Conclusiones foro 4

1. En qué consiste la matriculación o inmatriculación.

2. Cuáles son los casos de matriculación que se dan en la práctica registral guatemalteca. Fundamento legal.

3. Cuáles son los requisitos para la registración de cada uno de esos casos que tanto notario como registrador deben tener en cuenta.

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CASO HISTÓRICO QUE PUDO INSPIRAR EL SISTEMA: “Hacia mediados del pasado siglo (XIX), un oficial del ejército de la India compró una considerable extensión de monte, susceptible de convertir en tierra de cultivo, y gastó todos sus ahorros en mejorarlo; pero un fallo descubierto en el título de la persona a quien él compró, le llevó a perder la tierra y las más de 20,000 libras invertidas en mejoras, quedando sumido en la miseria por la pérdida y por los gastos del juicio. En opinión de Moerlin Fox , los principios del sistema Torrens podrían haber sido formulados con la idea de impedir la repetición del infortunio de aquel oficial angloindio, amigo del propio Torrens”. (José Ma. Casado Pallarés citado por Antonio Manzano Solano)

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Según Antonio Manzano Solano, en Australia todo inmueble es propiedad de la corona; de modo que sobre un inmueble solo puede tenerse un “state” distinto del inmueble, no hay propiedad sino tenencias.

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Folio real: se lleva por fincas pero el folio real y el libro de registro se forman archivando los certificados de título y concesiones de la corona.

Duplicado del título: La inscripción-archivo o encuadernación va seguida de la entrega al interesado de un ejemplar del título.

Inscripción constitutiva: La esencia del sistema es la sustitución de la transmisión por título.

Principio de invulnerabilidad: los efectos sustantivos derivan de este principio: presunción iuris et de iure de validez, integridad, exactitud y posesión.

Fondo de seguro: las personas que hayan sido privadas de su propiedad (sic) se garantiza con un fondo de seguro.

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Las leyes de los Estados (bajo el sistema) imponen, como acto previo a toda enajenación por la Corona, la inmatriculación del inmueble o inscripción inicial del mismo bajo el sistema Torrens, de manera que el inmueble salga al tráfico negocial dentro del mismo.

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En dos etapas:

Expedición de certificado de título limitado y expedición de certificado ordinario, después de una minuciosa comprobación e investigación del registrador de que no hay otra persona en posesión contradictoria implica mediciones, confección de planos, avisos en periódicos.

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El certificado o duplicado que se entrega al titular no tiene más valor que el de los títulos documentales del derecho común. No constituye título real (que acredite el derecho real de propiedad) lo cual resulta del hecho de que la propiedad no se trasfiere por el consentimiento y entrega del documento, sino por la inscripción en el libro-registro.

Solo la inscripción opera la transmisión (Miranda citado por Manzano Solano)

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Funciones del registro.

Dado que con el duplicado del título el titular no puede acreditar la propiedad, se entrega al interesado un registration abstract que le permite realizar operaciones fuera de los límites del Estado, consignando en el mismo las alteraciones.

Se hace constar que ninguna transferencia u operación será asentada en el libro-registro hasta que sea devuelto a la oficina.

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Es el acceso por primera vez, al Registro Público del inmueble (Carral y de Teresa)

La VI Reunión Nacional de Directores de Registros de la Propiedad definió la matriculación

como el procedimiento que, tomando como base una inscripción de dominio, tiene por objeto el ingreso en forma originaria o por vuelco al nuevo sistema de un inmueble al registro, abriendo folio donde se le determina y se le da una característica de ordenamiento que, mientras no se presente otro documento público posterior que modifique dicha determinación, permanece inalterable. (Citado por Atilio Cornejo)

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En Guatemala, la transmisión de la propiedad se hace con el consentimiento, en cuanto el contrato traslativo queda perfecto, sea éste de compraventa, permuta o donación entre vivos. En la renta vitalicia, la transferencia también se da con el perfeccionamiento del contrato pero en este caso es solemne, o sea con el otorgamiento de la escritura pública.

De tal suerte que no se necesita que ninguna autoridad (el Estado) otorgue el título de transmisión. Hay fincas del Estado que no están inscritas y las que adjudica el Fondo de Tierras en la mayoría de casos ya están registradas.

Como los inmuebles no son propiedad del Estado en Guatemala (aunque sí tiene inmuebles en su dominio) la matriculación o inmatriculación opera de diferente forma.

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Si bien constituye el primer ingreso del inmueble al registro, el acto del cual proviene su registro no lo hace el Estado porque él, aunque es propietario de inmuebles, no lo es de todos.

El paso del sistema manual al sistema electrónico no engendró inmatriculación de los inmuebles, estos ya estaban inscritos. Lo prueba el hecho que el reglamento de los registros establece que al practicarse el estado de conservación, la finca conserva el mismo número de registro y no debe interrumpir la numeración ordinal de las inscripciones y el orden alfabético de las anotaciones.

