CUARTA SALA - stjslp.gob.mx

CUARTA SALA TOCA 305/2017

1

TOCA: 305/2017

APELANTE:

ELIMINADO

MAGISTRADO PONENTE: ELIMINADO

SECRETARIO DE ESTUDIO Y CUENTA: LIC. ELIMINADO .

San Luis Potosí, S.L.P. a 23 veintitrés de junio de 2017 dos mil

diecisiete.

V I S T O, para resolver el toca 305/2017, relativo al recurso de

apelación interpuesto por ELIMINADO , por conducto de su

representante legal Licenciado ELIMINADO , en contra de la sentencia

definitiva del siete de abril de dos mil diecisiete, pronunciada por el Juez

Cuarto Mercantil de esta Ciudad, en el expediente 1555/2016, relativo al

Juicio Extraordinario Civil promovido por ELIMINADO , por conducto

de su representante legal Licenciado ELIMINADO , en contra de

ELIMINADO y ELIMINADO , y;

R E S U L T A N D O

PRIMERO.- La sentencia apelada contiene los siguientes puntos

resolutivos:

“PRIMERO.- Este Juzgado fue competente para conocer del presente juicio.- SEGUNDO.- Procedió la Vía Extraordinaria Civil con aplicación de las reglas especiales. TERCERO.- La parte actora ELIMINADO con la representación que justificó en juicio, no probó su acción de Rescisión de Contrato de Arrendamiento y Desocupación del inmueble reclamado y los demandados ELIMINADO y ELIMINADO no comparecieron a juicio. CUARTO.- Se absuelve a los demandados ELIMINADO y ELIMINADO de la declaración de Rescisión del Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes el 01 primero de diciembre del 2002 dos mil dos; en consecuencia no procede la desocupación y entrega material y jurídica del inmueble arrendado, ubicado la ELIMINADO de esta Ciudad de San Luis Potosí, S.L.P., a favor de la parte actora. QUINTO.- Se absuelve a los demandados a pagar al actor la cantidad que por concepto de pensiones


2

rentísticas vencidas del mes de julio del 2016 dos mil dieciséis reclamó el actor, a razón de $ ELIMINADO , de conformidad con las razones expuestas en el considerando cuarto, así como de las demás prestaciones que reclamó la parte actora. SEXTO.- Por otra parte, se absuelve al actor del pago de las Costas originadas con motivo del presente juicio, ya que los demandados no comparecieron a juicio y no erogaron gasto alguno. SÉPTIMO.- Con fundamento en lo dispuesto en el artículo 17 Reglamento del Poder Judicial para la aplicación de la Ley de Transparencia y Acceso a la Información Pública del Estado, se hace saber a las partes que la presente Resolución una vez que cause Estado o Ejecutoria, se publicará y pondrá a disposición del público, lo anterior sin perjuicio de la protección de oficio que al respecto opera a su favor”

SEGUNDO.- Inconforme la parte actora con la resolución cuyos

puntos resolutivos han quedado transcritos, interpuso ante el Juez de

origen, recurso de apelación, el cual fue admitido a trámite el veintisiete

de abril de dos mil diecisiete, ordenando correr traslado a la parte

demandada y al representante social de la adscripción; cumplimentado lo

anterior, consta de autos que únicamente el representante social dio

contestación a los agravios formulados. Una vez substanciado el medio

de impugnación en comento, esta Cuarta Sala mediante proveído del

nueve de junio de dos mil diecisiete confirmó la calificación de grado

hecha por el Inferior y citó para resolver la apelación que nos ocupa.

C O N S I D E R A N D O

PRIMERO.- Esta Sala es competente para conocer y resolver el

presente recurso, de conformidad con lo dispuesto por los artículos 936 y

952 del Código de Procedimientos Civiles del Estado, en relación con los

numerales 1º, 3º, 4º fracción I, 7º y 25 de la Ley Orgánica del Poder

Judicial de la entidad.

SEGUNDO.- Los agravios que hace valer la sociedad apelante,

por conducto del diverso autorizado Licenciado ELIMINADO son del

tenor literal siguiente:

“UNICO.- En los considerandos de la sentencia recurrida en relación con los puntos resolutivos de la misma, una vez que el Juez Cuarto Mercantil de esta Ciudad asumió su competencia para concer (sic) del presente asunto y declarar procedente la vía extraordinaria civil intentada, resolvió que la la (sic) parte actora nó (sic) probó su acción intentada, y por tanto absolvió a la parte demandada de las prestaciones reclamadas, lo


3

anterior de conformidad con el estudio de la acción realizado en el considerando cuarto de la sentencia recurrida, que literalmente enuncia: “CUARTO.- La acción de Rescisión de Contrato y Desocupación que intenta la parte actora, está prevista por los artículos 2319 fracción I, del Código Civil, y 448 Fracción III del Código de Procedimientos Civiles. Siendo los elementos o hechos constitutivos de esta acción que la parte está obligada a probar, por así prevenirlo el artículo 273 del Código de Procedimientos Civiles son: a) La existencia del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes; b) Que se refiera a un inmueble; y c) Que se actualice la causa de rescisión de contrato relativa o falta de pago de las pensiones rentísticas estipuladas que alega. En cuanto a la existencia del contrato de arrendamiento por parte e la actora, éste elemento no e acredita, como enseguida se desprende del artículo oficioso de la legitimidad de la actora, en razón de que este tópico pertenece a los presupuestos procesales que toda contienda debe reunir a efecto de que las acciones que se ejerzan por quien se dice ser interesado, cumpla con este requisito, como lo previenen los artículos 1º fracción IV, 2º y 253 fracción II del Código de Procedimientos Civiles, toda vez que los interesados que ocurran a ejercitar una acción ante el órgano Jurisdiccional, cuando a (sic) ocurrido el cambio de propietario del inmueble durante la vigencia del contrato de arrendamiento, debe acreditar el tramite establecido en el artículo 2238 del Código Civil del Estado, a efecto de que proceda la sustitución del arrendador frente al arrendatario. En efecto el actor para acreditar el interés jurídico, exhibió copia certificada por la Licenciada ELIMINADO , Notaria Pública adscrita a la Notaria Pública número Once con residencia en esta Ciudad, respecto del instrumento notarial número noventa y un mil doscientos setenta y cinco, volumen mil seiscientos ochenta y seis, del protocolo de la misma Notaría a cargo del LICENCIADO ELIMINADO , respecto del acta constitutiva de la ELIMINADO ; así mismo exhibió copia certificada por la Notaría Pública antes mencionada del contrato de compraventa a plazos con reserva de dominio celebrado entre la sociedad anónima antes referida y ELIMINADO y/o ELIMINADO y ELIMINADO , respecto del inmueble materia de este asunto acompañó además carta dirigida a ELIMINADO , suscrita por el Licenciado ELIMINADO , en su calidad de Apoderado General de los arrendadores ELIMINADO y/o ELIMINADO y ELIMINADO , en la cual le indican que han vendido el Local Comercial que le tiene arrendado a ELIMINADO CERR ELIMINADO entre otras observaciones. En ese haber de constancias esta Autoridad que resuelve, considera que las documentales públicas, así como la carta informativa son insuficientes para acreditar las exigencias marcadas en la ley civil. Para el caso concreto es necesario que previamente al inicio de la intervención jurisdiccional, el actor lleve a cabo el protocolo establecido en el artículo 2238 del Código Civil del Estado, ya que es indispensable que se notifique al arrendatario, de manera judicial o extrajudicialmente ante Notario Público, o ante dos testigos, haberse otorgado el correspondiente título de propiedad a favor del actor, circunstancia que en caso concreto omitió acreditar el compareciente. Cabe destacar que ante la omisión advertida al actor carece de legitimación activa, ya que no acredita adecuadamente que los demandados tuvieron conocimiento de manera indubitable que ahora tendrían que pagar las pensiones rentísticas a la moral actora, ya que la carta informativa, está signada por quien dice ser el Apoderado Jurídico de uno de los anteriores arrendadores, en la que le comunica que se desligan del contrato por haber transmitido la propiedad, siendo insuficiente de acuerdo al precepto legal en cita, pues para que este hubiese hechos las veces de notificación indubitable, debió en todo caso de asistirse de dos testigos o ante notario público de forma extrajudicial; por medio de las diligencias de jurisdicción voluntaria en los términos del artículo 796, del Código de Procedimientos Civiles del Estado, como se ha explicado en supra líneas. Al respecto cobra puntual aplicación la tesis Época, Novena Época, registro 179994, Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito, Tipo de Tesis: Aislada, Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XX, diciembre de 2004, Materia(s): Civil, Tesis: I.9o C, Página: 1290, con el rubro ARRENDAMIENTO. NOTIFICACIÓN AL INQUILINO EN CASO DE CAMBIO DE PROPIETARIO DEL INMUEBLE (INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 2409 DEL CODIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL.) Conforme a la interpretación


