2.3. 2.3.1. Edificaciones Indus- 2.3.2. Edificaciones Residen-
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Conclusiones foro 1
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Conclusiones foro 1
1. ¿Qué aspectos toma usted en cuenta para explicar qué es "derecho real"
2. ¿Cómo resuelve el Código Civil las relaciones de vecindad, qué criterio aplica?
3. ¿Qué diferencia la propiedad rústica de la propiedad urbana en Guatemala?
4. TERMINOLOGÍA: ¿Es correcta la expresión: "X" tiene varias propiedades?
5. Explique si la acción de amparo contra el Registro General de la Propiedad para la restitución del derecho de propiedad (protección plena) reúne los requisitos de la acción reinvindicatoria.
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• Es el poder inmediato sobre el bien oponible
frente a terceros. (Propiedad)
• Aunque no se tenga el poder directo e
inmediato sobre el bien es oponible frente a
terceros (hipoteca y servidumbre)
• Aunque a pesar de tener el poder directo e
inmediato sobre el bien, puede ser o no
oponible frente a terceros (contrato de
arrendamiento inscribible o no inscribible)
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Artículos 544 y 545 declara que la propiedad
Es el derecho de gozar y disponer de una cosa del modo más absoluto sin otras limitaciones que las legales, y que nadie puede ser privado de su propiedad más que por su expropiación, fundada en causa justificada de utilidad pública y previa correspondiente indemnización.
Consagra los resultados de la Revolución de 1789:
la propiedad libre de las cargas feudales del Antiguo Régimen;
La autonomía de la voluntad del individuo, aspiración del liberalismo burgués;
El mantenimiento y consagración de las propiedades adquiridas durante el proceso revolucionario de los bienes llamados nacionales
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El Código Civil guatemalteco, desde el Código
de 1877 se ha inspirado en el Código
Napoléonico:
Código de 1877:
Art. 513: La propiedad o dominio es el derecho
de gozar y disponer de una cosa, sin más
limitaciones que las que fijan las leyes.
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Artículo 387.-La propiedad es el derecho de
gozar y disponer de un bien, sin más
limitaciones que las que fijan las leyes.
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ARTÍCULO 464. La propiedad es el derecho de
gozar y disponer de los bienes dentro de los
límites y con la observancia de las obligaciones
que establecen las leyes.
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Fernando Cruz al comentar el Código Civil de 1877 en Instituciones de Derecho Civil Patrio explica que:
«De esta definición de propiedad se deduce que el derecho es absoluto; y en esa virtud, el propietario tiene derecho de usar de la cosa como mejor le parezca, y de disponer de ella como lo tenga por conveniente; ó (sic) lo que es lo mismo, puede usar de ella aprovechándose de sus productos ó (sic) utilidades; y puede abusar en sentido jurídico, aprovechándose de la sustancia de la misma cosa con tal de que no se infrinja la ley ni se perjudique el derecho de tercero». El resaltado no está en el texto.
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Es contradictoria la afirmación de que la
propiedad es un derecho absoluto con el hecho
de que el aprovechamiento de la misma debe
hacerse sin infringir la ley ni perjudicar el
derecho de tercero.
Si bien la propiedad abarca el dominio o
señorío sobre la cosa y su oponibilidad frente a
terceros y facultades usar la cosa,
aprovecharla, excluir a terceros de ese uso y
aprovechamiento y de reinvindicarla no
significa que el derecho sea absoluto.
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Ningún derecho, ni siquiera los otros derechos fundamentales consagrados en la Constitución Política de la República, es absoluto.
Cuando el ejercicio de un derecho fundamental incluida la propiedad invade el derecho de otra persona, se produce un conflicto que el derecho se ve obligado a regular para que cada quien pueda gozar y disponer de sus bienes pacíficamente.
El derecho de la propiedad y otros derechos fundamentales, a pesar de serlo, están sujetos a limitaciones impuestas por la Constitución Política de la República y el resto del ordenamiento jurídico, por lo que su ejercicio y contenido siempre será relativo, pues se sujeta a los límites y con observancia de las obligaciones que impone la ley.
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Al igual que la legislación española y otras, en
Guatemala el legislador pretendió incluir, al
hablar del derecho de gozar y disponer,
todas las facultades que pueda ejercer el
propietario sobre sus cosas.
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Tiene la característica liberal individualista que consagra la Constitución. Art. 39.
Se extiende al subsuelo y sobresuelo, hasta donde sea útil al propietario. Art. 473. Salvo lo dispuesto en leyes especiales como de aeronáutica, de construcción y explotación de minerales.
