CONSTRUCCIÓN Y SECTOR INMOBILIARIO...• Estimamos un crecimiento del sector construcción en torno...

Construcción y sector inmobiliario| Abril 2015 - Chile

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ABRIL 2015

CONSTRUCCIÓN Y SECTOR INMOBILIARIO

SERIE ESTUDIOS SECTORIALES


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Resumen ejecutivo

• Estimamos un crecimiento del sector construcción en torno a 0,7% en 2015 y a 3,0% en

2016. El Imacon está en terreno negativo y le tomará algunos trimestres salir de ahí.

• Los segmentos más dinámicos serán la construcción de vivienda pública, estimulada por el

Programa Extraordinario de Reactivación e Integración (US$ 2.600 millones) que aumenta los

subsidios a la demanda de vivienda, y la reparación y reacondicionamiento de infraestructura

vial.

• En cambio, la construcción de vivienda privada y las concesiones de obras de infraestructura

se volverán a contraer este año.

• El plan de concesiones del Gobierno no tendrá mayor impacto este 2015, pero se evidencia

el ánimo de reactivación en la importante cantidad de proyectos a nivel de ingeniería de

detalle que hay en carpeta (US$ 6.614 millones). Para el futuro de mediano plazo es

importante que se concreten los proyectos en la agenda pública.

• El plan de reconstrucción de Atacama tras los aluviones estará principalmente focalizado en

vivienda y medidas de prevención. Este plan tomará entre tres y cuatro años en completarse

y demandará una inversión de US$ 1.500 millones.

• El tiempo de venta hasta agotar el stock en construcción de casas refleja un fuerte

incremento en los últimos períodos. En contrapartida, el tiempo para vender departamentos

continúa su tendencia decreciente.

• El segmento de las oficinas clase A y A+ está experimentando un ajuste, aunque los

proyectos en El Golf y Nueva Las Condes siguen siendo demandados. La tasa de vacancia ha

aumentado, pero se mantiene en niveles aún cercanos al promedio histórico (8%).

• Los parques industriales y los centros de bodegaje muestran una producción dinámica, con

precios contenidos y tasas de vacancia en torno a 5%. En este tiempo de desaceleración

económica, aún seguirá habiendo varios proyectos en estos segmentos.


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• La producción de strip centers ha experimentado una brusca contracción. El sector oriente

del Gran Santiago sigue siendo muy atrayente, pero hay una notoria escasez de sitios

apropiados. En el resto de las zonas de la ciudad, la menor rentabilidad no las hace tan

atractivas. En regiones, aunque hay mucho por explorar, los empresarios se mantienen

cautos.

• Los precios de las viviendas crecen en todos los sectores del Gran Santiago, pero están

reduciendo su velocidad en el caso de los departamentos. Fuentes del sector suponen hasta

un 12,5% de mayores precios en algunos segmentos.

• El financiamiento hipotecario comenzó a ceder en su dinamismo, a pesar de las bajas tasas

de interés que se observan todavía. Esperamos que éstas últimas aumenten hacia fin de año

y durante 2016.

• De la mano con el deterioro en el mercado laboral, esperamos que la cartera hipotecaria

vencida se incremente de 0,84% en febrero hasta 1,60% promedio en 2015.

• La recientemente aprobada normativa de provisiones por riesgo de crédito de la SBIF, que

entrará en vigencia en enero de 2016, aumentará de manera importante los niveles de

provisiones que los bancos deberán constituir para créditos con un pie menor a 20%. Ello,

junto con mayores restricciones en el trato de la mora de los créditos y la valorización de las

garantías podría redundar en un menor dinamismo del sector.

• El cambio en el régimen de IVA a constructoras aún plantea varias dudas a los empresarios.

Por ejemplo, no tienen claro cómo se deberá prorratear en la contabilidad las ventas futuras.

• La reforma laboral también es un asunto en la agenda del sector, en particular les inquieta el

modo en que se va a regular la negociación colectiva en los casos de contratos de obra-

faena. Su estimación es que contratos más rígidos podrían restar dinamismo al PIB potencial.

• Finalmente, las expectativas del sector aún están por debajo de su promedio de los últimos

cinco años, aunque esperamos que la brecha se vaya acortando durante este año.


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Introducción

Este año la construcción y el sector inmobiliario

van a tener un desempeño muy similar a 2014, lo

que implica que tendremos otro año de débil

desempeño. Los sectores más dinámicos serán

construcción de vivienda pública, y la

reparación y reacondicionamiento de

infraestructura vial. El esfuerzo fiscal de

reactivación no podrá mitigar completamente la

contracción de los sectores de vivienda privada y

concesiones de obras públicas. El Gobierno tiene

una amplia agenda en este último aspecto, pero

su aprobación administrativa es lenta, por lo que

su impacto este año será acotado.

