de “BBB/M”...Be Grand® | Resultados del Tercer Trimestre 2019 1 Ciudad de México a 25 de...

Be Grand® | Resultados del Tercer Trimestre 2019

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Ciudad de México a 25 de octubre de 2019, BEGRAND, S.A.P.I. DE C.V. (“Be Grand” o “la Compañía”) (BMV: BEGRAND), anuncia sus resultados correspondientes al tercer trimestre de 2019. Las cifras expresadas en pesos mexicanos, son preliminares y no auditadas, se encuentran preparadas de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera (“NIIF´s”) y pueden presentar variaciones por redondeo. Información Relevante

• Durante el 3T19, Verum incrementó la calificación corporativa de largo plazo de la Compañía

de “BBB/M” a “BBB+/M”, en cuanto a los certificados bursátiles de largo plazo (CBs) con clave

de pizarra la calificación “BEGRAND18” tuvo una mejora de “A/M” a “A+/M”, manteniendo

una perspectiva “Estable”, adicionalmente le fue asignada una calificación corporativa de

corto plazo de “2/M”.

• Los ingresos acumulados al tercer trimestre de 2019 (3T19) sumaron $2,408 millones, que representan un incremento de 33.3% respecto del mismo periodo de 2018.

• La UAFIDA al 3T19 fue de $751 millones, excluyendo los ingresos asociados a las marcas que se atribuyen a la adquisición de la empresa Inversiones en Destinos Urbanos S.A. de C.V. (“IDU”). La UAFIDA al cierre del 3T19 fue superior por $83 millones en relación a la UAFIDA del mismo periodo en 2018 que fue de $668 millones.

• El total de unidades vendidas al 3T19 fue de 424, es decir 67 unidades más que al cierre del mismo periodo el año anterior.

• En el 3T19, se cumple satisfactoriamente los indicadores financieros establecidos, registrando una razón de apalancamiento neto y una cobertura de intereses de los últimos doce meses de 2.9x y 2.3x, respectivamente.

• El ciclo de capital de trabajo ajustado (CCC) en los últimos doce meses fue de 342 días al 3T19, disminuyendo 158 días respecto del mismo periodo en 2018.

• Al cierre del tercer trimestre 2019, el ROE y ROIC de los últimos doce meses alcanzaron niveles 33.0% y 8.1%, respectivamente.

• En una colaboración con Google, la Compañía presentó al mercado el primer departamento

inteligente “Be Grand Smart Home”.

• Se inicia la fase de implementación del sistema (ERP) “SAP”, lo cual le permitirá a la Compañía

gestionar las áreas, procesos y actividades de forma sistematizada.

Indicadores de Seguimiento

3T19 3T18 Unidades Vendidas 424 357 Ingresos por Enajenación de unidades (miles)1 2,253,936 1,569,417 Razón Apalancamiento Neto Ajustado (UDM)2 2.9 x 2.4 x

Razón de Cobertura de Intereses Ajustado (UDM)2 2.3 x 1.8 x Utilidad Neta (miles) 730,391 291,623 UAFIDA (UDM) Ajustada (miles)2 751,876 668,063 Precio Promedio (miles)1 5,316 4,396 ROIC (UDM) 8.1% 4.0% ROE (UDM) 33.0% 9.7% Capital de Trabajo (miles)3 2,848,574 2,815,297 Días de Clientes (UDM)3 8 38 Días de Desarrollo Inmobiliario (UDM)3 705 989 Días de Proveedores (UDM)3 32 56 Días Anticipos Clientes (UDM)3 338 506 Días Partes relacionadas Operativo (UDM)3 (1) 35 Días Capital de Trabajo Ajustado (UDM)3 342 500

1 Los ingresos por Enajenación de unidades presentados en este reporte ya no consideran los usos asignados a partir del 1T19, razón por la cual los ingresos del 3T18 presentados en este reporte, difieren de los publicados en el 3T18. 2 Después de descontar los ingresos por la incorporación del valor de las marcas adquiridas con la compra de acciones de IDU. 3 Para efectos de presentar un análisis conservador de la información, en este reporte se consideran los otros ingresos operativos después de la Utilidad Bruta.


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Comentarios y Análisis de la Administración La Compañía presenta sus resultados al tercer trimestre de 2019, los cuales contribuyen satisfactoriamente al logro de los objetivos planteados. La implementación de diversas estrategias tanto comerciales como administrativas y operativas nos han permitido dar una mayor estabilidad en los indicadores de rentabilidad, apalancamiento y a la generación de flujo de efectivo. Al cierre del tercer trimestre de 2019 se alcanzaron ventas por $2,253 millones y un total de ingresos por $2,408, generando una utilidad neta de $730 millones, así como una UAFIDA ajustada de los últimos doce meses por $751 millones. Por otra parte, se mantiene una tendencia adecuada en los indicadores de apalancamiento y cobertura de intereses ajustados alcanzando niveles de 2.9x y 2.3 respectivamente y logrando con ello estar en cumplimiento de los covenants establecidos. Asimismo, el ROE y ROIC para este trimestre alcanzan niveles de 33% y 8.1% respectivamente superando con ello los niveles registrados durante el mismo periodo del 2018. La Compañía continuará apoyándose y consolidando su fortaleza operativa y de control, siendo una muestra de ello la implementación del ERP “SAP”, así como del posicionamiento de la marca para, en conjunto, alcanzar los objetivos planteados en el mediano y largo plazo.

Nicolás Carrancedo Ocejo Director General


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Resumen de resultados financieros consolidados

BEGRAND S.A.P.I de C.V. y Subsidiarias Estados consolidados de resultados integrales

(cifras en miles de pesos) para los periodos terminados en 3T19 3T18 % Var 3M19 3M18 % Var Ingresos de operación

Ingresos de operación 2,408,364 1,806,147 33.3% 539,568 969,227 (44.3%) Costo de ventas por enajenación de

departamentos (1,368,612) (1,060,908) 29.0% (445,145) (722,318) (38.4%) Utilidad Bruta 1,039,752 745,239 39.5% 94,423 246,909 (61.8%) Otros ingresos 420,689 215,238 95.5% 5,857 (2) 292,950.0% Gastos de operación Otros gastos operativos (15,830) (18,825) (15.9%) (5,013) (4,873) 2.9% Gastos de administración y ventas (371,104) (362,630) 2.3% (101,508) (135,035) (24.8%) Total de Gastos (386,934) (381,455) 1.4% (106,521) (139,908) (23.9%) Utilidad de operación 1,073,507 579,022 85.4% (6,241) 106,999 (105.8%) Instrumentos financieros de capital 425 0 100.0% 3,983 0 100.0% Resultado de financiamiento Intereses devengados netos (136,803) (93,612) 46.1% (46,339) (27,259) 70.0% Instrumentos financieros derivados (13,256) (5,170) 156.4% (14,145) (5,841) 142.2% Utilidad (pérdida) cambiaria, neta (1,675) 235 (812.8%) (1,589) 35 (4,640.0%) Total Resultado de Financiamiento (151,734) (98,547) 54.0% (62,073) (33,065) 87.7% Participación en el resultado de compañías asociadas 27,078 (18,286) 248.1% 30,956 (2,969) 1,142.6% Utilidad antes de impuestos a la utilidad 949,276 462,189 105.4% (33,375) 70,965 (147.0%) Impuestos a la utilidad diferido (218,885) (170,566) 28.3% (42,857) (31,068) 37.9% Utilidad neta del periodo 730,391 291,623 150.5% (76,232) 39,897 (291.1%) Utilidad (perdida) integral del ejercicio atribuible a Propietarios de la controladora 757,470 288,108 162.9% (59,336) (17,492) 239.2% Participación no controladora (27,079) 3,515 (870.4%) (16,896) 57,389 (129.4%) 730,391 291,623 150.5% (76,232) 39,897 (291.1%)

