“Problemas prácticos en la resolución del contrato de arrendamiento. Incumplimiento de las obligaciones del contrato” I.- Resolución del contrato de arrendamiento, resolución contractual, derecho común y derecho especial. Los artículos 1124 y 1556 del Código Civil. A la hora de analizar el incumplimiento contractual como origen de la resolución del contrato de arrendamiento, hemos de atender a tres normas básicas. De un lado, a la específica contenida en la LAU 1994, al artículo 27, que a su vez contiene dos partes, de un lado, una regla general en su párrafo 1º, y de otra, a una regla especial. En cuanto a la general, dice el precepto que El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil. La otra, la regla especial, acota causas específicas generadoras de la resolución contractual en función de determinadas modalidades de incumplimiento, distinguiendo según sean incumplimientos del arrendatario –art 27-2º- o del arrendador –art 27-3º. Como se desprende del tenor de este precepto, la resolución del contrato de arrendamientos urbanos no escapa por tanto a las reglas generales reguladoras de las situaciones de crisis en los contratos, que son las contenidas en los artículos 1124 y 1556 del Código Civil, la primera, relativa a la facultad resolutoria implícita en las obligaciones bilaterales, la segunda, referente a dicha facultad en el ámbito del contrato de arrendamiento, que modula a aquella en función a la propia naturaleza del contrato de arrendamiento. Dicho de otro modo, del contenido del artículo 27 LAU se desprende que del contrato de arrendamiento derivan dos acciones diversas para promover su resolución, a saber 1º una acción basada en el incumplimiento general de las obligaciones del contrato de arrendamiento, que debe sustentarse en el incumplimiento verdadero –relevante- de obligaciones exigibles y 2º una acción basada en el incumplimiento en casos especiales que la LAU, a modo de condiciones resolutorias expresas, describe específicamente.

Hemos señalado sin embargo, que en materia de resolución general, el Código Civil contiene una norma que viene a modular el contenido general de la cláusula resolutoria tácita del contrato. En efecto, si con carácter general se viene atribuyendo a la acción resolutoria por incumplimiento contractual, una naturaleza rescisoria, revocatoria o restitutoria que a base de la validez perfecta de una transmisión operada, la deshace, imponiendo al adquirente una prestación de restitución (Roca Sastre), es lo cierto que aun siendo bilateral el contrato de arrendamiento y por tanto, sede del artículo 1124 del Código Civil, autorizando su resolución por incumplimiento de una de las partes de sus obligaciones –como dice el artículo 27-1º LAU-, es lo cierto que los efectos de la resolución no pueden ser los mismos que los generales. Nos referimos en concreto a la retroactividad, porque la acción resolutoria del contrato de arrendamiento no puede afectar al pasado, dado que no es posible destruir el hecho del goce o uso de la cosa por el arrendatario durante el tiempo que duró el arriendo, ni, por lo mismo, se puede imponer la devolución de las rentas percibidas por el arrendador, como prestación correlativa de aquél disfrute –Ogallar y AYllón- Esto explica que el Código Civil contenga una norma especial que trata de adaptar la acción resolutoria general a este contrato. Se trata del artículo 1556 del Código Civil que establece que Si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos 1554 y 1555 podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o solo esto último, dejando el contrato subsistente. Lo que es evidente, de lo expuesto, es que hay en la LAU un llamamiento en bloque a la apoyatura técnica general basada en el incumplimiento, tal como lo contempla el Código Civil. Ahora bien, , para que se dé lugar a lo dispuesto en el art. 1.124 y 1556, y cualquiera de las partes pueda exigir el cumplimiento o resolver el contrato, deberá encontrarse en situación de cumplimiento, que ha de ser de importancia y trascendencia, refiriéndose al objeto del contrato y no meramente a prestaciones de carácter accesorio o complementario, a menos que las partes al contratar las hubieren elevado, de forma expresa, a presupuesto esencial. Un buen ejemplo de la aplicación de esta doctrina en lo que hace a las obligaciones del arrendador, lo viene exponiendo la jurisprudencia cuando ha venido señalando que en el ámbito de las obligaciones del arrendador, los artículos 1543 y 1554 del Código Civil, le obligan a dar al arrendatario el goce o uso de la cosa arrendada objeto del contrato, por tiempo determinado y por precio cierto, y también a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento, garantizándole la existencia y conservación de la cosa en estado de servir al uso a que ha sido destinada, señalando la doctrina reiterada del Tribunal Supremo –STS de 12 de abril de 1993, de 17 de febrero y de 25 de octubre de 1994- que se está en presencia de entrega de cosa diversa o alliud pro alio cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción total del adquirente, lo que le permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1101 y 1124 del Código Civil.

Algunos ejemplos pueden servir para ilustrar de modo particular, a qué tipo de incumplimiento se refiere la jurisprudencia en estos casos. Comenzaremos por supuestos de incumplimiento por el arrendador. Por ejemplo, la SAP Barcelona Secc 13ª, de 27 de mayo de 2008, que contempla un supuesto de graves humedades que afecta a ropa y mobiliario. “En concreto, en relación con el arrendamiento, los artículos 1543 y 1554 del Código Civil obligan al arrendador a dar al arrendatario el goce o uso de la cosa arrendada objeto del contrato, por tiempo determinado, y precio cierto, y a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento, garantizándole la existencia y conservación de la cosa en estado de servir para el uso a que ha sido destinada. En este sentido, es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de Abril de 1993, y 17 de Febrero y 25 de Octubre de 1994; RJA 2997/1993, y 1621 y 7682/1994), que se está en presencia de entrega de cosa diversa o "aliud pro alio" cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción total del adquirente, lo que le permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1101 y 1124 del Código Civil .En este caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, en concreto el Acta notarial de 10 de marzo de 2005 (doc 5 de la demanda), el informe del Arquitecto Técnico Sr.Jose Daniel, de 14 de marzo de 2005 (doc 8 de la demanda), el informe del "Ibga,S.A.", de 10 de mayo de 2005 (doc 14 de la demanda), y el informe del Arquitecto Técnico Sr.Jose Pablo, aportado por la parte demandada, y que han sido ratificados en el acto del juicio, con la necesaria contradicción, que en la vivienda arrendada hay un grave problema de humedad, con aparición de hongos de pudrición, deterioro del yeso de las paredes, y caída de la pintura, estando producida la humedad por el deficiente aislamiento térmico de la vivienda, las filtraciones de agua en la cubierta, y la avería de una caldera, lo que ha provocado además la degradación del mobiliario y la ropa del interior de la vivienda, de modo que la vivienda no cumple las condiciones de habitabilidad. A lo anterior se añade que los arrendatarios han venido denunciando reiteradamente las condiciones de la vivienda, desde la comunicación de fecha 2 de agosto de 2004 (doc 5 de la demanda), sin que por el arrendador se haya adoptado ninguna solución efectiva en todo el tiempo transcurrido hasta el momento en que los actores decidieron dar por resuelto el contrato de arrendamiento en su comunicación de fecha 15 de abril de 2005 (doc 11 de la demanda), habiendo admitido el demandado en su interrogatorio que tampoco posteriormente ha hecho nada para solucionar el problema de las humedades. En consecuencia, atendido el resultado de la prueba practicada, se hace preciso concluir que la vivienda arrendada es inhábil para el destino pactado, por lo que resulta procedente en este caso la resolución del contrato instada por la parte actora, procediendo por consiguiente la desestimación del motivo de la apelación de la parte demandada.”. Otro ejemplo de incumplimiento de obligación genérica por el arrendador, relativo a local de negocios, lo contempla la SPA Baleares, Secc 4ª, de 27

de julio de 2004, resolución que denuncia el incumplimiento de las obligaciones del arrendador por no entregar un bien hábil para el fin pactado. “En la demanda instauradora del presente litigio, seguido por los trámites del juicio ordinario, el actor, Dº Luis Manuel , ejercitaba acción de reclamación de la suma de 27.893'85 € de principal, más intereses legales, contra EXPLOTACIONES MAÓ DE OCIO S.L., alegando que en fecha 31.1.01 suscribieron, el actor en su calidad de propietario y la demandada en la de arrendataria, contrato de arrendamiento por plazo de quince años y precio de 200.000 pesetas mensuales más IVA, sobre el local de negocio sito en finca ubicada en la Urbanización d'Es Muret, paraje de Cala Figuera, carretera de Mahón a Es Castell, término municipal de Mahón, especificando que el destino era el de negocio de discoteca; aconteciendo que la entidad demandada incumplió el contrato, ya que, sin mediar aviso hizo entrega de las llaves anticipadamente a la propiedad, sin indemnizarle en el modo en que, para los casos de resolución unilateral, se había pactado. Además, la parte demandada devolvió el local en lamentable estado, el cual obligó al propietario a realizar obras de acondicionamiento... Todo conduce, por lo tanto, a entender que el arrendador infringió las obligaciones contractuales, pues no entregó un bien hábil para el fin pactado, debiendo por ello indemnizar los daños y perjuicios causados como consecuencia de la contravención del texto contractual, y ello conforme al artículo 1.101 del Código Civil en relación con el 1.554 de dicho texto legal, pues no se entregó un objeto apto para el desenvolvimiento del contrato en los términos pactados. Tal incumplimiento contractual justificó la causa resolutoria del contrato por parte del arrendatario y en base a la previsión del artículo 1.124 del citado Código, sin que a ello obste el hecho de que los titulares anteriores del negocio de discoteca hubieran arrendado el parking a otros propietarios de parcelas próximas, pues el arrendamiento del parking conllevaba, por un lado, un incremento económico cuya exigibilidad no era derivable al arrendatario de los términos del contrato litigioso, y, lo que es más importante, no se acredita que el solar en su día destinado a parking por un arrendatario anterior estuviera aún disponible para el arrendamiento con dicho destino, hecho cuya prueba hubiera correspondido al arrendador, quien, a partir de los anteriores razonamientos, hubiera tenido que ofrecer al inquilino, de desear salvar el contrato, asumir aquél la renta del eventual solar destinado a parking; siempre en el caso de que hubiera habido alguno disponible para tal fin, hecho más que discutible a partir de los propios términos de la carta remitida en su día por el propietario al Ayuntamiento. La concurrencia de referido incumplimiento contractual grave imputable al arrendador proporcionó al arrendatario, a la luz de los artículos citados, una causa legal de resolución del contrato que justificaba la entrega de la llave y le liberada de la obligación contractual de preavisar, pues el preaviso, dadas las circunstancias concurrentes, carecía de todo sentido, por lo que no puede prosperar este motivo de apelación, en base al cual se pretende derivar de la ausencia del preaviso derechos indemnizatorios para el arrendador.”. Terminaremos estos ejemplos con un supuesto del Tribunal Supremo, Sentencia de 11 de febrero de 2002, que considera que hay causa resolutoria, entre otras, porque existían importantes deficiencias

estructurales que impedían la ejecución de obras de adaptación al fin pactado.

“La demanda inicial fue interpuesta por el arrendador, quien en concepto de indemnización por el abandono del local antes de cumplirse el plazo contractual pedía la condena de la entidad arrendataria a pagarle el importe de todas las rentas pendientes hasta el cumplimiento de dicho plazo con base en el art. 56 LAU-TR 1964, o bien, subsidiariamente, una cantidad equivalente al importe de las obras costeadas por el mismo arrendador más la que se determinara en ejecución de sentencia como importe de las obras necesarias para reponer el local a las condiciones que tenía al inicio del contrato, es decir, antes de las obras ejecutadas por la arrendataria que a su vez habían precedido a las sufragadas por el arrendador demandante.La entidad arrendataria no sólo se opuso a la demanda inicial sino que además formuló reconvención para que se declarase válida y eficaz la rescisión del contrato comunicada en su momento al arrendador por carta y se condenara a éste a devolverle el importe de la fianza.