Nuestra estimación de crecimiento del sector

es de 0,7% en 2015 y 3,0% en 2016. Esto está

en línea con la proyección que tiene la Cámara

Chilena de la Construcción (CChC) de 0,6% en el

escenario base de 2015 y -0,3% en el de riesgo

(Tabla 1).

El sector inmobiliario se moverá de la mano con la

construcción, pero con un ciclo todavía más

acentuado. El ajuste será fuerte, especialmente en

la producción1 de oficinas clase A y A+, lo que era

esperado por los operadores, dado que sabían

que las tasas de absorción2 no podían soportar

1 Producción: volumen de metros cuadrados ingresados en un período, que se suman al stock total. 2 Absorción: modificación de las superficie ocupada entre un período y otro.

por un tiempo prolongado la tasa de producción

que se había experimentado desde 2010.

Tabla 1: Inversión en construcción desagregada (Var. % a/a)

2014 2015(P)

Base Riesgo VIVIENDA -3,6 -4,7 -5,7 Pública -9,5 -4,0 -5,0 Privada a -1,6 -4,9 -6,0 Copago prog. sociales -5,7 2,1 1,0 Inmobiliaria sin subsidio -0,5 -6,8 -7,8 INFRAESTRUCTURA 0,7 3,0 2,1 Pública 3,7 13,8 12,6

Pública b -2,9 14,6 13,4 Empresas autónomas c 75,9 22,8 21,5 Concesiones OO.PP. -10,8 -8,6 -9,6 Productiva -0,6 -1,9 -2,7

EE. Pública d 15,6 -18,0 -18,9 Privadas e -1,4 -0,9 -1,7 INVERSIÓN CONSTRUCCIÓN -0,7 0,6 -0,3 (a) Inversión en programas habitacionales del MINVU, FNDR y mejoramiento de barrios. (b) Inversión real del MOP, inversión en infraestructura del MINVU (vialidad urbana y pavimentación), Educación (inversión JEC), Salud (inversión en infraestructura), Justicia y Ministerio Público (inversión en infraestructura), Instituto del Deporte, DGAC, programa FNDR y de mejoramiento urbano. (c) Inversión en Metro, empresas de servicios sanitarios, puertos, EFE y Merval. (d) Inversión de CODELCO, ENAMI, Gas (ENAP). (e) Inversión del sector forestal, sector industrial, minería (excluye ENAMI y CODELCO), energía (excluye ENAP), comercio, oficinas, puertos privados, e inversión en construcción de otros sectores productivos.

Fuente: CChC .

Edificación habitacional

Los permisos de edificación han tenido un

aumento importante desde septiembre de 2014,

aunque todavía dentro de lo que se ha observado


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en los últimos 20 años. En este momento, las

grandes inmobiliarias están tomando posiciones y

también, en parte, aprovechando para concretar

promesas en blanco y poder vender sin perder

parte del subsidio al IVA que fue reducido con la

reforma tributaria de 20143.

La toma de posiciones se produce porque en el

Gran Santiago la regulación ha generado escasez

de suelo. Sin embargo, a pesar de este aumento

en los permisos, el Índice mensual de actividad

de la construcción (Imacon) está mostrando

una tendencia decreciente hace más de dos

años y, últimamente, ha entrado en terreno

negativo, lo que debería mantenerse por

algunos meses (Gráfico 1).

Gráfico 1: Imacon y permisos de construcción de obras nuevas (Var.% a/a de MA12m4)

Fuente: CChC, INE y Santander.

3 Se establece un tope de UF 225 para el crédito especial a la construcción por cada vivienda de hasta UF 2.000 de valor de construcción. Para las propiedades entre UF 2.000 y UF 4.500, estimamos un aumento en el precio sobre 6%. 4 MA12: son medias móviles de doce meses

Este retroceso del Imacon ha estado

acompañado por una caída en el Índice de

despacho de materiales (IDM) y en el Índice

de ventas reales de proveedores (IVRP).

Aunque el primero parece comenzar a mostrar

algún signo de recuperación, todavía es pronto

para aventurar si se trata de un cambio de

tendencia (Gráfico 2).

Gráfico 2: Índice de despacho de materiales, Imacon e Índice de ventas reales de proveedores (Var.% a/a de MA12m)

Fuente: CChC y Santander.

