Cuestionario de contratosII corteObligaciones del comprador:art. 1.527: 1) La obligacin esencial del comprador es pagar el precio en el da y en el lugar que han sido determinados por el contrato.art 1.528: 2) tomando en cuenta lo establecido en relacin al lugar y en la poca que debe hacerse la tradicin, lo que de all deriva la segunda obligacin del comprador que es recibir la cosa.art 1.529: a falta de convencin especial el comprador debe intereses del precio hasta el dia del pago, aun cuando no haya incurrido en mora, si la cosa vendida y entregada produce frutos u otras rentas(frutos civiles) EJEMPLO: Si la cosa vendida est sujeta a arrendamiento y el comprador no le ha pagado el precio al vendedor los canones de ste se reputan como frutos civiles, lo que en consecuencia pertenecern al comprador y ste deber intereses al vendedor.Es importante destacar que el comprador debe intereses al vendedor cuando el pago no es realizado en su totalidad, si la cosa genera frutos o en su defecto debe intereses del precio hasta el da de pago. Obligaciones derivadas al pago de los gastos: art 1.491: los cuales corresponden al comprador los gastos derivados de la escritura y dems accesorios de la venta son de cargo del comprador, como lo son los gastos de transporte de la cosa que se ha vendido, salvo que haya estipulacin en contrario.art 1.530: (DERECHO QUE TIENE EL COMPRADOR PARAA SUSPENDER EL PAGO) En los casos donde el comprador fuere perturbado o tuviere algn temor de serlo por una accin ya sea esta hipotecaria, reivindincadora, tiene la facultad de suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbacin o el peligro; a no ser que el vendedor de garanta suficiente, es decir, que se haya estipulado que, no obstante cualquiera contingencia de esta clase, el comprador verifique el pago.EJEMPLO: A le vende a B una cosa para que B se la pague en cuotas durante el transcurso para pagar dichas cuotas A presenta algunas perturbaciones por C, debido a que ste intenta una accin reivindicatoria, A en vista de ello se lo notifica a B y pide la suspensin del pago, pero B establece una garanta donde, si a A le reivindica la cosa el le verificar el precio.art 1.531: tiene sus bases en el principio exceptio nom adimpleti contractus.LA VENTA: Cesin de Derechos y Cesin de Crdito: Es lo mismo la venta y cesin, aunque para algunos consideran que dentro de un contrato de esta ndole es menester hacer nfasis a la venta de cesin de crdito u otros derechos, aunque es absurdo debido a que la palabra cesin hace nfasis a la accin de ceder un crdito u otro derecho bien sea de manera onerosa como la venta o gratuita como la donacin.art 1.549: La venta o cesin de un crdito, de un derecho o de una accin son perfectas (porque se perfeccionan con el consentimiento legtimamente manifestado) y el derecho cedido se transmite al cesionario, desde que haya convenido sobre el crdito o derecho cedido y el precio, aunque no se haya hecho tradicin.La tradicin se hace con la entrega del ttulo que justifica el crdito o derecho cedido.EJEMPLO: Segn lo antes explicado nos deja un entendimiento acerca de la venta de crditos u otros derechos, estos pueden ser: un derecho litigioso, hereditarios y crditos pueden venderse. Dentro de este contrato participan en rigor 2 personas que son A) el cedente y B) el cesionario, el primero es quien cede y el segundo es quien recibe; dentro de ste, est presente otra figura que es C) El cedido, que viene a hacer el cedido(deudor).art 1.550: El cesionario para que tenga derechos contra terceros debe notificar al deudor sobre dicha cesin o cuando el cedido la ha afectado.art 1.551: En aquellos casos donde el deudor ha pagado al cedente y aun no se le haya notificado acerca de la cesin este queda vlidamente libre en relacin al cumplimiento de la obligacin, de all es que deriva la obligacin del cesionario de notificar al cedido para prever estos supuestos. (consecuencia derivada de no cumplir con la obligacin de notificacin).art 1.552: La venta o cesin de un crdito comprende de la misma manera todos sus accesorios, extendindose a las cauciones, privilegios o hipotecas.art 1.553:el cedente debe responder por la existencia del crdito al tiempo de la cesin, al menos que se haya expresado que ste se haya vendido de manera dudosa o sin garanta. (Obligaciones del cedente): a) debe responder de la existencia del crdito art 1.553art 1.554: b) debe responder por la solvencia del deudor, pero sta debe ser expresada art 1.555: , en aquellos casos cuando no se ha expresado la duracin de esta responsabilidad se presume que se ha limitado a un ao a contar desde la poca de la cesin del crdito, si el plazo de este estaba ya vencido, en aquellos casos donde el crdito es pagadero el ao correr a partir de su vencimiento y en aquellos casos donde el crdito es de una renta perpetua responder en un lapso de 10 aos a partir de la cesin.

1. Permuta: Es un contrato por el cual cada una de las partes se obliga a dar una cosa para recibir otra por ella.

Ejemplo: La permuta es muy habitual en cuba debido a que los habitantes de ese pas no tienen la propiedad de los inmuebles lo que hacen es que permutan, es decir, cambian una cosa por la otra. Hay una clase de intercambio

La permuta tiene sus adyacencias en el llamado trueque este fue una de las primeras manifestaciones de comercio en el hombre.

Segn los romanos la permuta es un contrato civil donde una persona cambia una cosa por otra

Ejemplo: Una persona publica un aviso VENDO APARTAMENTO RECIBO GANADO tambin puede ser mixto, la persona puede recibir ganado y recibir una cantidad de dinero.

LA PERMUTA

Art. 1.558.- Definicin de permuta. La permuta es un contrato por el cual cada una de las partes se obliga a dar una cosa para obtener otra por ella.

Art. 1.559.- Segn su perfeccionamiento es un contrato consensual, se perfecciona con el solo consentimiento de las partes. La permuta se perfecciona, como la venta, por el solo consentimiento.

Art. 1.560.- La persona no ha entregado pero lo que ha recibido de la otra parte no es de su propiedad y sencillamente no se le puede obligar a que entregue la cosa porque el s es el verdadero propietario y el otro contratante no lo es. No hay negocio si uno de los permutantes ha recibido ya la cosa que se le dio en permuta, y prueba que el otro contratante no era dueo de ella, no puede obligrsele a entregar lo que le prometi dar, y cumple con devolver la que recibi.Art. 1.561.- Ejemplo: A permuta una casa a B por un terreno y al terreno se le hace una eviccin, es decir, C que es el verdadero propietario demanda a A por reivindicacin y perdi el juicio y como consecuencia sufri eviccin consumada y como en este contrato no hay un precio fijado la ley por lo tanto nos permite dos acciones 1. el comprador demanda por daos y perjuicios 2. Repite la cosa, es decir, le dice a B devulveme la casa que yo te permute por el terreno.El permutante que ha padecido eviccin de la cosa que recibi, puede, a su eleccin, demandar la indemnizacin de perjuicios o repetir la cosa que dio.

Art. 1.562.- la ley ordena que en ciertos casos para preservar el derecho de los terceros esa demanda, Por ejemplo la demanda de repeticin, decir, va a recuperar el bien inmueble, Qu hace el demandante? registra su demanda y ante esto, si por casualidad B le vende la casa a D ya D como la demanda est registrada tiene conocimiento que hay un juicio por repeticin del bien, en consecuencia como ya la demanda est registrada D no es un tercero de buena fe. El registro produce la publicidad Registral, es decir, produce el efecto Erga omnes se entiende que todo el mundo tiene conocimiento. Y en el documento habra una nota marginal donde seala que ese bien sujeto a una demanda de repeticin.

En los casos de resolucin indicados en los dos artculos precedentes, quedan sin perjuicio los derechos adquiridos sobre los inmuebles por terceros, antes del registro de la demanda de resolucin.

Respecto de los muebles, el conocimiento de la demanda que tenga el tercero, equivale al registro respecto de los inmuebles.

Art. 1.563.- Cuando hay esa mixtura entre permuta y venta, es decir, recibi una cosa a cambio y tambin una cantidad de dinero entonces en ese caso si existe un conflicto en el negocio se aplican las normas referidas a la venta.

Las dems reglas establecidas para el contrato de venta se aplican al de permuta.

Art. 1.564.- En este tipo de contratos todo lo referente a los gastos el legislador establece que sern satisfecho de por mitad.

Salvo convencin en contrario, los gastos de escritura y dems accesorios de la permuta, sern satisfechos de por mitad por los contratantes.

PACTOS ESPECIALES. Venta con Pacto de Retracto. DE LA RESOLUCION DE LA VENTA. Art. 1.553.- Quien cede un crdito u otro derecho responde de la existencia del crdito al tiempo de la cesin, a no ser que se haya cedido como dudoso o sin garanta.

El contrato de venta puede resolverse por el ejercicio de derecho de retracto, es decir, estamos frente a una venta en la cual, el que vende, vende bajo una condicin, la condicin de retractar (precisamente significa vender bajo un pacto en el cual el vendedor le dice al comprador si yo te vendo esta casa pero si dentro de un ao yo te devuelvo el precio, resolvemos la venta si el comprador acepta la venta con pacto de retracto. El pacto de retracto solo puede hacerse sobre bienes inmuebles Tambin se conoce como pacto de resolucin del contrato Ejemplo: Te vendo bajo una condicin resolutoria, si dentro de 6 meses te devuelvo, te restituyo el precio la venta queda resuelta. Esto era generalmente utilizado por los prestamistas donde. El que vende con pacto de retracto la causa subyacente no es una verdadera venta sino un prstamo, en primer lugar la causa es ilcita porque no es la verdadera causa que ha motivado a las partes para hacer el negocio, las partes se motivaron por otra causa y generalmente estos prstamos son de carcter usureros porque quien est vendiendo continua en posesin del inmueble, si esa persona continua en posesin del inmueble cuando se produce la condicin fallida, se cumpli el plazo y el vendedor no ejerci su accin de retracto, es decir, no cumpli con su condicin resolutoria, no devolvi el precio por el cual vendi la casa, como no lo hace el comprador queda irrevocablemente como propietario del bien, de pleno derecho pero no tiene la posesin del inmueble por ello en el cdigo de procedimiento civil vigente de la republica bolivariana de Venezuela existe un procedimiento contencioso llamado entrega material.Segn la jurisprudencia si quien ha sido notificado por el tribunal y le dice en el segundo da de retracto voy a presentarme para que haga la entrega material. si la persona declara que no hubo una verdadera venta que la causa real de ese contrato es un prstamo y si es evidente que el prstamo es usurero el tribunal debe abstenerse a la entrega material pero adems debe oficiar a la fiscala del ministerio publico a los fines de que se haga la correspondiente averiguacin penal. El pacto debe estar previsto en el documento, debe estar expresamente establecido en el negocio jurdico porque es una condicin resolutoria.