La sentencia de primera instancia…como hechos probados establecía que los problemas en el local se habían detectado en el mes de julio de 1992, que la entidad arrendataria había entregado las llaves en octubre, que las obras necesarias para subsanar los problemas del local no habían comenzado ni en enero de 1993 ni a finales de marzo del mismo año, que dichas obras acabaron siendo mucho más importantes de lo previsto y que, a la postre, habían resultado absolutamente insuficientes porque el local era inviable para la entrada de vehículos debido a la endeblez del forjado. Asimismo declaraba probado que el arrendador no se había opuesto formalmente a la declaración de resolución emitida por la arrendataria y que el local no servía al fin pactado ni al celebrarse el contrato ni después de las obras ordenadas por el arrendador, lo que constituía de por sí una causa de resolución reforzada tanto por el retraso del arrendador en contestar al requerimiento de resolución como por el resultado final de las obras….Difícilmente cabe sostener que en el caso examinado la entidad arrendataria careciera de causa justificada para resolver («rescindir» según el art. 1556 CC) el contrato, ya que además de no ser cierto que nada se pactara acerca del destino del local, pues en su propia demanda el hoy recurrente alegó tener conocimiento de que la arrendataria pretendía dedicarlo a «centro de reunión del personal, así como garaje de vehículos y almacén de equipos», lo cierto y verdad es que en su estipulación segunda, transcrita ya en el fundamento jurídico segundo de esta sentencia de casación, se decía que la estructura del local se encontraba en perfecto estado, algo que la realidad desmintió rotundamente cuando al acometerse por la arrendataria las obras de adaptación se detectaron importantes deficiencias estructurales que finalmente resultaron deberse a la aluminosis.

Había por tanto una inadecuación del local al fin pactado desde la propia firma del contrato, pero la arrendataria no pudo advertirla hasta que acometió las obras previas al inicio de su actividad. De ahí que el arrendador no cumpliera desde un principio su obligación esencial en cuanto tal, la de dar al arrendatario el goce de la cosa (art. 1543 CC), como tampoco la de entregarle la cosa objeto del contrato (art. 1554.1.º CC), es decir, un local con su estructura «en perfecto estado», dándose así una

situación muy similar a la de inhabilidad del objeto vendido que la jurisprudencia de esta Sala equipara a su falta de entrega a efectos de resolución de la compraventa por incumplimiento del vendedor.

Finalmente, cierto es que el arrendador hoy recurrente mostró en todo momento su disposición a solucionar el problema surgido, pero no lo es menos que también la arrendataria mostró idéntica buena disposición optando en principio, de común acuerdo con el arrendador, por suspender el pago de la renta, pero decidiendo meses después, dada la envergadura de las deficiencias detectadas y de las obras necesarias para subsanarlas, resolver («rescindir») el contrato, decisión que aparte de no haber sido claramente objetada por el arrendador en su carta de 23 Feb. 1993 (apartado H del fundamento jurídico segundo de esta sentencia de casación), se demostró plenamente justificada al cabo del tiempo, ya que a la arrendataria no le era exigible supeditar el inicio de su actividad a la incierta solución de las deficiencias estructurales manifestadas durante la vida del contrato pero existentes desde su celebración. Incluso, en último extremo, entraría en juego el párrafo último del art. 1558 CC en el sentido propugnado por la sentencia de esta Sala de 7 Feb. 1935 (núm. 426 de la Colección Legislativa) al extender el concepto de habitabilidad a fincas no estrictamente destinadas a vivienda; como también la doctrina contenida en la S 13 Nov. 1985 que, integrando los arts. 1556 y 1124 CC y con cita de otras muchas sentencias, declara que tales preceptos no requieren necesariamente una persistente y tenaz resistencia al cumplimiento, «sino que es suficiente que tal incumplimiento se produzca, frustrando las legítimas expectativas de la otra parte que se ve privada de alcanzar el fin económico perseguido con el vínculo negocial».

CUARTO. El motivo segundo se funda en infracción de los arts. 1294 CC y 110 y 118 LAU-TR 1964 porque, según el recurrente, el arrendatario tenía a su alcance otros recursos legales para obtener la reparación del perjuicio.

Así planteado, este motivo sólo se puede explicar desde una importante confusión entre la «rescisión» a que se refiere el art. 1556 CC y la rescisión propiamente dicha que se regula en los arts. 1290 a 1299 del mismo Cuerpo legal por las causas enumeradas en el art. 1291.

Para desestimarlo, por tanto, bastará con recordar que la acción ejercitada por la entidad arrendataria nada tenía que ver con los supuestos contemplados en dicho art. 1291; que en consecuencia no le era aplicable el requisito de la subsidiariedad establecido en el art. 1294 que básicamente se cita como infringido; que es prácticamente unánime la opinión de la doctrina científica considerando en realidad la «rescisión» del art. 1556 CC como una resolución por incumplimiento, como igualmente hace la jurisprudencia de esta Sala (p. ej. SSTS 13 Nov. 1985, 10 Jun. 1987) que pone dicho precepto en estrecha relación con el art. 1124 del mismo Cuerpo legal; y en fin, que lo acordado por el fallo Recurrido no es la rescisión del contrato sino, muy claramente y depurando terminológicamente lo pedido en la demanda reconvencional, su resolución, de suerte que todo el motivo cae así por su base.”.

En cuanto a casos basados en incumplimientos contractuales de arrendatario, viene la doctrina destacando multiplicidad de casos, y la causística resulta de hecho interminable.

No obstante, y dado que en su mayoría, por el carácter más descriptivo o amplio cuando de incumplimientos del arrendatario se trata, suelen ser causas específicamente contempladas en el artículo 27 LAU, nos referiremos a ellas con ocasión del examen que de este precepto haremos a continuación, no sin advertir que podremos constatar que además de las específicas referidas en la norma, otras causas resolutorias evidentes, no están en dicha norma no obstante lo cual, conforman casos evidentes de incumplimientos generadores de la resolución contractual, en particular, la expiración del término pactado o el caso de la infracción de determinadas prohibiciones contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal.

En efecto, y a medio camino entre causas especiales y generales de resolución por implicar casos evidentes de incumplimiento contractual, podemos citar algunos supuestos que sin duda, aportan su efecto resolutorio al contrato. De entre ellos, parece perfectamente pacífico la expiración del término pactado, causa de la que no sabe porqué, nada se dice en el artículo 27 LAU. Debemos sin embargo señalar que si el contrato de arrendamiento se extinguió por expiración del término, el que el arrendador tuviera que promover para ello ante la resistencia del arrendatario para dejar la finca, es evidente, y así entre otras declara la STS de 25 de marzo de 1993 que la fecha de extinción del contrato no puede ser la de la sentencia que lo declaró extinguido, ya que la sentencia no puede entenderse más que como mera declaración o constatación de un hecho --la expiración del contrato de arrendamiento-, cuyas con-secuencias jurídicas de esa posesión sin título suponen una mora en la entrega o devolución del mismo (art. 1.100 CC) y que por comportar incumplimiento del contrato (art. 1.091) ha de llevar aparejada la indemnización de daños y perjuicios a tener del art. 1. 106, lo que no puede confundirse, planteado como ratio decidendi, con el hecho de la temeridad o no en la oposición al procedimiento judicial, pues eso únicamente puede comportar la imposición o no de las costas, pues la razón de pedir la indemnización por la ocupación del inmueble durante el período posterior a la fecha de la extinción del arrendamiento, habrá de articularse en lo dispuesto en los precitados arts. 1.100, 1.096 y 1.106 del Código Civil.

Otro caso destacado en la doctrina es el supuesto que sí se contemplaba en la LAU 1964 de la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda.

Asimismo, se ha planteado también, en aquellos supuestos de vivienda arrendada en finca en régimen de Propiedad Horizontal, la infracción por el arrendatario de las prohibiciones contempladas en el art. 7.3.º de esta Ley, correspondiendo la iniciativa resolutoria a la propia Comunidad de Propietarios, o la realización de actividades no permitidas en el título constitutivo o los estatutos cuando la finca se hubiere constituido en el indicado régimen. El art. 7-2 de la Ley de Propiedad Horizontal faculta a la Comunidad de Propietarios para actuar contra el arrendatario que desarrolle actividades prohibidas en los Estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas,

insalubres, nocivas o peligrosas. La consecuencia para el infractor arrendatario es la de la extinción definitiva de todos sus derechos relativos a la vivienda o local y su inmediato lanzamiento.

II.- Causas de resolución contractual Como decíamos con anterioridad, en el artículo 27 LAU se contemplas las causas que fundamentan la acción resolutoria especial del contrato de arrendamiento. Dicha categorización la hace el legislador distinguiendo entre causas derivadas de incumplimientos del arrendatario de las nacidas de incumplimientos del arrendador. Seguiremos para su breve examen, el orden legal para una mayor claridad expositiva. 1) resolución del contrato a instancias del arrendador. Causas a). La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario (IVA, IBI, gastos comunes, cte.). La ley introduce la novedad de aludir a cualquier pago, incluida la renta, asumido por el arrendatario, frente al texto anterior en el que se circunscribía la resolución al «pago de rentas o de cantidades que a ésta se asimilan». Ahora bien ¿qué impagos permiten el ejercicio triunfal de la acción resolutoria del arrendamiento urbano?

El tema lo planteamos sobre el concepto de «mero retraso», expresión acuñada por algunas Audiencias Provinciales que en los últimos años lo han utilizado para designar lo que supone un incumplimiento de la primera de las obligaciones del arrendatario: el abono de las rentas, aunque esta dejación se circunscriba única y exclusivamente a un período de tiempo que no supere el primer mes.

En efecto, desde hace ya unos años y de forma inopinada, se fue incorporando a nuestro acerbo jurídico la expresión «mero retraso». Bajo esta denominación retórica, algunos Juzgados y Audiencias Provinciales fueron estableciendo un nuevo concepto o situación jurídica dentro de los contratos de arrendamiento de viviendas o de los tradicionalmente conocidos como locales de negocios, en concreto como causa inhabilitante o limitadora del derecho a accionar judicialmente por parte del arrendador cuando el arrendatario hubiera dejado de abonar las rentas por espacio de un mes.

Cuando se producían interpelaciones judiciales de resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de las rentas y otras cantidades, referidas a una mensualidad, esos órganos jurisdiccionales tenían asentado que la demanda debía ser rechazada (no inadmitida) por no concurrir la causa prevista en el artículo 27-2-a) LAU pues, según esa interpretación, la causa de resolución del contrato únicamente se produciría cuando la falta de pago hubiera sido persistente, es decir, hubiera superado la primera mensualidad.

Esta situación ha quedado sin embargo, resuelta con la doctrina asentada por la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de julio de 2008 que fija definitivamente el concepto de falta de pago de las rentas por parte del arrendatario. Es decir, se establece de manera definitiva en qué supuestos se produce la falta de pago de las rentas como causa inhabilitadora del contrato de arrendamiento y, por lo tanto, abriendo de modo general la puerta a la interpelación judicial en todo el territorio nacional a todos los arrendadores que se vean privados del abono de la renta pactada, aunque se trate únicamente de una mensualidad.

La Sentencia se sustenta sobre dos argumentos jurídicos fundamentales, por una parte el artículo 114 LAU 1964 y, por otra, la buena fe con la que han de ejercitarse los derechos, en los términos regulados en el artículo 7 del Código Civil.

Centrándonos en el primero de los motivos, el que da origen a la sentencia de instancia y posterior de apelación, se refiere a una reclamación judicial planteada por el propietario de una finca urbana de Zaragoza ante el correspondiente Juzgado de Primera Instancia de la citada capital aragonesa. Su objeto era la resolución de un contrato de arrendamiento, amparada en la falta de pago de una mensualidad, en concreto la del mes de enero de 2001, si bien posteriormente siguió abonando las sucesivas mensualidades, correspondientes a los meses de febrero y posteriores de aquel mismo año. Incluso llegó a abonar aquella en la que se amparaba la causa de la resolución del contrato, la del mes de enero, aunque su abono se realizó una vez planteada la demanda de desahucio, si bien cuando el arrendatario ya no podía acudir a la institución de la enervación al haber agotado este derecho por haber enervado la acción en una ocasión anterior.

La discusión y, por lo tanto, el interés casacional que constituye el motivo del recurso en el que ahora se ha dictado sentencia se focaliza en el hecho de fijar en qué momento el arrendatario incurre en impago de rentas y, por lo tanto, cuándo el arrendatario incurre en causa de resolución del contrato, si cuando deja de abonar una única mensualidad o si este impago debe ser reiterado, como mínimo, en una ocasión.

