BLOQUE III. VALORACIÓN INMOBILIARIA. SISTEMAS DE LA INFORMACIÓN. GESTIÓN PATRIMONIAL.

T E M A

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Valoración del suelo. Aprovechamiento idóneo. La parcela tipo y los coeficientes correctores. Método residual de valoración del suelo. Valor de repercusión y valor unitario. Correcciones del valor.

Objetivos: Exposición de las teorías y métodos básicos de valoración inmobiliaria del suelo, con especial referencia a la obtención del valor a partir de productos inmobiliarios finales. Caracterización de los valores de suelo en función de la influencia de la edificabilidad real o potencial del mismo. Conocimiento de las posibilidades de corrección del valor del suelo en atención a los condicionantes legales y físicos del mismo.

1. Valoración del suelo.

La valoración inmobiliaria y, en consecuencia, la valoración del suelo como uno de los factores del producto inmobiliario, puede ser enfocada desde muy diferentes puntos de partida que determinarán metodologías diferentes, utilización de herramientas diferentes y, en consecuencia, previsiblemente, resultados diferentes.

Como punto de partida, puede apuntarse que todo método o criterio de valoración de suelo que considere a éste parte de un producto inmobiliario parte de un estudio del mercado:

• El mercado inmobiliario de suelo no es un mercado equilibrado, y tampoco es un mercado transparente.

• El mercado inmobiliario rústico se caracteriza por su escasa movilidad en proporción al tamaño superficial que ocupa, y por la fuerte influencia –en cuanto a valores de suelo se refiere- de las expectativas urbanísticas, más o menos intensas.

• El mercado inmobiliario urbano, desde la óptica de los valores del suelo, puede ser estudiado a su vez desde muchos puntos de vista.

Teorías sobre la formación de los valores del suelo.

El profesor Roca Cladera agrupa el debate en torno al mercado de suelo en función de tres ejes principales: la accesibilidad, las externalidades urbanísticas y la jerarquización social del espacio urbano.

Desde Ricardo, la economía espacial ha venido señalando la relación inversa entre los valores urbanos y los costes de transporte. Esta teoría ha sido interpretada a lo largo del tiempo en clave de fenómenos urbanos: a la masificación del automóvil, la mejora de los transportes urbanos y de los medios de comunicación interurbanos, el salto al suburbio, el éxodo masivo de los sectores sociales con cierto nivel adquisitivo, y otros fenómenos. En cualquier caso, el modelo clásico y sus variantes siempre han reconocido una relación proporcional entre el valor del suelo y la accesibilidad, interpretando ésta en términos distintos según la variable demanda de suelo.

La teoría clásica más pura explica el modelo de valores de la ciudad en forma de gradiente de suelo negativo (desde valores máximos en el centro a valores mínimos, eventualmente iguales a los agrícolas, en el margen urbano), tendiendo a minimizarse los recursos destinados al transporte en el centro. Paralelamente, se interpreta el mapa de valores de las ciudades suburbanizadas entendiendo que la demanda de accesibilidad que proviene de los sectores sociales más ricos se interpreta menos en el sentido de valor del tiempo destinado a transporte, y más en el sentido de mayor espacio a consumir.

Esta visión tan simplista pone de manifiesto la insuficiencia de la teoría de la accesibilidad para explicar la formación de los valores de suelo urbano. La conocida teoría de las externalidades ha cuestionado si la accesibilidad es el único factor determinante de la formación y distribución de los valores urbanos. Intervienen entonces en la ecuación otras variables, que calibran la idoneidad del espacio urbano para determinadas actividades.

La teoría de las externalidades pretende explicar el valor del suelo, más allá de sus características intrínsecas (localización respecto a la estructura urbana, altitud, microclima, subsuelo), por factores externos: calidad del entorno urbanístico o arquitectónico, dotación de servicios públicos, densidad urbana, multicentralidad, entre otros. La localización idónea para cada tipo de demanda sería, según esta teoría, la que optimizara los factores externos relacionados con la misma.

La mayoría de los trabajos teóricos sobre el mercado espacial del suelo se han reducido a considerar la importancia relativa de la accesibilidad frente a las externalidades urbanísticas. Roca Cladera insiste en la necesidad de hablar de rentas sociales, juntamente a las de accesibilidad y externalidad urbanística, como determinantes de los valores del suelo.

El mercado urbano, según esta última teoría, tiende a segmentarse, junto con factores objetivo-urbanísticos, por criterios sociales. Existe una jerarquización social del espacio urbano que sólo puede ser entendida en términos como el prestigio que representa la residencia en determinados entornos, la atracción de la residencia de alta categoría respecto al terciario de entidad, la preferencia de grupos socialmente homogéneos a vivir interrelacionadamente en barrios tendencialmente homogéneos, …

Más allá de las teorías sobre el mercado urbano de suelo, muchos autores coinciden en señalar que existe una diferencia importante, en cuanto a la transparencia en la formación de los valores, entre los municipios de distinta dinámica inmobiliaria:

• En el mercado urbano de municipios con escasa o nula dinámica inmobiliaria, el valor del suelo es bastante transparente por las características propias de la actividad de autopromoción, y está poco relacionado con las expectativas urbanísticas.

