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EXP. N.° 673-2003-AA/TCICAMOLINERA SANTA MARINA S.A.C. 

SENTENCIA DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL             En Lima, a los 23 días del mes de abril de 2003, la Sala Primera del Tribunal Constitucional, con asistencia de los señores magistrados Alva Orlandini, Presidente; Aguirre Roca y García Toma, pronuncia la siguiente sentencia ASUNTO             Recurso extraordinario interpuesto por Molinera Santa Marina S.A.C. contra la sentencia de la Sala Mixta de la Corte Superior de Justicia de Ica, de fojas 762, su fecha 29 de enero de 2003, que declara improcedente la acción de amparo de autos. ANTECEDENTES             La recurrente, con fecha 26 de julio de 2002 interpone acción de amparo contra la Oficina Registral de Los Libertadores Wari, el Banco Wiese, Contilatin del Perú y la Superintendencia de Administración Tributaria (SUNAT), solicitando que se dejen sin efecto y se declare la invalidez de los Asientos Registrales N.os2-E y 3-E de la Partida Electrónica N.° 11000168, de Registro de Propiedad Inmueble de Pisco-Oficina Registral Los Libertadores Wari, alegando que adquirió el inmueble inscrito en la referida partida de don Ivo Tomasevich Colichón, y que en tal oportunidad dichos asientos no figuraban, vulnerándose su derecho de propiedad y el principio de buena fe registral.             La SUNAT contesta la demanda solicitando que se la declare improcedente, argumentando que dichos asientos se reinscribieron en mérito a la resolución expedida por el ejecutor coactivo quien, atribuyéndose facultades que no le correspondían, había dispuesto, previamente, y de modo incorrecto, que se dejaran sin efecto todos los gravámenes que pesaban sobre el inmueble materia de litis; agregando que las facultades del ejecutor coactivo alcanzan sólo a las medidas que sean de su responsabilidad y que, por tal razón, éste declaró posteriormente la nulidad de la referida resolución.              El Banco Wiese Sudameris deduce la excepción de caducidad y solicita que se declare infundada la demanda, aduciendo que al haberse inscrito la

hipoteca a su favor con anterioridad al embargo que posibilitó el remate del bien sublitis, tiene derecho de preferencia y de ejecución sobre dicho bien, agregando que, precisamente por tal razón, el ejecutor coactivo declaró nula la resolución que la canceló, cumpliendo así con reponer la vigencia de los tres gravámenes preferentes impugnados. Añade que mal puede la demandante invocar la buena fe registral cuando del mismo Registro podía colegirse la preesxistencia de los gravámenes impugnados.             La empresa Woodstock S.A.C. en Liquidación se apersona al proceso y contesta la demanda solicitando que se la declare improcedente o infundada, alegando que la titularidad que reclama la demandante se basa en dos actos fraudulentos: la adjudicación, producto del remate del bien, y la compra de éste, agregando que ha iniciado una investigación preliminar por delito contra la fe pública, estafa y abuso de autoridad, en contra del ejecutor coactivo de la Municipalidad de Pisco, el Sr. Tomasevich Colichón, y el representante de la demandante. Agrega que, luego de la compra del inmueble y su respectiva inscripción, se declaró la nulidad de actuados en el proceso coactivo mediante Resolución N.° 31, comprendiéndose, además, el acto de remate y la posterior adjudicación. Finalmente, añade que la accionante tenía pleno conocimiento de todos los gravámenes que pesaban sobre el inmueble, pues suscribió, con anterioridad a la compra, un contrato de arrendamiento con Christophe Marcel Lacroix, representante de la empresa Lacroix Industrias Asociados S.A.C. y actual representante de la demandante.             El Juzgado Especializado en lo Civil de Pisco, con fecha 30 de octubre de 2002, declara improcedente la demanda, considerando que el ejecutor coactivo ha ocasionado un conflicto de intereses que no puede dilucidarse en una acción de garantía, agregando que la nulidad y la cancelación de los asientos registrales, debe solicitarse en otra vía.             La recurrida confirma la apelada, por los mismos fundamentos. FUNDAMENTOS 1.      La demandante alega propiedad de un bien adquirido sin los gravámenes que

aparecen en dos asientos registrales y pide, invocando la buena fe registral, que los mencionados asientos queden sin efecto. Con tal motivo, emplaza a la Oficina Registral de los Libertadores Wari, al Registrador Público interviniente, al Banco Wiese Sudameris, a Contilatin del Perú y a la SUNAT, como beneficiarios con los asientos impugnados.

 

2.      Los demandados argumentan que los asientos impugnados existían antes de la compra del bien que hizo la demandante, pero que, al momento de hacerla, habían sido indebidamente cancelados por un ejecutor coactivo, quien, en efecto, carecía de facultades para hacerlo. Asimismo, aducen que se afectó el derecho de persecución y preferencia del que gozaban respecto a las hipotecas inscritas.

 3.      La empresa Woodstock S.A.C. se apersona al proceso y aduce que la

demandante tenía conocimiento de la existencia de todos los gravámenes existentes antes de realizar la compra, lo que acredita con el testimonio de Escritura Pública de Arrendamiento con opción exclusiva de compra, de fecha 3 de octubre de 2000 (fojas 262), suscrito por la empresa Woodstock S.AC. en Liquidación y Lacroix Industrias Asociados S.A.C., cuyo representante es Cristophe Marcel Lacroix. Asimismo, alega que el proceso coactivo ha sido declarado nulo a partir del remate y la adjudicación, acreditando lo sostenido con las correspondientes resoluciones que obran de fojas 231 a 234.

 4.      El Tribunal Constitucional estima necesario precisar que del artículo 2014°

del Código Civil, en concordancia con el artículo VIII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, se puede concluir que entre los requisitos necesarios para que el principio de fe pública registral despliegue sus efectos, figuran: adquisición válida de un derecho, previa inscripción del derecho transmitido, inexpresividad registral respecto de causales de ineficacia del derecho transmitido, onerosidad en la transmisión del derecho, buena fe del adquiriente, e inscripción del derecho a su favor.

