DETERMINACIÓN DEL PERJUICIO A LOS...

DETERMINACIÓN DEL PERJUICIO A LOS PROPIETARIOS DE INMUEBLES

AFECTADOS POR UN PROYECTO VIAL EN EL MUNICIPIO DE NARIÑO -

CUNDINAMARCA

ESTUDIO DE CASO: CONJUNTO RESIDENCIAL ENTRE VERDES EN

PERIMETRO URBANO DEL MUNICIPIO DE NARIÑO (CUNDINAMARCA)

AUTORES:

DIEGO ALEJANDRO SOCHA QUINTERO

JOSÉ LUIS RUIZ MOLINA

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS

ESPECIALIZACIÓN DE AVALUOS

PROFUNDIZACIÓN URBANOS

BOGOTÁ FEBRERO DE 2017

DETERMINACIÓN DEL PERJUICIO A LOS PROPIETARIOS DE INMUEBLES

AFECTADOS POR UN PROYECTO VIAL EN EL MUNICIPIO DE NARIÑO -

CUNDINAMARCA

ESTUDIO DE CASO: CONJUNTO RESIDENCIAL ENTRE VERDES EN

PERIMETRO URBANO DEL MUNICIPIO DE NARIÑO (CUNDINAMARCA)

AUTORES:

DIEGO ALEJANDRO SOCHA QUINTERO

JOSÉ LUIS RUIZ MOLINA

DIRECTOR:

INGENIERO EDWIN ROBERT PEREZ

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS

ESPECIALIZACIÓN DE AVALUOS

PROFUNDIZACIÓN URBANOS

BOGOTÁ FEBRERO DE 2017

INTRODUCCIÓN

Los bienes inmuebles tienen una importancia fundamental en la vida económica de

cualquier país o ciudad como expresión de riqueza del mismo, por lo tanto, avaluar una

propiedad se convierte en una necesidad. Es de interés para el comprador y el vendedor

conocer el valor real de un predio en particular (Casas, 2014).

Al revisar la problemática que ha tenido el país en las diferentes épocas del

desarrollo, no se tiene en cuenta la planeación para determinar los posibles perjuicios que

un proyecto vial pueda causar en la zona afectada, debido a que en la mayoría de los casos,

prima el bien “particular” sobre el poblacional; esto obedece de cierta forma a mecanismos

de fluctuación en los que el dinero es más apetecido que el bienestar grupal y el desarrollo.

La valuación inmobiliaria constituye la actividad determinante de las fluctuaciones

del mercado, puesto que es la estimación numérica del costo de un bien.

En proyectos de construcción vial, la adquisición predial se convierte en la materia

prima de los procesos, ya que de ella depende la viabilidad del mismo. Existen 2 procesos

para la adquisición del bien en proyectos de este tipo: Enajenación voluntaria y

expropiación; Dichos procesos dependen a su vez del inventario inmobiliario e inventario

de especies, puesto que ello determinará con un avalúo el valor del inmueble y finalmente,

con este criterio se define que camino debe llevar el proceso.

Por las razones expuestas, el presente estudio de caso va encaminado a revisar que

puede ser más beneficioso para el concesionario vial que afecta los predios y al usuario o

propietario de los mismos que se ve obligado a vender con la premisa de que el bien común

prima sobre el particular.

Lo que se pretende es la estimación del valor de un inmueble urbano en el

municipio de Nariño Cundinamarca, para la consideración numérica del costo del mismo,

comparado con los costos que produciría modificar la línea de compra en el mismo

trayecto. Para esto se empleara los métodos de mercado, el método de renta y la técnica

residual establecidos en la Resolución 620 del 2008 expedida por el IGAC.

Lo anterior, tiene como fin la realización de un procedimiento que permita dar una

solución alterna a las partes implicadas en dichas diferencias y establecer a futuro una pauta

o posible opción de acuerdo dirigidas hacia los usuarios y concesionarios viales como

principales actores en la disputa del uso del terreno.

DEFINICIÓN DEL PROBLEMA

La determinación del valor de un bien inmueble se debe realizar mediante un

avalúo, puesto que es el factor determinante del valor exacto que debe pagar un comprador

por adquirir un bien y con ello garantizar que no surjan precios equívocos en los inmuebles,

problemas jurídicos o divisiones poco equitativas entre las partes.

Los inconvenientes que se pueden prevenir y evitar al momento de realizar el

proceso de adquisición predial para la ejecución de un proyecto vial, debe seguir las

premisas estipuladas en la Gestión Predial; debido a que es el conjunto de procesos y

procedimientos para la ejecución del insumo inicial de la obra. Se divide en dos etapas:

1. Identificación física y jurídica del predio afectado por el Diseño Geométrico de la

vía

2. Adquisición y saneamiento de los predios para la construcción.

Las etapas expuestas, determinan el procedimiento y/o directriz que se debe

seguir al momento de realizar la adquisición de inmuebles para ejecución de proyectos

viales. Sin embargo, en el presente caso, se tendrá en cuenta únicamente la segunda

premisa.

Caso de estudio: lote de terreno ubicado en el municipio de Nariño

(Cundinamarca), necesario para el mejoramiento de la calzada existente que conduce del

municipio de Girardot al municipio de Guataquí, el cual cuenta con gran potencial

constructivo, debido al incremento de inmuebles sometidos a propiedad horizontal con

destinación residencial. La zona objeto de estudio se encuentra incluida en el plan parcial

de Entre verdes.

En la ejecución de proyectos de infraestructura vial por mejoramiento o

ampliación, la zona predial afectada (Franjas) deben adquirirse por medio de común

acuerdo (Enajenación voluntaria) con los propietarios de los predios, sin embargo, al

agotárseles este camino, se realizará el proceso de expropiación y posteriormente el

saneamiento para dar paso a la obra y mejorar las condiciones existentes.

Finalmente, el estado será el propietario del espacio público adquirido en la

gestión predial. En este sentido por las condiciones geográficas, presupuestos de obra

incluyendo la idiosincrasia de las comunidades o sociedades afectadas, la gestión predial

para la adquisición de predios varía según su naturaleza (Aguirre, 2015).

OBJETIVO GENERAL

Analizar el valor de adquisición del predio afectado por un proyecto vial, desde el punto de

vista del propietario y del Concesionario Vial, utilizando los métodos de Costos, Mercado y

Técnica Residual, para obtener el mejor beneficio para las partes.