• En el mercado urbano de municipios con fuerte dinámica inmobiliaria es donde la opacidad es más patente. No existe información sobre la actividad urbanística de promoción del suelo, no se conocen los beneficios y gastos asociados a la actividad, y es necesario aplicar metodologías diversas para destilar el valor del suelo.

En este último caso, la información sobre oferta en los últimos años ha sido muy abundante y ha redundado en mayor transparencia del mercado inmobiliario urbano, pero lo cierto es que ha sido limitada a una parte sectorial del mismo: el mercado de uso residencial. No obstante, la doctrina coincide en señalar que el mercado de vivienda no es un derivado del mercado de suelo, sino que precisamente al contrario, el de éste es un resultado de aquél. Puesto que el espacio físico es limitado y único, en la medida en que se demandan productos inmobiliarios de usos urbanos (residencial, de oficina, de comercio o industrial) se demanda el sustento material de los mismos, su localización, una situación específica. No es posible hablar de la valoración del suelo, del mercado de suelo, si se desvincula de la valoración o del mercado espacial urbano.

Como conclusión, puede decirse que poca o nula información existe sobre el mercado de suelo, opaco por definición; pero mucha es la información de otros mercados sectoriales, que puede utilizarse para destilar el valor del suelo.

En la valoración del suelo se suelen observar unos principios generalmente aceptados, que incluso recogen normas administrativas de valoración a distintos efectos (como la ejemplar Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras). Entre ellos destacan:

• Principio de anticipación. El valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica es función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro.

Referido a la valoración del suelo, avala la utilización de métodos de actualización o capitalización de rentas.

• La capitalización de rentas agrarias, reales o potenciales, es un método muy utilizado en la valoración del suelo rústico a futuro.

• La actualización de las rentas que produce o es capaz de producir una explotación inmobiliaria tiene por objeto calcular un valor actual de la misma.

Los suelos que se podrían valorar por este método son:

• Los suelos arrendados por sus propietarios: las rentas netas se obtendrán deduciendo de los ingresos del alquiler los gastos necesarios para el mismo.

• Los suelos vinculados a alguna actividad económica: las rentas a capitalizar se obtienen deduciendo de los ingresos del negocio los gastos que permiten obtenerlos.

En cuanto al procedimiento de cálculo, es preciso:

• Estimar los flujos de caja, esto es, la diferencia entre los ingresos y los gastos, o entre los cobros y pagos, futuros, que traigan causa del inmueble objeto de valoración.

• Estimar el valor de reversión (valor residual del inmueble al terminar el arrendamiento o explotación).

• Elegir el tipo de actualización (tipo de interés o rentabilidad anual).

• Aplicar la fórmula de cálculo: Va = ∑ingresos - ∑gastos + valor de reversión Donde Va es igual al Valor actual o valor de actualización de las rentas

• Principio de sustitución. El valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquel.

Referido al valor del suelo, viene a avalar el uso del método de comparación. Para la utilización del método de comparación será necesario, fundamentalmente, que se cumpla el siguiente requisito:

• Existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables, con disposición de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables.

En este sentido, cabe hacer dos observaciones fundamentales:

• El espacio físico es único, y limitado. Cada suelo posee unos atributos intrínsecos (localización) y extrínsecos (servicios urbanísticos, infraestructura, accesibilidad, calidad ambiental, caracterización) que hacen que dos suelos sólo sean comparables en términos relativos.

• En el mercado urbano de municipios con fuerte dinámica inmobiliaria es donde la opacidad es más patente. No existe información sobre la actividad urbanística de promoción del suelo, la oferta de suelo es limitada, y es difícil admitir que existen suficientes datos para representar o modelizar el mercado. La escasez de información también se produce en los municipios de escasa dinámica inmobiliaria, aunque en menor medida relativa.

El método de comparación se suele aplicar entre productos inmobiliarios finales (inmuebles construidos) para proceder luego a la destilación de valores de suelo, que se homogeneizarán posteriormente, en el caso de que no sean comparables en una medida aceptable.

• Principio del valor residual. El valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble será la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.

Este principio universal es el que avala la aplicación del método residual de valoración del suelo, el más utilizado en la práctica, puesto que puede decirse que poca o nula información existe sobre el mercado de suelo, opaco por definición; pero mucha es la información de otros mercados sectoriales, que puede utilizarse para destilar el valor del suelo.

El método presenta dos variantes:

- Método residual estático o análisis de inversiones con valores actuales. El cálculo se hace sin tener en cuenta el factor tiempo, pero sí todos los componentes que inciden en el valor del producto inmobiliario terminado.

- Método residual dinámico o análisis de inversiones con valores esperados. El cálculo se hará teniendo en cuenta el momento en el que se realizará cada gasto o ingreso así como la finalización del proceso, afectándolos con la tasa de mercado correspondiente.

El otro gran fundamento del método residual es el principio del mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor.

El método residual de análisis de inversiones consta de las siguientes etapas:

- Determinación de la promoción inmobiliaria más probable de acuerdo con el mayor y mejor uso.

