Palabras al aire El ensayo: Javier González

de Lara, presidente de CEA Puntos de vista:

Rafael Márquez Berral, Alfonso Peralta y

Emilio Corbacho Entrevistado: Ricardo Arranz

Artículos: Inversión hotelera y mercado

inmobiliario terciario en Sevilla

José Alba García

Ingeniero de

Caminos, Canales

y Puertos

En persona:

nº 129 enero-febrero 2016 5 euros

R E V I S TA ES P EC I A L I Z A DA D E L S EC TO R I N M O B I L I A R I O Y D E L A C O N S T R U C C I Ó N

Un tiempo nuevo para el ladrillo

Mano tendida, ¿alfombra roja?

i bien los corrillos de co-ffee-breaks y cócteles trasladan más recelo y menos confianza que po-nentes y contertulios de mesas re-dondas, fruto de la propia experien-cia empresarial, es un hecho cierto que algo está cambiando en la polí-tica de las entidades financieras ha-cia el sector promotor. Del portazo sistemático que desde 2008 venían sufriendo promotores y constructo-res, no ya para ejecutar nuevos de-sarrollos –algo impensable con un enorme stock de producto construi-do sin vender-, sino para finalizar promociones a medias u oxigenar sus maltrechas cuentas, se ha pasa-do a la mano tendida de la banca. Escuchando a sus representantes en los distintos foros que cada vez con más frecuencia vuelven a llenar las mañanas y tardes de nuestras agen-das, se podría ir aún más allá en esta reflexión y hablar de auténtica ‘al-fombra roja al sector’. “Estamos con vosotros”, “contad con nosotros”, “os vamos a apoyar en vuestros pro-yectos” o “seguro que vamos a ha-cer muchas cosas juntos” son sólo algunas de las frases más repetidas por representantes del sector finan-ciero en encuentros profesionales y empresariales que tienen como protagonista al sector promotor.

Haciendo hincapié, no obstante, en que ni unos ni otros se pueden permitir en el futuro cometer los errores de antaño, y que los condi-cionantes y controles para la apro-bación de los créditos al promotor son mucho más severos, con un papel muy destacado de los depar-tamentos de riesgo y estudios, el discurso ha dado, sin duda, un giro radical. El empresario de la promo-ción y la construcción inmobiliaria ha dejado de ser el enemigo públi-co número 1 para volver a ser ese

ingrediente indispensable en la creación de riqueza y empleo y a hacerse merecedor del acceso a la financiación, a medida que decre-ce el riesgo de impago, baja la tasa de mora y se recupera, aunque sea muy lentamente, la compraventa de inmuebles; porque la otra pata de la ecuación, el crédito hipoteca-rio, también se está reactivando.

Con la banca mucho más sa-neada, su disponibilidad para abrir el grifo crediticio a los empresarios está creciendo exponencialmen-te en los últimos meses, aunque al promotor esté tardando más que al resto en llegarle su turno. “Para las entidades financieras somos unos apestados, huyen de todo lo que huela a inmobiliario”: palabras que no por más veces escuchadas do-lían menos, reflejo fiel de un via cru-cis que parece tocar a su fin.

Por eso, visto lo visto, no po-demos menos que congratularnos, sonreír a este nuevo tiempo –aun-que sea tímidamente- y cruzar los dedos para que la lupa con que se miran los proyectos, aun siendo exi-gente, sea razonable. Nosotros tam-poco queremos volver a escribir de culpas y errores, pero sí de colabo-ración y crecimiento.

Y, cómo no, nos congratulamos también por esa dinamización que se deja sentir, como antes avanzá-bamos, en los muchos eventos di-recta o indirectamente relacionados con el inmobiliario que últimamen-te se prodigan a lo largo y ancho de la geografía andaluza, con mesas de calidad y llenos ‘hasta la bandera’, porque la gente, silenciada antes por la desilusión, vuelve a querer hablar y a querer escuchar. Porque otra vez este sector tiene mucho que decir y, sobre todo, mucho que hacer. Ai

SRevista independiente especializada, del sector inmobiliario y de la construcción.

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DISEÑO Y MAQUETACIÓNCarlos Piñar

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Andalucía Inmobiliaria es una publicación plural. Los artículos y

comentarios que en ella aparecen reflejan las opiniones de los respectivos autores.

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información útil

Sin duda alguna

Actualidad

Editorial

En persona pag. 6

Palabras al aire pag. 14

pag. 3

El ensayo

Javier González de Lara y Sarria. Presidente de CEA La financiación de las pymes, factor de competitividad

pag. 16

Puntos de vista

Alfonso Peralta de las Heras

pag. 18

Rafael Márquez Berral

La opinión

Apetito inversor y liquidez para 2016

pag. 28

Este mes

La promoción inmobiliaria, ante un nuevo ciclo

pag. 32

Un cambio de negocio y de visión

pag. 66

pag. 68

pag. 78

José Alba García. Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos “España se ha dotado de unas infraestructuras que son la admiración de todo el mundo”

www.andaluciainmobiliaria.esCualquier información o sugerencia nos la pueden remitir a: redaccion@andaluciainmobiliaria.esrhafner@andaluciainmobiliaria.es

Artículos

Mercado inmobiliario. Caras y cruces en el mercado terciario sevillano

Inversión. La inversión hotelera en España alcanza niveles de récord

pag. 54

Entrevistado

Ricardo Arranz de Miguel

pag. 22

Puntos de vista pag. 26

Emilio Corbacho

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Sonia MoraFotos: Ai

Ingeniero de Caminos por la Escuela de Madrid y diplomado en Urbanismo por el Instituto de Estudios de Administración Local, José Alba Gar-cía es uno de los profesionales más reconocidos y prolíficos de Andalucía en su sector. En sus 45 años como profesional, ha intervenido en el estudio y re-dacción de hasta 350 trabajos relativos a autopistas, autovías y carreteras, que suman un total de 4.078 kilómetros.

Recién finalizados sus estudios de Ingeniería, inició su trayectoria como jefe de Vías y Obras del Ayuntamiento de Málaga, en el periodo 1970-80, en tanto que entre el 70 el 82 fue también profesor uni-versitario. Al término de esta etapa docente funda Urbaconsult, empresa consultora de Ingeniería. A esta le siguieron Genista, firma especializada en acti-vidades relacionadas con la jardinería, el paisajismo y el medio ambiente; y ARCS Estudios y Servicios Técnicos, consultora de Ingeniería continuadora de la actividad del Departamento de Transportes de Urbaconsult. Ha sido miembro -aún lo sigue siendo en algunos casos- de las directivas de varias organi-zaciones sectoriales, al tiempo que ha desarrollado una intensa actividad como conferenciante. Asimis-mo, ha intervenido en numerosos estudios y pro-yectos de gran calado, entre ellos en la elaboración del I´y II Plan Estratégico de Málaga, al tiempo que ha recibido diversos premios.

Sin embargo, lo que más admiración despierta de José Alba en las distancias cortas no es la confir-mación de este brillante currículo: lo son sus vastos conocimientos; la solidez y la lógica concluyente de sus argumentos; la fluidez, riqueza y amenidad de sus reflexiones; la fidelidad a sus convicciones y, so-bre todo, sus valores humanos. Son estos valores los que le sitúan lejos del egocentrismo propio de quie-nes vienen precedidos por el éxito profesional, y los que le han permitido abordar su profesión con una vocación de servicio que le engrandece: “Me gusta hacer cosas que aporten utilidad y beneficio para las personas, y la ingeniería, tal como la entiendo, está orientada a eso precisamente”, asegura nuestro pro-tagonista.

José Alba GarcíaIngeniero de Caminos, Canales y Puertos

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e n p e r s o n a

“España se ha dotado de unas infraestructuras que son la

admiración de todo el mundo”Tras más de 40 años traba-

jando como ingeniero, primero para el Ayuntamiento de Málaga y después para su propia consulto-ra, Urbaconsult, ¿qué representa para usted la ingeniería y cómo definiría el papel del ingeniero en la sociedad actual?

La ingeniería ha representado para mí la vía principal para parti-cipar en el desarrollo de la sociedad en la que estoy integrado, por una parte, y, por otra, la forma de obte-ner los recursos necesarios para la vida digna de mi familia. En un or-den más personal, me gusta hacer cosas que aporten utilidad y benefi-cio para las personas, y la ingeniería, tal como la entiendo, está orientada a eso precisamente.

Tras los duros años de crisis sufrida por la sociedad en gene-ral, pero muy especialmente por el sector constructor, ¿cómo de-finiría la situación actual de las consultoras de ingeniería?

La consultoría de ingeniería de obras públicas ha venido actuando en un espacio no muy amplio entre la dirección de nuestras administra-ciones y las empresas constructoras, sin demasiadas posibilidades de de-sarrollar lo que debería ser la esen-cia de su actividad: la creatividad y la aportación de verdaderas solucio-nes a los problemas y demandas de la población. Cuando llega la crisis, las empresas consultoras de inge-

niería, que habían venido siendo colaboradoras necesarias para la ejecución del gran volumen de ac-tuaciones desarrolladas en beneficio de toda España, se quedan abando-nadas a su suerte, sin que nadie trate de ayudarlas en el trance. Mientras, sí que se sale a apoyar a las entida-des financieras o al sector automó-vil, por ejemplo, tal como ya se hizo años atrás con la reconversión de la minería y de la siderurgia. Muy al contrario, se ha llegado a acusar a los ingenieros de ser causantes de la crisis. Ha quedado claro el valor que nuestro país da a su ingeniería. Y soy de los que cree que lo público no debe sostener a lo privado, pero a nadie, claro.

En esa situación de “sálvese el que pueda”, han desaparecido mu-chas empresas, aunque también es cierto que había demasiadas, mien-tras otras intentamos seguir adelan-te saliendo al exterior, pero desde la debilidad que se deduce de nuestras dimensiones, muy inferiores a las de los países en los que la ingeniería li-dera habitualmente los procesos de ejecución de obras públicas.

Cuando aún queda mucho

camino por recorrer para que la inversión de obra pública en Andalucía recupere unas cifras aceptables, ¿hay futuro en España para el ingeniero de caminos re-cién titulado y el que aún está en la Escuela?

El tema de la formación en la ingeniería creo que no se ha plan-teado adecuadamente en España, y ello por muy diversas circunstancias derivadas, sobre todo, de intereses políticos y corporativistas, no de los de la sociedad. No me gusta emitir mensajes negativos, no es lo mío, pero en este tema no veo claro el futuro; tampoco lo parecen ver los que entran ahora en la universidad, que vienen decidiéndose por otras enseñanzas últimamente. Pero di-cho esto, creo que la formación del ingeniero, al menos la que yo recibí, en tanto que orientada a “resolver problemas” y dotada de visión abier-ta, es una herramienta de enorme interés para la sociedad, que la pue-de aplicar de muy diversas formas, no sólo haciendo puentes y carre-teras. Esto ya está ocurriendo y me parece positivo. En cualquier caso, pienso que la formación académi-ca es importante para el individuo, pero un desarrollo profesional bien encauzado y adecuadamente orien-tado al servicio a la sociedad le aca-ba aportando altura a aquella base.

Ante la escasez de trabajo, muchos ingenieros optaron en los últimos años por salir al exterior. Pero dentro de España, ¿en qué otro sectores puede tener salida un profesional de la ingeniería, merced a su excelente formación?

Las oportunidades hay que salir a buscarlas por todas partes. En el

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mundo globalizado actual, también cada vez más abierto y competitivo, la gestión de todo tipo de asuntos es un campo en el que no suele haber profesionales suficientes. Pero se re-quieren, además, actitudes y disposi-ción idóneas, no siempre presentes. Hay que ser humildes y estar dis-puestos a sacrificios para progresar en la vida, donde, salvo a muy po-cos, a nadie se le da nada hecho.

¿Cree que el bombo que se ha dado en los medios a algunas grandes obras infrautilizadas –aunque en realidad representan un porcentaje mínimo- y a los so-

brecostes de otras tantas, ha he-cho mucho daño a su sector?

Bueno, se suele hablar de obras innecesarias desde posiciones de desconocimiento o, incluso, de in-tereses. A nadie he oído decir que sobra algo de lo que él se beneficia; siempre sobran cosas que benefician a otros. Hemos pasado en muy poco tiempo de reclamar todo tipo de obras a considerar que son innece-sarias e, incluso, causantes de la cri-sis económica. España se ha dotado de unas infraestructuras, particular-mente en el sector transportes que es el que más conozco, que son la admiración de todo el mundo, y que están colaborando a que los efectos de la crisis sean algo más llevade-ros, y ello como consecuencia de la aportación que tales infraestructuras realizan a la economía de los trans-portes y a la equidad de las poblacio-nes. Y, con costes muy razonables, menores que los medios europeos, las oportunidades y los servicios se han acercado a casi todos.

En todo este proceso las apor-taciones de la ingeniería han sido enormemente beneficiosas y no valoradas adecuadamente por la sociedad en general. Pero es incues-tionable que se han ejecutado algu-nos proyectos poco justificados, al impulso de acciones políticas y de intereses no suficientemente funda-mentados. Pero, por los datos que conozco, estas actuaciones no supo-nen más allá de un 2-3% del total de la inversión realizada. Quizás nues-tro sector ha sido demasiado com-placiente o temeroso ante estas ini-ciativas, dejando de lado el sentido social de la profesión, lo que unido a nuestro habitual desinterés en la co-municación con la sociedad a la que se ha de servir, ha conducido a una situación de descalificación dema-siado generalizada, que perjudica a la profesión y también a la sociedad. Esperemos que el tiempo ponga las cosas en su sitio.

¿Y las adjudicaciones a la baja desde el punto de vista económi-co, que luego implican renego-ciaciones y demoras en muchas ocasiones, dañan la imagen de las consultoras de ingeniería?

Este es un tema muy delicado. Mi opinión va más allá del tema de las bajas, que entiendo como una mera consecuencia de otros problemas. La contratación de las obras públicas en España se rige por unos métodos que, aunque parecen pensados con la mejor intención, no producen los efectos adecuados. Creo que habría que revisar a fondo los diferentes papeles que se desempeñan por los

“Hemos pasado en muy poco tiempo de reclamar todo tipo de obras a considerar queson innecesarias e, incluso,causantes de la crisiseconómica”

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actores que intervienen de forma di-recta: administraciones, consultoras de ingeniería y constructoras. Tam-bién los muy necesarios procesos de información y participación ciuda-dana, los temas medioambientales, las relaciones con las empresas de servicios, etc. Creo que, en general, las ingenierías hacen bien su trabajo, pero suelen ser otras circunstancias las que de forma mayoritaria provo-can revisiones de los contratos de obra. Pero, al final, las obras suelen acabar costando lo que se había pre-visto en los proyectos, aunque pien-so que no es buena la forma como se desarrollan las cosas.

Centrándonos ahora en Anda-lucía y sus infraestructuras, ¿cree que hay muchas obras pendientes que son imprescindibles? ¿De qué tipo principalmente (carreteras, ferroviarias, hidráulicas…)?

Pienso que los tiempos actua-les requieren métodos diferentes a la hora de planificar y programar nuevas obras públicas. Hay que pro-fundizar en los por qué y para qué antes de llegar a definir el cómo hacer las cosas. Hay que identificar bien las necesidades, contemplar alternativas de solución, valorar las relaciones coste-beneficio, tanto en lo económico como en lo social, analizar los costes de operación y mantenimiento, estudiar los efectos estratégicos y relaciones con otras acciones, informar con rigor y am-plitud a la sociedad y buscar su par-ticipación y complicidad, considerar

fórmulas de financiación diversifica-das y apropiadas para cada caso, y todo ello antes que diseñar proyec-tos complejos y efectistas que difícil-mente van a poder ser ejecutados. En estas acciones y métodos la inge-niería tiene mucho que hacer, em-pezando por reciclarse en bastantes aspectos para adaptarse a lo que hoy se demanda y a las formas actuales de relación social.

Dicho esto, en Andalucía, como en cualquier otro territorio, hay que seguir haciendo cosas, pero las que se justifiquen suficientemente y sean rentables. La sociedad ha de definir los objetivos que conside-ra prioritarios, y la ingeniería debe ofrecer soluciones y colaborar en la formulación de estrategias y pro-gramas. Considero prioritario en los momentos actuales tratar de obte-ner el máximo rendimiento de lo ya realizado, y plantear y estudiar nuevos proyectos de efectos y be-neficios contrastables. Todo no se puede hacer al mismo tiempo; hay que priorizar con ideas de servicio

al bien común. Andalucía necesita que esto se aborde ya sin más retra-sos y recortes, pues, si no lo hace, no avanzará y perderá, además, el gran capital público creado en las últimas décadas con el esfuerzo de todos. Y todo ello en el marco económico en el que hemos de movernos, y sa-biendo que estos procesos requieren amplios plazos.

¿Se podría calificar a Anda-lucía como una comunidad bien vertebrada y conectada territo-rialmente, tanto interiormente como hacia el exterior?

Se ha avanzado mucho en los te-mas más globales y generales, pero quedan bastantes cosas por hacer para que lleguen a todas las pobla-ciones y territorios los logros y bene-ficios de infraestructuras y equipa-mientos, de forma equitativa y justa. Las relaciones de Andalucía con el exterior han mejorado en capacidad y prestaciones de las vías existentes, salvo en dos puntos significativos: con el centro de la Península (Cór-

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“Los tiempos actuales requieren métodos diferentes a la hora de planificar nuevas obras públicas”En Andalucía, como en cualquier otro territorio, hay que seguir haciendo cosas, pero las que sejustifiquen suficientemente y sean rentables

“La ingeniería española en su conjunto es reconocida como líder en muchos aspectos”

“La ingeniería de obras públicas es un sector innovador por su propia naturaleza y objetivos”

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doba-Toledo-Madrid) y con Portugal por Aracena. Son éstas actuaciones costosas, pero que a medio plazo habrá que abordar. Los entornos de las grandes ciudades presentan tam-bién problemas que hay que acome-ter para, entre otras cuestiones, no perturbar los recorridos externos a las mismas.

Una vez se sumen Cádiz y Gra-nada a la red AVE se abren posi-bilidades de gran interés para la articulación ferroviaria interior de Andalucía, debiendo incorporarse también la Costa del Sol. Hay que conseguir asegurar el suministro de agua a todas las poblaciones y a la agricultura en cualquier circunstan-cia, y llegar a controlar totalmente los vertidos. Y también un rosario de muchas pequeñas actuaciones para equilibrar lo que reciban todas las poblaciones. Pero todo esto requie-re estudio y análisis, para encontrar las mejores soluciones, priorizarlas adecuadamente y gestionar bien su ejecución.

¿Cuál sería a su juicio el top 5 de las obras cumbre de la ingenie-ría andaluza contemporánea?

En Andalucía se han realizado muy importantes obras de ingenie-ría en las últimas décadas. Conside-ro que el valor de una obra pública se deduce, ante todo, de lo que apor-ta a la vida de la sociedad que la uti-liza y se beneficia de ella, de lo que contribuye al desarrollo integral de esa sociedad. Desde estas premisas, podría citar:

• LalíneaAVEMadrid-Córdo-ba-Sevilla, y extensiones posteriores.

• La A-92, especialmente en-tre Sevilla y Granada.

• ElPuertodeAlgeciras.• ElAeropuertodeMálaga.• Las autopistas Málaga-Gua-

diaro y Pedrizas-Málaga, la autovía Granada-Motril y la Málaga-Almería.

Como obras de ingeniería singu-lares señalaría el nuevo puente de la Bahía de Cádiz y el nuevo paso de Despeñaperros en la A4.