En Argentina, como lo expone Cornejo, el traslado del sistema cronológico personal al de folio real sí originó matriculación.

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ARTICULO 7.- En los procesos de traslado de la información de los libros físicos a medios electrónicos, los bienes inscritos en el Registro conservarán el mismo número de la finca, folio y libro. Al inicio de la información electrónica se asentará, en el dominio, una inscripción que contendrá el estado de conservación de dicho bien, el cual resultará de todas las inscripciones vigentes. Esta conservación o consolidación no interrumpirá la numeración ordinal de las inscripciones de dominio.

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Como puede verse, en el sistema Torrens se utiliza el término “inmatriculación” para referirse al primer acceso del inmueble al registro. En Argentina, se usa “matriculación” para referirse tanto al hecho del ingreso originario de un inmueble en el registro, como el paso o cambio de sistema registral.

En Guatemala, no se utiliza ninguno de los dos términos y generalmente se identifica la inmatriculación con la primera inscripción de dominio o equivale a ésta.

No obstante, se debe precisar que tanto matriculación como inmatriculación son sinónimos y se refieren al primer ingreso del inmueble al registro.

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La primera inscripción será la del título de propiedad o de posesión y sin ese requisito no podrá inscribirse otro título o derecho real relativo al mismo bien.

El reglamento de los registros de la propiedad complementa así:

ARTÍCULO 11. Los bienes que se inscriban por primera vez, se identificarán con el número, folio y libro que les corresponda al momento de hacer la inscripción...

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La técnica del folio real no se agota en el hecho de asignarle a cada inmueble un folio o ficha real en donde se vuelque su historial jurídico, sino que resulta imprescindible la perfecta individualización, determinación y ubicación de la parcela a la que se le abre el folio y que es objeto de los derechos reales que se anotan en esa ficha. Esa individualización de la cosa requiere necesariamente de una coordinación, complementación, correlación entre el catastro y el registro, debiendo tenderse a que la descripción física de la cosa sea la misma en ambos, incluso si existen dos descripciones, una según título y la otra según plano, ambas se deberán colocar en el folio. (Atilio Cornejo)

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De ahí que el artículo 1131 del Código Civil exija como requisitos de la primera inscripción de dominio la indicación :

Si la finca es rústica o urbana, su ubicación indicando el municipio y departamento en que se encuentra, área, rumbos o azimuts; o coordenadas geográficas debidamente georeferenciadas al sistema geodésico nacional; medidas lineales y colindancias; su nombre y dirección si lo tuviere.

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Como en el sistema registral guatemalteco no debe practicarse un asiento de inmatriculación o matriculación previo a la negociación del inmueble, la primera inscripción de dominio cumple dos funciones:

Como asiento de matriculación o inmatriculación y como inscripción de dominio que en el sistema Torrens sería la segunda inscripción en la que se inscribe la adjudicación hecha por la Corona al interesado.

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La posesión que conste en título supletorio. ya que ésta origina nueva finca. Art. 1125 num 3º c.c.

La división o partición de inmuebles comunes o en copropiedad (división de la cosa común) que de lugar a la formación de fincas nuevas. Art. 23 Ley de Parcelamientos Urbanos.

Los parcelamientos urbanos. Art. 1 Ley de

Parcelamientos Urbanos

Las lotificaciones, 5 fincas o más con apertura de nuevas calles. Art. 1 Ley Preliminar de

Urbanismo.

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Desmembración de inmuebles urbanos. Art. 23

Ley de Parcelamientos Urbanos.

Desmembración de inmuebles rústicos.

La constitución de propiedad horizontal. Art.

1125 num. 6 y 1195 Código Civil.

La unificación de inmuebles cuando origine finca nueva. Art. 11 Reglamento de los Registros.

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Requisitos para la registración de cada uno que tanto notario como registrador deben tener en cuenta.

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En el título deben incluirse todos los datos a que se refiere el artículo 1131 numerales 1 y 2 del Código Civil, en cuanto a descripción de la nueva finca.

En la descripción del inmueble deberá consignarse los rumbos o los azimuts, colindancias y medidas lineales (distancias).

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Plano firmado por profesionales colegiados activos (ingenieros civiles, ingenieros agrónomos o arquitectos). Excepto, en las titulaciones supletorias y desmembraciones de fincas rústicas menores de siete mil metros cuadrados, y las urbanas situadas en poblaciones recónditas del país en que no fuere posible localizar a uno de los profesionales indicados, extremo que el notario deberá hacer constar en la escritura correspondiente.

La descripción del inmueble en la escritura y el plano que deben coincidir exactamente.

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La escritura de constitución debe contener: Declaración del propietario o propietarios de someter a este

régimen el inmueble de su propiedad; Situación, medidas y colindancias del terreno, así como una

descripción total del edificio y mención de sus servicios de agua, electricidad y cualesquiera otros de que goce;

Descripción de cada piso con los datos que sean necesarios para su identificación;

El valor del inmueble y el de cada piso; Descripción de los elementos y partes comunes del edificio y de

los elementos y partes comunes limitados a las unidades independientes; y

Cualquier otro dato que consideren conveniente los otorgantes. Art. 531 Código Civil

Reglamento de Copropiedad y administración. Art. 559 Código Civil.

