“Cómo evitar errores al comprar una vivienda en...

“Cómo evitar errores al comprar una vivienda en Cuernavaca”

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CÓMO EVITAR ERRORES AL

COMPRAR UNA VIVIENDAEN CUERNAVACA

Primero lo primero: El orden de los factores sí altera el producto

La Guía que necesita cualquier persona que desee comprar una vivienda en Cuernavaca.

Esta guía te ahorrará dinero, tiempo, esfuezo y complicaciones futuras si sigues el procedimiento indicado para comprar una vivienda en Cuernavaca y así evitar cometer errores y poner en riesgo tu patrimonio.

Autor: Ing. Hugo Vázquez BenítezAsesor Inmobiliario ProfesionalMiembro de A.M.P.I.Asesor de Créditos Hipotecarios

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Copyright © Inmobiliaria La Casa que Quiero. Fácil y RápidoProtegido con los derechos de copyrightPrimera Edición: Julio 2016

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Esta guía ha sido editada con el objeto de proporcionarle una información detallada y fiable sobre la materia contemplada en ella. Su edición no implica en ningún caso la obligación por parte del editor a atender consultas de carácter económico, legal, contable o de cualquier otro tipo relacionadas con la temática de la misma.

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INDICE

CÓMO EVITAR ERRORES AL

COMPRAR UNA VIVIENDAEN CUERNAVACA

Primero lo primero: El órden de los factores

si altera el producto................................................................................... 4

Etapa I Definición previa......................................................................... 5

1. Presupuesto familiar.......................................................................... 5

2. Precalificación ¿Cuánto me pueden prestar?................................. 8

A) Historial crediticio....................................................................... 8

B) La capacidad de pago ¿Qué tanto puedes pagar?.................... 8

3. Presupuesto a invertir ¿Cuánto voy a invertir en total?.................... 10

4. Perfil de la demanda con el presupuesto que dispongo

¿Qué quiero adquirir?...................................................................... 10

A) El tipo de inmueble y sus caractrísticas ¿Qué quiero comprar?. 11

B) Las zonas, no todas son iguales ¿Dónde quiero comprar?........ 11

Características de Cuernavaca y su área conurbada................. 11

Etapa II La compra ................................................................................ 13

5. Búsqueda de opciones ¿Cómo encuentro las mejores?................. 13

6. La selección ¿Cuál es la buena?..................................................... 15

7. Negociación y compra ¿Cuánto?..................................................... 16

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CÓMO EVITAR ERRORES AL COMPRAR UNA VIVIENDA EN CUERNAVACA

Primero lo primero:El orden de los factores sí altera el producto

La compra de una vivienda es una de las decisiones más importantes en la vida y puede representar poner en riesgo tu patrimonio familiar.

Es una compra a la que habitualmente no estamos acostumbrados y por lo mismo ignoramos cuales son los aspectos más importantes a considerar.

Por no conocer cuál es el procedimiento recomendado para comprar un inmueble, se cometen errores que pueden ser muy costosos y/o llegar a representar mucho tiempo y esfuerzo invertido de manera poco productiva, generando frustraciones e insatisfacción.

El propósito de esta guía, no es hacer una lista de los errores más comunes. Nuestra intención es ayudarte para que hagas una buena inversión, con tranquilidad, seguridad y así crezca tu patrimonio.

Es una guía breve, que describe el Procedimiento para comprar una vivienda en Cuernavaca, presentando la información de manera simple y directa para su mejor comprensión. Este procedimiento se divide en 2 etapas que responden a preguntas básicas, como se muestra en el siguiente cuadro:

Etapa

I. Definición Previa

II.La compra

1. Presupuesto familiar ¿Cuánto tengo?

2. Precalificación ¿Cuánto me pueden prestar?

3. Presupuesto a invertir ¿Cuánto voy a invertir en total?

4. Perfil de la demanda ¿Qué quiero?, ¿Dónde?

5. Búsqueda de opciones ¿Cómo encuentro las mejores?

6. Selección ¿Cuál elegir?

7. Negociación y compra ¿Cuánto?, ¿Cómo?

Tema Preguntas Básicas

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ETAPA 1: DEFINICIÓN PREVIAMuchas personas inician la búsqueda de un inmueble sin saber cual es su presupuesto real, ni cuales son los gastos asociados a la compra de una propiedad.

