Bogotá D.C., Febrero 9 de 2017 Señores SALUDCOOP …€¦ · Afiliado LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DE...

LOTE URBANO CAMPO HERMOSO – CARRERA 7 CON CALLE 28 B – ZIPAQUIRÁ – CUNDINAMARCA.

Bogotá D.C. Carrera 70D Nº 115A - 38. Edificio 111. Oficina 404. Tel. (1) 5334633 - 5331276 Cel. 320-4037815

Cali. Calle 23 Nº 6A N - 17. Ed. Centro Profesional Sexta Avenida. Oficina 708. Tel (2) 6677637 Cel. 310-8498598 Correo: [email protected] Página web. www.evaluartesas.com

Afiliado LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DE BOGOTA – RNA FEDELONJAS – RNA SIC

Bogotá D.C., Febrero 9 de 2017 Señores SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN Ciudad. Apreciados señores. De acuerdo con su amable solicitud atentamente nos permitimos remitir el informe del avalúo comercial, del lote de terreno identificado con el nombre de Campo Hermoso, el cual se encuentra en la esquina suroccidental de la Calle 28 B con Carrera 7 del casco Urbano del Municipio de Zipaquirá – departamento de Cundinamarca. Luego de realizar la visita respectiva, los análisis de nuestro comité de avalúos basado en la información recolectada y la experiencia de sus miembros, se ha determinado el valor que se relaciona en dicho informe, conforme a sus requerimientos específicos que se detallan en el presente documento. Dejamos así cumplido el trabajo encargado y quedamos a la espera de poder volver a prestarles nuestros servicios. Sin otro particular reciban un cordial saludo, Atentamente, JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL Gerente





C O N T E N I D O

1. INFORMACIÓN BÁSICA

2. ASPECTOS JURÍDICOS DE LOS INMUEBLES

3. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR

4. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL INMUEBLE

5. CONDICIONES RESTRICTIVAS

6. CONSIDERACIONES GENERALES

7. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR

8. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

9. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE LA

VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA) 10. METODOLOGÍA VALUATORIA EMPLEADA

11. AVALÚO COMERCIAL

ANEXOS MATERIAL FOTOGRÁFICO CERTIFICACIONES





AVALUO COMERCIAL

LOTE URBANO CAMPO HERMOSO CARERA 7 CON CALLE 28 B COSTADO SUROCCIDENTAL

SECTOR ARGELIA ZIPAQUIRA - CUNDINAMARCA

SOLICITADO POR SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN

BOGOTÁ D.C. FEBRERO DE 2017

LOTE URBANO CAMPO HERMOSO – CARRERA 7 CON CALLE 28 B – ZIPAQUIRÁ – CUNDINAMARCA. Página 1




I. INFORMACIÓN BÁSICA 1.1 SOLICITANTE

SALUDCOOP E.P.S EN LIQUIDACION

1.2 IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE

1.2.1 UBICACIÓN : El inmueble se localiza en la esquina suroccidental de la Carrera 7 (Vía Cogua) con calle 28 B de la actual nomenclatura urbana del Municipio de Zipaquirá, la primera es una vía importante del Municipio, la cual conduce desde Zipaquirá al municipio de Cogua y presenta bastante tráfico vehicular, tanto de servicio público intermunicipal como de vehículos particulares. Adicionalmente este inmueble se encuentra dentro del límite norte del perímetro urbano de Zipaquirá.

1.2.2 DIRECCIÓN : Carrera 7ª (vía Cogua) con Calle 28 B.

1.2.3 SECTOR : Argelia.

1.2.4 CIUDAD : Zipaquirá.

1.2.5 DEPARTAMENTO : Cundinamarca.

1.3 TIPO DE INMUEBLE Se trata de un globo de terreno urbano, el cual cuenta con una edificación abandonada y deteriorada, razón por la cual no se ha tenido en cuenta para el presente análisis valuatorio, toda vez que esta presenta un estado muy malo y será objeto de demolición.

1.4 MAYOR Y MEJOR USO Una vez analizado el mercado inmobiliario al que pertenece el inmueble objeto de avalúo, las características del sector y propios del bien inmueble, sus condiciones jurídicas y la normatividad urbanística, se considera que es un lote de terreno para desarrollar un proyecto inmobiliario conforme a las normas urbanísticas vigentes con el fin de asignarle el uso más probable, es decir, representa el más alto y mejor uso al que puede ser destinado.

1.5 ENCARGO VALUATORIO Determinar el valor comercial del bien inmueble, en el estado actual en que se encuentra jurídicamente, al cual se ha llegado mediante los enfoques o métodos





tradicionalmente aceptados en la norma internacional de valuación que se detallan en el capítulo respectivo.

1.6 BASES DE LA VALUACIÓN El valor señalado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al valor comercial del inmueble, entendiéndose por éste el que un comprador estaría dispuesto a pagar de contado y un vendedor a recibir por la propiedad, como justo y equitativo, de acuerdo a su localización y características generales y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presión o urgencia.

1.7 ENFOQUES O MÉTODOS DE VALUACIÓN De conformidad con la norma internacional, el valuador debe utilizar uno o varios enfoques de valuación, entendiendo enfoques como las metodologías analíticas generalmente aceptadas. En cuanto a la metodología, que más adelante se detalla, utilizada para la estimación del valor del inmueble, se fundamenta en la aplicación de los siguientes enfoques básicos de valoración:

• Enfoque o Método del Mercado (Market Approach).

