REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

INSTITUTO UNIVERSITARIO POLITÉCNICO

“SANTIAGO MARIÑO”

EXTENSIÓN BARINAS

AVALÚO

AVALÚO DE UN INMUEBLE

Nombre: Kristal Varela, C.I.: 15.341.012

Carrera (Código): Ingeniería Civil (42)

Semestre: 2014-I

INDICE

CERTIFICADO DE IMPARCIALIDAD

SÍNTESIS DE LA VALORACIÓN

1. TIPO DE AVALÚO

2. SOLICITANTE

3. PROPIETARIO

4. UBICACIÓN

5. EMPRESA TASADORA

6. ASPECTOS LEGALES DE LA PROPIEDAD

7. CARACTERÍSTICAS DE LA PROPIEDAD

8. CONSTRUCCIONES

9. METODOLOGÍA UTILIZADA PARA EL AVALÚO DEL INMUEBLE

10. VALOR DEL INMUEBLE

11. CONCLUSIÓN

ANEXOS

CROQUIS DE UBICACIÓN

CERTIFICACIÓN DE IMPARCIALIDAD

El tasador abajo firmante certifica:

1. Que el informe de avalúo obtenido, es producto de métodos esencialmente objetivos,

científicos y universalmente admitidos como justos, sin que haya influido en mi trabajo

ningún factor, intención o sentimiento personal que pudiese alterar en lo más mínimo

tanto los datos o hipótesis de mi trabajo, como el resultado obtenido al aplicar dichos

métodos.

2. Que no tengo ningún interés, ni directo, ni indirecto con la propiedad tasada en

cualquier posible operación comercial, ni me liga con el propietario ningún tipo de

parentesco o afinidad.

3. Que mis servicios fueron solicitados única y exclusivamente en mi carácter de

profesional tasador, consciente de mis deberes y responsabilidades.

4. Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para realizar los

cálculos contenidos en este informe son ciertos hasta donde alcanza la buena fe del

tasador y que no se ha exagerado ni omitido conscientemente ningún dato importante

que pueda influir en el resultado de este avalúo.

5. Que en el presente informe de avalúo no se juzga la propiedad legal de los bienes

escritos.

SÍNTESIS DE LA VALORACIÓN a. Tipo de Avalúo Casa en conjunto residencial abierto en la Urbanización Patarata II, Sector Nor-

este, Barquisimeto. b. Solicitante

Sra. Carolina Peña de Ramírez.

c. Propietario Sra. Carolina Peña de Ramírez.

d. Ubicación Casa No. 180, Urbanización Patarata II, Calle las Turas, Parroquia Catedral del

Municipio Iribarren, Estado Lara.

e. Fecha

Barquisimeto, 22 de Agosto de 2014.

f. Empresa tasadora

MOBIMALL_NIETOVA.COM, C.A (RIF: J-29853803-1), ubicada en la Avenida

Madrid con Calle Capanaparo, Casa 250, Municipio Iribarren Del Estado Lara.

Teléfonos: 0426.585.37.96 / 0416.325.46.97 / 0251.220.16.75. Web: www.

MOBIMALL_NIETOVA.com

g. Valor

Descripción Área (m2) Precio Unitario (Bs/m2)

Precio Total (Bs)

Casa 216,00 25.000,00 5.400.000,00

TOTAL 5.400.000,00

Barquisimeto; 22 de Agosto de 2014

Sres. Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal Su despacho.-

1. TIPO DE AVALÚO Casa en conjunto residencial abierto en la Urbanización Patarata II, Sector Nor-

este, Barquisimeto. 2. SOLICITANTE Sra. Carolina Peña de Ramírez.

3. PROPIETARIO

Sra. Carolina Peña de Ramírez.

4. UBICACIÓN Casa No. 180, Urbanización Patarata II, Calle las Turas, Parroquia Catedral del

Municipio Iribarren, Estado Lara.

