eBook FIBRAS Invirtiendo Bienes Raices GBMhomebroker

7/24/2019 eBook FIBRAS Invirtiendo Bienes Raices GBMhomebroker

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Es un trmino financiero que en muchas ocasiones has escuchado y seguramente te

preguntars a qu se debe su nombre y cules son las diferencias entre una Fibra y una

accin, ya que tienen diferentes caractersticas e incluso hay una regulacin diferente para

ellas, a pesar de que estn listadas dentro del mercado de capitales.

Fibra significa Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Races, los cuales funcionan

como vehculos, destinados a facilitar la adquisicin y/o construccin o desarrollo de

inmuebles, que tienen como fin el ser arrendados y a su vez, los propietarios de los ttulos,

sean acreedores de los ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes.

POR QU SON DIFERENTESDE LAS ACCIONES?

Las Fibras se enfocan en bienes races e infraestructura, inclusive tienen un tratamiento

fiscal diferente al de las acciones, en el cual debern de estar invertidos por lo menos en un

70 por ciento y estn obligadas a distribuir un 95 por ciento de su ingreso fiscal.

HISTORIA

En el mercado burstil mexicano son instrumentos recientes, la primera colocacin se llev a

cabo en 2011 siendo Fibra Uno la pionera, con clave de pizarra FUNO11. Mientras que en EUA

son un vehculo de inversin establecido desde hace ms de 50 aos.

CLASIFICACIN DE LAS FIBRAS

Las fibras estn clasificadas principalmente por el tipo de inmueble que administran, por eso

es importante mencionar que existen:


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-Fibras especializadas en sector comercial (Centros comerciales)

-Fibras especializadas en oficinas (tpicamente oficinas AAA) y uso mixto

-Fibras especializadas en hotelera

-Fibras especializadas en naves industriales y espacios para manufactura, exportacin.

CUL ES LA DIFERENCIA ENTREUNA FIBRA Y UNA SIBRA?

A diferencia de las Fibras, que funcionan por medio de un fideicomiso y ttulos que amparan

el mismo, las Sibras funcionan como una Sociedad Annima, la cual puede ser incluso duea

de fibras y a diferencia de las fibras, estas sociedades no estn obligadas a repartir el 95 por

ciento de la utilidad fiscal. Cabe mencionar que en el caso de las Sibras, pueden optar a la

reinversin por medio de desarrollar nuevas propiedades. En tanto al rubro fiscal, no gozan

de las mismas bondades respecto a los gravmenes del impuesto sobre la renta que tienen

las fibras.

AL DA DE HOY LAS FIBRASLISTADAS EN MXICO SON:

FUNO11 - Fibra Uno (Uso mixto y una de las 10 ms grandes del mundo)

FibraMQ - Fibra Macquarie (Uso mixto, primordialmente manufactura - SIBRA)

FibraPL - Fibra Prologis (Industrial - SIBRA)

Terra13 - Fibra Terrafina (Industrial)

FIHO12 - Fibra Hotel (Hotelera)

FINN13 - Fibra Inn (Hotelera)

FSHOP13 - Fibra SHOP (Comercial)


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DANHOS13 - Fibra Danhos (Comercial + Oficinas)

FMTY14 - Fibra Monterrey

FIBRHD15 - Fibra HD

CMO FUNCIONAN LAS FIBRAS?

Las empresas aportan los inmuebles y los agrupan dentro de un fideicomiso, el cual tiene

una entidad administradora, luego de eso, los certificados se colocan en la Bolsa Mexicana

de Valores (BMV) para que los inversionistas mexicanos (institucionales o privados) puedan

ser participantes dentro de la oferta pblica inicial, o en su caso, de una oferta subsecuente.

Los recursos obtenidos se destinan al fideicomiso y estos van despus para la empresa.

En todo momento el fideicomiso mantiene la propiedad de los inmuebles asociados

a la Fibra.


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CULES SON LOS BENEFICIOS

PARA EL INVERSIONISTA?

