MONOGRÁFICOSVIVIENDA Y CONSTRUCCIÓN SOSTENIBLE

a destacarLA MESA REDONDALos principales agentes del sectorpúblico y privado analizan la actualsituación de la vivienda en Catalunya

EL REQUISITOLos edificios con más de 45 años de antigüedad deberán superar unainspección técnica en Catalunya

D D

catalunya construye

Promoción de viviendas en la calle Molí de la Torre de Badalona.

El sector de la construcciónes el que ha recibido el im-pacto más certero de la cri-sis económica, y varias evi-dencias confirman este diag-

nóstico. El informe continuo sobre la vi-vienda en Catalunya, elaborado por laConselleria de Medi Ambient i Habitatgey actualizado en enero, remarca que haacusado con mucha más intensidad la fa-se recesiva del ciclo, con la mayor tasa deparo y una caída de la producción del 20%(45% en el caso de la construcción de vi-viendas). En cuanto a cifras concretas, losdatos correspondientes al año 2009 indi-can que en Catalunya se han iniciado12.358 viviendas y se han finalizado37.871, un 55% y un 46% menos que enel 2008 respectivamente.

Pero quizás el dato que mejor explicala situación actual, en la que los ciudada-nos han decidido poner freno al ritmo fre-nético de compraventa de pisos que seestaba produciendo durante el boom in-mobiliario, es que en Catalunya existen untotal de 76.308 viviendas sin vender, se-gún un estudio sobre el estoc pendienteelaborado por la Associació de Promotorsde Barcelona (APCE). Sin embargo, de-tectan algunos síntomas de mejoría que,al menos, inyectan algo de optimismo alsector de la promoción inmobiliaria, queespera que este año se produzca la an-siada recuperación una vez producido,aseguran, el ajuste de precios.

DEMANDA EXISTENTEDesde la APCE admiten que las cifras sonapabullantes, ya que ponen de manifies-to los momentos difíciles que atraviesael sector de la construcción y la promo-ción inmobiliaria. No obstante, aseguranque la demanda de vivienda continúa exis-tiendo, si bien ahora es menos solvente.De hecho, existen estudios que afirmanque en Catalunya se necesitan actual-mente una media de 45.000 pisos paraatender la formación de nuevos hogares.Aunque, actualmente, se topan con unobstáculo que parece insalvable: la finan-ciación. Los promotores apuntan que larestricción del crédito no solo ha afecta-do a particulares, sino también a las em-presas, que han visto como se perdía laliquidez. Por lo tanto, consideran que lareactivación de la construcción de vivien-das y la absorción del estoc pendiente porvender pasa en gran medida por que ban-cos y cajas abran el grifo de nuevo.

Los datos del último trimestre del 2009

indican un pequeño repunte. Las vivien-das iniciadas ascienden a más de 4.000,lo que representa un incremento intertri-mestral del 42%. En cuanto a la deman-da, en el 2009 se vendieron 20.500 vi-viendas de nueva construcción, en lo quesupone una caída del 29% respecto al pe-riodo anterior. Sin embargo, en el últimotrimestre se detectan signos de mejora enlas provincias de Lleida y Girona, así co-mo en Barcelona, donde se produjeron1.112 transacciones de compraventa deviviendas nuevas durante diciembre, con-virtiéndolo en el tercer mes del año conmayor número de compraventas. Además,según una estimación del comportamien-to del mercado desde el pasado noviem-bre hasta ahora, la venta de pisos de pri-mera residencia se ha reactivado entre un5% y un 7% en las capitales españolas.

Una ligera mejoría que, tal y como ex-plican desde la APCE, seguramente sedebe a las medidas anunciadas por el Go-bierno, como la subida del IVA del 7% al8% prevista para el 1 de julio o los cam-bios en la desgravación de la vivienda a

partir del 2011. Es decir, que aquellos queestaban esperando por si se producíannuevos recortes de precio han decididoque ya había llegado el momento de com-prar. Por este motivo, los promotores con-sideran que el producto de calidad, biendiseñado y ubicado en una buena zonadifícilmente volverá a bajar. Algo que sípuede continuar sucediendo en las se-gundas residencias ubicadas especial-mente a lo largo de la costa.