 5.      Sin embargo, de lo actuado se observa que, en el caso, los argumentos

esgrimidos por los demandados –en particular por el Banco Wiese Sudameris y por Woodstock S.A.C.– han puesto en tela de juicio la buena fe de la empresa demandante, la cual no ha desvirtuado las alegaciones hechas, no ha levantado los cargos formulado y no ha acreditado la vigencia de los hechos invocados como fundamento de su pretensión; y, de otro, que la actora tampoco ha probado la alegada inexactitud del Registro, pues se ha sostenido, sin que ella lo desmienta, que del examen del Registro podía colegirse la preexistencia de los gravámenes impugnados.

 6.      Por lo demás, este Colegiado no ha advertido definitividad en la lesión

alegada, toda vez que, conforme al artículo 2013° del Código Civil, la actora tiene expedita una vía rápida y específica que brinda al órgano judicial la potestad para declarar la invalidez de los asientos registrales materia de autos,

razón por la que se deja a salvo su derecho para hacerlo valer, en todo caso, en la forma legal que corresponda. 

 7.      La conducta negligente del Registrador y del Ejecutor Coactivo hacen

necesario que se indague y determine la existencia de las responsabilidades de dichos funcionarios; y, de ser el caso, que se les imponga la medida disciplinaria a que hubiere lugar, razón por la cual, a criterio de este Colegiado, resulta de aplicación el artículo 11° de la Ley N.° 23506.

 Por estos fundamentos, el Tribunal Constitucional, en uso de las atribuciones

que le confieren la constitución Política del Perú y su Ley Orgánica,   FALLAREVOCANDO la recurrida que, confirmando la apelada, declaró improcedente la demanda; y, reformándola, la declara INFUNDADA, dejando a salvo el derecho de la demandante para que lo haga valer conforme a ley; e integrándola, ordena que, en virtud de la aplicación del artículo 11° de la Ley N.° 23506, se remitan copias de los actuados a la Fiscalía Provincial Penal de Turno, para que proceda conforme a ley, dando cuenta al Tribunal Constitucional de las medidas adoptadas. Dispone la notificación a las partes, su publicación conforme a ley y la devolución de los actuados. SS. ALVA ORLANDINIAGUIRRE ROCAGARCÍA TOMA       /-*/-*/-*/-*/-*/-*/

Amparo constitucional de los registros públicosy  del tercero registral

Elena Mercedes Barrueto Salas (*)

 

   

CONTENIDO: INTRODUCCIÓN I. ASPECTOS CONCEPTUALES Y

EXPLICATIVOS 1. EL PRINCIPIO DE JURICIDAD EN LA

CONSTITUCIÓN DE 1993 2. EL DERECHO DE PROPIEDAD EN

LA CARTA POLÍTICA VIGENTE 3. TERCERO REGISTRAL 4.

PRINCIPIO DE LA FE PUBLICA REGISTRAL

II. AMPARO CONSTITUCIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS

Y DE LA INSTITUCIÓN DEL TERCERO REGISTRAL 1. AMPARO

CONSTITUCIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS 1.1. EL

SISTEMA REGISTRAL Y LA SEGURIDAD JURÍDICA 1.2. LA

AUTONOMÍA DEL SISTEMA REGISTRAL 2. AMPARO

CONSTITUCIONAL DEL TERCERO REGISTRAL BIBLIOGRAFÍA

 

 

INTRODUCCIÓN

La importancia del Derecho Registral radica en la Seguridad Jurídica, y la

Seguridad Jurídica o Principio de Juricidad, es el fundamento de todo Estado

Democrático de Derecho, puesto que, éste  implica un sistema jurídico que

brinda a todos sus integrantes un mínimo de seguridad jurídica, donde todos y

cada uno saben a qué atenerse en su conducta, donde las instituciones y

autoridades conocen de sus parámetros de actuación.

El principio de Seguridad Jurídica impone y, a la vez, garantiza el deber

de todos de respetar el ordenamiento jurídico, siendo este principio omnímodo,

pues comprende tanto el Estado Democrático en sí como el conjunto de

normas que lo regula, ordenadas éstas jerárquicamente.

Pues bien, para hacer realidad los objetivos y finalidades del Estado es

necesario que se instituyan, mediante la Constitución y las leyes, diversas

organizaciones fundamentales y tutelares, que tengan a su cargo determinadas

funciones, enmarcándose dentro de las libertades inherentes a la persona

humana: Personal, conciencia, política y económica, dentro de esta última se

constituye la libertad de contratar, con las innumerables consecuencias y

diversos medios empleados, para alcanzar un régimen de Seguridad Jurídica;

constituyéndose como un medio para lograr este fin, Los Registros Públicos.

En el ámbito del tráfico patrimonial, la Seguridad Jurídica se materializa

cuando existe una adecuación o exactitud entre la realidad física del inmueble,

la realidad documental del derecho que incide sobre el mismo, y finalmente la

realidad registral. Sin embargo, el Registro, algunas veces, sólo protege con

presunción “juris tantum”; en cambio la seguridad jurídica en su máxima

expresión como garantía está amparada por el principio de la Fe Pública

Registral contenido en el artículo 2014º del Código Civil; situación jurídica que

se produce al alcanzar un determinado adquirente el carácter de Tercero

Registral, con presunción de legitimidad “juris et de jure”, por lo que el tercero

así constituido, mantendrá su adquisición, aunque posteriormente se anule,

rescinda o resuelva el derecho del otorgante por causas que no consten en los

Registros Públicos.

Como puede verse, el tema bien podría denominarse, Seguridad Jurídica

en su máxima expresión o seguridad del derecho sacrificada en aras de la

seguridad del tráfico registral; tema trascendente y, a la vez, controvertido que

nos sedujo inevitablemente a su investigación.

 

I.             ASPECTOS CONCEPTUALES Y EXPLICATIVOS

1.            EL PRINCIPIO DE JURICIDAD EN LA CONSTITUCIÓN DE 1993

El principio de Juricidad, contemplado en el articulo 38º de la Constitución

aún vigente, Orden Jurídico o Seguridad Jurídica -que algunos denominan

impropiamente de legalidad-, al consagrar el deber de respetar, cumplir y

defender el ordenamiento jurídico de la Nación, se constituye en el más

conspicuo fundamento de nuestro Estado Democrático de Derecho, entendido

éste como “aquel Estado conformado sobre la idea de libertad, es decir, que ha

organizado sus ramas en forma que se contrapesen recíprocamente, mirando

como objetivo último la seguridad de la persona y la vigencia de un orden

jurídico que permite a cada hombre realizar su destino”([1]); siendo su

trascendencia de tal magnitud que algunos teóricos han afirmado que,

conjuntamente con la acción de cumplimiento, bastarían como texto

constitucional.

