CUESTIONARIO 9. ARRENDAMIENTO FINANCIERO.

1. ANTECEDENTES DEL CONTRATO EN MÉXICO.

Por lo que se refiere a nuestro país, el arrendamiento financiero empezó a practicarse conforme a los usos y prácticas comerciales.

La primera arrendadora financiera que se estableció fue la Interamericana de Arrendamientos, S.A., creada entre 1960 a 1961, cuya posterior denominación fue Arrendadora Serfín, S.A.; a decir Vázquez Pando, muy pronto le sucedieron otras sociedades con el mismo objeto, tales como: Arrendadora Banamez, S.A. de C.V.; Arrendadora Banpaís, S.A.; Arrendadora Cremi, S.A.; Bancreser, S.A.; Arrendadora Internacional, S.A.; Prorents, S.A.; e Impulsora de Equipos de Oficina, S.A., casi todas ellas al amparo de las instituciones bancarias.

Para el año 1979 el monto de la inversión total en los contratos de arrendamiento financiero ha sido estimado como sigue: 1976 con tres mil quinientos millones de pesos; 1977 con cuatro mil cien millones; 1978 con seis mil cuatrocientos ochenta millones y en 1979 la cantidad de diez mil trescientos ochenta y dos millones; Silli estima que en 1969 dicho monto total superaba ya los cuatrocientos millones de pesos.

Antes de 1966 no había disposición alguna que hiciera referencia al Arrendamiento Financiero, y no fue sino a partir del 26 de abril de ese año en que se dicta la primera norma al respecto, si bien se trata de un criterio relativo a esta operación, solo para efectos fiscales.

En efecto, en esa fecha se dicta el criterio numero 13 por la Dirección General de Impuestos sobre la Renta, bajo el postulado “se interpreta el artículo 19, fracción VI, inciso g, de la Ley del Impuesto sobre la Renta, considerando como ventas en abonos las operaciones amparadas en los contrato de arrendamiento que se indican”. Dicho criterio habría sido adoptado tomando en cuenta las reiteradas solicitudes que se habían presentado a la Secretaría de Hacienda y Crédito Público para que autorizara un porcentaje mayor para la depreciación de bienes tales como maquinaria, equipo y herramientas para la industria; camiones, automóviles y otros vehículos destinados al transporte, que habían sido objeto al

transcurrir el plazo forzoso pactado y las prórrogas acordadas, el arrendatario podía vender o adquirir la propiedad de los bienes.

De acuerdo con dicho criterio, la arrendadora debería dar al contrato el tratado de venta en abonos que señala el artículo 19, fracción VI, inciso g; es decir el ejercicio, o bien, acumular únicamente los abonos que efectivamente le hubiesen sido pagados con deducción del costo que le correspondieran, siempre que se hubiere celebrado la venta.

Al parecer, la autoridad fiscal presumía que los bienes saldrían del patrimonio del arrendador financiero. En caso de incumplimiento del contrato o de su rescisión, los bienes se incluirían nuevamente en el inventario al costo original deduciendo el demerito real de los mismos o aumentando el valor si tales bienes habían sido objeto del mejoras. Además, la arrendadora debía acumular como ingreso las cantidades que en definitiva fueren recibidas. Una vez enajenados los bienes al usuario o a un tercero, las partes en el contrato del arrendamiento financiero acumularían como ingreso gravable los impuestos de la venta en proporción a lo que les correspondería según el contrato; finalmente, los usuarios podrían optar por deducir el importe de las rentas pagadas y demás gastos, o bien, sujetarlo a depreciación.

En otras palabras, de acuerdo con dicho criterio, los bienes objeto del contrato no sufrían depreciación alguna durante el plazo pactado en el contrato, ya que el arrendatario estaba en posibilidad de deducir el total de las retas pagadas y el arrendador en la de amortizar en dicho plazo el costo del bien. Durante el plazo del contrato era totalmente deducible el importe del mismo para el arrendatario, y para el arrendador solo gravable la diferencia entre este precio y el costo del bien; al parecer era evidente el diferimiento del impuesto y las ventajas de recurrir a ese contrato; sin embargo, por oficio-circular número 537-6194 de septiembre de 1969, se deja sin efectos dicho criterio aduciendo que era contrario al sistema de depreciación y que efectivamente afectaba el control de la misma, por lo que el arrendatario financiero deduciría las rentas pagadas y demás gastos, o bien, sujetarlos a depreciación.

