国 家 体 育 总 局 体 育 哲 学 社 会 科 学 研 究 项 目 （ 编 号1247SS08065）

体育用地资产化运营与管理研究——以上海市为例

项 目 负责人： 刘 红 梅

项目承担单位：上海财经大学 完 成 时 间 ：2009 年 10 月 20 日

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课题组成员刘红梅： 上海财经大学教授、硕士生导

师王克强： 上海财经大学教授、博士生导

师辛世海： 上海市社会体育管理中心项目

部主任王克让： 全国政协陈 瑜： 上海财经大学副教授叶 方： 上海财经大学讲师、博士、硕导高 瑜： 上海财经大学讲师姚 东： 上海财经大学博士生周庆礼： 上海财经大学硕士生

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肖平华： 上海财经大学硕士生胡海生： 上海财经大学博士生李国军： 上海财经大学博士生张忠杰： 上海财经大学博士生

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内容摘要资产化运营与管理是土地市场发展的总体趋势，利用市场达到土地资源的合理配置的

前提条件是土地的资产化管理与运营，随着我国土地市场的不断改革与发展，资产化管理与运营已经逐渐成为土地市场改革的目标和方向。目前我国的土地市场正在逐渐走上资产化管理与运营的道路。商业用地、住宅用地、工业用地，都基本形成了资产化运营与管理的模式，体育用地作为现今提上议事日程的一种重要用地类型，用地的发展已经受到了土地非资产因素的制约，并由此产生了严重的矛盾，要解决日益凸显的体育用地的矛盾，必须将体育用地向资产化方向引导，尽快使体育用地走上资产化道路。

本课题以上海市为例，研究如何改变目前体育用地现状，逐步提高体育用地资产化运营与管理的水平，使体育用地走上资产化道路。解决体育用地资产化管理与运营存在的问题，必须先发现问题的症结所在。本课题首先分析体育用地的基本理论，在对体育用地进行分类的基础上说明体育用地的性质，在了解用地性质的前提下，深入分析上海市各类体育用地资产化运营与管理的现状及存在的问题；在发此基础上对症下药，寻求改善体育用地资产化现状的方法，在借鉴国外先进经验的基础上对提高体育用地资产化运营与管理提出建议，为改善体育用地资产化提供良好的理论保证。

本课题在体育用地资产化运营与管理的基本理论分析过程中，首先界定了体育用地的范围，并按照不同的维度对体育用地进行了分类；其次分析了体育用地的特点，提出了资产化运营与管理的概念及其作用；再次阐述了体育用地实现资产化运营与管理的可行性，总结了目前以及未来能够利用的体育用地资产化经营的具体形式；最后构建了体育用地市场体系与运营机制。

在分析上海市体育用地资产化运营与管理的现状及存在的问题时，第一，对上海市体育用地资产化过程的各个阶段进行了划分，区分了体育用地从无偿划拨到资产化的不同时期；第二，针对居住类体育用地资产化运营与管理进行了详细的分析，将居住类体育用地分为了公共服务设施配套体育用地、中小学及幼儿园配套体育用地、住宅配套体育用地、商住混合配套体育用地四个部分，并就每个部分体育用地的发展与分布、资产化运营与管理的发展历程、发展现状、存在的问题分析的基础上剖析了深层次的原因；第三，分析了公共设施类体育用地的资产化运营与管理，通过将其细分为体育场馆用地、体育训练用地、教育科研体育用地三大类，并就每一类的发展与分布、资产化运营与管理的发展历程、现状与问题进行了介绍，并就深层次的原因展开讨论；第四，选取了高尔夫球场用地、网球场用地两种典型体育用地，类比第二和第三的内容，分析了其具体场馆用地的发展与分布、发展历程、现状与问题，并总结了产生问题的原因；第五，列举了体育违法用地的分类，列举了其他用地非法转化为体育用地和体育类违法用地两种形式，并就其存在的问题和产生原因进行了分析；第六，对上海体育用地资产化运营与管理的制约因素进行了阐释。

在体育用地价格评估中，首先，对体育用地价格理论进行了分析，归纳了体育用地价格的内涵、特点及其影响因素；其次，列举了几种常用的体育用地的估价方法，包括：市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法、路线价法；再次，以高尔夫球场用地价格评估为例介绍了收益还原法和成本逼近法的在其评估中的具体操作，以游泳馆用地价格评估为例介绍了市场比较法和收益还原法的具体步骤，以综合场馆用地为例介绍了收益还原法在其价格评估中的具体应用；最后就我国体育用地价格评估中存在的问题进行了分析。

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在归纳体育用地资产化运营与管理的国内外经验时，首先，就国内的公益性体育用地和经营性体育用地的资产化运营与管理的经验进行了分析，归纳了国内体育用地资产化运营与管理过程中存在的问题；其次，选取美国、香港、欧洲、日本、其他发展中国家为参照，总结了其他国家和地区体育用地资产化运营与管理的基本情况和模式；最后，提炼了不同国家和地区的体育用地资产化运营与管理的经验，并就其存在的问题进行了说明。

在完善上海市体育用地资产化运营与管理的建议中，将体育用地规划阶段、取得阶段、运营阶段进行区分。在每个阶段中，首先通过对该阶段涉及的对象进行分析，然后对该阶段的资产化运营与管理的流程进行设计，最后就如何完善本阶段资产化运营与管理提出了相关的对策建议。

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目录1 绪论.......................................................................................................................................1

1.1研究的背景和意义.............................................................................................11.2研究的思路.........................................................................................................11.3研究的方法.........................................................................................................2

1.3.1 文献检索.................................................................................................21.3.2 现场调研.................................................................................................21.3.3 数据收集与统计.....................................................................................21.3.4 建立类别体系.........................................................................................21.3.5 设计阶段流程和框架体系.....................................................................21.3.6 规范分析法.............................................................................................3

1.4 本课题的创新点和不足....................................................................................31.4.1 本课题可能的创新点.............................................................................31.4.2 存在的不足.............................................................................................3

2 体育用地资产化运作的基本理论........................................................................................52.1 体育用地的范围界定及一般性分类........................................................................5

2.1.1 体育用地的范围界定.....................................................................................52.1.2 体育用地的一般性分类.................................................................................5

2.1.2.1 体育用地的分类原则..........................................................................52.1.2.2 体育用地不同维度的分类..................................................................5

2.2 体育用地的特点、资产化运营的概念及作用......................................................132.2.1 体育用地的特点...........................................................................................13

2.2.1.1 体育用地与其它用地的区别............................................................132.2.1.2 体育用地的特性................................................................................142.2.1.3 体育用地的资产特征........................................................................15

2.2.2 体育用地资产化经营的概念及作用...........................................................152.2.2.1 体育用地资产化经营的概念............................................................152.2.2.2 体育用地资产化经营的作用............................................................15

2.3 体育用地资产化经营的可行性及具体形式..........................................................162.3.1 体育用地资产化经营的可行性...................................................................16

2.3.1.2 体育用地资产化具有良好的经济基础............................................172.3.2 体育用地资产化经营的具体形式...............................................................17

2.3.2.1 体育用地使用权的出让....................................................................172.3.2.2 体育用地使用权的转让....................................................................182.3.2.3 体育用地使用权的参股、入股........................................................182.3.2.4 体育用地的租赁................................................................................182.3.2.5 体育用地的联营................................................................................182.3.2.6 体育用地的置换................................................................................182.3.2.7 体育用地的使用权抵押....................................................................18

2.4 体育用地的市场体系及运营机制..........................................................................19

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2.4.1 体育用地市场体系.......................................................................................192.4.2 体育用地供求机制.......................................................................................19

2.4.2.1 体育用地的供给................................................................................202.4.2.2 体育用地的需求................................................................................222.4.2.3 体育用地的供需平衡........................................................................22

2.4.3 体育用地的竞争机制...................................................................................232.4.3.1 体育用地市场竞争的功能................................................................232.4.3.2 体育用地市场竞争的基本假定........................................................232.4.3.3 体育用地与其他用地的竞争............................................................242.4.3.4 体育用地内部的竞争........................................................................252.4.3.5 体育用地出让中存在的问题............................................................25

3 上海市体育用地资产化运营与管理的现状及存在的问题..............................................263.1 上海市体育用地资产化阶段划分..........................................................................26

3.1.1 体育用地无偿划拨阶段................................................................................263.1.2 体育用地资产化特征露出端倪阶段...........................................................263.1.3 体育用地资产化水平缓慢提高阶段...........................................................26

3.2 上海市居住类体育用地资产化运营与管理..........................................................273.2.1 公共服务设施配套体育用地资产化运营与管理.......................................27

3.2.1.1 公共服务设施配套体育用地的发展与分布....................................273.2.1.2 公共运动场体育用地资产化运营与管理的发展历程....................343.2.1.3 公共服务设施配套体育用地资产化运营与管理的现状................353.2.1.4 公共服务设施配套体育用地资产化运营与管理中存在的问题. . . .36

3.2.2 中小学、幼儿园配套体育用地资产化运营与管理...................................373.2.2.1 中小学、幼儿园配套体育用地的发展与分布................................37资料来源：上海市统计年鉴.........................................................................393.2.2.2 中小学、幼儿园配套体育用地资产化运营与管理的发展历程. . . .393.2.2.3 中小学、幼儿园配套体育用地资产化运营与管理的现状............403.2.2.4 中小学、幼儿园配套体育用地资产化运营与管理存在的问题. . . .403.2.2.5 中小学、幼儿园配套体育用地资产化运营与管理产生问题的原因

................................................................................................................................403.2.3 住宅配套体育用地资产化运营与管理.......................................................40

3.2.3.1 住宅配套体育用地的发展与分布....................................................413.2.3.2 住宅配套体育用地资产化运营与管理的发展历程........................413.2.3.3 住宅配套体育用地资产化运营与管理的现状................................423.2.3.4 住宅配套体育用地、资产化运营与管理存在的问题....................423.2.3.5 住宅配套体育用地、资产化运营与管理产生问题的原因............42

3.2.4 商住混合配套体育用地资产化运营与管理...............................................423.2.4.1 商住混合配套体育用地的发展与分布............................................423.2.4.2 商住混合配套体育用地资产化运营与管理的发展历程................433.2.4.3 商住混合配套体育用地资产化运营与管理的现状........................433.2.4.4 商住混合配套体育用地资产化运营与管理存在的问题................443.2.4.5 商住混合配套体育用地资产化运营与管理产生问题的原因........44

3.3 上海市公共设施类体育用地资产化运营与管理..................................................443.3.1 体育场馆用地的资产化运营与管理...........................................................44

II

3.3.1.1 体育场馆用地的发展与分布............................................................443.3.1.2 体育场馆用地资产化运营与管理的发展历程................................463.3.1.3 体育场馆用地资产化运营与管理的现状........................................473.3.1.4 体育场馆用地资产化运营与管理存在的问题................................473.3.1.5 体育场馆用地资产化运营与管理产生问题的原因........................49

3.3.2 体育训练用地资产化运营与管理...............................................................493.3.2.1 体育训练用地的发展与分布............................................................493.3.2.2 体育训练用地资产化运营与管理的发展历程................................503.3.2.3 体育训练用地资产化运营与管理的现状........................................503.3.2.4 体育训练用地资产化运营与管理存在的问题.............................503.3.2.5 体育训练用地资产化运营与管理产生问题的原因........................51

3.3.3 教育科研类体育用地的资产化运营与管理...............................................513.3.3.1 教育科研类体育用地的发展与分布................................................513.3.3.2 教育科研类体育用地资产化运营与管理发展的历程....................523.3.3.3 教育科研类体育用地资产化运营与管理的现状............................523.3.3.4 教育科研类体育用地资产化运营与管理存在的问题....................533.3.3.5 教育科研类体育用地资产化运营与管理产生问题的原因............54

3.4 上海市高尔夫球场用地的资产化运营与管理......................................................543.4.1 高尔夫球场用地的发展与分布...................................................................543.4.2 高尔夫球场用地资产化运营与管理的发展的历程....................................563.4.3 高尔夫球场用地资产化运营与管理现状...................................................563.4.4 高尔夫球场用地资产化运营与管理存在的问题.......................................573.4.5 高尔夫球场用地资产化运营与管理产生问题的原因...............................58

3.5 上海市网球场用地的资产运营与管理..................................................................582.5.1 网球场用地的发展与分布...........................................................................583.5.2 网球场用地资产化运营与管理的发展的历程...........................................603.5.3 网球场用地的资产化运营与管理的现状...................................................603.5.4 网球场用地资产化运营与管理存在的问题...............................................613.5.5 网球场用地资产化运营与管理产生问题的原因.......................................61

3.6 上海市相关体育用地违法问题..............................................................................613.6.1 相关体育用地违法问题分类及定义...........................................................613.6.2 将其他用地转化成体育用地的违法用地存在的问题及产生的原因.......62

3.6.2.1 将其他用地转化成体育用地的违法用地存在的问题....................623.6.2.2 将其他用地转化成体育用地的违法用地产生的原因....................63

3.6.3 将体育用地转化为其他用地的非法用地产生的问题及原因...................633.6.3.1 将体育用地转化为其他用地的非法用地带来的问题....................633.6.3.2 将体育用地转化为其他用地的非法用地产生的原因....................64

3.7 上海市体育用地资产化运营与管理的制约因素..................................................643.7.1 体育用地分类管理规划...............................................................................643.7.2 体育用地的附属性.......................................................................................653.7.3 体育用地地价体系.......................................................................................653.7.4 体育用地评估体系.......................................................................................653.7.5 体育用地法律法规.......................................................................................663.7.6 体育用地管理部门权责划分.......................................................................66

III

3.7.7 用地划拨的后续管理...................................................................................663.7.8 体育用地的税收制度...................................................................................673.7.9 大众对公益性用地的理解...........................................................................67

4 体育用地价格评估............................................................................................................684.1 体育用地价格理论..................................................................................................68

4.1.1 马克思主义地价形成理论...........................................................................684.1.1.1 自然状态的土地没有价值，但有使用价值，并存在价格............684.1.1.2 土地价格的实质是地租的资本化....................................................684.1.1.3 土地租金是出租土地的资本化收入................................................68

4.1.2 西方经济学地价形成理论...........................................................................694.1.2.1 土地收益理论....................................................................................694.1.2.2 土地供求理论....................................................................................694.1.2.3 城市土地的竞标理论........................................................................704.1.2.4 影子价格理论....................................................................................70

4.2 体育用地价格的内涵、特点及影响因素..............................................................714.2.1 体育用地价格的概念...................................................................................71

4.2.1.1 土地价格的内涵................................................................................714.2.1.2 体育用地价格的含义........................................................................71

4.2.2 体育用地价格的特点...................................................................................714.2.2.1 体育用地价格具有特殊价格基础....................................................714.2.2.2 体育用地价格不是土地价值的货币表现........................................724.2.2.3 体育用地价格受多因素的影响........................................................724.2.2.4 体育用地价格具有明显的区域性和差异性....................................72

4.2.3 影响体育用地价格变动的因素...................................................................724.2.3.1自然因素.............................................................................................724.2.3.2 社会经济因素....................................................................................734.2.3.3 行政因素............................................................................................733.2.3.4其他因素.............................................................................................73

4.3 体育用地价格评估基本方法..................................................................................744.3.1 市场比较法...................................................................................................74

4.3.1.1 市场比较法的基本原理....................................................................744.3.1.2 市场比较法的基本公式....................................................................74

4.3.2 收益还原法...................................................................................................744.3.2.1 收益还原法的基本原理....................................................................744.3.2.2 收益还原法的基本公式....................................................................75

4.3.3 成本逼近法...................................................................................................754.3.3.1 成本逼近法的基本原理....................................................................754.3.3.2 成本逼近法的基本地价公式............................................................75

4.3.4 剩余法...........................................................................................................764.3.4.1 剩余法的基本原理............................................................................764.3.4.2 剩余法的基本公式............................................................................76

4.3.5 基准地价系数修正法...................................................................................764.3.5.1 基准地价系数修正法的基本原理....................................................764.3.5.2 基准地价系数修正法的基本公式....................................................76

IV

4.3.6 路线价估价法...............................................................................................764.3.6.1 路线价估价法的基本原理................................................................764.3.6.2 路线价估价法的基本公式................................................................77

4.4 高尔夫球场用地价格评估......................................................................................774.4.1 几种主要估价方法在高尔夫球场用地价格评估中应用的可行性...........77

4.4.1.1 市场比较法在高尔夫球场用地价格评估中的应用........................774.4.1.2 收益还原法在高尔夫球场用地价格评估中的应用........................774.4.1.3 成本逼近法在高尔夫球场用地价格评估中的应用........................77

4.4.2 收益还原法在高尔夫球场用地价格评估中的应用...................................774.4.2.1 收益还原法的一般步骤....................................................................774.4.2.2 利用收益还原法对高尔夫球场用地的价格评估............................78

4.4.3 成本逼近法在高尔夫球场用地价格评估中的应用...................................804.4.3.1 成本逼近法利用的可行性................................................................804.4.3.2 利用成本逼近法对高尔夫球场用地的价格评估............................80

4.4.4 高尔夫球场用地价格评估总结...................................................................814.5 游泳场馆用地价格评估..........................................................................................82

4.5.1 几种主要估价方法在游泳场馆用地价格评估中的应用的可行性...........824.5.1.1 市场比较法在游泳场馆用地价格评估中应用的可行性................824.5.1.2 收益还原法在游泳场馆用地价格评估中应用的可行性................824.5.1.3 成本逼近法在游泳场馆用地价格评估中应用的可行性................82

4.5.2 市场比较法在游泳场馆用地价格评估中的应用.......................................824.5.2.1 市场比较法的一般步骤....................................................................824.5.2.2 利用市场比较法对游泳场馆用地进行评估....................................83

4.5.3 收益还原法在游泳场馆用地价格评估中的应用.......................................844.5.3.1 收益还原法的一般步骤....................................................................844.5.3.2 利用收益还原法对游泳场馆用地的评估........................................84

4.5.4 游泳场馆用地价格评估总结.......................................................................864.6 综合体育场馆用地价格评估..................................................................................86

4.6.1 几种估价方法在综合体育场馆用地价格评估中的可行性.......................864.6.1.1 市场比较法在综合体育场馆用地价格评估中应用的可行性........864.6.1.2 成本逼近法在综合体育场馆用地价格评估中应用的可行性........864.6.1.3 收益还原法在综合体育场馆用地价格评估中应用的可行性........87

4.6.2 收益还原法在综合体育场馆用地价格评估中的应用...............................874.6.2.1 收集相关收入和费用的资料.............................................................874.6.2.2 年度收益的计算................................................................................874.6.2.3 年度总费用的计算............................................................................874.6.2.4 计算场馆综合纯收益........................................................................874.6.2.5 还原利率的确定................................................................................884.6.2.6 计算场馆的综合价值........................................................................884.6.2.7 计算场馆的现值................................................................................884.6.2.8 计算体育场馆用地的价格................................................................88

4.7 体育用地价格评估中存在的问题..........................................................................884.7.1 缺乏相应的法律规定...................................................................................894.7.2 尚未形成成熟的体育用地市场...................................................................89

V

4.7.3 缺少体育用地评估的实例资料...................................................................894.7.4 缺乏相应的体育用地评估所依据的基准地价和标定宗地地价体系.......894.7.5 没有专业的估价机构和人员.......................................................................89

5 体育用地资产化运营与管理国内外经验.........................................................................915.1 国内大陆体育用地资产化运营与管理..................................................................91

5.1.1 公益性体育用地资产化运营与管理...........................................................915.1.1.1 公益性土地取得环节的资产化运营与管理....................................915.1.1.2 公益性土地经营环节的资产化运营与管理....................................92

5.1.2 经营性体育用地资产化运营与管理...........................................................965.1.2.1 经营性土地取得环节的资产化运营与管理....................................965.1.2.2 经营性土地经营环节的资产化运营与管理....................................96

5.1.3 国内体育用地资产化运营与管理经验与存在问题...................................975.1.3.1 国内体育用地资产化运营与管理的经验........................................975.1.3.2 国内体育用地资产化运营与管理存在的问题................................98

5.2 国外及我国香港体育用地资产化运营与管理......................................................985.2.1 美国体育用地资产化运营与管理...............................................................98

5.2.1.1美国体育用地取得与开发环节资产化运营与管理.........................985.2.1.2 美国体育用地经营环节资产化运营与管理..................................100

5.2.2 香港体育用地资产化运营与管理.............................................................1015.2.2.1 香港体育用地取得与开发环节资产化运营与管理......................1025.2.2.2 香港体育用地经营环节资产化运营与管理..................................102

5.2.3 欧洲体育用地资产化运营与管理.............................................................1045.2.3.1 英国体育用地资产化运营与管理..................................................1045.2.3.2 德国、意大利、西班牙体育用地资产化运营与管理..................105

5.2.4 日本体育用地资产化运营与管理.............................................................1065.2.4.1 日本土地制度概况..........................................................................1065.2.4.2 日本体育用地资产化运营情况......................................................106

5.2.5 部分发展中国家体育用地资产化运营与管理.........................................1065.2.5.1 印度的体育用地资产化运营与管理..............................................1065.2.5.2 巴西的体育用地资产化运营与管理..............................................107

5.3 国外体育用地资产化运营与管理的经验及存在问题........................................1075.3.1 国外体育用地资产化运营与管理的经验.................................................107

5.3.1.1 发达的市场体制为体育用地资产化经营奠定了良好的基础......1075.3.1.2 不同的土地制度形成不同的体育用地资产化运营收益分配方式

..............................................................................................................................1095.3.1.3 在土地流转过程中政府适当的补贴和支持促进体育用地资产化运

营..........................................................................................................................1095.3.2 国外体育用地资产化运营与管理过程中存在的问题.............................109

5.3.2.1 体育用地流转和经营过程中部分土地收益流失，公共利益受损..............................................................................................................................109

5.3.2.2 体育用地资产化经营过程中的政府补贴对象过于广泛，土地资产变相流失..............................................................................................................109

5.3.2.3 体育用地资产化经营与体育场馆经营没有明确的划分定位，容易导致土地资产流失...............................................................................................109

VI

6. 完善上海市体育用地资产化运营与管理的建议..........................................................1106.1 完善上海市体育用地规划阶段资产化管理........................................................110

6.1.1 体育用地规划阶段涉及对象分析.............................................................1106.1.2 体育用地规划阶段的流程设计.................................................................1116.1.3 完善上海市体育用地规划阶段资产化管理的对策建议.........................113

6.1.3.1 对编撰土地利用规划大纲的各级土地行政主管部门的建议.......1136.1.3.2 对编撰土地利用规划的各级土地行政主管部门的建议...............1146.1.3.3 对进行审查的各级土地行政主管部门的建议..............................115

6.2 完善上海市体育用地取得阶段资产化管理........................................................1156.2.1 体育用地取得阶段涉及对象分析.............................................................1166.2.2 体育用地取得阶段的流程设计.................................................................1166.2.3 完善上海市体育用地取得阶段资产化管理的对策建议.........................117

6.2.3.1 体育用地取得阶段总的对策建议..................................................1176.2.3.2 公益性体育用地取得阶段的对策建议..........................................1186.2.3.3 经营性体育用地取得阶段的对策建议..........................................119

6.3 完善上海市体育用地运营阶段资产化管理........................................................1206.3.1 体育用地运营阶段涉及对象分析.............................................................1206.3.2 体育用地运营阶段的框架分析.................................................................120

6.3.2.1 公益性体育用地运营阶段的监管框架设计..................................1206.3.2.2 经营性体育用地运营阶段的监管框架设计..................................121

6.3.3 完善上海市体育用地运营阶段的对策建议.............................................1226.3.3.1 完善上海市体育用地运营阶段总的对策建议..............................1226.3.3.2 完善上海市经营性体育用地运营阶段的对策建议......................1236.3.3.3 完善上海市公益性体育用地运营阶段的对策建议......................126

VII

1 绪论1.1 研究的背景和意义2008年1月，《国务院关于促进节约集体用地的通知》（即国发（2008）3号文件），

明确要求深入推进土地有偿使用制度改革，严格落实工业和经营性用地招拍挂出让制度，充分发挥市场机制在配置土地资源中的基础性作用，健全节约集约用地的长效机制。还明确提出，今后对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用。这是我国第一次将土地有偿使用制度扩展到各种土地的运营与发展层面上来。在土地有偿使用制度实施重大改革的背景下体育用地的资产化运营与管理应运而生，体育用地作为我国用地类别中不可或缺的重要土地形式，对体育产业的发展起着至关重要的作用，体育产业化的发展，要求体育用地制度做出相应的改革，改革要有成效，体育用地的资产化运营与管理必须走上资产化道路。

建立科学有效的体育用地资产化管理体制是现代化体育产业链发展和形成的基础。为了构建科学、有效、前后关联度较强的体育产业链、提高各种体育场馆、设施的利用效率和增强大众健身意识，提高大众运动水平，体育用地的市场化经营与管理体制的建立是必需的。对于体育场馆、设施的资产化运营与管理，发达国家已经有了成功的经验，国内也在积极地探讨和研究。而体育场馆、设施的资产化运营与管理其中最为重要的部分就是要将体育用地纳入到资产化运营与管理的行列中来。

本课题针对目前国内存在体育用地规划不足、体育用地“流失”——改作他用、用地价值难以体现、体育场馆经营过程中土地国有资产权益流失、体育用地管理落后等问题，展开深入的研究和讨论。课题将用地资产作为体育产业的重要组成部分，寻找体育用地所有者、经营者、使用者之间的合理的利益分配机制，明确三方的权益和责任。从理论上对体育用地的资产化管理、价值评估及有效管理措施进行研究，研究的过程和结论对建立适应市场经济体制的体育用地经营管理有重要的理论意义和指导价值。1.2 研究的思路

本课题采取的研究思路是：在查阅和学习国内外研究体育用地资产化运营与管理的相关经济理论和文献资料的基础上，借鉴以往学者对体育用地资产化运营与管理的研究成果对我国现阶段体育用地资产化运营与管理水平低的基本现状提出问题。在问题提出的基础上深入探讨体育用地的特性、体育用地的公益性、资产化发展的潜力、用地的资产化特征。在对以上体育用地资产化运营与管理的基本理论深入探讨的基础上，对体育用地按照不同的纬度进行分类，并在体育用地细致分类的基础上深入探讨体育用地资产化运营与管理的现状，体育用地资产化运营与管理存在的问题和产生问题的原因等等，在分析用地资产化所产生问题及原因的基础上，本课题对体育用地如何改变目前资产化运营与管理的现状、提高资产化运营与管理的水平展开研究。由于体育用地资产化水平的提高是以体育用地价值评估和价值体现为基础的，所以必须在探讨体育用地资产化运营与管理水平如何提高之前对体育用地价值评估进行探讨。在对体育用地资产化运营与管理水平的提高进行研究之前本课题对用地价值评估理论与方法进行了深入的探讨，在体育用地价值评估的理论基础上深入分析了我国发达城市和其他国家发达城市已有的体育用地资产化运营与发展的差距，在吸收其他发达国家好的经验和摒弃不好的发展因素的基础上，结合对体育用地资产化运

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营与管理的现状原因分析和用地估价理论的探讨，对体育用地的资产化运营与发展提出建议。本文具体的研究框架如下图所示：

图 1.1 研究思路1.3 研究的方法

本课题所采取的研究方法主要有以下几点：1.3.1 文献检索 课题的研究必须在前人研究的基础上展开，本课题所采取的研究方法中最为重要的

就是文献检索法，通过各大网站文献资料和期刊、杂志的查阅，为课题的研究提供了大量而翔实的文献资料。由于体育用地的资产化运营与管理的研究成果和理论经验较少，本文在文献检索的过程中采取了扩展的方法，将与体育用地资产化运营与管理相关的体育场馆、设施、体育公司等相关文献资料收集完备，在此基础上提取文献中对课题有借鉴意义的部分，从而对文献进行分析。

1.3.2 现场调研要研究上海市体育用地，必须对体育用地的现状、分布作出研究，在这个过程中，课

题成员小组积极到主体研究对象：大型体育场馆、公益性社区体育场地、高端体育项目的开发区域对体育用地所涉及的三方对象、用地资产运营与管理的情况进行了实际的现场调研。

1.3.3 数据收集与统计要对体育用地的资产化运营与发展进行分析研究，数据和统计是必须的，本课题在研

究过程中仔细查阅了上海市体育年鉴、中国体育年鉴、上海市统计年鉴，对体育用地所涉及的内容进行分析和数据统计，以直观的数据和现实情况作为特体研究的依据。

1.3.4 建立类别体系要对体育用地资产化运营与管理做到有的放矢，必须对体育用地的现状情况进行分类，

本课题采取合理的分类方法对体育用地建立相应的类别体系，为体育用地的资产化运营与管理的分析奠定基础。

1.3.5 设计阶段流程和框架体系2

查阅文献 问题的提出

体育用地资产化运作的基本理论

上海市体育用地资产化运营与管理的现状及存在问题

体育用地评估理论与方法

体育用地资产化运营与管理的国内外经验

完善上海体育用地资产化管理的对策建议

为了能够分析清楚体育用地资产化运营与管理的各个阶段，建立科学合理的体系、提出行之有效的建议，本文对体育用地按阶段进行流程设计，分析并提出管理体系的框架，为建议提供明确的路径。

1.3.6 规范分析法根据对我国体育用地存在问题的分析和借鉴国内外的经验，提出完善我国体育用地资

产化运营与管理的对策建议。1.4 本课题的创新点和不足

1.4.1 本课题可能的创新点1.4.1.1 建立了详实的体育用地分类体系本课题首次利用《城市用地分类与规划建设用地标准》和《中华人民共和国土地利用现

状分类》在充分考虑新旧标准对用地分类的影响和体育用地资产化特性的基础上对所有现行存在的用地类别中涉及到的体育用地进行分类，为国家体育用地资产化分类标准的出台提供了理论建议。

1.4.1.2 建立了我国体育用地的两级市场体系本课题在土地的二级市场体系基础上建立了体育用地的二级市场体系。我国的土地所

有权包括国家所有和集体所有。国家所有的土地可用作体育用地，集体所有的土地也可通过合理程序成为体育用地。我国的土地市场包括城市土地市场和集体土地市场。以国有土地作为交易对象的市场是国有土地市场，以集体土地作为交易对象的市场是集体土地市场。国有体育用地市场分为一级市场和二级市场。国家把土地以出让方式给用地单位作为建设用地的市场为国有一级体育用地市场，拿到国有体育用地使用权的单位在规定的时间内将土地使用权转让给其他单位为国有二级体育用地市场。集体体育用地市场分为一级市场和二级市场。集体把土地以出让方式给用地单位作为建设用地的市场为集体一级体育用地市场，拿到集体体育用地使用权的单位在规定的时间内将土地使用权转让给其他单位为集体二级体育用地市场。

1.4.1.3 建立了体育用地供求机制和竞争机制的模型本课题站在体育用地资产化运营的角度上，充分考虑体育用地资产化运营过程中存在

的各种影响因素，建立体育用地供求机制和竞争机制的数学模型，通过数学模型科学地分析了体育用地供求和竞争的影响因素，建立了体育用地的供求平衡模型和政府利益最大化模型。在模型的基础上探讨体育市场的平衡状态和政府行为的利弊。

1.4.1.4 对上海市体育用地进行了翔实的统计、分析本课题按照类别对上海市体育用地进行了翔实的分布说明，虽然采取不完全统计的研

究方法，但是为各类体育用地的分布做了统计汇总，之前很少有资料专门针对体育用地做出用地分布直观性翔实的汇总，这部分为体育用地进一步的研究提够了较为翔实的资料。

1.4.1.5 探索了体育用地价格评估方法本课题首次站在系统的高度上对体育用地的估价方法进行了探讨，对各类体育用地的

估价方法进行了说明。这种有针对性的估价体系的分析讨论为体育用地估价体系和体育用地价格体系的建立奠定了基础。

1.4.1.6 对提高我国体育用地资产化运营与管理水平提出了对策建议本课题从体育用地规划阶段、体育用地取得阶段、体育用地运营阶段，对建立和完善

体育用地的资产化运营与管理提出了对策建议。对策建议的提出都是以流程图和框架图的设计为前提的，本文建立了体育用地运营与管理各个阶段的流程图和框架图，相关建议在框架设计的基础上根据路径环节提出，更加具有针对性。

1.4.2 存在的不足3

（1）体育用地资产化运营与管理的研究文献很少，研究中可资借鉴的文献不多,课题所研究的成果的正确性有待进一步检验。

（2）由于数据和资料的缺少，定量分析有待进一步加强。（3）由于体育用地各级体系标准的建立都处于探索阶段，本课题所初次建立的流程

和体系难免存在不足之处，有待在日后的理论研究中进一步深化。

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2 体育用地资产化运作的基本理论2.1 体育用地的范围界定及一般性分类

随着人民生活水平的提高，民众对体育锻炼的要求越来越高。加强体育场馆的建设与管理以满足民众健身的需要的呼声越来越高。体育用地是体育场馆建设的基础。我国体育用地长期以来无偿划拨低效使用，严重地制约了我国体育事业的发展。国内对体育场馆的研究比较多，但主要集中在场馆建筑物及设施的经营与管理，对体育用地的研究很少。本章主要研究体育用地的内涵、分类、特性，提出在市场经济条件下，体育用地要分类经营，在可能的条件下提高体育用地资产的价值，提升体育用地的效率。

2.1.1 体育用地的范围界定体育用地是开展体育运动的物质基础之一。开展体育活动需要一定的空间，要取得好

的练习效果需要一定的场地条件和设备器材。同时，体育用地也是体育产业经营必不可少的物质载体。它作为一种载体，以有形的方式为广大群众参与体育活动、为竞技体育的发展提供必要的支持和保证。

体育用地包括广义和狭义两种。狭义的体育用地是指有固定设施、器材，可用于开展体育健身、教学、训练和比赛的特殊用地；广义上的体育用地不仅仅包括狭义的范围，还包括了该体育场馆、设施周边范围内的土地，广义的体育用地可概括地理解为进行体育活动的场地。之所以将周边土地也划归于体育用地，是因为与体育运动相关的产业如体育器械、服装等零售商业所产生的效益，也是离不开体育场所的，这种辐射效应决定了不能够单一地理解体育用地的范围。

体育用地不仅包括由国家、社会、集体或个人投资兴建的各种正式体育场馆用地，也包括在体育活动开展中发挥重要作用的各类非正式体育活动场地，如被用于代替正式足球场经常开展群众性体育活动的空地等。

2.1.2 体育用地的一般性分类2.1.2.1 体育用地的分类原则对体育用地的科学分类，就是要根据体育用地存在的同质性和差异性，按一定的目的

和需要对体育用地进行分类。对体育用地的分类遵循整和性、独立性及实效性的原则。所谓整和性原则，就是从不同

角度对体育用地的基本架构分解为几大部类，而这几大部类整合在一起仍能保持体育用地的整体性和完整性。所谓独立性原则，就是所划分的几大部类之间应该是独立的。所谓实效性原则就是指对体育用地的分类原则是建立在一定意义的基础之上的，它可以使人们从选定的角度，对体育用地的特性有更加清楚的认识，从而能更有效的对体育用地进行维护、管理和经营。

2.1.2.2 体育用地不同维度的分类对体育用地的分类，可采用多种分类标准和角度，不同的分类方式可为我们从不同角

度认识和管理体育用地提供依据。A. 按照体育用地实现功能分类a. 竞技体育用地竞技体育用地是指以竞技体育运动为核心，实现竞技体育功能、满足竞技体育需求的

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用地。竞技体育用地的主要特点是其以竞技运动为核心，以竞技体育的发展、规划、需求满足为基本依据。根据竞技体育活动范围的不同，还可以将竞技体育用地分为各单项竞技体育用地，区域（综合）竞技体育用地等，如图 1-1 所示。

b. 大众体育用地大众体育用地是指各种大众体育参与者参与体育活动或大众体育活动组织开展工作时，

作用于其过程的用地。它对于实现大众体育活动中有效的锻炼活动发挥着重要的作用，如图 1-1 所示。

c. 学校体育用地学校体育用地是学校开展体育教育和各种体育活动所利用和可供利用的场地。体育作

为学校教育的一个重要组成部分，它的实施需要土地作为载体。无论是大学、中学、小学甚至幼儿园都需要大量的体育用地，如图 2.1 所示。

图 2.1 按使用对象对体育用地分类图B. 按照体育用地使用项目分类体育项目用地包括了以各项单项为中心的篮球用地、排球用地、足球用地、游泳馆用地、

羽毛球馆用地、网球馆用地、高尔夫球用地、田径项目用地等。各场地服务于不同的体育项目。C. 按照体育用地区域分类a. 城市体育用地城市体育用地是分布于城市中的体育用地。其以服务于城市居民为主要对象。依据城市

社会经济特点及居民生活习惯的不同，城市体育用地会随着城市体育项目与设施的参与者消费者习惯的不同表现出自己的特点。

b. 农村体育用地农村体育用地是相对于城市体育用地而言的另一类区域性体育用地。它是分布于农村

的、以服务于农村居民为对象的体育用地。D. 按照体育用地开发状态分类a. 已开发，或正在开发的体育用地已开发体育用地就是现在已经在利用的体育用地。这是指某一时期确实提供了或正在

提供使用的体育用地。相对于潜在的体育用地，这类体育用地可为该时期体育发展创造价值提供支持。

b. 潜在的体育用地潜在的体育用地指可以满足未来体育需求满足的体育用地，它是相对于已开发或正在

学校体育用地大众体育用地竞技体育用地

综合 体 育场馆（体育 中 心 、体 育 公园）用地

各 类 体 育场（奥运村、塞车场）用地

健身馆、健身中 心用地

体 育俱乐部 、体 育公园用地

全民健身场用地

体 育专业学校教 学体育用地

大 学 、中学 、小学教 学 体 育用地

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体育用地

开发的体育用地而言的用地形式。这类用地在当前尚未被利用，但随着社会的发展，将陆续有更多的体育用地被开发利用。

E. 按照体育用地属性分类a. 公益性体育用地公益性体育用地是指承载集体福利或者社会公共利益的体育用地。公益性体育用地在

经营过程中，不以盈利为目的，不收费或按成本甚至低于成本收费。它是保证体育存在和发展不可或缺的物质载体，承载着开展各种体育活动，为社会利益服务、促进社会平等、增进公众福利和引导可持续发展的多重目标。此类体育用地数量众多，较为典型的有国有体育馆用地、社区体育场、体育公园等体育用地。

b. 经营性体育用地经营性体育用地是指经营性体育项目的用地。如马戏城、高尔夫球场、运动俱乐部等都

属于经营性体育用地。它们对参与者的参与行为都进行收费。经营性用地一般是指经营性项目的用地，按照现行的政策，经营性项目用地采用招标、拍卖、挂牌方式供地。经营性项目一般指商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等项目。

c. 准公益性体育用地（或准经营性体育用地）这类用地包括三种类型的用地：第一类是部分项目具公益性，部分项目具盈利性的用

地；第二类是某些时段具公益性，而在另一些时段具盈利性的用地；第三类是该项目本身虽然有一定的盈利能力，但经营者尽力经营也不足以获得社会平均利润的用地。

F. 按照土地利用分类对体育用地的分类要分析体育用地的资产化分类首先必须细致深入地了解用地分类，用地分类参照最

新的《中华人民共和国城市用地分类与规划建设用地标准》的新老版本和中华人民共和国质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会联合发布的《土地利用现状分类》可对农村和城市的体育用地进行分类，由于最新的 2008版《城市用地分类与规划建设用地标准》只出台了讨论稿，所以这里的分类以 1990 年建设部建标字第 322号文件的《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137－90）为基础，在对城市体育用地资产性分类时充分结合最新发布的中华人民共和国土地利用现状分类，在分类完成后，根据新的城市用地分类标准讨论稿，分析涉及到体育用地范畴的新的用地类别，从体育用地资产管理和体育用地性质的角度上分析新的分类标准中合理的部分对体育用地的影响。

按照国家的《城市用地分类与规划建设用地标准》采用大、中、小类三个层次的分类体系，将城市用地分为 10 大类、52 中类、77小类。其中 10 大类用地的名称和代号为居住用地（R）、公共设施用地、工业用地（M）、仓储用地（W）、对外交通用地、道路广场用地、市政公共设施用地（U）、绿地（G）、特殊用地（D）和水域和其它用途用地（E）。《土地利用现状分类》国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共分 12个一级类、56个二级类。其中一级类包括：耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。《土地利用现状分类》国家标准确定的土地利用现状分类，严格按照管理需要和分类学的要求，对土地利用现状类型进行归纳和划分。一是区分“类型”和“区域”，按照类型的唯一性进行划分，不依“区域”确定“类型”；二是按照土地用途、经营特点、利用方式和覆盖特征四个主要指标进行分类，一级类主要按土地用途，二级类按经营特点、利用方式和覆盖特征进行续分，所采用的指标具有唯一性；三是体现城乡一体化原则，按照统一的指标，城乡土地同时划分，实现了土地分类的“全覆盖”。

分类系统[1]既能与各部门使用的分类相衔接，又满足当前和今后需要，为土地管理和调控提供基本信息，还可根据管理和应用需要进行续分。本分类系统能够与以往的土地分类进行有效衔接，不至于造成土地基本信息“断档”。

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综合城市用地分类与规划建设用地和土地利用现状分类标准，在二者一级用地分类的基础上进行分析，涉及到现存形式的体育用地的一共有九类用地，下面站在资产化的角度上分别对这些用地的情况进行详细的分析。

a. 居住用地类体育用地的分类及定义居住用地类体育用的分类地城市用地分类的居住用地分类结合土地利用现状相关分

类的标准完成的，如图 2.2 所示。

图 2.2 居住用地类体育用地分类图图 1-1 的前三层是已有的居住用地分类标准，第四层是在居住用地分类基础上总结

出的相关体育用地的分类。涉及到居住用地类的体育用地一共有 5 类，这 5 类说明了不同居住用地类型中涉及到的各种体育用地，相应的体育用地名称及定义如下：

居住用地

三 类居 住用地

二 类居 住用地

一 类居 住用地

一类住宅用地一类公共服务设施用地

一类绿地一类道路用地

二类住宅用地二类公共服务设施用地二类道路用地二类绿地三类住宅用地三类公共服务设施用地三类道路用地三类绿地

商 住混 合用地

中小学及幼园用地

商住混合用地配套体育用地

中小学及幼园配套体育用地

公共服务设施配套体育用地

其他绿地

住宅类配套体育用地

其他商住混合用地

其他中小学及幼儿园用地

其他公共服务设施用地

其他住宅用地

绿地配套体育用地

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（1）住宅类配套体育用地 住宅类配套体育用地是指用于商品房开发的住宅类用地中配套的用于建设大众健身器材的配套性用地，住宅类配套体育用地性质是住宅用地，它是仅指用于体育项目开发的住宅用地。住宅类配套体育用地占地面积较小，主要用途是满足小区及社区居民的休闲健身之用，所以它不是专门划分出来的一种独立形式的体育用地。

（2）公共服务设施配套体育用地 公共服务设施配套体育用地是指为以低层住宅、中高层住宅、多中高层住宅为主，市政公用设施齐全，布局完善，建筑密度较低，绿地率较高且环境良好的为居民服务且独立占地的配套居民健身体育用地。公共服务设施配套体育用地占地面积较不大，主要用途是满足小区及社区居民的休闲健身之用，带有一定的公益性，它虽然面积较小但它是一种专门划分出来的独立的体育用地形式。

（3）绿地配套体育用地 绿地配套体育用地是指低层住宅、中高层住宅、多中高层住宅为主小区及小区级以下的集中成片的供居民游憩的用地，此类体育用地不是指城市用地分类中绿地类的体育用地而是单指小区及以下的小片绿地中用于开发体育设施的用地，由于此类用地上开发的体育设施较为简易所以此类体育用地占地面积小且较为分散。

（4）商住混合用地配套体育用地商住混合用地配套体育用地是指住宅与商业、办公等建筑混合的用地，且住宅建筑面

积大于其它建筑面积的用地上的用于商务人士的配套体育用地，此类用地大部分设置在商住混合用地的写字楼或宾馆内，是非公益性的体育用地。

（5）中小学及幼园配套体育用地中小学及幼园配套体育用地是指居住区级以下的教育设施用地，如幼儿园、小学、中学

等用地中用于体育教学和开展青少年体育运动的用地。此类体育用地具有一定的排他性，专为中小学在读学生设置和服务。

b. 公共设施类体育用地的分类公共设施类体育用地的分类是在城市用地的公共设施类用地和土地利用现状相关分

类的基础上完成的，如图 2.3 所示。由于公共设施用地分类是个系统庞大而复杂的体系，所以涉及到的体育用地类别也比较多。

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公共设施用地

行政办公用地

商业金融用地

文化娱乐用地

狭义体育用地

医疗卫生用地

科研、教育设施用地

文物古迹用地口岸监管用地其他公共设施

用地

非市属行政办公用地市属行政办公用地

商业用地金融保险业用地贸易咨询用地服务业用地旅游业用地市场用地新闻出版用地文化艺术团体用地广播电视用地图书展览用地影剧院用地游乐用地体育场馆用地体育训练用地医院用地卫生防疫用地休疗养用地高等学校用地中等职业学校用地成人与业余学校用地特殊学校用地科研设计用地社会福利院体育用地

市属行政办公配套体育用地非市属行政办公配套体育用地

健身性商业体育用地

配套性旅游业体育用地

文化艺术团体配套体育用地

游乐场配套体育用地

医院配套体育用地

休疗养院配套体育用地

科研教育类体育用地

其他市属、非市属行政办公用地

科研教育类其他用地

休疗养院其他用地

医院其他用地

游乐场其他用地

文化艺术团体其他用地

旅游业其他用地

其他商业用地

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图 2.3 公共设施类体育用地分类图图 2.3 的前三层是已有的公共设施类用地分类，第四层是在公共设施用地分类基础

上总结出的相关体育用地的分类。涉及到公共设施用地类的体育用地一共有 11 类，其中的体育场馆用地和体育训练用地两类是公共设施用地分类中已有的两类用地，其余 9 类则是在公共设施用地的基础上延伸出来的，这 11 类体育用地说明了不同公共设施用地类型中涉及到的各种类型的体育用地，相应的体育用地名称及定义如下：

（1）体育场馆用地体育场馆用地是指室内外体育运动用地，如体育场馆、各类球场、溜冰场、赛马场、跳

伞场、摩托车场、射击场以及水上运动的陆域部分等用地，包括附属的业余体校用地。（2）体育训练用地

体育训练用地是指为体育运动员和专业体育人才所设立开发的各类体育运动专设的训练基地用地。

（3）市属行政办公配套体育用地市属（含县、区、镇）机关，如人大、政协、人民政府、法院、检察院、公安、各党派和社

会团体、以及企事业管理机构等办公用地的配套体育用地，此类体育用地不属于专门划分的体育用地，仅指满足机关单位人员业余体育锻炼需求、开发相关健身项目的用地。

（4）非市属行政办公配套体育用地非市属行政办公配套体育用地是指在本市的非市属机关及企事业管理机构等行政办公

用地的配套体育用地，此类体育用地不属于专门划分的体育用地类型，仅指满足非市属机关单位人员业余体育锻炼需求、开发相关健身项目的用地。

（5）健身性商业体育用地健身性商业体育用地是指综合百货商店、商场和经营各种食品、服装、纺织品、医药、日用

杂货、五金交电、文化体育、工艺美术等专业零售批发商店及其附属的小型工场、车间和仓库等用地中专门划分出来的以盈利为目的的城市健身体育用地，此类体育用地是用于设置大众健身器材，满足大众健身需求并获取利润的体育用地，属于商业类型的体育用地，注意、、但是它与商住混合性配套其余用地不同，是专门用于开辟健身场所的用地，不带有任何居住等配套服务的性质。

（6）配套性旅游业体育用地配套性旅游业体育用地是指用于旅馆、招待所、度假村及其附属设施等用地开发的配套

体育健身用地，此类体育健身用地主要以休闲健身为主，是用于开展度假和休闲类的配套用地。此类体育用地脱离了固定的体育的范畴，是将休闲与锻炼结合于一身的体育用地类型。

（7）文化艺术团体配套体育用地文化艺术团体配套体育用地是指用于各种文体艺术团体用于专业训练的体育用地，主

要是指用于文化、艺术工作者的工作用地，如大型专业舞蹈、艺术体操演绎场所等。（8）游乐场配套体育用地游乐场配套体育用地包括游乐场体育用地、舞蹈体育用地、俱乐部体育用地、文化宫体

育用地、少年宫体育用地和老年活动中心体育用地，此类体育用地包含的用地范围较广，涉及的用地类型较多，其中的舞蹈体育用地不同于专业文化艺术团体用于训练的体育用地而是以游乐为中心的相关舞蹈演绎场用地，而相应的俱乐部用地是指以娱乐为主的体育休闲中心中开发的不同项目的体育用地，如高尔夫俱乐部用地、网球俱乐部用地，等是游乐场为了获得盈利而配套的体育俱乐部用地，他属于游乐场用地的一部分而不属于专门划拨出来用于体育休闲项目的用地。

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（9）医院配套体育用地 医院配套体育用地是指医院住院部用地之中用于开展住院病人健身和康体训练的体育用地，此类体育用地也不是专门划分出来的体育用地而是属于住院部医院用地的范畴，此类体育用地面积较大，一般具有一定的专业性和精密性，用于医院不同病人的康体训练之用。

（10）休疗养院配套体育用地 休疗养院配套体育用地是指为休闲、疗养在休闲疗养用地上设置的用于休闲、健身的体育用地，此类用地也属于配套性用地，并不专门划拨，而是为了满足休闲疗养对象的附加身体训练需求。（11）教育科研类体育用地

科研教育类体育用地包括高等学校体育用地、中等职业技术学校体育用地、成人与业余学校体育用地及特殊学校体育用地，教育科研类体育用地从经营综合性和可行性上划分为体育馆用地和配套体育用地，体育馆用地带有盈利和补贴的双重性质，而配套体育用地则是非盈利性的用于特定对象体育教育和训练的用地。（12）社会福利院配套体育用地社会福利院配套体育用地是指为满足福利院特殊人群康体健身需求的体育设施开发

用地，由于福利院所住人群的特殊性，所以对相应体育用地的设施有一定的要求，所以社会福利院配套体育用地就福利院的职能和相应福利院人群的不同，面积有所不同，它也不是独立的体育用地，而是其他公共设施用地中用于建设福利院用地中的配套用地类型。

c. 绿地类体育用地的分类绿地类体育用地的分类是结合城市用地分类标准的绿地与土地利用现状分类的相关

用地分类而完成的。如图 1-4 所示。

图 2.4 绿地类体育用地分类图图 2.4 的前两层是来自《城市用地分类与规划建设用地标准》的绿地分类，第三层是

在绿地分类基础上总结出的相关体育用地的分类。包括城市用地分类中已有的高尔夫球场用地和归纳总结出的公园配套体育用地两类，这两类体育用地说明了绿地中涉及到的各种类型的相关体育用地，相应的体育用地名称及定义如下：

(1)公园配套体育用地 公园配套体育用地包括综合性公园体育用地、纪念性公园体育用地、儿童公园体育用地和居住区小公园体育用地等等，这类体育用地属于独立性配套式体育用地，不同类别的公园体育用地上承载的体育开发项目不同，用于满足不同群体休闲时间的锻炼和康体需求。

(2)高尔夫球场用地高尔夫球场用地是指用于高尔夫球休闲娱乐的用地，高尔夫球场用地不包括高尔夫俱

绿地

公共绿地

生产防护绿地

高尔夫球场用地

公园街头绿地园林生产绿地防护绿地

公园其他用地公园体育用地

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乐部的用地，高尔夫球场俱乐部用地是指游乐用地中的相应体育用地的一种，这里的高尔夫球场用地是指专门划拨出来用于开发高尔夫球运动的用地，即高尔夫球场用地是一种独立的体育用地，而非隶属或配套的体育用地。

d. 新的城市用地分类讨论稿新增体育用地类别的分析2008 年国家发布的《城市用地分类与规划建设用地标准》讨论稿，是在原有1990 年

国家出台的《城市用地分类与规划建设用地标准》文件基础上的改进分类标准，分类以讨论稿的形式出现，用于征求各方意见为出台最新的《城市用地分类与规划建设用地标准》而服务，在最新的《城市用地分类与规划建设用地标准》的讨论稿中，涉及到的用地分类最大的不同是对原有用地分类的进一步细化和定义。通过此次分类，分类标准中出现了一些以前并没有出现，现在却已经出现的用地类型，在新的分类标准中，涉及到体育用地对资产管理和运营的分析产生一定影响的有利改进有：第一，增加了康体设施用地这个类别。新标准中将康体设施用地定义为：保龄球馆、台

球厅、健身房、高尔夫球场、赛马场、溜冰场、跳伞场、摩托车场、溜冰场以及水上运动的陆域部分等用地，新的分类把高尔夫球场从绿地类中提取出来，划分到专门的康体设施用地类中，在有效防止绿地和高尔夫球场用地的混淆所带来的土地问题的同时将前面体育用地分类中的大部分配套体育用地归纳为一类，使得相关体育用地的探讨方便了很多。由于在新讨论稿中康体设施类体育用地的出现，在下面资产运营的讨论中把具有典型资产运营性质的高尔夫球场和网球场从原有大的分类中提取出来单独进行分析、说明。第二，把原来属于游乐用地类别的俱乐部用地专门划分出来，通称为康体设施用地，

有效防止了游乐设施和高端体育项目的混淆，把游乐用地和俱乐部用地有效划分开来。第三，增加了体育用地这个类别，新标准中将体育用地定义为：基本的体育场馆和体

育训练基地等用地，不包括学校等单位内的体育用地。新增的体育用地包括原有的公共设施用地中的体育场馆用地和体育训练用地，这对分类本身不产生影响，分开来讨论和分析体育用地的资产运营情况和存在的问题依然是最具有针对性的方式。

2.2 体育用地的特点、资产化运营的概念及作用2.2.1 体育用地的特点2.2.1.1 体育用地与其它用地的区别根据城市用地分类[2]，我们可知以土地的使用功能为主导因素，兼顾其它相关因素，