- Establecimiento del valor de mercado de los productos inmobiliarios determinados, por el método de comparación.

- Cálculo de los costes de construcción. - Estimación de los gastos de promoción y el margen bruto

del promotor. - Formulación:

VM = VS + CC + G + Bp

VS = VM – CC – G – Bp

Donde los factores que contribuyen al valor de mercado (VM) del producto inmobiliario terminado son:

- valor del suelo (VS) - coste de la construcción (CC) - gastos de la promoción (G) - remuneración del capital invertido (Bp)

2. Aprovechamiento idóneo.

El concepto aprovechamiento idóneo, en sentido amplio, proviene de uno de los principios universales de la valoración inmobiliaria, el principio de mayor y mejor uso, aceptado de forma generalizada en la teoría y en la práctica valorativa:

• El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor.

Es un principio inspirado en la realidad del mercado inmobiliario, puesto que cuanto mayor sea el rendimiento económico esperado a obtener de un inmueble, mayor precio está dispuesto el comprador a ofrecer por él en el mercado.

Este principio es básico para la utilización de los métodos de valoración por comparación, por actualización de rentas, y especialmente, el método residual de análisis de inversiones.

La aplicación del método residual permite determinar el valor de mercado de un terreno edificable como el precio más probable que, en el momento de su tasación pagaría por él un promotor inmobiliario de tipo medio, que lo comprara y aprovechara su mejor y mayor uso.

En la aplicación del método residual dinámico es preciso determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar sobre el suelo a valorar según el principio de mayor y mejor uso, y estimar las fechas y plazos de la construcción y de la comercialización del inmueble terminado, según las hipótesis más probables atendiendo a sus cualidades y características, al grado de desarrollo del planeamiento, de la gestión urbanística y de la urbanización. Es imprescindible aplicar el método de comparación en la búsqueda de la promoción óptima.

En todo caso, en el aprovechamiento idóneo del suelo intervienen dos importantes limitaciones: las legales y las físicas.

Por limitaciones legales, entendemos todos aquellos condicionantes que impone el urbanismo.

Por urbanismo se entiende el conjunto de reglas y técnicas, jurídicas y extrajurídicas, tendentes a garantizar la ordenación y el desarrollo, presentes y futuros, de los espacios físicos horizontales y verticales de los asentamientos humanos, con arreglo a un modelo ideal. De acuerdo con el artículo 148 de la Constitución Española, la competencia en materia de planeamiento corresponde a las Entidades Locales y a las Comunidades Autónomas. Entre dichas competencias destacan las siguientes funciones:

• Redactar el planeamiento general de ordenación. • Formar planes directores territoriales, planes de ordenación

urbana, normas complementarias y subsidiarias de planeamiento, instrumentos de ordenación.

• Emplazar centros de producción y de residencia. • Formular el trazado de vías públicas y medios de comunicación. • Orientar la composición arquitectónica de edificios y sus

circunstancias estéticas. • Clasificar el suelo municipal. • Calificar el suelo municipal.

La calificación es la decisión pública contenida en el planeamiento sobre el posible destino urbanístico del terreno mediante la fijación concreta de uso y destino del suelo y volumetría de la edificación permitida, en su caso.

Son parámetros urbanísticos relativos a la intensidad de la edificación:

• Coeficiente de ocupación y número de plantas (superficie libre/superficie ocupada/superficie construída por planta).

• Edificabilidad. • Coeficiente de edificabilidad neta/Coeficiente de edificabilidad

bruta. • Profundidad edificable y número de plantas.

El aprovechamiento idóneo del suelo vacante debe estar siempre dentro de los parámetros que fije el planeamiento, como limitaciones legales que son.

El otro tipo de limitaciones es el que se refiere a las características físicas del suelo. Éstas (pendiente, altitud, subsuelo) condicionan el rendimiento, en términos urbanísticos, del suelo, pudiendo incluso llegar a imposibilitarlo.

3. La parcela tipo y los coeficientes correctores.

Se considera parcela tipo a aquella que reúne condiciones normales, real o teóricamente, y se encuentra de por sí en condiciones, sin necesidad de coste añadido alguno, de poner el suelo en situación de aprovechamiento normal con arreglo a la calificación permitida por la normativa urbanística vigente.

La calificación es la decisión pública contenida en el planeamiento sobre el posible destino urbanístico del terreno mediante la fijación concreta de uso y destino del suelo y volumetría de la edificación permitida, en su caso. La calificación suele hacerse en forma de zonificación o delimitación de zonas por integración de tres variables urbanísticas: sistema de ordenación, tipología edificatoria, y uso global.

• Son sistemas de ordenación los modos de regular las edificaciones.

• Por alineación de calle o sistema de manzana: se especifica la necesidad de alineación a vial, y se

concretan la profundidad edificable y el número de plantas (mínimo y máximo) de la parcela tipo.

• Por edificación aislada o sistema de bloque: se concretan el coeficiente de edificabilidad neta, el coeficiente de ocupación, las distancias mínimas a lindes, y la altura reguladora de la parcela tipo.

