EL NODO Y EL EJE,historia de una economía

2 3

El nodo y el eje son los protagonistas de este juego. El objetivo es que descubras algunos aspectos clave para entender la relación entre nuestros dos protagonis-tas y la economía de la ciudad de Elche.

Los cuatro aspectos destacados son: Accesibilidad, Precio del Suelo, Locales Alquilables/Vacíos y la evolución del polígono Altabix.

Para cada apartado, las instrucciones básicas son tres:-Juega-Descubre el dato-Saca tus propias conclusionesÉste es tu tablero de inicio:

EL NODO Y EL EJE, historia de una economía

Las piezas de juego son:

El tablero

Probetas

Botes de sal

Placas de precio del suelo

Bloques de usos

0. ESQUEMA DE ORFERTA DE LOS LOCALESAntes que nada, examina los bloques de usos que encontramos a lo largo del eje y el nodo y distribúyelos convenientemente.Cuando lo hagas, podrás detenerte a examinar que tipo de locales destacan en cada zona de la ciudad. Esto nos dará una idea de la complejidad de cada zona y de las diferentes combinaciones de usos a lo largo de cada calle y en el nodo.

Para ello deberás fijarte en las lineas del tablero y resolver el puzzle.

¡¡Ahora ya estás listo para la acción!!

4 5

1. LO IMPORTANTE ES QUE LLEGUESLa accesibilidad es fundamental a la hora de prestar un servicio a la ciudadanía ¿Quieres comparar el potencial de accesibilidad entre el nodo y el eje? ¡La sal es tu herramienta! Vas a jugar con las dos variantes clave para entender este aspec-to: el coche y el autobús.

Distribuye las sales por la ciudad para descubrir cómo se configura la red de aparcamientos para el vehículo privado. Deberás diferenciar entre dos tipos de aparcamiento, gratuitos y de pago, de manera que quedará patente “quién” le pone las cosas más fáciles al coche.

A continuación, distribuye la sal del transporte público por la ciudad para descu-brir el número de ciudadanos que accede a cada una de las zonas utilizando el autobús. Observa el esquema que has creado, ¿qué conclusiones podemos sacar?

2. MONEYLINE El precio de las viviendas es un indicador que nos muestra de manera muy repre-sentativa la situación económica de cada zona. ¿Quieres visualizar el “skyline” de precios a lo largo del eje y el nodo? ¡Deberás montarlo tú mismo! Cada una de las piezas del “skyline” corresponde a una zona del eje. Trata de encontrar la zona que corresponde a cada precio medio del suelo y ve colocando las piezas en su zona correspondiente.

Cuando hayas colocado todas las piezas, observa el “skyline” que has obtenido, ¿qué te revela?

INSTRUCCIONES DE USO

6 7

4. ADAPTARSE al cambioAnte el descenso de su actividad, un polígono industrial sólo tiene dos opciones: adaptarse a este nuevo contexto o morir. ¿Cómo reaccionaría el polígono indus-trial Altabix ante el bajón en la industria del zapato que le tocó sufrir? ¡Simula el paso del tiempo en su esquema de usos y descúbrelo!Observa de qué modo las fábricas han adaptado su uso a la nueva situación. ¿Qué nuevos usos han invadido el polígono?

ENCUENTRA RELACIONESAhora que has comenzado a desvelar algunos datos relevantes acerca de la dualidad comercial existente en Elche, ¡no te quedes ahí! Los factores que hemos analizado se conectan los unos con los otros. Es momento de que busques tus propias relaciones y saques conclusiones a partir de lo que ves.

3. HACER EL VACÍOLa aparición de locales vacíos a lo largo de una calle nos puede dar pistas acerca de qué zonas están sufriendo un mayor descenso de la actividad comercial. ¿Quieres encontrar el “mapa de vacíos” a lo largo del eje? Deberás ir ubicando las piezas que representan estos comercios vacíos e ir distribuyéndolas debidamente a lo largo del eje. Fíjate bien en las diferencias de altura de los bloques entre zonas y descubre cuáles han sufrido un mayor descenso de la actividad comercial.

Además puedes encontrar mucha más información sobre la ciudad debajo de las tablas con interrogante, ¿SABÍAS QUE...?

