BREVE CATALOGO DE CONSEJOS PARA QUIENES BUSCAN, ADQUIEREN O ALQUILAN VIVIENDA.

PRIMERO

Fijar las necesidades, posibilidades y preferencias en la elección de la vivienda. ¿Qué necesito? habitaciones, metros cuadrados... ¿Qué puedo pagar? dinero disponible, piso actual, financiación...¿Qué prefiero? Zona, altura, tipo de vivienda....

Conviene analizar la oferta disponible, tanto de particulares, de intermediarios inmobiliarios o de promoción directa.

SEGUNDO

Informarse de las ayudas que proporcionan las distintas administraciones para el acceso a la vivienda. Esforzarse en su comprensión y analizar su aplicabilidad. Y, sobre todo, no desesperarse.

TERCERO

Comprobar que quien vende o alquila es quien dice ser y que tiene capacidad bastante para hacerlo: permisos y licencias necesarios en regla, situación urbanística correcta e inexistencia de cargas y gravámenes adicionales a los declarados (consultar en el Registro de la Propiedad). Comprobar también si la vivienda está sujeta a algún régimen de protección pública y por lo tanto tiene limitaciones en el precio. En casas de segunda mano, además, deberemos pedir el último recibo del IBI y el certificado de la comunidad de propietarios de estar al corriente de pago. En vivienda nueva, nos aseguraremos de que el promotor nos facilita toda la información a la que legalmente tenemos derecho. En todo caso, guardaremos toda la documentación, incluso la publicidad, ya que puede necesitarse más tarde.

CUARTO

Fijar o analizar pormenorizadamente todas las condiciones de compra en un

contrato privado o de señal estableciendo claramente la distribución entre las partes de los gastos e impuestos de la operación (atención a las plusvalías), el precio y los efectos de incumplimiento del contrato. Conviene pactar un precio cerrado estableciendo claramente los medios de pago, plazos, cantidades desglosadas en capital e intereses, detallando asimismo los impuestos que correspondan y las garantías de las cantidades entregadas a cuenta.

QUINTO

Si se solicita un préstamo hipotecario, conviene consultar con varias entidades y negociar sus condiciones en conjunto: tipos de interés, comisiones, cancelaciones, formas de pago, gastos adicionales... Ten en cuenta que casi siempre es mejorable mediante negociación la primera oferta que facilitan. Deberemos exigir una oferta vinculante y analizarla en profundidad. Comprobaremos que la escritura del préstamo contiene todo lo pactado y no incorpora elementos nuevos que lo hagan más oneroso, algo que ocurre con más frecuencia de la que podríamos pensar.

SEXTO

En el caso de que con la compra se estableciera la subrogación de un préstamo hipotecario anterior, debes saber que no se te puede obligar a dicha subrogación. En cualquier caso, exigiremos y analizaremos cuidadosamente todas las condiciones del préstamo.

SEPTIMO

Si existiera intermediario o agente inmobiliario se deberán concretar sus honorarios, indicando si están o no incluidos en el precio y haciendo indicación expresa de que las cantidades entregadas a cuenta se descontarán del importe de la venta.

OCTAVO

En el caso de cooperativas o comunidades de bienes se debe acudir al Registro de cooperativas para comprobar su existencia y la composición de la Junta de Gobierno. Conviene analizar sus estatutos y el contrato de adhesión, las formas de participación, las funciones de la Junta de Gobierno y de la gestora si la hubiera, y las formas de adjudicación de las viviendas y los anejos, que podrán ser por número de orden de ingreso o bien por sorteo.

NOVENO

En vivienda nueva, es importantísimo verificar todos los aspectos técnicos de la vivienda que recoge el proyecto de ejecución de la obra: superficie útil, distribución, instalaciones, zonas comunes y calidad de los materiales con el grado de concreción suficiente. Exigiremos planos acotados y a escala, huyendo de los aproximativos que frecuentemente conducen a engaño. Recuerda que cualquier omisión, indefinición, ambigüedad o contradicción en los materiales o en las superficies no responde a la casualidad o al olvido y termina resolviéndose en contra de tus intereses.

DÉCIMO

A la finalización de la construcción el promotor debe entregar un seguro de daños materiales o un seguro de caución para garantizar durante 10 años el resarcimiento por vicios o defectos del edificio. Se entregará también con carácter obligatorio el Libro del Edificio, que contendrá el proyecto, las modificaciones aprobadas, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación y las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones.

UNDÉCIMO

Ten en cuenta que solicitar cualquier pequeña modificación (cambiar el parquet, modificar un tabique, cambiar sanitarios, cambiar una puerta, etc.) durante la construcción de la vivienda muchas veces sirve de excusa para encarecer exageradamente el precio. Por lo tanto, deberías consultar los precios de mercado de las modificaciones que se proponen y negociar con el constructor. A veces es más barato, aunque parezca absurdo, esperar a la entrega final de la casa y contratar por cuenta propia esas modificaciones.

DUODÉCIMO

En el caso de alquiler, es importante examinar detenidamente la vivienda y lo que contiene. Recuerda que las reparaciones necesarias causadas por el uso cotidiano son por cuenta del arrendatario, por lo que conviene analizar y hacer constar el estado en que se entrega la vivienda. Es recomendable exigir al arrendador que deposite la fianza en el Organismo correspondiente y pedir la copia del recibo justificativo de su depósito.

      

LA COMPRAVENTA ENTRE PARTICULARES

La compra de una vivienda es para la mayoría de las personas la transacción económica más importante y compleja de su vida.

Desde la Oficina de Vivienda queremos que lo hagas con todas las garantías, conociendo los riesgos, sabedor de tus derechos y ayudándote a ejercerlos.

Los informadores, abogados, economistas y arquitectos de la Oficina de Vivienda Joven estamos para ayudarte.

No olvides consultar en la Oficina de Vivienda las ayudas públicas disponibles para la compra de vivienda.

TODOS LOS TRÁMITES PASO A PASO

PRIMERO- Comprobaciones iniciales.

Una vez tomada la decisión en cuanto a la vivienda que se desea adquirir, el primer paso antes de entregar una señal, o de firmar un contrato, es la verificación de la situación jurídica y del estado material de la vivienda elegida.

Situación jurídica. Registro de la Propiedad.

Para verificar la situación jurídica hay que dirigirse al Registro de la Propiedad y solicitar una nota simple registral (fotocopia de la hoja del Registro donde figura la finca) en la que comprobar si realmente el vendedor es el propietario de la vivienda y si ésta se encuentra libre de cargas, tales como embargos o hipotecas.

La nota simple registral conlleva un coste mínimo ((en torno a los 3 euros+IVA.) si bien presenta un inconveniente: al ser una fotocopia de la hoja del Registro, no incluye las actualizaciones de la situación de la finca y por lo tanto pueden existir apuntes recientes, pendientes de su inscripción, que aún no figuren. Con el fin de asegurarse de la situación real de la finca, se puede solicitar al Registro un Certificado de Dominio y Cargas, en el cual el registrador certifica la situación actualizada de la finca, incluyendo los posibles asientos pendientes de inscripción. Este certificado conlleva un mayor coste (en torno a los 33 euros+IVA).

Las cargas que figuran en el Registro de la Propiedad pueden ser exclusivamente registrales, es decir, que estando canceladas económicamente, no se haya registrado este hecho. (p.e.:hipoteca totalmente pagada o letras de cambio ya satisfechas). En este caso es el vendedor el que tiene la obligación de tramitar las citadas cancelaciones, con anterioridad a la venta.

Situación Urbanística. Licencia de Primera Ocupación.

Para verificar la legalidad urbanística de la vivienda hay que solicitar la copia de la Licencia de Primera Ocupación bien al vendedor, bien en el Ayuntamiento donde esté ubicada la vivienda. En muchas ocasiones no se tiene el documento, pero el hecho de tener dados de alta todos los suministros, impuestos, etc, hace que no sea imprescindible.

Situación económica. Impuesto de Bienes Inmuebles y cuotas de comunidad de propietarios.

Con el objeto de verificar que la vivienda está al corriente de las obligaciones económicas que recaen sobre la misma, es imprescindible solicitar al vendedor el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y el último recibo de pago de la cuota de la comunidad de propietarios.

Esta verificación es de gran importancia, ya que, una vez realizada la operación de compraventa, las deudas que pudieran existir tanto por impagos del IBI como de la comunidad de propietarios, recaerán sobre el nuevo propietario. Si las deudas son significativas se puede acordar con el vendedor que éstas se resten del precio de la compraventa.

El artículo 9 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal establece que quien adquiere un piso o local responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios por los anteriores titulares para el sostenimiento de los gastos generales. Sin embargo se fija su límite máximo en la cantidad que se deba en el año de la compra y el inmediatamente anterior. Asimismo, la normativa que regula el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) establece que en los casos de cambio de propietario, el inmueble queda afectado al pago del impuesto.

SEGUNDO.- Información que debe facilitar el vendedor.

El vendedor de una vivienda debe entregar al futuro comprador, con el objeto de que éste pueda realizar las comprobaciones antes descritas, los siguientes documentos:

Fotocopia de su escritura de compraventa, o, en su defecto, datos registrales de la vivienda. En caso de que el vendedor no facilite estos datos, simplemente con la dirección de la vivienda se puede acudir al Registro de la Propiedad.

Fotocopia del recibo de pago de la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), donde figurará el valor catastral del inmueble, dato fundamental a efectos de numerosos impuestos y que se necesita para diversos trámites.

Certificado expedido por la comunidad de propietarios de encontrarse al corriente de pago.

El plano general de la vivienda, que se necesitará posteriormente para entregar al banco o caja al que, en su caso, se le solicite el préstamo hipotecario. En muchas ocasiones basta con el croquis descriptivo de la distribución.

Los estatutos de la comunidad de propietarios.

TERCERO.-El contrato.

Tipos de contratos

Una vez realizadas las comprobaciones necesarias y con el objeto de asegurar la operación en tanto se tramita el crédito correspondiente, es habitual firmar con el vendedor uno de los siguientes contratos:

Contrato de señal Habitualmente, la señal es un pago a cuenta que se resta posteriormente del precio total de la compra y que el comprador entrega para asegurarse la reserva de la vivienda durante un plazo determinado. Conviene establecer en el mismo contrato cuales serán las consecuencias en el caso de que se produjera incumplimiento, bien por desestimiento del vendedor o bien por renuncia del comprador.

Contrato de opción de compra En este caso el futuro comprador paga un precio en concepto de opción de compra, es decir por el derecho que adquiere de comprar la vivienda en un momento determinado. Por lo tanto, la cantidad satisfecha no tiene necesariamente que ser parte del precio final de compra en caso de que la operación se lleve a cabo.

Contrato privado de compraventa En este caso lo que se pacta es la venta en firme de la vivienda. Este contrato es perfectamente válido y eficaz para transmitir la propiedad de una vivienda si va acompañado de la entrega de ésta, por lo que obliga a los contratantes y a sus herederos en los términos acordados, de manera que ambas partes deberán cumplir lo que han firmado. El contrato privado no es válido frente a terceros, por lo que es aconsejable elevarlo a escritura pública ante notario (así lo puede exigir cualquiera de las partes) e inscribir el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad, para evitar posibles fraudes por segundas ventas.

Redacción del contrato

La redacción del contrato se debe acordar con el vendedor, pero son fundamentales en cualquier caso las siguientes cláusulas:

Identificación del vendedor y del comprador, el reconocimiento de su capacidad legal para contratar y el carácter con el que actúan.

Identificación del inmueble, los datos registrales, su descripción y emplazamiento y las cargas que lo gravan.

Estado de las obligaciones económicas de la vivienda (Impuesto sobre Bienes Inmuebles y Cuotas de Comunidad de Propietarios).

Objeto del contrato (señal, opción de compra, compraventa). Precio de la compraventa y forma de pago, así como las garantías por

la parte del precio de pago aplazado. Si existe préstamo hipotecario, sus condiciones en el caso de

subrogación en el mismo por parte del comprador. Si la vivienda se adquiere libre de cargas, así se hará constar en el contrato.