En este sentido, la APCE asegura queen las grandes ciudades el ajuste de pre-cios ha terminado y que el mercado havuelto al nivel de precios del 2004 o el2005. Los datos del Instituto Nacional deEstadística (INE) reflejan una caída intera-nual de los precios del 7% en el último tri-mestre del 2009, si bien ya había aumen-tado en tres puntos al cerrar el ejercicio.Esto significa que, después de la caídacontinua experimentada durante todo elaño, se ha comenzado a producir un cam-bio de tendencia. Una afirmación que, noobstante, deberá confirmarse a lo largode los próximos meses.2

La construcción ansía recuperarseEl sector es el que más ha acusado la crisis, con un descenso del 55% de viviendas iniciadas en Catalunya

Los promotoresdetectan síntomas demejoría en los datosde finales del 2009

XAVI DATZIRAÁrea Monográficos M

MIENTRAS LA VIVIENDA libre ha sufrido un fuerte retroceso durante el 2009,la vivienda de protección oficial ha sabido mantener el tipo, con unos nú-meros bastantes similares a los del periodo anterior, incluso superiores. Eneste sentido, este último año se han iniciado en Catalunya 10.696 pisos conprotección, frente a los 10.542 del 2008. Es decir, que incluso crecen un 1,5%.Todavía aumenta más su cuota de mercado, que supera el 85% del totalde viviendas iniciadas. Otra de las alternativas a la compra de vivienda hasido el alquiler, que continúa con la tendencia expansiva de los últimos años.Así, el número de contratos formalizados en el 2009 han sido casi 98.000frente a los 80.000 del 2008. Y, al mismo tiempo, se ha producido un ligerodescenso de los precios, situando el precio medio en Catalunya en los 852euros, un 8% menos que en el periodo anterior. En el caso de Barcelona, larenta media es de 926 euros, un 7% menos.

La tercera alternativa a la construcción de viviendas nuevas pasa por larehabilitación, uno de los puntos básicos de las políticas públicas de laGeneralitat. Según señalan desde Medi Ambient i Habitatge, en el 2009 seha producido un crecimiento importante de viviendas rehabilitadas graciasa las subvenciones públicas, tanto de la Generalitat como del Gobierno.

la alternativaAUMENTO DE LA CUOTA DE MERCADO HASTA EL 85%

La VPO mantiene el tipo

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Mesa redonda. LA VIVIENDA DEL FUTURO. La opinión de los expertos

se moderará con un porcentaje igua-litario para todos los tipos de obras”,un hecho que simplificaría el tratamientode las facturas facilitando la actividad. Pa-ra la secretaria de Vivienda, la rehabilita-ción en estos momentos es clave aunqueel campo no está exento de problemas.“Aquí es donde entra la Administra-ción con subvenciones públicas paraestimular esta actividad”.

Lluís Hosta advierte que “el tema dela rehabilitación pasa a veces por re-modelar barrios enteros con proble-mas que llegan a unos costes muyelevados”. Unas acciones que requierenla aportación de dinero público por otrasvías de financiación, como pueden ser losplanes de barrios. “Creo que estamosante un parque de viviendas relativa-mente envejecido”, lamenta GonzaloMarquès, un problema que atribuye a laausencia de una cultura de mantenimien-to en los edificios. “Parte de nuestro es-fuerzo debe ser transmitir al usuarioque sus edificios están vivos, que setienen que ir manteniendo, y la reha-bilitación deberá ir en este sentido”.Aunque para el representate de Endesa,las actuaciones en la pequeña vivienda sinduda son las más complicadas: “Son lu-gares donde no hay espacio y es prác-ticamente imposible rehabilitar”.

Cuando en la mesa aparece la ITE (ins-pección técnica de edificios) y su futuraaplicación, el agrado de los presentes esunánime aunque con matices. “Depen-de de lo que se compruebe no servi-

La vivienda del futuro debe sereficiente, segura, industriali-zada, comunitaria y energéti-camente autosuficiente. La vi-vienda del presente se confor-

ma solo con ser asequible. Con un deba-te rico en ideas de futuro y serio en el aná-lisis del panorama actual, la sede de laAssociació de Promotors de Barcelona(APCE) acogió la mesa redonda organi-zada por EL PERIÓDICO. Una mesa queempezó con la noticia del millón. Concre-tamente, la noticia del millón de viviendassin vender con las que las inmobiliarias ce-rraron el año pasado. Los ciudadanos, quesiguen pidiendo acciones para facilitar elacceso a la vivienda, se encuentran anteuna falta de financiación y el temor de unimportante sector de la población a alquilarsus pisos por falta de garantías.

