Curso Peritaciones y Tasaciones
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7/23/2019 Curso Peritaciones y Tasaciones
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Ing. GUILLERMO QUEQUEZANA QUINTANA
PERITACIONESYTASACIONES
SISTEMAS ACTUALIZADOS DE
VALUACIN
DEPREDIOS
COLEGIO DE INGENIEROS DEL PERCONSEJO DEPARTAMENTAL PIURACENTRO DE PERITAJE
Curso Taller de Especializacin Profesional:
Exposior:
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FUNCIONES DEL PROFESIONAL PERITO
I.- GENERALES
A.- Cuando es integrante: Sobre todo cuando es integrante de un equipo de tasacin, debiendo sujetarse al plan y cronograma como respetar las lneas
de coordinacin.
B.- Cuando es art!"ie: Cumplir con la normatividad vigente a travs de lo dispuesto por la
Ley Orgnica del oder !udicial, el Cdigo Civil, el Cdigo
rocesal Civil, "eglamentos, etc.
C.- Cuando es resonsa#$e: #l $irmar y sellar con su "egistro de Colegio ro$esional respectivo los dictmenes judiciales que elabora, asume la plena
responsabilidad, con las sanciones que la ley contempla% por lo es necesario que en la elaboracin del dictamen judicial se ponga
de mani$iesto su capacidad, su e&periencia, su tica y su
'onestidad.
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II.- ESPECIFICAS
Cabe la pena preguntarse( )Cul es la $uncin espec$icadel perito*
a.+ )s solamente la del perito*
b.+ )s la aplicacin $ra de la metodologa*
c.+ )s slo los anlisis tcnicos, como parte de su$ormacin*
d.+ )s slo las acciones que su e&periencia acumul*
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E$ erito:
Se constituye, independientemente de su anlisis $ro, en asesor% y su opinin sirve paraadministrar justicia.
Contri#u&e complementando a otras reas del saber -derec'o, economa, etc a ejerceruna mejor justicia en el pas.
Orienta en las decisiones sobre las tasaciones de compra+venta que obliga a su ve/ amovimientos econmicos.
Deter'ina el justiprecio en las valores de e&propiacin, las implicancias que seencierran a travs de la propiedad privada, a$inando ms su anlisis
Se orienta $o '(s "er"a de $a )erdad de $os *e"*osen la pericias de opinin tcnica, deacuerdo a su especialidad.
Se orienta $o '(s "er"a a$ )a$or de los bienes muebles e inmuebles en las pericias valorativas.
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FILOSOFIA DE LA FUNCION DEL PERITO
0eniendo en cuenta todos los conceptos antes enunciados se puede
concluir que el perito, como rgano de au&ilio judicial contemplado en elCdigo rocesal Civil, el pro$esional, es indirectamente un
AD+INISTRADOR DE ,USTICIA, al permitrsele que su trabajo, atravs del jue/ con los criterios discrecionales que ste tiene, pueda
contribuir a ejercer una mejor justicia en el pas.
CA+POS DE CONCEPCION
I.- CONCEPCION DE FOR+A st de$inida por la aplicacin de los criterios y metodologas que emplea el
perito en base a la $ormacin pro$esional y la e&periencia que tenga.
II.- CONCEPCION DE FONDO st de$inido por la aplicacin de las normas, a travs de los cdigos, reglamentos, etc, los que proporcionan los criterios establecidos a los
que se tienen que sujetarse los peritos.
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CONDICIONES PERSONALES DEL PERITO
.- Estar er'anente'ente "aa"itado: La actuali/acin de conocimientos en cuanto a normatividad se re$iere as como la
b1squeda de nuevas metodologas, nuevas tecnologas son bsicas parala accin del perito
.- Pro/undi0ar $os )a$ores 1ti"os: La idoneidad del pro$esional perito a travs de la transparencia de sus acciones, 'ar que su pericia sea ms
seria, sustentable, de$endible en cualquier tribunal de justicia o en la
actividad privada.
2.- Pro/undi0ar )a$ores de *onestidad: La imparcialidad de sus acciones,
el no permitir presiones de ning1n tipo, el rec'a/ar cualquier mediocre
quisiera desviar $avorecer las conclusiones de su pericia, contribuir aejercer una mejor justicia en el pas.
