(05-06-2014)

Comentarios importantes acerca de la Ley de Regulacin de Arrendamiento

Inmobiliario para el Uso Comercial .

1-Nmero y fecha de la Gaceta y del Decreto-Ley.

El pasado 23 de Mayo del ao en curso, fue publicado en la Gaceta Oficial N 40.418,

el Decreto N 929 dictado por el Presidente de la Repblica, con rango y fuerza de Ley

de Regulacin de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

2-Estructura del Decreto-Ley.

Consta de 10 Captulos, 44 artculos, 6 Disposiciones Transitorias, 2 Disposiciones

Derogatorias y 1 Disposicin final.

3-mbito de aplicacin (Qu regula el Decreto?) (Arts. 1 y 2)

Regula las relaciones entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de

inmuebles destinados al uso comercial.

Para los efectos del Decreto-Ley, se entiende como inmuebles destinados al uso

comercial, aquellos donde se ejerzan actos de comercio o se presten servicios como

parte de sus actividades, independientemente si el inmueble forma o no parte de otro de

mayor rea o magnitud, o si se encuentra ubicado o no dentro de un centro comercial.

Inmuebles incluidos en el Decreto-ley (Art. 2):

Locales comerciales (no importa si estn ubicados o no en centros comerciales o en

edificios de vivienda).

Galpones.

Centros Mdico-asistenciales.

Estacionamientos.

Kioscos o Stands (aunque no sean permanentes).

Inmuebles excluidos del Decreto-Ley (Arts. 2 y 4):

Viviendas.

Consultorios, quirfanos y laboratorios mdicos.

Inmuebles destinados a la educacin.

Oficinas.

Depsitos.

Pensiones.

Residencias estudiantiles.

Inmuebles de alojamiento turstico o de temporadas.

Fincas rurales.

Terrenos no edificados.

4- Las normas del Decreto-Ley son de orden pblico (Art. 3).

Todas las normas contenidas en el Decreto-Ley son obligantes para los arrendadores y

arrendatarios de los inmuebles de uso comercial. Las partes no pueden contratar nada

que viole alguno de los artculos del Decreto-Ley. Los funcionarios que conozcan de

procedimientos o juicios relacionados con el Decreto-Ley tienen la potestad de

desconocer cualquier negocio o contrato que vulnere o intente vulnerar el contenido del

Decreto-Ley. Se aplica el principio jurdico que valida o jerarquiza la realidad sobre las

formas o apariencias.

5-Se crea la Superintendencia Nacional de Derechos Socio Econmicos (SUNDDE)

(Arts. 5 y 7)

Se crea la SUNDDE. Esta oficina gubernamental ejercer la rectora para la aplicacin

del Decreto-Ley. Ante esta Dependencia, las partes podrn elevar sus quejas, reclamos,

dudas o discrepancias que pudieran generarse en la aplicacin del Decreto-Ley. Se

crearn oficinas que dependan de este rgano rector (a la fecha no han sido creadas). La

regulacin de los cnones de arrendamiento corresponder al Ministerio con

competencia en materia de comercio.

6-Contrato de arrendamiento (caractersticas) (Art. 13).

Debe ser escrito y autenticado.

El contrato debe ser elaborado en forma escrita y firmarse ante una Notara Pblica

(autenticado). En caso de no existir contrato escrito, la relacin arrendaticia puede

probarse por otros medios (recibos o facturas), pero el arrendatario tiene derecho, -si as

lo exige-, a suscribir un contrato de arrendamiento escrito y autenticado con el

arrendador

Duracin del contrato (Art. 24).

El contrato de arrendamiento no puede tener una duracin menor de un (1) ao, a menos

que se trate de alquiler por temporadas especficas.

Modalidad de pago del canon de arrendamiento.

El contrato de arrendamiento debe sealar con claridad el mtodo utilizado para fijar el

canon de arrendamiento mensual.

7-Canon de arrendamiento. Caractersticas, condiciones y modalidades.

El pago del canon de arrendamiento debe hacerse en una cuenta bancaria a

nombre del arrendador.

El canon de arrendamiento debe ser pagado en una cuenta bancaria a nombre del

arrendador. La identificacin de la cuenta bancaria debe estar sealada en el contrato.

