Cucicba Autorización -Reserva -Seña - Boleto
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Dra. Mara Jimena Godino
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Encontramos al menos dos alternativas:
Alternativa 11.- Autorizacin de venta.
2.- Reserva ad referndum Aceptacin Notificacin de la aceptacin.
3.- Boleto de compraventa (25% o ms del precio).
4.- Escritura traslativa de dominio.
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Alternativa 21.- Autorizacin de venta.
2.- Reserva ad referndum Aceptacin Notificacin de la aceptacin.
3.- Sea.
4.- Escritura traslativa de dominio.
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Instrumento, en general privado, suscripto por el comitente y por el intermediador inmobiliario, que constituye la prueba del contrato de intermediacin.Ley 25.028 - art. 36 inc. d - Es obligacin del corredor convenir por escrito con el legitimado para disponer del bien los gastos y la forma de satisfacerlos, las condiciones de la operacin en la que intervendr y dems instrucciones relativas al negocio; se deber dejar expresa constancia en los casos en que el corredor queda autorizado para suscribir el instrumentos que documenta la operacin o realizar otros actos de ejecucin del contrato en nombre de aqul.Ley 2340 CABA - Derecho de los corredores: Solicitar de su comitente una autorizacin escrita en la cual se detalle plazo, tipo, modalidades y precio para la operacin, con carcter exclusivo por el trmino convenido, as como la retribucin pactada (art. 11 inc. 7).
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a) sujetos (comitente y corredor), b) Mencin de que la autorizacin se otorga de manera irrevocable y exclusiva, c) Bien sobre el que recae la autorizacin; d) Precio de venta por el que se autoriza la venta del bien; e) Plazo por el cual se otorga la autorizacin,f) Comisin debida al corredor; g) En algunos casos: gastos, publicidad que se autoriza a realizar, documentacin que se autoriza a suscribir; h) Cierre.
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Instrumento suscripto entre el corredor inmobiliario y el eventual comprador que tiene por fin principal retirar de la venta el inmueble por un lapso corto hasta tanto sea o no aceptada.
Figura atpica (no regulada por la ley).
Ad referendum del propietario.
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Consecuencias de la no aceptacin del propietario.
Consecuencias del arrepentimiento del reservante.
Consecuencias del arrepentimiento del propietario.
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RESERVAInterviene el corredor (ad referndum del propietario).Figura atpica.Monto menor.
SEAEs entre partes.
Figura tpica (regulada en la ley).Monto superior.
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Sujetos. Monto de la reserva.Ad referdum de la aprobacin del propietario.Bien sobre el que recae.Precio y forma de pago.Plazo.Comisin del corredor inmobiliario.Consecuencias por desistimiento.Cierre.
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Dos clases:
Sea Confirmatoria: Comercial A cuenta de precio No hay posibilidad de arrepentirse.
Sea Penitencial: Civil- Las partes pueden arrepentirse (el comprador la pierde; el vendedor la devuelve ms otro tanto).
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A cuenta de precio y como principio de ejecucin: sea confirmatoria.
En concepto de sea, a cuenta de precio: doble funcin sucesiva.
En concepto de sea, a cuenta de precio y como principio de ejecucin: sea confirmatoria.
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Sea: Art.1059: La entrega de una sea se interpreta como confirmatoria del acto, excepto que las partes convengan la facultad de arrepentirse; en tal caso, quien entreg la seal la pierde en beneficio de la otra, y quien la recibi, debe restituirla doblada.
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Concepto: Instrumento en el que las partes establecen los derechos y obligaciones que surgen de la compraventa inmobiliaria.Naturaleza jurdica: Dos tesis
Antecontrato.Verdadero contrato de compraventa.
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Art. 1185 bis del Cdigo Civil: Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe sern oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado el 25% del precio. El Juez podr disponer en estos casos que se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio.
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Boleto: Art. 1170. El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si: a) el comprador contrat con el titular registral, o puede subrogarse en la posicin jurdica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos; b) el comprador pag el 25% del precio con anterioridad a la traba de la cautelar; c) el boleto tiene fecha cierta; d) la adquisicin tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.
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Art. 1171.- Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra. Los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado el 25% del precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura pblica. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestacin a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garanta del saldo de precio.
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CuerpoEncabezamiento. Articulado.Cierre o Pie.
Anexos
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Incapaces.Personas casadas Asentimiento conyugal.Personas divorciadas.Personas viudas.Apoderados.Personas Jurdicas: Sociedad AnnimaSociedad de Responsabilidad Limitada
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Objeto: Individualizacin del Inmueble. Venta ad corpus.
Precio - Requisitos: en dinerociertoserio
Forma de Pago.Teora de la Imprevisin.
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Entrega de la Posesin.
Clusula de Ttulos Perfectos.
Clusula sobre Escrituracin: PlazoGastos
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Pacto Comisorio Clusula Penal.
Asentimiento conyugal.
Eleccin de Tribunal Competente y constitucin de domicilios especiales.
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Lugar y fecha.
Pluralidad de ejemplares.
Firma.
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Dra. Mara Jimena Godino