Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda Reunión Nacional del Sector Empresarial Noviembre 11,...

Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda

Reunión Nacional del Sector Empresarial

Noviembre 11, 2005

Acapulco, Gro.


Como ha crecido el parque habitacional mexicano


0

10

20

30

40

50

1940

Mill

on

es d

e H

og

ares

1970

Crecimiento5 millones

Tasa Anual: 1.8%

Crecimiento12.5 millones

Tasa Anual : 2.8%

2000Crecimiento en vivienda 1990 – 2000: 3.2%

Crecimiento en el numero de hogares1940 - 2000


En 30 años la población mayor de 20 años crecerá de 56 a 96 millones

Edades más propensas a

formar hogares

Pasa de 49 a 72

millones

Millones de Personas

2030

0 5 10 15 20 25

0-9

10-19

20-29

30-39

40-49

50-59

60-69

70-79

80-89

90+

Gru

po

s d

e ed

ad

128 millones de habitantes

2000

0 5 10 15 20 25

0-9

10-19

20-29

30-39

40-49

50-59

60-69

70-79

80-89

90+

Gru

po

s d

e ed

ad

97 millones de habitantes


0

10

20

30

40

50

1940

Mill

on

es d

e H

og

ares

1970

Crecimiento5 millones

Tasa Anual: 1.8%


Tasa Anual : 2.8%

2000 2030


Tasa Anual : 2.4%

Crecimiento en vivienda 1990 – 2000: 3.2%

Crecimiento en el numero de hogares1940 - 2030


Por eso, una política de Estado es INDISPENSABLE PARA:


Política de Estado

• Darle continuidad a los programas de apoyo y financiamiento para el sector vivienda

• Consistencia intersexenal de políticas públicas de vivienda

• Consolidación del cambio estructural en el sector

• Acabar con el déficit de vivienda existente en el país

• Dar certidumbre a inversionistas• y muchos otros…


Para lograrlo:


Primero;


El que la ley de Vivienda Federal se convierta en la Ley de Vivienda significa el reconocimiento de que la participación coordinada entre ciudad, estado, y gobiernos federal es crucial para la puesta en marcha del Programa Nacional de Vivienda. Creara obligaciones específicas para el gobierno que van más allá del nivel federal, ya que legalmente obligarán al estado y gobiernos de las ciudades a contribuir al Programa de Vivienda Nacional bajo directrices específicas

Ley de Vivienda Federal a solamente la Ley de Vivienda


Que queremos los mexicanos en materia de vivienda;


Segmentos de usuarios finales Los análisis cualitativos y cuantitativos realizados para identificar las necesidades, preferencias y percepciones de los usuarios finales permitieron identificar seis segmentos relevantes…

• Fuerte presencia en ciudades con actividades preponderantemente comercial y agrícola, donde la ubicación no es tan relevante

• Deseo de independizarse ya que habitan en viviendas de familiares o amigos. En este sentido existen dos grupos: Núcleos con hijos compartiendo el mismo techo con otros familiares y solteros que desean formar un nuevo núcleo de manera independiente

• Deseo por obtener un crédito para la adquisición de un terreno o pie de casa

• Marcada tendencia a utilizar medios de ahorro fuera del sistema financiero o adquirir artículos en abonos

• Preferencia por el endeudamiento de corto plazo

Segmento 1: “Quiero vivienda propia por sobre todas las cosas” (31.6%)

• Fuerte presencia en ciudades grandes y zonas metropolitanas, donde la distancia tiene mucha relevancia

• Se trata de núcleos familiares extendidos cuyo jefe de familia tiene una edad entre 18 y 25 años

• Habitan en casa de familiares o amigos, en busca de créditos para terreno, pie de casa o casa nueva, para lo cual muestran una alta propensión al ahorro para vivienda

• Valoran más la ubicación de la vivienda que la independencia de la familia extendida

Segmento 2: “Quiero una vivienda mejor ubicada” (16.5%)

Características generales de los segmentos:


• Se ubican en ciudades con una actividad preponderantemente agrícola y comercial

• Se trata de parejas casadas, de edad madura, con hijos

• Cuentan con una vivienda autoconstruida / autoproducida que desean remodelar o ampliar

