Nueva Normativa Sobre Eficiencia Energética Residencial

¿Un nuevo impuesto, o una oportunidad?

AUTORES: RAMON JIMENEZ CRESPO, Arquitecto

LUIS ALONSO SAFONT , Arquitecto técnico

VERSION: 1.0 21 de mayo de 2013

Nueva Normativa Sobre Eficiencia Energética Residencial

1 DONDE ESTAMOS?Una de las principales cuestones que hasta el momento, y salvo honrosas excepciones, se ha dejado de lado en el sector inmobiliario ha sido el “COSTE DE VIDA UTIL” de la vivienda. Este está compuesto por 3 partdas:

-“COSTE DE PROPIEDAD”: Sería lo que nos cuesta el alquiler o bien la hipoteca, además todos los gastos e impuestos asociados (la comisión del vendedor, los gastos de notaria y registro de la propiedad, los gastos financieros y avales, etc.).

-“COSTE DE MANTENIMIENTO”: Comprende el mantenimiento del edificio propiamente dicho y su control mediante las revisiones periodicas.

-“COSTE DE HABITALIDAD”: La suma de todos los gastos en los que tene que incurrir una familia para poder habitar la vivienda en que reside de forma digna: desde los distntos recibos de los servicios, luz, agua, gas, teléfono, los gastos de comunidad, servicio de mantenimiento de la vivienda, seguros, sistemas de seguridad, hasta tasas e impuestos varios que se soportan.

¡los dos últimos no los calcula nadie!

Nadie nos dice, cuando vamos a adquirir una vivienda, cual es su coste de habitabilidad y por tanto no podemos comparar entre dos viviendas cual nos conviene adquirir. Esta situación de total indefensión del consumidor que, en muchos casos, desconoce muchos de los conceptos de gasto y cree que tan sólo tene que asumir la hipoteca o el alquiler, debería ser protegida mediante la obligación al vendedor o arrendador de información veraz de este concepto y su valor, obligatoriamente en cualquier operación de alquiler o compra-venta.

El Certficado de Eficiencia Energétca es un discretsimo paso en esta dirección, pero aun falta un gran camino.

dos ejemplos bastante comunes e identificables para los consumidores:

“Impresoras baratas-caras”: En el mercado de impresoras con un precio muy bajo y que aparentemente eran una buena opción de compra. El problema venía cuando a las pocas impresiones el consumidor adquiría los cartuchos de tnta de recambio y se daba cuenta de que eran, muchas veces, más caros que la propia impresora. En este caso la opción más lógica hubiera sido aceptar el error y deshacernos de la impresora, pero muchos seguían pagando impresiones a un precio altsimo. Actualmente la mayoria de los consumidores se han dado cuenta de la maniobra comercial y optado por impresoras cuyo precio de compra era mayor pero cuyos recambios eran mucho más baratos.

Otro ejemplo no menor. ¿Se compraría un coche cuyo consumo de combustble fuera una incognita absoluta o no tuviera idea alguna del coste de las revisiones periódicas?... Como la respuesta a esta pregunta es NO en un bien de consumo que ya representa un porcentaje mayor de la renta familiar, parece lógico que todos y cada uno de nosotros conocemos el valor del que hemos denominado Coste de Habitabilidad... Pues no.

No todos sabemos cual es el coste de habitabilidad de nuestras viviendas.

En cambio todos tenemos un orden de magnitud del consumo cada 100 km de nuestro coche y tenemos una idea aproximada de lo que nos costará las revisiones, muy pocos conocemos el coste de habitabilidad de nuestra vivienda.

¿y esto como lo calculo?

Sencillo, coja todos los recibos y facturas “de la casa”, sumelas y divida el resultado por 12 meses, con esto obtendrá una buena aproximación al COSTE DE HABITABILIDAD MENSUAL. Si el resultado parece un montón de dinero, es hora de pensar como ahorrar, porque ese coste de habitabilidad lo va a tener durante toda su vida y posiblemente ahora, a la hora de comprar una casa, recordará este artculo y le preguntará a quien quiere vendérsela o alquilársela cuanto dinero es...

El que quiere vendersela o alquilarsela, como seguramente es un gran profesional, no tendrá ningún problema en decirle la cifra aproximada (estmar la cifra exacta no es posible porque intervienen muchas variables impredecibles) y si la cifra es razonable la defenderá y utlizará como argumento de venta.

Para el que no quiera decirle esa cifra va dirigida la obligación de información del Real Decreto 235/2013.

Ahi es donde estamos.

2 CERTIFICADO ENERGETICO: ¿OTRO IMPUESTO MAS...A partr del 1 de junio de 2013 se exigirá un certificado de eficiencia energética para poder alquilar o vender una vivienda.

Según el Real Decreto 235/2013 del 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certficación de la eficiencia energétca de los edificios y concretamente en su disposición transitoria primera, Adaptación al procedimiento, tenemos que:

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“Como complemento de los procedimientos y programas ya aprobados como documentos reconocidos para la calificación de eficiencia energétca de edificios de nueva construcción, con anterioridad a 1 de junio de 2013 , el Ministerio de Industria, Energía y Turismo, a través del Insttuto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE) pondrá a disposición del público los programas informátcos de calificación de eficiencia energétca para edificios existentes, que serán de aplicación en todo el territorio nacional y que tendrán la consideración de documento reconocido y, por otra parte, se procederá a desarrollar un plan de formación e información a los sectores afectados por la certficación de eficiencia energétca de los edificios existentes. La presentación o puesta a disposición de los compradores o arrendatarios del certficado de eficiencia energétca de la totalidad o parte de un edificio, según corresponda, será exigible para los contratos de compraventa o arrendamiento celebrados a partr de dicha fecha”

Las viviendas construidas en España antes de 1979 apenas obtenen una calificación energétca tpo E, por tanto más de la mitad de los edificios existentes no tenen una protección térmica mínima adecuada, es decir, carecen del necesario aislamiento térmico. Para conseguir un estado de confort adecuado se necesita un mayor gasto de energía y por ello de dinero.