用地大致分为居住用地、工业用地、教育用地、科技用地、文化用地、卫生用地、体育用地、商业用地、旅游用地、娱乐用地、综合用地等。从各类用地的具体内容即可看出体育用地与其它用地的不同之处。

A. 用途差异不同的用地有着不同的功能。如商业用地是用于建设商业房屋的用地；住宅用地是

供人们日常生活居住的住房用地；工业用地指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地，包括专用的铁路、码头和道路等用地；而体育用地是体育场馆、体育训练基地等用于体育锻炼的用地。

B. 取得方式不尽相同建设用地的取得方式一般分为三种。第一是出让取得，土地使用权出让是指国家以土地

所有人身份将土地使用权在一定年限内让与使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。第二是转让取得。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与等。第三是租赁取得。土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土

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地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。三种转让方式的共同点在于土地使用权发生移转。现行法律法规规定具体各类用地情况如下：商业用地采取招拍挂方式出让，工业用地采取招拍挂方式出让（2007 年开始实施，以前主要是协议等方式出让），商品住宅用地采取招拍挂方式出让，公共文化及体育设施使用国有土地的，经依法批准可以以划拨方式取得。相对于商业、工业用地，体育用地的取得成本很低1。

C. 使用年限规定存在差异根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让

最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。当然，对于一些大型公开型体育用地的场馆用地，有些甚至没有明确年限。

D. 土地价格影响因素不同土地价格是指在正常市场条件下，一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。

其高低取决于可以获得的预期土地收益（地租）的多少，而预期土地收益受一般因素、区域因素和个别因素的共同影响。同一宗地，用于商业、工业、体育设施，其预期收益是不同的；影响不同用地的因素也是不完全一样的。

2.2.1.2 体育用地的特性A. 功能特定性体育用地是可用于开展体育健身、教学、训练和比赛的特殊用地。功能不同于其它用地。

如工业用地用于发展工业，为工业生产服务，体育用地则专门服务于体育事业。B. 服务对象广泛体育用地适用于竞技比赛，大众健身。总的来说是一类适用于全体民众的用地。这一点

有别于军事用地、采矿用地等，所列举用地均服务于特定的部分对象。C. 类型多样化如上对体育用地的分类研究可看出，体育用地有多种存在形式。如竞技体育用地、大众

体育用地、学校体育用地、经营性体育用地等等。类型多样，差异比较大。D. 大型体育场馆用地投资规模大，建设周期长体育用地的建设多为大型场馆、社区设施等。其工程量较大，所需人力物力较多。投资

成本很大，所需建设时间也很长。E. 大部分体育用地有明显的公益性就我国目前体育用地情况来看，体育用地多为公共体育用地。建设体育设施使用国有土

地的，经依法批准可以以划拨方式取得。而且建设资金也是通过政府财政拨款或政府通过其他途径筹集资金兴建的, 以满足运动训练、运动竞赛和群众健身娱乐等需要的社会公有体育用地，它是实现我国体育事业发展目标的基础。从其利益属性和价值特征上说，它为实现全民健身计划和为国家或地区争光战略提供了基础物质条件，从实质上确定了其运行机制的公益性原则。

人们为了增强体质，促进健康，积极投身于大众健身的活动中，利用免费的或低成本价付费的体育设施进行体育锻炼，这是公共体育用地的实物使用效用或无形价值。

我国大型体育用地的主要功能是满足体育竞技的需要，重要的工作内容是承办大型竞赛和为社会培养高水平的运动人才。通过发挥体育用地的作用促进竞技体育水平的提高，在重大赛事中取得优异成绩。在世界竞技体育大赛上获得优异的成绩可以提升民族自豪感、自信心，增强民族凝聚力，振奋民族精神，激发人民群众的爱国热情，展示国家、地区的综合力和良好形象。1 因此有人取得体育用地后，会试图改变体育用地的用途，增加其用地的收益。

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高档次的公共建设体育用地不可能成为服务大众的纯粹意义上的公共体育产品。然而它们的存在却为构建一个城市或地区的精神文明建设起着十分重要的作用，并且帮助塑造城市的窗口形象，在城市或地区形象的提升中扮演着一个不可或缺的角色，从而增强城市或地区的影响力和知名度；利于吸引外资，促进地方经济发展，带来一方社会的繁荣。如大型的体育用地作为一种体育精神的象征、城市或地区的形象符号，有着不可低估的无形价值；在提升知名度、增强综合竞争力方面的作用独树一帜，创造出了更高档次的综合社会效用。

2.2.1.3 体育用地的资产特征李明[3]指出，社会主义市场经济条件下，体育用地作为商品具有资源和资产的双重属

性。如前所述，体育用地有其公益性。公益性是体育用地的社会属性。作为公益性的资源，体育用地可无偿获得使用权，但体育用地也有其“资产”性质,从经济学角度看,体育用地就是一种“资产”,资产本身具有经营的经济属性。故经营性也就成了体育用地的重要资产特征。公益性资产主要靠政府投入和国有资产增值部分的投入，同时在内部搞活机制，增收

节支，促进发展；经营性资产则要走企业发展道路，建立现代企业制度，切实承担国有资产保值增值的责任。如高尔夫球场、职业俱乐部等本身属于经营性体育用地。其资产特征显而易见。另一类公益性体育用地，从功能和作用来看,它是一种由政府购买的,用以生产各类体育服务产品或培养人才,以满足社会需要的生产资料。其土地资产的管理根据目的的不同,有经营性管理和非经营性管理多种方式,体育用地可以根据其经济属性,进行经营性管理,实现资产的保值和增值。

由以上分析可知,我国的体育用地作为混合性的准公共产品,具有公益性和经营性的双重属性,在使用效益方面,既有社会效益又有经济利益,否定任何一个方面都会削弱体育用地功用,造成社会价值的损失。体育用地作为一项资产，只有经过一定的开发，通过使用权出让、转让以及抵押等具体的资产化运营，才能将土地潜在的资产化价值显化出来，发挥其资产化效益。因此，体育用地的资产特征也成为了体育用地资产化经营的导因。

2.2.2 体育用地资产化经营的概念及作用2.2.2.1 体育用地资产化经营的概念A. 资产的定义资产(asset) 的一般含意由文献[4]可知，是为某一主体所拥有的能带来一定收益的各

种财产和权益的总称。其具有三种特征：一是稀缺性。如果某种物质是取之不竭，用之不尽的，那么这种物质就不是资产。二是产生经济效益。这是所有者或使用者取得资源的根本目的。三是具有明确的所有权。资产必须有一个主体，没有主体，资产产生的利益无人控制，成为公共物品，那么资产将不再成为资产。

B. 体育用地资产化经营的定义资产化经营是运用所属资产，从价值形态进行运作，其目标是通过资产运作，扩大资

产规模，获取增值效益。所谓土地资产化经营，是指把土地这一稀缺的资源作为资产来经营，发挥其资产化效

益，从而获取一定经济报酬和收益的过程。体育用地作为资产，盘活、显化其价值并按价值形态合理流动，即构成体育用地的资产化经营。具体而言是指把体育用地的使用权、经营权等作为资产注入经营单位，并由单位实行经营化管理，即按商业化原则经营，包括制定明确的经营业绩目标，并辅之以相应管理与财务主权，通过市场化运作，将体育用地这类固定资产盘活。

2.2.2.2 体育用地资产化经营的作用体育用地资产化经营是社会主义市场经济发展的产物，其基本作用主要体现在以下方

面：15

A. 体育用地资产化经营是将体育用地资源转化为资产，并进而转化为货币资本的基本途径

经过开发建设的体育用地，只有通过该体育用地使用权出让、转让等具体运营过程，才能将体育用地的潜在价值显化出来,即转化为资产并进而转化为货币资本。这是体育用地资产化经营的直接作用。

体育用地虽然没有纳入国有、集体资产，但体育用地是很大的一笔资产，如果将其那如果有和集体资产，政府或集体可以把这些不能变现的资产注入公司，一方面有利于资产置换，以固定资产和体育用地的预期收益等做担保，代政府举债，可获得急需的体育用地建设流动资金，提高公司的投融资能力，实现体育用地建设滚动发展。同时，自求平衡，良性循环，减轻政府财政对体育设施投资的压力，有效地缓解体育用地建设资金不足的矛盾。

B. 体育用地资产化经营是国有土地所有权在经济上实现的有力保障国有土地所有权与经营权分离，通过体育用地资产化经营，使沉淀的资产活起来，使

死钱变活钱，资产变资金，提高了资产的整体效率，实现资产保值增值的目标。并将国有土地资产收益收归国有，这是国有土地所有权在经济上具体实现的有力保障。

C. 体育用地资产化经营是合理配置用地资源，规范和完善用地市场的重要环节体育用地作为资源，只有经过开发建设、合理流动才能得到合理配置。体育用地的资产

化经营，即是构成体育用地市场运行的物质内容，也是规范和完善我国体育用地市场的重要环节。因为只有体育用地资产的良性经营，才谈得上体育用地市场的规范发展。

D. 体育用地资产化经营，是保障群众体育用地的重要措施由于土地不可在生所以土地越来越稀缺，形成了各行各业竞相使用土地的竞争态势。

在市场经济条件下，某一用途的土地的效益越高，该用途就越有竞争力。长期以来，体育用地无偿划拨，经营者对体育用地缺少资产的观念，经营效益低，土地浪费严重。而与之相比，商业用地、工业用地，因为已经多年实行有偿使用，甚至招拍挂等竞价方式取得土地使用权，使用成本高，经营者对其资产性认识比较充分。于是形成了体育用地转化为其他用地、批准时为体育用地而实际使用时为工商住用地、体育用地指标不足等问题。体育用地资产化经营，有利于经营者正确树立体育用地资产化的观念，提高土地资产的特性。提升体育用地的地位。

2.3 体育用地资产化经营的可行性及具体形式2.3.1 体育用地资产化经营的可行性2.3.1.1 体育用地的资产特征满足资产化经营的前提要求A. 体育用地所有权与经营权可分离我国实行社会主义土地公有制，国有土地属于国家所有，集体土地属于集体所有，但

无论是国有土地还是集体土地，国家和集体都应该使所有权和经营权分离。以国有土地为例，政府作为社会行政管理部门，不可能，也没必要去具体从事体育用地资产的经营。政府可以授权或委托一个代表政府的经济实体以经济行为来承担经营职能，即在体育用地所有权与经营权分离的前提下，进行体育用地资产的具体经营。目前我国的国有体育用地基本都是所有权和使用权分离，或其具有所有权与使用权分离的潜力。

B. 体育用地产权可以明晰产权清晰，权责明确是市场经济的一个基本要求。国家拥有体育用地资产的终极所有

权。体育用地经营主体享有法人财产权，并承担有限责任。二者在概念上是相互独立的，在16

实际业务中也不应混淆。唯有如此，才能保证体育用地资产经营的良性循环。C. 体育用地可以保值增值在经营中保值增值是资产的一个基本属性和要求，体育用地资产亦如此。体育用地资

产经营主体以对政府承担资产保值增值责任为己任，实现保值增值既是体育用地资产经营的核心目标，也是衡量运营效果的主要标志。

从对体育用地的资产特征研究可知其具有经营性，体育用地作为国有资产的一支，所有权归国家，产权清晰。使用权则可让渡给经营单位，同时让其拥有法人财产权。体育用地的资产化经营亦把资产保值增值作为核心目标。总的来说，其资产特征满足资产化经营的前提要求。

2.3.1.2 体育用地资产化具有良好的经济基础A. 体育产业已经成为国民经济的重要组成部分出现在《中国经济统计年鉴—2002》中的国家体育总局的调查结果中，体育与建筑、公

共事业、居民服务类等行业投入与产出系数表明：体育在国民经济中已占据一席之地, 体育正成为国民经济新的增长点。

B. 体育产业投资绩效显著体育产业作为国家的重要产业, 对地方区域经济的带动作用和贡献都十分显著。体育用

地属于中长期投资行为, 投资大，一般需要5～10 年时间才可见效,但由于体育的经济关联性较大,所以在土地和政策上应得到相当的扶持,若使得一个土地开发项目以体育启动，这样盘活闲置资产的方式有提高附近房产金融价值之效。

C. 体育产业市场化运作的明显实现可经营体育用地的投资主体多元化，同时坚持谁投资、谁所有、谁受益、谁承担风

险，真正建立对投资风险的约束机制，实现投资决策科学化，融资渠道多元化和商业化， 利用好直接融资和间接融资两类工具。根据体育用地的特性和项目具体情况利用国际金融组织和外国政府优惠贷款、国债资金、政策性银行和商业银行信贷资金，或者采取出售、上市、发债、转让经营权等形式引进社会资金。随着整个市场经济体制的建设日益完善，体育项目的市场化运作越来越广泛，越来越被社会所重视和接受。

D. 政府管理策略的转换政府目前致力于改革体育项目等公共设施项目的投资管理体制，实现政府社会管理职

能与投资职能分开，树立政府引导、社会参与、市场运作的总体改革目标。建立投资信息发布制度, 完善体育公用事业监督管理体制; 建立政府投资决策咨询制度, 对于达到一定数额的政府投资项目，引入公众参与和专家评议制度；同时征询政府法律顾问和投资顾问的机构意见, 提高政府投资的科学化、民主化、法制化水平。对政府体育项目投资领域进行细化分类界定, 明确政府投资主要集中在非营利性项目，优化配置国有投资，强化市场对国有企业投资主体的激励约束, 大力培育民营资本等社会投资主体。投资主体的多元化和政府管理体制的改变，要求体育项目用地尽量按资产化方式运作。

E. 国家致力于完善体育用地的补贴机制随着我国经济的发展，形成较完善的补贴体系，不仅是满足各类企业对体育用地投资

环境的需要，也是建立更完善土地管理体系的内容之一。为了进一步促进体育用地的使用建设，国家正致力于合理的对准经营性和非经营性的体育用地的投资运营方进行适当的补贴或政策优惠。对体育用地进行资产化运作，合理核定体育用地的贡献，正确进行体育项目的补偿，是完善体育项目管理的重要措施之一。

2.3.2 体育用地资产化经营的具体形式2.3.2.1 体育用地使用权的出让从大的方面来说，土地使用权的有偿出让是我国土地使用制度改革的突破口，也是现

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阶段土地资产运营的基础。严格地说，目前土地使用权的有偿出让有很强的政府行为特点。但作为土地市场的重要组成部分，它是我国土地资产运营的逻辑起点。体育用地作为土地的一支，其使用权的有偿出让亦是体育用地资产化经营的主要形式。体育用地的出让包括划拨、协议、招标、拍卖、挂牌等。

2.3.2.2 体育用地使用权的转让通过一级土地市场取得土地使用权的体育用地的拥有者，将体育用地的使用权在有限

的年限内转给其他用地者的行为即为转让。2.3.2.3 体育用地使用权的参股、入股这种方式是指拥有土地使用权的单位以土地使用权作为物化资本进行资产参股或控股

运营，从事体育用地开发以及资产的运营。通过体育用地开发、体育用地使用权转让及其经营活动，以实现体育用地资产保值增值为核心目标。

如国家体育场的投资建设运营就是很好的一个例子。文献[5]指出，国家体育场鸟巢是2008年北京奥运会主体育场。负责国家体育场的投资、融资、建设、运营和管理的主要机构是国家体育场有限责任公司。它是由北京市国有资产经营有限责任公司与中国中信集团联合共同组建而成。20.4公顷的土地则由政府赋予其国有土地使用权。股东包括北京市国有资产经营有限责任公司，占股权比例58%，中信集团联合体，占股权比例42%。根据中信联合体与北京市政府签订的特许权协议，中信联合体拥有“鸟巢”30年的运营权。30年经营期满后，鸟巢产权由政府收回。

2.3.2.4 体育用地的租赁除依法可继续实行划拨方式使用体育用地外，现在一律实行有偿使用体育用地。对此，

除企业要求办理出让手续外，全面推行租赁的形式。依法保留划拨的体育用地，但将划拨的体育用地随同其地上建筑物、构筑物出租的，必须将其租金收益中所含的土地收益上缴政府；行政事业单位、企业单位在划拨的体育用地上体育建筑的出租收入，应缴纳一定比率的土地出租收人。如高校体育场地可进行租赁经营, 由承包租赁人独自负责经营以及场馆的运作、人员的管理, 并缴纳一定的承包租赁费用予学校，学校负责场馆的维护、改建和修缮。再由学校缴纳一定比率的体育用地出租收入予政府。

2.3.2.5 体育用地的联营这种方式是以体育用地的使用权作价，个人或私企联合经营, 这种经营方式多存在于

各地陈旧体育场地的经营。在政府的宏观调控下, 由联办单位或个人自主经营, 由联办单位或个人出资修缮、改建、维护及管理, 缴纳一定数量的承包费用。

2.3.2.6 体育用地的置换置换一般是指实物置换，包括土地换土地，土地换房产等。按市场方式作价，差额用

货币补偿，交换双方实现互利双赢。充分挖掘土地级差效益，盘活存量土地。通过市场行为，充分利用土地级差杠杆，对那些占地大、效益差、无发展前途的用地单位采取补偿的形式进行置换，促使土地向效益好、有发展前途的行业集中。在体育用地置换的操作过程中，可利用土地级差进行旧有建筑改造，使过去破烂不堪、条件简陋和功能不全、效益低下的一些建筑地变为优质的体育用地。反之，若体育用地区位更适合其它功能用地使用，则将其换到更合适的区位上。

2.3.2.7 体育用地的使用权抵押体育用地的使用权抵押，具体可延伸出发行债券、股票、信托等具体形式。这种方式，

是将现代金融工具具体应用于体育用地资产经营过程的结果。就目前情况看，土地使用权抵押在我国许多地方已开展了起来，取得了良好的成效。土地的资产证券化也备受关注。土地证券化就是把土地（或者对土地的出租）能够得到的收益，作为担保（抵押品）发行证券，然后把这些证券卖掉。言及体育用地，则可将体育用地资产证券化概括为“以体育用

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地收益或者体育用地贷款作为担保发行证券的过程。”它旨在将单个或若干体育用地资产组成的“资产池”进行价值的细分化，找到合理的市场定价，并使之具有流动性，在维护原有土地产权的前提下，将其资产化，并利用证券市场的功能，使体育用地资本大众化和经营专业化。一般来说，债券、股票等金融方式作为资产运用手段，克服体育用地由于单位价值量大、不可移动、不可分割，对于小规模投资者来说难以购买，流动性差的缺点，从而提高了体育用地的运营效率。

2.4 体育用地的市场体系及运营机制2.4.1 体育用地市场体系体育用地的市场体系如图2.5所示：

图 2.5 体育用地市场体系我国的土地所有权包括国家土地所有和集体土地所有。国家所有的土地可用作体育用

地，集体所有的土地也可通过合理程序成为体育用地。我国的土地市场包括城市土地市场和集体土地市场。以国有土地作为交易对象的市场

是国有土地市场，以集体土地作为交易对象的市场是集体土地市场。国有体育用地市场分为一级市场和二级市场。国家把土地以出让方式给用地单位作为

建设用地的市场为国有一级体育用地市场，拿到国有体育用地使用权的单位在规定的时间内将土地使用权转让给其他单位为国有二级体育用地市场。

集体体育用地市场分为一级市场和二级市场。其中集体把土地以出让方式给用地单位作为建设用地的市场为集体一级体育用地市场，拿到集体体育用地使用权的单位在规定的时间内将土地使用权转让给其他单位为集体二级体育用地市场2。

2.4.2 体育用地供求机制2 集体土地目前没有关于出让的法律规定，本课题研究借鉴国有土地市场出让的概念来分析类似的集体体育用地市场；集体土地按规定不能直接进入市场，但事实上存在隐性交易行为。

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体育用地供求机制是体育用地市场运行中供给与需求关系的变化同其它市场要素之间的相互联系和作用。它不仅反映体育用地供求与价格之间的关系，同时也反映体育用地供求变动与其它市场要素的关系和相互作用。

体育用地的自然供给是体育用地经济供给的基础和前提。一般情况下，某种用途的体育用地市场价格越高，其供给量越大；体育用地价格越低，其供给量越小。体育用地开发成本、建筑技术水平都是制约土地供给的因素之一。国家对体育用地利用计划和规划，以及税收政策等也会影响体育用地的经济供给。决定体育用地经济供给量的因素主要有：自然供给、体育用地价格、国家税收政策、体育用地利用计划和规划、体育用地开发成本、建筑技术水平等。

体育用地需求是在某一特定时间内，在某一土地市场，某类用途土地在某一价格下被购买或租出的数量。在不同的地域市场内，某一时期的某一土地价格下，体育用地的需求是不相同的。土地作为一种生产要素，其体育用地需求是一种引致需求。由于土地的产品，如农产品、房屋等，是消费者的最终消费品，人们对其消费，能给投资者带来利润。消费者对土地产品的欲望和需求最终引致投资者对体育用地的需求。体育用地市场的弹性，例如体育用地价格的上涨，使体育场馆、设施投资利润增加，从而吸引更多的社会资金投资体育项目设施，最终导致对体育用地需求的增加。

2.4.2.1 体育用地的供给土地的供给有自然供给和经济供给之分。A. 体育用地的自然供给土地的自然供给是指土地以其自然存在状况，供给人类利用，以满足人们生产、生活

所需要的各种土地总量，即土地的总供给。体育用地是总用地的一部分，因此，体育用地的自然供给量是土地总供给量的一部分。

假定某一区域的土地自然供给总量为 W，其中可用于体育用地的为 S，土地供给总量中可用于体育用地的最大比例为 θ，则

（2-1） （2-2）

从式（2-1）可以看出：一个地区的体育用地的自然供给总量，与该地区的土地自然供给总量成正比，与该地区土地中适合开发体育用地的比例成正比；体育用地的自然供给量不高于土地自然供给总量。假定各类体育用地一共有N 类，第 i 类的自然供给量为 ,则有：

（2-3）各类体育用地有不同的要求，用地总和不能大于体育用地的总自然供给能力。B. 体育用地的经济供给体育用地的经济供给是指在体育用地自然供给的基础上，投入劳动开发以后，成为用

于体育活动的土地的供给。a. 体育用地的基本供给能力体育用地的经济供给是在某一特定时间内，在某一土地市场，在某一价格下愿意且有

能力以各种方式供给的体育用地的数量，这是一种有效供给。体育用地是整个用地的一部分，社会根据人类的总需求调整体育用地供给比例的最大

限度值。假定某一时期某区域经济上供给的比例是 Ψ，且最大值为 ΨMAX,最小值为 ΨMIN,则

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体育用地的经济供给 SEC 为:

（2-4） （2-5）

从式（2-4）可以看出：一个地区的体育用地的经济供给总量，与该地区的土地自然供给总量成正比，与该地区土地中适合体育用地的比例成正比，与社会对体育用地占总用地的比例成正比；为了社会各部门各产业间协调发展，社会（包括政府）为体育用地制定了上限和下限3。假定各类体育用地一共有 N 类，第 i 类的经济供给量为 SECi, 假定某一时期某区域第 i

类体育用地的经济上供给的比例是 λECi，且最大值为 λECi-MAX,最小值为 λECi-MIN,则各类体育用地的经济供给 SECi 为：

（2-6） （2-7）

（2-8）b. 考虑投资积极性情况下的体育用地的基本供给能力上述分析中，我们假定体育用地都用于体育项目，而且项目使用面积等于土地面积。

事实上并非如此，如果项目经营单位觉得项目盈利能力好，而体育用地可供给面积有限，经营单位可能在法律允许的情况下加大投入，提高容积率或改善营运的其他条件，从而间接地提高体育用地量，我们用体育项目经营单位投资积极性变量表示该种情况（用 表示第i类体育用地体育项目经营单位投资积极性），正常情况下该变量的取值为1，因此前面公式中该变量取值为1，为书写方便，将该变量省取，更一般的情况是：

（2-9） （2-10）

（2-11）需要说明的是， 可能大于、等于或小于 。因此，通过何种方式来提高体育项

目经营单位投资的热情以改善体育项目经营条件，从而间接提高体育用地具有重要的意义。c. 考虑投资积极性和经营积极性情况下的体育用地的基本供给能力前面分析中，我们假定体育项目经营单位按传统的经营热情经营体育用地，每天经营

的频率为1，由于经营体制的差异，有的体育用地经营者积极性高涨，经营频率高于1，有的经营者积极性不高，经营频率低于1。我们用经营频率（fi）来表示该变量。以羽毛球馆使用为例，平常一天开8小时，现在实行多劳多得、按比例分成后，该羽毛球馆每天开放16

3 在市场经济条件下，政府通过制定人均体育用地指标、各区域各类体育用地的最大及最小额度值来调控体育用地的量，以干预土地市场。

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小时，则f=2。所以，体育项目用地真正的供给能力为： （2-12） （2-13）

（2-14）2.4.2.2 体育用地的需求体育用地是人类生活需要的一部分。假定某一时期某区域人均体育用地需求为 REC，该

区域体育用地使用者人数为 PEC，人均用地需求 R最大值为 RMAX,最小值为 RMIN,则体育用地的需求 DEC 为:

（2-15） （2-16）

从式（2-15）可以看出：一个地区的体育用地的需求总量，与该地区的体育用地的使用人数成正比，与该地区人均体育用地量成正比；为了社会各部门各产业间协调发展，社会（包括政府）给体育用地设置了下限和上限4。假定各类体育用地一共有 N 类，第 i 类的人均潜在需求量为 RECi, 假定某一时期某区域

第 i 类体育用地的人口数为 PECi,各类用地的的最大值为 RECi-MAX,最小值为 RECi-MIN,则各类体育用地的需求 DECi有如下关系：

（2-17） （2-18）

（2-19）2.4.2.3 体育用地的供需平衡A. 总量平衡体育用地的供求要平衡，即：

（2-20)

（2-21)

（2-22)

B. 结构平衡 （2-23)

4 在市场经济条件下，政府通过制定人均体育用地指标、各区域各类体育用地的最大及最小额度值来调控体育用地的量，以干预土地市场。

22

（2-24)

（2-25)

C. 区域平衡各类体育用地，都有一个合适的服务半径，这就要求各类体育用地的分布要根据人口

的分布进行合理布局。以上海市为例，要求各区县的各类体育用地的总量在地区之间进行合理分布；要求各类体育用地，根据需求人群的分布在地区之间进行合理分布。

2.4.3 体育用地的竞争机制所谓竞争，就是发生在变换主体之间的物质经济利益关系，竞争存在的前提是交换双

方存在着独立的经济利益。竞争机制是市场的动力机制，不仅给供给者以动力，也给需求者以导向。竞争的结果是优胜劣汰，实现资源的最优配置和生产要素的优化配合。体育用地市场竞争最直接的表现是体育用地供需双方围绕交易条件而展开的讨价还价。在体育用地交易过程中，供给方喊出一定的“要价”，就意味着需求方只有付出相应的代价才能获得所需的体育用地，这种代价作为一种压力制约着需求方的行为。另一方面需求方总希望以尽可能低的代价获得供给方的土地，这样，供给方就会受到寻求方“还价”的压力。 体育用地供需双方就表现为供需双方所拥有的“议价力量”的较量。土地市场的竞争还表现为土地用途之间的竞争，即土地区位选择最佳用途的竞争。由于在同一区位上，不同的用途获得的收益是不同的，同一用途在不同区位上所能获得的收益也有较大的差异，需求者具有选择最佳区位和用途的生产经营体育用地的动机，各用途土地区位的竞争必定会产生。体育用地市场上的竞争还表现在供给方之间的竞争和需求方之间的竞争。供给方之间会通过竞争，获得以较高价格供给的体育用地；需求者之间会通过竞争获取自己需要的体育用地。

2.4.3.1 体育用地市场竞争的功能第一，协调功能。在土地市场中，独立的经济主体在土地供给和土地需求上分散决策，

是通过市场价格和竞争机制的作用相互协调为一体的。土地市场的价格信号的变化反映着土地的稀缺程度，从而表明土地的需求程度，处于竞争之中的经济主体由于追求自身的经济利益和面临巨大的市场竞争的巨大压力，必然对地价信号的变化做出及时的反应，最终使土地供需达到平衡，从而使土地资源得到合理配置。如果没有竞争的推动力和强制压力，也就无法促使供需双方做出相应的反应，从而使土地的供给总量和结构适应土地需求总量和结构。第二，刺激功能。优胜劣汰是市场竞争的基本规律。为了在市场上保持优势，每一个竞

争参与者都试图获取一份超过竞争对手的“优先利润”。获取优先利润的巨大经济刺激和其他竞争对手的威胁，又使得每一个竞争参与者都必须按照最符合市场的需求的原则行事，不断改进技术，加强管理，降低成本，开发新产品。作为土地市场主体的一般生产经营企业，为了在竞争中获得“优先利润”，就会转换经营机制，集约利用土地，进行技术创新、产品创新和管理创新，提高生产经营效率。土地市场竞争的刺激功能就是推动技术进步和提高土地利用效率的功能。第三，分配功能。在土地市场中，要使按市场效率进行收益分配的原则得以实现，一

个重要的前提条件是使土地供需主体真正处于竞争态势之中，即他们任何一方都不可能长期靠牺牲另一方的利益而占据并非由自身效率形成的市场优势地位，而只能靠自己在市场上的贡献和效率超越竞争对手。因此，土地市场竞争的分配功能表现为，通过竞争实现按效率原则进行收益分配。土地市场竞争的这种分配功能是实现土地资源合理配置和高效利

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用的有效保证。2.4.3.2 体育用地市场竞争的基本假定为了研究问题方便，我们先做以下的假定：1、在体育用地T和非体育用地N两类。2、体育用地中有公益性体育用地TF、半经营性体育用地TH、经营性体育用地TC。单位面

积上它们经营土地的成本分别为TFC、THC、TCC，经营土地的总收益分别为TFP、THP、TCP，经营土地的纯收益分别PTF、PTH、PTC，则有：

PTF= TFP-TFC （2-26)PTH=THP-THC （2-27)

PTC=TCP-TCC （2-28)3、PTF≤PTH≤PTC （2-29)4、非体育用地中有公益性用地NF、半经营性非体育用地NH、经营性非体育用地NC，它

们经营土地的成本分别为NFC、NHC、NCC，它们经营土地的总收益分别为NFP、NHP、NCP。它们经营土地的纯收益分别PNF、PNH、PNC，则有：

PNF= NFP-NFC （2-30)PNH =NHP-NHC （2-31)PNC =NCP-NCC （2-32)5、PNF≤NNH≤NNC （2-33)6、PTH≤PNH （2-34)7、PTC≤PNC （2-35)2.4.3.3 体育用地与其他用地的竞争A. 利益最大化的规划用地指标分配时体育用地与非体育用地之间的竞争假定某一区域有面积为S的土地，现在要进行用地规划，规划分为体育用地和非体育

用地，；两类用地中都有公益性用地、半公益性用地、经营性用地。面积S中分别分配给体育公益性用地、体育半公益性用地、体育经营性用地分别为STF、STH、STC，分别分配给非体育公益性用地、非体育半公益性用地、非体育经营性用地分别为SNF、SNH、SNC。用地规划者应在约束条件下实现利润最大化，即

MAXP=MAX[（STF*PTF+STH*PTH+STC*PTC）+（SNF*PNF+SNH* PNH +SNC* PNC）]= MAX{[STF *（TFP-TFC）+ STH *（THP-THC）+ STC *（TCP-TCC）]+

[SNF *（NFP-NFC）+SNH *（NHP-NHC）+SNC *（NCP-NCC）]} （2-36)

ST：ST=STF+STH+STC≥ST-MIN （2-37)

STF≥STF-MIN （2-38)STH≥STH-TMIN （2-39)

SNF≥SNF-MIN （2-40)SNH≥SNH-TMIN （2-41)SNC≥SNC-TMIN

在前述假定下，上式求解的结果是在体育用地与非体育用地竞争中，由于非体育用地的土地纯收益高于体育用地的纯收益，因此，用地指标的规划者在利益最大化驱使下尽量缩小体育用地的面积。因此，如果在开始制定用地规划时，体育用地的代言人的谈判能力对体育用地总量的保护有重要作用。

在利益最大化的驱使下，在体育用地指标难以满足所有体育用地的要求下，如果没有其他约束，安排体育用地的顺序是：经营性体育用地、半经营性体育用地、公益性体育用地。

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因此，如果在开始制定用地规划时，体育用地的代言人对公益性体育用地、半经营性体育用地的谈判能力不强，则这些体育用地就难以保障。在现行的体制下，比较好的做法是保障公益性体育用地和半经营性体育用地的指标。

B. 实际用地指标分配时体育用地与非体育用地之间的竞争现在有一宗土地，要在体育用地与非体育用地之间进行分配。如果没有其他约束条件，

则必然会以利益最大化为驱动力，因此，最后的选择结果是（假定各用途的土地面积在此相等）：

CHOICE＝MAX{STF *（TFP-TFC）， STH *（THP-THC）， STC *（TCP-TCC），SNF *（NFP-NFC），SNH *（NHP-NHC），SNC *（NCP-NCC）}

（2-42）所以，在临时新增用地中，多被利益最大化者占了上锋。

2.4.3.4 体育用地内部的竞争现在有一宗土地，只能在公益性体育用地、半经营性体育用地、经营性体育用地之间进

行分配。如果没有其他约束条件，则必然会以利益最大化为驱动力，因此，最后的选择结果是（假定各用途的土地面积在此相等）：

CHOICE＝MAX{STF *（TFP-TFC）， STH *（THP-THC）， STC *（TCP-TCC）} （2-43）所以，在临时新增用地中，同样也会出现被利益最大化者占了上锋。

2.4.3.5 体育用地出让中存在的问题假定一宗体育用地要出让，出让的经济收益归地方政府，出让是由国土资源管理部门

来完成，采用收支两条线。对体育用地来讲，在没有其他约束的情况下，国土管理部门出让以收益最大化为目的，即最后的选择结果是经营性体育用地排第一、半经营性体育用地排第二、公益性体育用地排第三（假定各用途的土地面积在此相等）：

CHOICE＝MAX{S *（TFP-TFC）， S *（THP-THC）， S *（TCP-TCC）} （2-44）

财政部门是出让金的收入管理部门，同时也是体育用地支出的最终管理部门，代表政府管理体育用地出让过程中的收支。现实生活中，往往出现宗地应该出让为半经营性体育用地，却出让为公益性用地；应该是经营性体育用地，却出让为公益性体育用地，或半经营性体育用地，出让过程中财政部门的净收入如表2.1所示。如果与应该出让情况相比，损失如表2.2所示。

表2.1 体育用地出让的政府净收入应该体育用地

实际体育用地公益性 半经营性 经营性

公益性 S *（TFP-TFC） S *（TFP-TFC） S *（TFP-TFC）半经营性 - S *（THP-THC） S *（THP-THC）经营性 - - S *（TCP-TCC）

表2.2 体育用地出让中政府净损失应该体育用地

实际体育用地公益性 半经营性 经营性

公益性 0 S *[（THP-THC）-（TFP-TFC）]

S *[（TCP-TCC）-（TFP-TFC）]

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半经营性 - 0 S *[（TCP-TCC）-（THP-THC）]

经营性 - - 0

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3 上海市体育用地资产化运营与管理的现状及存在的问题

上海市体育用地资产化管理的现状和存在的问题的分析以上海市体育用地分类为基础的。本章在第一章的基础上，充分考虑资产运营的水平和用地对象的使用性质，分析上海市各类体育用地的分布、资产运营的发展历程、发展现状、资产化管理的水平及资产运作中存在的问题，分析采取重点提取的方式，对主要体育用地中涉及到的体育用地主体，关键性附属体育用地，按类别对其进行分析。对于分类中过于微观化的体育用地，考虑到他的存在是以其他用地的附属用地来体现其功能性的，所以在进行资产运营分析时不单独拿出来进行讨论。

3.1 上海市体育用地资产化阶段划分上海市体育用地资产化水平不高，体育用地的资产化运营与管理大致经历了三个阶段。

这三个阶段依次是：体育用地无偿划拨阶段、体育用地资产化特征露出端倪阶段、体育用地资产化水平缓慢提高阶段。这三个阶段是上海市大多数体育用地资产化管理和运营的发展阶段，但并非每种体育用地都只经历了这三个阶段，其中一些用地经历了体育用地资产化水平快速提高阶段和体育用地资产化发展成熟阶段，相关阶段划分在每节中进行分析。

3.1.1 体育用地无偿划拨阶段 1988 年 4 月《宪法》增加了“土地的使用权可以依照法律的规定转让”的条文。随后，《土地管理法》也作了相应的修改。1989 年我国第一宗土地得到出让，此后我国逐渐走上了土地出让的道路，而 1989 年之前我国所有体育用地同其他土地一样处于完全划拨的土地管理时期。

3.1.2 体育用地资产化特征露出端倪阶段1987 年至 1999 年，深圳市利用拍卖和招标两种方式一共卖出了 80多宗地，面积基

本上都在 1万平方米左右。而每年协议出让面积是 100多万平方米。两者相差甚远。1995年、1996 年还一度终止了土地拍卖。1997 年连一次招标或拍卖都没有举行。1998 年深圳市土地出让金达 108亿元，但这一年仅有的两次招标和两次拍卖，一共只有 3.3亿元 。1999 年之前，深圳 90%的土地实行的是非市场价格的协议出让。[6]所指的这个阶段体育用地中出现最早的，资产化最早的高尔夫球场用地开始加入协议出让的队伍，体育用地资产化特征开始显现。

3.1.3 体育用地资产化水平缓慢提高阶段由文献[6]可知，在 2001 年国务院 15号文件（即《关于加强土地资产管理的通知》）和

2002 年国土资源部 11号令（即《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》）中受到了高度重视。国务院 15号文件提出，从严控制建设用地供应总量，严格实行国有土地有偿使用制度，大力推行招标拍卖，加强土地使用权转让管理，加强地价管理和规范土地审批行为。国土资源部 11号令则对经营性土地协议出让“叫停”，明确四类经营性用地使用权出让必须采用招拍挂方式。2000 年全国招标拍卖出让土地的收益为 350亿元，2001 年为 492亿元，

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增长率为 40%。2002 年，全国国有土地使用权招标拍卖挂牌出让的宗数、面积、价款分别是上年的 108.55%、273.8%和 197%。扩大国有土地有偿使用制度的覆盖面，势在必行。

由[6]可知，2008 年 1 月，《国务院关于促进的通知》（即国务院 3号文件），明确要求深入推进土地有偿使用制度改革，严格落实工业和经营性用地招拍挂出让制度，充分发挥市场机制在配置土地资源中的基础性作用，健全节约集约用地的长效机制。还明确提出，今后对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用。2000 年至今体育用地资产化水平缓慢提高，真正开始注意到体育用地的资产化问题是 2008 年，2008 年之后我国的体育用地才真正走上资产化的道路。

3.2 上海市居住类体育用地资产化运营与管理3.2.1 公共服务设施配套体育用地资产化运营与管理3.2.1.1 公共服务设施配套体育用地的发展与分布公共服务设施配套体育用地在上海市的体育用地中占据了绝大多数的比例，属于此类

型的体育用地在上海发展较早，目前已经逐步走入成熟期。依照体育用地资产收益与否的性质将此公共服务设施配套体育用地分为两类，一类是非营利性的体育用地，另一类则是盈利性的体育用地。公共服务设施配套体育用地主要以社区公共运动场的用地形式出现，以上海市社区公共体育场为其主要的组成部分。

据调研和文献[7]显示，经过多年发展，到目前为止上海已经建成社区公共运动场220处，场地 634片，总面积 37万平方米。这些公共运动场的建设资金来源于1.46亿元体育彩票公益金收入的 42%，即 6323万元。其中建成篮球场 335片，占 53%，足球场46片，占 7%，分布在上海市的 17个区 1个县之内，公共运动场分布不均匀。七成的社区公共运动场建在市郊，中心城区只占其中的三成。地价昂贵的区域公共运动场分布较少，随着地价的降低公共运动场数目变多，但是过于偏远的房价过低的郊县公共运动场数目却又寥寥无几。社区公共运动场的土地利用存在着一定的问题，大部分社区公共运动场的体育用地分布在市郊有其深刻原因的，即由于中心城区地价高昂，公共服务设施配套体育用地难以“插足”，寻找一片可以推倒重新建造社区公共运动场的用地是非常困难的。目前体育局采取的措施是，与房地产开发商在房地产开发之前进行协商，在用于开发的土地上建立一些简单的运动场，如非标准篮球场等等，对于市郊由于土地利用率相对市区较低，体育局采取选好地址直接构建的方法对公共服务设施配套体育用地进行构建。社区公共运动场的地理位置及设施如表 3.1 所示：

表3.1 社区公共运动场汇总表区县 名称 地理位置 体育设施及数量 收费

情况黄浦（4个）

延福绿地公共运动场 黄浦区延安东路 2片篮球场，健身跑道，健身点 免费南浦大桥公共运动场 中山南路 3片篮（网）球场 收费九子公园公共运动场 南苏州河路/成都北路 民间九子运动场，健身点 免费蓬莱公园公共运动场 南车站路 350号 羽毛（门）球场 免费

静安（1

静安寺社区公共运动场 万航渡路/武宁南路 4片非标篮球场，健身苑 免费延安中路绿地公共运动场 成都路/大沽路 攀岩场 免费

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个） 蝴蝶湾公共运动场 康定东路/南苏州路 2片人造草地非标准尺寸篮球场 免费卢湾（4个）

世博林绿地公共运动场 卢浦大桥/中山南一路 4片非标篮球场，健身点 免费丽园公园公共运动场 蒙自东路/局门路 2片非标篮球场 收费金鹿社区公共运动场 巨鹿路/瑞金一路 2片非标篮球场 免费瑞文公共运动场 陕西南路/绍兴路 篮球场 免费

虹口（11处）

嘉兴社区公共运动场 海伦路 88号/周家嘴路 2片非标篮球场 收费凉城社区公共运动场 汶水东路 690弄/公共绿地 2片门（羽）球场 免费新港路街道公共运动场 周家嘴路/安国路 笼式足球场 免费四川北路街道公共运动场 虬江路/宝通路 篮球场 收费和平公园公共运动场 天宝路 891号 2片羽毛球场 免费鲁迅公园公共运动场 大连西路 345号 2片羽毛球场 免费锦苑小区公共运动场 凉城路 585弄/车站南路西侧 2片网球场 免费凉城社区公共运动场 粤秀路/广灵四路 866弄 篮球场 收费江湾镇社区公共运动场 逸仙路/三门路 741弄小区 非标篮球场 免费新港社区公共运动场 东余杭路 817号/丹徒路 2片羽毛球场 免费凉城社区公共运动场 凉城路车站南路联华广场 2片非标篮球场 免费

闸北（9处）

大宁路社区公共运动场 广中路 417号 足球场 免费宝山路社区公共运动场 宝山路/虬江路 2片非标篮球场 收费灵石路社区公共运动场 灵石路 737弄 2片篮球场，笼式足球场、乒乓室 收费闻喜路社区公共运动场 闻喜路 759弄/

彭浦新村 86号 门球场 免费

三泉路社区公共运动场 三泉路 604号/曲沃路 321弄进 2片篮球场 收费

天目路社区公共运动场 共和新路/光复路高架道路下 3片非标篮球场，笼式足球场，乒乓室 收费曲沃路社区公共运动场 曲沃路 373弄 7 保德路 2片网球场 收费闻喜路 1202弄公共运动场 三泉路/闻喜路 1202弄 6片非标篮球场，健身点 免费

临汾路公共运动场 临汾路 135弄 56号甲临汾花园小区 小足球场，健身跑道 收费

徐汇（10处）

徐家汇公园运动场 衡山路/宛平路 3片篮球场 免费康健社区公共运动场 桂林西路 168号 9片篮球场，网球场 ，小足球场，健身

跑道，健身点 免费华泾绿地公共运动场 华泾公园 2片篮（网）球场 免费罗城路公共运动场 罗城路/龙吴路 3片非标篮球场 免费滨江路公共运动场 天钥桥南路/滨江路 4片非标篮球场 免费东安公园公共运动场 龙华路 1851号

东安公园后门2片非标篮球场 免费

29

瑞金南路公共运动场 瑞金南路 606号旁 3片篮球场 免费凌云社区公共运动场 虹梅南路嘉川小游园 3片非标篮球场 免费华泾公园公共运动场 龙吴路/华泾路 2片网球场 收费漕溪公园公共运动场 漕东路/漕溪路 203号 非标篮球场，2片羽毛球场，健身苑 免费

长宁（7处）

周桥社区公共运动场 长宁路 1900号 篮球场 免费新泾体育之光社区公共运动场

泉口路南侧福泉路至淞虹路

2片篮球场，笼式足球场，健身道，健身点 收费

新华街道华山绿地公共运动场 华山路/平武路 3片篮球场 免费新泾绿地公共运动场 剑河路/泉口路 111号 2片网球场，健身跑道 收费新华路街道安顺路绿地公共运动场 安顺路/定西路 门球场 免费新泾公园公共运动场 新渔路/淞虹路 2片篮球场 收费程家桥街道公共运动场 沪青平公路

迎宾三路上航新村篮球场，网球场，健身点、乒乓球场 免费

普陀（6处）

曹杨社区公共运动场 枫桥路 2号/梅岭北路口 2片非标篮球场 免费桃浦社区公共运动场 武威路/搓浦河旁 门球场 免费桃浦新上海人社区公共运动场

古浪路西端真南路桃苑村学校 篮（羽）球场，健身跑道，乒乓球场 免费

甘泉社区公共运动场 西乡路 55弄 2片非标篮球场，笼式足球场 收费长征新曹杨社区公共运动场 怒江北路 449号/泸定路 篮球场 免费长风社区公共运动场 枣阳路 251弄 10号社区学校 篮球场 收费

杨浦（14处）

殷行白城绿地公共运动场 白城路/开鲁路 6片非标篮球场 收费江浦公园公共运动场 长阳路/江浦路 篮球场 收费政肃路社区公共运动场 政肃路/国权路 4片网球场 收费延春公园公共运动场 营口路/靖宇东路 篮球场 免费嫩江路社区公共运动场 嫩江路/中原路 门球场 免费政悦路社区公共运动场 政悦路/近殷行路 2片篮球场，2片门球场，4片笼式足

球场 免费殷行路社区公共运动场 殷行路/近政和路 非标篮球场 免费淞沪路社区公共运动场 淞沪路/近殷高路 非标篮球场 免费白城路社区公共运动场 白城路/近开鲁路 笼式足球场 免费黄兴体育运动公园 双阳北路/国顺东路 6片篮球场，2片网球场，9片笼式足

球场，2片门球场，1片棒垒球场 收费杨浦公园公共运动场 控江路/双阳路 369号 2片羽毛球场，门球场 免费控江路公共运动场 靖宇南路/控江路 门球场 收费

30

虬江码头路公共运动场 南翔殷路/虬江码头路 138号 3片非标篮球场 收费黄兴路公共运动场 长阳路/黄兴路 4片非标篮球场 免费

浦东（23处）

杨园体育公园 外环线高东段绿化带 2片篮球场，门球场，健身跑道，健身点

 免费

金桥公园运动场 台儿庄路 362号 篮球场 免费浦兴路社区公共运动场 五莲路 759号

龙臣公寓 篮球场 免费济阳公园公共运动场 济阳路/耀华路 篮球场 免费张江社区公共运动场 华夏东路孙浦路 375号 篮球场，网球场 免费花木公园公共运动场 杜鹃路 330号 篮球场 免费高桥社区公共运动场 春晖路 276弄 篮球场，门球场 免费三林社区公共运动场 外环线三林绿地 2片门球场 免费桃林公园公共运动场 桃林路/灵山路 4片篮球场 免费北蔡镇公共运动场 北中路/白莲泾绿地公园 2片篮球场，2片网球场，3片门球场 收费施湾社区公共运动场 施湾三路施新公路 3片篮球场 免费华夏社区公共运动场 华夏二路/南桥路 2片篮球场 免费东沟镇公共运动场 东靖路 297号 篮球场，网球场，门球场 收费陈行社区公共运动场 城南社区陈行村 2片篮球场 免费三林镇公共运动场 三林外环 5段绿化带 篮球场，网球场 免费洋泾社区公共运动场 张杨路/南洋泾路

泾南路 187号（东镇居委） 2片篮球场 免费王港社区公共运动场 川沙路/胜利路 篮球场，门球场 免费玉兰香苑公共运动场 益丰社区江丰居委 篮球场 免费庆丰社区公共运动场 龙东路 6881号庆丰村 2片篮球场 免费劳动社区公共运动场 孙桥地区孙农路

殷北路劳动文化广场 3片篮球场，网球场，门球场，健身点 免费南塘村社区公共运动场 浦东北路/清溪路 571弄 篮球场，门球场 免费六团社区公共运动场 德兴街/川六公路 1615号 篮球场，羽毛球场 免费江镇社区公共运动场 晨阳西路新共路绿地 篮球场，门球场 免费

宝山（23处）

宝钢林带公共运动场 漠河路友谊支路 2片篮球场 收费吴淞社区公共运动场 吴淞大桥东侧

淞兴路南侧 2片篮球场 收费友谊社区公共运动场 上港十四区林带(漠河路) 4片网球场 收费淞南社区公共运动场 长江南路二号路/凇南八村 篮球场，门球场，健身跑道 免费通河社区公共运动场 长江西路/通河二村 2片非标篮球场，门球场，健身点 收费高镜社区公共运动场 殷高西路/镜二村 篮球场，网球场，门球场 收费

31

月浦公园公共运动场 宝泉路/龙镇路 篮(网)球场，门球场 收费罗店富丽苑公共运动场 杨南路 2片篮球场，羽毛球场 免费泗塘篮球公园 共江路南侧泗塘八村 3片篮球场，健身跑道，健身点 收费罗泾公园公共运动场 潘沪路/罗宁路 2片篮球场，网球场，笼式足球场 收费庙行公园公共运动场 共康路/刘场路 2片篮球场 收费炮台湾湿地森林公园公共运动场 塘后路 206号 2片篮球场，2片笼式足球场，2片门

球场 收费盛桥中心绿地公共运动场 古莲路/塔源路 2片篮球场 收费宝山生态园林区公共运动场 顾陈路/联杨路 篮球场，笼式足球场 收费高境小游园公共运动场 阳泉路/一二八纪念路 篮球场，笼式足球场 收费淞南十村公共运动场 淞南十村新二路

1286弄 216号旁 篮球场，笼式足球场 收费大场镇社区公共运动场 锦秋小区 篮球场，网球场，室内游泳池 收费罗店镇联合社区公共运动场 联溪路/联杨路 4568号 篮球场，健身点 收费罗店镇西埝社区公共运动场 沪太路/环东路 篮球场，笼式足球场 收费杨行镇北上海公共运动场 藴川路/杨鑫路 2片篮球场，笼式足球场，健身点 收费罗泾镇陈行公共运动场 陈镇路/徐介路 网（篮）球场，笼式足球场 收费竹艺路公共运动场 竹艺路/友谊（西）路 2359号篮球场 免费共和公园公共运动场 场北路/长临路 3片篮球场 收费

闵行（12处）

诸翟公园运动场 诸新路 3片篮球场，健身苑 收费

江川社区公共运动场 鹤庆路 788号3片篮球场，3片网球场，门球场，小足球场，健身跑道，综合体育馆、游泳池

收费

莘庄社区公共运动场 都市路桥堍东西两侧/普洱路 2片篮球场，网球场，轮滑场，小足球场 免费

古美路街道社区公共运动场

虹梅路西边/古龙路两侧中环线绿化带 篮球场，门球场，笼式足球场、健身点免费

闵行体育公园公共运动场 顾戴路/新镇路 2片篮球场，小足球场 免费瑞龙绿地公共运动场 瑞龙路绿地 门球场 免费浦锦绿地公共运动场 浦锦路绿地 篮球场 收费浦晓支路公共运动场 浦晓支路绿地 2片网球场 收费龙柏社区公共运动场 航南路/航新路 228号 篮球场，网球场，门球场 收费马桥镇公共运动场 青年路/北松公路 2258号 4片网球场，4片非标篮球场） 免费虹桥镇新桥村公共运动场 宜山路 1999号/新桥路 2片门球场 免费纪王公园公共运动场 纪川路/纪高路 598号 2片篮球场 免费

32

嘉定（13处）

徐行社区公共运动场 澄浏公路社区活动中心 13片篮球场，健身苑 收费儿童公园运动场 梅园路 262号 2片非标篮球场，小足球场，健身点 收费江桥镇红光社区公共运动场

曹安路封浜地区星华路 篮球场，小足球场，门球场，健身点 收费

真新新村街道公共运动场 双河路/金鼎路 3片篮(足)球场，2片网球场，健身跑道 收费

马陆镇包桥社区公共运动场

保安公路 2888弄包桥住宅小区

2片篮球场，网球场，2片羽毛球场，健身跑道，沙滩排球场 收费

江桥高潮社区公共运动场 江桥三村 2片篮球场，网（羽）球场，门（羽）球场 收费

马陆镇仓新社区公共运动场 沪宜路 2800号后门旁 2片篮球场，2片门球场，健身点 免费黄渡镇社区公共运动场 巷观路绿苑五村 2片篮球场，网球场 收费马陆镇嘉新社区公共运动场 嘉富路 500弄嘉新小区 4片篮球场，健身跑道，健身点 收费外冈镇社区公共运动场 瞿门路 398号 2片篮球场 免费南翔镇社区公共运动场 众仁路 385号后门

南翔镇社区学校2片篮球场，小足球场，地滚球场，健身跑道 收费

嘉定区北水湾公共运动场 环城（河）路 601号东侧金沙路菊园环城绿地 2片篮球场，小足球场，2片地滚球场 收费

安亭镇方泰社区公共运动场 宝安公路 4704弄 2片篮球场，小足球场，门球场，健身

广场 收费青浦（15处）

北青公园公共运动场 公园路 篮球场，健身点 免费赵巷社区公共运动场 赵华路南侧/赵中路东侧 篮球场，门球场 免费华新镇凤溪社区公共运动场 华新公园/新凤路 篮球场，网球场，门球场，健身点 收费徐泾社区公共运动场 318 国道 2片篮球场，2片网球场，健身苑 收费香花桥街道民惠社区公共运动场