4

literal del artículo 2409 del Código Civil para el Distrito Federal, el nuevo propietario de un inmueble arrendado debe notificar al arrendatario que ya se le otorgó el título traslativo de dominio, sin embargo, de la redacción del referido artículo se advierte que en ese caso opera la subrogación ipso iure del nuevo adquirente, en los derechos que como arrendador tenía el anterior propietario, pues expresamente establece que si se verificare la transmisión de la propiedad del predio arrendado, el arrendamiento subsistirá en los términos del contrato; es claro entonces, de acuerdo con tal precepto legal, que por la transmisión de la propiedad la relación de arrendamiento queda establecida entre el nuevo propietario y el inquilino, es decir, esa subrogación se produce por virtud del acto traslativo de dominio, sin embargo, para que el nuevo titular pueda hacer efectivo su derecho al pago de la renta, debe notificar al inquilino el cambio de propietario. Ahora bien, la acción pro forma es personal, pues tiende al dictado de una sentencia declarativa, en cuanto a que reconoce que el acto traslativo de dominio tuvo lugar entre los litigantes, y de condena en cuanto que el vendedor debe otorgar al adquiriente el título legal. Por regla general, el legislador regula situaciones ordinarias, cotidianas, y tal cuestión se advierte del citado artículo 2409, en cuanto prevé la necesidad de informar al inquilino que se ha otorgado el título de propiedad, pero ello atiende a una razón de seguridad jurídica, si se parte de la base de que la compraventa es consensual y, por tanto, en principio no requiere de formalidad o solemnidad para su existencia; por ello, la referida disposición debe ser entendida en el sentido de que al inquilino no le quede duda de que ha operado la subrogación y que está obligado al pago de rentas frente al nuevo propietario. Atendiendo a lo anterior, es correcto equiparar a la exigencia legal de notificar al inquilino que se ha "otorgado el correspondiente título de propiedad, para estar en aptitud de reclamar el pago de rentas", con la notificación al arrendatario de la sentencia definitiva ejecutoriada que condenó al anterior dueño a otorgar el título traslativo de dominio a favor del nuevo propietario, pues ante la potestad del fallo que constituye cosa juzgada ordinariamente no habría duda de quién es el propietario actual del inmueble litigioso. En consecuencia, el actor no probó su acción y por su parte los demandados no comparecieron a juicio. Por tanto, se absuelve a ELIMINADO y ELIMINADO de la declaración de Rescisión del Contrato de Arrendamiento, celebrado entre las partes con fecha 01 primero de diciembre del 2002 dos mil dos; en consecuencia, no procede la desocupación y entrega material y jurídica del inmueble arrendado, ubicado la ELIMINADO de esta Ciudad de San Luis Potosí, S.L.P., a favor de la parte actora. Se absuelve a los demandados del pago al actor de la cantidad que por concepto de pensiones rentísticas vencidas del mes de julio del 2016 dos mil dieciséis reclamó el actor, a razón de $ ELIMINADO , de conformidad con las razones expuestas en el considerando cuarto, así mismo se les absuelve de las demás prestaciones que reclamó la parte actora. De acuerdo con lo anterior, en razón de que los demandados omitieron comparecer a juicio, es improcedente decretar condena en contra de la actora por el pago de las costas y gastos del juicio, en razón de que, se considera que no erogaron gasto alguno. ... Por lo antes expuesto y fundado además con apoyo en lo dispuesto por los artículos 78 Fracción III, 80, 81 y 83 del Código de Procedimientos Civiles, se resuelve: PRIMERO.- Este Juzgado fue competente para conocer del presente juicio.- SEGUNDO.- Procedió la Vía Extraordinaria Civil con aplicación de las reglas especiales. TERCERO.- La parte actora ELIMINADO con la representación que justificó en juicio, no probó su acción de Rescisión de Contrato de Arrendamiento y Desocupación del inmueble reclamado y los demandados ELIMINADO y ELIMINADO no comparecieron a juicio. CUARTO.- Se absuelve a los demandados ELIMINADO y ELIMINADO de la declaración de Rescisión del Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes el 01 primero de diciembre del 2002 dos mil dos; en consecuencia no procede la desocupación y entrega material y jurídica del inmueble arrendado, ubicado la ELIMINADO de esta Ciudad de San Luis Potosí, S.L.P., a favor de la parte actora. QUINTO.- Se absuelve a los demandados a pagar al actor la cantidad que por concepto de pensiones rentísticas vencidas del mes de julio del 2016 dos mil dieciséis reclamó el actor, a razón de $ ELIMINADO , de conformidad con las razones expuestas en el considerando cuarto, así como


5

de las demás prestaciones que reclamó la parte actora. SEXTO.- Por otra parte, se absuelve al actor del pago de las Costas originadas con motivo del presente juicio, ya que los demandados no comparecieron a juicio y no erogaron gasto alguno. SÉPTIMO.- Con fundamento en lo dispuesto en el artículo 17 Reglamento del Poder Judicial para la aplicación de la Ley de Transparencia y Acceso a la Información Pública del Estado, se hace saber a las partes que la presente Resolución una vez que cause Estado o Ejecutoria, se publicará y pondrá a disposición del público, lo anterior sin perjuicio de la protección de oficio que al respecto opera a su favor.”

Las consideraciones antes transcritas mediante las cuales el Juzgador resolvió que la parte actora no probó su acción intentada, y por tanto absolvió a la parte demandada de las prestaciones reclamadas, se estiman carentes de fundamentación y motivación, además de ser incongruentes con las constancias de los autos, y por tanto violatorias de lo dispuesto por los artículos 2238 del Código Civil vigente, y artículos 80, 81, 83, 381, 382, 383, 391, 392, 403 y demás relativos del Código de Procedimientos Civiles vigente en el Estado, por los siguientes razonamientos:

a) En primer término se estima legal y carente de fundamentación y motivación legal la sentencia recurrida, ya que refiere el Juzgador que resulta improcedente la acción planteada, pues considera que no se acredita el primer elemento de la acción consistente en la existencia del contrato de arrendamiento que da origen a la acción planteada, pues refiere que los interesados que ocurran a ejercitar una acción ante el Órgano Jurisdiccional, cuando a (sic) ocurrido el cambio de propietario del inmueble durante la vigencia del contrato de arrendamiento, debe acreditar el tramite de notificación del cambio de propietario establecido en el artículo 2238 del Código Civil del Estado, a efecto de que proceda la sustitución del arrendador frente el arrendatario (sic). Sin embargo, contrario a lo estimado por el Juez, el elemento de la acción que en su caso pudiese verse afectado por la supuesta falta de notificación que aduce en términos del artículo 2238, del Código Civil del Estado, no lo es la existencia del contrato de arrendamiento fundatorio de la acción, que por sí mismo al obrar como documental ofrecida en este Juicio, y al haberse acreditado también por la parte actora la transmisión a su favor del inmueble objeto de arrendamiento mediante la Escritura Pública correspondiente, ello es suficiente para tener por acreditado dicho primer elemento de la acción planteada, sino el diverso elemento identificado bajo el inciso c) de su resolución consistente en el hecho de que se actualice la causa de rescisión de contrato relativa a falta de pago de las pensiones rentísticas estipuladas que se alega, pues es de explorado derecho que la falta de notificación a que refiere el artículo en cita no hace improcedente en su caso la acción de desocupación planteada para el caso de vencimiento del contrato, aún y ante la ausencia de dicha notificación, sino solo la acción de desocupación en su caso por el reclamo de rentas vencidas pues el arrendatario pudo desconocer a quien compete su pago. Al efecto, sirve de apoyo la propia tesis jurisprudencial citada por el Juzgador en la sentencia que se combate, bajo el rubro: “ARRENDAMIENTO. NOTIFICACIÓN AL INQUILINO EN CASO DE CAMBIO DE PROPIETARIO DEL INMUEBLE