En efecto, se establecía en el art 114 LAU 1964 como causa primera de resolución del contrato el impago de la renta pactada o de las cantidades a ella asimilada. Esta misma causa ha sido incorporada al art 27-2-a) LAU vigente, que en síntesis viene a transcribir casi de manera literal el primer punto de aquél. Sin embargo, si nos atenemos a la letra del precepto, nada se determina de forma expresa sobre el momento en el que se produce el impago de la renta y, por lo tanto, surge el derecho de acción en beneficio del arrendador, como tampoco se determina en el artículo 1555 del Código Civil, pues tanto en la regulación común como en la especial, lo único que se señala es el plazo en que ha de llevarse a cabo el pago de manera genérica. Según se fija en la nueva regulación, dentro de los siete días primeros de cada período mensual, como criterio general, aunque las partes pueden pactar otra cosa, sobre todo en los supuestos de arrendamientos de fincas para usos distintos del de vivienda, como era el caso que da pie a la sentencia ahora comentada.

Así las cosas cabe afirmar que es cierto que no existe ningún precepto legal en el que se establezca que cuando el arrendatario deje de abonar la primera mensualidad, inmediatamente surge el derecho de resolución del contrato en beneficio del arrendador, pero tampoco existe precepto alguno que exija que deban concurrir dos o más mensualidades impagadas para que nazca la causa de resolución del contrato por falta de pago de la renta, prevista en el artículo 114 a favor del arrendador y, por lo tanto, el derecho de accionar por parte del mismo. No obstante, algunas Audiencia Provinciales, entre las que la propia sentencia del Alto Tribunal cita las de Madrid y Zaragoza, habían establecido como doctrina propia que el impago de una mensualidad debía ser considerado como un «mero retraso» y no como una causa de resolución del contrato.

Como ya he dejado apuntado y la propia sentencia ahora comentada recoge, este criterio doctrinal de las Audiencias (también conocido como jurisprudencia menor) no era unánime entre todas ellas y así, entre otras, la Audiencia Provincial de Baleares o la de La Coruña, consideraban que el mero impago de una mensualidad era causa suficiente y provocaba automáticamente el nacimiento a favor del arrendador de la primera causa de resolución del contrato de arrendamiento, prevista en el citado art 114, es decir, con ese primer impago se abría la puerta a la interpelación judicial en busca de la resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del arrendatario.

La sentencia dictada ahora por el TS viene a aclarar y, lo que es más importante, a fijar como posición jurisprudencial de ese Alto Tribunal que el arrendatario que deja de abonar una mensualidad de la renta pactada en el contrato de arrendamiento incurre en la citada causa de resolución del contrato, sin que a ese incumplimiento pueda añadírsele matiz alguno, ni mucho menos excluirlo de las causas de resolución del contrato. En efecto, frente a las razones de humanidad que pudieran amparar la doctrina de algunas Audiencias Provinciales, entre las que cabe destacar las citadas por la propia sentencia de casación, la Sala en la nueva doctrina jurisprudencial «rechaza la argumentación de la sentencia de instancia y muestra su aceptación por la segunda de las posiciones» (la de admitir como causa de resolución del contrato la falta de pago de una mensualidad), de manera que al producirse el impago de esa mensualidad, el arrendatario incurrió en causa de resolución del contrato. Así ha de reputarse y así lo entiende el Alto Tribunal.

El incumplimiento se produce con la primera falta de pago, del mismo modo que el arrendatario podría solicitar la resolución del contrato y reclamar la correspondiente indemnización cuando el arrendador no permita hacer uso pacífico de la finca arrendada, aunque esta imposibilidad imputable al arrendador fuera de un solo mes.

La Sentencia hace hincapié en el hecho de que el contrato de arrendamiento es una relación bilateral onerosa y conmutativa.

Según se desprende de lo establecido en el artículo 1543 del Código Civil, uno de los elementos fundamentales de este contrato es el precio cierto, de forma que una de las obligaciones del arrendatario, la primera en el orden

recogido en el Código Civil, es la de abonar la renta pactada. En efecto, a la hora de enumerarse las obligaciones del arrendatario en el artículo 1555 del Código Civil, se establece en el primer lugar la de pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos. Del mismo modo se desprende este criterio de lo establecido en el 56 LAU 1964, donde se fijaba que, mientras estuviera en vigor el contrato de arrendamiento, el arrendatario se verá obligado al pago de la renta. En esta línea, hemos de entender que la obligación del arrendatario se considerará cumplida cuando el importe de la mensualidad se hubiera abonado en su integridad, pues, según se desprende de lo establecido en el artículo 1157 del Código Civil habrá de reputarse pagada la obligación cuando se hubiera entregado la cosa o hecho la prestación en que la obligación consista en su integridad. Resulta evidente que en este caso se producirá esa satisfacción cuando el arrendatario haya realizado el pago de la renta en el plazo pactado o, en ausencia del mismo, dentro de los siete primeros días de cada mensualidad, en el caso de fincas destinadas a vivienda según se establece en el artículo 17-2 LAU 1994, salvo pacto en contrario, pero sin que en ningún caso pueda exigirse más de una mensualidad por anticipado.

Además la sentencia comentada incide, quizás, en el elemento fundamental del contrato de arrendamiento que justifica el nacimiento del derecho a favor del arrendador: se trata de un contrato de «tracto sucesivo», o, lo que es lo mismo, que se cumple o incumple con cada vencimiento de los diferentes plazos en los que se ha fijado el abono de las rentas, por lo que en el momento en que se deje de abonar una mensualidad se rompe ese tracto, y una de las partes, al incumplir su compromiso contractual, incurre en causa de resolución del contrato, sin que pueda alegarse como argumentación, como así lo recoge la sentencia comentada, que se trata de un mero retraso pero no de una causa de resolución del contrato, pues, en todo caso, deberá ser el arrendador quien por razones humanitarias o de cualquier otra naturaleza, como titular del derecho surgido, lo conceptuará como tal y no accionarse el derecho que le acoge.

Esta manifestación de voluntad unilateral podrá manifestarla el arrendador bien de manera expresa o bien implícitamente, manifestada a través de sus actos no interponiendo la correspondiente demanda, lo que no hizo en el caso objeto del recurso desde el momento en que planteó una pretensión de resolución de contrato por falta de pago de la renta. Sin que el Tribunal pueda en modo alguno interferir en el derecho que la propia ley reconoce al arrendador, ni pueda ampararse en una malentendida mala fe en el ejercicio del derecho, aunque esta cuestión será abordada con mayor profusión en el apartado siguiente.

Íntimamente ligado al abono de las rentas surge el derecho procesal a la enervación, que se le reconoce al arrendatario por una sola vez. Me refiero al derecho recogido en el artículo 22-4 LEC para poder desactivar la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento ejercitada por el arrendador. Si nos atenemos al sentido etimológico de la palabra enervar, esta acepción significa el ejercicio de una acción debilitadora. Es decir, enervación significa debilitamiento de la acción ejercitada contra el arrendatario, de manera que, frente a la acción de resolución del contrato de arrendamiento opone la enervación como medida de debilitamiento de la

ejercida frente a él. Sin embargo, en la práctica más que una acción debilitamiento, la enervación es un acción de defunción de la pretensión del arrendador, al menos en el caso del primer ejercicio de la pretensión, hasta que se vuelva a producir una nueva situación de impago de las rentas, lo que provocaría el nacimiento nuevamente de la pretensión a favor del arrendador, sin que el arrendatario pudiera ya en esta ocasión acogerse a la enervación.

Desde un punto de vista jurídico, la enervación es la consecuencia lógica del abono de las rentas impagadas por parte del arrendatario, siempre que lo haga antes de la celebración del juicio y por una única vez.

Esta figura procesal ha sido tradicional en nuestro sistema jurídico, incluso hasta poderse ejercitar en varias ocasiones, siempre que por parte del juzgador no se apreciase la concurrencia de mala fe del arrendatario. Pero este derecho queda limitado primero jurisprudencialmente y, posteriormente, por a la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, que incorpora a través de la Disposición Adicional Quinta una nueva redacción al art. 1.563 de la vieja LEC de 1881, de manera que el ejercicio de este derecho queda reducido a una sola vez.

Pues bien, en el caso concreto que da origen a esta sentencia el arrendatario ya había hecho uso anteriormente de la institución de la enervación en otra ocasión, por lo que ésta había quedado agotada y la sentencia de casación estima el recuso y casa la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Zaragoza, confirmando la sentencia de primera instancia que estimaba la demanda y declaraba resuelto el contrato.

b). La falta de prestación de fianza, o su no actualización, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 36 de la Ley, que en ningún caso excederá de un mes de renta, ni podrá actualizarse, al menos durante el plazo mínimo legal de duración del contrato, ya que para aquellos contratos de mayor duración y respecto del período que exceda del legal, las partes podrán acordar su actualización hasta hacerse igual a una mensualidad de la renta vigente al tiempo de la prórroga. c). Subarriendo o cesión inconsentidos. Los únicos subarriendo o cesión que aquí y ahora interesan son los parciales -art. 8.2.º LAU- y siempre que lo sean para satisfacer la necesidad primordial y permanente de vivienda por el arrendatario, por lo que cualquier subarriendo o cesión total o parcial que no cubriera tales presupuestos o finalidades, aun autorizado por escrito por el arrendador mismo, se regulará por la voluntad de las partes y las normas de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda. La práctica, sin embargo, es prolija en ofrecer supuestos en que, por quebrar el aludido presupuesto, deberá estimarse la existencia de causa de resolución; así, entre otros, la sustitución de persona física por persona jurídica, o viceversa, la separación de alguno de los varios titulares, etc., y en los que casi siempre se presentan signos de clara recognoscibilidad cuales, v. gr., la colocación de placas a nombre de terceros, rótulos,

anuncios públicos, constancia en recibos, designación de la vivienda como domicilio de terceras personas a ciertos efectos, etc. d). La realización de daños dolosos en la finca y de obras no consentidas por el arrendador, cuando el consentimiento de éste sea necesario. Aparecen distinguidos en el texto, debiéndose entender por daños dolosos cualquier actitud -violenta o no - destructora (arts. 560 a 562 y 558.3.º CC) y perjudicial, proyectada tanto sobre la configuración externa cuanto sobre la estructura de la cosa que supongan, desde un punto de vista objetivo, desperfectos o destrozos físicos apreciables, según la más laxa interpretación de los arts. 1.101 y 1.107 CC, que la propia jurisprudencia conforma en base a cierta intencionalidad y mala fe, haciendo abstracción de si hay o no intención de dañar, al entender se está en presencia de un delito civil de resultado , y que hasta con más amplitud pudiera estimarse extensible al inmueble en general, a sus instalaciones y servicios comunes. La valoración de una determinada conducta para determinar si se ajusta o no a la diligencia exigible en un supuesto concreto es algo que la ley deja en cada caso al prudencial arbitrio del juzgador de instancia. Se han abandonado, como señala Alfonso DE COSSIO, de este modo la tradicional clasificación de la culpa en grave, leve y levísima, por una parte y, por otra parte, de la culpa in abstracto, que era la que infringía los deberes de diligencia a cualquiera exigibles, y la culpa in concreto, que era la diligencia exigible a una persona determinada en consideración a las particulares circunstancias que en ella concurrían, ya que, en definitiva, es el Juez el que debe apreciar ese grado de diligencia y derivar la correspondiente responsabilidad. En todo caso, precisa el Código Civil en los citados arts. 1.101 y 1.107 que quedan sujetos a la indemnización de daños y perjuicios los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieran en dolo, negligencia y morosidad, debiendo el deudor respon-der de cuantos daños deriven conocidamente de la falta de cumplimiento de la obligación, lo que nos lleva a entender que se pretende diferenciar junto al hecho culpable el hecho doloso, sobre la base de que el dolo presupone intencionalidad, dado que se responde también de los daños previsibles, o sea, el conocimiento previo de su ilegalidad, aunque no se hayan previsto por el agente todos y cada uno de sus posibles efectos, pero sin que se hubieren excluido. Respecto de las obras inconsentidas, sabido es cómo la ley se refiere a aquellas que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios, o que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la misma, a salvo lo dispuesto en los arts. 21.3.º y 23, en los que se señala que el arrendatario podrá, en todo momento, realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, que no serán causa de resolución aun en el caso de que modificaran la configuración de la vivienda o de sus accesorios. De entre la abundantísima casuística que la jurisprudencia proporciona, podríamos extraer como obras no consentidas por afectar a la vivienda o

