COMO RECIBIR DEL CONSTRUCTOR?
75
COMO RECIBIR DEL CONSTRUCTOR
description
QUE SE DEBE TENER EN CUENTA AL MOMENTO DE RECIBIR LA OBRA DEL CONSTRUCTO
Transcript of COMO RECIBIR DEL CONSTRUCTOR?
COMO RECIBIR DEL CONSTRUCTOR
COMO ES LA USANZA
DE CONSTRUIR HOY?
LOS ALUMNOS DE LA CRISIS
Los constructores aprehendieron la lección!
Antes construían para vender
HOY QUE HACEN?
Desarrollan una etapa de preventa :
Convocan capitalesConstituyen un patrimonio autónomo mediante Fiducia
Buscan punto de equilibrio para iniciar construcción del proyecto arquitectónico
QUE HACE LA FUDICIARIAEN LA PRIMERA FASE ?
Administra el Patrimonio autónomoformado por los recursos económicos de los constituyentes (Constructor y optantes de compra)
El propietario de un lote puede aportarlo
QUE SUCEDE EN EL ENCARGO FIDUCIARIO?
SI NO SE LOGRA EL RECAUDO NECESARIO ,SE REINTEGRA A LOS CONSTITUYENTES EL CAPITAL CON LOS RENDIMIENTOS PACTADOS.
SI HAY ÉXITO EN EL RECAUDO DE FONDOS DE LOS CONSTITUYENTES , SE INICIA LA SEGUNDA FASE : ETAPA CONSTRUCTIVA.
HACER UN ENCARGO FIDUCIARIO
Lo hace el optante de compra
CONSTITUCION DE PARTIMONIO AUTONOMO
El Constructor y/o el dueño del terreno, o promotor, constituyen el patrimonio autónomo.
El dueño del lote lo escritura al patrimonio autónomo
QUE HACE LA FIDUCIARIA Y/O CONSTRUCTOR
EN LA SEGUNDA FASE?
Promete en venta la unidad privada a favor del constituyente de patrimonio optante de compra. Pacta Construir a nombre del Constructor constituyentePacta hacer traspaso derecho de dominioPacta hacer entrega de la unidad privada
ETAPAS PROCESO CONSTRUCTIVO
EN PROPIEDAD HORIZONTAL
PLANTEAMIENTO
Radicación de proyecto ante autoridades urbanísticas para obtener la licencia de construcción.
El proyecto es radicado de acuerdo a unas especificaciones .
ESTAN REGLADAS LAS ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS?
SI !Por Estándares Internacionales y Nacionales
Normas IsoNormas Incontec
Por Leyes Nacionales:Ley 400 de 1997sismo – resistencia
Por Decretos: Ej. Dcto.:1358 de 2005 Especificacionesconstruc. . para discapacitados
Por acuerdos municipales
Acuerdo 20 de 1995
FUENTE LEGAL SOBRE LAS ESPECIFICACIONES
¿QUE DISPONE LA CONSTITUCIÓN NACIONAL COMO LEY DE LEYES EN MATERIA DE VIVIENDA?
Que los Colombianos tengan derecho a una vivienda digna Comprende tres aspectos de seguridad:
JURIDICA
FINANCIERA
TECNICA
DESDE LA OPTICA DE LA
LEY 675 DEL 2001Art. 5
1.El nombre e identificación del propietario.
2. El nombre distintivo del edificio o conjunto.
3. La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio o conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando el título o títulos de adquisición y los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria.
4. La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de Planeación Municipal o Distrital o por la entidad o persona que haga sus veces.
5. La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso.
6. Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.
7. La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.
8. Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto.
QUE DOCUMENTOS CONTIENEN LAS ESPECIFICACIONES?
Los PlanosMemoria descriptivaProyecto de división.La licencia de Construcción
QUE SON PLANOS?
Documentos que mediante dibujo técnico describe lasespecificacionesconstructivas
QUE DEBEN MOSTRAR LOS PLANOS APROBADOS?
Según la ley 675 de 2001, Art. 6:
La localización, Los linderos, La nomenclatura El área de cada una de las unidades independientes que serán objeto de propiedad exclusiva o particularEl señalamiento general de las áreas y
bienes de uso común.
QUE ES LA MEMORIA DESCRIPTIVA?
Una descripción cualitativa de los elementos primordiales con que se ha construido.
Opinamos que debe ser precisa, para dar seguridad técnica!
QUE ES PROYECTO DE DIVISION?
Resumen escrito y cuantitativo de la forma como se encuentra divida la copropiedad :
Los bienes comunes y sus áreasDe los bienes privados y sus áreasCoincide con los planos
QUE ES LA LICENCIA DE CONSTRUCCIÒN?