6

(INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 2409 DEL CODIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL.)” Dicha aclaración hace de manifiesto el ilegal estudio del Juzgador por lo que hace a los elementos de la acción planteada, no obstante que como se hace valer en el siguimiento (sic) razonamiento, dichos elementos si fueron satisfechos por esta parte actora.

b) Ahora bien, la resolución recurrida causa también este agravio a esta parte actora, ya que con independencia del elemento bajo el cual el Juzgador estimó inprocedente (sic) la acción planteada, ya sea ante la supuesta falta de acreditamiento del contrato de arrendamiento fundatorio y la legitimidad de esta parte actyora (sic) para demandar, o bien, la falta de pago de rentas como fundamento de la acción planteada, ello lo sustenta el Juez en la supuesta falta de notificación que aduce en términos del artículo 2238 del Código Civil del Estado de haberse otorgado el correspondiente título de propiedad a favor del actor, la que estima el Juzgador es indispensable que se verifique de manera judicial o extrajudicialmente ante Notario, o ante dos testigos, circunstancia que refiere en este caso concreto omitió acreditar el compareciente. En adición, refiere el Juzgador que para acreditar el interés jurídico, el acto exhibió copia certificada del acta constitutiva de la Sociedad ELIMINADO ; así mismo exhibió copia certificada del contrato de compraventa a plazos con reserva de dominio celebrado entre la sociedad anónima antes referida y ELIMINADO y/o ELIMINADO y ELIMINADO , respecto del inmueble materia de este asunto; acompañó además carta dirigida a ELIMINADO , suscrita por el Licenciado ELIMINADO , ELIMINADO , suscrita por el Licenciado ELIMINADO en su calidad de Apoderado General de los arrendadores ELIMINADO y/o ELIMINADO y ELIMINADO , en la cual le indican que han vendido el Local Comercial que le tiene arrendado a ELIMINADO , entre otras observaciones, documentales que considera son insuficientes para acreditar las exigencias marcadas en la ley civil, particularmente la notificación prevista en el artículo 2238 del Código Civil del Estado, ya que no se acredita adecuadamente que los demandados tuvieron conocimiento de manera indubitable que ahora tendrían que pagar las pensiones rentísticas a la moral actora, ya que la carta informativa, está asignada por quien dice ser el Apoderado Jurídico de uno de los anteriores arrendadores, en la que le comunica que se desligan del contrato por haber transmitido la propiedad, siendo insuficiente de acuerdo al precepto legal en cita, pues para que este hubiese hechos (sic) las veces de notificación indubitable, debió en todo caso de asistirse de dos testigos o ante notario público de forma extrajudicial; o de manera judicial por medio de las diligencias de jurisdicción voluntaria en los términos del artículo 796, del Código de Procedimientos Civiles del Estado. Se estima ilegal el estudio del Juzgador y violatorio de los artículos citados, ya que contrario a su consideración existe supuesto de excepción el cual se surte en el presente caso para dar por recibida dicha notificación , aún cuando no se reunan las formalidades de la notificación prevista en el artículo 2238 del Código Civil del


7

Estado, ya sea de realizarse asistido de dos testigos o ante notario público de forma extrajudicial; o de manera judicial por medio de las diligencias de jurisdicción voluntaria en los términos del artículo 796 del Código de Procedimientos Civiles del Estado. Esto es así, pues cuando existen presunciones derivadas de una confesión ficta y otros elementos convictivos que arrojan las constancias sumariales, en el sentido de que un arrendatario fue notificado del cambio de propietario del inmueble que alquila, es irrelevante la falta de formalidades en la notificación prevista en el artículo 2238 del Código Civil del Estado, pues lo trascendente es que conozca el nombre y domicilio del nuevo propietario, para no verse expuesto a incurrir en mora al no cubrirle las pensiones rentísticas correspondientes. Tiene aplicación a lo antes expuesto, lo dispuesto por la siguiente tesis jurisprudencial: Época: Octava Época Registro: 800511 Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito Tipo de Tesis: Aislada Fuente: Semanario Judicial de la Federación Tomo VII, Marzo de 1991 Materia(s): Civil Tesis: XVI. 1o. 42 C Página: 111 ARRENDAMIENTO. CAMBIO DE PROPIETARIO. NOTIFICACION AL INQUILINO. Cuando dos presunciones derivadas de una confesión ficta se elevan al rango de prueba plena, por encontrarse respaldadas por otro elemento convictivo que arrojan las constancias sumariales, en el sentido de que un arrendatario fue notificado del cambio de propietario del inmueble que alquila, es irrelevante la falta de formalidades en la notificación que aquél alega, pues lo trascendente es que conozca el nombre y domicilio del nuevo propietario, para no verse expuesto a incurrir en mora al no cubrirle las pensiones rentísticas correspondientes. PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO DEL DECIMO SEXTO CIRCUITO. Amparo directo 228/90. Dormicentro Bringas, S.A. de C.V. y Miguel Bringas Rodríguez. 29 de enero de 1991. Unanimidad de votos. Ponente: José Trinidad Jiménez Romo. Secretario: Serafín Rodríguez Cárdenas. Amparo directo 94/89. José Salum Tamer. 12 de julio de 1989. Unanimidad de votos. Ponente: Gloria Tello Cuevas. Secretario: J. Jesús Luis Lerma Macías. Tal supuesto de excepción a las formalidades previstas para la notificación de cambio de propietario, se reitera se surte en este caso, pues conforme al propio estudio del Juzgador, consta la confesión ficta de los demandados al no haber dado contestación a la demanda, así como la documental consistente en la carta de notificación dirigida a ELIMINADO , suscrita por el Licenciado ELIMINADO , en su calidad de Apoderado General de los arrendadores ELIMINADO y/o ELIMINADO y ELIMINADO , en la cual le indican que han vendido el Local Comercial que le tiene arrendado a ELIMINADO , cuya confesional ficta y documental fueron indebidamente valoradas por el Juez en cuanto al alcance que aquí se pretende, al señalar solamente que dicha documental unida al acta constitutiva de mi representada y el contrato de transmisión del inmueble objeto de arrendamiento son insuficientes para tener por acreditados los elementos de la acción planteada, pero sin que se hayan relacionado dichas presunciones en forma alguna en cunato (sic) a la excepción de formalidades de la notificación antes descrita. También causa este agravio al recurrente, la falta de valoración absouta


8

del Juez de las diversas pruebas que justifican el conocimiento del inquilino respecto de la trasmisión del inmueble objeto de arrendamiento a ELIMINADO , pues consta que dicha parte actora ofreció y le fueron legalmente admitidas, en adición a las pruebas previamente referidas y que fueron mal valoradas, las siguientes pruebas: Documental privada consistente en los recibos de las pensiones rentísticas que el inquilino comenzo (sic) a pagar al nuevo propietario ELIMINADO , a partir del mes de diciembre de 2015 y hasta el mes de junio de 2016. Confesionales con cargo a los señores ELIMINADO y ELIMINADO . Instrumental de actuaciones, y Presuncional legal y humana. Respecto de dichas probanzas, el Juez no hace manifestación alguna en su sentencia, cuya falta absoluta de valoración en sí misma hace procedente este agravio, lo que resulta violatorio de los artículos 80, 81, 83, y demás relativos del Código de Procedimientos Civiles vigente, al no ocuparse el Juez de todas las cuestionez (sic) planteada en Litis y omitir su estudio. Pero además, dichas pruebas documental privada confesionales (sic), instrumental de actuaciones y Presuncional legal y humana, concatenadas con las diversas pruebas mal valoradas consistentes en la confección ficta del demandado al no haber dado contestación a la demanda, y la documental privada consistente en la carta de notificación del cambio de propietario, por demás justifican la excepción prevista por la tesis jurisprudencial antes citada respecto de las formalidades de dicha notificación, al tratarse de documentales privadas no objetada por la parte demandada y que tanto hacen prueba plena, y desprenderse además de las posiciones siete y ocho del desahogo de las confesionales referidas a cargo de los demandados el reconocimiento expreso respecto del nuevo propietario y la obligación de pago de rentas a su favor, y por tanto, dichas pruebas acreditan fehacientemente el conocimiento del demandado respecto del cambio de propietario del inmueble objeto de arrendamiento, y por tanto su obligación de pago de renta al nuevo dueño, ante cuya falta de pago se surte la causal de desocupación demandada, así como las demás prestaciones reclamadas, lo anterior de conformidad con los artículos 381, 382, 383, 391, 392, 403 y demás relativos del Código de Procedimientos Civiles vigente en el Estado.