• Enfoque del Costo. (Cost Approach).

• Enfoque del ingreso. (Income Approach). Estos enfoques pueden aplicarse y analizarse conjunta o separadamente. De la interpretación y correlación de los estimados de valor aportados por los diferentes enfoques se deriva una conclusión sobre el valor del inmueble, siendo éste el que corresponde a su más alto y mejor uso para la fecha del avalúo. Actualmente en Colombia, estas metodologías o enfoques se han establecido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante la expedición de la Resolución N° 620 del 23 de septiembre de 2008, reglamentaria del Decreto 1420 de Julio de 1.998, expedido por la Presidencia de la Republica, Ministerios de Hacienda y Desarrollo con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual.

1.8 DOCUMENTOS SUMINISTRADOS

• Certificado de Tradición y Libertad de la siguiente Matrícula Inmobiliaria 176-8084 del 05 de agosto de 2.016.

• Copia sencilla del concepto de uso y norma urbanística del predio otorgado por la Secretaría de Planeación de la Alcaldía Municipal de Zipaquirá de fecha agosto 12 de 2.016.





1.9 FECHA DE VISITA DEL BIEN INMUEBLE OBJETO DE VALUACIÓN Diciembre 19 de 2.016.

1.10 FECHA DE PRESENTACIÓN DE RESULTADOS Febrero 9 de 2.017.

1.11 FECHA DE APLICACIÓN DEL INFORME VALUATORIO (VIGENCIA) De acuerdo a lo establecido por los Decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos por el Ministerio de Hacienda y Crédito Público y Ministerio de Desarrollo Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición. Siempre y cuando las condiciones físicas del inmueble avaluado no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable. Fin de página…





II. ASPECTOS JURÍDICOS 2.1 PROPIETARIO SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN Y OTROS.

2.2 TÍTULO DE ADQUISICIÓN Según la información consignada en el Certificado de Tradición y libertad

aportado por el solicitante, parte del predio fue adquirido por Saludcoop, mediante el oficio 405 - 047119 de abril 05 de 2.011 de la Superintendencia de Sociedades de Bogotá D.C., Por lo tanto, el porcentaje que le corresponde a Saludcoop es del 0,11% (Anotación Número 16).

2.3 MATRICULA INMOBILIARIA

176-8084.

2.4 CEDULA CATASTRAL 01-00-0598-0045-000.

2.5 INFORMACIÓN IGAC

NOTA: La información jurídica consignada en el presente estudio no corresponde a un estudio formal de los mismos.





III. CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR

3.1 SECTOR ARGELIA Corresponde al sector que delimita el casco urbano con la zona rural del norte del Municipio de Zipaquirá, cuyo eje vial más importante es la vía Zipaquirá Cogua, el cual se encuentra dentro de los siguientes límites generales:

3.2 DELIMITACIÓN DEL SECTOR POR EL NORTE : Limite Norte del Perímetro Urbano de Zipaquirá. POR EL SUR : Calle 28. POR EL ORIENTE : Limite Oriental del Perímetro Urbano. POR EL OCCIDENTE : Limite Occidental del Perímetro Urbano.

3.3 SECTORES CATASTRALES PRÓXIMOS POR EL NORTE : Vereda San Antonio. POR EL SUR : Prados del Mirador POR EL ORIENTE : Villa Unión POR EL OCCIDENTE : Vereda San Antonio

3.4 ACTIVIDADES PREDOMINANTES Dentro del sector se observan los usos residenciales de estratos medio- medio y medio - bajo, el uso comercial se localiza sobre la carretera principal Carrera7 (Vía Zipaquirá – Cogua), el cual es complementario al uso residencial.

PREDIO





El uso residencial se desarrolla de dos formas, la primera en casas antiguas de las cuales fueron desarrolladas por el sistema tradicional de autoconstrucción, con alturas de uno (1) a dos (2) pisos. La otra corresponde al desarrollo de conjuntos multifamiliares con alturas hasta de cinco (5) pisos de buenas especificaciones constructivas y arquitectónicas desarrollados en la última década, toda vez que el municipio de Zipaquirá, ha venido ampliando su zona urbana, de igual forma hay casa en conjuntos desarrolladas en serie con alturas de dos (2) y tres (3) pisos. En cuanto al uso comercial, éste se caracteriza y se localiza principalmente sobre la Carrera 7 (Vía Zipaquirá – Cogua), por la cual el inmueble objeto del presente avalúo cuenta con frente y es su vía de acceso. Este comercio es informal y complementario al uso residencial.

3.5 VÍAS DE ACCESO Las condiciones de acceso al sector pueden considerarse favorables en razón a que cuenta con un eje vial importante del municipio. A continuación, relacionamos la vía más importante del sector: CARRERA 7 (VIA ZIPAQUIA – COGUA) Eje vial metropolitano, conformado por una sola calzada de dos (2) carriles, con doble sentido de circulación, la cual cuenta con bastante tráfico vehicular de transporte público y particular que comunican este punto con cualquier otro de la ciudad y con el Municipio de Cogua, actualmente se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento. VÍAS ZONALES Y LOCALES La mayoría de las vías internas son tipo V-4 y V-5, con un estado de conservación bueno y con un mediano tráfico de vehículos.