A nivel nacional, el stock de casas en construcción

está experimentando una contracción desde hace

dos años, aunque los departamentos todavía

muestran un dinamismo significativo. Por el lado

de las ventas, si bien hay una contracción en las

casas, la buena noticia es que ya se ve un cambio

en la tendencia. Por su parte, las ventas de

departamentos todavía evidencian una expansión

importante (Gráfico 3).

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ene-09 oct-09 jul-10 abr-11 ene-12 oct-12 jul-13 abr-14 ene-15Imacon (izq.) Vivienda Ind.,Com.,E.F. Servicios

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ene-09 sep-09 may-10 ene-11 sep-11 may-12 ene-13 sep-13 may-14 ene-15

IDM Imacon IVRP


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Gráfico 3: Ventas y stock nacional de viviendas (Var.% a/a de MA12m)


En el caso de los departamentos, el tiempo de

venta hasta agotar el stock muestra una

tendencia a la baja desde hace varios años.

Gráfico 4. Plazo hasta agotar stock nacional de viviendas (meses, medias móviles 12

meses)


No sucede lo mismo con las casas, ya que la

cantidad de meses hasta agotar stock ha

aumentado considerablemente, lo que indica

que es más difícil vender (Gráfico 4).

En el mercado del Gran Santiago, las casas y los

departamentos están experimentando una

contracción tanto del stock como de las ventas,

encontrándose ambas en terreno negativo,

aunque con tendencias opuestas (Gráfico 5).

Gráfico 5: Ventas y stock de viviendas en el Gran Santiago (Var.% a/a de MA12m)


En el Gran Santiago, las últimas cifras indican que

los meses para agotar stock ya están casi en

terreno neutral, en línea con lo que sucede a nivel

nacional, pero con proporciones todavía mayores

(Gráfico 6).

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ene-11 jun-11 nov-11 abr-12 sep-12 feb-13 jul-13 dic-13 may-14

Stock departamentos Stock casas

Ventas departamentos (der.) Ventas casas (der.)

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Departamentos Casas (der.)

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ene-11 jul-11 ene-12 jul-12 ene-13 jul-13 ene-14 jul-14

Stock departamentos Stock casas

Ventas departamentos (der.) Ventas casas (der.)


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Gráfico 6. Plazo hasta agotar stock de viviendas en el Gran Santiago (meses,

MA12m)


Vivienda pública

La construcción privada de vivienda social,

que representa un 10% del segmento vivienda

total ha tomado impulso de la mano del

Programa Extraordinario de Reactivación e

Integración Social. Dentro de este programa, el

Gobierno aumentó cerca de un 40% el

subsidio a la vivienda para las familias

vulnerables e incrementó los beneficios a las

familias de clase media a través de un

premio a los buenos pagadores, lo cual acota

el riesgo de estos deudores hipotecarios. Lo

anterior, ha despertado un renovado interés de

los constructores por ingresar en este segmento.

El programa no solo tiene un componente de

estímulo a las familias, sino que también incentiva

a los desarrolladores. A estos se les pide que

presenten sus proyectos; a los seleccionados se les

otorga un préstamo de enlace para iniciar la

edificación del condominio; adicionalmente se los

premia con beneficios extraordinarios en la

medida que integren tanto familias vulnerables

como de clase media, y también se los

recompensa en la medida que cumplen con los

tiempos preestablecidos de construcción. A

cambio, el Gobierno les ha pedido a los

desarrolladores que los proyectos tengan un

cierto estándar mínimo en la calidad de

edificación y emplazamiento urbano.

En enero de 2015 se licitaron 35.000 subsidios,

pero hubo ofertas por 60.000. Por esta razón, el

Ministerio de Vivienda y Urbanismo decidió

ampliar el cupo a 52.000 con una inversión total

estimada en US$ 2.600 millones. Se espera que

las primeras construcciones comiencen en julio de

2015.

Respecto a los aluviones que experimentó la

región de Atacama, el daño en vivienda se estima

en US$ 1.500 millones. La reconstrucción tomará

entre tres y cuatro años en completarse y será

financiado en un tercio a través de la Ley

Reservada del Cobre, y el resto a través de los

presupuestos nacionales de 2016 a 2018.

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ene-10 ago-10 mar-11 oct-11 may-12 dic-12 jul-13 feb-14 sep-14

Departamentos Casas (der.)


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Obras de infraestructura

Según las estimaciones de la Corporación de

Bienes de Capital (CBC), los proyectos

inmobiliarios en construcción suman US$ 27.583

millones y los proyectos de obras públicas

alcanzan US$ 10.506 millones. Estos últimos son

liderados por la Región Metropolitana de

Santiago, seguidos por las regiones de Los Lagos

y Biobío respectivamente.

