Derechos Reales-resumen de Jurisprudencia

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DERECHOS REALES – JURISPRUDENCIA “Feidmann Mauricio”- La calificación registral se detiene, en principio en las formas extrínsecas del título, pero admite que se extienda al examen de los aspectos a que se refieren los art 15 30 a 32 y especialmente, el artículo 9, porque la nulidad a la que esta norma se refiere no es solo la nulidad instrumental si no la nulidad sustancial del acto. Se adopta la siguiente doctrina: “el registro de la propiedad del inmueble, al examinar los instrumentos presentados para su registración puede controlar el cumplimiento de los requisitos relativos al poder de disposición de las partes impuestos en el Código Civil, el artículo 1277. A estos efectos, podrá requerir que en el documento inscribible conste la expresión del asentamiento del cónyuge no disponente, o de la autorización judicial, si se tratare de bienes propios de uno de los cónyuges, deberá prescindirse del asentamiento siempre que el disponente manifieste que no se dan los supuestos de radicación del hogar conyugal y dela existencia de menores o incapaces” Con cita de este plenario se ha resuelto que: “el artículo 14 de la ley 17801 importa que el Registro de la Propiedad del Inmueble deben ingresar la mayor cantidad de datos posibles para que luego pueda autoabastecerse en el orden a la información requerida y ejercer el control de legalidad que le impone el artículo 8 dela ley. La escritura en la que se instrumenta la constitución de una hipoteca debe contener el estado civil del acreedor, pues de tal modo se acuerda al Registro la posibilidad de cumplir su función para que en el caso de que por ejemplo, el titular del derecho real quiera transferirlo, pueda el Registro controlar tal acto de disposición a la luz de lo normado por el articulo 1277 del CCvil. Si con respecto al constituyente, quien grava su propiedad con el Derecho Real de Hipoteca, debe consignarse su estado marital y el nombre de su cónyuge, no cabe duda de que la misma designación ha de ser efectuada respecto de la acreedora. Respecto del examen de los documentos de origen judicial, se ha resuelto que “el registrador no puede ingresar ni calificar el contenido de la resolución judicial que se ordena inscribir (en el caso el registro califico como derecho real el derecho de uso
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    05-Dec-2014
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DERECHOS REALES JURISPRUDENCIA Feidmann Mauricio- La calificacin registral se detiene, en principio en las formas extrnsecas del ttulo, pero admite que se extienda al examen de los aspectos a que se refieren los art 15 30 a 32 y especialmente, el artculo 9, porque la nulidad a la que esta norma se refiere no es solo la nulidad instrumental si no la nulidad sustancial del acto. Se adopta la siguiente doctrina: el registro de la propiedad del inmueble, al examinar los instrumentos presentados para su registracin puede controlar el cumplimiento de los requisitos relativos al poder de disposicin de las partes impuestos en el Cdigo Civil, el artculo 1277. A estos efectos, podr requerir que en el documento inscribible conste la expresin del asentamiento del cnyuge no disponente, o de la autorizacin judicial, si se tratare de bienes propios de uno de los cnyuges, deber prescindirse del asentamiento siempre que el disponente manifieste que no se dan los supuestos de radicacin del hogar conyugal y dela existencia de menores o incapaces Con cita de este plenario se ha resuelto que: el artculo 14 de la ley 17801 importa que el Registro de la Propiedad del Inmueble deben ingresar la mayor cantidad de datos posibles para que luego pueda autoabastecerse en el orden a la informacin requerida y ejercer el control de legalidad que le impone el artculo 8 dela ley. La escritura en la que se instrumenta la constitucin de una hipoteca debe contener el estado civil del acreedor, pues de tal modo se acuerda al Registro la posibilidad de cumplir su funcin para que en el caso de que por ejemplo, el titular del derecho real quiera transferirlo, pueda el Registro controlar tal acto de disposicin a la luz de lo normado por el articulo 1277 del CCvil. Si con respecto al constituyente, quien grava su propiedad con el Derecho Real de Hipoteca, debe consignarse su estado marital y el nombre de su cnyuge, no cabe duda de que la misma designacin ha de ser efectuada respecto de la acreedora. Respecto del examen de los documentos de origen judicial, se ha resuelto que el registrador no puede ingresar ni calificar el contenido de la resolucin judicial que se ordena inscribir (en el caso el registro califico como derecho real el derecho de uso de un inmueble atribuido a la cnyuge- a quien se le haba dado la tenencia de los hijos- hasta que ellos llegaran a la mayora de edad, derivado de un convenio y de la resolucin judicial homologatoria, instrumentos que en ningn momento haban hecho referencia a un derecho real) Cotton, Moiss D. y otros c. Tutundjian, Simn Cuestin: 1 - "Si pese al incumplimiento por el propietario enajenante de la afectacin del inmueble al rgimen de la prehorizontalidad y, en su caso, de la inscripcin registral de los contratos que otorgare con relacin a las unidades, puede reclamar a los adquirentes el cumplimiento de sus obligaciones o la resolucin del contrato". 2 - "Si en caso negativo, los derechos que confiere al adquirente la ley 19.724 son renunciables". La mayora en forma impersonal dijo: La ley 19.724 fue dictada fundamentalmente ante la necesidad de tutelar a los adquirentes de unidades a comercializarse mediante el sistema a de la propiedad horizontal.} La base esencial de la estructura establecida por la ley 19.724 se encuentra en la afectacin al rgimen de la prehorizontalidad publicitada registralmente "abinitio", que se le impone al titular de una cosa inmueble -terreno sin construcciones, edificio construido o en construccin- como requisito para su comercializacin a ttulo oneroso por el rgimen de propiedad horizontal -arts. 1 y 4-. Como se sealara en el mensaje que acompa al proyecto, "uno de los objetivos de la afectacin consiste en que en el acto de otorgamiento de la escritura