La licencia es un acto administrativoEs la autorización previa para desarrollar edificaciones en uno o varios predios, de conformidad con lo previsto en el Plan de Ordenamiento Territorial, los instrumentos que lo desarrollen y complementen y demás normatividad que regule la materia (dcto. 564/06)
ETAPA CONSTRUCTIVA PROPIAMENTE DICHA :
Verificación de ejecuciónSupervisiónEnsayosPruebas
Rechazo de trabajosInconformidadDeficiencia Errores
Corrección desviacionesRectificaciónReparaciónReconstrucción
Aceptación de obraMediciónRecibo y pago
INTERVENTORIA
ETAPA DE SERVICIO
Administración del EdificioMantenimiento - Presupuesto
DesgasteDeterioroFallas
ENTREGA DE BIENES COMUNES
QUE DEBE ENTREGAR EL CONSTRUCTOR?
Un desarrollo constructivo materializado
Los documentos exigidos por la ley que soportan su construcción.
Las especificaciones de la construcción y sus accesorios
Manual de uso y mantenimiento
DOCUMENTOS DE ENTREGA SEGÚN LA LEY 675/01 art. 24
GarantíasDe los ascensores, bombasy demás equipos, expedidas por sus proveedores,
los planos correspondientes aLas redes eléctricashidrosanitarias y en general, de los servicios públicos domiciliarios.
Gas natural, Televisión, telefonía, citofonía, etc.
EXIGENCIA LEGAL DE ENTREGA DE ACUERDO A LO APROBADO
Art. 24 Ley 675 del 2001
“Parágrafo 2°. Los bienes comunes deberán coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y lo indicado en el reglamento de propiedad horizontal.”
A QUE BIENES SE REFIERE LA ENTREGA?
BIENES COMUNES ESENCIALES PARA EL USO Y GOCE DE LAS UNIDADES PRIVADAS
BIENES COMUNES GENERALES
ENTREGA DE BIENES COMUNES ESENCIALES
PARA GOCE Y USO DE LOS BIENES PRIVADOS:Se efectúa simultáneamente al recibir
Unidades privadas
Es una presunción Legal ( admite pruebaen contrario)
Tales como: los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores
Según Actas correspondientes.
BIENES COMUNES GENERALES
Se debe efectuar al momento de encontrarse enajenadas unidades privadas que representenel 51% de Coeficientes en que se compone el edificio y/o etapa.
COMO SE ESTA HACIENDO LA ENTREGA?
DE BIENES PRIVADOS
UNA CITA CON EL COMPRADORUN ENCARGADO SE TRASLADA AL LUGARLLEVA UN ACTA PREDISEÑADAEL QUE RECIBE FIRMA EL ACTASE LE ENTREGAN LLAVESRECIBE A OJO
DE BIENES COMUNES GENERALESSE CITA PARA ELLO
A LA ASAMBLEA PARA RECIBIR
O A LA COMISION DELEGADA PARA RECIBIR
O AL ADMINISTRADOR NOMBRADO POR LOS COPROPIETARIOS
O SI HAY NEGATIVA DE RECIBIR SE HACE ENTREGA AL ADMINISTRADOR PROVISIONAL
NECESIDAD DE UN BUEN RECIBO DE BIENES COMUNES
Es un derecho del adquirenteEs el punto de partida de la excelencia administrativaContribuye a la valorización del inmuebleAyuda al despegue y posicionamiento de Centros Comerciales. El administrador debe obtener la información de lo que administraEl administrador debe asumir el conocimiento de:
La información jurídica, Contable-financieras Especificaciones constructivas,
Ello garantiza el optimo presupuesto para mantenerlas y los procedimientos para hacerlo.
SURGIMIENTO DE CONFLICTOPOR FALTA DE PROTOCOLO Y AGENDA DE ENTREGA
POR FALTA DE CONOCIMIENTO DE LAS ESPECIFICACIONES TECNICAS EN AMBAS PARTES
POR DESCONOCER LOS MANUALES DE USO Y MANTENIMIENTO
POR APARICION DE IMPERFECTOS
POR DESENCANTO ENTRE LO OFRECIDO Y LO ENTREGADO
POR INCONFORMIDAD CON LOS ACABADOS
CRECEN QUEJAS POR VIVIENDAS DEFECTUOSAS
Fuente de Información: EL TIEMPO, Sección Bogotá, Pág. 1-8, Martes 1 Agosto de 2006SUBSECRETARIA DE CONTROL DE VIVIENDA – DAMA DISTRITALAño 2004 =587Año 2005 = 1006
En lo corrido del año 2006 = 872
0
200
400
600
800
1000
1200
AÑO 2004 AÑO 2005 AÑO 2006
PRINCIPALES QUEJAS• ASENTAMIENTOS
AGRIETAMIENTOS
PARQUEOS FUERA DE NORMA
LARGO 4.50 MTSANCHO 2.2O MTS
INUNDACIONES EN PARQUEADEROS
VENTA ESPACIO PUBLICO
ESP. PUBLICO E INCLINACIONES
CERRAMIENTOS
RECLAMACION• Directa• Métodos Alternos de Solución de
Conflictos:• Conciliación• Arbitramento
FACTOR DE ÉXITO EN LA RECLAMACION
CONTAR CON LA PRUEBA TECNICA EN CADA UNO DE:
LOS PRODUCTOS
LA FALENCIA ENLOSPROCEDIMIENTOSDE CONSTRUCCION DONDE SURGE ELINCONVENIENTE.