En otras palabras, de acuerdo con dicho criterio, los bienes objeto del contrato no sufrían depreciación alguna durante el plazo pactado en el

contrato, ya que el arrendatario estaba en posibilidad de deducir el total de las rentas pagadas y el arrendador en la de amortizar en dicho plazo el costo del bien. Durante el plazo del contrato era totalmente deducible el importe del mismo para el arrendatario, y para el arrendador solo gravable la diferencia entre este precio y le costó del bien; al parecer era evidente el diferimiento de impuestos y las ventajas de recurrir a este contrato; sin embargo, por oficio-circular número 537-6194 de septiembre de 1969, se deja sin efectos dicho criterio aduciendo que era contrario al sistema de depreciación y que efectivamente afectaba el control de la misma, por lo que el arrendatario financiero deduciría las ventas pagadas y el arrendador financiero solo la depreciación del bien en los términos del entonces artículo 21 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta.

El 30 de junio de 1970 se dicta el oficio-circular número 537-9032, que explica el tratamiento fiscal aplicable y los alcances del oficio derogatorio del criterio 13.

2. CARACTERES DEL CONTRATO.

La arrendadora financiera debe adquirir los bienes objeto del contrato de acuerdo con las especificaciones y del proveedor indicado por el arrendatario.

La concesión temporal del uso o goce del a cosa objeto del contrato. El precio del contrato debe ser una cantidad de dinero determinada o

determinable que cubra el valor de adquisición del bien, el beneficio o utilidad de la arrendadora por la inversión, las comisiones, fletes, gastos impuestos y demás accesorios. Dicho precio debe pagarse en fracciones, cuotas o cánones según se convenga en el contrato.

La asunción de los riesgos es a cargo de arrendatario financiero, así como de los vicios de la cosa y gasto de conservación y mantenimiento.

La obligación de la arrendataria financiera de optar, al finalizar el contrato, por alguna opción respecto al bien: la compra, la prórroga del contrato, la venta del bien a un tercero u otra.

Registro. En el derecho mexicano el arrendamiento financiero no está sujeto a registro; sin embargo, las partes pueden solicitar que se inscriba en el Registro Público de Comercio sin perjuicio de hacerlo en

otros registros que las leyes determinen, de acuerdo con el objeto del contrato.

Plazo forzoso. Se trata del periodo inicial o irrevocable en el cual ninguna de las partes puede rescindir el contrato, y abarca gran parte o toda la vida económica del bien y se calcula de tal manera que los cánones de este periodo sean iguales al costo bien dado en arrendamiento financiero más un beneficio. El uso o goce del bien ha de ser de carácter temporal y a plazo forzoso; ello se debe a la necesidad de salvaguardar la vigencia del contrato y justificar, en todo caso, el derecho de la arrendadora financiera a exigir al usuario el pago de la totalidad de los cánones, aunque los bines sean inservibles para éste.

Carácter mercantil. En las legislaciones en las que se prevé expresamente como objeto exclusivo del contrato a los bienes desteñíamos a fines industriales, comerciales o de servicios, resulta fácil concluir que el contrato es mercantil; en otros casos habrá que recurrir a la calidad del o de los sujetos, del objeto o del fin o propósito perseguido por las partes.

3. UTILIDAD PRÁCTICA.

El arrendador previamente ha establecido la utilidad a obtener al vender un contrato de arrendamiento. Esta utilidad es la que pretende recuperar o percibir conforme la captación delas rentas pagadas en el periodo de arrendamiento.

4. MERCANTILIDAD DEL CONTRATO.

En las legislaciones en las que prevé expresamente como objeto exclusivo del contrato a lso bienes destinados a fines industriales, comerciales o de servicio, resulta fácil concluir que el contrato es mercantil; en otros casos, habrá que recurrir a la calidad del o de los sujetos, del objeto o del fin o propósito perseguido por las partes.