• Por definición volumétrica o sistema de volumen edificable: se determinan el coeficiente de edificabilidad neta, las alineaciones del volumen, y la altura reguladora de la parcela tipo.

Suele determinarse también, como condición para todos sistemas anteriores, la determinación de la superficie mínima permitida por el planeamiento para edificar, o incluso la longitud mínima de fachada.

• Son tipologías edificatorias los modos de disponer las edificaciones en relación a la parcela, y cabe distinguir los siguientes:

• Manzana compacta. • Manzana cerrada. • Bloque exento. • Volumen específico. • Volumen contenedor

• Son usos globales los predominantes de las edificaciones de un área definida por el plan, y cabe distinguir los siguientes:

• Residencial (unitario/múltiple). • Industrial. • Terciario.

Desde el punto de vista de la valoración del suelo, la parcela tipo se caracteriza porque no se corrige su valor en atención a la falta de “normalidad”. Los valores de suelo que se definen para las parcelas tipo son valores estándar, y cabe corregirlos para determinar el valor de suelo de las parcelas atípicas, en un intento de homogeneizar las variables en la aplicación del método de valoración por comparación.

La corrección del valor del suelo de las parcelas que difieren de la parcela tipo definida por el modelo de valoración suele realizarse en forma de coeficientes. Estos coeficientes pueden corregir circunstancias propias de la configuración urbanística de las parcelas, y por lo tanto relacionadas con el aprovechamiento urbanístico; o situaciones en las que es previsible un determinado comportamiento del mercado, aunque urbanísticamente la situación sea sobrevenida o admitida. Los coeficientes más empleados en la práctica ponderan circunstancias como las siguientes:

• Parcelas con varias fachadas a vía pública. El coeficiente que sirve a la valoración de parcelas con más de una fachada a la vía pública y formando una o más esquinas pondera el mayor valor que se supone en estos casos, respecto a una parcela tipo en la que no concurre esta circunstancia. Su campo lógico de aplicación son las zonas de ordenación en manzana cerrada, y sólo tiene sentido en parcelas sin edificar.

• Longitud de fachada inferior a la mínima establecida por el planeamiento. El posible coeficiente minorador es de aplicación a las parcelas cuya longitud de fachada sea inferior a la mínima establecida por el planeamiento. Pondera el menor valor esperado, debido a las restricciones urbanísticas que conlleva esta circunstancia. Tiene sentido en parcelas edificadas y no edificadas, puesto que en ambos casos es de esperar que el valor del suelo respecto a la parcela tipo sea inferior.

• Forma irregular. Puede aplicarse un coeficiente corrector cuando las características geométricas de una parcela impidan o dificulten la obtención del rendimiento previsto en el planeamiento, y debe ser un coeficiente minorador.

• Fondo excesivo. Es común aplicar un coeficiente corrector para el caso de parcelas ordenadas para edificación en manzana cerrada con exceso de fondo sobre aquél que permita agotar las condiciones de edificabilidad definidas por el planeamiento para la parcela tipo, puede preverse un coeficiente minorador del valor que supondría el aprovechamiento idóneo de la parcela.

• Superficie distinta a la mínima. Se puede emplear un coeficiente corrector minorador del valor en la valoración de parcelas ordenadas para edificación abierta, cuya superficie sea inferior a la mínima establecida por el planeamiento para la parcela tipo, o superior al doble ésta. Es conveniente que se aplique exclusivamente para el caso de que no se pueda subdividir la parcelación, y sólo a la subparcela en exceso en el caso de que se supere el doble de la mínima de planeamiento.

• Inedificabilidad temporal. Puede ser aplicación un coeficiente corrector en el caso de parcelas o subparcelas no edificadas que por circunstancias urbanísticas o legales, debidamente justificadas, resulten total o parcialmente inedificables, y mientras subsista esta condición. Es el caso de coeficiente que pondera el previsible comportamiento del mercado, frente a la situación libre de obstáculos administrativos que supone la parcela tipo.

• Depreciación funcional o inadecuación. En el caso de suelo ocupado por construcción, diseño, instalaciones o usos inadecuados, puede ser necesario corregir la circunstancia de que no pueda obtenerse el rendimiento óptimo del suelo.

• Fincas afectadas por cargas singulares. Se podrá aplicar un coeficiente en caso de fincas con cargas singulares, por formar parte de conjuntos oficialmente declarados histórico-artísticos o estar incluidas en catálogos o planes especiales de protección. El suelo de estas fincas tiene previsiblemente una carga respecto al suelo de la parcela tipo libre de restricciones.

• Fincas afectadas por situaciones especiales de carácter extrínseco. Se puede aplicar un coeficiente corrector en la valoración de fincas afectadas por futuros viales, inconcreción urbanística, expropiación, reparcelación, compensación o fuera de ordenación por uso.

• Apreciación o depreciación económica. Este coeficiente se aplicará para adecuar los resultados obtenidos por aplicación de un determinado método, en casos de sobreprecio en el producto inmobiliario -por razones contrastadas de alta

demanda en el mercado, inexistencia de otro producto similar, por alta calidad en las características constructivas- y también para evaluar un bajo precio -por falta de mercado y caída en desuso. Este tipo de coeficientes debe aplicarse con respaldo técnico suficiente, y en circunstancias muy concretas. No tiene su justificación en las condiciones establecidas por el planeamiento para la parcela tipo, pondera el comportamiento previsible del valor en un mercado en el que concurran las circunstancias señaladas.

