Arrendamiento

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CONTRATO DE ARRENDAMIENTOManual de Derecho Civil: Las fuentes de las ObligacionesRamn Meza BarrosTemuco, abril 2013Ttulo de la diapositiva

Art. 1915 CCEs un contrato consensualEs un contrato bilateral, oneroso y conmutativo.

El Cdigo Civil reconoce diversos tipos: arrendamiento de cosas, contratos de confeccin de obra material, arrendamiento de servicios inmateriales y contrato de transporte.Hay regulaciones especiales en el contrato de trabajo y el contrato de transporte.

CONCEPTO, CARACTERSTICAS, TIPOS

Ttulo de la diapositiva

Art. 1919 CC. ART. 1970, 1979

Es el ms similar a la compraventa, sin embargo, se diferencian en el tipo de ttulo que es cada uno y en el tiempo de goce de la cosa que otorga cada uno.

Asimismo, el contrato de arrendamiento otorga al igual que el derecho de usufructo el goce de una cosa, sin embargo, ambos son distintos.

ARRENDAMIENTO DE COSAS


Sus elementos esenciales son tres: consentimiento, cosa y precio.

1. Consentimiento.El contrato es consensual. Sin embargo, el otorgarlo por escrito facilita la prueba del mismo y adems, de otorgarse por escritura pblica inscrita obliga a respetarlo al acreedor hipotecario cuya hipoteca es de fecha posterior a la inscripcin del contrato de arrendamiento.Sin embargo, hay solemnidades:Legales: en atencin a la calidad de las partes (sociedad conyugal)Voluntarias: art. 1921

ARRENDAMIENTO DE COSAS/ ELEMENTOS


2. Cosa arrendada.Debe cumplir los requisitos generales del objeto. Adems debe ser no consumible.Art. 1916. arts. 793, 1946.

3. Precio.Debe ser real y determinado o determinable.Puede pactarse en dinero o en frutos (aparcera)Puede pactarse su pago una sola vez en su totalidad o peridicamente (renta)Art. 1917, 1918

ARRENDAMIENTO DE COSAS/ ELEMENTOS


Art. 1915 y 1924

Entregar la cosa arrendada Mantener la cosa en un estado de servir para el fin del arrendamientoLibrar al arrendatario de toda turbacin o embarazo en el goce de la cosa

ARRENDAMIENTO DE COSAS/ OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR


Entregar la cosa arrendadaEs la obligacin de la esencia del contrato.Cmo, cuando y dnde se efecta? Cmo: Art. 1920Cuando: en la poca acordada o inmediatamente despus de celebrado.Donde: reglas generales. Art. 1587, 1588 y 1589

Estado en que debe entregarse la cosa: debe ser entregada en estado de servir para el fin del arrendamiento.

ARRENDAMIENTO DE COSAS/ OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR/ENTREGA DE LA COSA ARRENDADA


Garanta por el estado de la cosa.Art. 1932, 1933Hay que distinguir:La cosa esta totalmente en mal estado, es decir, no sirve para el fin del arrendamiento: el arrendatario podr solicitar la terminacin del contrato.El mal estado de la cosa impide parcialmente el cumplimiento del contrato: el juez determinar la terminacin o la rebaja de la renta. Art. 1932 inc. 2Puede el arrendatario solicitar adems la indemnizacin de perjuicios. Art. 1933Pero no puede pedir la indemnizacin: art. 1934



Arrendamiento de la misma cosa a varias personas: art. 1922 Incumplimiento de la obligacin de entregar la cosa arrendada: art. 1925

Cumplimiento tardo de la obligacin de entregar: art. 1926



Art. 1927En qu estado? En estado de cumplir los fines del arrendamiento.Hay que distinguir:Mejoras locativas: son de cargo del arrendatario. Art. 1927Mejoras necesarias: son de cargo del arrendador. Art. 1935 Esto es, si las efecta el arrendatario, ste tiene derecho a rembolso cuando:- Que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa,Que el arrendatario haya dado noticia oportuna al arrendador,Que el arrendador no haya tratado de hacer las reparaciones oportunamente,Que el arrendatario no haya podido dar noticia oportuna a su arrendador.