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3.- La e4erien"ia a"u'u$ada: # mayor e&periencia del perito, ser mejor su
accionar en la pericia, contar con mayor acuciosidad,capacidad,
inteligencia para tomar sus decisiones en la justicia.
5.- Trata'iento de nor'as de uso: l manejo de los di$erentes reglamentos.
cdigos, leyes y cualquier norma en general, le permitir al peritomayor
$acilidad en la determinacion de su pericia.
6.- So$u"i7n e interreta"i7n de resu$tados: 2o slo el manejo de lasnormas, sino, la interpretacin de las normas 'ace que la pericia sea
ms e$iciente, ms real y justa.
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DEFINICIONES
.- PERICIA
s la accin dispuesta por el jue/ mediante una "esolucin
.- PERITO
s el pro$esional idneo y capacitado, con conocimientosespeciales
de naturale/a cient$ica, tecnolgica, artstica u otra anloga .
2.- PERITACION
s el anlisis del perito, su investigacin, sus metodologas, la
recopilacin de datos y documentos
3.- PERITA,E
3ictamen !udicial de la ericia, ordenada por el !ue/, la que
contempla los items que establecen los reglamentos.
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OTRAS DEFINICIONES
.- DA8O
erjuicio derivado de la accin u omisin previsto o imprevisto, que
ocasiona da4os a bienes o a inters de terceros. 3etrimento material o perjuicio moral que soporta una persona o cosa.
.- DA8O E+ERGENTE O CONSECUENCIAL
3a4o a la propiedad que surge como una consecuencia mediata o
inmediata de un siniestro o cambios, e&trnseco a la propiedad.
2.- LUCRO CESANTE 5ene$icio o utilidad que se 'abra conseguido de 'aber continuado la
e&plotacin de una determinada actividad o negocio, en la misma
$orma que se estaba reali/ando.
Lo que una persona deja de ganar o ganancias de que se ve privada,por incumplimiento que incumbe al deudor.
3.- PER,UICIO
6enoscabo o privacin de 7anancia o demritos ocasionados por acto deomisin y que debe indemni/ar o ms del da4o o detrimento material causado
por modo directo.
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TASACION DE BIENES IN+UEBLES
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I.- TASACION
DEFINICIONES: 0iene di$erentes de$iniciones de acuerdo a su interpretacin, unas del diccionario, otras de concepto tcnico
y
algunas de concepto legal. #lgunas son las siguientes(
8.+ 9ijar, medir, evaluar, valorar
:.+ oner precio o lmite de precio a las cosas que se venden
;.+ 3ar a una cosa el valor que le corresponde
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2.- 9ALOR.- s el monto que se paga por un objeto o unbien para
su compra.
CONCEPTOS SOBRE EL 9ALOR
8.+Di/!"i$ are"ia"i7n & re"isi7n.- No es entendido or todos de igua$ /or'a2.- E$ sentido de a$i"a"i7n es 'u& di/erente en uno & otro
"aso3.- E$ entendi'iento )ar!a de una ersona a otra
5.- Es 'u& sensi#$e a $os /ines% "ir"unstan"ias% "ondi"ionesde "ada "aso6.- E4iste una )ariedad i'resionante de$ t1r'ino )a$or:
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=.+ La utili/acin y aplicacin del valor e&igen no slo de conocimientos
de ingeniera, sino tambin( econmicos, $inancieros y legales.
>.+ 3e la mejor estimacin del valor del inmueble depender en gran
parte el &ito de las operaciones en cada una de las etapas que setenga que seguir en cuanto se llegue a la decisin de la transaccin
comercial.
?.+ @n inmueble que no se 'aya podido vender en cualquier etapa de su
o$erta, signi$ica por lo general que el valor de tasacin no 'a
respondido a los valores reales de mercado.8A.+l trmino Bvalor de los bienes inmuebles como de todo bien, se
debe considerar bajo lo siguiente(
D Concepto de apetencia de posesin
D Medida con los probables rendimientos, beneficios y/o satisfaccionesque estos nos pueden brindar .D Aprovechamiento de su uso.D Toma en cuenta de indicadores o factores de ubicacin, estado y uso
probable.