respectiva, el propietario acompae los elementos que habilitarn a los futuros adquirentes a conocer fehacientemente las condiciones de dominio del bien, el plano del proyecto de obra y su aprobacin, las clusulas del reglamento de copropiedad y administracin y los porcentuales estimativos, informacin toda sta que brindar al contrato seriedad y garanta no siempre posible de otorgar con el actual rgimen. La afectacin del inmueble y la registracin de las operaciones tienden a impedir que el propietario desbarate los derechos en expectativa enajenando o gravando el inmueble". Dicha afectacin comporta una obligacin que, con carcter previo al otorgamiento de los contratos, imponen al enajenante los arts. 1 a 4 y concordantes de la ley. A falta de cumplimiento de esta obligacin que, si bien legal se relaciona con el contrato de compraventa, cabe asignarle por lo menos los mismos efectos que a la mora en la ejecucin de las obligaciones contractuales, desde que tal forma de proceder no constituye un simple retardo en el cumplimiento de la obligacin legal sino acaso hasta un total y definitivo incumplimiento, pues no obstante que aun pueda otorgarse la escritura de afectacin, no podra cumplirse ya con el art. 1 -pues ya no se tratara del propietario que se proponga adjudicarlo o enajenarlo, sino del que ha comenzado a hacer adjudicaciones-, ni con el art. 13, desde que se han otorgado boletos sin dejar en ellos constancia de la afectacin y de que en poder del escribano obre copia simple certificada para el adquirente. Se trata de una situacin similar a la que la doctrina considera de "plazo esencial" o de constitucin de mora "ex re", en las que resulta innecesario el requerimiento. Por lo expuesto, la respuesta al primer trmino del plenario debe ser negativa.2 - Las obligaciones que establece la ley 19.724 para proteger al adquirente deben cumplirse imperativamente, ya que si se desconocieran u omitieran, incidiran sobre sus derechos, impidindole el pleno ejercicio de sus facultades normativamente reglamentadas. As, otorgar el boleto de compraventa sin el requisito previo de la afectacin, significa colocarse en abierta rebelda contra una disposicin legal imperativa, cuyo propsito tuitivo motiva que los tribunales deban emplear la mayor energa en exigir su cumplimiento. Como ya se dijera, el inters social superior que protege la ley 19.724 hace que adquiera un carcter imperativo. En consecuencia, dado que las normas imperativas son aquellas que prevalecen sobre la voluntad de las partes, como que dan forma y sustancia a la ley, sealando pautas jurdicas de las cuales los contratantes no pueden apartarse, a diferencia de las supletorias, que son las que las partes pueden modificar y rigen, por tanto, en ausencia de manifestacin en contrario de los contratantes, debe concluirse en la irrenunciabilidad de los derechos que la ley 19.724 otorga a los adquirentes. En definitiva, y a los fines de los arts. 300 y 303 del Cd. Procesal, los jueces de la Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil se pronuncian por la negativa en los dos puntos del temario y resuelve: 1) El propietario enajenante que no ha cumplido con la afectacin del inmueble al rgimen de la prehorizontalidad y, en su caso, con la inscripcin registral de los contratos que otorgare con relacin a las unidades, no puede reclamar a los adquirentes el cumplimiento de sus obligaciones o la resolucin del contrato; 2) los derechos que confiere al adquirente la ley 19.724 son irrenunciables. En la causa "Cotton" fue sentada la siguiente doctrina: "El propietario enajenante que no ha cumplido con la afectacin del inmueble al rgimen de la prehorizontalidad y, en su caso, con la inscripcin registral de los contratos que otorgare con relacin a las unidades, no puede reclamar a los adquirentes el cumplimiento de sus obligaciones o la resolucin del contrato. Los derechos que confiere al adquirente la ley 19.724 son irrenunciables mora automtica y que la compradora, para ampararse en la previsin del art. 12 de la ley 19.724, no necesitaba colocar en

mora al vendedor que no haba registrado el boleto, por tratarse de una situacin similar a la que en doctrina se considera como de plazo esencial o de constitucin en mora ex-re, en la que resulta innecesario el requerimiento. En cambio, fue decidida la inaplicabilidad de la doctrina plenaria para el caso en que, habindose cumplido con el deber de efectuar la afectacin, se haba omitido registrar los boletos y no mediaba interpelacin por el adquirente. Se dijo que "la ausencia de plazo legal se traduce en la necesidad de requerimiento de su fijacin judicial o al menos de interpelacin, para que el propietario vendedor quede constituido en mora": C.N.Civ., sala C, 23.8.79, causa "Arcuschin c/Gregorio Perelmuter. Fallo Plenario Alvear- "La posterior inscripcin del reglamento de copropiedad y administracin en los trminos de la ley 13.512, no hace inaplicables los efectos de la falta de afectacin del bien al rgimen de prehorizontalidad e inscripcin de los respectivos boletos en el Registro de la Propiedad que prev la ley 19.724, salvo que el enajenante ofreciere contemporneamente la entrega de la posesin y escrituracin, estas prestaciones estuvieren expeditas y el comprador no tuviere derecho a resolver el contrato". "Los arts. 1 y 12 de la ley 19.724, al representar normas de orden pblico, pueden ser aplicadas de oficio por el juzgado n 1. Dicho carcter se otorga por entender que las disposiciones que poseen tal propiedad no pueden quedar a merced de los intereses de los particulares, dado que estn comprometidos principios superiores en los que se cimenta la sociedad toda, motivo por el cual el propio Cdigo Civil coloca a dichas normas por encima de la regla de "autonoma de la voluntad" consagrada en el art. 1197. Son, por consiguiente irrenunciables y aplicables de oficio y en cualquier instancia del proceso" Alvear 1850, S. R. L. c. Taub, Luis - CNCiv., en pleno, marzo 26-985. - Alvear 1850, S. R. L. c. Taub, Luis .- Buenos Aires, marzo 26 de 1985. Cuestin: "Si la posterior inscripcin del reglamento de copropiedad y administracin en los trminos de la ley 13.512, hace inaplicables los efectos de la falta de afectacin del bien al rgimen de prehorizontalidad inscripcin de los respectivos boletos en el Registro de la Propiedad que prev la ley 19.724". La mayora, en forma impersonal, dijo. La imposicin del otorgamiento de la escritura pblica prevista en los arts. 1 a 3 de la ley 19.724 e inscripcin de ella en el Registro de la Propiedad (su art. 4), puede ser considerada "carga" en tanto el propietario de inmueble no haya celebrado con un adquirente un contrato individual referido a una de las unidades del edificio a construirse, o en construccin, destinado a su enajenacin o adjudicacin a ttulo oneroso por el rgimen de propiedad horizontal. Hasta all no existe relacin jurdica especfica del titular del dominio frente a persona determinada por lo que, de darse este supuesto, la retraccin prevista en el art. 6 o la desafectacin que establece el art. 7 resultan actos unilaterales enteramente librados a la nica voluntad del afectante. En cambio, cuando se ha celebrado un contrato individual sin el previo otorgamiento de la escritura de afectacin, esa carga se convierte en obligacin que, si bien de fuente legal, integra la relacin jurdica individualizada incorporndose al plexo contractual. En efecto, no es dudoso en el estado actual de la ciencia jurdica que el contrato incluye tanto lo que es materia de declaracin expresa de voluntad comn de las partes, como las normas imperativas del ordenamiento y aun las supletorias vigentes al tiempo de su celebracin (directiva del art. 3, Cd. Civil, "in fine", texto segn la ley 17.711); lo que evita -en el caso- entrar a discurrir si existen o no diferencias entre interpretacin e integracin. La falta de otorgamiento de la escritura de afectacin, al tiempo de celebrarse un contrato individual, ha sido considerada en el plenario del 28 de febrero de 1979 ("Cotton c. Tutundjian") como configurativa de mora del vendedor que le impide exigir el cumplimiento de las