Alberto Borea dice que una de las principales trabas con que se

encuentra el Derecho constitucional es con el poder que poseen los actores

principales del mismo, que lleva a que resulta difícil conminarlos.

Por ello, es necesario que la persona humana, jurídica, la familia, la

comunidad y la humanidad en general, vivan y se relacionen con orden;

entendiendo éste en su acepción más corriente, como la disposición

concertada y armoniosa de las cosas; lo contrario conduce al desorden. Así, el

genero orden comprende, en materia jurídica, orden jurídico, publico e

interno, a que hace expresa referencia la Constitución. El orden

jurídico, respecto a determinado Estado, lo constituye el orden jurídico de una

Nación y que comprende la Constitución, las leyes y normas legales de menor

jerarquía que rigen en determinado tiempo y espacio; y, en lo que respecta a la

humanidad integrada por naciones y Estados, se formaliza mediante los

tratados. El Orden Público consiste en el conjunto de normas privativas

absolutamente obligatorias, donde no cabe transigencia ni tolerancia, por

afectar a los principios fundamentales de la sociedad o las garantías precisas

de su existencia. El orden interno, es de responsabilidad de todos los

ciudadanos y del que corresponde velar por el Estado, el Presidente de la

República.

Estas consideraciones corroboran el criterio de que el principio de

juricidad es el supremo fundamento de nuestro Estado Democrático de

Derecho, pues abarca y comprende y, por lo tanto, es aplicable a la esfera

judicial, extrajudicial y administrativa; al ámbito del derecho público y privado; y,

finalmente, a todo el ordenamiento jurídico de la Nación, esto es, desde la

Constitución hasta las resoluciones administrativas de funcionarios públicos de

menor jerarquía en ejercicio de sus funciones.

Este principio es el fundamento para la declaración, en las esferas del

derecho civil, de la nulidad del acto jurídico, lo mismo que para establecer las

responsabilidades constitucionales, políticas, civiles y penales.

Desde el punto de vista hermenéutico, como bien señala Enrique

Bernales Ballesteros, el artículo 38º de la Constitución, contiene reglas de

actuación que se constituyen en principios de interpretación integral del

sistema jurídico, en lo que atañe a la actuación de los peruanos. La

jurisprudencia nacional puede beneficiarse notablemente incorporando estas

consideraciones en sus fallos y enriqueciendo su contenido. Indudablemente,

todo ello debe hacerse utilizando armónica y sistemáticamente las diversas

normas constitucionales existentes, y, en particular, los derechos

constitucionales, porque esta norma impone deberes y ellos no pueden ser

nunca entendidos para avasallar los derechos reconocidos. ([2])

Hasta aquí he considerado al principio de Seguridad Jurídica como el

respeto a un ordenamiento jurídico; sin embargo, desde otra perspectiva, igual

de importante, puedo decir, que es un principio que ha estado

permanentemente, en el Derecho, buscando dar estabilidad y certeza a las

relaciones sociales. Es un principio conexo a la justicia, a cuya realización

contribuye y procura su permanencia.

El ser humano siente como una necesidad inherente a sí mismo la de

gozar de seguridad. Los distintos valores jurídicos: seguridad, orden, paz, son,

en realidad, necesidades de hombres y mujeres, que deben ser satisfechas en

atención a un imperativo superior: la justicia, y se constituyen, así, en caminos

o vías que conducen al logro del valor supremo.

La tarea de los registradores, más que dirimir conflictos ya producidos, es

la de evitarlos y la cumplen ofreciendo certeza y seguridad. Por estos caminos,

con la seguridad como vía, el registro busca el valor justicia que es el valor

supremo.

 

2.            EL DERECHO DE PROPIEDAD EN LA CARTA POLÍTICA

VIGENTE

El inciso 16 del artículo 2º de la Constitución Política vigente consagra el

derecho a la propiedad. Las Constituciones anteriores también hacían

referencia al derecho de propiedad. Se debe diferenciar el derecho a la

propiedad, de carácter político, que está garantizado por la Constitución, y que

es el derecho de toda persona, natural o jurídica de acceder a la propiedad

privada; y el derecho de propiedad real de naturaleza civil, y, por lo tanto,

regido por el artículo 923º y siguientes del Código Civil, que la define como el

poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe

ejercerse en armonía con el interés social  dentro de los límites de la ley.

En cuanto a la herencia, fue instituido como derecho fundamental

juntamente con el pétreo derecho a la propiedad, por el inciso 14 del artículo 2º

de la Constitución de 1979.

La doctrina define la herencia como la transmisión de los derechos

activos y pasivos de una persona que tenía en vida, a otra que sobrevive, a la

cual el testador o la ley llama para recibirlos.

La razón para incluir el derecho a la herencia en el Texto Constitucional

es que constituye una vía para acceder a la propiedad, que no está

comprendida en el derecho de contratar.

Existiendo diferencia en el modo de ejercer el derecho de propiedad,

entre el art. 923º del C.C. que hace referencia al interés social; y la norma

constitucional que propugna el bien común, es conveniente analizar estos

conceptos.

El interés social significa interés de la sociedad o de alguna parte de ésta,

en cambio, bien común se encuentra configurado como el interés público ([3]).

Esto es, lo que beneficia a toda una población integrante de un determinado

Estado, quien, a su vez, en virtud de dicho interés, protege la propiedad

legalmente adquirida.

Debe entenderse que el bien común, que preconiza la nueva

Constitución, ha abrogado la función o Interés social que estipula el Art. 923º

del C.C.

En este tema es importante resaltar la jerarquización de los principios que

fundamentan el ordenamiento jurídico. Es así como, la primera parte del Art.

70º de nuestra Constitución Política garantiza el principio de derecho que la

propiedad es inviolable, pero no es condición “sine qua non” de la existencia

del Estado Democrático de Derecho, como sí lo es la declaración de que el

poder del Estado emana del pueblo, o la división y equilibrio de poderes; y, de

otro lado, de acuerdo con la jerarquía de principios y derechos constitucionales,

se reconocen de orden superior de seguridad nacional y la necesidad pública,

y, en caso de colisión entre el derecho de propiedad y estos últimos, debe

optarse por el mal menor, esto es, dignifica el derecho de propiedad particular

en beneficio del dominio pertinente del Estado. Estas son las causas eficientes

y, a la vez, las razones suficientes del instituto de la expropiación.