Reparto de los gastos asociados a la operación de compraventa. Si no se dice nada, será de aplicación lo establecido por ley. Lo habitual es que el comprador asuma todos los gastos, excepto el Impuesto sobre Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana -conocido como Plusvalía-, que es a cargo del vendedor.

Momento de la entrega de las llaves (habitualmente se pacta en el momento del otorgamiento de la escritura pública).

Plazo para otorgar escritura pública. (Es aconsejable que no sea muy corto, con el objeto de que dé tiempo a solicitar el préstamo y resolver otras cuestiones).

Efectos de la rescisión del contrato, o del incumplimiento de las obligaciones de las partes.

Fecha y firma de los contratantes.

CUARTO.- La Escritura Pública.

Si bien nuestro ordenamiento jurídico no exige el otorgamiento de escritura pública para la validez, eficacia y legalidad de los contratos, sí que es necesaria si se quiere inscribir la adquisición de la vivienda en el Registro de la Propiedad, acto imprescindible para que el título de propiedad sea válido frente a terceros.

La Escritura Pública o la elevación a tal del contrato privado de compraventa se redacta por el notario, que será elegido por el comprador cuando sea éste el que vaya a satisfacer sus honorarios. En la escritura constarán los siguientes aspectos, muchos de los cuales ya venían recogidos y pactados en el contrato entre las partes:

Identificación y capacidad de los contratantes. Descripción física de la finca, título de adquisición e inscripción en el

Registro de la Propiedad del título a nombre del vendedor. Cargas que pesan sobre la vivienda. El notario tiene obligación de

realizar una última comprobación vía fax de la situación registral de la finca, salvo que el comprador renuncie a ello (lo cual no resulta conveniente), declarándose satisfecho por la información recibida del vendedor y alegando razones de urgencia.

Situación arrendaticia. Situación de los pagos de los gastos de comunidad. Se incluirá en la

escritura una fotocopia del certificado emitido por la comunidad. Justificante del pago del Impuesto Sobre Bienes Inmuebles (IBI). El

notario incluirá como parte de la escritura de compraventa una

fotocopia del último recibo del IBI satisfecho por el vendedor. Precio de la compraventa y forma de pago. Sujeción a las disposiciones legales y a las obligaciones fiscales que

se derivan de la compraventa. Distribución de los gastos de la operación entre el comprador y el

vendedor. Liquidación de los gastos notariales, con mención expresa de la base

de aplicación de los aranceles, número de arancel aplicado y los honorarios que correspondan.

El notario está obligado a leer íntegramente, o dar a leer a los intervinientes, la escritura en el momento de la firma. En ocasiones los notarios se limitan a repasar someramente el contenido de la escritura, por lo que es muy conveniente solicitar que la lea completa (o leerla uno mismo) con el fin de asegurarse de su contenido, pidiendo todas las aclaraciones, precisiones y explicaciones necesarias al notario. El notario no sólo redacta y autoriza el contrato, sino que también asesora técnica e imparcialmente a ambas partes, advirtiéndoles de las disposiciones legales aplicables, servicios ya incluidos en sus honorarios.

La falsedad de las circunstancias contenidas en la escritura constituye delito penal, lo que supone una garantía importante para todos.

QUINTO.- Liquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Una vez firmada la escritura pública y antes de su inscripción en el Registro de la Propiedad es necesario liquidar en la Administración correspondiente los impuestos que gravan la operación, que en el caso de la transmisión de vivienda de segunda mano es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, cuyo detalle se recoge al final de esta Guía.

SEXTO - La inscripción registral.

Una vez firmada la Escritura Pública procede su inscripción en el Registro de la Propiedad, si bien es requisito previo el pago de los impuestos respectivos, en particular los impuestos que gravan la propia transmisión.

Aunque la inscripción en el Registro de la Propiedad es un trámite voluntario, es muy conveniente hacerlo, no sólo porque es indispensable para cualquier nueva transmisión del inmueble, sino también para salvaguardar al comprador de posibles fraudes de segundas ventas por parte del anterior propietario.

Para la inscripción es necesaria la presentación en el Registro de la Propiedad de la primera copia de la escritura pública de compraventa para que sea convenientemente registrada.

La inscripción se llevará a cabo por un gestor administrativo en el caso de

que se tramite conjuntamente un préstamo hipotecario, con el objeto de que el préstamo sea abonado en el mismo momento de su formalización.

SÉPTIMO.- Modificación de la titularidad de la vivienda en el Registro del Catastro.

Una vez realizados todas los trámites anteriores hay que actualizar en el Centro de Gestión Catastral la titularidad de la finca cumplimentando para ello el impreso correspondiente.

GASTOS ASOCIADOS A LA OPERACIÓN DE COMPRAVENTA. IMPUESTOS Y GASTOS NOTARIALES Y REGISTRALES.

La operación de compraventa de una vivienda lleva aparejados una serie de impuestos y de gastos de tramitación (escritura, inscripción registral) que incrementan significativamente el precio de la vivienda.

Es importante señalar que los gastos de la compraventa son independientes de los gastos del préstamo hipotecario que habitualmente se solicita para la adquisición de la vivienda, si bien al liquidarse todos ellos conjuntamente existe cierta confusión sobre los importes y los porcentajes que suponen. Son dos operaciones diferentes, que se pueden llevar a cabo de manera independiente.

A continuación se detallan los gastos que corresponden a la compraventa, así como la parte contratante obligada a su pago según la legislación vigente. En este aspecto es importante señalar que es válido todo acuerdo para la distribución de los gastos entre los intervinientes, si bien en el caso de que no exista acuerdo expreso, se aplicará lo establecido en la Ley.

GASTOS A CARGO DEL COMPRADOR

Gastos de notaría, correspondientes al otorgamiento de la escritura de compraventa y a las copias de la misma. El Código Civil establece que los gastos de notaría se distribuyen entre los contratantes de forma que el vendedor debe hacerse cargo del coste de la matriz de la escritura (original) y el comprador está obligado al pago del coste de la primera y sucesivas copias. En la práctica habitual todos los gastos de notaría se asumen por la parte compradora.

Los gastos de notaría asociados a la compraventa se calculan sobre el valor escriturado de la vivienda, sobre el que se aplica un arancel.

Gastos de registro, correspondientes a la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de compraventa, que también se calculan aplicando

un arancel sobre el valor escriturado de la vivienda.

Tanto los notarios como los registradores están obligados a facilitar una información exhaustiva sobre las liquidaciones que realizan, las cuales deben estar detalladas en la escritura pública.

En este sentido, la Resolución de la Dirección General de Registros y Notariado de 14 de Julio de 1998 establece que los notarios y registradores tienen las siguientes obligaciones: · Incorporar al documento público la liquidación del arancel, con mención del número aplicado y de los honorarios aplicables a cada acto. · Entregar a los interesados la correspondiente minuta de honorarios, debidamente firmada y con mención expresa del recurso que contra ella cabe y el plazo para su impugnación. · Tener a disposición del público un ejemplar completo del arancel, con sus normas de aplicación, y una tabla en la que figuren los derechos correspondientes a bases que sean múltiplos de 100.000 pesetas.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Se trata de un impuesto estatal, cuya gestión, rendimiento y regulación del tipo de gravamen está transferida a las Comunidades Autónomas y que grava, entre otros actos, las segundas y posteriores transmisiones de viviendas.

El tipo de gravamen es diferente dependiendo de las Comunidades Autónomas, calculándose sobre el precio de compraventa que aparece escriturado:

ESQUEMA RESUMEN

Actualizado a enero 2003

Tipo General ITP

Tipos Reducidos ITP

Tipo General AJD

Tipo Reducido AJD

Andalucía 7% 3,5%-Viviendas Protegidas-Viv. habitual de jóvenes < 35 de valor <130.000Euros

1% 0,3%- Viviendas Protegidas- Vivienda habitual de jóvenes < 35 de <130.000 Euros

Aragón 7% 2%-Vivienda habitual Familia Num.

1% 0,1%-Viv. habitual Familia num.

Asturias 7% 3%-Viv. habitual de Protección Pública

1% 0,3% - Viv. habitual de Protección Pública

Baleares 7% 3%-Viviendas de Protección Oficial

0,5%  

Canarias 6%   0,5%  

Cantabria 7% 5%- Viv. Habitual de Familia Num., Minusvalidos, jóvenes <30 - Viviendas de Protección Púb.

1% 0,3% - Viv. Habitual Fam. Num., Minusvalidos, jóvenes <30 - Viv. de Protección Púb.

Castilla León

6%   0,5%  

Castilla La Mancha

6%   0,5%  

Cataluña 7% 5%- Viv. Hab. jóvenes <32, Fam. Num. y minusválidos.

Según Escala (*)

0,1%-Viviendas declaradas protegidas

Extremadura 7% 4%-Viviendas de protección oficial

1% 0,5% Actas de Finalización de Obra

Galicia 7%   1% 0,75%-Primera adquisición de viv. habitual

Madrid 7% 4%Viviendas ubicadas en el Distrito Municipal de Centro

1% Escala (**)

La Rioja 7% 3%- Viv. hab. Fam. Num5%- VPO Régimen Especial- Viv. hab.

0,5%  

jóvenes <36 y minusválidos

Murcia 7% 4%Viv. habitual de Protección Oficial

0,5%  

Valencia 7% 4%Viv. hab. de protecc. OficialViv. hab. Fam. Num.Viv. hab. de discapacitados

1% 0,1%Préstamo hipotecario para adquis. viv. hab. Fam. Num.

(*)Escala AJD Cataluña

Hasta 30.000euros 0,5%

De 30.000,01euros y hasta 60.000euros 0,75%

Más de 60.000 euros 1%

(*)Escala AJD Madrid

Tipo de gravamen para adquisiciones de viviendas por personas físicas:

Tipo de gravamen para la constitución de hipoteca en garantía de préstamo para adquisiciones de viviendas por personas físicas:

Viviendas de Protección Pública

0,2%Viv. con valor real <=120.000euros

0,4%Viv. con valor real <=180.000euros y >120.000euros

0,5% Viv. con valor real>180.000euros

1%

Viv. con valor real <=120.000euros

0,4%Viv. con valor real <=180.000euros y >120.000euros

0,5%Viv. con valor real>180.000euros

1%

Regímenes Forales Actualizado a

Tipo General ITP

Tipo Reducido Tipo General AJD

Enero 2003

Álava 6% 4%- Transmisión de viviendas en general2,5%-Vivienda habitual con superf. constr de hasta 120m2 cuyo adquirente no sea propietario de otra vivienda en el mismo municipio.

0,5%

Guipúzcoa 6% 3%-Viv. Hab. de adquirente menor de 35 años, de superf. <=120m2, y de valor real <=180.303,63euros

0,5%

Vizcaya 6%   0,5%

Navarra 6% 5%-Transmisión de vivienda habitual para unidad familiar de más de 3 miembros.

0,5%

El obligado al pago es el comprador. Es un impuesto autoliquidable, es decir el comprador está obligado a

cumplimentar el impreso de liquidación (Modelo 600), a calcular el importe que corresponda y a satisfacer dicho importe.

El plazo de pago es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura. La presentación del impreso y el pago se debe realizar en la

Administración de Hacienda de la Comunidad Autónoma.

Gastos de gestión. Es el coste que se deriva de la intervención en el proceso de compraventa de un gestor administrativo que se encarga de realizar todos los trámites de inscripción de la escritura y liquidación de los gastos de notaría, registro e impuestos.

La contratación de este gestor es optativa para el comprador si únicamente tramita una operación de compraventa, ya que se puede elegir entre realizar las gestiones personalmente o a través del gestor.

Es obligatoria cuando la compra se tramita conjuntamente con un préstamo hipotecario, debido a que las entidades financieras únicamente desembolsan el importe del préstamo a la firma de la escrituras de compraventa e hipoteca si tienen la garantía de inscripción en el registro de las mismas. Por esta razón el banco o caja impone la participación de un gestor como condición para el

pago inmediato de los préstamos hipotecarios. Este gestor debe ser elegido de común acuerdo.

El coste de gestión se sitúa en torno a las 30.000 ptas por operación (recuerda que compraventa e hipoteca son dos operaciones diferentes).