Invierten mucho tiempo navegando por internet, interactuando con muchas personas, visitando propiedades y cuando encuentran la que les gusta, resulta que no les alcanza. Al ver que su presupuesto es menor, ya no les satisfacen los inmuebles acordes a su capacidad de pago y se frustran, retardan la decisión de compra o simplemente no invierten.

En casos como este, es importante señalar que la compra de una vivienda más modesta muchas veces representa el inicio de la formación del patrimonio familiar. Inicialmente se usa y se paga como renta, para posteriormente cuando se venda sirva para el pago del enganche de una casa mejor.

También hay personas que quieren comprar, pero están supeditadas a vender previamente una propiedad, por lo que invier ten t iempo y dinero investigando y viendo casas y la que llega a gustarles no la pueden adquirir porque no están listos para comprar. Las propiedades que se venden son las que son atractivas para el mercado, ya sea por su precio, ubicación, características, diseño, etc. No tardan mucho a la venta y por eso es indispensable no brincarse pasos en el proceso de compra. Primero lo primero.

1. Presupuesto familiar: ¿Cuánto tengo?

Si tienes considerado hacer la compra de contado sin necesidad de solicitar ningún crédito hipotecario, pasa directamente al punto 3. ¿Cuánto voy a invertir en total?.

Si requieres de un crédito, procede a hacer el siguiente ejercicio para el cálculo de la mensualidad que puedes pagar.

Antes que nada, se debe saber si es el momento para invertir en un bien inmueble o si conviene esperar a tener mejores condiciones, por

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ello es importante hacer este presupuesto familiar de manera realista, considerando tus ingresos y tus gastos mensuales, así como el ahorro del que dispones para invertir.

En este ejercicio debes comparar tu situación actual vs tu situación con el pago del crédito hipotecario que recibas (te sugerimos usar el formato anexo para elaborar el ejercicio). Considera tus ingresos mensuales de manera conservadora (en caso de tener ingresos variables) e incluir a tu cónyuge si tiene ingresos. (esta parte es igual para las 2 situaciones) En el apartado de egresos mensuales incluye: renta, luz, agua, gas, transporte, comida, colegiaturas, entretenimiento, y otras que no son mensuales pero que se requieren eventualmente como son: compra de ropa, seguros, vacaciones, reparaciones del auto, etc. En la situación actual vas a incluir la renta si es que te representa un desembolso y en la situación futura con el crédito vas a anotar el monto máximo de la mensualidad que tengas considerado pagar.

Además toma en cuenta de acuerdo a tu situación familiar si hay futuros gastos que puedan limitar tus posibilidades para pagar tu crédito, como son la educación de los hijos, viajar, comprar un coche, etc.

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Concepto

INGRESOSMENSUALES

Los míos

Los de mi cónyuge

Otros ingresos

EGRESOS MENSUALES

Renta (si es que hay)

Pago del crédito

Mantenimiento

Predial

Agua, luz y gas

Teléfono (fijo y celular)

Alimentación

Vestido y calzado

Transporte o gasolina

Escuelas

Médicos y medicinas

Créditos (tarjetas y/o)

Otros gastos

DIFERENCIA

Situaciónactual

Situación con el crédito

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PRESUPUESTO FAMILIAR MENSUAL

Si los ingresos mensuales son mayores que los egresos, significa que te alcanza para pagar un crédito con esa mensualidad sin presiones económicas, por lo que estás en posibilidades de adquirir una vivienda.

Si los egresos son mayores, tienes 2 opciones: esperar a tener mayores ingresos o reducir el monto de la mensualidad para adquirir una vivienda de menor monto.

2. Precalificación: ¿Cuánto me pueden prestar?

Las instituciones financieras otorgan sus créditos principalmente en base a 2 criterios: El historial crediticio y la capacidad de pago del solicitante.

A) Historial crediticio: ¿Qué tan buen pagador eres?

El comportamiento que hemos tenido del pago de nuestros créditos se ve reflejado en el reporte del Buró de Crédito y de él depende que nos presten o no los bancos. Por su parte, los Institutos de Seguridad Social y/o de Vivienda como el INFONAVIT nos pueden reducir el monto de crédito que tengamos preautorizado si nuestro historial no es satisfactorio.