OBJETIVOS ESPECÍFICOS

Establecer el valor a pagar por los terrenos intervenidos en la ejecución del proyecto

vial.

Determinar los perjuicios que un proyecto vial puede causar en la comunidad.

Dar solución al conflicto de interés entre el Concesionario vial y los propietarios de

los predios.

Verificar el método valuatorio más eficaz en la determinación del valor del Terreno.

Estimar el valor del terreno neto urbanizable.

ESTADO DEL ARTE

Etimológicamente y dentro del marco de la ciencia económica, valor significa grado

de utilidad de las cosas que las hace objeto de aprecio. Así, valuar o avaluar significaría

estimar el justo valor de las cosas, en un contexto y tiempo determinados, de donde resulta

comprensible que a lo largo de la historia, según la época, lugar y cultura, no solo el

concepto de valor haya sido objeto de profundos razonamientos de varios filósofos y

tratadistas, dando origen a diversas corrientes de pensamiento o teorías del valor en las que

se fundamentaron los sistemas económicos, las cuales han cambiado conforme se ha ido

transformando la estructura social de la humanidad y la tecnología, sino también que la

valuación se haya visto impregnada por las condiciones político-económicas prevalecientes,

aunque sin perder su esencia y razón de ser: encontrar el justo valor de un bien (Mutis,

2002).

Para los entes territoriales, los avalúos catastrales guardan en cualquier caso una

relación directa con los valores de mercado que reflejan los avalúos comerciales. No debe

olvidarse que el Catastro es la base para el recaudo del impuesto predial, el cual representa

en la mayoría de los municipios colombianos la primera o segunda fuente de ingresos. En el

caso de entidades privadas, en general las empresas -además de las exigencias legales que

aplican en algunos casos, tales como las normas que rigen la contabilidad- a través de los

avalúos pueden conocer la realidad del valor en el mercado de sus activos inmuebles, que

seguramente tienen una importancia significativa dentro de su patrimonio y dentro del giro

ordinario de sus negocios, dependiendo de la actividad específica de la empresa tendrá una

mayor importancia conocer el posicionamiento en el mercado de determinado inmueble o

grupos de inmuebles, sean propios o de terceros.

Y en el caso de las familias colombianas, si se tiene en cuenta que

aproximadamente el 60 por ciento de los hogares en nuestro país tienen una vivienda

propia, para quienes si ésta no es su único patrimonio al menos sí es o será su principal

activo, resulta fundamental saber, incluso en distintos momentos y para diversos

propósitos, cuál es el valor de su vivienda o de los inmuebles de su propiedad. Saber

cuándo y a qué valor conviene comprar o vender.

Ahora bien; desde el punto de vista del mercado, los bienes inmuebles tienen

características económicas muy particulares, que lo distinguen y diferencian de otros

mercados. En él inciden no solo los factores propios de la oferta y la demanda sino también

las políticas económicas y sociales que adoptan los gobiernos, generando en ocasiones

fluctuaciones de notable variación, que en el contexto cada vez más globalizado de las

economías pueden llegar a trascender incluso los límites nacionales, representando

oportunidades de nuevos negocios y atracción de inversión extranjera o afectar economías

de otros países.

El Avaluador hoy, no solo debe conocer procedimientos matemáticos y técnicas de

ingeniería, sino que debe estar al tanto de las teorías económicas y financieras, del derecho

urbanístico e inmobiliario, la estadística y la computación como herramientas de análisis,

así como de los mercados y sus tendencias. Requiere sobre todo criterio y creatividad

profesional para concebir y apreciar en todos sus aspectos el objeto de avalúo en su total

dimensión y complejidad; saber transmitir las argumentaciones y presentar las

fundamentaciones necesarias, de manera que sin mengua de la objetividad del concepto,

éste logre interpretar las necesidades específicas del cliente o usuario y servir como

herramienta de decisión segura. Elementos todos que, al final, constituyen la ética del

Avaluador profesional e idóneo. En la literatura mundial sobre la valuación de inmuebles se

reconoce y reafirma siempre con base en distintos argumentos, la importancia y

responsabilidad que está detrás de una determinación del valor comercial y por ende del

papel que desempeña el Avaluador, acorde con las nuevas y cada vez mayores exigencias

de un entorno social, económico, empresarial y tecnológico cambiante (Mutis, 2002).

MARCO NORMATIVO

Ley 1673 de 2013: La presente ley tiene como objeto regular y establecer

responsabilidades y competencias de los Avaluadores en Colombia para prevenir riesgos

sociales de inequidad, injusticia, ineficiencia, restricción del acceso a la propiedad, falta de

transparencia y posible engaño a compradores y vendedores o al Estado.

Ley 1682 de 2013: Por medio de la cual la cual se adopta medidas y disposiciones para los

proyectos de infraestructura de transporte. La ley trata la integración de infraestructura de

transporte a todos los niveles, aéreo, terrestre, marítimo, fluvial y por cable aéreo, de la

intermodalidad, multimodalidad, articulación e integración del transporte, de los estudios

de ingeniería para llevar a cabo obras de infraestructura, la gestión y adquisición prediales,

gestión ambiental, activos y redes de servicios públicos, de tic y de la industria del petróleo,

entre otros; permisos mineros y servidumbres, gestión ambiental, activos y redes de

servicios públicos, de tic y de la industria del petróleo, entre otros conceptos (Camacol

Risaralda – 2013).

Ley 1742 de 2014: Por la cual se adoptan medidas y disposiciones para los proyectos de

infraestructura de transporte, agua potable y saneamiento básico, y los demás sectores que

requieran expropiación en proyectos de inversión que adelante el Estado y se dictan otras

disposiciones.

Resolución número 2684 de 2015, por medio de la cual se indican los elementos de daño

emergente y lucro cesante que deben ser objeto de avalúo en los procesos de adquisición de

predios para proyectos de infraestructura de transporte, contenidos en la Ley 1682 de 2013

modificada por la Ley 1742 de 2014, para las entidades adscritas al Ministerio de

Transporte

Ley 9 de 1989: Por la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo municipal,

compraventa y expropiación de bienes y se dictan otras disposiciones.