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III.- ETAPAS DE LA TASACION
.- ESTUDIO DE LA DOCU+ENTACION.- Se re$iere a la
lectura y con$rontacin de la documentacin que puede obtener el
perito, para los $ines del mandato judicial o particular.
.- INSPECCION OCULAR O ,UDICIAL.- Se re$iere a la visita
que 'ace el perito al inmueble materia de la tasacin para
percatarse de todos los datos de tipo tcnico que requiere para
poder tasar.
2.- IN9ESTIGACION.- Se re$iere a la indagacin en el 6arco
Enstitucional de "e$erencia, de la documentacin $altante que el
perito determina despus del estudio de la documentacin.
3.- TRABA,O DE GABINETE.- Se re$iere al cruce de in$ormacin y elanlisis de la documentacin de re$erencia .
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5.- DESARROLLO EL DICTA+EN O INFOR+E.- Se re$iere a
la elaboracin del dictamen de la pericia -3ictamen ericial o al
in$orme pericial en el caso de particulares.
I9.- ESTUDIO DE LA DOCU+ENTACION
.- +ARCO INSTITUCIONAL DE REFERENCIA
A.- Conseo Na"iona$ de Tasa"iones ;CONATA
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C.- ,u0gados de$ Poder ,udi"ia$.- Enstitucin que tiene los&pedientes del litigio en el que consta las pruebas, del cual se tomar las que
orresponda al orden tcnico. Se ver e&pedientes que sean cosa ju/gada, que
uedan servir de re$erencia y que 'ayan creado jurisprudencia.. D.- O/i"inas Registra$es.- erteneciente a la Superintendencia 2acional
de "egistros 1blicos, que proporciona las certi$icaciones de propiedad,
gravamen, dominio, etc.
E.- Notar!a.- n ella se encontrar sus "egistros de scrituras 1blicas,
6inutas, Contratos, etc., que proporciona datos tcnicos para las tasaciones. F.- ESSALUD.- Organismo que en sus arc'ivos contiene pases deeclaratoria de 9brica, valores de los bienes, $ec'a
eterminacin, etc.
G.- +inisterio de 9i)ienda Sanea'iento.- n sus arc'ivos se tiene
ocumentacin de antecedentes de 3eclaratorias de 9bricas, queontiene datos que le sirve al tasador.
=.- +uni"iios.- Organismos que proporcionan mayor cantidad de datos(Licencias, Con$ormidades de Obra, Certi$icados de 2umeracin,
erti$icados de Seguridad de Obra, #utoaval1os, lanos, etc.
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.- DOCU+ENTACION DE REFERENCIA
A.- Do"u'entos de roiedad.- romesa de compra+venta,
Contratos rivados, 6inutas, scritura 1blicas, 0estimonios.
B.- Coia Litera$ de Do'inio.- Se constata la 'istoria deltraslado
de 3ominio que 'a tenido la propiedad a travs de su e&istencia.
C.- De"$aratoria de F(#ri"a.- s el ttulo de la edi$icacin,
pudiendo ser(
Original,#mpliacin,6odi$icacin,"emodelacin,
3emolicin, etc.Contiene muc'os datos tcnicos
D.- Indeendi0a"i7n.- s para el caso de los bienes que tiene
caractersticas de propiedad e&clusiva con bienes comunes
o
copropiedad., se consigue $undamentalmente los porcentajes
de
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de remodelacin, demolicin, etc. Consigna( reas
autori/adas,
valores a la $ec'a, nombre del propietario, responsable de la obra, etc.
F.- Autoa)a$>os.- Consigna( antigFedad, especi$icaciones tcnicas,
valores arancelarios, estado de conservacin, aranceles
de
terreno, etc.
G.- Certi/i"ado de Gra)('enes.- Consigna en las$ic'as
registrales si e&iste o no 'ipoteca.
=.- Fa"tura de E?uio & +a?uinarias.- Contiene valores ala
$ec'a de compra de los equipos, especi$icaciones tcnicas de
sus
pie/as, etc.
I.- P$anos.- Contiene las distribuciones y el dise4o de
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travs del 6inisterio de Givienda y Saneamiento y los de
mercado -comerciales los proporciona la o$erta y
demanda.
