Respuesta 1Evolución histórica de la cédula hipotecaria.La hipoteca, nace en Grecia y consistía en la representación física del gravamen mediante la inscripción en los “oros” que eran unos maderos colocados en la propiedad gravada.Roma, se adopta la figura, pero esta no se le dio publicidad, y era mediante acuerdo verbal o por escrito. Generando con ello la posibilidad de fraudeGermanía, que adopto el derecho romano y en este la hipoteca con todo y sus vicios.Alemania, con el tiempo cobra más uso y se hace necesario la publicidad de estos gravámenes, lo cual se hace mediante la consignación en libros que podía ser consultada por cualquiera, lo cual se mejoró mediante la “Ordenanza de Hipotecas”.En 1872, se crea la Ley Prusiana en la cual se plasman los principios de especialidad y publicidad, siendo así que debía ser pública y de libre acceso. Es aquí donde se encuentra el antecedente más inmediato de la cédula hipotecaria y determina que su principal característica es la que “el deudor es la misma finca y no su dueño”.En COSTA RICA las primeras disposiciones hipotecarias devienen del código de carrillo del 1841, en la cual permitió varios tipos de hipoteca, pero no la cédula y crea el registro de “Oficios de Hipotecas de la República”En 1865 se emite la Ley Hipotecaria, que fortaleció y cubrió las necesidades de seguridad jurídica haciendo obligatoria la necesidad de inscripción de todo documento y desarrolla el registro de la propiedad. Sin embargo aún no regula la cédula.El código civil de 1888 (actual) deroga la ya citada Ley, conservando sus principales institutos y preceptos, incluso ampliándolos, pero lo más importante es PERMITE la posibilidad de crear cédulas hipotecarias.Es medio de movilización de crédito y permiten que el propietario tenga garantías suficientes para la obtención de créditos.

Respuesta 2La cédula hipotecaria es un gravamen de carácter real (derecho real de garantía) que se impone sobre Bienes Inmuebles por medio de un título valor que puede circular o no, siendo por ello considerada en razón de su naturaleza como un Bien Mueble y por el cual libera al deudor, pues responde únicamente la propiedad.Características:

a. El dueño puede hacer llegar a sus arcas recursos, dando en garantía la finca sobre la cual pesa el gravamen.

b. Con la cédula hipotecaria nadie queda obligado personalmente al pago de la deuda(426 CC)

c. Sirve para garantizar obligaciones crediticiasd. Están representadas por un título respaldado por bien

inmueble.e. Es un titulo valorf. Se puede solicitar a favor del dueño del inmueble o de un

tercero.

Pregunta 3.Cuales son las diferencias entre una hipoteca común y la cédula hipotecaria.El autor señala que la principal diferencia entre ambas, radica en la irresponsabilidad del dueño de la propiedad dada en garantía, dado que este no queda obligado personalmente al pago de la deuda,ya que, aún siendo él el deudor, la ley circunscribe toda responsabilidad al inmueble. Además, la cédula hipotecaria es un título valor que cumple las caracerísticas del artículo 667 y siguientes del Código de Comercio y la Ley Reguladora del Mercado de Valores; por lo que la cédula hipotecaria es considerada un bien mueble que se encuentra respaldado por un bien inmueble, a diferencia de la hipoteca común, cuya circulación es imposible.

Pregunta y respuesta #44. EXPLIQUE EL DOBLE CARÁCTER DE GARANTÍA REAL Y TÍTULO VALOR DE LA CÉDULA HIPOTECARIA:

COMO GARANTÍA HIPOTECARIA: Se comporta como un derecho real de garantía (porque asegura el cumplimiento de una obligación y conceden poder directo e inmediato sobre un bien, facultando tal poder a su titular para realizar el valor de la cosa y satisfacer su crédito).Como derecho real, presenta las características de: absoluto, inmediato, directo, ius preferendi y ius persequendi y prior tempore potiur ire.Es importante determinar que NINGUNA PERSONA queda obligada, sino que la obligación recae sobre el bien hipotecado (ART 426 CC). Es un documento constitutivo de derecho real, de carácter limitado sobre cosa ajena, siendo además un derecho real accesorio. Naturaleza real según la jurisprudencia: quien la otorga tenga sobre el bien ese derecho de gravar, derivando del derecho de propiedad. NO procede reivindicar la cédula hipotecaria transmitida por endoso en blanco. Se dice que tiene naturaleza varia según el modo de

transmisión (nominal, de garantía en blanco).

COMO TÍTULO VALOR: La jurisprudencia de Casación permite endoso en blanco según ART 685 CCOM. El Derecho se mide por la letra del mismo: como título nominativo o como título a la orden.Características que le otorgan carácter de títuto valor: incorporación, autonomía, literalidad y legitimación.El deudor cartular se libera de su obligación al pagarle al poseedor calificado que exhiba la cédula hipotecaria

RESPUESTA A LA PREGUNTA #5Lo que si puede ser nominativo, es el endoso… pero no le genera naturaleza nominativa al título.No es nominativo el tit. Porque el registro nunca emite el tit desde el inicio con el nombre del acreedor.El título siempre va a ser a la orden

Respuesta 6Tramite registral.

a. Se requiere que se otorguen mediante escritura pública y en cumplimiento de lo estipulado del artículo 73 y 75 de la LON, así como 429, 430 y 465 del CC, de igual forma los artículos 86ª 88 del decreto 24322-J-reglamento de organización del registro publico.

