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Autor: Blanca López. Asociada de Irea

Título: Aparcamientos: una alternati­va para la diversificación

Fuente: Directivos Construcción nº 211 pág. 40. Mayo 2008.

Resumen: Con la crisis residencial sobre las cabezas de los promotores, el mercado de los aparcamientos surge como una alternativa inte­resante para invertir en el sector inmobiliario. Más de 1.000 empresas se dedi­can ya a este negocio en nuestro país.

Descriptores: Análisis/ Aparcamientos/ Inversión/ Alternativa

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Aparcamientos:unaalternativaparaladiversificación

l volumen de facturación del negocio de los aparca­mientos en nuestro país fue en 2006 de 790 millones de euros, lo que implica un crecimiento del 10% respecto del ejercicio anterior.

Para analizar este mercado es fundamen­tal entender la tipología de estacionamien­to disponible, en función de su ubicación y frecuencia de uso, ya que no todos son susceptibles de generar una actividad empresarial.

Existen tres segmentos de negocio:

• Estacionamiento regulado en superficie.• Aparcamientos en estructura, ubicado

fuera de la calzada, en el que a su vez se distinguen dos tipos:– Aparcamientos en rotación.– Aparcamientos de alquiler.

El segmento de negocio de aparcamien­tos en rotación es el más relevante, con una concentración de mercado de más del 50%. A continuación se encuentra el estacionamiento regulado con un 24%, y el alquiler, con una concentración del 19%.

EsTAcionAmiEnToREgulADoEnsupERFiciE

El aparcamiento regulado en superficie persigue controlar las condiciones a cum­plir por parte de aquéllos que deseen esta­cionar en superficie, definidas en términos de tiempo, tarifa y tipo de usuario.

Al tratarse del diseño de la política de movilidad de los ayuntamientos, se aplica adicionalmente al control del apar­camiento otra serie de acciones comple­mentarias, como potenciar el transporte

lascifrasglobalesdelsectordeaparcamientosenEspañarevelanlosdatosdeunaindustriaatractivaquepuedesuponerunainteresantealternativadediversificaciónenelcontextoactualdelmercadoinmobiliario.EnEspaña,elconjuntodeempresassecifraen1.070,englobandotantoelnegociodeaparcamientosensí,comounaseriedeserviciosvinculadosalsector

EAutora:Blancalópez,asociadadeirea

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público o controlar la indisciplina en el aparcamiento, entre otros.

Se estima que actualmente en España exis­ten 510.000 plazas reguladas en super­ficie, más de 15.000 parquímetros y en torno a 3.000 puestos de trabajo vincula­dos directamente al sistema Ordenación y Regulación del Aparcamiento (ORA).

La creación de nuevas zonas de aparca­miento regulado en superficie, junto con el refuerzo del control de las infracciones, han favorecido el crecimiento de este mercado en los últimos años (Gráfico 1).

El 33% de esta tipología de plazas se ubi­can en Madrid y un 8% en Barcelona. En términos comparativos con otras ciudades europeas, se observa recorrido para este segmento, principalmente en lo referente a horarios (Cuadro 1). Madrid está a la cabe­za en densidad de plazas por habitantes junto con París y Copenhague. Barcelona se encuentra por el contrario, al igual

que Roma, en la zona de ciudades con menor regulación de espacios por habitante (Gráfico 2).

En los últimos años, la tendencia a regular el estacionamiento en calzada está siendo potenciada de manera prioritaria por parte

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gráfico1

EVoluciÓnDElEsTAcionAmiEnToREgulADoEnsupERFiciE

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de los Ayuntamientos, principalmente en las ciudades de mayor tamaño, como por ejem­plo Madrid y Barcelona.

a) Tipos y estructura de precios

En el Cuadro 3 se identifican los diferentes tipos de plazas reguladas.

El precio/hora de los aparcamientos en superficie vendrá marcado por las condiciones que el ayuntamiento haya propuesto en la concesión, por lo que no hay libertad de fijación de precios a posteriori.

Los sistemas de regulación existentes en España vienen determinados por dos facto­res: la tipología de las plazas y la política

de cada ayuntamiento, ya que son los organismos competentes para el control de la movilidad.

En este sentido se identifican cuatro sistemas de regulación.

­ Rotación, basado en plazas a rotación. ­ Rotación con plazas para residentes.

Plazas de rotación con plazas para residertes.

