CURSO INFORMADOR Y EXPERTO EN CREDITO INMOBILIARIO … · CURSO INFORMADOR Y EXPERTO EN CREDITO...

CURSO INFORMADOR Y EXPERTO EN

CREDITO INMOBILIARIO

MAYO 2020

ESTIMACION DE COSTES Y GASTOS TOTALES EN LAS

OPERACIONES DE PRESTAMO INMOBILIARIO Y

PRODUCTOS OFRECIDOS.

Este documento pretende ser una ayuda para la preparación del examen final. El resumen y los

ejercicios contenidos en él son una recopilación de algunas de las diferentes simulaciones que se han

realizado durante el periodo de formación. Se trata de un documento de ayuda, basado en la

documentación elaborada por la Escuela FEF para Bankia, no contiene toda la materia ni todos los

ejercicios propuestos en el propio curso de formación y podría contener errores.

¡Muchas gracias a tod@s por vuestra colaboración para que este documento haya sido posible

Formación ASIP Documentación elaborada por: 659.02.28.85 Miguel Ángel Gil López 670 758 880

[email protected] [email protected]

COMISIONES

Concepto:

Las comisiones bancarias son las cantidades, distintas de los intereses, que las entidades de crédito cobran por la

prestación de sus servicios. Las comisiones se fijan libremente con la única limitación de que solo podrán

repercutirse gastos o percibirse comisiones por servicios relacionados con los préstamos inmobiliarios que hayan

sido solicitados en firme o aceptados expresamente por un prestatario o prestatario potencial, y siempre que

respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse.

Asimismo, y para poder cobrar las mismas, las entidades deberán informar previamente a los clientes del importe

de las comisiones por los servicios que vayan a prestarles, así como del de los gastos que vayan a repercutirles.

Tipo de comisiones: de apertura, de estudio, por cambio de moneda, por emisión de cheque bancario, por

modificación de condiciones o cambio de garantías, por novación modificativa, por amortización anticipada parcial

o total no subrogatoria, por amortización anticipada subrogatoria, compensación por desistimiento.

Comisión de apertura: Si se pactase una comisión de apertura, la misma se devengará una sola vez y

englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a

las actividades del prestamista ocasionadas por la concesión del préstamo. En el caso de préstamos denominados en

divisas, la comisión de apertura incluirá, asimismo, cualquier comisión por cambio de moneda correspondiente al

desembolso inicial del préstamo.

Comisión por emisión de cheque bancario: La entidad prestamista puede cobrar comisiones

cuando el cliente solicite que ésta emita un cheque bancario no a su nombre, sino a nombre de un tercero, como sería

el caso, por ejemplo, de que se solicite un cheque a nombre de los vendedores del inmueble, por el importe del

préstamo hipotecario concedido para financiar dicha adquisición.

Comisión por modificación de condiciones o cambio de garantías: La entidad

prestamista puede exigir al consumidor una comisión en el caso de que éste solicite, y la entidad acepte, que se

cambie alguna de las características de la financiación, remunerándose a la entidad por los trámites que debe realizar

en la modificación del contenido del contrato y/o en el análisis de riesgos que pueden suponer para la entidad las

modificaciones a realizar (p.ej.: la aceptación de un nuevo deudor, etc.). Si la entidad no acepta la modificación

no puede cobrar comisión.



Comisión por reembolso anticipado:

PRESTAMOS INMOBILIARIOS SUSCRITOS A PARTIR DE LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LCCI.

El prestamista solo podrá cobrar compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada total o parcial

en los préstamos en los siguientes supuestos:

1. En los contratos de préstamo a tipo de interés variable, las partes podrán establecer contractualmente una

compensación o comisión a favor del prestamista para alguno de los dos siguientes supuestos que serán excluyentes

entre sí:

A. En caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 5 primeros

años de vigencia del contrato de préstamo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del

prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con

el límite del 0,15 % del capital reembolsado anticipadamente;

B. En caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 3

primeros años de vigencia del contrato de préstamo, se podrá establecer una compensación o comisión a

favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el

prestamista, con el límite del 0,25 % del capital reembolsado anticipadamente.

2. En caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor,

siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo

en sustitución de otro variable, la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá

superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15 % del capital reembolsado

anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo. Transcurridos los 3 primeros

años de vigencia del contrato de préstamo el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna.

3. En los contratos de préstamo a tipo de interés fijo, podrá establecerse contractualmente una compensación o

comisión a favor del prestamista que tendrá los siguientes límites:

A. En caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 10 primeros

años de vigencia del contrato de préstamo la comisión no podrá exceder del importe de la pérdida financiera

que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 2 % del capital reembolsado anticipadamente;

B. En caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo desde los 10 primeros años

de vigencia del contrato de préstamo hasta el final de la vida del préstamo, la comisión no podrá exceder

del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, de conformidad con la forma de

cálculo prevista en el apartado siguiente, con el límite del 1,5 % del capital reembolsado anticipadamente.

La pérdida financiera sufrida por el prestamista se calculará, proporcionalmente al capital reembolsado, por

diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor presente de mercado

del préstamo. El valor presente de mercado del préstamo se calculará como la suma del valor actual de las cuotas

pendientes de pago hasta la siguiente revisión del tipo de interés y del valor actual del capital pendiente que quedaría

en el momento de la revisión de no producirse la cancelación anticipada.



PRESTAMOS INMOBILIARIOS SUSCRITOS CON ANTERIORIDAD A LA ENTRADA EN VIGOR DE

LA LCCI

- Por amortización anticipada parcial o total no subrogatoria: Para los préstamos hipotecarios concedidos antes

del 9 de diciembre de 2007, en caso de la cancelación sea total, la comisión está limitada al 1%.

- Por amortización total subrogatoria (Subrogación entre entidades): Para los préstamos hipotecarios

concedidos antes del 9 de diciembre de 2007, en el caso de la cancelación sea total, la comisión estaría limitada al

1% si el préstamo fue concedido antes 13 de noviembre de 2003. A partir de esta fecha, la comisión sería del

0,5% por la subrogación a otra entidad acreedora.

- Compensación por desistimiento: Si se trata de un préstamo o crédito hipotecario (sea a tipo de interés fijo o

variable) formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, la hipoteca recae sobre una vivienda y el prestatario

es una persona física (o una empresa de reducida dimensión a efectos del impuesto sobre sociedades). Los importes

que las entidades podrán cobrar por este concepto no podrán ser superiores al 0,5% de lo amortizado

anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la operación, o al

0,25% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce en un momento posterior a los cinco

primeros años de la operación.

En el caso que se trate de un crédito al consumo, la compensación o comisión por cancelación o reembolso

anticipado a percibir por la entidad -siempre que la cancelación se produzca en un período en el que el tipo deudor

sea fijo, no superará al 1% del importe reembolsado, si el período restante entre el reembolso anticipado y la

terminación acordada del contrato de crédito es superior a un año. Si ese período es inferior al año, la

compensación no superará el 0,5% del importe del crédito reembolsado anticipadamente. En todo caso, la

compensación nunca rebasará el importe del interés que el consumidor hubiera satisfecho durante el período de

tiempo comprendido entre el reembolso anticipado y la fecha pactada de finalización del contrato de crédito.

EXCEPCIONES A LOS PRÉSTAMOS INMOBILIARIOS SUSCRITOS CON ANTERIORIDAD A LA

ENTRADA EN VIGOR DE LA LCCI

Se aplicará lo indicado para el reembolso anticipado en los préstamos inmobiliarios suscritos a partir de la entrada

en vigor de la LCCI, aquellos préstamos celebrados con anterioridad siempre que:

- Hayan sido objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor, y

- Hayan sido objeto de reembolso anticipado debido a la novación del tipo de interés variable aplicable o a la

subrogación de otra entidad prestamista, y suponga en ambos casos la aplicación durante el resto de vigencia de

contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable.

GASTOS ADICIONALES EN LOS PRÉSTAMOS INMOBILIARIOS



La LRCCI señala la siguiente distribución de los gastos adicionales al contrato de compraventa de inmuebles si la

adquisición es financiada mediante préstamo hipotecario:

1. Prestatario: Los gastos de tasación del inmueble.

2. El prestamista: Los gastos de gestoría, los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y gastos

de inscripción de las garantías en el registro de la Propiedad.

3. El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de

conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable y los gastos de las copias de la notaria quien

lo solicite.

Si durante el periodo de duración del préstamo se produjesen una o varias subrogaciones de acuerdo con la Ley

2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, la prestamista subrogada

deberá ser reintegrada por la prestamista subrogante en la parte proporcional del impuesto y los gastos que

le correspondieron en el momento de la constitución del préstamo a la subrogada conforme a la distribución

señalada.

ESTIMACION DE LOS GASTOS DE LOS PRODUCTOS ACCESORIOS

La mayoría de las entidades ofrece la hipoteca bonificada, cuando se contratan varios productos vinculados se

produce una rebaja del tipo de interés que puede llegar hasta un 1,5%. La bonificación más alta suele ser la de la

nómina, los bancos suelen reducir el diferencial entre un 0,4% y un 0,5%. Por su parte, otros productos como el

seguro de hogar pueden rebajar la tasa de interés entre el 0,1% y el 0,2% y, el de vida, entre el 0,1% y hasta el 0,6%

en algunos casos. A estas bonificaciones habría que sumar las procedentes de planes de pensiones (0,1%

aproximadamente), seguro de coche (en torno al 0,1%) o compras con tarjetas (0,1%).

Estimación de los gastos:

- Póliza de hogar: precio medio de 164,17€

- Seguro de vida: entrono a 140€ para un tomador de 41 años y un capital asegurado de 100.000€

- Cuentas corrientes: las comisiones pueden ir desde cero euros a 36 euros (cifras medias estimadas).

- Tarjetas de crédito: cuota anual (entre 20 y 50 euros), el tipo de interés por la financiación en un rango del 15 al

25% TAE.

