• UNIVERSIDAD NACIONAL DE COLOMBIA

• Maestría en estudios urbano-regionales

• REAJUSTE DE TIERRAS

• María Mercedes Maldonado• María Mercedes Maldonado

REAJUSTE DE TIERRAS mecanismo de

financiación de la urbanización con las plusvalíasfinanciación de la urbanización con las plusvalías

y de agrupación o ensamblaje de terrenos con

tratamiento equitativo para todos los

propietarios

Bancos

Empresas

Fam. Romero

Fam. Pardo Conde

Fam. Arévalo

Fam. González

Moreno Castro

Pacheco

Salazar

proprietários

REAJUSTE DE TERRENOS

Fam. Gutiérrez

Fam. Melo

Tilaguy

TorresOutros Proprietarios

Parque Entre Nubes

La Requilina

REAJUSTE DE TIERRAS

• (1) Designación de áreas específicas donde es obligatoria o posible la asociación entre propietarios de suelo

• (2) Formulación de un plan –parcial- que defina los espacios para usos colectivos defina los espacios para usos colectivos (areas protegidas, vías, áreas recreativas, equipamientos sociales) y los destinados a desarrollos constructivos

REAJUSTE DE TIERRAS• (3) Estimación del costo de urbanizar y del precio final de los lotes para desarrollos constructivos

• 4) Determinación del porcentaje de lotes que serán vendidos para financiar la urbanización, por una agencia urbanización, por una agencia especializada o por un fideicomiso

• (5) Pago a los propietarios de tierra con lotes urbanizados. No se destinan recursos presupuestales ni a comprar suelo ni a financiar la urbanización

REAJUSTE DE TIERRAS

• Puede ser desarrollado directa y voluntariamente por los propietarios

• O ser definido –obligado- por el Estado

PROBLEMAS

• Que no se vendan fácilmente los lotes necesarios para financiar la urbanización

• Que los propietarios retengan los terrenos urbanizados

Marco legal en Colombia

• Art. 77 Ley 9ª.

• Los municipios o sus entidades descentralizadas podrán asociarse con otras entidades públicas y con los particulares, para desarrollar áreas no particulares, para desarrollar áreas no desarrolladas previstas en el plan de desarrollo, mediante el sistema de reajuste de tierras

Marco legal en Colombia

• Art. 77 Ley 9ª

• Consiste en englobar diversos lotes de terreno para luego subdividirlos en forma más adecuada y dotarlos de obras de infraestructura urbana básica, tales como infraestructura urbana básica, tales como vías, parques, redes de acueducto, energía eléctrica y teléfonos.

Marco legal en Colombia

• Art. 77 Ley 9ª

• También podrán adelantar proyectos de integración inmobiliaria en zonas, áreas e inmuebles clasificadas como de desarrollo, redesarrollo y renovación desarrollo, redesarrollo y renovación urbana, con el objeto de reunir o englobar distintos inmuebles para subdividirlos y desarrollarlos, construirlos, o renovarlos y enajenarlos.

Marco legal en Colombia

• Art. 77 Ley 9ª

• Las entidades mencionadas serán las encargadas de adelantar los proyectos relacionados con estos inmuebles mediante acuerdos de asociación, mediante acuerdos de asociación, contratos de sociedad u otros que celebre con los propietarios de las tierras, así como también mediante la compraventa y expropiación de los inmuebles requeridos.

Marco legal en Colombia

• Art. 78 Ley 9ª

• El pago del precio de venta, de la indemnización en el evento de la expropiación y de las utilidades o participaciones que reciba el propietario participaciones que reciba el propietario del inmueble, se efectuará preferiblemente con los lotes restantes de la subdivisión, provistos de la infraestructura urbana básica, o en inmuebles construidos dentro del proyecto respectivo.

• El pago del precio de compraventa o indemnización por expropiación así como los costos totales necesarios para la ejecución de los proyectos podrán ser ejecución de los proyectos podrán ser pagados por bonos o títulos valores emitidos para el efecto, redimibles con el producto de la venta de los lotes o inmuebles resultantes.

• Valor inicial de los inmuebles: según la situación y normas antes de la operación.

• Se hará un avalúo final para determinar el • Se hará un avalúo final para determinar el número de lotes o de inmuebles construidos necesarios para el pago del precio, de la indemnización o de las utilidades o participaciones.