obligaciones correlativas del comprador o pedir la resolucin del contrato. En cambio, se ha juzgado que por ausencia de plazo legal, la obligacin de inscribir el contrato individual no coloca automticamente en mora al vendedor y precisa requerimiento del comprador a tal efecto. Como no est en revisin en el presente la doctrina del plenario mencionado, ella constituye una fuente del derecho -norma individual generalizada- que constrie al intrprete dejndole slo la posibilidad de salvar su opinin adversa en caso de no compartir esa interpretacin obligatoria (art. 303, Cd. Procesal). El propio plenario "Cotton" adelanta la posibilidad de que esa mora sea redimida o purgada por el deudor de la obligacin imputablemente retardada, al condicionar el impedimento de accionar que impone a quien prometi en venta sin haber cumplido la obligacin legal de afectar el inmueble al estado de prehorizontalidad al hecho de no haber intentado "redimir o purgar su estado de mora" (voto de la mayora en forma impersonal, primera cuestin). Cuando se trata de falta de otorgamiento de la escritura de afectacin, o de falta de inscripcin del contrato individual, la mora de la parte vendedora deja subsistente la posibilidad de cumplir despus en el inters del comprador, supuesto en el cual a la prestacin retardada habrn de adicionarse los daos moratorios como obligacin accesoria de fuente legal; empero, como la mora del vendedor es, a su vez, causal de resolucin del contrato que puede hacer valer la parte compradora, esta posibilidad queda sujeta a la opcin del acreedor de la obligacin retardada en cuanto a la suerte futura del contrato; de optar ste por la resolucin, ya no sera posible la redencin del estado de mora porque el contrato se habra extinguido por causal imputable a la parte hasta entonces morosa a cuyo cargo quedara el resarcimiento de los daos, no ya moratorios sino derivados de la resolucin. Para poder purgarse la referida mora es necesario que el deudor realice, antes de la comunicacin de la voluntad de resolver por parte del comprador, la misma prestacin que ha retardado, esto es el otorgamiento de la escritura de afectacin al sistema de prehorizontalidad o, en su caso, la inscripcin del contrato individual oportunamente omitida pese al requerimiento del comprador. El caso en cuestin presupone que quien comprometi en venta mediante boleto una unidad de un edificio a construirse o en construccin y qued constituido en mora por no otorgar la escritura de afectacin o por no haber inscripto el contrato individual no obstante haber sido interpelado para que lo hiciese, sigue sin pagar la obligacin no cumplida en su momento aunque inscribe el reglamento de copropiedad y administracin que da al edificio estado horizontal segn la ley 13.512. Vale decir, insiste en su propsito de no cumplir la obligacin debida, que es la que lo dej incurso en mora, y se coloca en situacin de ofrecer el pago de otra obligacin, la de escriturar la unidad a favor del adquirente, que puede estar prevista en el instrumento privado vinculante. Un razonamiento puramente lgico-abstracto parecera indicar que si la "prehorizontalidad" es un estado previo al de "horizontalidad", alcanzado ste se agotara aqul y perdera virtualidad la mora ocurrida con anterioridad a la inscripcin del reglamento de copropiedad y administracin. Por consiguiente, pese a que quien fue moroso se sustrajese al pago de la obligacin causante de su mora -la afectacin al rgimen de prehorizontalidad o, en su caso, la inscripcin del boleto-, redimira esa mora con un acto suyo posterior y distinto -la inscripcin del reglamento-. No es incompatible con el estado horizontal alcanzado con la inscripcin mencionada en la convocatoria la simultnea o ulterior afectacin al rgimen de prehorizontalidad. Y si lo fuese, se tratara de todos modos de una imposibilidad generada por acto imputable a la parte morosa que no extinguira por imposibilidad de pago la obligacin causante del estado de mora (art. 889 del Cdigo Civil, norma que consagra -entre otras la "perpetuatio obligationis"- como efecto de la

mora). Quedara, as, transformada la mora en incumplimiento definitivo, con los efectos imputados a esta nueva situacin jurdica. Por lo expuesto y como doctrina legal obligatoria (art. 303, Cd. Procesal), se resuelve: La posterior inscripcin del reglamento de copropiedad y administracin en los trminos de la ley 13.512, no hace inaplicables los efectos de la falta de afectacin del bien al rgimen de prehorizontalidad e inscripcin de los respectivos boletos en el Registro de la Propiedad que prev la ley 19.724, salvo que el enajenante ofreciere contemporneamente la entrega de la posesin y escrituracin, estas prestaciones estuvieren expeditas y el comprador no tuviese derecho a resolver el contrato. Fortete, Vctor L. c. Kremer e Hijos, S. A., Simn.- (Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires: 10-03-1981) Sumarios: 1. Aun cuando se reconociera en definitiva que no se habra incurrido en mora o culpa por la vendedora, el ofrecimiento a mejorar el saldo de precio manifestado por el accionante, enervara la intencin resolutoria de la parte demandada articulada sobre la base de la previsin del art. 1198 del Cd. Civil (Adla, XXVIII-B, 1799). 2. Si bien la incidencia de la depreciacin monetaria sobre el saldo del precio debe apreciarse prudentemente, ello no quita que su clculo debe tener algn punto de referencia vlido, por lo que -en el caso- la mejora equitativa debe realizarse computando un porcentaje promedio de la variacin experimentada por el costo de vida (precios al consumidor, nivel general), y por el costo de la construccin segn los datos suministrados por el Instituto Nacional de Estadstica y Censos. Discute en primer lugar la parte recurrente, que el pronunciamiento del tribunal a quo hubiera hecho hincapi (al igual que el de primera instancia), en la falta de cumplimiento por su parte de las disposiciones de la ley de prehorizontalidad 19.724, que prescriben sobre la necesidad de afectar el inmueble a la subdivisin y transferencia del dominio de unidades por el rgimen de propiedad horizontal y sobre el registro de los contratos celebrados en el Registro de la Propiedad. Seala que se da aqu el caso de abuso de derecho cuando el actor invoca en contra de sus pretensiones, la segunda parte del art. 12 de la ley 19.724 citada por la cual los contratos no registrados no dan derecho al propietario contra el adquirente, pero s a ste contra el enajenante. La ley 19.724 fue dictada con el fin primordial de tutelar a los adquirentes de unidades que se comerciaran por el sistema de propiedad horizontal. La ley indudablemente tiene carcter de orden pblico -como se ha recordado en los pronunciamientos de los tribunales de grado- y resulta imperativa. Lo esencial es la afectacin al rgimen de la prehorizontalidad, previa al otorgamiento de los contratos. De lo contrario los boletos que se otorgaran no podran tener la constancia de tal afectacin. Es cierto que en tales condiciones ha de concluirse que el propietario enajenante (ya fuera de terreno sin construcciones, edificio construido o en construccin: conf. La Ley, 1979-A-528 y ss.), no podra reclamar a los adquirentes ni el cumplimiento de sus obligaciones ni la resolucin del contrato. Sin embargo, por mi parte he podido anotar, que ello es as no obstante la posibilidad de considerar la conducta maliciosa o abusiva en que incurriera el adquirente. Aqu, el propio recurrente cita, en la fundamentacin de su recurso, antecedentes que configuraran el abuso del derecho que ahora invoca. Pero tales alusiones no parecen favorecer demasiado su posicin. En efecto, all se expone como actitud abusiva el supuesto del adquirente que no cumpli con los pagos que se encontraba obligado a hacer, aduciendo luego de encontrarse

enfrentado a la demanda por resolucin del contrato, que ello obedeci a la falta de afectacin del inmueble a la ley de prehorizontalidad. En este caso que el actor adquirente cumpli con la demandada puntualmente con la totalidad de los pagos a que se haba obligado, restando nicamente el saldo de precio que deba comenzar a abonarse, en cuotas mensuales, a partir de los treinta das de tomar la posesin del bien, cosa que, como se sabe, no ha ocurrido hasta ahora. El caso, por lo tanto, es bien diferente del antecedente invocado. Debe sealarse que si bien la incidencia de la depreciacin monetaria sobre el saldo de precio debe apreciarse prudentemente, ello no quita, conforme una reiterada doctrina de esta Corte, que su clculo deba tener algn punto de referencia vlido. Considero, pues, que la mejora equitativa debe realizarse computando un porcentaje promedio de la variacin experimentada por el costo de vida (precios al consumidor, nivel general) y por el costo de la construccin segn los datos suministrados por el Instituto Nacional de Estadsticas y Censo, desde la fecha de celebracin del contrato. En segundo lugar, este reajuste debe efectuarse, atento a la manera como ha quedado resuelto que se abonar el referido saldo (segn las previsiones del boleto en 120 mensualidades a partir de los treinta das de tomada la posesin, hasta la fecha de pago de las diferentes cuotas, nica manera de mantener la justa recomposicin decidida. Por ltimo, y en tercer lugar, el monto del reajuste deber tener en cuenta que segn previsiones convenidas por las partes en el boleto (que rigen en todos sus alcances conforme lo han declarado los tribunales de grado, a las cuotas mensuales se les adicionar un inters bancario anual sobre saldos. Finalmente, si bien es cierto que la demanda por cumplimiento de contrato ha prosperado, tambin lo es que la parte accionada ha logrado obtener un reajuste del saldo de precio que peticionaba desde un principio. Por ello considero apropiado al caso en especie declarar que las costas de primera y de segunda instancia deben ser soportadas por la parte accionada en un 80% y las de esta instancia extraordinaria por su orden (art. 68 del C.P.C.C.). Fallo Estancia VictoriaSumario- 1 Resultando del contexto de la escritura la situacin y linderos de la finca hipotecada, la falta de mencin de stos ltimos en la escritura no invalida la hipoteca. 2 La toma de razn despus del trmino legal, solo produce, respecto de terceros, el efecto de ser eficaz desde la fecha en que se ha verificado. 3 En el Cdigo Civil no existe disposicin alguna que acuerde preferencia a los crditos personales por su simple prioridad, a los acreedores personales escriturarios sobre los quirografarios. El caso "Estancia Victoria"- Este famoso caso fue fallado por la Corte Suprema de Justicia de la Nacin , relativamente a una tercera de mejor derecho intentada por Mariano Alvarado contra Carlos Treacher y el Banco Provincial de Santa Fe. En 1883 Mariano Alvarado se present deduciendo tercera de mejor derecho en las ejecuciones que contra Carlos Treacher haba iniciado el Banco Provincial de Santa Fe y el Banco de la Nacin de Rosario Dichas ejecuciones se basaron en un pagar, no levantado a su vencimiento, firmado por Carlos Treacher y una sociedad -"Edowes y Ca"- mancomunadamente, y en dicho juicio se decret el embargo que se trab sobre la parte del terreno y ganado que el deudor Treacher tena en el establecimiento que posea en sociedad con Juan B. Yeha, llamado "Victoria", ubicado en la provincia de Santa Fe. Para fundar su tercera Alvarado se apoy en la "escritura hipotecaria" suscripta por "Edowes y Ca." a su favor, sobre tierras existentes en la provincia de Crdoba, en la cual se asent, adems: "Presente en este acto Carlos Treacher... dijo que... en inters de que se lleve a

