Date : Mars - avril 2020 Page de l'article : p.1,48,49,50,,54 ......un paradis fiscal....

Date : Mars - avril 2020

Pays : FRPériodicité : Bimestriel

Page de l'article : p.1,48,49,50,...,54Journaliste : NELLY CHEVAIS

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BARNES 9198448500501Tous droits réservés à l'éditeur

DOSSIER INTERNATIONAL




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ILE MAURICELe bonheur bleu lagon

BIEN QUE CE BOUT D’ARCHIPEL SOIT LE LIEU IDÉAL DE « L’ACHAT PLAISIR »,

IL N’EN DEMEURE PAS MOINS UNE SOURCE DE RENDEMENT ÉLEVÉ. EXPLICATIONS.




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FIM

Ci-dessous

Symbole de la vie haut

de gamme sur IHe,ce penthouse plein ciel

et océan de Tamarin à

1 257 000 euros (Ofim).

Une pépite, voici ce qu’est

llle Maurice. Une de ces

îles tropicales aux airs de

paradis. Le lagon est bleu

turquoise et le sable si blanc

qu’une équipe d’Hollywood

est venue y tourner un film à

25 millions de dollars (Serenity, de Steven Knight). Au-delàdes bords de mer; nie a le chic des loisirs haut de gamme :

golf sur des parcours primés, pêche au gros, cocktails à base

de rhum aux bars des hôtels 5-étoiles et garden parties dans

des villas de magazines de déco. Cet art de vivre hédoniste

a bâti la réputation de Maurice, nie fétiche des Robinson

de luxe.

UNE ÎLE FRANCOPHONE

De leur passé colonial, les Mauriciens ont gardé la langue

française. Cette particularité attire les Français qui consti

tuent le plus gros essaim d’étrangers venus butiner le luxe

de l’île. « Beaucoup d’entre eux nous ont contactés après les

fêtes, remarque en ce sens Outi de Falbaire, directrice de

Bames Maurice. La crise des gilets jaunes et les grèves de

fin d’année ont peut-être suscité la recherche d’un lieu plus

paisible que la France, tel que Vile Maurice, suggère-t-elle.

Toujours est-il que le marché mauricien profite d’une belle

activité depuis janvier. D’ailleurs, notre offre est plus étendue

qu 'auparavant. Nos clients ont du choix. Mais leur budget est

souvent moins élevé que précédemment, dans une fourchette

de 600000 à 750000 euros. Ce sont, pour la plupart, des

amateurs de Tile qui recherchent une nouvelle vie. » Environ

45 % des acquéreurs étrangers sont français. Ils viennent de

France, d’Afrique, de la Réunion, de Madagascar. Et 30%

sont sud-africains. Le restant arrive d’Europe (Belgique et

Suisse, notamment) et de plus en plus souvent d’Inde et de

Chine. « Pour notre clientèle francophone, les avantages fis

caux de l’île demeurent Tun des critères essentiels. De surcroît,

en matière d’immobilier, la législation issue du Code civil fran

çais, les garanties et les prestations sont comparables à celles

de France. Le bien s’acquiert en toute confiance », détaille

Sandra Colas, directrice des ventes du promoteur 2Futures.

SÉLECTION À L’ENTRÉE

Les étrangers n’ont pas le droit d’acheter en pleine proprié

té sur toute l’île. Pour éviter une surchauffe qui nuirait aux

Mauriciens, le marché se concentre dans des domaines pri

vés agréés par l’Etat (1RS, RES, PDS). Depuis peu, deux

nouveaux schémas d’investissement leur sont ouverts :

« R+2 » (petits immeubles au moins de deux étages) et

« Smart City » (produits dans des villes connectées). Cette

sélection vis-à-vis des étrangers n’est pas une exception sous

les tropiques. Les Seychelles ne leur accordent la pleine

propriété que dans de rarissimes domaines. La Thaïlande

n’admet que 49% de propriétaires non thaïlandais dans ses

immeubles résidentiels.