香大路/胜利路民惠佳园绿地 2片篮球场，门球场，健身点 免费

白鹤镇公共运动场 外青松公路 2951号 4片门球场，笼式足球场，2片健身跑道 免费

练塘镇蒸淀社区公共运动场 蒸淀社区 2片篮球场，门球场 免费朱家角镇沈巷社区公共运动场 沈巷社区中心村 2片篮球场，2片门球场，网球场、健

身点 免费商塌社区公共运动场 商塌社区广场 2片篮球场，门球场，健身点 收费重固社区公共运动场 1号街/2号街 篮球场，门球场，健身跑道，健身点 收费练塘社区公共运动场 老朱枫公路

朱枫路连接线到底2片篮球场，门球场，健身跑道 免费

33

夏阳社区公共运动场 外青松公路 7711号瑞大学校 3片非标篮球场，2片羽毛球场 免费

香花桥社区公共运动场 北青公路/普光路 94号 2片篮球场，门球场，健身广场 收费赵屯社区公共运动场 新赵路

建屯路绿地广场 篮球场，2片门球场 收费

金葫芦社区公共运动场 垂姚路镇中路新河路桥北侧 篮球场，门球场，健身点 收费

金山（14处）

东风路绿地公共运动场 金张公路 228号 篮球场 免费康健绿地公共运动场 康健路/金昌苑 篮球场，网球场 免费干巷社区公共运动场 新溪新村/

汇丰大街西段 篮球场，健身苑 免费金山沙滩公共运动场 石化海滨/新城路 5片沙滩排球场 免费亭林镇公共运动场 华亭路 50弄 门球场，健身点 免费廊下镇万春苑社区公共运动场 漕廊公路 6825弄 2片篮球场，门球场 免费枫泾镇乡村公共运动场 中洪村 场地高尔夫球场 收费金山豪庭社区公共运动场 卫清路 2988号 篮球场，网球场 收费红菱苑社区公共运动场 秀州街 718号 篮球场，网球场 收费漕泾镇公共运动场 水库村 篮球场，网球场 收费紫金社区公共运动场 万安街/南圩路 门球场 免费金山卫镇公共运动场 西静路 篮球场，网球场，门球场，健身跑道，

健身点 收费

金山工业区公共运动场 亭卫公路 6725号文化活动中心 篮球场，网球场，门球场，健身苑 收费

吕巷绿地广场公共运动场 漕廊公路/朱吕公路 篮球场，羽毛球场，健身点 免费

松江（8处）

新桥公园运动场 新站路 篮球场，2片门球场 免费洞泾镇文化中心运动场 长兴路镇政府大楼旁 篮球场，网球场，健身苑 收费佘山镇公共运动场 外青松公路/陈坊桥北侧 篮球场，网球场，健身点 收费永丰社区（街道）公共运动场 仓汇路 篮球场，门球场 免费泗泾镇公共运动场 泗泾公园 篮球场，门球场，健身苑、勇敢者道路免费方松社区公共运动场 西林北路/北翠路 1077号 篮球场，门球场 免费石湖荡公共运动场 李塔汇路/育新路 篮球场，网球场，健身点 免费泖港社区公共运动场 中兴路/新宾路绿地 篮球场，门球场 收费

南汇（16处）

康桥社区公共运动场 康沈路/秀沿路 篮球场，网球场 收费滨海森林公园公共运动场 东大公路 118号 网球场 免费祝桥社区公共运动场 川南奉公路 468号光明学校

内3片篮球场，2片排球场，网球场 免费

34

航头社区公共运动场 航头大道 2片篮球场，网球场，门球场，健身跑道 收费

徐庙村公共运动场 徐庙村 2片篮球场，2片网球场 收费惠南镇社区公共运动场 拱极路/观海路 2片篮球场，2片网球场 收费周浦镇社区公共运动场 关岳路/周东路 500号 5片篮球场，健身苑 收费万祥镇公共运动场 万建路/宏祥北路 2片篮球场 收费新场镇公共运动场 新环西路新环南路绿地 2片篮球场，健身点 免费三灶社区公共运动场 南六公路下盐路光明村 篮球场，门球场 收费六灶镇社区公共运动场 吉春路/崇溪路 102弄绿地 篮球场，门球场，健身点 免费祝桥镇盐仓社区公共运动场 盐朝公路/川南奉公路 5609弄篮球场，网球场 免费书院镇舒馨公园公共运动场 丽正路/老芦路 篮球场，网球场 免费老港公园公共运动场 沪南公路/建中路 篮球场，健身点 免费芦潮港镇社区公共运动场 芦潮港路 1730号

芦潮港镇政府大楼后 2片篮球场 免费大团镇公共运动场 南团路/永宁东路 500弄 篮球场，笼式足球场，健身点 收费

奉贤（11处）

贝港花苑公共运动场 环城西路贝港第五居委 篮（网）球场，蹴球场，健身苑 免费九华苑公共运动场 奉浦开发区国顺路 318弄 门球场，健身苑 免费新南家园公共运动场 西闸路 1118号

原西渡路 篮球场，健身苑 免费海湾镇五四社区公共运动场 五四公路/场中路 篮球场，篮球场，网球场，门球场，笼

式足球场，健身跑道，健身点 免费奉城镇第一体育公共运动场 邮电路/兰博路 2片篮球场，网球场，门球场 免费

四团社区公共运动场 社区文化活动中心 2片篮球场，2片羽毛球场，2片门球场 免费

青村镇社区公共运动场 南明路浦东运河桥南侧 3片非标篮球场，健身跑道，健身点 免费庄行新苑公共运动场 庄行新苑 篮球场，2片羽毛球场，健身点 免费柘林镇社区公共运动场 海韵新苑 篮球场，网球场，健身点 收费金汇镇社区公共运动场 金碧汇虹小区 2片篮球场，网球场，健身点 收费海湾镇燎原社区公共运动场 星燎公路/育才路燎原小区 非标篮球场，门球场，健身跑道，健身

点 免费崇明（10处）

海湾镇星火健身公园 农工商大道海滨路底 笼式足球场，门球场，2片羽毛球场，民间五子运动场，健身跑道，健身点 免费

东平国家森林公园公共运动场

建设镇北首 小足球场，网球场，排球场 收费

城桥社区公共运动场 城内北门路 88号 2片篮球场，网球场，2片非标网球场 收费

35

崇明体育馆旁绿港社区公共运动场 农民活动中心 篮球场，网球场 收费富民社区公共运动场 港东公路 2片网球场 收费甘霖社区公共运动场 西门路 799号旁 篮球场

网球场 收费团结社区公共运动场 港东公路 888号 2片篮球场 收费新民社区公共运动场 乡政府北侧 篮球场

网球场 收费堡镇社区公共运动场 堡镇南路 196号文体站 篮球场 免费陈家镇社区公共运动场 裕盛路/裕鸿路 篮球场 免费

农场（7处）

东平社区公共运动场 崇明县长江农场大街 2片篮（排）球场，（门）球场，健身苑 收费

海滨社区公共运动场 奉贤区星火农场 篮球场，网球场，健身点 收费川东农场公共运动场 江苏省大丰地区 2片网球场 免费上海农场公共运动场 江苏省大丰地区四岔河 2片网球场 免费上海市海丰农场公共运动场 农场文体中心 篮球场，门球场 免费上海市黄山茶林场公共运动场 黄山茶林场 2片网球场，门球场，游泳池 免费新海镇公共运动场 新海农场 篮球场，门（羽）球场 免费

资料来源：根据上海市体育局网站 www.shsports.gov.cn 和相关资料整理3.2.1.2 公共运动场体育用地资产化运营与管理的发展历程由于公共服务设施配套体育用地的资产化运营具有一定的隐密性，同时还没有形成资

产管理的方法与主要模式。要探讨公共服务设施配套体育用地资产化运营与管理的发展历程，首先必须深入分析公共服务设施配套体育用地所承载的公共运动场的资产管理的发展历程，在此基础上对涉及到的隐形的资产管理发展历程进行分析说明。

A. 社区公共运动场的资产化运营与管理发展历程第一阶段：地方政府直接管理。这一模式由地方政府内分管文化、体育的部门或直属的

文化中心、康乐中心等对社区公共运动场进行直接管理。徐彬[8]指出，地方政府或其直属的相关机构内的在职人员担任社区公共运动场的主要工作人员,有时也使用临时工。资金主要来源于地方政府的财政拨款。这一运作管理模式比较适用于地域较广的远郊区。第二阶段：体育、绿化、环境等政府职能部门管理。钟天朗等[9]指出，这一模式是由体

育、绿化、环境等政府职能部门对社区公共运动场进行直接管理。社区公共运动场的工作人员属于该部门正式编制,专职管理运动场,或兼有其他工作,有时也兼用临时工。资金列入财政预算,由该部门统一支出,该部门对运动场的具体事务有较大自主权。第三阶段：社区街道管理。文献[9]指出，这一模式是由区体育局或地方政府等上级部

门将社区公共运动场交由社区街道负责管理。社区街道的在职人员担任社区公共运动场的管理负责人和主要工作人员,亦可兼聘临时工。资金由上级部门提供,用于支付人员工资、补贴水电费等。社区街道对工作的具体内容有较大自主权,但若收取场地使用费和进行设施的维修、更换,需报上级部门。

36

第四阶段：物业公司管理。这一模式可分为两种情况:一种是社区公共运动场的产权属于地方政府或体育局等部门,由其将社区公共运动场承包给物业公司管理。这种情况接近“托管”的模式,但并不是公开招标,含有行政强制的意味,因此有些物业公司并不乐于承担。另一种是社区公共运动场产权属于所在地的地产开发商,由其交由物业公司管理。社区公共运动场作为社区的基础配套设施,物业公司有责任对其妥善管理,在运作管理方面不受政府的约束,对于社区公共运动场的事务有绝对自主权。第五阶段：组建专门机构管理。这一模式是由政府牵头组建专门的管理机构对社区公

共运动场进行管理。该专门机构的成员由政府指派或兼有向社会招聘人员组成。政府将原来向各个社区公共运动场分别投入的资金统一提供给该专门机构,由该专门机构对资金统筹发放,并对社区公共运动场实行统一管理。第六阶段：委托专门单位代管。文献[9]认为这一模式即“托管”,是由社区公共运动场

的主管部门向社会招标,并向中标单位支付酬金,由中标单位在合同许可的权责范围内对运动场进行管理和开发,既可以保证双方的权益,又可以保证社区公共运动场的有效管理和正常使用。

B. 社区公共运动场体育用地的资产化运营与管理的发展历程 第一阶段：社区公共运动场体育用地无偿划拨阶段。此阶段政府、体育、绿化、环境等政府职能部门、社区街道直接管理社区公共运动场，土地资产管理模式由地方政府和与政府机构紧密挂钩的职能部门对社区公共运动场进行直接管理来完成。社区公共运动场用地主要来源于地方政府的土地直接划拨。这一运作管理方式并没有体现土地的价值，随着划拨的完成土地资产所带来的收益和土地资产的管理被彻底忽略。第二阶段：公共服务设施配套体育用地资产化特征露出端倪阶段。此阶段社区公共运

动场的用地产权属于地方政府或体育局等部门,经营权由承包社区公共运动场的物业公司管理所拥有。社区公共运动场作为社区的基础配套设施,物业公司有责任对其妥善管理,但是由于它在运作管理方面不受政府的约束,对于社区公共运动场的事务有绝对自主权。所以物业公司通过征收小区居民物业费的方式将土地资产价值的提升部分据为己有，这个阶段土地资产管理不属于应该参与管理的部门政府，而是属于房地产开发商旗下或者独立的物业管理公司，土地资产流失到开发商的口袋中。第三阶段：社区公共运动场体育用地非资产化阶段。发现社区公共运动场资产管理的

相关问题后，开始施行由政府牵头组建专门的管理机构对社区公共运动场进行管理。该专门机构的成员由政府指派或兼有向社会招聘人员组成对社区公共运动场实行统一管理，虽然这一阶段的资产管理向好的方向发展，但是土地资产管理水平没有提高，又回到了直接划拨土地，彻底忽略土地资产管理的形式。第四阶段：社区公共运动场体育用地资产化缓慢发展阶段。此阶段政府委托专门单位

代管公共运动场。由社区公共运动场的主管部门向社会招标,并向中标单位支付酬金,由中标单位在合同许可的权责范围内对运动场进行管理和开发,开发单位有责任将公共运动场的收益按比例交给政府。这种资产管理模式既可以保证双方的权益,又可以保证社区公共运动场的有效管理和正常使用。通过收益的部分上缴，土地资产收益回流到政府，减少了土地资产的流失，但是此阶段收费尺度没有相应的衡量标准，土地资产管理没有彻底落实。

3.2.1.3 公共服务设施配套体育用地资产化运营与管理的现状A. 非营利性公共服务设施配套体育用地资产化运营与管理的现状非盈营利性公共服务设施配套体育用地以开展大众体育项目和全民健身为己任，不以

土地经营所带来的收入为目标。它是开展全民健身、提高人民健身意识的必要和良好保证。非盈利性公共服务设施配套体育用地从使用对象的角度上讲为大众体育用地，从资产属性上讲为公益性体育用地，同公益性体育用地的职能一样，非营利性公共服务设施配套体育

37

用地承载着集体福利和社会公共利益，其主要特征如下：(1)建议将来源于彩票销售收入。非营利性公共服务设施配套体育用地是上海市体育总

局在划拨土地或小区配套开发用地上，利用大众体育彩票购买所得收益的部分建设体育项目，开展全民健身而设立的非盈利性的体育用地。此类体育用地的获得有社区配套、社区用地改建两种方式。其中划拨用地的取得程序是首先由上海市体育分局按照各个区域公共体育项目的开发需求和土地用于开发体育事业的可能性向上海市体育总局申报体育用地项目开发申请，然后由上海市体育总局分析申报的合理性与可行性，并按当年的土地利用总体规划中体育用地的总体规划来划拨土地。社区配套用地的取得程序是在房地产开发商进行开发时，从开发用地上留出规定的面积作为公共服务设施配套体育用地的建设用地。社区改建公共服务设施体育用地是上海市国土局和房地产开发商经过协商讨论后在已经成型的小区里划出一定面积的土地作为公共服务设施配套体育用地开发体育项目。

(2)通过划拨方式获得土地。非营利性公共服务设施配套体育用地的土地所有权归国家所有，通过国土部门按土地利用总体规划将用地划拨给上海市体育局，上海市体育局利用体育彩票所获得的收益来建立非营利性公共服务设施配套体育用地上配套的体育设施。

(3)经营管理模式是非资产化的。非营利性公共服务设施配套体育用地的经营是不以盈利为目的的。其土地资产化程度为零，其资产管理模式是完全非资产化的。由于非营利性是保证社区体育存在和发展不可或缺的物质基础，担负着：承载各种公共体育活动、为社会利益服务，促进社会平等、增进公众福利和引导可持续发展的多重目标，所以非营利性公共服务设施配套体育用地资产管理从发展最初到现在都以国家完全补贴为单一形式，属于完全依赖性质的资产运作过程。

(4)属于需求大于供给的公共产品。由于非营利性公共服务设施配套体育用地的稀缺性，其土地利用效率较高，就其性质而言，其属于需求大供给的公共物品。

(5)资产收益会无形流失。用地所承载的场馆、设施的维修费和折旧费完全来自于大众体育彩票收益，完全的补贴力度使得体育用地的资产收益无形流失。

B. 盈利性公共服务设施配套体育用地资产化运营与管理的现状盈利性公共服务设施体育用地是公益用地中的服务性用地，承载着公共服务和自我维

护的双重性质。上海市的盈利性公共服务设施体育用地以公益用地中的社区公共运动场的形式出现，虽然社区公共运动场是属于大众体育彩票收益在建体育用地，但用地承建者——政府，本着取之于民、用之于民的思想对土地资产进行管理。其主要特征如下：

(1)该体育用地资产化运营与管理的性质是盈利性的，但是国家给予了一定的补贴，相应体育场馆、设施的建立来自体育彩票收入，相当于国家财政收入补贴。

(2)设置了一定的权限来收取相关运动场地和运动项目的费用。费用收取比完全市场化的运动场地和运动项目的收费标准低很多，补贴了盈利性公共服务设施体育用地和相关器械、项目的建设和开发。

(3)土地价值没有得到充分的体现，但是通过变向的土地价值的大众补贴提升了全民体育健身的意识，在体现一定体育价值的同时，促进了体育事业的发展。

(4)盈利性公共服务设施体育用地的收益，本身不体现土地的价值，因为土地具有保值、增值的性质，所获收益仅是为了获得社区公共运动场的设施维修与场地折旧费。

3.2.1.4 公共服务设施配套体育用地资产化运营与管理中存在的问题A. 非营利性公共服务设施配套体育用地资产化运营与管理中存在的问题上海市非营利性公共服务设施配套体育用地资产管理存在着一定的问题，这些问题对

土地价值的体现和资产管理的水平产生了一定的阻碍作用，存在的主要问题如下：(1)由于土地具有很高的价值，虽然非营利性公共服务设施体育用地是为了开展大众健

身的公益性体育用地，但是土地的价值也应该得到体现。目前上海市非营利性公共设施配38

套设施体育用地资产管理存在的一个突出问题就是没有利用开发公益性体育用地和体育项目的机制来体现体育用地的用地价值，既不能具体的监督社区体育项目的开发完善情况，同时又无法避免体育用地资产的流失。

(2)由于公益性体育用地上所开发的体育项目是利用大众体育彩票的收益来建造的，所以从资产化层面上讲，合法非营利性公共服务设施体育用地上的体育设施从体育项目开发的初期就已经体现了其价值性，但是目前存在的问题是在体育设施价值得以体现的同时公益性体育用地的价值没有得到体现，国家对用地的补贴力度过大。

(3)上海市土地管理部门在划拨土地时，给体育局出让土地的开发权和经营权时并没有考虑到大众体育彩票收益项目开发的环节，只是考虑到土地的公益性用途，划拨方式掩盖了用地具有的价值。

(4)上海市规划部门对公共服务设施配套体育用地的规划存在一定的滞后性。只有在上海市新建成的小区内考虑了公共服务设施配套体育用地的用地置留问题，以前规划部门并没有把公共服务设施配套体育用地问题考虑到小区土地的开发利用中来。

(5)建成小区的部分用地改造为体育用地的问题没有明确的标准和法规。对已经建成的小区，目前政府采取和开发商讨论协商的方式来从建成小区的用地中划出部分建立为大众服务的公共服务设施配套体育用地，但是国家没有明确的法律和标准规范此问题，对于小区内什么性质的用地、用地达到什么面积需建怎样的公共服务设施配套体育用地没有明确的标准进行说明，造成了政府和开发商在此问题上扯皮，最终问题难以解决。

B. 盈利性公共服务设施配套体育用地的资产化运营与管理存在的问题(1)没有一个明确的标准规范社区体育用地相关运动项目的收费标准。不同区域的不同

社区公共体育用地收费不具有等值性，这在一定程度上虽然反映了不同区域土地资产价值的不同，但是却没有真正体现出价值本身，不同的收费标准有着土地资产收益流失的隐形效用。

(2)资产收益对象模糊的。对于上海市的公共服务设施体育用地哪些需要收费，以自我满足体育项目设施的维修费和折旧费，而哪些需要通过体育局和国家土地部门的直接或间接补贴来满足每年的维修，这是一个至今尚未明确，需要好好衡量的问题。

(3)对于公共设施体育用地的补贴力度没有一个明确的标准。如何既体现土地价值又有效补贴公共设施体育用地是当前上海市迫切需要解决的问题。

3.2.1.5 公共服务设施配套体育用地资产化运营与管理中存在问题的原因(1)大众对公益性体育用地的认识存在着很深的误区。由于大众所认为的公共服务设施

配套体育用地属于带有补贴性质的公益性体育用地，大众对公共服务设施配套体育用地的使用持“免费”观点，这种误区使得该类体育用地无法体现价值，无法进行更快更好的资产化运作。公益体育的管理部门在形成公益体育的初期，在民众思想的引导中产生了一定的问题，致使民众对公共服务设施体育用地的概念理解产生偏差，阻碍了用地资产化的进程。

(2)大众体育彩票收入没有形成有效的管理机制，收入的分配和使用存在很大的不确定因素，导致使用的低效性，在一定程度上阻碍了用地资产化运作的进程。

(3)相关规划部门规划能力不高，初期规划的历史遗留问题太多，使公共设施类配套体育用地资产化运作困难重重。

(4)开发商投机、盈利思想严重，导致公共设施类体育用地难以落实到位，使的资产化进程产生时滞。

3.2.2 中小学、幼儿园配套体育用地资产化运营与管理3.2.2.1 中小学、幼儿园配套体育用地的发展与分布幼儿园、小学、中学、九年一贯制学校体育用地隶属于教育用地，从上海市教育事业起

39

步初期，幼儿园、小学、中学、九年一贯制学校体育用地就逐步形成并发展，随着我国教育事业的不断完善，幼儿园、小学、中学、九年一贯制学校体育用地逐步走向成熟，相应的配套设施也逐步完善，为我国少年儿童的体育锻炼事业奠定了良好的基础，上海市幼儿园、小学、中学、九年一贯制学校体育用地分布广泛，在所有的幼儿园、小学、中学、九年一贯制学校里都有相应的体育用地，不同的学校相应的体育用地配套设施不同，但是同一级别学校的体育用地的基本相关设施和需要划拨的体育用地的面积是相同的，在建的中小学、九年一贯制学校必须根据土地相关部门的规划决策，在学校用地中划拨标准面积的土地作为体育用地，在中小学、九年一贯制学校体育用地的问题上，国家土地司及相关部门把我国青少年体育运动事业作为己任，在各个方面全面推进少年儿童体育事业。上海市的中小学、九年一贯制学校体育用地正朝着多元化的方向发展，现在土地相关部门正在对中小学、九年一贯制学校体育用地的体育设施是否对外开放，在满足中小学体育教育的同时服务于相应社区作为社区体育运动的场所问题展开调研，经过相关部门的努力现在逐步形成层级化开放模式，对于幼儿园、小学的体育用地，由于设施针对较小的孩子，体育设施的设置具有一定的局限性，同时考虑到幼年和少年的安全问题，将不对外开放，对于中学体育用地和九年一贯制学校体育用地则采取部分时间对外开放的模式，在不影响中学体育教育的前提下，利用周末对学校所在社区的居民进行开放，既可以为社区居民提供居住区就近运动的场所提高全民的健身意识、丰富社区居民的文体活动，同时减轻了社区公共体育用地的划拨和建设压力，既解决了城市中心由于土地价格高昂，难以寻找可利用社区公共体育用地的问题同时也使中学、九年一贯制学校的体育用地得到了充分的利用。表 3.2、3.3、3.4 说明了上海市幼儿园、各区、县普通小学、普通中学体育用地的基本情况

表3.2 上海市幼儿园体育用地主要年份基本情况表指标 2000 2007 2008幼儿园 （所） 958 1058 1058幼儿数 （万人） 24.12 31.32 32.88体育用地(块) 747 1011 1058# 教 师 1.5 2.02 2.17注：本表数据由上海市教育委员会提供。资料来源：上海市统计年鉴

表3.3 上海市各区、县普通小学体育用地基本情况表

地 区学 校 毕业生数 招生数 在校学生 体育用地数（所） （人） （人） （人） （块）

总 计 672 104 362 123 949 590 561 672 浦东新区 111 18196 23 833 108473 111 黄浦区 21 2456 2169 11820 21 卢湾区 14 1252 1259 6525 14 徐汇区 42 6774 5873 31267 42 长宁区 26 3818 3602 18572 26 静安区 12 1817 1686 8998 12 普陀区 28 5789 5335 27348 28 闸北区 36 4356 4067 21067 36

40

虹口区 35 4135 4225 20687 35 杨浦区 46 6094 5360 28807 46 闵行区 47 7500 11703 51322 47 宝山区 61 7597 9675 46785 61 嘉定区 30 4357 6472 28993 30 金山区 26 4152 4952 22180 26 松江区 18 5114 8527 38370 18 青浦区 30 4574 6292 27998 30 南汇区 27 6410 7255 34817 27 奉贤区 25 5768 7947 37025 25 崇明县 35 3801 3383 17917 35 农 场 2 402 334 1590 2注：本表数据由上海市教育委员会提供。资料来源：上海市统计年鉴

表3.4 上海市各区、县普通中学体育用地基本情况表地 区 学 校 毕业生数 招生数 在校学生 体育用地

（所） （人） （人） （人） （块）总 计 774 200 920 166 338 617 724 1508浦东新区 109 32 236 28 156 100 207 207黄浦区 24 8 140 5 409 21 375 53卢湾区 15 3 384 2 087 8 379 32徐汇区 42 13 209 10 778 38 596 74长宁区 28 8 172 5 952 22 588 42静安区 15 5 089 3 672 13 964 38普陀区 50 12 448 8 413 31 391 78闸北区 42 10 341 7 445 29 261 69虹口区 42 10 646 7 855 29 369 562杨浦区 57 14 178 10 356 39 196 76闵行区 59 12 131 11 980 41 750 67宝山区 53 10 822 10 785 38 858 66嘉定区 31 6 896 6 512 24 195 44金山区 30 8 228 6 905 26 395 42松江区 32 8 579 7 841 30 927 43青浦区 27 6 417 6 846 24 413 42南汇区 42 12 157 9 999 38 403 57奉贤区 37 7 465 7 907 28 775 37崇明县 36 10 165 7 026 28 426 41农 场 3 217 414 1 256 3

资料来源：上海市统计年鉴3.2.2.2 中小学、幼儿园配套体育用地资产化运营与管理的发展历程

41

虽然充分利用学校体育设施是整合体育资源、推进全民健身运动的关键，但1995年《全民健身计划实施纲要》颁布以来,上海市相关部门由于中小学教育群体的特殊性，并没有把全民健身工程(点) 建设规划与学校体育设施结合起来,用于整合体育资源,避免重复建设,提高投资效益,创造更便利的健身环境。直到2006年我国首批允许对外开放的试点学校被国家颁布后，中小学、幼儿园体育用地资产价值才得以体现。上海市中小学、幼儿园配套体育用地资产管理的发展历程以2006年首批对外开放的中小学试点的出现为分水岭，其发展历程经历了两个阶段。第一阶段：中小学配套体育用地无偿划拨阶段。此阶段从中小学教育开展初期到2006

年，中小学体育用地采取完全封闭不对外开放的模式，此阶段中小学幼儿园体育设施陈旧，维修和折旧完全由教育经费的补贴来实现，设施用地的资产价值完全没有得到体现，同时由于需要补贴，处于财政收入补贴土地资产维护的阶段，土地资产管理完全被忽略。第二阶段：中小学配套体育用地资产化缓慢发展阶段。2006年以后随着首批中小学对

外开放试点的建立，中小学体育设施逐步对外开放，资产化管理开始运作，但是由于中小学体育用地的对外开放是在推进全民健身的角度上提出的，所以基本免费对外开放或者收取低廉的费用对外开放，此种资产经营方式，土地资产价值没有得到体现，但是维修费和折旧费通过低廉的服务费用收取得到了补偿，逐步解决了财政收入补贴体育用地设施的不良局面。此阶段土地资产管理处于自动资金流转的非管理阶段。

3.2.2.3 中小学、幼儿园配套体育用地资产化运营与管理的现状幼儿园、小学、中学、九年一贯制学校体育用地的资产运营由幼儿园、小学、中学、九年一

贯制学校本身的资产性质所决定，相应的资产管理现状如下：(1) 在上海市凡是公立的幼儿园、小学、中学、九年一贯制学校都采取国家拨款加地方政

府配套投入的补贴方式来开发和利用体育用地，由于科教兴国，国家要富强必须大力开展教育、增强教育水平，所以公立的中、小学校教育用地的划拨方式是上海市国土管理部门将教育用地直接划拨给相应的学校。

(2) 公立中、小学用地划拨土地的所有权属于国家，不存在土地经营权出让的问题，按照总体教育用地使用规划，对教育配套的体育用地进行标准和严格的相关体育用地面积、开发项目等的规定。建设完成后，相应体育用地的资产属于国家所有，不存在盈利的性质。财政拨款其中隐藏了土地资产收益的性质，但是国家作为变向补贴的方式使学校对学费所得收入进一步改善学校软硬件条件，使教育环境得到提升。

(3)对于上海市的私立幼儿园、小学、中学、九年一贯制学校，资产运营带有私有化的性质，国家土地部门在划拨土地时变向将经营权完全出让。

(4)私立中小学的资产管理采取完全私有的资产运营方式，土地资产虽然没有实际的资产运营方式，表面上好像没有加入到资产运营的流程中，但实际上是随着学校其他资产的运营而隐形运营的，相应的配套体育用地资产管理的运营方式也是一样。

3.2.2.4 中小学、幼儿园配套体育用地资产化运营与管理存在的问题(1)由于私立的中小学教育机构以赢利为主要目的，为了吸引青少年前来就读，私立中

小学的体育用地的设施比较完善，收取的学费也较为高昂，土地资本所带来的收益也相应提高，但是由于设立幼儿园、小学、中学、九年一贯制学校有助于教育事业的发展，所以教育部门是大力支持的，虽然相应的体育用地土地资产收益较高，教育部门还是通过变向补贴的方式支持私立学校的建设，这样虽然支持了上海市的教育事业，但是没有相应机制去体现土地的价值。（2）私立学校建立者常有打着教育的幌子，通过在体育用地上开发高端体育用地项

目，通过私立学校所收学费谋取高额资产收益， 在不知不觉中隐形的土地资产所得收益流失。

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（3）由于中小学体育用地资产运营的隐性性质，现实中并没有形成一种资产管理的理念和方法，更谈不上资产管理的好坏，所以现行的私立中小学、幼儿园配套体育用地的资产管理现状是完全空白的。（4）在财政拨款和地方政府的配套投入中为充分考虑中小学体育用地设施的维修和

折旧费用，使中小学体育用地“负价值”现象严重。3.2.2.5 中小学、幼儿园配套体育用地资产化运营与管理产生问题的原因（1）传统观念禁锢民众的思想，思想解放需要一个渐进的过程，这种思想的问题带

来的结果是中小学配套体育用地资产化进程的时滞。（2）教育管理体制不具有直接针对性，教育拨款层级太多，这种非直接由政府拨发

给学校的教育金费在体育用地的建设中难以体现体育用地的价值，从而阻碍了资产化水平的提高。（3）教育管理体制的不够完善难以将学生体育教学与大众健身的时间和层次分开，

造成学校配套体育用地难以资产化。（4）教育体育用地设施建设力度欠佳，设备陈旧、损坏阻碍了大众健身的激情，造成

资产化水平低下。3.2.3 住宅配套体育用地资产化运营与管理

住宅配套体育用地属于配套体育用地里的典型用地，就其用途而言都是为了满足社区或小区居民健身、休闲之用的体育用地。

3.2.3.1 住宅配套体育用地的发展与分布住宅配套体育用地是指在以房地产开发为主导的建设性住宅用地上配套开发的健身性

体育用地，从性质上讲，它不是单独划分出来的体育用地，而是在住宅用地上配套形成的分散型体育用地，住宅配套体育用地是以开展全民健身为理念，发展小区体育为缘由而产生的配套性体育用地。住宅配套体育用地在上海出现较早，上海作为中国小区地产开发模式发展最早的城市，配套性体育用地发展也较早，配套性体育用地经过多年的发展目前已形成趋势并较为成熟，随着房地产小区开发模式的成熟配套体育用地也走入了黄金期，住宅配套体育用地目前主要是采用国土部门对再建和规划的房地产开发企业做出相应的规定而形成的房地产小区建设中的必须配套项目，往往根据地产开发的力度、区位的好坏和房地产的价格来形成不同层次的配套性体育用地。由于上海市房地产小区建设已形成规模，所以住宅配套体育用地分布广泛，在上海市各个小区中都有不同程度的出现，有一些小区在房地产开发的过程中由于从地产开发理念上来讲就是以体育运动为主题，全方位体育运动设施的建立就成了房地产开发的靓点，所开发小区在用地上尽量降低房地产的容积率，配套的体育用地面积较大，体育设施完善，此种新兴开发模式得到了国土管理部门和房地产监督管理部门的支持和好评。

住宅小区绿地是居住小区及小区级以下的集中成片的供居民游憩的用地，绿地的面积大小直接关系着小区居民活动休闲的质量，绿地开发性体育用地不同于专门的绿地体育用地，相对专门的绿地体育用地，绿地开发式体育用地面积较小，是居住小区和小区以下的配套用地。小区绿地开发性体育用地围绕绿地本身的效用功能，在供居民游憩的用地上开发设立一些体育设施，供小区居民健身、休闲之用。根据绿地的定义，拿出绿地的一部分作为开发性体育用地是一个很好的决策，绿地开发性体育用地的存在有其实际的意义和功效相应的一定比例的绿地中的体育用地是开展全民健身的有效途径，小区绿地开发性体育用地在不改变绿地使用性质的前提下，以全民健身的思想理念来打造拥有一定体育设施和项目的休闲与运动一体的用地，小区绿地开发性体育用地有效增加了居民的有氧运动体育锻炼空间，有效提升了全民健身的水平，同时改善了居民所在居住区的运动环境，是政府所倡导的一种体育用地形式，由于其休闲与运动的有机结合性，在上海市发展迅速，分布广

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泛，现今作为国家土地部门所规定的房地产开发的配套项目在每个小区的开发和运作中存在着，随着全民健身意识的提高绿地式体育用地将进一步得到广泛的分布与扩展，同时在运动项目的开发上日益健全和走向成熟。

3.2.3.2 住宅配套体育用地资产化运营与管理的发展历程第一阶段：住宅配套体育用地无偿划拨阶段。这个阶段指我国房地产业还没有市场化

发展的 1998 年之前，由于此阶段我国采取的是分房制度，住宅小区里拥有的配套体育用地寥寥无几，体育用地随住宅用地被无偿划拨，此阶段别说体育用地的资产化，就是体育用地的概念都还非常陌生。第二阶段：住宅配套体育用地资产化特征出露端倪阶段。这个阶段是指 93 年我国施行

分税制、国家开始对土地征收土地税之后，国家土地部门规定土地有偿使用，土地出让可获得收益，土地开始体现价值，这个时候住宅配套体育用地随附属的住宅用地，价值开始得到体现，土地资产化特征出现。第三阶段：住宅配套体育用地资产化水平缓慢提高阶段。 这个阶段是指 98 年之后我国

推行房地产市场化的阶段，这个阶段对住宅土地完全市场化奠定了基础，体育用地的资产化跟随住宅用地的资产化，住宅用地的资产化跟随土地市场化，由于此阶段房地产业走上资产化道路，住宅用地价值得到了很高的提升，住宅小区配套体育用地也在缓慢随小区的建设而出现，土地资产化水平缓慢提高，为土地市场化奠定了基础。第四阶段：住宅配套体育用地资产化水平快速提高阶段。住宅配套体育用地资产化水

平提高阶段是指 2006 年以后我国开始推行商品房市场化，土地经营权的出让必须通过招标 、拍卖、挂牌的方式获取的阶段。此阶段对住宅土地的资产化运作产生了巨大的推动作用，体育用地做为住宅用地的附属用地，土地的价值得到了充分的体现，并随住宅土地走上了资产化快速发展的阶段，此阶段虽然大众已经意识到住宅配套体育用地做为一种用地的发展趋势，日后会普遍存在，但是由于配套体育用地的附属性，虽然住宅配套体育用地资产化水平大幅提升，但是并未单独形成配套体育用地单独资产管理和运营的概念。

3.2.3.3 住宅配套体育用地资产化运营与管理的现状（1） 住宅配套体育用地的资产运营情况具有一定的隐密性，表面上住宅配套体育用

地的资产运营现状由于免费性的性质不存在资产运营的路径和方法，但是实际上却存在变相的资产运营模式，这种运营模式对土地的拥有者国家是不利的，但是对土地之上的房地产开发商带来不同程度的收益。（2）住宅配套体育用地隐形的资产运营现状隐藏在以盈利为目的小区物业管理费里

面。经过调研发现现在上海市住宅配套体育用地设施较为齐全的，公共服务较好的体育用地收取的小区物业费也相对较高。（3）隐形的资产运营方式在一定程度上使土地资产的国家收益流失，使土地资产价

值流向房地产开发商。（4）房地产开发商在所拥有的土地上开发简单的房地产设施，配套大量的体育用地，

日后将土地经营权出让获取巨额土地利润。3.2.3.4 住宅配套体育用地、资产化运营与管理存在的问题（1）拥有物业管理权的房地产开发商利用其住宅经营权在新建的房地产、住宅建筑物

中提取一部分对高端体育项目进行开发，通过高端小区的高额物业费的收取牟取暴利，使得土地经营过程中国家土地资产收益变向流失。（2）房地产开发商通过房产的租赁方式将房产转让给体育项目经营者，通过收取比

普通住宅出租租金高出许多倍的租金，达到获取高额利润的目的，这在一定范围内使得国有土地资产收入变相流失。（3）房地产开发商在自己开发的房地产住宅项目中设立可以获取高额体育利润的项

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目场馆，通过自我经营获得高额利润，而国土部门由于没有相关的政策和法规去规范这种行为，使得相关用地的资产管理难度加大，开发商利用土地资产管理方法存在的漏洞将土地资产的潜在利润据为己有，造成国有土地资产流失。（4）相关土地部门很难对资产流失的程度进行衡量，出台相关的政策和法规来规范

小区物业公司物业费的收取。（5）房地产开发商打着全民健身的幌子在小区内大量建设价格低廉的体育设施，通

过变向囤地、日后土地经营权的出让谋取暴力，土地资产价值大量流失。3.2.3.5 住宅配套体育用地、资产化运营与管理产生问题的原因（1）房地产开发商个人利益膨胀，是造成住宅配套体育用地资产化进程中资产价值

流失的根本性原因。（2）由于住宅配套体育用地的附属性，难以形成独立的资产化流程，资产化水平受

所附属用地资产化水平的制约和影响。（3）土地管理体制存在一定的弊端，使得开发商，通过囤地，使的利益最大化的思

想得逞，住宅配套体育用地受其影响资产化进程摇摆不定，混乱程度日益加剧。3.2.4 商住混合配套体育用地资产化运营与管理3.2.4.1 商住混合配套体育用地的发展与分布商住混合配套体育用地是指在住宅建筑面积大于其它建筑面积的住宅与商业、办公等

建住混合的用地上配套形成的用于体育锻炼和健身的用地，商住混合配套体育用地是当今的一种时尚，上海作为国际性大都市，其商住混合配套体育用地跟随着西方体育运动至上的理念逐步走向成熟，商住混合配套体育用地在上海市分布广泛，商务酒店、金融大厦、只要是商业存在的地方就存在高级的居住酒店，相应的商住混合配套体育用地也就成为一种需求而存在。

商住混合配套体育用地经历了一个从配套、一体化到逐渐分离开来的过程，起初的商住混合配套体育用地是和商业用地、居住用地、办公用地混合在一起的用地形式，确切的讲是配套体育项目的开发而非体育用地的利用，起初混合型模式所开发的运动项目大都以健身和保健为其主要遵旨，较多以健身房的形式存在，采取的主要形式是在商业用地和居住用地的楼宇里开发一定空间的体育项目用于商业工作者、办公人员休闲、健身的场所，随着这些年全民健身意识的逐渐增强，商住混合配套体育用地从原有的非占有商业和住宅的用地类型发展成了现今的独立型体育用地形式，在商业楼宇和大型写字楼的用地空间上用一部分土地作为体育项目开发之用，形成一定的公共体育设施，供商业、金融工作者在工作之余进行运动、休闲，在缓解工作压力的同时也进一步提高了健身意识。独立性商住混合配套体育用地在上海的发展还处于一个比较初级的阶段，随着城市水平的不断提高，独立性商住混合配套体育用地将成为商住混合配套体育用地的一个发展趋势。

3.2.4.2 商住混合配套体育用地资产化运营与管理的发展历程第一阶段：商住混合配套体育用地资产化特征出露端倪阶段。由于商住混合配套体育

用地附属于商住混合用地，在我国建国以后就随着商业地产的开发和经营走上了资产化的道路，用地价值随商业混合用地上地产的商业化运营就已经体现了土地的巨大价值同时具有了资产管理的特征。第二阶段：商住混合配套体育用地资产化水平快速提高阶段。此阶段是指随着房地产

业的发展和土地经营权出让招拍挂形式的出现，商住混合用地的土地价值得到了巨大的提升，土地价格高昂，此阶段随着人们健身意识的增强，商住混合配套体育用地的数量不断增多，并随商住混合地产和商住混合用地的商业性质资产化水平快速提升。第三阶段：商住混合配套体育用地资产化发展成熟阶段。商住混合配套体育用地资产

化发展成熟阶段是指目前随着商住混合用地资产化的完成，商住混合配套体育用地也基本45

实现了彻底资产化的阶段，此阶段虽然商住混合配套体育用地资产化基本完全，但是做为一种体育用地形式，并没有从所附属的商住混合用地的资产化运营中分离出来，形成最终的规范和标准。

3.2.4.3 商住混合配套体育用地资产化运营与管理的现状（1）商住混合配套体育用地的资产运营方式是以私营的方式进行的，大多是在商业

用地和住宅、办公用地的楼宇里的非占地性的经营方式，经营所得利润，归商业楼宇的拥有者开发商所有。（2）商业土地的开发通过招标、拍卖、挂牌的形式将土地经营权转让给开发商所有，

一定程度上讲，对于体育项目的开发，对于可以促进经济增长且增强国民健身意识的体育项目国家在土地经营权转让的初期已经给予了一定的补贴，这种补贴目的是使得商住混合配套体育用地的运动设施、项目收费低于完全市场化运作的收费。（3）开发商利用商业用地的特殊性，从商业楼宇的健身项目上谋取暴利，在一定程

度上造成了国有资产的流失，随着商住混合配套体育用地发展形势的转变，相应的问题会随着 2008 年出台的用地分类标准中的康体设施用地类型的出现得到相应的解决。（4）商住混合配套体育用地作为一种体育用地需求，不会随着土地利用的发展而彻

底消失， 但目前还没有相应的政策方法规范用地项目的收费。3.2.4.4 商住混合配套体育用地资产化运营与管理存在的问题（1）国家没有出台相应的文件和标准来规范商住混合配套体育用地的收费力度问题。

（2）商住混合配套体育用地的用地价值没有随设施的收费得到体现。（3）关于商住混合体育用地在商住混合用地招标、拍卖、挂牌的初期如何衡量其价值

的问题没有得到考虑。3.2.4.5 商住混合配套体育用地资产化运营与管理产生问题的原因（1）配套体育用地管理体制缺位，造成管理难以实现，资产化进程机制无保障。（2）商业用地配套体育用地规划不科学有待进一步改善。（3）商住配套体育用地设施收费标准缺位，造成资产化收益难以评估和利用。

3.3 上海市公共设施类体育用地资产化运营与管理3.3.1 体育场馆用地的资产化运营与管理3.3.1.1 体育场馆用地的发展与分布上海市作为中国的金融中心、国际化大都市体育事业发展迅速，体育场馆齐全，分布

在主要的几个区县内，08 年北京奥运会的举办促进了上海体育事业的发展和上海体育场馆的建设，体育场馆用地作为体育场馆的承载者，对体育事业的发展起着重要的作用，在上海市体育场馆用地中包括大型体育场馆用地、游泳馆用地、足球场用地、赛车场及其他体育项目用地。现有的上海市体育场馆可以满足国际大型赛事的体育比赛项目，经过多年的发展逐步走向成熟，体育场馆既向着一馆多元，又朝着多馆专业的方向发展，既在大型体育场馆中开发更多的体育项目，使体育场馆的功能更加齐全，用以满足各种比赛的需要，又进一步投资建设专业化程度更高的体育比赛项目场馆，用于满足不同类别的体育运动和比赛之用。上海已有的体育场馆用地及相应的设施、分布如表 3.5、3.6、3.7、3.8 所示：

表3.5 上海市大型体育馆及体育场分布表（含配套游泳馆）

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名称 面积（㎡） 所在区域 设施、项目闸北体育馆 1125 闸北区南部地处共和新路

和西藏北路之中排球、羽毛球、乒乓、室内五人足球、游泳馆

上海体育馆 47800 徐汇区中山南二路漕溪北路

游泳馆、羽毛球馆、乒乓球练习馆、排球馆、室外网球场、室外三人制篮球场和健身广场

源深体育馆 35000 浦东新区桃林路 888号 游泳馆，体操、篮球、排球、手球、羽毛球

虹口体育馆 3479 虹口区东体育会路 715号 篮球、排球、乒乓摔跤、空手道、健美训练馆

静安体育馆 2840 静安区南阳路 123号 篮球 排球 武术上海体育场 170000 市区 综合类资料来源：根据Google 地图网站 http://ditu.google.cn/和相关资料整理

表3.6 上海市主要游泳馆分布表名称 所在区域

上海游泳馆 上海市徐汇区中山南二路 1300号星之游泳馆 上海市卢湾区建国西路上海浦东游泳馆 上海市浦东新区浦东南路徐汇温水游泳馆 上海市徐汇区枫林路 329号鲁班游泳馆 上海市卢湾区鲁班路一八三弄 7号敬业游泳馆 上海市黄浦区尚文路 183号曹杨游泳馆 上海市普陀区梅岭北路 41号新中汇游泳馆 上海市徐汇区广元西路 88号林百欣游泳馆 上海市长宁区上海市长宁区茅台路 665号锦秋游泳馆 上海市宝山区锦秋路 1301号中原游泳馆 上海市杨浦区开鲁路 518号温水游泳馆 上海市静安区延平路一二三弄三和花园温水游泳馆 上海市杨浦区长海路斜桥游泳馆 上海市黄浦区大林路 303号嘉定游泳馆 上海市近郊嘉定新成路 118号

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松江游泳馆 上海市松江区九峰路芦海游泳馆 上海市南汇区南园路瑞馨游泳馆 上海市徐汇区瑞金南路 428号 5F

舒兰温水游泳馆 上海市杨浦区舒兰路 50号欧洛阳光室内游泳馆 上海市宝山区真华路 999弄海明珠游泳馆 上海市杨浦区眉州路 750号（近长阳路）闵行游泳馆 上海闵行区莘凌路 181号(近莘西路)

海军游泳馆 上海市虹口区水电路临沂游泳馆 上海市浦东新区浦东南路 3657

静安区游泳馆 上海市静安区武定路 423号

南汇区游泳馆 上海市近郊观海路

资料来源：根据Google 地图网站 http://ditu.google.cn/和相关资料整理表3.7 上海市主要足球场分布表

名称 占地面积（㎡） 所在区域卢湾足球场 30000 上海市虹口区白洋淀足球场 37000 上 海 市杨浦区上 海 市杨浦区周家嘴路

4241弄 22号虹口足球场 56000 上海市虹口区东江湾路 444号金山足球场 45000 上海市近郊金山区松卫南路东侧

资料来源：根据Google 地图网站 http://ditu.google.cn/和相关资料整理表3.8 赛车场及其他主要场馆用地分布表

名称 面积（㎡） 所在区域 设施、项目上海国际赛车场 53000 上海市嘉定区安亭镇

伊宁路 2000号汽车跑道

上海国际体操中心 24900 上海市武夷路 777号 体操资料来源：根据Google 地图网站 http://ditu.google.cn/和相关资料整理

3.3.1.2 体育场馆用地资产化运营与管理的发展历程上海市体育场馆的资产管理走在全国的前列，虽然体育场馆的资产管理还存在一定的

问题，但是体育场馆的资产管理水平比大部分体育设施的设置机构的资产管理水平都要高相对上海市的体育场馆资产管理，场馆用地的资产管理存在着滞后性，而且我们不能单纯

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从用地的资产管理去分析其发展历程，而要结合体育场馆用地的设施、场馆的资产管理来衡量体育用地资产管理的发展历程。从大体上讲，体育用地资产管理主要经历了以下几个阶段 第一阶段：体育场馆用地无偿划拨阶段。这一阶段是我国建国以后，体育场馆建立初期的资产管理阶段，这一时期，体育场馆的建设用地统一采取划拨的形式，土地的管理完全由国家所有，当时的体育场馆除了满足日常的专业比赛之用外，完全闲置。相关部门根本不会考虑体育场馆用地的资产价值，而且本该产生收益的资产，其上的场馆经营和开放费用却完全由国家财政进行补贴支付，土地资产管理概念缺位。第二阶段：体育场馆用地资产化缓慢发展阶段。这一时期是经过改革开放、大力开展体

育运动的阶段，这个阶段世界体育和中国体育都得到了足够的重视和长足的发展，此时的上海市体育场馆除了满足大型国家承载的比赛之用外，开始向企事业单位开放，满足企事业单位运动会、各种业余体育比赛的场馆之用，此时随着企事业单位获得场馆使用权须缴纳场馆使用费，体育场馆和体育场馆用地资产的价值开始得到体现，此时对于体育场馆的经营收益完全归附体育用地和场馆的拥有者国家，国家通过上海市体育局收取相关收益，此时的体育用地的资产价值所带来的收益由国家管理，一部门回拨体育馆用于日常经营、体育设施维修、体育设施折旧之用，其他专为国家财政。此时土地资产的价值已经开始得到体现，土地资产所获收益也由上面所说的方式开始管理，但是由于资源的非充分利用和管理体制的不明确，体育场馆用地的土地价值没有得到彻底的体现。第三阶段：体育场馆用地资产化快速发展阶段。这一阶段体育场馆开始对外开放，国

家将土地所有权和土地经营权分离，土地所有权属于国家，土地经营权属于上海市体育局这个阶段体育场馆用地的价值进一步得到了体现。体育场馆用地的资产管理方式是，国家将场馆经营权交给上海市体育局，上海市体育局在处理好大型比赛场地需求之余，将场地对大众开放，大众参与体育锻炼须支付一定的场地费，上海市体育局在规定范围内具有完全自主的体育场馆经营权，获取的收益包括体育场馆资产收益，即体育场馆资产价值和体育场馆用地资产价值。这部分收益一方面用于体育场馆的维修和折旧，这一部分实际上是体育用地资产价值的补贴，即体育用地资产所获收益作为最终的财政收入的一个来源，拿出一部分对体育用地所承载的场馆项目的长期经营和开放进行的补贴。其余部分由上海市体育局上缴上海市市政府，上海市市政府在上缴国家构成财政收入的部分。

3.3.1.3 体育场馆用地资产化运营与管理的现状（1）在上海,由于政府对体育事业承担着重要义务,也掌握着重大权力,因而在计划经

济时代以及当前由计划经济向市场经济过渡的时期,对体育事业的管理包括对体育场馆的土地资产管理都或多或少地被打上政府行为的烙印,在一定程度上可视其为政府行为的延伸。（2）上海市综合性大型体育场馆的用地资产管理还未走出传统的集中型管理模式。管

理以垂直划拨统一管理为主,存有上下级隶属关系的管理机构或部门之间,通过垂直的行政命令和行政干预实施对体育场馆的土地资产进行管理。（3）行政管理手段虽然不是我国综合性大型体育场馆管理土地资产管理的的唯一手

段,但也是主要的管理手段。在社会主义市场经济体制的要求下,上海市体育场馆的用地资产管理,为适应社会主义市场经济的运行规律,对其资产管理方式做出了相应调整,引导其逐步走上了产业化的发展道路,在保证一定社会效益的前提下,鼓励其开展适合本设施的多种体育经营活动,以取得一定的经济效益。（4）由于现行的资产管理理念和方式不完善加之市场经济开放力度不大导致上海市

大多数体育场馆仍不能通过经营所得实现自给自足,使土地价值不能得到真是的体现，场馆用地上所承载的体育场馆在很大程度上不但不能给财政带来由于土地价值而产生的收益，而且仍然依赖于政府的财政拨款,生存于政府的财力襁褓中。

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（5）上海市综合性大型体育场馆土地资产管理机制在单位体制下运行,因而在一定程度上难以避免具有单位体制的固有矛盾,表现出条块分割、行业分割、系统分割的特点。（6）管理部门在观念上一直把公共体育场馆视为“事业单位”,对相应土地采取划拨

的形式出让。这就造就了体育场馆用地资产的“空转”，除了用于体育项目的比赛外，大部分体育场馆采取不对外营业，不开放的形式，上海市体育场馆用地正逐步走上市场化运营，全面体现土地价值的道路，虽然上海市在建的体育场馆都在一定程度上和市场挂钩采取了不同的土地资产市场化运营的模式，对于平常不用做比赛的体育用地采取多元化的土地经营模式，比如用于开人才招聘会、大型展销会等，在不改变土地用途的前提下通过多种资产运营的方式使得体育场馆用地带来了客观的收入。同时在不进行体育赛事的时候体育场馆对外开放，既开展了全民体育运动又在很大程度上利用体育项目收费给体育场馆带来经济收入。但是开放力度和经济运转能力还存在需要改进的地方。（7）上海市体育场馆经营管理人才缺乏是导致当前上海市体育场馆用地资产经营管

理水平不高的重要原因之一。3.3.1.4 体育场馆用地资产化运营与管理存在的问题（1）上海市综合性大型体育场馆的投融资主体呈现出多元化的态势,投资改变了过去仅

由政府投资的窘迫局面,在一定程度上削弱了“等、要、靠”的思想,但当前的投融资力度尚显不足,投资主体仍显单一，土地价值并未得到充分体现。（2）上海市综合性大型体育场馆的前期建设投资几乎均由中央和地方政府承担,且以地

方政府投资为主。然而这种投资主体多元化的现象在上海市综合性大型体育场馆用地的投资修建中并不多见。随着体育事业和体育产业的飞速发展,从现有综合性大型体育场馆经费投入渠道来看,有政府财政投入、企事业单位投入、民营资本投入及合资资本投入等多种渠道,但是国家财政投入和集体单位自筹仍然是综合性大型体育场馆资金投入的主渠道。单一渠道缺乏活力，体育用地难以“盘活”。（3）我国综合性大型体育场馆土地资产运行机制缺位，一方面,上海市某些大型体育场