RETRACTO CONVENCIONAL Venta que nace de las partes Ejemplo: Te vendo bajo la condicin de pacto de retracto, es decir, te vendo bajo la condicin de que si te restituyo el precio antes de que venza el trmino se resuelve el contrato. Art. 1.534.- El retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitucin del precio y el reembolso de los gastos que se expresan en el artculo 1.544.Es nula la obligacin de rescatar que se imponga al vendedor.

El comprador nunca puede decir TE COMPRO pero t tienes que venderme con pacto de retractoArt. 1.535.- El derecho de retracto no puede estipularse por un plazo que exceda de cinco aos.Cuando se haya estipulado por un tiempo ms largo, se reducir a este plazo.Si no se ha fijado tiempo para ejercer el derecho de retracto, la accin para intentarlo se prescribe por el trmino de cinco aos, contados desde la fecha del contrato.

Las disposiciones de este artculo no impiden que puedan estipularse nuevas prrrogas para ejercer el derecho de rescate, aunque el plazo fijado y esas prrrogas lleguen a exceder de cinco aos.

El derecho de retracto no puede estipularse por un plazo que exceda de 5 aos. Art. 1.536.- Si el vendedor no ejerce el derecho de retracto en el trmino convenido, el comprador adquiere irrevocablemente la propiedad.Ejemplo: si el lapso es de 6 meses y el vendedor no ejerce su derecho de retracto, es decir, no restituyo el precio (no ejerce su condicin resolutoria) el comprador adquiere irrevocablemente la propiedad del inmuebleArt. 1.537.- El trmino corre contra toda persona, aun menor, salvo el recurso contra quien haya lugar.Art. 1.538.- El vendedor que ha estipulado el retracto puede intentar su accin contra los terceros adquirentes, aun cuando en los respectivos contratos de stos no se haya hecho mencin del retracto convenido.Ejemplo: A le vende la casa a B con pacto de retracto y B se la vendi a C Quin es el actual propietario? el actual propietario es C y por lo tanto se ejerce el derecho de retracto contra C. A acuerda con B un plazo de 1 ao y B a los 6 meses le vende a C as C tuviese o no conocimiento del pacto de retracto A ejerce su derecho de retracto contra C y se resuelve el contrato. Art. 1.539.- El comprador con pacto de retracto ejerce todos los derechos de su vendedor.La prescripcin corre en su favor, tanto contra el verdadero propietario como contra los que pretendan tener hipotecas u otros derechos sobre la cosa vendida.

Puede oponer el beneficio de excusin a los acreedores de su vendedor.

Art. 1.540.- Si el comprador con el pacto de retracto de una parte indivisa de un fundo se ha hecho adjudicatario del fundo entero por licitacin provocada contra l, podr obligar al vendedor a rescatar todo el fundo, si quisiere hacer uso del retracto Art. 1.541.- Cuando varias personas han vendido conjuntamente y por un solo contrato un fundo comn, o cuando un solo vendedor ha dejado varios herederos, el comprador no puede ser obligado a consentir rescates parciales. En este caso, si no hay acuerdo entre los vendedores o los herederos, puede cualquiera de ellos verificarlo en totalidad y por su propia cuenta.1. El derecho de propiedad es un derecho real y como derecho real el art. 530.- establece que se considera como un inmueble, es decir, una persona puede ceder el 50% de los derechos de la propiedad de su bien inmueble sea una casa con un terreno no quiere decir que est cediendo la mitad de la casa. Tomando en cuenta que lo que se transmite o se transfiere es el derecho de propiedad. Art. 1.542.- Si los copropietarios de un fundo no lo han vendido conjuntamente y en totalidad, sino que cada uno ha vendido slo su parte, pueden ejercer el derecho de retracto separadamente, cada uno por la porcin que le corresponda.El comprador no puede obligar al que ejerce la accin de esa manera a que rescate el fundo entero.

Art. 1.543.- Si el comprador hubiere dejado varios herederos, el derecho de retractono podr ejercerse sino contra cada uno de ellos y por la parte que le corresponda, sea que la cosa vendida est indivisa o que se la haya dividido entre ellos.Si la herencia se hubiere dividido y la cosa vendida se hubiere comprendido en la porcin de uno de los herederos, la accin podr intentarse contra ste por el todo.

Art. 1.544.- El vendedor que hace uso del derecho de retracto, debe reembolsar al comprador no slo el precio recibido, sino tambin los gastos y costos de la venta, los de las reparaciones necesarias y los de las mejoras que hayan aumentado el valor del fundo hasta concurrencia del mayor valor que ste tenga. No puede entrar en posesin sino despus de haber satisfecho todas estas obligaciones.El vendedor que entra en posesin del fundo en virtud del retracto, lo toma libre de todas las cargas que le haya impuesto el comprador.

El vendedor que hace uso de su derecho de retracto A esta haciendo uso del derecho de retracto y lo est ejerciendo a C entonces le reembolsa al comprador el precio por el cual el vendi, mas reparaciones necesarias, mejoras que haya aumentado el valor de la propiedad, etc.No puede entrar en posesin hasta no haber satisfecho todas estas obligaciones Lo toma libre de toda carga Ejemplo: A le vendi a B y B en el sexto mes hipoteco la casa y en el mes 8 hipotecada B se la vendi a C si A vende bajo una condicin resolutoria, bajo que condicin le est comprando B? A vendi con pacto de retracto, es decir, te vendo bajo la condicin que si en el lapso de un ao te restituyo el precio la venta queda resuelta (condicin resolutoria) y B compra bajo una condicin suspensiva, B no es definitivamente el propietario de la cosa pero si A no le restituye el precio B se convierte en el propietario de la cosa pero mientras tanto B no es propietario de manera irrevocable e indefinida. Por ello cualquier negocio que haga B con ese bien lo har bajo la condicin suspensiva, si B hipoteca la casa la est hipotecando bajo la condicin suspensiva, es decir, que si A ejerce contra B la hipoteca desaparece, se extingue, porque su derecho de propiedad es suspensivo porque estaba sujeto a la condicin resolutoria Art. 1.892.- Quienes tienen sobre un inmueble un derecho suspenso por una condicin, o resoluble en ciertos casos o dependientes de un ttulo anulable, no pueden constituir sino una hipoteca sujeta a las mismas eventualidades, con excepcin de los casos en que la Ley dispone expresamente que la resolucin o rescisin no tienen efecto en perjuicio de terceros.

Si est sujeto a la eventualidad de la condicin resolutoria, A ejerci la condicin resolutoria, se resolvi la venta y como B no era el propietario definitivo la hipoteca tambin se extingue por lo tanto cuando A recibe la casa lo hace sin ningn tipo de carga, el crdito se convierte en quirografarios, crditos sin garantas. En caso de mejoras que hayan aumentado el bien o que C en este caso le haya comprado a B por un precio mayor al que le compro B a A , es decir, cuando A ejerce su derecho de retracto el debe devolver el precio, resulta que B le compro a A la casa en 100 y posteriormente B le vendi a C la casa en 200 cuando A restituye el precio solo son 100 bs en este caso C puede ejercer una demanda contra B por saneamiento por eviccin para que le restituya los otros 100. En caso de la devaluacin de la moneda se aplica la plusvala que est dentro del saneamiento por eviccin. Art. 1.509.- Art. 1.510.- Art. 1.511.- En caso que la casa disminuya de valor, aumente de valor y reembolso por las refracciones y mejoras tiles.Artculo 1.509.- Si al verificarse la eviccin, la cosa vendida se halla disminuida en valor, o considerablemente deteriorada, ya sea por negligencia del comprador, ya por fuerza mayor, el vendedor est, sin embargo, obligado a restituir el precio ntegro.Si el comprador ha sacado provecho de los deterioros que ha causado, el vendedor tiene derecho a retener una parte del precio equivalente a ese provecho.

Artculo 1.510.- Si la cosa vendida ha aumentado en valor para la poca de la eviccin, aun independientemente de hechos del comprador, el vendedor est obligado a pagar el exceso de valor, adems del precio que recibi.

Artculo 1.511.- El vendedor est obligado a reembolsar al comprador, o a hacerle reembolsar por quien ha reivindicado, el valor de las refacciones y mejoras tiles que haya hecho al fundo y a que tenga derecho.

Art. 1.545.- Si en el contrato de venta con pacto de retracto se ha estipulado que el vendedor quede como arrendatario o inquilino del fundo, ser nula toda clusula por la cual se pone la falta de pago de pensiones con la prdida del derecho de rescate.Las pensiones de arrendamiento podrn cobrarse ante el Tribunal competente, segn su cuanta, y podr pedirse la desocupacin de la casa en juicio breve, o que el subarrendatario, si lo hubiere, se entienda directamente con el comprador bajo pacto de retracto, sin que en ninguno de estos casos se menoscabe el derecho de rescate ni el trmino estipulado para usarlo.2. Del Retracto Legal

RESERVA CON RETRACTO LEGAL Impuesto por la ley, la ley establece los efectos jurdicos ante ciertos supuestos. tambin se define como un presupuesto, una situacin jurdica que ya no es pactada por las partes sino que lo impone la ley.

Art. 1.546.- El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extrao que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dacin en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho slo podr ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cmodamente o sin menoscabo.En el caso de que dos o ms copropietarios quieran usar del retracto, slo podrn hacerlo a prorrata de la porcin que tengan en la cosa comn.

4 comuneros, A, B, C, D 4 hermanos que heredaron un fundo y cada uno tiene un 25% de los derechos de propiedad. El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extrao que adquiera un derecho en la comunidad puede ser por compra, por dacin en pago o por permuta. Z le compra a D su 25% de derecho de propiedad, la ley le permite a los dems comuneros subrogarse, que significa sustituir a Z (el 3ro) lo demandan por retracto legal. lo pueden hacer A, B, C juntos en la proporcin de su 25% as como lo puede hacer independientemente A, es decir, A puede demandar a Z por retracto legal. Cuando lo demanda la sentencia va a decir que A sustituye a Z en las mismas condiciones en que Z compro Esto impide que Z entre dentro de la comunidad Ojo: en el retracto legal no hay derecho de preferencia, en la comunidad no hay derecho de preferencia, los comuneros no gozan de este derecho. El derecho que tiene el comunero es el retracto legal. Lo ms conveniente para Z en caso de querer comprar el 25% de D es que compre con la condicin que los dems comuneros renuncien a su derecho de retracto legal, pero ya esto es libre, es decir, voluntad de las partes. D no tiene que ser autorizado por los dems comuneros para vender su 25% de su propiedad pero lo que si se puede hacer es acordar que A, B, C declaren en la misma venta que renuncian al ejercicio derecho de retracto legal. Este derecho solo podr ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cmodamente o sin menoscabo, es decir, que la cosa para ser divida sufra un deterioro, e que la cosa sufra un dao interno, con el menoscabo de que algunas partes sufran un dao, etc. Las partes solo podrn hacerlo a prorrata de la proporcin que tengan en la cosa comn. Es decir, en caso de que A y C ambos van a ejercer su 25%, en cambio si A solo ejerce estara sustituyendo a B y a C y estara comprando el 25% de Z mas 25% que tiene son 50%

25% 25% 25% 25%

Art. 1.547.- No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve das, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el trmino ser de cuarenta das, contados desde la fecha del registro de la escritura.