*Para efectos de presentar un análisis conservador de la información, en este reporte se consideran los otros ingresos por debajo de la Utilidad Bruta.

Ingresos

Los ingresos de operación acumulados al cierre del tercer trimestre de 2019 registran un crecimiento de 33.3%, al pasar de $1,806 millones en el 3T18 a $2,408 millones en el 3T19. Este resultado fue generado principalmente por el incremento en el número de unidades escrituradas y el incremento en el precio promedio por unidad. El registro de los ingresos se realiza de acuerdo a la IFRS 15 “Ingresos ordinarios procedentes de contratos con clientes”, IFRS 3 “Combinaciones de negocios” y a la NIC 38 “Activos Intangibles”.

En apego a la NIF 15, la Compañía reconoce los ingresos por enajenación hasta el momento en que se lleva a cabo la escrituración de las viviendas. Al cierre del tercer trimestre de 2019 se escrituraron 424 unidades a un precio promedio de $5.3 millones. Lo anterior significa un incremento de 67 unidades o un 18.8% respecto al mismo periodo del 2018; estas escrituraciones pertenecen a los proyectos de BG Alto Pedregal, BG Coapa, Polanco Torre 2 y BG Park Bosques, principalmente. El precio promedio incrementó 20.9% al pasar de $4.3 millones en el 3T18 a $5.3 millones al cierre del mismo periodo en 2019, impulsado por la enajenación de las unidades del proyecto BG Park Bosques Fase 1, la marca Be Grand Park es la marca Premium de la Compañía. Los ingresos por enajenaciones al tercer trimestre del 2019 fueron de $2,253 millones y representan el 93.6% del total de ingresos de operación.


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3T19 3T18 Subsidiaria Ventas Unidades Subsidiaria Ventas Unidades

Be Grand 1 232,666 34 Be Grand 1 11,235 1 Be Grand 2 1,905,595 371 Be Grand 2 159,872 36 Prosepol 115,675 19 Prosepol 1,398,310 320

Total 2,253,936* 424 Total 1,569,417* 357 Precio Promedio: 5,316 4,396 *Para efectos de este reporte, los ingresos por enajenaciones se presentan sin considerar los ingresos por usos asignados (Bodegas y cajones de estacionamiento).

(Cifras en miles de pesos)

La distribución de las enajenaciones de departamentos en relación a su marca, es de 89.7% para la marca Be Grand, y el 10.3% restante corresponde a la marca Be Grand Park.

Costo y Margen Bruto

El costo de ventas que incluye el costo integral de financiamiento capitalizado al cierre del tercer trimestre de 2019 fue de $1,368 millones, que representa el 56.8% de los ingresos totales, disminuyendo un 1.9 puntos porcentuales en relación a las ventas en comparación al mismo periodo de 2018. La Compañía generó una utilidad bruta de $1,039 millones, lo que se traduce en un margen bruto del 43.1%, en comparación con una utilidad bruta de $745 millones y un margen bruto del 41.2% del mismo periodo en 2018.

Las variaciones en el margen bruto son resultado del ciclo operativo largo de la Compañía, que a partir de este periodo se promedia en hasta de 48 meses, y de acuerdo al plazo de construcción de cada proyecto inmobiliario en desarrollo puede alargarse o reducirse; lo que en ocasiones arroja una variación relevante entre periodos. Dicho cambio se normaliza de manera gradual en la fase de escrituración de los proyectos, en apego a la NIIF que establece la mecánica para el reconocimiento del ingreso y costo.

Otros Ingresos Operativos

Con la finalidad de ser conservadores en el análisis del presente reporte, los Otros Ingresos se presentan por debajo de la Utilidad Bruta. Durante el tercer trimestre del año se registra un incremento en otros ingresos operativos, por la incorporación de las marcas a valor razonable y neto de otros gastos operativos, derivado de la adquisición de la empresa IDU como subsidiaria de la Compañía.

Gastos de Administración y Ventas

Los gastos de administración y ventas generados al cierre del tercer trimestre de 2019 fueron por $371 millones representando el 15.4% de los ingresos totales y registran una disminución de 5.0% puntos porcentuales respecto del mismo periodo de 2018. Lo anterior se deriva de la porción de los gastos de administración y venta que se realizan de manera previa al inicio de la etapa de desarrollo de los proyectos inmobiliarios, lo cual se traduce en variaciones respecto a los ingresos totales. Estas variaciones se normalizan paulatinamente durante el ciclo operativo largo de la Compañía.


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Utilidad de operación

La utilidad de operación al tercer trimestre de 2019 ascendió a $1,073 millones, con un margen del 44.5%, lo cual que significó un incremento de $494 millones respecto del mismo periodo de 2018. Este resultado es principalmente atribuido al incremento en el número de unidades escrituradas y el incremento en el precio promedio. La utilidad de operación ajustada, después de descontar los ingresos por la incorporación del valor de las marcas adquiridas con la compra de acciones de IDU, es de $703 millones con un margen del 29.2%.

Ciclo de capital de trabajo

El ciclo de capital de trabajo ajustado CCC (UDM) presenta una disminución 158 días, cerrando en 342 días al tercer trimestre de 2019, esta variación es generada principalmente por el decremento en días de desarrollo inmobiliario el cual paso de 989 días en el 3T18 a 705 días en el 3T19, como efecto del cambio de fase de algunos proyectos (BG Alto Pedregal, BG Coapa y BG Park Bosques) los cuales pasaron al proceso de enajenación de departamentos.

-1 8

705

32

338 342

35 38

989

32

506 500

-200

0

200

400

600

800

1000

1200

Días Partesrelacionadas -

Operativo(neto)

Dias de clientes Días desarrolloinmobiliario

Diasproveedores

Dias anticiposclientes

Ciclo de Capitalde Trabajo

(CCC)

Ciclo de Capital de Trabajo Ajustado (CCC)

3T19 3T18


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UAFIDA

La UAFIDA de los últimos 12 meses, alcanzó un monto de $1,121, millones en comparación a los $671 millones del mismo periodo del año anterior.