­ Mixtas. Sólo plazas mixtas.­ Regulación integral. Plazas a rotación

(zona azul) + plazas de residentes (zona verde exclusiva) + plazas de preferencia para residentes (zona verde preferente).

En España, la regulación integral está desa­rrollada principalmente en Madrid, siendo el sistema de rotación el más común en el resto de las provincias.

b) Modelos de gestión

El elemento clave dentro de la cadena de valor de este negocio radica en el origen de la actividad, es decir, la decisión de un ayuntamiento de transformar un espacio de aparcamiento gratuito en un servicio remunerado.

Se identifican dos tipos de sistemas:

• Gestión directa. Esta modalidad se desa­rrolla por empresas municipales, bien generales de servicios públicos o bien

ciudades Horario(l-V)

Viena 9­19/20

Copenhague 8­22

Barcelona 8­20

Madrid 9­20

Helsinski 9­19

Roma 8­23 (centro)

8­19 (resto zonas)

Milán 8­24

cuadro1

FRAnJAsHoRARiAsDEREgulAciÓn

1. Rotación Controla la tarifa y delimita la (zona azul) máxima duración de estacionamiento2. De residentes Controla la tarifa y el tipo de usuario (zona verde (solo residentes acreditados). Hay dos exclusiva) variantes: • Con viñeta (pago anual). Independiente de la disponibilidad de plazas. • Tique diario­semanal (pago por uso). Sólo si hay disponibilidad3. Mixtas Regulación diferente en función del tipo de usuario: • Residentes: igual que zona verde exclusiva • No residentes: igual que zona azul4. De preferencia Regulan tarifas en función del tipo de usuario: para residente • residentes: igual que zona verde exclusiva (zona verde • no residentes: mayores tarifas y preferente) menor tiempo máximo de estacionamiento

cuadro2

TipologíADEplAzAs

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gráfico2

DEnsiDADDEplAzAsREgulADAs(plAzAspoRHABiTAnTE)

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centradas únicamente en la explotación de aparcamientos.

• Gestión por concesión. En este caso, el ayuntamiento requiere de la participa­ción del sector privado para gestionar las zonas reguladas:­ Concesión directa a una empresa

privada (Cintra Aparcamientos).­ Empresa municipal concesionaria con

apoyo de la empresa privada a tra­vés de alianzas o la subcontratación de servicios (Barcelona de Serveis Municipals).

c) Mercado de estacionamiento regu­lado

El modelo de negocio (Gráfico 3) para las empresas dedicadas a este tipo de apar­camiento se caracteriza por la necesidad de ser concesionario de la Administración Pública.

La contratación se establece a un precio de prestación señalado por el ofertante, en el que se incluyen la inversión básica, costes de personal, amortizaciones, financiación, costes de explotación, beneficio empresarial e IVA, que ha de pagarse a partir del inicio de la recaudación. Se estima que la inver­sión por plaza en superficie no excede los 250 euros.

En las ofertas se incluyen previsiones de ocupación y rotación, se establecen las tarifas y el adjudicatario ha de costear la señalización y la publicidad de las medi­das ORA.

Se trata por tanto de un negocio de volumen ya que el margen que percibe la concesio­naria es limitado y está fijado a priori en la concesión de cada zona regulada.

EsTAcionAmiEnToEnEsTRucTuRA

Este segmento de mercado se define como “los aparcamientos en los que una persona cede, como actividad mercantil, un espacio en un local o recinto del que es titular, para el estacionamiento de vehículos de motor, con los deberes de vigilancia y custodia durante el tiempo de ocupación, a cambio de un precio determinado en función del tiempo de estacionamiento…” (Ley 40/2002, Reguladora del Contrato de Aparcamiento de Vehículos).

No tienen esta consideración los estacio­namientos en zona regulada ni aquéllos

que dependan o sean accesorios de otras instalaciones o sean gratuitos como los de los centros comerciales.

El volumen del mercado de las 365.000 plazas de aparcamiento en estructura conta­bilizadas en España, se situó en 565 millo­nes de euros al cierre del 2006, registrando tasas de variación anuales del 12­13% en los últimos dos años (Gráfico 4).