- Planes de pensiones: Comisión de gestión lo pueden superar el 2% y la de depositaria el 0,5%.

- Fondos de inversión: la comisión de Gestión-puede ser sobre el patrimonio máximo del 2,25%, sobre resultados

máximo del 18% y mixta con un máximo del 1,35% sobre el patrimonio y 9% sobre resultados. De suscripción y

reembolso: Máximo 5% sobre la cantidad suscrita o reembolsada. Comisión de depositario: Máxima 2 por mil anual

del patrimonio efectivo.

ANALISIS DE LA TAE

La Tasa Anual Efectiva o tipo efectivo de la operación expresada en tanto anual. Este concepto aparece en la

normativa del Banco de España con el fin de normalizar (homogeneizar) la información suministrada a los

prestatarios que contratan con entidades de crédito. Legalmente, se define como la equivalencia entre la suma de

intereses y gastos suplidos a cargo del cliente y un tipo de interés efectivo anual pospagable. Es aquel valor que

iguala el valor actual de los efectivos recibidos y entregados incluyendo las comisiones a favor de la entidad.

Con la terminología aplicada por el Banco de España tendremos:



La Tasa Anual Equivalente se obtendrá de la expresión general de los tantos equivalentes, de acuerdo con la ley de

capitalización compuesta:

TAE = (1 + ik)k - 1

La TAE es el rédito anual que iguala financieramente capitales entregados y recibidos; siendo k el número de veces

que el año contiene el periodo elegido

¿CUÁNDO SE UTILIZA LA EXPRESIÓN DADA POR EL BANCO DE ESPAÑA?

En una operación financiera deberíamos hablar realmente de tres TAE: la financiera, la del prestamista y la del

prestatario. Según su característica comercial, se clasifican en:

1.-Unilaterales: constituyen todos los pagos o cobros que afectan a una de las partes de la operación. Entre los más

habituales: Gastos de tasación, Gastos de registrales y notariales, Impuestos, Gastos de gestoría…

2.- Bilaterales: todos los pagos o cobros que afectan a ambas partes de la operación: Comisión de apertura de un

préstamo, Comisiones por cancelación anticipada, Otros gastos bancarios.

El coste efectivo o real para el prestatario, es aquella tasa anual equivalente, ik, que iguala en cualquier fecha los

efectivos recibidos y entregados por el prestatario a lo largo de la operación.

Sea un préstamo de 90.000€ de nominal y amortización anual, con un tipo de interés nominal del 4,5% y con

una duración de la operación de cinco años. El préstamo tiene las siguientes características comerciales:

comisión de apertura del 0,5% sobre el nominal prestado, gastos iniciales: de tasación de 300€ y gastos de

gestoría 300€, gasto, al final de la operación, de registro y notaría de 1.200€ Con estos datos: ¿Cuál es el coste

efectivo o real para el prestatario?

Paso 1.- Calcular la cuota periódica a pagar.

RESOLUCION CON EL MENU CMPD

Tecla CMPD

SET: End

n: 5 EXE numero de pagos del préstamo

I%: 4,5EXE

PV: 90.000 EXE

PMT:-20.501,247 SOLVE importe cuotas

FV: 0 EXE no tiene valor final

P/Y: 1EXE

C/Y:1EXE



Paso 2.- Calcular las cantidades a pagar y recibir en cada periodo. Gastos a pagar por el prestatario: Comisión

de apertura: 450 y gastos de tasación 300€, en el ejemplo pone también se tiene que sumar la gestoría y en los

resúmenes dice que la gestoría la paga el banco. Siempre que el banco imponga la gestoría tiene que pagarla.

Año 0 1 2 3 4 5

Recibo 90000

Pago 1.050,00 20.501,25 20.501,25 20.501,25 20.501,25 21.701,25

Neto 88.950,00 -20.501,25 -20.501,25 -20.501,25 -20.501,25 -21.701,25

Al inicio (año 0): recibimos el importe total 90.000€, pero pagamos comisión de apertura del 0,5% sobre el nominal

prestado (450 euros) y los gastos iniciales: de tasación de 300€ y gastos de gestoría 300€. Todo ello suma 1.050

euros.

Al final de cada año (5 años): pagaremos la cuota periódica calculada (20.501,25€) y, en el último año, además,

pagaremos los gastos de registro y notaría de 1.200€. En total (20.501,25+1.200 = 21.701,25 euros

Paso 3.- Calcular la TAE que iguala los valores actuales.

RESOLUCIÓN CON EL MENU CASH

Al teclear CASH nos aparecerá en pantalla las siguientes líneas:

Cash Flow Nos dice que estamos en el menú CASH

I% Tasa de interés anual o Tasa de descuento. Pondremos cero para calcular la TIR

Csh=D.Editor x Pulsa EXE y aparecerá en pantalla la plantilla para insertar todos los flujos de

caja:

X

1 88.950 con signo positivo porque es una entrada de caja

2 --20.501,25 primera cuota

3 --20.501,25

4 --20.501,25

5 --20.501,25

6 -21.701,25 y pulsamos CASH

NPV: Solve Valor Presente Neto

IRR: Solve Tasa interna de retorno (TIR). Pulsa SOLVE y aparece IRR=5,30 (tipo de interés

efectivo nos coincide con la TAE ya que solo hay un pago al año)

PBP: Solve Periodo de reintegro

NFV: Solve Valor Futuro Neto



Paso 1.- Calcular la cuota periódica a pagar. RESOLUCION CON EL MENU CMPD

Tecla CMPD

SET: End


I%: 1,5EXE

PV: 100.000 EXE

PMT: 0 EXE importe cuotas

FV: -101.510,360 SOLVE

P/Y:12EXE

C/Y:12EXE

Paso 2.- Calcular las cantidades a pagar y recibir en cada periodo

Paso 3.- Calcular la TAE que iguala los valores actuales.


Tecla CMPD

SET: End


I%:3,96 SOLVE

PV: 98.600 EXE

PMT: 0 EXE importe cuotas

FV: -102..510,360 EXE

P/Y:12EXE

C/Y:1EXE






caja:

X


2 --102.510,36 y pulsamos CASH


IRR: Solve Tasa interna de retorno (TIR). Pulsa SOLVE y aparece IRR=3,96 (tipo de interés

efectivo nos coincide con la TAE ya que solo hay un pago al año)







Tecla CMPD

SET: End


I%: 1,5EXE

PV: 100.000 EXE

PMT:25.234,81 SOLVE importe cuotas

FV: - 0 EXE

P/Y:4EXE

C/Y:4EXE

Paso 2.- Calcular las cantidades a pagar y recibir en cada periodo






caja:

X


2 --25.234,81

3 --25.234,81

4 --25.234,81

5 ---26.234,81 y pulsamos CASH


IRR: Solve Tasa interna de retorno (TIR). Pulsa SOLVE y aparece IRR=1,337



Paso 3.- Una vz que tenemos el tipo de interés efectivo lo convertimos en TAE



Nos conceden un préstamo a 1 año, con pagos mensuales de 1.000 euros y una TAE del 6%. ¿Qué cantidad

recibiremos como préstamo?

Paso 1.- Calcular el tipo mensual equivalente a una TAE del 6%.

Dado que pagamos mensualmente hay que calcular el tipo anula con capitalización mensual equivalente a una

TAE del 6%. Aplicando la fórmula de los tantos equivalentes tendríamos:

(1+ TAE) = (1+ im)m ; im =(1+TAE)1/m -1 = (1+6%/12)1/12 – 1 = 5,84%

Tambien se puede hacer con la función CNVR de la calculadora:

RESOLUCION CON EL MENU CNVR

Tecla CNVR

N= 12 EXE

I%= 6 EXE

EFR= TAE

APR: SOLVE Tanto Anual Equivalente 5,84



Tecla CMPD

SET: End


I%: 5,84EXE

PV:11.628,80 SOLVE

PMT:- 1.000, EXEimporte cuotas


P/Y: 12EXE

C/Y:12EXE

También se puede resolver con la TAE y cambiando P/Y y C/Y:


Tecla CMPD

SET: End


I%: 6 EXE

PV:11.628,80 SOLVE

PMT:- 1.000, EXEimporte cuotas


P/Y: Numero de pagos anuales 12 EXE

C/Y: Numero de periodos dentro de un año 1 EXE

La TAE es un indicador que, en forma de tanto por ciento anual, revela el coste o rendimiento efectivo de un

producto financiero, ya que incluye el interés y los gastos y comisiones bancarias. Por ello, se utiliza como indicador

de referencia para comparar diferentes préstamos. La TAE depende de los siguientes parámetros:

El tipo de interés nominal aplicado (TIN).

La frecuencia de pago de los intereses (m).

El plazo de la operación (n).

Los gastos y comisiones aplicadas en la operación.



Comentarios al cálculo de la TAE en la nueva normativa: La normativa establece que, con el fin de poder comparar diferentes préstamos, con condiciones diferentes de tipo

de interés, comisiones, gastos, plazos y forma de amortización, es recomendable utilizar la Tasa Anual Equivalente

(TAE) como indicador de referencia. Vamos a analizar algunas de las observaciones que la nueva normativa

contiene:

- Las sumas abonadas por cada una de las partes en diferentes momentos no son necesariamente iguales ni

se abonan necesariamente a intervalos iguales;

- La fecha inicial es la de la primera disposición de fondos;

- Los intervalos entre las fechas utilizadas en los cálculos se expresarán en años o fracciones de año. Un

año tiene 365 días (en el caso de los años bisiestos, 366), 52 semanas o 12 meses normalizados. Un mes

normalizado tiene 30,41666 días (es decir, 365/12), con independencia de que el año sea bisiesto o no;

Cuando los intervalos entre las fechas utilizadas en los cálculos no puedan expresarse como un número entero de

semanas, meses o años, se expresarán como un número entero de uno de tales períodos, combinado con un número

de días. Cuando se utilicen días:

- Se contarán todos los días, incluidos los fines de semana y festivos;

- El intervalo transcurrido desde la fecha de la disposición de fondos inicial se computará por períodos

normalizados, y después por días;

- El número de días se obtendrá excluyendo el primer día e incluyendo el último, y se expresará en años

dividiendo el número obtenido por el número de días del año completo (365 o 366), computado desde el

último día hasta la misma fecha del año anterior;

- El resultado del cálculo se expresará con una precisión de un decimal como mínimo. Si la cifra del decimal

siguiente es superior o igual a 5, el decimal precedente se redondeará a la cifra superior;

Cuando la obtención del crédito, o su obtención en las condiciones ofrecidas, esté supeditada a la apertura o al

mantenimiento de una cuenta, los costes de apertura y mantenimiento de dicha cuenta, de utilización de un medio

de pago para transacciones y operaciones de disposición de crédito y los demás costes relativos a las operaciones de

pago se incluirán en el coste total del crédito para el consumidor.