Integración de UAFIDA (UDM)

3T19

3T18

UTILIDAD DESPUES DE IMPUESTOS (i) 535,052 257,827 (+) Impuestos 270,341 139,667

UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS 805,393 397,494 (+) Costo Integral de Fin. Capitalizado 154,154 276,985

(+) Resultados Intereses Minoritarios (13,405) (108,157) (+) Intereses no capitalizados 190,807 134,513 (-) Productos Financieros 21,042 35,357 (+) Depreciación 5,969 6,372 (+) Amortización 0 0 UAFIDA (UDM) 1,121,876 671,850 (i) Controladora (Cifras en miles de pesos)

La UAFIDA ajustada de los últimos 12 meses, después de descontar los ingresos por la incorporación del valor de las marcas adquiridas con la compra de acciones de IDU, alcanzó un monto de$751 millones. Este resultado se tradujo en un incremento del 12.5% respecto al mismo periodo en 2018.

Integración de UAFIDA Ajustada (UDM)

3T19

3T18

UTILIDAD DESPUES DE IMPUESTOS (i) 535,052 254,040 (+) Impuestos 270,341 139,667

UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS 805,393 393,707 (+) Costo Integral de Fin. Capitalizado 154,154 276,985

(+) Resultados Intereses Minoritarios (13,405) (108,157) (+) Intereses no capitalizados 190,807 134,513 (-) Productos Financieros 21,042 35,357 (+) Depreciación 5,969 6,372 (+) Amortización 0 0 (-) Efecto Otros Ingresos Operativos 370,000 0 UAFIDA Ajustada (UDM) 751,876 668,063 (i) Controladora (Cifras en miles de pesos)

1,121

671

0

200

400

600

800

1000

1200

3T19 3T18

UAFIDA (UDM)

UAFIDA (UDM)

(Cifras en millones de pesos)

751 668

0

200

400

600

800

1000

1200

3T19 3T18

UAFIDA Ajustada (UDM)

UAFIDA Ajustada (UDM)



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Impuestos a la utilidad diferidos

Al tercer trimestre de 2019, los impuestos a la utilidad diferidos, incrementaron en 28.3%, pasando de $170 millones en 2018 a $218 millones en 2019.

La Compañía determina los impuestos a la utilidad diferidos utilizando el método de activos y pasivos, conforme a la NIC 12, “Impuesto a las Ganancias”, el cual se determina con base en las diferencias temporales entre los valores fiscales de los activos y pasivos y sus importes en libros a la fecha de presentación de información.

Utilidad neta

La utilidad neta obtenida en el tercer trimestre de 2019 fue por $730 millones la cual representa un margen neto del 30.3% y en relación con el mismo trimestre de 2018 registra un incremento del 150.5%.


730

291

0

100

200

300

400

500

600

700

800

3T19 3T18

UTILIDAD NETA


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Resumen del Balance General

BEGRAND S.A.P.I de C.V. y Subsidiarias Estados consolidados de situación financiera

(cifras en miles de pesos) para los ejercicios que terminaron en Activo Sep. 30, 2019 Sep. 30, 2018 % Var Dic. 31, 2018 % Var Activo corriente Efectivo y equivalentes de efectivo 2,176,707 2,332,721 (6.7%) 2,161,571 0.7% Desarrollo inmobiliario 5,865,076 5,571,227 5.3% 5,723,759 2.5% Cuentas por cobrar 70,443 211,535 (66.7%) 55,312 27.4% Otras cuentas del activo corriente 110,145 232,529 (52.6%) 167,223 (34.1%) Activos disponibles para la venta 520,000 0 100.0% 520,000 0.0% Total del activo corriente 8,742,371 8,348,012 4.7% 8,627,865 1.3% Activo no corriente Inversiones en valores de capital 180,192 0 100.0% 139,342 29.3% Derechos fideicomisarios 325 0 100.0% 0 100.0% Crédito mercantil 229,299 229,299 0.0% 229,299 0.0% Activos por derechos de uso (Arrendamiento) 195,560 0 100.0% 0 100.0% Activos Intangibles tecnológicos 2,636 0 100.0% 0 100.0% Activos Intangibles de vida utilidad indefinida 370,000 0 100.0% 0 100.0% Instrumentos financieros derivados 0 4,670 (100.0%) 501 (100.0%) Activos por impuestos diferidos 1,179,597 1,395,524 (15.5%) 1,261,489 (6.5%) Otras partidas del activo no corriente 372,172 285,882 30.2% 143,898 158.6% Total del activo no corriente 2,529,781 1,915,375 32.1% 1,774,529 42.6% Total del activo 11,272,152 10,263,387 9.8% 10,402,394 8.4% Pasivo corriente Deuda a corto plazo 4,339,353 3,944,218 10.0% 4,075,072 6.5% Proveedores y otras cuentas por pagar 268,663 316,274 (15.1%) 282,566 (4.9%) Depósitos en garantía 712,153 396,600 79.6% 400,000 78.0% Anticipos de clientes 2,813,238 2,849,745 (1.3%) 3,155,627 (10.9%) Instrumentos financieros derivados 13,935 0 100.0% 0 100.0% Otros pasivos corrientes 115,605 14,785 681.9% 96,986 19.2% Pasivos por derechos de uso 14,058 0 100.0% 0 100.0% Total del pasivo corriente 8,277,005 7,521,622 10.0% 8,010,251 3.3% Pasivo no corriente Otras cuentas del pasivo no corriente 183,338 1,139 15,996.4% 1,919 9,453.8% Pasivo por impuestos diferidos 1,231,889 1,198,901 2.8% 1,116,067 10.4% Total del pasivo no corriente 1,415,227 1,200,040 17.9% 1,117,986 26.6% Total del pasivo 9,692,232 8,721,662 11.1% 9,128,237 6.2% Capital social 2,201,884 1,970,734 11.7% 1,970,734 11.7% Resultados acumulados 551,683 (943,658) 158.5% (205,787) 368.1% Otras cuentas de capital (367,002) (50,526) (626.4%) (50,526) (626.4%) Otras partidas de pérdida integral 190,401 (1,314) 14,590.2% 190,401 0.0% Participación no controladora (997,046) 566,489 (276.0%) (630,665) (58.1%) Suma el capital 1,579,920 1,541,725 2.5% 1,274,157 24.0% Suman los pasivos y capital 11,272,152 10,263,387 9.8% 10,402,394 8.4%

Efectivo y sus equivalentes

Al cierre del tercer trimestre de 2019, el saldo en caja y bancos fue de $2,176 millones, disminuyendo un 6.7% respecto al saldo del mismo periodo en 2018 y se integró en un 91.7% por fondos en fideicomisos al sumar $1,995 millones, los cuales son constituidos de manera restringida para la administración y adquisición de proyectos en los mismos términos de ciclo normal de operación; mientras que el 8.3% restante corresponden a efectivo y sus equivalentes. La posición en bancos devenga intereses a tasas variables sobre la base de tasas diarias de depósitos bancarios.