Las plazas de rotación son el segmento de mercado más relevante, ya que concentran algo más del 70% del negocio en estruc­tura del 2006. Sin embargo, los ingresos

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Se trata de un mercado atractivo que mueve en torno a 700-800 millones de euros al año

gráfico3

cADEnADEVAloRDElnEgocioDEApARcAmiEnToREgulADopARAlAEmpREsApRiVADA

DisponibilidaddelespaciourbanoAyuntamiento

JointVenture

concesión

Acondicionamientoeinstalación

prestacióndeservicios

Rotación

controldelestacionamiento

Empresaprivada

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por alquiler de plazas de abonados han registrado un mayor crecimiento, un 14% respecto el año 2005.

a) Segmentos de mercado

Dentro de los aparcamientos en estructura se identifican diferentes tipos de negocio que se relacionan entre sí ya que en un mismo aparcamiento se pueden desarrollar todos en conjunto. El elemento clave que define cada negocio es la tipología de las plazas:

- plazas de rotación. El cliente paga por el tiempo de utilización de una plaza, que no está reservada. Se trata de un negocio con carácter patrimonial para el empresario ya que realiza la prestación de servicio de aparcamiento a largo plazo al no haber transmisión permanente del uso del producto.

- plazas en alquiler. Se trata de pla­zas explotadas bajo forma de abonados, donde el cliente puede o no tener una plaza fija donde aparcar. Los abonos pueden ser de 24 horas o durante una franja horaria: mañana, tarde o noche. También es un negocio de carácter patrimonial ya que tam­poco se produce la transmisión permanente del derecho de uso.

-plazasmixtas. En función de la estrategia que marque el empresario de cada apar­camiento una plaza puede combinar tanto

plazas en alquiler como en rotación en distin­tos periodos del día. Por tanto es un negocio de carácter patrimonial.

- plazas de residentes. Este tipo de pla­zas están destinadas a la demanda del área de influencia del aparcamiento, que legítima al usuario a utilizar una plaza de acuerdo con sus necesidades. Los dere­chos y obligaciones se definen en el título constitutivo del aparcamiento. Este tipo de negocio tiene un mercado carácter de rotación para el empresario ya que se pro­duce la transmisión del uso y el margen se genera de una vez, con la venta de dicho derecho al usuario.

Adicionalmente se identifican otra serie de negocios menores, asociados a las plazas en estructura, como son los usos accesorios: limpieza de vehículos, alquiler de bicicletas, máquinas de vending, etc.

b) Estructura de precios

La fijación de precios en los aparcamientos en estructura depende del tipo de plaza. En el caso de las plazas para residentes, procedentes de una concesión pública, el precio de venta queda fijado a priori, en el momento de presentarse a la adjudicación de la misma.

En el resto de plazas –residentes (promoción privada), rotación y abonados– no existe una regulación de precios, quedando por tanto a la discreción de cada compañía la aplicación de tarifas. En algunos casos, como por ejemplo el Ayuntamiento de Madrid, el precio del estacionamiento en rotación también queda fijado en los contra­tos de concesión.

c) Modelos de gestión

Al igual que en el segmento de los aparca­mientos regulados en superficie, el acceso al producto es el factor relevante de la cadena de valor de este negocio.

En el acceso al suelo para la construcción de un aparcamiento en estructura, aunque el ayuntamiento no es el único proveedor de plazas como en el caso del estacionamiento en calzada, sí es el más relevante. De las

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Fuente:DBK gráfico4

EVoluciÓnDElmERcADoEnEsTRucTuRA

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365.000 plazas existentes, el 70% pertene­cen al sector público, si bien su gestión suele ser privada, a través de concesiones.

En este sentido los sistemas de gestión pueden ser:

­ Gestión directa pública. Es el sistema menos común en la mayoría de las ciuda­des, sólo se da en aquellas que cuentan con una sociedad exclusivamente dedicada a

la gestión de la movilidad (p. ej. Sociedad Municipal de Aparcamientos y Servicios, SMASS de Palma de Mallorca).

En algunos casos estas sociedades pueden operar de manera conjunta con empresas privadas.

­ Gestión privada. La concesión admi­nistrativa es el sistema más utilizado, y su funcionamiento será variable en fun­ción de las normas implantadas por cada ayuntamiento. En menor medida se promue­ven directamente aparcamientos de manera independiente de la Administración local (promoción privada).

d) Mercado de estacionamiento en estructura

Existen diferencias en la cadena de valor del negocio de aparcamientos en estructura ya que en función de la tipología de las plazas los negocios subyacentes varían.