A Maurice, une fois cette barrière de la nationalité

franchie, l’île vous offre l’art de vivre sous les cocotiers




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qui fait tant rêver. L’immobilier, acquis sous le régime de

la Vefa, est neuf et haut de gamme. Opulentes villas avec

varangues ouvertes sur la nature, penthouses agrémen

tés d’une piscine et d’un ascenseur privatifs, townhouses

les pieds dans l’eau et sable chaud... Le graal que tout le

monde espère s’offrir : la vue sur l’Océan.

UNE OFFRE INNOVANTE

D’après l’Economie Development Board (agence pu

blique de promotion des investissements de Maurice), la

clientèle internationale a investi 1,84 milliard de dollarsdans 2700 biens immobiliers agréés en un peu moins de

quinze ans. En plein boom, l’offre continue de s’accroître.

La demande, par contre, reste relativement constante.

Pour autant, le risque de surproduction qui bouscule

rait le marché semble écarté, selon Sandra Colas : « Les

promoteurs doivent commercialiser 60 à 70% de leur pro

gramme pour obtenir la garantie financière d’achèvement

de la banque. Beaucoup de projets sont lancés, mais tous

ne voient pas le jour. Le marché s’autorégule de lui-même. »

Cela ne signifie pas statu quo : « Les ventes se tassent sur le

segment classique 1RS, RES et PDS au profit des nouveaux

projets R+2 qui représentent 20% du marché, autant que

les reventes, en plein développement également. Le marché

s’atomise, devient extrêmement compétitif et nous amène à

nous challenger», résume Raphaëlle Lamusse, communi

cation manager d’ENL Property. Le promoteur propose

ainsi sur ses grands domaines 1RS une offre innovante :

appartements et villas au pied d’une marina (La Balise

Marina) et terrains à bâtir (Héritage Villas Valriche).

Vient de sortir sur Héritage Villas Valriche, une ligne de

villas contemporaines, style architectural prisé sur l’île,

aux environs du million d’euros.

CAP SUR LE LITTORALLe mètre carré haut de gamme cote en moyenne 4000 eu

ros et celui de l’exception 8000 euros. Sur plusieurs tran

sactions récemment conclues par Bames, les marges de né

gociation tournent autour de 1 % et atteignent 3,25 % dans

le cas d’une revente (environ le même taux qu’en France).

Sur la côte ouest, à Balaclava, Brabant Company Ltd

lance la Réserve de Balaclava. Sous agrément R+2, ceprogramme comprend 34 appartements les pieds dans

l’eau, dont deux penthouses de luxe. « Selon moi, le luxe

de Maurice, c’est l’espace. C’est la raison pour laquelle

nous avons conçu des intérieurs de 200 à 250 m2, indique

Marie-Noëlle Andee, la promotrice du projet. Emplace

ment sur l’Océan, varangues et parc paysager aux essences

tropicales se réapproprient le cachet authentique de l’île.

Dans nos programmes, nous accordons toujours de l’im

portance à la qualité de vie de nos résidents. Il y a trop de

béton à Maurice, plus assez de plans d’eau ni de jardins

alors que les amoureux de l’île veulent vivre dans la nature

des tropiques. » La gamme est présentée entre 600000 et

un million d’euros. Parmi les services, deux bateaux qui

appartiendront à la copropriété, un club house et une

conciergerie. Historiquement, cette région a été et reste

UNE FISCALITÉDOUCEDu point de vue des institutions

internationales, Maurice n'est pas

un paradis fiscal. L’Organisation decoopération et de développement

économiques (OCDE) classe 171e

depuis longtemps sur sa « liste

blanche » (pays ayant signé au

moins 12 accords de conformité aux

standards internationaux). Les taxes

foncière et d'habitation n’existent

pas, pas plus que l’impôt sur les

plus-values des reventes. Les fraisd'enregistrement ne sont que de 5%

sur les transactions immobilières.