馆用地资产在经营过程中由于受传统的计划经济时代场馆经营管理思想的束缚而“羞于”完全放开手脚开展经营活动,普遍存在经营不活、管理不善等问题;另一方面,上海市综合性大型体育场馆用地资产运营尚未建立有效的资产收益的激励机制,对于土地资产收益在场馆经营中收益中所占的比例没有一个科学的动态量化机制,且土地资产收益约束机制欠缺,规章制度不全。（4）汤起雨等[10]认为，上海市体育场馆的发展由单一的竞技训练和比赛的功能逐步

向集训练比赛、休闲娱乐、大众健身等多种功能为一体的方向发展,而且对外开放的场地数量较以前逐渐增多,开放率逐步提高。然而,由于大多数综合性大型体育用地的相关体育设施在兴建时是按照竞技体育比赛的要求修建的,在设计建造上主要是从承办国际、国内大型体育比赛的角度来考虑,而在很大程度上忽略了赛后经营利用的多种要求，导致其功能单一、规模大、标准高、附属建筑面积大,因而致使其对外开放经营成本高、使用率低。（5）在对外开放时遇到尴尬局面:如果低价位向群众开放,经营收入往往入不敷出;如果

高价位开放,则超出了广大群众现时期的健身消费水平,使得人们“望馆却步”。综合性大型体育场馆的开放力度小,必然造成其使用效率低、场地设施的无形损耗加剧等诸多问题, 这将不可避免地导致土地价值得不到充分体现，这是相关部门应引起高度重视和亟待解决的问题。（6）体育场馆管理机制在很大程度上制约着体育场馆用地的资产运营机制，从我国现

行的体育场馆管理机构的设置及权力和职能划分来看,文献[11]认为，代表政府行使权力的体育管理的专门机构——各级体育局(委) ,应在体育系统内具有强有力的领导力,对政府各专门机构中的体育管理机构和社会企业及组织内的体育管理部门发挥有效的指导、协调和

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监督功能。但从我国现行的体育场馆管理体制结构来看,各系统的纵向结构较为明晰,而横向结构紊乱,各系统之间缺乏有机联系;从其功能方面来看,无论是纵向的还是横向的,各层次权力分配不清晰,权责不明确,管理欠科学。总的来看,我国体育场馆的管理存在着条块分割、系统分割的问题,因其管理体制内部存在着巨大的功能消耗而缺乏有效的管理。这在很大程度上制约着体育场馆用地资产管理的水平。（7）由于对体育场馆的投资是具有一定风险性的投资,尤其是对综合性大型体育场馆的

建设投资,其建设周期更长、投资金额更多、资金回收风险更大、维修费用更高、后期管理也更复杂,因此,大多非国有资本都不愿投入到综合性大型体育场馆的建设上来。国有资本的投入在我国综合性大型体育场馆的投资兴建中占据了大部分甚至全部的比例。然而,由于在体制转轨的过程中,现行的国有土地资产管理制度缺位,因此大型体育场馆在实行开放经营后,国有土地资产流失的问题在一定程度上显得比较严重。主要表现为:场馆的土地经营权关系不明,“权、责、利”关系不清;场馆承包、租赁合同中没有国有土地资产保值增值的内容和违约用地应负的责任;由于土地价值得不到充分体现，体育设施固定资产折旧和维修基金就无从提取。（8）在体育场馆建设的集资、合资、联营中，最终拥有场馆土地经营权的部门不按规定

对土地资产进行资产评估，同时体育场馆土地资产的流失又决定了土地资产增值的低效甚至无效。（9）长期以来,上海市体育场馆的管理人员的构成为本系统的职工家属、退役运动员，

这些人缺乏土地管理的相关知识，造成不去考虑体育场馆收益更想不到体育场馆土地收益的层面上来,体育场馆用地的资产化管理往往由于缺乏既精通体育场馆管理、又谙熟市场经济运行规律同时具有丰富土地知识的专业管理人才,而难以在市场经济条件下按经济运行规律运营,而仅仅停留于从属式的资产管理模式，在混淆体育馆用地资产管理和体育馆资产管理概念的情况下放弃体育场馆用地的资产管理。

3.3.1.5 体育场馆用地资产化运营与管理产生问题的原因（1）综合性大型体育场馆初期建设思路使得相关人员思想慵懒，阻碍资产化进程的

发展。（2）综合性大型体育场馆本身性质所决定的建设投资过大，获得收益周期太长，难

以用社会资金带动场馆的资产化运营。（3）综合性大型体育场馆管理机制不健全，多头管理造成资产化进程缓慢。（4）相关管理人才需求量经过了一个由少到多的过程，学校人才培养存在一定的滞

后性，使得大型体育场馆人才缺乏，资产运营水平难以在正确思想的引导下快速提高。3.3.2 体育训练用地资产化运营与管理3.3.2.1 体育训练用地的发展与分布体育训练用地是专门为培养体育健将而划拨的训练用地，上海市体育训练用地占地较

大，用于体育教学、训练、生活的设施齐全，环境优美，大都是上海市市级花园单位，训练基地配套图书馆、电脑房，活动室等先进的教育娱乐设施。训练用地一流的体育场馆为训练和比赛工作提供了良好的保障，上海市体育训练基地大多分布在空气清新、相对宁静的郊县地区。上海市体育训练基地大都是从体育学校经过改造、挂牌等发展而来的，训练基地在原有体育学校的基础上改造学校环境、更新体育设施、加强配套建设逐步发展成培养专业体育人才的训练基地，训练基地的发展方向是向高精专业化、国际性水平靠拢，把训练基地打造成为数不多但设施先进的标准化体育人才培养摇篮。上海市主要体育训练基地的分布如表 3.9 所示：

表3.9 上海市主要体育训练基地分布表

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名称 面积（㎡） 所在区域 设施、项目根宝足球基地 46690 上海市崇明东平国家森林

公园南首足球

中远三林足球训练基地 13000 浦东金桥工业区 足球上海市残疾人体育训练中心

16000 上海市虹口区水电路 176号

田径 游泳 乒乓球 举重 盲人柔道 轮椅篮球 轮椅网球 坐式排球 轮椅击剑 轮椅羽毛球

上海市体操运动训练中心 5000 上海市百色路１３３３ - 体操馆、艺术体操中国轮滑协会上海训练基地

6340.5 上海市黄浦区大林路 235号

轮滑

上海精武体育总会武术训练基地

3400 上海市宝山区通南路 武术

中国田径协会上海莘庄训练基地

93380 上海市闵行区莘东路 589 田径 举重

资料来源：根据Google 地图网站 http://ditu.google.cn/和相关资料整理3.3.2.2 体育训练用地资产化运营与管理的发展历程由于上海市体育训练用地的前身是专业体育学校用地，所以体育训练用地资产化管理

的发展和水平随着所在土地用途的不同形成不同的阶段。第一阶段：体育训练用地无偿划拨阶段。这一阶段是我国刚建国的阶段，这个阶段还

没有专门的体育训练用地，体育训练用地那个时候是专业体育学校用地，由于经济发达国家往往都是体育强国，所以当时为了能够在体育强国里占领一席之地，国家开始建立专业体育学校，培养体育人才，体育学校的管理完全属于国有化，建设资金由国家划拨，招收学生采取选拔制度，不收取学费，此时训练用地资产价值没有得到体现，仅作为一个培养人才的特殊用地承载者存在，所以没走上土地资产管理的道路。第二阶段：体育训练用地资产化缓慢发展阶段。这个阶段土地所有权和经营权逐步分

离，所有权属于国家，经营自主权属于学校，学校开始收取一定的学费作为人才培养的必须，此时国家依然对体育训练用地进行一定的补贴，由于在学校就读的学生需要缴纳一定的学费（除公费生），体育训练用地的价值变相得到了体现，此阶段国家补贴力度在不停加大，但是体育训练用地资产收益并未流失，原有补贴的大部分、学校学费收入、不断用于进一步提高体育用地上承载的体育设施的质量和水平，此阶段土地资产用于体育事业的投资。第三阶段：体育训练用地资产化快速发展阶段。这个时期是我国已经成为体育强国之

后，为了培养更加优秀的体育人才和改善人才培养的软硬件环境，将专业体育学校的职能进行改变，在开展专业体育人才教育的同时大力培养世界级优秀体育人才。这个阶段专业训练场馆逐渐成型，除了满足专业人才的体育训练外，开始对公众开放，收取一定的场馆使用费。这样体育训练用地对外经营收入、体育学校学生学费、国家补贴共同体现了这个时期的训练用地的土地价值，所得资产收益一部分用于折旧和场馆维修，一部分用于国家优秀运动员的培养，一部分用于体校学生的培养，一部分上缴国家财政用于再补贴，这样体育用地资产管理的模式逐步形成，此时具体管理细节并没有得到深化，资产管理水平需要

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进一步提高。3.3.2.3 体育训练用地资产化运营与管理的现状上海作为我国体育健儿成长的摇篮，培养了大量的体育健儿，用于培养体育健儿的场

地称作体育训练基地，体育训练基地的资产管理现状如下：（1）上海市体育训练基地发展迅速，大多数都是在原有体育学校或体育中心的基础

上建立起来的，上海市体育训练基地经过多年的发展已经逐步走向成熟，相关配套设施完善，基地实物资产管理理念先进，已经达到了发达国家高水平的资产运营与管理水平。

（2）体育训练基地具有专业化和盈利性及补贴性的特征。（3）体育训练基地的体育训练用地的资产管理还基本缺位，对于体育训练基地的用

地资产化问题从根本上讲没有建立起相关的概念，在模糊的理念基础上去搭建体育训练基地用地资产管理方法是不具有实际意义的，土地资产的管理目的就是通过行之有效的方法去合理体现不同用途土地的价值，在不影响用地承载项目发展的同时，充分体现土地价值上海市体育训练基地在资产管理方面疏忽了土地资产管理所带来的收益，仅用专业性的眼光看待体育训练基地的发展，在和很大程度上糊里糊涂的造成土地资产的流失。

3.3.2.4 体育训练用地资产化运营与管理存在的问题（1）土地资产管理的概念没有建立起来，对于土地资产所带来的收益没有思想、意

识上的认识。（2）太过于强调体育训练基地的专业性，过于专业化的体育场馆设施无法用于面向

大众的经营、利用，随着场馆项目无法实现市场化运作，土地资产价值得不到体现，土地资产收益为零。

（3）由于土地资产经营理念的缺失造成国有土地资产收益流失，国家不断补贴本应体现自身价值的训练用地，造成国有资产的流失和财政的负担。

（4）上海市体育基地在建立初期，划拨土地所在区域较为偏远，造成土地资产经营化的困难，大众由于体育基地太远而无法去基地进行体育运动和健身这在一定程度上阻碍了体育基地用地资产化运管的脚步。所以如何处理好体育基地所在区位、体育基地用地价值及大众健身开发力度就成了当局需要解决的关键问题。

3.3.2.5 体育训练用地资产化运营与管理产生问题的原因 （1）训练用地专业性太强，针对群体太单一，难以实现社会化资产。 （2）建设用地建立初期根本没有考虑到日后资产化运作的可能，规划和使用遗留问题使得资产化运营困难。 （3）用地区位选择欠考虑，使得日后健身需求受限，资产运营难上轨道。

3.3.3 教育科研类体育用地的资产化运营与管理3.3.3.1 教育科研类体育用地的发展与分布教育科研类体育用地包括高校体育用地、中等职业技术学校体育用地、特殊学校体育用

地、成人与业余学校体育用地这些体育用地随着教育事业的发展广泛分布与上海市的大、中专院校中，承载着培养青少年的重要职能。上海市大中专院校较多，由于大中专院校的广泛分布，教育科研类体育用地分布也十分广泛，除了高校用地划拨中配套的体育用地，起到主体运动承载功能的就是大中专院校中的综合体育馆。最为典型的教育科研类体育用地以高校体育用地为代表，高校体育用地从我国教育事业起步初期就已经开始发展并形成相应的规模，高校体育用地经历了从普通体育用地到逐步专业化体育用地再到专业化体育用地的发展过程。在高校体育用地中除了划拨高校用地过程中必须详细规划并配套建设的体育用地外，承载着体育设施主体功能的体育用地就是高校综合体育馆用地。上海市教育科研类体育用地从大中专院校体育用地开发的理念发展到高校配套体育用地相关体育项目完善化的理念最后到高校体育用地详细、科学规划的理念，逐步发展成用地详细、科学规划，

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配套设施完善，体育项目多元化的综合性体育用地，并朝着体育项目专业化、体育设施先进化的方向发展，教育科研类体育用地的规划越来越得到重视，体育用地质量的改善也成为环境研究发展部门的一个新的方向。上海市高校主要综合体育馆的分布如表 3.10 所示：

表3.10 上海市高等学校主要综合体育馆分布表名称 面积（㎡） 所在区域 设施、项目

上海交通大学综合体育馆 19950 闵行区东川路 800号 篮球、手球、体操、羽毛球、排球

复旦大学正大体育馆 12318 杨浦区复旦大学南区体育中心

手球、篮球、排球、乒乓球、羽毛球

上海财经大学体育馆 6600 杨浦区上海财经大学武川路校区

手球、篮球、排球、乒乓球、羽毛球、游泳馆

华东师范大学体育馆 10608 上海市中山北路 3663 号

手球、排球、篮球、体操、武术房、乒乓球

上海体育学院体育馆 16056 上 海 市杨浦区长海 路345号

手球、篮球、排球、乒乓球、羽毛球

松江大学城体育馆 28767 松江大学城内 手球、篮球、排球、乒乓球、羽毛球、游泳馆

东华大学体育馆 10480 上 海 市 的 延 安 西 路1882号

篮排球、手球、羽毛球、乒乓球、攀岩、跆拳道、武术健身房、游泳池

上海水产大学体育馆 7658.2 临港新城西南面 D2 道路南侧

手球、篮球、排球、乒乓球、羽毛球、游泳馆

上海建桥学院体育馆 5000 上海市近郊南汇康桥路1500号建桥学院

手球、篮球、排球、乒乓球、羽毛球

同济大学体育馆 3100 上 海 市杨浦区赤峰路65号

健身、游泳、羽毛球、足球

上海海洋大学体育馆 7900 上 海 市杨浦区军 工 路318号

足球、网球、篮球

复旦大学张江校区体育馆 21883 上海市浦东新区张衡路 手球、篮球、排球、乒乓球、羽毛球

外国语大学体育馆 5000 上海市虹口区西体育会路 189号

手球、篮球、排球、乒乓球、羽毛球

上海大学体育中心体育馆 9940 上海市宝山区锦秋路 手球、篮球、排球、乒乓球、羽毛球

东华大学松江校区体育馆 10587.75 东华大学松江校区内 手球、篮球、排球、乒乓球、羽毛球、游泳馆

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资料来源：根据Google 地图网站 http://ditu.google.cn/和相关资料整理3.3.3.2 教育科研类体育用地资产化运营与管理发展的历程教育科研类体育用地包括了学校体育场馆用地和学校体育设施用地，在分析教育科研

类体育用地资产管理发展的历程时，主要是分析高校体育场馆的资产管理历程，学校体育设施用地的资产管理发展历程类似于中小学配套体育用地的资产管理发展历程，只是发展阶段在时间上的划分不同而已。高校体育场馆用地资产管理的发展经历类似与体育场馆用地资产管理发展的历程相似，也是经历了从封闭到逐渐开放到彻底开放的过程，但是由于高校体育场馆承载着高校教育的职能，所以和体育场馆用地的资产管理不尽相同，前期资产管理发展的历程基本相同，后期资产管理有所差异，高校资产管理需要经历分层化管理阶段。

分层化管理阶段是高校体育场馆资产管理到一定阶段的产物，由于发展到后期高校体育场馆既具有教育用地的职能，又有康体用地的职能，而用于教育的本质职能又绝对不能得到改变，所以资产化管理采取了分层次管理的方式，对于非学校人员到学校体育场馆缴纳一定的场馆和设施利用费，对于学校人员缴纳比外来人员少的场馆和设施利用费。这种分层次的管理体现了高校体育馆的特殊性，同时随着高校体育场馆资产管理方式的二元化高校体育场馆用地资产管理也出现了层次性，对于土地价值的体现，外来人员收获的土地资产收益带有完全的自我支付性，而校内人员的低收费标准是大学体育场馆资产价值的变向补贴，通过补贴性的和非补贴性有机结合的资产运营方式，土地资产的管理方式朝着多元化的方向发展。

3.3.3.3 教育科研类体育用地资产化运营与管理的现状（1）上海市大中专院校体育用地首先存在的问题就是资产运营利用率低、开放程度低。（2）上海市教育科研类体育用地资产管理未形成有机的体系。（3）上海市教育科研类体育用地项目开发比较单一，土地利用率比较低，设施较为陈

旧。（4）高素质专业教育科研类体育用地的管理人才缺乏。（5）我国大中专院校的体育产业是在当前社会经济体制变革中发展起来的新兴产业,

它为学校体育产业进一步适应由计划经济向市场经济的转变开拓了新思路。上海市大中专院校体育产业正朝着发挥体育场馆设施的优势,开发、兴办体育产业,满足师生和周边居民体育健身的迫切需求,并获取一定的经济效益的方向发展

3.3.3.4 教育科研类体育用地资产化运营与管理存在的问题（1）上海市教育科研类体育用地资产化管理中存在的条块分割和部门利益摩擦是制

约我国教育科研类体育用地资产水平和使用率提高的主要因素。（2）在上海，许多企事业单位和学校拥有一定数量的教育科研类体育用地,这类体育

用地大都承载着建设学校和企事业单位体育馆的职能，特别是教育科研类体育用地中的高校体育用地,近年来随着上海市高等教育事业的迅速发展,上海市的所有高校基本上都利用筹集资金的方式在学校用地的规划体育用地上修建了为数不少的综合体育场馆,但由于这些单位和学校的体育场馆一般只是为了本单位的工作需要和利益需要而投资兴建的,对外开放要支付一定的成本,而且会加速体育场馆的折旧和损耗,因此,这些大型体育场馆一般不对外开放,有的甚至宁可闲置也不对外开放,这就使得土地价值完全没有体现，不可否认这会在相当程度上造成上海市高校体育场馆用地的资产运营效率、使用率低的局面。（3）上海市大中专院校体育用地首先存在的问题就是资产运营利用率低、开放程度低，

大中专院校体育用地承载着学校体育场馆和运动设施的构建，其主要用途是教学与训练,由于设施用途的明确性大中专院校体育场馆都不同程度地存在用途单一、利用率低等问题。自

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国务院发布的《全民健身计划纲要》中规定,国家鼓励机关、学校等单位内部的文化体育设施向公众开放。（4）上海市大中专院校将体育教学及体育硬件资源管理分离, 大中专院校在充分保证

体育教学需要之外,采取了对社会开放并少量收费的方法,弥补了体育经费的不足，体现了教育科研体育用地的土地价值，但随着健身、锻炼需求的增加,民众健身与大中专院校的体育教育与培养任务发生了矛盾。于是学校体育馆既要对外开放,又要兼顾学校的一些教学任务,造成其经营的不稳定性和非延续性,对消费者有一定的消极影响。（5）上海市教育科研体育用地中的大中专院校配套体育用地，在一定程度上开发不完

善，由文献[12]可知，根据我国教育部门明确规定高校每200 名学生应配备有1 个篮球场,每250 名学生应配备1 个排球场,4000人以下学校应备1个田径场,4000人以上学校应备有2 个田径场。虽然,上海市大中专院校学生人均体育场地面积占有量比全国平均水平高很多,但与发达国家和教育部的规定相比还有相当大的差距。这在一定程度上讲就没有将教育科研体育用地规划和利用好，开发力度不够、土地利用效率不高。同时上海市教育科研体育用地中的大中专院校配套体育用地隶属于大中专院校用地划拨类，同时由于我国高等学校体育经费来源于国家对教育事业的行政性拨款,各高校体育经费所占比重很低,一般仅为1 %左右,造成大中专院校配套体育用地上开发的体育项目年久失修、设备陈旧,各种体育设施、器材严重缺乏。由于硬件设施跟不上,土地资产价值得不到体现，造成大中专院校体育课教学内容的安排缺乏新意,不能满足学生的兴趣需求,从而抑制了学生个性的良好发展。

（6）大多管理者的市场运作经验不足,缺乏土地知识，没有形成一种土地资产管理的有效激励体制,各级人员对土地保值、增值的贡献力度与其工资、奖金、福利关系不大;又由于教育科研类体育用地产权性质的限制,无法获得大量资金投入, 这注定其土地资产的经营不能走上高回报的道路。同时上海市大中专院校体育场馆的服务质量和专业化体育场馆服务质量存在着较大的差异，服务质量影响了高校体育馆的形象，使得消费者在心理上存在不同程度的不满，这在一定程度上阻碍了相关体育用地价值的充分体现，使得大中专院校体育用地资产收益低下，发展困难。（7）由于缺乏高素质专业教育科研类体育用地的管理人才。相关体育用地一般由二级

体育部门兼管,在一定程度上导致了大中专院校体育用地资产运营与管理模式的滞后。随着教育科研类体育用地的日益增多,土地资产管理模式阻碍了土地资产的有效管理运营,造成土地资源的浪费和土地资产的流失。

（8）经过多年的发展, 上海市教育科研类体育用地所承载的场馆、设施条件得到了有效的改善，也加强了与外界的联系,但是由于地处高校所以与外界联系不够紧密，体育场馆资产的运作不能完全由市场来决定，导致许多社会性的比赛、训练、活动以及赞助、资助、共建无法实施,用地价值得不到体现，相关体育用地的土地资源产生变相的巨大浪费。

（9）由于教育科研类体育用地的特殊性，教育科研类体育用地所承载的体育产业并非是纯盈利性的,但为了体现教育科研类体育用地的土地价值和获得相关场馆设施的日常维护费用，就必须采取多元化的资产经营方式。但在有偿经营过程中,很多大中专院校都收取场馆使用费。这在一定程度上通过市场的作用体现了土地的价值，同时也从某个角度获取了一定的日常护理费用，但是无疑为高校体育事业的发展设置了一个“门槛”将大中专院校主题对象：学生，拒绝在体育场馆意外，这样既使得教育事业受损，同时并没有换来体育用地价值的充分体现，虽然现在上海市大中专院校体育场馆收费都采取两级制度，对外和对内收费标准不同，但是两级标准没有根据对象本身拉开差距，而是对于内部和外部的收费都偏高，这样虽然在一定能够程度上带有土地增值的性质，但是将增值的益处变成了缺点，使得土地增值失去了意义。

高校体育用地的资产管理目的、任务及运作与管理的方式,既要符合市场经济的规律,体56

现土地价值，又要克服以盈利为目的的国有土地资产流失的商业化倾向,使高校体育用地资产管理形成自我管理、自我发展、自我补偿的有效机制,以推动学校体育产业的良性循环,确保其向规范、健康的方向发展。

3.3.3.5 教育科研类体育用地资产化运营与管理产生问题的原因 （1）资产管理未形成有效机制，管理中存在的条块分割和部门利益摩擦是问题产生的最根本原因。 （2）自我服务思想延续所产生的弊端，仅为满足高校特殊群体服务的思想是资产化发展缓慢的人为原因。（3）资产化水平低连锁反应所带来的进一步结果。由于学校体育场馆资产化水平低下，

无法满足场馆正常运营和维修、折旧的需求，导致运营水平的倒退。运营负担的不断加大，反过来又进一步阻碍了资产的运营，使的资产的市场化程度日益变小。

3.4 上海市高尔夫球场用地的资产化运营与管理3.4.1 高尔夫球场用地的发展与分布1896年, 中国上海高尔夫俱乐部成立, 标志着高尔夫球正式进入中国, 进入上海。由于

当时中国经济落后, 极大制约了高尔夫球运动的发展, 只是到了20世纪后半叶, 这项运动才真正在中国人心目中有了自己的地位。

早期虽然上海的高尔夫有一定的发展但是受到各方条件的制约，并未得到真正的发展，上海市高尔夫的蓬勃发展经过20多年的历程。由文献[13]可知，这20年随着高尔夫产业的发展，高尔夫球场用地也开始得到上海市土地部门的关注。据统计, 中国高尔夫俱乐部入会消费人群以每年10%的速度增长, 各类高尔夫的消费人群已突破1000万。经济学家迟福林认为, 中国潜在的高尔夫消费者现在是2000 万,2020年可能是5000万。相对全国而言上海高尔夫球俱乐部消费人员的比例远远高于10%，高尔夫消费需求不断增加，这就使得上海市高尔夫球场用地的价值不断增加，根据高尔夫时代网的统计资料, 截止2008年7月, 上海市已经建成的高尔夫球场用地23处，给上海市高尔夫休闲产业有潜在的巨大商机。

在高尔夫运动的带动下,高尔夫产业形成了一个纵横交错的产业结构网。高尔夫产业不仅指这项运动本身,还包括球杆球具业、高尔夫服装业、球场设施设备业、高尔夫综合服务业等与高尔夫相关的产业。由于成本、政策、技术和文化理念等多方面因素局限,中国高尔夫产业并不是完全横向移植西方模式,而是与旅游、房地产、餐饮休闲等行业联姻;文献[14]认为，以一个18 洞标准球场运营为主体,俱乐部综合经济体的业务范围可以涵盖球场、会所、酒店、餐饮、娱乐、房产、园林和旅游等各个方面,逐步形成有中国特色的高尔夫产业模式。这在很大程度上提高了高尔夫球场用地周边用地的土地价值，形成一个土地价值增值的链条。同时,上海市高尔夫以经营打球、组织赛事为主,球具、球衣及其它高尔夫配套产品的生产和营销为辅，将二者有效的结合起来。同时高尔夫产业对带动上海旅游等相关产业发展起到积极的促进作用。这在某种程度上讲是用地价值体现促进经济增长而产生的社会经济效益。

旅游配套高尔夫产业已经成为上海市高尔夫的一个发展趋势，此发展趋势将改善上海旅游业客源结构、提高境外客源比例、促进上海旅游国际化将发挥重要作用,还直接带动航空、酒店、餐饮、会展、零售商业、媒体广告等相关产业发展，使得相关产业所利用土地的价值一起得到提升，高端土地价值链在高尔夫球场用地价值得以体现后逐步形成。上海市现有的高尔夫球场的分布如表3.11所示：

表3.11 上海市主要高尔夫球场分布表

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名称 面积（㎡） 所在区域上海陆家嘴高尔夫俱乐部 21000 上海市浦东新区银城中路501

上海银涛高尔夫俱乐部 889111 上海市沪青平公路２２２２号上海旭宝高尔夫俱乐部 107000 上海市青浦区沪青平公路1366

金健大都会高尔夫俱乐部 86710 上海市浦东新区唐陆路棕榈滩高尔夫俱乐部 1348674 上海市奉贤海湾旅游区金汇堂路88号

东镇高尔夫俱乐部 7000 上海市闵行区沪青平公路391弄87号虹桥高尔夫俱乐部 380000 上海市闵行区虹许路555号侨泰高尔夫俱乐部 20000 上海市徐汇区机场东一路美兰湖高尔夫俱乐部 2261130 上海市宝山区沪太路6655号大都会高尔夫俱乐部 333500 上海市闵行区中春路9988号

上海浦东中港高尔夫俱乐部 180090 上海市南汇区惠南镇盐大公路128号上海颖奕安亭高尔夫俱乐部 1200600 上海市嘉定区博园路附近

上海旗忠高尔夫俱乐部 1089211 上海市闵行区昆阳北路上海林克司高尔夫乡村俱乐部 667000 上海市浦东新区凌白路1600号上海太阳岛国际高尔夫俱乐部 1600800 上海市青浦区朱家角镇沈太路2588号

空港皇宾高尔夫俱乐部 43355 上海市长宁区沪青平公路458号滨海高尔夫俱乐部 250000 上海市南汇区

上海西上海高尔夫乡村俱乐部 400200 上海市松江区车墩镇车亭公路128号上海万星威高尔夫俱乐部 2000 上海市番禺路３９０号－１０号

上海东方高尔夫乡村俱乐部 2001000 上海市松江区上海市松江高科技园区东方巴黎高尔夫乡村俱乐部 266800 上海市嘉定区杨子路

资料来源：根据Google 地图网站 http://ditu.google.cn/和相关资料整理3.4.2 高尔夫球场用地资产化运营与管理的发展的历程

高尔夫球场用地资产管理方式是最早出现问题、最早被提上议事日程、最早出台政策解决问题和最具有借鉴性的一种用地资产管理的方式，由于高尔夫球场用地资产出现问题较早，所以资产管理方式的转变也较早，发展水平虽然有待进一步提高，但就其他用地而言资产管理水平已经走在了前列。 第一阶段：高尔夫球场用地无偿划拨阶段。高尔夫球场用地资产管理水平高于其他用地的资产管理发展水平是有原因的，由于高尔夫球场用地是国家将相关用于高尔夫球项目的用地直接划拨给高尔夫球场经营者，在不改变高尔夫球厂用地用于开发高尔夫球运动的前提下，高尔夫球场经营者具有绝对的土地经营权，在获得土地经营权后为了能够获得更高好的收益，经营者必须尽量体现高尔夫球场资产的价值，在利益至上的驱使下，与高尔夫球相关的产业

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和高尔夫球本身都得到了长足的发展，同时由于高尔夫球属于高端体育运动项目，参与项目需要支付较高的运动、休闲费用。所以私有化高尔夫球场资产运营的最初模式激活了高尔夫球场的用地价值，但是土地出让并没有考虑土地资产所带来的收益，所以虽然土地资产价值随高尔夫球场的私有化经营得到了较为充分的体现，但是土地拥有者没有意识到高尔夫球场用地的巨大价值，忽略土地资产管理，使土地资产收益流失。 第二阶段：高尔夫球场用地资产化缓慢发展阶段。由于高尔夫球场在体育用地类别中是获得私有化收入最高的用地，所以随着投资者高尔夫球场利益最大化的驱使和高尔夫球场资产运营所带来的客观收入，投资者纷纷投资高尔夫球场建设，随高尔夫球项目投资者的需求加大，土地以各种各样不合理的形式被划拨出去，由于高尔夫球场运动占地面积较大，划拨需求日益增加，大量土地被划拨出去，国家土地部门拥有土地数量骤减，但从土地获得的资产收益却少之又少，逐渐土地部门意识到高尔夫球场的用地划拨和资产管理存在着问题必须改进。 第三阶段：高尔夫球场用地资产快速发展阶段。意识到土地资产的大量流失，国家开始采取措施整治高尔夫球场用地问题，首先是2004年出台文件暂停新建高尔夫球场的划拨，同时对于已经有的高尔夫球场彻底进行调查，对于非法占用其他用地修建的高尔夫球场，采取彻底取缔的对策，对于转变用地性质来开发高尔夫球运动的需要申报、通过、并缴纳相应费用。这一阶段通过高尔夫球场用地的禁止和收取较高的用地性质改变费，土地资产流失得到了有效控制，同时资产的收益在一定程度上被国家所回收。

3.4.3 高尔夫球场用地资产化运营与管理现状根据文献[15],2004 年1 月, 国务院办公厅[ 2004 ] 1 号文件《关于暂停新建高尔夫

球场的通知》，明文规定不允许再建高尔夫球场。同年，[16]指出，国土资源部、发展改革委日前联合发布实施2006年版《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》高尔夫球场项目用地则被明令禁止。随着中央文件、政策的下达上海市高尔夫球场用地按照文件要求，不在审批，就此上海高尔夫产业经过多年的发展框架基本形成。

上海高尔夫产业的经济总量相对较大，高尔夫产业从球场风格、经营类型、营销产品等方面形成较为鲜明的特色,丰富了中国高尔夫的整体色彩,为全国高尔夫市场的形成、职业高尔夫运动的发展、高尔夫旅游的崛起做出了榜样。其实从最初高尔夫产业开始发展的时候高尔夫球场用地问题就产生了，只是相关部门除了在建设高尔夫球场初期土地审批的时候接触和关注高尔夫球场的体育用地，其他时候基本不关心土地问题。高尔夫球场用地的发展带动了高尔夫房地产用地的发展,在许多房地产用地中，高尔夫球场用地成为最具诱惑力的用地之一,无论是从环境或健康等角度去看,高尔夫球场用地都能为房地产用地增色颇多,也成为众多大的房地产开发商的卖点。从上海市高尔夫球场用地资产化水平发展的历程中可以归纳出上海市高尔夫产业发展的现状。

首先，上海市高尔夫消费潜力巨大，据统计,上海高尔夫俱乐部入会消费人群以每年超过10%的速度增长,而各类高尔夫的消费人群增长迅速，如此巨大的高球队伍,给上海市高尔夫产业带来巨大的商机。随着我国经济的快速增长,广大民众的高尔夫意识和高尔夫用品消费水平提高,整个中国高尔夫产业蕴藏着巨大而广阔和市场发展前景。特别是在人们不断追求生活质量的今天,参加各种健身运动,花钱买健康已成为一种很时尚的生活方式。群众高尔夫的发展直接拉动了高尔夫消费需求,也带动了一些相关行业的迅速发展。这在很大程度上增加了高尔夫球场用地的绝对价值。第二、上海市高尔夫球场用地资产市场化程度有待进一步提高。在上海高尔夫市场逐渐

形成并发展的同时,上海市的高尔夫球场用地资产的运营与管理虽然得到了长足的发展，但是仍然有待进一步提高。如目前已经同意并审批的高尔夫球场用地仍未解决划拨经营权所获收益的分配和处理问题。

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第三、上海市高尔夫场用地配套设施高科技术含量不高。上海市高尔夫场用地配套设施未能普及在国内外市场中形成较具竞争力的高档品牌。第四、高尔夫球场经营中的淡旺季收益悬殊。第五、上海市高尔夫球场资产运营方式虽然体现了用地价值，但是仍然没有彻底解决

土地资产流失问题。3.4.4 高尔夫球场用地资产化运营与管理存在的问题第一、上海市高尔夫球场用地资产市场化程度有待进一步提高。土地资产管理的市场化

程度不高使得高尔夫土地资产管理混乱,土地资产运营方式不科学，土地资产收益低下。近年来,出现的高尔夫经纪人虽然把商业高尔夫竞赛提上了议事日程,但高尔夫球场用地资产管理却无章可循。这些问题,一方面影响了国家财政收入;另一方面,也降低了高尔夫球场用地的价值。第二、 上海市高尔夫场用地配套设施高科技术含量还有待提高。在国际市场上,高尔夫

产业和其他产业一样面临着科技的竞争,高尔夫球场土地资产价值的体现离不开高科技的运用。上海市高尔夫场用地配套设施未能普及在国内外市场中形成较具竞争力的高档品牌，影响了高尔夫球场的土地收益。第三、高尔夫球场经营中的淡旺季仍很明显,造成球场经营不稳定。上海市和其他城市一

样存在明显的高尔夫球经营的淡季和旺季，淡旺季的交替造成了经营收入的差异。经营收入的差异使得土地资产所获收益难以评估，容易形成土地资产的变向流失。第四、上海市高尔夫球场用地运营成本高,经营负担重,投资回报慢、年限长。高尔夫球场

费用支出浩大,经营负担较重。由于球场经营状况普遍不尽理想,投资者的回报较慢。这在高尔夫球场土地利用规划的初期是考虑到，国家最初为了扩大高尔夫产业就土地经营权出让用于开发高尔夫球场用地的土地收取的费用往往不是土地用于开发高尔夫球场应该具有价值所收取的项目，实际上是变相的利用国家财政收入对高尔夫球项目的开展进行了投资，但是由于上面所说的高尔夫球场用地运营成本高,经营负担重,投资回报慢、年限长，往往政府的变相投资得不到回报，就算土地获得相应的收益也多被经营者拿走造成国有资产的流失。

3.4.5 高尔夫球场用地资产化运营与管理产生问题的原因（1）土地资产运营机制仍处于探索阶段，土地资产运营没有形成相应的模式，科学

土地模式的缺位是制约资产化程度较高的高尔夫球场进一步资产深化的瓶颈。（2）初期土地划拨流程中的弊端虽然在逐步得到改进，但开始阶段划拨流程的非科

学性产生的历史遗留问题导致日后难以解决，对高尔夫球场用地资产运营的路径产生较深的影响。（3）土地划拨前期，高尔夫球场用地获得方式的多样性和某些划拨方式的非法性，

导致日后资产运营水平虽高但是收益流失问题严重。所以初期划拨的政策不合理性是导致高尔夫球场用地问题出现的根本性原因。

3.5 上海市网球场用地的资产运营与管理2.5.1 网球场用地的发展与分布

上海市网球场用地随网球运动在我国的兴起而出现， 1951 年随着新中国成立后的第一支网球队——上海联合网球队的成立，上海的网球运动，网球场馆和网球场用地同时出现并开始发展，最初的网球场用地，仅是小片区的，满足网球专业运动而设置的用地类型，随着体育事业的发展和网球运动的逐步兴起，上海市网球场开始得到全面的发展，首先是在大型

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体育场馆中设立网球场，然后随着大中专院校体育场馆的建立，配套的网球场地开始兴起，同时中学教育用地和高校配套体育用地上开始建设一些露天的网球场，全民网球运动逐渐得到开展，后来成立了网球爱好者的网球俱乐部，俱乐部是专门用于网球爱好者和专业网球运动员进行网球训练的场所，一般占地面积比较大，近年来随着体育休闲中心的出现，网球作为体育休闲不可或缺的项目，在各个体育休闲中心也逐步发展起来。作为当今一个非常有吸引力的体育项目，网球场还在各个社区、疗养院等用地上以配套体育用地的方式出现。可以说现在上海市已经有的网球场档次高低不同，场地建设所用材料也有所不同，但是各式网球场分布在上海的各个区域，网球运动在上海成为一种新兴的大众热点运动项目。目前上海市已有的网球场及分布如表 3.12 所示：

表3.12 上海市网球场分布表名称 所在区域 设施

上海东亚网球场 上海 徐汇区 中山南二路 1500号 室外标准灯光网球场6片上海国际网球中心 上海市徐汇区衡山路 516号 八片室外网球场 两片室内网球场长宁网球中心 上海市长宁区华山路 1038弄 173号 三片沙地上海仙霞网球中心 上海市长宁区虹桥路 1887号 七片标准塑胶场地上海市徐汇网球场 上海市徐汇区衡山路 85号 - 一片人工草场上海市康东网球馆 上海市徐汇区浦北路 270号 拥有塑胶灯光球场5片，室内3

片，室外2片闸北网球馆 上海市闸北区广延路 两片塑胶虹口网球中心 上海市虹口区赤峰路 358号曲阳新村 一片塑胶场地

卢湾网球中心 上海市卢湾区肇嘉浜路 128号 四片室外点石网球杨浦俱乐部 上海市杨浦区隆昌路 六块室内上海市跳水池网球场 上海市徐汇区复兴中路 1380-5 九块室外静安网球场 上海市静安区威海路 681号 五片灯光网球场嘉定网球场 上海市近郊嘉定区新成路街道新成路

118号四个标准

源深网球中心 张杨路1458号 四块塑胶场地海怡俱乐部 浦东松林路97号 室外一片塑胶场，有凉篷

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名人苑网球场 隧道六线居家桥站 室外两片塑胶地金龙花园网球场浦东网球中心

东方路 1523弄 1-3号巨野路 241号

一片水泥场地两块塑胶地

上海世纪公园网球场 浦东新区芳甸路 858号世纪公园 4号门（近花木路

2片塑胶 2片草地

同济大学网球场 四平路 1249号(近赤峰路) 塑胶地，场地好，夜晚有灯光复旦大学网球场 复旦大学研究生区 四块水泥场地上海体育运动学校网球场 水电路 176号 三片国家级标准场地中原体育场网球场 开鲁路 518号 一片场地(硬地)

杨浦体育场网球场 隆昌路 640号 两片标准场地，另有两片稍小一些场地(硬地)

上海体育学院网球场 清源环路 650号 三片沙地，两片水泥场地天鹭网球场 虹桥机场内。过 318 国道往西，近迎

宾三路四片标准塑胶场地

华东政法学院网球场 万航渡路 1575号 两片沙地外贸学院网球场 古北路 620号 两片硬地工人疗养院网球场 延安西路 2558号,近水城路，世贸商

城附近两片塑胶地

富都花园网球场 定西路九州名品城后面 一片塑胶地康东网球馆 浦北路 270号 两片室内，场地不错，白天无需

开灯，自然光线充足，晚上灯光一般

上海新兴网球沙龙 宜山路 1101号 两片塑胶场地华东理工大学网球场 有三片场地,共 6块大场,4块小场万体馆网球场 漕溪北路 1111号 6片室外场地静安体育场网球场 威海路 681号 五片塑胶场地，其中三片之间无

间隔上海市体育宫网球场上海新体育网球俱乐部

大渡河路 1860号华池路 58号

四片新造塑胶场地两片场地

资料来源：根据Google 地图网站 http://ditu.google.cn/和相关资料整理3.5.2 网球场用地资产化运营与管理的发展的历程上海市网球运动资产管理水平较高，是除高尔夫球以外我国资产管理水平最高的体育

运动项目，由于网球运动的资产管理水平较高所以相应的网球场用地的资产管理水平比其

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他用地资产管理水平要高很多。由于网球运动在上海已经由原来的贵族运动发展成为一种普及运动形式，所以网球场用地也出现了多元化的发展势态，由于网球场用地本身对项目用地的面积及普通场地的质地没有过高的要求，用地具有很强的附属性，所以用于健身的网球场在上海市分布很是普遍，在进行网球场用地资产管理的历程分析时，主要对非附属性的、独立的网球场、网球中心和高校网球场进行分析，对于附属性的网球用地将在所附属的体育用地类型中进行讨论。 上海市独立网球场用地资产管理发展的历程与高尔夫球场用地资产管理发展的历程相似都经历了土地资产管理忽略阶段、问题产生阶段、问题初步解决阶段和解决问题阶段四个阶段分析方式也同高尔夫球场用地资产管理的分析类似，不同之处在于两者用地面积和使用性质的不同所带来的资产管理发展的时间不同。第一、在网球场用地出现的初期，由于网球场的建设仅是为了满足专业运动员的体育训练

之用加之高尔夫球网球场用地占地面积较小，所以根本考虑不到网球场用地资产价值和管理的问题，用地面积较小造成资产问题的彻底忽略。第二、网球场资产运作和网球场用地资产运作比起高尔夫球和高尔夫球用地的资产运营存

在着一定的时滞性，根本原因还是面积较小造成的，由于使用面积较小，在建立初期的土地划拨中就不会考虑土地划拨后出现的问题，这样面积掩盖了问题，使问题的产生出现时滞，那么解决问题的意识也被推后。第三、网球运动虽然属于高端运动但是花费和档次不及高尔夫球运动，相应的不良土

地资产运作中，用地资产的流失没有高尔夫球场用地资产流失严重，这样网球场资产管理的迫切性没有高尔夫球场那么高。又一次对资产管理水平的升华造成了阻碍。第四、网球资产所带动的产业链发展没有高尔夫球产业链的纵向和横向影响力，虽然

其产业链有一定的影响作用，但是需要相关部门去发现产业链对资产管理和资产发展产生的影响，震荡作用就没有聚集力量比它大的高尔夫球场产业链那么大，所以又一次阻碍了土地资产管理水平的发展。

3.5.3 网球场用地的资产化运营与管理的现状第一、网球场用地需求量日益增加，土地价值和土地资产管理问题日益凸显。第二、网球场用地质地差异大，资产管理水平差异也大。第三、质地好、规格标准的网球场资产运营和管理水平较高。第四、质地差、规格非标准化的网球场土地资产价值未得到充分的体现。第五、不同质地网球场用地资产管理方式无标准，较混乱。第六、不同质地网球场用地内外差异收费无标准，造成内部人员挤出效应。3.5.4 网球场用地资产化运营与管理存在的问题第一、不同质地网球场资产管理水平差异大。第二、质地差、规格非标准化的网球场资产管理水平低下。第三、无统一标准规范网球场用地使用收费问题。第四、土地相关部门土地划拨时，土地经营权出让未充分考虑土地价值问题。第五、网球场用地审批制度过于单一，用地审批过于容易。3.5.5 网球场用地资产化运营与管理产生问题的原因（1）网球运动兴起初期，网球场的建立太过随意，导致网球场用地层次差异，资产

化程度难以用一种标准把握。（2）网球运动本身的随意性导致网球场用地的强附属性质，由于附属于不同的土地

类别，难以进行特定的资产一体化管理方式，使得资产化水平不高。（3）网球场质地差异所带来的收费标准的巨大差异使得网球场用地资产化程度高低

不同，资产化进程的层次性之间存在很深的障碍，无法逾越。造成土地资产运营水平不高。63

（4）大众需求与适合大众消费的网球场在所有的网球场中所占比例不大，大部分网球场规格高、收费高，需求却很少，资产难以在缺乏资金的情况下充分利用市场运营。

3.6 上海市相关体育用地违法问题体育用地类违法用地是指改变土地划拨时的原有性质用于谋取暴力获得比原有用地建

设项目更高额收入的用地类型，从大的类别上而言体育用地的违法用地主要分为两类，一类为改变原有用地性质转变为体育用地，另一类为改变原有体育用地性质转变为其他用地。

3.6.1 相关体育用地违法问题分类及定义与体育用地有关的违法用地是专门从用地类型中总结出来的一类用地，用地类型的分类

如图 3.1 所示：

图 3.1 体育用地类违法用地分类图相应的各种违法用地的定义如下：(1)将其他用地转化成体育用地的违法用地将其他用地转化成体育用地的违法用地包括两类，一类是侵占绿地式体育用地，另一

类是侵占水域或其他用途用地类体育用地。侵占绿地式体育用地是相对绿地式体育用地类的另一种与绿地相关的体育用地形式，是房地产开发商为了获得利润在绿地上改变绿地的使用性质而形成的绿地式体育用地。而侵占水域或其他用途用地类体育用地包括非法占用耕地型盈利性体育用地、非法占用园地型盈利性体育用地、非法占用林地型盈利性体育用地、非法占用村镇建设用地型盈利性体育用地、非法占用牧草地型盈利性体育用地五种用地，侵占水域或其他用途用地类体育用地是指为获得比原有用地更高的价值而改变耕地、园地本身的用地性质而用于开发高端体育项目的用地。

(2)将体育用地转化为其他用地的违法用地体育用地类非法用地包括体育用地类非法住宅用地、体育用地类非法公共设施用地、体

育用地类道路广场用地三类，其中体育用地类非法住宅用地、体育用地类非法公共设施用地是指为获得比体育用地更高的利润，改变体育用地的原有用地性质将其用于住在或公共设施开发的用地。体育用地类道路广场用地是指为满足发展的特定需求，改变原有体育用地的用地性质，用于道路或广场建设的用地类别。

3.6.2 将其他用地转化成体育用地的违法用地存在的问题及产生的原因3.6.2.1 将其他用地转化成体育用地的违法用地存在的问题A. 侵占绿地式体育用地的出现带来的问题

侵占绿地式体育用地是一种违法的体育用地类型，侵占本该属于绿地性质的用地将其转化成体育用地给土地的规划与发展带来的问题如下：

相 关体 育用 地违法

将体育用地转化为其他用地的违法用地

将其他用地转化为体育用地的违法用地

侵占水域或其他用途用地类体育用地

侵占绿地式体育用地

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a. 侵占绿地式体育用地往往是用来建设封闭的、带来高额利润的体育项目。这些体育项目占地面积过大，但是封闭不对外开放的，这就无形缩小了居民正常休闲、嬉戏的用地，有氧健康场所缩减、变少损害了大众的利益。

b. 侵占绿地式体育用地破坏了本来绿地的植被，造成自然环境恶化，给未来自然环境治理带来难题。

c. 由于环境破坏，日后又需要从财政收入中拿出大量的钱进行环境治理，这在很大程度上是变向将国家财政收入直接放进非法体育项目开发者的口袋。

d. 非法侵占的绿地大部分在城市的郊区，这些地方往往是城市化进程中需要逐渐开发和改造的用地类型，由于非法占用，导致日后土地规划和利用的工作难以顺利完成。

B. 侵占水域或其它用途类体育用地的出现带来的问题侵占水域或其他用途类体育用地有非法占用耕地型体育用地、非法占用园地型体育用

地、非法占用林地型体育用地、非法占用牧草地型体育用地、非法占用农村宅基地、非法占用村镇建设用地型体育用地六种，其中非法占用耕地型体育用地包括占用菜地、灌溉水田其他耕地等来获利的体育用地，这五种用地是目前政府非常重视，是出台政策并逐步得到解决的焦点违法用地形式。这类体育用地出现的原因是：（1）非法占用耕地性体育用地的出现破坏了我国的耕地，把老百姓赖以生存，用于

种粮食的用地改成了体育用地对我国农业的发展产生巨大的负面影响。（2）非法占用耕地型体育用地改变农民本来正确的思想意识，把农民带入了私自转

变用地性质的非法行为中。（3）非法占用耕地型体育用地使我国耕地数量减少，如果不加控制老百姓赖以生存

的粮食问题将产生严重的社会矛盾。（4）非法占用园地、林地、草木地型体育用地破坏了我国的植被，使自然环境恶化。（5）非法占用农村宅基地型体育用地扭曲了农民的思想，违反了我国农村宅基地不

允许流转的法律规定。（6）非法占用村镇建设用地类体育用地，使得建设用地招、拍、挂，程序失效，土地

资产所获收益大量流失到违法体育用地建立者的口袋里去。（7）这六类违法体育用地给城市化过程中土地改造和规划带来了很大的麻烦和困难。（8）此类违法体育用地在很大程度上干扰了我国体育事业的发展，造成集体土地资

产流失。3.6.2.2 将其他用地转化成体育用地的违法用地产生的原因A. 侵占绿地式体育用地产生的原因侵占绿地式体育用地是在我国土地规划和发展的过程中形成的一种对国家不利的体育

用地形式，它的产生存在一定的原因。（1）侵占绿地式体育用地是在用地的主体概念模糊、绿地改变用途的相关法律、政策

不健全的背景下产生的。（2）绿地本身用于开发体育项目存在着资产运营的赢利潜质，导致开发商对绿地使

用性质刻意进行转变，目的就是为了获得资产的巨额利润。所以个人欲望膨胀是造成畸形用地产生的原因。（3）在房地产项目中非法侵占周围的绿地建设体育项目，在成本节约的情况下可以

大幅度提高房地产的价格，这就使得开发商为了地产价格的提升，非法侵占绿地、改变用地性质。（4）虽然问题出现后国家土地部门出台政策，对于改变用地性质有明确的规定：凡

改变原有利用性质的土地必须上报上级部门审批，但是此规定却没有相应的政策和法规出台来规范改变用地性质后具体的处理方法，地方政府没有一个完整的标准和机制对非法占

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用绿地开发体育项目的用地进行处理，使得侵占绿地转化为体育用地的情况得不到有效的遏制。

B. 侵占水域和其它用途类体育用地产生的原因（1）非法占用耕地、非法占用园地、非法占用林地、非法占用牧草地、非法占用村镇建

设用地型体育用地这五种用地改变用地性质后都比原有用地所获收益高。（2）在我国早期的经济发展时期，对于土地的保护、土地的科学规划和有效利用没有

明确合理的法规、政策加以约束，从而使得相关土地经营权拥有者钻了法律和法规的空子改变了原有土地的用途，产生土地利用上的巨大问题。（3）高端体育用地需求不断增加，合法高端体育用地数量供给不足，收费标准过高，

使得非法体育用地需求产生，违法供给才得以滋生。（4）集体建设用地资产运作水平低，用地价值得不到实现，致使农民私下转变土地

使用的性质，目的是用以获得比之前客观的收入。（5）这六类违法用地都处于市郊，政府对用地管理不严格是违法用地产生的一个原

因。（6）开发商通过建设用地的非法侵占可以逃避土地招标、拍卖、挂牌的经营权正规获

取程序，节省获取土地经营权的资金是产生此类非法用地的一个重要原因。3.6.3 将体育用地转化为其他用地的非法用地产生的问题及原因体育用地类非法用地是指将原有体育用地的用地性质改变，用于其他设施和工程项目

的建设而形成的一类违法用地。体育用地类非法用地包括体育用地类非法住宅用地、和体育用地类非法公共设施用地、体育用地类道路广场用地三类，由于第三类存在的很少而且属于规划问题与土地资产运营管理关系不大这里不予以讨论，而其余两类用地在产生问题和问题出现的原因方面都基本上相似，所以放在一起进行相关问题的探讨。

3.6.3.1 将体育用地转化为其他用地的非法用地带来的问题（1）本该由国土资源部门通过公开招标拍卖的方式出让的住宅用地开发经营权，在

相关体育用地的所有权和经营权的分离、出让的过程中产生了问题。这个问题使得住宅用地的招标、拍卖、挂牌机制失效。（2）对于国有土地，国家拥有土地所有权，并设置一定的年限给予开发商土地使用权，

目前上海市住宅建设用地的出让时间为 70 年，但是通过改变体育用地性质用于住宅建设的土地对土地的使用年限没有明确的规定，这就使得开发商长期剥削土地的价值。（3）现行体制下政策、法规逐渐完善，虽然中央出台文件规定凡需改变体育用地规划

用地性质，应先由上海市城市规划行政主管部门提出调整意见，经上海市城市规划委员会同意，再报上海市人民政府批准。但是对具体该怎样操作，改变用途后不同用途土地应该收取怎样的费用没有规定，由于土地不是通过招、拍、挂的方式出让的所以土地的价值量不在通过市场得到充分的体现。（4）开发商通过给相关部门领导好处来降低改变用途缴纳给国家的费用，这样既使的

用地资产所得收益流失同时也在一定程度上阻碍了体育事业的发展，在一定程度上滋生了官员的贪污腐败问题。

3.6.3.2 将体育用地转化为其他用地的非法用地产生的原因（1）非法体育用地类住宅用地、公共设施用地的产生是由于土地管理部门在土地利用

划拨初期，没有确切的法律和政策作为依据来规范划拨土地的具体用途。土地经营权所有者谋取高额经济利润而产生的。（2）非法体育用地类住宅用地、公共设施用地大部分是在土地管理部门对土地划拨时