INSTRUCCIONES DE USO

8 9

La mayoría de usuarios del eje comercial acceden a él a pie, por lo que se destina prin-cipalmente al ciudadano ilicitano. Vemos que la isocrona de 10 minutos a pie abarca un importante área de la ciudad de Elche incluyendo todo el centro. Sin embargo, creemos que no tiene gran relevancia el estudio de las isocronas referidas al coche ya que, como hemos comentado anteriormente, la zona centro de la ciudad no puede competir con el nodo comercial en oferta de plazas de aparcamiento.

Por otra parte, los usuarios de los centros comerciales acceden a ellos en coche. La isocrona de 20 minutos abarca un importante área gracias a las distintas vías que unen Elche con el resto de municipios del área urbana Alicante-Elche.

XX. ACCESIBILIDAD_Análisis de Isocronas

Área de influencia del eje comercial respecto a la ciudad de Elche. Entendemos que el acceso normalmente se realiza a pie y estudiamos las isocronas de 5 y 10 minutos.

Estudiamos la accesibilidad en función de las áreas de influencia del eje y el nodo. Estas isocronas dependerán en gran medida del medio de acceso a uno y a otro: el coche para el nodo y a pie para el eje.

Área de influencia del nodo comercial respecto a su entorno geográfico. Entendemos que el acceso normalmente se realiza en coche y estudiamos las isocronas de 10 y 20 minutos.

10 11

XX. ACCESIBILIDAD_Análisis del transporte público

En este mapa se representan el volumen de viajeros que suben y bajan del autobús a lo largo del eje comercial. El objetivo es obtener datos de accesibilidad a la calle comercial en trans-porte público con respecto a la accesibilidad al nodo comercial en coche. Podemos ver que la zona cen-tro es la que más volumen de viajeros al día registra.En la maqueta estos datos aparecen representados en el apartado 1: LO IMPORTANTE ES QUE LLEGUES.Para ampliar la información ver la página XX.

Datos en la página 44.

12 13

XX. ACCESIBILIDAD_Análisis de los aparcamientos

14 15

XX. ACCESIBILIDAD_Autobús + Aparcamientos

16 17

XX. SUPERFICIES_Estudio de bajos comerciales I

13

18 19

XX. SUPERFICIES_Estudio de bajos comerciales II

20 21

XX. SUPERFICIES_Resumen

44 45 y 46.

22 23

XX. SUPERFICIES_Altabix I

24 25

XX. SUPERFICIES_Altabix II

26 27

En cuanto a los locales, de nuevo encontramos un importante aumento del valor en la zona cen-tro cercana al ayunta-miento.De nuevo encontramos que, pese al descenso del valor de los locales al ir alejándonos del centro, el precio vuelve a sufrir un importante impulso en la zona oes-te, más cercana al nodo comercial.Debemos tener en cuen-ta que en ciertas zonas tan sólo disponemos de un precio de local/vivien-da, por lo que la media no es tan fiable como en aquellos lugares que cuentan con mayor ofer-ta. La zona oeste (don-de encontramos una si-tuación reveladora que ya hemos comentado) sí cuenta con sufientes datos, por lo que hace el análisis más fiable.

Principalmente, nos sor-prende el aumento repen-tino del precio del suelo en la zona oeste (en apenas unas manzanas encon-tramos una variación de 400 €/m2). Entendemos que esto puede deberse a la presencia del nodo co-mercial, que revaloriza su entorno.

XX. PRECIO DEL SUELO_Venta

Desde Goolzoom tenemos la posibilidad de visualizar las viviendas y locales en venta de la página web Idealista. Hemos analizado un radio de tres manzanas alrededor del eje central y podemos ver todos los edificios que actualmente están disponibles. De este modo, obtenemos el precio por metro cuadrado de suelo en cada zona.

28 29

Si comparamos con la lá-mina de ventas, comproba-mos que hay una correla-ción de zonas y precios del suelo. En el centro de la ciudad, la zona del ayuntamien-to y la glorieta, los precios del suelo siguen siendo los más altos. Y cerca del centro comercial aparecen viviendas más caras.Como hemos comentado, esto puede deberse a que el centro comercial es un nue-vo atractivo urbano. Los locales en alquiler son escasos. Se repite el mo-delo del centro como zona más cara y en los extremos del eje desaparece la ofer-ta.Los locales más caros, en el centro, rozan medias de 10€/m2. Más de cinco puntos por encima de los locales que hay en los ex-tremos. También es interesante comprobar como la zona este que hay al pasar el polígono Altabix, no tiene ninguna oferta comercial ni de vivienda. Esto nos hace pensar que o bien es una zona consolidada o es una zona sin oportunidades de negocio inmobiliario.