Ley 388 de 1997: Reglamentada por los Decretos Nacionales 150 y 507 de 1999; 932 y

1337 de 2002; 975 y 1788 de 2004; 973 de 2005; 3600 de 2007; 4065 de 2008; 2190 de

2009; Reglamentada parcialmente por el Decreto Nacional 1160 de 2010; Por la cual se

modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 2 de 1991 y se dictan otras disposiciones.

Decreto nacional 1420 de 1998: Por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de

la Ley 9 de 1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67,

75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley 151 de

1998, que hacen referencia al tema de avalúos.

Resolución 620 de 2008: Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos

ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997.

Resolución 898 de 2014: Por medio de la cual se fijan normas, métodos, parámetros,

criterios, y procedimientos para la elaboración de avalúos

Resolución 726 de 2016: Por la cual se reglamentan los costos de Notariado para el año

2016

Resolución 727 de 2016: Por la cual se reglamentan los costos de Registro para el año

2016.

CASO DE ESTUDIO

El caso de estudio son unos lotes de terreno ubicados en el municipio de

Nariño Cundinamarca en el conjunto residencial entreverdes, los cuales se necesitan para el

mejoramiento de la actual vía que conduce de Girardot a Guataquí, estos cuentan con gran

potencial de desarrollo constructivo, esto debido al crecimiento de inmuebles destinados

para conjuntos residenciales en esta zona.

Por tal motivo se pretende establecer en valor, los beneficios y afectaciones desde la

óptica del propietario y del concesionario Vial.

DATOS BASICOS

Tipo de avalúo: Comercial – Corporativo - Rural

Departamento: Cundinamarca

Municipio: El predio objeto de estudio se encuentre en el municipio de Nariño

(Cundinamarca), ubicado en la Provincia del Alto Magdalena; Con Coordenadas

4°23′51,19″ Norte, 74°49′48,86″ Oeste; a una distancia de 143 km de la capital del país.

Fuente: https://es.wikipedia.org/wiki/Nari%C3%B1o_(Cundinamarca)

https://es.wikipedia.org/wiki/Provincia_del_Alto_Magdalena

http://tools.wmflabs.org/geohack/geohack.php?language=es&pagename=Nari%C3%B1o_(Cundinamarca)&params=4.3980555555556_N_-74.828055555556_E_type:city

Identificación del inmueble: El Predio objeto de estudio se encuentra en el área urbana del

municipio de Nariño, con una extensión aproximada de 8.518 m2 y que pertenecen a

Braulio Sócrates.

Matricula Inmobiliaria: 307 - 78255

Condominio: Entre Verdes

Tipo y Uso actual del inmueble: Lote en Condominio – Residencial

Nombre de los predios: LT 1, LT 2, LT 3, LT 4, LT 5, LT 6 y LT 7.

Topografía: Plana

Forma Geométrica: Polígono regular.

Servicios públicos: Acueducto, Energía eléctrica, gas y telefonía

Servicios comunales: vías, porterías, piscinas y zona de BBQ.

Orden público: De acuerdo a las autoridades municipales, el sector no tiene

inconvenientes de orden público.

Perspectivas de valorización: Altas en la medida que se desarrolle el proyecto de

mejoramiento y ampliación vial.

Reglamentación Urbanística: Resolución 09 de Abril 11 de 2015 (Anexo 1)

INFORMACIÓN DE CAMPO

LEVANTAMIENTO TOPOGRAFICO

Se realizó un levantamiento topográfico en el cual se puede evidenciar los límites físicos

levantados, los cuales fueron una cerca que limita el predio con la carretera que va de

Girardot a Nariño como se puede evidenciar a continuación:

REGISTRÓ FOTOGRAFICO CONJUNTO RESIDENCIAL ENTRE VERDES

Entrada Conjunto

Vía Asfaltada, Andenes y portería

Casa Afectada por proyecto Vial

Casa Afectada por Proyecto Vial

Piscina

Baños

Zona BBQ

Zona BBQ

Parque niños

Distribución zonas comunes

FORMULAS Y METODOS

MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO. Es la técnica valuatoria que busca

establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones

recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o

transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación

del valor comercial.

MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN. Es el que busca establecer el valor comercial

del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de

hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al

valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno.

MÉTODO (TÉCNICA) RESIDUAL. Es el que busca establecer el valor comercial del

bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un

proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de

conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.

Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar, al monto total de las ventas

proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es

indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad

comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado.

CONSULTA A EXPERTOS AVALUADORES O ENCUESTAS: Cuando para la

realización del avalúo se acuda a encuestas, es necesario tener en cuenta que estas son un

apoyo al proceso valuatorio, pero no son en sí los determinantes del avalúo. En este sentido,

es necesario que el perito haya realizado previamente la visita al terreno para conocer la

clase de bien que avalúa.

FORMULAS PARA AJUSTE POR CONDICIÓN DE FORMA – INFLUENCIA

FONDO: Tienen por objeto hacer comparables los datos recogidos en la investigación de

mercado y estos a su vez se obtienen mediante coeficientes correctivos. Se comparan los

datos o factores, es decir, el coeficiente entre el lote a tasar o el lote tipo y el lote de

referencia de acuerdo en lo establecido en la resolución 620 de septiembre de 2008

expedida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi Sede Central.

DISEÑO GEOMETRICO VIA

El diseño Geométrico de la vía es una técnica que consiste en situar el trazado de una

carretera o calle en el terreno. Los condicionales para situar una vía sobre la superficie son

muchas, pero las principales son la topografía del terreno, la geología, el medio ambiente,

la hidrología o factores sociales y urbanísticos (Espinoza, 2017) La afectación del predio

estudio de caso (Ilustración 1).

Ilustración 1 Diseño geométrico caso de estudio

De acuerdo al diseño geométrico de la vía se identificó en la cartografía catastral que el

predio denominado conjunto entreverdes es requerido por el proyecto; teniendo en cuenta

lo anterior se procedió a consultar la información urbanistica, se verifica en planeación

Nariñño que cuenta con la resolución No. 009 de Abril 11 de 2016 y se subdividio.