El derecho de retracto no aplica en los 9 das que establece el legislador, el establece 40 das a partir de la fecha del registro de la escritura presente o no presente. Art. 1.548.- En el retracto legal se aplicar lo dispuesto en los artculos 1.539 y 1.544.

Si Z hipoteco y al da 20 A ejerce retracto legal, la hipoteca que impuso Z se extingue, es decir, cuando A lo subroga, lo sustituye el 25% lo va a recibir A libre de hipoteca y el acreedor de Z queda sin garanta.

VENTAS ESPECIALES: VENTA CON RESERVA DE DOMINIO. LEY: Art. 1.- En las ventas a plazos de cosas muebles por su naturaleza, el vendedor podr reservarse el dominio de stas hasta que el comprador haya pagado la totalidad del precio. El comprador adquiere la propiedad de la cosa con el pago de la ltima cuota del precio, pero asume el riesgo desde el momento en que la recibeLa cesin del crdito del vendedor contra el comprador comprende, asimismo, el dominio reservado.

En las ventas a plazos de cosas muebles por su naturaleza, el vendedor podr reservarse el dominio de stas hasta que el comprador haya pagado la totalidad del precio. El comprador adquiere la propiedad de la cosa con el pago de la ltima cuota del precio, pero asume el riesgo desde el momento en que la recibe.La cesin del crdito del vendedor contra el comprador comprende, asimismo, el dominio reservadoAsume el riegos como comprador y propietario, es decir, asume el riesgo como comprador y acta como propietario, la cosa perece para el comprador Ejemplo: una persona compra una camioneta y el vendedor se reserva el derecho de dominio y posteriormente al comprador le roban la camioneta el no puede exigir que se le devuelva otra camioneta o dejar de pagar las cuotas restantes porque la ley establece que la cosa perece para su dueo as el vendedor se reserve el derecho de propiedad y no lo transfiri al comprador. La venta con reserva de dominio se refiere a venta a crdito de cosas muebles por su naturaleza completamente identificable mediante unos seriales, es decir, Esta es una venta que se encuentra enmarcada en el derecho civil pero es muy utilizada por los comerciantes Cmo hace un comerciante para garantizarse que el vende una cosa mueble a crdito y el ejercicio de la accin reivindicatoria de la cosa mueble si el comprador no se la paga? Tomando en consideracin el art.794.- que establece que en la posesin de buena fe de los bienes muebles equivale a titulo, entonces Cmo lo percibe? entonces no puede garantizarse ese negocio, no puede reivindicar la cosa que vendi con una resolucin de contrato, porque cuando resuelve el contrato de venta ejemplo de una aire acondicionado porque primero como lo va a localizar y segundo en caso de que el aire acondicionado haya sido vendido la persona que lo compro puede alegar que es comprador de buena fe porque tiene su documento.Entonces que hace el legislador? El hace una venta especial debido a que el vendedor no le puede exigir a su cliente que le lleve un fiador porque eso retardara el negocio y el negocio en el comercio es dinmico por lo tanto el legislador ha establecido una venta especial que mediante la cual el vendedor se reserva el dominio tomando en cuenta que en una venta ordinaria la obligacin del vendedor es transferir la propiedad por que la entrega de la cosa puede estar sujeta a una condicin o termino, en cambio en esta venta especial el vendedor dice TE VENDO pero me reservo el derecho de propiedad y transfiero por ley el derecho de propiedad cuando el comprador pague la ultima cuota por lo tanto mientras el comprador este pagando las cuotas el vendedor se reserva el derecho de propiedad. De manera que si el vende ese bien y queda a manos de 3ros el vendedor ejerce la accin reivindicatoria y puede ejercerlo de pleno derecho porque es el propietario y puede ir en contra del tercero que no puede alegar que compro de buena fe debido a que el vendedor es el propietario porque se reservo el derecho de propiedad. Art. 2.- No podrn ser objeto de venta con reserva de dominio, las cosas destinadas especialmente a la reventa, ni las destinadas a manufactura o transformacin que no sean identificables.No podrn ser objeto de venta con reserva de dominio, las cosas destinadas especialmente a la reventa, ni las destinadas a manufactura o transformacin que no sean identificables.Cuando una persona se dirige a un concesionario a comprar un vehculo el concesionario dice dame todos los papeles para que el banco te de un crdito, el banco no te est dando un crdito el banco lo que est haciendo es aceptndote como deudor y por su puesto para aceptarlo como deudor debe reunir una cantidad de condiciones porque el banco le va a comprar el crdito al concesionario, entonces el concesionario dice vendo este carro en 100, quien est comprando le da 40 y en el documento el le dice me pagas 40 y me quedas debiendo 60, en esa venta de reserva de dominio que es el contrato tiene un subsiguiente contrato la venta del crdito o cesin de crdito el concesionario le vende el crdito al banco, pero es compra que hace el banco, esa venta que hace el concesionario conlleva tambin la reserva del dominio, en consecuencia quien tiene la reserva de dominio? El banco, pero en caso del servicio tcnico del vehculo le corresponde al concesionario porque hay 2 contratos. Art. 3.- No tendr efecto contra terceros la venta con reserva de dominio de las cosas destinadas a ser parte integrante y constante de un inmueble, del cual no pueden separarse sin grave dao para ste, ni la de las cosas cuyo valor individual sea inferior a doscientos cincuenta bolvares, aun cuando ellas sean parte de un conjunto o de una coleccin que tenga un valor mayor que el indicado.

No tendr efecto contra terceros la venta con reserva de dominio de las cosas destinadas a ser parte integrante y constante de un inmueble, del cual no pueden separarse sin grave dao para ste, ni la de las cosas cuyo valor individual sea inferior a doscientos cincuenta bolvares, aun cuando ellas sean parte de un conjunto o de una coleccin que tenga un valor mayor que el indicado.

Art. 4.- Las cosas que hayan de venderse bajo reserva de dominio, debern ser identificadas individualmente y de modo preciso.En los casos de cosas no identificadas, el contrato no tendr efectos contra terceros.

Las cosas que hayan de venderse bajo reserva de dominio, debern ser identificadas individualmente y de modo preciso.En los casos de cosas no identificadas, el contrato no tendr efectos contra terceros.Si forma parte integrante de un inmueble ese bien mueble se vuelve un bien inmueble por destinacin. Ejemplo: un horno de pizza que se empotra en una concina y para extraerlo de all habra que romper paredes etc., y por lo tanto no se puede ejercer la reserva de dominio sobre ese bien porque ese horno ha sido incorporado a un inmueble. Art. 5.- Los contratos de venta con reserva de dominio, slo tendrn efecto con respecto de terceros cuando se cumplan los requisitos siguientes:a) El documento debe contener, por lo menos, las siguientes menciones: nombre, apellido, profesin y domicilio del vendedor y del comprador; descripcin exacta de la cosa, con referencias de su elaboracin industrial, si las mismas existen; lugar donde permanecer la cosa vendida durante la vigencia del pacto de reserva; precio de la venta; fecha de la misma y condiciones de pago, con indicacin de si se han emitido letras de cambio para el pago de las cuotas.b) El documento respectivo, deber ser autntico, legalmente reconocido o simplemente de fecha cierta, y ser extendido por lo menos en dos ejemplares: uno para el vendedor y otro para el comprador.A los efectos de darle fecha cierta al respectivo documento, cualquiera de las partes podr presentar para su archivo en un Juzgado o Notaria del domicilio del vendedor, un ejemplar de aqul, firmado por los otorgantes.nico.-Quedan a salvo las disposiciones que exijan registros especiales para la compra-venta de determinados bienes muebles.

Los contratos de venta con reserva de dominio, slo tendrn efecto con respecto de terceros cuando se cumplan los requisitos siguientes:a) El documento debe contener, por lo menos, las siguientes menciones: nombre, apellido, profesin y domicilio del vendedor y del comprador; descripcin exacta de la cosa, con referencias de su elaboracin industrial, si las mismas existen; lugar donde permanecer la cosa vendida durante la vigencia del pacto de reserva; precio de la venta; fecha de la misma y condiciones de pago, con indicacin de si se han emitido letras de cambio para el pago de las cuotas.b) El documento respectivo, deber ser autntico, legalmente reconocido o simplemente de fecha cierta, y ser extendido por lo menos en dos ejemplares: uno para el vendedor y otro para el comprador.A los efectos de darle fecha cierta al respectivo documento, cualquiera de las partes podr presentar para su archivo en un Juzgado o Notaria del domicilio del vendedor, un ejemplar de aqul, firmado por los otorgantes.nico.-Quedan a salvo las disposiciones que exijan registros especiales para la compra-venta de determinados bienes muebles.