Carme Trilla, secretaria de Vivienda dela Generalitat de Catalunya, ataca deraíz el problema. “Hemos trabajado mu-cho en la ampliación del aval alquiler”,comenta en referencia a los seis mesesque se compromete a abonar la Genera-litat a partir de ahora. “El aval alquiler esuna figura que lo que pretende es dartranquilidad a los propietarios de vi-vienda o a promotores, y garantizarque, si alquilan la vivienda y llega unasituación de impago que procede aldesahucio, la Generalitat abonará losmeses que el propietario teme que no

va a cobrar”. Todo ello a cambio que nopidan esta cobertura al arrendatario, inca-paz de poder hacer frente a los requisitosde entrada. “Desde el primer instantese habló de los seis meses –la mediaque tardan los juzgados en hacer los de-sahucios–, pero el decreto salió con loscinco meses para probar esta medi-da”. Los números constatan unos 18.000contratos con aval bancario en poco másde un año, lo que representa el 18% delos contratos que se han firmado.

“Tanto como para ayudar a reducirel estoc de edificios vacíos en Cata-lunya puede que no, pero la medidaes buena y es positiva”, responde En-ric Reyna, presidente de la APCE. “Megustaría que esto se pudiera comple-mentar con la seguridad que los de-sahucios no tardarán más de seis me-ses en producirse”. Reyna consideranecesario hallar algún tipo de seguro pa-ra que los destrozos que se puedan oca-sionar en un piso cuando se le devuelvaal propietario tuvieran cobertura. “Estesería el modo para que la gente quetiene reticencias en alquilar contem-plara con buenos ojos esta opción”.

Desde la Associació de Promotors Pú-blics de Vivenda i Sòl de Catalunya, LluísHosta aplaude todo aquello que signifique“potenciar que la gente alquile sus vi-viendas”. Un incentivo que no es nece-sario en las viviendas promovidas desdeel sector público, donde se pide un depó-sito o una garantía para asegurar el co-bro. “Todo lo que sean medidas que

den seguridad a los propietarios pa-ra que empiecen a movilizar este par-que en alquiler y podamos poner enel mercado toda esta bolsa de vivien-das me parece fantástico”, asienteGonzalo Marquès, director técnico de Vi-vienda del Incasòl.

Como portavoz de las compañías deservicios, Eduardo Domingo, director deNueva Construcción de Endesa Catalu-nya, analiza un problema tradicional delpropietario: la reconexión de los servicios,ya sea el agua, el teléfono, el gas o la ener-gía eléctrica con cada alquiler. Un gastoque, aunque no tiene la envergadura delresto de los pagos en una vivienda, tam-bién es un problema que mucha gente tie-ne en la cabeza. “Si el propietario es-tá apoyado por medidas como ésta,yo creo que nos ayudará a todos, y anosotros los primeros”.

LA REHABILITACIÓN GANA TERRENO“La rehabilitación es una asignaturaque tenemos pendiente, y es muy im-portante. Es una de las pocas salidasque tenemos para colocar viviendanueva en el centro de las ciudades”,asevera Enric Reyna. “No hay suelo edi-ficable, por lo tanto, la única forma decolocar una vivienda en condicioneses la rehabilitación”. Una acción quepasa por cambiar las ordenanzas munici-pales y la reducción del IVA. Carme Trillaes optimista. “Parece que vamos porbuen camino, en el sentido que aun-que el IVA subirá, en la rehabilitación

VÍCTOR CORREALÁrea Monográficos M

Los principales agentes del sector público y privado analizan la situación actual del mercadoinmobiliario en Catalunya y marcan el camino a seguir para edificar con más eficiencia

La vivienda solo se puedearreglar entre todos

DPrevenir antes que curar de-be ser la máxima que inspirela ITV de los edificios. Hay queactuar rápido antes de quesea demasiado tarde

DExiste la creencia general deque todas las viviendas estána un buen nivel de manteni-miento, pero la realidad de-muestra que no es así

DLa nueva inspección técni-ca colocará encima de la me-sa necesidades de rehabilita-ción que ahora mismo perma-necen ocultas

MANTENIMIENTOPREVENTIVO

“Los promotorespúblicos debemosrealizar viviendassostenibles y edificiosautosuficientes”