En lo que al derecho mexicano se refiere, el arrendamiento financiero resulta un contrato de carácter mercantil por las siguientes circunstancias:

Está regulado por una ley de carácter mercantil que es la Ley General de Organizaciones y Actividades Auxiliares del Crédito.

La arrendadora financiera ha de ser un comerciante, una sociedad anónima dedicada exclusivamente a realizar actos de esta naturaleza

El arrendatario, dadas las características del contrato puede, aunque no necesariamente, ser un comerciante.

El propósito cuando menos de la arrendadora financiera es de carácter lucrativo.

5. CLASES DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO.

Existen varias clases de arrendamiento: 

Buona fide lease (true lease).

Uno de los preceptos del Uniform Commercial Code, de los Estados Unidos, aplicable al leasing, hace una distinción entre le buona fide leases y el leases intented as security, este cae directamente dentro del procesito de los artículos 9no (security of transsactions) y 2do (sales) porque son considerados ventas de equipo con reserva de dominio que provee seguridad. El true leases, en cambio, no constituye alguna seguridad de transacción ni venta y por ello no está sujeto expresamente a uno u otro artículos; Hawkland advierte que esta menara de distinguir ambos contratos es, por desgracia, uno de los problemas más difíciles que han surgido bajo la vigencia del citado Uniform Commercial Code.

Finance lease.

Se trata del nombre para identificar al arrendamiento financiero (leasing) y que Shapiro sugiere como otra modalidad del mismo, por virtud de la cual el arrendatario financiero toma el equipo por un periodo igual, o casi igual, al de la vida útil del bien, asumiendo todos los gastos y riesgos, los cuales soportaría el arrendador financiero en el corto periodo o non-payont lease; además, el arrendatario financiero tiene el derecho renovar el contrato mediante una renta inferior, o bien a comprar el equipo al finalizar aquél por el precio regular del mercado.

Lease back.

Es un contrato mediante el cual el futuro arrendatario financiero vende a una persona (la futura arrendadora financiera) un bien de su propiedad, y de inmediato, simultáneamente, lo toma en arrendamiento financiero. Se trata de un negocio muy usado en los Estados Unidos después de la Segunda Guerra Mundial, cuyo desarrollo se debe, entre otras razones, a las necesidades urgentes de empresarios por tener dinero en efectivo para

afrontar sus problemas de liquidez, o porque saben de la existencia del arrendamiento financiero después de que han invertido una fuerte cantidad de dinero en la adquisición de un bien de equipo y deciden acudir al lease back, con lo que aumentan o recuperan sus recursos disponibles a cambio de reducir el inmovilizado.

En este sentido, el lease back constituye una técnica de asistencia financiera que se materializa mediante la previa adquisición de un bien de capital, su venta a un tercero y el coevo uso o goce del mismo mediante arrendamiento financiero, con lo cual se convierten los activos fijos en efectivo para hacer frente a los problemas de liquidez.

En otras palabras, el futuro arrendatario financiero vende sus bienes y al mismo tiempo los adquiere en arrendamiento financiero, con lo cual mantiene la continuidad en el uso de los mismos, aunque desde luego no son menores los beneficios que obtiene el arrendador financiero porque se convierte en propietario de tales bienes mediante un pago inferior al real.

Leasing bróker.

Se trata de un contrato de arrendamiento financiero con la peculiaridad de que es promovido por un auxiliar del comercio, quien se limita a mediar entre proveedores y usuarios, y además facilita la financiación de la operación en una sociedad dedicada a celebrar contratos de arrendamiento financiero, actividades y servicios por los cuales recibe una contribución. Es un contrato muy desarrollado en Estados Unidos, que algunos denominan leasing de intermediación.

En efecto, se trata de un arrendamiento financiero en el que un corredor o intermediario de leasing aporta su asistencia y sus relaciones financieras al posible arrendatario financiero y, como tal, le permite encontrar los mecanismos indispensables para obtener mediante arrendamiento financiero el uso o goce de los bienes que necesita para su empresa. Así, el posible futuro arrendatario financiero selecciona el equipo o los bienes que desearía tener a su disposición y concluye el trato con el suministrador.

Mantenance or service lease.