Esto es normal porque miden el riesgo que corren al otorgar créditos. Si en nuestros antecedentes hay un comportamiento de incumplimiento, se interpreta como mayor riesgo. Por el contrario, cuando demostramos que somos buenos pagadores, podemos acceder a créditos con mejores condiciones.

Para saber cuál es tu situación, puedes solicitar una vez por año sin costo el “Reporte de Crédito Especial” en el enlace que aparece a continuación. Buró de Crédito www.burodecredito.com.mx

B) La capacidad de pago: ¿Qué tanto puedes pagar?

A los bancos les debemos demostrar cuales son nuestros ingresos mensuales.

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Prefieren clientes asalariados con arraigo en sus empleos por tener un ingreso constante y más seguro. Cuando los ingresos son variables, se deben presentar comprobantes de ingresos de un periodo mayor y es muy probable que sea menor el porcentaje del préstamo que financían con relación al valor de la casa (% de aforo) y que sea necesario un desembolso inicial mayor.

En los últimos años, con el incremento del número de bancos, la estabilidad macroeconómica del País y la reducción de las tasas de interés, los créditos hipotecarios son más “baratos” que antes, por lo que es una buena opción invertir en bienes raíces utilizando los créditos, sobre todo cuando la decisión se toma con una asesoría profesional, tanto para seleccionar el producto crediticio más adecuado a tus preferencias como para escoger el inmueble que cubra tus necesidades y te de las mejores condiciones de compra y plusvalía.

En la inmobiliaria La Casa que Quiero, además de Asesores Profesionales Inmobiliarios, somos Asesores de Crédito y te ayudamos a tomar las mejores decisiones proporcionándote de manera oportuna alternativas de financiamiento en beneficio de tu patrimonio.

Los bancos tienen diferentes productos financieros de acuerdo a las preferencias de los clientes. Hay créditos con mayor o menor aforo, con mensualidades fijas o variables, con tasas más bajas o mayores, todo ello de acuerdo al perfil y necesidades de los clientes, por eso es importante que te asesores para obtener el financiamiento más adecuado para tí.

Cabe mencionar que el reporte del Buró de Crédito, además de indicar cual ha sido nuestro comportamiento de pagos, también proporciona información de los compromisos de pago que se tienen (tus créditos actuales)

El importe del crédito que nos puede otorgar una institución financiera, toma en cuenta la liquidez de la que disponemos antes de asumir un nuevo compromiso. Para determinarlo compara los ingresos contra los gastos que ya se tienen y determina la capacidad de endeudamiento del solicitante y es en base a este resultado y al historial de pagos que decide si otorga el crédito y el monto máximo a prestar.

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3. Presupuesto a invertir: ¿Cuánto voy a invertir en total?

En una compra inmobiliaria, además de tener que cubrir al propietario el precio convenido hay una serie de gastos inherentes a la operación de compraventa con cargo a la parte compradora, entre otros, el avalúo, impuestos y derechos, gastos y honorarios notariales y comisiones por apertura de crédito. Su importe va de un 5 a un 7% del valor de la operación, en el Estado de Morelos para vivienda.

Cabe hacer mención que el Notario tiene la obligación de aplicar los impuestos sobre el valor más alto que resulte entre las 3 siguientes cantidades: el valor de la operación de compraventa, el valor del avalúo y el valor catastral.

Con el ejercicio del presupuesto familiar, complementado con información sobre tus prioridades crediticias, ya podemos determinar que productos financieros son más adecuados para ti, lo que aunado al monto de tus recursos propios y tu historial crediticio permitirá obtener la precalificación de tu crédito e incluso conseguir la carta de pre-autorización por parte del banco.

En la precalificación y/o carta de pre-autorización del banco ya vienen incluidos estos gastos de manera aproximada. El presupuesto final lo otorga la Notaría durante el proceso de escrituración.

Si tienes un crédito autorizado por un banco o el INFONAVIT o FOVISSSTE, solicita a tu asesor de crédito que vea la posibilidad de mejorar sus condiciones comparándolo con otras alternativas.

4. Perfil de la demanda, con el presupuesto que dispongo: ¿Qué quiero adquirir?

En este apartado es importante definir:A) El tipo de inmueble y sus característicasB) Las zonas: ¿Dónde?

