Balms Abogados Newsletter Octubre-Noviembre-Diciembre 2014

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NOVEDADES JURÍDICAS Y FISCALES

NEWSLETTEROCTUBRE - NOVIEMBRE - DICIEMBRE 2014

ADVERTENCIA

La información incluida en esta publicación tiene una finalidad exclusiva-mente divulgativa en relación a determinados aspectos en el ámbito legal y fiscal. Es una información de carácter general que, por tanto, no constituye asesoramiento jurídico en ningún campo de nuestra actuación profesional.

Aunque siempre procuramos que la información aquí contenida sea actual y exacta, no siempre podemos garantizar que siga siéndolo en un futuro, por lo que cualquier iniciativa que se tome, usando dicha información como referencia, deberá ser previamente verificada y comprobada así como acompañada de su pertinente asesoramiento profesional.

Queda prohibida la copia, cesión o reproducción total o parcial de esta pu-blicación, por cualquier medio o procedimiento, sin la autorización previa, expresa y por escrito de BALMS ABOGADOS ANDALUCIA S.L.P.

Actualidad

Volver a ser. Una vuelta de tuerca a la “Ley de emprendedores” Fianza civil Vs. fianza penal o ¿por qué no está Blesa en la cárcel?

¿Ha llegado el fin de las “cláusulas suelo”?

Rebus sic stantibus - “Estando así las cosas”.

El juicio de desahucio por falta de pago

Breves

Los tuits más retuiteados

Noticias

Balms Abogados amplía su departamento de Derecho Procesal con dos nuevas incorporaciones

Entrega de premios Foro Europa 2001Sum

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NEWSLETTER OCTUBRE-NOVIEMBRE-DICIEMBRE ACTUALIDAD

Noticias publicadas en nuestra página web (www.balms.es), en nuestro blog (www.balms.es/blog) y tuits más retuiteados

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Volver a ser - Una vuelta de tuerca a la “Ley de emprendedores”

gestionar el proceso evolutivo, respe- tando siempre los valores y principios incuestionables que deberían primar por encima de cualquier ser y condición, y que lamentablemente, con motivo del caos social, muchos decidieron cues-tionar. Esa fue la causa de la catarsis definitiva del sistema.

En el día a día de mi actividad profe-sional como abogado puedo diseccionar las sensaciones de muchas compañías dentro de diferentes sectores, empre-sarios consolidados, emprendedores entusiastas, directivos prudentes y algunos otros “kamikazes”. Todos coin-ciden en su análisis de la situación: reducción en la facturación, márgenes comerciales ajustados, ausencia de circulante y de crédito… A lo que si le añadimos una acuciante morosidad, la situación se torna ingobernable.

Sin embargo, el verdadero problema que preocupa sobremanera a los empresa-rios no es otro que las relaciones labo-rales. Algunos arremeten directamente contra los trabajadores, argumentando que “…no se enteran de la situación, de

La Ley 14/2013 de 27 de septiembre.

En el contexto financiero que se en-cuentra la vieja Europa, después de una intensa década de profundos cambios instrumentales, debido en gran medida a la implantación definitiva y el avance incontrolado de las nuevas tecnologías, se ha originado un cambio radical en el modelo de negocio, lo cual, adereza-do con otras muchas circunstancias, ha desembocado irremediablemente en una interminable crisis financiera, económica y social. Nos encontramos ante un nuevo y desconocido escenario socio-económico que hay que gestionar. Algunos países, por su cultura lo asimi-laron mejor, otros mucho peor.

Existen permanentes debates sobre las causas de tamaña recesión, de las consecuencias, de las posibles solucio-nes, cada uno tendrá su opinión y su perspectiva, pero la realidad es que no ha sucedido nada que, en mayor o menor medida, no aconteciera ya en el pasado, sino un cambio de era, de hábi-tos y de costumbres, a gran escala. La clave de todo ello es cómo adaptarse y

la complejidad del momento y del ago-bio financiero, nada más velan por sus intereses personales…”, considerando que los patronos “…luchan diariamen-te de forma encomiable para proteger sus puestos de trabajo…” . Todo ello es real y tienen su parte de razón, pero considerando que el gran problema en España no es otro que el sistema social y el desempleo, la pregunta es:

¿Son los trabajadores los verdaderos responsables o por el contrario los diri-gentes quieren trasladar a los emplea-dos su incapacidad en la gestión ante la falta de respuesta a los problemas re-currentes que nos somete la situación y la tormenta de cambios vertidos so-bre las empresas en los últimos años?

Seguramente, ni una cosa, ni la otra. Lo primero que debemos asumir es la situación como tal e interpretar la rea-lidad de nuestras empresas en el con-texto social actual; es nuestro cometi-do considerar el capital humano como el mayor activo de cualquier negocio, y de la misma manera, exigir compromiso, adaptabilidad, flexibilidad, comprensión y sacrificio; partiendo del respeto, sin olvidarnos del estatus jerarquizado que rige el mundo empresarial y de los va-lores “naturales” que deben prevalecer por encima de los intereses las partes.

Desde la perspectiva legal, y considerando, en mi opinión, las insuficientes modificaciones en legislación laboral de febrero de 2012, el gobierno aprobó la Ley 14/2013 de 27 de septiembre, la llamada Ley de Emprendedores y ayuda a su internacionalización, y lo cierto es que estimula y sacude el mercado hacia nuevos derroteros, introduciendo modi-ficaciones socio-laborales que incentivan la creación de negocios y la seguridad.

ACTUALIDAD


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Como viene siendo habitual, la norma nos presenta un abanico enorme y he-terogéneo de reformas, si bien refiere términos interesantes, tales como “…liderazgo, iniciativa, ideas, capacidad para aceptar errores, intuición, toma de decisiones…” Esta serie de defini-ciones deben ser valoradas en su justa medida. Cierto es que la ley no es una panacea, cierto es que adolece de mu-chos aspectos relevantes, pero toda normativa es susceptible de mejora, máxime en los tiempos que corren, por ello, tratemos de una vez por todas, de valorar positivamente las mejoras que genera la nueva disposición.