• Buscan garantizar el techo de sus herederos mediante la expansión de la vivienda actual

• Poseen un alto índice de compras en abonos, principalmente para el equipamiento de sus viviendas

Segmento 3: “Ya tengo una propiedad y quiero mejorarla” (20.9%)

Segmento 4: “Tengo incertidumbre sobre mi propiedad” (16.3%)

• Fuerte presencia en zonas metropolitanas

• Se compone en su mayoría por personas mayores a 45 años no solteras, pero con una fuerte presencia de madres sin la compañía de su pareja

• Cuentan con una vivienda que no les da certidumbre por dos razones: por tratarse de viviendas a nombre del ex-cónyuge o la antigüedad y estado físico de la misma

• Manifiestan un alto interés por esquemas de renta con opción a compra

• Sus ahorros se destinan primordialmente para imprevistos y optan por esquemas de crédito de corto plazo

Segmentos de usuarios finales con características muy particulares.



Segmentos de usuarios finales con características muy particulares.

• Fuerte presencia de solteros jóvenes (18-25 años) habitando en ciudades turísticas o industriales• Sin hijos y viven solos o en casa de familiares o amigos• Buscan adquirir una vivienda si se trata de una oportunidad (renta con opción a compra) y consideran

más su valor de cambio que su valor de uso• Consideran la inversión en vivienda como algo secundario respecto a la compra de otros bienes más

líquidos, como automóviles• Muestran una alta propensión de ahorro en bancos• Se distinguen por empeñar los bienes que compraron en abonos• Los principales temores hacia el endeudamiento de largo plazo no se relacionan con la capacidad de pago,

sino con el compromiso de adquirir una deuda en la etapa inicial de su vida productiva

Segmento 5: “No estoy atado a un sentimiento, la vivienda es un bien mercadeable” (7.9%)

• Parejas jóvenes (18-25 años) sin hijos, habitando en ciudades fronterizas de manera temporal

• Buscan adquirir una vivienda si se trata de una oportunidad (Renta con opción a compra) pero valorando de manera significativa su valor de uso más que el de cambio

• Buscan la movilidad de su patrimonio en caso de mudarse de ciudad

• Se privilegia la adquisición de un automóvil sobre una vivienda

• La cercanía a los Estados Unidos y el manejo de medios de envío de dinero a sus lugares de origen hacen que los miembros de este segmento utilicen de manera generalizada a la banca como medio de ahorro

• La inestabilidad laboral favorece el interés por contraer créditos de corto plazo

Segmento 6: “A donde quiera que me lleven voy, pero quiero tener una propiedad” (6.8%)



27%113%Incremento porcentual del gasto diario en transporte

derivado del cambio de casa

$4$11Gasto incremental diario en

transporte derivado del cambio de casa

2.83.4Número de transbordos

promedio para ir a al trabajo desde la vivienda actual

2.21.6Número de transbordos

promedio para ira al trabajo desde la vivienda anterior

MonterreyMéxico

Tiempo después del cambio

15’ 60’ 105’

15’ 60’ 105’

26’ 86’ 146’

Existe un incremento de hasta 41 minutos en el tiempo de

traslado.

Muestra en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México

Tiempo antes del cambio

Tiempo antes del cambio

Tiempo después del cambio

22’ 50’ 78’

15’ 56’ 98’

Existe un incremento de hasta 20 minutos en el tiempo de

traslado.

Muestra en la Zona Metropolitana de Monterrey

El modelo conurbado genera externalidades negativas. Incrementos en tiempos y en gastos de transporte.


Es necesario cuantificar los costos totales del modelo conurbado a fin de evaluar la viabilidad de utilizar zonas urbanas existentes

En el mediano y largo plazo, pudiera ser más barato redireccionar los recursos que se destinan al desarrollo de nueva infraestructura, urbana y de transporte principalmente, bajo el modelo conurbado que subsidiar la adquisición se suelo urbano

La redensificación urbana proveería a los usuarios finales de una ubicación conveniente


TABLA COMPARATIVA DE DENSIDADES DE VIVIENDA TABLA COMPARATIVA DE DENSIDADES DE VIVIENDA POR HECTÁREA EN DIVERSAS CIUDADES DEL MUNDOPOR HECTÁREA EN DIVERSAS CIUDADES DEL MUNDO