­ Plazas de rotación y alquiler. Los ingresos proceden de una prestación de servicios, con carácter recurrente vía la rotación o

el alquiler de las plazas. Los márgenes se sitúan entre el 27­30% (Gráfico 5).

­ Plazas de residentes. La cadena de valor, en este caso, responde más al riesgo y negocio inmobiliario, en el que los ingresos provienen fundamentalmente de la venta unitaria de plazas, o derechos de uso, a residentes, con la dificultad añadida de la regulación pública del precio de venta. Esta actividad presenta unos márgenes más reducidos, en torno al 10%­16% (Gráfico 6).

Según la consultora DBK, la inversión por plaza en un aparcamiento subterráneo se estima como mínimo en 9.000 euros, sin

Los márgenes operativos resultan interesantes, ya que se llegan a alcanzar entre un 20 y un 30%

gráfico5

moDEloDEplAzAsDERoTAciÓnyAlquilER

Adquisicióndelsuelo

concesión

compradirectaconstrucción prestación

deservicios

Rotación

Alquiler

gráfico6

moDEloDEplAzAsDEREsiDEnTEs

Adquisicióndelsuelo

concesión

compradirectaconstrucción Ventaa

residentes

comunidaddepropietariosmantenimiento

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considerar gastos financieros, incrementán­dose de manera sustancial cuando se trata de promoción privada por el coste de acceso al suelo.

mARcoREgulADoR

Hasta el año 2002 no ha habido en España una legislación relativa a la figu­ra del aparcamiento de los vehículos a motor fuera de calzada. La masificación del fenómeno del aparcamiento así como la reclamación por parte de la jurisprudencia de una regulación propia de esta actividad motivaron la aprobación de la primera Ley reguladora del contrato de aparcamiento de vehículos (Ley 40/2002).

El 29 de diciembre de 2006 se aprobó la Ley 44/2006 de Mejora de la Protección de los Consumidores y Usuarios, con el obje­tivo de incrementar el nivel de protección de los usuarios de los aparcamientos mediante la especificación de nuevas obligaciones para los titulares de estos establecimientos.

La principal novedad es que introduce la fija­ción de un sistema de tarificación de plazas en rotación basado en precio por minuto.

Adicionalmente se incluyen nuevas obliga­ciones en lo referente a los justificantes a entregar al cliente así como de publicidad de las condiciones de cada establecimiento previo a la entrada del cliente.

pERFilDElAcompETEnciA

La estructura de la industria del aparcamien­to está muy fragmentada y en general es difícil determinar el número de empresas que operan en ella. Se trata de un sector muy atomizado en cuanto al número, dimensión y posicionamiento de compañías.

Las dos compañías más importantes del mercado, Grupo Cintra y Aena, cuentan con una cuota del 32% del mercado. A partir de la tercera compañía las cuotas de mercado descienden al 8%, lo que pone de manifiesto la existencia de un gran número de compañías de tamaño muy reducido. Sólo en el mercado de aparcamientos en rotación se identifican más de 600 empre­sas en el 2006.

Sin embargo, la concentración de mercado varía sustancialmente atendiendo a los distin­tos segmentos de actividad:

- Estacionamientoreguladoensuperficie. Se observa una alta concentración de mercado, en el que las cinco prime­ras empresas cuentan con el 80% del mismo.

­ Aparcamiento en estructura. En este segmento de negocio, la concentración de mercado es menor. Las siete primeras empresas agrupan el 60% del total de facturación.

AnálisisDElADEmAnDA

El cliente objetivo de una plaza de estacio­namiento es todo aquel individuo que utiliza un vehículo de motor como medio de trans­porte, en periodos determinados (trabajo diario, compras, vacaciones, etc.).

El perfil de transporte de un país define su sistema de movilidad y su sostenibilidad en el tiempo, debido principalmente a las impli­caciones económicas, medioambientales y urbanísticas que un determinado modelo conlleva.

España ocupa el puesto número 15 del ranking de países, en términos de densidad de vehículos. El crecimiento de turismos en

cuadro3

pREVisionEsEnlAEVAluAciÓnDElAFAcTuRAciÓn

mill.euros 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Alquiler plazas de aparcamiento en estructura 445 500 565 635 710 790

Gestión plazas de aparcamiento regulado en superficie 134 155 185 210 235 260

%var.respectoalañoanterior 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Alquiler plazas de aparcamiento en estructura 8,0 12,4 13,0 12,4 11,8 11,3

Gestión plazas de aparcamiento regulado en superficie 11,7 15,7 19,4 13,5 11,9 10,8

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España ha seguido una tendencia clara­mente alcista. En un periodo de 9 años el parque automovilístico ha crecido a un ritmo medio del 4% anual, en contraste con el cre­cimiento de la población, que ha seguido ritmos del 1% medio anuales.