Para que el contrato de venta con reserva de dominio pueda surtir efecto hacia los terceros ese contrato tiene que cumplir con los requisitos que estn establecidos en el art 5.- lo que significa es que el hecho de que un vendedor diga te vendo con reserva de dominio ya cumpli con reserva de dominio? tiene que cumplir con los establecido en el art. 5.-Qu son los efectos hacia terceros? Ejemplo: si el que compro la camioneta, la compro con reserva de dominio lo van a embargar, le debe a Jos y Jos viene a embargarlo y dice yo compre la camioneta con reserva de dominio El tribunal ejecutor de la medida de embargo dice mustrame el ttulo de propiedad donde aparece que te vendieron en reserva de dominio pero no cumple con los requisitos del art 5.- constituir ese documento ser jurdicamente suficiente para que no le embarguen la camioneta porque l no tiene la propiedad? No, porque l no cumple con los requisitos entonces no le va a operar la oposicin en ese momentoEn tal caso Por qu l puede hacer oposicin como comprador? porque si el tribunal le va a embargar la camioneta esta seria rematada y como va en este caso el tribunal rematar ese bien del ejecutado si no tiene la propiedad, en consecuencia el comprador alega que tiene la cosa pero que no tiene el derecho de propiedad por lo tanto se opone a que el tercero ejecute la medida de embargo. A) letra de cambio se lleva al banco y constituye el titulo autnomo, tambin se llama letra causal donde se dice valor dice este contrato de reserva de dominio numero tal, debe estar causado para que le pueda reconocer, cuando la persona a a demandar dice me debe 10 cuotas y le presenta al tribunal las 10 letras de cambio que estn vencidas Por ejemplo los vehculos usados la ley de transito dice que la venta debe hacerse por documento autenticado, no lo pueden hacer por documento de fecha cierta (documento de fecha cierta art. 1.369.- La fecha de los instrumentos privados no se cuenta, respecto de terceros, sino desde que alguno de los que hayan firmado haya muerto o haya quedado en la imposibilidad fsica de escribir; o desde que el instrumento se haya copiado o incorporado en algn Registro pblico, o conste habrsele presentado en juicio o que ha tomado razn de l o lo ha inventariado un funcionario pblico, o que se haya archivado en una Oficina de Registro u otra competente.B) Ley con reserva de dominio art.5.- establece los requisitos para los efectos frente a los terceros Cul es la situacin del vendedor? El vendedor vende bajo una condicin resolutoria Cul es la situacin del comprador? Compra bajo una condicin suspensiva.Art. 7.- Cuando por razn del pago u otra causa licita, quede adquirida por el comprador la propiedad de la cosa vendida, el vendedor deber otorgarle la constancia del caso. A falta de esta constancia, el ltimo recibo o comprobante de pago surtir sus efectos.

Establece que cuando la persona termina de pagar de pleno derecho, el derecho de propiedad se le transfiere. En la venta de contrato no es necesario que se otorgue un finiquito y con el ltimo recibo de pago es suficiente. En la venta con reserva de dominio el comprador no puede vender la cosa que se le ha vendido con reserva de dominio porque no tiene la propiedad, sin embargo la ley establece que a menos que haya autorizacin expresa establecido en el contrato por el vendedor.Qu pasa si ese comprador vende lo que se le ha vendido con reserva de dominio? Qu recurso en este caso tendra el vendedor? Ej.: Una persona compro un carro con reserva de dominio y luego lo vendi en este caso que recurso podra ejercer el comprador Art. 9.- El comprador no puede realizar actos de disposicin sobre la cosa adquirida con reserva de dominio, mientras dure dicha reserva, salvo autorizacin expresa del propietario. Si los realizare, el propietario podr reivindicar del tercero la cosa, en cuyo caso sus derechos y obligaciones para con el comprador se determinaran por lo establecido en el artculo 14. En vez de reivindicar la cosa, podr demandar al comprador por el pago inmediato de la totalidad del precio de venta. Queda a salvo la eventual responsabilidad penal del comprador, de acuerdo con el artculo 468 del Cdigo Penal.

Tomando en consideracin lo que establece este art. Como el vendedor vendi con reserva de dominio, es decir, tiene la propiedad y el comprador vendi, el no poda hacerlo porque l no tiene legitimidad para vender porque no tiene la propiedad del bien, es decir, vendi pero no trasmiti el derecho de propiedad. Como el vendedor tiene el derecho de propiedad este puede reivindicar contra el tercero que compro, es decir, en este caso el concesionario reivindica. En conclusin el vendedor puede perseguir como propietario y ejercer el recurso de reivindicacin. El vendedor en vez de ejercer su recurso de reivindicacin puede demandar por el pago inmediato de la totalidad del precio, es decir, la demanda por el cumplimiento de la obligacin que es pagar el precio. Son 3 acciones. 1. Contra el tercero ejerce el recurso de reivindicacin 2. Contra el comprador pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago total del precio3. La accin penal que seala el art. 468 C.P Defraudacin que es responsabilidad penal por la venta de la cosa ajena. Art. 10.- El pacto de reserva de dominio no podr tener un trmino mayor de cinco (5) aos.

Art.11.- Quien de buena fe adquiera en feria o mercado, en venta pblica o en remate judicial, cosas que hayan sido vendidas bajo reserva de dominio, slo estar obligado a devolverlas cuando le sean reembolsados los gastos que haya hecho en la adquisicin.

Ej.: Una persona se dirigi a un concesionario, compro un vehculo y resulta que este es propiedad de otra persona, es decir, lo robaron le hicieron sus papeles y el vehculo fue vendido al concesionario y este lo vendi, el concesionario debe reembolsar al comprador por los gastos de daos y perjuicios. Art. 794.- C.C Respecto de los bienes muebles por su naturaleza y de los ttulos al portador, la posesin produce, en favor de los terceros de buena fe, el mismo efecto que el ttulo. Esta disposicin no se aplica a la universalidad de muebles.Sin embargo, quien hubiese perdido una cosa o aquel a quien la hubiesen quitado, podrn reclamarla de aquel que la tenga, sin perjuicio de que este ltimo pueda exigir indemnizacin a aquel de quien la haya recibido.

Art.795.- C.C Si el actual poseedor de la cosa sustrada o perdida la hubiere comprado en una feria o mercado, en una venta pblica, o a un comerciante que vendiese pblicamente objetos semejantes, no podr el propietario obtener la restitucin de su cosa, sin reembolsar al poseedor la cantidad que le haya costado.

Art.12.- Si la cosa vendida con reserva de dominio, estando asegurada por el comprador, perece, se deteriora, se pierde de modo que se ignore absolutamente su existencia, o quede afectada por cualquier otro suceso que d lugar al pago de una indemnizacin de seguro, el crdito del vendedor se considerar prendario a los solos efectos de poder cobrar, con el privilegio inherente a ste, de las cantidades debidas por los aseguradores. A los efectos de este artculo, se cumplir con lo dispuesto en el Cdigo Civil./ Art.1.865 C.C Si las cosas sujetas a privilegio o hipoteca han perecido o se han deteriorado, las cantidades debidas por los aseguradores, por indemnizacin de la prdida o del deterioro, quedan afectas al pago de los crditos privilegiados o hipotecarios, segn su graduacin, a menos que se hayan empleado en reparar la prdida o el deterioro.Los aseguradores quedan libres sin embargo, cuando hayan pagado despus de treinta das contados desde la publicacin que hayan hecho durante tres das consecutivos en un peridico de amplia circulacin editado en la capital de la Repblica, avisando la prdida o el deterioro, sin que se haya hecho ninguna oposicin. La publicacin deber hacerse dentro de los ocho das siguientes a aqul en que reciban los aseguradores la participacin que el asegurado o tenedor de la pliza les haya hecho sobre el siniestro.Tambin quedan afectas al pago de dichos crditos las cantidades debidas por expropiacin forzosa por causa de utilidad pblica, o de servidumbre impuesta por la Ley.En todo caso, se aplicar con preferencia a lo establecido en este artculo, lo que dispongan sobre la materia el Cdigo de Comercio o las leyes especiales de seguros.

Ej.: El comprador aseguro el vehculo en la compaa de seguros por 500.000bs y pago 100.000bs por el vehculo, el vehculo es robado y va a reclamar al seguro el vehculo, el seguro le dar la indemnizacin de 500.000bs, estos 500.000bs segn el art 12.- y el art.1.865 C.C se convierte en prenda, es decir, en garanta del concesionario, es decir, que el concesionario como es una prenda, un privilegio, el privilegio le da al acreedor un derecho de preferencia frente a los dems acreedores lo que significa, se hace la pliza y aparece como asegurado. Entonces el seguro le paga los 500.000bs al vendedor con reserva de dominio que pudiera ser el banco y lo que quede se lo paga al comprador. Este crdito, es un crdito privilegiado porque se convierte en prenda, como una garanta prendaria. Y el legislador lo denomina privilegio por la preferencia, es decir, cobra primero el vendedor con reserva de dominio y despus el comprador. Art. 13.- Cuando el precio de la venta con reserva de dominio se haya pactado para pagarse por medio de cuotas, y no obstante convenio en contrario, la falta de pago de una o ms cuotas que no excedan en su conjunto de la octava parte del precio total de la cosa, no dar lugar a la resolucin del contrato, sino al cobro de la cuota o cuotas insolutas y de los intereses moratorios a la rata corriente en el mercado, conservando el comprador el beneficio del trmino con respecto a las cuotas sucesivas.

El legislador establece que cuando el comprador deja de pagar cuotas si la sumas de esas cuotas no sobre pasa la octava parte del precio el vendedor no tiene la accin de resolucin del contrato, sino que tiene que demandar el pago de las cuotas insolutas, es decir, las cuotas que se debe, las que estn en mora (cuotas cadas) paga los intereses y conserva el beneficio del trmino, es decir, que si haba dejado de pagar hasta la cuota 13 conserva el derecho de continuar pagando las dems cuotas.Ej.: la Persona dejo de pagar la cuota 10,11, 12,13, 4 cuotas de 2000bs que son 8000bs. El precio del vehculo son 72.000bs (sin la suma de los intereses) 72000 / 8 = 9000bs Lo que quiere decir que las cuotas insolutas no sobre pasan la 8va parte. Cuando el pago de las cuotas insolutas no pasa la 8va parte, el vendedor no puede demandar por resolucin ni por reivindicacin, se debe demandar al comprador para que pague la cantidad de 8000bs de las cuotas insolutas. En caso de que deba desde la 10 a la 14. La suma de las cuotas insolutas es de 10.000, es decir que sobre pasa la 8va parte del precio puede el vendedor con reserva de dominio demandar la resolucin del contrato. Art. 14.- es decir, el comprador debe devolver el carro y en el documento establece que las cuotas que el comprador ha pagado van a quedar como compensacin por indemnizacin del uso que el comprador le ha dado al vehculo y por daos y perjuicios. (justa compensacin)En caso de secuestro la ley le permite a que el juez declare al mismo vendedor (concesionario) depositario judicial porque ya el propietario tiene el vehculo en su posesin y no tiene que dirigirse a un depositario para que le haga entrega de la cosa Art. 14.- Si la resolucin del contrato de venta con reserva de dominio ocurre por el incumplimiento del comprador, el vendedor debe restituir las cuotas recibidas, salvo el derecho a una justa compensacin por el uso de la cosa, adems de los daos y perjuicios si hubiere lugar a ello. Si se ha convenido que las cuotas pagadas queden a beneficio del vendedor a titulo de indemnizacin, el Juez, segn las circunstancias, y slo cuando se hayan pagado cuotas que excedan de la cuarta parte del precio total de las cosas vendidas, podr reducir la indemnizacin convenida.