En primer lugar, la ley trata de agilizar los trámites de constitución de compa-ñías mediante la constitución telemáti-ca de las sociedades de responsabilidad limitada, simplificando sobremanera las gestiones, a saber: (i) es posible la reserva de la denominación social “on line” con la emisión del correspondiente certificado en un plazo no superior a 6 horas; (ii) se han instaurado unos esta-tutos tipo; (iii) se ha creado la agenda electrónica notarial, de tal forma que es posible concertar una cita para la rúbrica de la escritura de constitución en un plazo no superior a 12 horas, (iv) en el acto de la fundación el notario ob-tiene el código fiscal y (v) procede a dar traslado al registrador mercantil para su calificación en un plazo no superior a 6 horas desde la recepción. Esto supo-ne que es posible incorporar una socie-dad en un periodo entre 24-48 horas.

Otro punto destacable es la rebaja en las cuotas de cotizaciones para nuevos autónomos y empresarios, mediante la implantación de una tarifa plana durante los primeros 6 meses, tratando de ad-quirir un mayor compromiso en la labor de emprender; igualmente relevante re-sulta la reducción de la responsabilidad del empresario en caso de quiebra del negocio, impidiendo que los hipotéticos acreedores puedan dirigir sus acciones de cobro frente a la vivienda habitual, si

bien esto opera solamente frente a empresas privadas, nunca frente a las administraciones públicas, hacienda, Seguridad Social…

Adicionalmente se reducen, sustancial-mente, las formalidades legales en el tráfico diario de las sociedades, como la supresión del trasnochado libro de visita de la inspección de trabajo o la abolición de la declaración censal de la Agencia Tributaria, sustituida por el do-cumento único electrónico.

Desde la perspectiva fiscal se implanta el devengo del IVA mediante el criterio de caja, es decir, que las empresas y autónomos que se acojan a este sis-tema no estarán obligados a su liqui-dación, en tanto en cuanto no hayan cobrado las facturas; así mismo, se incorporan otros incentivos fiscales como la deducción del 20% del capital invertido por particulares en proyectos de emprendedores o empresas de re-ciente creación. El tipo para el impues-to de sociedades a las compañías crea-das desde el 1 de enero de 2013 se fija en el 15% para los primeros 300.000 euros y el 20% para el exceso durante el primer periodo impositivo.

Se reducen considerablemente los aranceles notariales y registrales para el otorgamiento de cualquier actuación, se conceden visados de residencia a ex-tranjeros con la intención de implantar

una actividad en España, se incentiva la financiación para la internacionalización de las compañías españolas etc. Un sin fin de propuestas con el objeto de es-timular un mercado y una sociedad de-presiva. ¡Celebremos estas iniciativas!

Obviamente, la norma no supone la resolución de los problemas, pero las medidas ayudan, igual que ayuda el au-mento, durante el 2013, de los para-dos que capitalizaron su prestación por desempleo para emprender un negocio, la mejora de los “manidos” datos macro y el carácter positivo que debemos res-tablecer en nuestro día a día; en situa-ciones difíciles, los pequeños detalles significan mucho.

En definitiva, nuestra misión radica en adaptarnos a los cambios, a la situa-ción actual, reconsiderar, desde la ilu-sión, esos valores perdidos tales como el respeto, el sacrificio, el meritaje, el trabajo y la profesionalidad; de esa forma y nada más que de esa, conse-guiremos el cambio de mentalidad y así poder arraigar un modelo de negocio y de convivencia afín a los tiempos que corren, acabando, de una vez por to-das, con la crisis de identidad que nos afecta.

Jorge Martín LosaSocio Balms Abogados Madrid

NEWSLETTER OCTUBRE-NOVIEMBRE-DICIEMBRE

NEWSLETTER SEPTIEMBRE-OCTUBRE ACTUALIDAD


Fianza civil Vs. fianza penal o ¿por qué no está Blesa en la cárcel?

A mediados del mes de octubre el juez Fernando Andreu impu-so una fianza de 16 millones de euros a Miguel Blesa y otra de 3 millones de euros a Rato. Entonces, ¿por qué no está Blesa en la cárcel, si no ha pagado la fianza estipulada?

Pues, porque, en este caso, la fianza impuesta por el juez es una fianza civil, es una garantía frente a su responsabilidad civil y no una medida cautelar para impedir su ingreso en pri-sión.

Ley de Enjuiciamiento Criminal

Artículo 589

Cuando del sumario resulten indicios de criminalidad contra una persona, se mandará por el Juez que preste fianza bastante para asegurar las responsabilidades pecuniarias que en definitiva pue-dan declararse procedentes, decretándose en el mismo auto el em-bargo de bienes suficientes para cubrir dichas responsabilidades si no prestare la fianza.

La cantidad de ésta se fijará en el mismo auto y no podrá bajar de la tercera parte más de todo el importe probable de las responsabi-lidades pecuniarias.

Una fianza civil se fija al existir indicios de criminalidad y para asegurar las responsabilidades que pueden derivarse para los

afectados en un juicio. En el caso de Blesa, como no ha abo-nado lo requerido, el juez procederá al embargo de sus bienes en cantidad suficiente para cubrir la fianza y caso de no alcan-zar dichos bienes la cantidad solicitada, se le embargarán los sueldos en la cuantía marcada por la ley, pero una fianza civil no conlleva el ingreso en prisión.

Ley de Enjuiciamiento Criminal

Artículo 597

Si en el día siguiente al de la notificación del auto dictado con arre-glo a lo dispuesto en el artículo 589 no se prestase la fianza, se procederá al embargo de bienes del procesado, requiriéndole para que señale los suficientes a cubrir la cantidad que se hubiese fijado para las responsabilidades pecuniarias.