Por otra parte, los proyectos de obras públicas a

nivel de ingeniería de detalle5 suman US$ 6.614

millones, frente a los US$ 2.160 millones del

sector inmobiliario. Lo anterior, es muy

significativo y da cuenta del ánimo del Gobierno

de avanzar en el desarrollo de infraestructura. En

esta línea, otra vez lidera la Región Metropolitana

de Santiago, pero ahora seguida por Biobío y

Coquimbo (Tabla 2).

En lo que tiene que ver con las concesiones, no

existe claridad de continuar a través de este

mecanismo en la construcción de cárceles u

hospitales. En general, la construcción de otras

obras de infraestructura ha avanzado muy lento,

aunque podría haber un mayor dinamismo en los

contratos de ampliación de las rutas ya

5 La ingeniería de detalle da cuenta de los proyectos que aún no han comenzado su construcción, pero su realización es inminente. Por ejemplo, una vez que se adjudica una licitación pública, se pasa a la etapa de ingeniería de detalle.

concesionadas.

Sería bueno avanzar en un nuevo modelo de

concesiones, donde al sector privado se le

pida la provisión de un servicio con un cierto

nivel de calidad y seguridad; abandonando el

modelo antiguo que es mucho más ingenieril

y basado principalmente en especificaciones

técnicas. En un esquema de este tipo ha

incursionado Reino Unido, con positivos

resultados.

Tabla 2: Construcción por categoría, estado y región (abril 2015, millones de US$)

Inmobiliario Obras públicas

Construcción Ing.

detalle Construcción Ing.

detalle

Tarapacá

15 191 176

Antofagasta 2.507 95 360 551

Atacama

107 79

Coquimbo 2.090 231 456 667

Valparaíso 2.226 100 438 640

O'Higgins 526 17 33 31

Maule 159 40 50 363

Biobío 1.127 285 1.186 898

Araucanía 836 19 238 225

Los Lagos 679

1.837 105

Aysén

87 75

Magallanes

209 41

R.M.S. 17.188 1.298 4.065 2.471

Los Ríos

60 148 39

Arica 245

100 253

Interregional

1.001 Total 27.583 2.160 10.506 6.614

Fuente: CBC y Santander.


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Oficinas A, A+

El mercado inmobiliario para renta es sumamente

cíclico y muy determinado por las tendencias. Así,

si en el pasado ciclo el producto estrella fueron las

oficinas, en el próximo podrían ser las bodegas.

Esta conducta trae riesgos sobre la inversión y

períodos de ajustes en los precios.

Hace tiempo que los operadores inmobiliarios

sabían que no se podía absorber el nivel de

producción de oficinas que se venía dando desde

2010. Lo que ahora vemos es un ajuste que

se produce cada cierto tiempo. No hay nada

dramático en esto, porque la tasa de

vacancia6 de oficinas no es tan alta, y

simplemente hay menos proyectos nuevos dado

que el mercado se está ajustando

moderadamente. Donde sí hay un ajuste

brusco es en el segmento de los strip centers.

En la participación de oficinas A y A+, Las

Condes predomina y seguirá expandiéndose

por los desarrollos en El Golf y Nueva Las

Condes, que son altamente demandados.

Esperamos que Vitacura también crezca, pero con

un perfil de desarrollos más pequeños. En tanto,

la comuna de Santiago debería ir perdiendo

participación con el tiempo (Gráfico 7).

6 Vacancia: disponibilidad de metros cuadrados en un período dado.

Gráfico 7: Participación de mercado de oficinas A y A+ (diciembre 2014, %)

Fuente: GPS y Santander.

Lo anterior está en línea con los proyectos que

están en construcción este 2015, donde la

comuna de Las Condes es la que cuenta con

mayor cantidad de proyectos (Gráfico 8).

Gráfico 8: Producción esperada de oficinas A y A+ en 2015: 120.850 m2 (%)


17

3

9

71

Santiago Vitacura Providencia Las Condes

17

31

22

7

23

Los Leones-Tobalaba Apoquindo oriente Parque Araucano Estoril Santiago


9|

La vacancia de este tipo de oficinas se ubica

en torno a 8%. El incremento se explica por el

fuerte aumento que experimentó la comuna de

Santiago (Gráfico 9).

Gráfico 9: Vacancia de oficinas A y A+ (%)


Por otro lado, la vacancia tiene un correlato en

los precios, que son más o menos

homogéneos en todos los sectores, salvo en

la comuna de Santiago donde son

ostensiblemente más bajos (Gráfico 10). Más

aún, en esta comuna hay precios mínimos muy

por debajo del resto del mercado. En

contrapartida, los precios máximos se encuentran

en Las Condes.