Lluís

HOSTAVICEPRESIDENTE ASSOC. PROMOTORSPÚBLICS DE VIVENDA I SÒL CATALUNYA

“El futuro del sectorno es negro porqueCatalunya tiene unanecesidad importantede vivienda asequible”

Carme

TRILLASECRETARIA DE VIVIENDADE LA GENERALITAT DE CATALUNYA

“Debemos construir deotra forma, reduciendocostes y plazos y, sobretodo, aumentandocalidad y eficacia”

Eduardo

DOMINGODIRECTOR DE NUEVA CONSTRUCCIÓNDE ENDESA CATALUNYA

“Hemos hechodemasiada vivienda.Hay lugares donde esmuy difícil vender y notienen ninguna utilidad”

Enric

REYNAPRESIDENTE DE LA ASSOCIACIÓDE PROMOTORS DE BARCELONA

“Debemos ahorrarenergía. Vivimos en unpaís donde lo primeroque tenemos que haceres bajar el consumo”

Gonzalo

MARQUÈSJEFE DE COORDINACIÓN DEPROYECTOS Y SERVICIOS DEL INCASÒL

rá de nada. ¿Controlará las zonas es-tructurales? ¿Revisará el exterior deledificio? Mirará los desagües?”, pre-gunta Enric Reyna. “Hacer una revisióna fondo del estado de un edificio noes ni sencillo ni rápido. Por lo tanto esmuy costoso”. Para Carme Trilla, la ITEes la sucesión lógica a los TEDI (test deedificios), que se realizan desde 2005 enlas obras de rehabilitación que piden unasubvención pública. “Aquí se ponen derelieve las deficiencias estructurales,que es lo que más nos preocupa, elestado de las instalaciones, y la habi-tabilidad de las viviendas.” La nuevainspección colocaría encima de la mesalas necesidades de rehabilitación que aho-ra están ocultas. “La rehabilitación so-lo se hace cuando alguien la quierehacer, pero no hay un instrumento pú-blico que lo solicite a los usuarios.”

EDIFICIOS AUTOSUFICIENTESPara Hosta y Domingo el mantenimientopreventivo no solo ahorra dinero sino quees absolutamente fundamental para com-probar que las instalaciones estén a unbuen nivel y evitar así las actuaciones deurgencia a bomberos o lampistas. La se-cretaria concluye: “Deberemos priori-zar las viviendas que la ITE diga queestén en peores condiciones. El añopasado invertimos 112 millones de eu-ros de subvenciones a la familias enrehabilitación. La entrada de la ITE noshará focalizar mejor las ayudas en lasactuaciones prioritarias”.

La vivienda del futuro “¡debe partir delas tres bes, buena, bonita y barata!”,bromea Reyna. Aunque Lluís Hosta di-fiere en letra y número. “Debe basarseen la eficiencia, en la equidad, en laecología y en la economía”. Para el pro-motor público, los edificios nuevos tienenque ser diferentes a los que se han cons-truido hasta ahora, ladrillo a ladrillo y hor-migón sobre hormigón. “Debemos ten-der a la industrialización para mejorarel producto. El primer objetivo es eli-minar los repasos y afinar las toleran-cias de ejecución de centímetros a dé-cimas de milímetro”. Según Hosta, losedificios deberían ser autosuficientes ener-géticamente. “Si pudiéramos generarla energía en el mismo lugar del edi-ficio nos ahorraríamos muchísimosproblemas”.

Aunque parezca paradójico, EduardoDomingo está totalmente de acuerdo enla propuesta. “Estamos muy interesa-dos en lo que llamamos la generacióndistribuida, que significa producir laenergía donde se debe utilizar”. En eltransporte desde las centrales hidroeléc-tricas la energía final para el consumidortiene una merma del 30%. A esta inicia-tiva, que tiene aún un camino largo por re-correr, se le une otra de carácter más in-mediato, la sustitución del contador clásicopor otro que proporciona más informa-ción. “Está estudiado que con la sus-titución del típico contador de la vi-vienda por otro que además del con-tero de los kilovatios te explica lo que

consumes a diario, el ahorro puedeser de hasta un 20%”.