(Ilustración 2)

Ilustración 2: Plano de urbanismo

Con forme al plano anterior se procede a georeferenciarlo para obtener las dimensiones

reales en terreno e identificar la afectación de cada unidad (Ilustración 3)

Ilustración 3: Plano de Afectación

ESTUDIO DE MERCADO

Para el estudio económico se tenía previsto utilizar la técnica residual, pero debido que el

predio ya se desarrolló y se subdividió de acuerdo al reglamento de propiedad horizontal,

linderos áreas de cada lote, cesiones y adicionalmente ya se asignó el valor de cada predio

no se puede establecer un valor diferente al de venta que está en este momento; pero sirve

para establecer si el tamaño de los lotes son tipo en el sector.

Es así que se realiza un estudio de mercado en el cual se encontró tres (3) ofertas de lotes

medianeros cuyas áreas son de ciento veinte metros cuadrados (120 m2) y una oferta de

lote esquinero cuya área es 157 ciento cincuenta y siete metros cuadrados.(157 m2)

Contacto Observacion Estado vias ClaseTipo

Inmueble

Área

(m2) Valor Negociación Valor depurado

Valor

(m2)

3134288396

EN CONDOMINIO CAMPESTRE, UBICADO

EN NARIÑO CUNDINAMARCA, CON 2

PISCINAS PARA ADULTOS, 2 PISCINAS PARA

NIÑOS, 2 KIOSKOS PARA REUNIONES, 3

BBQQS, CANCHA DE TENIS, CANCHA

MULTIPLE, SENDEROS DE TROTE, BAÑOS

COMUNALES, EXCELENTE CLIMA A 15

MINUTOS DE GIRARDOT, RODEADO DE

MONTAÑAS

recebo Medianero Lote 98 12.000.000,00$ 4% 11.520.000,00$ 117.551,02$

3214662742Condominio entre verdes, cuenta con

piscina comunal parqueadero, camaras de

seguirdad, seguridad privada Lote

esquinero con gran potencial constructivo

Asfalto Esquinero Lote 157 49.000.000,00$ 2% 48.020.000,00$ 305.859,87$

3208516791

EN CONDOMINIO CAMPESTRE, UBICADO

EN NARIÑO CUNDINAMARCA, CON 2

PISCINAS PARA ADULTOS, 2 PISCINAS PARA

NIÑOS, 2 KIOSKOS PARA REUNIONES, 3

BBQQS, CANCHA DE TENIS, CANCHA

MULTIPLE, SENDEROS DE TROTE, BAÑOS

COMUNALES, EXCELENTE CLIMA A 15

MINUTOS DE GIRARDOT, RODEADO DE

MONTAÑAS

asfalto Medianero Lote 120 31.000.000,00$ 3% 30.070.000,00$ 250.583,33$

3214277031

ofrezco terreno 120 metros cuadrados

condominio campestre a 15 minutos de

girardot con 2 areas sociales 2 piscinas de

adulto y 2 de nino 2 zonas de bbq cancha

multiple vias interiores pavimentadas


3213732254 Condominio con 3 piscinas y seguridad

privada las 24 horas del dia


Promedio 271.833,33$

Desviación estandar 17.282,91$

Coef. Var 6,36%

Lim. Superior 289.116,25$

Lim. Inferior 254.550,42$

Conforme en lo anterior se procede a establecer un valor de mercado para predios

medianeros en $ 278.000 esto debido que las tres ofertas comparables se encuentran en una

condición regular en su estado de vías y andenes, se adopta un valor para ofertas esquineras

de $ 306.000

Debido que los predios LT 4 y LT 5 cuentan con una construcción se procede a realizar un

presupuesto de obra, utilizando el método del costo y así definir su valor, cabe resaltar que

esta construcción no cuenta con un año de terminada por tal motivo se mantiene un valor

neto sin descontarle vida útil a la misma y adicionalmente la parte afectada es un punto que

al requerirse afecta de manera completa la construcción y no podría hacerse ningún arreglo

de fachadas.