c) Finalmente, se causa este agravio a esta parte actora ya que con indepdendencia (sic) de la procedencia de los diversos alcances de este agravio referidos en los incisos a) y b) que anteceden, y suponiendo sin conceder que la acción planteada fuera improcedente, al declarar su improcedencia el Juez, y no obstante que en el presente caso se trata de prestaciones periódicas, y además de que no se entró al fondo de las prestaciones reclamadas, dicho Juez no dejó expresamente a salvo los derechos de esta parte actora para que cumplidos los requisitos que estimo deficientes, pueda acudir a ejercitar la acción y demandar las prestaciones que le asisten, al no existir cosa juzgada. Es de explorado derecho que a efecto de evitar confusiones y tener una mayor claridad las partes, aún y cuando del resultado pueda inferiorse (sic) la


9

facultad de esta parte actora para reiterar el ejericio (sic) de su acción en relación a las prestaciones reclamadas, dicho Juzgador debe prveer (sic) la mayor claridad a las parte en cunato (sic) a dicho alcance, y por tanto el no manifestar expresamente dejar a salvo los derechos de esta parte actora es que también se causa el presente agravio. Tiene aplicación alo (sic) aquí expuesto, el contenido de las siguientes tesis jurisprudenciales: Época: Novena Época Registro: 192213 Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito Tipo de Tesis: Aislada Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. Tomo XI, Marzo de 2000 Materia(s): Civil Tesis: I.4o.C.33 C Página: 977. COSA JUZGADA. SENTENCIAS DE FONDO Y SENTENCIAS QUE DEJAN A SALVO DERECHOS. Cuando en una sentencia emitida en un juicio no se resuelve el fondo de la litis planteada, sino que expresamente se dejan a salvo los derechos del actor para que los haga valer en la forma que estime pertinente, no existe cosa juzgada. Sin embargo, puede suceder que en los puntos resolutivos de la sentencia no se haga pronunciamiento expreso en cuanto a esa salvedad, y aún más, que se declare improcedente la acción, por lo que aparentemente habría cosa juzgada. En esas circunstancias, para saber si existe o no esa figura jurídica, es necesario analizar las consideraciones de esa resolución. Si el Juez de origen, al analizar los presupuestos procesales de ese litigio, encontró que alguno no estaba satisfecho, estaba impedido para estudiar la cuestión sometida a su consideración, ya que tales presupuestos constituyen requisitos necesarios para que se inicie un procedimiento, o si ya se inició, para que pueda emitirse decisión respecto a la controversia planteada. Tales presupuestos son, entre otros, la competencia del Juez, la capacidad jurídica y procesal de las partes y su adecuada representación, cuando actúan por conducto de otra persona, la procedencia de la vía, presupuestos considerados en el artículo 35, fracciones I, IV y VII del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal. También son presupuestos procesales el debido emplazamiento a juicio del demandado, y la correcta integración de la relación jurídica procesal, cuando existe pluralidad de partes y entre ellas se da el litisconsorcio necesario. Hay acciones en que se exigen requisitos de procedibilidad especiales, como son, en las cambiarias, el título de crédito; en las ejecutivas, el documento ejecutivo; en un sucesorio, el acta de defunción, etcétera. Por tanto, la ausencia de cualquiera de estos presupuestos y requisitos impide que el Juez de origen se pronuncie respecto al fondo del asunto, pues si es incompetente, o si el actor o el demandado carecen de capacidad o son representados indebidamente, o la vía intentada no es la correcta, etcétera, ello hará imposible un juzgamiento de fondo o del mérito de la cuestión, y la resolución que se dicte puede ser absolutoria, y aun precluir en cuanto al punto que motivó la absolución; pero no crea la cosa juzgada, pues ya sea que lo exprese o no, está dejando a salvo los derechos de las partes. CUARTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO. Amparo directo 3974/99. Claudia Magdalena Franco de Coras. 27 de enero de 2000.


10

Unanimidad de votos. Ponente: Gilda Ricón Orta. Secretario: Fernando Omar Garrido Espinoza. Época: Décima Época Registro: 2011190 Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito Tipo de Tesis: Aislada Fuente: Gaceta del Semanario Judicial de la Federación Libro 28, Marzo de 2016, Tomo II Materia(s): Laboral Tesis: VII.2o.T.27 L (10a.) Página: 1697. COSA JUZGADA EN MATERIA LABORAL. NO SE ACTUALIZA CUANDO SE DEMANDA EL PAGO DE UNA PRESTACIÓN DE TRACTO SUCESIVO Y EN UN JUICIO PREVIO LA JUNTA DE CONCILIACIÓN Y ARBITRAJE, SIN ESTUDIAR EL FONDO, DETERMINÓ QUE NO SE CUMPLIÓ UNO DE LOS REQUISITOS PARA SU OTORGAMIENTO, AUNQUE HUBIERA OMITIDO DEJAR A SALVO LOS DERECHOS DEL ACTOR E, INCLUSO, QUE HAYA DECLARADO IMPROCEDENTE EL RECLAMO. Conforme a la jurisprudencia 1a./J. 161/2007, emitida por la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Tomo XXVII, febrero de 2008, página 197, de rubro: "COSA JUZGADA. PRESUPUESTOS PARA SU EXISTENCIA.", la excepción de cosa juzgada procederá cuando coincidan: 1. Los sujetos; 2. El objeto; y, 3. La causa generadora, y basta que uno solo difiera para que sea improcedente. Ahora bien, la "causa generadora" consiste en el hecho o hechos jurídicos que sirven como fundamento al derecho que se demanda; de ahí que cuando el actor solicita el pago de 45 días de salario tabulado por haber laborado 15 años para la Comisión Federal de Electricidad, conforme a la cláusula 80 del Contrato Colectivo de Trabajo celebrado entre el Sindicato Único de Trabajadores Electricistas de la República Mexicana y la citada paraestatal, a pesar de que en un diverso juicio se le reconoció una antigüedad general de empresa menor, no se surte la identidad de las causas y, por tanto, no se actualiza la figura de la cosa juzgada, pues aun cuando ambos juicios versen sobre las mismas partes y prestaciones, tal reclamo se sustenta en hechos jurídicos generadores diferentes, si a la fecha en que el quejoso presentó su primera demanda no había cumplido con el requisito de años de servicio requerido; por lo que si en su nuevo reclamo solicita el pago a partir del hecho de que a esa fecha considera que ya cumple con el requisito de antigüedad, su nueva acción la hace valer con otro supuesto generador, motivo por el cual, no puede considerarse que exista una verdad legal inmutable, puesto que en el primer laudo no se resolvió el fondo de la litis planteada, al haberse determinado que no se acreditó uno de los requisitos esenciales para la procedencia de la acción; ello al margen de que no se hubieran dejado a salvo los derechos (que siempre es lo pertinente en aras de la claridad para evitar confusiones) o, incluso, se haya declarado improcedente lo reclamado, porque en esos casos el análisis de la antigüedad en el empleo es una condición necesaria de la acción, que al estimarse como no satisfecha, la Junta se encontraba impedida para estudiar de fondo la cuestión sometida a su consideración y, en consecuencia, para emitir una decisión respecto a la controversia planteada. Consecuentemente, si se toma en cuenta que la antigüedad en el trabajo es de tracto sucesivo y


11

se genera de momento a momento, es hasta en tanto se obtenga la temporalidad necesaria que dicha acción podrá intentarse y examinarse de fondo. SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA DE TRABAJO DEL SÉPTIMO CIRCUITO. Amparo directo 455/2015. Carlos Othón Flores González. 12 de noviembre de 2015. Unanimidad de votos. Ponente: Jorge Sebastián Martínez García. Secretario: Juan Manuel Jiménez Jiménez. Esta tesis se publicó el viernes 4 de marzo de 2016 a las 10:15 horas en el Semanario Judicial de la Federación. En virtud de lo antes expuesto, se reitera la violación de lo dispuesto por los artículos de lo dispuesto por los artículos (sic) 2238 del Código Civil vigente, y artículos 80, 81, 83, 381, 382, 383, 391, 392, 403 y demás relativos del Código de Procedimientos Civiles vigente en el Estado, ante el indebido estudio de los elementos de la acción planteada, la indebida y falta absoluta de valoración de las pruebas ofrecidas por las partes, la inobservancia del criterio jusrprudencial (sic) citado en el cuerpo de este agravio, y en su caso, la falta de salvaguarda de los derechos de esta parte actora. [...]”