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Activos totales

Los activos totales de la compañía incrementaron 9.8%, pasando de $10,263 millones al cierre del tercer trimestre de 2018 a $11,272 millones en el mismo periodo de 2019. La variación corresponde principalmente al incremento en desarrollo inmobiliario, la inversión en valores de capital correspondiente a los certificados bursátiles fiduciarios de desarrollo, el incremento en activos disponibles para la venta, el efecto generado por la adopción de la IFRS 16 Arrendamientos, así como los activos intangibles de vida útil indefinida que integra las Marcas “Be Grand” y “ Be Grand Park”, entre otras, de acuerdo a la NIIF 3 “Combinación de negocios” y que se deriva de la incorporación de IDU como subsidiaria de la Compañía.

Desarrollo Inmobiliario

La Compañía registra sus operaciones relacionadas al desarrollo de proyectos inmobiliarios y la enajenación de departamentos, de conformidad con la NIIF 15. Por lo cual, cuando un proyecto se encuentra en su fase pre operativa se clasifica en el activo no corriente como terreno pendiente a desarrollar, mientras que los anticipos para construcción se reconocen por el monto pagado en el momento en que estos se realizan. Una vez que la obra es ejecutada, el importe relativo se presenta como parte de los desarrollos inmobiliarios.

Dentro de la construcción en proceso se reconoce el costo de adquisición más los costos por intereses directamente atribuibles a la construcción de los desarrollos inmobiliarios, por lo que el saldo de desarrollos inmobiliarios representa el costo real incurrido y el correspondiente a los departamentos que no se han transferido a los clientes.

Para el tercer trimestre de 2019, el desarrollo inmobiliario ascendió a $5,865 millones, que representa un incremento de 5.3% con respecto del mismo periodo de 2018. El 66.9% del total del desarrollo inmobiliario es construcción en proceso.

Desarrollo Inmobiliario

3T19 3T18 % Var

Terreno 1,606,403 1,606,403 0.0%

Construcción en proceso 3,923,709 3,539,312 10.9%

Anticipos para construcción 334,964 425,512 (21.3%)

Total 5,865,076 5,571,227 5.3% (Cifras en miles de pesos)

Deuda Neta y Vencimientos.

En el tercer trimestre de 2019 el saldo de la deuda dispuesta alcanzó un monto de $4,357 millones, descontando los gastos de colocación por la emisión de deuda de acuerdo a las NIIF´s, el balance general registra $4,339 millones. El total de la deuda está contratada en moneda nacional y a tasa variable con una sobretasa promedio de 3.20% sobre TIIE.

En relación al plazo de la deuda dispuesta, en 2019 vence el 12.1% del monto total, en 2020 vence el 23.1%, en 2021 el 49.4%, mientras que el 15.5% restante vence entre 2022 a 2024.

Conforme a su política interna, la Compañía clasifica sus activos y pasivos basándose en un ciclo operativo de 36 meses, por ello, la totalidad de su deuda contratada al 30 de septiembre de 2019 se registra en las cuentas del pasivo de corto plazo en sus estados financieros.


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Horizonte de la deuda dispuesta

2019 2020 2021 2022 - 2024

Total

Santander 0 0 1,135,641 522,224 1,657,865 BBVA 527,418 237,921 0 0 765,339 Actinver 0 17,872 30,638 151,489 200,000 SHF/Metro 0 0 234,185 0 234,185 BEGRAND18 0 750,000 750,000 0 1,500,000

Total 527,418 1,005,793 2,150,463 673,714 4,357,388 % Deuda Total 12.1% 23.1% 49.4% 15.5% 100.0%


Informe de créditos relevantes

Para el 3T19 los desarrollos inmobiliarios donde participa la compañía directa o indirectamente tienen contratadas líneas de crédito por un total de $6,054 millones, de los cuales el saldo insoluto en este periodo suma $4,357 millones, incluyendo la emisión de los certificados bursátiles por $1,500 millones y descontando los gastos de colocación por la emisión de deuda, de acuerdo a las NIIFs, alcanzamos un monto total de $4,339 millones (reportado en el Balance General). En cuanto al perfil de vencimiento, $1,287 millones vencen en un plazo menor a 12 meses y $3,069 millones vence en un plazo mayor a 12 meses.

Es importante mencionar que al cierre del 3T19 la Compañía amortizó un total de $548 millones, de los cuales el 44.5% corresponden al crédito de Park Bosques Fase 1, 34.7% corresponden al crédito puente de Alto Polanco Torre 3 y el 20.8% restante se distribuye en las líneas de Alto Polanco Torre 4 y Alto Pedregal.

A continuación, se muestra la tabla con la totalidad de los créditos por proyecto al cierre del tercer trimestre de 2019:

Proyecto Banco Moneda Tasa Margen Vencimiento Crédito

Autorizado

Saldo al 3T19 <12 meses

Saldo al 3T19 >12 meses

Deuda Total

Contadero BBVA MXN TIIE 28 3.00% 2019 546,170 527,418 0 527,418

Contadero (2) BBVA MXN TIIE 28 3.15% 2020 602,543 0 237,921 237,921

Polanco Torre III Santander MXN TIIE 28 3.30% 2021 1,590,225 0 1,135,641 1,135,641

Polanco Torre IV Santander MXN TIIE 28 3.25% 2022 866,350 0 522,224 522,224

Revolvente BBVA MXN TIIE 28 3.50% 2022 160,000 0 0 0

Park Bosques F14 SHF/Metro MXN TIIE 28 3.25% 2021 285,914 0 28,984 28,984

Park Bosques F25 SHF/Metro MXN TIIE 28 3.25% 2021 303,571 0 205,201 205,201

Be Grand Servicios 2 Actinver MXN TIIE 28 3.25% 2024 200,000 10,213 189,787 200,000

Be Grand6 BEGRAND18 MXN TIIE 28 2.55% 2021 1,500,000 750,000 750,000 1,500,000

Total 6,054,773 1,287,631 3,069,757 4,357,388 Spread promedio 3.20% (Cifras en miles de pesos)

Deuda Jv’s

Proyecto Banco Moneda Tasa Margen Vencimiento Crédito

Autorizado Saldo al 3T19

<12 meses Saldo al 3T19

>12 meses Deuda Total

Reforma Santander (sindicado) MXN TIIE 28 3.40% 2022 2,430,000 0 280,655 280,655

Del Valle Santander (sindicado) MXN TIIE 28 3.25% 2024 1,695,000 0 0 0


4 Representa el 46.7% del total de la deuda contratada, dicho porcentaje corresponde a la participación de Be Grand. 5 Representa el 43.3% del total de la deuda contratada, dicho porcentaje corresponde a la participación de Be Grand. 6 En el Balance General se presenta la deuda neta de gastos.