Qu pasa si la persona (comprador) ha pagado ms de la 4ta parte del precio, que hace el legislador si el vendedor pacta quedarse en justa compensacin por las cuotas que el comprador ha pagado? La regla general es devolver la cosa por la demanda de resolucin de contrato, salvo que el derecho a una justa compensacin que este expresa en el contrato, pero la justa compensacin tambin la establece la ley. Cuando el comprador ha pagado ms de la 4ta parte la ley permite exigir la reduccin de la compensacin convenida en el contrato, o en caso de que no est establecida en el contrato la misma ley la establece.Ej.: La persona dejo de pagar las cuotas 51, 52, 53, 54, 55 y le faltaba pagar solo 5 cuotas para llegar a la cuota 60 (la ultima cuota) 72.000/ 4 = 18.000 Tomando en cuenta que un vehculo usado vale ms que un vehculo nuevo, entonces en la experticia dice que el vehculo actualmente vale 200.000bs, que si el concesionario se queda con el vehculo y los 60.000bs pagados entonces se le solicita al juez que reduzca esa compensacin Qu hace el juez? En su sentencia le va a decir al vendedor que esa compensacin donde el se va a quedar con todas esas cuotas, los 60.000bs las va a reducir a 20.000bs, es decir, el vendedor se queda con el vehculo mas 20.000 porque ese vehculo que antes vala 72.000 hoy en dia vale 200.000 entonces si esa persona prcticamente ha pagado el vehculo el concesionario sabe queda con los 60.000 y vende el vehculo nuevamente y seria un exceso en su enriquecimiento por ello se le pide al juez que haga una justa reduccin en la compensacin que haban convenido en el contrato que se establece que lo que se haya pagado queda como compensacin por el uso del bien y por el pago de daos y perjuicios. PROPIEDAD HORIZONTAL LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL La ley de propiedad horizontal nos habla de diferentes tipos de bienes. En el edificio hay copropietarios y a pesar de que son copropietarios del edificio no son comuneros, es decir, porque son copropietarios por ejemplo de un 25% del 100% de la propiedad, en cambio en la propiedad horizontal se es propietario de un bien exclusivamente pero al mismo tiempo hay un derecho de propiedad que le pertenecen sobre otros tipos de bienes que es lo que se denomina condmino o copropietario, en cuanto al rgimen es propiedad horizontal. Ej.: tenemos el edificio y existen reas comunes, cuando la persona compra ese apartamento en el piso 10, esto es propiedad exclusiva, est comprando el apartamento pero tambin compra todos los bienes que estn en reas comunes (piscinas, canchas, parques) as como tambin su estacionamiento etc. En esta propiedad hay diferentes bienes 1. El apartamento es la propiedad exclusiva.2. Lo que se encuentra en un rea comn (estacionamiento) se le denomina bienes en reas comunes pero con el agregado de privativo porque le corresponden a un determinado propietario. 3. Los bienes o cosas comunes generales que son (escaleras, piscinas, canchas, reas verdes, azotea, etc.)La persona que compro el apartamento 10 va a tener un porcentaje de cargas y derechos de todos los bienes comunes para el mantenimiento y conservacin de toda la propiedad, entonces el documento de condominio le va a dar un porcentaje en base a la construccin ejemplo 2.354. de derechos y obligaciones lo que significa que cuando esa persona vaya a una asamblea no representa un voto sino que representa el 2.354 del 100% de los derechos de todos los apartamentos, de pronto hay otro apartamento que mide ms que el de la persona entonces la representacin en porcentaje que tiene ese apartamento no ser igual ser superior, la representacin en obligaciones cuando se saca los gastos comunes del mes sealados por el administrador correspondientes al mantenimiento y conservacin ser en funcin a ese porcentaje establecido en el documento en base a las medidas del apartamento. Entonces son cargas, derechos y cargas comunes. Las cuotas de condominio no estn establecidas en la ley. Cuando el dueo del edificio lo construyo y lo quiere vender Qu tiene que hacer? El puede vender todo el edificio, pero tambin puede ser que el dueo lo destine a venta de propiedad horizontal, es decir, va a vender apartamento por apartamento, para poder hacer esto debe hacer el documento de condominio. Cuando esta persona va a construir y vende en propiedad horizontal hace un documento de condominio, ese documento de condominio va a tener unos administradores, es decir, unos rganos de administracin y cuando esta persona vende el 75% de los apartamentos el constructor (propietario) tiene 60 das para convocar a la primera asamblea en la que se va a nombrar la junta de condominio y el administrador, entonces este 75% de propietarios se renen en asamblea y el les entrega la administracin, ellos nombran la junta de condominio que estara compuesta por tres principales, tres suplentes, del seno de esos tres principales se nombra un presidente (a) pero este no ser nombrado por la asamblea sino que va a ser nombrado del seno de la junta de condominio, esa misma asamblea va a nombrar un administrador que puede ser una persona jurdica o natural, no necesariamente debe ser un copropietario que se va a encargar de administrar los gastos de conservacin y mantenimiento y el propietario paga su cuota de conformidad como lo dice el administrador. La junta de condominio maneja el dinero que va a ser destinado al pago de esos gastos, que tiene una funcin controladora, el administrador debe pasar los gastos con los debidos soportes para que de este modo la asamblea de condominio pueda pagarlos. Tambin puede presentarse el supuesto que el que construyo el edificio pidi un prstamo y para ello el banco le pide una garanta e hipoteca el terreno, al hipotecar el terreno el edificio construido all forma parte de la hipoteca porque la hipoteca se extiende a todos los bienes construidos sobre el bien hipotecado, el cdigo civil establece que la hipoteca es indivisible, es decir, Ej.: unos comuneros no pueden dirigirse al banco y decir, nosotros heredamos un terreno pero yo quiero liberar con el pago de 250.000 500 hectreas de la fina que ya nos dividimos y el banco le respondera que no puede hacer eso porque la hipoteca recae sobre la totalidad de la finca porque la hipoteca y el crdito es indivisible. En cambio, segn la ley de propiedad horizontal para que esto funcione el legislador seala la divisibilidad de la hipoteca, es decir, la seala diciendo en el documento de condominio con la autorizacin del acreedor hipotecario que existe una hipoteca y cul es el monto de cada uno de los apartamentos para liberar esa hipoteca, significa que cuando una persona va a comprar un apartamento, comenzando por el documento el banco dice que le concedi a esa constructora 10.000.000bs para construir el edificio que ya lo tiene construido segn el documento de condominio 243, por cuanto este acto que est pagando un 1.000.000bs libero de la hipoteca el apartamento numero 10, por lo tanto dicho apartamento queda libre de hipoteca y si queda libre de hipoteca el dueo puede vender ese apartamento. Esto es lo que se denomina la divisibilidad de la hipoteca.Art.1.- Los diversos apartamentos y locales de un inmueble podrn pertenecer a distintos propietarios de acuerdo con las disposiciones de la presente Ley y, en cuanto no se opongan a stas las del Cdigo Civil.A los efectos de esta Ley, solo se considerar como apartamento o local a la parte de un edificio susceptible de aprovechamiento Independiente, que tenga salida a la va pblica directamente o a travs de un determinado espacio comn, sea que ocupe todo, o una fraccin de un piso o ms de uno.

Tiene que tener salida pblica ya sea de manera independiente o por reas comunes, quiere decir que hay varios locales y tiene que haber un estacionamiento, tambin puede ser que haya un pasillo y locales comerciales y eso es rea comn entre los copropietarios Art.5.- Son cosas comunes a todos los apartamentos: a) La totalidad del terreno que sirvi de base para la obtencin del correspondiente permiso de construccin;b) Los cimientos, paredes maestras, estructuras, techos, galeras, vestbulos, escaleras, ascensores y vas de entrada, salida y comunicaciones;c) Las azoteas, patios o jardines.Cuando dichas azoteas, patios o jardines solo tengan acceso a travs de un apartamento o local necesariamente sern del uso exclusivo del propietario de ste;d) Los stanos, salvo los apartamentos y locales que ellos se hubieren construido de conformidad con las Ordenanzas Municipales. Si en dichos stanos hubieren puesto de estacionamiento, depsitos o maleteros se aplicarn las disposiciones especiales relativas a los mismos;e) Los locales destinados a la administracin, vigilancia o alojamiento de porteros o encargados del inmueble;f) Los locales y obras de seguridad, deportivas, de recreo, de ornato, de recepcin o reunin social y otras semejantes;g) Los locales e instalaciones de servicios centrales como electricidad, luz, gas, agua fra y caliente, refrigeracin, cisterna, tanques y bombas de agua y dems similares;h) Los incineradores de residuos y, en general todos los artefactos, instalaciones y equipos existentes para el beneficio comn;i) Los puestos de estacionamiento que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este debe asignar, por lo menos un puesto de estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales, caso en el cual el puesto asignado a un apartamento o local no podr ser enajenado ni gravado sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local.Los puestos de estacionamiento que no se encuentren en la situacin antes indicada, podrn enajenarse o gravarse, preferentemente a favor de los propietarios, y, sin el voto favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de ellos, no podrn ser enajenados o gravados a favor de quienes no sean propietarios de apartamento o locales del edificio. En todo caso siempre debern ser utilizados como puestos de estacionamiento. ElEjecutivo Nacional, mediante reglamento especial, podr autorizar una asignacin diferente a la prevista en este artculo, en determinadas reas de una ciudad y siempre que las necesidades del desarrollo urbano asilo justifiquen.j) Los maleteros y depsitos en general que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este puede asignar uno o ms maleteros o depsitos determinados a cada uno de los apartamentos o locales o algunos de ellos o uno de ellos. En tales casos los maleteros o depsitos asignados a un apartamento o local no podrn ser enajenados ni gravados sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local;k) Cualesquiera otras partes del inmueble necesarias para la existencia, seguridad, condiciones higinicas y conservacin del inmueble o para permitir el uso y goce de todos y cada uno de los apartamentos y locales;l)Sern asimismo cosas comunes a todos los apartamentos y locales, las que expresamente se indiquen como tales en el documento de condominio, y en particular los apartamentos, locales, stanos, depsitos, maleteros o estacionamientos rentables, si los hubiere, cuyos frutos se destinen al pago total o parcial de los gastos comunes;

No hay apartamento ni local comercial que no tenga estacionamiento, de esta forma lo establece la ley y ningn lugar comn privativo puede enajenarse o arrendarse. Art.7.- La cuota de derechos y obligaciones. A cada apartamento se atribuir una cuota de participacin con relacin al total del valor del inmueble y referida a centsimas del mismo. Dicha cuota servir de modulo para determinar la participacin en las cargas y beneficios por razn de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alterarn la cuota atribuida, que solo podr variarse por acuerdo unnime.Art.12.- Los propietarios de apartamentos o locales debern contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, segn los casos, en proporcin a los porcentajes que conforme el artculo 7, le hayan sido atribuidos. Sin embargo si existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por esta Ley, sern por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes as como las reparaciones menores que requieran y las mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente lasReparaciones menores. Los propietarios pueden liberarse de tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento en favor de los propietarios restantes. En tal caso, el apartamento abandonado se hace comn a stos, en proporcin a los porcentajes que les corresponden sobre los bienes comunes a todos los apartamentos.El propietario que abandone su apartamento deber hacer constar esa decisin en documento registrado, y el abandono no tendr efecto frente a la comunidad hasta tanto no se haga la notificacin correspondiente al administrador del condominio, acompaada del documento donde conste el abandono.