Hemos considerado importante tomar como uno de los puntos

conceptuales y explicativos, el derecho de propiedad, porque, históricamente,

en nuestro país Los Registros Públicos tiene su fuente en la Ley del 02 de

enero de 1888, que creó el Registro de la Propiedad Inmueble, dictándose

luego el Reglamento Orgánico del Registro de la Propiedad Inmueble,

aprobado por D.S.  del 11 de setiembre de 1888; ley que, a decir de Gunther

Gonzáles Barrón, reformó profundamente el principio espiritualista en la

transmisión de la propiedad inmobiliaria que contenía el Código Civil de 1852.

([4])

 

3.            TERCERO REGISTRAL

La Doctrina Española entiendo por tercero registral, “a la persona que

goza del efecto fundamental que se deriva de la fe pública registral y que

consiste en ser mantenido en la adquisición de su derecho si reúne los

requisitos establecidos por la Ley Hipotecaria, para ello, es decir: Haber

adquirido de persona que figure en el Registro con facultades para transmitir su

derecho; haber adquirido a título oneroso, de buena fe y haber inscrito su

derecho en el Registro de la Propiedad”([5])

El concepto de tercero registral, en nuestra legislación, fluye del artículo

2014º del Código Civil y artículo VIII del Título Preliminar del Reglamento

General de los Registros Públicos ([6]).

En un primer significado, es tercero registral aquél que, de buena fe,

adquiere un derecho a título oneroso de quien aparece en el registro con

derecho inscrito y, a su vez, ha inscrito su adquisición. Es decir, un

determinado adquirente registral ha alcanzado la situación jurídica en que es

protegido por el principio de la fe pública registral. En un segundo significado,

también es tercero registral quien, ya amparado por la fe pública, opondrá con

éxito tal situación jurídica, frente a cualquier acto o contrato en cuya

celebración no haya intervenido, y que, a su vez, no se haya inscrito o se

inscriba posteriormente, convirtiéndose su posición en invulnerable e

inatacable.

Resulta evidente, entonces, que la persona constituida en tercero registral

usará para defender su derecho, no las normas de derecho común que le

podrían resultar perjudiciales, sino, exclusivamente, los principios y normas de

derecho registral, con las cuales su derecho está asegurado toda vez que las

leyes de los Registros son de orden público, y, por lo consiguiente, prevalecen

frente a las normas comunes y si se trata de derechos reales inscritos o de

derechos de la misma naturaleza según el articulo 2022º del Código Civil.

 

4.            PRINCIPIO DE LA FE PUBLICA REGISTRAL

Este principio adoptado por el artículo 2014º del Código Civil y por el

artículo VIII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros

Públicos es el que caracteriza nuestro Sistema Registral.

La exposición de motivos define el principio de fe pública registral como el

que protege la adquisición efectuada a título oneroso y con buena fe, de quien

aparece en el Registro como titular registral, que se inscribe en el Registro,

contra cualquier intento de enervar dicha adquisición que se fundamenta en

causas no inscritas antes. ([7])

A la simple lectura del Art. 2014º del C.C. se aprecia que su contenido

conceptual, es, en primer lugar, de adquisición de una situación registral; y, en

segundo lugar, de oposición o defensa frente a los derechos que emanan de

normas de derecho común y también de derechos que emanan de principios y

normas registrales. En este conflicto de derechos, intereses y normas legales,

en aras del interés público, la paz y el orden social debe, necesariamente,

establecerse una jerarquía jurídica interrelacionada por los conceptos ley,

derecho y justicia; jerarquía de la cual, inexorablemente, prevalecen los

principios y leyes que tutelan la fe pública institucionalizada, frente a los

principios y leyes que tutelan derechos que no han alcanzado el amparo de la

fe pública registral. En otras palabras, siempre que se intente aplicar el

principio de la fe pública registral, se estará inevitablemente ante una situación

en la que  la “seguridad del tráfico”, sacrifica la “seguridad del derecho.”

Veamos como explica la Exposición de Motivos el sacrificio de la

seguridad del derecho. Según el derecho común, civil o extraregistral, si una

persona adquiere de otra un derecho y sucede que el derecho del otorgante es

nulo, el derecho común establece que será nulo también el del adquirente en

virtud de que nadie puede transferir más de lo que tiene; y, por el contrario,

nadie puede adquirir mayor o diverso derecho que aquél que se transmite.

Empero, esta solución establecida por el derecho común extraregistral, es

sacrificada por lo que la doctrina denomina “seguridad del tráfico registral”, que

expresa que si esa nulidad no aparece del registro, el adquirente adquiere el

bien y, en consecuencia, la nulidad del título del transferente no lo perjudica.

En breves palabras la seguridad del tráfico registral sacrifica la aplicación del

derecho común”. ([8])

Ante esta consecuencia inevitable y controvertible que resulta de la

aplicación del principio de la fe pública registral, el legislador de 1984 ha

considerado necesario que el derecho común sacrificado sea lo menos posible,

para lo cual pone como contrapeso, hacer más difícil acogerse al principio en

estudio, puesto que, ha incluido como causas que no aparezcan del mismo

registro, además de la nulidad, a la rescisión y resolución; en tanto el

reglamento General de los registros Públicos incluye, además de las indicadas,

la anulación.

Luego de haber analizado el principio de la fe pública registral y de

conformidad con la norma legal, señalaremos que, para ser acogido por los

beneficios de la pública registral, se requieren las siguientes características:

               Que se adquiera el derecho de persona que en el registro aparece

con facultades para otorgarlo; es decir, que existe apariencia de justo título

registral,

               Que la adquisición se a título oneroso,

               Que el adquirente inscriba su derecho; y,

               Que exista buena fe en el adquirente, quedando comprendido en

este nuevo carácter legal, la condición de que el que pretende acogerse a la fe

pública registral, inscribe su derecho con anterioridad y que no haya

intervenido en el acto o contrato contra el cual se opone el tercero.