@.- Disositi)os $ega$es.- st constituido por los reglamentos,
cdigos, leyes, etc.
9.- TIPOS DE TASACION
.- TASACION ,UDICIAL.- Se 'ace por mandato de los ju/gados,
con los valores reglamentarios o los de mercado por re$erencia de
acuerdo al caso que considere el perito.
A.- Perito ,udi"ia$ Tasador.- 3e$inido por ley -ver dispositivos
legales
B.- Pro"edi'iento $ega$.- stablecido por ley -verdispositivos
legalesC.- Di$i en"ia ,udi"ia$.- s la visita del erito al inmueble
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de la tasacin, en la que se debe au&iliar con la tecnologa a la
mano -cmaras $otogr$icas, videos, etc.
Se determinar(
+ 3istribucin( lanos
+ speci$icaciones 0cnicas
+ stado de conservacin
+ #ntigFedad del inmueble( por /onas o integral + @sos( vivienda, taller, depsito, colegio, etc.
+ Honi$icacin
+ En$raestructura @rbana( Servicios, pistas, veredas
+ Coe$iciente de edi$icacin
.- TASACION DE +ERCADO ;CO+ERCIAL
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9I.- DICTA+EN ,UDICIAL.-3ebe ser claro, preciso, concreto, en
lenguaje entendible, adems debe ser motivado
.- PARTES DEL DICTA+EN ,UDICIAL
A.- +E+ORIA DESCRIPTI9A
A.- No'#re de$ roietario.-Se debe certi$icar el nombre de acuerdo al mandato judicial.
B.- No'#re de $a ersona ?ue so$i"ita $a tasa"i7n.-
2ormalmente es le !ue/.
C.- O#eto de $a Tasa"i7n & +etodo$og!a o Reg$a'enta"i7n
e'$eada.- Se e&plicar los $undamentos tcnicosy
legales que emplea el perito para tasar.
D.- Fe"*a a $a "ua$ est( re/erida $a tasa"i7n.- s la
que dispone el !ue/.
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E.-U#i"a"i7n.-Se debe di$erenciar si tiene nombres anteriores la calle.
F.-Linderos & 'edidas eri'1tri"as.- Se debe describir conclaridad y precisin, puede usarse la siguiente metodologa
8.+ 9rente. uerta principal. Con quien colindan - $rente, calle, $rente, pasaje,'all,
aires, etc :.+ ntrando por la derec'a.
3e donde comien/a - del lindero del $rente, otro,etc.con quien colinda - terceros, calle, pasaje, otros
con que tipo de lInea - recta, quebrada, curva, sinuosa, etc. con que medida - medida de longitud
;.+ ntrando por la i/quierda.
3e donde comien/a - del lindero del $rente, otro, etc.
con quien colinda - terceros, calle, pasaje,'all,aires, etc
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con que tipo de lnea - recta quebrada, curva,
sinuosa,
etc. con que medida - medida de longitud
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.- E$ segundo & siguientes
Sentido "on ?ue do#$a ;dere"*a o i0?uierda.AA m:% se toma 9ADES.%55.HH% no 'ay e&ceso
II.- 9a$or de$ (rea de$ Pasae E4"$usi)o : 9APC:8.+ ; - ;.AA m N SQ 8MA.AAQm: K K SQ.
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ARTICULO II.C.5
LA 9ALUACIQN DE UN TERRENO JUE NO TENGA ACCESO POR9KA PBLICA NI POR 9KA PRI9ADA EN CONDO+INIO SINO A
TRA9S DE UN PREDIO DE PROPIEDAD DE TERCEROS+EDIANTE UNA SER9IDU+BRE DE PASO, se e$ectuar de la manerase4alada en el inciso a.+ del articulo EE.C.:. l
resultado $inal no podr ser menor de A.< G0.