PRESUPUESTO TOTAL 222.137.588

Imprevistos 3,0% 6.664.128

Total Costos Dir+imprev 228.801.715

Area de construccion 136,70

Costo por m2 1.673.750,66

UN CANT. 1 CASA VR UNITARIO VR TOTAL 1 CASA

1,00 PRELIMINARES 4.712.000$

1,01 Cerramiento Provisional ml 34,40 55.000$ 1.892.000$

1,02 Campamento m2 23,00 70.000$ 1.610.000$

1,03 Topografia glb 3,00 70.000$ 210.000$

1,04 Herram. Mat. y Lab.Menores glb 10,00 100.000$ 1.000.000$

2,00 MOVIMIENTO DE TIERRA -CASAS - 24.002.500$

2,01 Descapote Lote m2 120,00 17.000$ 2.040.000$

2,02 Retiro del descapote e=0,30 mts m2 120,00 35.600$ 4.272.000$

2,03 Relleno Recebo compact.-Casas terrazas m3 36,62 150.000$ 5.493.000$

2,04 Trasiegos m3 23,80 512.500$ 12.197.500$

3,00 CIMENTACION Y ESTRUCTURA - 26.057.328$

3,01 Localizacion y Replanteo m2 47,50 9.000$ 427.500$

3,02 Excavacion Manual m3 4,45 14.000$ 62.300$

3,03 Vigas de Cimentacion m3 4,45 455.912$ 2.028.808$

3,04 Placa de Contrapiso m2 50,82 170.000$ 8.639.400$

3,05 Placas Entrepiso 2 piso m2 48,29 108.000$ 5.215.320$

3,06 Placas Entrepiso 3 piso m2 37,15 108.000$ 4.012.200$

3,07 Vigas en entrepiso 2 piso m3 0,98 510.000$ 499.800$

3,08 vigas en entrepiso 3 piso m3 0,98 510.000$ 499.800$

3,09 Vigas de cubierta m3 0,95 560.000$ 532.000$

3,10 Viga canal en concreto de 3000 psi m3 3,56 545.000$ 1.940.200$

3,11 Pantallas en concreto m3 2,25 510.000$ 1.147.500$

3,12 Escalera en concreto segundo tramo m3 0,65 850.000$ 552.500$

3,13 Ensayo compresion Cil indros UN 4,00 125.000$ 500.000$

4,00 ACERO 13.118.550$

4,01 Acero Vigas de Cimentacion kg 822,5 6.400$ 5.264.000$

4,02 Acero vigas entrepiso kg 422,26 7.400$ 3.124.724$

4,03 Acero muros estruct. Dovelas kg 139,98 2.400$ 335.952$

4,04 Acero placas de entrepiso-mallas kg 497,58 3.400$ 1.691.772$

4,05 Acero Contrapiso-mallas kg 405,95 3.400$ 1.380.230$

4,06 Acero escaleras kg 145 2.400$ 348.000$

4,07 Acero vigas de Cubierta kg 119,40 2.400$ 286.560$

4,08 Acero pantallas en concreto kg 223,78 2.400$ 537.072$

4,09 Grafil kg 62,60 2.400$ 150.240$

TOTAL KG/ CASA 2.839,05

5,00 MAMPOSTERIA - 11.738.458$

5,01 Mamposteria inte. Bloque perf. Horizontal m2 63,79 35.000$ 2.232.650$

5,02 Mamposteria inte. Bloque perf. Horizontal ml 16,00 21.000$ 336.000$

5,03 Mamposteria inter. Bloque estructural m2 66,69 70.000$ 4.668.300$

5,04 Mamposteria ladril lo prensado m2 12,57 55.000$ 691.350$

5,05 Mamposteria ladril lo prensado ml 27,07 40.000$ 1.082.800$

5,06 Grouting dovelas m3 0,9 550.000$ 495.000$

5,07 Chimenea und 1 600.000$ 600.000$

5,08 Pasos prefabricado escalera(sin recubrim) UN 14 116.597$ 1.632.358$

6,00 PAÑETES - 18.647.165$

6,01 Remates glb 1 450.000$ 450.000$

6,02 Alistado piso escalera ml 28 115.000$ 3.220.000$

6,03 Alistado de pisos m2 125,00 26.000$ 3.250.000$

6,04 Filos y dilataciones ml 240 14.500$ 3.480.000$

6,05 Pañetes interiores 1:4 m2 206,84 18.000$ 3.723.120$

6,06 Pañetes interiores 1:4 ml 100,57 19.500$ 1.961.115$

6,07 Pañetes bajo Placa m2 31,41 21.000$ 659.610$

6,08 Pañete exterior impermeabilizado 1:4 m2 55,98 34.000$ 1.903.320$

7,00 CUBIERTAS Y CIELO RASO - 5.878.400$

7,01 Estructura y Cubierta m2 40,19 90.000$ 3.617.100$

7,02 Media Caña en Terraza ml 14,82 14.000$ 207.480$

7,03 Dry Wall m2 40,89 38.000$ 1.553.820$

7,04 Herram. Mat.y lab. Menores glb 1 500.000$ 500.000$

8,00 INST. HIDROSANITARIAS - 16.330.000$

8,01 Inst. Hidraulicas m2 130 49.000$ 6.370.000$

8,02 Inst. de Gas m2 130 72.000$ 9.360.000$


9,00 INST. ELECTRICAS - 6.374.000$

9,01 Redes y Tableros m2 130 44.000$ 5.720.000$

9,02 Citofonia UN 2 100.000$ 200.000$

9,03 Tendido Tuberias glb 1,000 180.000$ 180.000$


9,05 Salidas de Telefono UN 3 28.000$ 84.000$

10,00 IMPERMEABILIZACIONES - 1.695.990$

10,01 Impermeab. Balcones glb 13,53 35.000$ 473.550$

10,02 Impermeab. Fachadas m2 12,57 72.000$ 905.040$

10,03 Impermeab. Baños m2 13,80 23.000$ 317.400$

11,00 ENCHAPES - 10.644.960$

11,01 Enchapes Pisos Porcelanato 1 piso M2 40,42 48.000$ 1.940.160$