El cálculo de la TAE se realizará partiendo del supuesto de que el contrato de crédito estará vigente durante el

período de tiempo acordado con sus comisiones y gastos.

Los documentos que se entreguen cada vez que el prestatario pague las cuotas (que se llaman «documentos de

liquidación»), en lugar de la TAE figurará el coste efectivo remanente (CER), que es la TAE pero calculada teniendo

en cuenta solo el tiempo de vida que le quede al préstamo y los importes que tenga que pagar durante ese tiempo.



ANEXO

Supuestos adicionales para calcular la TAE en la nueva normativa.

El anexo I de la citada Directiva establece las siguientes premisas para calcular la T.A.E. dependiendo en qué

supuesto el consumidor se encuentre.

a) Si el contrato de crédito da al consumidor libertad de disposición de los fondos, se

considerará que el consumidor ha dispuesto del importe total del crédito inmediata y totalmente.

b) Si el contrato de crédito dispone diferentes formas de disposición de fondos con diferentes gastos o tipos

deudores, se considerará que se dispone del importe total del crédito al tipo deudor y con los gastos más

elevados aplicados a la categoría de transacción más comúnmente utilizada en ese tipo de contrato de

crédito.

c) Si el contrato de crédito da al consumidor libertad de disposición de fondos en general, pero impone,

entre las diferentes formas de disposición de fondos, una limitación respecto del importe del crédito y del

período de tiempo, se considerará que del importe del crédito se ha dispuesto en la fecha más temprana

prevista en el contrato de crédito y con arreglo a dichos límites de disposición de fondos.

d) Si se ofrecen por un período o importe limitados diferentes tipos de interés y gastos, se considerará que

el tipo de interés y los gastos son los más elevados durante toda la vigencia del contrato de crédito.

e) Para los contratos de crédito respecto de los que se haya convenido un tipo deudor en relación con el

período inicial, al final del cual se determinará un nuevo tipo deudor, que se ajustará periódicamente con

arreglo a un indicador o un tipo de referencia interno convenidos, para el cálculo de la tasa anual equivalente

se partirá del supuesto de que, al final del período del tipo deudor fijado, el tipo deudor es el mismo que el

vigente en el momento de calcularse la tasa anual equivalente, en función del valor del indicador o tipo de

referencia interno convenidos en ese momento, sin ser inferior al tipo deudor fijado.

f) Si todavía no se ha acordado el importe máximo aplicable al crédito, se presumirá que es de

170.000,00 euros. En el caso de los contratos de crédito, exceptuados los compromisos o garantías

contingentes, que no tengan por objeto la adquisición o el mantenimiento de derechos sobre bienes

inmuebles, las posibilidades de descubierto, las tarjetas de débito diferido o las tarjetas de crédito, se

supondrá que el importe máximo es de 1.500,00 euros.

g) En el caso de los contratos de crédito distintos de las posibilidades de descubierto, los préstamos puente,

los contratos de crédito sobre capital compartido, los compromisos o garantías contingentes y los contratos

de crédito de duración indefinida a que se refieren los supuestos contemplados en las letras i), j), k), l) y

m):

1.-Si no pueden determinarse la fecha o el importe de un reembolso de capital que debe efectuar el

consumidor, se presumirá que el reembolso se hace en la fecha más temprana prevista en el contrato de

crédito y por el importe más bajo establecido en el mismo,

2.-Si no puede determinarse el intervalo entre la fecha de la disposición inicial de fondos y la fecha del

primer pago que debe efectuar el consumidor, se supondrá que es el intervalo más corto posible.

h) Cuando no puedan determinarse la fecha o el importe de un pago que debe efectuar el consumidor

conforme al contrato de crédito o a los supuestos establecidos en las letras g), i), j), k), l) y m), se presumirá

que el pago se hace con arreglo a las fechas y condiciones exigidas por el prestamista y, cuando estas sean

desconocidas, se presumirá que:

1.- los gastos de intereses se pagarán junto con los reembolsos de capital,

2.-los gastos distintos de los intereses expresados como una suma única se pagarán en la fecha de

celebración del contrato de crédito,

3.-los gastos distintos de los intereses expresados como varios pagos se pagarán a intervalos regulares,

comenzando en la fecha del primer reembolso de capital y, si el importe de tales pagos no se conoce, se

presumirá que tienen importes iguales,

4.-el pago final liquidará el saldo de capital, intereses y otros gastos, en su caso.

i) En el caso de una posibilidad de descubierto, se considerará que se ha dispuesto del importe del crédito

en su totalidad y por toda la duración del contrato de crédito. Si la duración de la posibilidad de descubierto

no se conoce, la tasa anual equivalente se calculará basándose en el supuesto de que la duración del crédito

es de tres meses.



j) En el caso de un préstamo puente, se considerará que se ha dispuesto del importe del crédito en su

totalidad y por toda la duración del contrato de crédito. Si la duración del contrato de crédito no se conoce,

la tasa anual equivalente se calculará basándose en el supuesto de que la duración del crédito es de 12

meses.

k) En el caso de un contrato de crédito de duración indefinida que no sea en forma de posibilidad de

descubierto o de préstamo puente:

1.- Si se trata de un contrato de crédito cuya finalidad es adquirir o conservar derechos sobre bienes

inmuebles, se presumirá que el crédito se otorga por un período de 20 años a partir de la fecha de la primera

disposición de fondos, y que el pago final efectuado por el consumidor liquida el saldo de capital, intereses

y otros gastos, en su caso; si se trata de un contrato de crédito cuya finalidad no es adquirir o conservar

derechos sobre bienes inmuebles o en el que se dispone de los fondos mediante tarjeta de débito diferido o

tarjeta de crédito, se presumirá que este período es de un año;

2.-Se presumirá que el consumidor devuelve el crédito en plazos mensuales iguales, el primero de los cuales

se efectúa un mes después de la fecha de la primera disposición de fondos; no obstante, en caso de que el

capital tenga que ser reembolsado en su totalidad en un pago único, dentro de cada período de pago, se

presumirá que se producen disposiciones y reembolsos sucesivos de todo el capital por parte del consumidor

a lo largo del período de un año; los intereses y otros gastos se aplicarán de conformidad con estas

disposiciones de fondos y reembolsos de capital y conforme a lo establecido en el contrato de crédito.

A los efectos del presente punto, se considerará contrato de crédito de duración indefinida un contrato de

crédito que no tiene duración fija e incluye créditos que deben reembolsarse en su totalidad dentro o después

de un período, pero que, una vez devueltos, vuelven a estar disponibles para una nueva disposición de

fondos.

l) En el caso de los compromisos o garantías contingentes, se considerará que se ha dispuesto del importe

del crédito en su totalidad en una sola vez en la más temprana de las dos fechas siguientes:

1.-la última fecha de disposición de fondos autorizada por el contrato de crédito que pueda dar lugar a la

materialización del compromiso o garantía contingente, o

2.-si se trata de un contrato de crédito renovable, el final del primer período anterior a la renovación del

contrato.

m) En el caso de los contratos de crédito sobre capital compartido:

1.- se considerará que el consumidor efectúa los pagos en la última fecha o las últimas fechas autorizadas

por el contrato de crédito,

2.- se considerará que los incrementos porcentuales del valor del bien inmueble que constituye la garantía

del contrato de crédito sobre capital compartido, así como la tasa de cualquier índice de inflación

mencionado en el contrato, son un porcentaje igual al mayor de los dos valores siguientes: la tasa de

inflación objetivo del banco central en ese momento, o el nivel de inflación existente en el momento de la

celebración del contrato en el Estado miembro en el que está situado el bien; o bien el 0 % si los dos

porcentajes anteriores son negativos.

Las entidades están obligadas a informar sobre la TAE de sus operaciones en:

- La publicidad que hagan de sus productos,

- La información precontractual que deben poner a disposición de sus clientes,

- Las ofertas vinculantes,

- En los contratos en los documentos que tienen que enviar cada vez que se pague una de las cuotas del préstamo.

En el caso de los préstamos a tipo de interés variable, no es posible conocer la evolución futura del tipo de interés,

por lo que la TAE se calcula suponiendo que el tipo se mantiene en el valor que tiene en el momento del cálculo. En

estos casos, la expresión que utilizarán las entidades será «TAE Variable» y la entidad deberá indicar que esta solo

tiene efectos informativos y que variará con las revisiones del tipo de interés.

Para calcular la TAE de un préstamo hipotecario, la entidad debe incluir los intereses que el cliente deberá pagar

(si es a tipo variable, calculados al tipo que resulte de tener en cuenta el valor del índice más el diferencial en ese

momento), todas las comisiones, los impuestos y cualquier otro tipo de gastos que el cliente deba pagar en relación

con el contrato de préstamo y que sean conocidos por la entidad, con excepción de los gastos de notaría. También

deberá incluirse el coste de todos los servicios accesorios relacionados con el contrato de préstamo, en particular las

primas de seguro, si la obtención del préstamo en las condiciones ofrecidas está condicionada a la prestación de tales

servicios.