 

II.          AMPARO CONSTITUCIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS Y DE

LA INSTITUCIÓN DEL TERCERO REGISTRAL

1.            AMPARO CONSTITUCIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS

1.1.      EL SISTEMA REGISTRAL Y LA SEGURIDAD JURÍDICA

En forma específica, la institución de los Registros Públicos no tiene

consagración constitucional; sin embargo, tal situación jurídica no la convierte

en inconstitucional. Puesto que, una norma puede ser declarada

inconstitucional si es que contravienen a la Constitución ya sean en la forma o

en el fondo, lo que no sucede en el presente caso; pues, la Ley Nº 26366, Ley

de Creación de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, de

fecha 14 de octubre de 1994, tiene como una de sus garantías principales la de

brindar seguridad jurídica a los derechos de quienes se amparan en la fe del

registro, lo que hace de la misma una norma, sin duda alguna, constitucional.

Además de lo indicado, al formar parte del libro IX del Código Civil y al no

colisionar éstos en forma alguna con la parte dogmática u orgánica de la Carta

Política vigente, además el principio de Juricidad  o de Seguridad Jurídica, que,

a mi entender, es el fundamento constitucional de la existencia de los Registros

Públicos, obliga a todos los peruanos a respetar y cumplir su normatividad.

Por otro lado, la forma de organización del Estado, en centralizado,

descentralizado o desconcentrado, definirá el margen de operatividad y toma

de decisiones de los órganos estatales, y, en función de ello, se podrá hablar

de un mayor o menor grado de autonomía.

Debe tenerse en cuenta que, cuando la administración y actividad del

Estado se refiere a materias complejas, ya sea por los elementos que

participan en ella, o por los efectos que pueden recaer sobre los destinatarios,

se opta por integrar las normas, los procedimientos, principios y organismos u

órganos encargados de realizar dicha actividad en un sistema. Así, si la

actividad es registral, hablaremos de un sistema registral.

La concepción de un sistema registral, más allá del ámbito geográfico y

estrictamente técnico-jurídico con el que tradicionalmente se le ha identificado,

se ubica en plano de una política integral basada en la Seguridad Jurídica. Por

esta razón, el estudio del Derecho Registral adquiere fundamental importancia,

sobre todo en aquellos Estados, como el nuestro, que promueven una

economía de mercado, ya que la Seguridad Jurídica es la única manera en que

se puede garantizar el tráfico o movimiento de bienes y servicios.

“Ya no es suficiente gozar de la seguridad de la cosa juzgada, no basta la

intervención jurisdiccional o la simple promulgación de una ley, o finalmente, la

formalización de un contrato por escritura pública. Es necesario garantizar que

esos derechos  que el juez, la ley o el contrato reconocen, sean oponible a

terceros, y ello, como sabemos, sólo se logra con la publicidad registral y

seguridad jurídica que ésta brinda. De esta forma los agentes económicos

estarán garantizados y protegidos en sus transacciones, evitando así conflictos

que, a la larga, generan mayores costos que beneficios, no sólo para los

directamente interesados, sino para la sociedad en general”. ([9])

De lo dicho, se reafirma que el principio de Juricidad o Seguridad Jurídica

es el fundamento y amparo de los Registros Públicos, pero también se advierte

que, el Sistema Nacional de los Registros Públicos tiene su fundamento en

otras instituciones contempladas en la Constitución, además del derecho de

propiedad, que ha sido tratado en otro punto, como la economía de mercado e

inversión privada.

 

1.2.      LA AUTONOMÍA DEL SISTEMA REGISTRAL PERUANO

La ley 26366, creo la Superintendencia Nacional de los Registros

Públicos como“un organismo descentralizado autónomo del sector Justicia y

ente rector del Sistema Nacional de los Registros Públicos, con personería

jurídica de derecho público, con patrimonio propio y autonomía funcional,

jurídico registral, técnica, económica, financiera y administrativa”; de

conformidad con esto, podemos concluir que la Superintendencia tiene calidad

de organismo, lo cual significa, entre otras cosas, que bajo su conducción se

encuentran todos los demás entes que integran el sistema.

Se le ha dado el carácter de organismo descentralizado, a fin de que

pueda actuar con plenas atribuciones  administrativas y competencia en

materia de política registral; competencia esta última que al ser responsabilidad

del Estado, explica su incorporación en el sector Justicia, de la estructura

estatal, lo cual no significa subordinación al poder político, sino el

establecimiento de una necesaria jerarquía administrativa que coordine

armónicamente la política del Estado en materia registral.

 

2.            AMPARO CONSTITUCIONAL DEL TERCERO REGISTRAL

En la primera parte de este artículo, se ha explicado en qué consiste la

figura del tercero registral y el principio de la fe pública registral; así mismo se

ha dejado en claro que el fundamento constitucional esencial de los Registros

Públicos es la Seguridad Jurídica amparada en el Art. 38º de la Constitución

vigente; en este orden de ideas, debemos concluir que el amparo constitucional

del tercero registral también radica en el principio de Juricidad,

materializándose expresamente en la seguridad del tráfico registral, seguridad

ésta que sacrifica la seguridad del derecho, por la misma naturaleza de los

Registros Públicos, por la presunción que toda persona tiene conocimiento del

contenido de las inscripciones y, de conformidad con el principio de

legitimación, según el cual el contenido de las inscripciones se presume cierto

mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez.

Por otro lado, los Registros Públicos, como ya se ha indicado, forman

parte de la Estructura del Estado; en consecuencia, su desempeño sólo puede

ser ejercitado dentro de los márgenes establecidos por la Constitución y el

ordenamiento jurídico y, como lógica consecuencia, sometido, a su vez, a los

controles constitucionales frente a los excesos de su denominada “autonomía

registral.”

Ahora bien, como todo acto jurídico registral (inscripciones, cierre de

partidas, bloqueos, publicidad, etc.) se desenvuelve dentro del derecho

administrativo con sujeción a las normas constitucionales, las disciplinas

encargadas del estudio de la solución a los conflictos que genera la

administración pública, serán el Derecho Procesal Administrativo y el Derecho

Procesal Constitucional, dentro de este último se convierte en mecanismo

procesal efectivo del ejercicio que tienen los peticionantes, dentro de los cuales

puede encontrarse un tercero registral, frente a los excesos cometidos por los

registradores o servidores de los registros.

Es así que, la acción de amparo consagrada en el inc. 2 del Art. 200º de

la Constitución, que la consagra como aquella garantía constitucional que

procede contra el hecho u omisión, por parte de cualquier autoridad,

funcionario o persona, que vulnera o amenaza los demás derechos

reconocidos por la Constitución, con excepción de los referentes a la libertad

individual -que los protege el habeas corpus-, se constituye como mecanismo

procesal indispensable para proteger el derecho de los peticionantes ante las

Oficinas Registrales, cuando determinados actos vulneran o amenazan

derechos constitucionales, como el derecho a la inviolabilidad de la propiedad,

derecho de petición, derecho a la juricidad, etc.