Por otro lado está la fianza penal que se fija para reducir la posibilidad de que el encausado eluda la acción de la justicia. Dicha fianza tiene como objeto principal garantizar (en la me-dida de lo posible) que el procesado se presente a juicio. En este caso, el no abono de la fianza sí que conlleva el ingreso en prisión. La solicitud de una demanda civil no implica nece-sariamente que posteriormente se solicite una demanda pe-nal, ahora tampoco lo excluye. Habrá que esperar y ver cómo transcurre el proceso.

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ACTUALIDAD


Hoy venimos con buenas noticias para todos aquellos que fir-masteis una hipoteca con cláusula suelo incluida. Y es que el pasado 24 de octubre se publicó la Sentencia 464/2014 del Tribunal Supremo en la que se anulan las cláusulas suelo de 8 particulares que firmaron un préstamo hipotecario con Caja Segovia (ahora Bankia) alegando que la entidad incumplía el especial deber de transparencia que tenía respecto a estas cláusulas con los clientes con los que firmó dichas hipotecas.

Parece claro que la falta de transparencia es la clave para que el Tribunal Supremo considere abusiva una cláusula, aun cuando esta haya sido leída por el Notario y aun cuando esta cláusula sea clara desde el punto de vista gramatical, que es el caso de estas últimas.

Es la segunda vez que el Supremo se pronuncia en materia de cláusulas suelo, reiterando la doctrina ya fijada por la anterior Sentencia Nº 241/2013 de 9 de mayo de 2013 (sentencia co-mentada en este mismo blog por nuestro compañero Ernesto de Gregorio en dos artículos), que declaraba nulas todas las cláusulas suelo incluidas en las hipotecas de las entidades financieras Cajamar, NCG y BBVA. Este hecho podría casi ga-rantizar la eliminación de todas las cláusulas suelo al sentar jurisprudencia.

En España no se considera a la jurisprudencia fuente de De-recho, ya que según el artículo 1 del Código Civil solo “son fuentes del ordenamiento jurídico español, la ley, la costumbre y los principios generales del derecho”, sin embargo, el artículo 1.6 del Código Civil dispone que “la jurisprudencia complementará el ordenamiento jurídico con la doctrina que, de modo reiterado, esta-blezca el Tribunal Supremo al interpretar y aplicar la ley, la costum-bre y los principios generales del derecho”, por lo que, relevancia bastante importante. Y la jurisprudencia se constituye a par-tir de dos o más sentencias del Tribunal Supremo que inter-preten una norma en igual sentido. Este es el principal motivo por el que todos los que tienen un préstamo hipotecario con cláusula suelo deben estar esperanzados con una resolución favorable a sus demandas.

En la Sentencia del 9 de mayo de 2013, el Tribunal Supremo estableció que las cláusulas suelo tendrían que pasar por un doble filtro, el de la incorporación (a través de la entrega de la oferta vinculante o de información contractual previa, según el caso) y el de la transparencia, estableciendo que una cláu-sula suelo no gozará de transparencia si:

a) “Falta información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato.

b) Se insertan de forma conjunta con las cláusulas techo y como aparente contraprestación de la misma.

c) No existen simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar.

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¿Ha llegado el fin de las “cláusulas suelo”?

Eficiencia y rapidez en las reclamaciones de cláusula suelo.

Balms Abogados consigue la devolución y anulación de la cláusula suelo en tiempo récord.

Se trata de un gran éxito procesal de la Firma en la demanda interpuesta contra una de las principales entidades financieras del país. Tras la presentación de la misma y la notificación a la entidad demanda-da, el banco se puso en contacto con nuestros le-trados para firmar el acuerdo y anular la cláusula suelo de forma inmediata. Además, en el acuerdo, el banco devolvió las cantidades cobradas con efecto retroactivo al cliente, con la consiguiente satisfac-ción por el trabajo realizado.

Este caso muestra de manera clara y contundente que la mejor opción en estos momentos es inter-poner judicialmente las reclamaciones, a la mayor brevedad posible, ya que la tendencia de las enti-dades financieras se inclina cada vez más por evitar el pleito y llegar a acuerdos muy ventajosos para los clientes.

Para consultas sobre este asunto, contactar con nuestra letrada doña Julia Crespo.

Tel: 952 81 21 00e-mail: [email protected]


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d) No hay información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo de la propia en-tidad –caso de existir- o advertencia de que al concreto perfil del cliente no se le ofertan las mismas.

e) En el caso de las utilizadas por el BBVA, se ubican entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluye la atención del consumidor.”

Es decir, que no basta con que la entidad bancaria haya en-tregado una oferta vinculante al cliente donde venga reflejada dicha clásula suelo, aunque, como ya hemos comentado, dicha cláusula sea gramaticalmente comprensible, sino que también ha de pasar por el filtro de la transparencia, filtro que ninguna de las cláusulas estudiadas cumplía.

Resumiendo y según la nota de prensa del Consejo General del Poder Judicial:

La sentencia, depurando la sentencia anterior de la Sala sobre cláu-sulas suelo, consagra definidamente el control de transparencia real que se enmarca en el control general de abusividad y que implica el necesario cumplimiento por el predisponente de unos especiales deberes a la hora de configurar estos contratos que permitan que el consumidor comprenda realmente las consecuencias jurídicas y económicas del producto o servicio ofertado. Y este control de

transparencia no se reduce a la necesidad de que las cláusulas sean simplemente claras desde el punto de vista gramatical.

En el caso analizado por el TS -cláusulas insertas en los prés-tamos de Caja Segovia- la cláusula suelo no superó este juicio de transparencia al no formar parte de las negociaciones y tratos preliminares que se llevaron a cabo, ni tampoco resultódestacada y diferenciada en el contrato ni en la previa oferta vinculante al quedar inserta en una cláusula mucho más am-plia y genérica sobre el interés variable.