ZONA METROPOLITANA DE LA CIUDAD DE MÉXICO Entre 25 y 60 VIVIENDAS/HECTÁREA

PARIS 300 VIVIENDAS/HECTÁREA

BARCELONA 500 VIVIENDAS/HECTÁREA

DISTRITO DE KOWLOON (HONG KONG) 1700 VIVIENDAS/HECTÁREA

CENTRO DE LONDRES 78 VIVIENDAS/HECTÁREA

• LONDON PLANDENSIDAD RECOMENDADA PARA ZONAS

CON BUEN ACCESO AL TRANSPORTE 240-435 VIVIENDAS/HECTÁREA

AMSTERDAM 100 VIVIENDAS/HECTÁREA

SAN FRANCISCO 188 VIVIENDAS/HECTÁREA


Densidades permitidas por Entidad Federativa

Menos de 50 viviendas por hectárea

Entre 50 y 59 viviendas por hectárea

60 viviendas por hectárea


Además,


En el futuro mediato debemos trabajar, por ejemplo en:


Cofinanciamiento: • Generalizar el esquema al FOVISSSTE y al FONHAPO, a fin de potenciar

sus recursos y ampliar su cobertura, al sumar la participación económica de intermediarios financieros.

Movilidad Habitacional:• Establecer adecuaciones jurídicas y procedimientos que permitan la

portabilidad del crédito a otro inmueble, nuevo o usado, por cambio de domicilio del acreditado o la portabilidad de la hipoteca por cambio de derechohabiencia entre INFONAVIT y FOVISSSTE.

Mercado Secundario de Hipotecas:• Impulsar que el mercado tenga mayor profundidad para canalizar más

recursos del mercado al financiamiento habitacional.

Mejoramiento Habitacional:• Consolidar mecanismos de atención a la demanda de mejoramiento

habitacional, orientando esfuerzos de instituciones, intermediarios financieros y desarrolladores de vivienda, mediante esquemas de microfinanciamientos


Vivienda en las Zonas Rural y Semiurbana:• Avanzar en esquemas de atención organizada con recursos del mercado, ahorros de

la población y participación de los desarrolladores de vivienda.

Mercado de Vivienda Usada:• Atender más la demanda de vivienda usada, mediante la canalización de recursos

crediticios que fomente el reciclaje del mercado. Por mejor ubicación, tamaño o necesidad de la demanda

Subsidios:• Avanzar en la unificación de las políticas de subsidio para su integración y

homologación, favoreciendo la equidad y focalización hacía la población más necesitada.

Reservas Territoriales:• Explorar nuevos mecanismos para incrementar la constitución de reservas, en

coordinación con Estados y Municipios, buscando fórmulas financieras en conjunto con desarrolladores para dotarlas de infraestructura y equipamiento urbano.

Renta con Opción a Compra:• Revisar los esquemas que se han venido desarrollando entre la SHF y diversos

promotores de vivienda para su pronta implantación.


Fideicomisos de Bienes Raíces (Fibras):• Analizar la opción de constituir fideicomisos de inmuebles en arrendamiento de uso

habitacional.

Integración de Subcuentas de Vivienda:• Estudiar la viabilidad y conveniencia para lograr que cuando un trabajador tenga

saldos en las dos subcuentas de vivienda del INFONAVIT y FOVISSSTE los pueda sumar y aplicar en el otorgamiento de un crédito de cualquiera de los dos organismos.

Seguro de Construcción:• Propiciar que todas las viviendas que se adquieran con crédito de organismos

públicos o privados cuenten con la protección del seguro de construcción

Oferta/Demanda:• Determinar mecanismos para lograr un mejor equilibrio entre la oferta de viviendas y

la demanda de créditos habitacionales, para un desarrollo más sano del mercado.

• Mover vivienda de zonas de riesgo

• Vivienda vacacional


ESCENARIO CREDITICIO 2005-2009

ONAVIS

Organismo 2005

375,000

50,000

99,000

92,600

616,600

2006

435,000

52,000

105,000

95,000

687,000

2007

485,000

52,000

110,000

102,000

749,000

2008

525,000

52,000

115,000

106,000

798,000

2009

555,000

52,000

120,000

110,000

837,000

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