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Santiago Berraondo Associate Director

Tasación de hoteles y Branded Residences: Costo por Habitación y servicios, El valor de la marca

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TASACIÓN DE HOTELES

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Los Hoteles son Activos Inmobiliarios Generadores de Ingresos

El valor de mercado de un hotel puede incluir el valor de varios de sus componentes, los cuales son:

• Tierra

• Edificios

• Muebles, artefactos y equipamiento (FF&E)

• Inventarios y Capital de Trabajo

El valor de mercado es estimado aplicando un proceso de valuación, para el cual el valuador considera tres enfoques.

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Enfoques para la Tasación de Hoteles

Costo de Reemplazo

Ventas de Comparables

Capitalización de Ingresos

1

2

3

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Enfoque por Costo de Reemplazo

Está basado en el supuesto que un comprador no pagará por una propiedad más que el costo de producir una propiedad sustituta de igual utilidad

Para estimar el valor de mercado al valor de la tierra se adiciona el costo de reposición depreciado.

Tiene poca importancia para una decisión de inversión cuando un comprador está enfocado principalmente en el potencial de retorno del capital

En conjunto con el método de capitalización de ingresos, puede ser útil para estudiar la factibilidad de un proyecto de hotel

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Enfoque por Ventas de Comparables

Está basado en el supuesto que un comprador no pagará por una propiedad más que el costo de adquirir una propiedad existente de igual utilidad

El valor de mercado es estimado por comparación con propiedades similares

Estimar el valor es difícil por las diferencias en las características de la propiedad, condiciones del financiamiento , venta y mercado, entre otros

No es muy confiable para valuar hoteles, sin embargo se lo usa para cotejar el valor derivado por el método de capitalización de ingresos

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Enfoque por Capitalización de los Ingresos Estima el valor presente del derecho a futuros beneficios derivados de

poseer la propiedad de un inmueble dadas las condiciones de mercado

Es la técnica preferida para valuar propiedades generadoras de ingresos porque simula la lógica de inversión con que actúan los compradores entendidos

Es aplicado en tres etapas:

1. Proyección de ingresos netos, antes del servicio de deuda (EBITDA)

2. Selección de una tasa apropiada de descuento

3. Aplicar el descuento apropiado

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1. Procedimiento para Proyectar Ingresos Netos (EBITDA)

Tarifa Promedio ($ ADR)

Ocupación (% OCC)

Ingresos por Habitación Disponible

(RevPar)

La mayoría de las otras fuentes de ingresos (como alimentos, bebidas y teléfono) dependen de la cantidad de huéspedes (% OCC), y muchos de los niveles de gasto también varían con la ocupación

Hotel

Las Bases de la Performance Financiera de un Hotel

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1. Procedimiento para Proyectar Ingresos Netos (EBITDA)

1. Se define el área de mercado y set competitivo

2. Se Localiza y cuantifica la demanda, y se asignan las noches habitación entre los hoteles competitivos

3. Este procedimiento provee la información necesaria para estimar la ocupación y tarifa promedio

4. Basados en esta información, los ingresos por habitaciones y otras fuentes de ingresos pueden ser calculados

5. La información de gastos puede ser obtenida de los estados financieros actuales

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Supuestos: Los ingresos y egresos proyectados están basados en moneda ajustada por inflación y que el gerenciamiento es competente

Período Proyección: El plazo de 10 años refleja el período típico de tenencia de activos inmobiliarios tales como hoteles

Todas las inversiones en real estate tienen un especifico ciclo de vida, que muestra los aumentos y bajas de ingresos netos para la vida económica de la misma.

o Los ciclos pueden acortarse o largarse dependiendo de cuanto mantenimiento y periódico reacondicionamiento el propietario esté dispuesto a realizar

1. Procedimiento para Proyectar Ingresos Netos (EBITDA)

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2. Selección de una Apropiada Tasa de descuento

La tasa de descuento es usada para convertir futuros ingresos en una indicación del valor presente

Esta tasa refleja la tasa interna de retorno para un comprador todo cash/capital, o es la tasa que combina los retornos requeridos por los componentes deuda y capital

La tasa de descuento es seleccionada examinando transacciones de venta, encuestas a inversores y entrevistando a participantes del mercado

La tasa de descuento puede ser derivada a través de técnicas financieras más complejas que tienen en cuenta los diferentes retornos requeridos por los componentes deuda y capital

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3. Proceso de Descuento de los Ingresos Netos Proyectados

Los ingresos netos proyectados son convertidos en una estimación del valor de mercado mediante un análisis de flujos de fondos descontados

1. Los ingresos netos proyectados de cada uno de los 10 años son descontados a una tasa de descuento apropiada

2. Luego se estima un valor residual de la propiedad capitalizando el ingreso neto del año 11 y descontando el valor a la fecha de valuación

3. La suma de todos estos valores descontados representan el valor estimado de la propiedad

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3. Proceso de Descuento Ingresos Netos

