CONSEJOS LEGALESA N T E S D E C O M P R A R T U C A S A N U E V A

SERNAC¿Cómo me protejo al realizar una compra en verde?

IMPUESTOS¿Cómo afectan los impuestos a mi compra de una casa, edificio o terreno?

LOTEOS¿Cómo saber si un terreno

realmente corresponde a lo que quiero comprar?

MANDATOS¿Qué pasa si yo no puedo firmar

personalmente el contrato de compraventa de un inmueble?

“Consejos legales antes de comprar tu casa nueva” es una publicación gratuita de promoción de

inteligencialegal.cl - Chile 2017.

1. Estudio de títulosEl estudio de títulos es un proceso por el cual se investiga y comprueba que los títu-los de la propiedad se encuentran en or-den, y así descartar que con posterioridad a la compra seas objeto de una demanda por parte de otra persona que pretenda ser dueña o tener derechos sobre la misma propiedad. Muchas personas se confían en lo que aparece en las inscripciones del Con-servador de Bienes Raíces, sin darse cuenta de que se trata de información incomple-ta. El Conservador de Bienes Raíces sólo certifica que la propiedad está inscrita a nombre de una determinada persona. Esa inscripción se efectúa en base a las escri- turas públicas que son presentadas por las partes en las oficinas del Conservador de Bienes Raíces. Lo que el estudio de títulos

busca determinar es que esas escrituras sean correctas y hayan sido otorgadas con-forme a la ley.

Todos los Bancos e instituciones finan-cieras, antes de otorgar un crédito hipote-cario, realizan un estudio de títulos, pre-cisamente porque así tienen certeza de que la propiedad servirá para garantizar el pago del crédito que le están entregando al comprador. Sin embargo, muchas veces la compra de propiedades se realiza sin crédito hipotecario, o sin la intervención de un banco, y es ahí donde se hace más necesario y conveniente la realización de un estudio de títulos.

A través del estudio de títulos, lo que se hace es reconstituir el pasado de la propiedad, sus anteriores títulos y dueños, para verificar que todo esté en orden.

COMPRAR CASASin riesgo a perder tu dinero.

Si deseas comprar una casa, ya sea nueva o usada, o bien ya estás en el proceso de comprar de una, es muy importante que consideres el factor legal que implica

este proceso. Por lo pronto, te recomendamos siempre contar con la asesoría de un abogado que pueda resolver las dudas que surjan, y al mismo tiempo te ayude a prevenir errores graves que se pueden cometer y que te pueden

producir muchos dolores de cabeza.En esta guía te presentamos los principales temas sobre los que debes

preocuparte. Son los problemas más comunes que hemos visto durante nuestra experiencia profesional en el mundo inmobiliario, y que son fáciles de evitar si

actúas en forma diligente:

Generalmente este estudio comprende el estudio de la propiedad hasta diez años atrás contados desde la época de compra del inmueble; sin embargo, en algunos casos se realizan estudios que abarcan un período anterior de hasta 30 años. Esto se funda en lo que dispone nuestro Código Civil, el cual señala que por la prescripción adquisitiva ex-traordinaria, es decir, por la posesión continua y pacífica de un bien por un lapso igual o superior a 10 años, se adqui-ere completamente el dominio de una propiedad y, con-secuencialmente, se extinguen los derechos que terceras personas podrían tener sobre el inmueble.

2.- Contribuciones e impuestosEl Código Tributario ha impuesto a los notarios y con-servadores de bienes raíces la obligación de fiscalizar el pago de los impuestos asociados a la compraventa de un bien raíz, y en particular, el pago del impuesto territorial, comúnmente llamado “contribuciones”. En este sentido, se

ha establecido que los notarios no pueden autorizar ningu-na escritura pública, ni los conservadores realizar ninguna inscripción de una propiedad, mientras no se les acredite el pago total de tales impuestos. La principal recomendación, por lo tanto, es verificar antes de la compra la situación tributaria del inmueble, obteniendo el correspondiente certificado en la Tesorería General de la República.

El pago de impuestos y

contribuciones siempre debe ser

considerada al momento de calcular

una compra.

3.- Mandatos y poderesCuando una persona dice estar vendiendo a nombre de otra, e invoca para ello una escritura de mandato, es importante que verifiques que ese documento sea autén-tico y cumpla con los requisitos mínimos para realizar la compraventa. Hemos con-ocido muchos casos de falsos represen-tantes, que invocan mandatos falsificados, que jamás se han otorgado en ninguna no-taría, con los cuales han intentado vender propiedades ajenas. Esta situación se da sobremanera en zonas rurales, donde el acceso a notarias y servicios públicos es más difícil. Asimismo, es fundamental que tengas en cuenta que el único mandato que tiene valor para vender un bien raíz es aquel que se otorga mediante escritura pública y que es autorizado por un notario público. Las escrituras privadas de manda-tos carecen de toda clase de valor. El man-dato, además, debe encontrarse vigente, ya que puede haber ocurrido que el dueño de la propiedad haya revocado el mandato que te exhibe el supuesto representante, o bien le haya entregado su representación

a otra persona. Esto se corrobora mediante un certificado emitido por el notario o por el archivero judicial, donde se acredite la vi-gencia del mandato.

Los mandatos para firmar una

compraventa deben estar

debidamente legalizados.

¿QUE RIESGOS CORRE MI COMPRA

DESINFORMADA?En inteligencialegal.cl somos expertos en derecho inmobiliario

4.- Loteos irregularesEsta situación se da particularmente en la venta de las parcelas de agrados. Muchas veces se ofrecen a la venta supuestos te-rrenos en zonas rurales, y llegado el mo-mento de la firma de la escritura respectiva, en ellas se señalan que se están vendiendo “derechos”. Ten mucho cuidado en estos casos, ya que se puede tratar de un loteo irregular. Es decir, de una subdivisión de un

terreno no permitida por la ley. Te explico: el dueño de un bien puede dividirlo en 3 terrenos de similares características para venderlo separadamente. Ello, sin em-bargo, tiene que ser autorizado por la Di- rección de Obras de la Municipalidad res- pectiva, la que sólo otorgará la autorización después que el propietario realice las co- rrespondientes obras de urbanización y alcantarillado. De lo contrario estarían ven-diendo un terreno inútil, sin capacidad de

ser aprovechado. Al Estado le interesa que sea el vendedor (el particular) quien asuma el costo de la urbanización del terreno, y no asumir dichos costos con fondos públicos. Tan importante es esta materia, que incluso hay un delito al respecto en la ley general de urbanismo y construcciones. El consejo, en definitiva, es verificar siempre que el in-mueble se encuentra urbanizado y subdividido adecua-damente, lo cual se comprueba con el certificado que al respecto de la Municipalidad que corresponda.

5.- Promesas de compraventaLas compras en verde, es decir, las promesas de compraven-ta que se celebran con inmobiliarias, han sido reguladas últimamente, precisamente para proteger a los futuros compradores de situaciones de abuso o derechamente de incumplimientos por parte de las empresas orientadas hacia el giro de inmuebles. En sentido, la ley establece que la promesa de compraventa de un inmueble debe ser otor-gada mediante escritura pública, es decir, ante un notario, y que se debe incluir en ella una póliza o boleta de garantía en relación al dinero pagado por el comprador, la cual es de cargo del vendedor. De esta forma, si la inmobiliaria

Las inmobiliarias, al hacer ventas

en verde, deben firmar promesas de compraventa

mediante escritura pública.

no cumple con lo prometido, o quiebra, u ocurre cualqui-er situación que impida la devolución del pie pagado por el futuro comprador, este último puede hacer efectivo el seguro y obtener así la devolución de su dinero.

6.- Sernac Financiero Hace unos años se incluyó en la ley de protección al con-sumidor una serie de normas que buscan amparar a los clientes de los bancos en sus relaciones con las insti-tuciones financieras. Lo anterior, porque los contratos que celebramos con los Bancos son contratos de adhesión, es decir, las cláusulas de tales contratos no son negociables, sino que vienen previamente redactadas por el Banco y al cliente sólo le queda aceptar o rechazar el contrato en su totalidad. Esta situación de superioridad que tiene el Ban-co en la celebración del contrato se ha prestado para abu-sos, y por lo mismo se incorporaron una serie de normas le-gales para evitar esto, por ejemplo: se prohíben las ventas amarradas de productos asociados a un crédito hipote- cario, el banco debe entregar a su cliente una liquidación total del crédito, que indique con exactitud cuánto se ha

pagado y cuanto se debe, con un desglose de todos los cargos, comisiones y tarifas que se cobran. La mejor forma de verificar lo anterior es que compruebes que el contra-to que te ofrece el Banco cuenta con el SELLO SERNAC, es decir, una certificación que da el Servicio Nacional del Con-sumidor de que ese contrato cumple con las normas de la ley de protección al consumidor, y que tiene un sistema de mediación que permita resolver en forma rápida los con-flictos que se puedan producir entre el Banco y sus clientes.

Si estás pensando en contratar un crédito hipotecario, es importante tener presente lo anterior.

El Sernac Financiero es aún muy desconocido por la mayoría de la gente. Es importante exigir el Sello Sernac en los contratos con los Bancos e Instituciones Financieras.

La asesoría legal profesional es de vital importancia dados los

diferentes peligros a los que te expones al

comprar un inmueble

SEBASTIÁN CÁCERESSOBRE EL AUTOR

Sebastián Cáceres Núñez es abogado y fundador de INTELIGENCIALEGAL. Estudió en la Pontificia Universidad Católica de Valparaíso entre los años 1997 y 2002, obte-niendo el título de abogado por la Excelentísima Corte Suprema de Justicia el año 2004. Obtuvo el Premio Raúl Le Roy, otorgado por la Pontificia Universidad Católica de Valparaíso como el mejor egresado de su generación. Fue profesor universitario, y se ha desempeñado desde el año 2007 en adelante como defensor penal público en diversas localidades de la V Región, con oficinas en Valparaíso, Viña del Mar, Casablanca, Villa Alemana, Calera y La Ligua, y

creando una red de abogados dedicados a la de-fensa de casos penales. Ha asumido la defensa de imputados en casos penales de alta compleji-dad y connotación social. El año 2016 realizó los Diplomados en Derecho Penal Económico y Derecho Inmobiliario en la Pontificia Universidad Católica de Chile. Si tienes alguna duda o comentario acerca de este artícu-lo, o sobre los servicios de INTELIGENCIALEGAL, puedes escribirnos a contacto@inteligencialegal.cl, o llamarnos al 56-32-2745034.

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