Esta cuenta bancaria no puede ser cancelada o clausurada por el arrendador mientras

dure la relacin arrendaticia. En cualquier caso, el cambio o modificacin de la cuenta

bancaria deber notificarlo por escrito el arrendador al arrendatario con no menos de

quince (15) das de anticipacin al pago del canon de arrendamiento.

El canon de arrendamiento puede ajustarse o indexarse, despus del ao de

vigencia del contrato (Arts. 24 y 33).

El canon de arrendamiento podr actualizarse o aumentarse en forma anual, vale decir,

luego de transcurrido un ao, siguiendo los lineamientos porcentuales anuales del grupo

bienes y servicios diversos, establecidos en el ndice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) dictados por el Banco Central de Venezuela. El porcentaje anual

resultante ser el monto mximo permitido de aumentar.

El canon de arrendamiento tambin podr aumentarse o actualizarse si el arrendador

efecta mejoras sobre el inmueble arrendado cuyo costo excedan al 40% del valor fijado

como base de clculo para determinar el monto del canon de arrendamiento.

El pago del canon de arrendamiento debe constar en factura formal (Art. 30). El arrendador debe entregar a el arrendatario una factura formal (Resolucin 0257

SENIAT) que incluya adicionalmente al valor del canon de arrendamiento, el monto del

impuesto al valor agregado (IVA). La factura debe contener qu periodo se paga, a cul

inmueble se refiere el pago y la discriminacin o identificacin de la forma de pago.

Fijacin del canon de arrendamiento (Art. 32).

De acuerdo con el Decreto-Ley la fijacin del canon de arrendamiento ser acordada

entre arrendador y arrendatario, siguiendo cualquiera de las siguientes modalidades:

-Canon de Arrendamiento Fijo (C.A.F.)

En esta modalidad (C.A.F.) se fija primero el valor del inmueble (V.I.), para luego,

sobre ese valor establecer un porcentaje rentabilidad anual (% R.A.), lo cual, luego de

aplicada la frmula, determinar el canon de arrendamiento fijo a cobrar (C.A.F.).

La norma seala que la SUNDEE supervisar y acordar la metodologa del avalo; el

valor del inmueble (V.I.) se determinar segn el mtodo de costo de reposicin. No

establece el Decreto en forma clara si ser la propia SUNDEE quin realizar el avalo

o permitir que sea realizado por terceros autorizados.

Esta modalidad establece un porcentaje de rentabilidad anual (% R.A.) que ser

necesario utilizar en la frmula de clculo del canon de arrendamiento fijo (C.A.F.).

Para el primer ao es el 12%. Si se trata de locales ubicados en centros comerciales o

locales completamente nuevos, el porcentaje de rentabilidad anual ser del 20%. No

seala la norma cul ser el porcentaje para los aos subsiguientes, pero entendemos

que luego de obtenido el resultado inicial del primer ao, la cifra podra actualizarse de

acuerdo con el INPC.

Luego de obtenido el valor del inmueble (V.I.) este resultado se dividir entre 12 meses

y entre el rea arrendable (M2.A.), el resultado se multiplica por el rea arrendable

(M2.A.) y por el porcentaje de rentabilidad anual (% R.A.)

La frmula para la obtencin del C.A.F., la sealamos as:

C.A.F.= ___V.I.________ x (M2.A.) x (% R.A.)

___(12 meses)_______

(M2.A.)

-Canon de Arrendamiento Variable (C.A.V.)

La fijacin para este tipo de modalidad se determina con un porcentaje del Monto Bruto

de las Ventas (M.B.V.) realizadas por el arrendatario que se expresen en la declaracin

del Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.) del mes inmediatamente anterior al pago del

canon de arrendamiento. Si hubiese una declaracin sustitutiva, el nuevo monto se

incluira en el mes inmediato siguiente. El porcentaje a aplicar ser definido por las

partes y podr oscilar entre 1% y 8% del monto bruto de las ventas mensuales. Si se

trata de actividades dedicadas al entretenimiento, el porcentaje a aplicar podr ser

pactado entre 8% y 15% del monto bruto de las ventas mensuales.