Gastos a cargo del vendedor:

Gastos de notaría correspondientes a la matriz (original) de la escritura de compraventa. Habitualmente, y aunque el Código Civil establece que este gasto es a cargo del vendedor, se pacta su pago por el comprador. El coste se calcula aplicando un arancel sobre el precio escriturado de la vivienda.

Impuesto sobre Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. (antigua plusvalía). Es un impuesto cuyo pago corresponde al vendedor salvo acuerdo en contrario de las partes.

El incremento del valor se calcula teniendo en cuenta el valor catastral y el número de años transcurrido desde la anterior transmisión. Sobre este incremento se aplica el tipo de gravamen, que es un porcentaje establecido por cada Ayuntamiento de acuerdo a unos máximos y mínimos fijados por Ley.

Es importante señalar que en caso de impago la Administración Municipal sólo puede ejercer acciones contra el vendedor, aunque se haya pactado el pago por el adquirente, todo ello sin perjuicio de que posteriormente el vendedor exija el resarcimiento de las cantidades satisfechas al comprador.

Es un impuesto autoliquidable. La autoliquidación hay que presentarla en el Ayuntamiento en un plazo de 30 días desde la firma de la escritura de compraventa.

Gastos de cancelación de cargas anteriores. Corresponde al vendedor satisfacer todos los pagos derivados de las cargas que tuviera la vivienda con anterioridad a la compraventa, tanto económicas como registrales, excepto si se pacta entre vendedor y comprador que determinadas cargas las asuma el comprador, como sucede en el caso de que el comprador se subrogue en un préstamo hipotecario que grave la finca.

ARANCEL DE NOTARIOS Y REGISTRADORES resumen del en aquellos epígrafes que son aplicables a la compraventa.Real Decreto 1426/1989 y 1427/89 de 17 de Noviembre y modificaciones (RD 6/1999 de 16 de Abril y RD 6/2000 de 23 de Junio).

Gastos Notariales.

ARANCEL 2Documento público según cuantía . Original de la escritura que queda en poder del notario. (La cuantía es el valor escriturado)

a. a) Cuando el valor no exceda de 6.010,12 euros (1.000.000 ptas.)

90,15 euros

15.000 ptas b. b) Por el exceso entre 6.010,13 y 30.050,61 euros (1.000.001 y 5.000.000 ptas)

0,45 %

c. c) Por el exceso entre 30.050,62 y 60.101,21 euros (5.00.001 y 10.000.000 ptas.)

0,15 %

d.d) Por el exceso entre 60.101,22 y 150.253,03 euros (10.000.001 y 25.000.000 ptas.)

0,1%

e. e) Por el exceso entre 150.253,03 y 601.012,10 euros (25.000.001 y 100.000.000 ptas.)

0,05%

f. f) Por el exceso entre 601.012,11 y 6.010.121,04 euros (100.000.001 y 1.000.000.000 ptas )

0,03%

g. g) Por lo que excede de 6.010.121,05 euros (1.000.000.000 ptas)

La cantidad que se pacte entre las partes

ARANCEL 7Nº folios de la matriz (original)

A partir del quinto inclusive, 3,01 euros (500 ptas). por cara escrita

ARANCEL 4Copias autorizadas (primera y sucesivas copias del original, necesaria para liquidar los impuestos e inscribir la compra en el Registro)

3,01 euros (500 ptas) por folio hasta el duodécimo1,50 euros (250 ptas) folio a partir del duodécimo

ARANCEL 4Copias simples (para realizar trámites tales como cambiar

0,60 euros(100 ptas). folio.

titularidad en el Catastro o en empresas de suministros)

Sobre la cantidad resultante de la liquidación se practicará una reducción del 25%, según se establece en el RD 6/1999 16 de Abril de Medidas Urgentes de Liberalización e Incremento de la Competencia.

Sobre esta nueva cantidad, el notario podrá (no implica obligación) practicar una reducción de hasta un 10%. (no se suman los porcentajes, se aplica uno y después otro), según el RD 6/2000 de 23 de Junio de Medidas Urgentes de Intensificación de la Competencia en los Mercados de Bienes y Servicios.

Tras realizar las correspondientes reducciones se aplica el 16% de IVA.

Gastos registrales.

ARANCEL 1 Asiento de presentación

6,01 euros (1.000 ptas.)

ARANCEL 2 Inscripción de derecho (sobre valor escriturado)

a. a) Cuando el valor no exceda de 6.010,12 euros (1.000.000 ptas.)

24,04 euros (4.000 ptas)

b. b) Por el exceso entre 6.010,13 y 30.050,61 euros (1.000.001 y 5.000.000 ptas)

0,175%

c. c) Por el exceso entre 30.050,62 y 60.101,21 euros (5.00.001 y 10.000.000 ptas.)

0,125%

d. d) Por el exceso entre 60.101,22 y 150.253,03 euros (10.000.001 y 25.000.000 ptas.)

0,075%

e. e) Por el exceso entre 150.253,03 y 601.012,10 euros (25.000.001 y 100.000.000 ptas.)

0,03%

g. f) Por lo que exceda de 601.012,11 euros (100.000.000 ptas )

0,02%

ARANCEL 3 Nota de afección de

3,01 euros (500 ptas.)

garantía de débitos fiscales

ARANCEL 4 Nota simple informativa Certificado de Dominio Certificado de Cargas

3,01 euros (500 ptas)cada finca9,02 euros (1.500 ptas) cada finca24,04 euros (4.000 ptas.) cada finca

Sobre la cantidad resultante de la liquidación se practicará una reducción del 25%, según se establece en el RD 6/1999 16 de Abril de Medidas Urgentes de Liberalización e Incremento de la Competencia.

Sobre la nueva cantidad se realizará una segunda reducción del 5% según se establece en el RD 6/2000 de 23 de Junio de Medidas Urgentes de Intensificación de la Competencia en los Mercados de Bienes y Servicios.

Tras realizar las correspondientes reducciones se aplica el 16% de IVA.       

COMPRA DE VIVIENDA NUEVA

MEDIDAS DE PROTECCION AL CONSUMIDOR EN MATERIA DE VIVIENDA

La compra de una vivienda es para la mayoría de las personas la transación económica más importante y compleja de su vida.

Es evidente, además, que no compramos casa todos los días, por lo que, en materia de vivienda, aprender de la propia experiencia resulta decepcionante por lo tardío y no añade más que frustración: ¡Ay, si lo hubiera sabido...!

Desde la Oficina de Vivienda queremos prestarte todo el apoyo y asesoramiento necesario para que, aunque sea la primera vez que compras casa, no estés perdido, confundido o inerme, a expensas de la mayor o menor profesionalidad del intermediario inmobiliario, promotor o agencia. Queremos que sepas desde el principio qué es lo que realmente compras, que a veces no es exactamente "lo que te venden".

Comprar casa es una decisión importante. Y complicada. La Oficina de Vivienda pretende con este folleto que conozcas cuáles son tus derechos. Y también, ayudarte a defenderlos.

No olvides consultar en la Oficina de Vivienda las ayudas públicas disponibles para la compra de vivienda.

¡COSAS QUE DEBES SABER!

Toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta de vivienda ha de ajustarse a las verdaderas características, condiciones y utilidad de la vivienda, debiendo expresar si la misma está en construcción o concluida. Debe hacerse además de manera que no pueda inducir a error a sus destinatarios.

Los datos, características y condiciones relativas a la construcción de la vivienda; a su ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago, que se incluyan en la oferta, promoción y publicidad, son exigibles aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado.

Quienes realicen las actividades de oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta de vivienda están obligados a tener a disposición del público, y en su caso de las autoridades competentes, la siguiente información:

o Identificación completa del vendedor: nombre o razón social, domicilio y, en su caso, los datos registrales.

o Un plano general del emplazamiento de la vivienda y otro de la vivienda misma, así como la descripción y el trazado de las redes eléctricas, de agua, gas y calefacción, las garantías de las mismas y las medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble.

o La descripción de la vivienda, con expresión de la superficie útil y la descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.

o La referencia a los materiales empleados en la construcción de la vivienda, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos, así como los empleados en todo el edificio, zonas comunes y

FINANCIACIÓN DE LA COMPRA DE VIVIENDA

La contratación de un préstamo hipotecario para adquirir una vivienda es una operación de enorme transcendencia para la economía doméstica, condicionándola durante un largo período de tiempo, que puede llegar a los 25 o incluso a los 30 años.

En la Oficina de Vivienda encontrarás información sobre todo aquello que debes conocer de los préstamos hipotecarios: Te ayudaremos a traducir a sus costes reales las condiciones que te ofrecen las entidades, te daremos las claves para que compares las distintas posibilidades y ofertas, te explicaremos pormenorizadamente la letra pequeña y te orientaremos sobre tus posibilidades de negociación y mejora en función de tus ingresos, condiciones laborales, posibilidad de aval, etc.

Igualmente te informaremos sobre las obligaciones que tienen los bancos y cajas a la hora de tramitar tu préstamo, todo ello con el fin de que puedas realizar la mejor elección y de que no te encuentres con sorpresas en el momento de la firma de la hipoteca o, aún peor, meses después de haberla firmado, con las primeras revisiones del tipo de interés.

La forma más habitual de financiar la adquisición de una vivienda es a través de un préstamo hipotecario. En este tipo de préstamos, además de la garantía personal del prestatario, la vivienda que se hipoteca queda vinculada como garantía de la devolución del préstamo.

LÍMITES DEL IMPORTE. LA TASACIÓN Y EL NIVEL DE INGRESOS.

En primer lugar hay que estudiar la cuantía que se desea financiar, para lo que se debe saber que las entidades de crédito aplican dos límites a la hora de conceder un préstamo:

Que el préstamo hipotecario no supere un porcentaje sobre el precio de tasación de la vivienda (el 80% o el 85%).

Que la cuota de amortización resultante del préstamo, compuesta por el capital y los intereses, no supere un porcentaje sobre los ingresos del comprador. En este caso el porcentaje es variable entre entidades y entre clientes de la misma entidad, situándose en torno al 30 o 40% de los ingresos. Es un cálculo que las entidades realizan para analizar la capacidad de pago de los particulares.

En lo que se refiere a la tasación saber que la realiza una sociedad especializada, que habitualmente designa la entidad que va a tramitar el préstamo. El banco o caja debe facilitar al cliente una copia del certificado de tasación, ya que le pertenece por haberlo pagado, independientemente de que el préstamo se conceda o no.

Algunas entidades financieras cuentan con préstamos que financian hasta el 100% del valor de tasación, si bien exigen garantías adicionales (avales personales, otras viviendas, etc.) para responder del porcentaje que no se encuentra garantizado con la hipoteca.

El coste de la tasación varía según la vivienda y se sitúa entre los 90,15 euros y los 240,41 euros

EL ALQUILER DE VIVIENDA

Alquilar una vivienda, tanto si eres arrendador o inquilino, conlleva una serie larga y compleja de derechos y obligaciones cuyo incumplimiento siempre trae consecuencias: a menudo enfrentamientos enojosos y, no pocas veces, responsabilidades de índole económica o incluso legal.

Desde la Oficina de Vivienda queremos ayudarte a evitarlo. Por ello te ofrecemos información y asesoramiento especializado y gratuito sobre todo lo relacionado con el alquiler. No dudes en recabarlo. Te resultará útil.

NOTAEl contenido de este folleto es válido para alquileres de viviendas destinadas a residencia habitual y permanente suscritos a partir del 1 de enero de 1995, fecha de entrada en vigor de la LAU.

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO O ALQUILER DE VIVIENDAS

El contrato de arrendamiento de vivienda es aquel en que el arrendador cede el uso y disfrute de una vivienda para uso habitual y permanente, por un tiempo determinado y a cambio de una renta.

Este concepto también se aplica al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualquier otra dependencia, espacio o servicio accesorio a la finca arrendada.

Estos contratos de arrendamiento de viviendas destinadas a residencia habitual y permanente se regulan por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos y son los que abordamos en este folleto.

Las viviendas de temporada, las de carácter profesional o comercial, las viviendas universitarias, las militares, etc. tienen características propias y no son objeto del presente folleto, aunque en la Oficina de Vivienda encontrarás la información que precises.

FORMALIZACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Si bien no es obligatorio, el contrato de arrendamiento se formalizará por ESCRITO si así lo desea de alguna de las partes.

El modelo de contrato de arrendamiento puede comprarse en el estanco. Se trata de un impreso de papel timbrado en el que constan los datos básicos de un contrato de arrendamiento pero no así las cláusulas particulares que

quieran pactar las partes en cada caso concreto; no obstante, tiene la ventaja de que con la compra de dicho impreso se liquida el ITP y AJD (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados). El contrato de arrendamiento también se puede redactar por las partes o bien por un profesional del derecho, en cuyo caso el arrendatario deberá liquidar posteriormente el citado impuesto en la Oficina Tributaria de la Comunidad Autónoma.

CONTENIDO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Identidad de los contratantes.

Arrendador- Quién cede el uso de la vivienda.Arrendatario- Quien adquiere el uso de la vivienda.

Identificación de la finca arrendada. Duración pactada. Renta inicial del contrato. Las demás cláusulas que las partes hubieran acordado.

DURACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

La ley establece que la duración inicial del contrato será la que libremente se pacte.

En los contratos de duración inferior a cinco años el arrendatario tendrá derecho a prorrogar anualmente el contrato hasta que se cumplan los cinco años, pudiendo desistir de la prórroga, para lo cual deberá notificarlo con al menos un mes de antelación.

Excepción al sistema de prórrogas. La duración del contrato puede ser menor en el caso de que el arrendador necesite ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí, siempre que esta necesidad haya sido conocida al tiempo de la celebración del contrato y conste expresamente en él.

En este caso, el arrendador debe ocupar la vivienda en el plazo de 3 meses desde la extinción del contrato.

Los contratos de plazo indeterminado o en los que no se establezca plazo se consideran celebrados por un año y también se aplican las prórrogas anuales hasta los cinco años.

Prórroga Tácita. Cuando transcurrido un mínimo de cinco años, a la fecha de vencimiento ninguna de las partes notifica a la otra, con un mes de antelación, su voluntad de no renovar el contrato, éste se continua prorrogando por plazos anuales hasta un máximo de tres años, siendo el arrendatario el único que puede desistir de la prórroga con un mes de antelación a la fecha de término de cada plazo anual.

En los contratos de plazo superior a cinco años el arrendatario sólo podrá desistir del contrato siempre que hubiere durado como mínimo cinco años y dé un preaviso de dos meses de antelación.

FIANZA

La Ley fija la obligatoriedad de establecer una fianza, que será una cantidad en efectivo equivalente a una mensualidad de la renta, susceptible de actualización.

El arrendador queda obligado a depositar la fianza en el Organismo Oficial correspondiente hasta la extinción del contrato. Si hubiese transcurrido un mes desde la finalización del contrato y el organismo competente no hubiera efectuado la devolución de la fianza, ésta devengará el interés legal correspondiente.

En todo caso, además de la fianza en metálico se podrán pactar otro tipo de garantías: aval bancario, aval personal, seguros, hipotecas, etc.

RENTA

Es el precio que paga el arrendatario por el uso de la vivienda. La renta será la que libremente se acuerde. Si se alquilan viviendas de

protección pública, la renta viene tasada por la Administración. El pago de la renta será mensual y se pagará en los 7 primeros días del

mes, salvo que se pacte otra cosa. El pago se efectuará en metálico y en la vivienda alquilada, salvo que

se acuerde una forma y lugar de pago diferente. El arrendador está obligado a entregar recibo del pago. También

podrá el arrendatario utilizar otros procedimientos (transferencia, ingreso en cuenta, etc ) que acrediten el cumplimiento de la obligación del pago. En el recibo debe figurar el desglose de las cantidades abonadas por los distintos conceptos (renta, comunidad de propietarios, IBI, fianza, etc).

El arrendador no podrá exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de la renta.

ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA

Durante los 5 primeros años, se podrá actualizar la renta anualmente en función de la variación porcentual del IPC (Indice de Precios al Consumo).

A partir del sexto año la actualización de la renta será la que libremente hayan pactado las partes. En ausencia de pacto se aplicará la variación porcentual del IPC.

La renta actualizada se exigirá al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que sea notificado por escrito por el arrendador. Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad anterior a la actualización.

MEJORAS QUE PUEDEN ELEVAR LA RENTA

El arrendador que transcurrido 5 años de duración del contrato hubiera realizado obras de mejora tendrá derecho a elevar la renta, teniendo en cuenta determinadas condiciones y circunstancias, salvo pacto en contrario.

En todo caso la elevación se producirá en el mes siguiente a aquel en que finalicen las obras. Para ello, el arrendador debe notificar por escrito al arrendatario la cuantía del incremento y los cálculos que han determinado dicha cuantía. Además deberá acompañar a la notificación las copias de los documentos que indiquen el coste de las obras realizadas.

GASTOS GENERALES Y SERVICIOS INDIVIDUALES

GASTOS GENERALES

Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, los servicios, tributos, cargas y responsabilidades que correspondan a la vivienda arrendada sean a cargo del arrendatario.

Para que este pacto sea válido se deberá hacer constar por escrito, determinándose el importe anual de los gastos a la fecha del contrato.

Durante los 5 primeros años la suma que el arrendatario debe pagar por los gastos generales con excepción de los tributos se podrá incrementar anualmente, si bien el incremento anual no podrá ser superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta aplicándole el IPC.

GASTOS POR SERVICIOS

Deben individualizarse mediante aparatos contadores (luz, teléfono, agua, gas...), y serán por cuenta del arrendatario.

Tanto los gastos generales como los gastos individuales se acreditarán mediante recibo de pago facilitado por el arrendador.

OBRAS EN LA VIVIENDA ARRENDADA

OBRAS DEL ARRENDADOR

obras de conservaciónEl arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad siempre que el deterioro no sea imputable al arrendatario.

Estas obras no dan derecho a elevar la renta. El arrendatario debe poner en conocimiento del arrendador la

necesidad de reparación en el plazo más breve posible. El arrendatario podrá realizar las que sean urgentes para evitar un

daño inminente o incomodidad grave y exigir su importe inmediato al arrendador.

Si la obra no pudiera esperar hasta el final del contrato, el arrendatario debe soportarla.

Si la obra dura más de 20 días se debe disminuir la renta al arrendatario.

El desgaste por el uso ordinario de la vivienda, es decir, pequeñas reparaciones, serán a cargo del arrendatario (Ejemplos bombillas, grifos, llaves de la luz, persianas, etc).

obras de mejora

El arrendatario está obligado a soportarlas si no se pueden demorar hasta la finalización del contrato.

El arrendador debe notificar la obra por escrito al arrendatario, con las siguientes condiciones:

o Notificación con al menos tres meses de antelación.o Indicación de la naturaleza de la obra, fecha de comienzo,

duración y coste previsto. El arrendatario tiene un mes desde la notificación para desistir del

contrato si las obras afectan de forma relevante al uso y disfrute de la vivienda arrendada.

Si el arrendatario desiste el arrendador no podrá comenzar las obras mientras no transcurran dos meses desde el desistimiento.

El arrendatario tiene derecho a una reducción de la renta y, si se da el caso, a una indemnización.

OBRAS DEL ARRENDATARIO

El arrendatario necesitará de consentimiento escrito del arrendador para realizar las siguientes obras:

Obras que modifiquen la configuración de la vivienda o sus accesorios.

Obras que supongan una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.

Si el arrendatario realiza las obras sin consentimiento, podrá el arrendador:

Resolver el contrato. Esperar a que concluya el tiempo previsto para la finalización del

contrato y exigir al arrendatario que reponga las cosas al estado anterior (esta medida se exigirá de forma inmediata si la obra supone una disminución de la estabilidad y seguridad) o conservar la obra efectuada, sin que el arrendatario tenga derecho a que se le abone el coste de la obra.

El arrendatario, su cónyuge o persona que conviva con él en similar relación de afectividad podrá realizar las obras necesarias para adecuar la vivienda a su condición de minusválido. La situación y grado de minusvalía deben ser certificados por el Organismo o Administración pública competente.

DESISTIMIENTO POR PARTE DE ARRENDATARIO

En contratos de duración pactada superior a cinco años el arrendatario podrá desistir cuando el contrato hubiera durado al menos cinco años y haya dado un preaviso con dos meses de antelación al arrendador.

En contratos de duración de hasta cinco años la LAU no menciona nada pero el Código Civil establece que el incumplimiento de lo pactado dará lugar a que el arrendador pueda instar su cumplimiento o resolver el contrato con indemnización de daños y perjuicios.

En este sentido, es habitual pactar en el contrato de arrendamiento una indemnización para el caso de desistimiento por parte del arrendatario (3).

Aún cuando el arrendatario manifieste su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, o cuando abandone la vivienda sin manifestar su voluntad, el cónyuge que conviviera con él o la persona que conviva con análoga relación de afectividad en ese momento, podrá continuar con el arrendamiento notificándolo al arrendador.

Si existen obras de conservación u obras que hacen inhabitable la vivienda el arrendatario puede optar por desistir del contrato.

SUSPENSIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

La suspensión del contrato supone la paralización del plazo del mismo y de la obligación de pago de la renta.

Son causas de suspensión del contrato:

Obras de conservación. Obras que hacen inhabitable la vivienda y que son ordenadas por la

autoridad competente.

La suspensión se mantendrá hasta la finalización de las obras.

RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

En caso de incumplimiento de las obligaciones del contrato, la parte que lo hubiera cumplido tendrá derecho a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato.

Causas de resolución del contrato por el arrendador:

Falta de pago de la renta, o de cualquiera de las cantidades asumidas por el arrendatario.

Falta de pago de la fianza o su actualización. Subarriendo o cesión inconsentidos. La realización por parte del arrendatario de obras en la finca no

consentidas por el arrendador. Daños causados por el arrendatario en la finca. Que se realicen en la vivienda actividades molestas, insalubres,

nocivas, peligrosas, etc. Que la vivienda no se destine a vivienda habitual y permanente del

arrendatario. Casos en los que el contrato se resuelve por resolverse el derecho del

arrendador.

El arrendatario podrá resolver el contrato si el arrendador se negase a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para que sirva para su uso.

También podrá resolver cuando el arrendador no facilite el goce y uso pacífico de la vivienda, perturbando de hecho o de derecho al arrendatario en la utilización de la vivienda.

RECOMENDACIONES

Resulta especialmente conveniente:

Formalizar por escrito del contrato de arrendamiento. Comprobar la titularidad registral de la vivienda. Comprobar el estado de la vivienda y del mobiliario si lo hubiera, ya

que se presume que la vivienda se entrega en buen estado, salvo prueba en contrario.

Cuando sean varios los que desean alquilar una vivienda es

recomendable que consten todos en el contrato. Comprobar la capacidad de pago del arrendatario. Comprobar que la persona que, en su caso, actúe en nombre del titular

o propietario, tiene poder notarial suficiente para realizar dicha actividad.

APENDICE: OTRAS SITUACIONES

ENAJENACIÓN DE LA VIVIENDA ARRENDADA

El que adquiere una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador. El arrendatario podrá permanecer en el arrendamiento al menos 5 años o incluso más, dependiendo de las circunstancias.

En caso de venta de la vivienda arrendada, el arrendatario tendrá derecho de adquisición preferente sobre dicha vivienda, con arreglo a determinadas condiciones (derecho de tanteo y de retracto).

El vendedor (propietario) de una vivienda arrendada deberá acreditar que ha realizado las notificaciones exigidas al arrendatario con el fin de que éste pueda ejercitar el derecho de adquisición preferente, como condición para inscribir en el Registro de la Propiedad el título de venta.

El vendedor de una vivienda arrendada, para inscribir la venta, deberá expresarlo así en la escritura, bajo pena de falsedad en documento público.

La renuncia por el arrendatario a los derechos de tanteo y retracto (derechos de adquisición preferente) no es válida, aunque aparezca en el contrato, salvo en alquileres de duración superior a cinco años.

SUBROGACIÓN

Es la situación jurídica en la cual una persona adquiere los derechos y obligaciones de otra.