规定用于开发体育项目的体育用地，但是土地经营权所有者在得到用地后改变了最初的土地使用性质，用于进行房地产的开发，由于土地用于体育项目开发所得收入远远不如土地

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用于房地产开发所得的收入，所以土地经营权的拥有者改变了土地的使用性质。（3）由于住宅建设用地的居住用地从上海市房地产市场化以后，都是由房地产开发商

通过获取土地，在相应的土地上开发建立商品房屋对外进行出售的方式来达到土地利用目的地。目前上海市的住宅建设用地的资产经营方式采用已有的中华人民共和国《土地法》及国土资源部相关的部门规章规定，对于属于经营性用地的住宅建设用地需通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。相应的非法体育用地类住宅用地省去了上面普通住宅用地招标、拍卖、挂牌的有效土地价值呈现机制，房地产开发商通过隐形的方式获取土地改变原有用地性质出让经营权或自我经营，变向谋取经济暴力。

3.7 上海市体育用地资产化运营与管理的制约因素通过以上各节对上海市体育用地的分类及各类体育用地分布、资产管理的现状、问题

等的分析，对上海市体育用地有了一个较为具体深入的了解。从上海市体育用地资产化运营与管理的分析中不难总结出制约上海市体育用地资产化管理水平和运营脚步的因素，这些因素是目前上海市体育用地资产化进度的巨大阻碍，如何克服这些因素是促进体育用地资产化运营与管理的关键所在。

分析上海市体育用地资产化运营与管理的制约因素需要从多个角度进行，这些角度既要反映体育用地所涉及的群体本身也要对用地所涉及的管理体制进行把握，总的来说制约上海市体育用地资产运营与管理的因素有：3.7.1 体育用地分类管理规划

体育用地分类管理是体育用地资产化管理水平得以提高、资产运营脚步加快的必备基础，体育用地分类管理的根本性落实在于体育用地的规划。

改革开放以来随着我国经济的发展，土地作为我国重要的资源，其商品的价值和使用价值得到了完满的体现，在我国土地制度的发展进程中，由于土地问题的凸显对土地制度进行了重大的改革，其中最为基础性的就是把土地各科学规划问题提上了议事日程。现今我国土地规划的不断完善已经深深体现了土地制度的发展，把土地利用提升到各级总体规划的高度上来，但是目前我国土地利用规划仍然存在着问题，这个问题从根本上讲就是土地分类管理还不够细致，这是导致我国体育用地资产化运营与管理产生问题的最根本原因，所以土地利用总体规划制约了体育用地利用的总体规划，体育用的总体规划又制约了体育用地的资产化水平和资产化运营的层次。

目前的土地利用总体规划在宏观上对用地规划进行了分类，但是各种用地的分类不明确，这是无法实现各种用地分类管理的最大障碍。体育用地规划做为土地利用规划的一个重要部分，用地分类没有明确的分类标准，这是体育用地无法按类别进行规划的最根本原因。用地分类的不明确导致用地规划的无针对性，用地规划的无针对性，导致用地问题的产生，用地问题的产生导致用地资产管理和运营问题的产生，这一连串的连锁反映，直接影响到资产管理和运营的水平。所以体育用地规划的缺位是制约体育用地资产运营与管理的最根本因素。必须对体育总体和各级用地进行翔实的规划，设立体育用地规划的标准和法律，严格体育用地规划的过程才可以从根本上使制约因素不在成为制约和障碍。3.7.2 体育用地的附属性

体育用地做为用地的一个重要类别有其与他们用地完全不同的独特性质，这种性质是由于体育用地的用途特殊性和分布的广泛性而产生的。由于体育用地的开发目的是为了民众的健身之用，所以体育用地的分布是以人为基础的，这就决定了体育用地的强烈附属性，目前存在的体育用地除了专门用于大型赛事和用于节假日休闲、娱乐的体育用地外，

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大多都设置在人们所生活的生活小区里，由于人们大部门的生活时间是用于工作的，所以日常健身都是简单而方便的体育运动，就算独立的体育用地，往往人们会选择配套设施比较完善的用地，得到休闲健身一体化的享受，这就决定了体育用地的强附属性，在强附属性的前提下，体育用地拥有了双重的性质。第一个性质是作为体育用地本身所具有的体育用地的性质，而第二个性质就是做为所附属的用地，具有附属性主体用地的性质。体育用地的这种双重性质，决定了体育用地规划和用地资产化的复杂性，这种附属性必须必须依托所附属的主体用地资产化的水平，主体用地资产化水平高的相应的附属性体育用地资产化水平也较高，主体用地资产化水平低的相应的附属性体育用地资产化水平也较低，这种制约关系就成为了制约体育用地资产化的一个关键因素。3.7.3 体育用地地价体系

目前随着我国土地制度的不断完善，土地作为一种商品进入市场对土地的价值和使用价值得到了充分的体现。随着土地进入市场，土地政策、体系不断完善，目前对于我国发展较为成熟的土地类型，为了能够更加有利的发挥市场的有效性，并对相关市场进行动态监控，商业用地、工业用地等各种重要用地都建立了相应的地价体系，地价体系的建立是土地使用制度改革中最重要的一个方面，它使我国的土地使用从无偿、无限期使用向有偿、有限期使用转变，具有重要的历史意义。

但是目前就体育用地而言，地价体系是缺位的，由于我国尚处于社会主义市场经济的过渡阶段，各项经济制度还很不完善；同时，我国的土地有偿使用制度改革是在经历了３０多年的无偿使用阶段才进行实践的，还有不少问题处于摸索阶段。因此，我国的体育用地地价体系在供给、使用、转让等方面都存在着制度的缺位，地价体系的缺位严重的阻碍了体育用地的市场化和资产化运营。应该就体育用地建立高度一致的地价体系，建立体育用地的基准地价，借鉴其他土地类别地价体系的建立，取其精华弃其糟粕，坚决杜绝体育用地多轨制地价问题的产生。存在着多种地价标准，必然引起新的体育用地资产的流失，形成了新的不平衡，出现了新的用地问题。在建立体育用地的单轨制地价标准后，还必须采取科学一致的体育用地出让方式使用地地价水平一致。3.7.4 体育用地评估体系

将体育用地作为国有资产和集体资产，对体育用地所带来的有形和无形资产进行监控是目前体育用地资产化运营的一个方向，由于体育用地的资产化过渡能够将用地作为一种资产，利用市场更加明确的体现用地的价值，所以有利于体育用地的资产化进程和发展。

但是既然要把体育用地纳入国有和集体资产的行列，就必须对体育用地资产进行评估，文献[17]指出，目前地价评估的方法尚须完善，地价评估的实际结果受人为因素影响较大，从而使得地价标准不合理。科学的宗地标定地价修正体系还未建立，加之土地用途分类不尽合理，用途分类不细从而影响了土地的地价评估，体育用地作为用地中最新提上重视日程的一种用地类型，体育用地的分类体系尚未建立，建立在分类体系之上的体育用地地价评估体系就更是无法建立，加之体育用地的特殊性，既承载着加快全民健身的步伐又要体现土地应有的价值，所以用地评估体系的建立非常之难，这就成为制约体育用地资产化管理和运营的一个重要因素。3.7.5 体育用地法律法规

由于我国土地有偿使用制度改革是在经历了３０多年的无偿使用阶段才进行实践，所以有关土地制度的法律、法规还相当的不健全，目前我国土地使用权权益的法律地位不明确，特别是派生的他项权利完全没有提及，土地他项权纠纷的处置没有一套可行的依据。由于规划的调整，虽然土地未必被征用，但很多有关的土地使用权权益可能受到侵害，有时甚至是很严重的侵害。而我国在刚刚建立起体育用地这样一个概念的前提下，根本不可

68

能在不完善的体育用地甚至可以说缺位的体育用地的体系下建立相应的法律法规，《土地资产管理法》和《国有资产管理法》等重要法规中对体育用地资源与用地资产的相关问题尚未未提及，法律法规的缺失使得体育用地的发展规划、资产管理没有强有力的行政保证，制约着体育用地资产化水平的提高，使得很多种类别的体育用地资产化运营与管理水平低下并停滞不前。3.7.6 体育用地管理部门权责划分

由于体育用地涉及到多方管理部门的共同管理问题，管理部门在体育用地管理上的权利交集就成了体育用地资产管理的一个软肋。首先体育用地作为土地的一种是国家和集体的公有财产，体育用地的管理主体一定是国土部门的主体行政单位和各级土地管理机构，其次体育用地作为承载体育项目开发的主体是用于建立和发展体育事业的，这样体育主管部门、各级体育局必然加入到体育用地的资产管理中来，再次目前体育用地作为用地的一种是具有增值保值的土地性质的，这样国资委或用地评估机构必须对体育用地的价值进行评估，评估的好坏直接影响到体育用地价值的体现，这样国资委又间接的加入到体育用地资产化管理的队伍中，最后由于要建立合理的体育用地用地的税制，税收部门必须对用地的税收效果进行时时监控，这在很大程度上也涉及到体育用地资产管理的职能，同时用地规划的批准还必须是发改委牵头的，这样国土局、体育局、税务局、国资委、发改委等部门在一定程度上就产生了权利的交集，具体体育用地的资产化管理问题该由哪个部门承担，那个部门是体育用地资产化管理的主体机构，而哪个部门是从属机构，这在国家下达的文件中没有明确的说明，这就产生了多头管理最后转向无人管理的的局面，严重制约着体育用地的资产化管理水平。3.7.7 用地划拨的后续管理

体育用地的划拨一直是体育用地资产化水平无法体现，体育用地难以走上资产化道路的一个重要原因，这种划拨机制的建立不但使得体育用地资产化水平低下，同时可能由于划拨中各个环节的管理不严格，造成体育用地资产的流失，土地在按照各级土地总体利用规划的规定进行划拨后，权利分散到各级土地管理部门，这些管理部门一但对土地划拨之后的土地使用管理不严格就会产生土地资产的流失，例如：乡（镇）土地利用总体规划规定一片用地用于林地的开发和种植，土地总体规划明确说明了本年度这块用地必须用于种植树木，但是当权力分散下方后，此乡（镇）土地管理部门管理不严格，造成这片本该用于种植树木的林地在私下被土地承包人转给别人改变了用地的使用性质 ，用于开发高尔夫球场，这种用地性质的改变使得林地遭到破坏，同时开发出来的土地的资产价值彻底流失。同理，本该用于开发体育项目、设施的用地，由于地方土地管理部门管理不严格，造成改变体育用地性质转做它用，这也在很大程度上造成用地的不合理发展，这种用地划拨后管理不严的问题并没有具体的法规政策加以约束和杜绝，这就造成了体育用地资产化发展的障碍，如果这个问题不得到解决，体育用地资产价值难以体现、非法体育用地资产价值体现但资产流失严重等问题就会不断产生，这样国家名门规定禁止划拨的体育用地被变向开发，体育用地资产化水平被严重阻碍，国家出台用地禁止划拨的政策失去了应有的意义。3.7.8 体育用地的税收制度

目前我国土地租费税混乱，土地使用方面的地租税费名称太多，不利于土地收益征收工作的开展，虽然征收了土地税，但从全国范围来看，基本上没有建立年地租体系即年地租征收系统。当前正在流失的各种土地收益都想通过地价体系来控制显然是不可能的，地价体系的缺陷应由年地租系统来弥补，地价体系所引起的新的不平衡也应由年地租体系来调整，同时，对原行政划拨用地要通过年地租体系来将其纳入有偿使用轨道。

由[17]知，土地租税不分。租税不分的结果是 土地税收中包含了大量的地租，且不是

69

名正言顺地收取，而应该收取的地租却没有征收。另外，租费不分、税费不分的现象也同样存在。一些有关土地的税种、税率也不合理。应结合税制改革，调整（取消、合并、新设）现有税种、税率。在土地管理上，明租正税是地租税费体系的条件，也是建立和完善经济运作机制的基础。很明显，建立完善的年地租体系是建立科学的地租税费体系的关键。同时，建立了真正的地租收费体系后，土地税收体系也要作调整。由于对土地使用者及集体土地所有者的权益提及很少。

在这样的土地税费基础上，体育用地的税费制度根本无法建立，体育用地的税费制度无法建立，就会造成体育用地资产化运营中土地资产流失问题，流失的越严重，国家和集体的掌控权越少，宏观调控就达不到应有的作用，这样体育用地市场得不到激活同时国家又无法对体育用地进行有效的宏观调控，严重制约着体育用地资产化管理水平。3.7.9 大众对公益性用地的理解 由于体育用地的发展承载着促进全民健身、加快体育事业进步的职能，所以体育用地的性质具有多重性。这种多重性产生了一定的问题，首先为了体育事业的发展和促进全民健身，体育用地的获取往往采取补贴的形式，有的体育用地的取得是免费的，这种体育用地被称为非盈利性的体育用地，此种用地上所承载的体育项目、设施是完全免费的，而有的体育用地则是参与到资产化运营队伍中去的用地，这种用地属于以盈利为目的体育用地形式，这两种体育用地，用地性质的不同在一定程度上产生了交集，究竟什么样的体育用地应该在取得的时候做为非盈利性的用地直接划拨，而什么样的用地又应该作为资产化运营的一部门进行用地有偿获取，国家法律和出台的文件没有一个明确的规定，这种盈利和非盈利性的交集就成为了制约体育用地资产化的一个因素，同时由于某些体育用地公益性的性质，大众对公益性这个概念有着严重的误区，这种认识上的误区随着体育用地的资产发展没有得到改变，人们只是提高了对于体育用地的需求，但是思想上认为体育用地的使用应该是完全免费的，这种错误思想的延续造成了需求增加后的供给无收益性。体育用地的开发应该体现一定的价值，最起码要满足用地上承载场馆、设施的折旧与维护费用，这样国家对于体育用地的补贴才会逐渐合理，为此必须改变大众长期以来对公益性用地的认识误区，把大众体育用地完全免费的思想引导至消费健身的理念中来，这样才能从根本上解决体育用地无偿供给和大量补贴的不良局面，使体育用地由非盈利向盈利的方向发展，走上完全资产化的道路。

70

4 体育用地价格评估4.1 体育用地价格理论

体育用地是土地的一个重要组成部分，它广泛的分布在城市和农村的不同区域，其价格的形成同其他用地的价格形成相似，遵循着相同的价格理论。在马克思主义政治经济学中，马克思对土地价格进行了论证，并形成了自己的地价理论；同时西方经济学的市场价格理论，也在土地上得到了广泛的应用，并形成西方经济学价格理论。下面对典型的土地价格理论进行论述。

4.1.1 马克思主义地价形成理论马克思的地价形成理论是对资产阶级古典经济学家地租地价理论的继承与批判，他肯

定了资产阶级古典政治经济学派亚当·斯密和大卫·李嘉图等人关于地租理论的正确观点并对错误观点进行了批判。马克思地价理论的形成以马克思建立的科学的完整的劳动价值论、生产价格论和剩余价值论为理论基础，地租、地价理论认为土地价格是地租的资本化，从而赋予资本主义的地租地价以崭新的内容。我们可以把马克思的土地价格形成理论概括为以下几点。

4.1.1.1 自然状态的土地没有价值，但有使用价值，并存在价格在文献[18]中，马克思指出：未开垦的土地“没有价值，因为没有人类劳动物化在里

面”。“土地不是劳动的产品，从而没有任何价值”。没有价值的土地为什么会成为买卖的对象，并具有价格呢？这是因为土地具有特殊的使用价值，在生产过程中，土地作为不可缺少的生产要素一经投入劳动，可以永续的提供产品和服务即产生地租。正因为有了地租才产生了土地价格。马克思指出：“实际上，这个购买价格不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格”。“地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式，而地租又是以土地所有权，以某个人对某地块的所有权为前提。”

4.1.1.2 土地价格的实质是地租的资本化按照马克思的说法，“土地是生产者的主要工具，因此生产者不管按什么价格都必须

购买它。”这是对小土地所有者而言的。对大土地所有者来说，在土地私有制的条件下，评价土地就能够取得地租收入。因此，当某个人要求地租收入或把地租的要求权转让给另一个人时，他自然要付出或索取相应的代价，这就是土地价格。所以，马克思指出：“土地的价格不过是资本化的地租。……即使在已耕地的价格上面，人们支付的也只是未来的地租。”在资本主义制度下，任何货币收入都可以资本化。将地租按一定的利息率还原成一个资本量便是土地价格。马克思指出：“资本化的地租表现为土地价格”。如公式 3-1 所示：

土地价格=地租/土地还原利率4.1.1.3 土地租金是出租土地的资本化收入马克思指出，“对土地所有者本人来说，地租是他买进土地时所付出的或卖出土地时

所能收回的资本的利息”。马克思进一步认为土地可分为土地物质和土地资本。这是因为土地没有人类劳动物化在里面，就没有价值。但当土地在一定的劳动条件下，为人类永续地提供劳动产品和服务时，所固定在土地中的劳动便是土地资本。土地资本能为土地所有者带来利息和折旧，它是租金的一部分。抛开了土地资本或土地改良物价值的纯粹的自然土地称为土地物质，它给土地所有者带来真正的地租。土地资本的利息、折旧和真正的地租一

71

（4-1）

样，都构成了土地所有者的收人,从而都决定土地价格。正如马克思所说：“土地价格无非是出租土地的资本化的收入”。

4.1.2 西方经济学地价形成理论4.1.2.1 土地收益理论土地收益理论认为，决定地价高低的根本原因在于土地提供的收益的多少，土地价格

是土地收益即地租的资本化。较有代表性的是伊利的“土地的收益是决定它的价值的基础。”伊利[18]指出，土地收益理论认为，决定地价高低的根本原因在于土地所提供的收益的多少，土地价格是土地收益即地租的资本化。在这里，地租是指经济地租，即土地总收益扣除总成本的余额。 费希尔认为：“要确定土地的地租，也可以这样来做。从一定的收益中，减去建筑投资的利息、折旧、损耗及其他费用之后所剩下来的余额就是土地本身的收益。”土地收益是指正常情况下的土地收益；处于最佳利用方向的土地收益；土地纯收益它是总收益扣除生产成本及一切赋税后的剩余值。如果土地的“总收入刚够劳力和其他费用的开销，而土地则毫无收益”，我们说没有地租可言。

伊利说：由于土地可以年复一年地产生收益，这便是“土地年收益系列”，或称为“地租流”。那么，“把预期的年收益系列资本化而成为一笔价值基金，这在经济学上就称为土地的资本价值，在流行辞汇中则称为土地的售价。”他指出：“应当注意，并不是资产价值决定收益，而是收益决定资本价值。”即土地价格就是土地收益的资本化。如公式3-2 所示：

( )R CVr

其中 V表示土地价格；R表示预期总收益，指在正常管理水平、正常市场状况、最佳土地利用形态时的收益；C表示预期总成本，包括各种税收、营运成本、建筑物折旧费等；R表示土地还原利率。

伊利认为，由于“未来的收益不如现在的收益那样受到欢迎，并且，未来的期限越远，就越不受重视……即为了求现利，情愿把将来的收益折扣出让……这种折扣率……就是现行的利率。”

在对土地的实际估价中，各种各样的模型大都是以这一原理为依据的，都是 V=a／r 的各种变化形式。比如，当土地使用年期有限时，如公式 3-3 所示：

v 为土地价格；a 为土地年净收益；r 为土地还原利率，n 为使用土地的年期或者有土地收益的年期。又如，温特（P.E.Wentt）对公式 V=a／r加以引用和推衍，成为极多事项内容模型。即：

预期总收益 预期总成本土地价格

资本还原利率预期总收益=人口获得城市服务的平均花费+地区竞争吸引力+竞争性土地供应量+公共

投资预期总成本=地方税+营运成本+投资的资本利息+投资折旧 资本还原利率=利率+投资风险+资本获利的可能性 4.1.2.2 土地供求理论另一种较为广泛被重视的理论是“土地价格的决定因素是土地的供给和需求。”18、19

世纪之交的马尔萨斯（T.R.Malthas）、萨伊(J.B.say)都持此说，又由马歇尔（A.Marshall,）、萨缪尔森（P.A.Samve/son,）等人所阐述。这种观点认为土地价格的成因，是土地的效用、土地供给的相对稀少性与有效需求的不断增长相互作用的结果。

72

（4-2）

（4-3）

（4-4）

（4-5）（4-6）（4-7）

野口悠纪雄[20]认为：“土地服务和其他财富的服务不同，就是供给量并不依靠地租而是固定的，那是因为土地的存在数量是固定的，并且土地的机会成本是零（不靠利用土地的收益，是不存在的）。为此，地租只是根据需求方面的因素而变动。”土地价格与土地的供给量成反比，与需求成正比，当然，这必须有正常的竞争才能实现。在一般的价格决定中，土地的供给需求都是能够改变的，价格是两者相互运动的结果。如图 3-1。当市场条件发生了变化，如政府放宽土地投资的贷款限制，或减免房地产交易税费，从而刺檄需求使需求曲线右移，则市场价格上升；假定在需求不变的情况下，政府采取措施增大土地供给，如取消农用地保护制度，供给曲线便向右移，则市场价格下降。

土地供给既非完全无弹性，亦非有无限弹性。土地供给受各种因素的影响而时刻在变动，如产业结构的变动、土地供给计划的改变等。土地需求亦随着经济的发展、人口的增加而变动。即使在地域性市场的短期分析中，二者的变动也同样存在。需求的扩大，致使价格上升，从而进入供给的土地数量增加，而价格的进一步上升，又会导致需求减少，使价格回落。

图 4.1 供给和需求共同决定土地价格4.1.2.3 城市土地的竞标理论由文献[21]可知，阿伦索是英国著名的经济地理学家、成本-市场学派的主要代表人之

一，他的突出贡献在于将空间作为地租问题的一个核心进行探讨，并首次引进了区位平衡（location equilibrium）这一新古典主义概念，第一次将基地规模（size of site）加入地价分析，同时成功地解决了城市地租计算的理论方法问题，他所提出的“城市土地的竞标模型”是新古典主义地租模型中最杰出的代表。阿伦索假设在一个匀质的平原上，土地质量无任何差异，每片土地都可以直接用于开

发，并可在市场上进行自由贸易，买卖双方对土地市场都有充分的了解，卖方希望其收入大，买方希望其愿望能够得到最大程度的满足（即对企业为生产利润最大，对个人为满意程度最高），同时还假设在该平原上有一个单一核心的城市，在该城市中，任何方向的交通都极为方便。在上述假设条件下，对家庭和企业从区位平衡角度进行研究，得出了城市地租模型，并提出了平衡区位地价的理论模型。

4.1.2.4 影子价格理论影子地价，由[22]可知，实际上是从土地的有限性出发，在一定的配套资源约束条件

下，求每增加一个单位土地资源可得到的最大经济效益。它主要是分析土地的机会成本，选择最大效益的机会成本来确定其计算价格，它的经济含义是反映土地利用的经济效益。它一方面反映土地的劳动消耗，另一方面反映土地的稀缺程度（即供求关系）。影子地价

I

L

E

SD

73

采用边际分析方法，是土地的边际产品价格。因此，它不是按平均费用耗费所决定，而是按最大费用耗费来计算。即用边际费用来决定价格，利用数学规划方法，求得资源的最优配置。影子价格主要是通过一般均衡分析或局部均衡分析来确定。它不仅取决于经济和社会

目标，而且要与线性规划目标函数的经济内容紧密相连。如果目标函数是要表示产品的总收入最大，则影子地价就表示在最优生产方案下，该单位土地资源的变化对产品总收入带来的改变量。影子地价，就是在一定部门增加一个单位和相应在另一个单位减少一个单位对整个社会经济带来的利益或损失，即通过土地资源的改变看对社会总效益带来的改变量。

4.2 体育用地价格的内涵、特点及影响因素4.2.1 体育用地价格的概念4.2.1.1 土地价格的内涵吕康娟等[23]认为，从劳动价值论的观点，对地价比较经典的解释是：“土地是自然

物，而非人类创造，不包含人类的劳动价值，因而也就没有价值，当然不存在其价值的货币表现——土地价格。但是由于土地是一种垄断财产，土地的垄断是因为土地本身的稀缺性（scarcity）及其满足人类需要的特殊的使用价值，所以，土地有价格。”

分析上面这句话的含义：现代经济学认为，缺乏是指一种物品如果多胜于少，它就是缺乏物品。缺乏是因为在需求下，供应有限而引起的。人的需求量增加，再多（但仍有限）的供应也会缺乏；人的需求量减少，有限的供应也可以满足需求。这是指，缺乏的程度，是以相对的需求来决定的。张五常经过分析得出：凡有价格的物品都是缺乏的，不足够的。从这点来分析，土地与其他一般物品没有区别，因为它们都是稀缺的物品，只是土地相对需求的缺乏程度更大一些。毕宝得[24]认为，土地权利主要是指土地所有权和使用权，土地价格是指土地的购买

价格，它包括土地所有权价格和土地使用权价格。土地能向人类永续提供产品和服务，即在一定的劳动条件下土地本身能产生纯收益，谁垄断了土地，也就垄断了土地纯收益，即地租。由于土地的恒久性，这种地租是一种恒久的收益流。随着土地权利的转移，这种收益流的归宿也发生转移。购买土地的权利，实际上是购买一定时期的土地收益。因而，土地收益现值的总和就表现为土地价格。土地价格的本质内涵是若干年的土地纯收益即地租贴现值总和。它具体包括由土地所有权垄断而产生的绝对地租以及由土地生产条件好坏而产生的级差地租。

现实的土地在人类开发的各个时期都凝结着人类的劳动。土地所有者或土地开发商对土地开发而进行的投资称为土地资本，它属于固定资本的范畴。这些固定资本必然要求回收，从而以折旧和利息的形式在租金或土地价格里得到体现。综上所述，土地价格是三个部分的资本化：（1）真正的地租，即绝对地租和级差地租；

（2）土地投资的折旧；（3）土地投资的利息。4.2.1.2 体育用地价格的含义体育用地价格是体育用地价值的货币表现，随着体育用地资产化的运营与管理，体育

用地已经逐渐由公益性向经营性转变，如今以划拨用地方式出让体育用地的越来越少，而采用招标、拍卖、挂牌方式出让体育用地的却越来越多。体育用地带来的收益、土地投资的折旧以及利息，都应该包括在体育用地的价格里。

4.2.2 体育用地价格的特点体育用地同其他土地一样，是一种特殊的商品，其价格与一般商品价格有着不同的特

74

点。4.2.2.1 体育用地价格具有特殊价格基础一般商品的价格来源是商品本身的价值；而体育用地价格基础不是土地实体本身，而

是该土地的权利和利益，是土地权利和利益的购买价格。由此决定着土地估价的专业技术性、目的性等特征。

4.2.2.2 体育用地价格不是土地价值的货币表现和一般商品不同，体育用地首先是一种自然物，不是人类劳动的产品，没有价值，也

就无所谓生产成本，所以土地价格的确定一般不以土地价值或生产成本为依据，只是一种“虚幻价格”，体育用地价格仅反映土地资源和资产价值，产生的直接原因是土地的稀缺性。

4.2.2.3 体育用地价格受多因素的影响在一般市场中，商品的价格受供给和需求的双重影响，然而，体育用地却不同。体育

用地的供给是刚性的，人类可利用的土地是十分有限的，经济供给弹性很小。相反，对于体育用地需求则随经济发展而呈现较大的变化，需求弹性很大，成为影响体育用地价格的主要方面。体育用地所处的区位不同，有的处于繁华的商业地段，有的也是在郊外偏远地区，有的里住宅区很近，这些不同地区的体育用地由于受周围环境的影响，价格也表现出很大的差异。目前的体育用地大都属于公共用地，客观的价格并没有体现出来，可见政策对价格的影响也是不可忽略的。

4.2.2.4 体育用地价格具有明显的区域性和差异性 由于体育用地位置的固定性、稳定性和特殊性，体育用地在区域性市场中难以形成统

一的市场价格，用地呈现出明显的区域特征。不同类型的体育用地，在城区和郊区，城区中的中心区和非中心区的土地价格差别很大。各地域性市场之间，体育用地价格很难相互影响，不能形成统一的市场均衡价格。在同一地区内，体育用地位置差别决定了用地难以标准化，其个别性明显，因而不同等级或同一等级内的不同地区，价格差异悬殊。所以体育用地属于城市土地市场的一部分，具有明显的区域性和差异性。

4.2.3 影响体育用地价格变动的因素 影响体育用地价格变动的因素多而复杂，鉴于认识的角度不同可以有不同的分类。如

有的按因素与用地关系及影响范围分为一般因素、区域因素和个别因素三类；有的按影响因素的层次性不同分为总体影响因素和具体影响因素；还有的按影响用地供求因素、影响宗地地租量的因素、影响用地相对价值量或价格的三大内外因素划分法。凡是影响土地的供给与需求，或影响地租收益和土地还原利率的一切因素都是影响体育用地价格的因素。在此，我们按影响因素的性质分为自然因素、经济因素、社会因素、行政因素和其他因素，下面分别说明对体育用地的影响因素。

4.2.3.1自然因素 自然因素有地势、地质、位置、面积等。A. 地形地形是同一块地内部表面的起伏程度，亦即平坦的程度。一般情况下，体育用地相对

地形也是有要求的。如一般场馆型用地就需要平坦的地块，而对于诸如高尔夫球场这样的体育用地，就需要地形的多样化。

B. 地势和地质地势、地质条件也是影响体育用地的主要因素。在市地中，地势倾斜、低洼等会加大利

用难度，因而价格必然比平坦地块低；在市地建筑中，地质条件不好不利于建造大型场馆如鸟巢这样的体育馆，由于自身的重量很大，需要良好的地质条件作为基础。

C. 位置75

体育用地位置的好坏直接影响用地经营者的经济效益和用地使用者的生活满足程度。体育用地的自然位置虽然是固定不变的，但用地的价值却在不断变化。体育用地是否处于市中心、住宅区，其临街道的系统、结构等，都是影响其价格的至关重要的因素。

D. 面积地块的面积大小究竟多大合适，主要取决于该体育用地地块的利用方向。在条件不同

的条件下，土地面积相等，土地价格可能不等；在相同的条件下，土地面积和土地价格成正比例变化。

4.2.3.2 社会经济因素 这类因素主要包括人口状态、周围的公共设施建设、交通体系、经济发展、课税等。A. 人口状况主要包括人口素质、人口密度和家庭人口结构。人口密度越大，体育用地需求就越大，

地价水平就越高。人口素质是一环境因素，人口素质好，对于体育用地的面积就会增大，地价就会越高。人口数量与体育用地价格的关系是正相关的，人口总量增长，对体育用地的需求就会增大，用地价格一般也会上升；反之，用地价格则会下降。

B. 周围的公共设施体育用地周围公共设施如道路、停车场、医院、市场等等是否完善，直接影响体育场馆

及设施的利用情况。如果公共设施完备，就能提高利用效果，可以给居民生活带来方便，会引致地价上升。反之用地价格降低。

C. 经济发展状况主要指经济发展速度，财政收支状况，储蓄投资水平，居民消费能力等。经济发展越

快，一般地价水平越高。 D. 交通体系状况交通是地区经济发展的命脉，交通发达，体育场馆的可达性强，地价上涨；反之土地

价格下降。E. 课税负担状况课税增加会提高体育设施使用的价格，从而影响整个体育用地的利用情况，进而影响

体育用地的价格。 4.2.3.3 行政因素行政因素主要是指国家对体育用地价格的干预。这种干预，对土地价格的影响至关重

大。A. 土地利用计划与规划、城市规划土地利用计划主要影响土地的供给，进而影响地价。日本在 20 世纪 60 和 70 年代制定

的“综合开发计划”和“国土利用计划”，就是为控制当时狂涨的地价而制定的。土地因其用途和利用程度不同而具有不同的收益能力，即地租水平，而决定土地用途和利用水平的主要因素是城市规划。同一宗土地，规划为商业用途，其地价水平一般高于体育用途；而且目前来看，土地利用规划必须得到遵守，即没有规划为体育用地的地块，不能发展为体育用途。

B. 国家法律与政策一个国家有关用地利用的法律和政策，如产业政策、价格政策、金融政策和税收政策等

等，都会对土地价格产生直接和间接的重大影响。国家宏观经济政策向某地区倾斜，会诱发该地区体育用地价格上涨。如我国因奥运会的需要，对于大型场馆的建设，使得北京的体育用地的面积大为增加，尽管那些国家所有的体育场馆并没有价格，但是未来其价格将会很大。

C. 土地制度76

我国的土地制度决定了体育用地价格的特殊性。体育用地大部分仍属于国家所有，体现的仅是有限年期的土地使用权的价格，而不同意其他国家的所有权的价格。另外我国法律规定，教育、科技、文化、卫生、体育用地的最高使用年限为 50 年，这就决定了体育用地的价格反应的就是这 50 年的费用。

3.2.3.4 其他因素除了上述因素之外，还有其他一些因素也会影响体育用地价格。这些因素主要有：心

理因素、国际局势、环境因素、社会福利因素等等。

4.3 体育用地价格评估基本方法体育用地评估的方法跟一般土地评估的方法相同，依然是几种基本方法，不过是在体

育用地中应用。价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，路线价法也是土地价格评估中常用的方法。如今因为体育用地的评估在实际当中很少存在，因此除前三种外，其他方法的应用还需要进一步检验。

4.3.1 市场比较法4.3.1.1 市场比较法的基本原理市场比较法的理论基础是市场替代原理，将待估土地与具有替代性的、且在近期市场

上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。根据经济学理论，人们在追求经济效益最大化时，对于具有相同效用的多个物体，必然选择其中价格相对便宜的一个；对于具有相同价格的多个物体，则必然选择其中效用较大的一个。所以，购买或租用某块土地的主体，不会支付比购买或租用另一块土地更高的价格，这就使得市场上的其他土地能够成为该块土地估价的参照对象。市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地价格。此方法主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性土地交易实例的地区。替代原则大体可概括如下：①土地价格水平由具有相同性质和有替代性的土地价格所

决定；②土地价格水平由最了解市场行情的买卖双方按市场交易情况相互比较后决定；③土地价格可以通过比较地块条件及使用价值决定。

4.3.1.2 市场比较法的基本公式 市场比较法的基本公式如公式 3-8 所示：

EDBAVV BD

式中：VD 为待估宗地价格；VB 为比较实例宗地价格；A 为待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数=正常情况指数／比较实例宗地情况指数；B 为待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数；D 为待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数；E 为待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数。

基本公式在具体运用中，可表示如公式 3-9 所示：

100100100

100 BD VV

式中，第一个分式表示以正常买卖情况或待估宗地估价情况指数为 100 时，要确定比较实例的情况指数；第二个分式表示以比较实例成交时的价格指数为 100 时，要确定估价期日时的价格指数；第三、四个分式表示以待估宗地的区域因素、个别因素条件指数为 100时，要确定比较实例的区域因素、个别因素条件指数。

77

（4-8）

（4-9）

4.3.2 收益还原法4.3.2.1 收益还原法的基本原理 土地资源具有永续利用的特性，所以人们有理由期待土地在未来能够带来收益。出售

的地产就必然有市场价格。而市场价格理论上等于地产未来收益在当期的价值（即现值）。收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等，是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。用公式可表示为：

土地价格=纯收入÷利息率 收益还原法以土地纯收益的确定为前提，因此，它只适用于有收益的土地和建筑物或

房地产的估价。 4.3.2.2 收益还原法的基本公式收益还原法的基本公式如下： A. 无限年期的土地价格土地收益为无限年期时的土地价格V 可表示如公式 3-10 所示：

式中：V 为土地收益价格；a 为土地纯收益(或地租)；r 为土地还原利率。这一公式的来源是：在第一年末得到的土地纯收益 a元，如欲将其折算成现值，则乘以贴现率(即复利率)即可。

B. 有限年期的土地价格n 年土地纯收益贴现值的总和就是土地价格。

r

rra

ra

ra

ra

ra

RRRRV

n

n

n

111

111

1

1111 32

321

当 n→∞时，

式中，R1，R2，…,Rn 分别为第一年，第二年，…,第 n 年土地纯收益贴现值。4.3.3 成本逼近法4.3.3.1 成本逼近法的基本原理成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、

利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。成本逼近法一般用于新开发土地、工业用地、既无收益又无比较实例的公建、公益用地、成片开发区土地等的价格评估，选择该方法时应慎重。

4.3.3.2 成本逼近法的基本地价公式成本逼近法的基本地价公式如 3-12 所示： 地价=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益 或者：地价=土地成本价格+土地增值收益

78

（4-10）

（4-11）

（ 4-12）（4-13）

或写成：土地价格=（土地取得费+土地开发费+税费）×（1+资金利息率+资金利润率）×（1+土地增值收益率） 利用成本逼近法对体育用地进行评估，需要用到以下公式进行计算：在确定各项税费、利息和利润时，需要用到公式 3-15 和 3-16：利息=土地取得费利息+土地开发费利息利息率可根据同期银行不同年期贷款利息率来确定。投资利润=（土地取得费+土地开发费+各项税费）×合理利润率 在确定土地增值收益时，需要按照公式 3-17 进行计算。土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）×土地增值收益率 在确定土地成本价格时，参照公式 3-18：

土地的价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益 （4-18） 在修正价格时，需要进行年期的修正，年期修正系数计算公式如 3-19 所示：

11(1 )n

Kr

其中，K 为年期修正系数；r 为土地还原率；n 为土地使用权年限。4.3.4 剩余法4.3.4.1 剩余法的基本原理从另一个角度来看，人们对土地进行投资通常是因为希望在未来获得收益，那么投资

能够带来的潜在收益的多少就决定了土地价格的高低。剩余法实质上是通过直接预算土地经营过程中可能发生的收益、成本、利润等因素来评价土地价格的一种方法。土地投资旨在获得报酬，这个潜在的报酬多少就决定了土地价格的高低。

4.3.4.2 剩余法的基本公式剩余法的基本公式如公式 3-20 所示：V=A-(B+C+D+E) 式中：V 为待估土地的价格；A 为总开发价值或开发完成后的不动产总价值；B 为整

个开发项目的开发成本；C 为投资利息；D 为开发商合理利润；E 为正常税费。对于房地产开发项目，其具体公式如公式 3-21 所示：土地价格=房屋预期总售价-建筑费用-专业费用-利息-销售费用-税费-开发商利润 4.3.5 基准地价系数修正法4.3.5.1 基准地价系数修正法的基本原理基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估结果，按照替

代原则，将待估宗地区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在评估基准日的评估价格的方法。

4.3.5.2 基准地价系数修正法的基本公式基准地价系数修正法的基本公式如公式 3-22 所示：

地价＝基准地价（１＋ 修正系数）年期修正系数

其中∑修正系数是指除年期修正以外的修正系数之和。年期修正系数计算如 3-23 所示：

79

（4-19）

（4-20）

（4-21）

（ 4-14）（ 4-

15）（ 4-

16） （ 4-17）

（4-22）

11 ( )1

11 ( )1

m

nry

r

式中：y表示宗地使用年期修正系数；r表示土地还原率；m表示从估价基准日起待估宗地可使用年期；n表示该用途土地法定最高出让年期。

4.3.6 路线价估价法4.3.6.1 路线价估价法的基本原理路线价估价法是根据土地价值高低随距街道距离增大而递减的原理，在特定街道上设

定单价，依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。这种方法能对大量土地迅速估价。

4.3.6.2 路线价估价法的基本公式路线价估价法的一般计算公式为：宗地总价=路线价×深度百分率×宗地面积如果宗地条件特殊，如宗地属街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形地等，

则需依公式 3-25 以及公式 3-26计算：宗地总价=路线价×深度百分率×宗地面积×其他条件修正率 宗地总价=路线价×深度百分率×宗地面积±其他条件修正额 计算深度百分率有多种方法,其中“四三二一”法则是重要的一种。“四三二一”法则

（4-3-2-1 Rule）是将标准深度 100英尺的普通临街地，与街道平行区分为四等份，即由临街面算起，第一个 25英尺的价值占路线价的 40%，第二个 25英尺的价值占路线价的30%，第三个 25英尺的价值占路线价的 20%，第四个 25英尺的价值占路线价的 10%。如果超过 10英尺，则需“九八七六”法则来补充。即超过 100英尺的第一个 25英尺价值为路线价的 9%，第二个 25英尺价值为路线价的 8%，第三个 25英尺价值为路线价的 7%，第四个25英尺价值为路线价的 6%。

4.4 高尔夫球场用地价格评估4.4.1 几种主要估价方法在高尔夫球场用地价格评估中应用的可行性4.4.1.1 市场比较法在高尔夫球场用地价格评估中的应用市场比较法是房地产估价方法中最为成熟的一个，且较容易操作，评估的价格可信度

也较高。但是市场比较法的应用要受到市场成熟度的限制，对于市场成熟度不高的高尔夫球场，该种方法并不适用。国外的高尔夫球场评估的确应用过该方法，因为其数量较多，且存在高尔夫场地交易的市场。但是就我国而言，高尔夫球场还比较少，各个场地相互之间并不具有可比性，且交易的案例稀少。传统的市场比较法是将不同的评估对象的交易情况、交易期日、个别因素和区域因素进行比较修正，即便我国可以找到高尔夫球场的交易，它们之间的这些修正也不能进行合理的衡量和计算。

4.4.1.2 收益还原法在高尔夫球场用地价格评估中的应用收益还原法适用于经营性的房地产评估，高尔夫球场是属于经营性质的体育设施用地，

能够应用该方法进行评估。而且高尔夫球场的收益比较容易获得，可以根据其财务报表以及对其日常经营情况进行调查，获得收益和成本的各项资料。

4.4.1.3 成本逼近法在高尔夫球场用地价格评估中的应用因为高尔夫球场一般远在郊区，球场的土地取得、开发、税费等成本都是可以衡量的，

80

（4-23）

（4-24）

（4-25）（4-26）

因此高尔夫球场的评估也可以采用成本逼近法进行评估。成本逼近法适用于那些新近开发的土地和公益性的土地等，如工业用地、学校、公园、公共建筑等。高尔夫球场一般位于郊区，不受周围地价的影响，因此可以采用成本逼近法进行评估。

4.4.2 收益还原法在高尔夫球场用地价格评估中的应用4.4.2.1 收益还原法的一般步骤收益还原法是用高尔夫球场未来的每年预计净收益，选择合适的资本化率将其折现到

估价时点的价格，然后加总求和，来估算估价时点高尔夫球场的价格。因此利用此法进行评估时需要遵守以下步骤：第一，收集相关收入和费用的材料；第二，估计潜在有效毛收入；第三，估算各种费用；第四，计算净收益；第五，选取适当的资本化率；第六，待估房地产价格的确定；第七，土地价格的计算。4.4.2.2 利用收益还原法对高尔夫球场用地的价格评估A. 相关材料的搜集与高尔夫球场的财务部门合作，获取相关的材料。如高尔夫球场每年的财务报表、会所

的财务报表等财务资料，为正式的评估作准备。因为高尔夫球场会每年度进行扩建，或者发展新的会员等，因此不仅需要临近几个年度的数据资料，还应该获得尽可能多年份的财务情况进行参考。收集资料应该做到真实准确，为以后的评估的准确度提供保证。

B. 收入的计算就收入来看，高尔夫俱乐部的收入一般包括：会员证收入、会员年费；消费收入（日

付费、球车租赁费、餐饮、住宿消费等）；场内高尔夫服饰与装备租售；高尔夫培训收入；赛事入场费等。

a. 会员证的收入高尔夫球场分为私人俱乐部式和公共球场，对于私人俱乐部式，这类高尔夫球场大多

采用会员制，会员证的收入占到高尔夫球场收入的很大比例。因此会员证的收入将会很大程度上的影响高尔夫球场的净收益，进而影响评估的价值。会员证收入的影响因素有以下几个方面：一是会员证的价格，因为如今高尔夫球场规模、档次都不同，会员证的价格也有相当大的差别。二是会员证的数量，对于不同的高尔夫球场，尽管规模相当也未必能拥有相当的会员证数量，因为会员证的数量受很多方面的影响，如球场长度、球场光照条件、天气情况、会员打球的频率。这里的会员证应该采用可容纳的会员证数量，因为对于未处于稳定发展期的球场，要根据未来发展的情况进行估计。一般高尔夫球场的会员证是分批次的销售，并且随着使用年限的缩短，会员证的价格会发生变化。根据设计容纳的人数减去已经售出的会员证数量，得到未来可吸收的会员数。根据预测的未来某年价格和可发展的会员数，计算未来某年份的会员证收入。

会员证收入： （4-27）

其中 表示第 i 年的会员证收入； 表示未来第 i 年可吸收会员证的数量； 表示当年会员证的价格；

81

因为未来高尔夫球场可能会在未来数年内都有该项收入，因此并不能直接对其加总作为总的收益，因为考虑到收入的时间价值，要在计算净收益的时候分别对每年度进行折现。

b. 会员年费的收入除了会员证以外，会员还应该缴纳会员年费，这也是高尔夫球场一项稳定的收入。会

员年费受到会员证的影响，因为所有会员必须按时交纳，因此会员证数量和年费的价格就决定了会员年费的收入水平。因为会员的数量开始逐年增加，因此同样需要逐年折现，然后累加。根据球场历来的情况，分析以后各年度的年费额。因此，会员年费计算如公式 3-28所示：

（4-28）

其中 表示第 j 年会员年费的收入总额； 表示未来第 j 年的拥有的会员数量； 表示未来第 j 年的年费价格。

对于年费的收入应该同会员证的收入，因为每年度不同，要在计算净收益时，分别折现。

c. 消费收入消费收入包括日付费、球车租赁费、餐饮及住宿消费等，这些收入的估计可以根据球场

的财务报表来预计，但是由于未来消费的不确定性，该方法估计的值并不十分可靠。其他方法如市场比较法，操作起来更加困难。

d. 服饰、装备、培训的收入场内高尔夫服饰和装备租售、高尔夫培训收入等目前在高尔夫球场的收入份额正逐渐

增大，因为高尔夫设备比较昂贵，对于平民来说往往对租用更加青睐。此外，开设的高尔夫培训课程日益增多，给球场也带来了更多的收入。这两项收入的未来估计也应该分析财务报表，推断出未来发展的趋势，从而进行合理的预测。

e. 赛事入场费收入赛事入场费是所有收入中最具不稳定性的一项，因为赛事的举行并不确定，收入情况

也不确定。总体上来讲，只有规模较大、档次较高的高尔夫球场才有资格举行相关赛事，收入情况也会受参赛选手的影响。再者重大赛事的举办，将会提高高尔夫球场的声誉，并为之带来更多的收入。对于该项收入的估计应该根据过去高尔夫球场举办的赛事进行预测，但估计值一般都难以代表未来的发展状况。就各项收入来看，会员证的收入随着高尔夫球场的规模的扩大会不断的增加，结合历

年来的数量增长规律，可以找到未来会员证数量增加的规律性。并且可以根据球场扩建停止的年份，预测该项收入会持续到那一年。因为土地使用年限的缩短，在不考虑球场知名度提升的情况下，会员证的价格应该会呈现逐渐下降的趋势。会员年费的收入随着会员数量的增加，会呈现逐渐增加的趋势，其会跟随会员证的变化规律，因此可以做出有规律的预测，从而便于计算。对于消费收入、服饰装备收入、培训收入、赛事收入等的变化情况并不好总结其规律，应该根据球场的历史数据以及未来高尔夫运动的发展趋势，做出合理的估计。

C. 成本费用的计算高尔夫球场的运营会发生以下费用：场地建设费、会所建设费、球场设备更新及维护费、

经营费用、管理费用、财务费用、营业税（按娱乐业征收）等各项税费。费用的估计应该参考财务报表的数据，对建设费用的折旧也应该考虑在费用之内，选择合适的分摊方法分摊到每个年度。应该根据球场未来的发展情况，分析各项费用的发生额。成本费用较收入更为容

82

易衡量，且可以根据实际情况估计每年度的成本费用。也可以将所有成本费用综合进行折现，都变成现值。后一种方式将使计算更加简便。

D. 净收益的计算之前对未来每年度的收入情况进行了分析，就可以得到用现值计算的总收入。在成本

费用的确定时，我们已经将其折现，因此只需要根据合适的资本化率进行收入的折现即可计算净收益。

E. 资本化率的确定高尔夫球场价值评估中的资本化率的获得并不像其他不动产那样容易，况且高尔夫球

场属于高风险高回报的项目，资本化率的确定十分重要。因为高尔夫球场相互之间差异较大，无法用市场法来计算，由文献[25]可知，需要用累加法、投资收益排序插入法或投资复合收益率法来确定。这些方法对资本化率的计算也并不准确，在实际操作中还需要估价师根据实际经验和对高尔夫球场这一市场的充分了解和判断。

F. 高尔夫球场综合价值的确定衡量了未来收入和成本情况，并计算了相关的折现率，就可以评估高尔夫球场的价值

了。因为每年度的收入是不同的，因此不能按照简化后的公式，需要对每年度的收益进行折现，求出收益的现值，再累加，然后减去成本费用的现值，就可以得到估价时点球场的价值。

G. 高尔夫球场用地价格的计算在求出了球场的综合价格，需要在计算球场上相关建筑物、附属物的现值，该部分一

般包括会所建筑设施、球场中球车、球具相关附属设施等。对于会所的现值计算，应用重置价格减去折旧进行计算，求出其价格；对于球车、球具等附属设施的计算，由专业人员进行估计，求出其相应的价格。

在求出了这些现价之后，就可以计算球场用地的价格了：球场用地价格=球场综合价值－会所的现值－球场相关附属设施的现值 （4-29）4.4.3 成本逼近法在高尔夫球场用地价格评估中的应用4.4.3.1 成本逼近法利用的可行性成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利

息、应缴纳的税额和土地增值收益等，来推算土地价格的估计方法。在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价

的情况下，可以采用成本逼近法做为土地估价的主要方法。可见对于很多土地估价而言，成本逼近法并不是一种很好的估价方法，因为成本逼近法中采用的土地取得费、开发费等都不是一成不变的，比较土地的获得和估价时点的这些方面的差异是很显著由于时间因素带来的价格的变化。此外周围环境的变化对土地价格的影响，也不能很好的体现在该估价方法中。但是成本逼近法也是估价的一种基本方法，它也能够在一定程度上反映土地的价格，且具有一定的科学性。高尔夫球场一般位于城市郊区，且土地的成本容易衡量，所以采用成本逼近法进行评估，也是可取的。

用成本法进行评估应该按照以下步骤进行：第一，搜集有关成本、税费、开发利润、增值收益等资料；第二，求得待估土地的取得费、土地开发费及相关的税费、利息、利润；第三，求出价值的增加额；第四，求出土地价格，并进行修正。4.4.3.2 利用成本逼近法对高尔夫球场用地的价格评估对高尔夫球球场的评估，若利用成本逼近法也应该遵循以上步骤。A. 收集相关成本、税费、开发利润、增值收益等资料

83

一般在评估时，可以让高尔夫球场公司提供球场的开发的各种成本费用资料，包括球场的建造成本、相关配套设施的成本等，对于税费、开发利润、增值收益等应该由财务部门提供。

B. 求得待估土地的取得费、土地开发费及相关的税费、利息、利润土地取得费的确定。土地取得费是为了取得土地的使用权向原土地使用者或所有者支

付的各项费用。一般政府都对这项客观费用的参考额度进行了规定。规定应该采用社会的客观平均值，而不是实际水平。一般对于像高尔夫球场这样的用地，可能来自于两个方面：第一，国家征用农村土地。这里的土地取得费就是征用土地的费用，包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费即安置补助费、社保费用等，由于目前正在进行征地改革，各地的补偿标准不一样，因此需要结合本地区的情况进行计算。第二，国有土地的取得。国有土地的取得，就目前来看，是很对拆迁的安置费。但是如今划拨方式已经不再应用于高尔夫球场，所以需要考虑土地出让的价格作为土地取得费用。

土地开发费用的计算。高尔夫球场的土地开发不同于一般的“五通一平”或“七通一平”，因为它对土地的要求不是绝对平坦的，而是要有一定的起伏，果岭、水池的布置也需要在前期开发费用中体现出来。那么就包括基础设施配套费、公共事业建设费用、特殊景观建造费等。税费、利息、利润的确定。一般可能的税费会涉及耕地占用税、耕地开垦费、房屋拆迁管

理费等。由于土地取得费、开发费、税费等需要在开发前付清，因此需要计算其产生的利息，一般对土地取得费、税费的期限为整个开发期间；而土地开发费的时间区间为开发期的一半，或者开发费的一半乘以开发期。产生利润的基数应该为土地取得费、土地开发费、税费这三部分，对于投资回报率的确定，应该综合考虑各种利用类型的投资回报率来确定。

C. 计算增值收益文献[26]指出，土地的增值收益是指待估宗地进行土地开发，达到高尔夫球场用地的

条件而发生的增值，是土地开发后市场价格和成本价格之间的差额。该部分应该确定一个土地增值收益率来计算其增值收益。对于增值收益率的计算应该可以根据其他类型的体育用地的增值收益情况来进行估算求取。即增值收益为：

土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）×土地增值收益率D. 求出土地价格并进行修正根据如下公式对土地价格进行计算：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益求出土地的价格，还应该进行修正，如个别因素、年期因素等。因为求得的土地价格为

平均价格，没有考虑到待估球场的个别因素，因此需要对相关情况进行修正，从而得出更加接近真实的价格。至此，高尔夫球场价值的评估就可以用成本逼近法求出。如果是新建的高尔夫球场，

那么该种方法的应用会更加贴近其真实价值，因为其评估的结果可以客观反映球场的生产价值构成。但是对于已经存在的或有知名度的高尔夫球场而言，往往评估的价值会与市场价值评估相差很大。

成本逼近法是根据投入情况来对土地进行评估，根据经验来看，投入的成本越高，并不一定就说明评估价格越高，两者之间并无关联性。高尔夫运动属于“贵族运动”，其球场的建设需要满足高标准的要求，常常对球场的景观、环境、绿化、会所等要进行独特的设计和创造，对周边环境有时也需要改造，这就需要投入大量的成本。但巨额投入不一定会带来球场价值的增加，因为高尔夫球的设计是根据设计师的理念，有时候自然条件非常契合，这样就会很大节约成本投入。