TERCERO.- Los agravios precedentemente transcritos que

formula la sociedad actora, aquí apelante, son infundados, inoperantes

y fundados en un diverso aspecto, como se desprende de los

razonamientos lógico jurídicos que a continuación se exponen:

A fin de una mejor comprensión del juicio de origen se estima

oportuno hacer una síntesis de las actuaciones judiciales más destacadas.

Al efecto, mediante escrito de demanda recibido el treinta de

noviembre de dos mil dieciséis, por el Juzgado de origen, el Licenciado

ELIMINADO en su carácter de representante legal de la sociedad

ELIMINADO , pretendía de ELIMINADO y ELIMINADO en su

calidad de arrendatario y fiador respectivamente, como prestación

principal, la declaración judicial de rescisión del contrato de

arrendamiento celebrado por ELIMINADO y ELIMINADO en su

carácter de arrendadores; con ELIMINADO y ELIMINADO como

arrendatario y fiador respectivamente, y que tuvo por objeto el local

comercial ubicado en la ELIMINADO de esta Ciudad de San Luis

Potosí, S.L.P., ante la falta de pago de pensiones rentísticas vencidas y

adeudadas.

Citando, como hechos substanciales de su demanda los siguientes:


12

Que el primero de diciembre de dos mil dos, se celebró un contrato

de arrendamiento entre ELIMINADO y ELIMINADO como

arrendadores, con ELIMINADO y ELIMINADO como arrendatario

y fiador respectivamente, con relación al local comercial ubicado en la

ELIMINADO de esta Ciudad de San Luis Potosí, S.L.P., con una

vigencia de doce meses, operando la tácita reconducción y convirtiéndose

el contrato por tiempo indefinido.

Que el tres de noviembre de dos mil quince, la sociedad que

representa adquirió por compraventa de ELIMINADO y

ELIMINADO , el local comercial objeto de arrendamiento ubicado en la

calle de ELIMINADO de esta Ciudad de San Luis Potosí, S.L.P., y por

lo cual se subrogó y adquirió a su vez los derechos de arrendador

derivados de dicho contrato.

Que lo anterior fue hecho del conocimiento del arrendatario desde

el veintiséis de noviembre de dos mil quince, tal y como se desprende de

la carta notificación que acompaña, cubriendo el pago de pensiones

rentísticas pactadas a favor de la sociedad a partir de diciembre de dos

mil quince y hasta junio de dos mil dieciséis.

Que el motivo de la demanda lo constituye, que el arrendatario

incumplió con el pago de manera íntegra de la renta, desde el mes de

junio de dos mil dieciséis.

Previa diligencia de emplazamiento, mediante proveído del tres de

febrero de dos mil diecisiete, se le acusó la correspondiente rebeldía a los

demandados, se les tuvo presuntivamente confesos de los hechos de la

demanda y se ordenó abrir el juicio a prueba.

Una vez seguido el juicio por su cauce legal, el veinticuatro de

marzo de dos mil diecisiete, tuvo verificativo la audiencia a que se refiere

el artículo 448 bis fracción III del Código de Procedimientos Civiles en

la cual, se desahogaron las pruebas ofrecidas por la parte actora, que así

lo ameritaban, se le tuvo por formulando alegatos y se citó para resolver.

El siete de abril de dos mil diecisiete, el Juez de Primera Instancia,

dictó sentencia definitiva, la cual constituye el fallo apelado.


13

Ahora bien, el Licenciado ELIMINADO en su carácter de

diverso abogado autorizado por la actora ELIMINADO inicia el

agravio único, transcribiendo el considerando cuarto y puntos resolutivos

del primero al séptimo del fallo apelado, a lo cual es de decírsele que la

reiteración de lo manifestado por el Juzgador no constituye en sí agravio

alguno y por ende, no alcanza para combatir los razonamiento dados por

el a quo para determinar como no probada la acción intentada por la

actora.

A continuación el citado profesionista aduce que, las

consideraciones transcritas las estima carentes de fundamentación,

motivación e incongruentes con las constancias de los autos, violatorias

de lo dispuesto por los artículos 2238 del Código Civil vigente, 80, 81,

83, 381, 382, 383, 391, 392 y 403 del Código de Procedimientos Civiles

vigente en el Estado, con base en los razonamientos que expuso en tres

incisos.

En el inciso a), el apelante lo inicia con la afirmación, de que el

Juzgador estimó improcedente la acción planteada; y a continuación

parafrasea algunas de las consideraciones que tuvo el A quo para tener

por no acreditado el primer elemento de la acción.

A lo cual es de decírsele que, los Magistrados integrantes de esta

Cuarta Sala, al dar lectura íntegra a la sentencia combatida, claramente

aprecian que, el Juzgador tuvo por no probada la acción, más no así por

improcedente, como lo afirma el apelante tanto en este inciso a), como en

los subsecuentes incisos.

En efecto, en la sentencia impugnada el A quo, una vez analizado

el primer elemento de la acción, referente a -la existencia del contrato de

arrendamiento- concluyó: “En consecuencia, el actor no probó su acción y por su

parte los demandados no comparecieron a juicio….”; lo cual guarda una armonía

a su vez con el punto resolutivo tercero del citado fallo, cuyo contenido

es el siguiente: “ La parte actora ELIMINADO con la representación que

justificó en juicio, no probó su acción de Rescisión de Contrato de Arrendamiento y

Desocupación del inmueble reclamado y los demandados ELIMINADO y

ELIMINADO no comparecieron a juicio.”. Por lo tanto, el Juez de origen, en


14

ningún momento calificó de improcedente la acción intentada, sino no,

NO probada.

En el resto del inciso a), el recurrente formula una aclaración, con

base en la cual – bajo su óptica – pone de manifiesto el ilegal estudio de

los elementos de la acción, por parte del Juzgador; afirmando que tales

elementos si fueron satisfechos.

Tal aclaración, según el apelante, consiste en que, contrario a lo

estimado por el Juzgador, el elemento de la acción que pudiese verse

afectado por la supuesta falta de notificación, no era la existencia del

contrato de arrendamiento fundatorio de la acción; sino que, a decir del

Licenciado ELIMINADO , para tener por acreditado ese primer

extremo de la acción, era suficiente el contrato de arrendamiento que

anexó, y el justificar la trasmisión a favor de la actora, del inmueble

objeto de arrendamiento; y que, en todo caso, el elemento que no se

justificaba era –la actualización de la causa de rescisión de contrato,

relativa a falta de pago de las pensiones rentísticas estipuladas- pues

afirma: “… es de explorado derecho que la falta de notificación a que se refiere el

artículo en cita no hace improcedente en su caso la acción de desocupación planteada

para el caso de vencimiento de contrato (sic), aún y ante la ausencia de dicha

notificación, sino solo la acción de desocupación (sic) en su caso por el reclamo de

rentas vencidas pues el arrendatario pudo desconocer a quien compete su pago.”;

citando como apoyo el propio criterio invocado por el Juez Mercantil,

bajo el rubro: “ARRENDAMIENTO. NOTIFICACION AL INQUILINO EN CASO DE

CAMBIO DE PROPIETARIO DEL INMUEBLE (INTERPRETACION DEL ARTICULO

2409 DEL CODIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL)”

Este agravio es inoperante, pues no basta que el apelante dé por

sentado que -los elementos de la acción se encuentran satisfechos-,

debido a que, al tratarse el juicio de origen de la materia civil, opera el

principio de estricto derecho, requiriendo que el apelante exponga de

manera razonada los motivos concretos, en los cuales sustente su

inconformidad y que éstos, combatan los razonamientos con base en los

cuales el Juzgador, al analizar el primer elemento de la acción, llegó a la

conclusión de que la existencia del contrato de arrendamiento celebrado

entre las partes, no se configuraba, porque el actor no acreditó


15

adecuadamente, que los demandados tuvieron conocimiento de manera

indubitable, que ahora tendrían que pagar las pensiones rentísticas a la

moral actora.