PREGUNTAS TEST

Pregunta 1

En los préstamos inmobiliarios a tipo de interés variable suscritos después de la entrada en vigor de la

LCCI, la comisión máxima en caso de amortización anticipada del préstamo es: Del 2% del capital reembolsado anticipadamente, durante los primeros 10 años de vida del préstamo.

Del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente, durante los primeros 5 años de vida del préstamo

Del 0,25% del capital reembolsado anticipadamente en todos los casos

Del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente, durante los primeros 3 años de vida del préstamo.

Feedback En caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 5 primeros años de vigencia

del contrato de préstamo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá

exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15 % del capital

reembolsado anticipadamente..

Pregunta 2

-Indique cuál de los siguientes extremos NO debe verificar el notario a la hora de comprobar el cumplimiento

de los requisitos de transparencia exigidos:

La realización de un test en presencia del notario.

El cumplimiento de los plazos legalmente previstos de puesta a disposición del prestatario de los

documentos exigidos.

La provisión de fondos realizado por el prestatario.

La información individualizada que el notario ha prestado al prestatario.

Feedback

Por definición. Epígrafe: Los notarios en la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

El notario deberá verificar gratuitamente:

El cumplimiento de los plazos normativamente previstos de puesta a disposición del prestatario de los documentos

que legalmente se le tienen que entregar (FEIN, FiAE, copia del proyecto de contrato, etc.).

Las cuestiones planteadas por el prestatario y el asesoramiento prestado por el notario.

La información individualizada que el notario ha prestado al prestatario, asesorándole en los relativo a las cláusulas

específicas recogidas en la FEIN y en la FiAE, de manera individualizada y con referencia expresa a cada una, sin

que sea suficiente una afirmación genérica.

La realización de un test en presencia del notario, en el que el prestatario responderá sobre la documentación

entregada y la información suministrada.

Pregunta 3

- Los gastos de inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad corresponden:

Al hipotecante no deudor, ya que es su casa la que se hipoteca.

Al prestatario.

Al prestatario y al prestamista por partes iguales.

Al prestamista.

Feedback

Por definición. Epígrafe: NORMAS DE TRANSPARENCIA EN LA COMERCIALIZACIÓN DE PRÉSTAMOS

INMOBILIARIOS.

Los siguientes gastos se distribuirán del siguiente modo:

Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista.

El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias

los asumirá quien las solicite.

Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista.

El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad

con lo establecido en la normativa tributaria aplicable.

Pregunta 4

-El impuesto de actos jurídicos documentados corresponde:

Al prestamista.

A quien corresponda según la normativa tributaria aplicable en el momento.

Al prestatario.




Feedback

Por definición. Epígrafe: NORMAS DE TRANSPARENCIA EN LA COMERCIALIZACIÓN DE

PRÉSTAMOS INMOBILIARIOS.



El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias

los asumirá quien las solicite.


El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad

con lo establecido en la normativa tributaria aplicable.

Pregunta 5

-La inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad es... (Indique la respuesta correcta):

Es recomendable pero no necesaria.

Es obligatoria siempre.

Es recomendable sólo cuando el valor del inmueble es superior a 300.000 euros.

Es obligatoria si la transmisión procede de una herencia.

Feedback

Por definición. Epígrafe: LA TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD. TÍTULO Y MODO.

La inscripción en el Registro de la Propiedad tendrá en todo caso carácter declarativo (no constitutivo) y servirá al

adquirente para beneficiarse de la protección prevista en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Pregunta 6

En términos generales, la nueva LCCI ha supuesto en cuanto a la cuantía de las comisiones bancarias en los

préstamos inmobiliarios:

Una subida de los límites mínimos.

Una reducción de los límites máximos.

Un mantenimiento de los límites máximos.

Una subida de los límites máximos.

Feedback:

La LCCI tienen entre sus objetivos la protección del consumidor, y ha supuesto una reducción de los límites

máximos de las

comisiones que los bancos pueden pactar con sus clientes.

Pregunta 7

Un depósito ofrece un tipo de interés nominal anual del 3% con pagos de intereses mensuales. Señale la

respuesta correcta:

El tipo de interés efectivo anual (TAE) será superior al 3%

El tipo de interés efectivo anual (TAE) será inferior al 3%

No podemos calcular el tipo de interés efectivo anual (TAE) pues no conocemos el plazo

El tipo de interés efectivo anual (TAE) será igual al 3%

Feedback:

Como la periodicidad en el cobro de interés es inferior al año, el tipo efectivo anual será mayor que el 3% pues

podremos reinvertir los intereses obtenidos.

Pregunta 8

La TAE de un préstamo de 15.000 euros que hay que devolver al año de su concesión mediante un solo

pago, pactado a un tanto nominal del 7,2% con capitalización anual y una comisión de apertura del 0,60%,

es:

7,20%

7,50%

7,85%

7,80%

Feedback:

FB: En primer lugar, obtenemos la cantidad que tiene que devolver el prestatario.

Cn = C0 (1 + TAE)

Cn = 15.000 (1 + 0,072)=16.080



Para calcular la TAE (con características comerciales, la financiera es 7,2%) utilizamos la misma expresión

teniendo en cuenta que la cantidad inicial que recibe el prestatario no son 15.000€, sino 15.000 menos el 0,60% de

comisión.

De la nueva expresión, despejamos la TAE y obtenemos su resultado.

16.080 = 15.000 (1-0,006) (1 + TAE)

Despejando obtenemos un TAE igual a 0,0784

Pregunta 9

Con las vinculaciones a la hipoteca, el cliente puede reducir el tipo de interés nominal hasta un:

1,5%.

1%.

0,5%.

0,75%.

Feedback:

La mayoría de las entidades ofrece la hipoteca bonificada cuando se contratan varios productos vinculados que,

como mínimo, suelen ser un total de tres o cuatro. Actualmente, con las vinculaciones a la hipoteca es posible

reducir el tipo de interés nominal hasta un 1,5%.

Pregunta 10

Según establece la Directiva 2014/17/UE, en el caso de préstamos a tipo de interés variable, las entidades

financieras deberán informar del coste efectivo del préstamo para el cliente, utilizando la expresión:

En este caso no es necesario informar al cliente de la TAE.

TAE prevista.

TAE variable.

TAE estimada.

Feedback:

En estos casos, la expresión que utilizarán las entidades será «TAE Variable» y la entidad deberá indicar que esta

solo tiene efectos informativos y que variará con las revisiones del tipo de interés.

Pregunta 11

Las comisiones en los préstamos inmobiliarios, con carácter general:

Por ley se establecen las cuantías máximas y mínimas.

La ley permita que se fijen libremente sin ningún tipo de límite.

La ley permite que se fijen libremente por debajo de unos límites máximos.

Vienen reguladas por ley.

Feedback:

Con carácter general, se permite que las comisiones sean fijadas libremente por acuerdo entre las partes, pero se

establecen unos máximos.

Pregunta 12

En los préstamos inmobiliarios a tipo de interés fijo suscritos después de la entrada en vigor de la LCCI, la

comisión máxima en caso de amortización anticipada del préstamo es:

Del 1,5% del capital reembolsado anticipadamente, después de los primeros 10 años de vida del préstamo.

Del 2% del capital reembolsado anticipadamente, después de los primeros 10 años de vida del préstamo.



Feedback:

En caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo desde los 10 primeros años de

vigencia del contrato de préstamo hasta el final de la vida del préstamo, se podrá establecer una compensación o

comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el

prestamista, de conformidad con la forma de cálculo prevista en el apartado siguiente, con el límite del 1,5 % del

capital reembolsado anticipadamente.

Pregunta 13

¿Puede la Tasa Anual Equivalente (TAE) coincidir con el tipo de interés efectivo anual?

Ninguna es correcta

Sí, cuando se aplican comisiones o gastos bilaterales entre prestamista y prestatario.

Sí, pero sólo en operaciones financieras a largo plazo.

Sí, siempre.



Feedback:

Porque el TAE intenta reflejar el verdadero coste o rendimiento de la operación. Puede coincidir cuando no se

aplican comisiones o gastos bilaterales entre prestamista y prestatario.

Pregunta 14

La forma de cálculo de la TAE de un préstamo viene determinada por la normativa de:

El Banco de España.

El Ministerio de Economía.

La CNMV.

No existe normativa que lo regule.

Feedback:

Este concepto aparece en la normativa del Banco de España con el fin de normalizar (homogeneizar) la

información suministrada a los prestatarios que contratan con entidades de crédito.

Pregunta 15

En los préstamos inmobiliarios a tipo de interés variable suscritos después de la entrada en vigor de la

LCCI, la comisión máxima en caso de amortización anticipada del préstamo, después de los primeros 5 años

de vida del préstamo es:

0%

0,15%

0,25%

0,50%

Feedback

La nueva LCCI no permite el cobro de comisiones por amortización anticipada en los préstamos inmobiliarios a

tipo de interés variable después de los primeros 5 años de vida del préstamo.

Pregunta 16

En el caso de la subrogación de un préstamo hipotecario, la comisión por modificaciones en las condiciones

o garantías del préstamo la pagará: Indistintamente el nuevo cliente que se subroga la hipoteca o el cliente que solicitó la hipoteca inicial.

El nuevo cliente que se subroga la hipoteca

El cliente que solicitó el préstamo inicial

No existe comisión por subrogación de préstamos hipotecarios.

Feedback En el caso de que el banco acepte la subrogación, la comisión la paga el nuevo cliente que se subroga la hipoteca.

Pregunta 17

En las operaciones financieras y préstamos hipotecarios, un ejemplo de característica comercial bilateral

sería:

Comisión de apertura

Gastos notariales

Gastos de tasación.

Impuestos

Feedback

La comisión de apertura afecta a ambas partes de la operación (prestamista y prestatario.

Pregunta 18

Una característica de la comisión de apertura de los préstamos inmobiliarios es: Se devenga a lo largo de toda la vida del préstamo.

