NATURALEZA JURDICA DEL RETRACTOSINTAXIS:La figura del Retracto, es vista en nuestro ordenamiento jurdico como una institucin limitativa del derecho de propiedad, por ello en el presente trabajo, tratar de abarcar las diferentes etapas tanto de antecedentes histricos y legislativos, as como las regulaciones que estn previstas para esta figura jurdica, utilizando las normativas sustantivas y procesales para tener una visin ms amplia y comprensible de este derecho.

I.CONCEPTOSCon respecto a la concepcin de esta figura jurdica, cabe resaltar algunos conceptos a mi opinin ms resaltantes:

La palabra retracto se aplica al retracto legal sin tener en cuenta su verdadero sentido gramatical. En efecto, se entiende por retraer, volver atraer, traer otra vez, traer de nuevo, reintegrar una cosa al estado en que ya se ha encontrado.[1]Si, segn la Real Academia, la preposicin re denota ordinariamente repeticin, reiteracin, unida al verbo traer, denotar una repeticin en la traccin, es decir, que lo que se hace al retraer es traer de nuevo, por segunda vez, con repeticin. Retrayendo se recupera un objeto que sali del mismo patrimonio.

El proceso de retracto es un proceso especial con particularidades propias, que normativamente tiende hacia la especial proteccin del retrayente. As, se ha sealado que la caracterstica del proceso de retracto es nicamente el carcter reglado de las especialidades procedimentales derivadas del tratamiento positivo de la relacin material. Mientras en los dems procesos las partes pueden obtener la consecuencia jurdica utilizando los medios que estimen ms convenientes[2]Comparto la idea con el autor, sobre la caracterstica de carcter reglado, es decir se toma de forma taxativa con respecto a la interpretacin que se hace a la norma procedimental, no cabe utilizar medios convenientes para las partes, en consecuencia se deben ceir a las reglas del cdigo adjetivo.

El retracto un derecho que tiende a convertir en verdadero adquirente a aquel a quien el retracto le corresponde. Salvo en lo que se refiere a la diferencia de persona, no trata de introducir alteracin ninguna en las condiciones estipuladas; la voluntad del que retrae carece de eficacia jurdica para influir en las condiciones de la adquisicin; estas condiciones estn ya fijadas por el comprador y el vendedor; al retrayente toca respetarlas y cumplirlas en lo que le afecta; con vista de ellas determinar si hace o no uso del retracto; y si a ello se decide, ya sabe que el pacto est hecho y que es una ley a la cual tiene que someterse.[3]Esta concepcin, nos da a entender, que la ley crea el derecho de retracto y lo pone a disposicin del retrayante, correspondindole impulsar o no tal derecho en su favor cuando el propietario del bien proceda a enajenarlo. Si el retrayente se decide a hacerlo se coloca en el lugar del comprador en el previo contrato de compraventa, sin que se modifiquen las estipulaciones de este contrato, salvo en lo relativo al cambio de personas.

Segn Albaladejo, que establecer esta secuencia constituye, en el fondo, ganas de hacer y deshacer, ya que si, en definitiva, se concede a alguien el derecho de adquisicin respecto de cierta cosa, parece preferible que no tenga que esperar a que sta se haya enajenado, para entonces reclamarla, sino concederle la facultad (y establecer las oportunas disposiciones para que tenga efectividad) de que pueda hacrsela transmitir antes que aqul a quien se proyectaba enajenarla.[4]Aqu el autor, desconoce la naturaleza jurdica del retracto, pues siendo un derecho de subrogacin se requiere que el comprador adquiera el bien para que despus el retrayente ocupe su lugar en el contrato de compraventa.

El Art. 1592 y 1593 del C.C. lo define: El derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse en lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compra venta; establece tambin la procedencia en la dacin en pago.

En consecuencia, el derecho de retracto solamente procede cuando la transferencia se ha producido a ttulo de compra venta, excepto cuando la venta se ha hecho en remate pblico, en cuyo caso resulta improcedente.

II.ANTECEDENTES HISTORICOS DEL RETRACTOEl retracto legal tiene un origen muy antiguo, situndose concretamente en el Antiguo Testamento. Sin embargo, el retracto legal no fue conocido en el Derecho romano, debido a que uno de sus principios cardinales entroncados a la concepcin absolutista de la propiedad era precisamente el de la mxima libertad en la compraventa.