« Business friendly », l’île Maurice

permet aux investisseurs

internationaux d’enregistrer leur

entreprise en moins de deux heures

et de la démarrer aussitôt. Les

dividendes sont exonérés d’impôt.L’île ne pratique pas le contrôle

des changes et laisse la liberté

de rapatrier les fonds investis et

leurs bénéfices. Les activitésd’exportation sont hors taxes

comme leurs équipements.

Ci-dessus

Lancement en cours, la Réserve de Balaclava,34 appartements de luxe sur la côte la plus

prisée de 111e (Brabant Compagny Ltd).




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2FUTURES

Près de Grand Baie, deuxprogrammes proches

de la livraison du

promoteur 2 Futures :

ci-contre, Serenity

Villas, des villasd'architecte dans

un environnement

tropical à partir

de 1625 000 euros.

Ci-dessous,

Ki Résidences, uneligne de penthouses et

d'appartements à partir

de 422 500 euros, à500 mètres de la plage

de Pereybère.

Page de droite, en hautet au milieu

Villa de prestige à

quelque 5 millions

d'euros donnant sur le

golf d'Anahita, le plusélégant domaine de l'île

(Barnes).

Page de droite, en bas

Recherché sur Maurice,le jardin tropical

entourant un petit

immeuble, comme

ici, près de Rivière

Noire. Un duplex y estprésenté par Barnes

à 642 000 euros.

l’une des plus prisées de l’île pour le tourisme, mais aussi

son secteur immobilier qui a connu une réelle explosion

ces dernières années.

L’est de l’île reste davantage à l’état brut. « Pour ma part,

j’apprécie la côte est, où je vis, confie Outi de Falbaire. Le

climat sous le vent est frais. Les lagons sont les plus grands

de l’île. Le gouvernement vient d’approuver la construction de

nouvelles routes, de petits pôles commerciaux se développent,

et nous avons de l’offre. » À la pointe de Flacq, la marque

de luxe One & Only a proposé à ses habitués fortunés une

collection de 52 prestigieuses villas les pieds dans l’eau.

Toutes ont trouvé preneur entre 10 et 15 millions de dol

lars, sauf une encore disponible. En face de l’île aux Cerfs,

presque encore vierge, le grand domaine d’Anahita est le

rendez-vous sur la côte des happy few qui renouent avec la

nature, mais en mode luxe, pas du tout sauvage. Les villas,

le golf le Spa sont extrêmement léchés. C’est l’île Maurice

« premium ».

VERY SMART MOKA

Pas de lagon de carte postale à Moka, mais des quartiers

modernes. Une ville avec des lieux pour vivre, travailler,

se divertir. Cette « smart city » (ville connectée), prati

quement au cœur de Maurice, est la plus avancée de l’île.

La construction a démarré il y a dizaine d’années, et au

jourd’hui 26000 habitants y vivent, à quelques pas d’une

trentaine d’établissements d’enseignement international

ainsi que de 1500 commerces et entreprises (dont PwC et le

siège de McDonald’s). Les Promenades d’Helvétia, le pre

mier programme résidentiel de Moka, a été dernièrement




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lancé par ENL. « Nous avons obtenu de bons retours com

merciaux, signale Raphaëlle Lamusse. Les studios se sont

vendus à partir de 100000 euros, les appartements familiaux

à partir de 156000 euros et le penthouse (quatre chambres) à

partir de 600000 euros. A Moka, le rendement locatif atteint

6,5%, et la plus-value grimpe de 7% par an. La rentabilité

est l’une des plus attractives de l'île. » La troisième phase du

programme vient tout juste d’être lancée.