Evidentemente, aunque esto supone ganar una gran batalla, la guerra no lo está, ya que el Tribunal Supremo sigue argu-mentando no ver ilicitud alguna en una cláusula que funciona a modo de “tarifa plana mínima”. Su ilicitud, en estos casos, se basa en la falta de transparencia. Y tampoco se pronuncia sobre el efecto retroactivo (desde la firma del contrato de préstamo) o irretroactivo (desde la sentencia) de las mismas. En este caso, el TS se ve imposibilitado a examinar las con-secuencias de la declaración de nulidad de la cláusula suelo, es decir, no puede decidir si tendrían que devolverse las can-tidades cobradas hasta la fecha (o incluso los intereses), ya que tal cuestión fue rechazada en primera instancia y no fue recurrida en apelación…

Habrá que esperar a ver las próximas sentencias al respecto.

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NEWSLETTER SEPTIEMBRE - OCTUBREACTUALIDAD


Sin querer realizar un análisis pormenorizadamente de la Sen-tencia del Tribunal Supremo de 30 de junio de 2014 (Ponente, Francisco Javier Orduña Moreno) no ha de pasarnos desaper-cibida, sobre todo a los abogados, ya que sienta de forma pormenorizada una nueva doctrina sobre la cláusula rebus sic stantibus.

Lo que hasta la fecha había sido una doctrina jurisprudencial muy restrictiva en su aplicación, de forma que, por un lado, la modificación en las condiciones económicas debía ser extraor-dinaria y radicalmente imprevista y, por otro, la desproporción entre prestación y contraprestación que tal modificación oca-sionaba debía ser exorbitante y fuera de todo cálculo, hasta el punto de que se derrumbase el contrato, puede pasar a una aplicación de la cláusula sin que se halle necesariamente presidida por sus clásica nota de excepcionalidad.

La Sentencia señala que en la actualidad se ha producido un cambio progresivo de la concepción tradicional de dicha figura, lo que determina que desde un marco de aplicación sumamente res-trictivo o excepcional, ha de transitarse hacia una configuración que denomina “plenamente normalizada”, con una progresiva objetivación de su fundamento técnico de aplicación que consi-dera “claramente compatible con el sistema co-dificado”, lo que significa ni más ni menos que tener en cuenta el orden público económico, la regla de “la conmutatividad del comercio jurídico como expresión de un equilibrio básico entre los bienes y servicios que son objeto de intercam-bio”, y por último, hasta el propio principio de buena fe.

A diferencia de la doctrina jurisprudencial ante-rior, en la general afirmación, como hecho noto-rio, de que la actual crisis económica «puede ser considerada abiertamente como un fenómeno de la economía capaz de generar un grave trastorno o mutación de las circunstancias y, por tanto, alterar las bases sobre las cuales la iniciación y el desarrollo de las relaciones contractuales se habían establecido», puede ser de gran tras-cendencia, en la medida en que es predicable de todos los contratos sinalagmáticos duraderos concertados antes de la crisis económica actual y que despliegan su eficacia durante la misma.

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Rebus sic stantibus - “Estando así las cosas”

Más allá de que la crisis económica no puede ser, por ella sola, el fundamento de aplicación de la cláusula rebus sic stantibus y que hasta la fecha su posible aplicación estaba casi vetada a los contratos de tracto único como es la compraventa y por regla general se ha rechazado su aplicación a los casos de dificultades de financiación del deudor de una prestación dine-raria, no sé hasta qué punto una recesión económica como la actual, de efectos profundos y prolongados, puede calificarse, si el contrato se hubiera celebrado antes de la crisis, como una alteración extraordinaria de las circunstancias, capaz de originar, siempre que concurran en cada caso concreto otros, como de una desproporción exorbitante y fuera de todo cálcu-lo entre las respectivas prestaciones de las partes, merece-dora de la aplicación de dicha regla.

Juan Carlos López-Morago Balms Abogados Madrid

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ACTUALIDAD


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El día 11 de octubre de 2011 se publi-caba en el BOE la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de Medidas de Agilización Procesal, la cual presentaba una línea de reformas procesales para introducir en nuestro Derecho Adjetivo las “mejo-ras que permitan agilizar los distintos pro-cedimientos, sin merma de las garantías para el justiciable”, tal y como se reco-ge en la exposición de motivos de su Preámbulo.

Tales mejoras se plasmaron en una modificación profunda del procedimien-to sumario del Desahucio por Falta de Pago, el cual se “reconstruyó” por extensión analógica de la fórmula del Juicio Monitorio, por lo que, desde en-tonces, este pasó a ser su esquema general: requerimiento inicial, plazo para que la parte demandada pague o se oponga, celebración de Vista en este último caso y, en el supuesto de ausen-cia de cualquiera de esas dos acciones, se pasaría directamente al lanzamiento o desalojo.

Evidentemente, como todas las refor-mas urgentes o como toda decisión que se toma con carácter célere, el nuevo procedimiento establecido por esta re-forma gozaba de una serie de lagunas que han generado muchos problemas en los nuevos (y numerosos) procesos de Desahucio por Falta de Pago inicia-dos tras la entrada en vigor de la mis-ma. Y es por ello que la más reciente Ley 4/2013 de 4 de junio, de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mer-cado del Alquiler de Viviendas, dentro de su objetivo principal de mejorar y dinamizar el mercado del alquiler, vol-vió a introducir ligeras modificaciones en este proceso para solucionar esos problemas. Eso sí, en opinión del que aquí suscribe, las mismas todavía se han tornado insuficientes, pues en la práctica procesal diaria no existe

unanimidad de actuaciones entre los diversos órganos judiciales acerca del señalamiento de los lanzamientos, los motivos de oposición, la obligatoriedad de solicitar el lanzamiento previamente o no, y un largo etcétera en el que, por razones de espacio y por no enredar más al lector, no profundizaremos en el presente artículo.