cabo la negociacin... entre Mariano Alvarado y "Edowes y Ca."... vena a afectar su responsabilidad personal y muy especialmente con sus intereses rurales que posee por mitad en la sociedad con Juan B. Yeha en la estancia denominada "Victoria", departamento de San Gernimo, en esta provincia, la ejecucin... de todo lo estipulado... siendo la responsabilidad que asume... solidaria". Se transcribi, adems, luego, el contrato de sociedad formalizado entre Treacher y Yeha, especialmente las clusulas Ia y 3a, la que se dedica a Ia "explotacin de una estancia de ambos comparecientes conocida con el nombre de "Victoria", situada en el departamento de San Gernimo de esta provincia". Se enuncia luego el capital social, constituido por el campo donde est la "estancia de cuatro y media leguas, edificios, corrales y potreros -de los cuales se hace una estimacin en dinero- y animales". Como vemos, Treacher para nada menciona la palabra "hipoteca", ni tampoco designa el bien raz a hipotecar, adems de que no se especifica ste en la forma requerida por el art. 3131 Cd. Civ., por lo que parecera que en verdad no se habra constituido tal derecho real. Esta fue, precisamente, la defensa del Banco de Santa Fe, adunndose a ello que ni siquiera se haban presentado los ttulos de propiedad para que en ellos se anotara el gravamen y sin que se hubiera consentido en que de ese gravamen se tomara razn. En la sentencia del Juez Federal de Rosario, Dr. Feneln Zuvira, que la Corte en breve fallo confirm por sus fundamentos, leemos: "... Siendo la constitucin de hipoteca hecha como corresponde en Derecho, carece de los vicios con que se la ataca... Esa omisin en la fijacin de los linderos, ni apareja un vicio de nulidad por ninguna ley, debiendo las leyes determinar expresamente, ni tiene importancia alguna para el caso, desde que siendo efectiva la existencia y ubicacin La finca vinculada, pues el mismo ejecutante ha pedido y se ha efectuado su embargo, pudindose venir en conocimiento positivo de esa designacin, estando expresamente determinado para estos casos por el art. 26 del Ttulo de Hipotecas 'la constitucin no se anular por falta de algunas (y se trata de una sola) de las designaciones prevenidas siendo indudable que en el caso, por las escrituras de la finca total, puede venirse en conocimiento de sus linderos. A que se agrega que estando la finca indivisa y siendo slo la mitad perteneciente a Treacher la hipotecada, era imposible la fijacin de los linderos, de esa parte antes que la divisin tuviese lugar, pues bien se comprende que debiera ser muy distinto segn la ubicacin que se le diere... a cada uno de los condminos... llegando el caso de que el Tribunal aprecie y decida por el cmputo de las circunstancias del acto a favor de la validez de ttulo hipotecario, que como se ha visto, reviste las dems exigencias del Derecho." Aqu existen como vemos dos problemas: 1) Debi dilucidarse si existi verdaderamente una constitucin de hipoteca, lo que no se hizo en forma clara a pesar de ser esta una de las principales defensas del Banco. 2) Y si ella existi, si tena validez, a estar a lo dispuesto por los arts. 3131 a 3133 Cd. Civ. Porque segn surge del fallo transcripto pareciera que los linderos podran llegar a individualizarse "por las escrituras de la finca total". Y no sera esto recurrir a "circunstancias" ajenas a la causa, contrariando as lo dispuesto por el art. 3133, que en este aspecto se apart de su fuente, al disponer que los tribunales (deben) decidir el caso por la apreciacin del conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo de la hipoteca? Y considerando: 1 Que el Banco Provincial de Santa Fe, no tiene razn alguna legal, por la naturaleza de su crdito, ni por la forma de la escritura presentada por la parte de Alvarado, siendo l un simple acreedor quirografario, para oponerse a la tercera de mejor derecho de un

acreedor hipotecario y escriturario, por la mitad indivisa que su deudor solidario, D. Carlos Treacher, tiene en la estancia Victoria en condominio con su socio D. Juan B. Jeha; pues que siendo esa constitucin de hipoteca hecha como corresponde en derecho, carece de los vicios con que se la ataca; y porque an tenindolos, el crdito del tercerista sera preferente como va a demostrarse en los siguientes considerandos. 2 Que en efecto, por el artculo 24, libro 3, ttulo 14, De las hipotecas, Cdigo Civil: El acto constitutivo de la hipoteca debe contener: El nombre, apellido y domicilio del deudor, y las mismas designaciones relativas al acreedor, y el lugar de su establecimiento. Todo lo cual consta en la escritura presentada por Alvarado; 2 La fecha y la naturaleza del contrato a que accede, y el archivo en que se encuentra. Lo que consta tambin; 3 La situacin de la finca y sus linderos y si fuese rural, el distrito a que pertenece. Todo lo que, menos la situacin de los linderos, est especificado en la escritura. Ms esa omisin de la fijacin de los linderos, ni apareja un vicio de nulidad por ninguna ley, debiendo las leyes determinarlas expresamente, ni tiene importancia alguna para el caso, desde que siendo efectiva la existencia y ubicacin de la finca vinculada, pues el mismo ejecutante ha pedido y se ha efectuado su embargo, pudindose venir en conocimiento positivo de esa designacin; estando expresamente determinado para estos casos por el artculo 26 del mismo ttulo que la constitucin de la hipoteca no se anular por falta de algunas (y se trata de una sola) de las designaciones prevenidas, siempre que se pueda venir en conocimiento positivo de la designacin que falte. Correspondiendo a los Tribunales decidir el caso por la apreciacin del conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo de la hipoteca; siendo indudable que en caso actual, por las escrituras de la finca total, puede venirse en conocimiento de sus linderos. 3-La constitucin de la hipoteca no perjudica a terceros, sino cuando se ha hecho pblica la inscripcin en los registros tenidos a ese efecto. Pero las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, como el Escribano y testigos no pueden prevalerse del defecto de inscripcin, y respecto de ellos, la hipoteca constituida por escritura pblica se considera registrada. Porque adems de esta razn concluyente, la inscripcin en los seis das, era imposible, como tambin en el mayor trmino legal, a razn de un da por cada dos leguas de distancia, desde la Escribana del Rosario en que se hizo la escritura, a la oficina de Santa Fe en que debiera registrarse, por las diligencias previas que deban practicarse antes del Registro. RESUELVE: Que son conforme a derecho, los fundamentos de la sentencia apelada sobre la validez de la constitucin de la hipoteca y la preferencia que por esa causa declara a favor del crdito de Don Mariano Alvarado, en los bienes races embargados; Que segn la ley, no puede constituirse hipoteca, sino sobre cosas inmuebles (artculos tres mil ciento ocho, y tres mil ciento nueve, Cdigo Civil), y por lo mismo, dicho crdito no goza de ese derecho o privilegio en los bienes muebles y semovientes a que se refiere la diligencia de embargo de foja 9, de los autos ejecutivos; Y que el Cdigo Civil, bajo cuyo imperio han tenido lugar los hechos que motivan esta causa, y cuyas prescripciones, por la naturaleza de ella, le son aplicables, establece que el privilegio de un crdito no puede resultar sino de una disposicin de la ley (artculo tres mil ochocientos setenta y seis), y ninguna existe en dicho Cdigo, que acuerde preferencia a los crditos personales, por su simple prioridad, o a los acreedores personales escriturarios sobre los quirografarios, no teniendo fuerza alguna sobre esta materia la antigua legislacin, en virtud de lo dispuesto por el artculo veinte y dos del mismo Cdigo; Por estos fundamentos, y no siendo necesario tener a la vista el expediente a que se refiere la solicitud de foja ochenta y ocho del Banco Provincial de Santa Fe, se confirma la sentencia apelada de foja veinte y siete, en cuanto declara ser de mejor derecho el crdito de Don Mariano