La subrogación en vida del arrendatario se podrá dar en los casos de separación judicial, divorcio o nulidad matrimonial del arrendatario, cuando su cónyuge decida continuar en el uso de la vivienda arrendada y así se contemple en resolución judicial.

Requisitos:

El cónyuge debe comunicar al arrendador en un plazo de dos meses desde que le fue notificada la resolución judicial su voluntad de seguir con el arrendamiento.

La notificación al arrendador debe ir acompañada por copia de la resolución judicial o parte de la de la misma que haga referencia a la

vivienda.

La subrogación en caso de muerte del arrendatario

En los contratos con un plazo de duración de cinco años, corresponderá por orden de prelación:

Al cónyuge del arrendatario. La persona que conviva con el arrendatario de forma permanente en

análoga relación de afectividad a la del cónyuge. Los padres mayores de setenta años. Los descendientes del arrendatario sujetos a su patria potestad o tutela

(preferencia el más próximo en grado). Los ascendientes del arrendatario (preferencia el más próximo en

grado). Los hermanos del arrendatario Las personas distintas a las anteriores parientes del arrendatario hasta

un tercer grado colateral que sufran una minusvalía igual o superior al 65 %.

En todo caso, todas estas personas deberán haber convivido con el arrendatario durante los dos años anteriores a su fallecimiento. Si no existiera ninguna de estas personas el arrendamiento quedará extinguido.

Los casos de igualdad se resuelven a favor de quien tuviera alguna de las siguientes circunstancias por el siguiente orden:

Una minusvalía igual o superior al 65 %. Mayores cargas familiares. Descendiente de menor edad, ascendiente de mayor edad o el

hermano más joven.

Requisitos para subrogarse

Notificación al arrendador por escrito:

Hecho del fallecimiento. Certificado registral de defunción. Identidad del subrogado. Indicación del parentesco con el arrendatario. Prueba de que cumple los requisitos legales.

Se dispone de un plazo de 3 meses para notificar el fallecimiento.

La renuncia a subrogarse debe manifestarse por escrito al arrendador en el plazo de un mes desde el fallecimiento.

Todos los que no manifiesten su renuncia quedarán solidariamente obligados

al pago de la renta de los tres meses de los que se dispone para notificar al arrendador el fallecimiento.

En los contratos con un plazo de duración superior a los cinco años las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando se den determinadas circunstancias.

LA CESION Y EL SUBARRIENDO

LA CESIÓN

Es la situación jurídica en la cual el arrendatario o persona que cede un determinado bien o derecho desaparece de la relación contractual, ocupando su lugar un tercero llamado cesionario, con el cual el arrendador mantendrá las relaciones jurídicas derivadas del contrato de arrendamiento.

Se requiere:

Que la cesión como tal sea gratuita, lo cual no impide que exista una renta en el contrato que ha de pagar el cesionario.

Que haya consentimiento escrito por parte del arrendador. No se requiere que sea previo pero, si una vez notificada fehacientemente al arrendador, éste no la consiente, se resolverá el contrato.

EL SUBARRIENDO

Es la situación o relación jurídica en la cual el arrendatario establece una relación contractual con un tercero subarrendatario

Se requiere:

Consentimiento escrito previo del arrendador. El subarrendamiento sólo podrá ser parcial. El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo

haga el del arrendatario que subarrendó.

El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.

      

EL NOTARIADO

Objeto y funciones:

Los Notarios son profesionales del Derecho que ejercen simultáneamente una función pública, para garantizar a los ciudadanos la seguridad en las transacciones. El Notario tiene una sólida formación jurídica, pues es siempre licenciado en Derecho y además es seleccionado mediante unas rigurosas oposiciones, que garantizan su formación. Como tales profesionales tienen como misión asesorar a quienes demandan sus servicios y aconsejarles los medios jurídicos más adecuados para el logro de los fines lícitos que aquéllos se proponen alcanzar. Los despachos notariales se consideran oficinas públicas.

El Notariado es un órgano que actua previo ruego (petición) del sujeto interesado, excepto en casos especiales legalmente fijados.

La retribución de los Notarios (excepto casos de "beneficio de pobreza") estará a cargo de quienes requieran sus servicios y se regula por el Arancel Notarial, controlado por el Estado, que es fijo en muchos documentos, como poderes, actas, testamentos, etc., y en función de la cuantía del documento, en otros, como sociedades, herencias, compraventas, etc. Algunos documentos, en atención a quién interviene, están especialmente bonificados, como los préstamos, o más recientemente, las novaciones y subrogaciones de éstos.

En transmisiones de inmuebles el coste de la escritura vendrá determinado fundamentalmente por el precio de la venta pero influyen también otros factores como la extensión de la escritura, el número de copias que se soliciten o la existencia de operaciones conexas como pueden ser la subrogación en una hipoteca preexistente o el que se pacte una condición resolutoria en garantía de un precio aplazado. Tratándose de primeras ventas de Viviendas de Protección Oficial se aplica un arancel especial que supone una gran reducción en el precio de la escritura.

El Notario no podrá percibir cantidad alguna por asesoramiento o configuración del acto o negocio, cuya documentación autorice, pues en estos aranceles está incluido el asesoramiento que realiza. Se podrán realizar asimismo consultas a la Dirección General de Registros y Notariado sobre aspectos de la ley o Reglamento notarial.

A partir del 1 de octubre de 2000, además de las actuaciones y formas de documentación previstas en la vigente legislación notarial, corresponderán también a todos los Notarios las permitidas por la legislación hasta ahora aplicable a los Corredores de Comercio Colegiados.

Fe pública:

Al Notariado corresponde íntegra y plenamente el ejercicio de la fe pública en cuantas relaciones de derecho privado traten de establecerse o declararse sin contienda judicial. Los notarios son funcionarios investidos de la facultad de dotar de fe pública o

autenticidad a los actos en que intervienen. Así, la fe pública quiere decir, en la esfera de los hechos, la exactitud de lo que el Notario ve, oye o percibe por sus sentidos, percepciones a las cuales se da máxima presunción de veracidad y en la esfera del Derecho, la autenticidad y fuerza probatoria a las declaraciones de voluntad de las partes en el instrumento público redactado conforme a las leyes. De esta forma, la fe pública notarial asegura que tanto la fecha como los hechos recogidos en el documento redactado por el notario gozan de una consideración de prueba privilegiada en los pleitos que puedan surgir.

El documento notarial, inscrito en el Registro de la Propiedad o Mercantil, dota a los hechos que contiene de eficacia y seguridad plena, incluso frente a terceros.

Los Notarios carecen de fe pública fuera de su respectivo distrito notarial, salvo en los casos de habilitación especial.

Organización jerárquica.

Los Notarios en cuanto a la organización jerarquica están organizados por Colegios y dependen directamente del Ministerio de Justicia, de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de las Juntas Directivas de los Colegios Notariales.

PROHIBICIONES Y OBLIGACIONES

Los Notarios no podrán autorizar escrituras en que se consignen derechos a su favor. (pero sí las en que sólo contraigan obligaciones o extingan o pospongan aquellos derechos). Los Notarios no podrán autorizar actos jurídicos de ninguna clase que contengan disposiciones a su favor o de su esposa o parientes hasta el 4º grado de consanguinidad (primos) y 2º grado de afinidad (suegros y yernos), aun cuando intervengan como representantes legales o voluntarios de un tercero.

Los Notarios no podrán constituirse como fiadores de contratos que autoricen, ni tomar parte en aquéllos en que intervenga por razón de su cargo.

Los Notarios podrán formar parte de toda clase de Sociedades, incluso como Consejeros, siempre que no autoricen las escrituras que a las mismas afecten a partir del ingreso como socio o de su designación como Consejero.

El asesoramiento del Notario es imparcial, y está al servicio de todos los que firman el documento y no en beneficio de una sola de las partes, aunque sea la que ha elegido el notario o paga sus honorarios. El Notario está obligado a prestar asistencia especial a las partes más débiles del contrato, o consumidores, que, con frecuencia se encuentran con cláusulas redactadas íntegramente por la otra parte.

El Notario tiene obligación de guardar secreto de todo aquello que conoce por

razón de su oficio.

Como ya se ha reseñado anteriormente, el Notario está obligado a respetar la verdad, asesorando y recogiendo en sus documentos la correspondencia exacta con la verdad, como respeto máximo al principio de fe pública, todo ello con la máxima diligencia exigible.

Derecho de elección de notario: La prestación de la función notarial tiene carácter obligatorio siempre que no exista causa legal o imposibilidad física que lo impida. Los particulares tienen derecho de libre elección de notario. Los Notarios, cumpliendo su deber de imparcialidad, cuidarán de que se respete el derecho de libre elección de notario. En los actos y contratos que hayan de otorgarse por varias personas la elección de notario corresponderá, en defecto de pacto, a quien de ellas deba satisfacer los derechos arancelarios notariales o la mayor parte de los mismos.

Hay que precisar que en las transmisiones onerosas de bienes o derechos realizadas por quien se dedique a ello habitualmente o bajo condiciones generales de contratación, el derecho a elección de notario corresponderá al adquirente, quien sin embargo, no podrá imponer notario que, por su competencia territorial, carezca de conexión razonable con alguno de los elementos personales o reales del negocio.

Los Notarios se abstendrán de facilitar toda práctica que implique la imposición de notario por una de las partes con abuso de derecho, o de modo antisocial o contrario a las exigencias de la buena fe contractual.

Una vez elegido notario, las partes quedan a él ligadas, salvo renuncia del notario o resolución de la Junta Directiva del Colegio Notarial.

INSTRUMENTOS PÚBLICOS

El Notario redactará escrituras matrices, expedirá copias y formará protocolos. Desde el día 1 de octubre de 2000, todos los Notarios estan obligados a llevar tanto los libros previstos en la legislación notarial, como el libro-registro de operaciones mercantiles, pues se ha integrado en un solo cuerpo el de notarios y corredores de comercio colegiados.

Protocolo: comprende la colección ordenada de las escrituras matrices autorizadas durante un año, todos los instrumentos públicos y demás documentos incorporados al mismo en cada año y se formaliza en uno o más tomos encuadernados, foliados en letra y con otros requisitos de legalidad. Los protocolos son secretos.

Se consideran instrumentos públicos: o Las escrituras públicaso Las actas

En general todo documento autorizado por Notario, ya sea

original, copia o testimonio.

Escrituras públicas.

Son declaraciones de voluntad de los otorgantes y del Notario, en los actos jurídicos que impliquen la prestación de consentimiento y los contratos de todas clases.

Escritura matriz.- Es la escritura o documento original, que el Notario ha de redactar sobre el contrato o acto sometido a su autorización firmada por los otorgantes (y por los testigos instrumentales o de conocimiento en su caso) y firmada y signada por el mismo Notario. Dicho original es el que se queda en la Notaría y se anexa al protocolo.

Actas notariales.

Afecta a hechos jurídicos que por su índole peculiar no pueden calificarse de actos o contratos, aparte otros casos en que la legislación notarial establece el acta como manifestación formal adecuada.

Los notarios, a instancia de parte, extenderán y autorizarán actas en que se consignen los hechos y circunstancias que presencien o les consten, y que por su naturaleza no sean materia de contrato. Las actas notariales a instancia de parte se firmarán por los interesados y se signarán y rubricarán por el Notario, salvo que alguno de aquéllos no pudiere, no supiere o no quisiere firmar, en cuyo caso se hará constar así.

Los Notarios sólo podrán consignar en acta las manifestaciones que se hagan por personas a las que previamente haya dado a conocer su condición de fedatario.

En la comparecencia no hará falta afirmar la capacidad de los requirentes, ni se precisará otro requisito para requerir al Notario al efecto de levantar un acta, que el interés legítimo de la parte requirente y la licitud de la actuación notarial.

No precisan la intervención de testigos, salvo en los casos concretos en que se establezca por el Derecho vigente. No exigen tampoco la dación de fe de conocimiento, con igual excepción, y salvo el caso de que la identidad de las personas fuere requisito indispensable en consideración a su contenido.