El objetivo de este análisis es expli-car la dinámica básica de estos pro-cedimientos judiciales (tras la última reforma existe también la vía notarial para solicitar el desahucio en arrenda-mientos inscritos en el Registro de la Propiedad) e intentar así aclarar en la medida de lo posible las dudas principa-les que puedan surgir tanto a propieta-rios como a inquilinos acerca de saber a qué tienen que atenerse cuando inician o se encuentran sumidos en un pro-cedimiento de Desahucio por Falta de Pago, algo de sumo interés dentro del actual marco normativo y económico en el que nos encontramos, y que está in-centivando los alquileres en aras de dar uso a las innumerables fincas urbanas (viviendas y locales) vacías y en manos de propietarios privados por culpa de la crisis económica, propietarios (ya sean particulares o personas jurídicas, es-pañoles o extranjeros) a los que el co-nocimiento de esta clase de procesos puede ayudarles en mayor o menor me-dida a optar por destinar sus inmuebles al mercado del alquiler.

1. Motivos para iniciar un procedimien-to de desahucio por falta de pago.

En los contratos de arrendamiento en general, de acuerdo con el art. 1555 del Código Civil, la principal obligación de la parte arrendataria es el pago de la renta pactada, así como del res-to de cantidades cuyo deber de pago haya asumido en virtud del contrato

de arrendamiento firmado. De acuerdo con esto, el art. 27.2.a) de la vigen-te Ley de Arrendamientos Urbanos, en los supuestos de impago por parte del inquilino, faculta al propietario arrenda-dor a exigir el pago de las cantidades debidas, así como a resolver el contra-to de arrendamiento, recuperando la posesión del inmueble arrendado.

Por tanto, cualquier situación de im-pago es causa legal de resolución del contrato de arrendamiento y motivo suficiente para instar un procedimiento de desahucio, y ello aunque el inquilino deje de pagar la renta un único mes. Y es que es doctrina jurisprudencial con-solidada que la facultad de resolución arrendaticia existe incluso “aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta” (STS de 24 de julio de 2008).

Existía también discusión acerca de si esta facultad resolutoria es extensiva también al impago de las cantidades relativas a servicios y suministros de la finca que se trate, incluyendo el Im-puesto de Bienes Inmuebles. Eso sí, en este último supuesto, así como en el resto de gastos no susceptibles de individualización, conviene puntualizar que legalmente se exige, para que naz-ca la obligación para el arrendatario, que la misma debe pactarse expresa-mente y por escrito.

Pues bien, igualmente en este punto la Jurisprudencia es unánime: el impago del IBI, así como de la repercusión por el coste de los servicios y suministros, es suficiente causa de resolución del contrato, incluso aunque en el pago de las rentas mensuales el inquilino sí que esté al día (STS de 12 de enero de 2007 y 20 de julio de 2011). Eso sí, para el caso del IBI, es requisito sine qua non la previa notificación del mismo

El juicio de desahucio por falta de pago


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los trámites para su desalojo. Eso sí, no es un requisito necesario y obligato-rio, si bien se trata de algo muy acon-sejable, y no sólo porque siempre es preferible hoy en día intentar arreglar toda clase de controversias por la vía extrajudicial, sino porque, si transcu-rridos treinta días naturales desde la recepción del mismo el arrendatario in-quirido no hubiera pagado la totalidad de lo adeudado, al interponer la deman-da e incoar el procedimiento se elimina toda posibilidad de enervación al inqui-lino deudor, o lo que es lo mismo, se le cierran las puertas a permanecer en el local o vivienda aunque pague todo lo que debe una vez se le requiera judicial-mente para ello.

Además de contra el arrendatario deu-dor, la demanda puede dirigirse igual-mente contra su fiador o garante con-tractual (evidentemente, en el caso de que se ejercite la acción de reclamación de cantidad junto con la de desahucio). Pero en este caso, conforme exige el art. 438.3.3º de la Ley de Enjuiciamien-to Civil, sí que es preceptivo con carác-ter previo a la demanda haber requerido para el pago de lo adeudado al fiador en cuestión de forma fehaciente.

En cuanto a los requisitos y forma de la demanda, destacamos los tres as-pectos diferenciadores de este tipo de demandas:

• En la misma es obligatorio reflejar si el demandado tiene opción o no de enervar la acción, así como los motivos de la existencia o no de di-cha posibilidad.

• El propietario demandante puede expresar en la misma su voluntad de condonar al arrendatario toda la deuda si abandona el local o vi-vienda en el plazo de 15 días desde el requerimiento judicial.

• Asimismo, en el caso de ejercicio conjunto de la acción de reclama-ción de cantidad, recomendamos solicitar en la demanda que se con-dene a la parte demandada a pa-

al inquilino, pues éste debe conocer por lo menos el importe y el devengo de di-cho tributo, ya que de lo contrario, si se instase directamente la reclamación judicial sin esta notificación previa, se le estaría causando una profunda inde-fensión.

Por tanto, no existen dudas de que el impago de estos conceptos habilita igualmente al propietario para promo-ver el juicio de Desahucio por Falta de Pago. Eso sí, este tipo de gastos adeu-dados deben quedar perfectamente desglosados y determinados en la de-manda formulada, acompañando todos los documentos justificativos de los mismos.

Por último, y a mayores de lo anterior, los continuos retraso en el pago de las rentas, si bien no generan deuda ni si-tuación de impago alguna, sirven igual-mente de soporte para instar esta cla-se de acciones resolutorias, pues como bien ha establecido el Tribunal Supremo, el arrendador “no está obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas”.