4. Método residual de valoración del suelo.

Es un hecho aceptado que el mercado inmobiliario de suelo urbano es opaco, no existe información sobre la actividad urbanística de promoción del suelo, no se conocen los beneficios y gastos asociados a la actividad, y es necesario aplicar metodologías diversas para destilar el valor del suelo.

El principio universal del valor residual es el que avala la aplicación del método residual de valoración del suelo, el más utilizado en la práctica, puesto que puede decirse que poca o nula información existe sobre el mercado de suelo, opaco por definición; pero mucha es la información de otros mercados sectoriales, que puede utilizarse para destilar el valor del suelo.

Este principio del valor residual señala que el valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble será la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores. El método se desarrolla considerando que el valor de un bien inmueble se compone de forma aditiva por integración de los distintos costes -el del suelo y el de la construcción- y considerando los gastos y beneficios de la promoción como un coste más.

El valor en venta del producto inmobiliario final (Vv) es igual a la suma del coste de la construcción (real o potencial) Vc, del coste del suelo Vs, y de los gastos y los beneficios de la promoción (G + B) según la siguiente fórmula general:

Vv = Vc + Vs + G + B

Considerando el coste del suelo como “residuo” de la deducción del valor en venta de todos los gastos y beneficios más los costes de la construcción, tendremos:

Vs = Vv – (Vc + G + B)

El método residual tiene dos variantes: el método residual estático y el método residual dinámico:

• Método residual estático o análisis de inversiones con valores actuales. El cálculo se hace sin tener en cuenta el factor tiempo, pero sí todos los componentes que inciden en el valor del producto inmobiliario terminado.

• Método residual dinámico o análisis de inversiones con valores esperados. El cálculo se hará teniendo en cuenta el momento en el que se realizará cada gasto o ingreso así como la finalización del proceso, afectándolos con la tasa de mercado correspondiente.

La diferencia fundamental del método residual estático, frente al residual dinámico, es que los factores considerados (valor en venta, valor de la construcción, gastos y beneficios de la promoción) son considerados valores actuales. Este método puede ser empleado para calcular el valor de suelos consolidados por la edificación y con la urbanización ejecutada.

Por el contrario, el método residual dinámico es el más empleado para el cálculo del valor del suelo urbanizable, urbano no consolidado, con urbanización pendiente o sin urbanizar, y requiere de la aplicación del principio del mayor y mejor uso y de un estudio temporal de la promoción más probable.

Especial referencia al método residual estático.

Siendo la formulación:

Vv = Vc + Vs + G + B

Donde:

• Vv: valor en venta del inmueble • Vc: valor de la construcción • Vs: valor del suelo • G: gastos de la promoción • B: beneficios de la promoción

El método residual estático requiere del conocimiento de:

• Valor en venta. El valor en venta óptimo se obtiene por el método de comparación de inmuebles. Aunque existe poca o nula información sobre el mercado de suelo, opaco por definición; mucha es la información de otros mercados sectoriales, que puede utilizarse para destilar el valor del suelo.

• Valor de la construcción. Para el cálculo del valor de la construcción suele emplearse el método del coste o de reposición. El valor de reemplazamiento o reposición se basa en el principio de sustitución, y es el coste de las inversiones necesarias para reemplazar, en la fecha de valoración, un inmueble por otro nuevo de sus mismas características pero en el que se utilice tecnología y materiales de construcción actuales.

El coste de reemplazamiento bruto es la suma de:

• Presupuesto de contrata (a su vez es igual al presupuesto de ejecución material, más los beneficios industriales y los gastos generales, sumandos estos últimos equiparables a un porcentaje sobre el presupuesto de ejecución material (normalmente el 20%).

• Suma de importes no recuperables (costes de inscripción registral, honorarios de notaría, impuesto de transmisiones patrimoniales, impuesto sobre el valor añadido).

• Honorarios técnicos (según tipo de obra, se puede estimar entre el 5 y el 8 % del presupuesto de ejecución material).

• Licencias urbanísticas y tasas municipales (se estiman entre el 8-17% y el 4-8% del presupuesto).

• Gastos de control técnico, seguros de responsabilidad obligatorios, gastos de administración de la promoción.

• Gastos de proyectos y estudios técnicos necesarios.

Sólo en el caso de edificios o productos inmobiliarios terminados, el valor de reemplazamiento bruto ha de ser transformado en valor de reemplazamiento neto de la construcción, por miedo de la depreciación:

• económica: devaluación del entorno del edificio por causas extrínsecas que afectan al valor del suelo.

• funcional: en el caso de diseño o uso inapropiado para el fin a que se destina.

• física: debido a la antigüedad y el estado de conservación.

• Los gastos de la promoción son los gastos generales, los gastos fiscales y los gastos financieros, y los beneficios de la promoción se suelen estimar en un 20%.