Hay dos tipos de beneficios, uno de ellos es el poder recibir el pago de una renta, la cual se

ve reflejada al tenedor de los ttulos, por medio de un distribucin que se decreta y paga de

manera constante.

Por otra parte, el inversionista puede obtener ganancias de capital, es decir, las que obtienen

del diferencial entre el precio de compra y el precio en el que las puede vender. Cabe mencionar

que esta plusvala no est sujeta a impuestos por ganancias de capital, sin embargo, los

dividendos s, y la Fibra los tendr que retener para mayor practicidad tributaria.

LA TRADICIN DE LOS BIENESRACES EN UN NUEVO FORMATO

Las Fibras se posicionaron como un novedoso instrumento, debido a que la participacin en

proyectos de infraestructura, requiere que las personas adquieran propiedades como tal. A

diferencia de lo que se acostumbraba en el pasado, con las Fibras se logra participar dentro

de un fideicomiso, el cual lleva a cabo adquisiciones o desarrollo de propiedades por medio

de un fondeo colectivo, principalmente por el levantamiento de capital mediante una oferta

pblica. La retribucin a los tenedores est basada en la tenencia de los inversionistas, es

decir, es proporcional.

Si hace unos aos una persona deseaba construir un edificio con el cual pudiera vivir de las

rentas, habra tenido que ahorrar una cantidad considerable de dinero para: Comprar un

terreno, construir el edificio, conseguir clientes/huspedes y administrar el bien inmueble

para poder de esa manera recuperar su inversin por medio de un cobro de renta. En caso de


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que el inversionista quisiera construir propiedades, requerira de financiamiento y al tratarse

de una persona fsica y no una empresa, el financiamiento tena un mayor costo.

En la actualidad, podra comprar el equivalente en ttulos de Fibras y encargarse de recibir los

dividendos asociados con la renta de los inmuebles que la fibra administra, a la par de tener

la posibilidad de obtener rendimientos por ganancias de capital, en el caso de que el precio

del activo se vaya incrementando con el paso del tiempo.

BIENES RACES FSICAS VS FIBRAS

En el caso de querer vender o liquidar un bien raz, habr que hacer un avalo para poder

conocer el precio o valor de mercado justo y con base en esto, tratar de lograr realizar la

venta por todo el inmueble, esperando que el mercado pueda liquidar el inmueble con un

precio que ambas partes acuerden.

En el caso de las Fibras, la liquidez no es un problema importante, ya que al momento de

querer deshacerse de una posicin, es decir de vender los ttulos, nicamente tendr que

poner su postura en el mercado de valores y los tiempos en los cuales se llega a ejecutar

esto son mucho menores a los que requiere vender una bien raz fsica, ya que incluso podra

tomar segundos, en contraste con un bien inmueble que podra tomar das o aos.

Adems de altos costos de transferencia de dominio y escrituracin de dichos bienes. De

igual forma a travs de las fibras un inversionista puede acceder a mayor diversificacin.

Tambin reducir riesgos de desocupacin,


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Y QUIN SE HACE CARGODE LAS PROPIEDADES?

Los bienes races que forman parte de las Fibras son activos que a su vez requieren ser

administrados por un comit para dos diferentes propsitos:

-Administracin de activos: Esto involucra manejar el portafolio de las propiedades, el

desarrollo de nuevas propiedades, venta de las mismas, as como el manejo del capital, ya

sea para las distribuciones que se requieran hacer, as como tambin el pago de dividendos,

levantamiento de capital en caso de ser necesario, as como financiamiento en caso de sernecesario. No cualquier persona puede administrar los inmuebles de una Fibra, de hecho

slo los grupos especializados con ms de 3 aos de experiencia podrn ser parte del grupo

administrador, el cul ser acreedor a una parte de los ingresos por hacerse cargo de los

inmuebles, conocido como la cuota por administracin o management fee.

-Mantenimiento de propiedades:As como se requiere de la experiencia de administradores,

hay que tomar en cuenta que los bienes races requieren de un constante mantenimiento,

as que como parte de los gastos operativos de una fibra se incluyen los del mantenimiento.