El retracto legal, oiusprothomiseos, obtuvo gran difusin en el Derecho intermedio, especialmente en algunas regiones de Espaa, Francia e Italia, siendo objeto de numerosos estudios. Posteriormente Pothier, en su Tratado de retractos, defini el retracto como conferente a sus titulares el derecho de tomar el negocio de otros y convertirse en adquirente en su lugar. El Cdigo Napolen restringi el nmero a tres, sin Calificarlos formalmente, pero la doctrina y la jurisprudencia les han dado los nombres que han devenido tradicionales de retracto de indivisin, de retracto sucesory de retracto litigioso.[5]En nuestro medio, el Cdigo Civil de 1852 defina el retracto como el derecho concedido por la ley a determinadas personas, expresamente enumeradas, de sustituirse en lugar del comprador, tomando para s la cosa por el precio y las condiciones en que sta fue transferida. El Cdigo de 1936 no defini el retracto, limitndose a decir que no procede sino en los casos de venta o adjudicacin en pago.

III.ACTOS EN LOS QUE PROCEDE EL DRECHO DE RETRACTO SEGN EL C.C.Se ha visto que segn el artculo 1592 del Cdigo Civil, el derecho de retracto procede en el contrato de compraventa. El artculo 1593 del mismo Cdigo agrega que tambin procede en la dacin en pago. Esto se justifica por cuanto el artculo 1266 del Cdigo establece que si se determina la cantidad por la cual el acreedor recibe el vienen pago, sus relaciones con el deudor se regulan por las reglas de la compraventa.

Ahora cabe el problema relativo a entender si la mencin que hacen los artculos 1502 y 1593 tiene alcance restrictivo o si cabe aplicar este derecho de retracto a otros actos jurdicos. Considero queesta figura jurdica debe mantenerse estrictamente a lo que estipula la norma y no ampliarse a otros actos, por cuanto se estara atentando contra la libertad de contratacin, en una economa de libre mercado como la nuestra cabe sealar la contradiccin que tiene esta norma en tanto a lo que estipula nuestra constitucin, la cual podra ser materia de una revisin de los legisladores.

Adems, el otorgamiento del derecho de retracto es una excepcin al principio de la libertad de contratar consagrado en el artculo 1354 del Cdigo Civil, ello porque siendo el contrato el principal instrumento de circulacin de la riqueza, el ejercicio del derecho de retracto impedira que los contratos cumplan esta funcin, evitando que las partes que libremente han establecido una operacin econmica lleguen a satisfacer sus necesidades de forma eficiente. Por tanto se limitara el trfico econmico y la proteccin de los terceros de buena fe.

IV.BIENES MATERIA DEL CONTRATOSegn el artculo 1595 del Cdigo Civil, el derecho de retracto procede respecto de bienes muebles inscritos y de inmuebles.

El Cdigo Civil peruano, recogiendo la tendencia moderna de la doctrina, comprende en el retracto a los muebles e inmuebles. Sin embargo, respecto de aquellos, con criterio bastante discutible, limita su aplicacin a los muebles inscritos.

Haciendo una crtica, a lo que estipula el cdigo pienso que, no resulta adecuada esta limitacin, sobre todo para el retracto entre copropietarios, ya que podra darse el caso de que por razones hereditarias, stos reciban un bien mueble y no necesariamente estn inscritos en los registros pblicos y sea materia de compraventa, atentndose contra el derecho del copropietario.

V.IRRENUNCIABILIDAD E INTRASMISIBILIDADEl Art. 1595, estipula sobre que el derecho de retracto es irrenunciable e intransmisible por pacto entre vivos.Respecto al carcter irrenunciable del retracto, la regla se justifica en el inters del legislador de evitar la burla en el ejercicio del retracto que se podra efectuar a travs de renuncias anticipadas o posteriores a la compraventa, el derecho de retracto es transmisible a los herederos en el caso de que todava no se hubiera ejercido por el causante (siempre que el plazo para interponerlo no hubiera caducado), y en el proceso de retracto que se estuviera siguiendo al fallecimiento de ste, el cual puede ser continuado por sus herederos.[6]El derecho de retracto, debe ser personal y slo puede ser ejercido por determinadas personas que estn establecidas por el artculo 1599 del Cdigo Civil.