DE 4 À 5% DE RENDEMENT

Pour investir, choisissez les spots les plus touristiques. Ré

gulièrement convoités par les locataires: le secteur de

Grand Baie et ses plages de légende (Mont Choisy, Trou-

aux-Biches, baie aux Tortues de Balaclava). Les couchers de

soleil et les dauphins de la baie de Tamarin ont aussi leurs

inconditionnels. La location dans le parc individuel monte

en puissance, car les touristes préfèrent désormais louer

une villa haut de gamme que séjourner dans un hôtel étoilé.

Les expatriés puisent aussi dans ce vivier locatif L’appar

tement de 200m2 de Trou-aux-Biches avec accès à la mer

se loue à l’année de 1500 à 2000 euros/mois (5% de ren

dement). Plus haut de gamme, la villa de Tamarin, acquise

pour 2 millions d’euros avec vue, piscine et commodités

proches, rapporte 3000 euros/mois. « Le rendement locatif

peut être moins intéressant qu ’à Grand Baie, car Tamarin vaut

plus cher à l’achat. Mais dans une région aussi résidentielle,

la plus-value sera importante, soutient Nicolas Thomas, di

recteur d’Ofim Maurice, un réseau d’agences de l’océan

Indien actif dans la vente et la location. L’immobilier se juge

sur le long terme. J’ai l’exemple d’un de mes clients qui a acheté

un appartement à 240000 euros et l’a revendu 650000 euros

six ans après. Reconnaissons tout de même que les conditions

ne se montrent pas toujours aussi favorables. »

ÎLE, MAIS SURTOUT PAYSLes élections viennent d’avoir lieu sur l’île. Le gouverne

ment a été réélu pour cinq ans (généralement les élus effec

tuent deux mandats). Une stabilité de l’exécutif qui rejoint

celle des institutions de cette jeune démocratie. « Maurice

est davantage un pays qu ’une île. Le marché immobilier inter

national va probablement rester dynamique, car peu de lieux

sur la planète cumulent autant de critères de qualité : mer,

soleil, sécurité, connexions avec le monde, hôpitaux, écoles et

surtout avantages fiscaux exceptionnels », rappelle Outi de

Falbaire. De plus, un métro est en cours de construction,

et le taux de croissance est de 3 à 4% par an. Évidemment,

le risque de tempête tropicale existe, les 11 heures de vol

depuis l’Europe semblent longues et l’immobilier n’est pas

toujours bon marché. Mais une vie « high class » dans les

îles vaut bien quelques sacrifices. « Chaque armée, 1,4 mil

lion de touristes viennent dans cette petite île d’un peu plus

de 1,3 million d’habitants, alors qu’ils ne sont que 200000 à

Madagascar pour 26 millions d'habitants, renchérit Nicolas

Thomas. L’avantage de Maurice est sa qualité de vie et tout

laisse à penser que cela durera. »

PERMIS DERÉSIDENCEÀ 500000 USD

Quand vous avez acquis un bien

supérieur à 500000 US dollars

(environ 456200 euros), vous

pouvez demander aux autorités

votre permis de résidence

permanent (Long Stay visa) en

fournissant certificats médical et de

moralité. Renouvelable tous les

dix ans, il vous donne le droit d'opter

pour le statut de résident fiscal

mauricien (sans en prendre la

nationalité). Vous vous acquitterez

dès lors d'un impôt marginal de 15%

sur vos revenus (y compris locatifs).

L'île n'impose pas la fortune, ni la

transmission aux héritiers. Mais si

vous revendez votre bien, vous

perdez votre permis de résidence.

Pour un investissement au-dessous

de 500 000 USD, vous êtes éligible à

l'obtention du permis de séjour, mais

restez contribuable dans votre pays

d'origine. Si vous êtes français, votreinvestissement ne sera pas inclus

dans votre impôt sur la fortune

immobilière, et vos revenus locatifs

ne seront imposés qu'à Maurice à

15%. Ces permis vous sont octroyés

ainsi qu'à votre famille.

BARNES

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