11,02 Enchapes Muros baños m2 25,35 35.000$ 887.250$

11,03 Enchape pisos baños m2 15,55 35.000$ 544.250$

11,04 Piso madera laminada 2 piso m2 33,00 74.000$ 2.442.000$

11,05 Piso madera laminada 3 piso m2 25,09 34.000$ 853.060$

11,06 Mesones en marmol y granito glb 1,00 3.000.000$ 3.000.000$

11,07 Enchape muro cocina m2 6,27 32.000$ 200.640$

11,08 Enchape piso cocina m2 4,12 40.000$ 164.800$

11,09 Enchape piso cuarto ropas-terraza y balcon m2 19,15 32.000$ 612.800$

12,00 CARPINTERIA METALICA - 9.829.350$

12,01 Barandas escalera ml 5,10 160.000$ 816.000$

12,02 Pasamanos balcon y terraza ml 9,77 245.000$ 2.393.650$

12,03 Celosia fachadas ventanas baños m2 10,63 190.000$ 2.019.700$

12,04 Pergola en area de lavanderia m2 2,32 250.000$ 580.000$

12,05 Rejil la en area de calentador glb 1,00 120.000$ 120.000$

12,06 Estructura de escalera- primer tramo glb 1,00 2.950.000$ 2.950.000$

12,07 Estructura de cubierta- perfi leria metalica de

.10 x .04 cal. 16 m2

12,08 Puerta acceso ppal- con recubrimiento und 1,00 950.000$ 950.000$

13,00 CARPINTERIA ALUMINIO - 11.320.900$

13,01 Ventanas M2 25,17 190.000$ 4.782.300$

13,02 Puertas-VENTANAS M2 15,66 210.000$ 3.288.600$

13,03 Divisiones de baño UND 3,00 640.000$ 1.920.000$

13,04 Espejos UND 4,00 140.000$ 560.000$

13,05 PV PATIO ROPAS UND 1,00 350.000$ 350.000$

13,06 Puerta aluminio patio ropas und 1,00 420.000$ 420.000$

14,00 CARPINTERIA MADERA - 15.455.000$

14,01 Puertas comunicación incluido marco un 7,00 390.000$ 2.730.000$

14,02 Vestier alcoba No 1 glb 1,00 1.250.000$ 1.250.000$

14,03 Closets alcoba No 2 glb 1,00 990.000$ 990.000$

14,04 vestier alcoba ppal glb 1,00 1.320.000$ 1.320.000$

14,05 Mueble Cocina y alacena glb 1,00 2.250.000$ 2.250.000$

14,06 Mueble Baños und 4,00 300.000$ 1.200.000$

14,07 Mueble de linos glb 1,00 650.000$ 650.000$

14,08 Pasamanos de madera und 14,00 50.000$ 700.000$

14,09 guardaescoba en madera ml 115,00 31.000$ 3.565.000$

14,10 Entrepaños chimenea y estudio und 10,00 80.000$ 800.000$

15,00 CERRADURAS - 309.000$

15,01 Alcobas un 3,00 35.000$ 105.000$

15,02 Baños un 4,00 21.000$ 84.000$

15,03 Entrada Principal un 1,00 120.000$ 120.000$

16,00 PINTURA - 4.391.620$

16,01 Externa m2 55,98 19.000$ 1.063.620$

16,02 Interna m2 256,00 13.000$ 3.328.000$

17,00 APARATOS SANIT. Y COCINA - 6.775.000$

17,01 Sanitarios un 4,00 320.000$ 1.280.000$

17,02 Griferia Lavamanos un 5,00 90.000$ 450.000$

17,03 Taparegistros y Rejil las un 7,00 3.500$ 24.500$

17,04 Electrodomesticos/ Calentador un 1,00 750.000$ 750.000$

17,05 Lavamanos - Tipo Alocoba un 1,00 120.000$ 120.000$

17,06 Lavamanos - Social un 1,00 120.000$ 120.000$

17,07 Lavamanos - Alcoba Principal un 2,00 120.000$ 240.000$

17,08 Sifones un 7,00 3.500$ 24.500$

17,09 Lavaderos un 1,00 150.000$ 150.000$

17,10 Griferia lavadero und 1,00 42.000$ 42.000$

17,11 Lavaplatos un 1,00 290.000$ 290.000$

17,12 Griferia lavaplatos und 1,00 90.000$ 90.000$

17,13 Llaves para lavadero y jardin un 2,00 7.000$ 14.000$

17,14 Griferia Duchas UN 3,00 120.000$ 360.000$

17,15 Estufas UN 1,00 550.000$ 550.000$

17,16 Hornos UN 1,00 500.000$ 500.000$

17,17 Campana Extractora UN 1,00 1.200.000$ 1.200.000$

17,18 Incrustaciones UN 3,00 190.000$ 570.000$

18,00 ACABADOS PISOS Y GUARDAESCOBAS - 3.371.400$

18,01 ACABADOS PISOS M2 125,00 26.000$ 3.250.000$

18,02 GUARDA-ESC.BAÑOS Z.S ml 17,40 6.977$ 121.400$

19,00 ADICIONALES CASAS - -$

19,01 Modificaciones glb - -$ -$

20,00 ASEO FINAL - 1.280.000$

20,01 Aseo final casas glb 1,00 600.000$ 600.000$

20,02 Limpieza fachadas m2 40,00 8.000$ 320.000$

20,03 Retiro de escombros vj 3,00 120.000$ 360.000$

Se debe determinar de acuerdo a la ley 1682 de 2013 la indemnización de cada predio y

esto corresponde a los gastos de notariado y registro, en la resolución 726 de 2016 se

describen los costos de Notariado y la resolución 727 de 2016 los costos de Registro, los

cuales se describen a continuación:

Para el predio LT 1 los costos de Notariado y registro son los siguientes:

21,00 EQUIPOS - 309.800$

21,01 Equipo Mediano (Pluma 250kg) mes 1,50 190.000$ 285.000$

21,02 Equipo Menor (Motobom) mes 0,03 80.000$ 2.133$

21,03 Equipo Pesado glb 0,05 -$ -$

21,04 De computo e impresoras GLB 0,05 455.000$ 21.667$

21,05 CIZALLA UN 0,01 150.000$ 1.000$

22,00 PERSONAL ADMON OBRA - 8.961.538$

22,01 Personal Obra glb 1,00 4.500.000$ 4.500.000$

22,02 PERSONAL ADMITIVO OBRA GLB 1,00 1.400.000$ 1.400.000$

22,03 Dotacion OFICINA glb 1,00 400.000$ 400.000$

22,04 Vigilancia glb 1,00 2.661.538$ 2.661.538$

23,00 GASTOS GENERALES - 3.909.171$

23,01 Impuestos glb 0,05 2.290.000$ 109.048$

23,02 Pruebas de Laboratorio glb 0,05 5.400.000$ 257.143$

23,03 Seguridad Industrial UN 0,01 8.000.000$ 53.333$

23,04 Papeleria MES 0,20 200.000$ 39.810$

23,05 Caja Menor MES 0,20 1.400.000$ 278.667$

23,06 Servicios Publicos MES 0,20 1.200.000$ 238.857$

23,07 Postventa glb 0,05 50.000.000$ 2.380.952$

23,08 AMBULANCIA MES 0,20 2.500.000$ 497.619$

23,09 SERV. CELULAR MES 0,20 270.000$ 53.743$

24,00 ACTIV. NO PRESUPUESTADAS - 13.000.000$

24,01 Act. No Presupuestadas glb 1,00 13.000.000$ 13.000.000$

25,00 OBRAS EXTERIORES Y JARDINES - 4.025.457$

25,01 HERRAM. MAT. Y LAB. MENORES GLB 1,00 300.000$ 300.000$

25,02 HUELLAS EN ADOQUIN ML 8,80 70.000$ 616.000$

25,03 ZETO SEP. LINDEROS ML 5,00 45.000$ 225.000$

25,04 BORDILLO EN ADOQUIN ML 14,00 12.000$ 168.000$

25,05 APLIQUES PARA TERRAZAS Y EXT. UN 2,00 55.000$ 110.000$

25,06 MUROS COMP. PATIOS M2 1,00 1.200.000$ 1.200.000$

25,07 LUMINARIAS EXT. UN 2,00 180.000$ 360.000$

25,08 LIMPIEZA EXT. M2 25,81 1.800$ 46.457$

25,09 RES. MUEBLES PORT. Y ADMON GLB 1,00 1.000.000$ 1.000.000$

AVALUO TOTAL $6.101.640,00

ÍTEM VALOR

Porcentaje 100%

COMPRAVENTA

(Derechos notariales - Art 2°. Resolución 726 de 2016)15.500,00

DERECHOS NOTARIALES

(Art. 50 Resolución 726 de 2016)18.304,92

COPIAS PROTOCOLO (Promedio hojas) 99.000,00

3 COPIAS ORIGINAL (Promedio hojas) 297.000,00

I.V.A. 68.768,79

Fondo Notarial 11.100,00

SUBTOTAL DERECHO NOTARIAL $ 509.673,71

DAÑO EMERGENTE - NOTARIADO Y REGISTRO

NOTARIADO


ÍTEM VALOR

Porcentaje 50%

DERECHOS DE REGISTRO

(Art. 1° Resolución 727 de 2016)$15.254,10

Tasa de registro 15.700,00

CERTIFICADO DE TRADICIÓN (1 copias) 13.300,00

IMPUESTO DE REGISTRO Y ANOTACIÓN (BENEFICENCIA) $30.508,20

SUBTOTAL REGISTRO $ 74.762,30

TOTAL NOTARIADO Y REGISTRO $584.436,01

REGISTRO


ÍTEM VALOR

Porcentaje 100%

COMPRAVENTA


DERECHOS NOTARIALES




I.V.A. 67.313,18



ÍTEM VALOR

Porcentaje 50%









NOTARIADO

REGISTRO




ÍTEM VALOR

Porcentaje 100%

COMPRAVENTA


DERECHOS NOTARIALES




I.V.A. 68.572,85



ÍTEM VALOR

Porcentaje 50%









NOTARIADO

REGISTRO


ÍTEM VALOR

Porcentaje 100%

COMPRAVENTA


DERECHOS NOTARIALES




I.V.A. 68.830,39



ÍTEM VALOR

Porcentaje 50%









NOTARIADO

REGISTRO




ÍTEM VALOR

Porcentaje 100%

COMPRAVENTA


DERECHOS NOTARIALES




I.V.A. 68.076,45



ÍTEM VALOR

Porcentaje 50%









NOTARIADO

REGISTRO


El área de terreno sobrante (después de descontada la franja a adquirir) se ve impactada en

su valor debido que la forma y el fondo del predio se ve afectada con esta venta parcial, por


ÍTEM VALOR

Porcentaje 100%

COMPRAVENTA


DERECHOS NOTARIALES




I.V.A. 67.230,44



ÍTEM VALOR

Porcentaje 50%









NOTARIADO

REGISTRO

AVALUO TOTAL $108.420,00

ÍTEM VALOR

Porcentaje 100%

COMPRAVENTA


DERECHOS NOTARIALES

(Art. 50 Resolución 726 de 2016)325,26



I.V.A. 65.892,04



ÍTEM VALOR

Porcentaje 50%


(Art. 1° Resolución 727 de 2016)$271,05



IMPUESTO DE REGISTRO Y ANOTACIÓN (BENEFICENCIA) $542,10




NOTARIADO

REGISTRO

tal motivo se utiliza un factor para establecer el valor de los lotes después de descontada

dicha franja de terreno.

El establecimiento del valor del fondo se calcula mediante la fórmula de influencia de

fondo establecida en el numeral 1.1 de la resolución 620 de 2008.

Como se observa a continuación:

a = Frente del predio que se avalúa (ms).

s = Área en metros cuadrado del predio que se avalúa (m2).

f = Fondo equivalente = s / a

ar = Frente del lote tipo de la zona.

Mi = Fondo mínimo de la zona.

Ma = Fondo máximo de la zona.

Vum= Valor unitario medio ($/m2).

Fp = Influencia del fondo.

t = Influencia del frente.

Vup = Valor unitario para el predio avaluado ($/m2).

Vup= Vum X Fp X t

Cuando f<

Mi ⟹ Fp = [f

Mi]

1/2

Cuando ⟹ Fp = [Ma

f]

1/2

Cuando f >

2Ma ⟹ Fp = [Ma

f2Ma]

1/2

Cuando Mi < f < Ma ⟹ Fp = 1

De acuerdo a esta ecuación los predios LT 4 y LT 5 con afectación menor al fondo mínimo

establecido por planeación municipal de Nariño de doce metros (12 m), se ven alterados su

valor de acuerdo en la siguiente tabla:

El valor neto urbanizable es un plus valor que se ve incluido en todos los predios bajo

condiciones de reglamento de propiedad horizontal este aumento se ve referido a los costos

que tienen las zonas verdes y zonas comunes para el estudio de caso se realizó un

presupuesto de las mismas dando el siguiente resultado:

Predio

Fondo Despues

de afectación

(m)

Frente

(m)

Valor

Homogenizado

($/m2)

LT 1 12,51 9 306.000$

LT 2 12,51 9 278.000$

LT 3 11,19 9 278.000$

LT 4 11,82 9 300.274$

LT 5 11,3 9 300.274$

LT 6 13,56 9 278.000$

LT 7 13,56 9 306.000$

De acuerdo a lo anterior se analiza los predios afectados con su valor actual y su valor con

afectación dando como resultado lo siguiente:

PRESUPUESTO TOTAL UN CANT VR UNITARIO VR TOTAL

1,00 PRELIMINARES 73.375.000

1.1 Cerramiento Provisional ml 467,000 $ 125.000 $ 58.375.000

1.3 Topografia glb 1,000 $ 15.000.000 $ 15.000.000

2,00 MOVIMIENTO DE TIERRA - VIAS - 262.719.248

2.1 Descapote Vias m2 2.432,400 $ 12.500 $ 30.405.000

2.2 Recebo compactado- estructura via m3 972,800 $ 55.000 $ 53.504.000

2.3 Adoquin en bordillo ML 660,000 $ 23.000 $ 15.180.000

2.4 Adoquin para cañuela ML 363,000 $ 38.000 $ 13.794.000

2.5 Adoqin de via M2 1.992,000 $ 75.219 $ 149.836.248

3,00 REDES ELECTRICAS 386.600.000

3.1 Redes Electricas gl $ 1 $ 290.000.000 $ 290.000.000

3.2 Sub estacion und 1 $ 75.000.000 $ 75.000.000

3.5 Luminarias Exteriores und 48 $ 450.000 $ 21.600.000

4,00 REDES HIDROSANITARIAS 445.000.000

4.1 Redes Hidrosanitarias gl 1 $ 325.000.000 $ 325.000.000

4.2 Tanque Aguas Lluvias y Potable gl 1 $ 120.000.000 $ 120.000.000

5,00 SEDE SOCIAL 231.480.000

5.1 Sede Social INCLUYE ZONAS HUMEDAS m2 192,9 $ 1.200.000 $ 231.480.000

6,00 Porteria, Basuras m2 $ 49.980.000

Porteria, Basuras M2 58,8 $ 850.000 $ 49.980.000

8,00 Zonas verdes m2 2073,34 $ 40.000 $ 82.933.600

9,00 Senderos peatonales m2 197,18 $ 100.000 $ 19.718.000

10,00 Cerramiento perimetral con reja ml 242,86 $ 265.000 $ 64.357.900

11,00 Cerramiento Mamposteria ml 224,25 $ 250.000 $ 56.062.500

12,00 Puertas metalicas vehiculares m2 12 $ 290.000 $ 3.480.000

13,00 Motores para puertas und 2 $ 3.900.000 $ 7.800.000

14,00 Juego infantil und 1 $ 25.000.000 $ 25.000.000

Quiosco 360 und 1 $ 13.400.000 13400000

TOTAL URBANISMO 1.721.906.248

Imprevisto 3% 51.657.187

TOTAL 1.773.563.435

Predio

Área Antes de

Afectación

(m2)