3.6 INFRAESTRUCTURA URBANÍSTICA El sector dispone de las redes instaladas de servicios públicos de acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, teléfonos y gas. En relación con el espacio público del sector, éste dispone de alumbrado público, vías internas en buen y regular estado de conservación, iluminación y señalización. El servicio de transporte público urbano al sector es bueno, prestándose el mismo a cualquier lugar de la ciudad por medio de buses tradicionales, los cuales tienen sus rutas por los ejes viales mencionados.





3.7 REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA Departamento : Cundinamarca. Ciudad/Municipio : Zipaquirá. Clase de suelo : Urbano. Urbanización : Argelia. Equipamiento Urbano : Residencial. 1. Reglamentación Ley 9 de 1989: por el cual se dictan normas sobre planes de desarrollo municipal, compraventa y expropiación de bienes y se dictan otras disposiciones. Ley 388 de 1997: por el cual se modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 3 de 1991 y se dictan otras disposiciones. Acuerdo 012 de 2.000 por medio del cual se adoptó el Plan de ordenamiento territorial de Zipaquirá. Acuerdo 012 de 2.013 por medio del cual se modifica excepcionalmente el Plan de Ordenamiento Territorial de Zipaquirá. NORMA GENERAL Área de Actividad : Residencial. Tratamiento : Consolidación _ área Morfológica San Juanito.

Plano Equipamiento Urbano PBOT Neiva.

PREDIO

RESIDENCIAL

PREDIO





De igual forma y de conformidad con el plano Nº 16 de movilidad del Zipaquirá, el inmueble cuenta con la afectación de una vía calle 26, eje vial arterial de doble calzada en dos sentidos entre la vía Zipaquirá - Cogua con ancho de perfil de 20 metros.

Plano De Movilidad Zipaquirá.

Conforme a lo anterior, el uso destinado al predio objeto de avalúo y a su edificabilidad es el siguiente:

Fuente: el anterior cuadro fue tomado del documento soporte suministrad por el solicitante y otorgado por la Secretaría de Planeación Dirección de Ordenamiento Territorial y sistema de Información de Zipaquirá.

PREDIO





EDIFICABILIDAD

3.8 ACTIVIDAD EDIFICADORA La dinámica edificadora del sector es media, ya que se observaron proyectos de edificios multifamiliares con alturas de cuatro (4) y cinco (5) pisos.





IV. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

Fuente: Imágenes google-earth.com

4.1 TERRENO

4.1.1 UBICACIÓN El predio objeto de avalúo corresponde a un lote de terreno esquinero localizado en la intersección suroccidental de la Carrera 7ª (Vía Zipaquirá - Cogua) con calle 28 B de la actual nomenclatura urbana del Municipio de Zipaquirá. La primera es una vía importante del municipio, de alto tráfico vehicular tanto de servicio público como particular. Las otras son vías secundarías del sector de bajo tráfico vehicular, todas presentan un buen estado de conservación y mantenimiento.

4.1.2 ÁREA DE TERRENO El terreno objeto de avalúo tiene un área de cuatro mil ochocientos metros cuadrados (4.095,47 m2) Fuente: El área superficiaria fue tomada del Certificado de tradición y libertad correspondiente.

4.1.3 LINDEROS Por un costado., con propiedades de la misma Sociedad Inversiones La Nieves Limitada, en extensión de 79,00 metros; por el otro costado colindando con propiedades antes de Manuel Fagua, hoy Campo Elías Pulido, en extensión de 79,00 metros; por el otro costado, colindando antes con el mismo Manuel Fagua, hoy Antonio Cortes, en extensión de 58,00 metros (linderos tomados de la escritura # 10.092 del 21 de diciembre de 1.978 Notaría 9 de Bogotá).

PREDIO





NOTA: Matricula 4256, página 274, tomo 16 Zipaquirá- datos actuales: Área 4.095,47 M2. Linderos están contenidos en la escritura # 7593 del 16-12-92 de la Notaría 9 de Bogotá (Decreto ley 1711 de 1.984 articulo11).

4.1.4 FORMA Y TOPOGRAFÍA El lote de terreno tiene forma irregular conformando un polígono. Cuenta con topografía inclinada en sentido suroccidente - norte.

4.1.5 CERRAMIENTO El lote de terreno cuenta con cerramiento de cercas de alambre de púas con

postes en madera. 4.2 CONSTRUCCIONES

Dentro del predio se observaron varias construcciones, consistentes en una bodega, dos talleres y un tanque, las cuales se encuentran deterioradas y no se logró su acceso. De acuerdo con lo anterior, teniendo en cuenta la potencialidad del predio en cuanto a las normas urbanísticas vigentes, estas construcciones se consideran incluidas dentro del valor asignado al terreno, tal como se explica en el capítulo correspondiente. Fin de página…





V. CONSIDERACIONES GENERALES Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos anteriores, a continuación, citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta para la asignación del valor comercial:

• La localización general del inmueble objeto de avalúo, en el sector denominado Argelia límite norte del casco urbano del Municipio de Zipaquirá, el cual cuenta con la carrera 7 (vía Zipaquirá – Cogua), vía arteria de la malla vial de la ciudad, cuya actividad principal es residencial y comercial principalmente.