-Canon de Arrendamiento Mixto (C.A.M.)

Esta modalidad de canon de arrendamiento se conforma con un canon de arrendamiento

fijo (C.A.F.) y un canon de arrendamiento variable (C.A.V.), vale decir, el canon de

arrendamiento contiene una porcin fija, y una variable que depende del monto bruto de

las ventas. Es una combinacin de las dos modalidades antes sealadas. En este tipo de

canon de arrendamiento mixto, la porcin fija no podr ser mayor del 50% del monto

que correspondera a un canon de arrendamiento fijo. Si en algn mes la porcin del

canon de arrendamiento variable resulta el doble de la porcin fija, solo se aplicar el

monto que seale el canon de arrendamiento variable, omitindose la porcin del canon

de arrendamiento fijo y as debe constar expresamente en el contrato de arrendamiento.

En los cnones de arrendamiento mixto, la porcin variable nunca podr ser superior al

8% del monto bruto de las ventas.

8-Garantas del arrendatario en el cumplimiento de sus obligaciones (depsito y

fianza) (Art. 19).

El arrendador puede exigir al arrendatario garantas en respaldo de las obligaciones

asumidas por ste en el contrato. Estas garantas pueden ser el depsito en efectivo o la

fianza. No pueden constituirse las dos garantas para un mismo contrato.

En caso de constituir depsito, el dinero debe acreditarse en una cuenta bancaria

especialmente creada al efecto a nombre del arrendador. En caso de no abrirse la cuenta

bancaria para la constitucin del depsito, el arrendador podr tenerla en otra cuenta o

lugar, pero el dinero generar intereses compensatorios de acuerdo a la tasa activa ms

alta del sector bancario (Art 22, numeral 1). El depsito en dinero no podr exceder del

equivalente a tres (03) meses del canon de arrendamiento fijado. Los intereses

acumulados pertenecen al arrendatario, a menos que sean necesarios para cubrir algn

incumplimiento de su parte. Dentro de los quince (15) das siguientes a la fecha de

vencimiento del contrato o del da del cumplimiento de la ltima de las obligaciones

pendientes, el arrendador debe devolver al arrendatario el depsito recibido ms los

intereses que se hayan generado.

9-Clusulas penales por incumplimiento (Art. 22, numeral 3).

Se admite establecer clausula penal a favor del arrendador, utilizable solo para el caso

del incumplimiento en el desalojo oportuno del inmueble arrendado. En estos casos, el

arrendador podr exigir al arrendatario una penalidad equivalente al valor diario del

canon de arrendamiento con un cincuenta por ciento (50%) de recargo, por cada da de

demora en la entrega del inmueble.

10-Derecho de preferencia del arrendatario (Art. 38).

-Para el caso de venta del inmueble.

El arrendatario tiene derecho preferente a adquirir en compra el inmueble arrendado,

siempre y cuando se den las siguientes condiciones:

-Que el arrendador tuviere intencin de venderlo.

-Que el arrendatario tenga ms de dos (02) aos ocupando el inmueble como tal.

-Que el arrendatario se encuentre solvente en el pago de los cnones de arrendamiento,

de los gastos de condominio que pudieran corresponderle y con las dems obligaciones

establecidas en el contrato de arrendamiento.

-Que el arrendatario satisfaga las aspiraciones de las condiciones de venta del

arrendador.

Notificacin de venta por parte del arrendador (Art. 38).

Si el arrendatario rene las condiciones antes sealadas, el arrendador deber notificar

en forma escrita y por medio de una Notara Pblica su intencin de vender el inmueble.

Esta comunicacin deber estar acompaada de una copia del documento de propiedad

del inmueble, del documento de condominio o de propiedad colectiva y de una

certificacin de gravmenes del inmueble. As mismo la notificacin deber expresar la

preferencia que tiene el arrendatario en adquirir el inmueble, el precio de venta, las

condiciones de la negociacin y la direccin para recibir la respuesta del arrendatario.

El plazo a conceder al arrendatario para mantener la oferta no podr ser menor de tres

(3) meses.