Gráfico 10: Precios de oficinas A y A+ en (diciembre 2014, UF/m2)


Parques industriales

La participación de parques industriales es

dominada por la zona norte de la cuidad, y

en un lejano segundo lugar por el poniente

(Gráfico 11).

Gráfico 11: Participación de mercado de parques industriales (diciembre 2014, %)


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2

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mar-12 jul-12 nov-12 mar-13 jul-13 nov-13 mar-14 jul-14 nov-14

Santiago Vitacura Providencia

Las Condes Total

0.20

0.30

0.40

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0.80

Santiago Vitacura Providencia Las Condes Total

44

27

11

14

4

Norte Poniente Sur Norponiente Oriente


|10

El desarrollo de este tipo de proyectos continúa

expandiéndose con fuerza, y según reporta la

firma Global Property Solutions (GPS), en 2015 se

incorporarán 837.000 metros cuadrados

nuevos (Gráfico 12).

Gráfico 12: Evolución de la producción de parques industriales (m2)


Este sostenido dinamismo del sector se ha

traducido en un incremento de los precios y

una baja en la vacancia. Así, en el segundo

semestre de 2014, la vacancia fue menor a 5% y

el precio llegó a 4,04 UF/m2 (Gráfico 13).

Gráfico 13: Evolución del precio y la vacancia de parques industriales


Bodegas

El patrón de participación de las bodegas

muestra que éstas están ubicadas en su

mayoría en el sector poniente del Gran

Santiago, y luego en el norponiente. Este es un

sector pujante, que ha recibido varios proyectos

(Gráfico 14).

Gráfico 14: Participación de mercado de bodegas (diciembre 2014, %)


16.0

16.5

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1,000,000

2009.S2 2011.S1 2012.S2 2014.S1 2015.S2(P)

Mill

ones

Producción Stock (der.)

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3.5

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4.5

2004 2006 2008 2010 2012 2013.S2 2014.S2

Precio (UF/m2) Vacancia (%) (der.)

14

42 15

24

5

Norte Poniente Sur Norponiente Oriente


11|

Así, el stock ha visto un incremento sostenido y,

aunque el dinamismo será menor en el primer

semestre de 2015, todavía hay muchas

oportunidades (Gráfico 15).

Gráfico 15: Evolución de la producción de bodegas (m2)


Debido a este aumento en el stock se ha

evidenciado también un aumento en la

vacancia de hasta 5%, pero todavía en un

nivel normal, dado que las tasas de

semestres anteriores más bien mostraban

escasez. En respuesta a la mayor disponibilidad,

los precios se han visto contenidos (Gráfico 16).

Gráfico 16: Evolución del precio y la vacancia de bodegas


Strip centers

El dinamismo de los strip centers se ha

detenido. Este sector está madurando en el

sector oriente, donde los márgenes del

comercio son mejores, mientras que en el

resto del Gran Santiago no hay tanto interés.

Gráfico 17: Participación de mercado de strip centers (diciembre 2014, %)


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2005 2007 2009 2011 2013 2014.S2

Mill

ones


0.0

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5.0

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0.120

0.125

0.130

2010.S2 2011.S2 2012.S2 2013.S2 2014.S2

Precio (UF/m2) Vacancia (%) (der.)

31

11

17

15

6

20

Oriente Centro Norte Poniente Sur Suroriente


|12

Todavía hay mucho por hacer en regiones, pero

los empresarios aún están cautos, probablemente

porque el consumo se ha ajustado en respuesta al

menor dinamismo del mercado laboral (Gráfico

17).

Así, los nuevos proyectos para 2015 suman

menos de la mitad de la superficie que en 2014

(Gráfico 18).

Gráfico 18 Evolución de la producción de strip centers (m2)


Respecto a los precios de arriendo, estos varían

por piso y zona. El primer piso duplica en

precio a los otros niveles. A su vez, por

zonas, el primer piso del sector oriente

duplica el promedio del Gran Santiago. Los

desarrolladores desearían continuar

expandiéndose en este sector, pero la escasez de

paños apropiados ya es muy notoria (Gráfico 19).

Gráfico 19: Evolución del precio de strip centers (UF/m2)


La vacancia es también muy diferente por zonas,

aunque por razones diferentes. La comuna de

Santiago lidera por una menor demanda, seguida

por el sector oriente donde la vacancia se explica

porque la dinámica de entrada de desarrollos ha

sido alta (Gráfico 20).