A la hora de determinar la viabilidad de un determinado aparcamiento, la demanda que resulta relevante es la que aporta el área de influencia, es decir, una demanda muy local y sujeta al entorno del futuro emplazamiento.

La demanda de plazas de aparcamiento se pueden clasificar en:

­ Demanda residencial. Se trata de una demanda asociada a las de precio boni­ficado, pues el periodo de aparcamiento es de largo plazo.

­ Demanda no residencial. Mucho más difícil de estimar que la anterior, ya que se genera por múltiples actividades (com­pras, trabajo, ocio, gestiones, etc.).

Adicionalmente, cada actividad tiene aso­ciada una franja horaria y una duración característica, con la dificultad añadida que a menudo un desplazamiento puede tener como objetivo varias actividades.

Tres características fundamentales definen la demanda en una zona:

• La naturaleza del edificio o infraestruc­tura que genera dicha demanda (hospi­tal, centro comercial, etc.).

• Factores específicos de la ubicación que restringen la demanda (limitación del uso del vehículo privado en zonas del centro, etc.).

• Factores del marco temporal (duración de la necesidad de aparcamiento).

El aparcamiento se caracteriza por ser un servicio que cuenta con muchos productos sustitutivos. Los que mejoran la relación precio­rentabilidad con respecto al apar­camiento son los que mayor competencia presentan.

Las Administraciones están potenciando este tipo de productos como vía para mejorar el modelo de movilidad global de cada zona.

TEnDEnciAsDElAinDusTRiA

En los próximos años seguirá aumentando la oferta en el sector de aparcamientos, si bien se prevé una moderación en el ritmo de crecimiento en las principales ciudades, con un significativo desarrollo de la actividad en ciudades de mediana dimensión.

La creciente competencia en el acceso al mercado de aparcamientos en concesión

y las fuertes inversiones necesarias para la construcción de aparcamientos en pro­piedad está impulsando la búsqueda de nuevas oportunidades de negocio en el segmento de gestión de aparcamientos de terceros, destacando el atractivo que presentan los segmentos de hospitales y los centros comerciales y de ocio.

En el Cuadro 3 se presentan las previsiones de la evolución de la facturación en los segmentos de alquiler de plazas en estruc­tura y la gestión de aparcamiento regulado en superficie.

conclusionEs

Factoresdeoportunidad

­ Se trata de un mercado atractivo que mueve en torno a 700­800 millones de euros al año.

­ Es una industria en crecimiento: ritmos del 10% anuales.

­ Los márgenes operativos resultan intere­santes: 20­30%.

­ Oportunidad de negocio mediante adquisiciones, “buy&build”, dada la estructura de la oferta.

­ Potencial de desarrollo de una actividad patrimonial a largo plazo con la gestión de aparcamientos de plazas de rota­ción (TIR 8­20%).

­ Oportunidad en segmentos de aparca­mientos complementarios a hospitales, centros comerciales.

Factoresderiesgo

­ Concentración de mercado en el seg­mento de estacionamiento regulado.

­ Presencia de líderes en el segmento de aparcamiento en estructura.

­ Dificultad de crecimiento debido a la rele­vancia del papel de los Ayuntamientos en la cadena de valor.

­ Presión del entorno hacia modelos de movilidad menos dependientes del vehí­culo privado.

­ Entorno regulatorio más específico sobre el segmento de rotación (presión a la baja de márgenes).

­ Negocio de volumen, con márgenes fijos y establecidos a priori en determi­nados segmentos.

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gráfico7

conDicionEsDElADEmAnDADEEsTAcionAmiEnTo

ElEcciÓnDEllugARDEEsTAcionAmiEnTo Aparcar en calzada Aparcar fuera de calzada

• Zona no regulada • Parking público de rotación • Zona regulada • Parking público mixto • Zona de carga • Aparcamiento y descarga público comercial • Otras reservas • Garaje de vecinos

ElEcciÓnDElmoDoDEDEsplAzAmiEnTo

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