对于像观澜湖这样的高尔夫球场来说，不仅因风景优美而闻名，还因为国际赛事的举84

（4-30）

（4-31）

办而提升了其声誉和档次，增加了无形资产的价值。无形资产的评估是很必要的，因为它能够给球场带来更多的收益。采用成本逼近法进行球场的评价时，应该加上这一部分。但是从目前来看，无形资产的评估方法并不十分健全，对于诸如因声誉、消费者的褒奖带来的无形资产的评估更是存在很大的困难。但是这部分对于知名的高尔夫球场的评估是必要的因此，可以根据高尔夫专业人士的评价、对比，在此基础上确定无形资产的价值量。

4.4.4 高尔夫球场用地价格评估总结根据实际情况选择评估方法是能够更好的实现评估的前提，在上文中我们选择了成本

逼近法和收益还原法进行评估，因为这两种方法对于诸如高尔夫球场这样的评估项目较为可行。现实中球场的交易太少，给市场比较法的应用带来了困难，其他方法的适用前提也有相当多的限制。因此实际操作中就应该以这两种方法来进行操作，确定高尔夫球场的价值。因为成本逼近法是从高尔夫球场的土地取得开发角度来进行评估，收益还原法是从市场供求和收益能力的角度来进行的评估，所以在对高尔夫球场评估时，应该首先明确评估的目的是什么，然后选择更合适的评估方法。如果对于评估方法的要求并不严格，那么应该尽可能多用几种方法来进行评估，然后综合几种方法下的价格，利用权重平均值或其他处理方法得到高尔夫球场的最终评估值。

4.5 游泳场馆用地价格评估4.5.1 几种主要估价方法在游泳场馆用地价格评估中的应用的可行性4.5.1.1 市场比较法在游泳场馆用地价格评估中应用的可行性游泳场馆是城市体育设施中一个很常见的组成部分，它一般分布在市中心、郊区、高校

等地点，对其用地评估起来往往具有很多的参考实例，因此可以采用市场比较法对其进行评估。市场比较法，就是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

4.5.1.2 收益还原法在游泳场馆用地价格评估中应用的可行性在实际过程中，如果可以采用市场比较法，那就会简化评估的工作量，并且得到的结

果也较为可信。但是从游泳场馆的数量来看，这种方法的普遍实施还存在很大的困难，因此需要考虑用其他方法对游泳场馆进行评估。考虑到现今的游泳场馆都属于经营性质的场馆，有可以衡量的收益，采取收益还原法不失为另一种可行的选择。

4.5.1.3 成本逼近法在游泳场馆用地价格评估中应用的可行性成本逼近法是将土地取得、开发的各项费用加总，并加上一定的利润、利息、税金和土

地增值收益来推算土地的价格。成本逼近法适用于那些新近开发的土地和公益性的土地，如工业用地、学校、公园、公共建筑等。游泳场馆属于经营性质的用地，其地价受到所处区位和场馆收益情况的影响，应用成本逼近法不能起算其合理的价格，因此不适用于游泳场馆的评估。综上所述，我们选择的市场比较法和收益还原法对游泳场馆进行评估。4.5.2 市场比较法在游泳场馆用地价格评估中的应用4.5.2.1 市场比较法的一般步骤市场比较法的理论基础是市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场

上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。市场比较法的理论依据是替代经济原理。根据经济学理论，人们在追求经济效益最大化时，对于具有相同效用的多个物体，必然选择其中价格相对便宜的一个；对于具有相同价格的多个物体，则必然选择其中效用较大的一个。

85

市场比较法的实施需要具备两个条件：第一，要有一个充分发育的房地产市场；第二，参照物及估价对象可比较的指标、技术参数是可以收集的。对于游泳场馆的评估，首先，游泳场馆在一个城市或者更大范围内数量较多，虽然没有频繁交易，但是参考的实例是可以找到的。其次，不同的游泳场馆之间可比较的指标是容易衡量的，且可以获得。因此对于游泳场馆来说，采用市场比较法是较为可取的一种办法。

市场比较法的一般步骤大致如下：第一，收集宗地交易实例；第二，确定比较实例；第三，立价格可比基础；第四，进行交易情况修正；第五，进行估价期日修正；第六，进行区域因素修正；第七，进行个别因素修正；第八，进行使用年期等修正；第九，求出比准价格。4.5.2.2 利用市场比较法对游泳场馆用地进行评估A. 收集大量的关于游泳场馆的交易实例只有拥有了大量的实例，才可以把握该市场的行情，从而评估出客观合理的价格。关

于资料的获得主要有以下几种途径：查阅有关部门登记的交易资料，如游泳场馆转让时的资料、游泳场馆抵押时的文件；同行评估机构提供的报告等。收集了相关的材料时，要明确以下相关的内容：交易双方的基本情况及交易目的、成家价款及付款方式、成交日期、交易情况等。

B. 比较实例的确定在收集的资料中选出可用于参照比较的实例，选择在估价目的、估价时点、游泳场馆状

况等方面相吻合或相近的实例。在普通的房地产评估中，一般要求选取 3个以上（包括 3个）10个以下的可比实例，以保证结果的个客观性和准确性。因为游泳场馆的交易并没有那么普遍，因此应该尽量多选取可比实例的个数，但是并一定非得满足 3个以上的条件。

C. 建立价格可比基础因为可比较的实例与待评估对象相比可能单价的含义不统一、面积的内容不统一、货币

单位不统一等，需要对其进行统一换算处理，一般包括以下修正：统一付款方式，统一单价。统一货币单位，统一面积的内涵及单位。

D. 交易情况修正选取的可比实例的价格可能是正常的，也可能是不正常的，而待评估的对象可能是合

理的，因此要经过交易情况修正，将可比实例的实际价格变成正常的价格。在实际操作中影响交易情况的因素主要有：有特殊利害关系人之间的交易，急于出售或急于购买的交易受债权债务影响的交易，交易双方信息不对称的交易，特殊政策下的交易等。对交易情况的修正一般情况是根据估价人员的经验积累，确定修正比例或系数。对于游泳场馆的交易情况修正系数的估算，估价人员并没有丰富的经验，应该集合多个估价人员对其进行确定减少主管因素的影响。

E. 估价期日的修正一般房地产的交易期日修正，是根据房地产价格变动指数来进行的，在无该类指数的

情况下可以根据房地产的价格变动趋势作出判断，从而给予调整。待估游泳场馆的可比实例不可能建立起价格变动指数，也不能总结变动的规律，因为交易实例太少。由于游泳场馆的票价的变化是可衡量的，因此可以根据游泳票价的变化来进行估价期日的修正。根据

86

经验来判断，游泳场馆的票价是处于上升趋势的，那么一般而言，游泳场馆评估价值也会处于上升的趋势。

F. 区域因素修正游泳场馆一般占地面积不大，因此其选址往往离潜在消费者较近，可能选择在商业区、

住宅区、学校、度假村等附近。因此对区域因素的修正也是很重要的一项内容。区域影响因素主要有交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、城市规划等。区域因素是影响游泳场馆的重要因素之一，不同区位的游泳场馆在价值上存在很大差异。因此需要对区域因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出区域因素条件指数，然后将待估游泳场馆的区域因素指数与可比实例的区域因素指数相比，得出区域因素修正系数。

G. 个别因素修正即将比较实例的个体状况调整为待估游泳场馆的个体状况下的价格。个别因素相差是

很大的，而且往往不好衡量，因为不同的游泳场馆规模不一样、配套设施也不同。个别影响因素有宗地位置、游泳场馆的面积、形状、场馆内基础设施水平等，以及建筑物的个别因素，包括折旧程度、建筑结构、工程质量、设备设施等。对于个别因素修正系数的确定，需要估价人员根据实际情况进行评估，比较待估游泳场馆和可比实例的差别，对个别影响因素影响程度求和，然后计算方法同区域影响因素修正。

H. 使用年期修正游泳场馆属于体育设施用地，我国规定体育设施用地使用期限为 50 年，不同的游泳场

馆因为建造年份不同，需要进行使用年期修正。年期修正系数一般采用公式 3-32 的形式：

其中 K表示年期修正系数；r 是资本化率；m 是待估游泳场馆用地剩余年限；n 是可比实例的剩余年限。

I. 比准价格的确定比准价格的确定有四种方法：简单算数平均法、加权算数平均法、中位数法、众数法。在

评估游泳场馆的价格时，由于可比实例数量的限制，宜采用简单算数平均法或者加权算数平均法计算。完成该步骤，就用市场比较法求出了待估游泳场馆综合价格。

上述步骤中只是求出了游泳场馆的综合价格，并没有提出场馆的价格。这里需要先计算场馆的现值，用重置价格减去折旧情况。再用比准价格减去场馆的现值，即可得到游泳场馆用地的价格。

市场比较法是评估方法中最成熟的一种方法，它的应用也最为广泛。它是以现有的市场为参考，评估的价格有较强的可信度。但是市场比较法需要大量的交易为前提，在游泳场馆交易的市场上，数据信息量还很小，应该扩大可比实例的搜寻范围，并做好修正的工作，从而提高评估结果的准确性。

4.5.3 收益还原法在游泳场馆用地价格评估中的应用4.5.3.1 收益还原法的一般步骤收益还原法的一般步骤在上节中已经提到，在对游泳场馆进行评估时，也应该按照这

个顺序，并结合游泳场馆的具体条件进行具体操作。4.5.3.2 利用收益还原法对游泳场馆用地的评估A. 相关资料的收集游泳场馆的收入主要是游泳票的收入，对于不同的游泳场馆由于其设施条件的不同，

可能会受季节的影响较大，例如有些游泳场馆只适合夏季开放，有些场馆则是四季都可以开放，这样不同场馆的收入就会差别很大，而且收益的计算也由不同。对于场馆的建设费用、场馆的维护费用、水费、设施费、管理费等，也都应该进行详细的调查，获得详实的资料。

87

（4-32）

为了便于未来收益的估计，最好将游泳场馆各年度的财务报表进行收集，获得各年度的财务相关数据，从而进行未来的预测。

B. 潜在有效收入的估计对于经营年限较长的游泳场馆，其收益的预测可以采用回归模型预测；对于经营年限

较短的游泳场馆，其收益的预测较为困难，可以采用市场比较法的经验，借鉴经营年限较长的场馆的收益情况，并作出相应的修正，从而预测本场馆的未来收益。游泳场馆的游泳票收益并不像高尔夫球场那样会员占到绝大部分，但是其同样存在会

员制度，并可以估计这部分收益的未来值。游泳场馆的大部分收益是来自游泳票的零售和游泳服饰装备等。对于会员制度，有些场馆是靠会员证收入，即会员证发放时收取大量费用，当会员来游泳场馆游泳时就可以不用再付费，一般情况下，这样的会员证有效期为一个季度或者一年，过期后需要重新缴纳会费。另一种就是会员打折制度，实行该制度的游泳场馆在吸收会员时收取适当的费用，但并不多，之后当会员来游泳时，就采取针对性的优惠制度，即游泳票打折出售。比较这两种会员制度，其收入情况并不会相差太大，因为对于会员的游泳票（包括会员费）可能比非会员的票价相对便宜一些，但是这是为了吸引会员多消费的策略。总体来看，这项收入还是可以预测的。非会员的游泳票收入则应该根据游泳场馆经营年限的长短，采取回归法预测或借鉴别馆的经验进行预测。关于游泳设备，因为其不是收入的重点，因此可以根据历年占游泳收入的比例来估计

未来该项收入的值，加总到总收入里面。具体我们假设游泳场馆 A四季开放，并采用会员制度，并且是实行年度会员制，即会

员购买年度卡，就可以在本年度内免费游。该游泳场馆经营年费较长为 n 年，随着人们健身意识的增强，游泳场馆的收入逐年攀升，购买会员卡的人数也呈现递增的趋势。通过回归分析我们得出结论，会员卡每年增加数量基本相同，并且假设会员证价格和游泳票价是不变的。因此第 i 年的游泳场馆收入就应该如下：关于第 i 年的会员证收入：

其中 表示会员证的价格； 表示第 i 年会员证的数量，该数据根据历史资料推算得出。关于第 i 年的非会员收入：

其中 表示非会员的游泳票价； 表示第 i 年非会员游泳票售出的数量，该数据根据历年数据进行估计。游泳设备服饰等的收入为 。这项数据的计算也是根据游泳场馆历年的相关情况的收入进行预测，并考虑其他可能

的情况估计得出。因此，第 i 年游泳场馆的收入即等于上述三部分的和：

C. 费用的计算游泳场馆的每年度的费用包括营业成本费用、水费、管理费用、税费等。费用的计算可以

88

（4-33）

（4-34）

（4-35）

根据游泳场馆的财务报表数据进行计算。根据实际情况可能需要对每年度的成本费用进行调整，尤其是维护费用会随着使用年度的增加而呈现递增的趋势，因此需要考虑到对年度费用的增加。于是未来每年度的费用应该不同，需要对每年度单独计算。

D. 净收益的计算计算了第 i 年度的收入 和第 i 年的成本 ，就可以算出第 i 年的净收入，即：

iii CR

E. 资本化率的确定资本化率的确定是收益还原法应用于游泳场馆评估的难点。游泳场馆属于经营性质的

用地，其资本化率应该高于附近的住宅用地，却又低于附近商业性质地块的资本化率，因此游泳场馆的资本化率应该介于两者之间，可以根据估价师经验和判断，选择一个合适的资本化率，来进行计算。但是由于住宅用地、商业用地、体育设施用地的使用年限不同，因此需要将此也考虑进去，综合确定资本化率。也可以同上节采取的方法一样，根据累加法、投资收益排序插入法来确定。

F. 游泳场馆综合价值的确定游泳场馆的综合价值等于每年的净收益经过折现再求和。该方法应用在游泳场馆评估

中比较麻烦，因为需要对每一年度的数据都进行计算。游泳场馆的价值：

式中 表示第 i 年的纯收益。t表示游泳场馆剩余年限。G. 游泳场馆用地价格的确定根据游泳场馆的实际情况，计算出游泳场馆的重置价格，并根据已经使用的年限求出

折旧额，就求出了游泳场馆的现值。在上一步中，已经求出了游泳场馆的综合价值，这里只需要从中，减去游泳场馆的现值，即可得出游泳场馆用地的价格。

4.5.4 游泳场馆用地价格评估总结至此，利用收益还原法可以实现对游泳场馆用地的价值进行评估，但是在计算当中仍

存在不确定性，如资本化率的确定掺杂了很多的主观因素，造成评估价值的不准确。如果游泳场馆的市场比较法可以用来评估，那么就也要用市场法进行评估，然后将不同方法评估的价值量进行比较，根据评估的目的，选择更合适的价值量作为评估结果。

4.6 综合体育场馆用地价格评估综合体育馆用地是体育用地里很重要的一种用地形式，它在城市中的作用是非常重要

的，因此对于每一个城市而言，都会存在综合体育馆。如今随着体育运动的深入人心，以及人民对于身体健康的追求，综合体育场馆在各个城市都开始兴建或扩大。在打造城市名片的过程中，大型综合体育场馆也成了一道美丽的风景线，如北京的鸟巢、水立方，上海的万人体育馆，香港的红馆等都已经成为了城市的标志建筑，它已经突破了仅仅是体育健身的功能，更为重要的是提升城市的形象。综合体育场馆用地的评估，是我们即将开展的讨论。因为在改革开放之初，我国的体

育用地基本都是公共性质，国家也没有进行运营的考虑。如今体育场馆的低效率运作使得89

（4-37）

（ 4-36）

许多体育馆已经不能继续开放，且占用了大量的人力、物力。如今对于体育用地的评估正是为了明确体育场馆的真正价值，引导体育场馆走上资产化道路。

4.6.1 几种估价方法在综合体育场馆用地价格评估中的可行性前面也提到了在土地评估中常见的三种评估方法，在实际评估当中，这三种方法也是

评估的基本的方法，能够得出较为准确的结果。其他方法都是对这三种方法的衍生，其基本原理仍然是三大方法的基本思想。

4.6.1.1 市场比较法在综合体育场馆用地价格评估中应用的可行性市场比较法是最为成熟、适用范围最广泛的方法。市场比较法应用了替代原则，要想使

用市场比较法，应该拥有一个较为发达的市场，能够找到与待估房地产相似的交易实例。大型综合体育场馆用地属于体育用地，一般在城市里，大型综合场馆很少，那么就不会存在类似的市场，因此市场比较法是行不通的。

4.6.1.2 成本逼近法在综合体育场馆用地价格评估中应用的可行性成本逼近法是以开发土地耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、

税金和土地增值收益来推算土地的价格。显然在成本法中，并没有考虑到诸如声誉、地段带来的增值，只是衡量了土地取得、开发的各项费用。成本法适用于新开发的土地的估价，特别是适用于土地市场狭小或尚未发育，缺乏交易实例，无法采用其他方法时土地估价。工业用地、学校、公园、公共建筑、公益设施等都可以采用成本法。但是就目前来看，综合体育场馆的用地虽然有公益性质的成分，但是已经不是完全的公益性质，仅仅依靠成本法评估的价格对于体育场馆用地而言是不准确的，因为在大多数城市里，围绕着体育场馆会发展起商业圈，住宅也会受其影响。因此成本法不适用于大型综合体育场馆的评估。

4.6.1.3 收益还原法在综合体育场馆用地价格评估中应用的可行性收益还原法是对于具有收益性质的土地进行评估的一种普遍适用的方法，除了这个要

求条件外，收益还原法没有其他的条件要求。当然还要满足收益的可衡量性，以及还原利率的可得性，因为在计算土地价格的时候这是不可或缺的两部分。对于我们将要评估的大型综合体育场馆来说是一种可行的方法。下面我们就将具体的介绍如何用收益还原法对大型综合体育场馆进行评估。

4.6.2 收益还原法在综合体育场馆用地价格评估中的应用在前面两节我们已经讲到了收益还原法的一般步骤，这里我们不再赘述，但是对于利

用此方法评估综合体育场馆用的步骤却仍然遵循着这一要求。4.6.2.1 收集相关收入和费用的资料要实现年平均总收益的计算应该获得场馆历来年度的收益情况，这包括了赛事门票的

收入、演唱会的收入、一些展览的门票收入等，如果该大型场馆还有较多的附属设施，应该将其也计算进去。该部分资料的获得可以根据场馆运营的财务报表来计算。总费用也一般都反映在财务报表上，需要对历年的费用情况进行明确，包括管理费、维修费、保险费、税金、场馆折旧费等。在建馆之初的土地开发费、场馆建设费等应该分摊到每个年度的费用中去，从而将年度的费用合理化。

4.6.2.2 年度收益的计算这里的年度总收益是指未来年度总收益的估计。对于大型体育场馆来说年度的总收益

就是来自门票的收入，以及其他诸如附属商店、纪念品商店等的收入也应该计算进去。对这些的计算一般可以参考财务报表进行分析，对不能客观反映场馆收益的情况进行适当的修正，将其调整为正常条件下的客观收益。还应该考虑其他情况，例如体育场馆外承包给其他经销商经营的店铺等，应该将其租金收入计算入内，但是不能计算其营业收入。即计算的收益应该客观反映场馆的收益，是合理利用场馆应该取得的持续而稳定的年收益。

4.6.2.3 年度总费用的计算90

总费用是指为实现年度收益所投入的必要的成本费用。对于大型场馆来说年度性的投入包括门票销售的成本、经营管理费、税金、财务费用、经营利润等，这些数据都可以根据财务报表来进行计算。应该确保成本费用是客观运营情况下的必要成本费用。这一部分是比较好衡量的，但是对于在场馆建设之初的土地开发费、场馆建设费等量大的费用，应该首先找到相关的资料，对该项费用进行分摊处理。对于土地的开发费用，可以实行年度平均分摊，这里应该考虑到资金的时间价值，确定分摊的开发费用实际值是相等的。对于场馆的建设费用分摊，即折旧费用。折旧费用的计算需要首先了解场馆的耐用年限，以及报废后的残值。对于折旧的方法有平均折旧、加速折旧等方法，需要选用一种方法进行计算。场馆的重置价，需要参考估价时点的建材、人力价格，重新评估。这里就确定了场馆的总费用总费用=门票销售成本+经营管理费+税金+财务费用+经营利润+年度土地法开发费+房

屋折旧费4.6.2.4 计算场馆综合纯收益场馆的综合年度纯收益就是年度总收益减去年度总费用。因为我们目的是确定场馆用

地的价值，因此需要对纯收益进行区分。场馆的年度纯收益=场馆年度总收益－场馆的总成本场馆用地的年度纯收益=场馆的年度纯收益－非土地资产的纯收益显然在实际操作中，非土地资产纯收益的确定往往存在困难，因为有些收益的获得是

土地和场馆的综合收入，没办法将单纯场馆的收入剔除，可以再该步骤中仅计算到场馆的年度纯收益，并根据综合还原率计算土地和场馆一体的总价值。综合还原利率也是不好计算的一个方面，因为还原利率的计算，一般都是运用了替代

原则，即寻找相似情况下采用的还原利率。如果场馆用地的年度纯收益可以计算得出，那么就可以根据土地的还原利率计算土地价值。土地还原利率较综合还原利率是比较好计算的。在实际过程中，需要根据实际情况决定采用哪种方法更合适。

4.6.2.5 还原利率的确定还原利率的确定是收益还原法的一个重点，因为还原利率相差很小就可以给评估结果

带来很大的差别。还原利率随评估对象的种类不同而不同，对于投资风险大的房地产，其还原利率较高，反之，投资风险小的房地产，还原率很低。因为对于场馆我们主张利用综合年度收益和综合还原利率。因为土地和场馆的收益难以区分。尽管目前来看还原利率的计算有很多不同的方法，但是就体育场馆来看，其利率的获得并不容易，市场求取法要求能够知道可比实例的还原利率，调整法的主观因素比较强，排序插入法则要求将场馆的收益与其他收益进行排序，从而再根据估价师的经验确定。在确定该还原利率时，还要注意土地使用年期、建筑物耐用念想等条件的限制。

因为还原利率的确定是评估工作的重点，可以广泛搜寻体育设施的评估实例，对不同的收益情况的评估对象进行排序等，采用多种方法求取最合适的还原利率。

4.6.2.6 计算场馆的综合价值确定了纯收益、还原利率后，需要根据评估的目的、评估对象的收益变化情况确定最适

合的计算公式进行计算。我们在这里假设该场馆的年度收益是不变的，那么就如公式 3-41所示：

式中 n表示场馆还有的收益年限；R表示综合还原利率。4.6.2.7 计算场馆的现值首先应该计算场馆的重置价格，这里寻找场馆建设时的相关数据资料，并采用估价时

91

（4-41）

（4-38）

（ 4-39）（4-40）

点的材料、人力的价格进行计算。前面我们也衡量了场馆的折旧情况，因此，从重置价格里减去折旧额就计算出了场馆的现值。

4.6.2.8 计算体育场馆用地的价格场馆用地的价格等于场馆综合价值（即场馆与土地的价值和）减去场馆部分的现值。至此综合场馆用地价值利用收益还原法就评估完了，在前面的谈论中，我们摒弃了市

场比较法、成本法，采用了收益还原法进行评估。但是在实际评估过程中，很少只应用一种评估方法进行评估，而是采用两种或以上的方法进行，从而避免了较大的误差。在实际操作中，如果拥有可以比较的实例，也应该用市场比较法再进行评估；如果属于新建的场馆或者完全公益性质的场馆，则也可以采用成本法评估。对于多种方法评估的结果要根据评估方法的可适用性赋予评估结果不同的权重，从而计算出场馆用地的最终价格，提高评估的准确度。

4.7 体育用地价格评估中存在的问题我国的体育用地多数是根据划拨方式获得的，并且其属于公共用地范围。相对于过去

的完全公益性，现在已经开始走向资产化的运作模式。如高尔夫球场、游泳场馆的收入则多来自于对场馆使用的收费所得。大型综合场馆也开始实施了改革，如大型赛事、文娱活动的举办，就是给场馆带来收入的主要方式。但是目前在体育用地方面存在诸多的问题，造成地价无法评估或者评估不准确，给体育用地的资产化管理带来了困难。具体的问题如下：

4.7.1 缺乏相应的法律规定一般性的土地价格评估，虽尚未建立完善的法律法规，但由于土地评估基本方法的实

用性，能够较好的满足实际评估的需要。但是对于体育用地的价格评估而言，缺乏经验和相关资料造成难以满足评估的需要，此外没有统一的法律法规也是评估不能很好执行的重要原因之一。虽然目前有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》等相关法

律在宏观层面上做了相关的规定，但是并没有直接的法律法规来对体育用地的评估进行引导和约束，也没有相应的技术规程和标准来规范用地评估的行为。造成体育用地违法违规现象严重。

4.7.2 尚未形成成熟的体育用地市场基本方法对土地评估的价格，都是对市场条件下的价格的反应。住宅用地、商业用地、

工业用地在评估中，几种基本方法能够很好的利用，并形成了成熟的理论和经验，这得益于这些土地的运作已经形成了成熟的市场化模式。从这些土地的出让到转让，都是市场决定的价格，因此评估的价格能够反映实际的市场供需情况。

体育用地尚未实行招拍挂的出让模式，因为体育用地就我国的实际情况来看，属于公益性质的用地，不应该实施完全的市场化。但是体育用地价值要得到体现，就必须实现体育用地的市场化，其获得、转让等都应该反映市场的情况。如今体育设施的使用都已经按市场化的模式进行运作，对使用者收取相应的费用。并且大部分的场馆都实现了获利。因此体育用地也应该进行市场化运作。

在基本估价方法的应用中，很多相关的数据都是来自于市场。如在收益还原法中，需要确定还原利率的值，这必须根据体育用地的获利来计算，但是目前的体育用地并没有形成市场，因此该还原利率的获得就很困难。因此，需要建立起成熟的体育用地市场，才能够更好的实现估价方法的应用。

4.7.3 缺少体育用地评估的实例资料92

一般性的用地评估，如工业用地、住宅用地的评估，在利用几种基本方法进行评估时，相关资料易于获得，并且数量丰富。体育用地的价格评估属于新兴的事物，虽然仍然采用传统的评估方法，但是缺乏历史资料，使估价进行起来存在较大的困难。缺乏实际的资料会对估价方法，尤其是市场比较法的利用带来很大的误差，因此需要广泛的开展体育用地的评估工作，使基本方法在体育用地中的应用更加成熟。

4.7.4 缺乏相应的体育用地评估所依据的基准地价和标定宗地地价体系基准地价体系和标定宗地地价体系是土地价格评估中所需要的重要数据，虽然在市场

比较法、收益还原法、剩余价法、成本法中，并不需要其提供数据，但是它却可以为评估提供参考价格，验证实际评估的效果。在路线价法和基准地价系数修正法中，就需要依靠基准地价和标定宗地地价体系，因为这两种方法是建立在这两个体系之上的，只有建立了这些体系才能够应用这些方法。

4.7.5 没有专业的估价机构和人员对于住宅、商业、工业用地的评估，都已经形成了成熟的市场，并且评估的主体大部分

是以公司的形式存在，其专业性较强，对价格的评估较准确。体育用地价格评估在实际当中很少有开展，一方面是因为体育用地的交易很少，因此缺乏评估的实例；另一方面是因为估价机构缺少相关的经验和专业人员，虽然基本的估价方法仍然没变，可是将其用于体育用地的评估就需要更为专业的知识和技能。因为体育用地不同于其他用地，其价格的评估受到的影响因素更加复杂，况且政策的影响也会左右其价格的高低。因此，增加估价机构的专业性，提高评估人员的素质，是实现体育用地评估规范、科学的必要手段。

93

5 体育用地资产化运营与管理国内外经验5.1 国内大陆体育用地资产化运营与管理

如前文所述，我国的体育用地按属性可分为三类：公益性体育用地，即承载着集体福利和社会公共利益的体育用地；准公益性体育用地，为介于纯公益性和纯经营性之间的体育用地项目；经营性体育用地，即主要是指经营性体育项目用地，如马戏城、高尔夫球场、运动俱乐部等体育用地项目。目前国内在体育用地大的方向上是区分公益性用地和经营性用地的，但是介于两者中间的准公益性用地在操作上相对模糊，公益性用地也在探索如何挖掘其内涵的资产价值，即使是纯经营性用地，政府在监督管理时也越来越多的考虑如何在保证经营法人经济利益的基础上兼顾社会大众的需要和国家专业竞技运动的需要。所以两者在经营性与公益性的问题上有相互交叉的倾向。因此，本部分内容关于国内体育用地资产化运营与管理经验的研究中，结合实际情况，只做公益性体育用地和经营性体育用地的区分。公益性体育用地和经营性体育用地在土地取得、经营管理体制上都存在着很大的差别，并且两者都有其闪光和不足的地方，下面将结合目前国内比较有代表意义的项目案例进行分析讨论。

5.1.1 公益性体育用地资产化运营与管理按照目前国内体育用地资产化运营与管理的实际情况，体育用地资产化运营与管理按

照土地使用权的流动情况大致可以分为两个阶段。第一阶段为体育土地的取得环节，包括土地一级市场和二级市场两个部分；第二阶段为土地资产的经营环节，包括经营实体的建立、土地开发建设、体育资产的日常运营、土地收益分配等。

5.1.1.1 公益性土地取得环节的资产化运营与管理国家在土地一级市场的出让包括划拨和有偿出让，其中有偿出让又包括协议出让、通

过市场化的招标、拍卖、挂牌等方式出让。划拨出让土地主要用于支持国家城市基础设施建设，社会公共用地项目，国家政策重点扶持的能源、交通、水利用地，教育用地等。按照2001 年国土资源部颁布的《划拨用地目录》规定，公益性体育用地项目，包括各类体育运动项目专业比赛和专业训练场(馆)、配套设施(高尔夫球场除外)；体育信息、科研、兴奋剂检测设施；公民健身运动设施(住宅小区、企业单位内配套的除外)等应属于划拨用地范围。划拨用地是国家将国有土地使用权无偿、无期限转移给用地单位使用。公益性体育用地

使用权申请单位主要是各省市体育局。体育局无偿取得的国有土地主要是一方面用于建设城市大型公共体育场馆，用于举办全国性或者地方性体育赛事，满足职业运动员训练需要等。另一方面用于建设群众性体育健身场所，用于满足大众健身需要，如城市体育健身广场等。公益性体育用地以划拨方式取得，体现了用地的社会公益性质，但是作为国有资产一

部分，国有土地在使用权流转给用地单位的过程中忽略了资产特性，国有土地巨大的资产价值没有得以有效实现。由于体制及历史原因，我国的体育事业基本上是由政府推动的，这从运动员培养选拔、国际赛事的组织参与等都可以看出。因此，形成了体育发展行政性因素参与过多的局面，具体到体育用地的问题上，表现为土地的市场化供给不足。公益性用地由于用地性质的限制，基本上不存在市场化操作的情况，行政主导下的划拨是主要的方式。体育用地的流转环节不注重土地资产特性，不仅使国有资产的价值没有得到很好的实

94

现，也是目前很多城市大型场馆赛后闲置、利用率不高，甚至成为地方政府沉重财政包袱的诱因之一。这样的负面结果是公益场馆管理后期大量的土地资源闲置、浪费，土地资产经济价值得不到体现，与土地资源的稀缺性相联系的保值增值没有实现，更为严重的是公益用途被改变，国有土地资产流失。

5.1.1.2 公益性土地经营环节的资产化运营与管理公益性体育用地由于其取得方式和使用目的的特殊性，在经营管理过程中形成了一些

具有我国特点的形式。并且在不断学习国外体育产业先进的经营管理理念，结合我国情况基本的管理方式逐渐由以前计划经济体制下经营管理方式向市场经济体制下的经营管理方式转变，也在不断的融入适合我国基本情况的的经营管理方法。在体育资产包括体育土地资产的运营管理中大致形成了传统的事业单位经营模式和企业经营模式。其中企业经营模式具体包括了租赁承包经营模式、股份制现代企业经营管理模式等。

目前，我国公益性体育用地使用权主要是划拨到了各省市体育局系统。体育土地资产和场馆等建筑物与其他体育资产混合在一起进行管理，各种资产的经营比较混乱，头绪繁多。对于经营收益划分比较笼统，没有理清各种收益到底是来自于哪部分资产。对于土地资产，很多一线管理人员甚至还不知道土地存在着资产价值，觉得免费使用土地是理所应当的，就更谈不上对土地资产的经营了。因此下文以目前国内主要的体育资产运营与管理模式为载体，分析公益性体育用地资产的经营管理情况，对提高体育用地资产化运营效率，理清体育用地资产收益，确保国有土地资产增值保值做积极的探讨。

A. 传统事业单位经营模式这种经营模式是我国长期沿用的体育场地经营模式，在目前仍然占据了相当大的比例。

如赵雪[27]在其硕士论文“河南省公共体育场馆经营管理现状研究”中的调查数据显示传统事业单位管理的占 55.3%，事业单位内部企业化管理占 28.6%，两者合计高达 83.9%。建立这种模式的理论基础是土地属于国家无偿划拨使用，场馆设施为国家出资兴建，属完全的国有资产，事业单位作为政府的派生机构，代表政府管理国有资产。其次，体育事业是公共事业，具有强烈的社会公益色彩，作为公共物品，需要政府来进行调节。因此，这种经营模式有其存在的合法性、合理性。然而，随着我国社会经济快速发展，各城市产生了承办国内外重要赛事或地方赛事的需要，于是各地政府划拨出国有土地，并投巨资兴建了大量体育场地。这改变了我国体育场馆设施落后的局面，但是随着体育场地的不断建设，也随之带来了一些问题。一方面由政府出面组建的事业单位在经营体育场馆资产过程中困难重重，资金吃紧，常常入不敷出。政府为维持这些场馆运转，每年需补贴数额不菲的资金财政负担越背越重。另外一方面，随着城市经济的发展，对土地资源的需求越来越迫切，特别是区位条件优越的土地，而这些大型体育场馆占用的土地往往面积巨大，并且区位条件较好，造成稀缺的土地资产作为划拨用地供给公益性体育时也产生了巨大的机会成本。牺牲了这部分土地的资产价值。

事业单位经营的结果往往是收不抵支，需要政府或主管部门进行补贴。而这些单位手中巨大的国有资产却处于“睡眠”状态，土地资产未被“激活”，闲置而未能发挥他们的经济价值，导致这种尴尬局面的主要原因是事业单位缺乏市场化的经营手段，由于工作人员工资由编制内解决，旱涝保收，因此他们经营积极性不高，总是以要满足公益性为理由回避资产经营的问题，事实上体育场地的经营管理毕竟不是纯粹的公益事业，发达国家的经验证明，体育场馆经营的产业化与其社会公益性质并不矛盾，如果处理得好，两者是可以相得益彰的。特别是在市场经济不断完善的大环境下，体育部门手中大量的国有资产价值应该得以挖掘并实现。

B. 企业经营模式 a. 租赁承包经营模式

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租赁承包经营模式是目前运作积极性比较高涨的一种经营模式，它的特点是所有资产的产权性质不变，仍然归属于体育局，只是将经营权出租给承租单位，体育局不再负责相关资产的日常运营和维护，只是每年定期收取租金，无需再投入大量后续运营资本和设立新的事业经营机构。承租方在合约期内具有对所有租赁承包资产的经营管理权利，并负责国有资产的保值增值责任。承租方将按照市场化的模式经营管理，在租约合同规定的公益服务基础上，以获取经济利益最大化为目标。这种经营模式的主要特点是出租体育用地及其地上所有建筑物和附属设施经营权，以

引进社会资本和经营管理经验。实行此种机制的目的是希望利用社会资本和社会经营能力维持和改善体育场地运转，以期获得相应的经济回报。宁波市游泳健身中心和国家奥林匹克中心英东游泳馆就是很好的租赁承包的例子。

（1）宁波市游泳健身中心租赁承包案例宁波市游泳健身中心是该市新世纪八大文化设施之一，游泳健身中心是一所集体育比

赛、全民健身、竞技训练于一体的多功能综合性体育健身休闲场馆，总投资一亿元人民币(其中 5000万为体育彩票公益金)，建筑面积 2万平方米。文献[28]指出，宁波市体育局通过对社会公开招标的方式寻求游泳中心承租经营单位，

经过国内外十几家企事业单位投标竞争，最后由美国西格集团中标。成为宁波游泳健身中心的委托管理受托方。承包合约规定游泳健身中心的产权属国家所有，实行所有权和经营权分离，由中标方设立一家注册资本在 100万美元以上的经营管理公司。中心所需的人员经费、运转费、维护费、均由受托方承担，承包组织在开业前，对游泳健身中心的装演和配置体育设施的投资不得低于 600万元人民币，租金以 100万元为基数，每年以 15%递增，对中心的国有资产的经营管理，将有专门人员进行监督指导。同时合约注意了场馆公益性的保障，规定每天开放时间不少于 10-16小时，提供有偿服务的价格须报体育行政主管部门审核，根据有关规定对学生、老年人，残疾人实行免费或优惠开放，对不需专门服务的室外场地(如广场上的晨练活动等)向公众实行免费开放；对政府组织的公益活动(含市运会)和体育赛事必须无偿提供场地和相应的服务(含人员，附属用房及器材设备)，保证每年有 15天使用时间。宁波市游泳中心是公益性场馆进行市场化运营良好的典范，承包后的市游泳中心不再

独立设置事业机构，不增加事业人员编制，减轻了政府的财政负担。并且成功的引进了外资，有助于学习国外先进的经营管理理念。从游泳中心所占用的国有土地资产化运营角度来分析该案例。可以看出，宁波市体育

局通过招标将包括土地资产在内的全部游泳中心资产整体推向市场，由美国西格集团承包经营，以市场为导向，以经济利益最大化为目标，充分发挥该块土地的资产价值，作为稀缺资源的城市国有土地，其资产价值尤为突出，宁波体育局这种承包经营的方式有效的避免了国内公益性体育用地闲置荒废的尴尬情况。

进一步对该案例承包租赁过程中土地资产收益及增值情况进行分析，由租赁合约可以看出，宁波市体育局向美国西格集团，即游泳中心承包租赁方收取年租金 100万元，并按每年 15%的速度递增，租赁期间的固定资产维修由承租方负责，但是，由于该项租赁属于经营性租赁而非融资租赁，按会计处理原则固定资产折旧还是应该在产权所属单位，即宁波市体育局的资产负债表上计提。

经上述分析，可以认为租赁的游泳中心资产包中的土地资产收益及增值收益包括在了100万的基本年租金以及每年的递增租金，其中每年 15%的递增租金可以认为是体育局计提的固定资产折旧和土地的增值收益。土地资产价值的计算可以用递增年金基于市场利率按一定的折现率计算整个租约期的现值。土地收益按现值总额的一定比例分摊。于是接下来又存在两个问题，一是土地价值应按多大的比例分摊租约年金现值总额；

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二是属于土地资产的这部分收益由土地局收取后，应该如何使用，是按有偿出让的的处理方式将资金以一定的比例收归地方和中央财政还是继续由体育局使用，投资于相关体育事业？

对于第一个问题，在游泳中心租赁承包中，属于土地部分的收益具体应该占多大比例，笔者认为应该在承包租赁前对全部租赁资产中土地价值进行评估，按评估占总评估价值的比例确定相应收益。因此，确保土地价值评估合理是后期确认土地资产收益的前提。另一个需关注的问题是土地资产在所有租赁资产中增值潜力最大，因此，应该每年按一定幅度调高年金现值中土地收益所占比例。对于第二个问题，由于该游泳中心属于公益体育项目，土地使用权是通过国家无偿划拨取得的，国家无偿划拨的初衷是为了支持公益体育事业的发展和满足社会公众对体育锻炼的需求。因此，在该问题上，笔者认为只要在租赁以后仍然能保证最初的公益性需求，这部分土地收益可以用于发展其他相关公益性的体育事业，这只是相当于对国家的土地补贴在体育局内部做了灵活的安排和处理。但如果该租赁体育资产在市场化后，转变成了经营性体育用地，完全不用考虑公益需求或者说公益性体育需求几乎很少考虑的情况下，相应的土地收益应该参照有偿出让土地办法处理。

（2）国家奥林匹克体育中心英东游泳馆朱永强[28]指出，国家奥林匹克体育中心所属英东游泳馆是霍英东先生捐资一亿元港

币，为 1990 年第 11届亚运会游泳比赛的部分水上项目修建的。其建筑规模和内部设施均属世界一流水平。该馆每年需要国家几百万元人民币的财政补贴用于维修和能源供应，这不仅给国家财政带来负担，也影响游泳馆自身功能建设及社会效益和经济效益的发挥。

类似于宁波游泳中心，1993 年北京新奥特公司通过与国家奥林匹克体育中心签订租赁英东游泳馆的合同，获得了对价值近两亿元人民币的国有资产的开发经营权。在承包租赁的具体技术细节上和宁波游泳中心相似。北京新奥特公司是以每年 150万元人民币并逐年递增 10%的租金赢得英东游泳馆独立经营权和管理权，其权利中包括对馆内项目开发和固定资产的使用、人事和财务的管理等。同时该公司还承担英东游泳馆维修和内源消耗所需的全部费用。英东游泳馆的土地资产化分析和宁波游泳中心类似这里不再赘述。

b. 现代企业经营管理模式这种经营模式的主要特点是以体育场地为基础，建立具有独立法人资格的企业来经营

管理体育场地。在这种经营模式下，要求明晰产权，成立完全独立的企业法人，将国有资产股份化，注入到企业当中。从而，国家可以通过参股，控股的方式拥有体育场地相应股份比例的管理权和经营权，体育场地成为企业法人财产的一部分。这种经营方式的特点在于通过双方的合作来解决体育场地在经营过程中资金缺乏，管理经验缺乏，场馆经营效率低下等问题。合作经营的双方(或多方)以有限责任公司或者股份有限公司的组织形式来明确各方的投资风险与收益。一般来说，收益按各自投资额的比例分成，合作经营模式营造了一种利益共享，风险共担的经营机制，有利于体育场地经营管理水平的提高。另外，由于通过招标方式选择的开发经营合作方具有较强的经济实力和先进的企业管理经验以及社会认同度，这对于体育场馆在将来经营过程中的科学管理和高效运营是一个可靠的保障。

在 2008 年北京奥运会比赛场馆的筹建与赛后运营中，就有很多场馆采取了企业化经营管理模式，对这一模式进行了实践性的探索。奥运会的场馆筹建很好的满足了奥运会比赛的需要，并且就目前来看，这些场馆的赛后运营也是处于科学有序的管理中，是现代企业经营管理模式在国内成功的典范。（1）)国家体育场

由资料[29]的介绍可知，国家体育场工程为特级体育建筑，建设规模 25.8万平方米。体育场内共有 80000个永久座位和 11000个临时座位。奥运会的开幕式、闭幕式、田径比赛、足球比赛决赛等赛事将在这里举行。它是所有奥运场馆中第一个通过项目法人招标选取

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合作方项目，其投资额和建设规模在国内均属首创。国家体育场有限责任公司作为国家体育场的法人经营主体，是由北京市国有资产经营有限责任公司与中国中信集团联合体（由中信集团牵头的包括中信集团、北京城建集团有限公司、金州集团控股有限公司）共同组建的项目公司，主要负责国家体育场的投融资、建设、运营和管理。中信联合体出资 42％，北京市国有资产经营有限责任公司代表政府给予 58％的资金支持。中信联合体同时拥有赛后30 年的特许经营权。考虑到国家体育场投资额度大，赛后营运成本高等特点，为吸引投资商，北京市开出了相当优惠的条件，除国资公司代表政府投资 58％外，在项目公司土地取得、拆迁等方面也都给予了相当优惠的政策。

国家体育场的土地资产化运营与管理极具借鉴和推广意义，总结起来主要有以下三方面：第一，国家将土地作为资产入股，分担财政支出。从国家层面来讲，筹建奥运会所需

的各种设施需要巨大的财政支出，城市国有土地作为一项重要的国有资产，尤其是处于北京城区这样一个区位条件下，由于其稀缺性而蕴含着巨大的经济价值。就国家体育场来讲国家以土地及现金等入股，项目公司国家体育场有限责任公司，使得国有资本占股 58%，处于控股地位。将土地按市场价值入股项目法人，在经济上分担了国家在国家体育场建设的巨大经济压力。第二，项目合作方在特许经营期内，对体育用地资产进行市场化运营，最大化其资产

价值。 中信联合体以出资 42%，获 30 年国家体育场的特许经营权，这其中当然也包括了30 年的土地使用权，在基本满足公益性体育需要外，中信联合体通过项目法人国家体育场有限责任公司进行市场化运营，与高层次的体育联赛合作，举办大型文体艺术表演等。如2009 年 8 月份引进了意大利超级杯决赛，国际米兰和埃托奥均是中国球迷高度热爱和关注的两只意甲球队，该比赛在央视进行了直播，取得了巨大的社会反响和良好的经济收益通过充分挖掘国家体育场体育产业链商业价值，对土地进行最大程度的开发与利用，充分实现了土地的资产价值。第三，国家享有土地的最终使用权和后期增值收益。30 年特许经营期满后，国家将无偿收回国家体育场的所有资产。这样就解决了国有资产的最终归属问题，并且，通过中信联合体 30 年的运营和开发，国家体育场的整体资产将会具有很大的增值价值，这其中也包括土地资产的增值价值，国家将无偿取得这部分土地资产的增值价值，从而实现了国有资产增值收益不流失。

（2）五棵松文化体育中心、国家体育馆和奥运村北京五棵松文化体育中心项目的运作是将预期盈利弱的体育设施搭配一定面积的商业

设施，经包装后对国内外公开招标确定项目法人，由项目法人负责项目的投融资、设计、建设、经营和管理。五棵松文化体育中心内体育用地的特点就用地本身而言， 30 年的正常经营期内是亏损的，但是通过周边用地搭配一定面积的酒店、商业娱乐等设施，项目整体将得到较好的效益。将体育用地与相关产业捆绑打包开发，实现收益相互带动和促进。

国家体育馆和奥运村是打捆招标，用高档住宅奥运村的盈亏平衡带有公益特点的国家体育馆的亏损，使得项目整体具有较强商业价值。这种融资方式称为捆绑式运作方式。”馆”与”村”捆绑后成为招标中最为抢手的项目，最后中标的联合体更是强强联合，既有北京城建这类的大型建筑企业，也有拥有中国超级足球俱乐部的中信国安集团，他们将共同负责国家体育馆和奥运村的投资、设计、建设和运营。五棵松文化体育中心以及国家体育馆和奥运村项目同样具有公私合营的企业经营特点，

在这两个体育用地资产化运营与管理案例中的闪光点是他们进行的不仅是狭义上的体育用地资产化运营，而且是具有体育特色的土地资产化综合运营。他们主要以体育用地为经营核心，进行相关配套开发，形成了集商务、餐饮、住宅、休闲娱乐于一体的体育用地衍生开

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发。形成了用地产业链，这种既有核心（体育产业），又辅之于衍生开发的分散化经营模式具有盈利能力强，抗风险能力强等优点。以体育用地资产化运营带动相关上下产业开发使整个区域土地资产获得增值效益。奥运会场馆建设过程中，无论是土地出让还是场馆的融资经营等都做出了积极的探索

和成功的尝试，通过国家在用地上给与政策优惠和赛后相关设施的特许经营，吸引民间资本参与奥运场馆的建设和经营，这不仅有利于场馆赛后的高效率经营，最大化用地的资产价值，同时也减轻了政府奥运筹办中的资金压力。通过上述的各种方式，政府就不必负担运营的经费。而对于企业而言，有实力夺标的企业在设计上就充分考虑了今后运营的问题这些方式对于政府、企业、社会都是双赢的选择。

5.1.2 经营性体育用地资产化运营与管理经营性体育用地主要是指经营性体育项目用地，如马戏城、高尔夫球场、运动俱乐部等

体育用地项目。该类体育用地在国土资源部土地利用分类中多数未被列入文化体育类用地。主要被分在商业用地里，这里主要是由于它的主体经营项目为体育类项目，所以我们把它列入体育用地来研究其土地资产化运营与管理情况。经营性体育用地资产化运营与管理和公益性体育用地的资产化运营管理有很大差别，首先经营性体育用地出让方式和政策不同于公益性体育用地。其次，在经营管理环节，其经营管理的主体多为社会法人，国家一般不参与其中。另外经营性体育用地在经营方式和经营目的上也有别于公益性体育用地，从而使得该类体育用地资产化运营与管理有着不同的特点。

5.1.2.1 经营性土地取得环节的资产化运营与管理经营性体育用地由于不存在公益性，主要以经济利益最大化为首要经营目标。国家在

经营性体育用地的出让上是按照商业用地类模式，采取完全放开的市场化操作来完成的。具体来讲，在土地一级市场经营性体育用地主要是采取有偿出让的方式，并且越来越多的采用招、拍、挂的方式，协议出让由于其操作透明度和公正性的原因，目前国土部门较少采用。通过有偿出让的方式，政府出让了国有土地的使用权，同时获得了具有市场可比性的

土地出让金。在这一过程中，国家实现了土地的资产收益。这是土地作为国有财产的最明显体现。另一方面，从土地取得方来讲，企业法人通过支付土地出让金，顺利的获得了土地资产，使其成为企业财产不可分割的一部分，通过对土地进行后续的开发与投入，比如建设体育场馆等，顺利实现土地资产的增值，并从中获取增值收益。产权明晰对于一项固定资产来说是至关重要的，市场化的土地流转方式保证了土地产权的顺利流转，使得体育用地的使用者在后续土地资产开发经营中能够顺利理清与土地资产运营相关的费用和收益。

5.1.2.2 经营性土地经营环节的资产化运营与管理A. 以盈利为主要目的，多业态综合经营土地资产经营性体育用地从土地取得开始就强调其盈利性的特点，它不再肩负服务大众体育需

要和发展社会体育事业的任务。经营性体育用地以盈利性为基本出发点，公益性要求的束缚较小，其体育产品和服务开发具有极强的针对性，只在小范围内服务于特定的产品大众并且这部分人多是社会中高层人士，在体育消费上不具有价格敏感性。因此，经营性体育用地在运营上“轻装上阵”，抓住主要的盈利点，提高产品开发质量，实现较好的经济效益。土地资产在体育用途的前提也将资产经济价值开发到较高水平。

目前许多体育项目经营实体取得土地后，其开发往往以消费者需求为导向，对土地进行多业态综合性开发。以体育设施开发为主配套开发服务设施，如网球俱乐部的土地资产除用作网球场建设以外，也配套建设一部分商业物业，用以销售网球运动相关的器材、纪念品等。同时也经营商务餐饮、会议、休闲等。在主营体育项目的情况下，经营相关产业，最大程度的提高土地的资产价值。

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B. 土地的资产收益明确，资产收益纳入企业财务管理体系经营性体育用地在经营环节的模式和本文在公益性体育用地中提到的现代企业经营管

理模式很相似，只是企业中不存在国有资产股份，经营产生的土地资产收益由土地使用权的社会法人支配。

在我国，经营性体育用地多以体育俱乐部形式出现，如城市中的各种健身俱乐部、网球俱乐部、游泳俱乐部、室内球类运动俱乐部、高尔夫俱乐部等。这里需说明的是职业体育竞技俱乐部如 CBA（中国篮球联赛）中的各只球队、中超足球联赛中的各只球队，他们使用的场馆多是各地方城市建设的公共体育场馆，俱乐部只是通过租赁的方式使用，这不属于经营性的体育用地。如上海东方大鲨鱼队主场就是租用的上海卢湾体育馆。由于经营性体育用地具有明确的产权关系，俱乐部的法人拥有土地的经营和使用的权利，土地收益也理所应当的归俱乐部法人所有。另外由于经营性体育用地是通过有偿出让的方式取得的，我国土地管理法规定，这类

用地的使用多为 50 年，也就是说土地的使用权是有期限的。因此，企业在把土地作为一项资产时，就会去分析该资产的取得成本和资产的未来收益。将土地的成本收益纳入企业的财务管理体系。土地资产在经营过程中必定会产生持续的现金收益流。所有的收益现金以一定的报酬率折现以后和土地的取得成本相减即得到经营该体育土地资产的净现值，这可以认为是土地作为资产所产生的净收益回报。

5.1.3 国内体育用地资产化运营与管理经验与存在问题5.1.3.1 国内体育用地资产化运营与管理的经验第一，在管理过程中，体育用地市场化流转发展迅速，土地收益分配日渐合理，体育

用地资产化水平明显提高。伴随着国家土地制度的不断完善和发展，土地管理水平的不断提高，体育用地流转环节越来越多的采用有偿出让方式，招拍挂的市场化出让有利于实现体育用地的资产价值。使得体育用地收益能在流转环节的管理中得以部分实现。另外通过有偿方式取得体育用地增大了经营者的取得成本，也会促使其在经营过程中尽量挖掘体育用地的资产收益，提高体育用地的资产化运营水平。第二，在管理过程中，初步形成了多部门配合协调管理体育用地的趋势，促进资产化

运营水平。由于体育用地资产化运营牵涉体育系统、国土系统、国有资产管理系统、发改委等多部门。各部门在政策法规，监督管理等多环节实现配合协调，将有助于避免体育用地资产化运营与管理中的死角，提供政策执行可行性，避免过长的政策时滞，提高体育用地的资产化运营效率。第三，在经营环节中，目前国内采用了两种不同模式的经营，即传统事业单位的经营

模式和现代企业经营模式。两种不同的经营模式各具特色。传统事业单位的经营模式是计划经济体制的产物，但随着估价经济管理水平的不断提高，也对其进行了一些改良。现在逐渐将事业单位下属的体育用地资产通过承包租赁的方式将经营权转让给私人经营，国家越来越多的退出微观管理过程，事业单位根据租赁协议收取租金，并对经营者的公益性服务做出限制性的最低标准规定。这样同时满足了公益性要求和体育用地的资产化运营诉求。另一方面，企业化的经营模式则采取完全商业化的经营模式，从土地出让到具体经营，市场作为指挥棒发挥着导向性的主导作用。在竞争和盈利的趋势下，体育用地被完全作为资产进行运营，资产化水平较高。第四，经营过程中，先进的融资模式逐渐为国内所应用，特别是公私合作模式

