Arrendamiento de Cosas Futuras
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Primero definamos cosas futuras: Son aquellas que no existen pero que
razonablemente pueden llegar a existir.
La doctrina reconoce como futuras aquellas cosas que aún no existen en un
momento determinado.
Las cosas futuras no pueden ser objeto de posesión, propiedad ni otro derecho
real, por ello, en aquellos contratos en los cuales se obliga a transmitir la
propiedad u otro derecho real sobre una cosa futura, este efecto no opera en el
momento en que se crea el contrato sino cuando la cosa llegue a existir.
Como ejemplo de cosas futuras podemos tener una casa cuya construcción ya
se ha encargado o cancelado, un escritorio cuya fabricación ya se ha
encargado, frutos para cosecharse, mercancías por fabricarse, crías de ganado
por nacer, minerales por extraer.
Las cosas futuras no existen al momento de la constitución de la relación
jurídica, pero se espera que exista en el futuro.
Ahora bien Pero si las cosas inexistentes o perecidas no pueden ser objeto de
un contrato de locación válido, en cambio no hay inconveniente legal en alquilar
una cosa futura (art. 1168), en cuyo caso el acto está supeditado a la condición
de que la cosa Llegue a existir (art. 1173); así ocurre cuando se alquila un local
o un departamento que está en construcción o que va a construirse. Hemos
dicho que el contrato queda supeditado a la condición de que la cosa llegue a
existir; en el ejemplo citado, si el edificio no llega a construirse, el contrato de
locación será nulo, sin perjuicio de la eventual responsabilidad del locador si él
tuviere culpa de que la construcción no se llevare a cabo.
Si se vende o arrienda una cosa futura, como la cosecha que se va a recolectar
dentro de tres meses, el contrato solo surge a la vida jurídica en el momento en
que la cosa tenga existencia real, o sea, cuando la cosecha se produzca. Si la
cosecha no se da, el contrato no ha existido. Este fenómeno se conoce en la
doctrina como la venta o arriendo de cosa esperada.
Ahora si el adquiriente de la cosa futura compra la suerte o la esperanza de
que la cosa llegue a existir, el contrato es aleatorio y tiene existencia real desde
su celebración. Si en el ejemplo propuesto, la cosecha se pierde, el adquiriente
de la suerte no puede exigir la devolución del precio pagado puesto que en su
celebración corrió expresamente con el riesgo. Esta venta o arriendo se
denomina aleatoria y se diferencia de la esperada en que ésta última está
sometida al nacimiento de un hecho puesto como condición; en cambio la
primera es pura y simple.
Con respecto al legado de cosas futuras encontramos en el Codigo Civil lo
siguiente:
ARTICULO 1171. <LEGADO DE COSA FUTURA>. El legado de una cosa
futura vale, con tal que llegue a existir.
Como ejemplo puedo ilustrar el siguiente ejemplo: Voy a arrendar una casa a
mi primo en los próximos tres meses siempre y cuando el me paga dos
millones en este mes, es otra forma de arrendar algo de forma futura
condicionado, el arrendamiento de cosa futura está condicionado a algo que
de cumplirse se ejecutará la acción y de no hacerse no se ejecutará la acción.