El arrendatario deber responder su intencin de adquirir o no en compra el inmueble en

forma escrita y por medio de una Notara Pblica, dentro de los quince (15) das

siguientes a la fecha en que haya sido notificado. La decisin negativa por parte del

arrendatario a comprar el inmueble ofrecido en venta o su falta de respuesta oportuna en

la forma antes sealada, dar derecho al arrendador a vender el inmueble a terceros.

El tercero adquiriente o nuevo comprador, deber notificar en forma escrita al

arrendatario de la adquisicin del inmueble, a la cual acompaar una copia certificada

de la negociacin efectuada.

Retracto legal arrendaticio.

Si el arrendador no notificare al arrendatario que tenga derecho de preferencia, su

intencin de vender el inmueble, o si aun habiendo sido notificado, las condiciones de

venta resultaren ms favorables al tercero adquiriente que las ofrecidas al arrendatario,

ste tiene el derecho de ejercer el retracto legal de la venta dentro de los seis (06) meses

siguientes a la fecha de la notificacin que el tercero adquiriente debe efectuarle.

-Derecho de preferencia para el caso de arrendamiento.

Si al vencimiento del contrato de arrendamiento, el arrendador decide continuar

arrendando el inmueble con el mismo rubro comercial que vena ejercindose, el

arrendatario tendr el derecho preferente de arrendarlo nuevamente, siempre y cuando

se encuentre solvente en el pago de los cnones de arrendamiento, en los gastos de

condominio que pudieran corresponderle, con las dems obligaciones establecidas en el

contrato de arrendamiento y est de acuerdo con los ajustes del canon de arrendamiento,

conforme a los lineamientos establecidos en el Decreto-Ley.

11-Prorroga legal arrendaticia (Art. 26)

Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con seis (06) meses o ms, el

arrendatario tendr derecho a optar por una prrroga legal, obligatoria para el

arrendador, optativa para el arrendatario, segn las siguientes reglas:

-Hasta un (1) ao, seis (6) meses de prrroga.

-Ms de un (1) ao y menos de cinco (5) aos, un (1) ao de prrroga.

-Ms de cinco (5) aos y menos de diez (10) aos, dos (2) aos de prrroga.

-Ms de diez (10) aos, tres (3) aos de prrroga.

12-Caso de inmuebles de uso comercial situados en centros comerciales o edificios.

Pago de gastos de condominio (Arts. 35,36 y 37).

Los arrendatarios de inmuebles de uso comercial que formen parte de otros inmuebles

bajo rgimen de condominio u otro rgimen de propiedad colectiva o de comunidad

(centros comerciales, edificios), deben contribuir con los gastos de administracin,

mantenimiento y conservacin de las reas comunes. Los gastos sern pagados por el

arrendatario conforme a la alcuota que tenga establecida el local, de acuerdo con el

valor total de inmueble que le sirve de asiento o donde se encuentran ubicados. En

principio, si se trata de un local o inmueble de uso comercial situado en un centro

comercial o edificio regido por la ley de propiedad horizontal, la alcuota ser la

establecida en el documento de condominio o en el documento de propiedad del

inmueble arrendado. De no ser as, habr que efectuar el clculo de la alcuota siguiendo

el lineamiento antes sealado (de acuerdo con el valor total que le sirve de asiento).

El pago de los gastos comunes por parte del arrendatario debe constar en el contrato de

arrendamiento.

Los gastos comunes a cobrar deben encontrarse debidamente soportados por las facturas

legales correspondientes.

La falta de pago de dos (2) cnones de arrendamiento y/o de dos (2) cuotas de gastos

condominio consecutivas ser causal de desalojo (Art. 40).

Establece el Decreto-Ley que los honorarios del administrador nunca podrn ser

superiores al diez (10%) del monto total de los gastos comunes.

Debe quedar claro que los gastos comunes se cobrarn aparte del monto del canon de

arrendamiento que resulte aplicable.

Comit Paritario de Administracin del Condominio.