Enric Reyna admite la necesidad de efi-ciencia, industrialización y eliminación derepasos pero pide la metalización de losindustriales y de la mano de obra para rea-lizar un trabajo bien hecho. Asimismo, ad-vierte que “cuando hablamos de auto-suficiencia energética debemos ir concuidado: el 50% de las placas solareshan sido un fracaso absoluto. Nos hanobligado a colocarlas en todos los lu-gares cuando su mantenimiento no esel adecuado, tienen un difícil accesoy nadie las limpia”. Según el promotor,una inversión demasiado importante co-mo para que ahora no tengan efectividad.

SEGURIDAD Y CONTROL“Debemos ir hacia las instalacionescomunitarias”. El director técnico de Vi-vienda del Incasòl, Gonzalo Marquès, vecon poca utilidad que cada familia tengasu propio calentador cuando es muchomás eficiente calentar más cantidades ymasas de agua. “Debemos construir deotra forma, reduciendo costes y pla-zos y aumentando calidad y eficien-cia. Es el momento de apostar por unaconstrucción basada en la seguridady el control”. Un tipo de innovacionesque no siempre deberían fabricarse en lostalleres, porque existen proyectos de in-dustrialización in situ que son potentes yresponsables. Hosta persiste en la efi-ciencia: “Los promotores públicos de-bemos escoger energías renovables

y realizar viviendas sostenida. Nues-tra utopía debe ser hacer realidad losedificios autosuficientes.”

Algunas de las conclusiones adviertenque el futuro pasa por solventar el prole-ma de la vivienda. Según Reyna por dosmotivos: “Porque hay una demanda ala que se le tiene que dar las herra-mientas para que pueda adquirir unavivienda y porque hay un estoc muyimportante sin vender por falta de fi-nanciación y porque la gente no tieneconfianza en el futuro para podercomprar”. Un problema que no es úni-camente de los promotores sino de todos,asume Eduardo Domingo. “Nos quedala asignatura pendiente de la rehabi-litación y mucho trabajo por hacer enel interior de las viviendas”.

El debate concluye con un relato un po-co más optimista de Carme Trilla, que ob-serva el sector de la vivienda en un puntode inflexión. “Viene de una etapa muyexpansiva. Ha pasado dos años tre-mendamente duros y ahora encara elfuturo con la perspectiva de la doman-da”. Un futuro que no puede ser negroporque Catalunya tiene una necesidad im-portante de vivienda y, sobre todo, de vi-vienda asequible. Si la inversión actual vadestinada no solo a mejorar la calidad, elrendimiento y el comportamiento energé-tico, el hecho de reducir costes se anto-ja como algo imprescindible.2

De izquierda a derecha, Eduardo Domingo, Carme Trilla, Enric Reyna, Lluís Hosta y Gonzalo Marquès, participantes en la mesa redonda organizada por EL PERIÓDICO en la sede de la APCE.

DLA VIVIENDA DELFUTURO DEBE SEREFICIENTE,SEGURAY SOSTENIBLE

DGENERAR ENERGÍAEN EL MISMO EDIFICIOPERMITIRÍA AHORRARMUCHOS PROBLEMAS

DLA AUTOSUFICIENCIAENERGÉTICA DELINMUEBLE SE CONSIGUECON UN BUEN DISEÑO

Vídeo resumen de la mesa redonda en laweb: www.catalunyaconstruye.com

LEO FACCIO

Núria

PEDRALSDRA. GRAL. DE QUALITAT

DE LA EDIFICIACIÓ IREHABILITACIÓ DE

L’HABITATGE

L a semana pasada finalizó el perio-do de información pública del pro-yecto de decreto que regulará las

inspecciones técnicas de los edificios (ITE).Su objetivo es establecer un sistema deinspección técnica obligatoria de los edi-ficios de viviendas a partir de los 45 añosde antigüedad.

Uno de los aspectos que todavía nohemos conseguido asumir como socie-dad es el de prestar atención al manteni-miento de las zonas comunes de nues-tros edificios. Mientras una buena partede los ciudadanos, en función de los re-cursos económicos disponibles, han in-vertido en sus viviendas particulares can-tidades importantes destinadas a su man-tenimiento y mejora, esto no ha sucedi-do de la misma forma en las partes co-munes del edificio, como son las facha-das, las cubiertas o las instalaciones gene-rales, entre otras.

