Consignas

Sesionar como un tribunal judicial.

Uno de los integrantes del grupo deberá ser designado presidente y los

otros dos vocales.

PRESIDENTE: Khoury, Victoria.

VOCAL 1: Campos, Cintia.

VOCAL 2: López, Gabriela.

La resolución deberá contener la transcripción del caso, luego el

razonamiento y finalmente la decisión.

Se deberá sesionar en dos tiempos, conforme el Derecho Romano y al

Derecho Argentino.

Conforme a la resolución hacer una conclusión  respecto del resultado

obtenido si son similares, o diferentes y en este caso en que consisten.

Caso a resolver

“Si el inquilino hubiese llevado a la casa un arca de bronce y el dueño hubiese

estrechado (luego) la entrada de la casa (¿podrá demandar el inquilino al dueño?).

Ulpiano, 32 ed. D 19.2.19.5

Resolución del caso conforme al Derecho Romano

Fundamento del razonamiento / Vocal 1

Antes de dar la resolución al caso en concreto, debo hablar de los contratos

en Roma. Ellos son la fuente más importante y fecunda de las obligaciones y son

definidos como “un acuerdo de voluntades entre dos o más sujetos dirigido a crear

obligaciones”.

Con Bonfante podemos decir que es el “acuerdo de acuerdo de dos o más

personas con el fin de constituir una relación obligatoria reconocida por la ley”.

Hay que tener en cuenta que en el Derecho Romano, no todo acuerdo de

voluntades implicaba la celebración de un contrato, sino que solo se le otorga tal

calidad a aquellos convenios a los que la ley les atribuye el efecto de hacer nacer

obligaciones civilmente exigibles, o sea, protegidas por una acción (actio).

La concepción de contrato es, más restringida en la concepción romana, ya

que de un determinado número de convenciones nacerán obligaciones civilmente

exigibles por una actio, que será típica de cada relación contractual y tendrá su

propia apelación o propio nombre.

En cuanto a la clasificación moderna de los contratos en Roma,

encontramos los contratos reales (aquellos que se perfeccionan con la entrega de

la cosa) y los consensuales, que es el caso que nos toca resolver, este tipo de

contratos son aquellos que se perfeccionan por el simple consentimiento de las

partes, sin importar la forma en que ella se manifiesta y tampoco se requiere la

entrega de la cosa, ni el cumplimiento de determinadas formalidades.

El contrato de locación “es el acuerdo de voluntades por el cual una de las

partes (locatario) se obliga a pagar a la otra (locador) un precio cierto en dinero a

cambio de que ésta le proporcione el uso y disfrute temporal de una cosa o le

preste determinado servicio o realice una obra”.

Este tipo de contratos se caracteriza por ser consensual, perfectamente

bilateral, de buena fe, oneroso y conmutativo. Para que se perfeccione, se

necesitan que ambas presten su consentimiento, y para ello no se requiere

formalidad.

El contrato de locación de cosas puede tener por objeto cualquier cosa

mueble o inmueble, con tal de que no fuera consumible y, también, el ejercicio de

un derecho real sobre cosa ajena, como el usufructo o la superficie. Si se daba en

locación una cosa, el locatario se denominaba inquilinus.

La principal obligación del locador, consistía en entregar la cosa al locatario

o ponerla a su disposición para que la usara de conformidad a lo convenido,

asegurándole su disfrute durante el tiempo establecido en el contrato, que podía

ser determinado o determinable. Tal entrega no confería al locatario sino la simple

detentación o possessio naturalis de la cosa. Empero,podráa excepcionalmente

ejercitar el interdictum de vi armata, en caso de haber sido despojado por la fuerza

de las armas de la cosa arrendada. El arrendador estaba obligado también a

indemnizar al arrendatario los daños y perjuicios que hubiere experimentado si la

cosa no era apta para el uso convenido.

El locatario tenía como principal obligación la de pagar el precio. También

incumbía al locatario la obligación de usar la cosa con la debida diligencia, pues

debía restituirla al finalizar el contrato sin deterioros, salvo los provenientes del uso

normal.