Gráfico 20: Evolución de la vacancia de strip centers (%)


0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

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5,000

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30,000

35,000

1999.S2 2002.S2 2005.S2 2008.S2 2011.S2 2014.S2


0.30

0.40

0.50

0.60

0.70

0.80

0.90

1.00

Oriente Centro Norte Poniente Sur Suroriente Total

1er piso Otros pisos

4

5

6

7

8

9

10

Oriente Centro Norte Poniente Sur Suroriente


13|

Precios

Las dinámicas de precios son diferentes para casas

y departamentos. Los precios de los

departamentos continúan al alza y con

velocidad creciente en casi todas las zonas,

siendo la excepción la comuna de Santiago. Por la

escasez de terrenos, creemos que los precios

continuarán creciendo a tasas cercanas a 10%

(Gráfico 21).

Gráfico 21: Índice real de precios de departamentos en el Gran Santiago (Var.%

a/a de MA12m)


Por otro lado, los precios de las casas

aumentan, pero las tendencias han cambiado en

los últimos meses y la tasa de crecimiento es

cada vez menor, especialmente en el sector

oriente. La única que no ha mostrado signos de

debilidad es la zona poniente. Esperamos que la

tasa de crecimiento promedio esté en 7% en el

futuro próximo. (Gráfico 22).

Gráfico 22: Índice real de precios de casas en el Gran Santiago (Var.% a/a de MA12m)


El Índice de costos de edificación (ICE) y el Índice

real de precios de viviendas (IRPV) continúan al

alza, a pesar de la caída del Imacon. Esto nos dice

que los costos escalan y se trasladan a precios a

pesar de la desaceleración (Gráfico 23).

Gráfico 23: Índice de costos de edificación, Imacon e Índice real de precios viviendas

(Var.% a/a de MA12m)


-5

0

5

10

15

20

ene-09 sep-09 may-10 ene-11 sep-11 may-12 ene-13 sep-13 may-14

Centro Poniente Oriente Sur

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Poniente Oriente Sur

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ICE Imacon IRPV


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Financiamiento

Las colocaciones de la banca desde hace algunos

meses han disminuido su velocidad de

crecimiento. Los créditos hipotecarios que desde

principios de 2014 habían mostrado una gran

expansión también muestran algo de debilidad

ahora. En la medida en que el entorno económico

continúe incierto y el mercado laboral se

deteriore, es de esperar que los créditos

hipotecarios moderen su desempeño. No

obstante, las tasas de interés seguirán en niveles

bajos (Gráfico 24).

Gráfico 24: Colocaciones de la banca (Var. % a/a de MA12m)

Fuente: BCCh y Santander.

Hasta el año pasado las colocaciones de

viviendas experimentaron una tasa de

participación creciente en las colocaciones

totales. No creemos que esto se sostenga en

el tiempo, aunque se mantendrán en un nivel

similar al de 2014, cercano a 4,2% (Gráfico 25).

Gráfico 25: Participación de colocaciones de vivienda en el flujo total (%)


La tasa de interés promedio de créditos

hipotecarios es cercana a 3,70% real y se

mueve a la par que los bonos del Banco

Central de Chile (BCCh) y Tesorería en UF a 5

años (BCU-5). Esperamos que estos últimos

aumenten hacia la segunda mitad de 2015 en

respuesta al alza esperada en la tasa de

política monetaria en EE.UU. (Gráfico 26).

Gráfico 26: Tasa de interés en colocaciones de vivienda (%)


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Total Comerciales Consumo Vivienda

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Tasas hipotecarias BCU-5


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Respecto a la forma de estructurar los créditos

hipotecarios, los que han visto una fuerte

expansión son los mutuos no endosables. La

participación de mutuos endosables y letras de

créditos se mantiene constante en el tiempo.

(Gráfico 27).

Gráfico 27: Stock de operaciones crédito para vivienda del sistema bancario (millones de $)

Fuente: SBIF y Santander.

Mora

En línea con la debilidad económica, proyectamos

inestabilidad en el empleo cuyo efecto ya se

comienza a notar. Esperamos un desempleo

promedio de 6,8% en 2015 y 7,2% en 2016.

Esto nos debería llevar a un aumento en la

tasa de mora hipotecaria (Gráfico 28), que

prevemos aumente de 0,84% en febrero de

2015 hasta 1,60% en promedio durante el

año. Si bien ésta seguirá siendo baja, es un

aumento relevante respecto a los niveles actuales

de cartera vencida sobre la cartera total. Lo

anterior, está en línea con el aumento de la

cartera vencida total que estimamos pasará de

4,10% en 2014 a 4,30% en 2015, pero con un

deterioro de la cartera vencida hipotecaria que

sería bastante más acelerado.

Gráfico 28: Relación entre desempleo y cartera vencida hipotecaria (mar-10 a feb-15)

Fuente: SBIF, INE y Santander.