Tal como hemos dicho: Vs = Vv – (Vc + G + B)

Si llamamos: (Vc + G) = Ci (costo de la inversión)

Bp = b Vv (ya que es en realidad un % del Vv)

Obtendremos: VS = VM (1-b) – Ci

Especial referencia al método residual dinámico.

En este método se considera que la obtención de un producto inmobiliario final es un proyecto empresarial de inversión que se lleva a cabo a lo largo del tiempo, y que como tal implica un riesgo. Es la modalidad del

método residual más apropiada cuando se habla de suelos escasamente consolidados, brutos o urbanizables.

Para el cálculo del valor residual por el procedimiento de cálculo dinámico se seguirán los siguientes pasos: • Se estimarán los flujos de caja. • Se elegirá el tipo de actualización. • Se aplicará la fórmula de cálculo.

Para determinar el inmueble a promover sobre el objeto a valorar se tendrá en cuenta el principio de mayor y mejor uso, esto es, se determinará la promoción inmobiliaria más probable y rentable a desarrollar. No obstante, cuando sea conocido el destino decidido por la propiedad del inmueble y no se oponga a la normativa urbanística, es más prudente atender al mismo.

Son flujos de caja, cashflow, o flujos de fondos en el método residual dinámico aplicado a la valoración inmobiliaria:

• Los cobros que se estime obtener por la venta del inmueble a promover. Para estimarlos se parte de los valores en venta previstos, por el método de comparación o de actualización de rentas, en la fecha de comercialización en la hipótesis de edificio terminado.

• Los pagos que se estime realizar por los diversos costes y gastos durante la construcción o rehabilitación, incluso los pagos financieros. Son pagos a considerar los costes de construcción, los de comercialización, y los financieros para promociones equivalentes a la que se estima probable promover.

Dichos cobros y pagos se aplicarán en las fechas previstas para la comercialización y construcción del inmueble. Para determinar las fechas y plazos previstos se tendrán en cuenta los sistemas de pago acordados y las hipótesis más probables atendiendo a las características del inmueble proyectado y al estado de la promoción. Si los ingresos superan a los gastos, el flujo de caja en el período será positivo, y negativo en caso contrario.

La tasa de descuento o tipo de actualización evaluará el umbral mínimo de rentabilidad del proyecto, y debe considerar la retribución que se da a

un capital sin riesgo y el riesgo asociado al tipo de proyecto de inversión a acometer, teniendo en cuenta el tipo de activo inmobiliario a construir, su ubicación, liquidez, plazo de ejecución, y el volumen de la inversión necesaria. El tipo de actualización debe ser representativo de la tasa de rentabilidad media anual sobre fondos propios que obtendría un promotor medio en una promoción de las características de la analizada.

El valor residual del inmueble objeto de la valoración será la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta del inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costes y gastos, para el tipo de actualización fijado.

La fórmula a utilizar es:

F = [Ej / (1 + i)tj] - [Sk / (1 + i)tk]

donde:

• F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar. • Ej = Importe de los cobros previstos en el momento J. • Sk = Importe de los pagos previstos en el momento K. • tj = Número de períodos de tiempo previsto desde el momento de

la valoración hasta que se produce cada uno de los cobros. • tk = Número de períodos de tiempo previsto desde el momento de

la valoración hasta que se produce cada uno de los pagos. • i = Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de

cada uno de los períodos de tiempo considerados.

Una variante simplificada del método residual dinámico parte de la hipótesis de considerar concentrados todos los ingresos en un único período, y de igual manera con los gastos, de forma que la ecuación anterior se formulará:

F = I / (1 + i)nI - G / (1 + i)nG

• F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar. • ΣI = Suma de todos los cobros previstos. • ΣG = Suma de todos los pagos previstos. • i = Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de

los períodos de tiempo considerados.

• nI = Año en el que se concentran los cobros. • nG = Año en el que se concentran los pagos.

5. Valor de repercusión y valor unitario.

Las diferencias teóricas entre el valor unitario de repercusión del suelo (a partir de ahora, valor de repercusión del suelo) y el valor unitario del suelo cobran especial importancia cuando se habla de distribución espacial de valores urbanos.

El valor unitario de suelo se expresa en forma de unidades monetarias (euros) por unidad superficial (metros cuadrados de suelo). El valor de repercusión del suelo también se expresa en forma de unidades monetarias (euros) por unidad superficial (metros cuadrados), pero esta vez, de constricción real o potencial de determinado uso.

Cuando se habla de distribuciones espaciales del valor del suelo urbano pueden darse dos grandes circunstancias:

• Que el valor del suelo no dependa fundamentalmente de las rentas de edificabilidad que permita el planeamiento en el mismo. En el mercado inmobiliario urbano de municipios con escasa o nula dinámica inmobiliaria, el valor del suelo es bastante transparente por las características propias de la actividad de autopromoción, y está poco relacionado con las expectativas urbanísticas. Las circunstancias de reducido tamaño del suelo urbano consolidado, el número de habitantes, la inexistencia o escasa actividad del mercado inmobiliario, la indefinición del planeamiento, y los casos en los que la edificabilidad es consecuencia del tamaño de las parcelas o del volumen de las construcciones, suelen ser características de este tipo de distribuciones espaciales de valores de suelo.