Razonamiento final / vocal 1

1)Teniendo en cuenta al Digesto de Justiniano que dice lo siguiente: “Si el

inquilino hubiese llevado a la casa un arca de bronce, y el dueño hubiere

estrechado la entrada de la casa, es más verdadero que se obliga este por la

acción de conducción, y por la de exhibición, ya si lo sabe, ya si lo hubiese

ignorado; porque comprendese en el ministerio del juez, que le obligue dar al

inquilino entrada y facultad para llevarse el arca, por supuesto, a costa del

arrendador” . Por ello, corresponde a este tribunal judicial, determinar si en este

caso se debe o no  otorgar al inquilino la facultad de entrar para llevarse el arca,

aunque el arrendador no esté de acuerdo.

2) Aplicado en el caso particular que me toca resolver, de lo antes descrito

debemos tener en cuenta ante todo que los contratos como tales, son fuente de

obligación entre ambos (locador y locatario) y que como tales, deben ser

respetados.

3) Sabiendo que en este tipo de contratos se presume la buena fe de

ambos, No surge de ello la actitud del locatario, al prohibirle la entrada al locador

por el simple hecho de tener un arca de bronce dentro de su casa.

4) Teniendo en cuenta que la obligación principal del locador (pagar un

precio en dinero) fue cumplida sin interrupciones, no encuentro motivo válido para

prohibir la entrada a la propiedad, objeto del contrato.

5) Teniendo en cuenta, que ante esta actitud, él locador no está cumpliendo

con su obligación de poner la cosa a disposición del locatario para permitir su uso

y disfrute conforme a lo convenido.

6) Considerando que si bien sabemos que ante la falta de un contrato que

determine su plazo de duración, este puede concluir por la decisión de cualquiera

de los dos, sin previo aviso. La actitud del locatario va en contra de la buena fe,

que se presume de ambos en la celebración de dicho contrato.

Por lo tanto, resuelvo:

Que corresponde otorgarle al locatario el derecho de entrar a la propiedad,

aun en contra de la voluntad del locador para que pueda de esta forma llevarse el

arca que le pertenece.

Fundamento y resolución de la vocal 2/ Disidencia

Más allá de lo propuesto por la vocal 1era, considero pertinente aclarar

ciertos puntos, a saber:

a) “Los cofres o arcas eran de variadas formas según su fin: grandes de

madera para la ropa (arca vestuaria), las de guardar el dinero o los objetos

de valor, protegidas con bronce u otros metales ricamente claveteadas

(arcae ferratae o aerata); la pequeña arca (loculus, cista o scrinium) para

las joyas y productos femeninos o para guardar las provisiones y objetos de

uso cotidiano (arculae, cistae, capsae). Juvenal dice que las arcas eran

cosa de ricos, que los pobres, por su pobreza, se bastaban con un

sacculum para guardar sus pertenencias. Las arcas se colocaban en el

atrio, adosadas a alguna pilastra, puestas sobre base de mampostería y

fijadas al suelo por un fuerte clavo que atravesaba el fondo”. En vista de lo

expuesto, se considera pertinente que el arca en cuestión se encuentra

adosada al suelo del inmueble, visualizando el menoscabo al valor

pecuniario del inmueble, que podría surgir en razón de quitarlo.

b) Citando al Dr. Di Pietro se pone en conocimiento que en el contrato de

locación, el locatario es un mero detentador (no poseedor) de la cosa (Ulp.,

D.10.3.7.11), gozando sólo de la actio ex conductio contra el locador.

Precisamente por no ser poseedor carece de la defensa de los interdictos.

Y en general carece de toda protección respecto de terceros. Sin perjuicio

de lo anterior, se manifiesta que si el locador decide vender la cosa

alquilada, o constituye sobre ella algún tipo de contrato que abarque un

derecho real, como por ejemplo usufructo, el locatario no tiene ningún

derecho contra dichos terceros, a menos que haya habido consenso por

parte del locador de prever esta situación. Asimismo, el locatario sólo

podría accionar contra el locador mediante el ejercicio de la actio conducti

para reclamar el perjuicio sufrido contra el locador.

c) Sumado a lo anterior, surge de este tipo de contratos que el locador tiene

como obligación principal la de entregar la tenencia de la cosa arrendada al

inquilinus, para que éste pueda usarla y disfrutarla. Sin perjuicio de lo

expuesto, pareciera ser que la situación del locatario o inquilino se asemeja

a la del usufructuario, pero la diferencia fundamental, es que la locación

sólo le genera al locatario una acción in personam, es decir, que solo puede

reclamar por la obligación no cumplida por parte del locador (lo cual no

ocurre en el caso), ya que las acciones reales se ven relacionadas a

aquellos que efectivamente tienen un derecho real.

d) Por otra parte, y en vistas de que el inquilino no ha ejercido la acción de

conducción -única forma lícita de retirar el arca de bronce - previa caución

de daño inminente, para que quitándola no empeore en algo la condición de

la casa, sino que la devuelva a su estado primitivo -, se considera que el

procedimiento llevado a cabo por el locatario para obtener lo que dice ser

suyo no se realizó de la manera correcta.

e) Cabe aclarar que, una de las obligaciones principales del locatario es usar

la cosa arrendada conforme a la naturaleza y destino de la misma,

respondiendo no sólo por dolo y culpa sino también por la custodia de la

cosa, debiéndose comportar como el más diligente pater familias.

f) El locador ha cumplido con todas sus obligaciones, a la luz de la buena fé.

En vistas de todo lo anteriormente expuesto, resuelvo:

No dejar que el inquilino retire el arca de bronce el cual se encuentra

adosada al suelo del inmueble del arrendador, en virtud de no existir razones para

que este último deba consentir que parte de su inmueble sea modificado en virtud

de la voluntad unilateral e imprudencia ejercida por el locatario al decidir sobre la

colocación del mencionado arca.

Asimismo, el locador se encuentra facultado para reclamar ante las justicia

que el locatario se abstenga de retener el arca, en virtud de ser castigado como si

fuera invasión de posesión ajena. De esta manera se magnifica la cuestión en

cuanto a las limitaciones a los derechos reales que podría reclamar el inquilino, en

virtud de ser inexistentes.

Por último, y citando al Dr. Costa se concluye que; “El antiguo Ius Civile no

elabora una teoría general acerca de los contratos, sino que crea un catálogo de

los distintos tipos existentes. (...)En el derecho justiniano se considera que el

contrato es aquel acuerdo de voluntades -elemento fundamental de todo contrato-

capaz de constituir a una persona en deudora de otra, y puede versar acerca de la

creación, modificación o extinción de cualquier relación jurídica”. El acuerdo de

voluntades debe ser tomado en cuenta como lo que es, el elemento principal en

este tipo de relaciones jurídicas, y debe ser primordial que entre las partes haya

consenso, tomando los principios de justicia y equidad como guía para la

resolución de los conflictos.

Fundamento y Resolución Final del Presidente

Para comenzar, cabe destacar la mención que hizo la Vocal 1ra sobre que el caso

a resolver es un contrato consensual. “Los contratos consensuales se forman por

el solo acuerdo de las partes. Hay cuatro: la venta, el arrendamiento, la sociedad y

el mandato. Esos contratos se derivan del derecho de gentes: constituyen

operaciones de uso tan frecuente y de tan grande utilidad práctica que se les

encuentra en todas las legislaciones. Así que el derecho civil no exige para su

perfección ninguna formalidad especial.” No es necesario ningún tipo de

solemnidad en ellos. Cabe destacar que desde el momento de su concepción

engendran obligaciones recíprocas. “Todos son sancionados por acciones de

buena fe: las contiendas que hacen nacer deben ser reguladas según la equidad”

En esta oportunidad, referiremos al contrato de locación o arrendamiento.

“El arrendamiento es un contrato por el cual una persona se compromete con otra

a procurarle el goce temporal de una cosa, o a ejecutar por ella cierto trabajo,

mediante una remuneración en dinero, llamada merces.” Manteniendo que este

contrato consensual  puede tener por objeto cualquier cosa mueble o inmueble,

con tal de que no fuera consumible y teniendo como elementos esenciales la cosa

y el precio.

Como menciona ut supra la Vocal 1ra, la principal obligación del arrendador

es la de procurarle al inquilino el uso y disfrute de la cosa durante la duración del

arrendamiento. “Su obligación se resume en la fórmula: praestare conductori frui

licere”. Asimismo, la principal obligación del arrendatario es la de pagar el precio

convenido.  Además, está obligado a restituir la cosa arrendada al expirar el

arriendo. Será responsable de todo deterioro sobrevenido por dolo o culpa suyos,

pues debe usarlo como un diligente padre de familia.

Por análogas razones a las aducidas por el vocal primero, voto en el mismo

sentido a la cuestión propuesta. Con lo que terminó el acto por votación dos a uno.

Resuelvo: Que corresponde otorgarle al locador el derecho de entrar a la

propiedad, aun en contra de la voluntad del locatario para que pueda de esta

forma llevarse el arca que le pertenece.

Resolución del caso conforme al Derecho Argentino

En nuestro Código Civil  existe una parte general de los contratos (de los

contratos en general art 1137 a 1216). Luego se regula cada contrato en

particular.

En cuanto a la teoría general de los contratos, se asemeja al Derecho Romano

basándose en 2 principios:

1) La autonomía de la voluntad (acuerdo de voluntades en el Derecho

Romano). En nuestro caso el único límite lo pactado no sea contrario al orden

público, a la moral y a las buenas costumbres. (Art 21, 953 y 1167).

2) La fuerza obligatoria del contrato (fuente de obligaciones del Derecho

romano también) Art 1197 “las convenciones hechas en los contratos forman para

las partes una regla, a la cual deben someterse como a una ley misma”.

En cuanto a la definición de contrato, decimos que “hay contrato cuando

varias personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad común,

destinada a reglar sus derechos” (Art 1137).

En el Derecho romano el contrato aparece como una forma de acuerdo

(conventio). La convención es el consentimiento de dos a más personas que se

avienen sobre una cosa que deben dar o prestar. La consensualidad era el

prototipo dominante.

En cuanto a los contratos de locación, ellos se encuentran regulados en el

Código Civil, Art 1493 que los define como “Habrá locación, cuando dos partes se

obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso y goce de una cosa, o a

ejecutar una obra o prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o

servicio un precio determinado en dinero….”

Al igual que el Derecho Romano, existe la locación de cosas, obra y

servicios.

En nuestro derecho hay locación de cosas “cuando una de las partes

(locador) se obliga a conceder el uso y goce de una cosa por cierto tiempo, y la

otra parte (locatario) se obliga a pagar un precio determinado en dinero. En

comparación al concepto de este tipo de contratos en el derecho Romano, vemos

que son similares en cuanto a sus elementos.

En cuanto a las cosas que pueden ser dadas en locación, pueden alquilarse

los inmuebles y cosas muebles no fungibles. (Al igual que en el derecho romano).

En cuanto a los plazos de la locación en nuestro derecho se encuentran

regulados, a diferencia de lo que ocurre en el derecho romano. El plazo máximo

es de 10 años, el plazo mínimo de 2 años (para las locaciones con destino a

vivienda) y 3 años (para los demás destinos, como comercio o industria).

En cuanto a las obligaciones del locador:

1) Entregar la cosa.

2) Conservar la cosa en buen estado.

3) Mantener al locatario en el uso y goce pacífico de la cosa (debe abstenerse de

cualquier acto que impida o perturbe el uso y goce de la cosa por el inquilino)

4) pagar las mejoras que hubiese hecho el locatario.

5) pagar las cargas y contribuciones sobre la cosa.

En cuanto a las obligaciones del locatario:

1) Pagar el precio del alquiler.

2) Usar y gozar de la cosa conforme a derecho (debe darle a la cosa un uso

honesto y conforme a la moral y buenas costumbres (Art 1503); debe usar la cosa

conforme al destino indicado en el contrato. El locador tiene derecho a impedir que

el locatario de a la cosa un uso distinto.

3) Mantener la cosa en buen estado

4) restituir la cosa al finalizar la locación

Conclusión de la locación

1) Por vencimiento del plazo fijado en el contrato, o en su caso del plazo mínimo

legal.

2) Por pérdida de la cosa o por imposibilidad de cumplir el destino.

3) por vicios redhibitorios de la cosa o por caso fortuito

4) por todos los casos de culpa del locador o locatario que autoricen a uno u otro a

rescindir el contrato.

Conclusión

Por lo tanto, vistas las similitudes de nuestro derecho con el derecho romano, si

tuviéramos que resolver el caso teniendo como base nuestras normas diríamos

que la solución es la misma, ya que bajo ningún punto de vista en nuestro derecho

se permite que el locador prohíba la entrada al locatario el por el simple hecho de

tener dentro de su propiedad, un arca de bronce, que desde un principio no

formaba parte de su bien inmueble. Ya que, como hemos visto no se da ninguna

de las situaciones de incumplimiento de obligaciones dadas al locador. (ni en

nuestro derecho, ni en el derecho romano).