Ejemplo Numérico

Tasa Descuento Cash Flow

Año Ingreso Neto @ 14.0% Descontado

2012 $1,896,000 0.87719 $1,663,158

2013 2,977,000 0.76947 2,290,705

2014 4,190,000 0.67497 2,828,131

2015 4,785,000 0.59208 2,833,104

2016 4,928,000 0.51937 2,559,449

2017 5,077,000 0.45559 2,313,013

2018 5,229,000 0.39964 2,089,704

2019 5,385,000 0.35056 1,887,761

2020 5,547,000 0.30751 1,705,747

2021 63,387,000 * 0.26974 17,098,251

Valor Estimado de Mercado $37,269,021

(Redondeo) $37,300,000

Valor Terminal

Ingreso neto año 11 $5,885,000

Tasa de Capita l i zación 10.0%

Resultado de la venta $58,850,000

Menos: Costos Transacción 2% 1,177,000

Resultado de la venta neto $57,673,000

*Ingreso neto año 10 de $5,718,000 + venta neta de $57,722,000

Futuros Ingresos

Ingresos Ajustados

(valor presente)

Valor Mercado

Tasa Interna de

Retorno

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INVERSION TENDENCIAS

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Hoteles: Volumen Global de Transacciones (Billones, US$)

Fuente: Jones Lang LaSalle

Crisis Subprime Lehman Brothers

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¿Quiénes están comprando hoteles a nivel global?

REITS, son fondos de inversión con ventajas impositivas

Individuos de altos ingresos netos (HNWI)

Fondos de inversión / Private equity

Fondos de riqueza soberano

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Tasas de Descuento USA (%) Hoteles Full Service – Luxury Surveys

9.0

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11.0

12.0

13.0

14.0

15.02

00

1

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20

11

Dis

cou

nt

Rat

e (%

)

PWC - Full-Service PWC - Luxury CRE/RERC - First Tier

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Valores Habitaciones Hoteleras - 15 Mercados Top

Fuente: HVS Global Hospitality Services

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Tendencias de la Inversión en la Región

El mercado de transacciones en la región está subdesarrollado. Por condiciones restrictivas al financiamiento y falta de producto

Está dominado por inversores locales e intra-regionales, muchos de los cuales son tenedores de largo plazo.

Como los capitales son generalmente locales y no están altamente apalancados, no existen prácticamente ventas forzadas por bancos

La cantidad de hoteles que se pondrán en venta en los próximos dos años es limitada y serán principalmente propiedades en poder de inversores internacionales.

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Transacciones en la Región 2007/2011 (De más de US$ 30 Millones)

Fecha Propiedad

%

Transacción Mercado

Valor de

Mercado

Valor por

Habitación Vendedor Comprador

sep-07 Ritz Carlton 100% Chile-Santiago ± 60 Mill ± 290 Mil N/D Meridia Capital

sep-07 Crowne Plaza 100% Chile-Santiago ± 30 Mill ± 100 Mil N/D Meridia Capital

sep-09 Intercontinental 100% Brasil-Sao Paulo N/D N/D IHG Group PLC Meridia Capital

oct-09 Four Seasons 100% Mexico-DF 54 Mill 225 Mil

Strategic Hotels

& Resorts Meridia Capital

oct-10 JW Marriott 100% Brasil-Rio J. 47.5 Mill 193.9 Mil

Marriott

International

Host Hotels

& Resorts

mar-11 Intercontinental 100% Brasil-Rio J. N/D N/D Brascan S.A. Brazil Hosp.Group

abr-11 Four Seasons 100% Argentina-Bs As ± 64 Mill ± 390 Mil Familia Saieh fondo Albwardy

ago-11 Sofitel Copacabana 100% Brasil-Rio J. N/D N/D Veplan S.A. Brazil Hosp.Group

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Valuación Proyectos de Hotel - Por habitación (en miles US$)

¹ Segmentación HVS/ STR Global

Segmentación

Industria¹Luxury Upper-Upscale Upscale

Upper

Midscale

Valor Estimado x

Habitación250 / 500 150 / 250 100 / 150 70 / 100

Mar

cas

Segm

enta

ció

n

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BRANDED RESIDENCES

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Branded Residences: El Producto

Uso de los servicios del hotel como room service, lavandería y servicios de limpieza

Acceso a las facilidades del hotel, además de contar con privilegios y beneficios pre-acordados con la marca hotelera

Cuentan con entrada independiente, lobby y ascensores exclusivos

El tamaño de las unidades se encuentran en un rango de 68-340m2

Diseñador de interiores preseleccionado por la marca

Cuentan con servicio de conserje, área con sillones y baños públicos

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Branded Residences Existentes

W Hotel & Residences Santiago, Chile

St. Regis Hotel & Residences DF, Mexico

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Branded Residences Proyectos

Alvear Hotel & Residences Buenos Aires, Argentina

St. Regis Hotel & Residences Buenos Aires, Argentina

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Tasación Branded Residences

Para valuar las unidades de Branded Residences usamos el enfoque de ventas de comparables

Y ajustamos el valor por factores como:

o Marca - Un reconocido operador hotelero internacional puede representar “Market Premium “ de entre 10% a 20%

o Localización - Entorno y accesos

o Características Físicas – Acabados y terminaciones

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Muchas gracias !

Santiago Berraondo

sberraondo@hvs.com

www.hvs.com