3. Mejoras tiles: art. 1936. Reembolsa el arrendador si las autoriz expresamente y se oblig a reembolsarlas.

ARRENDAMIENTO DE COSAS/ OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR/MANTENER LA COSA EN BUEN ESTADO


Esta obligacin comprende:Que el arrendador no turbe al arrendatario en el goce de la cosa arrendada, yQue el arrendador asegure el goce pacfico de la cosa arrendada al arrendatario.

ARRENDAMIENTO DE COSAS/ OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR/LIBRAR DE TODA TURBACIN EN EL GOCETtulo de la diapositiva

Que el arrendador no turbe al arrendatario en el goce de la cosa arrendada.Art. 1928Las acciones del arrendatario dependern de la magnitud de la perturbacin en la cosa. Si impide el ejercicio de los derechos, la terminacin del contrato; si permite que subsista, la rebaja del precio.La indemnizacin procede en los casos del inciso 4 y 5 del art. 1928


b) Que el arrendador asegure el goce pacfico de la cosa arrendada al arrendatario.Art. 1930. hay que distinguir:Perturbaciones de hecho: inciso 1 artculo 1930Pertubaciones de derecho: incisos 2 y 3: rebaja del precio si es parcial, terminacin del contrato si es totalIndemnizacin de perjuicios: inciso 4. Mencin especial a la rebaja del lucro cesante en el inciso final.


Art. 1937Casos en que procede:Perturbaciones al arrendador por mutaciones o trabajos en la cosaTurbaciones que le cause la alegaciones de terceros sobre la cosaEl mal estado de la cosa arrendadaLas mejoras tiles hechas con el consentimiento del arrendador obligndose a abonarlas al arrendatario.

ARRENDAMIENTO DE COSAS/ OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR/DERECHO LEGAL DE RETENCIN DEL ARRENDATARIOTtulo de la diapositiva

Art. 1938 y siguientes.Est obligado a:a) Pagar el precio o renta,b) A usar la cosa segn los trminos del contrato,c) Cuidar la cosa como un buen padre de familia,c) Efectuar las reparaciones locativasd) Restituir la cosa una vez terminado el contrato

ARRENDAMIENTO DE COSAS/ OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIOTtulo de la diapositiva

Art. 1942

Qu pasa si no hay acuerdo sobre el precio? Art. 1943

poca del pago de la renta: art. 1944. Primero lo deben acordar las partes, luego rige la costumbre y finalmente lo dispuesto por el legislador. Qu sucede si no se paga el precio? Procede la terminacin o el cumplimiento forzado y la indemnizacin. Respecto a esta ultima, se aplica el art. 1945

ARRENDAMIENTO DE COSAS/ OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO/PAGO DEL PRECIOTtulo de la diapositiva

Art. 1938

Cul es el fin?Primero lo que las partes acuerden, si no hay acuerdo, el destino natural, o lo que se presume del contrato, o lo que diga la costumbre del pas.

Qu sucede ante el incumplimiento de esta obligacin?

ARRENDAMIENTO DE COSAS/ OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO/USO DE LA COSA CONFORME AL FINTtulo de la diapositiva

Art. 1547 y art. 1939

Qu ocurre frente a la infraccin?

De quien responde el arrendatario? Art. 1941

Subarrendamiento: art. 1946. Slo procede si expresamente se ha facultado al arrendatario.

ARRENDAMIENTO DE COSAS/ OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO/CUIDADO COMO UN BUEN PADRE DE FAMILIATtulo de la diapositiva

Art. 1927 Y 1940

Qu son las reparaciones locativas?

