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Cirerers Proyecto de vivienda cooperativa en cesión de uso en el barrio de Roquetes de Barcelona

Sostre Cívic c/ Casp, 43, bajos. 08010 Barcelona | [email protected] | www.sostrecivic.cat

01. Presentación El proyecto Cirerers nace en 2016, cuando Sostre Civic apuesta presentarse al concurso impulsado por el Ayuntamiento de Barcelona para desarrollar un proyecto de vivienda cooperativa en el barrio de Roquetes de la ciudad. Junto con un grupo impulsor de personas socias de la cooperativa, el equipo de arquitec s de la cooperativa Celobert y otros colaboradores, elaboran la propuesta que resultó ganadora. Así pues,desde el año 2017 todos los agentes implicados en este proyecto están trabajando para extender la vivienda cooperativa en cesión de uso a otros lugares de la ciudad, y ganar, así, terreno a la especulación vinculada al mercado inmobiliario que desgraciadamente existe en la ciudad.

¿En qué consiste el modelo de vivienda cooperativa en cesión de uso? El Modelo de Cesión de uso (MCU), o modelo Andel, se basa en una cooperativa de usuarios y viviendas donde la propiedad de los inmuebles reside en manos de la cooperativa a la vez que sus miembros se benefician de un uso indefinido y transferible de la vivienda a cambio de una entrada inicial retornable y una cuota mensual asequible. Los principios de este modelo son:

1. Propiedad colectiva: ni pública ni privada. La tenencia pertenece a la Cooperativa, las personas socias son propietarias conjuntamente, evitando así la especulación y el lucro individual.

2. Derecho de uso: ni compra ni alquiler. El derecho de uso de la vivienda puede ser de larga duración y transmisible a familiares cercanos, se adquiere con el pago de una cuota inicial (retornable) y una cuota mensual de uso que depende de las características del proyecto.

3. Estabilidad. Permite disponer de una vivienda estable donde desarrollar un proyecto de vida con vínculos en el territorio con voluntad de duración indefinida.

4. Gestión colectiva. Las personas socias forman parte de una organización democrática y participativa.

Estos son los valores que promueve la vivienda cooperativa en cesión de uso:

● Vivienda asequible ● Vivienda no especulativa ● Autogestión, participación y empoderamiento ● Arraigo territorial ● Sostenibilidad y eficiencia energética ● Mercado social ● Apoyo mutuo y vida comunitaria

Actualmente la cooperativa Sostre Cívic cuenta con más de 900 personas socias, 5 proyectos de vivienda y 20 grupos (personas con intereses e inquietudes parecidas que participan conjunta y activamente en la cooperativa. Los grupos pueden agruparse según edad, zona geográfica, intereses compartidos, municipios o áreas y barrios de Barcelona o en todo el territorio). Los 5 proyectos que actualmente están activos, son:


- Princesa 49, en fase de convivencia. - La Balma, en fase de construcción. - Cirerers, en fase de diseño previo a la construcción. - La Serreta, en fase de diseño previo a la construcción. - Clau Mestra, en fase de diseño previo a la rehabilitación.

02. Cirerers

Introducción El Proyecto de Cirerers se desarrolla en el barrio de Roquetes, concretamente a la calle Pla de Cirerers 2-4, en un solar público del cual la cooperativa tiene el Derecho de Superficie por 75 años, prorrogables. Las 32 viviendas que tendrá el edificio serán todas en régimen de Vivienda de Protección Oficial. Desde el año 2017, el grupo impulsor está trabajando en la definición del proyecto arquitectónico, en el modelo de convivencia, hace red con el territorio, analiza las condiciones económicas y de financiación,etc. Este grupo impulsor, formado por 32 Unidades de Convivencia, trabaja conjuntamente con un equipo técnico multidisciplinar:

● Equipo técnico de Sostre Civic. El equipo de la cooperativa tiene a dos personas dedicadas a la coordinación del proyecto, tanto en cuanto a su dimensión técnica como social y de modelo. Además, el equipo cuenta con otras figuras que complementan la tarea de coordinación, haciendo tareas de contabilidad,comunicación, jurídicas, de gestión, etc.

● Celobert SCCL. Se trata de la cooperativa de arquitectas que están desarrollando el proyecto arquitectónico.

● Matriu. Asociación dedicada a la facilitación de grupos y acompañamiento de procesos. Ofrecen apoyo al grupo en cuestiones vinculadas a la definición de objetivos compartidos, resolución de conflictos, tomas de decisiones, etc.

● Col·lectiu Ronda. Ofrecen un apoyo jurídico en todo aquello necesario para la ejecución del proyecto.

● Gestió Integral. Desarrollan los planes de viabilidad en las diferentes fases del desarrollo del proyecto.