b. Llenar como se debe el objeto de su institución resguardando el derecho del acreedor y de terceros que quieran conocer el gravamen

c. Presentada la escritura al registro esta se inscribe en la sección correspondiente, se grava la propiedad y es el registrador el autorizado para expedir la cédula. (429 cc)

d. Se requiere que la finca esté libre de hipotecas anteriores (ojo con la posposición). Indica el autor que nada impide la constitución de la misma clase, para obtener cédulas de segundo o ulterior grado. 427 CC

e. Puede reemplazarse una hipoteca común con una cedula hipotecaria, siempre que haya acuerdo y se cancele la primera. 428 CC

f. El valor de las cédulas debe ser uniforme (por 100 colones o múltiplos de esta) CC dice que debe ser en moneda nacional, pero en la actualidad se permite que sean en diversas monedas, ello por la derogación del artículo de la Ley de la Moneda por parte de la Sala IV

g. Se emiten las cédulas 429 CC y una vez emitidas tienen el mismo valor y fuerza que el testimonio de escritura, pudiendo ser traspasadas 431 CC

h. Se entrega al autorizado para firmar y retirar las cédulas, esto de manera personal, en la oficina del registrador de cédulas hipotecarias

i. El registrador de cédulas hipotecarias debe inscribir otros documentos en que se registren contratos que tengan relación con inmuebles.

j. Timbres y Derechos: depende del arancel y monto de las hipotecas de acuerdo a la regulación vigente.

k. Se debe aportar constancia municipal de pago de impuestos

RESPUESTA A LA PREGUNTA #7Los defectos más comunes son:1.- Los notarios no siempre establecen la diferencia, entre el acreedor del poder para firmar la cédula, que otorga el dueño de la finca y el acreedor que da el poder para retirar la cédula. En estos casos se dan dos situaciones:a.- Cuando solo existe deudor, que es el dueño de la finca, es éste el que debe manifestar que otorga el poder.b.- Cuando existe deudor y acreedor, el primero otorga el poder para firmar la cédula y el segundo otorga el poder para retirar la misma.2.- Muchas veces no se cancelan los derechos y timbres correspondientes a los poderes otorgados.3.- Los notarios no cancelan los derechos del Registro, ya que se deben cancelar ¢1.500,00 por cada cédula solicitada.4.- Errónea constitución del crédito, puesto los notarios confunden el hecho de que existan varias cédulas con los diversos grados y con el monto de la obligación total.

Respuesta 8El contenido de una cédula hipotecaria es el que se indica en el artículo 430 del Codigo Civil.

Artículo 430Las cédulas deben emitirse en moneda nacional. Sin embargo, podrá hacerse en moneda extranjera para responder por créditos obtenidosen el extranjero, con sociedades o bancos domiciliados fuera del país. En uno u otro caso, deberán ser del valor de un múltiplo de ciento.Todas las cédulas deberán estar firmadas por el dueño de inmueble hipotecado, o por su legítimo representante, y por el registrador general,el registrador general asistente, el registrador de cédulas, o cualquier otro registrador especialmente designado por el

primero a eseefecto, y expresarán: 1. Los datos necesarios para poder identificar las fincas hipotecadas, que no podrá ser más de una.2. La cantidad total que importa la hipoteca a que la cédula se refiere y la que importen las hipotecas para cédulas anteriores, si las hubiere.3. El nombre y apellidos de la persona a cuyo favor se extiende y la fecha y lugar de pago.4. Si han pasado más de diez años desde el vencimiento del plazo para el pago, la cédula no surtirá efectos después de esta fecha en perjuiciode terceros, siempre que el Registro no manifieste circunstancias que impliquen gestión cobratoria o reconocimiento del crédito u otrainterrupción de la prescripción. El registrador, al inscribir nuevos títulos relativos a la finca respectiva, hará caso omiso de tal gravamen.Siempre que un crédito devengue intereses y que éstos no hayan de descontarse ni de pagarse en el principal, al vencimiento de la obligación,se agregarán a cada cédula tantos cupones, que sirvan de título al portador para la cobranza de aquellos, como trimestres o semestres -aelección del tenedor- contuviere el plazo.Cada cupón expresará el trimestre o semestre respectivo, la cantidad a que montan los intereses del mismo, el número de cada cédula yla inscripción de la finca afectada. La cédula expresará el número de cupones y su respectivo vencimiento. (Reformado por Ley 6965 de22 de agosto de 1984).

Respuesta 9

Pregunta 10. COMO SE FRACCIONAN LAS CEDULAS?Hay dos posibilidades para fraccionarlas:Establecer en la misma escritura que se emitiran cuatro cedulas por el valor de 1.000.000 cada una, y la suma de la responsabilidad de cada cedula ddebe ser equivalente al monto total del credito, en este caso 4 millones. O bien, establecer grados. Por ejemplo: Cedula numero 1, en primer grado (por 1 millon)Cedula numero 2, en segundo grado (por un millon)Cedula de tercer grado, por 2 millones.

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Sí, pues no hay problema para ello, pues el contrato de arrendamiento no limita la disposición del bien.

Problema: caso de remate, en esta situación se debe seguir lo establecido en la LGAUS, se puede también rescindir el contrato o bien que el nuevo propietario lo respete y obtenga de ello los beneficios económicos del arrendamiento, hasta el vencimiento del contrato.