inmueble: modificar la configuración o alterar la distribución, mediante la creación de entreplantas o sótanos, derribo, corrimiento, o construcción de tabiques, o de chimeneas, cobertura de patios, supresión o creación de escaleras; y asimismo de elementos arquitectónicos, así, por ejemplo, eliminando pilares, sustituyendo vigas, demoliendo muros, modificando techos o suelos, u otras cualesquiera obras de envergadura como apertura ex novo de ventanas, clausuras, condenas, o ensanchamiento de puertas, sustitución arbitraria de materiales de reposo, etc. d). cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Aunque es cuestionable si en la mayoría de ocasiones estaríamos ante verdaderos contratos de arrendamiento de vivienda, toda vez que si el destino del inmueble ha de ser la cobertura de la necesidad primordial y permanente de aquélla, no pareciendo normal la concurrencia de alguna de estas actividades y el uso propio para vivienda, hay casos en que sin duda podría producirse, por ejemplo, determinados supuestos de ejercicio prostitución. El precepto en estudio nos presenta tal circunstancia de forma objetiva, haciendo abstracción de si dichas actividades tienen lugar en virtud de actuaciones concretas del inquilino o se deben a su actitud pasiva frente a dichos hechos, primando en su consecuencia el resultado sobre la intención. El Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas de 30 de diciembre de 1961 las califica en base a aquellas que tengan por objeto fabricar, manipular, expender o almacenar productos susceptibles de originar riesgos graves por explosiones, combustibles, radiaciones u otros de análoga importancia. La existencia o falta de autorización administrativa para el ejercicio de dicha actividad no afecta a las consecuencias de la misma en lo relativo a la Ley de Arrendamientos Urbanos, pues el único hecho que ha de ser tenido en cuenta para estimar la causa de resolución es el de si las consecuencias que se producen son contempladas y sancionadas con la resolución en la nueva ley, por constituir actividades típicas de las molestas, insalubres, nocivas, ilícitas o peligrosas, con entera independencia de si hubieran sido autorizadas o no administrativamente. f) Cuando la vivienda permanezca deshabitada, así como cuando deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, o de quien efectivamente la viniera ocupando en los casos en que en la vivienda habiten el cónyuge del arrendatario, no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes. Se trata, en realidad, de elevar a causa de resolución el mandato contenido en el art. 2 LAU. Debemos, sin embargo, insistir en que no debe confundirse éste no uso con la ocupación por tercera persona del inmueble, que daría causa a la resolución por subarriendo o cesión, o con la ocupación para otra finalidad, que sería considerado como arrendamiento para uso distinto del

de vivienda. Y asimismo es distinta la infrautilización sustancial de la vivienda de carácter cuantitativo, consistente en no ocupar permanentemente la vivienda, o de carácter cualitativo, que se manifiesta cuando el inmueble deje de estar destinado de forma primordial a satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando. Se deben exceptuar ciertos casos, tales como enfermedad grave (personas que durante la duración de la enfermedad son cuidados en régimen interno en estable-cimiento sanitario, o por sus familiares en sus viviendas), en los que sin duda media justa causa, aunque en cualquier causa habrá de estarse en cada supuesto al arbitrio del juzgador de instancia. En aquellos otros casos en que el arrendatario haya de permanecer fuera de la vivienda arrendada con carácter permanente y sin fundados indicios de retomo, será causa de resolución, pues únicamente conservándose la posibilidad de dicho retorno subsistirá el arrendamiento. Con buen criterio distingue RAGEL entre infrautilización sustancial de la vivienda de carácter cuantitativo, consistente en no ocupar permanentemente la vivienda, o de carácter cualitativo, que se manifiesta cuando el inmueble deje de estar destinado de forma primordial a satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando. El problema radica, desaparecido el criterio de los seis meses de inocupabilidad del antiguo art, 62.3.º, en establecer un quantum razonable para estimar la vivienda desocupada. Siempre con las cautelas debidas para no generar inseguridad jurídica, habríase de estar a la valoración de las circunstancias de cada caso; así, por ejemplo, una voluntad implícita de abandono, la privación de libertad, solicitud de traslados profesionales, arrendamientos de otras viviendas, etc. Aun así, ¿quid si se habita pero no se pernocta?, ¿y si se tienen pertenencias pero la presencia es cada vez más intermitente? Indudablemente, y resultando la apreciación judicial el único criterio válido para su ponderación, el hecho de la transformación del uso o destino parece un dato de cierta consistencia, si bien a veces los problemas vendrán, tal cual se ha apuntado, precisamente de un uso mixto tampoco consentido por el arrendador, debiéndose buscar el definitivo dato en la primordialidad de aquél.

2) resolución del contrato a instancias del arrendatario. Causas

a) La no realización por el arrendador de las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, en los términos y circunstancias que ya vimos en el art. 21 LAU, a saber: a) Que el deterioro no se haya producido por dolo -culpa o negligencia - del arrendatario, siendo importante destacar que, al ser la responsabilidad de carácter contractual, se presume al arrendatario, a menos que pruebe

cumplidamente que el daño o deterioro no procede de su culpa o negligencia. El arrendatario no sólo es responsable del menoscabo o pérdida que tuviera la vivienda arrendada, sino que también responde de los daños y deterioro que causan las personas que vivan u ocupen la casa. b) Que se trate de obras de reparación necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habilitabilidad para servir al uso pactado, obligación que faculta al mismo tiempo al arrendador para ejecutar tales obras, aun en contra de la voluntad del arrendatario, en caso de urgencia, para evitar un daño inminente o una incomodidad grave. Deberán, por tanto, desestimarse como causas de resolución tanto las de mejora como las que aparejen reedificación o reconstrucción. c) Dicha obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador, del mismo modo que tampoco podrá en caso alguno deberse al dolo, culpa o negligencia del arrendatario. d) El arrendatario habrá debido poner previamente, en el más breve plazo posible, en conocimiento del arrendador la necesidad de las reparaciones, y si el incumplimiento de tal deber hubiera ocasionado daños más graves en la vivienda, se desplazaría el riesgo y daño a su persona en virtud de lo dispuesto en los arts. 511, 1.554 y 1.559 CC. e) No se comprenden las reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, que serán en todo caso de cargo del arrendatario. b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda. Se trata de la más elemental aplicación de la ley del contrato. Entienden COSSIO Y RUBIO que no puede decirse que la ley, protegiendo la inmutabilidad de la cosa arrendada, haya querido limitar o determinar la naturaleza y especie de los hechos propios del arrendador, sino que el goce pacífico de la cosa puede ser perturbado sin que se altere en lo más mínimo la forma de la cosa, pudiendo ser tales perturbaciones de hecho y de derecho. Entre las perturbaciones de hecho más frecuentes citaremos la realización de obras que alteren el uso de la vivienda o lo disminuya, el establecimiento de industrias molestas, insalubres, nocivas o peligrosas, la suspensión de instalaciones o servicios, etc. En cualquier caso, no puede olvidarse que tanto el arrendatario como el arrendador son poseedores de la vivienda, por lo que también aquél podrá ejercitar aún en contra de éste y en protección de sus derechos, además de la acción resolutoria, aquellas otras derivadas de la propia posesión, como los interdictos, o del contrato mismo, y hasta ciertas acciones penales, cual la que contiene el art. 496 CP, que le permitirán la reposición al estado anterior y la indemnización que corresponda.

Como perturbaciones de derecho se presentarán en la práctica tanto las inferidas al goce como consecuencia de una acción relativa a la propiedad de la cosa, como aquellas otras que se producen a través de pretendidos derechos del tercero perturbador, de todas las que deberá el arrendador responder al arrendatario y prestar las garantías exigidas por la ley. Asimismo, entendemos perturbaciones de derecho las nacidas como consecuencia de saneamiento por evicción y de defectos o gravámenes ocultos de la cosa arrendada, obligaciones que por tratarse el arrendamiento de un contrato de ejecución sucesiva y diferida en el tiempo, las convierte en permanentes, tal como se apunta en los arts. 1.475.1.º y 1.484 CC, respectivamente.

3) SUPUESTOS RELEVANTES EN LA DOCTRINA ACTUAL DEL TRIBUNAL SUPREMO EN CASOS DE RESOLUCIÓN CONTRACTUAL

Este apartado no pretende sino recoger algunas de las Sentencias del

Tribunal Supremo más representativas de la materia de que nos ocupa, de las dictadas en los últimos años. Como es evidente, no están todas las cuestiones porque ello nos llevaría a una extensión imposible. Por tanto, no están todas las que son, pero sí son, sin duda alguna, todas las que están. A) Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 26 Mar. 2009, rec. 466/2004. Supuesto de De local de negocio sin existencias. Acción resolutoria por traspaso inconsentido. Desestimación. Notificación correcta al arrendador del precio del traspaso. El impuesto concerniente al pago del IVA es ajeno al precio del traspaso, y no era preciso incorporarlo a la notificación realizada.

2º. El submotivo segundo, con alegación de las SSTS antes expresadas, se refiere a la forma de pago y plazos.

Se hace referencia a que, pese a que la sentencia recurrida reconoce que se han cambiado las condiciones de pago del precio, en el sentido de que en la notificación nada se comunicó a la propiedad respecto a la forma de pago y en la escritura de traspaso se difiere el pago del IVA (3.200.000 pesetas), el cual se abonará el 15 de septiembre de 2002, esto es, un año y nueve meses después de la firma de la escritura, así como se detalla la suma de 300.000 pesetas en concepto de intereses que el cesionario ha de pagar al cedente con motivo del aplazamiento del abono del IVA, no se acuerda la resolución por traspaso inconsentido, ya que el precio notificado fue inferior al realmente satisfecho.

El submotivo perece toda vez que, como antes se ha explicado, el impuesto concerniente al pago del IVA es ajeno al precio del traspaso, y no era preciso incorporarlo a la notificación realizada.

3º. El submotivo tercero cita las SSTS de 10 de diciembre de 1996 y 22 de abril de 1991 para reforzar el carácter de "ius cogens" del artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, de tal forma que la falta de alguno de sus

requisitos, en el caso la notificación por precio inferior, debe dar lugar a la resolución del contrato por traspaso inconsentido. El submotivo decae porque se ha notificado fehacientemente a la arrendadora la decisión de traspasar y el precio convenido, y también cumplido los restantes requisitos establecidos en el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sin que, como se viene repitiendo, fuera necesaria mención alguna sobre el IVA.

B) Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 3 Abr. 2009, rec. 1200/2004

Supuesto de Resolución del contrato por incumplimiento por la viuda del arrendatario de los requisitos para la subrogación exigidos en el art. 16 LAU 1994. Estimación de la demanda. El Tribunal Supremo declara como doctrina jurisprudencial que el contrato de arrendamiento concluido por uno de los cónyuges constante matrimonio no forma parte de los bienes gananciales y se rige por lo dispuesto en la LAU 1994 en lo relativo a la subrogación por causa de muerte del cónyuge titular del arrendamiento.