XX. PRECIO DEL SUELO_Alquiler

30 31

XX. PRECIO DEL SUELO_Locales cerrados + precio suelo

32 33

XX. ANÁLISIS CONJUNTO_Cerrados(eje) + Alquilables (Aljub)

34 35

XX. ANÁLISIS CONJUNTO_Otras comparativas I

36 37

XX. ANÁLISIS CONJUNTO_Otras comparativas II

38 39

EL NODO COMERCIAL NO TIENE MAYOR ACESIBLIDAD POTENCIAL QUE EL EJE

1. Aunque el nodo comercial tenga a priori una mayor accesibilidad de usuarios (7800 plazas de aparcamiento) la calle comercial posee muchas más po-sibilidades de aceso (coche privado + autobús + a pie) y en su conjunto permiten el acceso de muchas personas y por tanto tiene incluso mayor accesibilidad potencial que el nodo (ver lámina Acesibilidad potencial).

EL ALJUB PODRÍA REDISTRIBUIRSE EN LOS LOCALES CERRADOS DEL EJE.

2. La suma total de las superficies de los locales cerados del eje comer-cial (sin tener en cuenta las naves industrial cerradas del Altabix) prácticamente equivale a la SBA de L´Aljub ( 35.800 m2 - 43.800 m2). Si contamos las naves industriales cerradas en Altabix (15.000 m2) incluso tendríamos más superficie. Esto nos lleva a decir, que se podría llegar a distribuir la totalidad de los comercios de L´Aljub a lo largo del eje comercial, distribuidos entre los locales cerrados. Este dato nos parece muy interesante y sugerente ya que nos hace pensar en que una posible propuesta de intervención puede ser redistribuir los comercios en los loca-les de la ciudad (ver lámina locales vacíos + alquilables)

LA DISTRIBUCIÓN Y SUPERFICIE DE LOS LOCALES CE-RRADOS EN EL EJE TIENE RELACIÓN CON EL PRECIO DEL SUELO

3. Existe una relación bastante interesante en el precio del suelo de los locales comerciales y la distribución de locales cerrados. La zona de la calle comer-cial más próxima al nodo comercial es la que más superficie de locales cerrados tiene, posiblemente por el impacto económico del centro comercial en los comer-cios de dicha zona. Por otro lado,es curioso como parece que las mayores super-ficies de locales cerrados corresponden con las zonas donde el precio del suelo es o muy pequeño o muy grande (menos de 3 €/m2 o + de 7€/m2 de suelo local alquilable). Por tanto podríamos decir que donde más superficies de locales vacios hay es donde valen muy caros de mantener (zona centro ciudad) o donde son muy baratos porque los negocios no terminan de funciona correctamente (zona oeste) (ver lámina locales cerrados + precio suelo local)

XX. CONCLUSIONES Y DESCUBRIMIENTOS

EL PRECIO DE LOS LOCALES EN EL EJE COMERCIAL ES 3 VECES MENOR QUE LA DEL NODO COMERCIAL Y ESTÁ RELACIONADO CON LA “PROBABILIDAD DE ÉXITO”

4. El precio medio de alquiler de un local en el nodo comercial es de 15 €/m2, un precio claramente superior a los precios de la calle corredor. Suponemos que se debe a que tener un local comercial en el nodo comercial “te garantiza” que el negocio sea fructífero y por eso pagas más caro el alquiler. Sin embargo, como demostramos en nuestros estudios de accesibilidad (lámina accesibilidad potencial), la calle corredor tiene una gran potencialidad de aceso de usuarios, to-talmente equiparable o incluso mejor que el nodo comercial. Por tanto, pensamos, que una simple RE-distribución y organización de los comercios de la cale comer-cial podría ser una buena propuesta, y los comercios del nodo comercial podrían trasladarse a la calle comercial por un precio de alquiler 3 veces menor (ver lámina locales cerrados + precio suelo local).