5. EMPRESA TASADORA

MOBIMALL_NIETOVA.COM, C.A (RIF: J-29853803-1), ubicada en la Avenida

Madrid con Calle Capanaparo, Casa 250, Municipio Iribarren Del Estado Lara.

Teléfonos: 0426.585.37.96 / 0416.325.46.97 / 0251.220.16.75. Web: www.

MOBIMALL_NIETOVA.com

6. ASPECTOS LEGALES DE LA PROPIEDAD 6.1. TENENCIA DEL INMUEBLE

El inmueble presenta documento de propiedad inscrito en la Oficina de Registro

Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en

Barquisimeto el día 05 de Mayo de 1.998, bajo el No. A-215.3220 asiento registral

2. (Ver documento de propiedad del inmueble anexo).

6.2. ÁREA DEL TERRENO SEGÚN DOCUMENTO DEL INMUEBLE 220,00 m2. Según documento del inmueble inscrito en la Oficina de Registro

Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en

Barquisimeto el día 05 de Mayo de 1.998, bajo el No. A-215.3220 asiento registral

2

6.3. MEDIDAS Y LINDEROS

Los linderos generales del inmueble según reposa en el documento son los

siguientes:

a. Norte: en línea recta de 20,00m; con vivienda que es o fue de Ismael Ocanto.

b. Sur: en línea recta de 20,00m; con vivienda que es o fue de Claudia Aldana.

c. Este: en línea recta de 11,00m; la Calle las Turas, que es su frente.

d. Oeste: en línea recta de 11,00m; con vivienda que es o fue de Carlos Primera.

7. CARACTERÍSTICAS DE LA PROPIEDAD 7.1. FORMA Y TOPOGRAFÍA DEL TERRENO

Plano en forma de polígono regular, ubicado de forma intermedia entre dos

viviendas en la segunda cuadra de la calle las Turas.

7.2. SERVICIOS

La zona cuenta con servicios públicos tales como: Energía Eléctrica

(CORPOELEC), Teléfono e Internet (CANTV, INTER, MOVISTAR), Instalaciones

Sanitarias (HIDROLARA), Aseo Urbano y Gas ambos Domiciliarios.

7.3. VIALIDAD

El acceso al inmueble se puede realizar a través de la Avenida Libertador (cruce

de FUNREVI), o Avenida Libertador prolongación de la Av. Argimiro Bracamonte la

cual se enlaza con la Calle Negro Primero 46, y esta a su vez con la Calle Guri 1.

El pavimento en estas Vías presenta buenas condiciones de asfaltado. Las aceras

están en regulares condiciones de conservación y mantenimiento.

7.4. CARACTERÍSTICAS DE LA ZONA

Residencial, ubicada en el área Noreste de la ciudad, compuesta por viviendas

multifamiliares y unifamiliares modelo de una planta, dos planta, town house , tipo

urbanización abierta, construida por I.N.A.V.I. Próxima a la prolongación de la

Avenida Libertador, la cual es de alta importancia comercial y particular dentro del

municipio, pues a sus márgenes se encuentra establecidas organismos públicos,

centros asistenciales, parte de la Zona Industrial entre otros. Algunos servicios

comunes como universidades públicas y privadas, unidades educativas, centros

hospitalarios, plazas, centros comerciales, centros deportivos, clubes sociales,

entre otros son aledaños al inmueble.

Poligonal Sector “B”, Macrosector Noreste, Bordes Locales Principales VL56A: áreas residenciales con baja intensidad de uso, cuyos usos principales

son vivienda unifamiliar, bifamiliar, multifamiliar y comercio local. 1º Con una

densidad de población entre 180 Hab/Ha y 450 Hab/Ha.

Se permiten edificaciones docentes, religiosas, asistenciales, culturales,

recreacionales, estaciones de electricidad, estaciones de telefonía, plantas de

tratamiento de agua potable y aguas negras, instalaciones de utilidad pública,

servicios administrativos del gobierno nacional, estadal, regional y municipal.