Alvarado sobre los bienes races hipotecados y embargados al deudor Don Carlos S. Treacher, y se revoca en lo dems. Hgase saber con el original, y devulvase, previa reposicin del papel. Fallo Arcadini c/ Maleca Sumarios: 1- El comprador de un inmueble, a quien se le ha otorgado la pertinente escritura traslativa de dominio, puede, aun antes de la tradicin de la cosa, ejercer la accin reivindicatoria contra al tercero poseedor de la misma. Puede ejercer la accin reivindicatoria el comprador de un inmueble antes de habrsele hecho tradicin del mismo? La cuestin que da origen al presente plenario viene motivando, de tiempo atrs, divergencias en la doctrina y en las decisiones judiciales. En torno de ella se han formado tres sistemas, que sus respectivos sostenedores propugnan con serios argumentos, sin haberse logrado hasta ahora uniformar los criterios. Segn uno de esos sistemas, el adquirente de un inmueble -a quien se le ha otorgado la pertinente escritura traslativa de dominio- no puede reivindicarlo de un tercero antes de habrsele hecho tradicin del mismo. Se considera que como dentro del rgimen de nuestro Cdigo Civil la propiedad no se adquiere sino despus de la tradicin (art. 577) y los contratos carecen por s solos de virtualidad para transmitir el dominio mientras esa tradicin no se haya operado (art. 3265), no puede en ausencia de este requisito ejercitarse una accin que, por disposicin expresa de la ley, slo nace "del dominio que cada uno tiene de cosas particulares" (art. 2758). Se admite que el adquirente puede reivindicar la cosa comprada, ejerciendo en inters propio las acciones que el vendedor tendra contra el tercero, en cuyo caso acta como "procurator inrem suam"; o sino, como consecuencia de la cesin implcita de los derechos y acciones que correspondan al vendedor; o bien, subrogndose en los derechos de ste. Finalmente, un tercer sistema admite que, aunque no se pruebe la existencia de la tradicin, el comprador puede ejercer la accin reivindicatoria en los casos de los arts. 2789 y 2790 del Cd. Civil, es decir, cuando el reivindicado no presenta ttulo o presenta ttulo nulo, salvo que el mismo pruebe que ni el reivindicante ni sus antecesores han tenido la posesin de la cosa reivindicada. Juega aqu, a favor del reivindicante, la presuncin de que la tradicin se ha cumplido; es el demandado quien debe probar que ni aqul ni sus antecesores tuvieron la posesin 2- La tesis que niega la accin reivindicatoria a quien no ha estado en posesin de la cosa, es de un rigor lgico inobjetable, pues se ajusta al sistema general del Cdigo en materia de derechos reales 3- El Cd. Civil en su art. 1444 declara que pueden ser cedidos todos los derechos y todas las acciones sobre una cosa que se encuentra en el comercio, sin ms excepciones que las derivadas de prohibiciones expresas o implcitas de la ley. En los trminos amplios del precepto est comprendida, en mi opinin, la accin reivindicatoria, a la que no alcanzan las limitaciones establecidas en los arts. 1445,1449 y 1450 a 1453. nota al art. 1445 el doctor Vlez Srsfield, despus de indicar que no pueden ser cedidas las acciones fundadas sobre derechos inherentes a la persona, agrega, siguiendo a Maynz, que "la reivindicacin fundada sobre el derecho de propiedad es cesible". En tal caso, el cesionario puede requerir el reconocimiento del "jus possidendi" y la entrega de la cosa, aunque nunca la haya posedo, lo que demuestra que el principio segn el cual "antes de la tradicin de la cosa el acreedor no adquiere sobre ella ningn derecho real" (art. 577),

con ser tan vigoroso en el sistema instituido por el codificador, debe aplicarse sin violentar otros principios establecidos en el Cdigo, como son los relativos a los efectos de las convenciones. 4- Admitida la facultad de reivindicar del cesionario, no se advierten razones fundamentales que obsten al ejercicio de igual facultad por parte del comprador -o de cualquier adquirente- a quien no se le haya hecho tradicin de la cosa objeto del contrato. Cuando el vendedor no se reserva ningn derecho sobre la cosa, debe entenderse que se desprende y transmite al comprador todas las acciones que tena con respecto a la misma. En la nota al art. 2109 del Cd. Civil -referente a la eviccin cuando hay transmisiones sucesivas-, se lee que "el acreedor puede ejercer todos los derechos y acciones de su deudor, con la sola excepcin de los que sean inherentes a su persona. Se juzga que cada enajenante ha transferido la cosa a su adquirente, "cum omni sua causa", es decir, con todos los derechos que le competan. El ltimo adquirente es, pues, tcita y necesariamente, subrogado en todos los derechos de garanta de los que han posedo la cosa antes que l y rene esos derechos en su persona". El doctor Llambas, dijo: 1 - Se somete a la decisin del tribunal en pleno la cuestin de saber si el comprador de un inmueble, munido de ttulo sobre el mismo por habrsele otorgado la pertinente escritura traslativa de dominio o por haberse aprobado la subasta judicial pero carente de la tradicin de la cosa, puede o no ejercer la accin reivindicatoria contra el tercero poseedor actual del inmueble. No se discute que el adquirente de la cosa en tales condiciones es mero titular de un derecho personal que lo vincula a su cocontratante y lo habilita para exigir de ste el cumplimiento del contrato consistente en esa transmisin del dominio que constituye en la compraventa el objeto de la obligacin del vendedor. Con todo, como el contrato se ha celebrado para provocar una sucesin a ttulo singular sobre la cosa objeto del mismo y como el perfeccionamiento del dominio en cabeza del comprador, mediante la tradicin de la cosa, se encuentra en el caso impedido por detentar la posesin de ella un tercero, se averigua si por el solo efecto del contrato podr el comprador promover todas las acciones pertenecientes al autor de su derecho y entre ellas la reivindicatoria, contra el poseedor actual del inmueble. Para resolver esta cuestin, estimo que por su mismo planteamiento no puede el tribunal recurrir para resolverla a la accin subrogatoria cuyo ejercicio en favor de los acreedores autoriza el art. 1196 del Cd. Civil. Y ello no porque la reinvidicacin no pueda articularse por va de la accin oblicua, sino porque tal articulacin no es exclusiva del comprador desde que corresponde en general a cualquier acreedor del dueo de la cosa que se muestre remiso en la defensa de sus derechos. La accin reivindicatoria es sin duda un accesorio del inmueble cuya transmisin intentan realizar las partes del contrato de compraventa, por cuya razn debe entenderse que ha sido transmitida por el vendedor al comprador. "Sera absurdo -dice Fornieles- suponer que el vendedor que ha recibido el precio de la cosa vendida, por el hecho de no haberla entregado, entiende conservar el dominio, no transmitiendo al comprador sino una accin personal. Ese vendedor sera el primero en protestar contra semejante interpretacin. La verdad es que la intencin de las partes ser siempre la de transmitir el dominio y todas las acciones que sean necesarias para hacerlo efectivo sin reserva alguna. El codificador en su nota al art. 2109 del Cd. Civil, "se juzga que cada enajenante ha transferido la cosa a su adquirente, 'cum omni sus causa', es decir, con todos los derechos que le competan. El ltimo adquirente, es, pues, tcita y necesariamente subrogado en todos los derechos de garanta de los que han posedo la cosa antes que l y rene esos derechos en su persona".