ARRENDAMIENTO DE COSAS/ OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO/REPARACIONES LOCATIVASTtulo de la diapositiva

Art. 1947En qu estado se devuelve la cosa?Cmo se restituye la cosa? Art. 1948Incumplimiento de la obligacin de restituir? Art. 1949. Se aplica el art. 1551?

Derecho legal de retencin del arrendador: art. 1942 inc. 2Uso de la cosa contrario a los trminos del contrato,Deterioros por no haber cuidado la cosa como buen padre de familia,Mora del deudor en la restitucin de la cosaTerminacin del contrato por culpa del arrendatarioPor no pago del precio

ARRENDAMIENTO DE COSAS/ OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO/RESTITUCIN DE LA COSA ARRENDADATtulo de la diapositiva

Art. 1950 establece causales de trmino propias del arrendamiento al cual tambin se le aplican las generales.Destruccin de la cosa arrendada. Solo termina el contrato la destruccin total de la cosa. Los efectos de la destruccin parcial los califica el juez (art. 1932 inciso 2. Si la destruccin total ocurre por culpa del arrendatario, el art. 1945 lo obliga a indemnizar los perjuicios.Por expiracin del tiempo estipulado. Art. 1955. El contrato es de duracin determinada en los casos del art. 1954. Cuando el contrato es de duracin indeterminada, se termina mediante el desahucio, art. 1951, 1952 y 1953.El desahucio puede ser extrajudicial, verbal o escrito, o judicial. Este ltimo caso est regulado en el 588 CPC y 1951 del CC. La ley regula adems la antelacin de la noticia de trmino del contrato.

ARRENDAMIENTO DE COSAS/ EXTINCIN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTOTtulo de la diapositiva

Tcita reconduccin del contrato.Art. 1956: la regla general es que una vez terminado el contrato no se entender que subsiste porque el arrendatario retiene la cosa arrendada.Salva la excepcin del mismo artculo siempre que:La cosa arrendada sea inmueble;Que el arrendatario pague la renta del periodo siguiente con el beneplcito del arrendador, o bien que ambos por cualquier otro hecho igualmente inequvoco manifiesten su intencin de perseverar en el arrendamiento.En este caso, la ley establece un tiempo de duracin del contrato renovado.Qu ocurre con las garantas cuando opera la tcita reconduccin? Art. 1957


3. Extincin del derecho del arrendador. Puede ser por causa imputable al arrendador o por causas ajenas a su voluntad.Por causas ajenas a la voluntad del arrendador. Art. 1958. sin embargo, en estos casos, el arrendador puede verse obligado a indemnizar perjuicios si estaba de mala fe. Art. 1959. Una causa tpicamente involuntaria es la expropiacin por causa de utilidad pblica cuyos efectos en el arrendamiento estn regulados en el art. 1960.


3. Extincin del derecho del arrendador. Puede ser por causa imputable al arrendador o por causas ajenas a su voluntad.

b) Por causa o hecho del arrendador. Hay que distinguir si el sucesor en el derecho del arrendador est obligado a respetar el arrendamiento o no.B1) Si el sucesor no est obligado a respetar el contrato: art. 1961. El arrendador debe indemnizar perjuicios, pudiendo reclamar a su nombre el perjuicio de los subarrendatarios. Art. 1963B2) Que el sucesor deba respetar el contrato es una situacin excepcional y los casos slo son los del art. 1962


Casos del art. 1962:El sucesor adquiere el derecho a titulo lucrativo (gratuito): herederos, legatarios y donatarios.El sucesor adquiere el derecho a ttulo oneroso y el contrato de arrendamiento se otorg por escritura pblica, exceptuando a los acreedores hipotecarios.Los acreedores hipotecarios cuando el contrato se otorg por escritura pblica y se inscribi en el Registro del Conservador con anterioridad a la respectiva hipoteca.