Se permiten hoteles en parcelas no menores de 800 m2 de acuerdo a las normas

técnicas nacionales.

Las posadas, alojamientos turísticos y residencias estudiantiles se aprobarán

previa evaluación de la Dirección de Planificación y Control Urbano.

(Fuente: Ordenanza del Plan de Desarrollo Urbano Local de la Ciudad de

Barquisimeto año 2001).

8. CONSTRUCCIONES 8.1. Casa No. 180

Las características constructivas del inmueble son las siguientes:

Sistema estructural: aporticado. Techo interno: losa nervada revestido con frisos

de acabado liso. Piso: En base de pavimento de concreto, con revestimiento en

pisos interiores en granito; con baldosas de cerámica, en salas sanitarias.

Paredes: En bloques, revestidas con frisos acabados lisos; con baldosas de

cerámica, en salas sanitarias. Puertas: En madera entamborada en áreas internas

de la casa. Ventanas: En chapa doblada de hierro con vidrio tipo “romanilla”.

Instalaciones eléctricas: Tomacorrientes e interruptores distribuidos en todos los

ambientes. La electricidad está empotrada en paredes y techos, con tablero

principal. Piezas sanitarias: De dos (2) piezas, blancas. Agua potable:

Suministro directo de Hidrolara, conectado a las redes internas de distribución.

Aguas servidas: Conectadas al colector de la zona. Otros: Infraestructura:

Mesón de mampostería revestido con frisos de acabado liso, sin puertas, con

fregadero de acero inoxidable, en cocina. Pintura: En base de caucho.

Distribución: sala de recibo, distribución de tres (3) habitaciones, una (1) sala de

baño – comedor, cocina pantry, una (1) habitación con sala de baño, áreas externa

de patio con distribución de área de servicio y sala de baño Esta vivienda cuenta

con un (1) puesto de estacionamiento. Estado de conservación: Usado en buenas condiciones.

Área 1.0: 216,00m2

8.2. LINDEROS DEL APARTAMENTO

Los linderos específicos de la vivienda según reposa en el documento de

propiedad son los siguientes:

a. Norte: con Vivienda Nº 179.

b. Sur: con Vivienda Nº 181.

c. Este: la Calle las Turas, que es su frente..

d. Oeste: con Vivienda Nº 132.

8.3. ÁREAS COMUNES Las áreas comunes de la urbanización según reposa en el documento son los

siguientes:

El terreno, los cimientos y fundaciones, las columnas, vigas, placas, la obra gruesa

de los suelos, muros de sostenimiento, muros exteriores; las cloacas, las

instalaciones hidráulicas, eléctricas, tableros y medidores destinados a servicios

comunes, ductos y conductos; pasillos y cominerías; los estacionamientos de

visitas, aceras, calles y vías de acceso y comunicación al urbanismo con el exterior

del inmueble; los jardines y áreas verdes, y en general todos los bienes necesarios

para el funcionamiento, salubridad, seguridad y conservación del inmueble.

9. METODOLOGÍA UTILIZADA PARA EL AVALÚO DEL INMUEBLE

Para obtener el valor actual (VA) del inmueble objeto de avalúo, se utilizó el

“Método del enfoque de los datos del mercado” ya que mediante la investigación

documental del universo de transacciones de compra-veta, debidamente

protocolizadas en las oficinas del registro público ocurridas en las fechas más

cercanas al presente y con características de ubicación geográfica y área similares

al bien que se está avaluando, se obtiene un precio o valor promedio del bien en

cuestión. Finalmente, luego de la homogeneización de la muestra, procedemos a

la aplicación de la ecuación lineal múltiple, la prueba de correlación y aplicando los

correctivos necesarios de acuerdo a la justa apreciación del avaluador, se obtiene

en definitiva, el valor actual.

9.1. REFERENCIALES

No. VENDEDOR COMPRADOR UBICACIÓN PARROQUIA AREA

(m2)

No.