El consumo de energía de las viviendas españolas supone alrededor del 20% del consumo total del país y en los últmos 15 años se observa un crecimiento ascendente y sostenido.

¿Qué viviendas no están obligadas a obtener el certficado energétco?

1. Edificios o unidades de edificios aislados con una superficie útl total inferior a 50 m2;

2. Edificios o unidades de edificios de viviendas utlizados o destnados a ser utlizados bien durante menos de cuatro meses al año o bien durante un tempo limitado al año y con un consumo previsto de energía inferior al 25 % de lo que resultaría de su utlización durante todo el año.

3 O UNA OPORTUNIDAD?Ante esta nueva situación nos encontramos con un gasto añadido asumido por los propietarios, pero que redundará en su propio beneficio ante la posibilidad de demostrar a su posible cliente la eficiencia energétca de su vivienda y por consiguiente el ahorro que le supondrá al futuro cliente bien como nuevo propietario o bien como inquilino.

Por tanto el mercado exigirá un mínimo grado de eficiencia energétca a la hora de comprar o alquilar una vivienda, siendo las que obtengan la mejor calificación energétca las más demandadas.

La opción más inteligente pasaría no solo por conocer la calificación energétca de nuestra vivienda sino como poder mejorarla energétcamente, y por tanto un ahorro mensual en nuestras facturas, consiguiendo además un incremento de valor.

De poco sirve, si estamos hablando de nuestra primera vivienda, saber que letra tenemos. ¡Vivimos en nuestra casa sea cual sea su letra!, lo que tendría sentdo sería realizar un análisis integral que nos permita saber como podemos ahorrar dinero y que medidas partculares debería adoptar para poder conseguirlo, además debería saber cual será el total de la inversión a realizar y los plazos y trámites de ejecución. Conocido esto se puede realizar un plan de inversión y acometer las obras en función del análisis integral realizado.

En esta materia, además de otras normas, se ha publicado recientemente el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016, contempla entre otros un Programa de Fomento de la Rehabilitación Edificatoria para edificios finalizados antes de 1981, considerando actuaciones subvencionables, entre otras, la mejora de la envolvente térmica del edificio, aumentando el aislamiento térmico, susttuyendo tanto carpinterías exteriores como acristalamientos o incluyendo la instalación de dispositvos bioclimátcos, para reducir su demanda energétca anual global de calefacción y refrigeración del edificio al menos un 30 % sobre la situación previa a la actuación realizada.

La cuanta de la subvención al edificio podrán ser de 2000 € por vivienda consiguiendo una reducción de demanda energétca del 30 % y un máximo de hasta 5000 € si se redujera al menos en 50 % la demanda energétca anual global de calefacción y refrigeración del edificio, siendo la cuanta como máximo el 35 % del coste total de la actuación.

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4 ¿Y AHORA QUE?Como hemos dicho conocer la letra que tene nuestra vivienda tene interés si pretendo alquilarla o venderla, pero si es la primera residencia lo que tene sentdo es saber como pueden mejorarse las condiciones de la vivienda y por tanto el ahorro económico que esto conlleva.

La mejora de las condiciones térmicas del edificio conlleva, necesariamente, una obra en las fachadas y / o la cubierta del edificio . De forma general los sistemas de intervención se podrán agrupar en 2, por un lado la mejora de las condiciones de los huecos de la fachada, tanto carpinterías como vidrios y por otro la mejora de las condiciones del cerramiento de fachada.

Esta últma intervención se podrá realizar de 3 formas:

1.- realizando un aislamiento por el interior de la vivienda con la pérdida de espacio (pequeña, pero pérdida) de nuestra vivienda. Tiene como ventaja la facilidad de la intervención y un coste menor ya que no implica montar andamiajes o plataformas en la via pública.

2.- realizando una inyección de aislante en la camara (si la hubiere) del cerramiento de fachada. Se trata de un metodo rápido, pero implica un riesgo de mala ejecución que puede poner en peligro la estabilidad de la fachada en algunos casos, además de una modificación de las condiciones higrotérmicas que puedan conllevar condensaciones en el cerramiento.

3.- realizando una intervención por el exterior, bien mediante un sistema sin camara de aire o bien mediante la realización de una fachada ventlada. Este ultmo tpo de intervención, aunque mas costosa, supone ventajas que, en nuestra opinión, la convierten en la mejor de las tres, ya que implica una mejora de las condiciones térmicas y en alguna medida acustcas de la vivienda, la formación de una camara de aire que permite una mejora de la estanquidad del cerramiento y un efecto de mejora en la curva de temperaturas del cerramiento y una mejora evidente de las condiciones estétcas y por tanto un incremento del valor del edificio.

VALENCIA, MAYO DE 2013

RAMON JIMENEZ CRESPO, ARQUITECTO

LUIS ALONSO SAFONT, ARQUITECTO TÉCNICO.

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