2. Inicio del procedimiento y personas contra las que se dirige.

El procedimiento de Desahucio por Fal-ta de Pago se iniciará mediante deman-da, en la cual podemos ejercitar conjun-tamente con la acción de desahucio la de reclamación de las rentas y demás cantidades debidas, algo que el letrado que aquí suscribe recomienda encareci-damente, pues no olvidemos que estos procesos son de carácter especial y sumario, por lo que sería absurdo espe-rar al desalojo del inmueble para recla-mar las cantidades adeudadas en otro procedimiento declarativo posterior y más largo que los de la tipología del de-sarrollado en el presente artículo.

Con carácter previo a la interposición de la demanda podemos requerir vía burofax al inquilino para apremiarle al pago de lo adeudado so pena de iniciar

• gar, además de las rentas y demás cantidades vencidas antes de la iniciación del procedimiento, todas aquellas que se devenguen durante la tramitación del mismo hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca dada en arrendamiento.

Por último, es necesario recordar que para incoar este tipo de procedimien-tos es preceptivo el abono de la corres-pondiente Tasa Judicial.

3. Desarrollo del procedimiento: reque-rimiento y posibilidades del inquilino de-mandado.

Como ya anunciamos en la introducción a este artículo, el procedimiento de Desahucio por Falta de Pago se inicia-rá, al igual que en los Juicios Monito-rios, mediante un requerimiento judicial al deudor, si bien en este caso el pla-zo concedido será de Diez Días hábiles (y no de veinte como en el Monitorio), plazo que se le confiere al arrendatario para que, dentro del mismo, realice al-guna de las siguientes actuaciones:

1. Desaloje el inmueble.2. Simultánea o alternativamente,

pague al arrendador la totalidad de lo que debe (incluyendo las nue-vas cantidades devengadas, si así se hubiera solicitado expresamen-te en la demanda, requerimien-to extensible al fiador), indicando en este caso si pretende o no la enervación de la acción, la cual no cabrá cuando ya se hubiera ener-vado el desahucio en una ocasión anterior o, como ya se indica en el punto anterior, cuando se hubiese requerido al arrendatario fehacien-temente treinta días naturales antes de la interposición de la de-manda.

3. Formule Oposición a la demanda, la cual debe ser sucinta. Eso sí, aun-que la ley procesal no especifique que motivo o motivos se pueden esgrimir, será necesario al menos


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El requerimiento además señalará, por una parte, la fecha en la que ten-drá lugar el posible juicio, que sólo se celebrará en el caso de oposición del arrendatario a la acción ejercitada o de oposición del arrendador a la enerva-ción pretendida por el propio deudor; y, por otro lado, señalará la fecha para el desalojo del inmueble en el supuesto de que el arrendatario requerido no reali-zase ninguna de estas actuaciones an-tes expuestas. En la práctica habitual, algunos Juzgados, para mayor agilidad procesal (algo más que loable) incluso señalan dos fechas de lanzamiento: la preceptiva para el caso de incompare-cencia del demandado y otra posterior para el supuesto en que finalmente se llegase a celebrar la Vista.

Indicar para concluir este punto que el demandado tendrá, paralelamente a este plazo principal, un término de tres días para solicitar Justicia Gratui-ta, así como otro simultáneo de cinco días para aceptar el compromiso de condonación expresado, en su caso, por el arrendador, debiendo abandonar en este caso el inmueble en el plazo de quince días desde la fecha del propio re-querimiento.

4. Fin del Procedimiento: Ejecución, Apelación y Costas.

El procedimiento de desahucio por falta

de pago podrá finalizar de dos maneras: Decreto del Secretario Judicial o Sen-tencia dictada por el Juez de Primera Instancia, sentencia que, reiteramos, no producirá efectos de cosa juzgada.

Así, el procedimiento concluirá median-te Decreto cuando el arrendatario no hiciese ninguna actuación en el plazo concedido, y una vez se notifique el mismo, el arrendador deberá solicitar que se lleve a cabo el lanzamiento para que el desalojo tenga lugar en la fecha señalada por el propio Juzgado (se tra-ta de un simple escrito formulando la solicitud que no reviste complejidad ju-rídica alguna, aunque algunos letrados prefieren darle forma de demanda de ejecución). También se dictará el De-creto poniendo fin al procedimiento en el supuesto de que el arrendatario pro-ceda únicamente al desalojo voluntario del inmueble, sirviendo esta resolución como título ejecutivo para instar el proceso de ejecución correspondiente para el cobro de las rentas y demás cantidades adeudadas (claro está, si se ejercitó conjuntamente con el des-ahucio la acción de reclamación de can-tidad y las mismas no fueron objeto de condonación).

Por su parte, el procedimiento finaliza-rá mediante Sentencia siempre que se haya celebrado Vista. En el supuesto de ser condenatoria, se procederá al lanzamiento en la fecha marcada en la misma (o en la fecha que, en su caso, el Juzgado ya hubiera señalado previa-mente en el requerimiento), no siendo necesaria la previa solicitud siempre que en la demanda se hubiera ya inte-resado mediante Otrosí (algo más que recomendable). Y, obviamente, también será título ejecutivo suficiente para ini-ciar la correspondiente vía de apremio para el cobro de rentas y demás canti-dades debidas.

Esta Sentencia podrá ser objeto de Recurso de Apelación, si bien en los supuestos de que sea condenatoria, el arrendatario que desee recurrir deberáacreditar por escrito, en el momento

de interponer el recurso, que ha satis-fecho todas las rentas y demás canti-dades vencidas (además de abonar la elevada, o más bien exagerada, tasa judicial, pero eso es otra historia).

Por último, es importante reseñar que, tras la última reforma, independiente-mente de la forma y la resolución que pongan fin al procedimiento, y siempre y claro está no se trate de una Senten-cia absolutoria, en todos los supuestos de conclusión del proceso aquí relata-dos, así como en el supuesto de que se admita y quepa la enervación de la acción, se le impondrán siempre y en todo caso al arrendatario las costas causadas.