• El transporte público al sector se considera bueno, teniendo en cuenta que por la Carrera 7 (Vía Zipaquirá – Cogua), tiene el servicio de transporte municipal e intermunicipal con rutas que conectan con todas las vías principales de la misma.

• El sector se encuentra clasificado dentro del estrato tres (3), correspondiente a una clase social media. Se aclara que el estrato aplica exclusivamente si el inmueble es residencial, de acuerdo con lo establecido en la Ley 142 de 1994.

• La actividad edificadora en el sector es poca, encontrando construcciones de tipo locativo a las edificaciones ya existentes.

• El inmueble objeto de estudio cuentan con frente a la carrera 7 (vía Zipaquirá – Cogua), la cual es una vía de tipo arterial con alta afluencia de tráfico.

• El inmueble se encuentra reglamentado por el Acuerdo 012 del 2.000 por el cual reglamento el Plan de Ordenamiento territorial del Municipio de Zipaquirá, el cual los clasifica dentro del área de Actividad Residencial. Con Tratamiento de Consolidación, con uso del suelo especial – educación y de estrato Institucional.

• Las características físicas de terreno en cuanto a cabida superficiaria, forma, topografía y linderos generales los cuales no son acordes a la prediación del sector

• Las construcciones existentes dentro del lote, no se han tenido en cuenta ya que no se pudo ingresar internamente al predio para poder determinar las áreas construidas y su estado actual interno al igual que los acabados, no obstante, y conforme a lo que se observó estas presentan bastante deterioro y se encentran abandonadas.

• El valor asignado se entiende como valor presente al inmueble tal y como se encontraba al momento de efectuar la visita de inspección, con una vigencia máxima de un año, siempre y cuando las condiciones actuales se mantengan.





VI. HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS 6.1 PROBLEMAS DE ESTABILIDAD DE SUELO

De acuerdo a lo establecido por la Secretaria Distrital de Planeación de Zipaquirá y el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) disponible en la web, el predio objeto de estudio no presenta riesgo por inundación ni por fenómenos de remoción en masa.

6.2 LEGALIDAD DE ÁREAS El inmueble cuenta con el área de terreno legalizada.

6.3 IMPACTO AMBIENTAL Y CONDICIONES DE SALUBRIDAD El inmueble objeto de valuación se encuentra en una zona con un impacto ambiental normal y adecuado para un proyecto inmobiliario de vivienda.

6.4 SERVIDUMBRES, CESIONES Y AFECTACIONES VIALES Según el certificado de tradición y libertad suministrado, el inmueble no cuenta con servidumbres y cesiones, no obstante, y conforme a la documentación suministrada por el solicitante, el inmueble cuenta con una afectación, por la vía arterial existente.

6.5 SEGURIDAD El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta problemáticas de seguridad que afecten significativamente su comercialización.

6.6 PROBLEMÁTICAS SOCIOECONÓMICAS El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta problemáticas socioeconómicas.

6.7 COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA Y LA DEMANDA Se observa poca oferta y demanda de inmuebles comparables en el sector inmediato de localización, por lo tanto, para nuestros análisis valuatorios específicamente del enfoque de mercado se han comparado con lotes dentro del Municipio de Zipaquirá con áreas superficiarias similares a las del objeto de avalúo.





VII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR

• El valuador no es responsable por aspectos de naturaleza legal que afecten el bien inmueble, a la propiedad valuada o el título legal de la misma.

• El valuador no revelará información sobre la valuación, ni de cualquiera de los aspectos relacionados con la misma, a nadie distinto de la persona natural o jurídica que solicito el presente avalúo y sólo lo hará con autorización escrita de ésta, salvo en el caso en que el informe sea solicitado por una autoridad competente.

• El presente estudio no comprende en modo alguno la valuación de otros bienes tangibles o intangibles que pudieran estar vinculados de alguna forma a las instalaciones físicas de los inmuebles, como por ejemplo “Good Will”, primas, la valuación de la empresa en marcha o la rentabilidad de la participación tenida sobre la operación del negocio.

• El presente informe se basa en la buena fe del solicitante al suministrar la información y los documentos que sirvieron de base para nuestro análisis, por lo tanto no nos responsabilizamos de situaciones que no pudieron ser verificadas por nuestra firma en su debido momento.

VIII. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

• La presente valuación se realizó siguiendo las disposiciones en cuanto a metodología establecidas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante Resolución Número Seiscientos Veinte (620) del 23 de Septiembre de 2008, con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual, del inmueble que en este informe se ha descrito.

• El contenido del presente informe de avalúo ha tenido en cuenta parámetros establecidos en las NTS S 03 “Contenido de Informes de Valuación” y la NTS I 01 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos”.

• El presente informe ha sido elaborado de conformidad con las normas del “Código Colombiano de Ética del Avaluador”, del Registro Nacional de Avaluadores de Fedelonjas y de acuerdo a los parámetros exigidos por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá.

• Las descripciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta donde el valuador alcanza a conocer.





• Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y condiciones restrictivas que se describen en el presente informe.

• El valuador no tiene interés alguno en el inmueble objeto de valuación.

• Los honorarios del valuador no dependen de algún aspecto que ha sido plasmado en el presente informe de valuación.