Es importante tener en cuenta qu porcentaje de los ingresos representa, en el caso de que

se est evaluando una opcin viable para invertir.

VARIABLES IMPORTANTES PARAANALIZAR EL SECTOR DE FIBRAS

Bien dicen que lo que no se mide, no se controla, as que en el sector de las Fibras es vital

dominar como mnimo las siguientes variables, ya que las mismas nos arrojan datos

acerca del sector y principalmente pueden ser la clave para elegir la emisora con mejores

fundamentales.


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Metros cuadrados:Esta es la mtrica clave que habla de las propiedades administradas por

el fideicomiso, ya que de esta forma se evala la dimensin de las propiedades y qu tanto

ingreso se captura por cada unidad, para evaluar el desempeo.

Tasa de ocupacin: Cuando una Fibra adquiere algn tipo de inmueble, es importante

conocer la tasa de ocupacin y si la misma presenta algn tipo de ciclicidad. Para tasa de

ocupacin se usa un porcentaje que va del 0 al 100% y manifiesta qu porcentaje de su

capacidad est generando ingresos.

Ingresos: Si bien es importante saber si los ingresos son estacionales o no, en el caso de

las Fibras hay que conocer de dnde provienen, es decir, de cuntas propiedades, si susingresos son diversificados y saber si recibe ingresos en dlares o pesos, ya que por lo

general las empresas que alquilan propiedades para propsitos de exportacin, as como

las oficinas AAA suelen pagar sus rentas en dlares y, dependiendo del comportamiento del

tipo de cambio, esto podra jugar a su favor o en contra. Ser importante leer en los estados

financieros siempre de dnde provienen los ingresos de las Fibras.

Cabe mencionar que estos contrastes en monedas empleadas es por su fuente de ingresos y

la moneda funcional que se designa para pago por el arrendamiento.

En trminos generales, las oficinas suelen pagar una renta fija mensual, los ingresos de los

hoteles estn acotados a la ocupacin de los cuartos en el periodo, los comercios relacionados

a las ventas de los mismos y en el caso de las naves industriales, se trata de un pago fijo de

renta.

Gastos operativos:Estos son el tipo de gastos relacionados con la operacin y el mantenimiento

de la propiedad, es decir que los gastos de electricidad, predial, mantenimiento tendrn que ser

incluidos en esta cuenta al momento de interpretar el estado de resultados.


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NOI o Ingreso Neto Operativo:En este caso hablamos de la simple resta de los ingresos

menos los gastos operativos.

Ejemplo: FIBRA15 report ingresos en el 1T15 por MX$14,500 millones, a su vez, report

gastos operativos por un monto de MX$3,800 millones. Para calcular el NOI tenemos que

hacer una simple resta de MX$3,800 a MX$14,500, por ende concluimos que el NOI es de

MX$10,700 es equivalente a un 73.79% de ingresos.

En este caso ser muy prudente, que como inversionista, analices si el NOI es constante, si

es estacional y llegar a ver si hay algn tipo de eventos que provocan cadas en esta variable.

Capitalization rate o tasa de capitalizacin: Esta es una tasa de retorno que comnmente

se le conoce como cap rate y est basada en el NOI y el precio o valor de mercado del

fideicomiso. Es una de las variables que ms tienden a observar los inversionistas, ya que

pueden haber Fibras que tiendan a elevar su valor en el mercado, pero si el NOI no crece en la

misma direccin o se queda estancado, valdr la pena evaluar en qu Fibra conviene invertir.

En el caso que quieras calcular el cap rate de algunas Fibras, para ver cul ofrece un retorno

ms atractivo te convendr siempre ver su NOI y el valor de mercado del fideicomiso, hacer

una sencilla divisin del NOI entre el valor de mercado y ver cul de las Fibras obtiene la tasa

ms alta. Cabe destacar que a medida que el valor de mercado suba, el cap rate tiende a

disminuir, por otra parte, si el NOI disminuye o se mantiene, no ayudar mucho a que el cap

rate se mantenga atractivo para el inversionista.