Art.26.- Antes de procederse a la enajenacin de uno cualquiera de los apartamentos o locales de un edificio, el propietario o los propietarios del inmueble declararn por documento protocolizado en la correspondiente OficinaSubalterna de Registro, su voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamentos o locales. Este documento contendr adems de la descripcin de los ttulos inmediatos de adquisicin, los pisos, apartamentos y dependencias de que consta, con especificacin de los linderos de los apartamentos y locales, la descripcin de las cosas comunes generales del edificio y de las cosas comunes limitadas a cierto nmero de apartamentos con expresin de cules son esosapartamentos; la indicacin precisa del destino dado al edificio, el valor que se le da al edificio y el que se le atribuye a cada uno de los apartamentos locales y otras partes del edificio susceptibles de enajenacin separada, fijndose de acuerdo con tales valores el porcentaje que tengan los propietarios sobre las cosas comunes y sus derechos y obligaciones en la conservacin y administracin del inmueble; los gravmenes que pesan sobre el edificio y cualquiera otra circunstancia que interese hacer constar. Al protocolizar dichos documentos, el registrador estampar las notas marginales a que se refiere el artculo 1.926 del Cdigo Civil.Se acompaara el documento a que se refiere este artculo, a fin de que sean agregados al Cuaderno de Comprobantes, los planos arquitectnicos debidamente aprobados por los organismos correspondientes, los de sus dependencias e instalaciones, y, en su caso, los de sus modificaciones esenciales donde deben estar demarcadas claramente las reas comunes. Todos los planos a que se refiere el aparte anterior debern ser previamente conformados por el proyectista de la obra, o, en su defecto, por un profesional autorizado, quien har constar que el edificio corresponde a ellos y que no alteran o modifican las reas y los uso comunes del inmueble, sus anexidades y pertenencias de acuerdo al permiso de construccin. Igualmente el documento de condominio se acompaara de un ejemplar delReglamento de Condominio el cual ser de obligatorio cumplimiento, ser modificable por la Asamblea de Propietarios, y versar sobre las siguientes materias: 1) Atribuciones de la Junta de Condominios y del Administrador;2) Garanta que debe prestar el Administrador para responder de su gestin;3) Normas de conveniencia entre copropietarios y uso de las cosas comunes del edificio y de las privativas de cada apartamento;4) Instalacin en el edificio de rejas, toldos, aparatos de aire acondicionado y dems accesorios que no afecten la estructura, distribucin y condiciones sanitarias del inmueble;5) Normas para el mejor funcionamiento del rgimen.Si otorgado el documento de condominio ocurren modificaciones en la construccin, debern determinarse tales modificaciones en el documento complementario, antes de proceder a la venta.Todas las especificaciones mencionadas en este artculo, se considerarn reproducidas en el documento de enajenacin o gravamen de cualquier apartamento, local, estacionamiento, depsito o maletero.Pargrafo nico:Al destinarse un inmueble para ser enajenado por apartamento, no podr excluirse del mismo ninguna porcin del terreno que sirvi de base para la obtencin del permiso de construccin ni ninguna de las anexidades o pertenencias de inmueble. Cualquier exclusin expresa o tcita que se hiciera en el Documento de Condominio, no se considerar vlida

Art.27.- Si el inmueble estuviere hipotecado no se protocolizara el Documento de condominio, a menos que conste en forma autntica el conocimiento del acreedor hipotecarioPara que el pueda vender el apartamento porque todo el edificio est hipotecado, para que el pueda vender independientemente, de forma individual cada apartamento en el documento de condominio al acreedor hipotecario tiene que dar su consentimiento para que ese edificio sea destinado a la venta de propiedad horizontal Art.28.- En el documento constitutivo de la hipoteca sobre inmueble destinado a ser enajenado por apartamentos, debe indicarse tal destinacin y hacer mencin expresa de los datos de registro del Documento de Condominio.

Art.29.- Documento de condominio solo puede ser modificado por una unanimidad. Los propietarios de los apartamentos podrn modificar por unanimidad el Documento de Condominio con las mismas formalidades que esta Ley exige para su elaboracin, quedando a salvo los derechos adquiridos por terceros con anterioridad a la modificacin.

Art.30.- Las disposiciones del Documento de Condominio y sus modificaciones producirn efectos incluso frente a los causahabientes de losotorgantes por cualquier ttulo.

TITULO CUARTO De la enajenacin Art.31.- Los Registradores Subalternos, Jueces y Notarios seabstendrn de protocolizar, autenticar o reconocer segn el caso, los documentos de enajenacin, gravamen, arrendamiento, como dato o cualquier otra clase de negociacin que verse sobre las cosas comunes definidas en el artculo 5. De esta Ley que se encuentren dentro del rea de un edificio destinado a ser vendido en propiedad horizontal, de acuerdo con el correspondiente documento de condominio. Cualquier operacin celebrada en contravencin a esta disposicin es nula de pleno derecho sin perjuicio de las sanciones civiles a que haya lugar.

En cuanto a las negociaciones que hacen los copropietarios sobre las areas comunes, no solo la ley los prohbes sino que adems son totalmente nulos, es decir la ley establece la nulidad plena de esos actos. Estos bienes comunes no pueden darse ni en arrendamiento, ni en comodato lo que quiere decir que si una persona celebra este tipo de negocios y la otra parte incumple carece de accin para ejercer cualquier recurso porque la ley prohbe este acto. Art.32.- No podr registrarse ningn ttulo de propiedad o de cualquier otro derecho sobre un apartamento si no se han cumplido las formalidades relativas a los planos arquitectnicos aprobados por los organismos correspondientes del inmueble y al condominio establecido en el artculo 26.No podr enajenarse ningn apartamento sin haber obtenido previamente los permisos de habitabilidad.Es decir, que para que se pueda vender un apartamento, cuando se va a registrar el documento de condominio la persona debe tener el permiso de habitabilidad sino no puede registrarlo.Art.33.- -Los ttulos a que se refiere el artculo anterior debern contener:a) Las menciones correspondientes al registro del respectivo documento de Condominio;b) La designacin del apartamento, con expresin del rea correspondiente, situacin, nmero o letra que lo distinga, linderos y dems circunstancias que sirvan para hacerlo conocer distintamente; c) El porcentaje que representa el valor atribuido al apartamento en relacin con el fijado a la totalidad el inmueble.

Cuando una persona (propietario del edificio) va hacer la venta de un apartamento o de un local comercial, el documento de venta debe contener los elementos establecidos en este artculo. Art.34.- El contrato por el cual se enajena a ttulo oneroso un apartamento es anulable a solicitud del adquirente cuando se establezca para ste la obligacin de pagar todo o parte del precio antes de que se otorgue el correspondiente documento registrado de enajenacin. La misma sancin civil acarrear la estipulacin de que el adquiriente se obligue por letra de cambio u otro documento negociable antes de la protocolizacin del correspondiente ttulo. Pargrafo nico:Sin embargo se podr recibir todo o parte del precio o el adquiriente se podr obligar por letras de cambio u otros documentos negociables, antes de que se otorgue el correspondiente documento registrado de enajenacin, y aun cuando el inmueble est hipotecado, nicamente si se cumple cualquiera de los requisitos de los requisitos siguientes: a) Que quien recibe todo o parte del precio en dinero o en instrumentos negociables, sea el propietario del terreno donde el edificio se va a construir y que destine dichos fondos a financiar la construccin;b) Que se haya otorgado el documento de condominio correspondiente o se hayan obtenido los permisos de construccin respectivos;c) Que el propietario del inmueble, en los trminos que establezca el documento, constituya garanta fiduciaria para responder de la devolucin De cantidades recibidas y los daos y perjuicios que su incumplimiento pudiera ocasionar.En caso de celebrarse el convenio de arras previsto en el artculo 1.263 del Cdigo Civil, stas no podrn exceder del porcentaje del precio del Apartamento objeto de la negociacin que fija el Reglamento, y siempre que se d cumplimiento a lo establecido en los literales anteriores. El propietario debe fijar plazo para cumplir su obligacin de transferir la propiedad de lo vendido;d) Que quien recibe todo o parte deprecio del inmueble, objeto del contrato, en dinero o en instrumentos negociables, pague al adquiriente intereses, a las tasas corrientes en el mercado inmobiliario institucional, sobre las cantidades recibdas.

Es decir, una nulidad relativa y es anulable a solicitud del adquiriente, la ley le da la legitimidad procesal al comprador, es decir, el vendedor no puede demandar la anulabilidad de esa negociacin. Esta venta es anulable cuando hay una venta futura, es decir, cuando la persona vende un apartamento y no lo ha construido Se habla de letra de cambio o de dinero porque la letra de cambio se convierte en dinero, las letras de cambio son un titulo comercial, la persona se dirige al banco la persona descuenta la letra y el banco le da el dinero y el banco tiene el titulo se lo presenta a la persona y le dice me debes determinada cantidad de dinero. Sin embargo la venta es anulable si la persona se obliga a pagar la totalidad del precio antes de que haya el otorgamiento del documento de enajenacin y si no hay este documento es porque el edificio no est terminado y por lo tanto no hay documento de condominio, sin embargo si se cumple con cualquiera, es decir, con uno de los requisitos establecidos en este articulo que establece el legislador la venta es vlida. Art.35.- En los contratos de venta de apartamentos cuyos precios haya que pagarse mediante cuotas, no podr estipularse que la falta de pago de una o ms cuotas d lugar a la resolucin del contrato o a la prdida del beneficio del trmino que tenga el comprador respecto a las cuotas sucesivas, sino despus de transcurrido cuarenta y cinco (45) das que se contarn a partir de la fecha de vencimiento de la primera cuota insoluta.Art.36.- Resuelto el contrato de venta de apartamentos a plazo por cualquier causa que sea, el vendedor tiene derecho a una justa compensacin por el uso de apartamento, equivalente al monto del inters legal sobre el precio fijado por las partes en el contrato resuelto, adems de los daos y perjuicios si hubiere lugar a ello.Si se ha convenido que las cuotas pagadas queden a beneficio del vendedor a titulo de indemnizacin, el Juez segn las circunstancias podr reducir la indemnizacin convenida si el comprador ha pagado ya ms de una cuarta parte del precio total del apartamento.