De igual modo, la garantía constitucional de habeas data, también se

constituye como mecanismo procesal efectivo contra el hecho u omisión, por

parte de cualquier autoridad, funcionario o persona, que vulnera o amenaza los

derechos a que se refiere el artículo 2º, incisos 5 y 6 de la Constitución, esto

es, a solicitar sin expresión de causa la información que requiera  y a recibirla

de cualquier entidad pública, en el plazo legal que suponga el pedido. Se

exceptúan las informaciones que afectan la intimidad personal y las que

expresamente se excluyan por ley o por razones de seguridad nacional; y a

que los servicios informáticos, computarizados o no, públicos o privados, no

suministren informaciones que afecten la intimidad personal y familiar.

Por otro lado, la acción de cumplimiento, referida en el inciso 6 del

artículo 200º de la Constitución, está destinado a posibilitar el acatamiento por

parte de los funcionarios de las Oficinas registrales de toda norma legal o de un

acto administrativo; como por ejemplo, cumplir con el principio de

impenetrabilidad, referido en el Art. 2017º del C.C. o con el acto de cerrar una

partida o ficha a causa de duplicidad de inscripción. Pero, claro está, todo esto

sin perjuicio de la responsabilidad penal en que incurriría el registrador y la

consiguiente indemnización de daños y perjuicios por responsabilidad

extracontractual, las cuales pueden ser ejercitadas en vía penal, o

excluyentemente, la última en la jurisdicción civil.

Como puede verse, si bien hemos podido determinar el fundamento

constitucional del principio de la fe pública registral y, por ende, la protección al

tercero registral, no podemos establecer un mecanismo específico amparado

por la Constitución para la protección del tercero registral; por ende, y e

coincidencia con el Dr. Humberto Uchuya Carrazco, se constituye en una

necesidad impostergable la de uniformar la jurisprudencia en materia registral

y, sobre todo, en lo concerniente al tercero registral, con el objeto de viabilizar

la justicia en defensa del mismo.

 

BIBLIOGRAFÍA

 

1.             BERNALES BALLESTEROS, Enrique. LA CONSTITUCIÓN DE

1993, 3ª Edición, Editorial Constitución y Sociedad, 1997, pp. 924

2.             FERRERO COSTA, Raúl. ENSAYOS DE DERECHO

CONSTITUCIONAL-EL ESTADO DE DERECHO, Editorial San Marcos, 1997

3.             UCHUYA CARRAZCO, Humberto. AMPARO CONSTITUCIONAL

Y LEGAL DEL TERCERO REGISTRAL, Editorial Enmarce, 1999, pp. 332

4.             GONZÁLES BARRÓN, Gunther Hernán; SISTEMA REGISTRAL

PERUANO, Ediciones Legales, Setiembre, 2001, pp. 314

5.             DICCIONARIO JURÍDICO ESPASA, Editorial Espasa Calpe S.A.,

España, 1998, pp. 1010

6.             MARTÍNEZ COCO, Elvira y otros; TEMAS DE DERECHO

REGISTRAL, Tomo I, 1999, Editado por la SUNARP, pp. 187

7.             MORALES GODO, Juan; LA SEGURIDAD JURÍDICA Y LOS

PRINCIPIOS REGISTRALES, Tomo III, 2000. Editado por la SUNARP, pp. 433

 

NOTAS:

[1]   FERRERO COSTA; Raúl. CIENCIA POLÍTICA, TEORÍA DEL ESTADO Y DERECHO CONSTITUCIONAL. Editorial Grijley. 8ª Edición. Lima, 1998. P. 308

[2]   BERNALES BALLESTEROS, Enrique. LA CONSTITUCIÓN DE 1993.Tercera edición 1997. Editorial Constitución y Sociedad. P. 295

[3]   El interés público es la traducción jurídico-administrativa del concepto jurídico-político de bien común, que integra gran parte de la teoría de los fines del Estado

[4]   GONZÁLES BARRÓN, Gunther Hernán. SISTEMA REGISTRAL PERUANO. Primera Edición.

Ediciones Legales. Setiembre del 2001.  P. 17

[5]   DICCIONARIO JURÍDICO ESPASA. España 1998. Editorial Espasa Calpe S.A.  P. 954

[6]   ART. 2014º DEL C.C.- “ El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito  su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos.

La buena fe del tercero se presume mientras que no se pruebe que conocía la inexactitud del registro”

ART. VIII DEL T.P. DEL R.G.R.P.- “La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral  que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquellos. Siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales”

[7]   UCHUYA CARRAZCO, Humberto. AMPARO CONSTITUCIONAL DEL TERCERO REGISTRAL.

Editorial Enmarce Primera Edición 1999. P. 115

[8]   UCHUYA CARRAZCO, Humberto. Ob. Cit. P. 115.

[9]   MARTÍNEZ COCO, Elvira y otros. TEMAS DE DERECHO REGISTRAL. Tomo I, 1999, Editado

por la SUNARP

 

 

 (*)   Abogada egresada de la Facultad de Derecho y Ciencias Políticas de la Universidad Nacional de

Cajamarca.E-mail: 

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EL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL Y LA SEGURIDAD JURIDICA DEL TRÁFICO PATRIMONIAL

Autor: Asia el Sur

Cañete, Sábado 18 de Abril de 2015

Columnistas

1 Comentarios

  

El motivo del presente  artículo es  el Principio de Fe Pública Registral y como

este influye en el Trafico Jurídico Inmobiliario, El fundamento de este

principio de fe pública registral radica en la necesidad de asegurar el trafico

patrimonial  

En este orden de ideas, consideramos que el principio de fe pública registral es

aquella regla general normativa que brinda seguridad jurídica a los terceros

registrales que confían en los pronunciamientos del registro.

Este principio del sistema registral está plasmado positivamente en el Libro

Registros Públicos,  Artículo 2014 del código civil  el mismo que prescribe

que “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de

persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo mantiene

su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule,

rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no

consten en los asientos registrales y títulos archivados que lo sustentan.

La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la

inexactitud del registro. 