527,4181,005,793

2,150,463

673,714

2019 2020 2021 2022 - 2024

Vencimiento de la deuda dispuesta


11

La deuda, sin los créditos en JV´s, se encuentra diversificada en las principales instituciones más reconocidas del país, donde el 38.1% se ubica con Banco Santander, seguido de un 17.6% con Bancomer, el 5.4% con Sociedad Hipotecaria Federal & Metrofinanciera, el 4.6% con Banco Actinver, mientras que los Certificados Bursátiles representan el 34.4% de la deuda total.


12

Características de los instrumentos financieros derivados a la fecha del reporte

Las características de los instrumentos financieros derivados contratados por la Compañía son los siguientes:

TABLA 1 Resumen de Instrumentos Financieros Derivados

Tipo de Derivado

Fines de cobertura y otros fines

Contraparte Tipo de

Posición

Fecha de

Inicio

Fecha de Vencimiento

Monto nocional (miles de

pesos)

Valor Base

Valor del activo subyacente

Valor Razonable (miles de pesos)

Montos por vencimientos

(miles de pesos) Año

Colateral / Líneas de

Crédito

Condiciones básicas

3T19 4T18 3T19 4T18

CAP Cobertura Bancomer Compra jun-17 abr-20 109,200 TIIE 28 8.0400% 8.5897% - 1 -2,006

154,000 dic-17

N/A Tasa CAP

8.50% TIIE a 28 días

453,000 dic-18

311,000 dic-19

17,000 abr-20

CAP7 Cobertura Bancomer Compra jun-17 jul-20 152,750 TIIE 28 8.0400% 8.5897% - 2 -2,718

187,773 dic-17

N/A Tasa CAP


226,840 dic-18

457,396 dic-19

114,915 jul-20

CAP Cobertura Santander Compra mar-16 sep-19 360,000 TIIE 28 8.0400% 8.5897% - -93

587,003 dic-16

N/A Tasa CAP


839,286 dic-17

1,028,229 dic-18

28,467 sep-19

CAP Cobertura Santander Compra dic-17 may-21 180,000 TIIE 28 8.0400% 8.5897% - 1 -4,324

265,996 dic-18

N/A Tasa CAP


361,700 dic-19

588,904 dic-20

SWAP Cobertura Actinver Compra feb-18 mar-21 1,000,000 TIIE 28 8.0400% 8.5897% 11,190 17,138

1,000,000 dic-18

45,000 Tasa SWAP 7.74% TIIE a

28 días 1,000,000 dic-19

750,000 dic-20

SWAP Cobertura Santander Compra feb-18 sep-20 500,000 TIIE 28 8.0400% 8.5897% 2,974 -7,277

500,000 dic-18

50,000 Tasa SWAP 7.74% TIIE a

28 días 500,000 dic-19

500,000 sep-20

CAP Cobertura Santander Compra jun-18 nov-20 176,545 TIIE 28 8.0400% 8.5897% - 0 -1,917

210,574 dic-18

N/A Tasa CAP


469,158 dic-19

170,992 nov-20

CAP Cobertura Santander Compra jun-19 nov-19 28,467 TIIE 28 8.0400% N/A - N/A 28,467 oct-19

N/A Tasa CAP


28,467 nov-19

CAP8 Cobertura Bancomer Compra jun-19 ene-22 140,000 TIIE 28 8.0400% N/A - 47 N/A

235,722 dic-19

N/A Tasa CAP


231,322 dic-20

164,463 dic-21

CAP Cobertura Actinver Compra jul-19 jun-24 200,000 TIIE 28 8.0400% N/A -178 N/A

200,000 dic-19

N/A Tasa CAP 10% TIIE a 28 días

187,234 dic-20

156,596 dic-21

125,957 dic-22

95,319 dic-23

*Valores del activo. Fuente: Diario Oficial de la Federación.

7 Se reconoce solo el 46.7944% del valor del derivado, dicho porcentaje corresponde a la participación de Be Grand. 8 Se reconoce solo el 43.3673% del valor del derivado, dicho porcentaje corresponde a la participación de Be Grand.


13

La Compañía no considera necesario el análisis de sensibilidad para los instrumentos financieros derivados (CAP’s) actualmente vigentes, ya que están ligados directamente a contratos de créditos bancarios que son de bajo riesgo incluyendo la emisión de certificados bursátiles, mismos que son cubiertos en fecha y monto, y en caso de una variación en tasas, se compensa con la variación del subyacente, por lo tanto, mientras continué así no hay posibilidades de perder efectividad en la cobertura.

Al cierre del tercer trimestre de 2019, el nivel de apalancamiento neto (Deuda Neta / UAFIDA (UDM)) se ubicó en 1.9x y el nivel de apalancamiento neto ajustado (Deuda Neta / UAFIDA Ajustada (UDM)) se ubicó en 2.9x. Ambos se encuentran en cumplimiento con el covenant establecido de menor a 3.5x.

Apalancamiento Neto (UDM) Apalancamiento Neto Ajustado (UDM)

3T19 3T18 3T19 3T18 Deuda Neta 2,162,646 1,611,497 Deuda Neta 2,162,646 1,611,497 UAFIDA 1,121,876 671,850 UAFIDA Ajustada 751,876 668,063 1.9 x 2.4 x 2.9 x 2.4 x

(Cifras en miles de pesos) (Cifras en miles de pesos)

Al cierre del 3T19 el índice de cobertura de intereses de los últimos doce meses (UAFIDA (UDM) / Intereses Netos) es de 3.5x, y la cobertura de intereses de los últimos doce meses ajustado (UAFIDA Ajustada (UDM) / Intereses Netos) es de 2.3x. Ambos índices se encuentran en cumpliendo con el covenant establecido de mayor a 2.0x.

Cobertura de Intereses (UDM) Cobertura de Intereses Ajustado (UDM)

3T19 3T18 3T19 3T18 Intereses Netos 323,919 376,141 Intereses Netos 323,919 376,141 UAFIDA 1,121,876 671,850 UAFIDA Ajustada 751,876 668,063 3.5 x 1.8 x 2.3 x 1.8 x

(Cifras en miles de pesos) (Cifras en miles de pesos)

La Compañía determina su ROIC como la Utilidad Neta menos Dividendos (UDM) / Capital Invertido, el cual fue de 8.1% para el cierre del 3T19 y registró un ROE (Utilidad Neta (UDM) / Capital Contable) de 33.0% para el mismo periodo.