5. Conclusión.

Este artículo ha intentando reflejar de un modo esquemático y muy sintetizado todas las generalidades de esta clase de procedimientos, si bien la casuística diaria hace que se den gran variedad de supuestos que dan lugar por su parte a distintas soluciones. Pero lo que se pretendía era mostrar a los propieta-rios e inquilinos una perspectiva global de a qué tienen que atenerse y más o menos cuáles serían los plazos que hay que manejar para los supuestos de impago y su solución judicial, pudien-do desprenderse de este artículo que, en cierta medida, este nuevo procedi-miento, si bien aún padece de ciertas lagunas que pueden ser paliadas con la práctica judicial diaria, debe contribuir, junto con las reformas legales sustan-tivas llevadas a cabo en este sentido, a agilizar el movimiento del mercado de alquiler, al contribuir sobre todo a que los propietarios privados den un des-tino rápido y rentable a sus inmuebles vacíos con mayor tranquilidad, pues se reduce el riesgo de que sean ocupa-dos por inquilinos morosos o de que, al menos, esta ocupación dure el menor tiempo posible.

Fernando CambaBalms Abogados Galicia

que la oposición exprese las ra-zones que la fundamentan, siendo las más habituales el pago de lo adeudado, negativa del arrendador a recibir los pagos (mora accipien-di), compensación, condonación, novación, así como las diversas excepciones procesales. Eso sí, no podemos obviar que se trata de un procedimiento de carácter sumario que además no produce efectos de cosa juzgada, por lo que no cabrán otros motivos de oposición distin-tos o que no guarden relación con los aquí expuestos, ya que aquéllos se deberán dilucidar en el juicio de-clarativo correspondiente.


BREVES...


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La Audiencia de Ponteve-dra exime a un recurrente de pagar la tasa judicial por considerarla excesiva.

La Sección 1ª de la Audiencia Provin-cial de Pontevedra, especializada en materia mercantil, ha dictado dos re-soluciones en las que estima la queja interpuesta por el administrador de una sociedad limitada en concurso y al que, para recurrir la sentencia que le condenaba a la pérdida de determina-dos derechos y al pago de importantes indemnizaciones, se le exigía el previo abono de una tasa de elevada cuantía, según informa el CGPJ en su web.

La noticia completa en Legal Today http://bit.ly/1Fok1Ci

Cualidades de un buen abogado junior.

Lo ideal para garantizar la continuidad de la Firma, su adaptación al entorno, una sana rotación, y el relevo genera-cional mediante el acceso a la posición de socio de los nuevos profesionales que gradualmente sustituyan a los más seniors, es contar con profesionales de todas las edades pero al menos un representante de cada lustro y como mínimo de cada década.

Para ello es necesario reclutar regular-mente y retener buenos abogados (as) junior que vayan integrándose en cada una de las áreas de la Firma y desarro-llando su personalidad, experiencia vital a la vez que progresan en su carrera profesional dentro de la misma, permi-tiendo a la larga el propio desarrollo de la Firma y el cumplimiento del plan de sucesión y continuidad.

La noticia completa en Economist & Jurist http://bit.ly/1rbyalj

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¡Muchas gracias a todos!

Esperamos estar a la altura...

La Justicia europea confirma que cobrar por facturar equipa-je es legal

El Tribunal de Justicia de la Unión Euro-pea declara que la normativa española que no permite a las compañías aéreas cobrar por transportar el equipaje fac-turado es contrario al Derecho de la Unión.

La noticia completa en Diario Jurídico http://bit.ly/1tWF7VV

El juzgado de las preferentes de Cantabria da la razón a los afectados en un 99% de los ca-sos

El ‘Juzgado de las Preferentes’ de Can-tabria (Juzgado 7-Bis) ha dado la ra-zón en un 98,73% de los casos a los demandantes, según ha destacado la Plataforma de Afectados por Preferen-tes en Cantabria, que se hace eco de los datos proporcionados por la propia sala cuando se cumple un año desde su puesta en funcionamiento efectiva.

En un principio el ‘Juzgado de las Pre-ferentes’ fue creado para 400 casos, para posteriormente ser ampliado a 600 y finalmente a 700. De estas 700 demandas, casi en su totalidad contra Liberbank-Caja Cantabria, han sido re-sueltas 500 de ellas, bien por senten-cia, acuerdo o desistimiento.

La noticia completa en El Boletín:http://bit.ly/1rozY56

¡Felicidades Mafalda en tu 50 cumpleaños!


BREVES...


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La cesión del Registro Civil a los registradores mercantiles (o el problema del polizón)

Los economistas nos dicen que algo falla en el mercado cuando alguien se beneficia de determinados servicios sin pagar los correspondientes costes, in-cluidos los ligados al riesgo de la ope-ración. O bien ese alguien comparte los costes, que tiene capacidad para impo-ner a los demás, pero es el único que percibe los beneficios. En Economía, a las personas favorecidas por tales si-tuaciones se les denomina free riders. En español se utiliza más frecuente-mente la expresión “problema del po-lizón”. ¿Se nos ha colado un polizón en esta polémica cesión del Registro civil a los registradores mercantiles? Parece que sí, o al menos así lo cree el Colegio Nacional de Registradores.

La noticia completa en ¿Hay Derecho?http://bit.ly/1tgLTT1

El nuevo abogado: digital, competitivo, global y con conocimientos de marketing

El presidente del Consejo General de la Abogacía Española, Carlos Carnicer, ha presidido hoy miércoles el acto de aper-tura del Año Digital de la Asociación de Expertos Nacionales de la Abogacía TIC (ENATIC) y ha dicho que la abogacía no puede quedar al margen de la revolu-ción tecnológica a la que estamos asis-tiendo. “Tenemos que asomarnos a las últimas ventanas de la investigación y estar muy al lado de los científicos para poder da solución a los conflictos que van surgiendo”, ha afirmado, al tiempo que ha animado a los abogados a subir-se al carro de las nuevas tecnologías y las nuevas oportunidades de negocio que se están produciendo.