EL ÉXITO DE LAS ZONAS COMERCIALES DEPENDE DE LA DISTRIBUCIÓN PROPORCIONAL DE LOS USOS DE LOS LOCALES.

5. Mediante el estudio comparativo de los tipos de comercios nos hemos dado cuenta de que existe una relación de proporcionalidad clara en el nodo co-mercial. Consiste en una mayor proporción de superficie de locales destinados a la moda con un apoyo, aunque menor, de locales de restauración, ocio/cine y ali-mentación. Tomamos esta relación proporcional como “la fórmula del éxito” y nos damos cuenta de que en el eje, la única zona que cumple esta relación proporcional es la del casco histórico, y es la única zona que puede “competir” con el nodo co-mercial. Pensamos que esto se debe porque la distribución de moda + restauración + alimentación + ocio es muy similar a la del nodo comercial y por tanto la zona del casco histórico funciona como un “centro comercial en el centro de la ciudad”. Por otro lado, el resto del eje no respeta esta “distribución proporcional exitosa” ya que los comercios están más dispersos y por tanto esas zonas no pueden competir con el nodo comercial.

40 41

XX. CONCLUSIONES Y DESCUBRIMIENTOS

EL NODO COMERCIAL TIENE UN RADIO DE INFLUENCIA QUE GENERA UN DÉFICIT EN LA OFERTA COMERCIAL DEL EJE Y UN AUMENTO DE LOS LOCALES CERRADOS.

6. Hemos descubierto, que existe un radio de influencia de aproximada-mente 900 metros sobre el eje comercial en los que no existe una oferta comercial de locales de moda, ocio y alimentacion (los que constituyen las relaciones pro-porcionales de éxito que comentámos en la tésis 5). Por tanto, se produce lo que denominamos una “oferta nula” en dicha área de influencia, porque sólo encontra-mos locales de servicio y de restauración (que juntos, no garantizan un éxito de la calle comercial). Además del déficit de oferta en este radio de inlfuencia, también encontramos un gran número de locales y supeficies cerrados, lo que atribuimos también al efecto del nodo sobre la calle. Además, el precio del alquiler de locales en la zona del eje más próxima al nodo comercial es la más barata de la ciudad debido a que el nodo comercial “le roba clientes” y el negocio tiene pocas probabi-lidades de éxito.

EL PRECIO DEL SUELO DEPENDE DEL ÉXITO DE LOS COMERCIOS DE LA ZONA

7. Nos hemos dado cuenta, que el precio tanto de venta como de alquiler de viviendas y locales depende de la bonanza comercial de su contexto. La zona del eje comercial más cercana al nodo comercial es más cara (debido a que la cercanía al nodo comercial aumenta el valor del suelo) que el siguiente tramo que a su vez es el tramo más barato (porque sus locales comerciales son poco eficientes). Ade-más, la zona del centro de la ciudad (cuyos comercios son exitosos y “funcionan” de forma similar a un centro comercial dada su relaciones proporcionales de oferta) es la más cara de la ciudad. Además, el alquiler en los locales de la zona del eje más cercan al nodo comercial son los más baratos debido a que la porbabilidad de éxito de los locales en dicha zona es más dificil debido a la gran competencia que supone el nodo comercial.

UNA SIMPLE REDISTRIBUCIÓN INTELIGENTE DE LOS COMERCIOS EN EL EJE COMERCIAL PODRÍA REVITALI-ZAR EL POTENCIAL ECONÓMICO DE LA CALLE FRENTE AL NODO COMERCIAL

8. Debido a todos los descubrimientos anteriores pensamos que una simple redis-tribución tanto programática como de localización podría poner en valor la calle comercial. El papel de los comercios cerrados sería muy importante en esta re-distribución. Deberíamos tener en cuenta la “fórmula del éxito” de la proporción moda+ocio+alimentación+restauración para esta nueva redistrivución. Además, el valor de los equipamientos públicos urbanos y los comercios destinados a servicios (totalmente ausentes en el nodo comercial) darían un mayor valor a la calle comer-cial frente al nodo.

42 43

XX. ANEJOS_Tablas Transporte Público XX. ANEJOS_Tablas Autobus + Aparcamientos

44 45

XX. ANEJOS_Calle Comercial + Nodo Comercial I

46 47

XX. ANEJOS_Calle Comercial + Nodo Comercial II XX. ANEJOS_Tablas Altabix