Se trata aquí de la protección de otro interés, el de la viuda, a seguir ocupando la vivienda que fue en su día familiar y por ello se regula la subrogación en la LAU, por lo que lo que ahora interesa es determinar si esta posibilidad de sustitución del arrendatario tiene o no alguna relación con el régimen de bienes, a la vista de la ausencia de regulación expresa en la legislación general del Código civil y en la especial de la Ley de Arrendamientos urbanos. QUINTO. Deben examinarse a continuación los argumentos de nuestras sentencias de 11 diciembre 2001 y de 2 mayo 2008, por referirse a la problemática que se ha planteado sobre la relación del arrendamiento de vivienda con el régimen de bienes cuando se ha concluido por uno de los cónyuges constante matrimonio. La sentencia de 11 diciembre 2001 trataba de determinar la naturaleza ganancial o privativa de una compensación económica recibida por renunciar al contrato dimanante de la subrogación en el precedente, renuncia que efectuó el marido. La sentencia dice que "el contrato de arrendamiento -como recoge la doctrina- se adquiere en el momento en que se concierta, sea 'ex novo', sea por subrogación, de manera que, si se pacta vigente la sociedad de gananciales, se adquiere a costa de los bienes comunes tanto más cuanto que se trata de arrendamiento de vivienda cuyos gastos son imputables al sostenimiento de la familia, conforme al artículo 1362.1 CC", por lo que "[...] no se puede considerar que la compensación económica recibida por renunciar al contrato dimanante de la subrogación en el precedente, realizada por el marido, tenga carácter de bien privativo del marido y no sea caracterizado como bien ganancial", puesto que, además, "[...] el artículo 12 de la Ley 29/1999 claramente determina que el desistimiento del contrato es un derecho que corresponde a ambos cónyuges [...]". La sentencia de 2 mayo 2008 resuelve una demanda en la que el propietario pedía que se declarara finalizado el contrato de arrendamiento

por haber transcurrido el plazo de dos años de ocupación tras la segunda subrogación prevista en la LAU; las sentencias de 1ª Instancia y de apelación habían declarado resuelto el contrato de arrendamiento. Ante la alegación de la parte recurrente de que la esposa en la época de conclusión del contrato, no gozaba de la capacidad para contratar, la sentencia señala que "[...] nada le impedía [a la mujer] actuar como parte contratante con las necesarias autorizaciones, y la afirmación de que no se trata propiamente de un supuesto de subrogación, ya que la madre de la demandada era cotitular del contrato de arrendamiento, y como tal coarrendataria junto con su esposo, que fue quien lo suscribió, forma parte de una contradictoria disputa doctrinal y judicial, sobre la aplicación o no de la normativa arrendaticia al fallecimiento de cualquiera de los cónyuges, especialmente relevante desde la instauración de un nuevo régimen matrimonial producido a partir de la ley de 7 de julio de 19981[sic], que ha sido resuelta antes y ahora al amparo de una interpretación y aplicación de la legalidad ordinaria, que corresponde a los Jueces y Tribunales y que resulta compatible con la igualdad jurídica y la prohibición de discriminación que la Constitución garantiza en su art. 14, que toma como referencia la titularidad que resulta del contrato y del régimen establecido tanto en el art. 58 de la Ley de 1964 como en el art. 16 de la vigente y no el régimen económico matrimonial existente entre los cónyuges, junto con el cumplimiento de los requisitos exigidos para ello". Ambas sentencias no resultan contradictorias, aunque aparentemente pueda parecer que llegan a conclusiones distintas. En efecto, la segunda afirma que el arrendamiento no depende del régimen económico matrimonial de los cónyuges, y la primera lo que señala es que los productos ingresados en el patrimonio de uno de los cónyuges en virtud de este contrato pueden ser gananciales, lo cual, se añade ahora, no va a depender de la titularidad del contrato, sino de las reglas del artículo 1347 CC. Por tanto, el supuesto de la sentencia de 11 diciembre 2001 es distinto al contemplado en la sentencia de 2008. SEXTO. La polémica reflejada en el segundo motivo del recurso de casación debe resolverse entendiendo que la subrogación en la posición del arrendatario forma parte del contenido del contrato de arrendamiento y no tiene relación con el régimen de bienes.

Las razones son las siguientes:

1ª Los contratos producen efectos entre las partes contratantes y sus herederos y por ello, las posiciones contractuales de cada uno de los cónyuges en los contratos de arrendamiento que hayan concluido no forman parte de la sociedad de gananciales, porque, además, se trata de derechos personales. 2ª El derecho a la subrogación por causa de muerte forma parte del contenido del contrato de arrendamiento, que es independiente del régimen de bienes que ostente el titular de la posición de arrendatario.

3ª La persona que tiene derecho a subrogarse de acuerdo en la posición del arrendatario es la que está determinada en la Legislación especial reguladora de este tipo de contrato, por lo que debe cumplir los requisitos establecidos en el art 16 LAU, aplicable en este caso en virtud de lo dispuesto en la DT 2, B LAU.

Por tanto, al no haberse subrogado la viuda del arrendatario en el periodo establecido en el art 16 LAU, aplicable en virtud de lo dispuesto en la DT 2, B LAU procede declarar la inexistencia de subrogación y casar la sentencia recurrida.

C) Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 13 Mar. 2009, rec. 1415/2004

Resolución del contrato por cierre durante más de seis meses en el término de un año. La conversión del local de negocio en almacén es una situación equiparable al cierre en sentido jurídico, cuya apreciación no exige el cese de toda actividad sino el de toda relación con el público para convertir el local en mero instrumento de necesidad residual y pasiva distinta a la que fue adscrito.

Está acreditado en autos que los demandados adquirieron la condición de arrendatarios del local mediante traspaso del mismo, estando este destinado a fábrica de mosaicos, por lo que es evidente que se trataba de un local de negocio abierto al público, ya que de lo contrario, es decir, si el destino del repetido local fuese el de almacén, no hubiera existido tal derecho de traspaso por prohibirlo el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (STS 20 de febrero de 1990). La nota distintiva de almacén es el estar relacionado con una actividad negocial de carácter auxiliar o secundario del negocio que desarrolla el arrendatario, frente al local de negocio que constituye el establecimiento o base principal de dicha actividad. Y si local era cuando se traspasa, pues como tal es una fábrica destinada a uno de los procesos a que se refiere el artículo 1.1 de la Ley , local de negocio continuó siéndolo después, si bien destinado a una actividad distinta, por cuanto se liberó a los nuevos arrendatarios de las obligaciones señaladas en el artículo 32.2 de permanecer en el local el plazo mínimo de un año y de destinarlo durante ese tiempo a negocio de la misma clase al que venía ejerciéndose al verificarse el traspaso. Y es de esa forma como se determina la actividad negocial y se interpretan las cláusulas como un todo unitario en el que el destino primordial consistía en "la exposición y venta de electrodomésticos, autos, muebles, artículos similares y almacén de dichas mercancías", es decir de los artículos relacionados en el mismo, en lo que las sentencias de esta Sala de 19 de febrero de 1996 y 21 de diciembre de 2007 , califican de actividad integrada y no alternativa para cualquiera de los usos a que se refiere la cláusula en cuestión, luego complementada con otra meramente aclaratoria y limitativa de los usos permitidos para el local.

TERCERO.- Si los usos son complementarios y constituyen una unidad de destino, resulta obvio que la utilización exclusiva como almacén para el simple depósito y guarda de mercancías supone una alteración de la integridad del contrato que posibilita la denegación de la prórroga y consiguiente resolución, como se argumenta en el segundo motivo, pues deja de utilizarse como elemento esencial y necesario del negocio o actividad que la exposición y venta convenida conlleva. Al contrato de arrendamiento le es de aplicación la causa 11 del artículo 114, en relación

con el 62.3 de la LAU de 1964 , pues la modificación del uso del local hasta entonces explotado como actividad abierta al público para convertirlo en depósito o almacén es una situación equiparable al cierre en sentido jurídico, cuya apreciación, según sanciona la jurisprudencia, no exige el cese de toda actividad sino el de toda relación con el público para convertir en local en mero instrumento de necesidad residual y pasiva distinta a la que fue adscrito (SSTS 7 de junio de 1971; 26 de mayo 1975; 6 de abril de 1992 , entre otras muchas).

D) Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 26 Mar. 2009, rec. 1507/2004

Desahucio por falta de pago de la renta. Habiéndose producido ya la enervación de un desahucio anterior, el impago de una mensualidad de la renta en el plazo contractualmente establecido justifica el desahucio. CUARTO.- Entrando por tanto a conocer del recurso, puede adelantarse desde ahora mismo que la cuestión a decidir no es, como podría desprenderse de las sentencias que cita la recurrente en cuanto representativas de dos criterios de decisión opuestos, si constituye o no enervación que impida otra ulterior el pago o consignación de la renta antes de que el arrendatario tenga noticia de la interposición de la demanda, pues en este caso ya se ha declarado por sentencia firme que en el anterior proceso de desahucio por falta de pago hubo enervación de la acción por la arrendataria y, en consecuencia, no cabe revisar tal pronunciamiento recaído en otro litigio distinto del causante de este recurso de casación, sino si, excluida terminantemente por el párrafo segundo del apdo. 4 del art. 22 LEC de 2000 la posibilidad de una segunda enervación del desahucio, debe o no prosperar una segunda demanda de desahucio por falta de pago de la renta cuando el arrendatario consigna la correspondiente al mes en que se interpone la demanda después del plazo de ocho días estipulado en el propio contrato como retraso máximo admisible en el pago de la renta por meses anticipados igualmente pactado, ya que, según el contrato, "el atraso de ocho días en el pago de alquileres se estima como causa para incoar el desahucio" . Pues bien, la respuesta a esta cuestión se ha dado ya por esta Sala en su sentencia de 24 de julio de 2008 (rec. 508/02), resolutoria de un recurso de casación por interés casacional, en su modalidad también de "jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales", que tras casar la sentencia recurrida contiene el siguiente pronunciamiento: "2º.- Declarar como doctrina jurisprudencial la de que el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas." …Además puede añadirse, de un lado, que cuando el propio contrato estipula un plazo máximo de retraso en el pago, previendo expresamente

que después de vencido este plazo el arrendador podrá promover el desahucio, carece de sentido plantearse si un retraso superior constituye ya incumplimiento resolutorio o mero retraso, pues las propias partes lo han configurado como incumplimiento justificativo del desahucio, y al propio contrato habrá de estarse conforme al art. 1255 CC; de otro, que la consideración de otros plazos diferentes por los tribunales, para distinguir el mero retraso del incumplimiento resolutorio, conduciría a la más absoluta inseguridad jurídica creando un indudable riesgo de arbitrariedad más que de arbitrio judicial, sin perjuicio de que las circunstancias del caso concreto sí puedan y deban ser atendidas para valorar si efectivamente ha existido o no incumplimiento contractual; y por último, que un excesivo proteccionismo de los arrendatarios, sobre todo si raya en el paternalismo, puede generar el indeseable efecto general de retraer la oferta de viviendas en alquiler por el temor de los propietarios a tener que soportar los reiterados incumplimientos de los inquilinos, máxime cuando en muchas ocasiones la necesidad del arrendador de cobrar puntualmente la renta puede ser tan acuciante como la del inquilino de disponer de una vivienda. De ahí que, aun no siendo materia propia de este recurso la enervación de la acción de desahucio, al ser cosa juzgada que ya hubo una enervación e impedir la ley cualquier otra posterior, no esté de más añadir, de un lado, que configurar la enervación como un derecho del arrendatario pugna con un derecho del arrendador tan esencial como es recibir el precio del arrendamiento, derecho éste correlativo a la obligación igualmente esencial del arrendatario de pagarlo (arts. 1543, 1546 y 1555-1º CC), de suerte que la enervación se presenta no tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario de evitar el desahucio, legalmente configurada en cada momento histórico atendiendo a razones sociales; y de otro, que resulta difícilmente sostenible, cuando ya ha mediado una enervación de acción de desahucio y el arrendador interpone posteriormente otra demanda de desahucio por un nuevo impago de renta a su debido tiempo, que el arrendatario pueda evitar el desahucio pagando la renta debida antes de ser citado para la vista. En primer lugar, porque según la sentencia del Pleno de los magistrados de esta Sala de 20 de enero de 2009 (rec. 2693/03), que trata de la constitución del deudor en mora, ésta comienza con la interposición de la demanda contra él y no con su emplazamiento; y en segundo lugar, porque permitir ese comportamiento contractual del arrendatario lleva consigo el riesgo de propiciar los pagos impuntuales de la renta debilitando correlativamente el derecho del arrendador a su pago puntual, ya que a éste le resultará imposible saber con certeza si al interponer su demanda, por muy fundada que esté, va a acabar prosperando o no, pues su viabilidad no dependerá tanto de ser ciertos los hechos y pertinentes los fundamentos de derecho de la propia demanda cuanto del factor puramente aleatorio de que el arrendatario decida o no pagar antes de ser citado para la vista. Por estas razones el apdo. 3 del art. 439 LEC de 2000 en relación con el apdo. 3 de su art. 440 no debe interpretarse en el sentido de que, cuando la ley no permita ya enervar el desahucio, éste queda supeditado a que el arrendatario haya conocido ese impedimento antes de pagar extemporáneamente, pues mientras la posibilidad de enervar la acción antes de la vista sí debe ser conocida por el arrendatario demandado, según se desprende del art. 440.3 en relación con el párrafo primero del