¿Apuesta por la innovación la ingeniería andaluza?

El sector de la ingeniería andalu-za que se mueve en el campo de las obras públicas tiene hoy un limitado desarrollo. En esas condiciones la dedicación a la innovación tecnoló-gica resulta problemática, salvo ca-sos muy particulares. Aunque, con un concepto extendido de la inno-vación, hay que poner de manifiesto que la ingeniería de obras públicas es un sector innovador por su propia

naturaleza y objetivos, pues ha de plantear siempre soluciones especí-ficas, que requieren gran creatividad e iniciativa. No se suelen repetir pro-cesos ni soluciones en una ingenie-ría de calidad.

¿Tiene su merecido prestigio fuera de nuestras fronteras?

En lo que he podido conocer en el exterior, no veo diferenciación de lo andaluz en lo que a ingeniería se refiere. Desde la distancia España se ve pequeña, y no digamos Andalu-cía. No se hacen diferencias. Lo que se valora es la ingeniería española en su conjunto, que es reconocida como líder en muchos aspectos.

Por último, abordemos dis-

tintas cuestiones sobre su propia experiencia. ¿en qué áreas están especializados en Urbaconsult y cuáles son los principales proyec-tos en los que han participado?

ARCS es continuadora de la ac-tividad y experiencia de Urbaconsult en el campo de las infraestructuras de transportes, principalmente. Tam-bién nos dedicamos a los temas urba-nísticos y de edificación. En los más de treinta años de actividad hemos intervenido, sobre todo, en el campo de las infraestructuras viarias: auto-pistas, autovías, carreteras y ferroca-rriles. En las diversas actividades que el desarrollo de estas infraestructuras requieren: planificación, proyectos, control de construcción y supervi-sión de proyectos, hemos participado

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en unos 4000 km por toda España. En Andalucía hemos intervenido en las Rondas de Almería, Granada, Mála-ga y Sevilla y en muchos tramos de las autopistas y autovías realizadas. También en carreteras en casi todas las provincias.

¿Qué proyectos tienen ahora

mismo entre manos?Especialmente, estamos desa-

rrollando ahora importantes pro-yectos de infraestructuras de trans-portes en Colombia, bajo la fórmula de iniciativas privadas. Son trabajos de largos recorridos e importantes esfuerzos de inversión, que espe-ramos empiecen pronto a ofrecer resultados, que prometen ser muy interesantes. Continuamos con otros trabajos de infraestructuras y de urbanismo en España, tanto para clientes públicos como privados.

¿Alguna espinita clavada que se le haya quedado en el tintero?

Me considero razonablemente satisfecho por lo que he podido lle-

gar a hacer en mis 45 años de ejerci-cio profesional. Es mucho más de lo que hubiera imaginado al iniciar mi actividad. Siempre se pueden hacer más cosas, pero aquí dependemos mucho de las iniciativas de las admi-nistraciones y no cabe ponerse a ha-cer lo que cada uno pensaría como necesario. Pero en mi caso, tengo la satisfacción de haber colabora-do, además, para que determinadas infraestructuras se llevaran a cabo, luchando desde la sociedad civil contra resistencias y escepticismos. Me refiero a mi participación en los Planes Estratégicos de Málaga, que fueron decisivos para conseguir el AVE, las nuevas Rondas y el nuevo

Aeropuerto, así como en diversas asociaciones y entidades sociales y en medios de comunicación loca-les. Se puede, y se debe, colaborar al desarrollo de la sociedad fuera del ámbito de lo estrictamente público.

Gran parte de su trabajo lo ha desarrollado en Málaga, ¿cuáles son aquí las actuaciones que re-cuerda con más orgullo y satisfac-ción, y cuáles con más cariño (con independencia de las que haya mencionado anteriormente)?

Tengo un especial recuerdo de mis trabajos profesionales en mi eta-pa de funcionario municipal respon-sable del Servicio de Vías y Obras.

“Todo no se puede hacer al mismo tiempo; hay que priorizar con ideas de servicio al bien común”El valor de una obra pública se deduce, ante todo, de lo que aporta a la vida de la sociedad que lautiliza y se beneficia de ella

“En ARCS-Urbaconsult estamosdesarrollando ahoraimportantes proyectos deinfraestructuras detransportes en Colombia”

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Reurbaniza-mos la gran mayoría de las calles principales de Málaga, que estaban al principio de los setenta en un es-tado deplorable. Como consultor de ingeniería destacaría: el tramo de la A7 entre Torremolinos y Fuengirola, por su enorme repercusión en la vida de la Costa del Sol, la planificación de las nuevas Rondas y de la llegada del AVE, vitales para el futuro de Málaga, el tramo de A7 entre Rincón de la Vic-toria y Algarrobo, que permitió abrir las comunicaciones hacia el Este, y el trazado de toda la Autopista de la Costa del Sol, por la dificultad para emplazarla en un territorio muy co-lonizado. Guardo un especial recuer-do y cariño hacia dos intervenciones en tramos de carreteras: la que abrió las comunicaciones con el occidente provincial, entre Zalea y Campillos, y la carretera paisajística entre Gaucín y Ronda; ambas supusieron grandes avances en la accesibilidad y en el desarrollo de poblaciones un tanto marginadas.

¿Cómo describiría en pocas palabras esta ciudad y esta costa? ¿Cuáles son sus principales virtu-des y defectos?

La geografía y la historia condi-cionan de forma muy determinante lo que ha sido y es Málaga en la ac-tualidad. Hasta que se construyó la nueva carretera de Acceso a Málaga

por Las Pedrizas ( puesta en servicio en julio de 1973), las relaciones con el interior de la Península y con las ciudades andaluzas más próximas eran muy dificultosas; por el contra-rio, siempre ha estado abierta al ex-terior a través del Mediterráneo. Las relaciones económicas y sociales e, incluso, la personalidad de los ma-lagueños creo que tiene mucho que ver con estas circunstancias.

Por otra parte, Málaga partici-pó de forma principal en el inicio de la industrialización de España a mediados del siglo XIX (textil, me-talurgia, etc.), pero no pudo man-tener ese fuerte impulso inicial por diversas circunstancias. Hasta los años setenta del siglo XX vivió en una situación social en la que la po-breza fue la mayor protagonista, vi-niendo el turismo, la creación de la Universidad, alguna nueva industria y el citado Nuevo Acceso a propor-cionar condiciones más favorables para su desarrollo socioeconómi-co. Todas estas circunstancias han forjado un espíritu particular en los malagueños: modernidad, apertura, iniciativa, creatividad, hospitalidad, son cualidades que caracterizan bá-sicamente a esta sociedad. También cierta indolencia y falta de apego a lo propio. Pero todo ello en un entor-no natural especialmente favorable,

c o m o corrobo-

ran los millones de personas que nos visitan cada año o que han trasladado su residencia a esta zona tan privilegiada.

Asimismo, en Málaga, que tuvo sus orígenes hace casi 3.000 años, están representadas de una u otra manera las culturas que han forja-do la historia de Europa, por lo que, sin guardar elementos de gran valor singular, recoge una buena repre-sentación de donde venimos. Hoy es una ciudad que se ha actualizado y adaptado bastante a las necesidades presentes, ofreciendo buena imagen y proyección de futuro, integrada en el conjunto de la Costa del Sol, que es hoy día una de los lugares del mundo con más atractivos, como ha sido re-conocido muy recientemente por el New York Times y la Unión Europea.

En cualquier caso, tanto Má-laga como la Costa del Sol han sufrido una transformación muy significativa en las últimas déca-das. ¿Cómo ve este proceso en el futuro?

En las últimas décadas, la pro-vincia de Málaga se viene transfor-mando de manera muy importante, creciendo en población y riqueza, de forma que su participación re-lativa en el conjunto de España ha pasado de un 2,5% al 3,5% en unos cincuenta años. El turismo aparece

“La geografía y la historia condicionan de forma muy determinante lo que ha sido y es Málaga hoy”El dinamismo que viene presentando la provincia de Málaga en las últimas décadas parece que se va a mantener en las próximas

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como elemento clave en este de-sarrollo. A futuro, los valores natu-rales y ambientales de la provincia representan interesantes oportuni-dades. La completa integración de España en Europa, las condiciones ambientales y las comunicaciones de que hoy disponemos sitúan a Málaga en una posición de ventaja para el desarrollo del turismo y, más importante si cabe, para la implanta-ción de residencias y de actividades económicas de todo tipo. Es un gran reto al que hay que dar respuesta adecuada, en beneficio no sólo de Málaga, sino de Andalucía y de Es-paña. Málaga es hoy identificada en los círculos mundiales de negocios como una de las tres zonas de Es-paña que resultan de mayor interés para inversionistas internacionales, junto a Madrid y Barcelona.

Pero sin restar importancia al turismo, Málaga-provincia debe pro-fundizar, además, en líneas de de-sarrollo ya iniciadas, tales como la industria agroalimentaria, los servi-cios tecnológicos y otras industrias relacionadas con las actividades tu-rísticas y ambientales, en las que creo hay oportunidades de gran interés. Y todo ha de acompañarse con infraes-tructuras adecuadas y suficientes.

¿Quedan muchas asignaturas pendientes en Málaga en materia de obra pública?

El dinamismo que viene presen-

tando la provincia de Málaga en las últimas décadas parece que se va a mantener en las próximas, aunque cualquier previsión para nuestra zona ha de quedar vinculada a las del resto de España, en buena me-dida. Pero Málaga está, también, muy relacionada con Europa de forma directa, lo que debe benefi-ciarla en el futuro. En base a estas circunstancias, Málaga debe seguir “pensando en grande” y mirando al futuro, aunque sin desarrollismos incontrolados, planteándose muy seriamente unos escenarios de cre-cimiento poblacional y económico que derivarán, ciertamente, en ma-yores demandas de infraestructuras de toda índole. La unión de estas previsiones a los temas que están pendientes desde hace tiempo con-figuran un horizonte que requiere gran atención a las autoridades y a la sociedad civil. Como elemen-tos principales a abordar citaría: el Tren Litoral Málaga-Marbella, la ga-rantía de suministro de agua, el sa-neamiento integral, la autovía por el Guadalhorce Málaga-Sevilla, la integración urbana del Guadalmedi-

na y la segunda Ronda Norte y Este. De no actuarse sobre estos temas, y sobre otras dotaciones también ne-cesarias, la calidad de vida tenderá a disminuir en nuestra zona.

Para concluir, háblenos un poco de su otra pasión aparte de la ingeniería, la botánica.

La afición al campo me viene desde niño, a través de mi familia, pero sin que hubiera agricultores ni jardines en ese entorno. En los últimos años he podido profundi-zar en esta cercanía a lo natural y, particularmente, a las plantas, tanto mediante el estudio en muy diversas publicaciones como por la práctica de jardinero. Vengo desarrollando una interesante colección de plan-tas (árboles, arbustos y herbáceas) en una pequeña finca en Villanue-va del Rosario (Málaga), lo que me proporciona grandes satisfacciones y entretenimiento. Puede llegar a ser importante por el número de espe-cies distintas y de plantas que ya vi-ven allí, pero una vez que se conso-liden con el paso del tiempo. En ello estamos. Ai

“Me considero razonablemente satisfecho por lo que he podido llegar a hacer en mis 45 años de

ejercicio profesional”

e n p e r s o n a

p a l a b r a s a l a i r e

HAY una frase del genio Bertrand Russell que podría resumir muy bien lo que venimos viviendo en España estos últimos meses. Decía este escritor y filósofo que “los científicos se esfuerzan por hacer posible lo impo-sible y los políticos por ha-cer lo posible imposible”.

El formar gobierno se ha convertido en un pro-blema matemático sin so-lución y las consecuencias van a ser muchas, aunque aún no sean evidentes. Quizás falla la falta de ta-lante, quizá, como diría Salvador Moreno Peralta, la falta de historia. En una interesante entrevista, este –entre otras cosas- arquitecto, reflexionaba

sobre la actual situación apuntando al hecho de que “la generación que está en puerta de tomar el poder no ha leído la Historia. Las identidades de los pueblos se constru-

yen con memoria, pero también con olvidos”. Y añadía que “hay compor-tamientos colectivos que dan susto. El español se mueve bien en el terreno de la antinomia y la dico-tomía. El blanco y el ne-gro” y “la única vez en la Historia donde ese juego de contrarios se resuelve ha durado 30 años. Ahora viene una generación que no la ha estudiado y lo pone en duda”. Esta cris-pación se nota en el am-biente y aquel que ocupe la presidencia debería re-flexionar sobre cómo vol-ver a un clima de entendi-miento y no de odio entre la ciudadanía.

Además de este gra-ve problema de fondo, el

retraso en formar Gobier-no es otra complicación añadida, que se hará más patente cuando alguien llegue al Gobierno y em-piece a lamentar lo que no se ha hecho en estos

meses. La bandeja de en-trada del futuro presiden-te sigue llenándose, y a este ritmo, se va a quedar sin espacio.

Uno de los sectores que seguro está desbor-dando esa bandeja es el financiero, que sigue ex-pectante los movimien-tos de los partidos po-líticos para comenzar a moverse.

Desde diciembre se vienen escuchando decla-raciones que delatan que las aguas siguen revueltas en este sector. El goberna-dor del Banco de España, Luis María Linde, ha repe-tido en varias ocasiones que “la vía de las fusiones no puede darse por cerra-da o agotada”.

La respuesta de las en-tidades ha sido variopinta. En unos casos se muestra poco interés por participar

en nuevas fusiones. Ese se-ría el caso de CaixaBank, sobre el que han rondado rumores sobre Ibercaja o Popular. Su presidente, Isidro Fainé, lo ha mostra-do así cuando ha sido pre-guntado por el tema en sus recientes apariciones. “No hay ninguna operación en estudio ni en marcha”. Algo que justificaba por ser ya la primera entidad del país. “Tenemos que conso-lidar todo esto. Esto lleva sudores”, ha afirmado Fai-né. Además, ha reflexio-nado sobre el proceso de

Salvador Moreno Peralta

La generación

que está en puer-

ta de tomar el

poder no ha leído

la Historia. Las

identidades de

los pueblos se

construyen con

memoria pero tam-

bién con olvidos

La vía de las

fusiones no

puede darse por

cerrada o agotada

El arte de buscar problemas

“ “

”

”

Elena SeguraFotos: Archivo Ai Luis María Linde

Salvador Moreno Peralta Luis María Linde

Isidro Fainé

14

Los que estamos,

cabemos. No hay

un número exce-

sivo de bancos

“”

Isidro Fainé

p a l a b r a s a l a i r e

fusión, y lo que se ha avan-zado desde que comenza-ra. “Hace unos años, en todo el sistema financiero eran 55 y ahora somos 14 ó 15. No sólo es fusionar-se, hay que innovar”, ha recordado. Además, para Fainé, “los que estamos, cabemos. No hay un nú-mero excesivo de bancos”.

Tampoco se ha mos-

trado muy entusiasmada con la idea de hacer alguna nueva fusión la presidenta del Banco Santander, para quien “el sistema banca-rio español es más com-petitivo que hace unos años”. Ana Patricia Botín ha declarado que “San-tander ni está ni pretende estar en todos los merca-dos”, dejando claro que no le interesa este tema, ni tiene necesidad, teniendo en cuenta los resultados obtenidos, a los que ha calificado como positivos, “en un año con un con-texto económico inter-nacional complejo, con

tipos de interés histórica-mente bajos en monedas clave para el grupo, como el euro, la libra o el dólar”.

En esta línea también se ha mostrado el presi-dente de Banco Sabadell, Josep Oliu, que tras la re-ciente compra del banco

inglés TSB, ha descartado fusiones en España. Oliu no quiere movimientos, ni aquí ni en el extranjero, a pesar de que muchos analistas consideran que la adquisición de TSB abre muchas oportunidades al Sabadell para seguir ampliando su presencia con nuevas operaciones en este país. “En Reino Unido no estamos con-templando ni tan solo estudiando ninguna ope-ración”, afirmaba Oliu, aclarando que “estamos centrados en el proyecto de TSB”. Algo que ratifi-caba el director financie-

ro de la entidad, Tomás Varela, confirmando que “no estamos hablando con bancos alternativos. Nuestro foco está puesto en la integración”.

Muy lejos de las fu-siones también se sitúa Bankinter. Su consejera delegada, María Dolores Dancausa opina que “el problema de la renta-bilidad de la banca no se arregla comprando otras entidades, porque lo que se hace es sumar debilidades”. Esta es la línea que ha mantenido estos últimos años Ban-kinter, que se ha situado al margen de este proce-so de transformación del mercado financiero. Y ha preferido fijar su punto de mira en otros mercados como el portugués.

Menos tajante se ha mostrado el presidente de Bankia, José Ignacio Goirigolzarri, aunque tampoco ha mostrado ex-cesivo interés en nuevas operaciones, al menos en el corto plazo. “Tenemos una estructura razona-ble”, ha indicado. Aun-que también ha abierto las puertas en el medio y largo plazo a nuevas fu-siones si los ingresos del

sector no se recuperan. Del otro lado se sitúa

el BBVA. Francisco Gon-zález ha previsto que en el futuro habrá “más con-solidación” en el sistema financiero español y euro-peo, y que la entidad será un actor “muy relevante”, aunque “seremos selec-tivos y no entraremos a cualquier precio”. Lo que indica que estará muy presente en el momento en el que este mercado se vuelva a activar.

Pero de momento, este debate, como mu-chos otros, está en pausa hasta que los que tienen que gobernar decidan volver a darle al play. Es-peremos que la política en España no termine pareciéndose a la que Groucho Marx describía como “el arte de buscar problemas, encontrarlos, hacer un diagnóstico fal-so y aplicar después los remedios equivocados”. Visto lo visto, cada vez se acerca más. Ai

Ana Botín

María Dolores Dancausa

El sistema banca-

rio español es más

competitivo que

hace unos años

El problema de

la rentabilidad

de la banca no

se arregla

comprando otras

entidades, porque

lo que se hace es

sumar debilidades

“ “

””

Ana Botín Josep Oliu

Francisco González

15

Tenemos una

estructura

razonable“

”

José Ignacio Goirigolzarri

Francisco González

Si hay fusiones

seremos selectivos

y no entraremos a

cualquier precio

“”

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Que Andalucía necesita más empresas y, sobre todo más com-petitivas, es una realidad incuestiona-ble. Como lo es también que uno de los factores que pueden incrementar ese nivel de competitividad radica en la mejora de su financiación. Por eso la posibilidad de acceder a una financia-ción adecuada para los proyectos em-presariales, especialmente en el caso de las pymes, es sin ningún género de dudas uno de los principales retos que hay que afrontar.

Asimismo, el hecho de que las em-presas puedan contar con una finan-ciación más fluida y diversa les permi-tiría alcanzar con una mayor facilidad otros retos como los de una mayor di-

mensión, apostar por la innovación y el talento de sus equipos, o dotarse de estructuras suficientes que les abran el camino a la internacionalización.

Por todo ello es por lo que veni-mos afirmando que, más allá de los recursos propios de las compañías, el acceso a la financiación ajena es esencial para que las empresas invier-tan, innoven y crezcan y, en definitiva,

sean más competitivas. Ello resulta singularmente necesario en el caso de las pequeñas y medianas empresas, que suelen encarar mayores costes de capital y unas condiciones financieras más estrictas que las empresas de ma-yor dimensión.

Pero es que además, los niveles de apalancamiento, la capitalización exis-tente y los requerimientos de garantías exigen una necesaria diversificación de las fuentes de financiación a las que acceden las empresas.