Por otra parte, cabe destacar que, en el supuesto de que se

analizara el primer elemento de la acción, en los términos que refiere el

representante legal de la sociedad apelante, tampoco sería favorable a sus

intereses dado que, con las copias certificadas de la escritura pública, que

contiene un contrato de compraventa a plazos con reserva de dominio,

celebrado el tres de noviembre de dos mil quince, ante la fe del Notario

Público 28, en ejercicio en esta Ciudad, a favor de la sociedad

accionante, aquí apelante; independientemente de su valor probatorio,

NO se acreditaría la transmisión a favor de ELIMINADO , del

inmueble objeto del arrendamiento, sito en ELIMINADO de esta

Ciudad de San Luis Potosí, S.L.P.; ya que ninguno de los cuatro

inmuebles que fueron objeto de la compraventa, corresponde con el que

fue materia del contrato de arrendamiento celebrado el primero de

diciembre de dos mil dos.

El contenido de la aclaración que formula el apelante en vía de

agravio, también es inoperante, ya que el estudio de todos los elementos

de la acción, no fue materia de la sentencia combatida, sino

exclusivamente la hipótesis, consistente en -la existencia del contrato de

arrendamiento-. Por lo tanto, las manifestaciones que lleva a cabo el

recurrente en torno a que -a su parecer- la falta de notificación a que se

refiere el artículo 2238 del Código Civil, incide en el tercer elemento de

la acción identificado por el Juzgador bajo el inciso c), más no así en la

existencia del contrato; no fue materia de las consideraciones del A quo.

Y con relación a la tesis aislada citada por el Juez Mercantil, y por

el apelante, que según éste último, dice, apoya la aclaración que realiza

en vía de agravio, es menester precisar que, dicho criterio tiene por

contenido substancial, exponer conforme a la interpretación literal del

artículo 2409 del Código Civil para el Distrito Federal, (cuyo similar es el

2238 del Código Civil del Estado), que por la transmisión de la propiedad

(arrendada) la relación de arrendamiento queda establecida entre el nuevo


16

propietario y el inquilino; es decir, la subrogación se produce por el acto

traslativo de dominio. Pero, para que el nuevo titular pueda hacer

efectivo su derecho al pago de la renta, debe notificar al inquilino el

cambio de propietario, a efecto de que, al inquilino no le quede duda de

que ha operado la subrogación y que está obligado al pago de rentas

frente al nuevo propietario.

De lo que se infiere, que el criterio invocado por el apelante, no

sustenta la aclaración que formula el recurrente, ya que en ningún

momento establece que la falta de notificación a que se refiere el artículo

2238 del Código Civil del Estado, incida en elemento de la acción que

refiere la apelante.

En relación al inciso b) el diverso autorizado de la sociedad

apelante, lo inicia de la siguiente manera: “Ahora bien, la resolución recurrida

causa también este agravio a esta parte actora, ya que con independencia del elemento

de la acción bajo el cual el Juzgador estimó improcedente (sic) la acción planteada, ya

sea ante la supuesta falta de acreditamiento del contrato de arrendamiento fundatorio

y la legitimidad de esta parte actyora (sic) para demandar, o bien, la falta de pago de

rentas como fudnamento (sic) de la acción planteada, ello lo sustenta el Juez en la

supuesta falta de notificación que aduce en términos del artículo 2238 del Código

Civil del Estado de haberse otorgado el correspondiente título de propiedad a favor

del actor, la que estima el Juzgador es indispensable que se verifique de manera

judicial o extrajudicialmente ante Notario, o ante dos testigos, circunstancias que

refiere en este caso concreto omitió acreditar el compareciente”

Es infundado, que en el fallo apelado el A quo estimara

improcedente la acción planteada en el juicio de origen; ya que el Juez

natural consideró no acreditado la existencia del contrato de

arrendamiento, al no justificar la accionante, el cumplimiento a las

formalidades de la notificación a que se refiere el artículo 2238 del

Código Civil del Estado; por lo tanto, el Juez Mercantil, en ningún

momento estimó -improcedente la acción-, ni fundamentó sus

razonamientos en la falta de pago de rentas, como lo da por sentado el

apelante.

En el siguiente párrafo del inciso b), la sociedad accionante, por

conducto del diverso autorizado, reproduce de nueva cuenta, algunas de

las consideraciones del Juzgador; con relación a lo anterior y en obvio de


17

repeticiones, los razonamientos jurídicos expuestos, al respecto, se dan

aquí por duplicados como si se insertaran a la letra.

En el resto del inciso b), el apelante estima ilegal el estudio del

Juzgador y violatorio de los artículos citados (sic), ya que, a su

consideración, existe, un supuesto de excepción ELIMINADO el cual –

dice- se surte, en el presente caso, para el efecto de dar por recibida la

notificación de transmisión de la propiedad del predio arrendado, aun

cuando no se reúnan las formalidades previstas para tal efecto en el

artículo 2238 del Código Civil.

Supuesto de excepción, que el apelante lo expone de la siguiente

manera: en primer lugar refiere que, cuando existen presunciones

derivadas de una confesión ficta y otros elementos convictitos que

arrojen las constancias sumariales, en el sentido de que un arrendatario

fue notificado del cambio de propietario es irrelevante la falta de

formalidades en la notificación prevista en el artículo 2238 del Código

Civil del Estado; citando como apoyo la tesis aislada visible bajo el

rubro: “ARRENDAMIENTO CAMBIO DE PROPIETARIO. NOTIFICACION AL

INQUILINO”

A continuación, estima el apelante que tal supuesto de excepción,

se surte en este caso, pues afirma que, conforme al propio estudio del

Juzgador consta: la confesión ficta de los demandados, al no haber dado

contestación a la demanda y las documentales consistentes en la carta

notificación. Y que estas probanzas fueron indebidamente valoradas por

el Juez, en cuanto al alcance (sic) debido a que: “… dicha documental unida

al acta constitutiva de mi representada y el contrato de transmisión del inmueble

objeto de arrendamiento son insuficientes para tener por acreditado los elementos de

la acción planteada, pero sin que se hayan relacionado dichas presunciones en forma

alguna en cunato (sic) a la excepción de formalidades de la notificación antes

descrita”

Que también le causa agravio, el hecho de que el A quo omitiera

valorar diversas pruebas, las cuales -bajo la óptica del apelante- justifican

el conocimiento del inquilino respecto de la transmisión del inmueble

objeto de arrendamiento, siendo éstas las siguientes: Documental privada

consistentes en los recibos de pensiones rentísticas; Confesionales con


18

cargo a los demandados; Instrumental de actuaciones, y Presuncional

legal y humana.

Finaliza el apelante el segundo inciso sosteniendo que, la

concatenación de todas las pruebas: “ …por demás justifican la excepción

prevista por la tesis jurisprudencial (sic) antes citada respecto de las formalidades de

dicha notificación, al tratarse de documentales privadas no objetadas por la parte

demandada y que tanto hacen prueba plena, y desprenderse además de las posiciones

siete y ocho del desahogo de las confesionales referidas a cargo de los demandados el

reconocimiento expreso respecto del nuevo propietario y la obligación de pago de

rentas a su favor, y por tanto, dichas pruebas acreditan fehacientemente el

conocimiento del demandado respecto del cambio de propietario del inmueble objeto

de arrendamiento, y por tanto su obligación de pago de rentas al nuevo dueño, ante

cuya falta de pago se surte la causal de desocupación demandada, así como las demás

prestaciones reclamadas, lo anterior de conformidad con los artículos 381, 382, 383,

391, 392, 403 y demás relativos del Código de Procedimientos Civiles vigente en el

Estado.”

Las manifestaciones, en que sustenta la sociedad apelante el

supuesto de excepción, son infundadas.

En efecto, con relación a la jurisprudencia, con base en la cual, el

apelante finca el supuesto de excepción antes sintetizado, es de decírsele

que, se trata de un criterio aislado, no obligatorio a esta autoridad judicial

de conformidad con el artículo 217 de la Ley de Amparo.

Por otra parte, no es cierto que el Juez de origen determinara

insuficientes la confesión ficta de los demandados y la carta de

notificación, para tener por acreditados los elementos de la acción

planteada.

Sino que, el pronunciamiento del Juzgador fue en el siguiente

sentido: “En ese haber de constancias esta Autoridad que resuelve, considera que las

documentales públicas, así como la carta informativa son insuficientes para acreditar

las exigencias marcadas en la ley civil. Para el caso concreto es necesario que

previamente al inicio de la intervención jurisdiccional, el actor lleve a cabo el

protocolo establecido en el artículo 2238 del Código Civil del Estado, ya que es

indispensable que se notifique al arrendatario, de manera judicial o extrajudicialmente

ante Notario, o ante dos testigos, haberse otorgado el correspondiente título de

propiedad a favor del actor, circunstancia que en el caso concreto omitió acreditar el

compareciente.”