Se devenga de una sola vez.

Obligatoriamente debe devengarse en todos los préstamos inmobiliarios

Puede devengarse de una sola vez o lo largo de la vida del préstamo

Feedback



Si se pactase una comisión de apertura, la misma se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de

estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a las actividades del prestamista

ocasionadas por la concesión del préstamo

Pregunta 19

En una operación financiera, podemos hablar de diferentes TAE (señale la respuesta INCORRECTA

TAE económica.

TAE del prestatario

TAE financiera.

TAE del prestamista

Feedback

En una operación financiera deberíamos hablar realmente de tres TAE: la financiera, la del prestamista y la del

prestatario.

Pregunta 20

En un préstamo a tipo variable con método de amortización francés, las proporciones de pago de intereses y

principal al inicio son: Pesa más el pago de principal

Pesa más el pago de intereses.

Iguales

No afecta el momento.

Feedback En una hipoteca a tipo variable con amortización francesa, al inicio tiene mayor peso de pagos de intereses que de

principal.

Pregunta 21

Desde una perspectiva de riesgos para un prestatario que está evaluando contratar una hipoteca, y nos

encontramos en un escenario de tipos en mínimos, deberíamos recomendar una hipoteca

A tipo fijo.

A tipo variable y en divisas

A tipo variable.

En divisas.

Feedback

Si entendemos que nos encontramos en mínimos de tipos de interés y el recorrido más probable sea alza, la

recomendación debería ser una hipoteca a tipo fijo..

Pregunta 22

En una hipoteca a 10 años a tipo de interés variable vinculada al Euribor a 12 meses, revisable anualmente,

la cuota: Es fija durante 10 años

Es fija durante 12 meses.

Es fija durante 1 mes

Es variable todos los meses.

Feedback A pesar una hipoteca a tipo de interés variable, al revisar el Euribor 12 meses cada año, la cuota es fija anualmente



Pregunta 23

En el cálculo de la TAE o coste efectivo del préstamo para el cliente, hay que considerar: El TIN, la frecuencia en el pago de intereses, las comisiones y los gastos por cuenta del prestatario.

El TIN, la frecuencia en el pago de intereses, el plazo del préstamo, las comisiones y los gastos por cuenta del

prestatario

El TIN, la frecuencia en el pago de intereses y los gastos tanto por cuenta del prestamista como por cuenta del

prestatario

El TIN, la frecuencia en el pago de intereses, el plazo del préstamo, las comisiones y los gastos tanto por cuenta

del prestamista como por cuenta del prestatario.

Feedback La TAE depende de los siguientes parámetros:

- El tipo de interés nominal aplicado (TIN).

- La frecuencia de pago de los intereses (m).

- El plazo de la operación (n).

- Los gastos y comisiones aplicadas en la operación.

Pregunta 24

La LRCCI establece la siguiente asignación de los gastos adicionales en la compra-venta de inmuebles que

se financian mediante préstamo hipotecario:

Los gastos de tasación corresponden al cliente y los de gestoría al banco.

Tanto los gastos de tasación como los gastos de gestoría corresponden al cliente.

Tanto los gastos de tasación como los gastos de gestoría corresponden al banco.

Los gastos de tasación corresponden al banco y los de gestoría al cliente.

Feedback

Los gastos de tasación del inmueble corresponderán al prestatario y los de gestoría al prestamista

Pregunta 25

En las operaciones financieras y préstamos hipotecarios, un ejemplo de característica comercial unilateral

sería: Comisión de cancelación anticipada

Gastos de tasación.

Comisión de subrogación

Comisión de apertura

Feedback Los gastos de tasación afectan únicamente a una de las partes de la operación (prestatario

Pregunta 26

Con las vinculaciones a la hipoteca, el cliente puede reducir el tipo de interés nominal hasta un:

1,5%

0,75%.

0,5%.

1%.

Feedback

La mayoría de las entidades ofrece la hipoteca bonificada cuando se contratan varios productos vinculados que,

como mínimo, suelen ser un total de tres o cuatro. Actualmente, con las vinculaciones a la hipoteca es posible

reducir el tipo de interés nominal hasta un 1,5%.



Pregunta 27

Según la normativa anterior a la LCCI, en los préstamos inmobiliarios suscritos antes del 9 de diciembre de

2007, la comisión máxima en caso de amortización total subrogatoria, para los préstamos concedidos a

partir del 13 de Noviembre de 2003, es:

0,5%

0,15%.

0,25%.

1%.

Feedback

Por amortización total subrogatoria: Para los préstamos hipotecarios concedidos antes del 9 de diciembre de 2007,

la entidad de crédito recibirá una comisión por los trámites administrativos correspondientes que debe realizar, así

como por la compensación a la entidad por lo que deja de ganar, al dejar de percibir los intereses por el capital que

se amortiza anticipadamente. En caso de la cancelación sea total, la comisión estaría limitada al 1% si el préstamo

fue concedido antes 13 de noviembre de 2003. A partir de esta fecha, la comisión sería del 0,5% por la subrogación

a otra entidad acreedora.

Pregunta 28

Según la LRCCI, en el caso de subrogación del préstamo hipotecario, los gastos adicionales al préstamo No deben ser reintegrados al banco subrogado por el banco subrogante

Serán reintegrados al banco subrogado por el banco subrogante en proporción al capital pendiente de amortizar.

Serán reintegrados al banco subrogado por el banco subrogante en un 50%.

Serán reintegrados en su totalidad al banco subrogado por el banco subrogante.

Feedback En el caso del resto de gastos, se deberá prorratear la liquidación de dichos gastos entre la suma del importe del

préstamo y los correspondientes intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento y otros conceptos análogos,

que se hubieran establecido. La entidad subrogante deberá reintegrar a la subrogada la parte de dicha suma que

corresponda al préstamo pendiente amortización

Pregunta 29

Según la normativa anterior a la LCCI, en los préstamos inmobiliarios suscritos antes del 9 de diciembre de

2007, la comisión máxima en caso de amortización anticipada total del préstamo es:

1%.

0,25%

0,50%.

0,15%.

Feedback

Por amortización anticipada parcial o total no subrogatoria: Para los préstamos hipotecarios concedidos antes del 9

de diciembre de 2007, la entidad de crédito recibirá una comisión por los trámites administrativos correspondientes

que debe realizar, así como por la compensación a la entidad por lo que deja de ganar, al dejar de percibir los

intereses por el capital que se amortiza anticipadamente. En caso de la cancelación sea total, la comisión está limitada

al 1%.

Pregunta 30

Según la normativa anterior a la LCCI, en los préstamos inmobiliarios suscritos a partir del 9 de diciembre

de 2007, en los que la hipoteca recae sobre una vivienda y el cliente es una persona física, si el cliente

amortiza anticipadamente el préstamo dentro de los 5 primeros años de vida del préstamo, la comisión

máxima por desistimiento es: 0,15%

0,5%

1%

0,25%.

Feedback Compensación por desistimiento: Si se trata de un préstamo o crédito hipotecario (sea a tipo de interés fijo o variable)

formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, la hipoteca recae sobre una vivienda y el prestatario (o sea el deudor)



es una persona física, los importes que las entidades podrán cobrar por este concepto no podrán ser superiores al

0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida de

la operación, o al 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce en un momento posterior

a los cinco primeros años de la operación.

Pregunta 31

Según establece la Directiva 2014/17/UE, las entidades financieras deberán informar al cliente del llamado

coste efectivo remanente (CER) del préstamo

En los documentos de liquidación.

En la oferta vinculante.

En la publicidad del producto.

En el contrato de préstamo

Feedback

En los documentos que se entreguen cada vez que el prestatario pague las cuotas (que se llaman «documentos de

liquidación»), en lugar de la TAE figurará el coste efectivo remanente (CER), que es la TAE, pero calculada teniendo

en cuenta solo el tiempo de vida que le quede al préstamo y los importes que tenga que pagar durante ese tiempo

Pregunta 32

El producto vinculado que permite una mayor bonificación de los tipos de interés de las hipotecas es

La domiciliación de la nómina

Seguro de vida.

Plan de pensiones.

Seguros de hogar

Feedback

La vinculación cuya bonificación será más alta es la domiciliación de la nómina. Los bancos suelen reducir el

diferencial entre un 0,4% y un 0,5%.

Pregunta 33

La LRCCI establece el siguiente reparto de los gastos adicionales en la compra-venta de inmuebles que se

financian mediante préstamo hipotecario: Los gastos notariales corresponden al banco y los del registro de la propiedad al cliente.

Tanto los gastos notariales como los del registro de la propiedad corresponden al banco.

Los gastos notariales corresponden al cliente y los del registro de la propiedad al banco

Tanto los gastos notariales como los del registro de la propiedad corresponden al cliente.

Feedback El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias

los asumirá quien las solicite. Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán

al prestamista.

Pregunta 34

¿Qué préstamo es mejor para nuestro cliente?

Uno con tipo de interés del 3,5% nominal pagadero doce veces al año.

Uno con tipo de interés del 3,5% nominal pagadero dos veces al año.

Uno con tipo de interés del 3,5% nominal pagadero cuatro veces al año.

No lo podemos conocer.

Feedback:

Para comparar los préstamos calcularemos la TAE mediante la expresión

(1 + im)˄m = (1 + TAE)

A mayor frecuencia de pago mayor será la TAE. Por ello el cliente debe elegir el préstamo en el que haya menos pagos. .



Pregunta 35

La reducción de la cuota con un aumento del plazo:

Es igual con cualquier tipo de interés.

Es más intensa si los tipos de interés son altos.

No se produce.

Es más intensa si los tipos de interés son bajos.

Feedback:

Cuanto menores sean los tipos de interés, más capital se amortiza y un aumento del plazo, reduce en mayor medida la

cuota.

Pregunta 36

¿Qué información necesitamos conocer para calcular el tipo efectivo anual (TAE) de un depósito?