● El Risell. Ofrece un acompañamiento para la definición del proyecto social y de impacto territorial.


Proyecto arquitectónico La cooperativa de arquitectxs Celobert hizo la propuesta arquitectónica inicial que ha ido desarrollando desde los inicios. Durante dos años el equipo de arquitectxs y el grupo impulsor ha ido definiendo cómo será el futuro edificio de Cirerers, características que describimos a continuación: El edificio es de planta baja y siete plantas más con un total de 32 viviendas, entre 2 y 6 por planta de diferentes tipologías, desde los 40m2 hasta los 70m2. Las viviendas se organizan alrededor del núcleo de tal manera que todos ellos son pasantes y con doble fachada. Las viviendas cuentan con un baño, una cocina, sala-comedor y una habitación, dos o tres. Más allá de las viviendas el edificio se contempla la construcción de espacios de uso colectivo tanto interiores como exteriores diseminados por el edificio para promover nuevas lógicas de convivencia y relación entre vecinxs. Hay cuatro espacios comunes repartidos por el edificio:

● Planta baja: local comercial, taller-almacén, dos salas polivalentes. ● Planta tercera y sexta: azotea comunitaria. ● Planta séptima: azotea y huertos. ● Rellano (cada planta): lavadoras y tendederos comunes.


El acceso en el interior del edificio se produce por el calle Pla de Cirerers, liberando así el resto de la planta baja para local comercial, taller y sala polivalente y potenciar así el uso y la relación con la plaza de las Donas. El núcleo de escaleras permite acceder a los rellanos, espacios de transición que se abren en el interior de isla con un total de 44m2 por planta, puerta de acceso a las diferentes viviendas y punto de encuentro y relación entre lxs vecinxs donde pueden desarrollar diferentes actividades habituales y donde se ubican las lavadoras y tendederos comunitarios del edificio. Una de las principales características de este edificio es que será construido con madera y que dispondrá de aerotermia, sistema de energía renovable que aprovecha la energía térmica existente al aire y la transfiere al interior de las viviendas para proporcionar refrigeración y calefacción. Planta Baja


Planta primera y segunda

Planta tercera


Planta cuarta y quinta

Planta sexta


Planta séptima

El grupo de Cirerers El grupo de Cirerers es heterogéneo e intergeneracional, con tipologías familiares diversas. Durante los inicios de la creación del grupo, este elaboró un ideario en forma de decálogo para definir los principios que los caracterizan, que son estos:

1. Deseamos contribuir a una transformación social, política y económica implicándonos y siendo actores partícipes en actividades asociativas y movimientos comprometidos con el cambio de nuestro entorno.

2. Favoreceremos los valores de la economía social y solidaria: participación, transparencia, sostenibilidad ambiental, no especulación. Este proyecto de convivencia incluye establecer relaciones laborales dignas, exentas de explotación, tanto en los ámbitos comunitarios como en los privativos.

3. Defendemos el derecho a la igualdad en la diversidad. Este es un espacio libre de discriminación por razón de género,de orientación sexual, de religión,de diversidad funcional, de pertenencia étnica o de cualquier otro tipo.

4. Desarrollaremos estrategias de inclusión con el objetivo de evitar el sexismo, la explotación laboral y cualquier otro tipo de abuso.

5. Proponemos un modelo de convivencia basado en el apoyo mutuo. Aspiramos, siempre en acuerdo con las posibilidades y deseos individuales y colectivos,a compartir espacios, servicios, objetos, curas y tiempos.


6. Nuestra convivencia, enmarcada tanto en aquellas normas consensuadas como en el diálogo y la solidaridad comunitaria, aspira a ser tranquila, armoniosa y respetuosa.

7. El proyecto se organiza basándose en la autogestión. Discusiones, debates y acuerdos son acciones que requieren presencia y participación. Por lo tanto , cada unidad de convivencia participará activamente en, como mínimo, una de las comisiones que cada grupo asambleario considere necesarias para la vitalización del proyecto.

8. Nuestra toma de decisiones es asamblearia. No creemos en la representatividad, pero sí en el nombramiento de portavoces y en la creación de comisiones de trabajo (comisión de barrio,de economía, de mantenimiento,de fiestas y actividades lúdicas, de convivencia,de difusión y extensión del modelo, etc.). Aspiramos a tomar decisiones con la voluntad de consenso,evitando el bloqueo. Así mismo , todas las persones adultas residentes asistirán a las asambleas generales resolutivas.

9. La organización y la toma de decisiones que conciernen exclusivamente a cada planta podrán funcionar de manera autónoma. Para el funcionamiento cotidiano cada planta del edificio será autónoma por las decisiones que conciernen exclusivamente a su planta.