• El valuador cumple con los requisitos de formación profesional, que le permiten realizar de manera idónea la presente valuación y que está plasmada en el presente informe.

• El valuador tiene experiencia en el mercado local y la tipología del inmueble que se está valorando.

• El valuador ha realizado una visita o verificación personal al bien inmueble objeto de valuación.

IX. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE LA VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)

Para la presente valuación se declara que sólo existe una relación de servicios profesionales con el solicitante de la valuación, por tanto, no existe algún tipo de conflicto de interés. De igual forma se confirma que el informe de valuación es confidencial para las partes, hacia quien está dirigido o sus asesores profesionales; no se acepta ninguna responsabilidad ante ninguna tercera parte; y no se acepta ninguna responsabilidad por la utilización inadecuada del informe





X. METODOLOGÍA VALUATORIA Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos anteriores, a continuación, citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta para la asignación del valor comercial: 10.1 JUSTIFICACIÓN DE LA METODOLOGÍA

Dentro de los procedimientos existentes, comúnmente aceptados en el medio y adoptados por las diferentes instituciones especializadas en la práctica de la actividad valuatoria, se conjugan conocimientos donde se aplican diferentes disciplinas y profesiones. Adicionalmente su resultado es el producto de métodos esencialmente objetivos y universalmente admitidos como justos y su desarrollo corresponde a hipótesis y planteamientos regidos a los criterios del Avaluador, lógicamente manejados y adaptados a cada estudio en particular, conforme a la experiencia del perito. Este último, elemento indispensable y necesario para la correcta interrelación de los conocimientos técnicos traducidos en metodologías valuatorias. Tales metodologías valuatorias y parámetros técnicos tienen en cuenta diferentes factores que influyen directa o indirectamente en el valor de los bienes, mediante los cuales es posible determinar el valor más aproximado al justo precio del bien en un momento dado, e independiente de los fines para los cuales es avaluado. Generalmente para la valuación de bienes inmuebles se utilizan los métodos Comparativo del Mercado (consistente en la evaluación de las características particulares para determinar su sustitución por otro de su misma especie), De Costos, (reproducción, reposición y sustitución a nuevo), De Renta o Capitalización (directo, indirecto o residual). Cada enfoque o método de valuación, cuenta con métodos de aplicación alternativos. La experiencia y formación, las normas locales, las exigencias del mercado y los datos de que dispone el valuador son factores a combinar para determinar el método o métodos que han de aplicarse. En el desarrollo de tales métodos, se involucran una serie de aspectos relacionados directa o indirectamente con el bien en cuestión, los cuales se describen y definen en el informe final como argumentos o consideraciones conducentes del valor asignado. Por lo tanto, su presentación se realiza organizadamente partiendo de factores y características genéricas hasta las particularidades propias del inmueble,





terminando con las conclusiones del razonamiento que se utilizó para desarrollar el estimativo del valor.

10.2 DEFINICIÓN DE LOS MÉTODOS O ENFOQUES UTILIZADOS. Para la determinación del valor comercial del inmueble en estudio y de acuerdo

a lo establecido en el Decreto No. 1420 del 24 de julio de 1998, expedido por la Presidencia de la República, Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su correspondiente Resolución Reglamentaria No. 0620 del 23 de septiembre de 2008, expedido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, se utilizaron los siguientes métodos de valuación:

MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO Consiste en realizar un análisis de la oferta de inmuebles similares, en principio

dentro de la misma zona de influencia, con la norma y usos similares y alternativamente en sectores comparables. Los datos deben ser previamente analizados, clasificados e interpretados.

MÉTODO DEL COSTO DE REPOSICIÓN Con esta metodología se busca la aproximación al valor de las construcciones,

a partir del costo de reposición nueva de una construcción de características similares, y se aplica la depreciación por edad y estado. ENFOQUE O MÉTODO RESIDUAL Como lo establece la resolución 620 de 2008, “Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.

Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las

ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado.

Este método (técnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más rentable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la combinación de intensidades que permita obtener la mayor rentabilidad, según las condiciones de mercado”.





10.3 MEMORIA DE CÁLCULO 10.3.1 CALCULO DEL VALOR DE TERRENO

El enfoque utilizado para determinar el valor del terreno parte del método de comparación o de mercado ya definido. Consiste en elaborar una matriz de ofertas en donde se determinan los valores totales de los inmuebles comparables ofrecidos en venta, a los cuales se les hace un ajuste por motivos de comercialización que corresponde al descuento que generalmente el propietario otorga en una transacción inmobiliaria. Algunas veces dicho porcentaje se determina en la misma investigación realizada en el estudio de mercado y otras se asumen por el valuador como un porcentaje promedio que se estructura de acuerdo con los porcentajes del mismo estudio o por la experiencia del perito. La fórmula es la siguiente:

VA = VTo * (1-%C), En donde, VA = Valor ajustado VTo = Valor total de la oferta %C = Porcentaje de comercialización estimado o calculado. Una vez calculado el valor ajustado de los datos de la oferta, se les determinó un valor de construcción para poder distribuirlo en las proporciones componentes del valor del inmueble (Terreno y Construcción), así:

VT = VA – VC, Donde, VT = Valor del terreno VC = Valor de la Construcción. Se encontraron cuatro (4) ofertas de terrenos ubicados en la misma zona de influencia, en el sector de Argelia del Municipio de Zipaquirá de similares características en cuanto a norma urbanística. Tres de los datos corresponden a lotes internos cuyo valor por M2 promedio es a razón de $286.424 y el último o cuarto dato corresponde a un lote ubicado sobre la carretera principal Zipaquirá – Cogua, con un valor por M2 de $444.079. Sobre esta vía también tiene frente el terreno objeto de avalúo. La diferencia con éste último dato es que es de área menor. Para efectos del cálculo, se tomaron los valores de referencia teniendo en cuenta que el predio objeto de avalúo esta mejor ubicado llegando a concluir que su





valor esta entre $285.000 para predios internos y $450.000 predios pequeños sobre la vía. Los resultados fueron los siguientes:

No obstante los datos obtenidos, debido a que el mercado no reportó valores contundentes por no encontrar suficientes ofertas sobre el eje vial, con el objeto de corroborar el resultado anterior, se ha utilizado la técnica residual, definida por la Resolución 620 de 2008, cuyo desarrollo se presenta a continuación:

10.3.2 ENFOQUE O MÉTODO RESIDUAL

Para la aplicación de este método o técnica se han consultado las normas urbanísticas vigentes mencionadas en el capítulo correspondiente del presente informe y se ha obtenido el potencial de desarrollo que se presenta a continuación. Adicionalmente se tomaron algunos datos de la revista especializada Construdata, entre otras, para determinar la Estructura de Costos. Para poder emplear la técnica residual es necesario definir los valores de venta de los posibles productos inmobiliarios a la venta en el hipotético desarrollo constructivo, por lo cual se mostrara a continuación las ofertas de predios en venta obtenidos en la zona. Los resultados de este cálculo fueron los siguientes:

N° OFERTALOCALIZACIÓN/

SECTORTIPO

ÁREA

TERRENO

M²

ÁREA

CONST.

M²

OFERTA FAC. COM.VALOR

AJUSTADO

INTEGRAL

CONSTRUCCIONVR. CONSTRUCCION

VR M²

TERRENOOBSERVACIONES CONTACTO FOTOGRAFIA

1 ZONA ARGELIA LOTE 1.375,0 50,0 $450.000.000 10,0% $405.000.000 $200.000 $10.000.000 $287.273

LOTE INTERNO EN LA

MISMA ZONA CON UNA

CASA CAMPESINA

310-3196608

2 ZONA ARGELIA LOTE 1.800,0 270,0 $750.000.000 10,0% $675.000.000 $500.000 $135.000.000 $300.000

LOTE CON CASA

EVENTOS MISMA ZONA

DE INFLUENCIA

INTERNO

310-2890143

3 ZONA ARGELIA LOTE 4.000,0 60,0 $1.200.000.000 8,3% $1.100.000.000 $500.000 $30.000.000 $267.500

LOTE CON CASA SALON

DE EVENTOS EN MUY

BUEN ESTADO

314-4644268

4 ZONA ARGELIA LOTE 608,0 0,0 $300.000.000 10,0% $270.000.000 $0 $0 $444.079

LOTE CON SERVICIOS

ZONA URBANA SOBRE

CARRETERA

PRINCIPAL

321-2336985

Media $324.713

Desviación Estandar $80.693

% Desviación 24,85%

Valor Mínimo $267.500

Valor Máximo $444.079

Int. Confianza Mínimo $244.020

Int. Confianza Máximo $405.406

Cof. De Asimetría 1,83

N° Datos 4

MERCADO LOTES ZIPAQUIRA - FEBRERO 2017





Una vez se calculó el potencial constructivo, se procedió a elaborar la prefactibilidad del proyecto hipotético obteniendo los siguientes resultados:

UNIDAD

M²

0% 580,00 M²

M²

4 512,0 M²

3 375,0 M²

M²

75% 2628,5 M²

50% 1757,7 M²

50% 1757,7 M²

0,6 43,2 M²

0 31,0 M²

M²

M²

PISOS

7327,6 M²

5% 329,74 M²

1,99 6997,84 M²

2

1,99 6997,84 M²

7327,6 M²

M²

M²

1 97 UNI

3 32 UNI

UNI

M²

20 88 UNI

44 M²

131 UNI

M²

AREA NETA URBANIZABLE

ANTEJARDÍN NORTE

ÁREA DE CIRCULACIONES PISO TIPO

FEBRERO 2017

POTENCIAL DE DESARROLLO

PREDIO ZIPAQUIRA

ÁREA DE OCUPACIÓN RESULTANTE

VOLADIZO NORTE

ÁREA VENDIBLE

TOTAL VOLADIZO POR PISO

ÁREA CONSTRUIDA PISO TIPO

ÁREA CONSTRUIDA TOTAL POR PISOS DE USOS

AFECTACIONES

74,2

72,0

97

VOLADIZO ORIENTAL

AISLAMIENTO OCCIDENTAL

TOTAL AISLAMIENTOS

ÁREA DE OCUPACIÓN AISLAMIENTOS

ÁREA DE OCUPACIÓN NORMA

ALTURA

ÁREA PROMEDIO APTOS

# DE PARQUEADEROS RESULTANTES EN SOTANO

130

PARQUEADEROS PRIVADOS NORMA 1XVIV

PARQUEADEROS VISITANTES NORMA 1x3 VIVI

ÁREA VENDIBLE RESULTANTE

4,0

ÁREA SÓTANO

# DE APTOS

ÁREA CONSTRUIDA RESULTANTE

CHEQUEO INDICE DE CONSTRUCCIÓN

3.515,47

1831,9

887,0

CONJUNTO DE VIVIENDA DE 4 PISO DE ALTURA, Y UN SOTANO CON AREA VENDIBLE

EN PROMEDIO DE 72 M2 POR APARTAMENTO OARA UN TOTAL DE 97 APTOS Y ADA

UNO CON GARAJE

1757,74

OBSERVACIONES:

9085,3

PARQUEADEROS PRIMER PISO POSTERIOR

TOTAL PARQUEADEROS

ÁREA TOTAL CONSTRUIDA

TOTAL PARQUEADEROS

AREA DEL LOTE BRUTA

DESCRIPCIÓN

4.095,47

OK





4.095,47

9.085,3 Estrato 3

14.655.160,0

CANTIDAD UNIDAD VALOR UN TOTAL % TOTAL

4.095,47 M² 80,0$ 327.637,6$ 0,02 327.637,6$

45,78% 6.709.505,1$

9.085,3 M² 700,0$ 6.359.720,5$

2,5% % 6.359.720,5$ 158.993,0$

3,0% % 6.359.720,5$ 190.791,6$

8,20% 1.201.488,2$

4095,47 M² 2,0$ 8.190,9$

4095,5 M² 4,0$ 16.381,9$

9085,3 M² 4,5$ 40.883,9$

9085,3 M² 2,5$ 22.713,3$

9085,3 M² 2,5$ 22.713,3$

0,2% % 6.359.720,5$ 13.991,4$

-$

9085,3 M² 75.185,20$ 75.185,2$

-$

-$

-$

2,6% % 4.451.804,4$ 115.746,9$

1,0% % 14.655.160,0$ 146.551,6$

4.095,47 100,0$ 409.547,0$

98 GL 850,0$ 83.463,4$

2 GL 900,0$ 1.800,0$

4 GL 900,0$ 3.600,0$

0,2% % 6.359.720,5$ 12.719,4$

2,00 AÑOS 90.000$ 180.000$

24,00 MESES 2.000$ 48.000$

-$

13,91% 2.037.888,7$

8,00% % 6.359.720,5$ 508.777,6$

0,50% % 6.359.720,5$ 31.798,6$

0,00% % 6.359.720,5$ -$

10,00% % -$ -$

2,00% % 6.359.720,5$ 127.194,4$ DESCUENTO

HONORARIOS0%

2,00% % 14.655.160,0$ 293.103,2$

10,00% % 293.103,2$ 29.310,3$

1,50% % 14.655.160,0$ 219.827,4$

0,50% % 14.655.160,0$ 73.275,8$

3,00% % 14.655.160,0$ 439.654,8$

10,00% % 439.654,8$ 43.965,5$

16,00% % 1.693.631,9$ 270.981,1$

8,85% 1.296.981,7$

1,00% % 14.655.160,0$ 146.551,6$

3,00% % 14.655.160,0$ 439.654,8$

0,85% % 14.655.160,0$ 124.568,9$

4,00% 14.655.160,0$ 586.206,4$

2,65% 388.054,2$

5,00% % 6.359.720,5$ 317.986,0$

0,18% % 6.359.720,5$ 11.447,5$

0,004 14.655.160,0$ 58.620,6$

81,62% 11.961.555,5$

4.095,47 7,00% 1.025.861,2$

4.095,47 407,2$ 11,38% 1.667.743,3$

TOTAL VENTAS 100,00% 14.655.160,0

7327,6 2.000,0$ 14.655.160,0$

-$

-$

FEBRERO 2017

LOTE

Area lote (M²)

Area total construida del proyecto

Total ventas

PREFACTIBILIDAD

PROYECTO APTOS ZIPAQUIRA

Construcción edificación en el uso

Imprevistos

Ajuste de Costos

Gastos Indirectos

Obras de urbanismo

Directos de construcción

Estudios y Diseños

Levantamiento topográfico

Estudio de suelos y ambiental

Diseño estructural

Diseño eléctrico

Diseño hidrosanitario y gas y AA

Presupuesto y programación

Otros Estudios y Diseños

Permisos y licencias

Derechos de curaduría urbana

Asesorias

Estudios, planos, fotocopias y similares

Licencia ambiental y/o permisos especiales

Impuestos

Impuesto de construcción

Impuesto Predial

Plusvalía

ICA

Celaduria

Servicios públicos

Arreglos locativos y mejoras

Honorarios

Conexiones a servicios públicos

Derechos con. de energía

Derechos con. de acueducto

Derechos con. de gas

Seguros

Mantenimiento lote

Construcción

Control de Costos y Programación

Interventoria

Reembolsables interventoria

Diseño Arquitectónico

Gerencia

Reembolsables gerencia

Estructuración

Fiduciaria

De venta

Reembolsables de ventas

Iva Honorarios

Intereses

Gastos Administrativos

Legales

Publicidad

Notariales y registro

Imprevistos y varios

Intereventoria de inversión

4 x 1000

Financieros

Gastos Bancarios

VIVIENDA

UTILIDAD

TOTAL COSTOS





De acuerdo con el cuadro anterior, el valor por metro cuadrado del terreno ajustado sería de $400.000 por m2, siendo consistente con el resultado del mercado de predios comparables en la zona.