Area descontada

la Afectación

(m2)

Valor

Antes de

Afectación

(m2)

Valor

Despues de

Afectación

(m2)

Valor Terreno

Antes de

Afectación

($/m2)

Valor Terreno

Despues de

afectación

($/m2)

Diferencia

Antes/Despues

($/m2)

LT 1 150,00 112,59 $ 306.000 $ 306.000 $ 45.900.000 $ 34.452.540 $ 11.447.460

LT 2 126,00 112,59 $ 278.000 $ 278.000 $ 35.028.000 $ 31.300.020 $ 3.727.980

LT 3 126,00 100,71 $ 278.000 $ 278.000 $ 35.028.000 $ 27.997.380 $ 7.030.620

LT 4 126,00 106,38 $ 278.000 $ 300.274 $ 35.028.000 $ 31.943.148 $ 3.084.852

LT 5 126,00 101,70 $ 278.000 $ 300.274 $ 35.028.000 $ 30.537.866 $ 4.490.134

LT 6 126,00 122,04 $ 278.000 $ 278.000 $ 35.028.000 $ 33.927.120 $ 1.100.880

LT 7 150,00 122,04 $ 306.000 $ 306.000 $ 45.900.000 $ 37.344.240 $ 8.555.760

El valor justo a pagar para cada lote por la franja de terreno adquirida y construcciones

afectadas se puede apreciar a continuación:

La afectación de los predios LT 1, LT 2, LT 3 y LT 7 es de $ 5.345.820, $ 658.860, $

1.337.180 y $ 8.433.360, Esto da como resultado que los predios después de descontado el

valor de la franja poseen un beneficio en valor, diferente es los predios LT 4, LT 5 y LT 6

cuentan con una pérdida de valor respectivamente de $ 3.145.128, $ 169.146 y $ 1.793.100,

dando como resultado que el predio con mayor afectación o Pérdida de valor es de LT 4.

ANALISIS DE RESULTADOS

De acuerdo al estudio de mercado se puede detallar que el tamaño más comercializado para

realizar ventas de lotes en condominios en Nariño Cundinamarca es de 120 metros

cuadrados, el valor adoptado se encuentra en $ 35.028.000, por tal motivo el valor para los

predios LT2, LT3, LT4, LT5 y LT 6 es de doscientos setenta y ocho mil pesos ($278.000)

por metro cuadrado debido que cuentan con ubicación medianera.

El valor adoptado para los predios LT 1 y LT 7 que son esquineros, conforme en la oferta

encontrada es de trecientos seis mil pesos ($ 306.000)

El valor del metro cuadrado (m2) de la construcción después de realizar un diseño y un

presupuesto de obra, con las actividades que son necesarias para dar el costo de reposición

a nuevo es de $ 1.673.750 valor que está por encima de los estándares de la construcción

para esa tipología de vivienda, sin embargo este valor se paga en total toda vez que la parte

requerida en el estudio es afecta en la estructura de la vivienda en dos columnas del sistema

aporticado.

Para saber si las personas o propietarios que venden, no se ven afectados a posterior se

realizó un análisis de la forma de sus predios, para dar un posible valor y saber en cuanto

se puede vender con la afectación de esta franja de terreno.

PredioÁrea

(m2)

Valor

(m2)

Valor Total

Terreno Adquirir

(m2)

Area

construida

(m2)

Valor (m2)

construido

Valor Total

Construcción

(m2)

Valor total

Inmueble

(m2)

LT 1 19,94 306.000$ 6.101.640$ 0,00 $ 1.673.750 0,00 6.101.640$

LT 2 11,04 278.000$ 3.069.120$ 0,00 $ 1.673.750 0,00 3.069.120$

LT 3 20,48 278.000$ 5.693.440$ 0,00 $ 1.673.750 0,00 5.693.440$

LT 4 22,41 278.000$ 6.229.980$ 128,39 $ 1.673.750 $ 214.892.763 221.122.743$

LT 5 16,76 278.000$ 4.659.280$ 128,39 $ 1.673.750 $ 214.892.763 219.552.043$

LT 6 10,41 278.000$ 2.893.980$ 0,00 $ 1.673.750 0,00 2.893.980$

LT 7 0,4 306.000$ 122.400$ 0,00 $ 1.673.750 0,00 122.400$

Los predios que cuentan con perjuicios por causa de la obra son LT 4, LT 5 y LT6 los

cuales cuentan con una disminución en su valor.

Así concluimos que además de la perdida en el valor de los predios, también se tiene una

perdida en la concepción de un proyecto pensado para el disfrute de sus propietarios, ya que

se les reduce de manera drástica sus áreas de recreo y se adquieren sin querer un listado

intangible de perjuicios traídos por el tráfico y el desarrollo.

El mejor método para determinar el valor de un inmueble en franjas de terreno para la

adquisición predial es el de mercado y para establecer el perjuicio que trae la adquisición de

franjas se utiliza el método del doble avaluó. Esta es la mejor manera para establecer el

valor como se encuentra ahora sin la afectación y nos determina el cómo puede ser después

de la afectación con los mismos valores económicos (análisis de plusvalía).

Para este estudio Los costos de urbanismos se establecieron a $ 1.773.563.435 después de

realizar un presupuesto detallado el cual se adjunta en la presentación de este documento.

Para los lotes afectados sin construcción no ven ninguna afectación que perjudiquen su

valor, contrariamente se ven beneficiados por el factor fondo debido que a menor distancia

contra la vía teóricamente su valor aumentaría.

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