En nuestro caso, en el mercado español, la oferta de financiación hacia la pequeña y la mediana empresa se encuentra fuertemente bancarizada. Y, aunque esta fuente seguirá siendo fun-

e l e n s a y o

La financiación de las pymes,factor de competitividadJavier González de Lara y SarriaPresidente de CEA

“Uno de los factores que pueden incrementar el nivel de

competitividad de las empresas andaluzas radica en la mejora

de su financiación”

damental para las empresas, hay que tratar de complementarla con otras al-ternativas, que en nuestra Comunidad Autónoma se encuentran aún poco extendidas. Estas nuevas posibilida-des no buscan competir con la ban-ca tradicional, sino complementarla, ofreciendo mayores alternativas de fi-nanciación y capitalización a nuestras empresas.

También necesitamos soluciones que vengan a mejorar la eficiencia de nuestro marco financiero general y que, en definitiva, optimicen las po-sibilidades de acceder al capital para las pymes andaluzas. En este caso hay que incidir tanto en los problemas de acceso a la financiación, como en la modernización o diversificación de las modalidades que hoy se ofrecen, con el fin de poder cubrir en cada mo-mento las necesidades específicas de nuestras empresas y de cada uno de los sectores de actividad.

En Andalucía disponemos de un instrumento de gran relevancia como son las Sociedades de Garantía Re-cíproca, que realizan una labor muy valiosa para facilitar el acceso de los empresarios y de las pequeñas empre-sas a la financiación. A este respecto, sería de gran estímulo que se apueste por ellas para reforzarlas, tanto en su estructura como en la dotación de he-rramientas que posibiliten multiplicar su labor.

Asimismo, es necesario ampliar el abanico de opciones e impulsar nuevos productos o instrumentos de

financiación que vayan más allá del préstamo bancario, el descuento co-mercial o el arrendamiento financie-ro. Resulta especialmente importante modernizar nuestro marco financiero e ir hacia un sistema más basado en el riesgo, donde prime la financiación mediante participación en capital fren-te al préstamo, sobre todo en las fases iniciales.

Igualmente, hay que incentivar modalidades dirigidas a dotar de fi-nanciación a las empresas innovado-ras y en expansión, como el mercado alternativo bursátil o el capital riesgo y derivados, como los préstamos par-ticipativos o los business angels. O también desarrollar todo lo relativo a las microfinanzas, así como adecuar en mayor medida las posibilidades de financiación de las empresas exporta-doras y, en general, para la internacio-nalización.

Por otra parte, habrá que tener en cuenta cómo se aplican los nuevos instrumentos públicos en el Marco de Apoyo Comunitario con el horizonte 2020. Unos instrumentos que, en todo caso, deberían destinarse a atender ne-cesidades no cubiertas o no atendidas suficientemente por la financiación privada que se negocia a través del mercado.

Una actuación pública que deberá acometerse respetando el principio de subsidiariedad frente al sector privado, apoyándose en la profesionalidad y especialización de los intermediarios financieros existentes. Se trata de im-

pulsar al mercado financiero para que se posibilite un efecto multiplicador, dirigido a diversificar la oferta de finan-ciación para favorecer el crecimiento y la competitividad empresarial y la mejora de la estructura financiera de las empresas andaluzas.

En conclusión, las nuevas posi-bilidades de financiación ayudarán a superar un elemento crítico del teji-do empresarial andaluz, su tamaño, permitiendo a nuestras empresas afrontar la apuesta estratégica por la innovación, la calidad, el talento, la capacitación y la internacionalización. La existencia de empresas con mayor dimensión y con acceso diverso a la financiación son elementos que se ha-cen imprescindibles para asentar con garantía la recuperación económica y poder actuar en unos mercados cada día más interconectados, globales y, en definitiva, más competitivos. Ai

e l e n s a y o

“En Andalucía disponemosde un instrumento de gran

relevancia como son lasSociedades de

Garantía Recíproca”

“El acceso a la financiación ajena es esencial para que lasempresas inviertan, innoven y crezcan y, en definitiva, sean

más competitivas”

“Es necesario ampliar elabanico de opciones e

impulsar nuevos productos o instrumentos de financiación

que vayan más allá delpréstamo bancario”

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Rafael Márquez BerralSecretario General de Ordenación del Territorio y Sostenibilidad Urbana. Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio

Una oportunidad para Marbella

LA anulación del Plan General de Marbella no fue una buena noticia. En un mo-mento en el que la recuperación económica era una realidad en Andalucía, incentivada entre otros factores por la atracción para la inversión del foco Mar-bella-Costa del Sol, la anulación del referido instrumento de pla-neamiento, sinceramente, no fue la mejor de las noticias que uno pudiera recibir.

Marbella no es una ciudad al uso sino que se trata de un municipio excepcional, no solo por los desmanes urbanísticos generados en la época Gil, sino también por el enorme atractivo inversor que tiene tanto a nivel nacional como internacional.

Esa excepcionalidad hace que lo que pase en Marbella no solo afecta a Marbella, sino que

tiene trascendencia para el resto de la Costa del Sol, y por ende, para el conjunto de Andalucía. Por ese motivo, desde el minuto uno en el que co-nocimos la anulación del PGOU, nos pusimos manos a la obra tanto por parte del Ayun-tamiento como por parte de la Junta de Andalucía.

Es cierto que las sentencias del Tribunal Supremo son un contratiempo, decir lo contrario es faltar a la verdad, pero una vez emitidas y una vez anulado el Plan General entiendo que el conjunto de los responsables políticos tenemos que transfor-mar esa debilidad en una opor-tunidad tanto para Marbella como para el resto de Andalucía. ¿Cómo? Lo intentaré explicar a continuación.

Como ocurre en cualquier ámbito de la vida, es cierto que las adversidades unen y en el caso que nos ocupa está cla-ro que tanto el Ayuntamiento como la Junta de Andalucía han ido de la mano desde el primer momento, lo cual, a mi juicio, es un elemento esencial que hay que mantener y potenciar.

El consenso y la colabora-ción institucional entre las dos administraciones que tienen competencias en materia ur-banística es fundamental para cualquier actividad económica, es clave para cualquier inver-

“Marbella no es una ciudad al uso sino que se trata de un municipio excepcional, no solo por los desmanes

urbanísticos de la época Gil, sino también por elenorme atractivo inversor que tiene”

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p u n t o d e v i s t a

sor. A lo largo de mi experiencia como responsable político, esa exigencia de que Junta de Anda-lucía y municipios remen en la misma dirección ha sido una de las que más me han reclamado los ciudadanos y los operadores económicos. En Marbella, la co-laboración entre el Ayuntamien-to y la Junta, desde la anulación del PGOU, es impecable. Eso es un valor que hay que potenciar de cara al futuro.

Por tanto, las Sentencias del Tribunal Supremo han reforza-do ese consenso y esa colabora-ción entre administraciones, no siempre existente, por desgracia, entre el consistorio marbellí y el gobierno andaluz.

Prueba de esta colabora-ción ha sido el proceso de tra-bajo conjunto, desde el punto de vista técnico y político, para definir el instrumento transito-rio que pudiera implementarse hasta la llegada de un nuevo Plan General.

Un proceso en el que se han analizado con rigor y seriedad las distintas posibilidades hasta llegar al punto de que la mejor

de las opciones para esta situa-ción transitoria es la adaptación del Plan General de 1986 a la LOUA.

Una adaptación que permiti-rá, lo cual en Marbella no es ba-ladí, contar con un documento claro, definido y actualizado de la realidad urbanística en la ciu-dad y que permita conocer, de forma transparente, a los ciuda-danos y a los operadores econó-micos cuales son sus derechos y deberes garantizando la seguri-dad jurídica.

Una adaptación que, ade-más, posibilitará que puedan operar nuevas modificaciones puntuales que permitan adaptar, de forma parcial, el Plan Gene-ral de 1986 a oportunidades de inversión, a corto plazo, lo cual es fundamental para no frenar la misma.

Y una adaptación que per-mitirá actualizar un Plan Gene-ral de la década de los 80 a los nuevos tiempos urbanísticos, es decir a la LOUA, lo cual es esen-cial para la ciudad hasta que no se apruebe de forma definitiva el nuevo instrumento urbanístico.

En segundo lugar, la anula-ción del Plan General y la vuelta al planeamiento del año 1986, obliga a que la ciudad de Mar-bella cuente con un nuevo Plan General que permita a la ciudad mirar al futuro con optimismo.

Por eso es fundamental, y me consta que así lo entiende también el Ayuntamiento, que

se inicien los trabajos para que el nuevo Plan General empiece a dar los primeros pasos y sea una realidad en el menor tiempo posible. Y digo en el menor tiem-po posible porque la validez de gran parte del Plan General anu-lado, y la relativa vigencia de los distintos pronunciamientos sec-toriales hacen que gran parte del trabajo necesario para el nuevo Plan General ya esté elaborado y, por tanto, haya parte del cami-no ya recorrido.

Los contextos económicos, sociales y políticos condicionan en gran medida a los Planes Ge-nerales de las ciudades, y está claro que el contexto en el que se gestó el Plan de 2010 es radi-calmente distinto al contexto ac-tual, por ese motivo la anulación del Plan y la redacción de uno nuevo puede ser una oportuni-dad para la ciudad y para el resto de la Costa del Sol.

“En Marbella la colaboración entre el Ayuntamiento y la Junta

desde la anulación del PGOUes impecable”

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p u n t o d e v i s t a

“Una vez anulado el PlanGeneral, los responsablespolíticos tenemos quetransformar esa debilidaden una oportunidad paraMarbella y Andalucía”

“Prueba de esta colaboración ha sido el proceso de trabajo

conjunto desde el punto de vista técnico y político”

El contexto en el que se gestó el Plan General del año 2010 es-taba muy marcado por su pasa-do reciente (miles de viviendas irregulares, judicialización de la actividad urbanística marbellí, etc.), por eso ese Plan General hizo lo tenía que hacer, pero qui-zás estuvo más centrado, dado el contexto, en solucionar los des-manes del pasado que de mirar al futuro.

El contexto actual es radical-mente distinto y, por tanto, la base sobre la que debe proyec-tarse el nuevo Plan General es totalmente diferente, lo cual no significa que el nuevo Plan Ge-neral no deba encarar el asunto de las viviendas irregulares con seriedad, rigor y siguiendo el cri-terio emitido por el Tribunal Su-premo, pero el contexto actual ofrece nuevos retos que el nue-vo documento debe abordar con ambición y sin complejos.

Estamos a las puertas de de-jar atrás la mayor crisis econó-mica y social de nuestra historia reciente y, por tanto, de comen-zar una senda de crecimien-to en el que el urbanismo y la construcción sostenible deben ser uno de los pilares sobre los que se sustente nuestro dinamis-mo económico, y Marbella debe jugar un papel clave en este es-cenario como uno de nuestros polos más atractivos para la in-versión.

Por eso es fundamental que esta ciudad cuente con un nue-

vo instrumento de planeamiento acorde y a la altura de los nue-vos retos, pero para que eso sea así, y por tanto pueda ser visto como una oportunidad, es nece-sario que el nuevo Plan General tenga en cuenta algunos aspec-tos necesarios.

En primer lugar, uno que cae sobre su propio peso y es que la solución a la regularización de las miles de viviendas irregula-res debe hacerse cumpliendo fielmente lo exigido por las Sen-tencias dictadas por el Tribunal Supremo.

En segundo lugar, que el tema de las viviendas irregula-res, por importante que sea, que lo es, no puede condicionar el modelo de ciudad futura ni evi-tar que se aborden los nuevos retos de futuro para la ciudad.

En tercer lugar, que el instru-mento de planeamiento que se redacte tiene que interpretar que el mundo ha cambiado, no sé si para mejor o para peor, pero ha cambiado de forma radical y el Plan General no puede obviar esa realidad.

Estamos ante un mundo que cambia de forma constante y de manera vertiginosa, por lo que los operadores económicos o las ciudades que no entiendan esa nueva realidad se quedarán atrás y en la estacada.

Por tanto, el nuevo Plan Ge-neral de Ordenación Urbanísti-ca tiene que ser un instrumento lo suficientemente flexible para

que, respetando el modelo de ciudad definido, pueda adaptarse a esta realidad volátil y, por tan-to, debe huir de encorsetamien-tos y rigideces que dificulten a la ciudad adaptarse, en tiempo real, a los cambios constantes.

Por eso entiendo que la anulación del Plan de 2010 y la redacción de un nuevo instru-mento, si hacemos las cosas con rigor, sensatez e inteligencia, puede ser una oportunidad que salve los contratiempos aconte-cidos.

Soy consciente de que el ca-mino no resultará sencillo y que no será fácil, pero el reto al que estamos convocados, no solo los responsables políticos sino el conjunto de la sociedad, requie-re que pongamos lo mejor de cada uno de nosotros. Marbella y Andalucía lo merecen. Ai

p u n t o d e v i s t a

“Es fundamental que esta ciudad cuente con un nuevo

instrumento de planeamiento acorde a los nuevos retos”

“El instrumento que seredacte tiene que interpretar

que el mundo ha cambiado de forma radical”

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Alfonso Peralta de las HerasArquitecto

Marbella. A vueltas con el PlanLA anulación del Plan

General de 2010 y la vuelta al Plan de 1986 ha abocado a Marbella a una si-tuación de virtual colapso urbanístico cuya salida es difícil vislumbrar a tra-vés de la maraña de leyes, normas y planes sectoriales que han de atrave-sar los planes generales en su lento y tortuoso camino hacia la aprobación.

La superposición del PGOU 86 sobre la realidad actual de Marbella -pasados 30 años desde su aproba-ción definitiva, durante la mitad de los cuales, coincidentes con la era Gil, hemos asistido a la sistemática demolición del Plan- deja un margen estrecho para su aplicación directa, más estrecho aún si se tiene en cuen-ta que su Texto Refundido de 1990 no llegó a aprobarse ni a publicarse por lo que, en la práctica, en este mo-mento no hay un documento único y completo, de vigencia indiscutible, listo para ser aplicado.

El Ayuntamiento, utilizando el escaso margen de maniobra de que dispone, ha tomado ya la decisión de llevar a cabo la adaptación del PGOU 86 a la Ley de Ordenación Urbanísti-ca de Andalucía. Se trata de una de-cisión acertada a mi entender pues, aunque por sí misma no resolverá demasiadas cosas, abrirá la puerta a abordar modificaciones de cierto ca-lado en el Plan. A este respecto cabría analizar la posibilidad y conveniencia de llevar a cabo modificaciones pun-tuales y urgentes, que no afecten a la ordenación estructural, sin necesidad de esperar a la aprobación definitiva

de la Adaptación a la LOUA.Si se cumplen las expectativas,

dentro de un año estará aprobada la Adaptación y podrían entonces plan-tearse modificaciones estructurales cuya tramitación puede demorarse, en el mejor de los casos, de uno a dos años. Además, la proliferación de modificaciones de este tipo llevaría, con toda probabilidad, a la necesidad de abandonar este camino y acome-ter una revisión del Plan. Para enton-ces se habrá perdido ya un tiempo precioso y habrá crecido la lista de espera de actuaciones esenciales para responder a las necesidades de los ciudadanos y de iniciativas de desarrollo turístico, residencial o em-presarial, motores en buena medida de la actividad económica del muni-cipio.

Por tanto, creo que hay que ir de-cididamente a una Revisión del Plan de 1986 que, a fin de cuentas, es la for-ma mas genuina de adecuar un plan a la realidad y a las previsiones a cor-to, medio o largo plazo. Tengo enten-dido que esta será la línea que adopte el Ayuntamiento pero no está de más insistir en la necesidad de que esa revisión se acometa ya, de forma si-multánea a la adaptación a la LOUA, estableciendo plazos muy ajustados para su redacción y para su aproba-ción, consensuados entre las admi-nistraciones a las que compete su for-mulación y su aprobación, con una metodología de trabajo que permita anticipar soluciones a las cuestiones más urgentes y con un criterio claro

de utilizar todos los mecanismos que la legislación pone a disposición de la Administración para agilizar los pro-cesos urbanísticos.

Finalmente creo que, haciendo de la necesidad virtud, habría que abordar este proceso desde una perspectiva positiva, entendiéndolo como una oportunidad para corregir errores, reconducir tendencias para dar mejor respuesta a demandas ciudadanas y a necesidades del mu-nicipio que no encontraron debido eco en el Plan ahora anulado, quizá muy centrado en prestar atención a los problemas derivados del desagui-sado de los años precedentes, para rescatar potencialidades del Plan del 86 y perfeccionar, en suma, el mode-lo de ciudad, término manido donde los haya pero que no debe dejar de ser el argumento de un plan a pesar de las urgencias. Ai

21

p u n t o d e v i s t a

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e n t r e v i s t a d o

NACIDO en Aranda del Duero (Burgos), Ricardo Arranz de Miguel reside en la provincia de Málaga desde que a los 19 años llegara a la capital malagueña para estudiar Ciencias Económicas. Se inició muy joven en el sector inmobiliario, hasta el punto que con 28 años puso en marcha su primera promoción, la Quinta Resort, en Marbella. A esta le siguieron diferentes conjuntos residenciales de lujo en la Costa del Sol, además del Balneario de Carratraca. En 2003 abrió en Benahavís las puertas del Villa Padierna Palace, un hotel de seis estrellas emplazado en el Villa Padierna Golf Resort.

Por su responsabilidad al frente de la Federación Andaluza de Urbanizadores y Turismo Residencial, ade-más de por su papel como empresario del sector, Andalucía Inmobiliaria ha querido conocer su opinión acerca del trascendental momento urbanístico que vive Marbella.

Ricardo Arranz de MiguelPresidente de la Federación Andaluza de Urbanizadores y Turismo Residencial y de Villa Padierna Hotels & Resorts

Sonia MoraFotos: Archivo Ai

Ahora que las administra-ciones correspondientes, Junta de Andalucía y Ayuntamiento de Marbella, han hecho público que se va a proceder a la adap-tación del PGOU del 86 a la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) mientras se tramita un nuevo texto, ¿qué

consecuencias puede tener este hecho para los empresarios in-mobiliarios?

Desde el punto de vista de la Federación que presido, entiendo que tras la anulación del PGOU por sentencias del Tribunal Su-premo, se tiene que actuar de una forma muy rápida para dar la se-

guridad jurídica en un momento en el que los inversores de todo el mundo están centrando su interés en Andalucía y, en concreto, en Marbella.

Respecto a la decisión de lle-var a cabo la adaptación del Plan del 86 a la LOUA, decisión conjun-ta del Ayuntamiento marbellí y la

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e n t r e v i s t a d o

Junta de Andalucía, como medida provisional y urgente, me parece positiva.

En cualquier caso, lo que de verdad se necesita es la formación de un equipo de profesionales, de buenos profesionales, integrado por un grupo pequeño de personas del propio ayuntamiento, junto a la Delegación de Málaga y la Con-sejería de Medio Ambiente y Orde-nación del Territorio de la Junta, para dar solución diaria, y añadiría que casi hora por hora, a todos los problemas que puedan surgir en este periodo de transición.

En definitiva, creo que la me-dida, provisionalmente, es bue-na, pero siempre que se actúe de forma coordinada, creando un equipo muy cualificado por las

tres entidades, Ayuntamiento, De-legación de Málaga y Consejería y, sobre todo, regido por esta última, pues al fin y al cabo sobre la Junta recae la responsabilidad definitiva.

Es necesario pues reclamar a la Administración agilidad.

Naturalmente. Sería una pena que se perdieran inversiones -de hecho ya está ocurriendo en al-gunos casos-, por la imagen de inseguridad jurídica que estamos proyectando. Es necesario actuar rápidamente para no perder unas inversiones que tendrán una gran capacidad de creación de riqueza y empleo en Andalucía.