VI.IMPROCEDENCIAArtculo 497.- La demanda se declarar improcedente si se interpone fuera del plazo de treinta das computados a partir del conocimiento de la transferencia.

La declaracin de improcedencia por caducidad implica que la demanda no puede ser planteada de nuevo, porque el derecho subjetivo que se pretendi actuar se extingui por el paso del tiempo.

Asmismo el Art. 1597, seala los plazos especiales, al respecto el Art. 2012 del C.C. norma el principio de publicidad registral, preceptuando que: se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones.

VII.GARANTIA EN EL RETRACTO EN EL C.C.Artculo 1598.- Cuando el precio del bien fue pactado a plazos es obligatorio el otorgamiento de una garanta para el pago del precio pendiente, aunque en el contrato que da lugar al retracto no se hubiera convenido. En tanto a esta situacin; la prestacin de garanta por el precio no pagado (total o parcialmente). Se trata de una garanta que ser dispuesta por el juez. As mismo en caso no se ofrece la necesaria garanta, el retracto no se ejecuta.

VIII.LEGITIMIDAD PASIVAEntre la enajenacin de la relacin jurdica procesal tenemos:

1. El copropietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas.

2. El litigante, en caso de venta por el contrario del bien que se est discutiendo judicialmente.

3. El propietario, en la venta del usufructo y a la inversa.

4. El propietario del suelo y el superficiario, en la venta de sus respectivos derechos.

5. Los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes, que no puedan ejercitar sus derechos de propietarios sin someter las dems partes del bien a servidumbres o a servicios que disminuyan su valor.

6. El propietario de la tierra colindante, cuando se trata de la venta de una finca rstica cuya cabida no exceda de la unidad agrcola o ganadera mnima respectiva, o cuando aqulla y sta reunidas no excedan de dicha unidad.

Esta lista de legitimados activamente para ejercer el derecho de retracto es evidentemente taxativa, pues constituye una excepcin a la libertad de contratacin. As este derecho no se extiende al comodatario, al usuario o al simple poseedor. Asimismo, a diferencia del Cdigo Civil de 1936, no estn legitimados para interponer esta accin el socio, propietario de un piso sometido al rgimen de propiedad horizontal y el anfiteuta.[7]Pues como ya hemos sealado anteriormente, esta lista es nmeros clausus.

IX.CONCLUSINA manera de conclusin, podemos sealar que ayuda a consolidar la propiedad permitiendo que los bienes que se encuentran vinculados a diversas titularidades pueden pertenecer a una sola, y as evitar que se traspase el derecho a un tercero, situacin que podra derivar en diversos conflictos, en realidad la utilidad del retracto es bastante discutido, sin embargo, los procesos judiciales sobre esta materia siguenpresentndose, siendo necesario por ello un anlisis ms exhaustivo a esta normativa procesal que es la que la regula.

[1]BADENES GASSET, Ramn. El contrato de compraventa. Barcelona: Librera Bosch, 1979, Tomo II, pg. 980.

[2]SERRA DOMINGUEZ, Manuel. Estudios de Derechos Procesal. Ediciones Ariel, Barcelona 1969, p.480. citado por Marianella Ledezna Narvaez Comentarios al C.P.C Gaceta Jurdica Tomo II. Pag. 652. Lima Per.

[3]MANRESA y NAVARRO, Jos Mara. Comentarios al Cdigo civil espaol.Madrid: Reus S.A., 1967, Tomo X, Volumen I, pg. 495.[4]ALBALADEJO GARCIA, Manuel.Derecho civil. Barcelona: Librera Bosch, 1958, Tomo III, Volumen II, pg. 332. Citado por Manuel de la Puente y Lavalle enDerecho de Retractohttp://www.pucp.edu.pe[5]CASTAN TOBEAS, Jos. Derecho civil espaol, comn y foral.Madrid: Instituto Editorial Reus, 1954, Tomo IV, pg. 159.[6]BIGIO CHREM, Jack.Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo civil- Derecho de retracto. Separata Especial del diario oficial El Peruano de 26 de noviembre de 1990, pg. 6.

[7]Marianella Ledezna Narvaez Comentarios al C.P.C Gaceta Jurdica Tomo II. Pag. 652. Lima Per.