En caso de venta de apartamento a plazo y el comprador incumple, el vendedor tiene derecho a una justa compensacin por el uso del apartamento y por los daos y perjuicios. Concordancia con el art.14.- ley de venta con reserva de dominioArt.37.- Las disposiciones anteriores se aplicarn sin perjuicio de la denominacin que las partes dan al contrato, as como tambin a las promesas de venta y a los arrendamientos con opcin de compra.Art.38.- La enajenacin de apartamentos que formen parte de un inmueble hipotecario produce de pleno derecho la divisin de la hipoteca, tanto en lo que respecta a su objeto como en lo que se refiere a la persona del deudor, en proporcin al valor atribuido a cada apartamento de acuerdo con el artculo 7.A tal efecto, en el documento de enajenacin se indicar el monto de laHipoteca con que queda gravado el apartamento y la parte del precio que deba pagar el adquiriente al enajenante, despus de deducido de dicho precio lo que le corresponda a su parte proporcional en el monto de la hipoteca. Solo respecto de la parte del precio que ha de pagarse al enajenante podrn emitirse letras de cambio u otros documentos negociables. Tanto los pagos que deben hacer el adquiriente al enajenante como los que debe hacer el acreedor hipotecario se harn por intermedio de la administracin del inmueble, salvo pacto en contrario

La enajenacin de un inmueble que forma parte de un apartamento o local que forme parte de un edificio hipotecado produce de pleno derecho la divisin de la hipoteca, como lo que se refiere al crdito Qu sucede? El art. 1.867.- c. c establece que la hipoteca es indivisible, es decir, no se puede dividir la hipoteca ni por el objeto, ni por el crdito. En la propiedad horizontal y en la ley de venta con reserva de dominio se da la divisibilidad de la hipoteca, es decir, se produce la excepcin de la regla que est en el cdigo civil Ej.: Si el dueo del edificio pidi un crdito, construyo el edificio, hipoteco el terreno cuando construyo el edificio y por lo tanto el edificio quedo hipotecado Cmo har la persona para vender los apartamentos si todo el inmueble est hipotecado? 1. Cuando va a realizarse, a registrarse el documento de condominio el acreedor hipotecario (el banco) tiene que dar su consentimiento, al dar su consentimiento se le autoriza a esta persona vender cada uno de los apartamentos. El banco expresa en el documento yo banco BOD le hice un prstamo a Alberto Bastidas de 20.000.000bs los cuales fueron destinados a la construccin del edificio y para garantizar el pago de esa cantidad de dinero ped en hipoteca ese terreno, sobre ese terreno se construyo un edificio que va a ser vendido bajo el rgimen de propiedad horizontal segn el documento de condominio numero 73534, como la constructora me ha pagado en este acto 1.000.000bs libero el apartamento 19 por lo tanto el que construyo el edificio puede vender el apartamento 19. Qu pasa con el resto del inmueble? Sigue hipotecado. Paredes medianeras: propiedad de dos apartamentos o locales Caso prctico: Albanis Molina compro un apartamento que estaba en construccin y pago el precio Es vlido este contrato? Quin puede demandar si el contrato no es vlido? Este contrato es anulable, el ejercicio de la accin la tiene el que compra, el adquiriente, sin embargo si en esa venta se da cualquiera de los requisitos establecidos en el art. 34 Ej. Que haya documento de condominio, que sea propietario del terreno y que haya destinado el dinero para la construccin, que del dinero dice que va a pagar intereses, si se da cualquiera de estos requisitos este contrato que se refiere a la venta de la cosa futura bajo el rgimen de propiedad horizontal es completamente valido. VENTA DE PARCELASLEY DE VENTA DE PARCELAS Esta ley se asemeja mucho a la ley de propiedad horizontal. Qu es vender parcelas para hacer una urbanizacin? Primero se debe hacer obras de urbanismos, anteriormente eran de tal manera que eran vas pblicas, cuando habla de obras de urbanismos es el uso de servicios pblicos, asfaltar calles, etc. La persona (dueo de la urbanizacin) va a parcelar el terreno y vende cada parcela para hacer esto es necesario hacer un plano y se constituye un documento de parcelamiento, en caso de que el dueo construya casas en las parcelas el documento es de urbanizacin, estos documentos deben hacerse para poder venderse las parcelas.Este documento de parcelamiento y en el plano tendr sealado un nmero, ubicacin, linderos, sus medidas.Hoy en da estas urbanizaciones que eran entregadas al dominio pblico, al concejo municipal son llamadas villas porque por razones sociales se han convertido en urbanizaciones privadas, sus calles son comunes porque ya no son pblicas y todos los servicios son hechos por el urbanizador ya no se sirven de servicios pblicos. Como esta ley es ms antigua hay situaciones que no son reguladas, en este caso se aplica la analoga es decir, en caso de que alguna situacin no est regulada se aplica lo dispuesto en la ley de propiedad horizontal en su defecto el Cdigo Civil Vigente. Este caso tambin entra en la venta parcelas en los cementerios.Cuando se habla de documento de condominio en las ventas de parcelas la expresin es vlida porque las personas son copropietarias y los copropietarios son condminos. Art. 13.- Divisibilidad de la hipoteca. Art.7.- Cosas comunes Art. 9.- Anulabilidad de la venta de la cosa futura Art.1.- Caso prctico: Una persona compra una casa en construccin en una urbanizacin y cree que est comprando en modo de opcin a compra, pues no. La venta se perfecciono porque en el documento dice que la casa vale 500 y t pagaste 100bs y los 400bs restantes los vas a pagar en un lapso de 3 meses. Entonces es una venta a plazo. MULTIPROPIEDAD Y TIEMPO COMPARTIDOLEY DE MULTIPROPIEDAD Y TIEMPO COMPARTIDOEsta venta significa que hay sistemas de ventas de las construcciones de tipo hotel, lo que llama venta de construcciones de unidades de desarrollos tursticos vacacionales recreativos. El constructor construye el edificio destinado para ser un hotel, despus que el hotel est construido y equipado entra el llamado promotor que va a determinar que este hotel va a estar destinado a la venta de dos sistemas: 1. El de multipropiedad: Que es la venta de una alcuota de derechos de propiedad sobre el complejo, sobre el desarrollo habitacional. Esto es comprado a travs de una unidad habitacional, Como hace la persona que ha comprado un porcentaje de derechos reales? Se le asigna un uso porque la persona no es la propietaria del 100% 2. El de tiempo compartido: Aqu el negocio jurdico ya no va dirigido una alcuota de derechos de propiedad sino un derecho de uso y goce de una unidad determinada pero no tiene derecho de propiedad, es decir, tu vas a gozar esa habitacin o una similar en un periodo de tiempo determinado del ao o en cualquier periodo del ao.Ambos sistemas se refieren a semanas y a das.Ese tiempo compartido, el contrato no es un contrato donde se transfieren derechos reales sino derechos personales, porque la persona lo que tiene son derechos de uso y goce de una semana, esa semana podra ser en una habitacin determinada o en una habitacin tipo. Algunas veces el sistema permite escoger una habitacin fija a la persona. Esta la figura del operador que es la persona que vende estos sistemas El operador son las cadenas hoteleras que operan ese hotel destinado a la venta de esos sistemas CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Contrato de arrendamiento: Como contrato comn, es decir, previsto en el Cdigo Civil arrendamiento de bienes e inmuebles. Art. 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que sta se obliga a pagar a aqulla. Se entender que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligacin de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas.