Sin embargo ocurre en la realidad que mafias de traficantes de terrenos utilizan el

principio de fe publica registral para convalidar actos fraudulentos como

suplantaciones del verdadero propietario y así despojarlos de su propiedad

hay que tener presente que si existe un tercero registral el propietario

despojado no podrá recuperar su propiedad.

Por otro lado también abordara la problemática del trafico patrimonial si no

existiera este principio y cuales serias la consecuencias en el trafico

inmobiliario

1.-     Antecedentes 

El principio registral de fe pública registral se encuentra consagrado en el art. 2014

del código civil peruano de 1984, también se encuentra regulado en el artículo

VIII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, el

cual señala: “ La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación,

resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero

registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base

de aquéllos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los

asientos registrales”

Es preciso señalar que con la modificación del artículo 2014 del Código Civil

queda claro que la buena fe pública registral  no solo se extiende a los

asientos registrales como señala el VIII del Título Preliminar del Reglamento

General de los Registros Públicos sino que se extiende a los títulos archivados

que los sustentan. Con ello se acaba la discusión que si para ser tercero

registral era suficiente que las causas de nulidad, anulabilidad, rescisión y

resolución no consten en los asientos registrales, por norma sustantiva estas

causas ahora se extiende a los títulos archivado. 

Es decir, la protección que se otorga al tercero registral comprende aún en el

supuesto que se declare la invalidez, rescisión, cancelación o resolución del

título de quien adquirió su derecho, en tal sentido, la protección que se otorga

al tercero registral comprende los supuestos de ineficacia estructural (nulidad

y anulabilidad) y los supuestos de ineficacia funcional (rescisión y resolución).

El artículo IV del Título Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades

consagra el Principio Registral de Fe Pública Registral en los siguientes

términos: “La inexactitud o invalidez de los asientos de inscripción del Registro

no perjudicará al tercero que de buena fe hubiere celebrado actos jurídicos

sobre la base de los mismos, siempre que las causas de dicha inexactitud e

invalidez no consten en los asientos registrales”.

El inciso c del artículo 3 de la Ley 26366 establece como una de las garantías del

Sistema Nacional de los Registros Públicos es: “La seguridad jurídica de los

derechos de quienes se amparan en la fe del Registro”.

El Principio Registral de Fe Pública Registral tiene por objeto proteger la

adquisición del tercero registral y puede ser  suficiente que la adquisición sea

a título gratuito, o requerir que la misma sea a título oneroso como en el caso

del Sistema Registral Peruano.

El Sistema Registral Austriaco consagra este principio registral sin el requisito del

título oneroso, es decir, en dicho Sistema Registral para los efectos de la

aplicación del Principio Registral de Fe Pública Registral no existe distinción

entre los beneficios que se concede al adquiriente a título gratuito y los

beneficios que se concede al adquiriente a título oneroso. 

El problema que se abordara en el presente artículo es si ¿EL PRINCIPIO DE FE

PUBLICA REGISTRAL BRINDA REGURIDAD JURIDICA EN EL TRAFICO

JURIDICO INMOBILIARIO O DEBE SER DEROGADO POR CONVALIDAR

SUPUESTOS DE INEFICACIA ESTRUCTURAL (NULIDAD Y

ANULABILIDAD) Y LOS SUPUESTOS DE INEFICACIA FUNCIONAL

(RESCISIÓN Y RESOLUCIÓN

En definitiva, el presente estudio contribuirá a esclarecer si efectivamente el

principio de fé publica registral brinda seguridad jurídica al trafico jurídico

inmobiliario o el mismo como debe ser modificado o derogado para que el

registro no convalide con la inscripción registral causales de nulidad,

anulabilidad, rescisión o resolución, en perjuicio de los que se podrían ver

afectado su derecho por quienes se amparan en este principio.

 

3.-    Definición   del   Problema  

La regla general o dogma, descansa en que el Principio de Fe Pública  registral,

esta situado  en el marco del principio general de protección de la confianza

puesta en la apariencia jurídica que otorga el registro, así como el de otorgar

seguridad jurídica en las transferencias patrimoniales, a aquellos terceros que

contrataron de buena fe a titulo oneroso e inscribieron su derecho confiando

en la exactitud  del registro, pues todo lo que publicita el registro se toma

como cierto.

Como se puede apreciar el tratamiento legislativo (Articulo 2014 c.c.),   tiene

coherencia entre si con la exactitud y protección que otorga el registro, a

aquellos que contrataron basándose en el Principio de fe publica registral, el

mismo que converge con la publicidad y legitimación que otorga el sistema

registral.  

La consecuencia que implica este principio de fe pública registral, es que  otorga al

tercero registral una seguridad jurídica en las adquisiciones patrimoniales que

ha realizado confiando en la exactitud registral, contra cualquier acto que

pretenda enervar su derecho adquirido, pero para alcanzar la protección de

tercero cualificado de la fe pública como bien lo expresa el Doctor GONZALES

BARRON, Gunther Hernán, tiene necesariamente que  cumplir  con lo

siguientes requisitos:

1.- Adquisición valida a titulo oneroso (elemento negocial)

2.- Confianza en el registro (elemento objetivo)

3.- Buena fe (elemento subjetivo)

4- No debe constar en el registro las causales de nulidad o ineficacia

5.- Inscripción de su propio título (elemento de cierre) 

Si el tercero no cumple con todos estos requisitos no estará protegido por el

principio de fe pública registral recogido en el artículo 2014 de nuestro código

civil vigente, y por lo tanto su derecho puede ser atacado y enervado.

Si este principio no existiera, en palabras de Arias- Schreiber y Cárdenas Quiros,

“la incertidumbre reinaría en las adquisiciones a título oneroso, pues por una

diversidad de causas que el adquirente nunca estuvo en posibilidad de

conocer, podría ver privada su adquisición”. (ARIAS-SCHREIBER y

CÁRDENAS, 2001, Tomo X: 143 

El otro problema a resolver en el presente estudio es que con la aplicación del

principio de fe pública registral se estaría convalidando  supuestos de

ineficacia estructural (nulidad y anulabilidad) y los supuestos de ineficacia

funcional (rescisión y resolución) en perjuicio de terceros ajenos.

 

Por otro lado no se puede perder vista que en el caso de tráfico inmobiliario

nuestro Código Civil en su artículo 949 señala que “La sola obligación de

enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo

disposición legal diferente o pacto en contrario”. y en su artículo 1529  se

señala: “Por la compra venta, el vendedor se obliga a transferir la propiedad

de un bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero” .