Metodologías utilizadas en Colombia

• - Índices de edificabilidad básicos y máximos: Para acceder a los adicionales al básico se ejecutan obras o se aporta suelo

• Asignación y compensación a través de puntos

• Aprovechamiento medio (similar al sistema español)

Movilización de recursos en el reajuste de tierras de Usme

1º. ¿Cuánto vale la tierra rural en la zona, sin ninguna expectativa ? • Mt2 Total primer plan parcial 150 has

$1000 máximo 4.000 Entre 1.500.000 y 6.000.000.000

2º. ¿Cuánto vale la tierra antes de iniciar la Operación, según los avalúos de referencia?

• Mt2 Total• Mt2 Total$ 5.000 $ 7.500.000.000

3º. ¿A cuánto venden los loteadores piratas la tierra a las familias de más bajos ingresos?

Mts2 Total 50.000 $ 73.000.000.oo

Movilización de recursos

3º.) Cuál es el costo de urbanizar la tierra (alcantarillado, vías, parques hasta llegar a manzanas de 4 has (que necesitan el urbanismo local)

• Mt2 Total$ 40.000.oo $ 60.000.000

4º.) ¿Cuánto vale la tierra con la norma de uso (vivienda social) y edificabilidad asignada por el plan parcial+ las inversiones en infraestructura?

• Mt2 Total• 50.000 75.000.000.000

Movilización de recursos5º. ¿Cuántas son las plusvalías totales (reales) generadas por la

OperaciónMt2 Total Entre 49.000 y 46.000 Entre 73.500.000.000 y

69.000.000.000

Se deduce el costo de urbanización y arroja un precio que se reconoce a los propietarios

6º. ¿Un porcentaje de las plusvalías totales se destina a financiar la urbanización “general”?

Entre el 81 y el 87%

7º Un porcentaje de las plusvalías totales le corresponde al propietario de suelo?

Entre el 13 y el 19%

Movilización de recursos

• A los propietarios del suelo se les paga el mismo precio, independientemente de la destinación de sus terrenos

• Cómo se calcula

• Vr suelo urbanizado según precio de mercado• (75 mil millones) – Costo de urbanización (60.000) • (75 mil millones) – Costo de urbanización (60.000) • - $ 15.000.000.oo

• Vr. antes de la Operación por Mt2 $1.000/Mt2• Lo que ganan en total los propietarios – 14.000.000.oo• Por Mt2: 9.300.oo • Que se paga en suelo urbanizado

Movilización de recursos

Esas importantes plusvalías son producidas aún con un porcentaje muy importante de lotes con urbanismo como uso urbano asignadocomo uso urbano asignado

Movilización de recursos

Si se trata de una zona con usos de vivienda de altos estratos y oficinas y comercios el precios del suelo se multiplica fácilmente por cinco y los multiplica fácilmente por cinco y los costos de urbanización (general) son los mismos

Movilización de recursos

NO SE INVIERTE DINERO PUBLICO EN COMPRAR SUELO SINO EN URBANIZARURBANIZAR

CALCULO DEL PRECIO DEL SUELO URBANIZADOCALCULO DEL PRECIO DEL SUELO URBANIZADO

Tipo de usoÁrea bruta (m2)

Área útil (52%)

Valor por m2US

Total

US

Res. V.I.P. con Actividad económica

496.573 312.841 21 6.554.770

Residencial. V.I.P. 2.311.509 1.456.251 16 22.884.111Residencial. V.I.P. 2.311.509 1.456.251 16 22.884.111Comercio Local V.I.P.

770.503 485.417 50 24.409.485

Residencial V.I.S. 1.180.261 743.565 70 52.049.550

Comercial 434.778 273.910 60 16.434.600

Equipamentos 367.334 231.420 30 6.942.600

Industria 239.621 150.961 40 6.038.440Outros 217.989 137.333 60 8.239.980

TOTAL VALOR SUELO URBANIZADO 147.210.000.000

Regulación en la ley 388

• Plan Parcial • Ejercicio y documento de planeación y gestión

Unidad de Actuación Urbanística Urbanística

Instrumento de gestión – incide sobre la propiedad

Reajuste de terrenos

Integración inmobiliaria

Cooperación entrepartícipes

Bases para la ejecución de la unidad de actuación urbanísticao reajuste de terrenos, englobe de tierras y mecanismo de

financiación