El desplazamiento de derechos que provoca la compraventa no alcanza desde luego al dominio mismo, hasta tanto no se practique el "modo" adecuado para la traslacin de ese derecho, consistente en la tradicin de la cosa. Pero mientras esto ocurre, especialmente en los casos en que el vendedor por carecer de la posesin de la cosa est impedido de entregarla al adquirente, nada se opone a que se entienda transmitida a ste la accin reivindicatoria perteneciente a aqul, a mrito de esa independencia funcional que meda entre el dominio como tal y la accin que lo ampara, a que se refiere acertadamente el doctor Fliess en su voto precedente. Advirtase que de otra manera, el contrato de compraventa, en tal supuesto, vendra a quedar desprovisto de contenido prctico, pues sera ilusorio esperar que el vendedor sin provecho efectivo para l promoviera nada menos que un juicio de reivindicacin contra un tercero, cuando es razonable pensar que exactamente para eludir esa contingencia es que ha concertado la venta en condiciones inconvenientes -sin posesin- que no pueden menos de haberse reflejado en un inferior precio del inmueble. 3 - Si se examina el rgimen referente a la cesibilidad de la accin reivindicatoria, tampoco aparece obstculo alguno que se oponga a la cesin implcita de la accin por efecto del contrato de compraventa. Ha quedado demostrado que la cesibilidad de aquella accin por parte del propietario que ha perdido la posesin de la cosa es un punto enseado con la ms completa uniformidad por los romanistas de todos los tiempos, opinin que hizo suya Vlez Srsfield siguiendo a Maynz, en la nota al art. 1445 del Cd. Civil, donde se lee que la accin reivindicatoria es cesible, es posible agregar que confirma la conclusin a que se llega lo dispuesto en el art. 1198 del Cd. Civil segn el cual "los contratos obligan no slo a lo que est formalmente expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que puedan considerarse que hubiesen sido virtualmente comprendidas en ellos". Estimo que la "consecuencia" del convenio concertado radica en la posibilidad de lograr el adquirente la obtencin de la cosa mediante la deduccin de una accin reivindicatoria que debe estimarse cedida, implcitamente, por efecto del "titulado" contrato de compraventa. En suma, cuando la cosa est en posesin de un tercero, el contrato de compraventa vale como cesin de los derechos y acciones que el vendedor tiene sobre la cosa y, por ende, en razn de la aplicacin del rgimen propio de este ltimo contrato, el llamado "comprador" puede reivindicar contra el poseedor actual. 5 - La jurisprudencia reinante sobre la materia ratifica las conclusiones precedentes. a) La Corte Sup. de Justicia de la Nacin ha entendido, desde antiguo, "que si la tradicin, en efecto, es necesaria para adquirir la propiedad de las cosas en general, no lo es para el ejercicio de la accin reivindicatoria", en el cual se admiti la reivindicacin ejercida por la Nacin "adquirente por compra" por entenderse que el contrato celebrado importaba una cesin de acciones. En igual sentido, ha sostenido la Corte, que el comprador es en el hecho un cesionario de los derechos que el vendedor, tena sobre la cosa vendida y de las acciones que sobre ella le competan, as como tambin que la escritura de venta importa una cesin de acciones permitida por el art. 1444 del Cd. Civil. b) Los dems tribunales del pas han seguido con una gran generalidad, la misma orientacin antes apuntada. As se ha decidido que el comprador es en el hecho un cesionario de los derechos que el vendedor tena sobre la cosa vendida y de las acciones que sobre ella le competan. Igualmente que el comprador carente de la tradicin de la cosa puede ejercer en inters propio los derechos de su vendedor, de los que pasa a ser titular en virtud de la enajenacin el de su antecesor que detentaba la posesin que la falta de tradicin de la cosa no obsta a la accin

reivindicatoria entablada por el comprador que invoca a su favor la posesin de sus antecesores, en razn de la cesin que implica la compraventa. La Corte Suprema de Justicia de la Nacin ha RESUELTO que la doctrina segn la cual la accin reivindicatoria puede ser intentada por el adquirente a pesar de no haber obtenido la posesin de la cosa, en el carcter de cesionario implcito o expreso de dicha accin, slo juega cuando el objeto cuya posesin se pretende se encuentra en poder de terceros, pero no cuando es tenido por el enajenante... (pues en este ltimo caso) el actor slo ostenta un derecho personal a obtener la entrega de la cosa en virtud de su ttulo, de modo que contra (el enajenante) nicamente podra dirigir la accin derivada de ese ttulo. Plenario Mar Del Plata: Cacheiro, Juan Jose C Escobio, Schmitt, Tuero Y Cia S.R.L, S/ Cumplimiento De Contrato La parte final del art 14 de la ley 19724, en el sentido de que las especificaciones all mencionadas, solo tendrn efecto si son expresamente aceptadas por el adquirente en clausula especial, firmada por este. En el caso, el accionante, hombre de negocios, compro tres cocheras (operacin que excede de lo comn) para lo cual firmo tres boletos, por lo que, como mnimo, tuvo oportunidad de leer tres veces la clusula, firmando sin objeciones. Suponiendo que ellas hubieran sido nulas y perjudiciales para sus intereses, ello hubiera obviado si se las hubiera colocado luego de la firma, o en papel aparte? Pensamos que la respuesta negativa surge sin esfuerzo. El problema se plantea entorno a la interpretacin que ha de darse al art 14 de la ley 19.724, cuyo texto no indica con claridad el sentido que ha de darse a la obligatoriedad de que las clausulas especiales, entre las que se cuenta la prrroga de la jurisdiccin judicial, solo tendrn efecto si son expresamente aceptadas por el adquirente en clusula especial firmada por este y si ello debe interpretarse necesariamente como que deba ser suscrita individuamente y por separado. La falta de claridad de la norma es la que impide que se imponga el cumplimiento de un requisito- la firma por separado- que la ley no exige en forma expresa. La clusula del boleto de compraventa constituye una clausula especial de prrroga de jurisdiccin judicial, que ha sido aceptada por el adquirente y firmada por este al suscribir los contratos. Si al hacerlo no ataco la insercin en el boleto, ni exigi que se redactara por separado, no puede ahora invocar una nulidad que da por establecida, sin otra base y otros fundamentos que los que surgen de una interpretacin doctrinaria valiosa como tal, pero que no resulta claramente de la ley. En esta etapa el adquirente no puede invocar sorpresa o ignorancia de su parte. Tampoco compulsin de la otra (art 929 936 y cc). Quitarle autoridad a una clusula que no es abusiva, arbitraria, inusual, ni incompatible con las dems reglas que las partes acordaron, por el solo hecho de que la clusula especial haya sido inserta en el contexto general del documento que las partes han aceptado y firmado libremente, resulta excesivo y peligroso si se tiene en cuenta que el art 14 nada dice sobre la obligacin de que la clusula especial deba ser firmada por separado e individualmente y sin entrar a considerar las variantes a que dara lugar la interpretacin de tales supuestas exigencias. Se debe advertir que en el caso en cuestin el adquirente no persigue la redaccin de la clusula especial en forma individual y separada si no que despus de su aceptacin y de su inclusin en el contrato pretende dejarla sin efectos fundando su alegada nulidad en la interpretacin del texto legal, sacrificando as el principio de fidelidad del contrato. Cuando el texto de la ley es claro y expreso debe aplicarse estrictamente en el sentido que resulte de sus propios trminos. Cuando esa claridad no es tal, esa misma imprecisin excluye