El Pla per al Dret a l’Habitatge 2009-2012 de la Generalitat de Catalunya, re-cientemente aprobado, consolida la re-habilitación de las viviendas como uno desus ejes prioritarios, en la que se erige co-mo una de sus principales líneas de ac-

tuación. Y dentro de este programa, elconocimiento del parque de viviendas me-diante inspecciones técnicas, que ya seiniciaron en el anterior plan y que, en es-ta ocasión, se amplían y se establece suobligatoriedad a partir de la aprobacióndel decreto. Este salto tan significativo depasar de la voluntariedad a la obligato-riedad a partir de los 45 años de anti-güedad de la finca marca la diferenciaprincipal entre el plan anterior y el actual,válido para los próximos tres años.

El decreto pretende, por la vía de la obli-gatoriedad, introducir en los edificios losprogramas de mantenimiento y repara-ciones a lo largo de su vida, para evitartener que encarar rehabilitaciones costo-sas por culpa, en gran parte, de la faltade un mantenimiento periódico. Se tratade que los edificios de viviendas sean ins-peccionados desde la perspectiva de untécnico capaz de detectar las insuficien-cias o las lesiones que puedan apareceren casos extremos.

El informe no pretende ser complica-do. En este sentido, el técnico responsa-ble inspeccionará visualmente el estadode los elementos constructivos que con-forman el edificio y las instalaciones, conel objetivo de que las comunidades pue-dan establecer un proyecto de repara-ciones, si es preciso, para alcanzar lascondiciones de aptitud necesarias.

En cualquier caso, los ciudadanos quetengan que iniciar obras derivadas de losinformes de inspección técnicas podránsolicitar las ayudas correspondientes alas convocatorias de rehabilitación queanualmente convoca la Conselleria de Me-di Ambient i Habitatge.2

la tribuna

PRESTARATENCIÓN A LAS ZONASCOMUNES

Aún no hemos asumido la importancia que tiene unmantenimiento periódico

El informe indicarási la finca necesitaobras de reparacióno rehabilitación

Obras de rehabilitación financiadas por la Generalitat en un bloque de viviendas del barrio de Arraona, en Sabadell.

Prevenir siempre es mejor que es-perar a que se produzca un pro-blema grave para ponerse laspilas. Bajo esta premisa, el Go-

vern de la Generalitat está trabajando pa-ra aprobar el decreto sobre la inspeccióntécnica de los edificios (ITE) de viviendasy el certificado de aptitud, que ya ha pa-sado el trámite de información pública yactualmente se encuentra en fase de es-tudio de las alegaciones presentadas. Unafutura normativa que tiene como objeti-vo la creación de un sistema de controlperiódico del estado de las fincas, llevan-do a la práctica un procedimiento para ve-rificar el deber que tienen los propietariosde conservar y rehabilitar sus inmuebles.Algo fundamental para impedir la degra-dación del parque inmobiliario.

Llevar a cabo estas inspecciones per-mitirá evitar situaciones de riesgo, identi-ficar y cuantificar las patologías existentesindicando la necesidad de actuación, pro-porcionar a los usuarios información pre-cisa que les permita orientar y priorizar susinversiones, fomentar la cultura del man-tenimiento para alargar la vida útil de losedificios y, finalmente, aportar informacióna la Administración sobre la situaciónreal del parque de viviendas para que asípueda orientar y valorar correctamente laspolíticas de rehabilitación.

El proyecto prevé que se tengan quesometer a la inspección técnica los edifi-cios plurifamiliares de viviendas que ten-gan una antigüedad superior a los 45 añoso más en el momento de la entrada en vi-gor del decreto, así como en el resto defincas a medida que vayan alcanzado es-ta antigüedad. La Administración tambiénse reserva el derecho de priorizar las ITEen el caso de deficiencias estructurales,constructivas o de las instalaciones, en si-tuaciones de riesgo o bien en cualquierotra causa debidamente justificada.

INFORME TÉCNICO DE INSPECCIÓNEl técnico incluirá una descripción y fo-tografías del estado actual de las facha-das, medianeras, patios y cubiertas; unadescripción de la estructura vertical y ho-rizontal; una descripción de las instala-ciones comunitarias, es decir, del sanea-miento, agua, gas y electricidad; las condi-ciones de accesibilidad del edificio; las de-ficiencias detectadas, su calificación y elplazo para subsanarlas; y la calificacióngeneral del estado del edificio.