Las edificaciones, siembras o plantaciones pertenecen al propietario. Art. 659.
En cuanto a mejoras, el usufructuario no tiene derecho a que se le abonen mejoras. Art. 717. El arrendatario tampoco tiene derecho a que se le abonen mejoras. Art. 1917
Está sometida a la libertad de su comercialización. La propiedad es un bien de mercado y es el mercado quien le proporciona su verdadero contenido económico.
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La Constitución Política de la República dispone:
Art. 39. Propiedad privada. Se garantiza la
propiedad privada como un derecho inherente a la
persona humana. Toda persona puede disponer
libremente de sus bienes de acuerdo con la ley.
La fuente principal de las limitaciones es la ley.
Siempre y cuando esas leyes faciliten al
propietario el uso y disfrute de sus bienes, de
manera que se alcance el progreso individual y el
desarrollo nacional en beneficio de todos los
guatemaltecos.
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Los que prohíben el abuso del derecho y
ejercicio de mala fe.
Las limitaciones no son lo mismo que
servidumbre. Las limitaciones afecta el
derecho de propiedad de todos los
propietarios. La servidumbre se impone sobre
un predio a favor de otro predio.
En las limitaciones se coordinan los intereses
de la colectividad en beneficio mutuo
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El titular de un derecho de tanteo goza
de la facultad de poder adquirir por el precio que
otro dé, y con preferencia a él, una cosa en caso
de enajenación por su propietario.
El titular de un derecho de retracto goza de la
facultad de poder subrogarse en el lugar del
adquirente cuando aquella enajenación se ha
efectuado.
Los tanteos y retractos legales son conceptuados
como limitaciones a la facultad dispositiva del
propietario, pues no es libre de enajenar a quien
quiere.
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Se denominan relaciones de vecindad al
conjunto de normas que con esa finalidad las
regulan.
Hasta qué punto está obligado un propietario a
tolerar una forma de goce, uso o utilización de
la propiedad colindante que le cause molestias
o desvalorice la suya.
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No está permitido el ejercicio del derecho de
propiedad cuando se hace sin utilidad del
propietario y con el único propósito de dañar o
molestar al vecino.
Deja fuera casos en los que hay utilidad,
ausencia de ánimo doloso, pero productores de
graves perturbaciones para la propiedad ajena
como las instalaciones industriales, sitios de
diversión ruidosos, etc.
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El propietario no puede, realizar acto alguno
en su fundo que lleve consigo una inmisión,
es decir, el envío de sustancias de cualquier
género sobre el fundo vecino.
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Todos los influjos (Eingriff) que se inicien
directamente en el fundo vecino, y se deben
permitir los que comienzan en el fundo del que
los realiza y prosiguen en el del vecino
(sacudidas, ruidos, trepidaciones, etc.),
siempre que no sean nocivos a las personas o
cosas en medida superior a la normal
tolerancia.
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Los derechos, STOLFI, deben ser ejercitados
según su natural destino y en modo normal,
con tal de que no ocasionen a los demás un
daño apreciable.
Pero qué debe entenderse por uso normal.
Debe tomarse en cuenta el estado general de
las costumbres y de las relaciones sociales
que varían según el tiempo y los lugares, y
que, por eso, debe ser sometido a la
apreciación soberana de los jueces.
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Independientemente de las normas relativas a
la prohibición de excavaciones, deslinde y
amojonamiento, prohibición de actos que
daños pared medianera, siembra de árboles,
corte de ramas sobre propiedad vecina, etc.,
el Código Civil regula el abuso de derecho (art.
465) al disponer que el propietario, en
ejercicio de su derecho, no puede realizar
actos que causen perjuicio a otras personas y
especialmente en sus trabajos de explotación
industrial está obligado a abstenerse de todo
exceso lesivo a la propiedad del vecino.
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«Cualquiera puede utilizar a su discreción la
posesión ajena con tal que no lo haga en daño
del poseedor». No se regula expresamente,
pero de hecho se da en aquellos terrenos sin
construcciones ni cercados.
En cualquier caso, es claro que el uso inocuo
depende de la tolerancia del propietario,
que en teoría puede lícitamente excluir a los
demás del uso, utilización o aprovechamiento,
por insignificante que sea, de su propiedad.