La noticia completa en Diario Jurídicohttp://bit.ly/1uflkkF

El permiso de conducción como documento fehaciente en la prevención del blanqueo de capitales

El valor del permiso de conducción como medio de identificación formal ha sido cuestionado continuamente según para qué ámbitos de la vida de los ciudada-nos, motivo por el que se ha generado cierta confusión en torno a esta cues-tión. Concretamente, en el contexto jurídico de la prevención del blanqueo de capitales –contexto del que aquí nos ocupamos exclusivamente– había suje-tos obligados que, llegado el momento de identificar formalmente a determi-nadas personas físicas, se encontra-ban con que no sabían si aceptar o no el permiso de conducción para cumplir así con la normativa de prevención del blan-queo y evitar, en su caso, la imposición de una severa sanción administrativa.

La noticia completa en Diario Jurídicohttp://bit.ly/1rLv5q4

Custodia y nido compartido. Todo cambia.

El TS proclama que con esta medida se fomenta la integración del menor con ambos padres evitando desequilibrios en los tiempos de presencia, se evita el sentimiento de pérdida, no se cues-tiona la idoneidad de los progenitores y se estimula la cooperación de ambos padres en beneficio del menor. El TS suma además y reitera que con dicho modelo se asegura el adecuado desa-rrollo evolutivo, estabilidad emocional y formación integral del menor, y produce el efecto beneficio de aproximación al modelo de convivencia existente antes de la ruptura matrimonial al garantizar al tiempo a sus padres la posibilidad de seguir ejerciendo los derechos y obliga-ciones inherentes a la potestad o res-ponsabilidad parental y de participar en igualdad de condiciones en el desarrollo y crecimiento de sus hijos, lo que sin duda, se dice, es también lo más bene-ficioso para ellos.

La noticia completa en Legal Today:http://bit.ly/1xSjV5y

Parientes sólo hasta que la muerte los separe

El parentesco por afinidad finaliza con la disolución del matrimonio, por lo que la inclusión en el grupo III a efectos del ISyD no procede cuando el parentesco no subsiste en el momento del devengo del Impuesto por la muerte previa de uno de los cónyuges.

La noticia completa en Legal Today:

“El abogado es un humanista;por eso, cuando escribe Historia o Literatura, sigue siempre escribiendo sobre El Derecho”.

Rafael Altamira y Crevea

Yo tuiteo, tu tuiteas, la RAE tuitea...

La vigesimotercera edición del Dic-cionario de la lengua española (DRAE) llega a las librerías este jueves, tanto en España como en los países hispano-hablantes de América, y su publicación se une a los actos de celebración del III Centenario de la Real Academia Espa-ñola (RAE).


NOTICIAS


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Balms Abogados amplía su departamento de Derecho Procesal con dos nuevas incorporaciones

Abogada en ejercicio de 2003 a 2006 con experiencia en el área de derecho privado, en concreto en el ámbito civil y mer-cantil. En el año 2006 comienza el estudio de oposiciones a las Carreras Judicial y Fiscal y Secretarios Judiciales, hasta el año 2013, durante los cuales amplía sus conocimientos de Derecho, aprobando exámenes de la oposición.

Desde el año 2010 hasta 2014 ha ejercido como Juez Sus-tituta en la provincia de Málaga, haciendo sustituciones en el ámbito civil, penal y de menores, concretamente en los si-guientes partidos judiciales: Fuengirola, Torrox, Málaga, Vé-lez-Málaga y Torremolinos.

En el año 2014 ha retomado el ejercicio de la Abogacía con experiencia en el ámbito público y privado. Especializada en Derecho Penal y Civil, así como en el ámbito del Derecho de Familia y en el área Procesal, en formación continúa a fin de ampliar su experiencia y ejercer su función de forma óptima.

Habla inglés de forma fluida habiendo estudiado un año en Tampa (Florida, EEUU).

Abogada en ejercicio desde el 2008 con experiencia en el Derecho Administrativo y Urbanismo, asesoría jurídica a em-presas de distintos sectores y Administraciones Públicas en materias de Derecho Administrativo y defensa jurídica de las mismas en procedimientos administrativos y contencioso-ad-ministrativos. Ha trabajado en el departamento de Derecho Administrativo de Garrigues durante cuatro años.

Una vez finalizada la carrera de Derecho decide ampliar su formación con un máster executive en Derecho Empresarial y un curso de especialización para Administradores concursa-les, entre otros.

A su vez estudia varios cursos de inglés en la Universidad de Murcia y se preparara para el “Certificate in Advanced English”.

Habla inglés de forma fluida, así como valenciano y francés.

Rosalía García Hernández

Julia Crespo Biehler


NOTICIAS

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Entrega de premios foro Europa 2001

El Foro Europa, fundado por don José Luis Salaverría el 8 de octubre de 1996 con el objeto de crear encuentros para el intercambio y divulga-ción de Europa, celebró en el Hotel Palace de Madrid el pa-sado viernes 19 de septiem-bre una cena de gala para la entrega de premios del Foro Europa 2001.

Don Juan Luís Balmaseda de Ahumada y Díez fue pre-miado con la medalla de oro por su trabajo como abogado al desarrollo empresarial en Europa.

La medalla de oro le fue en-tregada por el Presidente del Foro Europeo, don José Luis Salaverría.



Pº Gracia 116 bis, 4º08008 Barcelona

Tel: +34 93 311 3999 / Fax: +34 93 311 3862email: [email protected]

Pª General Martínez Campos 49, 6º28010 Madrid, España

Tel: +34 91 702 0156 / Fax: +34 91 702 0157email:[email protected]

C/ Reconquista 9, entresuelo36201 Vigo, Pontevedra, España

Tel: +34 986 44 31 43 / Fax: +34 986 44 60 23email: [email protected]

C/ Generalife nº 9, Aloha Pueblo, Aloha Golf29660 Nueva Andalucía, Marbella, España

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