Se trata de un contrato muy similar al finance lease, pero se diferencia del mismo en que el arrendador financiero asume la responsabilidad por mantenimiento, reparación de partes y cambio o reemplazo de equipo inoperable; incluso en otros casos, dicho arrendador financiero paga el impuesto y los derechos de licencia (que se incluyen después en el precio).

Net lease.

Igualmente que la anterior, esta modalidad se asemeja al finance lease; se distingue de esta porque el arrendatario financiero garantiza que el fin del término de duración del contrato, el arrendador financiero realzara y

obtendrá el valor residual a través de la venta del equipo, es decir, de antemano se opta por la venta del bien a un tercero. Asimismo, el net lease garantiza al arrendador financiero que si el bien no está absolutamente saldado por valor residual, el arrendatario financiero pagara la diferencia a aquel; sin embargo, si el equipo es pagado por una cantidad superior a la del valor residual acordado, el arrendador financiero devolverá el exceso al arrendatario financiero.

Leasing inmobiliario.

Un antecedente importante tanto de esta modalidad como del arrendamiento financiero en general, lo encontramos en el año 1945, cuando al final de la Segunda Guerra Mundial la Allied Stores Corporation vendió sus inmuebles a una fundación universitaria y en el mismo acto los mantuvo en concepto de arrendatario en virtud de un contrato de esta naturaleza, con un plazo de duración de treinta años, con una opción de renovación por otros treinta años y con una renta menor a la del periodo inicial.

Este contrato fue denominado también sale and lease back, y fue la base para que en los años cincuenta se reconstruyeran varios inmuebles destruidos en Nueva York, gracias a que permitió hacer líquidos los capitales inmobiliarios. El arrendamiento financiero inmobiliario ha sido usado por empresarios que van a instalarse o en proceso de expansión, que no pueden o no desean financiar por si mismos el proyecto de construcciones que requieren para ese objeto; se trata del arrendamiento financiero que incursiona en el financiamiento ya no solo a mediano plazo, sino también a largo plazo, de acuerdo con la amortización de los bienes construidos.

El arrendamiento financiero inmobiliario constituye simplemente un contrato de arrendamiento financiero con la peculiaridad de tener como objeto indirecto un bien inmueble, de ahí que no debiera denominársele “inmobiliario”, pues de ser así tendríamos que calificar de “mobiliario” al que no tiene por objeto bienes inmuebles. En fin, se trata de un contrato mercantil, consensual, bilateral, oneroso, conmutativo y de tranco sucesivo, por el cual el arrendamiento financiero precisado de adquirir un inmueble para destinarlo durante un tiempo determinado a fines agrarios, comerciales o de servicio, solicita a una arrendadora financiera la celebración de un contrato de arrendamiento financiero y le indica, una vez concertado en negocio jurídico, el bien inmueble requerido, sus especificaciones y el proveedor. Adquirido dicho bien, la arrendadora financiera procede a entregarlo a su contrato, satisfaciendo, como contraprestación, periódicamente o con una cantidad que comprenda el valor del bien, los gastos de adquisición y demás accesorios, y una vez transcurrido el plazo, dicho arrendatario financiero puede optar por cualquiera de las opciones terminales.

Renting.

En realidad este contrato no constituye ninguna modalidad o especie de arrendamiento financiero, se trata de un simple contrato de arrendamiento, sujeto, por tanto, a las normas del derecho común, sin obligación para el arrendador de incluir alguna opción terminal de la que pudiera hacer uso el arrendatario.

En efecto, pese a que alguno le denomine “hermano del leasing”, que nació primero y sirvió de base a la creación del arrendamiento financiero, dicho renting no es otra cosa que un arrendamiento; se trata más bien, como sugiere Amorós, de una forma privada de la que han derivado nuevas formas de colocación de los productos elaborados por el propio fabricante. El renting es un contrato de arrendamiento mediante el cual el arrendador concede el uso o goce de un bien, normalmente producido en serie, contra el pago de una renta que comprende tanto la financiación de la puesta a disposición del equipo como los gastos de mantenimiento y reparación, contrato absolutamente resoluble en cualquier momento.