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La aprobación del planeamiento preciso, según la clase de suelo de que se trate, determina el deber de los propietarios afectados de incorporarse al proceso urbanizador y al edificatorio, en las condiciones y plazos previstos en el planeamiento o legislación urbanística aplicable.(Ley preliminar de Urbanismo)
El contenido urbanístico de la propiedad inmobiliaria se integra mediante la adquisición sucesiva de los derechos siguientes: a urbanizar;
al aprovechamiento urbanístico; a edificar, materializando así el aprovechamiento urbanístico; y a la edificación
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Para la Ley Preliminar de urbanismo:
Área de influencia urbana: es la que circunda a una ciudad y en la cual se hacen sentir los efectos de su crecimiento y el desarrollo de sus funciones, dentro de un término previsible.
Lotificación: es todo fraccionamiento de terreno en más de cinco lotes, con apertura de nuevas calles.
Plan Regulador: es el conjunto de recomendaciones, formuladas con base en el análisis de las necesidades y recursos de una ciudad, que proporcionan un programa para guiar el desarrollo urbano con el máximo de eficiencia y en la forma más conveniente para la comunidad
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Art. 4.- Para el efecto las municipalidades de la
república deberán en la forma y con las
obligaciones que adelante se detallan, determinar
sus áreas de influencia urbana y aprobarán y
pondrán en práctica su plan regulador.
Art. 7.- Las municipalidades (Municipios, según la
CPRG) de la República deberán delimitar sus
respectivas áreas de influencia urbana, las cuales
encerrarán la ciudad o población y los terrenos que
la rodean susceptibles de incorporarse a su sector
urbano; sobre dichas áreas las municipalidades
ejercerán control urbanístico.
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Art. 8.- Los conflictos que surjan entre las
municipalidades con motivo de la penetración
y prolongación del área de influencia urbana
de una, dentro de los límites jurisdiccionales
de otra, serán resueltos de común acuerdo
entre las municipalidades de que se trate. Los
puntos que no pudieren solucionarse en esta
forma, serán sometidos por las
municipalidades interesadas a conocimiento
del Ministerio de Gobernación para que dicte
resolución definitiva, previo dictamen de la
Dirección General de Obras Públicas.
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Cabeceras departamentales las poblaciones de más de 10,000 habitantes:
a) El sistema vial;
b) Los servicios públicos;
c) Los sistemas de tránsito y transportación;
d) El sistema recreativo y de espacios abiertos;
e) Los edificios públicos y servicios comunales;
f) Las zonas residenciales;
g) Las zonas comerciales;
h) Las zonas industriales;
i) Las zonas de servidumbre de reserva; y
j) Cualesquiera otros aspectos que sea conveniente determinar.
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Se refiere a la propiedad destinada a las
actividades agrícolas o agrarias.
En Guatemala, la adjudicación de tierra para
esos fines se regula en la Ley de
Transformación Agraria, Ley del Fondo de
Tierras, Ley de Empresas Campesinas
Asociativas.
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En la Ley transformación Agraria se definen
las tierras ociosas Art. 12, las zonas agrarias,
art. 40 y los requisitos para adjudicar tierras
a los campesinos en patrimonio familiar
agrario individual y patrimonio familiar
agrario colectivo.
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1. Ser ciudadano guatemalteco
2. Ser física y mentalmente capaz;
3. No ser propietario de bienes raíces con excepción de
la vivienda familiar, ni ejercer actividad comercial,
industrial, minera profesional u otra que le permita
una subsistencia decorosa para él y su familia;
4. Tener grupo familiar que dependa de su trabajo;
5. Ser agricultor o campesino.
6. Se adjudica un Patrimonio a cada persona individual,
Art. 104 Lta
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Dentro de las personas que reúnan los requisitos anteriores, serán preferidas las personas en que concurra el mayor número de las siguientes condiciones:
a) Tener conocimiento o experiencia agrícola o ganadera;
b) Residir en el lugar o ser vecino del terreno en que está situado el inmueble que fuese objeto de parcelación en Patrimonios Familiares;
c) Tener residencia habitual en el campo;
d) Tener familia que dependa económicamente del solicitante, concediendo preferencia a quien tenga mayor número de hijos, menores de edad;
e) Poseer útiles de labranza, semovientes u otros elementos apropiados para la explotación de la tierra.
Art. 106 Lta
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Tanto personas individuales o jurídicas.
Nacionales o extranjeros, con las
limitaciones que para estos últimos establece
la Constitución art. 123.
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Cosa materiales
Cosas inmateriales, la llamada propiedad
intelectual, cuyos productos constituyen su
objeto (marcas, obras artísticas, etc)
Con la condición de que sean susceptibles de
apropiación; es decir, que no se encuentren
fuera del comercio por su naturaleza o por
disposición de la ley.