El plazo y el tipo de interés nominal anual

El tipo de interés nominal anual y la periodicidad de los pagos de intereses

El plazo y la periodicidad de los pagos de intereses

El plazo, el tipo de interés nominal anual y la periodicidad de los pagos de intereses

Feedback:

El plazo no influye en la rentabilidad del depósito, solo el tipo de interés nominal y la periodicidad de los pagos de

intereses.

Pregunta 37

El pack de productos vinculados que permite reducciones significativas de los tipos de interés de las hipotecas,

generalmente incluye como mínimo:

Domiciliación de la nómina y plan de pensiones.

Plan de pensiones, seguro del hogar y seguro de vida.

Plan de pensiones y compras con tarjeta de crédito.

Domiciliación de la nómina, seguro del hogar y seguro de vida.

Feedback:

Por lo general, para que se produzca la reducción de intereses se deberá contratar un pack de productos que incluirá,

como mínimo, el seguro de hogar y de vida, además de la domiciliación de la nómina

Pregunta 38

Según establece la Directiva 2014/17/UE, en el caso de préstamos a tipo de interés variable, la TAE se

calculará:

Utilizando un tipo de interés estimado para la vida del préstamo.

En este caso no es necesario calcular la TAE.

Utilizando el tipo de interés actual.

Utilizando diferentes tipos e interés según las expectativas futuras.

Feedback:

En los contratos de crédito que contengan cláusulas que permitan modificaciones del tipo deudor y, en su caso, de los

gastos incluidos en la TAE que no sean cuantificables en el momento del cálculo, la TAE se calculará partiendo del

supuesto de que el tipo deudor y los demás gastos se mantendrán sin cambios con respecto al nivel fijado en el

momento de la celebración del contrato.

Pregunta 39

La ley permite las comisiones en los préstamos inmobiliarios con las siguientes limitaciones (señale la respuesta

INCORRECTA):

No se pueden repercutir al cliente los gastos que las entidades tengan que pagar a terceros.

Deben responder a préstamos que hayan sido solicitados en firme o aceptados expresamente.

Deben responder a servicios prestados o gastos habidos.

Las entidades deben informar previamente al cliente de su importe.

Feedback:

Las entidades pueden también repercutir al prestatario los gastos justificados que tengan que pagar a terceros para

poder prestar dichos servicios.



Pregunta 40

Los gastos de gestoría corresponden

Al prestamista.

Al prestatario.



Feedback

Por definición. Ver epígrafe: NORMAS DE TRANSPARENCIA EN LA COMERCIALIZACIÓN DE PRÉSTAMOS

INMOBILIARIOS.



El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los

asumirá quien las solicite.


El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con

lo establecido en la normativa tributaria aplicable.

Pregunta 41

El coste de los aranceles notariales corresponden:

Al prestamista.

Prestatario.



Feedback

Por definición. Ver epígrafe: NORMAS DE TRANSPARENCIA EN LA COMERCIALIZACIÓN DE PRÉSTAMOS

INMOBILIARIOS.




asumirá quien las solicite. Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al

prestamista.



Pregunta 42

- Corresponden al prestamista los siguientes gastos: Los gastos de inscripción de las garantías del préstamo.

Todas son correctas.

Los de la gestoría.

Los aranceles de la notaría de la escritura de préstamo.

Feedback Por definición. Epígrafe: NORMAS DE TRANSPARENCIA EN LA COMERCIALIZACIÓN DE PRÉSTAMOS

INMOBILIARIOS.




asumirá quien las solicite.






Pregunta 43

Según la normativa anterior a la LCCI, en los préstamos inmobiliarios suscritos antes del 9 de diciembre de 2007,

en los que la hipoteca recae sobre una vivienda y el cliente es una persona física, si el cliente amortiza

anticipadamente el préstamo dentro de los 5 primeros años de vida del préstamo, la comisión máxima por

desistimiento es:

0,15%.

0,25%.

1%.

0,5%.

Feedback:

Por amortización anticipada parcial o total no subrogatoria: Para los préstamos hipotecarios concedidos antes del 9 de

diciembre de 2007, la entidad de crédito recibirá una comisión por los trámites administrativos correspondientes que

debe realizar, así como por la compensación a la entidad por lo que deja de ganar, al dejar de percibir los intereses por

el capital que se amortiza anticipadamente. En caso de la cancelación sea total, la comisión está limitada al 1%.

Pregunta 44

¿Cuál es el tanto efectivo trimestral si el tipo de interés de la cuenta es el 4% nominal anual con capitalización

trimestral de intereses? Ninguna es correcta

0,04

0,01

0,0098

Feedback

El tipo de interés efectivo de un periodo se obtiene dividiendo el tipo de interés nominal por el número de periodos:

im = (jm/m). En nuestro caso im = (jm/m)= 0,04/4 = 0,01

Pregunta 45

La TIR presenta los siguientes problemas:

Asume una curva plana de intereses.

Asume que los Cash Flows son reinvertidos a una tasa mayor que la TIR.

Es una tasa utilizada únicamente en el mercado español.

Tiene una pendiente siempre positiva.

Feedback

La TIR es un método de valoración de proyectos que nos dice que asume que una inversión ofrece una tasa de

rendimiento implícito constante durante todo el tiempo, sin tener en cuenta la posibilidad de existir dos tipos de

interés para los distintos plazos de la inversión, asumiendo una curva plana de tipos de interés.

Pregunta 46

¿Cuál es el tipo de interés compuesto anual de una operación de descuento de un efecto de 30.000 euros

vencimiento 38 meses, siendo el líquido abonado 23.859,49?.

7,5%.

7%

8%.

8,5%.

Feedback

Cn = Co*(1+i)n

donde n=38/12

i=(Cn/Co)1/n-1

i=(30.000/23.859,49)12/38-1=0,075=7,5%

Feedback


Tecla CMPD

Set: End EXE

n: 38/12 EXE



I%: SOLVE 7,499

PV: 23.859,49EXE

PMT: 0 EXE

FV: -30.000 EXE

P/Y: 1EXE

C/Y:1EXE

Pregunta 47

Un cliente plantea al banco la cancelación anticipada de un préstamo hipotecario a tipo de interés variable

concedido después de la entrada en vigor de la LCCI. El capital pendiente de amortizar es de 350.000 euros. Si

han transcurrido solo 2 años desde la concesión del préstamo, el importe máximo de la comisión por rembolso

anticipado será:

875 euros

450 euros

1.500 euros

7.000 euros

Feedback

En caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 3 primeros años de vigencia

del contrato de préstamo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder

del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,25 % del capital reembolsado

anticipadamente.

En este caso:

350.000*0,25%=875

Pregunta 48

De acuerdo con la LCCI cual es el tipo máximo que se puede cobrar una entidad de crédito a un cliente que

teniendo una hipoteca variable decida cambiarla a fijo, teniendo presente que lo hace un año después de

haberla contratada:

0,15%

0,5%

0%

Ninguna es correcta

Feedback

El 0,15 por ciento es lo máximo que se puede cobrar en los tres primeros años de la firma de la hipoteca

Pregunta 49

Un cliente que es persona física, plantea al banco la cancelación anticipada de un préstamo hipotecario

concedido antes de la entrada en vigor de la LCCI, para la compra de una vivienda. El capital pendiente de

amortizar es de 350.000 euros y el tiempo transcurrido desde el inicio del préstamo son 2 años. El importe

máximo de la comisión por desistimiento será:

1.750 euros

3.000 euros

750 euros

450 euros

Feedback

Compensación por desistimiento: Si se trata de un préstamo o crédito hipotecario (sea a tipo de interés fijo o

variable) formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, la hipoteca recae sobre una vivienda y el prestatario (o

sea el deudor) es una persona física, los importes que las entidades podrán cobrar por este concepto no podrán ser

superiores al 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros

años de vida de la operación, o al 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce en un

momento posterior a los cinco primeros años de la operación.

En este caso:

350.000*0,5%=1.750



Pregunta 50

Cuando se adquiere una vivienda nueva y la persona solicita un préstamo, ¿quién paga el IVA de la

adquisición de la vivienda?: El banco.

El notario

Se paga el ITP, no IVA.

El comprador.

Feedback

El IVA en la compra de una vivienda corre a cargo del comprador

Pregunta 51

En los contratos hipotecarios suscritos a partir de la entrada en vigor de la LRCCI, los intereses de demora

se limitan a:

No tienen limitación, serán los libremente pactados por las partes en el contrato.

2 veces el interés remuneratorio.

El interés remuneratorio más 5 puntos.

El interés remuneratorio más 3 puntos.

Feedback:

En los contratos hipotecarios suscritos a partir de la entrada en vigor de la LRCCI los intereses de demora se limitan

al interés remuneratorio más tres puntos a lo largo del período en el que aquel resulte exigible, devengándose

únicamente sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso.

Pregunta 52

En relación a los intereses de demora de los préstamos hipotecarios suscritos a partir de la entrada en vigor

de la LRCCI, señale la respuesta correcta:

Se limitan al 5%.

Se devengan únicamente sobre el capital vencido pendiente de pago.

Son capitalizables.

Se determinan libremente por acuerdo de las partes en la firma del contrato.

Feedback:

En los contratos hipotecarios suscritos a partir de la entrada en vigor de la LRCCI los intereses de demora se limitan

al interés remuneratorio más tres puntos a lo largo del período en el que aquel resulte exigible, devengándose

únicamente sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso.

.

Pregunta 53

El coste de financiación es uno de principales determinantes de la demanda de vivienda, que se ve afectado

por:

La evolución de los tipos de interés del mercado hipotecario.

Las decisiones de política monetaria del BCE.

La liquidez de las entidades financieras.

Todas las respuestas son correctas.