apdo. 4 del art. 22, ambos de la LEC de 2000 , en cambio la imposibilidad de enervación, a la que también se refiere el apdo. 3 del art. 439 de la misma ley , puede entenderse como una indicación de la demanda de desahucio no dirigida tanto al arrendatario cuanto al propio Juzgado para que la mención de dicha posibilidad ya no se incluya en la citación del demandado para la vista. E) Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 18 Dic. 2008 Resolución del contrato por la realización de obras que alteran la configuración de la vivienda. Desestimación de la demanda. Las obras realizadas eran urgentes y beneficiosas para la construcción debido al mal estado de la cubierta que podía incluso caerse. La uralita colocada debajo de la teja no altera la disposición y estructura de la edificación ni afecta a la peculiaridad física de la cubierta. Enumeración de obras concretas que la jurisprudencia ha considerado que modifican o no la configuración del inmueble. El artículo 114.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 , establece como causa de resolución del contrato la que en su número 7 refiere: "Cuando el inquilino o arrendatario, o quienes con él convivan, causen dolosamente daños en la finca, o cuando lleven a cabo, sin el consentimiento del arrendador, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o del local de negocio, o que debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción". Supone que no todas las obras realizadas por el arrendatario, sin conocimiento del arrendador, conforman la causa prevista en la norma, sino solo aquellas que la misma señala y que en el caso objeto de enjuiciamiento son las que, a juicio del recurrente, comportan una modificación de la configuración.La configuración es un concepto indeterminado, circunstancial y contingente, que el Tribunal califica en atención a las particularidades concurrentes en el objeto arrendado, conforme a la prueba que recibe de las partes y valora en cada caso, dando lugar un casuismo jurisprudencial muy ajustado al supuesto concreto, que la doctrina de esta Sala ha tratado de precisar teniendo en cuenta algunos elementos coincidentes a tales obras como son la alteración del espacio comprendido en el local arrendado, bien sea procediendo a su incremento o disminución o provocando una variación sustancial en su distribución (SSTS de 11 de enero de 1954, 29 de mayo y 30 de septiembre de 1964); las obras llamadas fijas o de fábrica, empotradas en el suelo y techo y practicadas con materiales de construcción; las de carácter mueble no incorporadas al edificio o adheridas de tal forma que puedan repararse sin menoscabo o deterioro del mismo; las obras de madera no empotradas en la estructura del edificio y fácilmente desmontables o los tabiques de madera y cristal no adheridos a la obra (STS 30 de enero de 1991 , y las que cita). Fuera de la norma quedan no solo estas obras móviles, sino las de mera conservación, reparación, adecentamiento y las necesarias dirigidas a mantener el local en el estado que se refiere para destinarlo al fin previsto

(SSTS 14 de diciembre de 1990; 30 de enero de 1991, 27 y 31 de diciembre de 1993); el simple alicatado, que por su propia naturaleza, no cabe entenderlo más que de embellecimiento (STS 20-12-1988); la sustitución de bañeras y demás elementos de un aseo (STS 14 octubre 1963), y en general aquellas llevadas a cabo por el arrendatario para evitar un daño inminente o incomodidad grave, por no tratarse de obras realizadas por su voluntad, sino impuestas por causas o circunstancias no queridas (STS 19 de septiembre de 1987, dictada en la interpretación del párrafo 2 del artículo 110 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). En el caso objeto de recurso, la sentencia descarta que las obras realizadas hayan modificado la configuración de la casa objeto de arriendo y lo hace a partir de la consideración de que todas ellas eran urgentes y beneficiosas para la construcción debido al mal estado de la cubierta que podía incluso caerse; de que la madera estaba podrida y las tejas rotas, por lo que se sustituyeron por otras nuevas de similares características y forma, respetando las maderas estructurales viejas que forman las aguas o vertientes de lo faldones de la cubierta, por estar en buen estado, haciéndolo sin aumentar el volumen de la edificación y sin variar el ángulo de inclinación del tejado, "manteniendo la misma tipología y estructura". Es cierto que se introdujo un elemento nuevo, como es la uralita colocada debajo de la teja, pero este elemento, tal como se ha dispuesto, tampoco lo tiene en cuenta la sentencia puesto que no altera la disposición y estructura de la edificación ni afecta a la peculiaridad física de la cubierta.Estas consideraciones, realizadas de acuerdo con los hechos declarados probados por la resolución recurrida, no contradicen la jurisprudencia de esta Sala en la interpretación del artículo 114.7 de la LAU de 1964. Sucede así en la sentencia de 4 de julio de 1970 , que se trae al motivo por "su identidad al caso", cuando la resolución del contrato se fundamenta en una desmantelación del local arrendado "con reconstrucción total de la techumbre y sustitución de la teja curva del país por planchas de uralita, alterando el espesor del tejado; haciendo desaparecer los huecos que existían en la buhardilla así como la ventana sobre la vertiente posterior del tejado". También en la de 30 de enero de 1991, referida a la construcción de un tabique de madera, puramente provisional, divisorio del local arrendado, efectuado con tablero de madera aglomerada sin emplear obra de albañilería alguna y por tanto sin alteración de las paredes y muros de local arrendado; en la de 23 de mayo de 1967 sobre modificación de espacios y en la de 6 de marzo de 1974, negando que sea causa resolutoria la sustitución de las dos puertas de madera del local por una metálica de idénticas dimensiones; la instalación de cinco tazas de urinarios atornilladas a la pared, y el cambio de la desgastada solera del local de los escalones del mismo. Finalmente, las sentencias de 2 de abril y 23 de noviembre de 1974 se limitan a hacer declaraciones de carácter general sobre la modificación de la configuración de un local, remitiéndose la primera de ellas, como otras muchas, "a las circunstancias del caso concreto", que son las que, en definitiva, sirven para dar adecuada solución al problema. F) Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 22 May. 2008

Extinción por renuncia anticipada del contrato por el arrendatario. Moderación de la indemnización a percibir por el arrendador para evitar un enriquecimiento injusto, teniendo en cuenta las circunstancias concurrentes TERCERO.- El segundo se aduce la infracción por inaplicación del artículo 1101 CC , que castiga la morosidad en el cumplimiento de las obligaciones, en relación con los artículos 1106, 1107 y 1110 , del mismo Texto Legal, que establecen las normas que determinan la cuantía indemnizatoria, porque si bien el recurrente ha podido ya hacerse cargo de la casa, no ha cumplido su obligación de devolver muebles y enseres, hallándose incurso en mora, lo que le ha supuesto unos concretos alquileres achacable a su comportamiento. Se desestima por cuanto el Tribunal de Instancia basó su fallo en la obligación de indemnizar que impone el art. 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos al arrendatario que decide extinguir y cancelar la relación arrendaticia, es decir, en un derecho que reconoce la propia Ley y que supone un régimen especial respecto del general del artículo 1100 . Ello determina el perecimiento del tercer motivo, por inaplicación del artículo 1256 , en relación con el artículo 1124, ambos del Código Civil , al haber declarado la sentencia que en los contratos de larga duración no es vinculante la indemnización mutuamente convenida en la cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo pactado. En materia arrendaticia el abandono del contrato por la exclusiva decisión de la parte arrendataria, tratándose de presupuesto cierto por estar acreditado suficientemente, ocasiona, aparte de conculcar el artículo 1256, del Código Civil , que se acceda voluntariamente a la sanción económica "ex lege", contemplada en el citado artículo 56 (STS 25 cuyo carácter imperativo ha sido matizado por la jurisprudencia de esta Sala para evitar determinadas situaciones de enriquecimiento si al arrendador se le reconociera el derecho a la percepción de la totalidad de las rentas correspondientes al período incumplido del contrato anticipadamente resuelto a pesar de que el local no hubiese llegado a estar efectivamente desocupado durante la totalidad de dicho tiempo (SSTS 28 de febrero de 1995; 23 de mayo 2001). CUARTO.- El cuarto y quinto motivo denuncia que la Sala sentenciadora ha vulnerado el artículo 56 de la LAU de 1964 , al haberlo aplicado indebidamente en lugar de la cláusula 3ª anexa al contrato, y haberlo interpretado de forma errónea para fijar la indemnización adeudada. Ambos se desestiman. En primer lugar puesto que fue el propio recurrente el que amparó su demanda en el artículo 56 de la Ley. En segundo , porque, como señalan la sentencias de 3 de febrero y 7 de junio 2006, si bien la jurisprudencia en ocasiones observó un criterio de estricta literalidad (SSTS 30 de noviembre de 1992; 13 de febrero de 1996; 26 de junio de 2002; 20 de junio de 2003), en otras, para evitar la notoria desproporción que se podría derivar de la aplicación rigurosa del precepto, y consiguiente enriquecimiento injusto, se inclinó por considerar correcta una prudente moderación (SSTS 25 de enero; 28 de febrero de 1996; 25 de marzo de 1999; 15 de julio y 11 de noviembre de 2002). Dice la sentencia de 8 de febrero de 2007, citando la de 3 de febrero de 2002 , "es preciso tener en cuenta las circunstancias de cada caso en la doble perspectiva del arrendador, cuyas legítimas expectativas contractuales no cabe frustrar, y del arrendatario, al que no cabe gravar con una

consecuencia económica exagerada o desproporcionada cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar en la relación contractual", lo cual permite valorar las posibles situaciones concurrentes, como hizo la resolución recurrida atemperando el criterio rigorista literal, para admitir la posibilidad de moderar la indemnización en atención a las circunstancias del caso, y en concreto porque "el arrendatario no provoca desperfectos en la finca, habiéndose, según reconoce el propio actor, procedido a su nuevo arrendamiento con anterioridad al transcurso de la totalidad del plazo pactado, sin que conste una especial dificultad en contratar un nuevo contrato de alquiler". G) Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 2 Oct. 2008 Indemnización por desistimiento unilateral y anticipado del arrendatario. Cuantía. Debe contraerse al tiempo que el inmueble permaneció sin alquilar sin añadir las diferencias de rentas derivadas del nuevo alquiler del inmueble en condiciones económicas perjudiciales para el arrendador. Posible moderación. En el motivo séptimo se alega que se ha producido una interpretación errónea del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , al partir de la base de la total indemnización por todos los meses que faltarían en el momento del desistimiento para la conclusión del contrato, moderando esta cifra para reducirla a una inferior, entendiendo la parte que únicamente debe indemnizarse por el tiempo en que el local permaneció cerrado, siendo más adecuada la cuantía correspondiente a cuatro meses de renta, teniendo en cuenta la cifra mensual del arrendamiento, que es de 4.500.000 pesetas. Debe precisarse que la Audiencia señaló como indemnización la de los cuatro meses en que el inmueble permaneció sin arrendar más la suma correspondiente a los meses de renta transcurridas hasta la adjudicación del inmueble en subasta, pero en cuanto éstos por la diferencia de renta mensual entre el arrendamiento a la entidad "Alcatel" y el concertado con posterioridad con la mercantil "Teleaction". Se estima que tal criterio es contrario a la doctrina expresada por esta Sala, que en supuesto de aplicación del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ha declarado en Sentencia de 30 de abril de 2007 lo siguiente: "que el ex-arrendatario haya de pagar las diferencias de renta porque el arrendador haya vuelto a arrendar el local en condiciones económicas que le son perjudiciales, es un criterio que carece de base legal en el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964 . La jurisprudencia de esta Sala, con excepción de la sentencia de 28/2/95 , la única flexibilización que ha admitido es la de que en el momento de la ocupación por tercero del local cesa la obligación para el ex-arrendatario del abono de indemnización -sentencias de 15 de junio de 1993, 28 de febrero de 1996, 30 de marzo de 2000 y 23 de abril de 2001 -. Se entiende que el artículo 56 presupone la existencia del daño si el local permanece desocupado, no en otro caso, pues existiría un enriquecimiento injusto del arrendatario, que cobraría la indemnización por el daño y la renta del nuevo arrendamiento".