10.3.3 CALCULO DEL VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN

Enfoque o Método del Costo de Reposición. Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, de un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizará la siguiente fórmula:

Vc = {Ct – D} + Vt, en donde: Vc = Valor comercial Ct = Costo total de la construcción D = Depreciación u Obsolescencia Vt = Valor del terreno Depreciación: Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida remanente del bien. Ecuaciones para estimar el valor del porcentaje (%) a descontar del valor nuevo: Estas fórmulas relacionan el porcentaje de la vida y el estado de conservación basadas en las tablas de Fitto y Corvini: Clase 1: Y = 0.0050 X2 + 0.5001 X – 0.0071 Clase 1.5: Y = 0.0050 X2 + 0.4998 X + 0.0262 Clase 2: Y = 0.0049 X2 + 0.4861 X + 2.5407 Clase 2.5: Y = 0.0046 X2 + 0.4581 X + 8.1068 Clase 3: Y = 0.0041 X2 + 0.4092 X + 18.1041 Clase 3.5: Y = 0.0033 X2 + 0.3341 X + 33.1990 Clase 4: Y = 0.0023 X2 + 0.2400 X + 52.5274 Clase 4.5 Y = 0.0012 X2 + 0.1275 X + 75.1530 Clase 1: El inmueble está bien conservado y no necesita reparaciones ni en su

estructura ni en sus acabados. Clase 2: El inmueble está bien conservado pero necesita reparaciones de poca

importancia en sus acabados especialmente en lo que se refiere al enlucimiento.

Clase 3: El inmueble necesita reparaciones sencillas por ejemplo en los pisos o pañetes.





Clase 4: El inmueble necesita reparaciones importantes especialmente en su estructura.

Clase 5: El inmueble amenaza ruina por tanto su depreciación es del 100% conservación basada en las tablas de Fitto y Corvini.

Además: X: Es el valor resultante de dividir la edad del inmueble (vetustez) por la

vida útil, multiplicado por 100. Y: Es el valor porcentual (%) a descontar por obsolescencia, del valor

nuevo calculado.

A = Vn – (Vn * Y) + Vt En donde: A = Avalúo del bien Vn = Valor nuevo de la construcción. Vt = Valor del terreno. Y = Valor porcentual a descontar. Como se indicó en los puntos anteriores esta metodología no fue utilizada por cuanto las construcciones están en mal estado y no representan el más alto y mejor uso debido a que el predio tiene posibilidades de ser desarrollado en el uso de vivienda. Adicionalmente el uso industrial, al que podrían ser destinadas, está restringido en la zona, lo cual, significa que presentan una obsolescencia funcional además de la obsolescencia física.

De acuerdo con lo anterior, según los métodos descritos se ha determinado el valor de del inmueble conformándolo por la sumatoria del valor asignado al terreno y el valor asignado a la construcción de la forma siguiente:





XI. AVALUO COMERCIAL LOTE CAMPO HERMOSOS

SECTOR ARGELIA MUNICIPIO DE ZIPAQUIRA

CUNDINAMARCA

11.1 VALOR TOTAL DEL PREDIO

SON: UN MIL SEISCIENTOS TREINTA Y OCHO MILLONES CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL PESOS M/CTE.

11.2 VALOR PARTICIPACIÓN EN PROPIEDAD

SON: UN MILLÓN OCHOCIENTOS DOS MIL SIETE PESOS M/CTE. VIGENCIA DEL AVALÚO: En concordancia con el Numeral 7 del Artículo 2 del Decreto N° 422 de Marzo 08 de 2000 y con el Artículo 19 del Decreto N° 1420 del 24 de Junio de 1998, expedidos por el Ministerio del Desarrollo Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición, siempre y cuando las condiciones físicas de los inmuebles avaluados no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable. Bogotá D.C., febrero 9 de 2017. Atentamente, JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL EDGAR JOSÉ DÍAZ RIVEROS Gerente Profesional de Avalúos RNA 2080 DE FEDELONJAS

ÁREA

M2

TERRENO 4.095,47 $ 400.000 $ 1.638.188.000

$ 1.638.188.000TOTAL AVALUO COMERCIAL

DESCRIPCIÓN VR. UNITARIO VR. TOTAL

PORCENTAJE DE PARTICIPACION 0,1100% $ 1.802.007

$ 1.802.007

DESCRIPCIÓNVALOR

PROPORCIONAL

TOTAL AVALUO COMERCIAL

%

DETALLE GENERAL DEL PREDIO

DETALLE GENERAL DEL PREDIO

FEBRERO 2017

AVALÚO COMERCIAL

LOTE CAMPO HERMOSO - SECTOR ARGELIA - ZIPAQUIRA -

CUNDINAMARCA

DETALLE INTERNO DEL PREDIO

CARRETERA NACIONAL ZIPAQUIRA - COGUA CARRETERA NACIONAL COGUA - ZIPAQUIRA

CALLE 28 B VIA DE ACCESO SIN PAVIMENTAR CALLE 28 B VIA DE ACCESO SIN PAVIMENTAR

Bogotá D.C., Febrero 9 de 2017 Señores SALUDCOOP …€¦ · Afiliado LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DE...

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