Feedback:

El coste de financiación se ve afectado por los tipos de interés de referencia del mercado hipotecario que a su vez

dependen de las decisiones sobre los tipos de interés oficiales del BCE y de la liquidez de las entidades financieras

Pregunta 54

Un cliente pide a su banco que le expida un cheque bancario por el importe líquido del préstamos hipotecario

concedido para pagar la transacción del inmueble, ¿quién debe pagar ese cheque bancario?

No se puede expedir cheque bancario.

El banco.

El notario.

El cliente si lo ha solicitado.

Feedback:

De acuerdo con la LCCI el cliente si así lo ha solicitado



Pregunta 55

En caso de reembolso total o parcial de forma anticipada un crédito inmobiliario a tipo de interés variable

durante los 5 primeros años de vigencia del crédito, podrá establecerse contractualmente una compensación

máxima a favor del prestamista: Del 1,5% el capital rembolsado anticipadamente.

Del 0,15% del capital rembolsado anticipadamente.

Del 0,25% del capital inicial del préstamo.

Del 1% del capital inicial del préstamo.

Feedback En caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 5 primeros años de vigencia

del contrato de préstamo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá

exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15 % del capital

reembolsado anticipadamente.

Pregunta 56

En el momento de formalizar un préstamo inmobiliario nos encontraremos con una serie de gastos entre los

que se encuentran: señale la respuesta correcta IBI

Registrador de la propiedad.

Tasas de basura

Certificado de defunción.

Feedback Gastos correspondientes a la formalización del préstamo:

COMISIÓN DE APERTURA

NOTARIO

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS

GESTORÍA

Pregunta 57


que se encuentran: señale la respuesta que NO es correcta.

Tasas de basuras.

Notaría.

Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos


Feedback

Gastos correspondientes a la formalización del préstamo:

COMISIÓN DE APERTURA

NOTARIO

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS

GESTORÍA

Pregunta 58

Entre los gastos previos a la formalización del préstamo cabe destacar:


Notaría.

Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos.

Tasación.

Feedback:

Gastos previos a la formalización del préstamo:

• TASACIÓN DEL INMUEBLE.

• INFORMACIÓN DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD



Pregunta 59

Entre los gastos previos a la formalización del préstamo cabe destacar:


Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos.

Información registral de la propiedad.

Notaría.

Feedback:

Gastos previos a la formalización del préstamo:

• TASACIÓN DEL INMUEBLE.

• INFORMACIÓN DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Pregunta 60


que se encuentran: señale la respuesta correcta.

Gastos de comunidad de vecinos.

Gastos de notaría.

Tasas de basuras.

Alta en la conexión del agua.

Feedback:

Gastos correspondientes a la formalización del préstamo:

• COMISIÓN DE APERTURA

• NOTARIO

• REGISTRO DE LA PROPIEDAD

• ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS

• GESTORÍA

Pregunta 61

¿Quién paga los gastos de notaria de la escritura de compraventa de una vivienda por parte de una persona

Física?

El venderdor

El adquirente

El banco

El notario

Feedback:

Quien la adquiere es quien debe soportar el hecho imponible

Pregunta 62

La comisión de apertura de un prestamos inmobiliario en divisa, ¿puede incluir la comisión por cambio de

moneda correspondiente al desembolso inicial del préstamo?

No, nunca

De acuerdo a la ley nueva ley hipotecaria, no se pueden otorgar préstamos en divisas

Sí pero solo cuando el préstamo sea a tipo variable

Sí, así lo marca la ley

Feedback

Por definición

Pregunta 63

En un préstamo hipotecario sin comisión de apertura, que cobra una comisión de cancelación del 1% y cuyo

tipo de interés nominal es del 6% liquidable mensualmente, la TAE será del:

7,17%

6,17%

6%

7%

Feedback:

Cobra un 1% de comisión de cancelación por lo que no se puede tomar como dato a la hora de establecer la TAE.

El interés es del 6%, capitalizable mensualmente por tanto: (1+TAE) = [1 + (6/1200)]12 ; TAE=6,17%



Pregunta 64

Por definición la TAE es:

El tipo de interés aplicado a la hipoteca sin considerar los gastos de tasación

El tipo anual equivalente que iguala el valor de los efectivos recibidos y entregados incluyendo las

comisiones y gastos que no paga la entidad financiera

El tipo de interés nominal anual

El tipo de interés que considera los gastos de gestoría que no paga el cliente.

Feedback:

Por definición

Pregunta 65

Cual es el límite máximo que la LCCI fija para un reembolso anticipado en préstamos a tipo variable,

habiendo transcurrido 7 años desde su concesión:

0,15%

0,25%

0,50%

0%.

Feedback

A partir del quinto año de la concesión no se pueden aplicar comisiones

Pregunta 66

Calcular la TAE de un préstamo con las siguientes características:

• Principal: 280.000 euros

• Plazo: 1 año

• TIN: 2%

• Periodicidad de las cuotas: anual

• Comisión de apertura: 0,5%

• Otros gastos repercutidos al cliente: 1.600 euros:

3,25%

3,10%

3,50%

2,85%.

Feedback:

Calculamos primero el importe que el banco abonará al cliente:

Comisión de apertura=0,5%*280.000=1.400

Importe abonado C0=280.000-1.400-1.600=277.000

RESOLUCION CALCULADORA CASIO FC-100VCON EL MENU CMPD

Tecla CMPD

Set: End

n:1 EXE

I%: 2 EXE

PV: 280.000

PMT: : 0 EXE

FV: SOLVE valor final -285.600

P/Y: 1 EXE

C/Y: 1 EXE

RESOLUCION CALCULADORA CASIO FC-100VCON EL MENU CMPD

Tecla CMPD

Set: End

n: 1 EXE

I%: SOLVE 3,10

PV: 277.000

PMT: : 0 EXE

FV:- 285.600 EXE valor final

P/Y: 1 EXE

C/Y:1 EXE



Pregunta 67

El banco concede un préstamo hipotecario de 500.000 euros con una comisión de apertura del 0,3%. El

importe de dicha comisión será:

No podemos calcularla si no conocemos el plazo del préstamo

15.000€

150€

1.500€.

Feedback

500.000*0,3%=1.500

Pregunta 68

En caso de reembolso total o parcial de forma anticipada un crédito inmobiliario a tipo de interés fijo durante

los 10 primeros años de vigencia del crédito, podrá establecerse contractualmente una compensación máxima

a favor del prestamista:

Del 1,5% el capital rembolsado anticipadamente

Del 2% del capital rembolsado anticipadamente

Del 1% del capital inicial del préstamo

Del 1,5% del capital inicial del préstamo

Feedback:

En caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 10 primeros años de

vigencia del contrato de préstamo o desde el día que resulta aplicable el tipo fijo, se podrá establecer una

compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que

pudiera sufrir el prestamista, de conformidad con la forma de cálculo prevista en el apartado siguiente, con el

límite del 2 % del capital reembolsado anticipadamente

Pregunta 69

A cerca de la comisión de apertura, señale la respuesta correcta:

La pagará el banco

Se devenga mensualmente

No existe esta comisión

Se devenga de una sola vez y engloba la totalidad de los gastos de estudios, tramitación y/o concesión del

préstamo.

Feedback

Se devenga de una sola vez y engloba la totalidad de los gastos de estudios, tramitación y/o concesión del

préstamo.

Pregunta 70

Calcular el tipo efectivo trimestral equivalente a una TAE del 8%.

1,89%

1,94%

1,98%

1,84%

Feedback:

1+TAE = (1+ik)k

1+0,08=(1+i4)4

i4=1,081/4-1=0,0194=1,94%

Pregunta 71

El banco concede un préstamo hipotecario de 400.000 euros, y el cliente solicita un cheque bancario por

importe de 380.000 euros a nombre del vendedor del inmueble. Si la comisión por la emisión del cheque es

del 0,20%, el importe de dicha comisión será:

7.600 euros

760 euros

800 euros

8.000 euros

Feedback:

380.000*0,2%=760



Pregunta 72

¿Cuál es la TAE de un 2 % TIN capitalización mensual de un préstamo a hipotecario a 20 años, sistema

francés?:

2%

2 x 12=24

0,02 x 2= 0,24

2,018%

Feedback

Como no hay gastos se realiza por equivalencia de tipos.

Calculadora, tecla CNVR donde n: 12; I: 2; EFf solve. Solución 2,018.

Científicamente (1+in)n=(1+TAE) (1+0,02/12)12=2,018

Pregunta 73

Calcular la TAE de un préstamo sin comisiones ni otros gastos, con tipo de interés nominal anual (TIN) del

3% y periodicidad de pagos semestral:

3,11%

3,02%

3,21%

3,18%

Feedback:

TAE = (1+ik)k – 1i2=TIN/2=0,03/2=0,015

TAE=(1+0,015)2-1

TAE=0,0302=3,02%.

Pregunta 74

¿ Cual es el importe que debe satisfacer un cliente si solicita un cheque bancario por importe de 150.000 euros,

siendo la comisión del 0,1%.

15

1.500

15.000

150

Feedback

150 € ; 150.000 x 0,1 / 100

Pregunta 75

La copia de la escritura de préstamo inmobiliario deberá ser entregada al prestatario..

Con el coste que corresponda por el importe del préstamo, pero con una reducción del 50%, por ser

Consumidor

Con el coste que corresponda por el importe del préstamo

Con el coste de los documentos sin cuantía

Sin coste alguno

Feedback

Por definición. Ver epígrafe: Los notarios en la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

El notario autorizante de la escritura de préstamo inmobiliario deberá entregar o remitir telemáticamente al

prestatario sin coste copia simple de la escritura de préstamo.

Pregunta 76

La cuantía de los gastos por gestoría en una compraventa rondará los ..

600 euros

300 euros

1.200 euros

2.000 euros

Feedback:

El importe del gasto de gestoría en una compraventa es de aproximadamente unos 300 euros



Pregunta 77

Un cliente plantea al banco la cancelación anticipada de un préstamo hipotecario a tipo de interés fijo

concedido después de la entrada en vigor de la LCCI. El capital pendiente de amortizar es de 180.000 euros.