Hab

MONTO

(BsF)

PU

(BsF/m2) FECHA No.

1 Carlos

Villanueva Isabel Romero

Apto. 3-C.

Piso 3 Edif.

C. Conj.

Resd. Los

Olivos.

Calle Guri

con Calle las

Turas.

Catedral 90,00 3 1.500.000,00 38.333,33 02-04-

2012 478

2 Herly

Colmenares Olga Cordero

Casa 34-B.

Conj. Resd.

Las

Trinitarias.

Calle B con

Av. 9

Santa Rosa 250,00 5 6.880.000,00 27.520,00 24-11-

2013

128

3 Henry

Castillo Andrea Varela

Casa 6.

Conj. Resd.

Flamingo.

Calle Guri

con Calle las

Turas.

Catedral 115,00 3 5.500.000,00 47.826,08 23-09-

2013 FR

9.2. CÁLCULOS PARA OBTENER EL VALOR ACTUAL DEL INMUEBLE Inmueble: Apartamento en condominio en el C/R La Plaza, Maracaibo.

1er PASO: CLASIFICAR LOS DATOS DE ACUERDO A LAS VARIABLES Precio

Unitario, Área, Tiempo y No. Habitaciones

Tabla 1. Clasificación de datos

X1 X2 X3 Y

I Parroquia Área (m2) Nº

Habitaciones Fecha

(dd/mm/aa) PU

(Bs./m2)

1 Catedral 90,00 3 02/04/2012 38.333,33

2 Santa Rosa 250,00 5 24/11/2013 27.520,00

3 Catedral 115,00 3 23/09/2013 47.826,08

Y = Variable dependiente: PU (Bs/m2)

X = Variables independientes: Área (m2), Fecha (dd/mm/aa) y No. Hab.

2do PASO: APLICAR EL ANÁLISIS DE REGRESIÓN LINEAL

Resumen

Estadísticas de la regresión

Coeficiente de correlación múltiple 0,953139623

Coeficiente de determinación R^2 0,908475141

R^2 ajustado 0,862712712

Error típico 256,8249012

Observaciones 10

3er PASO: CALCULAMOS LOS ESTADÍSTICOS

4to PASO: CALCULAMOS EL VALOR de Y

5to PASO: CALCULAMOS EL PU (Bs/m2) de la vivienda.

PU mayor = 47.826,08 PU selecc = 25.000,00 PU menor = 25.000,00 Observación: Se seleccionó el PU menor debido al buen estado de conservación

del inmueble y a su revalorización pero es una vivienda con una alta depreciación

debido al tiempo de contrucción.

6to PASO: CALCULAMOS EL VALOR ESTIMADO LA VIVIENDA

Valor del Apartamento = PU seleccionado x Área

Valor del apartamento = 25.000,00 x 216,00

Valor del apartamento = 5.400.000,00 10. Valor del Inmueble

Descripción Área (m2) Precio Unitario (Bs/m2)

Precio Total (Bs)

Casa 216,00 25.000,00 5.400.000,00

TOTAL 5.400.000,00

11. CONCLUSIÓN En razón a los análisis hechos y a los criterios técnicos expuestos, se concluye fijar un valor de mercado de Bolívares cinco millones cuatrocientos mil ciento exactos (Bs. 5.400.000,00), al inmueble en referencia. En tenor de lo establecido en la resolución No. 009-1197, emitida por La Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras (SUDEBAN), en fecha 28 de noviembre de 1.997, “Normas relativas a la clasificación del riesgo en la cartera de créditos y cálculo de sus provisiones”, capítulo IV, artículo 39, los bienes inmuebles residenciales afectados por la garantía tienen un porcentaje mínimo de descuento del 10%, por consiguiente el valor para las Instituciones Bancarias de este inmueble será de Bolívares cuatro millones ochocientos sesenta mil exactos (Bs. 4.860.000,00).

ANEXOS

Croquis de Ubicación