¿Cuáles son los principales problemas en Marbella a día de hoy?

El principal problema, que se viene arrastrando de muy lejos, es el de las 16.500 viviendas ac-tualmente alegales, y digo alegales porque son viviendas desde todo punto de vista legales, con su pro-pia licencia, su paso por la notaría e inscripción en el Registro, pero necesitadas de un reconocimiento

normativo urbanístico como reali-dades físicas insoslayables.

Estamos ante compradores de buena fe, a los que hay que dar, inmediatamente, la seguridad jurí-dica que necesitan. Sólo así se pro-piciará que estas personas inviten a otros a invertir en nuestra Costa.

Lo más urgente ahora…Lo más importante ahora es

adaptar, a la mayor brevedad, el Plan General del 86, que es el váli-do según la Ley, y sacarle el máxi-mo provecho a esta situación en la que nos encontramos, todo lo cual pasa, como le decía, por formar ese equipo de profesionales de re-conocido prestigio, en los que, so-bre todo, actúe el sentido común para, con la Ley en la mano, no perder esas inversiones que con-vertirán a Andalucía, en general, y Marbella, en particular, en uno de los destinos turísticos más impor-tantes del mundo.

¿Qué plazos estiman que pueden tardar tanto la adapta-ción como el nuevo Plan para Marbella?

“La adaptación del Plan del 86 a la LOUA, como medida provisional para hacer algo de formaurgente, me parece positiva”

“Es necesario formar un equipo pequeño de buenos profesiona-les, para dar solución diaria y casi hora por hora a todos los problemas que puedan surgir en este periodo de transición”

“Interés inversor por Marbella, y por Andalucía en general, nunca ha habido

tanto ni tan bueno”

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e n t r e v i s t a d o

La adaptación no debe prolon-garse más de seis meses. A princi-pios del verano deberíamos tener una normativa clara, porque es relativamente fácil. Pero es nece-sario hacerlo con sentido común, por juristas que sepan adaptar la ley a la realidad.

Mucho más complicado es el desarrollo de un Plan General nuevo. Indudablemente, puede tardar muchísimo a no ser que sea la propia Junta de Andalucía quien lo lidere, porque nos encontramos ante un ayuntamiento formado por un cuatripartito, donde los in-tereses de unos y otros van a ser diferentes. Esa complicada for-mación de gobierno implica que no hay un liderazgo de desarrollo urbanístico que de una forma u otra podamos focalizarlo. Indu-dablemente, esperamos de todos la máxima responsabilidad, pero la coordinación de cuatro grupos políticos es siempre complicada.

Eso es lo que a mí personal-mente, como empresario, me pre-ocupa, porque puede alargar mu-cho el procedimiento. Es necesario que se entiendan todos, incluido el Partido Popular, y la propia Junta de Andalucía comprenda que el nuevo Plan General no lo puede hacer alguien ajeno a las necesida-

des de Marbella, sino alguien que realmente conozca qué es lo que se está haciendo en el mundo en relación con el turismo residen-cial y el turismo convencional y lo adapte a nuestra ciudad.

El PGOU anterior fue uno de los planes con más alegaciones en España, creo que unas 14.000, y ello debería haber hecho re-flexionar sobre la conveniencia de aprobar un plan que tiene a todo el pueblo, a todo el empresariado, en contra, porque todos sabían que ese PGOU iba a paralizar la activi-dad y la inversión, como así fue.

En cualquier caso, podemos afirmar que el interés inversor por Marbella sigue siendo muy grande.

Interés inversor por Marbella, y por Andalucía en general, nun-ca ha habido tanto ni tan bueno. Lo que ocurre es que el dinero es miedoso y si no tiene la necesaria

seguridad jurídica se va inmedia-tamente, como de hecho está pa-sando. Nunca en toda la historia de Andalucía y de Marbella ha habido más interés en invertir que en es-tos momentos. Cuando digo que los diez mejores años de Marbella empiezan ahora lo digo con plena convicción.

Se necesitan nuevos empre-sarios, nuevos conceptos para crear marketing, comunicación y ventas, y también se necesitan políticos y funcionarios que sepan adaptar la normativa a la realidad y, sobre todo, necesitamos ser competitivos.

Necesitamos profesionales prácticos y expertos que conozcan cómo se hacen las cosas en otros lugares como Miami, la Costa Azul o California, qué seguridad jurídi-ca ofrecen y qué servicios dan. En resumen, convertir lo que tene-mos ahora en algo competitivo y puntero. Ai

“El desarrollo de un nuevo Plan es muy complicado porque nos encontramos ante un ayuntamiento formado por un cuatripartito”

“Cuando digo que los diez mejores años deMarbella empiezan ahora lo digo con plenaconvicción”

“Necesitamos nuevos empresarios, nuevos conceptos para crear marketing, comunicación y ventas, y políticos y funcionarios

que sepan adaptar la normativa a la realidad.Debemos ser competitivos”

AAFF_AnuncioA4_Inerzia10_feb015.pdf 1 24/02/15 15:11

Emilio CorbachoPresidente de la Federación de Agrupaciones de Empresarios de la Construcción de Cádiz

La rehabilitación energética, piedra angular en la economía de nuestro tiempo

ES verdad, general-mente admitida, que la Construc-ción “vive”, por un lado, de la obra pública y, por otro, de la edifica-ción. Podrán aplicársele matices a esta afirmación pero nadie la nega-rá en lo absoluto. Y lo que decimos con este carácter general de Espa-ña, puede predicarse de Andalucía en el mismo sentido.

Una segunda afirmación es que dada la situación económica de nuestras Administraciones, para actuar éstas en ambos campos, han de nutrirse fundamentalmente de Fondos Europeos y es un hecho que la UE, en el ámbito de las in-

fraestructuras, apuesta bajo el am-plio concepto de la sostenibilidad, más que por la obra nueva, por el mantenimiento, conservación y, en su caso, modernización de las obras públicas.

Otra afirmación más: los Fon-dos Europeos se focalizan hacia la energía que es, como se ha dicho, “la materia prima de la que se abas-tecen todas las actividades empre-sariales que se desarrollan en el mundo occidental, en general, y en países como España, en parti-cular”. Basta afirmar que en 2014 se demandaron en todos los hogares y empresas de España 243.530 gi-gavatios (Gwh). De ahí que las po-líticas, europeas en este caso, estén orientadas hacia una mayor efi-ciencia en el consumo de energías tradicionales, es decir, las fósiles, fundamentalmente petróleo y gas natural, y a incentivar las energías renovables.

No debe olvidarse que en el sector de la edificación existe un

potencial que se estima en el 40% de ahorro energético y de uso de las energías renovables, que puede llegar al 70% en las viviendas de edi-ficios antiguos y peor equipados.

Estas ideas justifican la impor-tancia de la rehabilitación en los momentos actuales, constituyendo la piedra angular de las políticas de vivienda en nuestro país, con-tenidas en el vigente Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2013-2016, y en el aún en gestación, en el momento de redactar estas líneas, Plan Andaluz de Vivienda y Rehabi-litación 2016-2020.

Concretando más: la rehabili-tación versus Fondos Europeos se enfoca bajo el prisma de la eficien-cia energética, energías renovables y sostenibilidad.

Para los Fondos Europeos la re-habilitación de viviendas es el “con-junto de actuaciones necesarias para mejorar las condiciones de ha-bitabilidad, la eficiencia energética, la protección del medioambiente,

“En el sector de la edificación existe un potencial que se estima en el 40% de ahorro energético y de uso de las energías renovables, que puede llegar al

70% en las viviendas de edificios antiguos”

26

p u n t o d e v i s t a

la utilización de energías renova-bles y la accesibilidad física a la vi-vienda”, rehabilitación que cuando se refiere a edificios, no solo abarca su mejora, sino también el mante-nimiento en el tiempo de los aspec-tos señalados y de sus condiciones estructurales y elementos arqui-tectónicos para garantizar su segu-ridad, estanqueidad, salubridad y accesibilidad.

Si se trata de rehabilitar áreas urbanas, el concepto es más am-plio y menos preciso pues, junto a lo anterior, integra también la par-ticipación ciudadana, la creación de dotaciones y equipamientos y el mantenimiento de la entidad social y cultural de barrio.

Este amplio panorama de la rehabilitación se compagina con el también amplio campo de los Fon-dos Europeos que pueden ser de muy distintos tipos, algunos muy conocidos como los FEDER (Fondo Europeo de Desarrollo Regional), o el FSE (Fondo Social Europeo), y otros no tanto, como el FEADER (Fondo Europeo Agrícola de Desa-rrollo Rural), el marítimo y de pes-ca (FEMP) y la Cooperación Trans-fronteriza…

Y todos esos Fondos, la Unión Europea los atribuye a los Países Miembro a través de los Programas Operativos ya plurirregionales, que van directamente a esos Estados, ya regionales, cuyos beneficiarios son las regiones, CCAA o similares.

Así pues, el Programa Opera-tivo es un conjunto coherente de ejes prioritarios compuestos por medidas plurianuales para la rea-lización del cual puede recurrirse a uno o más fondos, a uno o más instrumentos financieros así como al propio BEI (Banco Europeo de Inversiones).

En estos momentos está ini-ciando su marcha el nuevo Progra-ma Marco Comunitario 2014-2020. Consecuencia del mismo es que Es-paña ejecutará 22 Programas ope-rativos con cargo al FEDER, uno por Comunidad Autónoma, más Ceuta y Melilla, y tres nacionales.

En Octubre pasado se puso en marcha, por ejemplo, a nivel nacio-nal el Programa Operativo FEDER de Crecimiento Sostenible 2014-2020, dotado con 5.520 millones de euros de financiación. Su objetivo es hacer sostenible el crecimiento económico español procurando una utilización más eficaz de los re-cursos y una economía más verde y competitiva.

Y dentro de este escenario, ¿por qué la rehabilitación / energía tie-ne tanta importancia? Porque al definirse los objetivos temáticos, concretados en once por los Regla-mentos, se señala en su número 4, como área de inversión, el favore-cer el paso a una economía baja en carbono en todos los sectores: esto es, eficiencia energética, energías renovables y sostenibilidad como antes apuntábamos.

En este marco hay que situar el Plan Integral de Fomento para el

Sector de la Construcción y Reha-bilitación Sostenible en Andalucía que se presentó el 9 de Febrero de 2015, en el Palacio de San Telmo de Sevilla, por la Presidenta de la Junta de Andalucía y siendo publicado, tras su aprobación por el Consejo de Gobierno el 27 de Enero, en el BOJA el 12 de Marzo siguiente.

Dicho Plan fue recibido por el Sector en su totalidad (agentes eco-nómicos y sociales, profesionales, proveedores,…) con una muy cla-ra valoración positiva porque al fo-mentar el valor de la construcción sostenible se estaba apostando por una reactivación de la economía y el empleo. Sus 91 Líneas de Actuación, priorizadas unas sobre otras, su do-tación económica y la profundidad y vigor del diagnóstico realizado jus-tificaban este optimismo de todos.

Más desde esa publicación en el BOJA, en Marzo de 2015, poco se ha avanzado no habiéndose reunido ni una sola vez el Comité de Direc-ción de la Mesa de la Construcción y Rehabilitación Sostenible, que es el Órgano de Evaluación y Segui-miento Global de dicho Plan.

Correspondiendo a la Conseje-ría de Presidencia la Coordinación e Impulso del amplio catálogo de actuaciones que corresponden a las distintas Consejerías, bueno sería reunir con carácter urgente al Co-mité de Dirección del Plan para que la ilusión inicial no quede, como en alguna ocasión anterior, fallida. Ai

“El amplio panorama de larehabilitación se compagina con

el de los Fondos Europeos”

27

p u n t o d e v i s t a

“La rehabilitación constituye la piedra angular de las políticas de vivienda en nuestro país”

El sector inmobiliario, sin duda algu-

na, está llamado a ser uno de los grandes

protagonistas de la economía española

en 2016, año en que se consolidarán las

tendencias que han ido cogiendo forma

durante 2015.

Esto es debido a que, después de una

larga crisis, poco o nada tiene que ver el

negocio inmobiliario de hoy con el de

hace unos años, en que nos encontrába-

mos con una mezcla entre promoción

residencial e inmobiliario patrimonial. La

crisis lo ha cambiado todo: la formación,

dinamismo, edad, y la capacitación de los

gestores actuales, así como las estrategias

de inversión, con una clara diferencia-

ción entre el negocio patrimonialista y el

de promoción residencial, así como unas

políticas de endeudamiento mucho más

prudentes.

El principal exponente de este cam-

bio son las Socimis, que han irrumpido

recientemente en el mercado inmobi-

liario español. Se trata de un modelo ya

arraigado en muchos países extranjeros

y que los inversores miran con muy bue-

nos ojos, por su filosofía de gestión, tipo

de negocio y, no menos importante, el

reparto de dividendos que están obliga-

das a hacer (80% de sus beneficios). Los

inversores han acogido muy bien esta

figura y han aportado casi 6.000 millones

de euros a las distintas Socimis, que ya es-

tán liderando esta nueva era del mercado

inmobiliario.

Nos encontramos por primera vez

desde la crisis ante un ciclo positivo en

el sector inmobiliario cuya expectativa

de duración situamos entre tres y siete

años, lo que ha hecho que los inversores,

y en especial los internacionales, hayan

puesto el foco en nuestro país. Sin em-

bargo, no podemos obviar que uno de

los factores que pueden poner en riesgo

estas buenas perspectivas es la inestabili-

dad gubernamental. El escenario político

puede ser determinante para la consoli-

dación de esta trayectoria dado que tanto

incertidumbre como inestabilidad de un

país alejan a los inversores. Si tenemos la

suerte de contar con un Gobierno estable

liderado por algún partido razonable, sea

del color político que sea, estaremos en-

tonces ante un ciclo inmobiliario de cre-

cimiento sostenido.

Sobre los segmentos que van a des-

pertar más apetito inversor, en 2015 he-

mos visto cómo el sector de oficinas ha

sido el gran protagonista en las inversio-

nes. Sin embargo, en líneas generales los

activos que son atractivos para los inver-

sores, independientemente del mercado

en el que se encuentren, son aquellos que

puedan aportar un binomio de calidad y

rentabilidad.

En lo que a nosotros se refiere, des-

pués de un año y medio muy intenso,

que nos ha colocado como la Socimi más

grande del mercado y el operador líder

en oficinas, logístico y ‘high street retail’,

ahora mismo estamos siendo más se-

lectivos, aunque seguimos creciendo en

el sector logístico ya que, con un buen

conocimiento del mismo, creemos que

sigue siendo muy atractivo para invertir

pues la tasa de retorno es más competi-

tiva. Esto no significa que descartemos

otro tipo de activos, pero al contar ya con

una cartera de activos estable en oficinas

y centros comerciales priorizaremos la

inversión en mejorar nuestros propios

activos.

l a o p i n i ó n

Con las lógicas reser-vas que provoca la incertidumbre de un escenario político nada claro, los expertos auguran un buen 2016 en lo que a inversión inmobiliaria se refiere, en línea con lo sucedido en 2015. Si se despejan estas incer-tidumbres, todos los segmentos están llamados a protagonizar un nuevo ejercicio en positivo. Ai

Apetito inversor y liquidez para 2016

28

Íñigo GalánSocio director general de

Inerzia Asesores Inmobiliarios

En nuestra opinión 2016 va a ser

un año marcado por el nuevo esce-

nario político que puede darse en

España. La actual incertidumbre polí-

tica hace que algunos actores del sec-

tor inmobiliario estén en un proceso

de stand by, a la espera de aconteci-

mientos. Si nos abstraemos de esta

incertidumbre ya comentada, el inte-

rés de los inversores continuará en la

misma senda en la que se cerró 2015.

Existe apetito inversor, existe liquidez

y existe necesidad de buen producto.

Como viene siendo habitual, los seg-

mentos más interesantes serán las ofi-

cinas prime, las plataformas logísticas

y los centros y parques comerciales

en toda España. Podríamos añadir

también que se empieza a detectar un

interés importante en el mercado de

suelo, siempre teniendo presente que

hablamos de suelo urbano consolida-

do. El pequeño inversor continuará

activo principalmente en la búsqueda

de operaciones en rentabilidad en el

mercado de locales comerciales.

¿Se mantendrá en 2016 el interés inversor en el inmobiliario?

Miguel OñateDirector de Merlin Properties

l a o p i n i ó n

29

¿Se mantendrá en 2016 el interés inversor en el inmobiliario?

Jaime Pascual-SanchizDirector general ejecutivo de

Aguirre Newman

La inversión en el sector terciario

en España ha marcado un récord his-

tórico de actividad, sustentada por un

lado en expectativas del crecimiento en

la economía nacional, que tirará de la

demanda en alquiler y en consumo y,

por otro lado, por la gran cantidad de

capital internacional buscando inver-

sión y la posición de precios competi-

tivos que tiene España respecto a otros

países de nuestro entorno. A pesar de la

inestabilidad política, en el corto plazo

ninguna de estas palancas parece estar

truncada y, por lo tanto, desde Aguirre

Newman creemos que la actividad se-

Enrique GuerraDirector general de Domo

Gestora

Entendemos que si en 2015 ha co-

menzado a volver ese interés inversor

en el sector, este año es previsible que

se consolide. Si la economía española

continúa creciendo y la creación de

empleo se mantiene, todo indica que

Miguel Ángel AlemanyDirector general de pisos.com

En la primera época de la crisis,

las transacciones se fundamentaron en

la búsqueda de oportunidades y en el

pago al contado. El volumen de opera-

ciones concretadas subió en una segun-

da fase gracias a la fluidez del crédito, lo

que hizo que el mercado ganara agili-

dad. Actualmente, con los principales

indicadores en terreno positivo y con la

previsión de seguir evolucionando en

la buena dirección, es muy posible que

el inversor siga con la mirada puesta en

España, pero meditará mucho más sus

pasos, buscando un equilibrio conser-

vador entre riesgo y rentabilidad.

El patrimonio residencial que pro-

tagonizarán las inversiones que tendrán

lugar en 2016 continuará basándose en

inmuebles situados en localizaciones

muy demandadas, que tengan recorrido

al alza y se coloquen rápido. Estamos

hablando de grandes ciudades como

Madrid, Barcelona y distritos céntricos

de Sevilla, así como de zonas costeras

de larga tradición como Baleares, Costa

Brava y, dentro de Andalucía, Marbella.

la recuperación del sector inmobilia-

ria se consolidará. Nosotros, en Domo

Gestora, somos especialistas en resi-

dencial y estamos experimentando ya

la evolución en positivo hacia ese seg-

mento, con el aumento de operaciones

de compra de suelo para construir vi-

viendas o edificios para rehabilitar, en

este caso en zonas exclusivas de las

principales capitales españolas. Espe-

ramos además que las cooperativas de

viviendas sigan siendo protagonistas de

la promoción residencial, como lo han

sido de manera efectiva en estos años

caracterizados por una crisis sectorial

marcada por la falta de financiación.

Por otra parte, percibimos ya un

repunte del alquiler que sin duda evo-

lucionará en los próximos años. Nue-

vos instrumentos de inversión, como

las SOCIMIS, están irrumpiendo con

fuerza en el mercado, proporcionando

a los inversores la oportunidad de obte-

ner rentabilidades importantes con un

tratamiento fiscal inmejorable.

guirá la misma tendencia positiva.

Respecto a los sectores más activos

que hemos observado en 2015, casi to-

dos los terciarios (oficinas, hoteles, lo-

gístico y centros comerciales), creemos

que en el año 2016 veremos cómo el

sector residencial irá ganando protago-

nismo en la actividad de compraventa

y promoción. En este sector residencial

sin duda el desafío más retador consis-

tirá en diseñar fórmulas de colabora-

ción entre los capitales extranjeros con

los promotores nacionales.

Enrique LosantosDirector general de

Investors de JLL

Para 2016 podemos predecir que

el mercado de inversión inmobiliaria

mantendrá un ritmo álgido en línea con

el de 2015, e incluso podría superarlo si

continúa el ritmo marcado en enero.

El inmobiliario se está convirtiendo

en un valor refugio ante la volatilidad

de los mercados financieros. La escasez

de producto prime junto con la abun-

dancia de liquidez seguirá presionando

los precios al alza e incrementando el

interés por activos más secundarios y

value added.

Veremos como activos no tradicio-

nales (residencias de estudiantes, centros

hospitalarios, etc.) empezarán a despertar

más interés, y con total seguridad las So-

cimis continuarán siendo protagonistas.

Aunque la inestabilidad política

está generando cierta incertidumbre

sobre la estabilidad económica de

nuestro país, por el momento se espera

que el acuerdo alcanzado no sea ruptu-

rista con la política económica actual.

Desde JLL creemos que el año 2016

será un buen año desde el punto de vis-

ta de la inversión inmobiliaria.

30

Carlos SmerdouConsejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios

Tras un año récord, en 2016 se

mantendrá el interés, aunque bajará li-

geramente el nivel de inversión, entre

otras razones porque ya se han agotado

las mejores oportunidades, tras años de

crisis.

Pero hay que distinguir dos tipos de

inversores. Los fondos bajarán la intensi-

dad porque las operaciones de compra

de paquetes de promociones de vivien-

da, por ejemplo, se han ido agotando y

las que quedan, ya no aportan las ren-

tabilidades mínimas que requieren, ya

que los precios son más elevados.

Sí aumentará la inversión minoris-

ta. Hay varios motivos: estamos comen-

zando un escenario alcista, la evolución

económica es positiva y el dinero es ba-

rato. Obviamente para que esto llegue a

buen puerto, y no sufra contratiempos,

es necesario que se diluya cuanto antes

la incertidumbre política.

Las zonas más atractivas para in-

vertir son grandes capitales, como Ma-

drid o Barcelona, si bien en esta última

la incertidumbre política está provocan-

do un descenso del interés en favor de

otras ciudades.

l a o p i n i ó n

¿Se mantendrá en 2016 el interés inversor en el inmobiliario?

Mikel EchavarrenCEO de Irea

El año 2016 presenta grandes opor-

tunidades y grandes riesgos para el sector

inmobiliario.

Al riesgo derivado de la inestabilidad

de los mercados financieros internaciona-

les por la incertidumbre respecto al cre-

cimiento en China y en las economías de

los países emergentes debemos añadir la

incertidumbre existente en España por la

fragmentación del arco parlamentario. En

caso de que gobierne una coalición de par-

tidos de izquierdas existiría un elevado ries-

go de modificación de la normativa hipote-

caria y la correspondiente al tratamiento de

impagos en el alquiler de viviendas, lo que

retraería significativamente la financiación

y la seguridad jurídica de los inversores.

En este contexto, creemos que la in-

versión se centrará en activos no corre-

lacionados con la gestión política local,

como los hoteles y centros comerciales ya

existentes, y en suelo finalista de carácter

residencial en ubicaciones viables con de-

manda solvente.

Si se despejan las incertidumbres polí-

ticas españolas y se mantiene la seguridad

jurídica de los inversores, el año 2016 puede

ser brillante en todos los sectores del mer-

cado inmobiliario.

2015 ha sido un año récord en cuanto

a inversión inmobiliaria: aproximadamen-

te 13.000 millones en total, lo que supone

cerca de la mitad del total invertido en el

Sur de Europa e Irlanda. La recuperación

de las perspectivas económicas sobre

nuestro país ha sido un factor fundamen-

tal en el cambio de la percepción de los

inversores internacionales. Precisamente,

si continúan mejorando dichas perspecti-

vas y los datos macro acompañan, como

la evolución del paro y el crecimiento del

PIB, el interés en nuestro sector inmobilia-

rio sin duda continuará en 2016.

La escasez de producto prime será uno

de los elementos clave del comportamiento

de la inversión este año, sobre todo en las

principales ciudades como Madrid y Barce-

lona, por lo que veremos cómo los inver-

sores centran sus estrategias en activos más

secundarios o en otras ciudades como Má-

laga. La provincia será un destino de inver-

sión atractivo, sobre todo en residencial en

costa, donde veremos nuevos desarrollos,

retail y logística.

Íñigo MolinaDirector de Andalucía de CBRE

El interés inversor en el mercado in-

mobiliario español no puede continuar

creciendo, a riesgo de un nuevo recalenta-

miento. Es necesaria actividad al por me-

nor, generar producto inmobiliario para

reducir el riesgo de “burbuja” y como fac-

tor de serenidad.

2016 va a transcurrir en la inestabili-

dad institucional. La austeridad descende-

rá y la inversión pública incidirá en el gas-

to social y corriente. No es el escenario de

nuevas inversiones inmobiliarias, sino de

desarrollo de las preexistentes, que deben

encaminarse a añadir valor y actividad y

no a generar carteras financieras. Ojalá se

reúnan las condiciones para que se for-

men nuevos hogares y esta generación de

españoles acceda al mercado inmobiliario.

La incertidumbre presenta también

una oportunidad. La toma de conciencia

de que todo ha cambiado. El rigor debe

subsistir, pero envuelto en sensibilidad so-

cial. O el beneficio adopta el bienestar so-

cial como parte importante de su legitima-

ción, o será la sensibilidad socio-política

quien modere con menos finura el caudal

inversor que tanto necesitamos. Y que tan-

to nos necesita.

Francisco SanzAbogado. Urbanista. Codirector del MSI

(Programa Superior de Dirección Inmobiliaria y Financiera) del COAM

Un cambio de negocioy de visión

La promoción inmobiliaria,ante un nuevo ciclo

EstE MEs...

La nueva era

deL promotor

Sonia MoraFotos: Ai

33

LA NUEVA ERA DEL PROMOTOR

ESTE MES...

POCOS po-nen en duda la importan-cia de la actividad pro-motora y constructora en la salida definitiva de la actual situación. Nue-vos sectores productivos están emergiendo con fuerza en la economía española, con el turismo y la agroindustria como sostenes permanentes. Pero ante la lentitud del sistema en la creación de puestos de trabajo y la capacidad generado-ra de empleo del sector inmobiliario, cuya inten-siva demanda de mano de obra es una realidad, como lo ha sido siempre, su resurgir se antoja fun-damental.

Los efectos del des-censo de la actividad de construcción edificato-

ria y de las actividades inmobiliarias han sido, durante todos estos años, muy acusados, en términos de producción y empleo tanto en el propio sector como en las industrias auxiliares al mismo, en el nego-cio financiero (una par-te muy importante de los ingresos de la banca procedieron, en los años anteriores a la crisis, de los numerosos créditos promotor o hipotecarios concedidos a empresas y familias), en la Admi-nistración Pública, ante

la caída de los ingresos tributarios derivados de dicha actividad, y en la caída de la riqueza y, consecuentemente, el consumo de los hogares.

Por este efecto arras-tre del sector sobre la actividad y el empleo, su recuperación ha de con-siderarse, por la socie-dad en su conjunto, una prioridad. Hay mimbres suficientes para conse-guirlo: hay empresarios solventes y sobradamen-te preparados, profesio-nales muy cualificados y especializados, potentes

nichos de mercado e in-cipiente regreso de la fi-nanciación, además de haberse superado, al me-nos en gran medida, esa visión negativa de esta industria que durante de-masiado tiempo ha pla-neado sobre la opinión pública.

Un nuevomodelo para

el sector

Pero aun recono-ciendo este hecho, esta necesidad de impulso colectivo a la actividad promotora y construc-tora, no es menos cierto que el modelo del sector inmobiliario anterior a la crisis se ha quedado ob-soleto, como también el marco en el que se desa-

Un cambio de negocio y de visiónLos siete largos años durante los cuales la crisis ha azotado el mercado inmobiliario en España de forma dramá-tica, han provocado cambios sustanciales en torno a esta actividad y todos los implicados en ella. Las entidades financieras son ahora muchísimo más prudentes a la hora de financiar no sólo al promotor, sino también al comprador finalista, si bien en los últimos meses están abriendo de nuevo el grifo del crédito ante la constata-ción de que algo está cambiando; la demanda ha dado un giro radical y ya no compra todo lo que le ponen por delante, sino que se ha vuelto mucho más exigente y busca un producto que se adapte como un guante a sus necesidades; y otro tanto de lo mismo ha ocurrido en el negocio de la promoción inmobiliaria, que difiere notablemente del existente antes de 2008, obligado a adaptarse a un entorno mucho más severo y a hacer las cosas de un modo diferente. Durante los últimos tiempos, han ido entrando además en escena nuevos actores, ya sea implicados en la financiación, en la propia actividad promotora, en la consultoría o en la comercializa-ción, ayudando al sector a resurgir y beneficiándose del mismo. Una retroalimentación que está propiciando el nacimiento de una industria inmobiliaria llamada a ser, como antaño, uno de los pilares básicos de la economía española en general, y andaluza en particular.

“Ante la lentitud del sistema en la creación de puestos de trabajo y la capacidad generadora de

empleo del sector inmobiliario,su resurgir se antoja fundamental”

34

ESTE MES...

rrolla. La nueva era que ahora comienza impone a los profesionales y em-presarios que lo integran un cambio de negocio y de visión, acomodando a los nuevos actores que han entrado en escena, reinventando la forma de hacer las cosas, superan-do barreras y evitando la repetición de errores. A partir de ahí, es nece-sario echar a andar con decisión, sin los desma-nes y desproporciones del pasado, sin pretensio-nes de volver al punto de

partida inicial, pero con la convicción de que sin un impulso a esta indus-tria es imposible que la economía se dinamice al ritmo deseado.

Esta nueva era que afronta el sector debe tener muy en cuenta las posibilidades que ofrecen las nuevas tecnologías y la innovación, el poten-cial español en materia de eficiencia energética, las actuales caracterís-ticas demográficas y las nuevas costumbres so-ciales de la población, nuestra estratégica ubica-ción geográfica -con gran potencial para incremen-tar la fuerza de las activi-dades relacionadas con el turismo residencial y vacacional-, la excelente preparación técnica y el reconocido prestigio de profesionales y empre-sas, o la importancia de saber sacar el máximo rendimiento a la entrada en escena de nuevos ac-tores muy potentes como los Fondos y los servicers, entre otros.

Todos los agentes in-volucrados han de propi-ciar un modelo de nego-cio donde la tecnología tenga un peso crecien-te, y donde la eficiencia y la sostenibilidad no

sean conceptos vacíos; sólo apostando por este cambio se incrementa-rá la competitividad del sector, imprescindible en un mundo globalizado como el actual. Y tam-bién todos deben luchar por la simplificación bu-

rocrática y normativa, y por la eficiencia y trans-parencia de los trámites urbanísticos. Es asimis-mo urgente configurar planes de formación en-tre los profesionales del sector, de manera que, por un lado, sepan ex-traer el máximo rendi-miento de las múltiples posibilidades que ofre-ce la tecnología, espe-cialmente en nuevos métodos y materiales constructivos y en cono-cimiento de la demanda; y, por otro, sean capaces de rentabilizar las opor-tunidades que los nue-vos actores ponen en su

camino. Esta mayor cua-lificación propiciaría no sólo un sector más com-petitivo dentro del pro-pio país, sino también más posibilidades de em-pleo para esos trabajado-res fuera de las fronteras nacionales.

Sostenibilidad y conocimiento de la demanda

Apostar por un mo-delo productivo en la construcción más efi-ciente y menos contami-nante también es futuro, tanto en lo referente a las edificaciones como a las ciudades. Europa lo impone, y el sentido co-mún también. Los edifi-cios y las ciudades con-cebidos bajo parámetros de sostenibilidad, que contribuyan a reducir las emisiones contami-nantes y el consumo energético, tendrá un

“Por el efecto arras-tre del sector sobre la actividad y el empleo, su recuperación ha de considerarse, por lasociedad en suconjunto, unaprioridad”

“El modelo del sector inmobiliario anterior a la crisis se haquedado obsoleto, como también elmarco en el quese desarrolla”

35

LA NUEVA ERA DEL PROMOTOR

ESTE MES...

valor añadido cada vez mayor, a medida que la conciencia ecológica vaya tomando posicio-nes cada vez más privi-legiadas entre los ciuda-danos. En un futuro no muy lejano, las edifica-ciones que incorporen parámetros ecológicos serán sinónimo de alta calidad, lo que incre-mentará su atractivo y hará más fácil su comer-cialización. Del mismo modo, la nueva cons-trucción debe apostar por el uso de materiales sostenibles y por la re-habilitación, fomentan-do al tiempo la propia sostenibilidad social del modelo de negocio.

El estudio de la de-manda al detalle, dando a cada cual según su ne-cesidad particular, tam-bién es indispensable en la nueva actividad promotora. Es necesa-rio tener en cuenta las características de la po-blación y sus modos de vida, sus costumbres y sus preferencias, tenien-do muy claro que lo que vale para unos ciudada-nos no vale para otros, y que sus exigencias son cada vez mayores. Ana-lizando la demanda, es posible detectar nuevos nichos de mercado don-de acudir. Trabajar des-de la oferta en este con-texto carece de sentido.

El crédito y los nuevos actores

Esta nueva manera de promover y construir seguirá estando condi-cionada, en cualquier caso, por el acceso a la financiación. El crédito, como queda constata-do en numerosos foros sectoriales, empieza a fluir aunque lentamente y cargado de exigencias, ante la mejoría de la si-tuación de los bancos. Frente a lo que ocurría hasta hace apenas un año, ahora la banca ha cambiado el grifo cerra-do por la mano tendida. Cada operación, como cada hipoteca, se exa-minan con lupa y de-ben superar numerosos filtros, pero a partir de una serie de condicio-nantes imprescindibles, no hay entidad financie-ra que no esté de nuevo cerca del promotor o de la compraventa de una vivienda. Un buen pro-yecto, presentado por un promotor solvente y creíble, con suelo propio y bien localizado y con unas preventas razona-bles, va a ser objeto de estudio y tiene muchas posibilidades de salir adelante.

Y en esta nueva era, en la que han aparecido en el escenario nuevos actores, los promotores deben aprovechar la si-nergia generada en torno a la actividad promotora y utilizarla en su favor. De esta manera, el pa-pel promotor que están llamados a desarrollar Fondos y servicers (los más potentes también al servicio de la Sareb), le-jos de ser un obstáculo, debe convertirse en una oportunidad para tra-bajar juntos, recuperar músculo perdido y en-trar de nuevo en la senda del crecimiento. Su ex-periencia y conocimien-to de los mercados loca-les juegan a su favor. Ai

“Esta nueva era que afronta la industriapromotora debe tener muy en cuenta las

posibilidades que ofrecen las nuevastecnologías y la innovación”

“Apostar por unmodelo productivo en

la construcción más eficiente y menos

contaminante también es futuro”

“Esta nueva manera de promover y construir

seguirá estando condi-cionada, en cualquier

caso, por el acceso a la financiación”

36

ESTE MES...

LA nutrida asistencia de profesionales y empresarios a la jornada gaditana puede conside-rarse un claro exponen-

te del cambio de ciclo que ya ha comenza-

do. Así lo destacó en la presentación

del encuentro el presidente de FAEC, Emilio C o r b a c h o , para quien esta multi-t u d i n a r i a presencia pone de manifiesto “el desan-claje de la s i tuación i n m o b i -liaria y la c o n s t a t a -

ción de un nuevo ciclo

-cuyo inicio se sitúa en junio de

2015-, que tiene

en la superación, aunque aún tenue, de las dificulta-des financieras del promo-tor, uno de sus vectores principales”.

Si bien la recuperación plena del sector está aún muy lejos, está claro que las cosas están cambiando. “Es cierto que se inician po-cas promociones inmobi-liarias, o que no tenemos plan de vivienda en Anda-lucía desde 2012, pero no lo es menos que hay más transacciones de inmue-bles, que hay una subida -aunque leve- del precio de la vivienda, y que existe la convicción general de que es necesario explorar nue-vos campos de actividad, caso de los apartamentos turísticos, residencias para mayores, centros de ocio, rehabilitación de viviendas, edificios y barrios; y eficien-cia energética”.

Para que esta incipien-te reactivación del negocio

promotor tenga recorrido es imprescindible contar con la tan esperada finan-ciación bancaria, pero tam-bién, con una necesaria liberación normativa, de manera que deje de lastrar la actividad inmobiliaria. En otros momentos esas normas podían estar justifi-cadas, “previendo posibles extralimitaciones, pero las circunstancias han cam-biado, y al cambiar deben cambiar las normas, por-que estas están para servir al hombre y no al revés”.

Al término de su inter-vención tomó la palabra el presidente de la Confede-ración de Empresarios de Cádiz (CEC), Javier Sán-chez Rojas, quien refrendó que el lleno del auditorio gaditano para acoger esta jornada es un síntoma cla-ro de que las expectativas están mejorando, por un lado, y por otro que “la or-ganización lo está hacien-

La promoción inmobiliaria,ante un nuevo cicloCon el objeto de trasladar a los empresarios y profesionales de la actividad de la promoción inmobiliaria infor-mación de primera mano de su máximo interés, la Federación Provincial de Agrupaciones de Empresarios de la Construcción de Cádiz (FAEC) y su Asociación de Promotores Inmobiliarios (ASPRICA) han organizado en febrero, en el Palacio de Congresos gaditano, una Jornada Anual Inmobiliaria, integrada por una ponencia y dos mesas redondas. La sensación general transmitida en este foro ha sido de que algo está cambiando, que el sector afronta el inicio de un nuevo ciclo marcado por tres cuestiones fundamentales: el regreso del interés financiero por la actividad promotora; la necesidad de promover y construir de un modo diferente de ahora en adelante; y la constatación de que los nuevos actores que irrumpieron con fuerza hace un par de años en el nuevo esce-nario inmobiliario han venido a cambiar el mercado, de una forma tal que nada tiene que ver con el de hace

una década. Sonia MoraFotos: Redacción Ai

do muy bien, que tiene el oído puesto en las inquie-tudes del sector”. Argu-mentó asimismo que este tipo de eventos vienen a escenificar que las patro-nales no sólo tienen que estar en las críticas, “sino también en las reflexiones y aportaciones”.

La economía y el sector

El catedrático de Eco-nomía Aplicada en la Uni-versidad Pablo de Olavide José María O’Kean fue el encargado de pronunciar la ponencia de la jornada, bajo el título ‘Perspectivas económicas para 2016: entorno económico para el sector inmobiliario y la construcción’, un sector que definió como el que había sufrido de una mane-ra más contundente todo el ajuste realizado por la eco-nomía española y del que constató la necesidad de asumir una nueva visión, en un entorno de incerti-dumbre como el actual.

España afronta en es-tos momentos su tercer ciclo de crecimiento. En los dos primeros la econo-mía se había sustentado en

dos sectores transversales clave, el turismo y la agro-industria en el terreno de las exportaciones, además de un tercero generador de empleo, la construcción; que se complementan con sucesivas devaluaciones (dos en 1982 y otras cuatro entre 1992 y 1995) que van solventando el problema del déficit por la falta de competitividad.