6. DIFERENCIAS CON EL ARRENDAMIENTO CIVIL.

El arrendamiento civil tiene por objeto la transmisión del uso de una cosa por tiempo determinado a cambio del pago de un precio (renta), con la obligación del arrendatario de devolver lo arrendado al término del contrato. Lo regulan los Códigos Civiles. 

El arrendamiento financiero, es un sistema de financiamiento, generalmente para la adquisición de bienes no consumibles; es la transmisión del uso de una cosa por cierto tiempo a cambio del pago de un precio, en donde se establecen las siguientes opciones terminales:

La opción a compra a la conclusión del contrato, mediante el pago de cierta cantidad previamente establecida (generalmente un precio simbólico, pues con la renta se amortiza el costo).

La devolución de la cosa al arrendador (no te devuelven rentas), pudiendo pactar que la venta se haga a un tercero, en donde se puede compartir el precio de venta con el arrendador financiero.

La celebración de otro contrato de la misma naturaleza sobre la misma cosa (el contrato continuo). Lo regulan la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito y la Ley de Organizaciones Auxiliares del Crédito, aunque podrás encontrar algunas referencias en leyes de carácter impositivo (LISR e IVA).

Como puedes ver uno es un mecanismo para adquirir el uso temporal de una cosa y el otro es un instrumento para financiar su adquisición. 

7. ELEMENTOS DEL CONTRATO. PERSONALES, REALES Y FORMALES.

ELEMENTOS PERSONALES

El arrendador, da la cosa en arrendamiento y tiene legitimación sobre el bien.

El dador debe ser una entidad financiera o una sociedad que tenga por objeto operaciones financieras.

El arrendatario, recibe la cosa en arrendamiento.

ELEMENTOS REALES.

Reales. El bien sujeto a arrendamiento financiero debe ser susceptible de darse para este tipo de operaciones ya que se concede el uso y goce del mismo. Están excluidos los bienes consumibles por el primer uso, los bienes personales y los bienes fuera del comercio. Los bienes deben ser muebles, inmuebles, corporales y en algunos casos bienes incorpóreos como los derechos. Inclusive puede darse en arrendamiento financiero un derecho sobre una copropiedad.

Contraprestación. Debe ser en dinero, determinado o determinable en donde la totalidad de los pagos parciales o rentas deben ser superiores al valor de la adquisición del bien.

El interés. Al tratarse de un contrato de crédito es muy común que exista un interés.

Pagarés. La ley faculta que se pueda firmar uno o varios pagarés por la totalidad del monto del crédito, pero la ley me obliga a señalar la procedencia del documento para el efecto de que queden identificados. Por lo anterior, i se endosa el pagaré a un tercero este tercero no podría ejecutarlo salvo que existiera un incumplimiento.

Plazo forzoso. Al definir la ley nuestro contrato como aquel en que la arrendadora financiera se obliga a adquirir determinados bienes y conocer su uso o goce temporal, concluimos que debe sujetarse a un plazo forzoso necesariamente.

ELEMENTOS FORMALES.

El contrato debe constar por escrito y ser ratificado ante notario o corredor público.

Se debe tomar en cuenta que de acuerdo con el artículo 33 de la Ley General de Organizaciones y Actividades Auxiliares del Crédito el contrato y el certificado de estado de cuenta realziado por el contrato de la arrendataria constituye un título ejecutivo en juicio.

Sin embargo, la Ley de Títulos y Operaciones de Crédito en su artículo 408, dispone únicamente que debe constar por escrito y se podrá inscribir en el Registro Público de Comercio.

8. OBLIGACIONES DE LAS PARTES.

OBLIGACIONES DE LA ARRENDADORA FINANCIERA.

Adquirir el bien objeto del arrendamiento. Hay tesis judiciales que señalan que la arrendadora financiera debe ser dueña del bien, por lo que podemos señalar que es necesaria de una compraventa previa.

Entregar el bien. La entrega la puede realizar la arrendadora o el fabricante por cuenta de ella. Tener en cuenta que la obligación de pago no nace con la entrega de la cosa sino con la firma del contrato.

Cesión de derechos contra el vendedor. Es común que la arrendataria ceda diversos derechos sobre el bien como garantías, servicios, responsabilidad del proveedor, vicios ocultos, etc. Por lo cual, la arrendadora no está obligada a la conservación de la cosa.