A nivel general, el dictamen del técnicopodrá tener distintos grados en funcióndel tipo, la gravedad y la generalización delas posibles lesiones detectadas. Muy gra-ve, si afectan gravemente a la estabilidaddel edificio y representan un peligro parala seguridad de las personas, o grave,cuando existan lesiones que deben serarregladas en el plazo indicado. El respon-sable de la ITE también puede determinarque el edificio presenta deficiencias levesproducidas por la falta de conservación y

que, por lo tanto, se deben llevar a cabotrabajos de mantenimiento, o bien decre-tar que la finca se encuentra en un buenestado de conservación.

CERTIFICADO DE APTITUDDependiendo de la calificación determi-nada por el informe, la propiedad del in-mueble deberá proceder a la adopción delas medidas correctoras necesarias en eltiempo máximo impuesto. Una vez finali-zadas las obras se deberá solicitar el cer-tificado de aptitud ante la Administración,que dispondrá de un plazo de dos mesespara determinar el certificado de apto ono apto, vigente durante 10 años.

En el programa para el estudio y el co-nocimiento del parque de viviendas delplan para el derecho a la vivienda 2009-2012, aprobado el pasado febrero, de-termina que la inspección técnica obli-gatoria sea un requisito para acogerse alas ayudas para la rehabilitación, en sus-titución del test del edificio que se nece-sitaba hasta ahora. En este sentido, el planprevé destinar 264 millones para la reha-bilitación del parque privado de viviendas,así como 152 millones para financiar elmantenimiento del parque público.2

XAVI DATZIRAÁrea Monográficos M

Los edificios de más de 45 añosdeberán superar una inspección La Generalitat ultima una normativa para garantizar un parque de viviendas en condiciones

la situación MÁS DE 27.000 DATAN DEL SIGLO XIX

Año de construcción de losinmuebles en las ciudades catalanas

16.646

10.420

12.258

10.263

22.887

39.631

112.105

4.512

1.543

1.554

1.796

3.743

6.315

19.463

3.779

1.530

1.555

1.646

2.452

4.854

15.816

2.208

771

926

1.287

1.972

2.759

9.923

27.145

14.264

16.293

14.992

31.054

53.559

157.307

Antes1900

19001920

19211940

19411950

19511960

19611970

Totaledificios

BARCELONA GIRONA TARRAGONA LLEIDA TOTAL

Vivienda de alquiler en la izquierda del Eixample de Barcelona.

Yqué pasa luego si los inqui-linos se niegan a pagar?”Junto al miedo a los desper-fectos en las viviendas, este esel principal temor que motiva

que un importante número de propieta-rios decidan no alquilar aquellas propie-dades que tienen vacías y a las que lespodrían estar sacando un rendimiento. Te-niendo en cuenta la importancia del mer-cado de alquiler en los momentos de cri-sis –pues es la única salida para las familiascon mayores dificultades económicas–,este temor se convierte en un verdaderoproblema social. Además, el miedo a losimpagos hace que muchas veces el pro-pietario pida a los arrendatarios garantíasmuy superiores a lo que determina la ley.

En este contexto el Gobierno catalánha decidido reforzar el avalloguer, una fór-mula mediante la cual la Conselleria deMedi Ambient i Habitatge avala a los arren-datarios y da garantías a los propietarios,y que, desde su puesta en marcha (en elmes de septiembre del año 2008), ha per-mitido alquilar 18.254 viviendas a precioasequible en Catalunya. En este perio-do, el avalloguer ha representado casi el17% del total de los contratos de alqui-ler formalizados en Catalunya.

El buen funcionamiento de la medida yel bajo índice de impagos registrados du-rante estos meses han convencido al Go-vern de que era posible aprobar una mo-dificación del decreto del avalloguer, queampliara de cinco a seis meses la cober-tura para los propietarios de una viviendaante situaciones de impago del alquiler.

Con el avalloguer, y tras la mencionadareforma, el Govern paga hasta seis me-ses de alquiler al propietario, siempre ycuando este haya instado y obtenido unasentencia de desahucio por impago. El al-quiler mensual de cómputo es el deposi-tado como fianza obligatoria. Una vez ob-tenida la sentencia, y presentada la docu-mentación al Incasòl, el arrendador reci-be, en un plazo de dos meses, las men-sualidades no cobradas desde el inicio dela acción judicial.