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Que el inmueble está libre de gravámanes, limitaciones, anotaciones o reclamaciones. En caso contrario, deben prestar su consentimiento expreso las personas a cuyo favor aparecieren inscritos tales gravámenes, limitaciones o reclamaciones. Art. 530 c.c.

Para que cada piso, departamento o habitación, pueda inscribirse independientemente de la finca matriz, es indispensable que se encuentre terminada su construcción, lo que deberá acreditarse mediante constancia extendida por la respectiva municipalidad o por el profesional director de la obra, la que el notario insertará en el instrumento público. Art. 1202 c.c.

Si no estuviere concluida, la inscripción tendrá carácter provisional y se convertirá en definitiva a solicitud del interesado acompañando la constancia a que se refiere el anterior. Art. 1202 c.c.

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Al inscribir la constitución del régimen de propiedad horizontal se asentará en la finca sobre la que se constituye el mismo que ésta pasa a ser copropiedad de los titulares o dueños de las fincas filiales o unidades que lo conforman. Igual asiento se hará en fincas filiales cuando constituyan elementos comunes. Art 1200, 1201, 1203 Código Civil.

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Si la unificación da lugar a la formación de finca nueva, en la escritura deberá solicitarse la cancelación de las fincas unificadas.

Si la unificación es por anexión de una finca a otra, también deberá pedirse la cancelación de la finca anexada.

Conforme a tales solicitudes deberá proceder el registrador.

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AUTORIZACIÓN MUNICIPAL Ley de Parcelamientos Urbanos. Artículo 23. La partición o desmembración de un inmueble urbano deberá ser revisada y autorizada por la municipalidad a cuya jurisdicción pertenezca el inmueble. Para este efecto, la municipalidad deberá resolver dentro del término de treinta días, quedando entendido que si así no lo hiciere, la autorización se entenderá tácitamente otorgada. En el testimonio de la escritura respectiva que se presente al registro, el notario deberá transcribir la autorización municipal o en su caso, dar fe que tal autorización fue solicitada y que transcurrido el término indicado en este artículo, la autoridad municipal no emitió pronunciamiento expreso, aprobando o denegando la autorización. Cuando se desmembren más de 5 fracciones con apertura de

calles. Art. 1 b) Ley Preliminar de Urbanismo.

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La identificación completa del inmueble, su extensión, colindancias; valor real en que fue estimado el inmueble y cuanto dato sea necesario para una plena identificación del bien;

Certificación del auto aprobatorio, para que sirva de título inscribible en el Registro de la Propiedad. Art. 11 Ley de Titulación Supletoria

Claro, el registrador deberá calificar que el título contenga todos los requisitos que además del 1131 del Código Civil, establece el artículo 11 de la Ley de Titulación Supletoria.

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La matriculación o inmatriculación en Guatemala puede ser originaria, como la titulación supletoria, en la que la finca nueva que se forma no deriva de otra inscrita.

Derivada, cuando la finca nueva proviene de otra ya registrada, como en los casos de división de la cosa común, desmembraciones incluyendo la hecha a favor de sí mismo, la unificación y la propiedad horizontal.

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Se refiere a una situación anómala, en virtud de la cual con referencia a un mismo inmueble existen simultáneanaente asientos de dominio con distintos titulares. (Atilio Cornejo)

En otros casos, la doble matriculación … resultado o deficiencia del sistema catastral o de insuficiencia de la descripción del inmueble consignada en los títulos.

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Argentina. (Cornejo) Luego de detectada la situación registral

anómala, es anotar en cada uno de los folios la existencia de la duplicidad de asientos, vinculándolos entre sí.

En segundo lugar, debe poner en conocimiento de los terceros la existencia de esta situación, haciéndola constar en los certificados e informes que se expidan con relación a algunos de esos inmuebles.

Los documentos que ingresen con relación a alguno de esos inmuebles serán inscriptos o anotados, pero en forma provisoria,

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La solución del tema no es competencia del registro de la propiedad, sino que debe hacerse en sede judicial, donde se dilucidará cuál de los dos derechos es el verdadero, procediéndose luego a la cancelación del asiento que corresponda.

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“La jurisprudencia (argentina) tiene dicho que "no corresponde cancelar una inscripción de dominio en base a la mera constatación instrumental y al pedido unilateral de uno solo de los titulares que aparecen inscriptos, sin oír a los restantes o a sus eventuales derechohabientes. La desafectación registral de un derecho de dominio faltando el conocimiento y omitiéndose el consentimiento de aquellos que, figurando inscriptos como titulares de un derecho real, han dejado de serlo, debe tramitar en un proceso judicial adecuado“ Cornejo.

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