No requieren unidad de acto ni de contexto, pudiendo ser extendidas en el momento del acto o después. En este caso se distinguirá cada parte del acta como diligencia diferente, con expresión de la hora y sitio, y con cláusula de suscripción especial y separada. Las diligencias, salvo que la persona con quien se entiendan pida que se redacten en el lugar habiendo medios para ello, las podrá extender el Notario en su estudio con referencia a las notas tomadas sobre el terreno, haciéndolo constar así, y podrá aquella persona comparecer

en la Notaría para enterarse del contenido de la diligencia. Cuando se extienda la diligencia en el lugar donde se practique, invitará el Notario a que la suscriban los que en ella tengan interés, así como a cualquier otra persona que esté presente en el acto.

Tipos de actas:

Actas de presencia: Son actas notariales de presencia las que acreditan la realidad o verdad del hecho que motiva su autorización. Ej. el hecho de la existencia de una persona identificada previamente por el notario.

Acta de remisión de documentos por correo: Es cuando consta en acta el envío de cartas u otros documentos por correo. Sólo acredita:

El contenido de la carta o documento. La fecha de su entrega en la oficina postal o al funcionario de correos. La expedición del resguardo de imposición como certificado. La recepción por el Notario del aviso del recibo.

El notario sólo debe comprobar que el contenido de la carta o del documento no es contrario a la ley penal, al orden público y a las buenas costumbres.

En la carta o documentos remitidos quedará siempre constancia de la intervención notarial.

Actas de notificación y requerimiento:

Acta de notificación: tiene por objeto dar a conocer a la persona notificada una información o decisión del que solicita la intervención notarial

Acta de requerimiento: compele o intima al requerido para que adopte una determinada actitud.

Dichas actas podrán efectuarse por el notario personándose en el domicilio o lugar en que deba personarse o bien siempre que la ley no indique lo contrario podrá hacerlo enviando cédula, copia o carta por correo certificado con aviso de recibo. En el acta se expresará la manera en que la notificación o el requerimiento se haya realizado; si la persona con la que se hubiere entendido la diligencia se negare a dar su nombre, a indicar su relación con el destinatario o a hacerse cargo de la cédula, copia o carta.

El requerido o notificado tiene derecho a contestar ante el Notario dentro de la misma acta en el plazo improrrogable de los dos días laborables siguientes a aquel en que se haya practicado la diligencia o recibido el envío postal. Y los derechos y gastos notariales de la contestación serán de cargo del que solicito dicho requerimiento (el requiriente).

Actas de exhibición de cosas o documentos:

En las Actas de exhibición de cosas, el notario describirá o relacionará las circunstancias que las identifiquen, diferenciando lo que resulte de su percepción de lo que manifiesten peritos u otras personas presentes en el acto, y podrá completar la descripción mediante planos, diseños, certificaciones, fotografías o fotocopias que incorporará la matriz.

Actas de exhibición de documentos:, el Notario además transcribirá o relacionará aquéllos documentos o concretará su narración a determinados extremos de los mismos, indicados por el requirente.

Entre otros supuestos, este tipo de Actas sirve para dejar constancia en el protocolo de la existencia de cosas o documentos en poder de una persona o en un determinado lugar.

Actas de referencia: Son similares a las Actas de presencia, el texto será redactado por el Notario de la manera más apropiada a las declaraciones de los que en ella intervengan, usando las mismas palabras en cuanto fuere posible, una vez advertido el declarante por el Notario del valor jurídico de las mismas en los caso en que fuese necesario.

Actas de notoriedad: Las actas de notoriedad tienen por objeto la comprobación y fijación de hechos notorios o por todos conocidos sobre los cuales puedan ser fundados y declarados derechos y legitimas situaciones personales o patrimoniales con trascendencia jurídica. Por medio de este Acta podrán legitimarse hechos y situaciones de todo orden, cuya justificación, sin oposición de parte interesada, pueda realizarse por medio de cualquier otro procedimiento no litigioso. La declaración que ponga fin al acta de notoriedad será firme y eficaz, por sí sola, e inscribible donde corresponda, sin ningún trámite o aprobación posterior (p.ej en el Registro de la Propiedad para inscribir un asiento reanudando el tracto sucesivo o cadena de transmisiones cunado la misma hubiese sido interrumpida).

Actas de protocolización: En las actas de protocolización; el texto hará relación al hecho de haber sido examinado por el Notario el documento que deba ser protocolado, a la declaración de voluntad del requirente para la protocolización o cumplimiento de la providencia que la ordene, ha de quedar unido el expediente al protocolo, expresando el número de folios que contenga y los reintegros que lleve unidos.

Actas de deposito ante notario: Los Notarios pueden recibir en depósito los objetos, valores, documentos y cantidades que por particulares y corporaciones se les confien, bien como prenda de sus contratos, bien para su custodia.

La admisión de depósitos es voluntaria por parte del Notario, quien podrá imponer condiciones al depositante. Cuando el Notario acepte los depósitos en metálico, valores, efectos y documentos, se extenderá un acta que habrán de firmar el depositante o persona a su ruego, si no supiera o no pudiera firmar, y el Notario. En dicha acta se consignarán

las condiciones impuestas por el Notario al depositante para la constitución y devolución del depósito y todo lo que fuere preciso para la identificación del mismo.

Los depósitos en metálico y los de los objetos en que fuese necesaria su identificación se entregarán al Notario, cerrándolos y sellándolos a su presencia en forma que ofrezca garantía de no ser abiertos. Cuando proceda la devolución de un depósito se extenderá en la misma acta nota expresiva de haberlo efectuado, firmada por la persona que haya impuesto el depósito o por quien tenga de ella su derecho u ostente la representación legal o voluntaria, o por un testigo a su ruego (si no supiere o no pudiere firmar), por un testigo de conocimiento, si el notario no conociese al depositante o a quien le represente, y por el Notario mismo.

El Notario rechazará todo depósito que pretenda constituirse en garantía de un acto o contrato contrario a las leyes, a la moral o a las buenas costumbres.

Siempre que el Notario lo considere conveniente para su seguridad, podrá conservar los depósitos que se le confíen en un Banco, y en caja de alquiler arrendada a su nombre como tal Notario, advirtiéndolo así al depositante y consignándolo en el acta. Dicha caja sólo podrá ser abierta por el Notario o sustituto legal, o mediante orden escrita de la Junta directiva del colegio Notarial respectivo o de la Dirección General, en su caso.

También podrán recibir los Notarios cantidades en metálico, o valores, o documentos, o resguardos u otros objetos en depósito retribuido o gratuito, con los requisitos de forma que los interesados tengan por conveniente, o por simples recibos privados que el Notario suscriba por sí mismo o por otra persona con poder notarial bastante.

Otros documentos notariales.

1.- Testimonio por exhibición en relación y de vigencia de leyes. 2.- Legitimación de firmas.

Copias.

Se considerarán escrituras públicas, además de la escritura matriz, las copias de esta misma, expedidas con ciertas formalidades. Las copias se encabezarán con el número que en el protocolo tenga la matriz, y han de ser literalmente reproducción de la escritura matriz, después de las correcciones hechas.

Sólo el Notario en cuyo poder se halle el protocolo, está facultado para expedir primeras y posteriores copias u otros traslados o exhibirlo a los interesados. Contra la negativa del Notario a expedir una copia cabe recurso de queja ante la Dirección General de los Registros y del Notariado.

Además de cada uno de los otorgantes, tienen derecho a obtener copia, en cualquier tiempo, todas las personas a cuyo favor resulte de la escritura algún

derecho, ya sea directamente, ya adquirido por acto distinto de ella, y quienes acrediten, a juicio del Notario, tener interés legítimo en el documento (la persona casada no necesita el consentimiento de su cónyuge) debiendo acreditar el interesado, en su caso, ante el Notario que haya de expedir la copia el derecho o la representación legal o voluntaria que para ello ostente.

La copia también podrá pedirse por carta u otra comunicación dirigida al Notario, y si a éste consta la autenticidad de la solicitud o aparece la firma legitimada y, en su caso, legalizada (por otros 2 notarios que legalizan la firma del notario que no pertenece a ese distrito, o por cónsul para efectos en el extrajero), expedirá la copia para entregarla a la persona designada o remitirla por correo y certificada al solicitante, sin responsabilidad por la remisión.

Los Notarios están obligados a expedir las copias que soliciten los que sean parte legítima para ello, aun cuando no les hayan sido satisfechos los honorarios devengados por la matriz, sin perjuicio de que para hacer efectivos estos honorarios utilicen la acción que les corresponda con arreglo a la leyes.

Las copias deberán ser libradas por los Notarios en el plazo más breve posible, dando preferencia a las más urgentes. En todo caso, la copia se expedirá dentro del plazo en que ha de ser presentada la liquidación del ITP y AJD (30 días hábiles).

Deberá quedar a disposición del adquirente, dentro de los 5 días hábiles siguientes al otorgamiento, copia autorizada de cualquier escritura que contenga actos susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad.

El Notario por su propia voluntad o necesariamente cuando así lo solicite el interesado, remitirá el mismo día del otorgamiento, por telefax o por cualquier otro medio, al Registro de la Propiedad competente, comunicación, suscrita y sellada, de haber autorizado escritura susceptible de ser inscrita, que dará lugar al correspondiente asiento de presentación, en la que constarán testimonios en relación, al menos, los siguientes datos:

La fecha de la escritura matriz y su número de protocolo. La identidad de los otorgantes y el concepto en el que intervienen. El derecho a que se refiera el título que se pretende inscribir. La reseña identificadora del inmueble, salvo en los supuestos de

inmatriculación y los datos registrales.

Este trámite evitará que mientras se practica la inscripción el Registrador, no se introduce ningún otro derecho o carga sobre el inmueble que se pretende inscribir. Por lo tanto, posteriormente a la fecha de otorgamiento de la escritura pública ante notario no existirá nadie con mejor derecho sobre el inmueble.

El Notario hará constar en la escritura matriz, o en la copia si ya estuviese expedida ésta, la confirmación de la recepción y la decisión de practicar o no

el asiento de presentación, que el Registrador deberá enviar el mismo día o en el siguiente hábil. !!No se debe eximir al notario de tal obligación.¡¡

Primera copia.- Es el traslado de la escritura matriz que tiene derecho a obtener por primera vez cada uno de los otorgantes.

Se expedirán segundas o posteriores copias de la escritura matriz cuando pidan la copia todos los interesados.

Copias simples:

Los Notarios darán copias simples a petición de parte legítima, pero estas copias no gozan de garantía por la transcripción de los documentos de su protocolo. Igualmente, podrán dar lectura del contenido de documentos de su protocolo a quienes demuestren, a su juicio, interés legítimo.

Los Notarios autorizarán todos los instrumentos públicos (escrituras públicas y actas) con su firma, y con la rúbrica y signo que propongan y se les dé al expedirles los títulos de ejercicio.

Los Notarios no permitirán sacar de su archivo ningún documento que se halle bajo su custodia por razón de su oficio, ni dejarán examinarlo en todo ni en parte, como ni tampoco el protocolo. En todo caso, si se lo permitirá a las partes interesadas con derecho adquirido, sus herederos o causa-habientes.

Requisitos generales del instrumento publico.

El Notario redactará el instrumento público conforme a la voluntad común de los otorgantes, debiendo indagar, interpretar y adecuar al ordenamiento jurídico la voluntad de éstos e informará a los otorgantes del valor y alcance de la redacción.

El Notario insistirá en informar a una de las partes respecto de las cláusulas propuestas por la otra y prestará asistencia especial al otorgante necesitado de ella, todo ello, manteniendo su imparcialidad.

El Notario consignará, en su caso, que el documento está redactado conforme a minuta (documento preelaborado, normalmente por abogado) y si le constare, la parte de quien procede ésta y si la misma obedece a condiciones generales de la contratación.

Los Notarios darán fe de haber leído a las partes y a los testigos instrumentales la escritura íntegra, o de haberles permitido que la lean a su elección, antes de que la firmen, y a los de conocimiento lo que a ellos se refiera, y de haberles advertido a unos y a otros que tienen el derecho a leerla por sí.