Cumplir con la opción. Debe cumplir de manera oportuna con la opción.

Contratar seguro en caso de que así se pacte o por así convenir a sus intereses. De acuerdo con el artículo 35 la arrendadora puede contratar un seguro en caso de que dentro de los tres días siguientes del contrato el arrendamiento financiero, el arrendatario no hubiera contratado dicho seguro.

OBLIGACIONES DE LA ARRENDATARIA.

Seleccionar al vendedor. El artículo 30 señala que debe señalar el proveedor o fabricante.

Recibir el bien.

Pagar la contraprestación. Debe pagar las rentas. Usar la cosa para el uso convenido. Conservar y darle mantenimiento a la cosa. El arrendatario tiene la

obligación de conservar la cosa y está legitimado para defender el uso y goce de la misma.

Contratar el seguro. El arrendatario debe contratar un seguro (artículo 34), a pesar de que dicha obligación puede adquirirla la arrendadora si así se pacta.

Ejercitar la opción. Si no opta por alguna opción es responsable por los daños y perjuicios (artículo 27).

9. OPCIONES TERMINALES.

La compra de los bienes a un precio inferior a su valor de adquisición, que quedará fijado en el contrato.

A prorrogar el plazo para continuar con el uso o goce temporal, pagando una renta inferior a los pagos periódicos que venía realizando, conforme a las bases que se establezcan en el contrato, o

A participar con la arrendadora financiera en el precio de venta de los bienes a un tercero.

Esta Ley, además prevé la posibilidad de que el bien sea entregado directamente al arrendatario por el proveedor; fabricante o constructor; asimismo, establece las obligaciones y responsabilidades de las partes (Arrendador y arrendatario) y señala diversos aspectos de control.

10.CARGAS DEL ARRENDAMIENTO FINANCIERO.

La carga financiera, se representa mediante la aplicación de un tipo de interés predeterminado al coste pendiente de recuperación. Teniendo en cuenta que a la hora de formalizar un contrato de arrendamiento, el coste inicial del desembolso coincide con el valor del bien puesto a disposición del arrendatario. Estos intereses se pueden estipular a tipo fijo o a tipo variable con un diferencial estipulado previamente.

11.PROCEDIMIENTO EN CASO DE INCUMPLIMIENTO.

Al concluir el plazo del vencimiento del contrato o cuando las partes acuerden su vencimiento anticipado y una vez que se hayan cumplido todas las obligaciones, el arrendatario deberá adoptar alguna de las siguientes opciones terminales:

La compra de los bienes a un precio inferior a su valor de adquisición, que quedará fijado en el contrato. En caso de que no se haya fijado, el precio debe ser inferior al valor de mercado a la fecha de compra, conforme a las bases que se establezcan en el contrato;

A prorrogar el plazo para continuar con el uso o goce temporal, pagando una renta inferior a los pagos periódicos que venía haciendo, conforme a las bases que se establezcan en el contrato; y

A participar con el arrendador en el precio de la venta de los bienes a un tercero, en las proporciones y términos que se convengan en el contrato.

Cuando en el contrato se convenga la obligación del arrendatario de adoptar, de antemano, alguna de las opciones antes señaladas, éste será responsable de los daños y perjuicios en caso de incumplimiento. El arrendador no podrá oponerse al ejercicio de dicha opción.

Si en los términos del contrato, queda el arrendatario facultado para adoptar la opción terminal al finalizar el plazo obligatorio, éste deberá notificar por escrito al arrendador, por lo menos con un mes de anticipación al vencimiento del contrato, cuál de ellas va a adoptar, respondiendo de los daños y perjuicios en caso de omisión, con independencia de lo que se convenga en el contrato.

El arrendador, para solicitar en la demanda o durante el juicio la posesión de los bienes objeto del arrendamiento financiero, al ser exigible la obligación y ante el incumplimiento del arrendatario de las obligaciones consignadas en el contrato, deberá acompañar el contrato correspondiente debidamente ratificado ante fedatario público. Una vez decretada la posesión, el arrendador quedará facultado a dar los bienes en arrendamiento financiero a terceros o a disponer de ellos.