（public-private-partenership）的广泛应用，既能满足政府对体育事业的宏观规划又能充分调动社会资金和管理经验进行体育用地的资产化运营。第五，采取间接土地取得模式，从源头充分重视体育用地的资产价值。在北京奥运会场

馆的筹建中，一些新的模式已经在探索，在公私合作模式的基础上做了进一步的发展。估100

价直接将土地划拨给特别为项目成立的国有企业实体，国有企业实体再将土地使用权通过入股形式与社会企业合作。这种方式既在流转环节实现了体育用地的资产价值，只要土地使用权价值评估合理，也在经营环节努力做到了资产化经营。第六，经营过程中对引进国外资本和管理技术做了积极探索，大型体育用地项目国家

实行公开招标方式，以开放的态度欢迎国内外的企业参与竞标。许多国内外企业组成联合实体参与竞标，参与经营，无论是对我国的体育事业还是体育用地资产化运营水平的发展都有巨大的推动作用。

5.1.3.2 国内体育用地资产化运营与管理存在的问题第一，管理过程中，土地通过划拨方式流转使体育用地资产化程度难于提高。国家为了

发展体育事业，采取公共场馆用地政府无偿划拨，政府投资建设，政府所有，政府管理的方式。这些方式虽然有利于政府集中力量进行大型场馆建设，发展高层次体育运动事业。但是大量的国有土地通过划拨方式进入了经营环节，在流转环节的管理中体育用地资产化价值没有得到体现，使得本来应该分享用地收益的国有资产管理部门未能实现收益分享权。而在后续经营过程中往往由于政府将其经营权流转给社会法人经营，导致本应该用来补贴公益性体育事业的土地收益部分的流入了承包经营者的手中。第二，经营过程中，公益性体育用地资产化经营收益分配不够明确，容易导致土地资

产受到侵蚀。这主要是体育用地在原来事业单位经营模式下寻求市场转变，将经营权承包给社会法人经营，而自己通过收取承包租赁金的方式实现土地经营权的货币化。但通常在承包经营过程中，由于缺乏对土地资产价值的充分合理评估，土地收益分配不够清晰，土地的增值特性没有得到明细的体现，使得国有土地的资产收益容易受到侵蚀。第三，经营过程中，行政因素过多的限制了体育用地资产化运营水平的提高。不论是

传统事业单位的经营模式还是企业化的经营模式，在经营过程中我们都可以看到行政制约的存在。对体育用地的经营进行适当的行政监督和约束可以保证国有土地资产不受损，体育用地的资产化运营符合既定的政策目标，但是行政性因素过多的介入体育用地的经营细节中不利于对体育用地进行充分的资产化运营与管理。第四，体育用地资产化运营与管理中缺乏复合性的人才是制约体育用地资产化水平的

瓶颈。体育用地资产化运营与管理涉及土地管理、体育经济、企业管理等多方面知识和能力，同时国家相关的政策法规更新速度快。而目前国内继续相关的高层次管理人才缺乏对体育用地资产化运营产生阻碍。

5.2 国外及我国香港体育用地资产化运营与管理体育产业的迅猛发展形成了对土地资源的迫切需求，土地作为一项巨大的资产投入到

体育产业中，其本身存在这巨大的机会成本，能否有效的对土地资产进行管理和运营是值得关注的问题，在本节内容中，笔者将选取在体育用地资产化运营与管理中具有代表性的国家和地区进行研究，发掘其中值得借鉴的经验。

5.2.1 美国体育用地资产化运营与管理美国是世界级体育强国，也是世界头号体育产业大国，体育产业极为发达。根据美国

联邦政府经济分析局发表的的报告，1999 年美国体育产业总值为 2125.3亿美元。体育产业占当年国内生产总值的 2.4%（1999 年美国国内生产总值约 88万亿美元）。按 1997 年美国产业的统计，体育产业位居 10 大支柱产业的第 6 位。近年来美国前 10 位产业名次时有变化，但体育产业作为支柱产业的地位难以撼动。随着体育产业的迅猛发展，新建体育场馆设施的规模和速度也在不断加快，由此形成了对土地资源的巨大需求，特别是对区位条件较好

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的城市优质土地的需求。依照国内体育用地资产化运营与管理经验的分析思路，从美国体育用地取得与开发环节、体育用地经营环节两个方面对其资产化运营与管理的经验进行分析。

5.2.1.1美国体育用地取得与开发环节资产化运营与管理A. 美国土地管理及体育用地分类美国是土地私有制国家，其 国土面积 937.26万平方公里，其中私人所有的土地占

58％，主要分布在东部；联邦政府所有的土地占 32％，主要分布在西部；州及地方政府所有的土地占 10％。土地以私有制为主，国有土地只占其中一小部分。由资料[30]得，美国法律保护私有土地所有权不受侵犯，各种所有制形式之间的土地可以自由买卖和出租，价格由市场供求关系决定。联邦政府所有土地主要包括联邦政府机关及派驻各州、县、市机构的土地和军事用地等。州、县、市政府也各自拥有自己的土地。联邦、州、县、市在土地的所有权、使用权和受益权上各自独立，不存在任意占用或平调，确实需要时要依法通过买卖、租赁等有偿方式取得。在联邦政府拥有的 308.4万平方公里的土地中，也存在多元化的所有形式，国家土地管理局控制 60％，国家森林局控制 24％，国防部、垦荒局、国家公园局、水电资源局等部门控制 16％。

不同用途的土地又分属不同部门管理，体育用地主要归城市规划委员会管理。美国的土地流转交易尊重市场原则和价值规律。但是，也会把公共利益用地放在重要的位置。如对私人土地流转规定了关于发展公共设施和保障社会利益设定的限制。对国有土地交易也有关于公共目的严格限制，要求对需转让土地加以处置时，应有利于达到公众目标，甚至能达到比一般公共目标更为重要的目标。因此，体育用地在美国可以一分为二的来看，以盈利为目的的体育用地，充分尊重市场规则，严格按照现代企业管理的模式进行开发建设，如美国某些职业俱乐部所有的体育场馆用地。以公共利益为主要目标的体育用地，如社区健身广场等，从流转环节开始就注重利用国家权利保障利益目的顺利实现。美国的大型体育用地按照其功能特点不同，有盈利性体育用地和公益性体育用地之分，

还可以进一步细分为：运动俱乐部用地、商业性体育娱乐用地、企业内部健身用地、公共性体育和学校体育用地几个部分，另外还包括一些专门的体育用地，比如奥林匹克训练中心等，美国奥委会从 70 年代起，就曾先后在斯普林斯、圣地亚哥、普莱西德湖等地建立了奥林匹克训练中心，在 1985 年又与北密执安大学签约，建立了美国奥林匹克教育中心，这些体育用地上所假设的场馆设施主要是供美国奥运代表队集训使用。其中运动俱乐部和商业体育娱乐用地的规模最大，资产化程度也最高。众所周知，美国的职业运动是全世界最发达的，其中最著名的是美国的四大职业联盟MLB(棒球联盟)、NFL(足球联盟)、NBA(篮球联盟)、NHL(冰球联盟)。到 20 世纪 90 年代中期，美国职业体育的总收入大约在 70亿美元。其中，NFL 的收入大约在 17亿美元，MLB 的收入是 15亿美元左右，NBA收入大约是 7亿美元，NHL 的收入大约是 4亿美元。它们多数拥有自己的体育用地，并建设有自己的主场，在体育用地资产化方面完全实施市场化和商业化的运营与管理。

B. 美国体育用地取得与开发环节的资产化运营如前文所述，美国是一个以土地私有制为主，公有和私有并存的国家，美国私有土地

是公民永久占有的合法财产。和其他公民合法财产一样，如需占有和使用私人土地必须和土地产权主体进行协商和谈判，通常会按照市场价格进行流转。因此土地在取得过程中，体育用地的需求方只需和土地所有者进行谈判，按市场价值认购土地所有权和使用权。在符合城市规划的前提下进行体育用地资产化开发运营。在一些特殊情况下，体育用地经营者也采用租赁的方式从私有土地所有者手中获得一定期限的土地使用权，土地经营者按年支付土地租金。这并不影响体育经营者对土地的资产化经营。从私人手中取得的体育用地，无论是无期限的所有权加使用权转让还是一定期限的使

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用权租赁，在操作方式上都充分市场化，因为私有土地所有者在放弃土地产权而获取收益的过程中必定会尽可能的最大化其自身经济利益。土地资产作为私有财产的特性在此过程中体现得淋漓尽致。 另一方面，若体育用地经营者是从州政府或者地方政府手中取得土地，情况又有所不

同。做为大型职业联盟和商业体育娱乐用地的经营者，在取得土地过程中具有一系列的谈判筹码可以和政府进行议价博弈。在这一部分体育用地的取得过程中其资产价值体现得往往不如私人土地那么充分。比如，美国四大职业联赛中的各只俱乐部，由于比赛具有超高的人气，以及其充分的商业化运作，往往能为所在城市带来很多就业机会和税收额。另外还能提高城市的形象和知名度，带动旅游产业。俱乐部的主体育场馆通常能成为城市的标志性建筑之一。各城市通常会通过各种努力留住俱乐部。而俱乐部方面则会选择在土地取得场馆建设筹资，税收优惠，城市消费能力等方面条件均较好的城市。因此，各俱乐部在场馆用地和建设等问题上时常与所在城市政府进行谈判。地方政府处于经济发展等因素会利用手中的公共土地进行补贴，或直接给予场馆用地优惠或进行基础设施的完善。在后期土地开发中发行免税债券或动用政府公共基金为体育土地开发经营融资。由文献 [31]可知，2003 年新建成的休斯顿丰田中心球馆就是在 NBA火箭队及其他一些休斯顿所在俱乐部共同施压下当地政府筹划新建的。还有纽约洋基棒球俱乐部建设的新棒球场馆，纽约市政府就在场馆用地上给予了优惠并且利用原来的公共绿地为其建设配套的基础设施特别是交通设施。这样俱乐部在土地取得开支上节约了许多资金。另外如 1998 年圣地亚哥投票同意市政为造价达 4.74亿美元的排寇棒球场提供超过 3亿美元的公共资助，该市将在 2032 年前每年支付 1500万美元，来还清为建造球场所发行的 1.697亿美元的债券。 综上分析，可以看出当体育用地从私人土地所有者手中取得时，由于交易过程完全市

场化，遵循产权交易的基本原则，土地的资产价值得到了充分体现。从政府手中得到的公共土地由于政府出于地方经济和城市发展的宏观管理角度考虑，在土地出让时并不完全考虑市场因素，进行了补贴或折价，有的土地甚至是通过赠送的方式进行流转。因此，这部分体育用地的资产价值没有充分的实现。

5.2.1.2 美国体育用地经营环节资产化运营与管理美国体育用地经营环节高度资产化。体育用地资产化运营与管理过程中行政干预较少，

政府一般不会在微观层面上进行管理，只是通过财政政策等经济手段在宏观上进行监督。另外，由于美国的职业运动员不像我国一样带有行政编制的性质，有地方队、国家队等区分，训练经费和场馆由国家提供。他们是采用社会团体的方式，训练和参赛的经费以及场馆等均由运动员自己解决。因此，政府就不存在计划性的提供体育场馆的情况。美国的体育用地及场馆有明晰的产权，不存在经营者和政府及下属事业单位之间复杂的产权关系，这也为体育用地资产化运营与管理提供了客观的条件。美国体育用地资产化运营与管理模式大致可以分为三类：一是职业俱乐部拥有体育用地，并负责进行资产化运营；二是交由专业的体育场馆管理运营公司管理；三是社区体育用地，由社区内成立各种休闲体育俱乐部负责运营。

A. 职业俱乐部经营管理模式美国四大职业联赛俱乐部都拥有自己的场馆。他们除经营比赛外，还对这些固定资产

进行经营，以达到资产经济效益最大化。从土地角度讲，俱乐部取得土地所有权和使用权以后，以经济效益最大化为主要目标，对土地进行开发运营。由于美国的俱乐部多为股份制公司形式，并且有的优秀俱乐部已经在证券交易所上市。因此，对于体育用地及附属建筑物和附着物均按照现代企业制度的管理方式进行科学有效的运作。他们以土地资产为载体，主要进行体育赛事运营，从获取门票收入、场馆冠名权收入（美国许多著名的场馆都进行了冠名，如丰田中心、百事中心、斯台普斯中心等）。另外也进行附属产业的开发经营，

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如餐饮、特许商品专卖店等。虽然这些经营不是直接对土地进行运作的，但是土地作为基础载体，可以认为是土地资产经营与管理在纵向维度上的延生和扩张。做为对固定资产综合经营所产生的收益，土地资产的贡献占有相当大的比例，这取决

与公司对土地资产总价值和固定资产总值的评估。土地资产应按比例占有收益份额。体育俱乐部是高度商业化的组织，由俱乐部所有并经营管理的体育用地是完全意义上的商业资产通过经营者科学有序的管理实现了土地资产应有的价值。

B. 专业体育管理公司经营模式成立专门的项目公司做为体育用地及场馆的产权主体，对体育用地进行资产化运营与

管理也是美国体育用地资产化经营的一种主要形式。美国的体育产业分工精细专业，往往一个体育项目需要很多参与者共同协作完成。这其中有一些体育公司就专门负责经营体育场馆设施。专门从事体育场馆经营的公司可以分为两类，一类是公司比较综合，旗下经营法则很多，规模大小、用途性质不同的场馆；一类是就某一体育场馆成立的专门经营公司的运作。这有点类似于我国的国家体育场有限责任公司，但国家体育场公司由于国家的参与，其股份结构和经营细则有所不同，美国的这一类公司专注于场馆经济效益的实现，具有很强的专业经营管理能力。如位于洛杉矶的斯台普斯中心就设有专门的运营公司来经营它不属于任何一家职业俱乐部。

在这种经营模式下，由于管理团队更科学，并且不受束于联赛俱乐部的诸多限制，经营管理公司可以将资产的使用时间进行更合理的细分和利用。资产的利用效率更高，在运营上各种业务发展得更加均衡。相比较而言，比前一种经营管理模式的资产化程度更高。这里以洛杉矶斯台普斯中心的运营进行分析。斯台普斯中心（Staples Center)[32] ，是位于美国加利福尼亚州洛杉矶中心城区的多功

能体育中心， 1999 年 10 月 17 日正式落成开放，总耗资 3.75亿美元。由著名的体育场馆管理公司美国 AEG拥有，并对场馆进行日常运营管理。由 Staples公司冠名赞助。斯台普斯中心是全美最受欢迎的体育中心之一，它同时作为 NBA洛杉矶湖人队、洛杉

矶快艇队、WNBA洛杉矶火花队、NHL洛杉矶国王队、AFLLos Angeles Avengers 和 NBDL洛杉矶防御者队的共同主场，最大容量 2万人，也是 NBA唯一的两支队共用的球馆。由于AEG公司出色的运营管理能力，斯台普斯中心得到了充分的利用，在这里不仅仅举行体育比赛活动，许多世界级的活动都曾在此举行，例如 2000 年的全国民主大会、2002 年的全美花样滑冰锦标赛、四次格莱美奖的颁奖典礼、WTA巡回赛等[33]。

可以看出，由于土地及场馆所有者美国 AEG公司是专业的体育场馆运营运营商，因此在体育用地资产和体育场馆资产化运营与管理上具有较强的专业能力。充分利用国内成熟的职业联赛体制，作为洛杉矶湖人队的主场，营造了浓厚的体育文化氛围和场馆知名度。除了进行体育赛事服务外，还开发了相关产业，如格莱美颁奖礼， WTA巡回赛等，通过收取场馆使用费等营销手段实现了体育用地的资产化运营，充分挖掘了土地内在的资产价值通过经营收益的确认，可以明确掌握作为企业固定资产重要组成部分的土地资产所产生的经济收益。

C. 社区休闲俱乐部经营管理模式对于社区体育用地，美国的操作方式和我国的操作方式具有很大的不同。我国主要是

委托社区管委会进行管理或者相应的物业公司进行管理。利用程度较低，体育用地的开发及配套设施也不够完善。美国的社区体育用地通常的做法是社区内部设立休闲体育俱乐部或者引进外面的休闲体育俱乐部进行管理，将体育用地的使用权转让给这些休闲体育俱乐部。由这些体育俱乐部进行资产化运营和管理。政府部门对这些社区俱乐部进行适当的税收减免等补贴，以保证体育用地运营管理中适当的公益性。但俱乐部的运营主要还是以市场和经济效益为主导进行运营，本社区居民可以通过社区管理机构的各种补贴获得在俱乐部

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消费的优惠和折扣。这种方式在保证了社区居民体育锻炼需要的同时最大程度的让体育用地进行了市场化操作，保证了资产价值的实现。

5.2.2 香港体育用地资产化运营与管理香港体育的管理机构主要由民政事务局、体育委员会、康文署与港协暨奥委会构成，负

责香港体育发展事宜。在整个体育服务行政架构上，民政事务局全盘统筹；体育委员会与康文署分工合作，体育委员会制定长远性体育发展策略、开展精英培训及推广体育领域。而康文署专注康乐体育，即一般市民为强身健体、康乐社交等等原因而参加的基层体育活动。并负责统筹及提供场地和人员协助。该署与各区区议会、港协暨奥委会及其辖下的各体育总会、地区体育会和学校密切合作，推广”普及体育”概念，鼓励不同年龄和阶层的人士参加康体活动。香港的历史决定了香港的特殊性，在经历了百余年西方殖民者统治后，其体育用地资

产化运营与管理吸收了欧洲管理模式的特点，特别是英国的体育用地资产化管理思路。同时，香港又属于东方大都市的代表，特别是在回归祖国以后，香港在土地管理制度和管理思路等方面也进行了调整，以符合《中华人民共和国香港特别行政区基本法》的要求。形成了体育用地资产化经营对东西方的兼收并蓄。因此，研究香港体育用地的资产化运营与管理对我国大陆地区对体育用地的资产化运营管理具有积极意义。

5.2.2.1 香港体育用地取得与开发环节资产化运营与管理香港政府一贯重视体育事业的发展，政府斥资兴建了各类体育基础设施。20 世纪 70 年

代以后，香港政府就开始在体育基础设施修建方面进行全面规划，投入大量的资金。迄今香港的体育用地面积达 550万平方米。完善的体育设施对香港竞技体育的发展奠定了基础。另外，从 2007 年起，特区政府计划在 5 年内拨款近 90亿元，用于兴建 49 项地区康体设施，同时还将改建现有的部分设施，鼓励各区发展具有地区特色的体育设施和训练基地。香港竞技体育属于典型的西方体制，各种体育协会和俱乐部构成了香港竞技体育的基础。但其性质是业余的，社会化程度高，经费由社会赞助。在回归祖国后，在体育管理及土地管理等方面都开始受到大陆的影响。

A. 香港土地管理及体育用地分类卢为民[34]香港实行土地的有偿、有期、有条件使用制度。1997 年７月１日中国恢复对

香港行使主权后，《中华人民共和国香港特别行政区基本法》规定，”香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所有，由香港特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入归香港特别行政区政府支配”，从法律上确定了回归后香港土地的所有制形式。同时，香港继续实行土地两权分离的产权制度，在土地市场建设上采取与大陆类似的方式，建立了三级土地市场，一级市场由政府严格控制，二三级市场根据市场供求关系自行调节，政府较少进行干预，保证了二三级市场的运行效率。顾翠红等[35]，香港的土地分为六大类，体育用地属于康乐及休闲类。这部分用地分为

两类，一类主要来源于私人及私人机构，是市场化经营的赢利性设施，完全受市场机制的调节，这类设施中包括了高尔夫球场和部分康体文娱场所(如高尔夫球练习场、公众游泳池、划艇中心等)，其土地供给方式为公开拍卖。另一类设施投资主要来源于政府，是采用市场化经营方式的公益性设施，其土地供给方式为协约批租。

B. 香港体育用地取得与开发环节的资产化运营香港地区体育用地在取得与开发环节的资产化运营可以分两种情况来进行分析。一种

情况是由私人主导进行投资经营的体育用地，这类体育用地是通过市场竞拍的的方式取得土地使用权转让方通过拍卖取得土地资产收益，在通常情况下如果土地区位条件、未来增值预期较高的情况下，转让方还会获得一部分的溢价收益。另一种情况是由政府主导投资经营并带有一定公益性质的体育用地，这类体育用地多通过协约批租的方式获得，类似于

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内地在 05 年以前大量采用的协议出让方式。协约批租出让土地尽量贴近土地的市场价值，注重土地的资产收益。这类体育用地在后期的建成经营过程中也主要采用市场化的经营方式。总体来讲，香港的体育用地在取得环节的资产化程度是比较高的，原因之一也在于香港较多的受西方市场经济理念和尊重纳税人观念的影响，尊重市场、尊重纳税人的基本权利是根植于其管理理念和制度执行的方方面面。也只有从深层次去学习其管理思想才能使大陆在土地取得方面取得更多突破。

5.2.2.2 香港体育用地经营环节资产化运营与管理香港体育用地在经营管理上也可以大致分为两类。一类是由政府派出机构出面经营管

理，主要是由带有半官方性质的香港康乐与文化署负责，政府授权该署拥有土地经营权；另一类体育用地则是由各种体育协会和社区俱乐部经营管理。

A. 由香港康乐与文化发展署（下称康乐署）经营的体育用地由资料[36]康乐署经营管理的体育用地遍及全港 18区，包括 41个刊宪泳滩、37个泳池、

两个户外大球场(香港大球场和旺角大球场)、46个天然草地球场、25个人造草地球场、233个硬地足球场、两个曲棍球场、两个榄球场、88 间体育馆、298个壁球场、24个运动场、272个网球场、四个高尔夫球练习场、五个水上活动中心、四个度假营、22个大型公园和 671个儿童游乐场。这些康乐设施占地面积共 2272公顷。

由香港体育资助计划[37],康乐署下属的体育用地在经营目的上带有很强的公益性和政府计划性，满足大众的康乐健身需求和专业运动员竞技训练是这类体育用地重要的任务，然而这些用途对体育用地的资产化运营有很大的限制性。康乐署在体育用地资产化经营和公益性需求两者之间做了很好的协调均衡。在经营体育用地时并不排斥市场化竞争和盈利性运作。在相对空闲的时间又很好的满足了公益性需求，康乐署推出了一项名为“康乐场地免费使用计划”的政策。目的是为提高现有康乐设施的使用率，让符合资格的团体(包括学校、体育总会、地区体育会和受资助的非政府机构)在非繁忙时段免费使用各体育馆的主场和活动室、壁球场、曲棍球场、户外草地滚球场和障碍高尔夫球场。这样既提高了体育用地的利用效率，也很好的兼顾了公益需求。在大型场馆用地的资产化运营效果上，康乐署也有成功的典范，香港体育馆、伊丽莎白体育馆，以及其他一些大型室内外场地都进行了很好的资产化运营。这里重点介绍香港体育馆的资产化运营。

a. 香港体育馆基本情况香港体育馆位于香港特的红磡区域，习惯被称之为红馆。香港体育馆于 1983 年四月二

十七日正式落成启用，前后花了六年时间建造。该馆位置优越，交通便利，可提供座位多达 12500个，是可以用作举办不同类型活动，包括文娱、体育、庆典、会议及集会的世界级室内体育馆。目前，红馆已发展成为是全港最受欢迎，供大型演艺、体育活动及流行音乐会举行的场地。由康乐署负责对其进行管理。香港体育馆的人员编制包括 57名全职驻场人员对其进行日常的运营管理。

在日常运作方面，香港体育馆大部分的场地支持服务均以合约形式外包给承办商。该馆的管理层主要负责协调和监管外判承办商的服务水平，担当重要主导的角色，务使场馆整体运作灵活有效。

b. 成功的土地资产化运营与与管理方式，值得大陆借鉴学习（1）场馆出租采用和承租商共担风险，收益共享方式，分享土地级差收益麦建林[38],香港体育馆采用了弹性租金收费模式，体育馆收取基本租金港币 55100元

或当日门票收入的 20％，两者以较大者为准。以一场演唱会门票订在港币 400元、200元及100元为例，若满座的话，体育馆的租金收入约为 40万元左右；为了鼓励更多元化的演出，场馆会提供优惠租金予一些崭新或具创意的节目。可以看出，实行弹性的收费经营方式，有助于在经济状况较好的年份分享更多的土地增值级差收益。在经济状况欠佳时也设置了

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基本租金门槛作为收入保障。（2）多元化经营，提高土地资产的经营效率近年来，该馆一共举行超过 4 100 项节目。香港体育馆在启用后首两年，使用率分别只

有 55.7%和 46.3％，入场人次则分别为 881000 人次和 749000 人次，而与体育有关的活动约占 10.6%。经过多年积极进取的市场推广工作，体育馆的使用率和入场人次逐步上升。在 04至 05 财政年度，红馆的使用率高达 96.7%，入场总人次为 1623000；在年内举行的 187 项活动中，有 147 项（78.6%）属娱乐性节目（即流行和演艺节目），至于体育性质的活动则只有 5 项（2.7%），另有 35 项（18.7%）属其它性质的活动（演讲和聚会等）。

可见，香港体育馆采用多元化的经营模式，最大程度利用土地资产的经济产出能力，避免了资产闲置。开阔思路，充分利用土地优良的区位条件进行综合性经营。在这样高效的经营管理下体育馆保持着稳定及健全的收支状况，实现了多年来的经营盈余。

（3）兼顾了公益性康乐需求，体现政府资产的服务职能香港体育馆加入了康乐署的免费使用计划，在空闲时间向特定对象的个人和团体开放，

在有效资产化运营的前提下也一定程度的满足了公益性体育需求。使公共体育用地资产“双赢”。

B. 由各类体育协会、社区俱乐部经营的体育用地香港的民间体育组织形式受英国影响较大，主要采取协会和俱乐部的形式，群众锻炼

多以会员制参与，实行典型的“谁消费谁付账”的模式。在香港存在着各种各样的体育协会近 60个，包括了各项体育运动项目。社区俱乐部的组织形式实质上和体育协会一样，只是它更加倾向与普通民众。

由民间体育协会和社区俱乐部经营的体育用地规模上较康乐署下属的体育用地要小，主要是一些健身馆、专项运动项目场馆，由于规模小，成本压力不大，经营起来较为灵活能根据市场环境的变换即是调整经营策略，再者，在经营过程中少了很多行政性要求的束缚，能专注于追求经营业绩，有助于实现经济效益最大化。

5.2.3 欧洲体育用地资产化运营与管理5.2.3.1 英国体育用地资产化运营与管理英国是老牌的资本主义国家，实行的是市场经济体制，由于政府对体育运动的重视，

随着社会发展和人民生活水平的提高对体育供给的需求，政府规划了大量的土地新建体育场馆设施，在不断的摸索中，形成了科学的体育用地资产化运营和管理方式。

A. 英国土地制度概况英国的全部土地在法律上都归英王或国家所有：英王将土地分给功臣和国民，他们拥

有的是土地保有权。法律中，这些土地保有权的拥有者称为土地持有人或租借人 .土地持有人所保有的土地权利的总和，叫做地产权。地产权有两种形式：一种是自由保有的地产权又称永业权，主要有三类，即无限制的单纯地产权、限制继承的地产权和终身地产权。自由保有权为保有权人永久所有，一般以契约或居住、耕作使用等形式为基础确定，在他人土地上居住或使用 12 年，土地视为使用者保有。另一种是租用保有地产权，也称为租业权，它是有一定期限的地产权，大部分依协议而产生。租用保有权有 125 年、40 年、20 年、10 年等，并通过合同或协议确定土地权利和内容，而且在租赁期内，确定的土地权利和内容不能随意更改，自由保有权人不能随意干涉。最重要的租借地产权是有期限的地产权和定期地产权。根据《地方政府规划和土地法》， 1980 年在英国各地建立了由中央政府控制管理的城

市开发公司，具体负责开发城区内的废地，提供社会设施和住宅，然后将土地转给私人开发机构和公共机构。城市开发公司有权征购、管理和处置被开发的土地，自行决定土地开发的限制条件，审核批准所辖区域内的“规划许可”。城市开发公司的资金直接由中央政府

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拨给，开垦后的土地按市场平价出售，如果开垦费高于土地出售市场价，其差额由政府补贴。这些社会公共组织按法律许可及市场竞争规律运营，使英国土地市场的公司行为有序化。

B. 英国体育用地资产化运营与管理自 80 年代开始，英国在不断增加对体育用地的投资并提出了体育有效需求的思想。即

关注提供更好的场地设施，又更加关注体育场地的受众群体是否广泛，如失业者，低收入人口，单亲家庭、老年人、残疾人等。因此，体育理事会从规劝各级政府修建宏大的、有影响的体育活动中心，逐渐转向规劝政府修建小的、更加地方化的体育设施。在 1982 年制定的《未来十年体育规则》中：“体育理事会已认识到调和日益增长的体育需求与有限资源之间矛盾的唯一方法是确定优先发展战略，集中有限资源发展有较大需求或能产生巨大社会和经济效益的部门或领域。”这是体育理事会 80 年代体育政策的基点。《体育供给计划》也随之调整了目标，即根据体育活动参加者的目标群体，尤其是 13岁~24岁， 45岁~49岁年龄人群，提供体育场地设施服务。这一体育政策不再以建设体育场地设施多少为标准，而是以谁使用这些体育场地设施为标准。在这种思想的指导下，政府在投资公共场馆建设时更多的实行“数量多、地块小、分布广”的供地政策。实行小规模的体育用地经营，使得经营管理更加灵活，并且奉行谁投资，谁管理，谁受益的政策。体育用地后期经营普遍采用社会化经营，由于场地规模均较小，因此在经营管理中也能灵活应对多变的市场环境，针对不同的情况及时做出调整。这一点是值得我国借鉴的，我国的体育用地经营总是偏好投入大面积土地建设规模庞

大的“巨无霸”场馆，作为地方官员显示政绩的一张招牌，而这些庞然大物在后期的体育用地运营中往往由于经营成本过高，敢于接手的单位寥寥无几，导致最后大量的土地资产被闲置浪费。

在体育用地资产化管理中，英国有着其特殊之处。在英国《未来十年体育规划》中，对竞技体育的表述为：“体育理事会重视竞技体育，并鼓励以各种方法——被证明是十分有效的，而不是追求任何新的行动——促进竞技水平的提高”。 英国政府对于体育用地资产化的管理倾向于社会化投入，而不提倡通过行政力量来约束和控制体育用地资产化，不倾向于发展举国体育，对宝贵的土地资产十分珍惜。在体育用地资产化运营于管理过程中秉承了社会体育设施的灵活经营思路，使得土地资产在利用率，成本收益方面的表现都非常突出。避免了类似于一些国家投入大量资金用于特殊体育场地设施，却导致体育用地资产化经营乏力的结果。

5.2.3.2 德国、意大利、西班牙体育用地资产化运营与管理在市场经济的大环境下，发达国家体育用地资产化运营与管理也充分与市场接轨。德

国、意大利、西班牙采用了体育用地经营服务社会化机制。他们采用竞标方式，委托专业公司对场馆进行维修、更新。最大化体育用地的资产化效益。德、意、西三国在体育用地资产化运营与管理的实践中主要形成了其自己的特色。

A. 注重体育用地适度规模经营，努力提高资产经营效率据统计，欧洲人每年约有 80%的时间生活在社区，50%的人经常参加体育活动，40%

左右的人是体育俱乐部成员。与这一生活方式相适应的是自 80 年代以后三国的体育用地形成以社区为主、以中小型为主的指导思想。体育用地多分布在社区，为群众参加体育活动创造了有利条件。社区体育场馆一年四季每天从早上 5 点到晚上 12 点向社会开放迎接着一批又一批前来参加体育活动的人，小到几岁的儿童，大到七、八十岁的老人。在寸土寸金的土地上修建中小型体育场馆既实用、造价又低。

为了提高体育用地场地设施的利用率，满足不同人群的需要，在新建的大多数体育场馆中都装有移动看台或升降式挂幕。移动看台可以扩大体育场馆活动空间，解决单一训练

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馆或单一竞赛馆存在的结构性缺陷。升降式挂幕可以随时根据参加体育活动人数的多少和项目的不同用挂幕分割成不同的场地。在场地供应上采取分时段、分群体的供应方式，尽量不闲置场地资源。

B. 体育用地布局与城市公园绿地等设施结合建设，实现体育用地与休闲旅游用地一体化经营

德、意、西一些老城改造和新城建设中，体育场馆往往与城市公园建设和小区的绿地开发结合在一起形成了场园一体化的发展格局。这使体育、旅游、消闲、娱乐和园林绿化融合在一起的做法，既可以满足从事不同锻炼项目的人群需要，又可以提高土地和公共设施的综合利用率。在体育用地经营上可以实现相关产业和项目一体化开发，提高消费连续性，提高体育用地的可拓展收入。

C. 政府扶持提高社会经营者体育用地资产化经营的积极性和主动性开发体育用地、修建体育场馆，仅仅依靠政府投入是远远不够的，必须寻求社会的广

泛支持。政府为了调动社团、企业和个人对体育事业、特别是体育场馆建设的积极性，分别在建设资金补贴、贷款、税收和土地征用方面提供优惠政策如西班牙政府规定，凡公司、企业或个人在市政规划内投资修建的体育场馆建设项目均给予投资额 20%的资助。德国则提供优惠的土地价格，意大利还对私人建场馆赋予土地无偿使用权一些经济实力雄厚、且又开明的企业家.为了支持体育事业，提高公司或企业声誉。目前在这三个国家中社会共建的体育场馆均占有一定比例、德国有些州市已达到 40%。土地的政府补贴和税收补贴对于欧洲这一高税收地区来说无疑能提高社会团体对体育用地资产化运营的积极性和主动性。

5.2.4 日本体育用地资产化运营与管理日本是战后迅速崛起的资本主义国家，早在 1961 年，日本就公布了《体育振兴法》，以

推动体育事业的发展，其体育用地资产化水平也搭上了经济发展的快车得以迅速提高，同时作为中国的东邻，其体育用地的资产化运营经验也是值得我们借鉴的。

5.2.4.1 日本土地制度概况日本政府从 20 世纪 70 年代开始建立了一整套的以限制土地交易为主要目的的土地交

易管理制度。在该制度体系中，最重要的是土地交易审批制度，用以直接控制某些地区的地价水平及土地使用目的。日本的都、道、府、县各地方政府在自己的行政区范围内确定“限制区域”。限制区域一经确定，其时效一般为 5 年，过了 5 年后，或者重新确定该地区仍然为“限制区域”，或者自动取消。限制区域确定后，在这个区域内的土地交易如果面积超过一定的标准，就必须得到地方政府的批准。土地交易双方正式签订交易合同以前，必须向地方政府提出申请，政府对土地交易主要是从土地交易价格和土地使用目的两个方面进行审查。交易价格审查以交易土地附近的地价水平及政府确定的限制价格为依据，使用目的审查以城市规划要求为依据。同时，日本建立了内部返还、直接征收、间接返还等三种开发利益返还制度，均衡土地收益，确保公共事业用地的官方补贴落到实处，避免流入私人腰包。

5.2.4.2 日本体育用地资产化运营情况体育设施作为体育活动的空间，其重要性不言而喻。根据日本文部省的调查报告，日

本全国共有体育设施 292117个。其中学校体育设施占 54%，公共体育设施占 20%，商业体育设施占 26%。日本的体育用地可大致分为近郊日常生活圈体育设施和远距离体育设施。

城市体育用地的最大难题是高地价造成的巨大机会成本问题，特别是观赏型体育场馆用地。对于体育用地的资本化运营，目前日本尚未找出最佳对策。唯一办法是尽量提高这些设施的使用价值，延长使用时间。建设多功能的综合型体育设施。而且不受气候和项目的限制即建设全天侯、多项目的大型设施。在管理上实行所有权和经营权的分离。对于群众日常使用的健身、娱乐体育设施，日本的做法是实行对现有的学校体育设施、公共体育设施实行

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开放政策。在资产化经营的同时满足体育用地的公益性要求。远距离体育用地是为人们提供在非日常环境中进行体育活动的设施用地。日本远距离

距离体育设施，其代表性的大型设施并不比其它发达国家逊色。但是，总体比较，从规模到服务内容及质量却存在不小的差异。主要表现在地价昂贵，因此收费标准几乎是欧美发达国家的一倍。资产化经营过程中主要服务于中产收入以上的人群，突出的问题是利用率相比市区内的体育用地来讲使用效率较低，这是束缚其资产化水平的主要原因。

5.2.5 部分发展中国家体育用地资产化运营与管理5.2.5.1 印度的体育用地资产化运营与管理印度位于亚洲南部，是南亚次大陆最大的国家，印度是实行土地私有制的国家，人地

矛盾极为突出与土地产权分配极不平均是印度长期以来一直面临的重要问题，印度人地矛盾的主要压力来自于人口的快速增加，目前全国人口超过 10亿，比独立初期翻了两番，且还在以 2%的年增长率增加。在联邦制的框架结构下，印度的土地资源管理呈现出典型的联邦制特点：全国没有统一的土地立法，联邦政府只负责制定某些具有全国意义的政策与措施，各邦政府拥有土地的实际管理权、控制权和征税权，以及私有土地和邦有土地的最终审批权，同时负责制定本邦的基本土地法律政策，如土地法。所以，在印度邦与邦之间的土地政策往往不甚相同。

印度体育的总体水平发展较低，国内对近年来对体育用地的投入几乎为零，仅存的的一些大型体育用地项目也是在 1992 年举办亚运会时新增的，由于缺乏必要的政府支持，多数体育场馆年久失修，资产化程度低，基本上处于闲置状态。体育用地的资产化运营与管理在一定程度上要以全国体育事业的发展为基础的。而体育事业的发展需要以国家经济、政府推动、国民传统这三个基本因素作为驱动。印度作为人口大国。人均经济状况较差，再加之缺乏必要的政府推动和良好的国民体育传统，体育用地资产化发展的水平低下。

另一个重要的原因在于印度的土地制度，如前文所述，印度是一个土地私有制的国家，土地集中度高，权属分布不均匀，管理体系不统一。加之人口基数大，人均用地显得特别紧张。在体育用地的源头上制约着体育用地的数量，导致了印度体育用地整体资产化水平低。印度贫富差距大，所以也存在少数体育用地资产化程度比较高的情况，这部分体育用地主要来自私人，并只针对部分高收入阶层经营，土地的资产化收入流入经营者手中，国家和大众无法分享到这部分土地收益。

5.2.5.2 巴西的体育用地资产化运营与管理巴西位于南美洲东南部，是拉丁美洲面积最大国家。巴西国土面积 851万平方公里，大

量土地集中在少数人手中，人地关系矛盾主要体现为土地分配不公。巴西土地制度类似于美国，部分土地归联邦、州、地方政府拥有的国家土地，其他土地归私人所有。地产主有权自由买卖土地，国家只在特殊情况下才对私人土地进行干预，或进行有偿的征收。其土地交易和流转，大都靠市场运行，自由买卖。巴西的体育活动十分活跃，并经常参加一些洲际和世界性国际比赛，许多体育项目的

水平不断提高。巴西的足球运动历史悠久，水平很高，在世界足坛上久负盛名。巴西拥有各类体育场、馆 4000 多个。在所有体育设施中，最引人注目的是巴西具有现代化水平的足球场。巴西全国拥有 300多个足球场，其中可容观众 4.5万以上的有 27个，可容 10万人以上的有 5个。这些体育场共能容纳观众 500多万人。世界上最大的马拉卡纳体育场，就建立在巴西的第 2 大城市里约热内卢。这座椭圆形建筑高 32米,周长 940米，正式座位 155000个，其中主席台 200个座位，荣誉席 87个，加上临时增席可供 20多万人观看比赛，场内设备齐全。巴西由于具有崇尚体育运动的国民传统和国家的大力支持，体育用地投入的基数较大，

由于学习美国的土地制度和经济体制，土地以私有为主，按照市场规律流转土地。国家基110

本不对土地流转进行行政性干预，在体育用地的流转环节资产价值可以充分体现，土地所有者可以在土地流转中获得土地收益。在土地的经营环节，由于土地资产是作为私人财产在进行经营，因此，经营者必定会通过各种方式，学习各种先进的经营管理理念，对体育用地进行资产化运营，形成的土地收益也归土地所有者合法享有。总体来讲，由于国家经济及基本土地制度的原因，结合较好的市场化经营理念，巴西的体育用地资产化水平是比较高的。

5.3 国外体育用地资产化运营与管理的经验及存在问题5.3.1 国外体育用地资产化运营与管理的经验5.3.1.1 发达的市场体制为体育用地资产化经营奠定了良好的基础A. 以市场为导向的竞争环境提高体育用地经营效率体育产业完全是一个可通过市场竞争发展起来的行业。在它的发展过程中尤其是特定

的发展阶段，政府的适当扶持和引导是必要的，但要使其真正发展、壮大是离不开市场竞争的，竞争是体育产业发展的动力和生命力。体育用地作为一种资产进行运营，只有在竞争性的市场环境中经营，才能最大程度的挖掘其中内涵的经济价值，提升土地收益。

发达国家的体育资产化运营体系趋于成熟，对体育用地的资本化经营已达到高度市场化。体育产业以满足消费者和其它行业对体育的需求为基点，以追求投入产出经济效益为宗旨，市场领域不断扩大。体育用地作为资产，其在市场中各种产业价值被充分开发利用。在政府引导和市场竞争选择综合作用下，体育用地正朝着高度资产化的方向发展。

B. 在体育用地的资产化经营环节中大量引进民间资本自 20 世纪 90 年代以来，国外体育场馆建设开始蓬勃兴起，建设规模十分庞大，以职

业俱乐部场馆为例，美国是职业体育最发达的国家，四大职业联赛俱乐部所拥有的 103处体育场馆设施中，有 60处是 1990 年后建的，而目前还有 6处正在建设中。这些场馆建设对体育用地需求量也日渐加大，同时随着经济的不断发展，土地资源变得越来越稀缺，土地的资产价格也水涨船高，特别是城市用地变得越来越紧张，因此高地价造成的机会成本成了制约体育用地开发的重要因素。也由此更加迫切的渴望将民间资本引入体育用地的资产化经营环节中来。

随着体育产业的发展，政府作为出资人的作用慢慢淡化。目前国外大多数体育用地资产化经营的融资方式已经演化为典型的建设—营运—转让项目的结构模式，即由政府、发起人、贷款人、承包商、特许经营人及融资公司等各方共同参与、协调的一项庞大的系统工程。政府通过赋予私营机构一定的特许权，使民间资本负责主要的资本投资和运营，而政府则为民间资本提供一定的支持，通过合同约束，发挥”监督人”的作用。

C. 广泛采用俱乐部的组织形式对体育用地进行资产化运营管理在欧洲一些国家法令规定政府在社区成立俱乐部后，有义务提供运动场地供社区居民

做休闲体育活动之用。所以欧洲运动俱乐部所属运动场地均由政府投资兴建交由当地俱乐部经营管理，事后政府对体育用地的经营不再投入经费及人力支持，全权由俱乐部运作。而俱乐部为了生存，内部经营管理方式灵活多样，实行会员制，经费来源主要是会费、广告等，经营的原则是达成收支平衡。提高了资产运转效率，体育用地的资产化运营水平较高。

D. 专业性的体育管理公司参与体育用地资产的运营与管理国外发达国家有许多专业性的公司专门致力于体育资产的管理，由于具有专业的管理

人员和规范化的管理制度和内控机制，他们在挖掘土地资产经济报酬、经营成本控制、团队111

运作、规模经济等方面都具有明显的优势。可以针对体育行业的特征和消费特点，制定不同的经营策略，针对不同特点的土地资产进行定制化的开发运营。使得体育用地运营达到高度资产化。

E. 注重体育用地的有效需求，发掘体育用地的最优经营规模国外体育用地资产化经营提倡规模适度，以有效需求为指导思想。考虑到体育用地长期

的经营效益，形成了“规模小，分布广”的特点，布局体育用地时充分考虑市场的需求。因此，在后期经营过程中，小型体育用地可以摆脱规模过大的成本束缚，实行灵活的经营方式，根据市场情况及时调整经营方式。这种思想在实践中即避免了土地资产的闲置和浪费又提高了土地的资产化经营水平。

F. 体育用地与相关产业综合开发，一体化运营国外的体育和休闲通常是联系在一起的，普通民众甚至将体育等同于休闲，因此在体

育用地资产化经营过程中和相关产业结合在一起进行联合开发，政府在土地供应上注重将休闲、娱乐、绿化等相关的土地配套供给，联合开发，进行资产化经营。可以实现纵向产业链和横向关联产业相互促进、相互补充，达到一加一大于二的效果。

5.3.1.2 不同的土地制度形成不同的体育用地资产化运营收益分配方式不同的国家由于不同的政治制度采取了不同的土地所有制形式，不同的土地所有制形

式在体育用地资产化收益分配上有自己不同的处理方式。总体来讲，主要存在着公有制和私有制两种形式。国外多采取私有制的土地所有制形式，在这样的土地制度下，体育用地在取得环节上的收益划分清晰，各产权主体按自己的所掌握的产权行使相应的权利获得相应的收入。土地资产的价值由市场决定。行政性的干预因素较少，土地产权主体的利益得到充分的维护。

5.3.1.3 在土地流转过程中政府适当的补贴和支持促进体育用地资产化运营A. 政府补贴减轻半公益性体育用地的经营负担发达国家政府在体育用地资产化过程中对体育用地经营者实行税收减免，西方发达国

家是实行高税收的国家，税收占了经营成本很大一部分，通过税收减免可以减轻经营者过多的土地成本支出，同时政府也可以适当的要求经营者在资产化运营的同时兼顾公共利益的需要。政府除提供税收优惠外，还提供配套设施服务的支持，如改善场馆周边地区的环境和搞好道路”三通一平”等，政府也因繁荣场馆的经营市场而得以增加税收，并且提升周围的土地价值。此外，属于政府的场馆在建设或大修过程中，政府往往是通过发行免税债券来筹集资金，或为场馆发行债券做担保人。诸如此类的措施是对体育用地资产化经营的一种间接性的支持。同时，政府在政策上的支持也提高了运营商的经营积极性，使得更多的体育用地纳入到资产化经营的行列中来。

B. 政府支持加速体育用地尽快实现经营效益，避免土地资产闲置西方发达国家特别注重生活质量，对体育锻炼和娱乐的支出占了收入很大一部分，所

以，政府在体育事业上会有政策倾向。有政府政策导向，体育用地经营商们可以避免模糊政策所带来的不确定性风险，敢于大胆投资体育用地，资产化使得体育用地尽快投入资产化运营，有效的避免了持地观望和压缩投资等问题带来的土地资产闲置问题。

5.3.2 国外体育用地资产化运营与管理过程中存在的问题5.3.2.1 体育用地流转和经营过程中部分土地收益流失，公共利益受损在体育用地流转和经营环节过度强调市场调节的作用，忽略政府的导向性作用，自由

化的发展思想导致土地流转和经营过程缺乏适当的行政性监管，使得土地资产在流转过程中的公共资产价值流向了私人腰包，使共公利益受损。经营环节过度强调盈利性经营，产生良好的土地资产收益的同时忽略了土地资产所肩负的部分公益责任，相配套的缺乏税收制度的经营环节土地资产收益的分配与调节使得公众的享受这部分土地资产收益。

112

5.3.2.2 体育用地资产化经营过程中的政府补贴对象过于广泛，土地资产变相流失在体育用地资产化经营中，特别是大型场馆体育用地取得过程中，政府往往采取了降

低土地价格，对经营者进行补贴的方式。这些方式一方面如前文所述促进了经营者的积极性和降低了经营成本，但是政府补贴标准不明确，补贴对象过于广泛，本应属于大众享有的土地资产收益在价格补贴过程中变相的导致土地资产流失。

5.3.2.3 体育用地资产化经营与体育场馆经营没有明确的划分定位，容易导致土地资产流失

国外的体育用地资产化经营没有独立的体现在经营和管理内容中，只是作为体育场馆经营的附属。体育用地的巨大资产没有得到明确清晰的定位。在场馆建设运营过程中通常把土地看做是场馆运营的前期，没有把土地独立的作为一项资产进行运营，土地资产得到的重视程度和独立性不够，因此在经营过程中也容易导致土地贡献度不明确，资产价值被忽视，公共土地资产易流失等问题。

113

6. 完善上海市体育用地资产化运营与管理的建议

由于上海市体育用地资产化管理的关键是体育用地的分类化管理，所以体育用地资产化管理的建议必须贯穿在各级体育用地的管理进程中，为了能够清晰明确的对上海市体育用地资产管理提出具有针对性且现实意义较强的管理建议，本章在前面几章的基础上针对不同进程体育用地的管理现状、存在的问题、产生问题的原因、体育用地的评估以及国内外体育用地资产化运营、管理的经验，提出完善上海市体育用地资产化管理的建议。

本章在对体育用地所涉及到的对象、群体在资产管理过程中所扮演的角色、体育用地所属的职能、土地资产管理的各个阶段的流程进行设计说明，根据体育用地流程管理的设计的具体阶段，提出具有针对性并切实可行的资产化水平管理建议。其中主体建议主要针对体育用地如何分类管理、体育用地总体规划如何满足日益增长的人民大众的健身需求、体育用地的管理体制如何深入变革、体育资产是否应该和如何纳入国有和集体资产、体育用地的全面市场化运作等提出。

本章所提的建议主要是四个目的，首先是提出资产化程度不同的用地的针对性建议，改进现存的资产化管理存在的一些问题和弊端，加快体育用地的资产化进程，将体育用地资产化管理的水平提高到较高的层次，通过较高层次的体育用地资产化运营与管理激活体育产业，利用完全市场化的机制使体育经营者与其他产业的经营者一样在市场经济的大环境下公平竞争。其次是通过针对性建议的提出进一步提升体育资产价值，将体育资产逐步与国有资产中的有形和无形资产对等起来。第三是通过资产化管理意见的提出防止由于管理不善造成的体育用地相关资产的流失。第四是通过一些具有针对性的建议为政府出台政策提供参考，切实可行的解决非法体育用地问题，减少甚至杜绝非法体育用地的增加。

本章在分析完善上海市体育用地资产化管理的建议时采取的思路和方法是，从体育用地所涉及的用地规划、用地取得和用地经营、管理三个阶段入手，分析各个阶段体育用地所涉及的对象，这些对象涉及到各个阶段与体育用地产生关系的不同主体，在对所涉及到的主体对象进行分析的基础上，深入分析并设计各个阶段土地利用应有的合理框架流程，针对不同阶段的不同流程提出具体建议。

6.1 完善上海市体育用地规划阶段资产化管理 体育用地的规划阶段是体育用地资产化管理的基础阶段，用地规划水平的高低和科学性直接影响着体育用地资产化管理的水平，体育用地的规划必须落到实处，这样才能保证体育用地后期资产化管理的积极性和有效性。

6.1.1 体育用地规划阶段涉及对象分析 上海市体育用地规划是上海市国土资源行政主管部门对上海市土地利用总体规划的子规划，它应该包括三个层次的体育用地规划流程，第一个层次是上海市体育用地总体规划流程（如图 6.1 所示），第二个层次是上海市各区（县）体育用地总体规划流程，第三个层次是上海市各乡（镇）体育用地总体规划流程，其中第二、第三个层次的用地总体规划流

114

程图与第一层次的类似，只是各自的总体规划、大纲、审查部门都在上一个层次的基础上降了一级。体育用地规划阶段作为用地性质确定的重要阶段对体育用地的资产化经营起着至关重要的作用，规划的好坏直接影响到体育用地的价值和体育用地资产化管理的水平。上海市体育用地规划阶段所涉及的对象除了与城市用地有着密切关系的上海市国土资源行政主管部门外还有与区（县）及乡（镇）体育用地有着密切关系的上海市各区及区以下的各乡（镇）国土资源行政主管部门、对上海市土地利用总体规划进行审查的国家土地资源行政主管部门以及参与审查的国家上海市、各区（县）发展与改革委员会和各乡（镇）发改委的工作站和各级土地利用总体规划的编纂单位。

6.1.2 体育用地规划阶段的流程设计

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图 6.1 上海市体育用地规划流程图上海市体育用地总体规划的流程设计必须将体育用地资产化管理和运营的思想融合到

用地的规划中去，因为体育用地规划的好坏与合理程度直接影响完成体育用地改造建设后

上海市国土资源行政主管部门、上海市发展与改革委员会

评估、调查

聘请

上海市现行规划实施情况

编写

审查前的上海市土地利用总体规划大纲

上海市土地总体规划编制单位

参照

编写上报

国家土地资源行政主管部门、国家发展与改革委员会

审查

通过的上海市土地利用总体规划大纲

公益性附属体育用地总体规划

经营性体育用地总体规划

提交

国务院

审批通过的上海市土地利用总体规划

通过前的上海市土地利用总体规划

经营性附属体育用地总体规划

经营性体育场、馆用地总体规划

经营性高尔夫、独立网球场用地总

体规划

其他用地的总体规划

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体育用地资产化水平。上海市体育用地总体规划是上海市土地利用总体规划中对上海市体育用地的子规划。所以在对上海市土地利用进行总体规划时就必须按照类别考虑土地的资产化程度，将土地的资产化程度作为一个用地规划的重要考虑因素。

上海市体育用地具体的规划流程是：首先编纂上海市土地利用总体规划大纲，因为上海市体育用地总体规划大纲是上海市土地利用总体规划大纲的一个子集，上海市体育用地的规划大纲的科学合理性以上海市土地规划大纲为基础。在上海市土地利用总体规划编制前，由上海市国土资源行政主管部门对现行土地利用总体规划的实施情况进行评估，开展基础调查、重大问题研究，基础调查等工作。的工作过程中须按照用地的分类，分别进行调查研究，在此前期工作基础上,以真实、准确、合法的土地调查基础数据为依据，组织编制土地利用总体规划大纲，规定的土地利用总体规划大纲应该包括：规划背景、指导思想和原则、土地利用战略定位和目标、土地利用规模、结构与布局总体安排、规划实施措施等内容。其中体育用地的调查研究按照用地资产化水平的不同而分别设立规划大纲，大纲也相应的包括了体育用地的规划背景、规划思想和原则等等。