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POR QU NO SE USA LA UTILIDAD

NETA EN LAS FIBRAS?En este caso, la depreciacin es un cargo que no impacta el efectivo del fideicomiso, pero

que a su vez impacta el resultado del periodo observado. Como en el caso de los bienes la

depreciacin no juega un rol importante, ya que las bienes races a diferencia de los activos

fijos, no se llegan a depreciar, es por esto, que usamos FFO, trmino que descubriremos

adelante.

FFO o Flujos de operaciones: Una vez que se obtiene el NOI del estado de resultados, habr

que restarle los gastos por intereses, es decir, el cargo que tiene que asumir el fideicomiso

en el caso de haberse fondeado por medio de deuda con costo. A esta cantidad habremos

de aadirle los ingresos por intereses, en el caso de que el fideicomiso cuente con caja y est

recibiendo algn tipo de ingreso. Esta es una mtrica clave para evaluar por mltiplos, ya que

en las Fibras no se usa el mltiplo P/E o P/U, sino que se suele usar el Precio/FFO.

Apalancamiento: En las Fibras es una mtrica importante, ya que muchas de ellas optan

por el financiamiento con costo y es por esto que la regulacin las limita a que no excedan un

50% de sus activos totales en pasivos con costo.

Dividend Yield o rendimiento por dividendos:Es el rendimiento que los accionistas obtienen

por medio del pago de dividendos que la Fibra est obligada a distribuir frecuentemente.

Este rendimiento se obtiene por medio de la divisin del monto otorgado por ttulo como

dividendo o retribucin de capital que se divide entre el valor de mercado de los ttulos de

la fibra. Es importante que para tomar decisiones con esta variable, se evale qu Fibra esla que cuenta con el mayor rendimiento por dividendos y conocer si este rendimiento es

constante o se debe a algn tipo de evento no recurrente.


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Tasas de inters:Conocer las tasas de inters en el mercado son vitales, ya que al ser las

Fibras un instrumento que hace distribuciones, funciona de una manera anloga a un bono.

Los escenarios de tasas bajas en los instrumentos gubernamentales, tienden a favorecer

un apetito ms alto por los instrumentos como las Fibras, esto porque suelen tener un

mayor diferencial que los instrumentos con menor riesgo, como el caso de los previamente

mencionados y por ende el apetito inversionista podra comportarse en sintona con el

spread o brecha que tienen las tasas de los instrumentos gubernamentales con las de las

Fibras.

A diferencia de las tasas bajas en los instrumentos gubernamentales, una alza implica que

estos instrumentos podran tener una prdida de inters, ya que cuando los instrumentos

con menor nivel de riesgo ofrezcan una mayor tasa, el diferencial que una Fibra le puede

otorgar a un inversionista, ser mucho ms bajo y esto podra repercutir en el apetito por la

comunidad de inversionistas.

Esto funciona bajo el racional de que cuando la tasa de los instrumentos de renta fija suben,

habr un spread mucho menor entre el rendimiento por dividendos que paga una Fibra,

versus el rendimiento por dividendo que otorga un instrumento de renta fija que posee

menor riesgo.

Fibras sectoriales: Quiz sea una de las preguntas ms importantes para el inversionista,

ya que siempre habr de cuestionarse cul es el sector adecuado, esto puede depender si la

Fibra genera ingresos en dlares y me favorece el tipo de cambio, otra razn, es el desempeo

de la industria en la cual se apalancan los ingresos de la Fibra, por ejemplo, si el pas est

teniendo un boom en el sector de manufactura, habr que evaluar si conviene estar en Fibras

que alojen a este tipo de negocios en sus inmuebles, inclusive si el turismo es una industriapujante, convendr ver si las Fibras hoteleras son una pieza importante en mi portafolio.


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LAS FIBRAS SON UN VEHCULO

DE INVERSIN QUE SE ADAPTAA TUS NECESIDADES COMOINVERSIONISTA?

En el caso de que lo sean, recuerda que estn disponibles en nuestra plataforma y luego

de tomar en cuenta todo lo que te hemos descrito, podrs hacer la mejor decisin para tu

estrategia.


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