PROPUESTAS Y COTIZACIONES DE LA SOLUCION
ACCIONES:……
Vía administrativaSubsecretaria de Control y Vivienda –DamaSuperintendencia de Industria y Comercio
Vía judicial:Acción Ordinaria declarativaAcción popularAcción de Grupo
CONTAR CON LA ASESORIA Y ASISTENCIA IDÓNEA
EN LOS DISTINTOS ASPECTOS :
EL INCONVENIENTE
LA FALLA
LA OMISION
EL PROCEDIMIENTO CONSTRUCTIVO EQUIVOCADO
ASPECTOS JURIDICOS
TRADICION ANTERIOR- CESIONES CONTRATACIONES - FIDUCIASANEAMIENTO DE CREDITOS, HIPOTECAS, GRAVÁMENESREGLAMENTOS P. H. – INTERNOS - CONVIVENCIACOTEJO DEL PROYECTO FRENTE A LA NORMA:
UrbanísticaConstructivaServicios públicosAmbientalSegurosLeyes sanitariasVigilanciaAspectos TributariosOtros.
ASPECTOS FINANCIEROS – CONTABLES
Presupuesto provisionalEstados financieros de la administración provisionalInicio libros de contabilidad por el administrador provisionalPagos de acometidas Servicios públicos Comprobantes contables inherentes a la persona jurídica nacientePagos obligaciones tributarias ( retenciones- IVA)Estado de cartera morosa provisional – incluido el constructorPago de obligaciones laboralesOtros
ASPECTOS TECNICOS
DE LOS PRODUCTOS
DE LAS ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS
DE LOS PROCEDIMIENTOS CONSTRUCTIVOS
DEL MANUAL DE USO Y PROCEDIMIENTOS DE MANTENIMIENTO
RESPONSABILIDAD CIVIL
EN LA CONSTRUCCION Y LA ENTREGA
ACTORES RESPONSABLES
EL ConstructorFallas estabilidadMateriales usadosProcedimientos utilizados
RESPONSABILIDAD DEL INGENIERO CALCULISTA
Cuando las fallas son el resultado de eventuales errores u omisiones en el proyecto estructural
RESPONSABILIDAD DEL GEOTECNISTA
El ingeniero Calculista de estructurasErrores u omisiones proyecto estructural
RESPONSABILIDAD DEL INTERVENTOR
Ya que ha sido contratado por su idoneidad profesional:
Debió detectar las anomalías y subsanarlas oportunamente.
Su control parte desde la recepción del proyecto
Debió verificar la coordinación constructiva para evitar en la obra problemas que debieran de haber quedado resueltos desde la etapa de diseño.
Responsabilidad de La Fiduciaria
Como Administradora del patrimonio autónomoPor las Obligaciones contratadas
Responsabilidad de los administradores
Provisional
Los órganos de administración.Por lo general incurren en errores de
UsoMantenimiento
La CulpaLeveLevísimagrave
Responsabilidad del asegurador
PROTOCOLO DEL RECIBO
La Solicitud previa información y entrega de estaEl digerirla , el Obtener AsesoríaEl establecimiento de agenda y métodos paraabordar el reciboFormatos para entrega, mediciones y cotejoCertificación de habitabilidad de la Alcaldía
PROTOCOLO DE ENTREGA DE ADMINISTRADOR A ADMINISTRADOR
Lo que comienza bien sigue bienEs importante tener en cuenta la profesionalización y experiencia comprobada progresiva.La organización inicial que se imparta a la información es clave para el buen ejercicio posterior de la copropiedad
ENTREGA DE LA COPROPIEDAD DE UN
ADMINISTRADOR A OTRO
Decisión del órgano competente para el cambio de administración.
Acta que contenga el nombramiento de la nueva administración
Registro ante la autoridad competente.
ENTREGA FORMAL
ENTREGA Y RECIBO DE INVENTARIO DE INSTALACIONESENTREGA Y RECIBO DE EQUIPOS DE LA COPROPIEDADENTREGA Y RECIBO DE DOTACIONES
ENTREGA DOCUMENTACION CONTABLE
Ultimo estado financiero con todos sus soportes.Contabilidad debidamente empastada e identificada por años.Entrega papelería preimpresa debidamente registrada la numeraciónEntrega libretas de ahorro y chequeras con identificación de los cupones entregados en blanco.
ENTREGA DOCUMENTACION GENERAL
Libros de actas de Asamblea y Consejo Carpetas correspondencia recibida y enviada.Registro copropietarios y residentesContratos y garantíasReglamento de CopropiedadPólizas
ENTREGA DE PLANOS
Inventario general de todos lo planos de la copropiedad.Documentos informativos