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A) El tipo de inmueble y sus características ¿Qué quiero comprar?

¿Casa sola?, ¿casa en condominio?, ¿departamento?. En la zona conurbada de Cuernavaca hay muchas propiedades a la venta, por lo que es importante precisar con mayor detalle lo que se quiere.

Además del tipo de propiedad, hay que definir las características que debe cubrir el inmueble a comprar. ¿Nuevo o usado?, número de recámara, baños, estacionamientos, niveles, estilo,cercanía a un determinado lugar, etc.

Estas características hay que clasificarlas en 2 apartados: Las indispensables y las deseables, de tal manera que tengamos claro al momento de decidir cuales son las propiedades que sí cumplen lo que consideramos indispensable.

B) Las zonas, no todas son iguales ¿Dónde quiero comprar?

Características de Cuernavaca y su área conurbada

VocaciónLa ciudad de Cuernavaca, Morelos, por su proximidad a la ciudad de México y su clima privilegiado, desde hace muchos años ha atraído el interés de muchas personas para tener una casa de fin de semana, principalmente de la ciudad de México y del extranjero.

ClimaPor su topografía, la ciudad cuenta con tres climas diferentes: en el norte, es fresco por la mayor altura y por la vegetación boscosa; en el centro el clima es templado y en el sur es más cálido.

Mancha urbanaActualmente la zona conurbada de Cuernavaca está conformada principalmente en un eje norte a sur y la integran cinco municipios: En el norte está Cuernavaca, al oriente Jiutepec y hacia el sur Temixco, Emiliano Zapata y Xochitepec.

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La mancha urbana creció en primera instancia en el municipio de Cuernavaca y posteriormente en Jiutepec. Como casi ya no hay terrenos y los pocos disponibles o son bajo el régimen de tenencia de la tierra ejidal o comunal o están muy caros, el desarrollo habitacional se ha orientado en los últimos años hacia el sur, en los municipios de Temixco, Emiliano Zapata y Xochitepec, donde se han construido infinidad de viviendas de fin de semana.

Una vez conociendo cuál es nuestro presupuesto de inversión total y definido lo que queremos, pasamos a la segunda etapa del proceso.

ETAPA II LA COMPRA5. Búsqueda de opciones:

¿Cómo encuentro las mejores?

Como mencionamos anteriormente, la compra de un inmueble es una de las decisiones más importante en nuestra vida. En muchas ocasiones implica estrés y temor a equivocarse.

La mayoría de las personas que quieren comprar una casa en venta en Cuernavaca principalmente las que viven en la ciudad de México, reúnen las siguientes características:

• No conocen el mercado inmobiliario de Cuernavaca• No distinguen claramente las diferencias entre las zonas de la

ciudad y• Por sus actividades normales no tienen mucho tiempo para

dedicarse a buscar el inmueble que desean ni tampoco para investigar y tramitar el mejor crédito de acuerdo a su situación y preferencias.

Por otra parte, las personas que sí conocen la ciudad tienen más idea de las zonas, pero igualmente no tienen el tiempo ni conocen el mercado inmobiliario.

A pesar de que en internet hay una sobre oferta de propiedades a la venta, la información es parcial y está muy dispersa lo que dificulta localizar las mejores opciones de acuerdo a lo que se busca.

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Si deseas comprar una casa en venta en Cuernavaca tienes 2 opciones:

1.- Hacerlo sólo por tu cuenta, es decir, visitar infinidad de páginas de internet, e interactuar con muchas personas, invirtiendo demasiado tiempo y en muchos de los casos generando confusión e incluso duplicidad en la visita de inmuebles. Además de no necesariamente tener la posibilidad de encontrar rápidamente las mejores opciones.

2.- Contar con el apoyo de un Asesor Inmobiliario Profesional, que te acompañe y asesore durante todo el proceso y te ayude a comprar uno de los mejores inmuebles disponibles en el mercado y con el análisis y selección del crédito que te brinde los mayores beneficios.

En la inmobiliaria La Casa que Quiero nos especializamos en la optimización del proceso de compra de propiedades en venta en Cuernavaca, Morelos.

Por más que veas en internet o visites por tu cuenta, nunca se va a comparar con la cantidad de inmuebles que disponemos y analizamos día a día y es de ahí de donde elegimos las mejores y te las sugerimos por sus características, ubicación, estado de conservación y precio.