10. Fomentaremos algunas iniciativas de especial valor y significación para el proyecto, como el huerto urbano y la cooperativa de consumo. Este es un proyecto con voluntad de ser parte activa en la vida del barrio y de la ciudad.

Organización del grupo Cirerers se reúne de forma periódica para trabajar todo lo que concierne al proyecto. Se desarrollan asambleas plenarias y también hay una organización por comisiones:

● La Comisión de Coordinación vela por el funcionamiento del proyecto, tiene una visión global de todo el proceso y está en coordinación con el Equipo Técnico de Sostre Cívic y los técnicos externos.

● La Comisión de Arquitectura hace un seguimiento específico del proyecto arquitectónico de su desarrollo y de todo el proceso de obra.

● La Comisión de Economía hace el seguimiento periódico del estado de tesorería, capital social, financiación, etc. del proyecto.

● La Comisión de Comunicación lleva las redes sociales del proyecto para difundir este modelo de vivienda y promueve la elaboración de todos aquellos materiales que convenga para difundir el proyecto.

● La Comisión de Cuidados se encarga de velar por la convivencia e inclusión dentro del grupo, así como de procurar la buena acogida en los procesos de incorporación de nuevas personas al grupo.

● La Comisión de Barrio , se encarga de mantener el vínculo con el tejido social del barrio y de promover la participación activa del grupo en los procesos participativos del territorio.


Economía En diferentes etapas del proyecto se elaboran Planes de Viabilidad que concretan las necesidades financieras y de aportaciones de capital. En la fase actual del proyecto el plan de viabilidad está elaborado tomando como referencia principal el presupuesto proyectado por la coordinación del equipo de arquitectura de Celobert SCCL. A la inversión inicial prevista se suman, además del coste de la obra propiamente, los gastos vinculados al equipo multidisciplinar de arquitectura, los de gestión de la cooperativa, seguros, y se incorpora un porcentaje de imprevistos así como otros gastos menores vinculados a la obra y la promoción:

INVERSIÓN INICIAL

PEC 3.480.345,43 €

Equipo multidisciplinar 361.547,49 €

Gestión proyecto 207.245,66 €

Seguros 15.198,01 €

Imprevistos 110.531,02 €

Otros gastos obra 132.968,79 €

Otros gastos iniciales 84.148,68 €

Gastos financieros 97.038,65 €

TOTAL INVERSIÓN INICIAL 4.489.023,74 €

Para poder hacer frente a este importe se contemplan, inicialmente, tres grandes formas de financiación: Por un lado, Fiare banca ética ha concedido un crédito por un valor de 3.348.000€. El periodo de amortización del crédito es de 30 años, con una carencia de 2 años. El tipo de interés durante el periodo de carencia es de Euribor + 2.25, y durante el periodo de amortización será de Euribor + 1.20. El préstamo concedido corresponde aproximadamente al 80% de la financiación necesaria, y el resto se hace a través de las aportaciones de las personas socias del grupo impulsor y de los títulos participativos . La previsión es la siguiente:


FINANCIACIÓN

Préstamo hipotecario 3.150.000€

Aportación socios y socias 1.070.000€

Títulos participativos 275.000€

Financiación prevista total 4.495.000€

La aportación de los y las socias del grupo impulsor se hace de forma proporcional entre los miembros del grupo según la tipología de la vivienda asignada. Así pues, las aportaciones de capital social según la tipología de la vivienda oscilan entre los siguientes importes:

Tipología de vivienda Aportación inicial

Vivienda de entre 40m2 i 45m2 25.000€ - 29.000€



Además de la aportación inicial, que es retornable en caso de baja, las personas socias hacen otro tipo de ingreso: las cuotas mensuales. Estas cuotas empiezan a pagarse en el momento en que inicia la etapa de convivencia, y no son retornables. Las cuotas mensuales a día de hoy incluyen:

● La cuota de uso: Corresponde a la parte proporcional de la repercusión de la carga hipotecaria, de crédito o similares y a la repercusión tributaria.

● La cuota de servicios: Incorpora los gastos de gestión del proyecto y todos los gastos de los diferentes servicios que incorpora el proyecto: vinculadas en los espacios comunes, suministros comunitarios o servicios otros tipos.

● La cuota de solidaridad: Se destina a la solidaridad interna y entre proyectos, con el objetivo de capitalizar la cooperativa y generar un fondo que actúe en situaciones de riesgo económico de proyectos y casos de impago.

● La cuota de socio/socia usuaria: Destinada al sostenimiento general de la cooperativa, corresponde a la repercusión de los gastos generales de Sostre Cívic por cada proyecto. La asamblea en fija el importe anualmente.

Las cuotas mensuales que a día de hoy se prevén en el proyecto de Cirerers son:

Tipología de vivienda Cuota mensual

Vivienda de entre 40m2 i 45m2 450 - 520€




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