toda posibilidad de exigir lo que la ley no impone y la norma que gobierna la cuestin no ha de ser otra, en sub examen, que la resulta de la voluntad de las partes libremente manifestada. Otro de los jueces agrega que la interpretacin de la clusula no requiere una implementacin ajena al cuerpo del contrato, en tanto sea clara y notoria, tiene que hacerse de acuerdo a la forma impuesta por la ley bajo sancin de nulidad, lo que se impone no es un requisito de forma, sino ms bien un modo de expresin del consentimiento, es evitarle al comprador la sorpresa de una clausula impresa o disimulada en el contexto del instrumento, pero en ningn lado resulta ni la necesidad de otorgamiento de tal clausula especial en instrumento separado, ni siquiera en clausula separada de todas las dems, escrita despus de cerrado y firmado el cuerpo en general. Los que votan por la afirmativa (minora) alegan que la aprobacin debe ser expresa, requirindose la firma del adherente en la clusula especial, lo que debe interpretarse en el sentido de que es necesario suscribirla separadamente del texto del contrato, ya que la expresa aceptacin de estas clusulas por separado har presumir que quien firma ha comprendido su alcance y efecto. Consideran que las clausulas especiales deben constituir un suplemento y constar en hoja separada del cuerpo general del contrato, bajo un ttulo bien claramente entendible y legible que anticipe de modo inequvoco el contenido de la misma. Se RESUELVE el fallo plenario: atento a lo resuelto por la mayora en el precedente acuerdo, se establece que la parte final del artculo 14 de la ley 19.724, en el sentido de que las especificaciones all mencionadas solo tendrn efecto si son expresamente aceptadas por el adquirente en la clusula especial, firmada por este, no debe interpretarse como exigiendo que dicha clusula se instrumente fuera del cuerpo general del contrato y firmarse expresa e individualmente, y en consecuencia se confirma la resolucin con costas. Fortunato, Jos M. y otros c. El Hogar Obrero Coop. de C. E. C. L. (1989) Sumarios del Fallo: Para determinar si alguien sufre ruidos molestos se debe tomar como cartabn a una persona normal y exenta de deficiencias psquicas o auditivas, sin considerar la edad y otras circunstancias personales, pues en tal caso habra que tomar en cuenta a cada persona en particular, lo que es contrario al establecimiento de criterios o reglamentaciones abstractas. La determinacin de si los ruidos son molestos y ocasionan un dao a los vecinos debe hacerse de modo objetivo, por los aparatos que miden los ruidos y los criterios que admiten o no la intensidad de los sonidos, careciendo de trascendencia la prueba testimonial que slo aporta elementos subjetivos. El doctor Ambrosioni dijo: I. El a quo condena a la demandada a cesar en su actividad en tanto produzca ste los ruidos molestos y a pagar daos y perjuicios, incluso indemnizacin por dao moral, actualizados con intereses y costas. II. Se agravia la demandada sosteniendo que los ruidos que se imputan a su actividad no exceden los normales, ya que por un lado, como dice el perito, segn uno de los criterios o normas (la de Iram) los actores no sufren ruidos molestos ni de da ni de noche por la actividad de la demandada, y segn la reglamentacin municipal s los padecen durante la noche. De entrada, pues, hay que considerar injusta la sentencia que hace extensiva la condena sin distingos entre ambos perodos. III. Pero adems la reglamentacin municipal ha variado fijando bases diferentes, la nm. 34.875 partiendo de 38 decibeles como ruido de fondo, considera excesivos los de 48 y 54 decibeles correspondientes a los ruidos nocturnos de la actividad de la demandada. Y la posterior

nm. 39.025 sigue un mtodo inverso pues compara los ruidos con el nivel corregido del ruido definido como criterio bsico. As el criterio bsico corregido es de 50 decibeles y entonces slo los ruidos nocturnos superan en 4 decibeles, por ser 54. IV. Como se ve la reglamentacin administrativa, que parti del ruido de fondo de 38 decibeles, dej este criterio, y se ajust a otro ms flexible que se aproxime al de Iram. Pero de todos modos el exceso de 4 decibeles no explica ni justifica calificar de ruidos molestos excesivos los nocturnos que produce la actividad de la fbrica, los que adems se han eliminado. V. Ha de advertirse que la cuestin no es matemtica, pues su evaluacin se hace sobre elementos de relativa apreciacin, y debe hacerse de manera que se tome como cartabn a una persona normal y exenta de deficiencias psquicas o auditivas, sin considerar la edad y otras circunstancias personales, pues en tal caso habra que tomar en cuenta a cada persona en particular lo que es contrario al establecimiento de criterios o reglamentaciones abstractas. La misma variacin experimentada por la reglamentacin administrativa que ha ido aumentando el nmero de decibeles tiene su explicacin en el aumento de la poblacin, la mayor actividad en las zonas de automotores, y dems factores que, in crescendo aumentan los ruidos, por lo que el concepto de ruidos molestos, o excesivamente molestos es muy relativo. VI. Tampoco es razonable paralizar una industria por la queja subjetiva de varias personas que por el lugar de la ubicacin de sus viviendas tienen que soportar ruidos molestos durante el da y la noche. Lo antedicho hace que carezca de trascendencia la prueba testimonial pues slo aporta elementos subjetivos y ms que hechos, los testigos declaran sobre opiniones. El caso se decide de modo objetivo, por los aparatos que miden los ruidos, y los criterios que admiten o no la intensidad de los sonidos. VII. La falta de habilitacin de la fbrica as como la clausura por esa razn, ninguna incidencia puede tener en esta causa que versa sobre ruidos molestos. VIII. Se reclaman daos por vibraciones en la medianera pero el perito ingeniero civil, atribuye las fisuras a diferentes y posibles causas, y no slo a las vibraciones, que no son lo mismo que los ruidos molestos. La pericia no es concluyente y no hay prueba de que los ruidos hayan provocado fisuras en la medianera. Lo mismo cabe decir del reclamo por dao moral que no se justifica segn lo ya dicho. IX. Atento lo que antecede debe rechazarse la apelacin de los actores. Voto, pues, porque se revoque la sentencia Por lo que resulta de la votacin de que instruye acuerdo que antecede, se resuelve: revocar la sentencia de fs. 558 y ss. y desestimar las demandas, as como la apelacin de los actores, con las costas de ambas instancias a cargo de los demandados que resultan vencidos. "Prez, Eduardo V. c. Lavadero Los Vascos" Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala H (16/11/1995) Los sumarios del fallo: Cuando se excede el lmite de la normal tolerancia aparece la restriccin a la facultad de producir las molestias a que alude el art. 2618 del Cd. Civil, lo que es independiente de toda idea de culpa del vecino que las produce. Se trata de un supuesto de responsabilidad objetiva, en tanto el damnificado no tiene necesidad de probar la culpa del industrial, ni ste puede eximirse de responsabilidad acreditando que observ la mxima diligencia requerida por las circunstancias.

