DESARROLLO INMOBILIARIO Profesor Lorenzo Carbonell T. 26 marzo 2009 CLASE 3MERCADO INMOBILIARIO LA...

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  • DESARROLLO INMOBILIARIOProfesor Lorenzo Carbonell T. 26 marzo 2009

    CLASE 3MERCADO INMOBILIARIOLA OFERTA

  • VARIABLES QUE INCIDEN EN EL DESARROLLO INMOBILIARIOVariables EndgenasDefinicin ProductoDefinicin de concepto productoEstudio de mercadoDeteccin de necesidades del clienteDesarrollo ArquitectnicoRendimiento ArquitectnicoCostos asociados al proyectoPrecios y condiciones de ventaPromocin y marketingGestin del proyectoAdministracinControl de la ejecucin

  • VARIABLES QUE INCIDEN EN EL DESARROLLO INMOBILIARIOVariables ExgenasComportamiento de la economa.Crecimiento de la economaAdministracin financiera del pasCrecimiento del Ingreso de las personasDistribucin del IngresoEl riesgo pasLa tasa de IntersVariables relacionadas con la AdministracinAdministracin de las ciudadesPolticas urbanas, culturales y sociales.Variables relacionadas con el MercadoLa CompetenciaLos PreciosLos ProductosEl Cliente

  • PropietariosArrendatariosDesarrolladores

    GestoresinmobiliariosEmpresasConstructorasProfesionalesTerrenoSubcontratosMano deobraMaterialesYequiposPRODUCCION DE VIVIENDASCADENA DE VALOR AGREGADO

  • EQUILIBRIO DE UN MERCADO CUALQUIERA, EN RGIMEN DE COMPETENCIA.

    Si la cantidad demandada de un bien es igual a la ofrecida estamos en un mercado en equilibrio.

    A. Si el precio cae a un nivel inferior al de equilibrio hay un exceso de demanda, que produce escasez ya que los consumidores estn dispuestos a comprar ms de lo que los productores estn dispuestos a vender al precio de equilibrio; la oferta disminuye hasta el nuevo punto de equilibrio d desplazando la curva de oferta hacia abajo.La escasez hace subir los precios produciendo dos efectos:1. El mercado se desplaza en sentido ascendente a lo largo de la curva de demanda reduciendo la cantidad demandada.2. El mercado se desplaza, por la entrada de nuevos oferentes atraidos por el mayor precio, en sentido ascendente a lo largo de la curva de oferta aumentando la cantidad ofrecida.

  • La cantidad demandada disminuye y la ofrecida aumenta, reduciendo la diferencia entre demanda y oferta; el precio sigue subiendo hasta que desaparece el exceso de demanda, restablecindose el equilibrio del mercado

    B. Si el precio es superior al precio de equilibrio se produce un exceso de oferta, es decir, los productores estn dispuestos a vender ms de lo que los compradores estn dispuestos a comprar; este excedente provoca la baja del precio, ocurriendo:1. El mercado se desplaza en sentido descendente a lo largo de la curva de demanda, aumentado la cantidad demandada.2. El mercado se desplaza en sentido descendente a lo largo de la curva de oferta reduciendo la cantidad ofrecida.Si la cantidad demandada aumenta y la ofrecida disminuye, la diferencia entre oferta y demanda disminuye y el precio baja hasta que desaparece el exceso de oferta, restablecindose el equilibrio del mercado.

  • ESTUDIO DE LA OFERTACOMPOSICION DE LA OFERTASTOCK DE VIVIENDAS:Viviendas existentes al corte temporal del estudio.

    VIVIENDAS CONSTRUIDAS:Viviendas ingresadas a la oferta en el perodo estudiado

    COMPOSICION DE LA OFERTA:Por tipologa.Por segmento de precio.Por localizacin.Por caractersticas del programa.

  • Modelo microeconmico del mercado de viviendas nuevas.Para aplicar el modelo microeconmico al mercado de viviendas deberan darse los siguientes requisitos:1. Que las unidades transadas fueran homogneas.2. Que se determine el perodo de tiempo en que se cuentan las transacciones (flujos)3. Que exista contemporaneidad en las transacciones entre Oferta y Demanda.

    No es posible aplicar el modelo microeconmico al mercado de viviendas nuevas ya que no se cumple la condicin de contemporaneidad dado su ciclo de produccin, y porque la demanda est fuertemente ligada a factores macroeconmicos. Estas condiciones se dan slo en el mercado de arrendamiento.

    Lo que se puede estudiar es slo la oferta, ya que la demanda es un precio cuyas fluctuaciones dependen de la tasa de inters (variable macroeconmica) El tramo de inters para los desarrolladores inmobiliarios es el desplazamiento de la curva de demanda a un ao plazo.

    aumento tasa de intersdisminucin tasa de interstramo de inters para los desarrolladores inmobiliarios

  • La demanda de viviendas nuevas es muy elstica (tiene fluctuaciones muy prximas a la horizontal). Esta demanda es generada por:1. Crecimiento de los hogares, ya sea por crecimiento demogrfico o por disminucin del tamao de los mismos.2. Por retiro de stock, provocado por siniestralidad, obsolescencia y reciclaje de terrenos.Esto hace que la demanda sea muy estable en el tiempo, y variar de acuerdo suba o baje la tasa de inters (disminucin o aumento de la demanda respectivamente)En el mercado inmobiliario de viviendas nuevas, la demanda es la capacidad del mercado de absorber unidades en un perodo de tiempo, de deshacer stock; y oferta, el flujo de unidades incorporadas en el mismo perodo de tiempo ms el stock acumulado.

  • OFERTA INMOBILIARIA EN EL GRAN CONCEPCIONSEGUN INVERSION TOTAL (UF)Abril 2006TOTALCASASDEPARTAMENTOS

  • COMPOSICION DE LA OFERTA SEGUN TIPOLOGIA.Abril 2006.

    OFERTADEMANDASTOCK (-)(=)

  • COMPOSICION DE LA OFERTA SEGN TIPOLOGIA Y LOCALIZACION.Abril 2006.

  • COMPOSICION DE LA OFERTA SEGN LOCALIZACION.Abril 2006.

  • COMPOSICION DE LA OFERTA SEGUN SEGMENTO DE PRECIOS. ABRIL 2006.

  • OFERTA INMOBILIARIA SEGN PROGRAMA

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