19

De lo que se infiere, que el A quo estableció el alcance probatorio

de las documentales públicas descritas y de la carta informativa, como

insuficiente, para el efecto de considerar acreditado el protocolo

establecido en el artículo 2238 del Código Civil; más no así para

determinar no acreditados todos los elementos de la acción planteada,

como lo sostiene la sociedad apelante.

En otro orden de ideas, es cierto que el A quo no valoró, diversas

pruebas aportadas por la sociedad accionante, consistentes en recibos de

pensiones rentísticas, confesionales con cargo a los demandados,

instrumental de actuaciones, presuncional legal y humana; sin embargo,

aún siendo valorados tales medios de convicción y adminiculados con el

resto de las pruebas del actor (documentales anexas al escrito de demanda,

confesión ficta de los demandados al haberse seguido el juicio en su rebeldía,

instrumental y presuncional) es intrascendente que alcancen o no, para

acreditar el supuesto de excepción que invoca el apelante, previsto a su

vez en la tesis que citó; ya que, como quedó asentado en supra líneas,

dicho criterio además de ser aislado, no es obligatorio a esta Autoridad.

De igual forma es intrascendente que con tales medios de

convicción se justifique o no, que los demandados tuvieron conocimiento

del cambio de propietario del inmueble objeto del arrendamiento; toda

vez que, de conformidad con lo dispuesto por los artículos 14

Constitucional último párrafo, 2, 4 y 5 del Código Civil en concatenación

con el primer párrafo del artículo 2238 del Código Civil, es

esencialmente relevante, por razones de seguridad jurídica, que el

material probatorio del nuevo adquiriente de la finca arrendada no solo

justifique sin lugar a dudas, el imperativo legal consistente, en que se

notificó a los inquilinos, ahora demandados, de forma judicial o

extrajudicialmente; sino que, dicha notificación debe llevarse a cabo ante

Notario, o ante dos testigos; a fin de que al inquilino no le quede duda de

que ha operado la subrogación ipso iure del nuevo adquiriente y que está

obligado al pago de rentas frente al nuevo adquiriente. Lo cual, no

acontece en el juicio de origen, debido a que aún siendo apreciados todos

los medios de convicción aportados por la sociedad accionante, ninguno


20

de ellos justifica que la notificación a los inquilinos, ahora demandados

(de haberse otorgado el correspondiente título de propiedad), se llevó a cabo ante

Notario, ó ante dos testigos.

Al efecto, resulta de puntual aplicación la Jurisprudencia de la

Época: Octava. Registro: 224758. Instancia: Tribunales Colegiados de

Circuito. Fuente: Semanario Judicial de la Federación. Tomo VI,

Segunda Parte-1, Julio-Diciembre de 1990. Materia(s): Civil. Tesis:

I.5o.C. J/9, página 322. De cuyo contenido se desprende que el aviso al

inquilino del cambio de propietario del bien arrendado, es necesario

cuando la acción deriva del incumplimiento, como acontece en el juicio

natural, pues es entonces cuando esa falta de aviso impide poner en mora

al inquilino. Siendo el contenido íntegro de dicho criterio el siguiente:

“ARRENDAMIENTO. EL AVISO DE CAMBIO DE PROPIETARIO

NO ES NECESARIO PARA LEGITIMAR A QUIEN DEMANDA LA

TERMINACION DEL CONTRATO DE. El aviso al inquilino del cambio

de propietario del bien arrendado, no es necesario para legitimar al arrendador,

cuando la acción que ejercita es la de terminación de contrato, sino

únicamente cuando ésta deriva de incumplimiento, pues es entonces cuando

esa falta de aviso impide poner en mora al inquilino. De ahí que, en tratándose

de la acción de terminación de contrato, sea suficiente la demostración del

traslado de la propiedad, para que el nuevo adquirente del bien arrendado, se

encuentre legitimado, ya que resulta inconcuso que es a partir de ese evento,

cuando el nuevo dueño se subroga en los derechos y obligaciones del anterior

propietario, respecto de los bienes que le han sido transmitidos y, por lo tanto,

al encontrarse entre esos derechos el de arrendamiento, puede desde ese

entonces, ejercitar las acciones inherentes al mismo, como lo es la de dar por

terminado el contrato, sin que para tal efecto deba hacerse saber al inquilino

que él es el nuevo dueño de dicho bien, puesto que su legitimación opera

desde el momento en que se produce la transmisión de la propiedad.”

En consecuencia, los Magistrados integrantes de esta Cuarta Sala,

comulgan con los argumentos torales del Juez de origen, emitidos

conforme a la letra del numeral 2238 del Código Civil, en cuanto a que,

los interesados que ocurran a ejercitar una acción ante el Órgano

Jurisdiccional, cuando ha ocurrido el cambio de propietario del inmueble,

durante la vigencia del contrato de arrendamiento, deben acreditar el

trámite establecido en el citado precepto, a efecto de que proceda la


21

sustitución del arrendador frente al arrendatario. Y que, en el juicio de

origen, el actor no acreditó adecuadamente: “ … que los demandados tuvieron

conocimiento de manera indubitable que ahora tendrían que pagar las pensiones

rentísticas a la moral actora, ya que la carta informativa, esta signada por quién dijo

ser el apoderado jurídico de uno de los anteriores arrendadores, en la que le comunica

que se desligan del contrato por haberse trasmitido la propiedad, siendo insuficiente

de acuerdo al precepto legal en cita, pues para que este hubieses hecho las veces de

notificación indubitable, debió en todo caso de asistirse de dos testigos o ante notario

público de forma extrajudicial; o de manera judicial por medio de las diligencias de

jurisdicción voluntaria en los términos del artículo 796 del Código de Procedimientos

Civiles del Estado…”

Por último, es fundado el agravio vertido por el Licenciado

ELIMINADO , en el inciso c), a través del cual, en esencia, refiere, no

obstante de que, en el juicio de origen el A quo no entró al fondo de las

prestaciones reclamadas, no dejó expresamente a salvo los derechos de la

parte actora, para que, cumplidos los requisitos procesales que estimó

deficientes, pudiera acudir a ejercitar la acción y demandar las

prestaciones que le asistieran; citando las tesis visibles bajo el rubro:

“COSA JUZGADA. SENTENCIAS DE FONDO Y SENTENCIAS QUE DEJAN A SALVO

DERECHOS”; y “COSA JUZGADA EN MATERIA LABORAL. NO SE ACTUALIZA CUANDO

SE DEMANDA EL PAGO DE UNA PRESTACION DE TRASCTO SUCESIVO Y EN UN JUICIO

PREVIO LA JUNTA DE CONCILIACIÓN Y ARBITRAJE, SIN ESTUDIAR EL FONDO

DETERMINO QUE NO SE CUMPLIÓ UNO DE LOS REQUISITOS PARA SU OTORGAMIENTO

AUNQUE HUBIERA OMITIDO DEJAR A SALVO LOS DERECHOS DEL ACTOR E INCLUSO

QUE HAYA DECLARADO IMPROCEDENTE EL RECLAMO.”.

En efecto, del análisis de las consideraciones de la resolución

combatida, se advierte que el Juez de origen, a la luz del primer elemento

de la acción, consistente en la existencia del contrato de arrendamiento,

de manera incorrecta analizó un requisito de procedibilidad, previsto por

el artículo 2238 del Código Civil, el cual es indispensable para el

ejercicio de la rescisión del contrato de arrendamiento por el

incumplimiento en el pago de pensiones rentísticas.

Por lo tanto, tal y como lo refiere el apelante, así como el

contenido del primer criterio invocado, si el A quo, estimó ausente un

requisito de procedibilidad, lo congruente era no abordarse el estudio de

ninguno de los elementos de la acción y dejarse a salvo los derechos de


22

las partes; dicho en otras palabras, la ausencia de un requisito de

procedibilidad produce como consecuencia la imposibilidad por parte del

Juez de origen de estudiar el fondo de la litis sometida a su

consideración, ya que el requisito especial de procedibilidad previsto en

el artículo 2238 del Código Civil del Estado, constituye una exigencia

necesaria para que el nuevo adquiriente de la finca arrendada, se

encuentre facultado a iniciar un procedimiento con base en el contrato de

arrendamiento de la finca adquirida, o si ya se inició, para que pueda

emitirse decisión respecto a la controversia planteada.