Qu ocurre si en el contrato de arrendamiento si se estipula una clusula de no enajenar? Art. 1964

Qu ocurre si sobre la cosa arrendada se despacha mandamiento de ejecucin y embargo? Art. 1965. Art. 454 CPC


Otras causas de extincin del arrendamiento:Sentencia judicial: art. 1950 n4Por insolvencia del arrendatario, pero existe una excepcin. Art. 1968Cuando deban hacerse reparaciones en la cosa arrendada. Art. 1966. En cambio, si el arrendador necesita la cosa arrendada, no puede poner trmino al contrato. Art. 1967Arrendamiento de bienes de propiedad de su representado por el padre, madre, marido o guardador. Art. 1969


Se aplica la Ley 18.101 y arts. 1970 a 1977.Bienes a los que se aplica: art. 1Bienes a los que no se aplica: art. 2

El contrato es consensual, pero si no se otorga por escrito hay una presuncin de renta en lo que diga el arrendatario. Art. 20 de la ley.

Pago de la renta. Art. 21

ARRENDAMIENTO DE PREDIOS URBANOSTtulo de la diapositiva

Desahucio y restitucin.Hay que distinguir la duracin del contrato: Contrato pactado mes a mes o de plazo indefinido: art. 3. debe realizarse el desahucio y luego la restitucin.Contratos a plazo fijo que no exceda de un ao: art. 4, procede la restitucin y no es necesario el desahucio.Arrendamiento de inmueble destinado a la habitacin con plazo fijo superior a 1 ao: art. 5En los dems casos se aplica el Cdigo Civil.


Abandono del inmueble por parte del arrendatario sin haber efectuado la restitucin al arrendador: art. 6 inciso 2

Subarrendamiento: art. 5, art. 22

Cosa Juzgada en juicio de desahucio o terminacin regidos por esta ley: art. 16

Terminacin del contrato por no pago de las rentas: art. 10


Procedimiento: art. 8

Aplicacin del procedimiento: art. 7

Multas ordenadas por la ley: art. 24

Oponibilidad de la sentencia a los subarrendatarios: art. 11 y 12

Notificacin a empresas de servicios: art. 14

Ejecucin del fallo: art. 13


Se aplica el DL 993 y en subsidio, las normas del Cdigo Civil.

mbito de aplicacin: art. 1 DL 993.Se excluyen:Los predios rsticos ubicados dentro del radio urbano con una cabida inferior a 1 hectrea;Los predios fiscales; yLos predios sujetos al contrato de aparcera o mediera del art 8 de la Ley N17.729.

ARRENDAMIENTO DE PREDIOS RSTICOSTtulo de la diapositiva

Forma de perfeccionarse: es consensual, pero si se otorga por escritura pblica o privada (con la presencia de dos testigos mayores de 18 aos) las partes contarn con un medio de prueba. De no otorgarse por escritura, se estar a lo dicho por el arrendatario.En la escritura debe indicarse si el arrendador tributa bajo renta real o efectiva, como asimismo, si el arrendador es contribuyente de la primera categora.Art. 5 DL 933

Incapacidades especiales: personas naturales y jurdicas extranjeras no pueden celebrar este contrato en zonas fronterizas. Art. 2 DL 933

ARRENDAMIENTO DE PREDIOS RSTICOSTtulo de la diapositiva

La principal obligacin es entregar la cosa.El arrendamiento puede celebrarse al igual que la compraventa como especie o cuerpo cierto o por su cabida. En este ultimo caso, se plica el art. 1978

ARRENDAMIENTO DE PREDIOS RSTICOS/OBLIGACION DEL ARRENDADORTtulo de la diapositiva

Las obligaciones son:Pagar el precio: art. 1983Obligacin de cuidar la cosa: art. 1979, art. 8 DL 933, art. 1982. Subarriendo y cesin: art. 7 DL 933Obligacin de usar la cosa segn los trminos del contrato: art. 1981Restitucin de la cosa arrendada: se regula el caso que se haya arrendado el predio con animales: art. 1984