El motivo ha de ser estimado.

Y ello por distinta razón a la expuesta en el mismo, debiendo contraerse la indemnización debida al arrendador al tiempo en que el edificio permaneció sin alquilar, que fue cuatro meses, en los que la renta mensual era de 5.316.948 pesetas, lo que supone un importe de 21.267.792 pesetas, a los que hay que descontar los 9.000.000 de pesetas en poder de la parte arrendadora en concepto de fianza, por lo que el importe se reduce a 12.267.792 pesetas, lo cual supone la estimación parcial del recurso de casación. En cuanto a los intereses legales, conforme al artículo 576.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , dada la sustancial reducción del importe que deberá satisfacer "Alcatel" respecto del señalado por la Audiencia, se estima que los intereses legales procesales correspondientes a dicha suma deberán satisfacerse desde la fecha en que se dicta la presente Sentencia y hasta el completo pago.

Recurso de casación de "Pleyes, S.A.", "Enrique López, S.A." y "Lume S.A.".

CUARTO.- Del recurso de casación interpuesto por "Pleyes, S.A.", "Enrique López, S.A." Y "Lume, S.A.", han sido admitidos los motivos primero y segundo.

El motivo primero se ampara en lo dispuesto en el artículo 477.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de las normas aplicables para resolver las cuestiones objeto de litigio y en concreto del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , aplicable en relación con el artículo 1256 del Código Civil y, en su caso, 1255 y 1152 del mismo texto legal. Propugna la parte recurrente la aplicación en su literalidad del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , entendiendo que se trata de un precepto imperativo, de manera que la indemnización a cargo del arrendatario ha de consistir en la cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir, sin reducción o moderación alguna en función de una valoración concreta de los perjuicios sufridos, considerando irrelevante el hecho de que el local haya vuelto a ser arrendado. A mayor abundamiento, se alega la existencia de una cláusula penal en el contrato -la décima, apartado 2 - en la que se prevé que "ambas partes, de mutuo acuerdo establecen que, en caso de resolución del contrato por el incumplimiento de las obligaciones asumidas por la arrendataria, ésta vendrá obligada a indemnizar a la propiedad por una cantidad equivalente al de la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir".

El motivo en su totalidad debe ser desestimado.

Respecto de la primera de los cuestiones planteadas, es decir, la improcedencia de reducir o moderar la consecuencia indemnizatoria prevista en el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , es preciso traer a colación la doctrina de esta Sala recogida entre otras, en la Sentencia de 30 de octubre de 2007 , en la que se expone que es cierto que la jurisprudencia de esta Sala mantuvo en determinadas ocasiones la imposibilidad de modificar cuantitativamente la indemnización resultante de la estricta y rigurosa aplicación del artículo 56 de la Ley de

Arrendamientos Urbanos, Texto Refundido de 1964 , y muestra de ello son algunas de las sentencias que se citan en el recurso, pero también que la doctrina más reciente de esta Sala "se ha inclinado por admitir que la fijación de la indemnización por desistimiento del arrendatario debe fijarse en atención a las circunstancias de cada caso". En primer lugar, afirma la sentencia de 3 de febrero de 2006 que «la determinación de la existencia o realidad de las circunstancias del caso cuya ponderación ulterior por el tribunal permite la moderación indemnizatoria constituye "quaestio facti", por lo que su estimación es función soberana de los juzgadores de instancia, y sólo cabe su control en casación mediante denuncia de error en la valoración probatoria con cita de la norma legal de prueba que se estime conculcada de modo trascendente para tal apreciación fáctica», e igualmente razona de la siguiente forma sobre la aplicación del citado artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964: «... la jurisprudencia, en ocasiones observó un criterio de estricta literalidad (SS. entre otras, 30 noviembre 1992, 28 febrero 1995, 13 febrero 1996, 26 junio 2002, 20 junio 2003, 3 junio 2005), y en otras, para evitar la notoria desproporción que se podría derivar de la aplicación rigurosa del precepto, y consiguiente enriquecimiento injusto, se inclinó por considerar correcta una prudente moderación (SS., entre otras, 2 julio 1984, 15 junio 1993, 25 enero y 28 febrero 1996, 17 octubre 1998, 25 marzo 1999, 23 mayo 2001, 15 julio y 11 noviembre 2002 y 15 diciembre 2004 -éstas dos últimas como "obiter dictum"-). Para la aplicación de este criterio es preciso tener en cuenta las circunstancias de cada caso en la doble perspectiva del arrendador, cuyas legítimas expectativas contractuales no cabe frustrar, y del arrendatario, al que no cabe gravar con una consecuencia económica exagerada o desproporcionada cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar en la relación contractual. Y en tal línea de pensamiento procede valorar, entre otras varias posibles situaciones, la de que por el arrendador se haya podido explotar el local o concertar un nuevo arrendamiento en condiciones económicas satisfactorias, lo que convertiría la pretensión indemnizatoria cuantificada en todas las rentas frustradas del primer contrato, -es decir, las correspondientes al período entre el desalojo voluntario y la terminación del contrato-, en notoriamente desproporcionada, y por consiguiente abusiva (arts. 9º, párrafo segundo, LAU/1964, y 7.2 CC) y no conforme a las exigencias de la buena fe con que han de ejercitarse los derechos (arts. 9º, párrafo primero, LAU 1964, 7.1 CC, 11 LOPJ y actualmente también 247 LECiv/2000". Tal doctrina aparece reiterada en la sentencia de 7 de junio de 2006 , que recoge de modo literal los anteriores razonamientos. En consecuencia, atendida la anterior doctrina jurisprudencial, la primera cuestión suscitada el motivo ha de ser rechazada. En cuanto a la aplicación de la cláusula penal, ha de advertirse que no es cuestión que aparezca debatida en la apelación, pues la sentencia de segunda instancia ni siquiera se refiere a ella cuando expone la argumentación del recurso de apelación de la ahora recurrente, ni llega a tratar de la misma a lo largo de su fundamentación jurídica, sin que se haya denunciado ante esta Sala, a través del pertinente recurso extraordinario por infracción procesal, la existencia de incongruencia o de falta de motivación de la sentencia recurrida, de lo que se extrae que se está planteando una cuestión nueva, no suscitada en la apelación, siendo

doctrina reiterada de esta Sala que no es posible traer al debate casacional lo que no ha sido objeto de la apelación -sentencias 9 de octubre de 2000, 5 de febrero de 2001, 15 de diciembre de 2002, 25 de febrero de 2004, 31 de mayo de 2006, 21 de mayo de 2007 y 22 de diciembre de 2007 , entre otras muchas-. Por otra parte, tal y como está redactada la cláusula décima del contrato, lo previsto en la misma es para el caso de resolución por incumplimiento del arrendatario, cuando lo que se ha defendido y solicitado por la parte recurrente no es la resolución del arriendo por incumplimiento del arrendatario, sino la indemnización del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos por uso de la facultad de desistimiento del arrendatario. Consecuentemente, el motivo se desestima. QUINTO.- El motivo segundo se ampara en "lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de las normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del litigio y de la jurisprudencia del Tribunal Supremo al interpretar el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (Decreto 4104/1.964, de 24 de diciembre), reconocida, entre otras, en las sentencias de 3 de julio de 1990; 30 de noviembre de 1992; 28 de febrero de 1995, y 13 de febrero de 1996 , cuyos textos se acompañan y que ponen de manifiesto el interés casacional de la sentencia recurrida".

Este motivo también debe ser desestimado.

Con independencia de que no es procedente suscitar el posible interés casacional en procedimientos seguidos no en atención a la materia sino a la cuantía objeto del mismo, como se ha recordado en numerosos Autos de esta Sala, lo cierto es que la doctrina que la parte recurrente extrae de las sentencias citadas, en el sentido de tener el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos un sentido imperativo y coactivo que hace improcedente la moderación de la indemnización, no se compadece con los más recientes y ya reiterados pronunciamientos de la Sala, entre los cuales cabe destacar la ya citada Sentencia de 30 de octubre de 2007 -en la que se citan otras-, en la que se razona que si bien es cierto que la jurisprudencia de esta Sala mantuvo en determinadas ocasiones la imposibilidad de modificar cuantitativamente la indemnización resultante de la estricta y rigurosa aplicación del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, Texto Refundido de 1964 , y muestra de ello son algunas de las sentencias que se citan en el recurso, también lo es que la doctrina más reciente de esta sala se ha inclinado por admitir que la fijación de la indemnización por desistimiento del arrendatario debe hacerse en atención a las circunstancias de cada caso, permitiendo por tanto su moderación. Por lo tanto, la Sentencia recurrida no se opone en este punto a la jurisprudencia de la Sala, sin que exista legal infracción alguna.

H) Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 26 Nov. 2008

Resolución por cesión inconsentida del local arrendado. La solidaridad entre los arrendatarios no se presume por lo que, en principio, establecida la relación arrendaticia con una pluralidad de

arrendatarios, la separación de alguno de ellos --en el caso, por su jubilación-- continuando los demás en la ocupación del local, implica un cambio o modificación subjetiva en la persona del arrendatario determinante de la resolución del contrato.

En juicio de arrendamientos urbanos, arrendador y arrendatario cuestionan en derecho de este último a continuar en la relación arrendaticia que les vincula en virtud de la acción ejercitada por cesión inconsentida y ruina del local arrendado, sito en la calle Sopranis nº 2 de Cádiz, frente a la también deducida por el arrendatario tendente a retornar al mismo una vez finalicen las obras de rehabilitación de la totalidad del inmueble, junto con una indemnización por los daños y perjuicios causados. La Ley de Arrendamientos Urbanos no prohíbe la solidaridad arrendaticia, por más que esté contemplando en términos generales situaciones de arrendador y arrendatario únicos, y ello permite transformar una relación singular en plural, como tiene reconocido la doctrina de esta Sala, sin que conlleve el que a este último supuesto hayan de aplicarse las mismas reglas, especialmente cuando la situación de solidaridad se ha pactado haciendo uso de la libertad de contratación que consagra el Código Civil en los artículos 1254 y 1255 . Este vínculo no se presume, como dice el artículo 1137 del Código Civil , lo cual tampoco impide que pueda ser aplicable la solidaridad tácita, cuando entre los obligados se da una comunidad jurídica de objetivos manifestándose una interna conexión entre todos ellos a partir de las pruebas que en autos se practiquen o de la interpretación que los Tribunales puedan hacer de un determinado contrato, de tal forma que en lo sustancial, es decir, en lo que aquí se cuestiona, la jurisprudencia es pacífica al interpretar el artículo 114.5 de la LAU de 1964 , en función de que pueda darse o no esta situación que se crea a partir de la aceptación por ambas partes de la solidaridad en las obligaciones, sin presumirla en ningún caso, por lo que, en principio, establecida la relación arrendaticia con una pluralidad de arrendatarios, la separación de alguno o algunos de ellos continuando los demás en la ocupación del local implica un cambio o modificación subjetiva en la persona del arrendatario, determinante de la resolución del contrato de arrendamiento por la causa quinta del artículo 114 LAU (SSTS 2 Las numerosas sentencias que se citan en el motivo en nada contradicen esta afirmación. Únicamente las de 31 de mayo de 1985 y 11 de mayo de 1960 se refieren a contratos de arrendamiento, exigiéndose en la primera de ellas el reconocimiento expreso de la solidaridad, mientras que la segunda viene referida a un supuesto de fusión de sociedades en el cual se parte de un arrendamiento otorgado solidariamente. Las restantes, además de no referirse a lo que aquí se discute, parten del hecho de que la relación solidaria se infiere o puede inferirse de la voluntad de las partes de crear una unidad de obligación "in solidum", y esta circunstancia ha sido descartada en la sentencia conforme a la cual el hecho de que existan dos personas en la relación arrendaticia encaja en "un supuesto de comunidad de un derecho, esto es, una comunidad sobre un derecho de arrendamiento de local de negocio" en el que al jubilarse uno de los titulares "su parte acreció al otro cotitular que pasó a ostentar la condición de único arrendatario, de modo que puede decirse que se produjo una novación subjetiva, y, en consecuencia, sí hubo transmisión" de la que resulta "la aplicación de la causa quinta del artículo 114 de la LAU , si tal situación no