14

8.1% 4.0%

33.0%

9.7%

0.0%

5.0%

10.0%

15.0%

20.0%

25.0%

30.0%

35.0%

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

8.0%

9.0%

3T19 3T18

ROIC/ROE (UDM)

ROIC ROE

2,849 2,815

1,000

1,200

1,400

1,600

1,800

2,000

2,200

2,400

2,600

2,800

3,000

3T19 3T18

Capital Trabajo Ajustado (UDM)(Cifras en millones)

2.3 x

1.8 x

0.0 x

0.5 x

1.0 x

1.5 x

2.0 x

2.5 x

3T19 3T18

Razón de Cobertura de Intereses (UDM)

Indice de Cobertura de Intereses

Covenant >2.0x

1.9 x 2.4 x

0.00 x

2.00 x

4.00 x

6.00 x

8.00 x

10.00 x

12.00 x

3T19 3T18

Razón Apalancamiento Neto / UAFIDA (UDM)

Apalancamiento Neto

Covenant <3.5x

2.3 x

1.8 x

0.0 x

0.5 x

1.0 x

1.5 x

2.0 x

2.5 x

3T19 3T18

Razón de Cobertura de Intereses Ajustado (UDM)

Indice de Cobertura de Intereses

Covenant >2.0x

2.9 x 2.4 x

0.00 x

2.00 x

4.00 x

6.00 x

8.00 x

10.00 x

12.00 x

3T19 3T18

Razón Apalancamiento Neto Ajustado (UDM)

Apalancamiento Neto

Covenant <3.5x


15

Eventos relevantes

• Durante el 3T19, Verum incrementó la calificación corporativa a largo plazo de la Compañía de “BBB/M” a

“BBB+/M” y en cuanto a los certificados bursátiles de largo plazo (CBs) con clave de pizarra “BEGRAND18”

de “A/M” a “A+/M”, manteniendo una perspectiva “Estable”. Asimismo, asignó una calificación corporativa

de corto plazo de “2/M”.

Los incrementos en las calificaciones de la Compañía corresponden a los resultados obtenidos,

principalmente por mayor estabilidad en sus indicadores de rentabilidad y generación de flujo de efectivo,

así como a la reducción sostenida en el apalancamiento operativo. Las calificaciones se fundamentan en

el elevado grado de fortaleza operativa de la compañía, que refleja una adecuada administración de capital

de trabajo, además del buen posicionamiento y valor adquirido por sus marcas comerciales, junto con su

capacidad para desarrollar exitosamente proyectos residenciales verticales dirigidos a un segmento de alto

poder adquisitivo. Por su parte, las calificaciones se encuentran limitadas por los riesgos inherentes a

intensos requerimientos de capital que pudiera plantear su modelo de negocio, aunado a la sensibilidad

hacia el entorno económico en la Ciudad de México, derivado de su completa concentración geográfica y

en el sector inmobiliario vertical para los segmentos ‘Residencial’ y ‘Residencial Plus’.

• Para mantenernos como marca líder, la cual busca crear espacios del más alto nivel, la Compañía presentó

el primer departamento inteligente “Be Grand Smart Home”, desarrollado en colaboración con Google,

estos departamentos estarán equipados de la más alta tecnología con productos como Google Home,

Google Chromecast, cámaras Google Nest, iluminación conectada para el hogar Philips Hue, persianas

inteligentes, equipo de sonido y más, las cuales permiten despertar con acciones automatizadas que

faciliten el día a día como abrir las persianas, recibir información útil como el estado del tiempo, encender

la regadera, prender y apagar las luces y más, con solo un comando de voz para experimentar un gran

estilo de vida.

En lo que se refiere a entretenimiento, los departamentos cuentan con sistemas de sonido inteligente e

iluminación conectada que se adaptan a cada situación y a cada cliente.

Los cinco departamentos Be Grand Smart Home son edición limitada y estarán disponibles en el Desarrollo

Be Grand Alto Polanco.

• Durante el mes de noviembre de 2018, BG 2 (“Cedente”) y CKD BG1, S.A. de C.V. (CKD BG 1), (“Cesionario”),

llamadas las “Partes”, firmaron un contrato de promesa de cesión parcial de derechos de Fideicomitente y

Fideicomisario y adhesión al Fideicomiso Irrevocable de Administración no Empresarial número F/3699, a

cargo de Banco Monex, S.A., Institución de Banca Múltiple, Monex Grupo Financiero, en el cual se acuerda

que a más tardar el 28 de febrero de 2019, las partes se obligan a celebrar un contrato de cesión de

derechos sujetos a condiciones resolutorias respecto de los Derechos y Obligaciones – Fideicomitente

Fideicomisario B. Por la cesión de los derechos que CKD BG 1 entregó a BG 2, por concepto de depósito de

seriedad la cantidad de $400,000. Al 30 de septiembre de 2019, el importe de depósito en garantía

ascendió a $712,153.


16

• En relación con el juicio interpuesto por la Universidad Autónoma de México y la Procuraduría Ambiental del Ordenamiento Territorial de la Ciudad de México en contra de diversas autoridades locales de la Ciudad de México y de la Delegación Coyoacán por el otorgamiento de los permisos y licencias otorgados en favor de la Compañía. Con fecha 29 de enero de 2018, la Universidad Nacional Autónoma de México (“UNAM”) promovió amparo contra diversos actos realizados por las autoridades, entre ellas la Alcaldía de Coyoacán y la supuesta inconstitucionalidad del Programa Delegacional de Desarrollo Urbano para la Delegación Coyoacán. Al verse afectados los derechos contenidos en (i) la supuesta inconstitucionalidad del Programa Delegacional de Desarrollo Urbano para la Delegación de Coyoacán y por consiguiente (ii) la manifestación de construcción tipo “B” o “C” registrada en favor de Be Grand 2, S.A. de C.V. y Pórtico Capital, S.A.P.I. de C.V., estás últimas en su carácter de terceras interesadas, comparecieron en el juicio de amparo el día 14 de febrero de 2018. Por sentencia de 30 de septiembre de 2019, se otorgó el amparo de la justicia en favor de la UNAM con el efecto de que dicha universidad sea desincorporada del Programa Delegacional de Desarrollo Urbano para la Delegación Coyoacán. Dicha sentencia exime de responsabilidad a Be Grand 2, S.A. de C.V. y Pórtico Capital, S.A.P.I. de C.V. respecto a los trámites que llevaron a cabo para la obtención de los actos consistentes en (i) el dictamen de aplicación de la norma de ordenación para proyectos urbanos estratégicos, (ii) el dictamen de estudio de impacto urbano, (iii) la autorización en materia de impacto ambiental y (iv) la autorización de Registro de Manifestación de Construcción tipo “B o C”, por lo que estás empresas haciendo valer el derecho que les asiste con relación a dichas autorizaciones otorgadas a su favor en el pasado, interpusieron un recurso de revisión el día 18 de octubre de 2019, mismo que no ha sido aún remitido a Tribunales Colegiados para su trámite y desahogo.


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Acerca de Be Grand

Es una sociedad anónima promotora de inversión de capital variable. La Compañía es una tenedora de acciones, cuyas subsidiarias tienen como giro principal la construcción de vivienda residencial a lo largo de toda la cadena del negocio, desde la adquisición de tierra, obtención de licencias, permisos y factibilidades, urbanización, diseño y comercialización.