& d
cdd
a b
ADE
AP
2
ADE
AP
a
>dA0EA 2E0CE0+
2
?
a
CONDICIONES
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CONDICIONES
8.+ Egual que el #rt. E.C.:= del "eglamento 2acional de 0asaciones
:.+ SG@8 K A.> SG@
;.+ "esultado $inal de : no podr ser menor de A.< G0
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I.- 9a$or de$ (rea de Do'inio E4"$usi)o: 9ADE
:8.+ ;b N SG@8
:.+ b N & N SG@8;.+ &ceso N AP SG@8
II.- 9a$or de$ (rea de$ Pasae Co'>n : 9APC
:8.+ ;a N G0
:.+ a Nd N G0
;.+ &ceso N AP G0
b N &
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E,E+PLO
& K M.AA m% b K :.AA m% c K ;.AA m% d K 8>.AA m% c K : K SQ. 8;8.:AQm:
;.AA
a ;.AA:.+ +++++++ K ++++++++ K 8% se toma 8 ;.AA ;.AA
;.+ SG@ A. G0
A.AAQm:
Luego( SQ. 8;8.:AQm: U SQ. >A.AAQ:m:% se toma SQ. 8;8.:AQm:
.+ SG@8 K A.>A N SQ. 8;8.:AQm: K SQ. 8A
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I.- 9a$or de$ (rea de Do'inio E4"$usi)o: 9ADE:
:8.+ ; N -:.AA m N SQ. 8AAA.AA
"1n : 9APC:
:8.+ ; N -;.AA m N SQ. 8MA.AAQm: K SQ.
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ARTICULO II.C.6
LA RESTRICCIQN DE USO JUE SOPORTE UN PREDIO% DERI9ADODE LA SER9IDU+BRE DE PASO A FA9OR DE TERCEROS, castigar el
valor del terreno del predio sirviente con un coe$iciente entre A. ?? y A. ?A, acriterio del perito, de acuerdo con las condiciones de la servidumbre.
b
Se toma como el #rt. EE.C.:;
:
a .+ ; b & 8AAP G0
b.+ bNd & 8AAP G0
c.+ &ceso & AP G0
d : Se toma bN d si es menor al ; b
9TT H. ;9T
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E,E+PLO
bK :.AA m% d K 8>.AA m% G0 K SQ. 8MA.AAQm:
:8.+ ; N -:.AA m N SQ. 8MA.AAQm: K SQ. ;AA.AA
;%M5.AA m N SQ. 8MA.AAQm: K SQ. =:,AAA.AA ;35HA,AAA.AA% P de derec'os K 8PGalor proporcional( SQ. :>A,AAA.AA N 8P K SQ.
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CAPITULO D
9ALUACION DE SISTE+AS% INSTALACIONES +O9ILES%+AJUINARIAS EJUIPOS
ARTICULO 9. D.H
l in$orma valuatorio de sistemas o procesos productivos que comprenden
varias maquinarias, equipos y elementos complementarios% o de un solo
equipo de manera individual deber comprender lo siguiente(
+ 3escripcin del equipo, con sus caractersticas.
+ recio original.
+ 9ec'a de $abricacin, de adquisicin y de instalacin -para determinacin de
su edad.
+ stado actual( N 2uevo
N 5ueno
N "egular
N 6alo
+ spectativa de vida 1til
+ Galor del equipo similar nuevo
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Galor del equipo similar nuevo
+ 3epreciacin y mejoras
+ Galor actual comercial de tasacin del equipo dado
ARTICULO 9. D.n la descripcin y enumeracin de las unidades de equipos, debeindicarse, con la mayor e&actitud posible, la capacidad, lasdimensiones principales, marca, tipo, modelo y el n1mero de serie, en
sus casos. Egualmente en la estimacin de la capacidad del equipo,deber indicarse claramente el rendimiento por unidad de tiempo.
ARTICULO 9. D.
La re$erencia para determinar la edad del equipo, se tomarconsiderando la $ec'a de su $abricacin. Cuando no se cono/ca esta$ec'a,el perito estimar su edad a base del tipo, modelo y aparienciageneral del equipo.
Las $ec'as de $abricacin y adquisicin son re$erenciales para el perito
en su evaluacin de riesgo de obsolescencia del equipo.