ARRENDAMIENTO DE PREDIOS RSTICOS/OBLIGACION DEL ARRENDATARIOTtulo de la diapositiva

Desahucio: Art. 1985Extincin del derecho del arrendador: art. 10 DL 993

TERMINO DEL CONTRATOTtulo de la diapositiva

Se define en el art. 12 del DL 933

Elementos del contrato: (art. 13)Individualizacin de las partesUbicacin y superficie del terreno y todos los aportes que deban hacerse las partesLos cultivos que se realizarnLa distribucin de las utilidades y las prdidasLa fecha de entrega y de restitucinLa clusula arbitral y si lo desean, la designacin de un rbitroArt 13: qu ocurre si no consta por escrito?

MEDIERA O APARCERA Ttulo de la diapositiva

Obligaciones del mediero: art. 16 y 17 DL 993

Cesin y submediera: art 15

Muerte del mediero: 18 n2

Terminacin del contrato: art. 18

MEDIERA O APARCERA Ttulo de la diapositiva

En el una parte se obliga a confeccionar una obra material y el otro a pagar por ella.

Puede consistir en un arrendamiento o en una compraventa. Art 1996La importancia de distinguir uno y otro es para efectos de quin asume el riesgo.Si es compraventa: art. 1996Si es arrendamiento: art. 2000

Precio: art. 1997Si las partes acordaron que un tercero fijara el precio, el at. 1998 resuleve el caso de muerte del tercero.

CONFECCIN DE OBRA MATERIAL Ttulo de la diapositiva

De quien encarga la obra:Pagar el precio, en la poca en que lo acuerden las partes. En silencio, deber pagarse una vez concluida, reconocida y aprobada la obra. Tambin puede hacerse por parte. Art. 2001Declarar si aprueba o rechaza la obra.

2. Obligaciones del artfice: ejecutar la obra fiel y oportunamente. Art. 2002

CONFECCIN DE OBRA MATERIAL/OBLIGACIONES Ttulo de la diapositiva

Por declaracin unilateral de quien encarga la obra: art. 1999 inc. 2Por muerte del artfice: art. 2005

CONFECCIN DE OBRA MATERIAL/TERMINO DEL CONTRATO Ttulo de la diapositiva

Art. 2003Reviste normas especiales con obligaciones de garanta y normas que protegen a los trabajadores.

Aplicacin. Art. 2003 inc. 1Es necesario:Un empresario (contratista) que se encargue de toda la obra.Que se fije u nico precio por la obra

CONFECCIN DE OBRA MATERIAL/CONSTRUCCIN DE EDIFICIO Ttulo de la diapositiva

Reajuste del precio por imprevisin.Art. 2003 n2 y 3

Recibo de la obra: art. 2003 n4 y n3

Responsabilidad subsidiaria del empresario: art. 2003 n5. art. 64 y 64 bis del Cdigo del Trabajo

Responsabilidad de los arquitectos: art. 2004

CONFECCIN DE OBRA MATERIAL/CONSTRUCCIN DE EDIFICIO Ttulo de la diapositiva

Art. 2006 a 2012El Cdigo Civil regula tres tipos:Servicios aislados en que predomina la inteligencia por sobre la mano de obra: art. 2006Servicios que consisten en una larga serie de actos: art. 2007Servicios prestados por profesionales: art. 2012

ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS INMATERIALES Ttulo de la diapositiva

Art. 2013Obligaciones del acarreador:Recibir la cosa o personas que debe transportar. Art. 2016Realizar el transporte. Debe cuidar las cosas o personas que transporta. Art. 2015

Obligaciones del cargador:Poner a disposicin del acarreador a las cosas o pasajeros. Art. 2019Pagar el precio por el flete. Art. 2017, 2018Daos ocasionados por las cosas o pasajeros. Art.2018Trmino del contrato: art. 2020

ARRENDAMIENTO DE TRANSPORTE

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