ha sido autorizada por el arrendador, ya que de modo distinto al autorizado por la ley se opera una sustitución que no ha sido autorizada". TERCERO.- La estimación del motivo (sic) hace innecesario los demás del recurso puesto que al existir una causa de resolución no haría factible derivar hacia el arrendatario algún derecho del propio del contrato de arrendamiento. En cualquier caso, el segundo contiene una cita heterogénea de preceptos que lo hacen inviable (artículos 7, 1101,1104, 1106, 1554.2 y 3, 1559.2 y 1556 del Código Civil, y 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), amen de que se viene a reclamar una indemnización de daños y perjuicios atendiendo sin más al incumplimiento contractual del arrendador por no haber realizado las obras necesarias para mantener el local en el uso a que se destina, y a negar que tenga el arrendatario obligación de requerir al arrendador para que realice las obras de conservación, que son por imperativo legal una de sus obligaciones; afirmaciones que alteran la base fáctica de la resolución impugnada en la que, sin desconocer la obligación del arrendador de mantener al arrendatario en el uso de la cosa arrendada y de sufragar las obras necesarias, descarta la indemnización cuando en la conducta omisiva de los demandados, propietarios del inmueble, no cabe apreciar factores dolosos o negligentes en orden a una directa y substancial producción de la ruina del mismo, viendo a sostener, con cita de distintas sentencias de esta Sala (7 de noviembre de 1961; 27 de mayo de 1980; 11 de noviembre de 1993 , entre otras) que "no se especifica ni se prueba cuándo fueron apareciendo deterioros que fueran reparables según el artículo 1554 del Código Civil y el artículo 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, debiéndose tener en cuenta que no son tales aquellos que exceden de la mera corrección de deterioros y lleven a la reconstrucción de edificios en manifiesta ruina..." y que "ningún hecho atribuye al propietario la ruina del vetusto inmueble, se ignora si fue el transcurso del tiempo o la conducta omisiva de los propietarios arrendadores la causa que condujo a la ruina económica del edificio, y, en definitiva, falta, porque no se ha demostrado, la plataforma inexcusable de estar incursa la propiedad en una acción u omisión reprochable originadora de los perjuicios reclamados." CUARTO.- En el tercero cita nuevamente los artículos 1544.2 y 3, 1556 y 1559.2 , esta vez por considerar que la sentencia desestima la reclamación de daños en razón de que el arrendatario no ha cumplido sus obligaciones de haber exigido reparación ni haber dado aviso previo de reparación cuando han ido apareciendo los defectos. El motivo hace especial hincapié en el hecho de que el argumento desestimatorio que utiliza la sentencia es copia textual de otra dictada por una Audiencia Provincial distinta, que no se menciona y que se refiere a hechos distintos. Se desestima como los anteriores. Con independencia de que en ningún caso han sido cuestionados los hechos de la sentencia, sobre los que aplica la normativa arrendaticia, lo cierto es que los números 2 y 3 del artículo 1554 , obligan al arrendador, por el tiempo del contrato, a hacer en la cosa objeto del contrato todas las reparaciones a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, y a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento, para lo cual el artículo 1559.2 exige al arrendatario poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el núm. 2º art. 1.554 , señalando el artículo 1556 que si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán

pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente. Pues bien, los hechos probados de la sentencia indican que las obras no eran de conservación, sino de rehabilitación integral, conforme al dictamen emitido por el Técnico del Ayuntamiento de Cádiz, lo que excluye la aplicación de los artículos 1.554.2º del Código Civil y 107 de la Ley especial arrendaticia ya que ambos preceptos se están refiriendo a obras de conservación, y, asimismo, aquella declaración impide la aplicación de los artículos 1.101, 1.102 y 1.107 del citado Código (SSTS 29 diciembre 1995; 5 de enero de 2006), en cuanto que en la conducta omisiva de los demandados, propietarios del inmueble, no cabe apreciar negligencia o incumplimiento contractual en orden a una directa y substancial producción de la ruina del mismo, porque ninguna prueba se practicó para demostrarlo y ningún hecho atribuye al propietario la ruina, es más, ni tan siquiera en el expediente de ruina el arrendatario alegó que el local no se encontraba en perfecto estado de conservación, como sostiene la sentencia del Juzgado, a la que se remite la recurrida, y es evidente que la pérdida o destrucción de la vivienda o local de negocio, constituye el límite al cumplimiento de los derechos y obligaciones derivados de la relación arrendaticia, con independencia de la causa que la origina.

Es, por lo demás, doctrina reiterada de esta Sala, recogida en su sentencia de 5 de enero de 2006 , que "aún cuando se debe responder de la ruina, cuando, dice la S. de 3 de julio de 2.000 , ésta se debe a hechos o acontecimientos que no son ajenos a la voluntad de arrendador, sino por incumplimiento de las obligaciones legales que el art. 1.554, núms 2 y 3, CC le impone; o, como señala la S. 11 de marzo de 2002 , al no haberse efectuado las reparaciones necesarias que facilitan, por un proceder al menos negligente, la producción de dicha ruina en perjuicio de los inquilinos y en beneficio de la arrendadora como consecuencia de las plusvalías obtenidas por la venta del solar del antiguo inmueble, sin embargo la situación de negligencia e incumplimiento contractual a que se refieren las dos Sentencias anteriores... no concurre en el caso".

Las sentencias que se citan en el motivo en modo alguno mantienen la pertinencia de la reclamación por daños. Son casos distintos cada uno de los cuales exige un examen particularizado antes de manifestar la existencia de identidad de causa con los mismos. La sentencia de 7 de diciembre de 1984 , relativa a un supuesto propio del régimen previsto para la propiedad horizontal y al menoscabo sufrido por los elementos comunes a los que son ajenos los daños a las instalaciones y componentes propios del local arrendado. La de 10 de noviembre de 1993 señala que la necesidad de efectuar reparaciones debe ser comunicada al arrendador si éste desconoce la existencia de deficiencias, porque es el arrendatario quien ocupa la cosa arrendada, y, en consecuencia, quien conoce su estado interior. En el mismo sentido la de 23 de noviembre de 1982. Finalmente, la de 28 de junio de 1980 (se cita por error el día 20), reitera la obligación de la arrendadora a quien responsabiliza por haber observado "una actitud decididamente rebelde..." en orden a poner fin al estado ruinoso que presentaba el inmueble (en parecido sentido la de 14 de marzo de 1973). QUINTO.- En el quinto se viene a denunciar la conducta omisiva de los arrendadores con infracción por inaplicación de los artículos 389,1902 y 1907 del Código Civil . Se desestima. La resolución del contrato de

arrendamiento por la aplicación de la causa 2 del artículo 118 no conlleva de forma automática la obligación de indemnizar daños y perjuicios, y es evidente que el Tribunal de Instancia no ha partido en su deducción de que existió falta de cuidado y atención por parte de los demandados por lo que ninguna culpa o negligencia puede atribuirseles causalmente vinculada a la ruina del inmueble. Pero es que, además, las acciones que derivan del artículo 1907 , referido a la responsabilidad por los daños que se causen por la ruina de un edificio, en relación con el artículo 389, que prevé la amenaza de ruina, ambos del Código Civil , son diferentes de las que proporciona el artículo 1902 por más que su presupuesto sea desarrollo o concreción del mismo. Son de carácter cuasi objetivo, por daños causados a terceros procedentes de la ruina de un edificio si ésta sobreviene única y exclusivamente por falta de las reparaciones necesarias que incumben al propietario, lo que no resulta de los hechos de la sentencia, de los que tampoco resulta la condición de tercero extracontractual del arrendatario, que también exige el artículo 1902 .

I)Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 19 Dic. 2008

Resolución por impago. El impago parcial de la renta relativa a una mensualidad, que provocó la interposición de la demanda de desahucio de vivienda por falta de pago de la renta, y formulada ésta y con anterioridad a la fecha del juicio, se abonara la parte restante, es causa de resolución del contrato arrendaticio, no pudiendo considerarse como un mero retraso. El arrendador no viene obligado a soportar que el inquilino se retrase de ordinario en el pago de las rentas periódicas, debiendo prosperar su demanda de desahucio al estar demostrada tal reiteración. Imposibilidad de enervación de la acción al haberse producido otra anteriormente. La cuestión planteada en el recurso de casación queda centrada en la determinación de si el impago parcial de la renta relativa a una mensualidad, que provocó la interposición de la demanda de desahucio de vivienda por falta de pago de la renta, y formulada ésta y con anterioridad a la fecha del juicio, se abonó la parte restante, es causa de resolución del contrato arrendaticio o si, por el contrario, puede considerarse como un mero retraso y no una causa de incumplimiento del contrato que lleve consigo su resolución. El Juzgado rechazó la demanda por entender que, aunque hubiera habido un pequeño retraso en el pago de una parte de la renta de un mes, en modo alguno se podía considerar como un incumplimiento relevante como para justificar la resolución del contrato de arrendamiento sin posibilidad de enervación; y su sentencia fue revocada parcialmente en grado de apelación por la de la Audiencia sólo en el extremo relativo a las costas, cuyo pronunciamiento se deja sin efecto, sin hacer especial imposición de las causadas en primera instancia y tampoco de las originadas en la alzada.

Doña Camila ha interpuesto recurso de casación por interés casacional contra la sentencia de segunda instancia, con cobertura en el artículo 477.2

3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que fue admitido mediante auto de esta Sala de 6 de noviembre de 2007 , al haberse justificado el presupuesto de recurribilidad previsto en el precepto citado y concurrir los requisitos legalmente exigidos.

SEGUNDO.- El único motivo del recurso alega la existencia de interés casacional por oposición a la doctrina jurisprudencial, y, como contradictorias a la sentencia recurrida, cita las de esta Sala de fechas de 15 de octubre de 2002, 31 de mayo 1985, 7 de marzo 1983, 11 de octubre 1982, 29 de octubre de 1981 y 28 de marzo de 1957, donde se establece que el incumplimiento contractual no requiere de una persistente y tenaz resistencia a la observancia de lo convenido, sino que es suficiente que tal incumplimiento se produzca y frustre las legítimas expectativas de la otra parte.

El motivo se estima.

Constituyen hechos declarados probados en la instancia que, siendo la renta actualizada de la vivienda alquilada la cantidad de 118,71 euros, el día 3 de abril de 2002, la demandada ingresó en la cuenta de la actora la suma de 94,97 euros, y el 19 de abril de 2002 realizó un nuevo ingreso de 23,74 euros; posteriormente, el 3 de mayo de 2002 volvió a ingresar 94,97 euros, y pagó el resto el día 22 de este mes, cuando, el 9 de mayo de 2002, ya se había presentado la demanda de desahucio.

En el caso, si bien no existe contrato escrito, de los ingresos realizados por la demandada en la cuenta de la actora, se infiere que los pagos se realizaban en los primeros días de cada mes.

AI no ser procedente en el supuesto debatido la posibilidad de enervación de la acción, en razón de haberse producido ya otra anteriormente, no cabe otra respuesta que la estimación tanto del recurso como de la demanda iniciadora del litigio, toda vez que el pago de la renta verificado fuera del plazo no excluye la aplicabilidad de la causa de resolución arrendaticia prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos, y ello aunque dicha demanda se funde en el impago de una única mensualidad de renta y esta haya sido satisfecha extemporáneamente. La primera causa específica de resolución mencionada en el artículo 114.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se refiere a la falta de pago de la renta o de las cantidades que a esta se asimilan. Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual.