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D é f i c i t h a b i t a c i o n a l

Habiendo ya referido la importancia del uso del suelo como herramienta central para el combate contra el déficit habitacional (Obra Nº 3), cabe abocarse al análisis del segundo grupo de medidas necesarias de instrumen-tar para intentar morigerar dicho problema. Y ellas están vinculadas a la construcción del hábitat en donde se implantarán las viviendas.

1. Políticas de planificación urbana y territorialEn primer lugar debe implementarse políti-cas que permitan traducirse en urbanizacio-nes integrales que contengan las normas mí-nimas a cumplir para que cada una de ellas sea susceptible de dar respuestas adecuadas

[ POr JOrgE LENtiNi ] para la implantación de las viviendas.Dichas políticas deben emanar de los gobier-nos municipales o comunales y deben contar con la colaboración de los institutos, de las organizaciones y de las cooperativas cuya función sea planificar y desarrollar proyectos habitacionales para la gente de escasos o nu-los recursos.De la armonización del trabajo conjunto de las partes referidas, debe surgir una determi-nada normativa urbanística adecuada a cada uno de los municipios o comunas rurales, que permita el desarrollo del equipamiento social y del espacio público complementario al desarrollo de los programas de construc-ción de viviendas.Para ello, los ejes de las políticas a implemen-

tar deben tener en cuenta: a) los procesos de crecimiento urbano como la revisión de las políticas locales regulatorias, b) la planifica-ción de las infraestructuras y los servicios complementarios adecuados a las políticas de suelo locales, c) definición de normas es-peciales de urbanización en áreas destinadas a los sectores vulnerables y de escasos re-cursos y d) adecuación de los índices de ocu-pación del suelo y de construcción de nuevas viviendas como así también la adecuación y reglamentación de las parcelas actualmente en procesos de regularización.

2. Infraestructura y servicios esenciales.Aquí, los actores involucrados son los gobier-nos provinciales, los gobiernos municipales o

Las herramientas para combatirlo:La construcción del hábitat

comunales y las diferentes empresas públi-cas y/o privadas y/o cooperativas proveedo-ras de los servicios de luz, gas, agua y cloacas.Es imprescindible un relevamiento integral de las capacidades de provisión de los ser-vicios necesarios para satisfacer los reque-rimientos presentes y los futuros en razón del desarrollo de nuevas urbanizaciones que morigeren en cada lugar el déficit de vivien-das existente.Para ello se debe: a) monitorear y analizar periódicamente las condiciones de cada una de las infraestructuras soporte de cada uno de los servicios involucrados, b) generar acuerdos marcos intersectoriales, con cada uno de los prestadores de servicios para la consolidación de nuevas obras de infra-

jlentini@fra.utn.edu.ar jlentini@grameenhabitat.com

Es Secretario de Gestión Académica e Institucional de la Universidad Tecnológica Nacional - Facultad Regional Avellaneda (www.fra.utn.edu.ar). Dirige el proyecto “Fideicomiso Universidad” que consiste en un sistema integral de proyecto, construcción, comercialización y financiación, orientado a los ingenieros, arquitectos y empresas constructoras dedicadas a la construcción de viviendas.

Es Co-fundador y Director de Grameen Hábitat (www.grameenhabitat.com) la primera empresa social del tipo Grameen en el país, dedicada a resolver el problema de la educación, del hábitat y del trabajo para las personas carenciadas o de recursos insuficientes.

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estructura específica, en la medida que se expanda y consolide el nuevo suelo urbano para la construcción de viviendas, c) planifi-car a nivel gubernamental la generación de nuevas obras públicas que mejoren las exis-tentes y con el objetivo central de mejorar el hábitat disponible para los nuevos proyectos habitacionales, d) priorizar en las políticas públicas la posibilidad de desarrollar los pla-nes y servicios públicos que sean destinados al mejoramiento del hábitat de los sectores más vulnerables y d) dotar a dichas políticas públicas del correspondiente financiamiento presupuestario.De esta forma se podrá disponer de planes regulatorios que permitan adecuar la infra-estructura urbana y de servicios, a la expan-

sión de los mismos en función de los planes de cada municipio o comuna rural que tenga por objeto combatir el déficit habitacional de dicha comunidad.

3. Lotes + Equipamiento básico.En aquellos municipios o comunas, que el volumen de tierra disponible sea suficiente para resolver su propio déficit habitacional presente y proyectado, cabe proponer la po-sibilidad de dar una respuesta al problema, mediante el acceso al suelo en adecuadas condiciones de urbanización, facilitando el proceso de construcción de la vivienda de-finitiva.La solución lote + servicios + cimientos com-bina una serie de distintas prestaciones tanto

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del sector público como del sector privado que permite desarrollar una política de cons-trucción del hábitat de menor costo inicial y de mayor alcance, con un fuerte impacto, dado que involucra a sectores de personas humildes con diferentes condiciones y capa-cidades de pago.Esta solución permite ofrecer una alternativa de acceso al hábitat mediante un suelo do-tado de servicios básicos, infraestructuras y una mínima construcción de la vivienda (sus cimientos) a partir de la cual, cada beneficia-rio de este sistema estará en condiciones de continuar, en función de sus posibilidades económicas, con la construcción de su vi-vienda.Mediante esta herramienta se incorporará el lote con servicios o el lote con servicios + cimentos a la urbanización de interés social, que el municipio o comuna rural planifique desarrollar en el ámbito de su territorio.

4. Financiamiento para planes de viviendasCada municipio o comuna rural debería ar-ticular planes de vivienda a partir de las ne-cesidades y las posibilidades de cada una de esas comunidades, en colaboración con las cooperativas de viviendas, las organizaciones de la sociedad civil y las entidades gremiales interesadas en cooperar a resolver el acu-ciante problema del déficit habitacional. Dichos planes de vivienda tienen siempre un pre-requisito que debe ser satisfecho para considerar la viabilidad del mismo y es

la disponibilidad de su financiamiento, por lo tanto la herramienta financiera es de capital importancia para el desarrollo de los mismos. No hay plan de vivienda que se pueda arti-cular sin tener en cuenta la necesidad de la asistencia financiera para la adquisición del suelo y/o su urbanización y/o la posterior construcción de la vivienda, aunque en algu-nos casos solo se requiere de una asistencia financiera parcial de esos tres elementos.Este condicionante ha sido resuelto hasta la fecha casi con exclusividad por el sector pú-blico y la participación del sector privado ha sido escasa o nula.Las razones de tal situación son muchas, pero hay algunas de ellas que son centrales para entender la escasa o nula participación del sector privado en el financiamiento de planes de vivienda.todo plan de vivienda destinado a resolver el problema de las personas de escasos re-cursos necesita del financiamiento de largo plazo a tasas de interés compatibles con las posibilidades de repago de dichas personas, en su mayoría asalariadas con ingresos men-suales bajos.Por lo tanto, el primer condicionante es que el plan de financiamiento debe instrumentarse, NO desde el costo del dinero, sino desde la cuota que es posible pagar por el comprador de la vivienda y ello determinará -en función del plazo otorgado para la cancelación del préstamo- la tasa de interés implícita a la que puede gestionarse el préstamo para la cons-

trucción de los diversos planes de vivienda.La tasa de interés resultante de lo preceden-temente expuesto, casi siempre es menor a la tasa de interés activa de las entidades bancarias privadas, por lo que es muy difícil que este sector participe del financiamiento de estos emprendimientos.El segundo condicionante es que el sector privado bancario para realizar préstamos hipotecarios a largo plazo (20/25 años), de-bería fondearse en la captación de depósitos a igual plazo, lo que ya hace muchos años no acontece en el país por no existir dicho fondeo. El sector público, a falta de recursos de ori-gen presupuestarios con partidas específicas destinadas a financiar planes de viviendas, ya ha recurrido a los únicos depósitos colo-cados a largo plazo, como lo son los ahorros que maneja la Anses. Pero esos recursos son limitados.Por lo que, tanto el sector público como el sector privado, deberían trabajar en instru-mentar una política de captación de dinero y de colocación de préstamos que disminuya sensiblemente el costo del dinero, para que de esta forma sea viable pensar en morigerar el déficit habitacional existente y proyectado, mediante la utilización de distintos progra-mas de financiamiento de planes de vivien-das, que contemplen la capacidad de repago del comprador de la vivienda.