Demostrado que la inmisin supera la normal tolerancia, el juez debe evaluar en funcin de las pautas que seala el art. 2618 del Cd. Civil --condiciones del lugar, circunstancias del caso, exigencias de la produccin, respeto al uso regular de la propiedad y prioridad en el uso--, si debe o no disponer la cesacin de tales molestias, adems de la indemnizacin del dao. Si los actores han soportado durante varios aos molestias que no debieron haber tolerado en funcin del rgimen emergente del art. 2618 del Cd. Civil y ello les signific un perjuicio indemnizable, el dao est representado por no haber podido disfrutar enteramente de su derecho de dominio, tal como tenan derecho a hacerlo. El "goce" de la cosa, el derecho de gozar a que alude el art. 2513 del Cd. Civil, no se limita a la mera percepcin de frutos -"ius fruendi"-, sino que la excede, asume otras implicancias. El goce importa la facultad de obtener todos los provechos y ventajas que la cosa es capaz de brindar. La prevencin, como mecanismo neutralizador de perjuicios no causados o minorador de efectos nocivos de los en curso de realizacin, es al da de hoy una efectiva preocupacin y anhelo del intrprete. Ese derecho a la prevencin, asegurado por la Constitucin Nacional como garanta implcita, en el derecho privado juega como un mandato dirigido a la magistratura, cuya funcin preventiva de daos es una nueva faceta de su accionar, tanto o ms importante que la de satisfacer o reparar los perjuicios ya causados. Tambin el juez tiene una responsabilidad social. Sostiene la actora que el a quo omiti resolver otra de sus pretensiones, consistente en la supresin del establecimiento demandado o, subsidiariamente, la eliminacin de todas las molestias y perjuicios que le ocasiona. Adems, considera insuficiente la indemnizacin fijada en la sentencia apelada. A tal efecto, seala que la industria de la demandada es ilcita por ser contraria a las normas municipales, por carecer de habilitacin, y por afectar las condiciones de seguridad, todo lo cual aconseja su supresin. Agrega que, adems de los ruidos molestos, se ha demostrado la invasin con holln y pelusas, sin que el a quo tomara medida alguna al respecto. En cuanto a la reparacin econmica, expresa que la indemnizacin fijada slo contempla la disminucin del valor venal, a lo que cabra agregar el dao moral y el dao futuro, este ltimo en el supuesto de que no se ordenase la eliminacin de los ruidos molestos. Por su parte, la demandada sostiene la inexistencia de ruidos que excedan la normal tolerancia en los trminos del art. 2618 del Cd. Civil. Subsidiariamente, alega que la indemnizacin fijada es excesiva. Respecto a su primer agravio sostiene que la norma citada requiere que los ruidos sean "continuos", e impugna las conclusiones del perito habida cuenta de que en la zona existen otros comercios generadores de ruido. Cuestiona tambin la fecha de la mora y la indemnizacin fijada, pues sostiene que los daos no han sido acreditados. El perito sostuvo que "Las mediciones efectuadas por la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires en el ao 1984, en mayo de 1990 y en diciembre de 1992 comprobaron la trascendencia de los ruidos molestos a fincas vecinas. Las caractersticas de la caldera y la inadecuada sala de calderas, indican con total claridad la contaminacin sonora que causa la fbrica. La sola visita a la zona permite escuchar un rugir continuo de mquinas muy por sobre los niveles de ruido del tranquilo barrio. Lo hasta aqu expuesto resulta suficiente para desestimar el agravio de la demandada respecto a la inexistencia de ruidos molestos, dado que este hecho fue comprobado en diversas circunstancias; mxime cuando tambin se ha demostrado que revisten el carcter de continuos. Cuando se excede el lmite de la normal tolerancia aparece la restriccin a la facultad de producir las molestias a que alude el art. 2618, lo que es independiente de toda idea de culpa del vecino que las produce (conf. Mariani de Vidal, "Curso de Derechos Reales", 2, p. 21). Se trata de un supuesto de responsabilidad objetiva, en tanto el damnificado no tiene necesidad de probar

la culpa del industrial, ni ste puede eximirse de responsabilidad acreditando que observ la mxima diligencia requerida por las circunstancias. Los actores, en su memorial, sostienen que la actividad de la demandada es ilcita, lo cual impone la necesidad del cierre del establecimiento. Cierto es que parte de la doctrina, en funcin de las referencias que hace el art. 2618 a la "normal tolerancia", por un lado, y al "uso regular de la propiedad", por el otro, ha sealado que slo cuando se excedan ambas pautas se estar frente a un acto ilcito, mientras que cuando slo se supere a la primera, el acto ser lcito pero excesivo o abusivo y slo generar la obligacin de indemnizar pero no la de suprimir la actividad. El vecino no tiene el poder de obtener la inhibicin de las inmisiones aunque superen el lmite de la normal tolerancia cuando la actividad que la causa responda a "las exigencias de la produccin", en la medida en que no puedan ser eliminadas o reducidas mediante medidas tcnicas que no resulten "excesivamente onerosas" En concreto, las inmisiones derivadas de la actividad industrial son en principio lcitas, en tanto no impidan una utilizacin "ms productiva" del fundo que las recibe, y en tanto no sean eliminables con medidas tcnicas "razonables" econmicamente. Debe efectuarse una valoracin econmica-financiera de modo que la adopcin de tales tecnologas no signifiquen costos de tal envergadura que "sofoquen la produccin industrial" El juez puede poner fin a la actividad daosa, ya sea mediante la supresin de dicha actividad o disponiendo la realizacin de los trabajos necesarios para la cesacin de las molestias (conf. Mariani de Vidal, ob. cit., p. 23, nota 36), solucin que coincide, adems, con las conclusiones a las que arrib la doctrina italiana sobre la base de una norma que ha sido fuente de la nuestra. En cuanto a la indemnizacin: Sostienen Papao, Kiper, Dillon y Causse que "El problema puede presentarse para indemnizar el dao cuando ste no consisti en un detrimento material del inmueble vecino sino en alguno distinto. As, por ejemplo, los olores o ruidos provenientes de un establecimiento industrial no daan materialmente a los inmuebles vecinos, pero es evidente que disminuyen su valor locativo y su valor venal. En estos casos, y segn las circunstancia de cada uno de ellos, entendemos que la cuestin deber ser resuelta en el pago de una suma de dinero, preferentemente por razones prcticas, tenindose en cuenta la disminucin del valor venal" La nota al art. 2514 dice que "La resolucin del artculo no importa decir que el dueo de una finca pueda poner en ella establecimientos industriales que hagan desmerecer en sus valores y en sus alquileres los predios vecinos, como ms adelante quedar establecido". As lo estableci en el art. 2619, y reiter la idea en la nota a este ltimo. RESUELVE: En suma, por las razones expuestas, propongo que se modifique la sentencia apelada reducindose la indemnizacin , y que se condene tambin a la demandada a realizar todas las obras necesarias para el cese de los ruidos que exceden la normal tolerancia, lo cual ser materia del procedimiento de ejecucin de sentencia, y confirmar la sentencia, con costas.