Si han transcurrido 7 años desde la concesión del préstamo, el importe máximo de la comisión por rembolso

anticipado será:

2.700 euros

270 euros

0 euros

3.600 euros

Feedback

En caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 10 primeros años de

vigencia del contrato de préstamo o desde el día que resulta aplicable el tipo fijo, se podrá establecer una

compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que

pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 2 % del capital reembolsado anticipadamente

En este caso:

180.000*2,0%=3.600.

Pregunta 78

El banco concede un préstamo hipotecario de 400.000 euros a un plazo de 5 años con una comisión de

apertura del 0,5%. El importe de dicha comisión será:

200 euros

2.000 euros

20.000 euros

400 euros

Feedback:

400.000*0,5%=2.000.

Pregunta 79

¿Quién debe hacer frente al desembolso por solicitar una copia de escritura del préstamo?

El banco.

El cliente.

El notario

Quien las solicite.

Feedback

Por definición

Pregunta 80

El inmueble sujeto a régimen de propiedad horizontal responderá por las cantidades adeudadas a la

comunidad de propietarios correspondientes a:

Un año natural

Año en curso y tres años naturales anteriores

Año en curso y año natural anterior

Tres años naturales

Feedback:

Según dispone el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, el inmueble responderá por las cantidades adeudadas a

la comunidad de propietarios por el año curso y tres años naturales anteriores.

Pregunta 81

Un cliente plantea al banco la cancelación anticipada de un préstamo hipotecario a tipo de interés fijo

concedido después de la entrada en vigor de la LCCI. El capital pendiente de amortizar es de 70.000 euros.

Si han transcurrido 12 anos desde la concesión del préstamo, el importe máximo de la comisión por rembolso

anticipado será:

1.050 euros.

1.400 euros.

105 euros.

175 euros.

Feedback

En caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo desde los 10 primeros años de vigencia

del contrato de préstamo hasta el final de la vida del préstamo, se podra establecer una compensación o comisión a



favor del prestamista que no podra exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, de

conformidad con la forma de calculo prevista en el apartado siguiente, con el límite del 1,5 % del capital reembolsado

anticipadamente.

En este caso: 70.000*1,5%=1.050.

Pregunta 82

Hace 10 años el banco concedió al cliente A un préstamo hipotecario de 250.000 euros para la compra de una

vivienda, siendo el principal pendiente 110.000 euros. El cliente A quiere ahora venderla al cliente B, que

solicita subrogarse el préstamo. Si la comisión por modificación de las condiciones o garantías del préstamo

es del 0,4%, su importe será:

440 euros.

4.400 euros.

euros.

10.000 euros.

Feedback

La comisión subrogación se calcula sobre el principal pendiente del préstamo:

110.000*0,4%=440

Pregunta 83

Que TAE equivale a un 3 % de TIN trimestral:

3,033.

3,00.

0,75.

Ninguna es correcta.

Feedback

RESOLUCION CON EL MENU CNVR

Tecla CNVR

N= 4 EXE

I%= 3 EXE

EFR= TAE3,03 SOLVE

APR: Tanto Anual Equivalente

Científicamente (1 + 0,03/4)4 = 1 +TAE

Pregunta 84

El cliente A solicitó en su día al banco un préstamo hipotecario de 300.000 euros para la compra de una

vivienda. Hoy vende esa vivienda al cliente B, que quiere subrogarse el préstamo hipotecario, estando

pendiente de pago 225.000 euros. Si la comisión por modificación de las condiciones del préstamo es del 0,5%,

su importe es:

1.125 euros, que pagará el cliente B.

1.125 euros, que pagará el cliente A

1.500 euros, que pagará el cliente B

1.500 euros, que pagará el cliente A

Feedback:

La comisión subrogación se calcula sobre el principal pendiente del préstamo y la paga el cliente que se subroga el

préstamo (cliente B).

225.000*0,5%=1.125



Pregunta 85

Un cliente plantea al banco la cancelación anticipada de un préstamo hipotecario concedido antes de la

entrada en vigor de la LCCI, concretamente en Mayo de 2005. El capital pendiente de amortizar es de 130.000

euros. El importe máximo de la comisión por amortización anticipada no subrogatoria será:

1.300 euros.

650 euros

325 euros

0 euros.

Feedback:

Por amortización anticipada parcial o total no subrogatoria: Para los préstamos hipotecarios concedidos antes del 9

de diciembre de 2007, en caso de que la cancelación sea total, la comisión está limitada al 1%.

En este caso:

130.000*1%=1.300.

Pregunta 86

Calcular el tipo efectivo mensual equivalente a una TAE del 10%.

0,797%

0,812%

0,823%

0,833%

Feedback:

1+TAE = (1+ik)k

1+0,10=(1+i12)12

i12=1,11/12-1=0,00797=0,797%

Pregunta 87





300 euros.

600 euros

400 euros

1.200 euros.

Feedback:

Compensación por desistimiento: Si se trata de un préstamo o crédito hipotecario (sea a tipo de interés fijo o

variable) formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, la hipoteca recae sobre una vivienda y el prestatario (o

sea el deudor) es una persona física, los importes que las entidades podrán cobrar por este concepto no podrán ser

superiores al 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros

años de vida de la operación, o al 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce en un

momento posterior a los cinco primeros años de la operación

Pregunta 88

La plusvalía municipal grava… (Indique la respuesta más correcta)

El incremento del valor del bien mueble con respecto al valor catrastral

El incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana en que se encuentra el inmueble transmitido

El incremento del valor general de todos los inmuebles del municipio en el que se encuentre el inmueble

transmitido

La ganancia patrimonial que experimenta el transmitente con la venta

Feedback:

La plusvalía municipal grava el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana en que se encuentra

el inmueble transmitido

Pregunta 89

En los préstamos inmobiliarios a tipo de interés variable suscritos después de la entrada en vigor de la LCCI,

la comisión máxima en caso de cambio a tipo de interés fijo es:



0,15% si el cambio es antes de los 2 años de vida del préstamo.

2% si el cambio es en los 10 primeros años de vida del préstamo

1,5% si el cambio es pasados 10 años de vida del préstamo

No hay comisión máxima.

Feedback:

Si el préstamo tiene una vida entre 0 y 3 años la comisión es del 0,15%

Pregunta 90

Según la LCCI, el impuesto de actos jurídicos documentados corresponden: Al prestatario persona física y al prestamista por partes iguales.

A quien corresponda según la normativa tributaria aplicable en el momento.

Al prestatario persona física.

Al prestamista.

Feedback

Por definición. Ver epígrafe: NORMAS DE TRANSPARENCIA EN LA COMERCIALIZACIÓN DE

PRÉSTAMOS INMOBILIARIOS. Los siguientes gastos se distribuirán del siguiente modo: Los gastos de tasación

del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista. El prestamista asumirá el coste de los

aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite. Los

gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista. El pago del

impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo

establecido en la normativa tributaria aplicable.

Pregunta 91

Según la LCCI, el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario corresponden:

Al prestamista.

Al prestatario persona física y al prestamista por partes iguales.

Al prestatario persona física.

Al hipotecante no deudor persona física, ya que es su casa la que se hipoteca.

Feedback

Por definición. Ver epígrafe: NORMAS DE TRANSPARENCIA EN LA COMERCIALIZACIÓN DE

PRÉSTAMOS INMOBILIARIOS. Los siguientes gastos se distribuirán del siguiente modo: Los gastos de tasación

del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista. El prestamista asumirá el coste de los

aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite. Los

gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista. El pago del

impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo

establecido en la normativa tributaria aplicable.

Pregunta 92

Según lo explicado en el manual, la cuantía de los gastos por gestoría en una compraventa rondará los…

300 euros aproximadamente.

Un coste fijo de 1.200 euros, independientemente de la gestión realizada.

2.000 euros como mínimo.

Nada, es un servicio que se ofrece gratuitamente.

Feedback

El importe del gasto de gestoría en una compraventa es de aproximadamente unos 300 euros.

Pregunta 93







1.500 euros.

3.000 euros.

750 euros.

450 euros.

Feedback

Compensación por desistimiento: Si se trata de un préstamo o crédito hipotecario (sea a tipo de interés fijo o variable)

formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, la hipoteca recae sobre una vivienda y el prestatario (o sea el deudor)

es una persona física, los importes que las entidades podrán cobrar por este concepto no podrán ser superiores al

0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida de

la operación, o al 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce en un momento posterior

a los cinco primeros años de la operación. En este caso:

300.000*0,5%=1.500

Pregunta 94

La entidad bancaria deberá realizar un ejercicio de revisión legal y técnica a la hora de formalizar una

operación financiera hipotecaria al objeto de… (Indique la respuesta más correcta):

Todas las opciones planteadas son correctas.

Comprobar que nada impida la libre transmisibilidad del inmueble.

Comprobar que nada impida la posibilidad de constituir gravamen sobre el inmueble.

Comprobar que nada impida la valoración del inmueble.

Feedback

La entidad bancaria deberá realizar un ejercicio de revisión legal y técnica a la hora de formalizar la operación para

comprobar que nada obste a la libre transmisibilidad, gravamen y valoración del inmueble

Pregunta 95

Si un cliente tiene un préstamo a tipo fijo, tiene un riesgo:

De coste de oportunidad por bajada de tipos de interés.

De depreciación del euro.

De subida de tipos de interés.

De apreciación del euro

Feedback

En una hipoteca a tipo fijo, una bajada de tipo de interés supone un coste de oportunidad para el prestatario a tipo

de interés fijo.

CURSO INFORMADOR Y EXPERTO EN CREDITO INMOBILIARIO … · CURSO INFORMADOR Y EXPERTO EN CREDITO...

Documents

Transcript of CURSO INFORMADOR Y EXPERTO EN CREDITO INMOBILIARIO … · CURSO INFORMADOR Y EXPERTO EN CREDITO...