El arrendamiento es un contrato mediante el cual una persona llamada arrendador se obliga a hacer gozar una cosa mueble o inmueble, se obliga hacer el goce de la cosa al arrendatario por cierto tiempo que puede ser determinado (contratos escritos) o indeterminado (contratos verbales) aunque tambin en un contrato escrito puede haber un tiempo indeterminado por un precio que se obliga a pagar el arrendatario, este precio puede ser en dinero o en especie. UBICACIN DENTRO DE LA CLASIFICACION DE LOS CONTRATOS: Por el modo de adquirir las obligaciones; Es un contrato bilateral porque ambas partes se obligan. Por su contraprestacin: Es un contrato oneroso por que ambas partes se procuran una ventaja a travs de un equivalente. Por su perfeccionamiento: El contrato de arrendamiento se forma y perfecciona con el solo consentimiento de las partes, es un Contrato consensualEste contrato es tracto sucesivo porque se cumple en el transcurso del tiempo. DIFERENCIAS DEL ARRENDAMIENTO CON OTROS CONTRATOS AFINES: Diferencia entre el arrendamiento y la venta: La diferencia consiste es que en la venta hay una transferencia de derechos de propiedad, en cambio en el arrendamiento no se transmite un derecho de propiedad sino que sencillamente el arrendador le da la cosa al arrendatario para que la goce. En todo caso como el arrendatario va a gozar la cosa es un poseedor precario, es decir, el detenta la cosa en nombre de otra persona porque el verdadero poseedor legitimo de la cosa es el arrendador, este posee la cosa con nimo de dueo. El arrendador le est dando al arrendatario el corpus, el goce de la cosa. Diferencia entre el arrendamiento y el comodato: El comodato es un contrato de prstamo, de uso que es gratuito y en el arrendamiento existe un pago por parte del arrendatario por el uso de la cosa. Diferencia entre el arrendamiento y usufructo: El usufructo es un derecho real, es decir, es un derecho que recae sobre la cosa. El usufructo se da cuando el propietario se deprende de uno de los atributos de derecho de propiedad que es el derecho de usar y disfrutar la cosa y el propietario solo tiene el derecho de disponer de la cosa. El propietario tomo esos atributos de derecho de propiedad y se los transfiri a otra persona, el usufructo es un derecho real limitado porque limita el derecho de propiedad, de manera que el usufructuario puede dar en arrendamiento la cosa porque el tiene un derecho real sobre ella a diferencia del arrendatario que tiene el goce de la cosa pero de manera precaria, en cambio el usufructuario tiene el uso y goce de la cosa y el nulo propietario solo tiene la disponibilidad, el derecho de disponer. Si el propietario vende la cosa podr el comprador gozar del uso y disfrute de la cosa? Es decir, el propietario dio en usufructo una casa a su hijo y despus vendi la casa. Podr el comprador llegar a la casa y decir entrgame la casa que yo se la compre a tu padre y la vengo a habitar, la vengo a usar y gozar? El comprador no lo puede hacer porque el usufructuario alega tener el uso y disfrute de la cosa que son dos atributos derivados del derecho de propiedad, el propietario transfiere el derecho de propiedad al comprador por motivo de la venta pero no lo transfiri completo.USUFRUCTOArt. 583.-REQUISITOS DE EXISTENCIA Y DE VALIDEZ. CONSENTIMIENTO: El contrato de arrendamiento es consensual, con el solo consentimiento de las partes se forma y se perfecciona el contratoSobre qu elemento debe manifestarse este consentimiento?1. Sobre la naturaleza del contrato Ej.: si una persona dice prstame la camioneta y el dueo de la camioneta dice pero me pagas 100bs por hora. Aqu hay arrendamiento a pesar de que la persona dijo prstame la camioneta.2. En relacin a la cosa que se est arrendando. Que puede ser cosa mueble o inmueble 3. Debe estar de acuerdo con el precio, es decir, el pago puede ser con dinero o en especie. LA CAPACIDAD: La persona puede hacer el arrendamiento de sus bienes que constituye un acto de simple administracin pero sin embargo, los actos que exceden de la simple administracin, por ejemplo si el arrendamiento supera los 2 aos se constituye un acto que excede de la simple administracin de manera que por ejemplo si una persona le otorga un poder a otra con el fin que arrende bienes inmuebles por ms de dos aos porque el poder se confiere para realizar actos de simple administracin y estos actos deben estar expresos.En caso de que los padres administran los bienes de los hijos y van a arrendar un bien de un hijo porque tiene la facultad, el atributo de administrar los bienes de su hijo, si ese arrendamiento dura los tres aos debe pedirle la autorizacin al tribunal de proteccin de nios, nias y adolescentes Lapso de duracin: El arrendamiento no puede durar un lapso mayor de 15 aos. Cuando el arrendador hace un arrendamiento por ms de 6 aos por ejemplo arrenda un local comercial ese contrato debe ir al registro Pblico y ser registrado por el hecho que excede la simple administracin y afecta los derechos de los terceros. Art. 1.580.- lapso de 15 aos. Los inmuebles no pueden arrendarse por ms de quince aos. Los arrendamientos celebrados por ms de aquel tiempo se limitan a los quince aos. Toda estipulacin contraria es de ningn efecto. Si se trata del arrendamiento de una casa para habitarla, puede estipularse que dure hasta por toda la vida del arrendatario. Los arrendamientos de terrenos completamente incultos, bajo la condicin de desmontarlos y cultivarlos, si pueden extenderse hasta cincuenta aos.

Art. 1.582.- arrendamiento por ms de dos aos Art. 1.920.- Ord. 5 Cuando debe registrarse el arrendamiento porque el acto excede de la simple administracin, el lapso es por ms 6 aos Art.- 267.- arrendamiento por ms de 3 aos OBJETO DE CONTRATO: El objeto en el contrato de arrendamiento es hacer gozar una cosa y pagar un precio sea en dinero o en especie. Esa cosa debe ser mueble o inmueble. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR: Las obligaciones esenciales del arrendador es hacer gozar la cosa Art. 1.585.- Art. 1.586.- El arrendador debe hacer las reparaciones necesarias de la cosa para poderla arrendar aunque segn el uso (costumbre) las reparaciones menores son a cargo del arrendatario aunque en la prctica forense se utiliza poner un precio tope en lo que se entiende reparaciones menores y mayoresArt. 1.612.- Reparaciones menores tambin denominadas locativas que son a cargo del arrendatario o inquilino. Art. 1.587.- Debe probar que los ignoraba, si no los ignoraba hay indemnizacin por daos y perjuicios. Si se conoce el vicio hay mala fe cuando hay mala fe hay indemnizacin por daos y perjuicios Art. 1.588.- Si la cosa perece por caso fortuito no hay indemnizacin Art. 1.589.- Obligacin de mantener al arrendatario en el goce pacifico de la cosa. As como el arrendador est obligado a mantener al arrendatario en el goce pacifico de la cosa tambin est obligado a mantenerlo en el goce til de la cosa. En el goce pacifico es por ejemplo evitar que el arrendatario de derecho, mas no de hecho. Art. 1.591.- Si hay perturbacin el arrendatario puede ejercer un interdicto de amparo Art. 782.- OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO: Art. 1.592.- Art. 1.593.- El arrendatario tiene la obligacin de hacer las reparaciones locativas, tambin existe la obligacin de vender la cosa, en caso de que se venza el contrato de arrendamiento y el arrendatario no cumple con devolver la cosa se demanda por cumplimiento, tiene que cumplir con el contrato que es devolver la cosa porque el contrato se venci Art. 1.594.- Art. 1.597.- Obligacin de notificar de hechos daosos en la cosa, de notificar al arrendador Art. 1.596.- En el derecho comn el arrendatario tiene el derecho de gozar de la cosa, este derecho de gozar la cosa puede ser cedido por el arrendatario a otra persona, es decir, su contrato de arrendamiento se lo est cediendo a otra persona tambin que el arrendatario puede sub arrendar, en el derecho civil es sencillamente lo que la cosa le permite al arrendatario. Si en el derecho comn el arrendador se lo prohbe al arrendatario debe estar expresa su prohibicin. Art. 1.583.- El arrendatario puede sub arrendar sino hay convenio expreso en contrarioCAUSAS DE EXTINCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. 1. Mutuo disenso, el mutuo disentimiento de las partes, se extingue, se disuelve con el mutuo consentimiento de las partes. Art.1.159.-2. Resolucin del contrato cuando una de las partes no cumple con la obligacin, entonces la otra parte puede reclamar la resolucin para que se le restituya la cosa 3. Si la cosa perece totalmente el contrato se extingue porque ya no tienes que gozar 4. Por expiracin del trmino fijado Ej. Si el contrato est fijado para el 31 de julio ese da se extingue el contrato pero si la parte continua arrendada pacficamente con el consentimiento del arrendador se produce la tacita reconducos el contrato se convierte de tiempo determinado a tiempo indeterminado, es el mismo contrato de arrendamiento solo que el contrato venci y la persona sigue arrendada de forma pacfica pero sin tiempo determinado, se renov a tiempo indeterminado.Art. 1.599.- Desahucio: Cuando el arrendador le exige al arrendatario que debe entregarle la cosa y por lo tanto la persona no est pacficamente en el inmueble adems que el arrendador no le recibe el pago del arrendamiento.El contrato de arrendamiento verbal es de tiempo indeterminado porque no hay forma de probar la existencia del tiempo. Art. 1.601.- Art. 1.614.- Requisitos de existencia y de validez del contrato de arrendamiento:Consentimiento de las partes El pago de una cosa que puede ser en especies o en dineroLa causa debe ser lcitaEfectos del contrato de arrendamiento.Obligaciones del arrendador1585cc, 1586ccArtculo 1.585.- El arrendador est obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convencin especial 1 A entregar al arrendatario la cosa arrendada.2 A conservarla en estado de servir al fin para que se la ha arrendado.3 A mantener al arrendatario en el goce pacfico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato.

Artculo 1.586.- El arrendador est obligado a entregar la cosa en buen estado y hechas las reparaciones necesarias.Durante el tiempo del contrato debe hacer todas las reparaciones que la cosa necesite, excepto las pequeas reparaciones que, segn el uso, son de cargo de los arrendatarios.

Es una obligacin legalLa posesin pacifica de la cosa arrendadaEntregar la cosa Hacer las reparaciones necesarias de la cosa para que l pueda tener la posesin de la cosa y mantenerlo en la posesin pacifica de la cosa.1595ccArtculo 1.595.- Si no se ha hecho la descripcin se presume que el arrendatario ha recibido la cosa en buen estado y con las reparaciones locativas, y debe devolverla en la misma condicin, salvo prueba en contrario.

Artculo 1.587.- El arrendador est obligado para con el arrendatario al saneamiento de todos los vicios y defectos de la cosa arrendada que impidan su uso, aunque no los conociera al tiempo del contrato; y responde de la indemnizacin de los daos y perjuicios causados al arrendatario por los vicios y defectos de la cosa, a menos que pruebe que los ignoraba.

La posesin de la cosa, posesin pacifica de la cosa, saneamiento de la cosa; que es la posesin nica de la cosa.En dicho artculo hay un supuesto:Si la persona ignoraba los vicios est obligado a sanear el vicio mas no est obligado a pagar indemnizacin siempre que no est actuando de mala fe, al actuar de mala fe si estara obligado a pagar indemnizacin.1597ccArtculo 1.597.- El arrendatario es responsable del deterioro o prdida que sufriera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.Tambin responde de las prdidas y deterioros causados por las personas de su familia y por los subarrendatarios.

1591 obligaciones del arrendador en caso de perturbaciones a tercero.

Artculo 1.591.- arrendador no responde de la perturbacin que un tercero causare de mero hecho en el uso de la cosa arrendada sin pretender derecho en ella; pero el arrendatario tendr accin directa contra el perturbador.Si, por el contrario, el arrendatario fuere perturbado en su goce a consecuencia de una accin relativa a la propiedad de la cosa, tendr derecho a una indemnizacin proporcional en el precio del arrendamiento, siempre que la molestia y el impedimento se hayan denunciado al arrendador.

Si la perturbacin es de pleno hecho el arrendador no responde, es decir el arrendador responde si el tercero detenta algn derecho sobre la cosa, es decir que el tercero diga que es el propietario de la cosa y que a el se le debe pagar en canon de arrendamiento por que puede tomar posesin de la cosa, o perturbar en la posesin al arrendatario porque es el propietario de la cosa, en este caso responde el arrendador.

Obligaciones del arrendatario:

Artculo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales:1 Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convencin, para aqul que pueda presumirse, segn las circunstancias.2 Debe pagar la pensin de arrendamiento en los trminos convenidos

Servirse de la cosa arrendada, es decir a l lo van hacer gozar pero l va a servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y pagar la pensin o pagar el precio el canon.

Obligacin de pagar el canon de arrendamiento 1593.cc

Artculo 1.593.- Si el arrendatario emplea la cosa para un uso distinto