Como parte de nuestros servicios te ofrecemos:

Asesoría profesional personalizada

Para la seguridad y cuidado de tu patrimonio, estamos organizados para asesorarte y ayudarte a comprar.

Acceso a la más amplia cartera de propiedades

Disponemos de una red de más de 1000 Socios Comerciales lo que nos permite fácilmente localizar los mejores inmuebles a la venta en el mercado.

Ahorros en tu inversión

Ya sea en la tasa de interés, monto de la mensualidad, importe del crédito, etc.

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6. La selección: ¿Cuál es la buena?

Quien desea adquirir un inmueble en Cuernavaca, por lo general prefiere propiedades ubicadas en la zona norte de la ciudad, cerca de la autopista y en la que se denomina la Zona Dorada (el equivalente de Polanco en la ciudad de México). En estas 2 zonas se localizan entre otras las colonias: Rancho Cortes, Maravillas, Lomas de Cortés, Lomas de la Selva, Tlaltenango, Bellavista, Buenavista, Prados de Cuernavaca, El Empleado, Vista Hermosa, Reforma, Delicias, Jardines de Delicias, Jardines de Reforma, Lomas de Vista Hermosa, Jardines de Cuernavaca, Volcanes, Villas del Lago y el Fraccionamiento San Jerónimo Ahuatepec.

Estas zonas, al ser las de mayor demanda son las de más alto precio y en muchas ocasiones se trata de viviendas antiguas remodeladas o para actualizar.

También hay personas que con un presupuesto limitado ingenuamente piensan que les va a alcanzar para comprar un terreno y construir en una buena colonia dentro de Cuernavaca.

Muchos clientes, principalmente cuando van iniciando su proceso de compra y no conocen los precios del mercado incurren en ciertos errores. Por poner un ejemplo: quieren una propiedad grande y nueva en una de las mejores zona de la ciudad, con un presupuesto reducido. Pierden tiempo buscando algo que no existe, después de un par de meses y muchas vueltas reducen sus requerimientos, incrementan su presupuesto y/o incluyen más zonas en su búsqueda.

Una propiedad que reúne el 70% o más de sus expectativas es una buena opción a considerar para compra.

Conforme a nuestro proceso de trabajo, podrás estar seguro de estar visitando sólo inmuebles que se ajustan a tus necesidades y presupuesto.

Te sugerimos varias propiedades para que selecciones las que sean de tu interés y organizamos recorridos de inversión incluyendo en su caso, algunas otras que hayas localizado y que quisieras conocer.

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De las propiedades visitadas eliges la que es de tu interés y conjuntamente preparamos la carta de intención de compra a presentar al propietario.

7. Negociación y compra: ¿Cuánto?

Para la presentación de la carta de intención de compra te asesoramos tomando en consideración las características del inmueble, su estado de conservación, el precio de mercado y la forma de pago.

Te ayudamos en la negociación con el propietario para que adquieras la propiedad de tu elección en las mejores condiciones.

Asimismo, damos seguimiento y sustento a la negociación validando la documentación de los inmuebles y evitando posibles problemas que pudieran presentarse durante el proceso de escrituración.

Siempre estás acompañado por nosotros desde el primer contacto hasta la entrega de tu propiedad.

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¡Ahora es fácil y rápido comprar una vivienda en Cuernavaca!

En la inmobiliaria La Casa que Quiero trabajamos diferente para apoyarte mejor, somos:

La inmobiliaria en México que en su página de internet al 1o. de Julio de 2016 cuenta con 18,155 propiedades en venta de las cuales 4,169 corresponden al Estado de Morelos. www.lacasaquequiero.mx

Además de los inmuebles ahí listados, contamos con un inventario adicional. Contáctanos y con mucho gusto te enviamos más opciones.

La inmobiliaria con más presencia en casacompara, la página de venta de bienes raices de Banco Santander www.casacompara.com.mx

La inmobiliaria con más presencia en la página de venta de propiedades de Banco Scotiabank www.descubretucasa.com.mx

Miembros de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), Sección Cuernavaca

Cuida tu patrimonio y no corras riesgos innecesarios. ¡ Llama ahora (777) 315 8433 !

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