Regulación

Nueva normativa de provisiones

En diciembre de 2014 se publicó la nueva

normativa de provisiones por riesgo de crédito

emitida por la Superintendencia de Bancos e

Instituciones Financieras (SBIF)7, y que entrará en

vigencia en enero de 2016. Las principales

modificaciones se refieren al tratamiento de

deudores que caen en incumplimiento y la

determinación de provisiones para créditos

7 Capítulo B-1 del Compendio de Normas Contables.

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Mutuos hip. no endosables Mutuos hip. endosables Letras de crédito

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6.0

6.5

7.0

7.5

8.0

8.5

9.0

0.7 1.2 1.7 2.2

Tasa

de

deso

cupa

ción

(%)

Cartera vencida (% cartera)


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hipotecarios y para proyectos inmobiliarios.

En la práctica, representa un aumento

considerable en los niveles de provisiones

para préstamos cuyo Loan-to-Value8 supere

el 80%. Adicionalmente, en el caso de que un

deudor mantenga más de un crédito con el

banco y uno de ellos presente morosidad

mayor a 90 días, se asignará a todos ellos

aquel tramo de morosidad, lo que obligaría a

los bancos a constituir niveles muy altos de

provisiones en el caso de no pago de un

crédito no relacionado (ej.: tarjeta de crédito

o crédito de consumo). De esta manera, la

oferta de créditos con un ahorro previo (pie)

menor al 20% se verá restringida. Cabe hacer

notar que el segmento con un pie entre 10% y

20% representa una fracción no menor,

equivalente al 50% de la cartera hipotecaria total.

Planes reguladores urbanos

Otro aspecto, antes mencionado, es que el suelo

es escaso en el Gran Santiago por efecto de los

planes reguladores urbanos. En esta línea,

estimaciones preliminares de la CChC dan cuenta

que la posibilidad de densificar seis cuadras

alrededor de las estaciones de Metro facilitaría

construir 500.000 viviendas, lo que resolvería en

gran medida la necesidades de 600.000 unidades

de aquí hasta 2020. La buena noticia es que el

mismo Metro se está percatando que su servicio

8 Porcentaje del valor del crédito que financia el banco

incrementa el valor aledaño y está aprovechando

de estimular el desarrollo inmobiliario en las

cercanías de sus estaciones.

Por otra parte, existe inquietud por la reciente

publicación en octubre de 2014 de la Ley 20.791,

que determina la afectación de terrenos que

pueden ser expropiados para desarrollo de áreas

verdes, vialidad u otras obras de utilidad pública

en el Gran Santiago. Esto está afectando a

algunos desarrollos en construcción y a las

personas que adquirieron propiedades en esas

áreas. Sin embargo, creemos que la autoridad

revisará esta medida.

Cambio del régimen de IVA a constructoras

Por otra parte, el aspecto del cambio en el

régimen del IVA a la construcción de la reforma

tributaria es todavía muy confuso para el sector,

ya que las viviendas vendidas con subsidios no

son sujetas de IVA, pero las vendidas sin subsidio

sí lo serán. La dificultad está en que los

proyectos de departamentos se construyen

en un período, pero su venta toma un par de

años más. Por lo tanto, es difícil estimar en

qué porción el proyecto tendrá IVA y en qué

parte no; no obstante los costos de

construcción deben pagarse antes siendo

difícil prorratearlos en la contabilidad.

Estimaciones del sector suponen alzas de hasta

12,5% en las viviendas entre 3.000 UF y 4.000

UF, y en torno a 3% para el resto.


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Reforma laboral

La reforma laboral es otra inquietud

presente entre los empresarios, dado que

todavía no saben de qué modo se va a

implementar la negociación colectiva en los

contrato por obra-faena o cómo se regulará

la negociación antes de que se comience una

obra. Por otra parte, estos contratos son a suma

alzada y una negociación colectiva que

incremente en exceso los costos puede poner en

dificultades financieras a la empresa al no poder

trasladar a precios el incremento de los costos.

Probablemente, la respuesta del sector a las

modificaciones en el régimen laboral se traduzca

hacia una estructura de mercado con empresas

más grandes que cuenten con un cuerpo de

trabajadores de carácter permanente con los que

negociarán habitualmente. Sin embargo, esto

podría generar mayores rigideces y restar

potencial de crecimiento al producto.

Expectativas

Hay varias fuentes que miden expectativas de cara

al futuro.

En primer lugar, daremos cuenta de la Encuesta

de Crédito Bancario (ECB) que publica el BCCh.