De lo señalado en el artículo 940 del Código Civil de 1984, establece que los

derechos de propiedad inmobiliaria nace extra registro, es decir se tiene que

la inscripción de las transferencias no es constitutiva en nuestra legislación,

siendo esta declarativa, siendo potestad del propietario la decisión de su

inscripción o no.

Por otro lado el Código Civil en su  Artículo 2016 (Principio de prioridad), señala

“La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los

derechos que otorga el registro” .

Y en el Artículo 2022, que recoge el principio de Oponibilidad de derechos sobre

inmuebles inscritos, se señala: “Para oponer derechos reales sobre inmuebles

a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el

derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se

opone.

Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del

derecho común” .

Del estudio de estos artículos se puede apreciar que nuestro sistema registral

prioriza la inscripción registral aun en contra del propietario de fecha cierta

más antigua que no inscribió su derecho, pero que esa inscripción y derecho

puede ser enervada si el adquiriente no es un tercero registral, es por ello que

tiene como pilar del trafico jurídico inmobiliario y seguridad jurídica al principio

de fe pública registra o también llamado tercero registral

En mi experiencia profesional he podido darme cuenta de los diversos

inconvenientes que traería para el tráfico jurídico inmobiliario y la seguridad

jurídica que nuestro ordenamiento legal no recogiera el principio de fe pública

registral, toda vez que ningún comprador estaría seguro que efectivamente

compro bien y que es un propietario al que su derecho no podrá ser enervado

una vez inscrito en el registro  aunque después se anule, rescinda o resuelva

el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos.

Más aun como saber que efectivamente el que te trasmitió el derecho por

compraventa su acto no adolece de nulidad, anulabilidad, rescisión o

resolución.

 

Sin el principio de fe pública registral que asegura el trafico inmobiliario, sería

posible que una entidad bancaria podría efectivamente otorgarte un mutuo con

garantía hipotecaria con la certeza que más adelante que su garantía

hipotecaria no sea declarada nula por un juez, pues en sede judicial se ha

anulado el derecho de propiedad de su acreedor y por lo tanto caería la

hipoteca pues uno de los requisito de validez de la hipoteca es que sea

otorgado por el propietario.

Como saber yo propietario que compre bien y que mi derecho es inatacable sin

este principio  de fe pública registral como ocurre en otros países como el

sistema anglosajón tendría que contratar un seguro inmobiliario para que este

responda en caso de perder mi propiedad, y con el pago de este seguro se

estaría encareciendo las transferencias inmobiliarias.

En el presente estudio veremos si posible mantener vigente este principio en

perjuicio de terceros que se verán  despojados de su propiedad en harás del

trafico jurídico inmobiliario y la necesidad de mantener la adquisición del

tercero registral en beneficio de la seguridad jurídica.

Podemos concluir que La construcción  jurídica o un sistema bien definido, es

sinónimo de reglas claras, lo que se traduce en confianza, principalmente para

los que realizan o participan en el trafico patrimonial  debido a la seguridad

jurídica que le garantiza el principio de fe pública registral. 

Es por ello que la construcción jurídica del principio de fe publica registral se da a

partir de considerar que un tercero ajeno a una relación jurídica anterior al

suyo, y que confío en la publicidad y seguridad que otorga el registro, y en

base a esa información adquiere de buena fe, a titulo oneroso algún derecho

de persona que aparece en el registro con facultades para otorgarlo, inscribe

su derecho en el registro mantiene su adquisición aunque después se anule,

rescinda o resuelva el de su otorgante por causas que no consten en los

registros públicos.

Esta construcción jurídica se realiza con la figura jurídica de un tercero,   con la

buena fe, con titulo oneroso, con la publicidad  material  que otorga el registro,

así mismo como la seguridad que otorga  el registro al derecho inscrito, por

último que la inexactitudes registrales que no consten en los registros no

afectan al tercero que contrato en base a la publicidad jurídica del registro. 

Este principio constituye la manifestación más importante del superior principio de

presunción de exactitud del registro. La presunción legitimadora de

extraordinario valor en el orden procesal, por ser una presunción legal o iuris

tamtum, no es suficiente, ya que el adquirente está sujeto a una posible

impugnación y demostración de la inexactitud registral, con el riesgo de

quedar sin efecto la adquisición. La presunción de exactitud resulta

insuficiente para conseguir la seguridad plena en el tráfico jurídico

inmobiliarios; para conseguir protección integral las legislaciones registrales

más avanzadas crearon el principio de fe pública registral.

 

Autor: David Gómez Cáceres

Abogado Especialista en Derecho Registral 

Docente Universitario en la Facultad de Derecho

De la Universidad Católica Los Ángeles de Chimbote

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No hay buena fe registral cuando se conoce inexactitud de registro (28/05/2013)

La Corte Suprema estableció en la CAS. Nº 204-2010 HUAURA que si se conocía la inexactitud del registro no se puede invocar la buena fe registral

En el caso materia de comentario, el actor demandó la nulidad del contrato de compraventa, elevada a escritura, celebrada entre el recurrente y la anterior propietaria registral; afirmó ser el verdadero propietario del bien materia de litis, puesto que lo adquirió con anterioridad y ventas sucesivas de la misma propietaria registral con quien el demandado celebró posteriormente el referido contrato de compraventa. Por su parte, el recurrente señaló que realizó la compra del mencionado inmueble de conformidad con el principio de fe registral ya que lo adquirió de la propietaria del bien ante Registros Públicos.

El juez de la causa declaró infundada la demanda argumentando que el recurrente adquirió el predio de acuerdo al principio de buena fe. Sin embargo, los jueces Ad quem revocaron la sentencia y la declararon fundada, el argumento central para ello fue que si bien el recurrente adquirió el inmueble basado en el registro, éste conocía sobre la inexactitud del registro ya que sabía que el predio había sido vendido parcialmente y al comprobar aún no había sido inscrito el acto de transferencia, pretendió refugiarse en su protección y oponerlo a pesar de conocer la traslación efectuada con anterioridad.

Al respecto, el Tribunal Supremo coincidió con los jueces de mérito al considerar que no existió buena fe de parte del recurrente ya que existió un fin ilícito en la segunda compraventa por el hecho de que ambas partes conocían que el bien era ajeno, al haberse vendido con anterioridad.