• Que el valor del suelo dependa fundamentalmente de las condiciones de calificación que confiera el planeamiento, y en su caso, de la edificación que sustenta. En estas circunstancias, puede afirmarse que el mercado del suelo es

un producto del mercado de productos espaciales urbanos. En particular, estando todo parque inmobiliario urbano compuesto fundamentalmente por viviendas, permite afirmar que el mercado de suelo es un derivado del mercado de vivienda. Es lógico llegar a esta conclusión si se considera que el espacio físico es limitado y único, y en la medida en que se demandan productos inmobiliarios de usos urbanos (residencial, de oficina, de comercio o industrial) se demanda el sustento material de los mismos, su localización, una situación específica. Es decir, no es posible hablar de la valoración del suelo, del mercado de suelo, si se desvincula de la valoración o del mercado espacial urbano, de los productos inmobiliarios globales.

Así pues, se habla de dos grandes mercados de suelo:

• Mercados de valores unitarios de suelo.

Este tipo de mercado es muy característico de urbanizaciones de edificación residencial aislada y de polígonos industriales, en los que el planeamiento no señala edificabilidades concretas, las señala en forma de parámetros de parcela (forma, distancia a lindes, volumetría) o éstas no se agotan. El suelo se compra y se vende en términos de superficie absoluta, esto es, por metro cuadrado de superficie de terreno.

Esta definición del valor del suelo es muy propia también de los suelos urbanizables, en los que el planeamiento establece un uso y una edificabilidad bruta, no existen edificabilidades concretas, y en los que no se conoce aún la proporción entre parcela bruta y parcela neta.

El valor unitario de suelo es el más adecuado para establecer mapas espaciales de distribución de valores de suelo en este tipo de mercado.

• Mercados de valores de repercusión de suelo.

En ellos, el valor del suelo está profundamente influenciado por la calificación y aprovechamiento (uso y edificabilidad)

que le es fijado por el planeamiento; es decir, que la superficie construida o susceptible de ser construida, y el uso al que se destina, determinan su valor. En este tipo de mercados alcanza todo su sentido el aprovechamiento idóneo, esto es, el principio de mayor y mejor uso, por el que el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor.

En este tipo de mercados, la distribución espacial de valores del suelo debe quedar representada en forma de mapas de valores de repercusión por usos. El valor de repercusión reconoce de forma explícita la relación de dependencia de los mercados de productos inmobiliarios de distintos usos, puesto que el valor del suelo se pone en relación a los mismos factores que definen los productos (uso e intensidad). Es por tanto el indicador más adecuado para representar mapas espaciales de valor del suelo en municipios de cierta dinámica inmobiliaria.

Aunque la teoría y la práctica avalen el mejor uso de uno u otro tipo de valor en la formación de mapas espaciales de valores, lo cierto es que entre ambos existe una relación matemática que permite la conversión. Y además, todos los métodos de valoración del suelo, y en particular, el método residual en sus distintas modalidades, son utilizable para la obtención de valores unitarios (euros por metro cuadrado de suelo) y de repercusión (euros por metro cuadrado de construcción real o teórica).

La expresión que relaciona valores de repercusión y valores unitarios es la siguiente:

VU = VR0 x E0 + VR1 x E1 + VR2 x E2 + ....

En la que:

• VU: valor unitario de suelo, expresado en euros por metro cuadrado de suelo.

• VR0, VR1, VR2: valores de repercusión diferenciados por usos, en euros por metro cuadrado de construcción.

• E0, E1, E2: edificabilidades diferenciadas por usos, en metros cuadrados de construcción por cada metro cuadrado de suelo, donde la edificabilidad puede ser la teórica o la real, según el caso.

6. Correcciones del valor.

Es preciso realizar un análisis sobre las posibilidades de aplicación de coeficientes correctores que ponderen la divergencia respecto a la parcela tipo definida por el modelo de formación de valores de suelo, atendiendo al tipo de valor que se emplee (unitario o de repercusión).

El valor de repercusión del suelo lleva implícitos la mayoría de los condicionantes, tanto intrínsecos como extrínsecos, del valor del producto inmobiliario. No ocurre así con el valor unitario.

• Es un hecho admitido en la teoría y en la práctica de la valoración inmobiliaria, que el valor del suelo de parcelas con más de una fachada a la vía pública y formando una o más esquinas es mayor que el que se supone en estos casos para una parcela tipo en la que no concurre esta circunstancia. El campo lógico de aplicación del coeficiente corrector que pondere esta circunstancia son las zonas de ordenación en manzana cerrada, parcelas sin edificar.

De ser necesario ponderar esta circunstancia, debe hacerse cualquiera que sea el tipo de valor de suelo empleado, puesto que ni la valoración por repercusión ni la valoración por unitario la contemplan.

• En el supuesto de que la longitud de fachada de la parcela a valorar sea inferior a la mínima establecida para la parcela tipo, es posible aplicar un coeficiente corrector que pondere la circunstancia.