BEGRAND es una desarrolladora inmobiliaria 100% mexicana, tiene su sede en la Ciudad de México y cuenta con más de 30 años de experiencia. La Compañía bajo la marca de Be Grand nace el 7 de marzo 2014 después de la consolidación de diversas empresas que conformaban el grupo.

Información de contacto

(55) 1100 1110

[email protected]

www.begrandinversionistas.mx

Límite de responsabilidad

Este reporte ha sido preparado por BEGRAND, S.A.P.I. de C.V. y sus subsidiarias (“Be Grand” o la “Compañía”), puede contener declaraciones sobre el futuro desempeño que reflejan las expectativas y proyecciones, las cuales deben ser tomadas como estimados de buena fe. Estas declaraciones a futuro reflejan el punto de vista de las expectativas de la administración y están basadas en información actualmente disponible. Los resultados reales están sujetos a eventos futuros e incertidumbres, muchas de las cuales están fuera del control de Be Grand, y podrían tener un impacto importante en el desempeño de la Compañía. En ningún evento ni la Compañía, ni alguna de sus subsidiarias, directores, ejecutivos, empleados podrían ser responsables ante terceros por cualquier inversión, decisión o acción tomada en relación con la información vertida en este documento o por cualquier daño consecuente especial o similar.


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BEGRAND S.A.P.I de C.V. y Subsidiarias Estados consolidados de situación financiera

(cifras en miles de pesos) para los ejercicios que terminaron en Activo Sep. 30, 2019 Sep. 30, 2018 % Var Dic. 31, 2018 % Var Activo corriente Efectivo y equivalentes de efectivo 2,176,707 2,332,721 (6.7%) 2,161,571 0.7% Partes relacionadas 84,889 203,084 (58.2%) 141,891 (40.2%) Cuentas por cobrar 70,443 211,535 (66.7%) 55,312 27.4% Impuestos por recuperar 25,256 29,445 (14.2%) 25,332 (0.3%) Desarrollo inmobiliario 5,865,076 5,571,227 5.3% 5,723,759 2.5% Activos disponibles para la venta 520,000 0 100.0% 520,000 0.0%

Total del activo corriente 8,742,371 8,348,012 4.7% 8,627,865 1.3%

Activo no corriente Depósitos en garantía 31,461 27,667 13.7% 27,667 13.7% Inversión en asociada 319,087 235,507 35.5% 93,550 241.1% Inversiones en valores de capital 180,192 0 100.0% 139,342 29.3% Derechos fideicomisarios 325 0 100.0% 0 100.0% Crédito mercantil 229,299 229,299 0.0% 229,299 0.0% Mobiliario y equipo, neto 20,619 22,012 (6.3%) 22,240 (7.3%) Activos por derechos de uso (Arrendamiento) 195,560 0 100.0% 0 100.0% Activos Intangibles tecnológicos 2,636 0 100.0% 0 100.0% Activos Intangibles de vida utilidad indefinida 370,000 0 100.0% 0 100.0% Instrumentos financieros derivados 0 4,670 (100.0%) 501 (100.0%) Pagos anticipados 1,005 696 44.4% 441 127.9% Activos por impuestos diferidos 1,179,597 1,395,524 (15.5%) 1,261,489 (6.5%)

Total del activo no corriente 2,529,781 1,915,375 32.1% 1,774,529 42.6%

Total del activo 11,272,152 10,263,387 9.8% 10,402,394 8.4%

Pasivo y capital contable Pasivo corriente Deuda a corto plazo 4,339,353 3,944,218 10.0% 4,075,072 6.5% Proveedores y otras cuentas por pagar 268,663 316,274 (15.1%) 282,566 (4.9%) Impuestos y contribuciones por pagar 25,672 10,255 150.3% 8,378 206.4% Depósitos en garantía 712,153 396,600 79.6% 400,000 78.0% Anticipos de clientes 2,813,238 2,849,745 (1.3%) 3,155,627 (10.9%) Instrumentos financieros derivados 13,935 0 100.0% 0 100.0% Partes relacionadas 89,933 4,530 1885.3% 88,608 1.5% Pasivos por derechos de uso 14,058 0 100.0% 0 100.0%

Total del pasivo corriente 8,277,005 7,521,622 10.0% 8,010,251 3.3% Pasivo no corriente Prima de antigüedad e indemnizaciones por retiro 1,836 1,139 61.2% 1,919 (4.3%) Pasivos por derechos de uso 181,502 0 100.0% 0 100.0% Pasivo por impuestos diferidos 1,231,889 1,198,901 2.8% 1,116,067 10.4%

Total del pasivo no corriente 1,415,227 1,200,040 17.9% 1,117,986 26.6%

Total del pasivo 9,692,232 8,721,662 11.1% 9,128,237 6.2%

Capital contable Capital social 2,201,884 1,970,734 11.7% 1,970,734 11.7% Resultados acumulados De años anteriores (205,787) (1,235,281) (83.3%) (271,477) (24.2%) Del año 757,470 291,623 159.7% 65,690 1053.1%

551,683 (943,658) 158.5% (205,787) 368.1% Otras cuentas de capital (367,002) (50,526) (626.4%) (50,526) (626.4%) Otras partidas de pérdida integral 190,401 (1,314) 14,590.2% 190,401 0.0%

Capital atribuible a los propietarios de la controladora 2,576,966 975,236 164.2% 1,904,822 35.3% Participación no controladora (997,046) 566,489 (276.0%) (630,665) (58.1%)

Suma el capital 1,579,920 1,541,725 2.5% 1,274,157 24.0%

Suman los pasivos y capital 11,272,152 10,263,387 9.8% 10,402,394 8.4%


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BEGRAND S.A.P.I de C.V. y Subsidiarias Estados consolidados de resultados integrales

(cifras en miles de pesos) para los periodos terminados en 3T19 3T18 % Var 3M19 3M18 % Var Ingresos de operación

Ingresos por enajenación de departamentos 2,253,936 1,569,417 43.6% 496,282 933,033 (46.8%) Ingresos por enajenación de usos asignados 4,808 4,240 13.4% 4,808 4,240 13.4% Ingresos por construcción 14,487 93,460 (84.5%) 2,857 3,555 (19.6%) Ingresos por prestación de servicios 135,133 139,030 (2.8%) 35,621 28,399 25.4% Otros Ingresos operativos 420,689 215,238 95.5% 5,857 (2) 292,950.0% Costo de ventas por enajenación de departamentos (1,368,612) (1,060,908) 29.0% (445,145) (722,318) (38.4%)

Utilidad Bruta 1,460,441 960,477 52.1% 100,280 246,907 (59.4%) Gastos de operación Otros gastos operativos (15,830) (18,825) (15.9%) (5,013) (4,873) 2.9% Gastos de administración (225,178) (216,545) 4.0% (57,724) (95,309) (39.4%) Gastos de venta (145,926) (146,085) (0.1%) (43,784) (39,726) 10.2%

Total de Gastos (386,934) (381,455) 1.4% (106,521) (139,908) (23.9%)

Utilidad de operación 1,073,507 579,022 85.4% (6,241) 106,999 (105.8%) Instrumentos financieros de capital 425 0 100.0% 3,983 0 100.0% Resultado de financiamiento Intereses devengados a favor 14,032 24,759 (43.3%) 4,312 10,242 (57.9%) Intereses devengados a cargo (150,835) (118,371) 27.4% (50,651) (37,501) 35.1% Instrumentos financieros derivados (13,256) (5,170) 156.4% (14,145) (5,841) 142.2% Utilidad (pérdida) cambiaria, neta (1,675) 235 (812.8%) (1,589) 35 (4640.0%)

Total Resultado de Financiamiento (151,734) (98,547) 54.0% (62,073) (33,065) 87.7% Participación en el resultado de compañías asociadas 27,078 (18,286) 248.1% 30,956 (2,969) 1142.6%

Utilidad antes de impuestos a la utilidad 949,276 462,189 105.4% (33,375) 70,965 (147.0%) Impuestos a la utilidad diferido (218,885) (170,566) 28.3% (42,857) (31,068) 37.9%

Utilidad neta del periodo 730,391 291,623 150.5% (76,232) 39,897 (291.1%) Utilidad (perdida) integral del ejercicio atribuible a Propietarios de la controladora 757,470 288,108 162.9% (59,336) (17,492) (239.2%) Participación no controladora (27,079) 3,515 (870.4%) (16,896) 57,389 (129.4%)

730,391 291,623 150.5% (76,232) 39,897 (291.1%)


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BEGRAND, S.A.P.I. de C.V. y Subsidiarias (Subsidiaria de BeGrand Holding, S.A. de C.V.)

Estados consolidados de cambios en el capital contable intermedios (cifras en miles de pesos)

Capital social

Capital social

suscrito no

exhibido

Reserva legal

Resultados acumulados

Otras cuentas

de Capital

Otros resultados Integrales

Total capital contable

atribuible a los propietarios de la controladora

Participación no

controladora

Total del capital

contable

Saldos al 31 de diciembre de 2017 1,970,184 0 880 (957,028) (50,526) (1,314) 962,196 787,142 1,749,338 Aumento de capital social 550 550 10,000 10,550 Disminución de capital de la participación no controladora 0 (262,997) (262,997) Incrementos de la reserva legal 16,775 (16,775) 0 0 Reparto de remanentes distribuibles 685,985 685,985 (1,181,999) (496,014) Remediación de prima de antigüedad e indemnizaciones por retiro

(1,314) 1,161 (153) (153)

Superávit por revaluación de terreno 190,554 190,554 190,554 Utilidad integral del periodo 65,690 65,690 17,189 82,879

Saldos al 31 de diciembre de 2018 1,970,734 0 17,655 (223,442) (50,526) 190,401 1,904,822 (630,665) 1,274,157

Aumento de capital social 231,150 231,150 7,500 238,650 Efecto por adquisición de compañías (316,476) (316,476) (316,476) Disminución de capital de la participación no controladora 0 (83,562) (83,562) Incremento de la reserva legal 69,537 (69,537) 0 0 Reparto de remanentes distribuibles 0 (263,240) (263,240) Utilidad integral del año 757,470 757,470 (27,079) 730,391

Saldos al 30 de septiembre de 2019 2,201,884 0 87,192 464,491 (367,002) 190,401 2,576,966 (997,046) 1,579,920


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BEGRAND, S.A.P.I. de C.V. Y Subsidiarias Estados consolidados de flujos de efectivo intermedios

(cifras en miles de pesos) para los periodos terminados en Sep. 30, 2019 Sep. 30, 2018 % Var

Actividades de operación Utilidad antes de impuestos a la utilidad 949,276 462,189 105.4% Partidas en resultados que no afectaron efectivo: Depreciación del ejercicio 4,355 4,797 (9.2%) Intereses devengados a favor (14,032) (24,759) (43.3%) Intereses devengados a cargo 150,835 118,371 27.4% Instrumentos financieros derivados (13,256) 5,170 (356.4%)

Efecto por combinación de negocios (370,000) 0 (100.0%) Valuación de certificados bursátiles de desarrollo (425) 0 (100.0%) Baja de activos fijos 14 0 100.0% Participación en los resultados de compañías asociadas (27,078) 18,286 (248.1%)

679,689 584,054 16.4% Cambios en activos y pasivos de operación: Cuentas por cobrar (14,853) (210,033) 92.9% Impuestos por recuperar 76 2,715 (97.2%) Pagos anticipados (564) (696) 19.0% Depósitos en garantía (3,794) (24,125) 84.3% Desarrollos inmobiliarios (141,317) (127,093) 11.2% Proveedores y otras cuentas por pagar (13,903) 150,731 (109.2%) Impuestos y contribuciones por pagar (3,877) (9,760) 60.3% Anticipos de clientes (342,389) 260,308 (231.5%) Depósitos en garantía 312,153 396,600 (21.3%) Prima de antigüedad e indemnizaciones pagada (83) (113) (26.5%)

Flujos netos de efectivo generados por actividades de operación 471,138 1,022,588 (53.9%) Actividades de inversión Partes relacionadas 57,002 (45,583) 225.1% Inversión en asociada (198,784) (138,000) 44.0% Inversiones en Instrumentos de capital (40,425) 0 100.0% Intereses cobrados 13,754 24,759 100.0% Adquisición de mobiliario y equipo 2,447 (4,182) (158.5%) Adquisición de Intangibles (2,937) 0 100.0%

Flujos netos de efectivo (utilizados en) generados por actividades de inversión (168,943) (163,006) 3.6% Actividades de financiamiento Aumento de capital social 238,650 10,550 2162.1% Efecto por adquisición de compañías (316,476) 0 (100.0%) Deuda 113,446 926,946 (87.8%) Partes relacionadas 1,325 (11,188) (111.8%) Instrumentos financieros derivados 27,692 (662) (4283.1%) Distribución de remanentes a fideicomisarios (430,364) (279,133) 54.2% Disminución en porcentaje de participación 83,562 (230,653) (136.2%)

Flujos netos de efectivo generados por (utilizados) en actividades de financiamiento (282,165) 415,860 (167.9%) Aumento de efectivo y equivalentes de efectivo 15,136 1,275,442 (98.8%) Efectivo y equivalentes de efectivo al principio del periodo 2,161,571 1,057,279 104.4%

Efectivo y equivalentes de efectivo al final del periodo 2,176,707 2,332,721 (6.7%)

Los Estados Financieros son presentados de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) vigentes al 30 de septiembre de 2019.

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