En el primer ciclo, el que arrancó en 1982, la construcción se centró en especial en la obra públi-ca, toda vez que España tenía un proyecto de país: ser internacional. “Nuestro proyecto fue la Expo 92, la Olimpiada de Barcelona, las muchas autovías que hi-cimos, el AVE, muchísimas otras infraestructuras...; le dijimos al mundo que es-tábamos aquí, aunque ese proyecto terminó con un país endeudado, principal-mente el Estado, que fue el promotor de todas esas obras”.

En el segundo ciclo, el que empezó en el 93, el sector de la construcción volvió a ser la principal fuente de empleo, si bien esta vez el protagonista, en lugar de la obra pública, fue

la vivienda, y el endeuda-miento, en lugar de al Es-tado, le correspondió a las familias y las empresas. De forma muy rápida, el sector empezó a absorber empleo en grandes cantidades, con trabajadores de todos los perfiles, desde albañiles has-ta expertos profesionales.

En 2007 ese ciclo llega a su fin y se inicia la crisis que ahora empieza a tocar fin. La crisis llega en un mo-mento en que las familias y empresas estaban muy endeudadas, y para insuflar oxígeno el Estado empieza a gastar y se endeuda, en la esperanza de que se tratara una cuestión cíclica que se superaría incorporando dinero de forma creciente, pero el final fue bien distin-to. España se vio obligada a asumir su realidad, “la de un país muy endeudado, y ni siquiera era el Estado el que estaba más endeu-dado, sino que lo fueron primero las familias y des-pués las empresas, en un entorno de crisis financiera

global. Poco a poco el Esta-do fue elevando su deuda, que ahora mismo está en el 100% del PIB aproximada-mente”. Frente a esta crisis, España no puede acudir a la devaluación de los ciclos anteriores, y además está obligada a hacer una po-lítica fiscal restrictiva para afianzar paulatinamente el déficit, situación que se ve asimismo marcada por un sistema financiero que no generaba confianza, espe-cialmente por la situación que atravesaban las cajas de ahorro: “La realidad es que el crédito se estaba res-tringiendo, lo que propicia-ba que no llegara, que no se renovaran los préstamos y que además, algunos pro-yectos que claramente po-dían ser rentables, no eran atendidos por los bancos porque estaban restrin-giendo”.

En este modelo de crecimiento nacional, otra cuestión relevante fue la de un mercado laboral mar-cado por la temporalidad:

“El sector inmobiliario y de la construcción es el que ha sufrido de una manera más contundente el

ajuste realizado por la economía española”

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LA NUEVA ERA DEL PROMOTOR

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“En 2007, justo antes de la crisis, el 30% de los contra-tos laborales existentes en España eran temporales. Con un 30% de la plantilla con un contrato que ven-ce en seis meses no hay razón para formar a esos trabajadores, no voy a usar tecnología con ellos por lo que nunca alcanzarán cua-lificación alguna. Las con-secuencias más negativas no serían otras que la baja productividad de nuestra economía”. La productivi-dad es el valor que se ge-nera por horas de trabajo.

Si el país crece dedicán-dole más horas al trabajo, la productividad decrece, porque genero el mismo valor, pero cada vez con más horas, y sólo cuando consigo generar ese valor en pocas horas, es cuando sube dicha productividad. ¿Cómo la mejora enton-ces España? Despidiendo trabajadores y bajando los salarios.

Continuó el econo-mista su alocución re-flexionando acerca de la competitividad que, a su juicio, depende de cua-tro cuestiones: el tipo de cambio –la devaluación ha sido un recurso habi-tual en España siempre-, una inflación inferior a los países de la competencia, menos costes que dichos países y la productividad. “Con las medidas del mer-cado laboral se consigue que la productividad suba, mientras los salarios y los precios van bajando. Si creces bajando los salarios, bajan la oferta agregada y los precios. ¿Hasta dónde se puede continuar con esa secuencia, donde los tra-bajadores, que son los que tienen que comprar las vi-viendas, trabajan cada vez por menos dinero?”.

En este contexto, es-timaba necesario ampliar

la visión del país que se quiere y hacia dónde se dirige: “Cuando iniciamos el tercer ciclo nos encon-tramos con este problema de salarios a la baja y con la necesidad de hacer unos ajustes, pero sin un proyec-to de país, sin nada que nos una, nos dividimos y cada cuál responde a sus inte-reses, lo que deriva en la caótica salida de la crisis a la que estamos asistiendo, que no es sostenible”.

En este entorno, Es-paña está saliendo de la crisis muy endeudada, cir-cunstancia que tiene como consecuencia que la me-jora, en lugar propiciar el consumo, se destina a pa-gar la deuda, de forma que el consumo se detiene y las tasas de crecimiento son muy suaves, todo lo cual incorpora incertidumbre al escenario. En esta situa-ción de incertidumbre, en la que además el panora-ma político tampoco arroja claridad alguna, se d e s c o -

nocen los escenarios, las probabilidades, lo que se puede ganar o perder, lo cual incide negativamente en un sector como el pro-motor, que se tiene que fi-nanciar en el tiempo.

Incidió en la repercu-sión de las decisiones de la Administración Públi-ca en el sector, porque de ellas dependen muchos elementos, influyendo no sólo en la financiación, sino también en una regulación urbanística que somete a la actividad promotora. Por ello, reivindicó el papel de las organizaciones empre-sariales, obligadas a trans-mitir a la Administración qué es lo más conveniente para el sector y para la so-ciedad.

Enumeró a conti-nuación cuatro drivers, cuatro conductores que, en su opinión, explican lo que está sucediendo en la actualidad. El primero

“La productividad es el valor que se genera por horas de trabajo.Si el país crecededicándole más horas al trabajo, laproductividaddecrece”“España está saliendo de la crisis muyendeudada, por lo que la mejora, en lugar de propiciar el consumo, se destina apagar deuda”

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de ellos es China, un país cuya caída de la bolsa es el más claro exponente de que el mundo que existía no va a volver, un mundo en el que una serie de paí-ses como Estados Unidos, Reino Unido o España vi-vían por encima de lo que podían pagar, comprando precisamente a China de manera creciente. Los ciu-dadanos chinos, entretan-to, trabajan muchas horas por salarios bajos, pero de los cuales ahorran un por-centaje muy elevado para poder cubrir unos servicios que no les ofrece el Estado como la sanidad, la educa-ción o las pensiones. El ci-clo se iniciaba con el ahorro de China, un ahorro que el sistema financiero prestaba a Estados Unidos, para que a su vez compre de nuevo productos chinos, lo que propició porcentajes de crecimiento en China del 11 y el 12%, mientras Esta-dos Unidos se endeudaba, un endeudamiento inter-nacionalmente admitido por ser el dólar moneda divisa en todo el mundo. Llega un momento en que

el ahorro chino quiere más intereses, lo que obliga al sistema financiero a prestar con más riesgo, momen-to en el cual aparecen las subprime, los bancos zo-zobran y son los Estados los que tienen que resolver la situación, con todas las consecuencias posteriores de sobras conocidas.

Una vez empieza la crisis, el gigante asiático impone un cambio radical, pasando de un modelo de exportaciones al actual de consumo interno, que im-plica que sus ciudadanos aumentan dicho consu-mo, pero disminuyen su ahorro, para lo cual el país cambia de estrategia, tra-tando de incurrir en el mer-cado financiero. Recordó cómo la primera gran ex-pansión china se produjo cuando el país entró en la Organización Mundial del Comercio, inundando el mundo de productos físicos chinos, y cómo se avecina la segunda gran expansión: “Entrar en el Fondo Monetario Interna-cional es ahora la garantía para poder invadir el mun-

do de activos financieros”. El segundo driver es el

energético. Explicó cómo por debajo de 38 dólares el barril, sólo hay cuatro países a los que les resulte rentable extraer petróleo: Kuwait, Emiratos Árabes, Arabia Saudí e irán, lo que está provocando un impor-tante ajuste en el mundo, agravado por la imposibi-lidad inminente de Norte-américa para competir en precios. Este abaratamien-to del producto está provo-cando una inundación de oferta por parte de los paí-ses productores para poder sostener sus ingresos, lo que puede derivar en una paralización del ajuste que se estaba realizando hacia un mix energético mucho más eficiente, donde el ve-hículo eléctrico es una de las claves.

A continuación re-flexionó acerca del tercer driver, el tecnológico, cuyas consecuencias sobre el sector promotor-cons-tructor son fundamentales,

pues obligarán a una forma completamente diferente de concebir y desarrollar el producto. “En un futuro no muy lejano vais a cons-truir viviendas con robots, y produciréis los materia-les en el lugar de la obra con impresoras 3D. Nos puede gustar o no, pero el driver tecnológico que se nos viene encima, junto con los nuevos materiales que están surgiendo, es impresionante. Por eso, la forma de construir va a ser completamente distinta”. La tendencia se dirige hacia viviendas donde los senso-res de todo tipo ocupen un papel fundamental, desde el control de la temperatu-ra hasta el de la recogida de basura.

Esta circunstancia en-tronca con el cuarto dri-ver, la población: “Vamos hacia una población en-vejecida, que cada vez se traslada más del campo a la ciudad, con ciudades cada vez más grandes, comple-jas y difíciles de gestionar,

“Las decisiones de la Administración Públicainfluyen mucho en el sector, no sólo en

la financiación, sino tambiénen materia normativa”

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con necesidades crecientes y diferentes,y que obligará a unirse a los sectores de la construcción, la obra civil y la tecnología”.

Argumentó cómo la arquitectura, la ingeniería y la tecnología tienen que funcionar como un con-junto creando valor, dando lugar a un mundo más sos-tenible y entendiendo que a partir de ahora lo impor-tante es la demanda. Re-flexionó acerca de los cam-bios acaecidos desde los años 60, en los que la socie-dad estaba perfectamente estructurada, hasta que la modernidad, y con ella la moda, aparecidas durante el revolucionario mayo del 68, vinieron a cambiar esa concepción del mundo. Luego llega la crisis de los 70 y ante la circunstancia de que ese mundo mejor que se prometía parecía haberse quedado en nada,

el ciudadano deja de ser opti-mista y se vuelve escéptico, y de ese escepticismo nace el posmodernismo, que derivó en un mundo más triste, más crítico y más exigente. En ese entor-no, el ciudadano busca un nuevo referente y lo descu-bre en su propia persona, hasta entrar en el mundo hiperindividualista de hoy, donde a cada cual sólo le interesa lo suyo. “En este contexto, lo importante no es tener cosas, sino sentir-las. No quiero tener un piso, sino que cuando yo mire una vivienda, el vendedor me explique qué voy a sen-tir en ella. El mundo de las sensaciones que impera ha tenido como consecuencia que ahora los países que generan productividad son, en buena medida, los que crean valor. Y ahí está la clave, en ser capaces de crear valor, porque el con-sumidor no paga por el bien, sino por la sensación que tendrá cuando consu-ma el bien o, en el caso de una vivienda, cuando viva en ella, y cómo después la compartirá en las redes so-ciales”.

Apeló a la necesidad de ser conscientes de que el nuevo consumidor surgido

tras la crisis es mucho más exigente, a lo que se añade que comparte las experien-cias y las críticas en lo que denomina el E3, que es el espacio digital, frente al E1, que es la naturaleza, y el E2, que lo configura la ciudad.

Internet ha provocado en la sociedad actual un nuevo modo de relacio-narse o de consumir, ante-poniendo las sensaciones al producto. “No es tan importante el sabor de mi comida como la foto que me voy a hacer comién-domela para colgarla en el Facebook para que los de-más vean cómo me siento al comerla. Lo único que me interesa soy yo, es puro individualismo, y por tanto quiero diferenciarme”.

Para las empresas, acu-dir al espacio digital para conocer a su futuro cliente o usuario, es fundamen-tal, porque ahí van a estar todas las claves. “En este mundo, no puedo seguir construyendo casas iguales para todo el mundo, por-que el neoconsumidor no quiere que su vivienda sea como todas las demás, y en el E3 los ciudadanos están

dejando toda la informa-ción de lo que quieren y lo que no. Algunos quieren viviendas eficientes, otros con muchos sensores, unos necesitan viviendas grandes y otros pequeñas y fáciles de limpiar, algu-nos requerirán edificacio-nes con servicios centrales, etc., etc., y esa información está en el E3”, refirió. Ar-guyó que es el momento de construir edificios más sostenibles, donde esté resuelto el tema de los re-siduos, que sean lo más eficientes posibles desde el punto de vista energético, y acometer la necesaria rehabilitación que requie-ren muchos pisos y barrios, además de parques empre-sariales e industriales, ha-ciendo resurgir “la clave del tercer ciclo de crecimiento: la ciudad”.

En este punto aseguró que el futuro está en las ciudades inteligentes, las smart cities, que tienen que estar bien diseñadas, bien conectadas y que faciliten la vida a los vecinos, que cuiden el medio ambiente y apuesten por la movili-dad sostenible, por el ve-

“El consumidor ahora no paga por el bien, sino por la sensación que tendrá cuando consuma el bien o,en el caso de unavivienda, cuandoviva en ella”

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• Españaafrontasutercerciclodecrecimiento,traslosquearrancaronen1982y1993.

• Enlosdosprimeroscicloslaconstrucciónhasidolaprincipalfuentedeempleo,enelpri-mercasoconlaobrapúblicacomoprotago-nistayenelsegundolavivienda.

• Lacrisisqueempiezaen2007vienemarcadaporlaelevadadeudadefamiliasyempresas,mientras el Estado empieza a endeudarsetambiéncadavezmás,sinpoderacudiralasdevaluacionesdeciclosanteriores.Larestric-cióndelcréditocadavezesmásacusada.

• Latemporalidaddelmercadolaboralespañolinmediatamente anterior a la crisis provocólaescasacualificaciónde los trabajadoresy,consecuentemente, la baja productividad delaeconomíaespañola.

• Sehainiciadoeltercercicloconunproblemadesalariosalabajaylanecesidaddehacerajustes,perosinunproyectodepaís,loquederivaenunacaóticasalidadelacrisis.

• Cuatrodriversoconductoresexplicanloqueestá sucediendo en la actualidad: China, eldriver energético, el driver tecnológico y lapoblación.

• SeavecinalasegundagranexpansióndeChi-

na.EntrarenelFondoMonetarioInternacio-naleslagarantíaparapoderinvadirelmundodeactivosfinancieros.

• Elabaratamientodelpreciodelbarrildepe-tróleoestá inundandodeofertaelmercado,loqueprovocalaparalizacióndelajustequeseestabahaciendohaciaunmixenergéticomáseficiente.

• Latecnologíavaapropiciarunaformacom-pletamentediferentedeconstruir.

• La arquitectura, la ingeniería y la tecnolo-gía tienen que funcionar como un conjuntocreandovalor.

• Enunmundohiperindividualistacomoelac-tual,loimportanteeslademanda,nosepue-deconstruirdesdelaoferta.

• Hoynohayquevenderunavivienda,sinolassensaciones que tendrá la persona cuandovivaenellaycómodespuéslocompartiráenlasredessociales.

• Elespaciodigitalpermiteconoceraldetallealclienteousuario,alneoconsumidor.

• El futuro está en las ciudades inteligentes,bienconectadas,biendiseñadas,quefacilitenlavidaalosvecinos,cuidenelmedioambien-teyapuestenporlamovilidadsostenible.

Conclusiones principales de la ponencia ‘Perspectivaseconómicas para 2016: entorno económico para

el sector inmobiliario y la construcción’

hículo eléctrico; ciudades integradas por viviendas segmentadas, que puedan adaptarse a todo tipo de usuario, desde una per-sona mayor a una joven, desde una a quien le gusta estar conectada hasta otra que se decanta por una vi-vienda gourmet, etc., y en este escenario, “actuar des-de la oferta es un error”.

Ahora no diseñan el arqui-tecto o el promotor, sino la demanda, y sabiendo lo que quiere no se comete-rán más errores. “¿Cuántos errores se han cometido construyendo viviendas en el último ciclo que no respondían a las necesi-dades de los ciudadanos, que no hacían falta, y que no se van a vender porque

son errores de la oferta?”, se preguntaba el catedráti-co de Economía Aplicada, quien invitó a los presentes a cambiar su visión y su empresa, aprovechando todo lo que el E3 les per-mite saber acerca de la de-manda. “Tengo que vender la sensación de lo que la gente va a sentir viviendo en mi piso; no vendo pisos,

“La construcciónseguirá siendo clave

para el empleo, pero hay que construir

de otra manera. No es sólo una cuestión

de dimensión,sino de visión”

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sino sensaciones. Seguir vendiendo a la vieja usan-za ya no funciona, porque además, especialmente en sitios turísticos como el nuestro no debo limitar-me, tengo que adaptarme a cualquier ciudadano del mundo y saber lo que quiere, información que también me proporciona el espacio digital”.

“En un mundo de tanta volatilidad como el actual, no os preocupéis de las previsiones, haced cosas, presionad a los go-biernos, sacad proyectos adelante, cambiad la vi-sión de vuestras empresas y buscad información de vuestra demanda, que es la clave para no cometer errores. Y en este mundo la construcción seguirá siendo clave para el em-pleo, así que no lo olvidéis, hasta que vosotros no sal-gáis adelante la economía

no tirará, pero tenéis que construir de otra manera, y no sólo es una cuestión de dimensión, sino de vi-sión. El mundo ha cambia-do y vosotros tenéis que cambiar. Sólo así este país tendrá futuro”.

Claves para lafinanciación

La primera mesa re-donda se celebró bajo el título ‘Claves para la financiación de la pro-moción inmobiliaria’. Moderó la mesa Pedro Curiel Delgado, director de Contratación de Construc-ciones Felipe Castellano, e intervinieron Alberto Go-doy Fernández, director del Centro de Empresas de Negocio Inmobiliario en

Andalucía Occidental de Caixabank; Juan José Sán-chez Infante, director te-rritorial en Andalucía de Promoción Inmobiliaria de BBVA; José Pérez Jiga-to, director de Empresas territorial en Andalucía de Santander; y Juan Jesús González Suárez, director de Inversión Inmobiliaria de Banco Sabadell.

Al respecto de la si-tuación del mercado inmobiliario, todos los representantes de las enti-dades participantes coinci-dieron en señalar el nuevo ciclo que afronta un sector que empieza a contar de nuevo con el apoyo del financiero y que ofrece claras muestras de norma-lización. Signos como la evolución de los precios en segunda residencia y

en el mercado de segunda mano, el repunte aunque leve en la venta de vivien-das, la creciente deman-da de producto nuevo o los novedosos nichos de mercado existentes, así como las nuevas formas de inversión que se vienen observando desde hace ya bastantes meses, son un claro ejemplo de que la situación en el sector está cambiando y que ha ini-ciado la senda de la recu-peración desde mínimos históricos.

Para Alberto Godoy (CaixaBank), el mercado inmobiliario es un merca-do “con muchos trajes a medida, donde cada pro-yecto tiene sus propias singularidades fruto de una demanda diferencia-da”. Resaltó asimismo las distintas promociones que están teniendo éxito en determinados municipios andaluces, principalmen-te de costa, precisamente porque los constructores y promotores se están adap-tando a lo que quiere el cliente final, construyendo un producto diferenciado en función de su público.

“El mercado inmobiliario actual es un mercado con muchos trajes a medida, donde cada

proyecto tiene sus singularidades”

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“No se construye para todo el mundo igual. El consu-midor es cada vez más exi-gente”.