Este coeficiente tiene sentido cualquiera que sea el tipo de valor a emplear, puesto que ni el valor unitario, ni el valor de repercusión tipo establecido por el modelo tienen en cuenta esta posibilidad.

• Puede aplicarse un coeficiente corrector minorador del valor del suelo cuando las características geométricas de una parcela impidan o dificulten la obtención del rendimiento previsto en el planeamiento.

En este caso, el valor de repercusión real o teórica lleva implícita esta circunstancia, puesto que afecta a la edificabilidad real o teórica de la parcela a valorar. Por lo tanto, sólo tiene sentido cuando se empleen valores unitarios para representar la distribución espacial de valores de suelo.

• Es común aplicar un coeficiente corrector para el caso de parcelas ordenadas para edificación en manzana cerrada con exceso de fondo sobre aquél que permita agotar las condiciones de edificabilidad definidas por el planeamiento para la parcela tipo.

Puede preverse un coeficiente minorador del valor unitario que supondría el aprovechamiento idóneo de la parcela. No tiene sentido aplicarlo sobre el valor de repercusión que el modelo prevea, puesto que en la edificabilidad real o teórica concreta de la parcela ya se pondera la circunstancia.

• Se puede emplear un coeficiente corrector minorador del valor en la valoración de parcelas ordenadas para edificación abierta, cuya superficie sea inferior a la mínima establecida por el planeamiento para la parcela tipo, o superior al doble ésta. Es conveniente que se aplique exclusivamente para el caso de que no se pueda subdividir la parcelación, y sólo a la subparcela en exceso en el caso de que se supere el doble de la mínima de planeamiento.

También en este caso, el coeficiente sólo sería de aplicación para el caso de que el suelo se valorara por unitario, puesto que el condicionante se entiende implícito en la valoración por repercusión real o teórica.

• Puede ser aplicación un coeficiente corrector en la valoración de parcelas o subparcelas no edificadas que por circunstancias urbanísticas o legales, debidamente justificadas, resulten total o parcialmente inedificables, y mientras subsista esta condición. Es el caso de coeficiente que pondera el previsible comportamiento

del mercado, frente a la situación libre de obstáculos administrativos que supone la parcela tipo.

La edificabilidad real o teórica que se tiene en cuenta en la valoración por repercusión ya tiene en cuenta este condicionante del producto inmobiliario, y por lo tanto este coeficiente corrector sólo debe ser empleado en modelos de valoración por unitario.

• En el caso de suelo ocupado por construcción, diseño, instalaciones o usos inadecuados, puede ser necesario corregir la circunstancia de que no pueda obtenerse el rendimiento óptimo del suelo.

También se podrá aplicar un coeficiente en caso de fincas con cargas singulares, por formar parte de conjuntos oficialmente declarados histórico-artísticos o estar incluidas en catálogos o planes especiales de protección. El suelo de estas fincas tiene previsiblemente una carga respecto al suelo de la parcela tipo libre de restricciones.

Igualmente se puede aplicar un coeficiente corrector en la valoración de fincas afectadas por futuros viales, inconcreción urbanística, expropiación, reparcelación, compensación o fuera de ordenación por uso.

La apreciación o depreciación económica puede tenerse en cuenta en forma de coeficiente corrector, para adecuar los resultados obtenidos por aplicación de un determinado método, en casos de sobreprecio en el producto inmobiliario -por razones contrastadas de alta demanda en el mercado, inexistencia de otro producto similar, por alta calidad en las características constructivas- y también para evaluar un bajo precio -por falta de mercado y caída en desuso. Este tipo de coeficientes debe aplicarse con respaldo técnico suficiente, y en circunstancias muy concretas. No tiene su justificación en las condiciones establecidas por el planeamiento para la parcela tipo, pondera el comportamiento previsible del valor en un mercado en el que concurran las circunstancias señaladas.

Todas estas circunstancias, intrínsecas y extrínsecas por igual, afectan a los componentes de suelo y construcción de los inmuebles, y pueden ser corregidas mediante la aplicación de

coeficientes, cualquiera que sea el tipo de valor, unitario o de repercusión, empleado en el modelo de representación de los valores de suelo.

Bibliografía:

Manual de valoraciones inmobiliarias. Editorial Ariel. Madrid. Josep Roca Cladera.

Valoración inmobiliaria. Editorial Montecorvo. Madrid. Manuel Alcázar Molina.

La estructura de valores urbanos: un análisis teórico empírico. Instituto de Estudios de Administración. Madrid. Josep Roca Cladera.

Artículos y Documentos:

Annals d´Arquitectura, Nº 2 Teorías alternativas para la formación espacial del valor del suelo. El caso de Barcelona. Josep Roca Cladera.

Revista CT/Catastro Nº 47 Valoración del suelo. Método residual dinámico simplificado. Miguel Ángel Martínez Iranzo.

Revista CT/Catastro Nº 35 Los principios de valoración en la Orden Ministerial de 30-11-94 Jose Luis Martínez Lasheras.

Revista CT/Catastro Nº 45 La valoración de bienes inmuebles. Normativa del proceso. Dolores Aguado Fernández.