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En base a que el objeto de la propiedad son
las cosas, bienes jurídicamente, no es
correcta la expresión «tiene xxx
propiedades». Sino tiene tantos bienes sobre
los cuales es propietario.
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Compete a un propietario no poseedor contra
quien posee la cosa indebidamente.
Es una acción de condena y de carácter
restitutorio, dado de que con ella se trata de
imponer al demandado la condena a un
determinado comportamiento: dar, restituir
la cosa. Es una acción real, como derivada de
un derecho real, y ejercitable erga omnes.
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DOMINIO DEL ACTOR: actor debe probar su dominio, en aplicación de los principios generales sobre la carga de la prueba (hechos constitutivos de su pretensión). Es condición inexcusable de la acción, reivindicatoria.
POSESIÓN DEL DEMANDADO: posesión que debe ser actual e indebida.
IDENTIFICACIÓN DE LA COSA: consiste la perfecta descripción de la cosas objeto de la reinvindicación del demandante en su confrontación con la cosa poseída por el demandado y; finalmente, en la comprobación de la identidad de tal cosa con aquella que aparece descrita o mencionada en los títulos del actor y, en su caso, del demandado.
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sentencia de condena contra el demandado,
que será obligado a restituir la cosa
reclamada
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La acción declarativa exige la prueba del
dominio por el actor la identificación de la
cosa pero no que el demandado se halle en
su posesión. La legitimación pasiva pues,
corresponde a quienes nieguen o contesten
simplemente el derecho de aquél.
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El amparo tiene por objeto la restitución de la propiedad. La Corte de Constitucionalidad ha sentado abundante doctrina legal respecto a la procedencia del amparo para lograr la restitución en dos sentidos:
Protección Plena
Protección Semi plena o temporal
La primera es otorgada cuando a cualquiera de los otorgantes o al notario lo le fue posible otorgar o autorizar el instrumento en el que se haya contenido el negocio jurídico mediante el cual se despojó la propiedad. Los casos en los cuales se estima la imposibilidad de las partes o del notario son por muerte tanto del notario una de las partes en la fecha en que aparece celebrado el negocio o por ausencia de una de las partes la cual no necesita estar declarada.
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Si no concurren tales circunstancias, el amparo
se otorga pero en forma temporal y se ordena
al interesado a acudir a la jurisdicción
ordinaria a discutir la posible causa de nulidad
y le otorga el plazo de dos años para hacerlo
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Es una acción constitucional con fundamento en el art. 39 de la Constitución.
Se promueve por el propietario.
El demandado es el Registro General de la Propiedad y contra quien detenta la cosa o el inmueble, como tercero.
Debe individualizarse el bien y probar la propiedad.
Debe alegarse que las inscripciones operadas en el registro se hicieron en base a documentos evidentemente falsos alegando y probando las circunstancias ya dichas.
La sentencia es declarativa puesto que reconoce la propiedad y ordena su restitución ordenando la cancelación total de la inscripción hecha en base a documentos falsos y toda asiento posterior.
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De lo anterior se desprende que no es una modalidad de la acción reinvidicatoria sino una acción completamente diferente y autónoma cuyo efecto es perjudicar al tercero que adquiere aunque sea de buena fe.
Por decirlo así, se extingue para quien despojó del bien el dominio y también para quien lo adquiere de buena fe, por derivar la adquisición de hechos ilícitos.
Recuérdese que hay nulidad absoluta en un negocio jurídico cuando el objeto sea ilícito y esta no puede ser convalidada de ninguna manera.
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Además de la acción de apeo y deslinde, del
interdicto de obra nueva y el interdicto de
obra peligrosa, el Código Civil también
protege al tercero de buena fe que haya
inscrito su derecho, cuando haya adquirido a
título oneroso de quien en el registro
aparecía con derecho a otorgarle aunque
después se anule o resuelva el derecho de
quien le enajenara por causas que no
aparecieren en el registro. Art. 1146.
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P.e. Si «A» adquiere de «B» de buena fe, a título oneroso e inscribe su derecho. Si el derecho del enajenante «B» es declarado nulo absolutamente por simulación absoluta. El derecho de «A» ya inscrito no se perjudica porque la simulación es una causa de nulidad que no consta en el registro.
«B» deberá pagar a quien lo haya demandado el precio de la cosa y daños y perjuicios. Art. 13l7 Código Civil.
Lo mismo aplica si «A» adquiere de «B» un derecho a condición resolutoria si dicha condición no consta en el registro (en los asientos ni en los duplicados). Y también para el caso de la rescisión del derecho que tenía «B» para transmitir. Art. 1580 Código Civil.
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