Los Notarios harán de palabra, en el acto del otorgamiento de los

instrumentos que autoricen, las reservas y advertencias legales y se consignarán aquellas advertencias que requieran una contestación inmediata de los comparecientes y aquellas que por su importancia, a juicio del Notario, deban detallarse.

Después de la lectura, los otorgantes deberán hacer constar su consentimiento al contenido de la escritura. Si alguno de los otorgantes fuese completamente sordo, deberá leerla por sí, si fuese ciego, será suficiente que preste su conformaidad a la lectura hecha por el Notario.

En la autorización de escrituras públicas no será necesaria la intervención de testigos instrumentales, salvo que la reclamen el Notario autorizante o cualquiera de las partes o cuando alguno de los otorgantes no sepaa o no pueda leer ni escribir.

Los que suscriban un instrumento público, en cualquier concepto, lo harán firmando en la forma que habitualmente empleen. El Notario a continuación de las firmas de otorgantes y testigos, autorizará la escritura y en general los instrumentos públicos, signando, firmando y rubricando (firma completa). Deberá estampar al lado del signo el sello oficial de su Notaría. No estando autorizados para signar ni firmar con estampilla.

Si los otorgantes no saben o no pueden firmar podrán exigir que pongan en el documento la impresión digital, preferentemente de uno o dos índices, antes de la firma de los testigos, haciendo constar el Notario las circunstancias del caso.

Elementos que deben constar en una escritura pública. La población, aldea, caserío o paraje con expresión del término

municipal. El día, mes y año y si la disposición legal lo exige incluso la hora. El nombre, apellidos, residencia y Colegio del Notario autorizante,

indicando sustituciones, requerimiento especial en determinados casos y designación en turno de oficio.

El nombre, apellidos, edad, estado civil, profesión, oficio y domicilio de los otorgantes, y si es funcionario público, el cargo, nombre y apellidos.

Indicación de los documentos personales de los comparecientes, si la ley lo exige o lo estima oportuno el notario.

Circunstancias de las personas individuales o sociales en cuya representación comparezca el otorgante, si no se deducen de los documentos que se incorporan o testimonian, o si se ha operado alguna variación.

La fe de conocimiento del notario o medios sustitutivos utilizados, si no se estima conveniente consignarla al final.

La afirmación, a juicio del Notario y no apoyada en el solo dicho de los otorgantes, de que éstos tienen capacidad legal o civil necesaria para otorgar el acto o contrato a que la escritura se refiera.

La calificación de dicho acto o contrato con el nombre que en derecho tenga, salvo que no lo tuviera especial.

Los instrumentos públicos se extenderán en papel timbrado correspondiente. Si por cualquier circunstancia excepcional no se utiliza papel sellado o se emplea papel común sin señal o numeración que lo identifique suficientemente, los otorgantes y testigos en su caso, deberán firmar en todas las hojas o pliegos.

La designación de los otorgantes y comparecientes se hará expresando:

Su nombre y apellidos y los títulos, honores y dignidades si los tuviere.

Su edad. Su estado civil. Su vecindad y profesión. La nacionalidad y Regionalidad. (solo se hará constar cuando influyan

en la capacidad y se otorguen fuera del territorio de su región).

La indicación de los documentos de identidad será OBLIGATORIA para la redacción de los instrumentos públicos cuando lo exija especialmente la ley. Aunque en casos que no pueda diferirse, a juicio del notario, la autorización del instrumento, se hará sin perjuicio de que se presente en el término de 8 días.

Serán nulas las adiciones, apostillas, entrerrenglonaduras, raspaduras y testados en las escrituras matrices, siempre que no se salven al final de éstas con aprobación expresa de las partes y firmas de los que deban suscribir el instrumento. Los intelineados si afectan a matrices deberán hacerse o salvarse siempre a mano por el propio Notario. Tampoco utilizarán guarismos en la expresión de fechas o cantidades sin que previamente hubieran sido puestos en letra.

Capacidad de los otorgantes. (fe de conocimiento):

La intervención de los otorgantes se expresará diciendo si lo hacen por su propio nombre o en representación de otro, haciendo mención al documento del que surge la representación. Se hará constar también el carácter con que intervienen los otorgantes que comparezcan para completar la capacidad o dar su autorización o consentimiento para el contrato.

El Notario insertará en el cuerpo de la escritura en cuanto sea posible o incorporará a ella, los documentos fehacientes (auténticos) que acrediten la representación. Basta con que se inserte lo pertinente, aseverando el Notario que en lo omitido no hay nada que amplíe, restrinja ni, en forma alguna, modifique o condicione la parte transcrita. Si dicho documento figurase en protocolo legalmente a cargo del Notario autorizante, bastará con que éste haga referencia a aquélla para luego practicar la inserción en

las copias.

El Notario hará constar que, a su juicio, los otorgantes, en el concepto con que intervienen tienen capacidad civil suficiente para otorgar el acto o contrato de que se trate.

Los menores de edad podrán comparecer por sí mismos, cuando de acuerdo con las normas del Derecho Civil puedan realizar por si solos el acto de que se trate o hayan de consentir el que verifique su representación legal; también podrán comparecer al efecto de ser oídos.

Deberes del Notario: El notario debe negar la autorización notarial cuando, a su juicio, todos o alguno de los otorgantes carezcan de la capacidad legal necesaria para el otorgamiento que pretendan. Por ejemplo, cuando el que comparezca en nombre de una tercera persona ya sea física o jurídica, no esté legitimamente acreditada o bien no le corresponda dicha representación porque lo indican así las leyes.

Los Notarios darán fe en las escrituras públicas y en aquellas actas que por su índole especial lo requieran de que conocen a las partes o de haberse asegurado de su identidad por los medios supletorios establecidos en las leyes y reglamentos.

La identidad de las personas podrá constar al Notario directamente o acreditarse por cualquiera de los medios supletorios.

Medios supletorios de identificación, en defecto del conocimiento personal del Notario:

La afirmación de dos personas, con capacidad civil, que conozcan al otorgante y sean conocidas del Notario, siendo responsables de la identificación.

La identificación de una de las partes contratantes por la otra, siempre que de esta última dé fe de conocimiento el notario.

La referencia a carnés o documentos de identidad con retrato y firma expedidos por las autoridades públicas, cuyo objeto sea identificar a las personas.

El Notario en este caso responderá de la concordancia de los datos personales, fotografía y firma estampados en el documento de identidad exhibido, con la compareciente.

El cotejo de la firma con la indubitada de un instrumento público anterior en que se hubiere dado por el Notario fe de conocimiento del firmante

Capacidad de los extranjeros: La capacidad legal de los extranjeros que otorguen documentos ante Notario español, si éste no la conociere, se acreditará por Certificación del Cónsul o en su defecto, del representante diplomático de su país en España. Los que carecieren de nacionalidad o la tuvieren indeterminada, se calificará la capacidad de los emigrantes con

arreglo a la ley española.

Capacidad de las personas casadas: Las personas casadas podrán intervenir por sí solas en todos los actos y contratos que con arreglo a derecho puedan realizar sin el consentimiento de su consorte, sean dichos actos de administración o de dominio.

Si se precisa consentimiento y no se acredita, el Notario podrá autorizar el documento, advirtiendo a las partes, y si estas insisten y prestan su conformidad se consignará expresamente.

El Notario no autorizará el documento cuando el consentimiento del otro cónyuge se exija, bajo sanción de nulidad.

Testigos.

En la autorización de las escrituras públicas no será necesaria la intervención de testigos instrumentales, salvo que la reclamen el Notario autorizante o cualquiera de las partes, o cuando alguno de los otorgantes no sepa o no pueda leer ni escribir. Se exceptúan los testamentos, que se regirán por lo establecido en la legislación civil.

Son Testigos instrumentales los que presencien el acto de la lectura, consentimiento, firma y autorización de una escritura pública. Estos testigos serán designados por los otorgantes o, si éstos no lo hiciesen por el notario.

Son incapaces o inhábiles para intervenir como testigos en la escritura:

Los locos o dementes, los ciegos, los sordos y los mudos. Los parientes del Notario autorizante, dentro del cuarto grado de

consanguinidad (hasta primos) o segundo de afinidad (suegros y yernos).

Los oficiales, dependientes o empleados del Notario que presten sus servicios mediante un salario o retribución y vivan en su compañía.

Los parientes de los otorgantes, dentro del cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad.

Los que hayan sido condenados por delitos de falsificación de documentos públicos o privados o por falso testimonio y los que estén sufriendo pena de interdicción civil.

Los Testigos de conocimiento tienen como misión identificar a los otorgantes a quienes no conozca directamente el Notario. El Notario deberá dar fe de que conoce a los testigos de conocimiento.

Por regla general, todos los testigos deberán firmar el instrumento.

Idioma:

Los instrumentos públicos deben redactarse en lengua castellana y se escribirán con letra clara, sin abreviaturas y sin blancos. En los instrumentos públicos no habrá frases ni términos oscuros ni ambiguos y se observará de acuerdo con la ley, la verdad en el concepto, la propiedad en el lenguaje y la serveridad en la forma.

Supuestos:

Si el documento se otorga en territorio español en el que se habla otra lengua o dialecto peculiar y todos o alguno de los otorgantes sean naturales de dicho territorio, el Notario, si entiende suficientemente el mismo, declarándolo así, a solicitud del interesado, redactará el instrumento público en idioma español y en la lengua o dialecto, a doble columna, para que simultáneamente pueda leerse y apreciarse ambas redacciones y si hay una columna menor las líneas en blanco se tacharán.

Cuando los otorgantes sean extranjeros que no entiendan el idioma español, el Notario autorizará el instrumento si conoce el idioma de los otorgantes, haciendo constar que les ha traducido verbalmente su contenido y que su voluntad queda reflejada fielmente. También podrá autorizar el documento a doble columna en ambos idiomas, si lo solicita en el acto el otorgante extranjero, incluso aunque conozca el idioma español.

Cuando los otorgantes sean extranjeros que no conozcan el idioma español, y el Notario, a su vez, no entienda el de los otorgantes, la autorización del instrumento público exigirá la asistencia de intérprete oficial que declarará bajo su responsabilidad la conformidad del instrumento público en cuanto a su traducción.

Si en un instrumento público hay que insertar documento, párrafo, frase o palabra de otro idioma o dialecto, se extenderá inmediatamente su traducción o se explicará lo que el otorgante entienda por la frase, palabra o nombre exótico. Están fuera de esta obligación las palabras latinas usuales y conocidas.

Los instrumentos públicos deberán extenderse en caracteres perfectamente legibles y que queden marcados en el papel en forma indeleble, pudiendo escribirse a mano, a máquina o por cualquier medio de reproducción.

Contenidos de una escritura pública.

El Notario cuidará de que el documento inscribible en el Registro de la propiedad inmueble, se consignen todas las circunstancias necesarias para su inscripción (principalmente la descripción de los inmuebles), cuidando además que tal circunstancia no se exprese con inexactitud que dé lugar a error o perjuicio para tercero.

Se añadirán otros datos no sustanciales a requerimiento de los otorgantes o

cuando por la complejidad o importancia de la descripción de la finca fuere necesario, a juicio del Notario:

Expresión de la superficie en la medida del país. Determinación de los pisos de una finca urbana. Detalles de la construcción. Existencia de plantaciones, siembras y cultivos y otros análogos no

exigidos.

En la descripción de los inmuebles, los Notarios procurarán rectificar los datos que estuvieren equivocados o que hubieren sufrido variación por el transcurso del tiempo, aceptando las afirmaciones de los otorgantes o lo que resulte de los documentos facilitados por los mismos.

Cuando en los actos o contratos sujetos a registro, los interesados no presenten los documentos y títulos que acrediten las circunstancias necesarias para su inscripción, el Notario los requerirá para que verbalmente las manifiesten, y si no lo hacen, el autorizará salvando su responsabilidad con advertencia, excepto cuando sean forzosas para la validez, en cuyo caso se negará a autorizarla. consignándose siempre que sea posible, los datos del Registro, folio, tomo, libro y número de la finca y de la inscripción.

La falsedad o inexactitud de las manifestaciones verbales de los interesados serán de la responsabilidad de los que las formulasen y nunca del Notario autorizante.