LOS REQUISITOSLos propietarios que pueden beneficiarsedel avalloguer deben cumplir las siguien-tes condiciones:DQue la renta mensual no supere los1.500 euros en la ciudad de Barcelona;los 1.200 euros en el resto de municipiosde la zona A; los 1.000 euros en la zonaB; los 800 euros en la zona C y los 600euros en la zona D. Los municipios quecontiene cada zona pueden consultarseen la página web de la Conselleria de Me-di Ambient i Habitatge (http://mediam-bient.gencat.cat).DNo haber exigido una fianza superior ados mensualidades de renta, ni ningunaotra garantía adicional para la firma del

contrato de arrendamiento.DHaber depositado en el Institut Catalàdel Sòl el contrato íntegro del alquiler, lafianza y un documento de compromisosrelativo al avalloguer.

Según fuentes de la conselleria, paraevitar el abuso y las situaciones de frau-de, el avalloguer tiene ciertos límites. Portanto, “no se abonarán las mensuali-dades en varios supuestos. En primerlugar, cuando en un plazo de tres añosse hayan dictado tres sentencias dedesahucio por impagos en una mis-ma vivienda. En segundo lugar, si enel plazo de dos años se ha dictadomás de una sentencia de desahuciopor impago que condene al mismoarrendador”.

Tampoco se hará efectivo el avalloguersi el Incasòl comprueba que el impago delas rentas se ha producido por la negati-va del arrendador a cobrar o porque es-te haya dificultado el pago (si un inquilinose encuentra con alguna de estas dos úl-timas situaciones puede acreditar estasdificultades pagando los alquileres pen-dientes en los órganos que tienen fun-ciones de depósito o consignación, es de-cir, los juzgados o la caja general de depó-sitos de la Generalitat de Catalunya).

Con la fórmula del avalloguer, la Admi-nistración catalana da cumplimiento a laresolución del Parlament de Catalunya del24 de febrero sobre la situación econó-mica y las medidas para hacerle frente,con el objetivo de favorecer y fomentar lapuesta en el mercado de viviendas en ré-gimen de alquiler.2

Más de 18.000 contratos con la garantía del ‘avalloguer’ en 16 mesesEl Govern ha ampliado esta cobertura de los cinco a los seis meses dado el bajo número de impagos

Este sistema hapermitido la puestaen el mercado depisos desocupados

DARÍO REINAÁrea Monográficos M

EL NÚMERO de contratos de alquiler firmados en Cata-lunya durante el 2009 fue casi de 100.000, según datosde la Secretaria d’Habitatge. Concretamente, se ha pa-sado de los 52.941 contratos que se depositaron en el2005, a los 97.818 firmados en el 2009. Esta progresiónal alza en los últimos años viene motivada por la situa-ción económica y por las medidas de fomento del alqui-ler impulsadas por la Generalitat. Así, en cinco años, ca-si se ha duplicado el número de contratos firmados.

De los nuevos contratos del año pasado, 32.177 co-rrespondieron a la ciudad de Barcelona y 65.641 al res-to del territorio. El aumento en la ciudad de Barcelona,del 17,4% respecto al año 2008, fue sensiblemente infe-

rior al del global del territorio, que llegó al 22,1%. La va-riación vivida en el ámbito metropolitano fue del 24,7%.El aumento más importante se produjo en las demarca-ciones de Tarragona y Lleida, con crecimientos del 41,4%y del 39,4%, respectivamente. Solo en las comarcas ge-rundenses el aumento fue inferior a la media, concreta-mente del 13,1%.

A finales del 2009, la evolución del precio del alquileren Catalunya situó los precios un 6,4% por debajo de losque había a finales del año 2008. El alquiler mensual con-tractual se situó el cuarto trimestre del 2009 en 850 eu-ros, lo que es equiparable a los precios existentes a me-diados del 2007.

las cifras

TARRAGONA ES LA PROVINCIA CON MAYOR NÚMERO DE FIRMAS

Los contratos se duplican en cinco años

IV/04 I/05 II/05 III/05 IV/05 I/06 II/06 III06 IV06 I/07 II/07 III/07 IV/07 I/08 II/08 III/08 IV/08 I/09 II/09 III/09 IV/09

32.000

24.000

16.000

8.000

0

1.200

900

600

300

0

Contratos

Contratos Alquiler medio (euros/mes)

Alquiler medio

Evolución del mercado de alquiler en Catalunya

RICCARDO CABBIA