En ella descubrimos que tanto las empresas

inmobiliarias como las constructoras ven que

los estándares de financiamiento son más

restrictivos, aunque la evolución es hacia terreno

positivo, especialmente en el caso de las

inmobiliarias (Gráfico 29).

Gráfico 29: Estándares de aprobación de créditos (de más restrictivo a menos

restrictivo, -100 a 100)


Una tendencia similar se puede encontrar en

la demanda de nuevos créditos del sector. En

este caso, los operadores bancarios ya observan

un crecimiento de las solicitudes del sector

inmobiliario y también en esa línea avanzan las

constructoras. Lo anterior puede ser explicado

porque muchas están procurando avanzar en los

desarrollos y vender en blanco o verde antes que

comience a aplicárseles el nuevo régimen de IVA

(Gráfico 30).

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Empresas inmobiliarias Empresas constructoras


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Gráfico 30: Demanda (solicitudes) de nuevos créditos (de más restrictivo a menos



Por el lado de las personas que acuden al crédito,

los estándares de aprobación se observan más

restrictivos y la demanda también muestra una

tendencia en esa línea. Por otra parte, el

porcentaje de refinanciamiento de crédito

hipotecario ya existente se ha mantenido estable

(Gráfico 31).

Gráfico 31: Créditos hipotecarios para vivienda (de más restrictivo a menos



En tanto, en el Índice mensual de confianza

empresarial (IMCE) para el sector de la

construcción vemos que las expectativas, que

en promedio han estado en zona positiva

cercana a 30 puntos, hoy están claramente

por debajo. Y aunque la brecha cede, todavía

queda un camino por recorrer que al ritmo

actual puede tardar un año o año y medio en

retomar su promedio histórico (Gráfico 32).

Gráfico 32: IMCE construcción (acumulado de desviaciones respecto al valor neutral -50-

para cada categoría)

Fuente: Icare y Santander.

Conclusiones

Podemos ver un sector construcción que volverá a

tener un año de bajo crecimiento y con riesgos

latentes. La reforma tributaria generó un repunte

circunstancial de corto y mediano plazo, pero no

sostenible en el tiempo por sí solo. La gran

amenaza del sector está en la regulación del

negocio y en cómo respondan los privados, las

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Empresas inmobiliarias Empresas constructoras

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mar-09 dic-09 sep-10 jun-11 mar-12 dic-12 sep-13 jun-14 mar-1

Estándares de aprobación de créditos a personas

Demanda (solicitudes) por créditos de consumo o de vivienda

Porcentaje de refinanciamiento de crédito hipotecario ya existente

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Expectativas - Precios Expectativas - CostosExpectativas - Salarios Expectativas - EmpleoPromedio


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instituciones bancarias y las autoridades.

Los precios continuarán creciendo aunque a tasas

más moderadas, de la mano con un incremento

en los costos y escasez de terrenos en el Gran

Santiago. En otro aspecto, la reforma laboral

aportará mayor rigidez que se traducirá en

reacomodo a nivel de empresas y, sobre todo, en

mayor incertidumbre.


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Pablo Correa [email protected]

Gerente División Comunicaciones, Estudios y Políticas Públicas y Economista Jefe

Felipe Bravo [email protected]

Subgerente de Estudios y Políticas Públicas

Gabriel Cestau [email protected]

Economista Senior

Rodrigo Moser [email protected]

Economista Senior

Álvaro González [email protected]

Economista

Este informe ha sido preparado solo con el objeto de brindar información a los clientes de Banco Santander Chile, y representa la visión de la unidad de Estudios y Políticas Públicas y no necesariamente la del Banco Santander Chile. Las opiniones acá expresadas deben ser atribuidas a los autores y no al Banco, ni a su Directorio ni al resto de sus ejecutivos. El objetivo es contribuir al debate nacional en esta materia. No es una solicitud ni una oferta para comprar o vender ninguna de las acciones o valores que en él se mencionan. Esta información y aquella en la que está basada, han sido obtenidas de fuentes que hasta donde podemos estimar nos parecen confiables. Sin embargo, esto no garantiza que ella sea exacta ni completa. Las proyecciones y estimaciones que aquí se presentan han sido elaboradas por nuestro equipo de trabajo, apoyado en las mejores herramientas disponibles. No obstante, esto no garantiza que ellas se cumplan. Todas las opiniones y expresiones contenidas en este informe no serán necesariamente actualizadas y pueden ser modificadas sin previo aviso. El resultado de cualquier operación financiera, realizada con apoyo de la información que aquí se presenta, es de exclusiva responsabilidad de la persona que la realiza

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CONSTRUCCIÓN Y SECTOR INMOBILIARIO...• Estimamos un crecimiento del sector construcción en torno...

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