ARTICULO 9. D.2
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l estado actual debe considerar las condiciones $sicas y operativas delequipo, cali$icndolas como muy bueno, bueno, regular o malo, asignndole
el perito un $actor de 8.AA y A.8A
ARTICULO 9. D.3La e&pectativa de vida 1til o posibilidades $uturas de sistemas, instalaciones,maquinarias y equipos, se re$ieren a sus condiciones para continuar
$uncionando% y a las posibilidades de ampliacin 'asta llegar al $inal de suvida 1til. La e&pectativa de vida 1til ser calculada a base de las tablas devida media 1til y depreciacin e&istente para los sectores de las industriaselctricas, minera, petrolera y activos $ijos en general. Cuando no 'ubieretablas de reconocida autoridad para el equipo tasado, el perito estimar y$undamentar el perodo de uso productivo probable de acuerdo a lo indicado
por su e&periencia y sus conocimientos sobre equipos semejantes.
ARTICULO 9. D.5l valore de un sistema, instalaciones industrial, maquinaria o equipo, es elque tendra a la $ec'a de tasacin en comparacin al valor promedio de los
precios o$ertados de equipos similares.
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n el valor del bien similar nuevo de $abricacin e&tranjera se debe incluir los
gastos de transporte, internacin al pas, pero no as los gastos de transporte local
'asta la ubicacin de$initiva.
ARTICULO 9. D.6
l concepto de depreciacin, se re$iere a la $orma gradual en que el sistema,
instalacin industrial, maquinarias o equipos, su$ren una reduccin de su valor
equivalente nuevo con$orme se acerca al $inal de su perodo de uso productivo.
Las mejoras e$ectuadas se re$ieren a las incorporaciones acreditadas de elementos
complementarios al bien para aumentar su e$iciencia o elevar su rendimiento.
ARTICULO 9. D.6
La depreciacin ser calculada de acuerdo a las siguientes $ormulas(
3K -Gsn + " & Q0
n donde(
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3 K 6onto calculado de la depreciacin
Gsn K Galor similar nuevo
" K Galor residual, o sea el valor del equipo al $inal de su perodo de vida,e en el momento de drsele de baja.
K dad del equipo al momento de la valuacin -para ms de seis
meses se considera un a4o
K &pectativa de vida 1til que tiene el equipo, a partir de s suedad y estado de conservacin
0 K Sumatoria de la edad del equipo y la e&pectativa de vida 1til
- 0 K
n caso de no ser aplicable la $ormula de depreciacin precipitada, esta podrcalcularse por otro mtodo, para lo cual el perito sustentar
obligatoriamente la procedencia de su aplicacin
#"0EC@LO G. 3. 8>
La e&pectativa de vida 1til del equipo - ser calculada a base de las tablasde vida media 1til y depreciacin e&istentes para los sectores de la
industria elctrica, minera, petrolera y activos $ijos en general
ARTICULO 9. D.
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l valor residual de un equipo ser el que se pueda obtener por l al
ponrsele $uera de uso, al trmino de su perodo de vida 1til. l peritopodr considerar como valor residual un porcentaje no mayor del 8AP
del valor similar nuevo, $undamentando el mismo.
ARTICULO 9. D. Hl valor comercial - GC del sistema, instalacin industrial,maquinaria o equipos, ser igual al valor similar nuevo -Gsn menos
la depreciacin -3 calculada% a$ectada por un coe$iciente o grado de
operatividad -7o. 0al como sigue
GC K -Gsn + 3 7o
#dicionalmente se podr aplicar $actores de mercado u otros, los
cuales deben ser sustentados por el perito.
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ARTICULO 9. D.
l grado de operatividad -7o es un coe$iciente que ser aplicadoal valor actual o valor de tasacin -G0 obtenido para un sistema,
instalacin industrial, maquinarias o equipos a partir de los :Q;
de su perodo de uso productivo -0% o cuando, a criterio de
perito, el sistema, instalaciones industriales, maquinarias oequipos no cumplen con los requisitos de( $acilidad obtencin de
repuestos y accesorios, capacidad de ampliacin o moderni/acin
y con$iabilidad, debindose tener en cuenta la siguiente escala
de grados de operatividad del equipo o sistema -7o, a travs de
los $actores de accesibilidad al sistema de repuestos, accesorios,
capacidad de ampliacin y con$iabilidad
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FACTORES B ;Bueno< R ;Regu$ar< D;De/i"iente