Juan José Sánchez (BBVA) presentó una serie de datos de interés del mer-cado de compraventa, des-tacando las 70.000 vivien-das vendidas en Andalucía en 2015, una cifra aún le-jana respecto a las 167.000 de 2007, pero que incre-menta en más de 62.000 el mínimo de 2012. Sobresale también como elemento significativo la heterogenei-dad del mercado, con Má-laga acumulando en 2007 el 25% de las ventas, que en 2015 se ha disparado al 35%. Entre Málaga, Sevilla, Cádiz y Almería copan el 65% de la demanda de vivienda en Andalucía. El inicio de viviendas también sigue re-gistrando datos muy bajos, pero empieza igualmente el camino hacia la norma-lización.

“Todos los actores he-mos estado centrados en corregir los defectos de la oferta y ahora el stock se está reduciendo a sus mínimos, por lo que cree-mos que está llegando el tiempo de empezar a cons-truir, como demuestran las últimas estadísticas sobre incremento de la construc-

ción de vivienda”. Para aportar valor a

los nuevos activos inmo-biliarios, la mayor parte de las entidades financieras se están apoyando en socios locales, promotores de la localidad que conocen en cada ciudad cuál es el me-jor enclave y con los que la entidad estudia la mejor manera de colaborar en cada caso, desde la pro-moción delegada a la so-ciedad mixta, pasando por préstamos promotor con un componente de parti-cipación en la creación de valor.

También aseguró José Pérez (Banco Santander) que el cambio de tendencia en el mercado inmobiliario es claro, percibiéndose en algunos sitios incluso ago-tamiento de vivienda en venta. “Por primera vez desde 2008 las expectativas son mejores que en el año anterior. El mercado se está dinamizando, no sólo por las expectativas de nuevas promociones, sino porque también se está expandien-do el crédito hipotecario”. Financiar hogares y no vi-viendas, dando satisfacción al mundo de sensaciones de que hablaba el ponente, es un objetivo generaliza-do.

Juan Jesús González (Banco Sabadell) resaltó el efecto del sector turis-mo para atraer inversión inmobiliaria a Andalucía, “especialmente vía turismo residencial que ha propi-ciado que Marbella, y en general la Costa del Sol, se conviertan en epicentro de la reactivación del sector en Andalucía”. La actividad promotora se reinició en el entorno de Málaga en 2014, y en 2015 y lo que va de 2016 está empezando a dejarse sentir también en el resto de grandes poblacio-nes andaluzas. La reactiva-ción del mercado inmobi-liario -dependiente en gran medida del entorno econó-mico y político del país- ha de acompañarse de las en-tidades financieras, si bien “habrá de hacerse en para-lelo con el saneamiento de las carteras crediticias y del stock que aún se acumula de la etapa anterior”.

Sobre la financiación a la promoción inmobi-liaria, todas las entidades coinciden en señalar una huída de los errores del pasado, la aplicación del sentido común a la hora de analizar cualquier proyecto y el análisis pormenorizado por parte de los departa-mentos de riesgo en cada

caso particular. Todo ello sin olvidar el histórico del promotor y las preventas que presenta para ese pro-yecto en concreto.

Aseguró Alberto Go-doy que del promotor se analiza “su experiencia, su histórico, y del proyecto su fortaleza comercial, su ubicación y su demanda, entre otros muchos aspec-tos, para no repetir errores. Y un nivel de preventas o reservas por debajo del 50% sería arriesgado”. En el caso de la entidad a la que repre-senta, otorga también una importancia fundamental al “constructor, que es el que da el valor añadido a la obra”, y al respecto de la financiación al consumidor

“Toda la banca haestado centrada en

corregir los defectos de la oferta y ahora el

stock está enmínimos”

“La presencia de las entidades financieras es una muestra clara de su intención de colaborar

con los promotores”

Alberto Godoy, Juan José Sánchez, Pedro Curiel, José Pérez y Juan Jesús González

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final están llegando al 80% del precio de venta.

La presencia en la jornada gaditana de las entidades financieras es una muestra clara de su intención de colaborar con el resto de actores que intervienen en la promoción inmobiliaria. Así lo refrendó Juan José Sánchez, quien coincidió con su predecesor en la palabra en relación a las exigencias para financiar un proyecto, aplaudiendo la ventaja actual frente a

los últimos años: “Hoy el sector promotor está pro-fesionalizado, ha desapa-recido el intrusismo y esa es una ventaja con la que podemos jugar”. Añadió la importancia de la ubica-ción, la tipología y el tama-ño en cualquier proyecto, pero recalcó lo esencial: una preventa bien acredi-tada. El control de la obra

objeto de ejecución por parte del constructor, para evitar cualquier problema de postventa, es otro de los elementos que destacó como más esenciales. Y un hecho evidente pero no por ello menos importan-te de subrayar: “Tanto no-sotros como promotores y constructores tenemos que trabajar más que antes para ganar menos, pero es una responsabilidad de todos porque al final, el derecho a la vivienda es un derecho al que aspiran

todos los ciudadanos, y los que estamos aquí tenemos la responsabilidad de dar respuesta a ese derecho en el mercado”.

Una exigencia añadida por José Pérez al respecto de la financiación a la acti-vidad promotora es la ca-lidad crediticia del cliente, además de su experiencia y profesionalidad. Destacó

asimismo el esquema de población del emplaza-miento del proyecto, toda vez que su viabilidad será mayor cuanto mayor sea la demanda, e incidió en lo imprescindible de no volver a cometer errores: “Ahora no nos podemos equivocar, por eso son tan importantes los nive-les elevados de preventa, como también lo es ha-cer un informe técnico de cada operación, un aná-lisis inmobiliario del pro-ducto que nada tiene que

ver con una tasación”. Es evidente que para

garantizarse las mayores probabilidades de éxito a la hora de apoyar un proyec-to inmobiliario por parte de una entidad financiera es fundamental invertir mucho tiempo y trabajo en revisar todos los aspec-tos de dicho proyecto, que para Juan Jesús González se resumen de la siguiente manera: “Hay que analizar su viabilidad económica y comercial, su calidad ur-banística, el entorno en el

que se ubica, la demanda, la existencia de competi-dores y el nivel de renta y de desempleo de la pobla-ción objetivo; de esa cocte-lera sale la valoración que realizan los departamen-tos técnicos del banco, que se antepone al estudio del cliente”. Otro elemento distinguido por González fue la diferencia entre los proyectos de primera resi-dencia o en interior frente a los de segunda residen-cia: “Una vez analizado el proyecto, el peso del clien-

te toma un valor distinto, porque seguramente el nivel de compromiso del banco y el volumen de in-versión necesaria será ma-yor en el primer caso que en la segunda residencia, donde hay una presencia importante de inversores extranjeros con bastante más equity y necesidad de inferiores ratios de apalan-camiento”.

Otras cuestiones de interés en relación con la financiación y el sector in-mobiliario lo representan

“Hoy el sector promotor está profesionalizado. Ha desaparecido el intrusismo y esa es una

ventaja con la que juega la banca”

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LA NUEVA ERA DEL PROMOTOR

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el fenómeno de las coo-perativas de viviendas, así como las posibilidades de desarrollo de nuevos suelos.

El sector cooperativo, sin representar un factor nuclear de la banca, está consiguiendo financiación para algunos proyectos muy claros y bien defi-nidos, que cuentan con el suelo adquirido por la cooperativa y preventas cercanas al 100%. Determi-nante en esta figura es la gestora de la misma, quien

tiene que generar la sufi-ciente confianza en la en-tidad financiera para que esta se decida a apoyar su proyecto.

“El fenómeno coope-rativo está adquiriendo una importancia creciente en el mercado de vivienda, lo que se puede ver como una muestra de la existen-cia de demanda en lugares donde no hay producto. Si por alguna circunstancia no hay una empresa que ponga su producto en el mercado en un lugar con-

creto, la demanda se agre-ga -ya sea por tipología de cliente, de producto,etc.- y de ahí viene el resultado del movimiento coopera-tivo”, explica José Pérez, para quien tiene un gran valor el gestor de la coope-rativa. Una de las ventajas que encuentra en este seg-mento es la existencia pre-via del comprador, que son

los usuarios finales de esos hogares.

“Estamos sacando ade-lante algunas operaciones de cooperativas porque en ocasiones el suelo es atrac-tivo y las operaciones en sí mismas también lo son, contando además con la ventaja de que traen los compradores definidos”, apuntó al respecto Juan Je-sús González, quien añadió como exigencias para apo-yar a esta figura que las pre-ventas se acerquen al 100% y que el suelo ya haya sido

adquirido por la cooperati-va.

Para Juan José Sán-chez, para acometer una promoción inmobiliaria bajo la figura de la coope-rativa se analizan principal-mente las singularidades de la gestora, “que tiene que dar confort y ser de la confianza del banco”, y las de los cooperativistas, “de

quienes se analiza si tienen o no capacidad de pago y si cumplen las características de un determinado perfil”.

Alberto Godoy, por su parte, resaltó algunos casos de éxito de cooperativas en provincias como Cá-diz, Sevilla o Córdoba. “El producto puede ser muy rentable para ambas par-tes -reflexionó- o un gran problema. Es fundamental la experiencia del gestor de la cooperativa, y también lo es el papel del construc-tor, estando la fortaleza del

proyecto en su nivel de preventa, que debe estar por encima del 80% en todo caso”.

En relación con el sue-lo, habitualmente es un requisito de la banca, para otorgar un crédito promo-tor, que este haya adquiri-do el suelo en las primeras fases del proyecto. Sólo en los casos en los que la re-percusión del suelo supera los porcentajes que se le están solicitando al promo-tor, el banco puede entrar a financiar parte del suelo,

pero generalmente es algo excepcional a día de hoy. “Generalmente nos llegan proyectos ya con el suelo y nosotros financiamos el vuelo, el coste de la cons-trucción”, fue afirmación generalizada en la jornada gaditana.

Y en cuanto a las ope-raciones de suelo propia-mente dichas, la demanda es, en todo caso, de suelo finalista -desde el segundo semestre de 2015, cada vez son más los clientes que preguntan por el suelo, lo

“El proyecto cooperativo tiene que contar con suelo adquirido por la cooperativa y preventas

cercanas al 100%”

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que también es una mues-tra clara del despertar del sector inmobiliario-, sin que sea habitual entrar en suelos en desarrollo, algo que a día de hoy es la ex-cepción, ante la existencia aún de suficiente suelo fi-nalista en el mercado.

Respecto a la posibili-dad que tienen los promo-tores de formar parte de la estrategia de la banca para la gestión de su cartera de activos, basten las palabras de Juan José Sánchez para

resumir el sentir generali-zado: “Les invitamos a co-laborar con nosotros, para que juntos busquemos so-luciones que nos permitan a todos salir ganando”.

Nuevos agentesdel sector

La segunda mesa re-donda de la jornada, que llevó por título ‘Promoción inmobiliaria en España; nuevos agentes del sector’, fue moderada por Fernan-

do García Romero, con-sejero delegado de Jove Consulting. Como conter-tulios acudieron Manuel Enrich Izard, director de Relaciones con inversores de Sareb; Mikel Echava-rren de Pablos, presidente y consejero delegado de Irea; y Víctor de la Puerta Vázquez, director territo-

rial de la Zona Sur de la in-mobiliaria Neinor Homes, una promotora residencial que inició su andadura en 2015 tras la formalización de la compra de la inmo-biliaria de Kutxabank por parte de una firma partici-pada por fondos de Lone Star.

En primer lugar re-

“Para acometer una promoción inmobiliaria bajo la figura de la cooperativa se analizan las singulari-

dades de la gestora y de los cooperativistas”

• Elsectordelapromocióninmobiliariaafrontaunnuevocicloenelqueempiezaacontardenuevoconelapoyofinanciero.

• Signoscomolaevolucióndelospreciosense-gundaresidenciaysegundamano,elrepuntelevedelaventadeviviendasolosnovedososnichos de mercado existente son algunos deloselementosqueapuntanaunarecuperacióndelmercadodesdemínimoshistóricos.

• Algunas promociones nuevas empiezan a te-neréxitodeventas,fundamentalmentelasem-plazadasenlacosta.

• EntreMálaga,Sevilla,Cádiz,yAlmeríacopanel65%delademandadeviviendaenAndalucía.

• Las entidades financieras se están apoyandoen socios locales, promotores de la localidadqueconocensumercadoalaperfección.

• Financiarhogaresynoviviendas,dandosatis-facciónalmundodelassensaciones,esunob-jetivogeneralizado.

• Elmercadoseestádinamizando,nosóloporlasexpectativasdenuevaspromociones,sinoporqueseestáexpandiendoelcréditohipote-

cario.• El turismo residencial están convirtiendo a

MarbellaylaCostadelSolengeneralenelepi-centrodelareactivacióndelsectorenAndalu-cía.

• Lasentidadesfinancieras,huyendodeloserro-resdelpasado,aplicanahoraelsentidocomúna cada proyecto inmobiliario, analizando por-menorizadamentecadacasoparticular.

• Elhistóricodelpromotorysucalidadcrediticia,la fortaleza comercial del proyecto, su ubica-ciónydemanda,suviabilidadeconómica,elni-veldepreventasylaexperienciadelconstruc-torqueejecutalaobrasonfundamentalesenelanálisisdelabanca.

• Elfenómenocooperativo,sinserunfactornu-clearde labanca,estáconsiguiendofinancia-ciónparaalgunosproyectosmuyespecíficos.

• Lademandadesuelofinalistaesunamuestraclaradeldespertardelsectorinmobiliario.

• Noeshabitualquelabancaentreeneldesarro-llodenuevossuelos,antelaexistenciaaúndesuficientesuelofinalistaenelmercado.

Principales conclusiones de la mesa redonda‘Claves para la financiación de la promoción inmobiliaria’

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LA NUEVA ERA DEL PROMOTOR

ESTE MES...

flexionaron acerca del sec-tor inmobiliario actual y las estrategias de futuro de los nuevos agentes.

“Estamos ante un cambio de ciclo y hay que aprovecharlo. En el caso de Neinor Homes, una pro-motora de reciente crea-ción en su concepción ac-tual -Neinor, la promotora de Kutxabank, atesoraba cerca de 30 años de histo-ria-, el Fondo que tenemos detrás, que maneja mucha

información y de muy buena calidad acerca de nuestro sector, ha encon-trado una oportunidad de inversión en el mercado inmobiliario español. Ana-lizadas dichas oportunida-des y presagiando el futuro prometedor que se avecina tras siete años de sequía, decide invertir en Espa-ña”, señaló en su primera intervención Víctor de la Puerta (Neinor Homes). En su incursión en el mercado nacional, este Fondo no sólo adquirió la plataforma inmobiliaria de Kutxabank y un abultado paquete de inversión, sino que en una apuesta por crear una promotora inmobiliaria adquirió el pasado año 300 millones de euros en sue-lo estratégicamente bien situado en algunas de las principales ciudades de Es-paña como Madrid, Barce-lona, País Vasco, Palma de Mallorca, Málaga, Marbella y Córdoba. De esta forma, pone en marcha una pro-motora de primer nivel, continúa gestionando los activos de Kutxa y man-tiene la apuesta porque la

plataforma le siga prestan-do servicio al banco en la cartera de activos que aún mantiene, incluido lo que le reste por entrar en los próximos años. Lo definió como un Fondo con “un perfil menos especulativo y más creador de valor”.

Para Manuel Enrich (Sareb), 2015 ha sido un año peculiar en la historia de Sareb, toda vez que se han transferido cerca de medio millón de activos (procedentes de las nueve entidades que se intervi-nieron y que traspasaron sus activos inmobiliarios a Sareb) a cuatro comercia-lizadores: Altamira, Haya Real Estate, Solvia y Ser-vihabitat, pese a lo cual las ventas han sido muy infe-riores a lo esperado. “El ni-vel de ventas ha sido infe-rior a lo estimado, pero no por una falta de demanda, sino por una presión enor-me de precios por parte de los compradores. Había operadores, especialmen-te fondos extranjeros, que querían esos activos, pero a precios inasumibles”. Sin embargo, si las ventas in-

mobiliarias no han respon-dido a los niveles pronosti-cados, sí que lo han hecho las ventas de suelo, cuyo crecimiento exponencial ha sido el mayor éxito de Sareb en 2015, un síntoma muy importante de la re-cuperación del sector. “La apuesta decidida, tanto del inversor nacional como del extranjero, por el suelo, señala que viene una recu-peración consistente”.

Haciendo balance del año 2015, según Mikel Echavarren (Irea) ha sido el año de la recuperación de la actividad residen-cial en muchos mercados, en los que además se ha superado la duda acerca de si los precios continua-rían bajando. Describió un año 2015 en el que se han abierto mercados antes ce-rrados para los inversores institucionales, que estaban centrados en exclusividad en Madrid, Barcelona y las Islas Baleares, y Canarias para la inversión hotelera, y que ahora empiezan a contemplar todo el terri-torio nacional, siempre y cuando se trate de proyec-

Manuel Enrich, Mikel Echavarren, Fernando García y Víctor de la Puerta

“Aunque hayafinanciación comercial, están evolucionando rápidamente fuentes alternativas definanciación para la adquisición de suelo”

“En 2016 cada vez se verá más dinerodestinado al sector procedentede Fondos”

“Para la gestión de 43.000 millones de euros en activos Sareb cuenta con 360empleados, por lo que ha de acudir a expertosindependientes”

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ESTE MES...

tos viables. “La demanda sigue incrementándose y la financiación bancaria de la banca comercial española evolucionó durante el pa-sado año a pasos agigan-tados en lo que se refiere a la disponibilidad de crédito para los promotores, den-tro siempre de una finan-ciación prudente”, como algunos de los elementos esenciales para esta apertu-ra de los mercados.

La clave, según el pre-sidente de Irea, está “en el acceso a capital para com-prar el suelo, que es un te-soro para los promotores. Aunque haya financiación comercial, están evolucio-nando rápidamente fuen-tes alternativas de finan-ciación para la adquisición de suelo, naciendo lo que en términos anglosajones se denominan club deals, grupos de personas que se unen con los promotores para poner recursos y sacar proyectos adelante”.

En cualquier caso, du-rante 2015 los actores más activos han sido los pro-motores solventes -“ape-nas una docena”-, con una alta capacidad inversora, y los Fondos de inversión, que han visto que en la fi-

nanciación, en el negocio de la promoción residen-cial, “aún se pueden ganar rentabilidades anuales de más de dos dígitos”. Augu-ró que en 2016 cada vez se verá más dinero destinado al sector procedente de Fondos.

Vaticinó una recupera-ción del sector moderada, con muchos mercados en riesgo de especulación de suelo finalista a medio pla-zo, al no estar creándose suelo ahora por no haber inversores dispuestos a co-locar dinero en suelos con necesidad de intervencio-nes urbanísticas.

Aseguró que los líderes del futuro del sector serán los promotores solventes, los que tengan una capaci-dad de inversión entre 50 y 100 millones de euros, ade-más de aquellos muy sin-gulares, capaces de hacer prodigios desde el punto de vista técnico. También serán protagonistas los Fondos, que se están intro-duciendo cada vez más en residencial, y los servicers, pasando todos ellos por convertirse en promotores; sin olvidar a los constructo-res especializados, esto es, constructores tradicionales

muy solventes, que tenían actividad promotora no tóxica durante la crisis, y que ahora la están desa-rrollando mucho más in-tensamente. “Estos últimos son los que más preocupan a los promotores, porque al tener integrado todo el proceso están aventajando a la competencia a grandes pasos”, explicó Echava-rren. Reflexionó acerca de que todo este entramado de nuevos actores es una palanca, una oportunidad para promotores que no tengan suficiente solvencia o tamaño, para que siendo partners de unos o promo-tores delegados de otros, puedan recomponer el capital perdido durante la crisis y en dos o tres años vuelvan a ser autónomos.