Es importante advertir que el Notario, antes de autorizar el otorgamiento de una escritura de adquisición de bienes inmuebles o de constitución de un derecho real sobre ellos, deberá solicitar del Registro de la Propiedad que corresponda la información adecuada, mediante escrito e incluso telefax. El otorgamiento de la escritura deberá realizarse dentro de los diez días naturales siguientes a la recepción por el Notario de la información registral.

Aún así, el Notario no estará obligado a solicitar dicha información:

Cuando el adquirente del bien (comprador) o beneficiario del derecho se declare satisfecho por la información resultante del título, de las afirmaciones del transmitente (vendedor) y por lo pactado entre ellos siempre que, además, haga constar la urgencia de la formalización del acto en la escritura que autorice y todo ello, sin perjuicio de que el Notario podrá denegar su actuación si no considera suficientemente justificada la urgencia alegada o si alberga duras sobre la exactitud de la información que posee el adquirente.

Es recomendable no firmar aquellas escrituras públicas que indiquen la circunstancia anterior, si realmente el comprador no ha manifestado que exista ninguna urgencia, y por supuesto siempre requerir del notario la última comprobación registral sobre el bien inmueble que se pretende adquirir.

La parte contractual se redactará de acuerdo con la declaración de

voluntad de los otorgantes o con los pactos o convenios entre las partes que intervengan en la escritura cuidando el Notario de reflejar con la debida claridad y separadamente los que se refieran a cada uno de los derechos creados, transmitidos, modificados o extinguidos, como asimismo el alcance de las facultades, determinaciones y obligaciones de cada uno de los otorgantes o terceros a quienes pueda afectar el documento, las reservas y limitaciones, las condiciones, modalidades, plazos y pactos y compromisos anteriores.

El precio o valor de los derechos se determinará en efectivo, con arreglo al sistema monetario oficial de España, pudiendo también expresarse las cantidades en moneda o valores extranjeros, pero reduciéndolos simultáneamente a moneda española.

Subsanación de errores.

Los errores materiales, las omisiones y los defectos de forma padecidos en los documentos notariales intervivos podrán ser subsanados por el Notario autorizante, su sustituto o sucesor en el protocolo, por propia iniciativa o a instancia de la parte que los hubiera originado o sufrido. Sólo el Notario autorizante podrá subsanar la falta de expresión en el documento de sus juicios de identidad o de capacidad o de otros aspectos de su propia actividad en la autorización.

La subsanación podrá hacerse por diligencia en la propia escritura matriz o por medio de acta notarial en las que se hará constar el error, la omisión, o el defecto de forma, su causa y la declaración que lo subsane.

Cuando sea imposible realizar la subsanación en la forma anteriormente prevista, se requerirá para efectuaría el consentimiento de los otorgantes o una resolución judicial.

      

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Concepto

El Registro de la Propiedad (en adelante ReP) es la institución administrativa, como oficina pública, destinada a la publicidad oficial de las situaciones jurídicas relativas a la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles (entendiendo los derechos reales, básicamente, como derechos que afectan al dominio o propiedad sobre una finca-un inmueble, con trascendencia o efectos sobre las facultades de dicho dominio. -ej. usufructo , hipoteca, servidumbres-)

La mayor o menor seguridad del tráfico jurídico y mercantil se ve reforzada por esta institución, puesto que el ReP, además de su función de dar a conocer un hecho (p.ej. La propiedad que ostenta sobre un inmueble su propietario: si es el verdadero dueño de la cosa o si goza de pleno poder de disposición sobre el inmueble, si hay gravámenes...), tiene como misión que esa publicidad garantice además la veracidad y legalidad de su contenido. Y ello porque, asimismo, para que puedan ser inscritos en el ReP los distintos títulos relativos al dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles, deberá necesariamente producirse un control previo, que tiene como base un documento público, que puede ser de carácter notarial, administrativo o judicial y porque el titular del ReP, el Registrador, como funcionario público y profesional del Derecho que es, está obligado al estudio en cada caso concreto del acto o pacto que se pretende inscribir, y controlar a su vez los documentos autorizados por los Notarios, expedidos por los Jueces, autoridades administrativas o suscritos entre los particulares, y así, examinar si se cumplen o no las condiciones típicas del derecho real, no pudiendo inscribir, por contra, en el Registro, derechos u obligaciones de naturaleza personal (vínculo jurídico entre dos personas), sin perjuicio de que se inscriban o anoten las garantías reales correspondientes para asegurar su efectividad (p. Ej. La hipoteca que garantiza el préstamo, el embargo que garantiza el cobro de la deuda).

Objeto del Registro: Pueden inscribirse en el ReP:

Los negocios (unilaterales o bilaterales -contratos-) y actos no negociales que afecten a la situación jurídico-real sobre los inmuebles o a sus derechos reales, así como los hechos naturales que pueden dar lugar a mutaciones (modificaciones) jurídico reales. Es decir:

Títulos traslativos o declarativos de dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos (ej. la edificación o construcción de nuevos edificios, la renuncia al dominio de un bien inmueble...) Títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos reales (ej. usufructo, hipoteca, servidumbres..., entre otros.)

Los actos y contratos por los cuales se adjudiquen bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado.

Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras

Fiscalidad:

INTRODUCCIÓN

El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) grava la renta obtenida por el contribuyente durante un periodo que normalmente coincide con el año natural.

Se trata de un impuesto de carácter progresivo, cuyo tipo de gravamen aumenta con la renta fiscal del sujeto pasivo.

Es importante distinguir el concepto de renta del de patrimonio, ya que la renta está constituida por los ingresos (menos gastos deducibles) obtenidos durante un periodo y el patrimonio es el conjunto de bienes y derechos (menos obligaciones de pago) en poder del contribuyente. El patrimonio está gravado por un impuesto diferente al IRPF, que se denomina Impuesto sobre el Patrimonio.

El actual IRPF, sin perjuicio de los regímenes forales, se configura como un Impuesto cedido parcialmente a las CCAA.

El alcance de las competencias normativas de las CCAA ha sido modificado recientemente por el artículo 38 de la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las CCAA.

Artículo 38.

Breve Esquema Resumen del Impuesto

++++

Rendimiento Neto del Trabajo Personal de forma dependiente.Rendimiento Neto del Capital (Mobiliario e Inmobiliario).Rendimiento Neto de Actividades Empresariales y Profesionales.Rendimiento Neto procedente de Ganancias y Perdidas Patrimoniales.

--

Base Imponible Mínimo Personal y Familiar. Otras Deducciones.

xBase Liquidable Tipo de Gravamen.

-Cuota Integra Deducciones (Entre las que se encuentran las deducciones por vivienda).

-Cuota Líquida Retenciones y Pagos a Cuenta.

Cuota Diferencial

CONCEPTOS

Fuentes de renta o ingresos. De acuerdo con lo dsipuesto en la legislación del IRPF, existen cinco fuentes de renta, que son las siguientes:

Rendimientos del Trabajo Personal obtenidos de forma dependiente (trabajo por cuenta ajena o asalariado).

Rendimientos del Capital (Tanto Mobiliario como Inmobiliario) e Imputaciones de Rentas Inmobiliarias.

La propiedad horizontal:

OBJETO Y ÁMBITO DE APLICACIÓN

1.- OBJETO:

Esta Ley regula la “propiedad horizontal”, entendiendo como tal, en sentido general, la forma de propiedad que recae sobre un edificio dividido en pisos o locales u otras partes con posibilidad de aprovechamiento independiente.Por tanto, resulta una propiedad de carácter complejo y especial, suma de elementos privativos y comunitarios. Es decir, una propiedad individual y una propiedad colectiva, que se disfrutan a la vez, de manera conjunta: en exclusiva sobre la parte privativa y además en copropiedad (propiedad en común) sobre los demás elementos comunes.

En este sentido, según la propia Ley y el artículo 396 del Código Civil, se considera como parte o elementos privativos de la propiedad horizontal, la propiedad que recae en un edificio sobre sus diferentes:

o Pisos o apartamentos (entendidos como sinónimo de vivienda).o Locales de negocios. o Aquellas partes de un edificio con posibilidad de un

aprovechamiento independiente, las cuales se consideran también como locales. Esto sucederá cuando esas partes del edificio tengan salida a un elemento común del propio edificio o bien cuando tengan salida directa a la vía pública.

Por tanto, no se reduce el término de local al concepto de “local de negocio”, se incluyen, además, otras partes determinadas sobre las que puede recaer el dominio exclusivo o privativo, como pueden ser, a modo de ejemplo, plazas de garaje o trasteros, que no son locales de negocio ni pueden entenderse comprendidos en el concepto de piso.

En la propiedad horizontal, la propiedad individual o separada (privativa), de cada piso o local, implica también un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio.

Así, en el artículo 396 del Código Civil se enumeran una serie de elementos comunes: Elementos comunes art. 396 CC.: -suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; -elementos estructurales: pilares, vigas, forjados, muros de carga, fachadas, revestimientos exteriores de terrazas; balcones, ventanas (incluyendo su imagen y configuración), sus elementos de cierre y revestimientos exteriores; -portales, escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos; -recintos destinados a ascensores, ascensores, depósitos, contadores, telefonías y otros servicios e instalaciones comunes; -conducciones y canalizaciones para el desagüe y suministro de agua, gas y electricidad y las de aprovechamiento de energía solar; conducciones y canalizaciones de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación, evacuación de humos; instalaciones de detección y prevención de incendios, -portero electrónico, instalaciones de servicios de seguridad, antenas colectivas e instalaciones de servicios audiovisuales y de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada del espacio privativo; -servidumbres -todos los elementos materiales o jurídicos que resulten indivisibles por su naturaleza o destino.

Esta es una enumeración meramente indicativa y abierta. Es decir, estos elementos comunes no se comprenden como una lista cerrada, fija y radical, sino como unos mínimos, que tendrán siempre una presunción de comunidad y que, conforme a las necesidades que se impongan a las comunidades de

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GANANCIAS Y PÉRDIDAS PATRIMONIALES GENERADAS POR ADQUISICIÓN DE VIVIENDA

Concepto de Ganancias y Pérdidas Patrimoniales:

En general, las Ganancias y Pérdidas Patrimoniales son variaciones el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquel, salvo que por la ley del IRPF se califique como rendimientos de otras fuentes de renta.

De esta definición se deduce que para que exista variación en el patrimonio del contribuyente deben concurrir las siguientes circunstancias:

Que exista una alteración de patrimonio del contribuyente. Lo son las siguientes:

o Transmisiones onerosas o lucrativas de bienes o derechos.o La obtención de premios, ya sean en metálico o en especie,

subvenciones, etc...o Permutas de bienes y derechos.o Pérdidas debidamente justificadas de elementos patrimoniales.o No existe variación patrimonial en los siguientes casos:

división de la cosa común, sociedad de gananciales. Comunidad de bienes, etc...

Que como consecuencia de dicha alteración, se produzca una variación en el valor del patrimonio del contribuyente.

Que no exista norma legal que exceptúe de gravamen dicha ganancia o la haga tributar como rendimiento.Para determinar la ganancia patrimonial, primero hay que determinar cual sería el valor de adquisición y de transmisión a efectos fiscales.

Determinación de la Ganancia o Pérdida Patrimonial

Para determinar la ganancia o pérdida patrimonial, primero hay que determinar los valores de adquisición y de transmisión a efectos fiscales.

Valor de adquisición: El formado por la suma de:

(+)El importe real de la adquisición o valor de adquisición a efectos Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. (En el caso de adquisición a título gratuito)

(+)Inversiones o mejoras efectuadas en los bienes adquiridos.

(+)Gastos y tributos inherentes a la adquisición (excepto intereses) satisfechos por el adquirente.

(-) Amortizaciones fiscalmente deducibles. (Únicamente lo son los inmuebles o muebles arrendados y derechos sobre los mismos)

Con la suma de estos tres valores y la resta del último (en su caso), se obtendría el valor de adquisición. Ahora bien, este valor de adquisición se debe actualizar multiplicándolo por los siguientes coeficientes anuales (*).

Año adquisición Coeficiente de Actualización

1994 y anteriores 1,1236

1995 1,1871