在土地利用总体规划大纲完成的基础上，提交土地利用总体规划至国家土地资源行政主管部门和发改委对上海市土地利用总体规划大纲的指导思想、战略定位、基础数据、规划目标、土地利用结构与空间布局调整等内容分类进行审查。其中包括体育用地按照附属性、体育场、馆及经营性的类别进行的审查。若上海市土地利用总体规划大纲未通过审查的，上海市国土资源行政主管部门应当根据审查意见修改土地利用总体规划大纲，重新申报审查。若上海市土地利用总体规划大纲通过审查，上海市国土资源行政主管部门应当依据审查通过的土地利用总体规划大纲聘请承担土地利用总体规划具体编制工作的单位，编制土地利用总体规划，其中包括对各类用地的总体规划的编制，体育用地按照公益性、和经营性的用地进行分类规划，公益性和经营性体育用地的规划又按资产化程度不同的附属性体育用地、体育场、馆用地及高尔夫、经营性网球场体育用地进行分类规划。在上海市土地利用总体规划的编制完成后必须提交国务院进行审批，对于没有通过审批的送回修改再行审批，对于通过审批的确定最终的上海市体育用地年度总体规划。

上海市各乡（镇）体育用地总体规划的流程设计与上海市体育用的规划的流程一致，但是由于城乡土地的差异，城乡体育用地的规划也有所不同。主要是上海市各乡（镇）体育用地总体规划大纲和规划的编制班委为乡镇一级的土地资源行政主管部门，对体育用地所在的土地总体利用规划大纲和规划进行审查的是上海市土地资源行政主管部门，决定最终土地利用规划审批与否的单位是上海市政府。

6.1.3 完善上海市体育用地规划阶段资产化管理的对策建议 上海市及各乡（镇）体育用地总体规划及规划大纲是上海市及各乡（镇）土地利用总体规划及规划大纲的一个有机组成部分，所以为规范上海市及各乡（镇）体育用地总体规划的编制、审查和报批，提高体育用地土地利用总体规划的科学性，为日后体育用地资产的运营打下良好的基础，上海市及各乡（镇）体育用地总体规划及规划大纲必须根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律、行政法规，进行大纲和总体规划的编制、审批和上报。

6.1.3.1 对编撰土地利用规划大纲的各级土地行政主管部门的建议第一，上海市各级体育用地利用总体规划是上海市体育用地运营与发展的基础，在对

上海市各级体育用地利用总体规划进行编制前，各级编制部门的上级国土资源行政主管部门应当对体育用地现行规划的实施情况进行评估，对体育用地的资产化管理水平按用地类型进行分类，为此必须在各级体育局的配合下认真开展体育用地基础调查、体育用地重大问题研究等前期工作。

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第二，各级国土资源行政主管部门应当在前期对体育用地调查、研究的基础上,以真实、准确、合法的体育用地调查基础数据和体育用地资产化程度分类为依据，组织编制各级体育用地利用总体规划大纲，体育用地利用总体规划大纲应该包括：土地资产化层次分类、体育用地规划背景，该类体育用地规划的指导思想和原则，不同资产化水平体育用地土地开发利用的战略定位和目标，各级体育用地利用规模、结构与布局总体安排，各级规划实施措施等内容。

第三，各级体育用地总体规划大纲必须体现出分类规划的具体思想，将用地资产化水平高的放在一类进行规划，将用地资产化水平低的放在一起进行规划，规划大纲必须明确规定所规划区域的体育用地的用途，开发体育用地设施的种类，以及体育用地使用权的出让形式，对于本年度计划开发的体育用地项目，各级体育用地大纲的编写单位必须要有一个从用地大小和资产化运营程度高低的排序及开发用地必须达到的标准，为体育用地总体规划的编制设立准则。

第四，各级体育用地总体规划大纲必须在各级土地利用总体规划大纲的基础上衍生出来，体育用地的规划不能和其他用地的规划相冲突，为各级体育用地的规划设立一定的界限和准则，防止体育用地总体利用规划在日后的实施过程中侵犯或占用其他用地，改变其他用地的使用性质，同时也防止将体育用地转变为其他用途现象的发生。

第五，体育用地总体规划大纲必须要求体育用地利用总体规划考虑不同层次上的用地开发时间及用地开发类型，开发考虑的各种因素等等。因为这些直接影响到日后体育用地资产化运营水平提高的潜力和速度。

第六，由于各级体育用地土地利用总体规划大纲编制完成后必须经由本级人民政府审查同意后，逐级上报审批机关同级的国土资源行政主管部门进行审查，而审查将体育用地资产化水平、资产化层次的分类及以后资产化的进程作为一个审查的关键入手点，所以各级土地资源行政管理部门在编写各级体育用地总体利用大纲时必须在各级体育局的配合下对体育用地总体利用规划编纂中资产化层次的分类和提高资产化水平的潜力划分设立标准。

6.1.3.2 对编撰土地利用规划的各级土地行政主管部门的建议第一，必须仔细审查各级体育用地总体规划具体编制工作单位的资质，编纂单位应该

具有法人资格、具有编制体育用地总体规划的工作业绩、形成体育用地资产化层次分类和用地具体规划的完备技术和质量管理体系。编纂小组成员应该是具有会计、体育和土地规划的综合性专业人才。第二，各级体育用地总体规划是实行最严格体育用地管理制度的纲领性文件，是落实

体育用地宏观调控和用地资产化管制，提高土地价值和开展大众健身的重要依据。各地区、各部门、各行业编制的城市、区（县）、村（镇）规划，基础设施、产业发展、生态环境建设等专项规划，应当与各级体育用地利用总体规划相衔接。第三，编制和审查各级体育用地利用总体规划，应当贯彻落实科学发展观，在坚持节

约资源、保护环境的基本国策前提下，坚持最严格的耕地保护制度和用地节约制度，坚决杜绝将耕地、农地转化为体育用地使用的非法用地的产生，各级体育用地总体规划应该紧密结合国民健身需求和体育事业发展的要求，不断提高体育用地资源对体育事业全面协调可持续发展的保障能力。第四，编制各级体育用地总体规划，应当坚持政府组织、专家领衔、公众参与、科学决

策、各级体育部门、财政部门认真配合的方针政策。在体育用地总体规划编制的过程中，对涉及到各类体育用地资产化与公益性体育用地、体育用地的城乡协调、体育用地节约集约利用、体育用地结构布局优化、体育用地资产化管理体制建立等重大问题，各级土地资源行政主管部门应当组织既有体育用地规划又有资产管理、开发经验的专家学者进行探讨，征求专家意见。

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第五，在体育用地利用总体规划编制过程中，各级土地资源行政主管部门应当建立部门协调机制，征求各有关部门的意见。对土地利用总体规划编制中的重大问题，向社会公众征询解决方案，对各个区域不同的体育用地对周边公众进行问卷调查，了解不同区域对不同体育用地的需求、不同区域对不同体育设施的消费能力、不同区域体育用地周边用地的地价、不同区域已有体育用地资产化程度及管理水平及不同体育用地开发公益性、非公益性体育用地的适合程度。第六，各级体育用地利用总体规划应当包括：现行体育用地规划实施情况评估、各体

育用地规划背景、各级体育用地供需形势分析、体育用地现有量、公益性体育用地面积、体育场、馆用地规模和经营性体育用地开发安排、体育用地土地利用资产化结构、提升体育用地资产化的优化方案、体育用地土地利用的差别化政策、体育用地规划实施的责任与保障措施。第七、各级体育用地利用总体规划应当突出重点，这些重点包括上一级、上一年度体育

用地开发任务的落实；本年度体育用地利用规模、结构与布局的安排；体育用地利用分区及分区管制规则；各级体育用地的利用控制；体育用地整理、开发重点区域的确定；体育用地与农用地的界限；占用农用地非法体育用地的改建、各级体育用地资产化水平提高的层次等等。

6.1.3.3 对进行审查的各级土地行政主管部门的建议第一、上一级土地资源行政主管部门应当对下一级体育用地总体规划大纲的指导思想、

战略定位、基础数据、规划目标、土地利用结构、供需差异、各级体育用地资产化标准及目标与空间布局调整等内容进行审查。第二、体育用地利用总体规划大纲未通过审查的，下一级国土资源行政主管部门应当

根据审查意见修改土地利用总体规划大纲，重新申报审查。体育用地总体规划大纲通过审查后，方可编制体育用地总体规划。第三、体育用地分类管理必须得到根本性的落实，体育用地分类管理是体育用地资产

化管理水平得以提高、资产运营脚步加快的必备基础，体育用地分类管理的根本性落实在于体育用地的规划。土地利用总体和各级规划以及体育用地的总体和各级规划都必须建立在对土地和体育用地的细致分类上。必须将土地分类和体育用地分类落到实处，并根据分类出台更加完善的体育用地分类标准，体育用地的分类管理必须细致入微，这样才能从根门上解决我国体育用地资产化运营与管理产生的问题。防止土地利用总体规划与体育用地总体规划产生矛盾。

第四、在建立体育用地分类标准之后，各级土地管理部门应该针对所出台的体育用地分类标准对体育用地所涉及到的各个类别进行细致、深入的规划。由于体育用地规划的缺位是制约体育用地资产运营与管理的最根本因素。所以各级土地部门必须先制定合理的体育用地规划大纲，将体育用地规划大纲申报上级政府，经过审批后形成科学的规划大纲，在体育用地规划大纲的基础上对体育用地进行详实的规划。

5.1.3.4 规划阶段对法律部门及国务院的建议 第一，国家必须出台《体育用地分类标准》、《体育用地管理规划标准》、《体育用地利用规划大纲》、《体育用地规划实施方法》等文件保证体育用地规划落到实处。

第二，必须利用法律对各种规划及分类标准进行约束，对于规划工作中的负责部门、主体部门必须对体育用地规划过程承担一定的法律责任，规划所带来的体育用地所产生的问题必须就问题的严重情况做出严肃处理。

6.2 完善上海市体育用地取得阶段资产化管理119

体育用地取得阶段是体育用地资产化管理的最重要阶段，它直接决定着体育用地资产化水平高低。体育用地的各种根本性问题往往都是在体育用地的取得环节上所产生的，所以如何把握好体育用地的取得环节，是体育用地资产化高水平管理的关键所在。

6.2.1 体育用地取得阶段涉及对象分析体育用地的取得阶段是政府职能体现的重要阶段，体育用地的取得是在各级体育用地

总体规划的基础上进行划拨或出让而取得的，取得过程必须遵守各级体育用地总体规划，在体育用地的取得阶段，国家和集体拥有土地的所有权，通过划拨、出让土地使用权的方式来体现体育用地的价值和体育用地的公益性质。体育用地的开发建设都是以体育用地的取得为基础的，体育用地取得过程是各级体育用地总体规划的执行过程。体育用地划拨阶段所涉及的对象主要有上海市国土局、上海市各区（县）土地资源主管部门、上海市各乡（镇）集体土地管理部门，以及各级体育局、体育用地经营者。在体育用地的取得阶段各级土地管理部门充当着土地出让的重要角色，体育局或体育用地资产运营的公司作为取得用地的使用者，对取得后的体育用地有使用权和经营权。

6.2.2 体育用地取得阶段的流程设计

图 6.2a 上海市体育用地划拨流程图

规划

公益性附属体育用地 公益性体育场、馆用地

体育局

各级土地管理部门

120

各级土地管理部门

聘请

经营性附属体育用地 经营性体育场、馆用地 高尔夫球、网球场用地

评估机构

评估

出让

国土局

图 6.2b 上海市体育用地出让流程图

由于上一节设计出来的上海市各级体育用地总体规划是按照体育用地的经营性质和资产化水平的高低进行分类分别编写各类体育用地利用规划的，所以对应的体育用地划拨流程也就分为不同的类别，其中公益性体育用地的划拨具体流程是在体育用地总体规划的基础上，各级土地管理部门按照上海市当年的各级体育用地总体规划的公益性体育用地的规划方法将体育用地划拨给上海市各级体育局，划拨完成后各级体育局所划拨的体育土地拥有使用权，各级体育局在划拨的土地上建立体育场馆、体育设施，完成当年各级体育用地规划中要求的开发任务。经营性体育用地的划拨流程是上海市国土局通过聘请专门的土地价格评估当年体育用地总体规划任务中的用地价格，然后按照评估的土地价格设置体育用地招牌挂拍卖价格底线，通过招牌挂，将土地使用权出让给经营公司，经营公司对土地拥有使用权和开发经营权。

6.2.3 完善上海市体育用地取得阶段资产化管理的对策建议6.2.3.1 体育用地取得阶段总的对策建议第一，建立科学有效的体育用地地价体系。随着我国土地制度的不断完善，体育用地

作为一种商品进入市场使体育用地的价值和使用价值得到了体现。随着体育用地逐渐进入市场，体育用地的问题被逐渐提上议事日程。为了能够更加有利的发挥市场的有效性，并对相关市场进行动态监控，体育用地必须建立相应的地价体系，地价体系的建立是土地使用制度改革中至关重要的部分，它使我国的土地使用从无偿、无限期使用向有偿、有限期使用转变，具有重要的历史意义。必须改变现阶段地价体系缺位的问题，在社会主义市场经济的过渡阶段，不断完善各项经济制度。同时体育用地土地有偿使用制度在科学地价体系的建立基础上必须得到发展和完善，全面完善我国的体育用地地价体系在供给、使用、转让等方面的制度，利用体育用地的科学地价体系促进体育用地的市场化和资产化运营。应该就体育用地建立高度一致的地价体系，建立体育用地的基准地价，借鉴其他土地类别地价体系的建立，取其精华弃其糟粕，坚决杜绝体育用地多轨制地价问题的产生。存在着多种地价标准，必然引起新的体育用地资产的流失，形成了新的不平衡，出现新的体育用地实际问题。在建立体育用地的单轨制地价标准后，还必须采取科学一致的体育用地出让方式使体育用地地价水平一致。

第二，建立科学有效的体育用地地价评估机制。将体育用地作为国有资产和集体资产的一部分，对体育用地所带来的有形和无形资产进行评估和监控。体育用地的资产化过渡能够将用地作为一种资产，利用市场更加明确的体现用地的价值并对体育用地资产进行评估，通过体育用地评估体系的建立完善地价评估的方法，防止地价评估的实际结果由于受人为因素影响产生地价标准不合理的问题。建立体育用地科学的宗地标定地价修正体系，合理化土地用途分类，使用途分类对体育用地的地价评估产生积极的作用。

第三，体育用地法律法规体系必须逐步健全。必须逐步健全体育用地使用制度的各种法律法规，完善体育用地使用权和出让权权益的法律法规，明确法律法规中所涉及到的各种权益，特别是派生的他项权利在法律制度和条例的设置中必须得以完善，体育用地他项权纠纷的处置必须有一套可行的依据。由于规划的调整，虽然土地未必被征用作为体育用地，但很多有关的土地，出让权权益可能受到侵害，有时甚至是很严重的侵害，这些都必须通过法律制度得到完善。《土地资产管理法》和《国有资产管理法》等重要法规中对体育用地资源与用地资产的相关问题必须有所体现，并能够解决相关问题。对于体育用地的地价体系和评估机制应该在《土地资产管理法》和《国有资产管理法》中得到补充，通过法律法规

121

的健全使得体育用地的发展规划、资产管理得到强有力的行政保证，促进体育用地资产化水平的提高，改善诸多体育用地资产化运营与管理水平低下停滞不前的现状。

第四，设立标准约束盈利与非盈利体育用地。体育用地的盈利与非盈利性质存在很强的交叉性，体育用地的发展承载着促进全民健身、加快体育事业进步的职能，所以体育用地的性质具有多重性。这种多重性产生了一定的问题，首先为了体育事业的发展和促进全民健身，体育用地的获取往往采取补贴的形式，有的体育用地的取得是免费的，而有的体育用地则是参与到资产化运营的过程中去，这两种体育用地，用地性质的不同在一定程度上产生了交集，必须建立相应的标准科学划分体育用地的盈利和非盈利性。从根本上解决体育用地无偿供给和大量补贴的不良局面，同时使体育用地由非盈利逐步全面向盈利性的方向发展，走上完全资产化的道路。

第五，规范用地划拨、出让机制，处理好用地划拨与出让的关系。必须解决现有体育用地出让中的突出问题，对于本该通过招牌挂的形式出让得到的体育用地的使用权，要用《土地资产管理法》完善的法规法律防止出让用地转为划拨用地，对于已经划拨了的体育用地，国家要出台相应的文件和法规政策将划拨土地逐步引导并使其走上资产化的道路，对于已有划拨的体育用地，在用地流转的过程中，必须就原有体育用地的性质转变补交相应的地价，对于改变原有土地利用性质转化为体育用地的土地也要补交一定的地价，这必须在体育用地的地价体系里得到建立，并通过法律，规范化改变用地性质的行为。对于新近划拨的体育用地，必须对其划拨的必要性和可行性进行深入的调研，出台相应的标准约束目前体育用地的划拨机制，必须划拨的才给予划拨，只要是有一点资产潜力的都要想办法让其走上用地资产化的道路。

第六，建立土地划拨后相应的科学管理体制。杜绝划拨中各个环节的管理不严格问题，防止体育用地资产的流失，用地在按照各级体育用地总体利用规划的规定进行划拨后，权利分散到各级土地管理部门，一定要有相应的机制来约束各级管理部门的行为，防止体育用地划拨之后的用地使用管理不严格所产生土地资产的流失，例如：乡（镇）土地利用总体规划规定一片用地用于林地的开发和种植，土地总体规划明确说明了本年度这块用地必须用于种植树木，当权力分散到各级土地管理部门后，此乡（镇）土地管理部门必须按照国家出台的法规政策实施规范化管理，防止这片本该用于种植树木的林地在私下被土地承包人转给别人改变原有用地的使用性质，用于开发高端体育项目。通过这些法律法规规范各种土地的使用，使得国家和各级部门的规划落到实处。

第七，完善体育用地的税收体系。改善目前我国土地租费税混乱，土地使用地租税费名称太多的问题，利用科学的税收体制配合土地收益征收工作的开展，建立体育用地年地租体系即年地租征收系统。使得当前正在流失的各种土地收益可以通过地价体系来控制，地价体系应该与年地租系统互相结合，促进体育用地地价体系和年地租体系的相互调整机制，对原行政划拨体育用地要通过年地租体系，将其纳入有偿使用轨道。体育用地租税不分的局面必须得到改善。所建立的体育用地税收体系中要对地租问题有充分、实际的考虑，名正言顺地收取应该收取的地租。解决改善体育用地租费不分、税费不分的现象。必须建立体育用地的合理税率，体育用地税收体系的建立应结合税制改革，调整（取消、合并、新设）现有税种、税率。在体育用地管理上，要逐渐做到明租正税，建立完善的年地租体系和地租税费体系。使得体育用地的宏观调控达到应有的作用，使体育用地市场得到激活同时完善国家对体育用地的宏观调控力度，有效提高体育用地资产化管理水平。

6.2.3.2 公益性体育用地取得阶段的对策建议 第一，各级土地管理部门必须严格按照体育用地总体规划中的公益类体育用地规划对当年需要开发、建设的体育用地进行划拨。第二，各级土地管理部门必须对所在市、区（县）、乡（镇）的往前的公益性体育用地

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划拨后的建设情况进行审查，防止各级体育局将规划中要求的体育用地的建设人为的推后防止地方体育局各级执行部门私自改变体育用地用途，转做他用。第三，对于改变原有用地性质的两种情况：将其他用地转化为体育用地和将体育用地

转化为其他用地，必须通过合理的地价评估体系对改变土地原有用途补交地价。6.2.3.3 经营性体育用地取得阶段的对策建议A. 取得阶段对评估环节的对策建议第一，建立健全相关法律法规。体育用地价格评估应该有其参考的法律法规，才可以

形成成熟的市场体系。具体而言应该对《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国房地产管理法》中补充关于体育用地以及在体育用地上建筑的规定，从而使体育用地评估拥有纲领性的法规、标准。还应该根据实际情况形成类似于估价实施条例之类的规范，对体育用地评估的技术应用和操作步骤等进行规定，以形成一个完善的市场体系。因为各地的体育用地存在较大差异，城市和农村地区之间的差异也不可忽略，因此土地管理部门应该针对不同的情况制定不同的法律法规，实现不同的管理。各地区应该根据地区实际情况，制定适合本地区的规范和规程，充分发挥土地管理部门、土地估价相关机构的作用。第二，进行分等定级，建立基准地价和标定宗地地价体系。目前城镇用地已经实行了

分等定级，它是根据城镇土地的经济和自然两方面的属性及其在城镇社会活动中的地位和作用，综合评定的土地质量，划分城镇土地等级的过程。城镇土地的分等定级是规范城镇土地市场，便于土地管理，以及为土地估价提供依据的重要措施，在工业、商业、住宅的评估中，对于分布在不同级别区域的相似的宗地，其价格具有很大的差异。根据分等定级现状确定的城市基准地价，是作为城镇土地价格的重要参考。

体育用地在城市中所占的比例不大，并且分布零散，在各个区域都会有相应的分布。位于不同地区的体育用地，在其他条件都相似的情况下，也会存在较大的价格差异，因此对城镇体育用地进行分等定级也是十分必要的。形成体育用地的基准地价和标定宗地地价体系，能够在城市内确定各个区域体育用地的价格基础，为具体的价格评估提供必要的参考。标定地价体系是实现路线价法应用的前提，也是其他方法的重要参考。第三．健全体育用地的评估体系。工商业、住宅等的土地价格评估已经形成了较为成熟

的运行模式，因为基本估价方法的产生都是基于房地产交易的需求，并且经过实践的检验进行科学评估。在工商业、住宅土地的评估中，各种估价方法都得到了很好的应用，根据估价对象的实际情况，对估价方法进行选择。对于一宗土地或房地产的评估，是利用多种评估方法进行评估，最后对结果进行综合确定。在体育用地评估中，首先应该确保价格评估的各种基本方法都能够利用。在对具体的用地进行评估时，能根据实际情况，选择最合适的评估方法。其次，避免单一方法在实际评估中的应用。对于每一宗土地的评估，要采用多种评估方法，防止因为方法选取不当，造成评估价格与时间价格相差太大。第三，完善体育用地评估的程序。在工商业、住宅用地的评估中，都已经形成了固定的评估程序，从评估的委托到估价报告的撰写和送达，都根据相关的法律法规以及行业标准进行了规范。体育用地的评估也应该形成类似的估价规程，对估价实施的各个环节予以规定，形成标准评估流程。第四，加强体育用地评估的管理水平。工业、商业、住宅用地的评估体系已经基本完善，

从评估机构到评估协会，以及国土资源部，已经形成了一个健全的监督管理体系。从对估价人员的管理到估价实务的规范，都形成了很好的管理约束机制。体育用地评估要想较好的运行，就需要构建良好的管理体制。首先，健全法律规范。尽管对于其他用地的评估，国家没有出台具体的法律法规，但是在地方上，对于房地产评估的规程都已经广泛存在。此外土地评估相关的协会也对行业的规范进行了规定。但是体育用地属于一类特殊的用地，其虽然属于公共所有，但是大多数已经开始营利，对于该类土地的评估，还没有形成规范

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的模式，因此需要相关的管理部门进行规定，制定相应的法律法规，明确估价的程序、方法，给尚未形成的体育用地评估市场提供依据。其次，实现估价理论和体育用地的结合。体育用地的评估虽然在实践当中存在，但是实例稀少，且较为特殊。如今体育用地提出要实现资产化管理，势必需要对体育用地进行评估，这就需要将估价理论与体育用地相结合，形成可行的估价理论和方法。应该积极开展体育用地评估的试点工作，并对各类体育用地进行评估，然后总结评估的经验，最终形成可行的理论体系。最后，提高管理部门的重视程度。管理部门应该采取各项措施对体育用地评估进行管理，规范评估机构的评估步骤，要求体育用地的评估都予以登记。对评估的结果予以核查，建立一个合理规范的体育用地价格评估市场。第五，培养体育用地评估人才。实现体育用地良好评估的根本是建立一支经验丰富、技

术水平高的专业队伍。在体育用地评估中决定地价的最重要的因素当然是体育用地本身，但是评估价格与实际价格不尽相同，因此估价师的评估水平就会决定评估地块的价格，由此来看体育用地专业的评估人才是不可或缺的。

对人才的培养最重要的就是提高其评估的技术水平，遵守评估的法律法规。目前体育用地的评估尚未大范围开展，因此需要总结试点工作的经验教训，适时对估价人员进行培训，考核，提高评估人才的素质和水平。B. 取得阶段对其他环节的对策建议第一，由于经营性体育用地资产化程度不同，在对经营性体育用地使用权出让的时候

应该采取多样化的出让形式。第二，资产化水平较高的经营性体育用地划拨阶段的土地使用权出让方式应该采取招

标、拍卖、挂牌的方式进行，这样既可以利用市场体现土地价值，同时可以让国家获得土地价值应有的收益。

第三，资产化水平不是很高的经营性体育用地，应该根据用地本身所在的区位、对体育用地开发项目的需求、周边土地的价格等等对体育用地的用地价值进行评估，并按照评估结果收取一定的土地使用权出让金。

6.3 完善上海市体育用地运营阶段资产化管理6.3.1 体育用地运营阶段涉及对象分析

体育用地运营阶段是体育用地实现资产化、形成资产化管理机制、体现土地价值、资产化运营循环与发展的重要阶段，这个阶段负责体育用地资产化运营的机构、机构设立的运营机制共同决定体育用地资产化运营的水平。要对这个阶段的资产管理起到提纲挈领的作用应该学习香港已有的体育运营阶段的管理模式，设立与康乐署类似的机构，对各类体育用地进行监管。体育用地运营阶段所涉及的对象从大的方面讲都是体育用地、设施、场馆的各级监管机构，体育用地的经营机构和相关体育用地、设施的使用群体。管理机构有直接参与大型体育场馆用地管理的各级体育部门和获取体育用地经营权的管理公司。从设计的监查机构的角度出发，体育用地运营阶段所涉及的对象有体育用地、用地评估机构，各级体育部、土地管理机构，体育用地无形资产、有形资产的评估机构和监测体育用地税收效果的财政税务部门。

6.3.2 体育用地运营阶段的框架分析 由于体育用地的运营阶段所涉及到的对象从大的方面说有两类，一类是公益性体育用地直属的体育局，另一类是经营性体育用地的公司管理机构。在分析体育用地对这两类结构的监管时也分两类情况进行分析说明。

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6.3.2.1 公益性体育用地运营阶段的监管框架设计

图 6.3 公益性体育用地管理框架图公益性体育用地的运营阶段是体育局在其他部门的配合下直接对相关体育用地进行监

管的阶段，这个阶段体育用地监管的力度直接影响到体育用地资产化运营的进程。这个阶段主要采取体育局组织各方人员对体育用地资产进行监管的模式，监管机构的部门划分以促进和监督公益性体育用地资产化的水平为基础构建。公益性体育用地运营监管被体育局大致分为三个下属部门。第一个部门是体育管理部门，体育管理部门有两个职能，第一个职能是使公益性体育用地转变观念，逐渐建立起体育用地具有价值的意识形态，在各个部门的整体工作中完善体育用地的增值、保值工作。第二个职能是对体育使用者的收费情况和土地用地性质是否转变进行监控。第二个机构是体育部门聘请的用地评估结构，该机构负责对公益性体育用地涉及到的有形和无形资产做出评估，对有形资产和无形资产的利用效率进行估计，督促体育用地资产化水平的提高，防止资产忽略带来用地资产流失。第三个机构是税务机构又称为补贴监察部，补贴监察部的职责相当重大，它动态监察公益性体育用地资产运营的情况和补贴力度的强弱，对于资产化潜力巨大或已经开始快速资产化的公益性体育用地，监察部门有责任上报人民政府，减少下一年度的财政补贴力度，对于资产化程度低的公益性体育用地有促进体育用地资产化的和上报补贴计划的责任。

6.3.2.2 经营性体育用地运营阶段的监管框架设计

上海市各级公益性体育用地监管机构

体育管理部门 用地评估机构 财政、税务机构

树立用地价值观念、监控用地性质

对土地带来的资产进行评价、估算

对公益性体育用地补贴力度和政策进行反馈

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图 6.4 经营性体育用地监管框架图经营性体育用地运营阶段的框架清晰的说明了对经营性体育用地的监管层次，在框架

图上第一、二层是体育用地监管机构，第三层是各体育用地监管机构的职能说明。公益性体育用地的监管机构大致分为三个部门。第一个部门是用地评估机构，这个机构是监管机构专门聘请的用于经营性体育用地的土地评估机构，承载着经营性体育用地的用地价值的评估。第二个机构是各级体育部、土地管理机构，该机构承载着对所在区域的体育用地的用地性质是否发生转变、用地质量是否得到保证、用地资产化水平如何进行监察和评估的职能。第三个机构是税务机构，税务机构是各级税务局分派到各级经营性体育用地监管机构的税务人员组成的部门，税务部门承载着对经营公司所在体育用地经营所得收入的税收比例及税收政策效果进行监察的职能。

6.3.3 完善上海市体育用地运营阶段的对策建议6.3.3.1 完善上海市体育用地运营阶段总的对策建议第一，逐步解决体育用地由于强附属性而产生的问题。通过体育用地分类标准的建立，

深入分析体育用地与其它用地的关系，在《土地利用分类》标准下仔细考虑每类用地中可能附属的体育用地类别，通过主体用地资产化水平的提高，带动附属性体育用地的资产化发展。两种用地相辅相成，体育用地在不影响主体用地的功能发挥的前提下，不断提高自身的资产化水平。

第二，建立科学有效的人才管理与激励机制。国家必须逐步形成体育用地相关专业人才的培养机制，使得具有土地知识、规划知识、体育知识三种知识都具备的综合型人才供给源源不断，各个部门中具有相关知识的人才必须建立有效的沟通和团队合作机制。通过团队合作和综合人才的培养解决当今体育用地人才匮乏的问题。同时必须建立合理有效并具有针对性的人才激励机制，国家必须在体育部门的配合下出台用地管理人才绩效考核和人才激励机制，促进管理人员工作的积极性。

第三，体育用地管理必须权责分明，解决体育用地管理部门权利交集的问题。由于体育用地涉及到多方管理部门的共同管理问题，这样国土局、体育局、税务局、国资委、发改委等部门在一定程度上就产生了权利的交集，必须建立科学有效的体育用地管理机制 ，对于用地所涉及的管理部门必须做到权责分明，建立体育用地管理职能标准，明确各个管理部门的权力、地位。对于在体育用地的管理中，哪个部门是主导管理部门，哪个部门是从属配合部门必须在标准中明确体现。具体体育用地的资产化管理问题该由哪个部门承

上海市各级经营性体育用地监管机构

用地评估机构 各级体育部、土地管理机构

财政、税务机构

对土地带来的资 产 进 行 评价、估算

监察用地质量和用地性质

反馈税收政策的效果

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担，那个部门是体育用地资产化管理的主体机构，而哪个部门是从属机构，这在国家下达的文件和标准中必须得以体现，将多头管理、无人管理的局面转入权责分明、层次清晰的管理体制中来，从而有效促进体育用地的资产化管理水平。第四，进一步提高体育用地租赁承包经营的力度。通过固定资金增长的百分比来体现

体育用地的价值增值。国家应该彻底放开体育场馆的经营权，使体育场馆从土地出让到场馆建立都充分体现资产化，通过专业体育管理公司经营模式，盘活体育场馆的资产运营，使体育场馆用地得到充分体现，对于国际大型赛事，国家须向体育场馆的经营和建立者交纳一定的场地使用和租赁费，使得场馆体育用地资产走上自主盈亏的资产化道路。第五，进一步开放体育休闲中心，利用体育用地和其他用地配套经营的模式，带动体

育用地的资产化发展，促进体育用地价值的进一步实现，使体育用地收益成为财政的有效组成部分。借鉴英国大型体育场馆用地的管理机制，在国家大型体育场馆和休闲中心规模相对成熟的前提下，注重发展数量多，地块小，分布广的体育用地开发、利用模式，并对各个地块分类管理，逐渐形成谁经营谁管理的体育用地资产经营模式。第六，建立职业化的俱乐部体育用地经营管理模式。通过俱乐部活动和俱乐部比赛的

收益盘活体育用地的土地资产价值，设立一定的税制对俱乐部土地收益收取合理的税费，使得体育用地资产运营收入补充国家财政。第七，必须建立体育用地的土地监察和管理机构，对各种承包和私营土地的运营情况，

土地资产价值和土地的使用性质，实施行之有效的监控，防止由于土地资产化过程中的土地私有化问题的产生，通过有效的监查机制，对整个体育用地的土地市场形成行之有效的宏观调控机制。

6.3.3.2 完善上海市经营性体育用地运营阶段的对策建议各级土地资源管理机构应该选拔出专门的人员组成上海市各级经营性体育用地管理机

构，管理机构负责对经营性体育用地的用地性质是否改变进行监测，对用地所带来的有形无形资产进行评估、对体育用地质量进行维护以及对补贴政策和力度的大小进行反馈，成立管理机构的目的是在经营性土地的私有化运营中，使得土地能够增值、保值并减少国家土地资产的流失。经营性体育用地运营阶段总的建议是：第一， 完善税收制度，将体育用地使用权所得经济收益与体育用地税收制度的健全对

应起来，使得土地价值所得收入成为国家财政收入的一个有机组成部分。第二，对于资产化程度较弱，带有补贴性质的经营性体育用地要加快体育用地资产化

的步伐，使体育用地尽快走上完全资产化的道路。第三，对体育用地经营者实施监控，防止经营者通过一定时间的囤地，转变体育用地

使用的性质，在体育用地当年的总体规划中设置用地必须得到开发的期限和开发模式。第四，将经营性体育用地纳入国有资产的范围，考察经营性体育用地所带来的有形和

无形资产价值。A. 完善经营性附属体育用地运营阶段的对策建议经营性附属体育用地是经营性体育用地中的服务性用地，承载着公共服务和自我维护

的双重性质，上海市经营性附属体育用地以收费的社区公共运动场和各类小区配套运动场的形式出现，虽然经营性社区公共运动场和小区附属体育用地的使用是收费的，但是本着大力开展全民健身的理念，政府对土地资产进行着一定形式的补贴。经营性附属体育用地资产管理阶段的建议如下：第一，虽然经营性附属体育用地属于部分补贴的非完全市场化营利性质，相应体育用

地设施的建设来自体育彩票收入，相当于国家财政收入补贴。但是用地资产管理的性质是营利性的，应该抓住营利的性质，加快营利性公共服务设施体育用地的资产化运作脚步，将补贴逐渐转变为自给自足。

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第二，经营性附属体育用地设置一定的权限来收取相关运动场地的费用，现在必须改善费用收取和完全市场化用地收费标准悬殊的现状，使得经营性附属体育用地的价值得到充分的体现并在此基础上进一步提升经营性附属体育用地的土地价值，经营性附属体育用地所获经营收益除了获得社区公共运动场的维修与场地折旧费外还必须体现用地保值增值的性质。第三，解决经营性附属体育用地的资产收益对象模糊的问题，对于上海市的公共服务

设施体育用地哪些需要收费，通过自我土地的收益来满足用地的维修费和折旧费，而哪些则是需要通过体育局和国家土地部门的补贴来满足每年的维修和折旧必须制定相应的标准来加以区别。　 第四，解决某些经营性附属体育用地资金来源渠道单一问题。鼓励运动场运用自身资源筹集资金、自给自足。　

第五，有效防止土地无形资产流失严重的问题。有效杜绝由于政策法规限制、上级部门不允许、经营意识缺乏、经营能力不强等因素,造成目前几乎没有社区公共运动场进行冠名、广告、标志产品等无形资产的市场开发,在思想上重视运动场无形资产的开发。规范化经营性附属体育用地冠名及场地广告的经营收入。整合所管辖运动场的无形资产,对其进行评估和分类,统一开发。然后将收益金集中,根据运动场具体情况统一发放,还可根据用地管理情况的优劣进行适当奖惩。这样既避免了运动场独自开发无形资产所面临的经验不足、渠道缺乏、收益金归属不清等问题,又可以兼顾不同运动场的不同资源,建立激励机制,便于运作管理。

第六，土地管理公司相关工作人员必须定期对体育健身设施进行检查,及时做好被损坏体育健身器材的维修与更新工作并抽查监督。整合与开发社区公共运动场的无形资产、利用社区公共运动场组织和推广群众性体育竞赛加快经营性附属体育用地资产运营的步伐。

第七,转变政府购买用地服务的投入形式。政府投入的形式,由政府财政补贴或划拨专款的形式,转变为向营利性的经营性附属体育用地经营公司购买服务的形式。

第八,向参与活动的体育消费者收取合理数量的场租费,包括个人入场费和集体包场费。收取合理的场租费一方面可以使运动场的活动秩序更有序、更安全;另一方面,也是盘活资金带动营利性公共服务设施配套体育用地资产化的渠道之一。第九,拉动其他方面合法合理的收入,如社会捐赠、提供有偿培训、组办各种比赛的报名

费、广告、赞助等。B. 完善经营性体育场、馆用地运营阶段的对策建议

第一，经营性体育场、馆必须处理好大型赛事安排与用地经营开发的协调问题。做到在不影响体育场、馆用地发挥重大体育赛事承载职能的前提下，全面将经营性体育场馆用地带入资产化水平的更高阶段。 第二，国家需要承办大型体育赛事，需要采取向体育馆用地购买服务的形式，通过支付一定的资金带动体育场、馆走上资产化运营的道路。 第三，对于经营性体育场馆用地必须建立有效的监督机制，防止经营性体育场馆用地改变用地性质，同时派遣各级国资委对体育场、馆用地进行资产评估，研究经营性体育场馆税收制度的合理性，防止国有体育资产的流失。第四，通过周边用地的产业发展进一步盘活体育场、馆用地的价值，使体育场、馆用地

增值，并通过税收制度的合理改进提升经营性体育场馆对财政收入的贡献力度。第五，继续加大多元化体育场馆的运营模式，对于闲置的体育场馆除了向大众开放，

开展体育项目外可以在适合面积的体育场馆承办各种类型的招聘会、演唱会、大型文艺演出等。这样既免去国家为大型演出等专门花费成本设立场地，同时又通过租用体育场馆用地费用的收取提高了体育场馆的用地价值，使体育场馆进一步走上高水平的资产化运营道路。

C. 完善高尔夫场用地运营阶段的对策建议128

第一，进一步激活上海高尔夫产业，通过增加高尔夫产业在经济总量中的贡献度，提升已有高尔夫用地的价值，并通过高尔夫用地使用的税收制度使高尔夫球场用地价值的提成转化为财政收入的有机组成部分。

第二．进一步解决高尔夫产业发展初期高尔夫球场用地产生的问题，相关部门除了在建设高尔夫球场初期土地审批的时候接触和关注高尔夫球场的体育用地，其他时候也要把高尔夫球场用地问题提上议事日程。

第三，利用高尔夫球场用地的发展进一步推动高尔夫房地产用地的发展,从环境或健康等角度推进高尔夫球场用地和房地产用地的结合，有效提升全民健身意识，将部分高尔夫球场的发展模式转变为促进全民健身的配套体育用地开发模式中来，形成具有特色的多层次高尔夫球场用地，增加低价位高尔夫球场的供给，带动高尔夫产业的发展。第四，进一步挖掘上海市高尔夫消费潜力，满足各类高尔夫的消费人群增长迅速的需

求，利用高尔夫产业带来巨大的商机。挖掘高尔夫产业蕴藏的巨大而广阔的市场发展潜力。将现代人不断追求生活质量、参加各种健身运动、花钱买健康的思想理念引导至直接拉动高尔夫消费需求的层面,通过连锁效应进一步带动高尔夫相关行业的迅速发展，增加高尔夫球场用地的绝对价值。第五，进一步提高上海市高尔夫球场用地资产化市场化程度。在上海高尔夫用地市场

逐渐形成并发展的基础上，进一步提高高尔夫球场用地资产化运营的水平。同时处理好高尔夫球场用地禁止划拨之前，已经同意并审批的高尔夫球场用地经营所获收益的分配和处理问题。第六，在上海市高尔夫球场资产运营方式体现了用地价值的同时，利用制度和法规的

建立彻底解决土地资产流失的问题，逐渐解决土地资产管理的市场化程度不高对高尔夫土地资产管理的影响,改善土地资产运营方式不科学，土地资产收益低下、高尔夫球场用地资产管理无章可循的局面。进一步提高高尔夫球场用地的价值。第七，由于国家最初为了扩大高尔夫产业就土地经营权出让用于开发高尔夫球场用地

的土地收取的费用往往不是土地用于开发高尔夫球场应该具有价值所收取的费用，实际上是为了促进体育事业的发展变向的利用国家财政收入对高尔夫球项目的开展进行了投资，政府的变向投资在高尔夫球场走上正常运营轨道获得高额收益的时候，必须利用税收机制完善国家的投资回报。第八，要形成高尔夫球场用地资产运营的模式，科学土地资产运营模式的形成是资产

化程度较高的高尔夫球场进一步资产深化的前提。进一步改进初期土地划拨流程中的弊端，逐步解决高尔夫球场建设开始阶段用地划拨流程的非科学性产生的历史遗留问题。第九，认真清查土地划拨前期，高尔夫球场用地获得方式的多样性和某些划拨方式的

非法性，利用相关机制的建立有效防止资产运营过程中经营收益的严重流失。D. 完善网球场运营阶段的对策建议第一，采取有效的政府机制解决网球场用地需求量日益增加，土地价值和土地资产管

理不利的问题。第二，逐步解决网球场用地质地差异大，资产管理水平差异大的现实性问题。进一步

提高质地好、规格标准的网球场资产运营与管理的水平。将质地差、规格非标准化的网球场土地引上资产化发展的道路。建立不同质地网球场用地资产管理的法规和标准，有效解决混乱管理问题。解决不同质地网球场用地对内、对外差异收费无标准问题，有效防止内部人员挤出效应。用统一标准规范网球场用地使用收费问题。第三，建立大型独立网球场土地经营权出让招标、拍卖、挂牌的市场化出让模式。第四，解决网球场用地审批制度过于单一，用地审批过于容易的审批制度问题。逐步

解决网球运动兴起初期的历史遗留问题，统计和清查所有网球场，解决网球场用地层次差129

异，资产化程度差异巨大问题。第五，改善适合大众消费的网球场在所有的网球场中所占比例较小的现状，将供给量

相对较大的规格高、收费高，需求却很少的网球场用地的供给降到与需求一致的水平，将供给量小的规格低、收费低、需求却很大的网球场用地的供给提高到与需求一致的水平。

6.3.3.3 完善上海市公益性体育用地运营阶段的对策建议 公益性体育用地是指具有国家补贴性质的体育用地，这里所谓的公益性包括完全免费向公众开放的附属性体育用地和完全由政府委托体育局管理的不对外经营、开放的体育场 用地。公益性体育用地就用地性质讲是完全免费的，公益性体育用地承载着促进全民健身、增强全民体制的重要职能，从总体上对公益性体育用地的建议如下： 第一，上海市各级体育局作为公益性体育用地使用权的拥有者，应该从思想意识的转变上树立公益性体育用地拥有价值的观念。 第二，体育局应该配合各级土地行政主管部门成立公益性体育用地管理公司，在不改变体育用地的用地性质的前提下，促进公益性体育用地走上资产化运营的道路。第三．公益性体育用地应该逐步由公益性向经营性转变，采用多元化的转变方式，在

不影响公益性体育用地主体职能的同时，通过公益性体育用地的多种经营方式盘活公益性体育用地。第四，体育局设立的公益性体育用地管理公司有负责监督公益性体育用地的维修、保

护；配合国资委对体育用地所产生的无形和有形资产进行评估以及监控公益性体育用地发展向国家反馈补贴力度是否合适的职能。

A. 公益性体育场、馆用地运营阶段的对策建议 第一，体育局需联合国资委向社会招纳体育用地、设施资产评估的专家学者对公益性体

育场馆用地所带来的有形和无形资产进行评估，指导推进体育场馆用地的资产化发展。国资委有通过统计、稽核对所管体育场馆的国有资产的保值增值情况进行监管的权利与职责。第二，公益性体育场、馆用地的管理要摆脱早年政府掌权的土地管理历史,防止体育场

馆用地资产管理打上政府行为的烙印，成为政府管理的衍生。这是保证体育场馆用地走上市场化运作机制的必要保障。防止上海市体育场、馆的用地资产管理依然采用传统的集中型管理模式。这种管理模式以存在很多弊端的垂直划拨统一管理的方式为主,上下级隶属关系的管理机构或部门之间,通过垂直的行政命令和行政干预实施对体育场、馆的土地资产管理，这种垂直型一体化管理的模式阻碍了公益性体育场、馆的资产化程度，对体育场、馆用地资产化进程形成制约。第三，要通过管理逐步引导场馆土地资产运作逐步走上了产业化的发展道路,在保证一

定社会效益和满足场馆用地主体功能的前提下,鼓励体育场馆开展适合场馆本身的多种体育经营活动,以取得更多的经济效益。要逐渐改变上海市体育场馆用地资产管理的理念和方式，不断加大场馆用地的市场经济开放力度，实现上海市公益体育场馆由财政补贴到自给自足的过程,使土地价值得到充分的体现。并在此基础上使土地资产化速度加快，使得体育场馆用地上所承载的体育场馆给财政带来土地价值而产生的收益，成为财政收入的一个组成部分。第五，改变上海市体育场馆用地资产管理机制在单位体制下运行的现状,避免具有单位

体制的固有矛盾,防止条块分割、行业分割、系统分割的管理弊端。转变用地管理部门的观念，把管理部门一直认为公共体育场馆用地“无价值”的错误思想纠正过来,防止土地划拨后体育场馆用地资产的“空转”，将用于体育项目的比赛场地，在空闲的时候对外营业，对外开放，引导上海市体育场馆用地走上较高水平的市场化运营，更加全面彻底的体现土地的价值，形成上海市在建的体育场馆市场化的运营模式，对于平常不用于比赛的体育用地采取多元化的土地资产经营模式，比如用于开人才招聘会、大型展销会、车展等方式来创收。

130

在不改变土地用途、发挥体育馆主体功能的前提下通过多种资产运营的方式使得体育场馆用地带来更高的收入。第六，使得上海市公益性体育场馆用地所有权和使用权逐渐分离，获得所有权的投融资

走向市场化、多元化的发展态势,将体育场馆投资的单一政府行为转变为投融资的社会行为,扩展投融资的路径，彻底杜绝以往形成的 “等、要、靠”的思想,改变现今体育场馆用地、设施投融资力度不足,投资主体单一的不良局面，使得土地价值得到充分体现。逐渐形成体育场馆用地经费投入的投融资模式，将政府投入模式转变为政府财政投入、企事业单位投入、民营资本投入及合资资本投入等多种渠道或以上几种渠道融合的投融资模式，从根本上 “盘活”体育场馆用地的运营与发展。第七，逐渐建立和完善我国体育场馆土地资产运行的机制，一方面,克服上海市某些体

育场馆用地资产在经营过程中由于受传统计划经济时代场馆经营管理思想的束缚而“羞于”完全放开手脚开展经营活动的局面,彻底改善体育场馆经营不活、资产管理不善等问题;另一方面,建立上海市体育场馆用地资产运营收益的有效激励机制,将场馆土地资产收益在场馆经营收益中所占的比例按照科学的动态量化监督机制量化出来,逐渐形成土地资产收益约束机制,各种相关规章制度不断完善。第八，体育场馆管理机制在很大程度上制约着体育场馆用地的资产运营机制，从我国现

行的体育场馆管理机构的设置及权力和职能划分来看,代表政府行使权力的体育管理的专门机构——各级体育局(委) ,应在体育系统内具有强有力的领导力,对政府各专门机构中的体育管理机构和社会企业及组织内的体育管理部门发挥有效的指导、协调和监督功能。使得我国现行的体育场馆管理体制结构纵向结构和横向结构都透明清晰,各系统之间形成有机联系;使各层次权力分配清晰,权责明确,管理科学。使得体育场馆的管理条块、系统有机结合,解决因其管理体制内部存在着巨大的功能消耗而缺乏有效的管理的现实性问题，提高着体育场馆用地资产管理的水平。第九，保证场馆的土地经营权关系明确,“权、责、利”关系清晰;场馆承包、租赁合同中充

分体现国有土地资产保值增值的内容，写明造成资产流失应负的责任;防止土地价值得不到充分体现，保障体育设施固定资产折旧和维修基金的提取。建立有效的土地监督机制，督促在体育场馆建设的集资、合资、联营中，最终拥有场馆土地经营权的部门按照规定对土地资产进行资产评估，防止有形资产和无形资产的流失。

B.公益性附属体育用地运营阶段的对策建议第一，改善上海市公共社区运动场地域分布不均衡的现状。杜绝目前上海社区公共运

动场的布局 “见缝插针”的建设方式，科学合理的对公共运动场进行规划,有效改善社区公共运动场分布不均衡的状况，通过开展更加灵活的经营方式，改变郊区人口相对较少,土地闲置现象严重的现状。与此同时进一步提高中心城区内的场地利用效率。第二，将公益性体育用地多种不合理的经营模式逐渐统一到公共运动场用地的专营公

司一体化管理模式中来。对于中心城区内部分运动场面积较小的公益性体育用地,应该通过管理机制限制进场人数和每次活动的时间。第三，逐渐改变公益性附属体育用地划拨的得来方式，将公益性附属体育用地逐步引

导向配套小区用地并使其参与到用地的资产化循环中来。逐渐规范和量化上海市体育局大众彩票所获得的收益用于建设非营利性公共服务设施配套体育用地配套设施的额度。第四，公益性附属体育用地非资本化的资本运营模式违背了市场经济以市场为信号的

导向，上海市体育局应该逐渐改变公益性附属体育用地的资产化运作方式，引导所有的非营利性公共服务设施配套体育用地走上盈利性、资产化的道路。第五，继续加快公益性附属体育用地的建设和开发，以体育用地总体规划为依据，满

足日益增长的全民健身需求。大力开展各种公共体育活动、为社会利益服务，促进社会平等、131

增进公众福利和引导公益性附属体育用地的可持续发展，将公益性附属体育用地资产管理的方式从国家完全补贴的单一形式解脱出来，逐渐摆脱完全依赖性质的资产运作过程。第六，充分考虑现今公益性附属体育用地的稀缺性，进一步提高公益性附属体育用地

土地利用效率，并解决公益性附属体育用地需求大于供给的现实问题。通过公益性附属体育用地非营利性向营利性的转变，使得非营利性公共服务设施配套体育用地的维修费和折旧费能够逐渐自给自足，摆脱完全依靠大众体育彩票收益的局面，用非营利性公共服务设施配套体育用地的土地价值去解决体育用地资产收益无形流失的问题。第七，公益性附属体育用地要建立具体的监督机制，利用机制的有效性监督公益性附

属体育用地的开发完善情况，从根本上解决体育用地资产流失的问题。第八，解决上海市规划部门对公益性附属体育用地的规划存在滞后性的问题。除了在

上海市新建成的小区内考虑公益性附属体育用地的置留问题，还要逐步解决以前规划部门并没有把社区公共运动场的用地问题考虑到小区土地开发利用而所产生的问题。逐步建立建成小区用地部分改造为体育用地问题的标准和法规。对已经建成的小区，政府应该和开发商讨论协商从建成小区的用地中划出部分建立为大众服务的公共运动场。划出面积应该有明确的法律和标准来规范，对于小区内什么性质的用地、用地达到什么面积需建公共运动场的问题在法规和标准中都要明确说明从而有效解决政府和开发商在建成小区体育用地此问题上产生的问题。第九，要利用广告和体育宣传片，引导大众从公益性体育用地的认识误区中走出来。

转变大众所认为的公共服务设施配套体育用地属于完全补贴性质的体育用地，应该完全免费的思想，只有思想问题解决了公共服务设施配套类体育用地的土地价值才能体现，非盈利性公共服务设施配套体育用地才能走上资产化运作的道路。第十，利用法律约束开发商投机、盈利的严重思想，使公益性附属体育用地的资金流

转落实到位，缩短资产化进程产生的时滞。上海市各市、区政府各主管部门统一思想、积极协调,将原来各自管辖的公益性附属体育用地逐步划入资产化运营的群体中。政府主管部门必须强化宏观调控机制，形成对公益性附属体育用地有效、全面的管理。参考文献：[1]浙江省农业厅农作物管理办.土地利用国家标准正式发布[eb/ol].http://www.zjagri.gov.cn/html/zzy/manageView/2008021594070.html.[2]《城市用地分类》.城市用地分类与规划建设用地标准(GBJ137-90)/中华人民共和国国家标准[S].南京：南京师范大学出版社,2003.[3]李明.我国公共体育场馆的资产性质及其改革[J].天津体育学院学报,2003,18(2):56-58.[4]The Free Dictionary. Financial dictionary.Word:asset[eb/ol].Http://financial-dictionary.thefreedictionary.com/ASSET[5]鸟巢投资者是谁[eb/ol].http://www.wangjia114.com/new_view.asp?id=1845,2008. [6]攀登新的高度——土地有偿使用制度改革 30 年历程[eb/ol]. 　http://www.gov.cn/gzdt/2008-12/19/content_1182391.htm,2008-12-19.[7]上海社区公共运动场市区场所偏少拆建要看需求[eb/ol]. http://sports.sohu.com/20090326/n263030033.shtml,2009. [8]许彬.公共经济学导论[M].哈尔滨:黑龙江人民出版,2003,271-274.[9]钟天朗,于洁.上海社区公共运动场运作管理模式探析[J]上海体育学院学报,2006,30(5):14-19.[10]汤起宇,杨思瞳.大型体育场馆赛后经营利用探略[J].山东体育学院学报,2004,(3) :28-31. [11]胡庆山,郭敏,王健.论我国综合性大型体育场馆发展的体制性障碍问题[J].上海体育学院学报,2006,(2):51-55.

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