En ese orden de ideas, los Magistrados integrantes de esta Cuarta

Sala en sustitución del Juez natural estiman que la totalidad de los

argumentos con base en los cuales el Juzgador determinó la falta de aviso

al inquilino del cambio de propietario del bien arrendado, deben subsistir,

pero como estudio de un requisito de procedibilidad indispensable para el

nuevo adquiriente de la finca arrendada, al derivar su acción de un

incumplimiento, pues esta falta de aviso impide poner en mora a los

inquilinos, aquí demandados e imposibilita el estudio de fondo de la

acción.

Al respecto resultan de puntual aplicación los siguientes criterios,

el primero de la Época: Octava. Registro: 224914. Instancia: Tribunales

Colegiados de Circuito. Tipo de Tesis: Aislada. Fuente: Semanario

Judicial de la Federación. Tomo VI, Segunda Parte-2, Julio-Diciembre de

1990. Materia(s): Civil. Página: 454 cuyo rubro y texto es el siguiente:

“ARRENDAMIENTO. NO PROCEDE LA ACCION DE DESAHUCIO,

CUANDO NO SE DA AL ARRENDATARIO EL AVISO PREVIO RESPECTO

AL CAMBIO DE PROPIETARIO. Para que exista la titularidad de la acción de

desahucio por parte del nuevo propietario de un inmueble, es ineludible el deber que

tiene el mismo, antes de iniciar el juicio, de notificarle al arrendatario la transmisión

de la propiedad de la finca arrendada merced al acto jurídico contractual de

compraventa, de acuerdo a las formalidades previstas en el artículo 2409 del Código

Civil, ya que sin ese requisito de procedibilidad indispensable o sine qua non, el

nuevo propietario, como causahabiente del vendedor, no puede ejercitar dicha acción

de desahucio.”; y el segundo, de la Época: Novena. Registro: 184754.

Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito. Tipo de Tesis: Aislada.


23

Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. Tomo XVII,

Febrero de 2003. Materia(s): Civil. Tesis: I.8o.C.237 C. Página: 1153 y

que a la letra dice: “SENTENCIAS QUE DECLARAN NO PROBADA LA

ACCIÓN Y DEJAN A SALVO LOS DERECHOS DEL ACTOR. SON

VIOLATORIAS DEL PRINCIPIO DE COSA JUZGADA. La cosa juzgada es la

eficacia propia de la sentencia que acoge o rechaza la demanda y consiste en que la

situación fijada por el Juez no puede ser ya discutida, siendo inconcuso que si una

sentencia resuelve, por ejemplo, sobre la falta de legitimación o de interés en el actor,

nada impedirá a éste proponer una nueva demanda en la que pruebe haber adquirido

con posterioridad la legitimación o el interés, ya que el fallo no estudió ni entró al

fondo de las pretensiones propuestas ni decidió sobre la causa de pedir. Lo mismo

sucede si la sentencia estima ausentes los presupuestos procesales o algún requisito

de procedibilidad, pues en cuanto imposibilita juzgar el fondo de la cuestión, no

impide que se plantee una nueva demanda, independientemente de que se dejen, o no,

a salvo los derechos del interesado. Pero si la sentencia que se pronuncia sobre la

demanda rechaza la acción porque no se demostraron uno o todos sus elementos, el

demandado queda absuelto completa y definitivamente, y el actor no podrá volver a

obrar, toda vez que tal sentencia resuelve el mérito o fondo sustancial del proceso,

que se constituye precisamente y en principio por los elementos de la acción, cuyo

sentido equivale a declarar que el actor carece del derecho que a través del ejercicio

de la acción pretendió se le protegiera. En este caso, no cabe dejar a salvo los

derechos de la parte actora, porque de esta manera se abre la posibilidad de promover

válidamente un nuevo juicio sobre la misma cuestión ya resuelta, desconociendo que

la estabilidad y la firmeza de las relaciones jurídicas, en que se funda el principio de

cosa juzgada, hace indispensable que los litigios no puedan renovarse, en la

inteligencia de que para ello no es óbice, desde luego, que la sentencia se apoye en la

falta o insuficiencia de pruebas, puesto que no existe una doble o ulterior oportunidad

probatoria ni, por consiguiente, sería válido promover un nuevo juicio invocando

medios de prueba que no se rindieron en el primero.”

En consecuencia los puntos resolutivos tercero, cuarto y quinto del

fallo apelado deben MODIFICARSE para quedar en los siguientes

términos:

“TERCERO.- Por las razones expuestas en la presente resolución,

se declara que la sociedad accionante ELIMINADO , no acredito el

requisito de procedibilidad a que se refiere el artículo 2238 del Código

Civil del Estado.

CUARTO.- Por lo cual, este Juzgado se encuentra imposibilitado

para abordar el fondo de la litis planteada.


24

QUINTO.- Se dejan a salvo los derechos de las partes, para que los

hagan valer en la vía y forma que corresponda.”

CUARTO.- No se hace especial condena al pago de costas a

ninguna de las partes en esta Alzada, toda vez que no se surten las

hipótesis del numeral 135 fracción II del Código de Procedimientos

Civiles del Estado, que textualmente reza: “Siempre se hará condenación en

costas, pídanlo o no las partes: ...II.- En contra del que no obtuviere sentencia

favorable en segunda instancia. En este caso, la condenación comprenderá las costas

de ambas instancias.”, en atención a que en el juicio génesis el A quo

absolvió al actor del pago de las costas originadas. Por lo tanto, si la

condena al pago de costas en la Alzada está regida a su vez por la

condena al pago de costas que se haga en primera instancia, a fin de que

se configure la hipótesis legal prevista en el artículo antes señalado,

consistente en que, la condenación comprenderá las costas de ambas

instancias; y en caso que nos ocupa, si se absolvió al actor del pago de las

costas en el juicio natural, y al efecto apela el actor por estimar haber

recibido algún tipo de agravio, obteniendo únicamente la modificación

del fallo apelado; en vía de consecuencia, no se hará condena al pago de

costas en la misma, por no cobrar vigencia las hipótesis contenidas en la

normatividad procesal invocada al respecto.

Por lo expuesto y fundado, se resuelve:

PRIMERO.- Los agravios vertidos por la sociedad accionante

ELIMINADO , por conducto de su diverso autorizado Licenciado

ELIMINADO , resultaron inoperantes, infundados y fundados.

SEGUNDO.- En consecuencia, se MODIFICA la sentencia

definitiva del siete de abril de dos mil diecisiete, pronunciada por el Juez

Cuarto Mercantil de esta Ciudad, en el expediente 1555/2016, relativo al

Juicio Extraordinario Civil promovido por ELIMINADO , por conducto

de su representante legal Licenciado ELIMINADO , en contra de

ELIMINADO y ELIMINADO .

A efecto de que, los puntos resolutivos tercero, cuarto y quinto del

fallo apelado queden en los siguientes términos: “TERCERO.- Por las

razones expuestas en la presente resolución, se declara que la sociedad


25

accionante ELIMINADO , no acredito el requisito de procedibilidad a que se

refiere el artículo 2238 del Código Civil del Estado. CUARTO.- Por lo cual, este

Juzgado se encuentra imposibilitado para abordar el fondo de la litis planteada.

QUINTO.- Se dejan a salvo los derechos de las partes, para que los hagan valer

en la vía y forma que corresponda.”

TERCERO.- Por las razones expuestas en el considerando cuarto

de este fallo, no se hace especial condenación a ninguna de las partes en

cuanto al pago de costas, en esta Alzada.

CUARTO.- Con copia certificada de la presente resolución,

devuélvanse el expediente al Juzgado de origen, y en su oportunidad,

archívese el toca como asunto totalmente concluido.

QUINTO.- Notifíquese personalmente, comuníquese y cúmplase.

A S í, por unanimidad de votos, lo resolvieron y firman los señores

Magistrados que integran la Cuarta Sala del Honorable Supremo Tribunal

de Justicia en el Estado, Licenciados ELIMINADO , ELIMINADO y

ELIMINADO , siendo Ponente el primero de los nombrados, quienes

actúan con Secretaria de Acuerdos que autoriza Licenciada

ELIMINADO . Doy fe. L’AAM/mgs

CUARTA SALA - stjslp.gob.mx

Documents

Transcript of CUARTA SALA - stjslp.gob.mx