En los centros comerciales o edificios con inmuebles arrendados destinados al uso

comercial, se debe crear un Comit Paritario de Administracin del Condominio, el cual

estar conformado en partes iguales por propietarios y arrendatarios, elegidos o

seleccionados por cada parte respectivamente. Este comit podr coordinar la

administracin del condominio y podr establecer de mutuo acuerdo con propietarios e

inquilinos, normas o reglamentos de condominio, as como la aplicacin de sanciones

por incumplimiento de lo acordado entre las partes.

En el caso de inmuebles regulados por la ley de propiedad horizontal, entendemos que

el Comit Paritario de Administracin del Condominio ser una entidad colectiva que

funcionar en lo relativo a la administracin de las actividades relacionadas con los

arrendatarios y podr elevar sus consideraciones a la junta de condominio respectiva en

todo aquello que les involucre o afecte. El Comit no tiene voz y voto en las asambleas

de copropietarios. Mal puede pensarse o sostenerse que este Comit pueda suplir las

funciones de la junta de condominio o de la asamblea de propietarios. El Decreto-ley

nada seala con respecto a la ley de propiedad horizontal, por lo cual, esta continua

vigente en todas y cada una de sus partes.

13- Prohibiciones expresas sealadas en el Decreto-Ley (Art. 41).

En los inmuebles incluidos por el Decreto, queda expresamente prohibido:

-Cobrar por exhibir o mostrar inmuebles en oferta para arrendamiento.

-Arrendar inmuebles en condiciones fsicas inadecuadas.

-El sub-arrendamiento, salvo que las partes lo acuerden o permitan en el contrato.

-Establecer cnones de arrendamiento de forma distinta a las establecidas en el Decreto-

Ley.

-Establecer cnones de arrendamiento en moneda extranjera.

-Cobrar por activos intangibles, tales como relaciones, reputacin y otros factores

similares.

-Ajustar el canon de arrendamiento de manera distinta a la permitida en el Decreto-ley.

-Cobrar multas por no apertura del local comercial, por incumplir horarios de apertura

y/o cierre, o por incumplir normas relativas a arreglos de fachadas, vitrinas y dems

normas de convivencia, salvo las que hayan sido acordadas de comn acuerdo en el

Reglamento de Condominio o por el Comit Paritario de Administracin del

Condominio.

-El arbitraje privado como mecanismo alterno de resolucin de conflictos entre

arrendador y arrendatario.

-La administracin del contrato por parte de empresas extranjeras.

-Dictar o aplicar medidas cautelares o preventivas de secuestro de bienes muebles o

inmuebles vinculados con la relacin arrendaticia, sin haber agotado la instancia

administrativa correspondiente, que tendr un lapso de treinta (30) das para

pronunciarse. Consumido este lapso, se considera agotada la va administrativa.

14-Disposiciones transitorias establecidas en el Decreto-Ley.

Contratos vigentes.

Los contratos vigentes a la fecha de promulgacin del Decreto-Ley, debern adecuarse

en un lapso no mayor de seis (06) meses.

Contratos en moneda extranjera.

Los contratos celebrados en moneda extranjera automticamente se entendern pactados

en moneda de curso legal venezolana (Bolvar) y debern someter la aplicacin del

canon de arrendamiento a cualquiera de las modalidades establecidas en el Decreto-Ley,

dentro de los noventa (90) das siguientes a su promulgacin. En caso de

incumplimiento de esta disposicin, la sancin es una multa equivalente a 2.000

Unidades Tributarias.

15-Disposiciones derogatorias establecidas en el Decreto-Ley.

-Para aquellos inmuebles de uso comercial incluidos en el Decreto-ley, se desaplican las

normas de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1.999 (Decreto-Ley 427). Resulta

pertinente recordar que la ley de arrendamientos inmobiliarios (Decreto-Ley 427)

continua vigente para regular las relaciones arrendaticias de consultorios, quirfanos y

laboratorios mdicos, inmuebles destinados a la educacin, oficinas, depsitos,

pensiones, residencias estudiantiles, inmuebles de alojamiento turstico o de temporadas

y fincas rurales.

Se deroga igualmente el Decreto 602, de fecha 29 de Noviembre de 2013, publicado en

Gaceta Oficial N40.305 de esa misma fecha.

Dr. Enrique Herrera Silla

Abogado

www.enriqueherrera.com.ve

Twitter: @minutolegal