En relación con los tipos de proyectos y ca-racterísticas de las ope-raciones inmobiliarias actuales, la apuesta por el conocimiento local está

siendo y va a ser funda-mental. En el caso de Sa-reb, Manuel Enrich justificó esta apuesta de una forma muy clara: “Para la gestión de 43.000 millones de euros en activos Sareb cuenta sólo con 360 empleados, por eso es necesario acudir mucho a la subcontrata-ción y acompañarnos de expertos independientes”.

Respecto al tipo de proyectos que se ponen en marcha, Víctor de la Puerta describió las nue-vas promociones previstas por Neinor en los próximos años: “Primera residencia en ciudades como Madrid, Barcelona o Bilbao, es de-cir, en lugares estratégicos de capitales, y segunda en Costa del Sol, orientada sobre todo a clientes no residentes, porque enten-demos que es el perfil que para segunda residencia necesita menos financia-ción”. Expuso asimismo como claves de estas pro-

“El año 2015 ha sido peculiar en la historia de Sareb, toda vez que se han transferido cerca de medio millón de activos a cuatro comercializadoras”

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mociones la creación de hogares, “de ese ambiente que describía el profesor O’Kean como elemento diferenciador”; la apuesta por la claridad, por la soste-nibilidad y, sobre todo, por la atención al cliente, que es a fin de cuentas el que “tiene que estar satisfecho con lo que compra”. Para ello, en su firma se realiza un estudio pormenorizado de la demanda antes de lanzar cualquier promo-ción, al objeto de adaptarla lo máximo posible. Otra cuestión de relevancia es la disponibilidad para es-tudiar suelos que tengan “algo de desarrollo urba-nístico pendiente”, si están estratégicamente bien si-tuados.

Destacó por su parte Mikel Echavarren un tipo de operaciones que no se veía desde mucho tiempo atrás: “Las operaciones de permutantes, propietarios históricos de suelo que han

aprendido durante la crisis, tan celosos de su permuta que exigen incluso con-diciones resolutorias, lo que propicia que resulte prácticamente imposible conseguir financiación”. Por otro lado destacó a los promotores emergentes, promotores-constructores que están muy activos y que compiten desde una gran solvencia, y los Fon-dos de inversión, los cuales a juicio del máximo res-ponsable de Irea habrán de ir evolucionando por necesidad, “porque en Es-paña no van a encontrar otro nicho de mercado donde ganen el dinero que quieren ganar”. Los Fondos son entidades que buscan oportunidades, teniendo preferencia por la compra de deuda con garantía de suelo, donde pueden obte-ner una ventaja por la ope-ración, o por la compra de suelo directamente con un socio, si bien no tienen gran

interés en ir de la mano con un promotor para desarro-llar un proyecto, y en caso de hacerlo exigen normal-mente coinversión, es de-cir, que el promotor esté también dispuesto a arries-gar su dinero. En cuanto a los servicers, actualmente se han convertido en co-protagonistas que están haciendo coinversión con otros promotores.

Sobre el tipo de pro-ducto que buscan estos ac-tores destaca el suelo fina-lista, que puede tener algo por urbanizar, pero nunca tener pendientes cuestio-nes urbanísticas. Y persi-guen suelos viables, cuya mejor tarjeta de presenta-ción son las preventas.

Introdujo en su discur-so el papel de las coopera-tivas, que subrayó como muy importante en los úl-timos años, toda vez que en un momento de sequía financiera, los cooperati-vistas eran los únicos que podían acceder a la com-pra de suelo con recursos propios: “Una vez compra-do el suelo, podían demos-trar al banco que tenían un 90% prevendido, lo que les

facilitaba el acceso a la fi-nanciación”. Sin embargo, a medida que el suelo se está encareciendo, que se incrementan las ventas de viviendas y que entran en escena nuevos actores, los cooperativistas pierden su sentido porque no pueden competir con los demás agentes, y sólo tendrán su nicho en el segmento de la vivienda protegida.

En materia de oportu-nidades de negocio con los nuevos agentes del sector, los promotores tienen ante sí un mercado propicio. Con Sareb, “las oportunidades son abso-lutas”, aseguró Manuel Enrich. “Para nosotros -ex-plicó-, el promotor es nues-tro principal cliente, como los servicers son nuestros principales socios. Finan-ciación existe, a través de nuestros accionistas, que desde el principio han es-tado dispuestos a prestar dinero a determinados promotores que quieran participar en el proyecto”. Y respecto a la mejor manera para acudir los promotores a Sareb, expuso que funda-mentalmente a través de

“El pasado año se abrieron mercados antescerrados para los inversores institucionales, cen-trados en Madrid, Barcelona, Baleares y Canarias”

“El futuro de los Fondos y los servicers pasa por convertirse en promotores”

LA NUEVA ERA DEL PROMOTOR

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los propios canales de dis-tribución de la Sociedad, los servicers. “El final feliz de Sareb -argumentó- va a estar en manos de nuestros servicers como vendedo-res y de los promotores, porque tenemos muchísi-mo suelo y trabajo en cur-so que alguien tendrá que desarrollar”.

En el caso de Neinor Homes, los agentes cola-boradores, al igual que las constructoras, necesitan superar primero un pro-ceso de homologación, para que posteriormente puedan ser invitados al concurso por el proyecto de arquitectura o a la lici-tación de la obra. “Fun-

cionamos como una pro-motora tradicional, con criterios muy marcados de honestidad, transpa-rencia y objetividad máxi-ma en la elección de los profesionales con los que tenemos que trabajar”, re-

marcó Víctor de la Puerta. Aseguró por su parte

Mikel Echavarren que los principales requisitos que buscan los Fondos son dos: un proyecto viable y un promotor que genere confianza. Y esa confianza

“Vuelven a cobrar relevancia las operaciones de permutantes, que no se veían desde mucho

tiempo atrás”

• PromotorasadaptadasalosnuevostiemposcomoNeinorHomes,quemanejanmuchain-formación y de muy buena calidad, han en-contradounaoportunidaddeinversiónenelmercadoinmobiliarioespañol.

• ElniveldeventasdeSarebduranteelúltimoañohasidoinferioraloestimado,peronoporfaltadedemanda,sinoporunapresiónenor-medepreciosporpartedeloscompradores.

• Laapuestadecidida,tantodelinversornacio-nalcomodelextranjero,porelsuelo,señalaquevieneunarecuperaciónconsistente.

• 2015hasidoelañodelarecuperacióndelaactividadresidencialenmuchosmercados.

• Lademandacreceylafinanciacióndelaban-cacomercialespañolaevolucionóduranteelpasado año a pasos agigantados respecto adisponibilidaddecréditoparalospromotores.

• Losactoresmásactivoshansidolospromo-toressolventes,conunaaltacapacidadinver-sora,ylosFondosdeinversión.

• Promotores solventes, promotores singula-res, Fondos, servicers y constructores espe-cializadosseránloslíderesdelfuturodelsec-tor.

• Todoelentramadodenuevosactoresesunaoportunidadparapromotoresquenotengan

suficientesolvenciaotamaño,paraquesien-dopartnersopromotoresdelegadospuedanrecomponerelcapitalperdido.

• Las nuevas promociones habrán de apostarporlacreacióndehogares,lasostenibilidadylaatenciónalcliente.

• Sobreeltipodeproductomáscodiciadoeselsuelofinalista,quepuedeteneralgoporurba-nizar,peronuncatenerpendientescuestionesurbanísticas.

• ConSareb, lasoportunidadesdelospromo-toressonabsolutas,porquelaSociedadtienemuchosueloytrabajoencursoquenecesitaserdesarrollado.

• Los Fondos buscan fundamentalmente dosrequisitos:unproyectoviableyunpromotorquegenereconfianza.

• Laconfianzaseadquiere,sobretodo,presen-tandodelamejormaneraposibleelproyecto

• Tambiénesnecesarioen lanegociaciónconlos Fondos hablar su mismo lenguaje finan-ciero,entenderseeninglésynopresentarlesoperacionespequeñas.

• LoFondossedecantanporpromotoresqueestén implantados en su territorio y tengancapacidaddegestión,comercializaciónycoin-versión,ademásdehistoria.

Principales conclusiones de la mesa redonda ‘Promocióninmobiliaria en España; nuevos agentes del sector’

51

no se propicia sino pre-sentando el proyecto con todo detalle, con su evo-lución en el tiempo y, so-bre todo, con coherencia. Ha de existir asimismo una interlocución finan-ciera, porque si no se ha-bla el mismo lenguaje que el Fondo, difícilmente la negociación va a prospe-rar. También es necesario hablar inglés o tener a alguien que traduzca, de manera que el promotor y el Fondo se puedan en-tender. En cuanto a volu-men de inversión, “no se detienen en operaciones pequeñas, esto es, por debajo de cinco millo-nes de inversión en un suelo”, y se decantan por promotores que estén im-plantados en su territorio y tengan capacidad de gestión, comercialización y coinversión, además de historia.

Cierre de la jornada

José María García Pasión, presidente de la Asociación de Promoto-res Inmobiliarios de Cádiz (ASPRICA), y José Caste-llano Moreno, presidente de la Asociación Provincial de Empresas de la Cons-trucción y Obras Públicas (APECOP), fueron los en-cargados del cierre de la jornada.

García Pasión realizó un breve resumen de lo acontecido, resaltando la constatación del comien-zo de un cambio de ciclo, la incertidumbre sobre cómo será el crecimiento, la orientación de la pro-moción inmobiliaria hacia el cliente, la importancia indispensable de las pre-ventas y la necesidad de que la ecuación banca-inmobiliario no puede volver a contener errores.

“Los nuevos agentes nos traen nuevas formas de hacer negocios. Con la conversión de la deuda en proyectos hay una gran cantidad de oportunidades guardadas en almacenes que se llaman servicers, bancos, nuevas promo-toras..., y tendremos que ir buscando estas oportu-nidades y convertirlas en proyectos bien estudiados, que pueden salir adelante”. Hizo asimismo referencia a la aparición de operacio-nes de suelo, que también hablan por sí solas de ese cambio de ciclo, y subrayó la necesidad de no exceder la cifra del 30% aplicado al suelo -una cifra superior implicaría volver a incurrir

en los errores del pasado-, sobre todo si se van a tener que emplear más recursos “en hacer unas casas más tecnológicas, más orienta-das al cliente, etc.”.

Las últimas palabras fueron pronunciadas por José Castellano, quien qui-so dejar constancia de dos ideas a su juicio trascen-dentales: “Tenemos que seguir adaptando nuestras empresas al medio, ante un entorno tan cambian-te, y debemos seguir rein-ventándonos para que el sector de la construcción y la promoción sigan recu-perando la confianza de la sociedad, en parte perdida; sólo a base de esfuerzo po-dremos conseguirlo”. Ai

LA NUEVA ERA DEL PROMOTOR

ESTE MES...

54

LA inversión hotelera en España al-canzó en 2015 cifras his-tóricas con 2.614 millones de euros, multiplicándo-se por 2,4 veces respec-to a 2014 y superándose ampliamente el anterior récord situado en 1.780 millones de euros, que se alcanzó en 2006, según se desprende del infor-me objeto de análisis. De esos 2.614 millones, 2.470 correspondieron a tran-sacciones de hoteles exis-tentes, y los 144 millones restantes a transacciones de inmuebles para su re-conversión a hotel.

Esta euforia del mer-cado hotelero responde a las cifras récord regis-tradas por el sector tu-rístico nacional en 2015, ejercicio que quedó ce-rrado con 68 millones de turistas (además, seis de cada diez turistas interna-cionales opta por el alo-jamiento hotelero para disfrutar de sus vacacio-nes), después de cuatro años tocándose techo de forma consecutiva: 56,1

millones en 2011, 57,4 millones en 2012, 60,6 mi-llones en 2013 y 64,9 mi-llones en 2014. Con estas cifras, según el Ministerio de Industria, Energía y Turismo, España consoli-da su tercer puesto como potencia mundial en el sector turístico, y el se-gundo en lo referente al gasto medio generado por cada visitante. Ade-más, el sector representa el 11% del PIB en España,

el 11% del empleo y el 25% del nuevo empleo que se está generando.

El extraordinario mo-mento que atraviesa el turismo debe unirse a la mejora de la economía española (en 2015 el PIB creció un 3,1% y el mer-cado de trabajo también registró una notable mejo-ría, bajando el desempleo hasta el 22,2%), elementos con los que se conjugan determinados factores coyunturales con un im-pacto muy favorable para el turismo: la caída del precio del petróleo, la de-valuación del euro respec-

Desde el punto de vista de la inversión, el segmento hotelero ha vivido un 2015 extraordinario, en el que España se ha consolidado como destino preferente de la inversión hacia el sector turístico. Las oleadas de compras oportu-nistas remiten de forma clara y entran en escena inversores institucionales con visión de largo plazo. Estas son las principales conclusiones extraídas del Informe Radiografía del Mercado de Inversión Hotelera en España en 2015, que elabora la firma Irea desde hace una década.

La inversión hotelera en Españaalcanza niveles de récord

i n v e r s i ó n

“La euforia del mercado hotelero responde a las cifras récord registradas por el sector turístico nacional en 2015, con 68 millones de turistas”

Redacción AiGráficos: Irea

55

i n v e r s i ó n

to al dólar y la libra, y los bajos tipos de interés en la Unión Europea; a lo que se suma el efecto positivo que para el turismo espa-ñol está teniendo la ines-tabilidad geopolítica que atraviesan destinos com-petidores como Turquía, Egipto o el norte de África.

Todo lo anterior ha propiciado que los inver-sores centren su interés en el producto hotelero, que además de ver incre-mentadas sus cifras anua-les de inversión, gana cuota dentro del mercado de inversión inmobiliaria total. En este sentido, se estima que el sector ho-telero elevó su participa-ción al 20% del global en 2015, cuando el año ante-rior alcanzó el 11%.

En total, el pasado año se transaccionaron en el territorio nacional 132 hoteles y 29.081 ha-bitaciones, cifra que con-trasta notablemente con los 50 hoteles y 8.861 ha-bitaciones de 2014.

Los inversores

Atendiendo al perfil de los inversores, destaca el papel estelar que han protagonizado las Soci-mis, cuyo volumen de inversión ha alcanzado los 984 millones de euros (40% del total), siendo las Sociedades más activas en 2015 Hispania y Merlin Properties. De esta ma-nera, Hispania adquirió 26 hoteles y 8.753 habita-ciones en 8 operaciones, la mayoría de portfolio; mientras Merlin Proper-ties se hizo con una car-tera de 11 hoteles y 2.157 habitaciones, incluidas en la operación de com-pra de Esta Inmuebles.

En cuanto al resto de inversores, los inter-nacionales también tu-vieron un protagonismo muy destacado en 2015, con un 20% del total, mientras los inversores nacionales alcanzaron el 10%, al tiempo que las cadenas hoteleras, en-tre nacionales e inter-nacionales, acumularon un 27% (685 millones de euros de inversión). Las operaciones de entidades financieras, por su parte, apenas representaron el 1% del total.

Al respecto de la in-versión internacional, es significativo el aumento del 37% respecto a 2014, incrementándose sobre

todo el capital proceden-te de la Unión Europea, Asia (Hong Kong, China y Singapur) y Estados Uni-dos, y manteniéndose el procedente de Oriente Medio. En total la inver-sión internacional se ci-fró en 807 millones de eu-ros, sobresaliendo como una de las operaciones más significativas la ad-quisición del Hotel Hilton de Barcelona por parte del fondo soberano de Omán, por 60 millones de euros.

Durante 2015, las operaciones de portfolio han sido muy relevan-tes, multiplicando por 13 su volumen respecto a 2014, lo que pone de ma-nifiesto el interés de los inversores institucionales en España, atraídos por

operaciones de tamaño importante; de esta ma-nera, las diez operacio-nes de más envergadu-ra del año concentran el 42% de la inversión y cada una implica un volumen mínimo de 40 millones de euros.

Los activos

Por tipología de ac-tivo, el segmento vaca-cional, que representa un 54% del total del vo-lumen invertido, repite

“Atendiendo al perfil de los inversores, destaca el papel estelar que han protagonizado las Socimis”

“El sector hotelero elevó su participación en 2015 en el mercado de inversión inmobiliariatotal al 20%, frente al 11% del año anterior”

56

por segundo año con-secutivo como principal receptor de la inversión hotelera. De hecho, la in-versión en este segmento ha crecido en más de 800 millones respecto a 2014, el triple prácticamente.

Por categoría, los cuatro estrellas han do-minado el mercado de inversión en 2015, con un 62% del total (1.537 millones de euros), segui-dos de los cinco estrellas (23%, 557 millones de eu-ros).

Es significativo el he-cho del atractivo que los activos singulares sigue generando entre los in-versores. Así, en 2015 la operación más destacada ha sido la compra del Ho-

tel Ritz (5 estrellas Gran Lujo, con 167 habitacio-nes) en Madrid por parte de Mandarin Oriental y Olayan Group, una ope-ración que implicó una inversión de 130 millones de euros, sin incluir la in-

versión adicional para la reconversión del hotel.

Es remarcable ade-más la aparición, por vez primera desde que co-menzó la crisis, de ope-raciones de compra de suelo para proyectos ho-teleros, hasta la fecha en localizaciones prime en costa.

Asimismo, 2015 ha sido un buen año para las carteras de deuda con colateral hotelero, si bien el volumen de inversión,

que alcanzó los 466 mi-llones de euros, se redujo respecto al récord alcan-zado en 2014, cuando se superaron los 1.000 millo-nes de euros de inversión.

Destinos principales

Durante 2015, desde el punto de vista geográ-fico destacó la intensa ac-

tividad inversora en Ca-narias, donde el volumen invertido se quintuplicó respecto a 2014 hasta los 683 millones de euros (incremento de 547 mi-llones de euros), y Balea-res, con 418 millones (231 millones más). De esta manera, las Islas Canarias

atrajeron el 28% del total de la inversión hotelera en 2015.

Por su parte, entre los destinos urbanos domi-nan el mercado Madrid y Barcelona, que siguen comportándose de ma-nera muy positiva, si bien Barcelona pierde cuota de mercado a favor de Madrid, que concentra el

24% de la inversión hote-lera total. Madrid registró un volumen de inversión de 582 millones de euros, frente a los 383 de Barce-lona.

Entre los mercados secundarios más dinámi-cos destaca Málaga, con nueve transacciones ho-

“Durante 2015, las operaciones de portfolio han sido muy relevantes, multiplicando por 13 su

volumen respecto a 2014”

“La operación más destacada en 2015 ha sido la compra del Hotel Ritz en Madrid por parte de

Mandarin Oriental y Olayan Group”

i n v e r s i ó n

teleras durante el pasado año, que implicaron una inversión de 173 millones de euros; mientras, en Sevilla apenas se alcan-zaron 21,5 millones de euros.

Perspectivas 2016

Para el presente año, las perspectivas son posi-tivas tanto para el turismo como para la inversión hotelera, con la ima-gen de España reforza-da como destino seguro frente a países competi-dores. En este escenario, las principales dudas pla-nean sobre el crecimien-to económico global, ante la debilidad de las economías emergentes; y sobre el panorama políti-co español, marcado por la incertidumbre.

En cualquier caso, teniendo en cuenta que los mercados de capita-

les, tanto equity como deuda, tienen una gran liquidez para invertir; y que España se consolida como destino preferente a la inversión internacio-nal, se presagia un ejer-cicio 2016 muy activo en el mercado de inversión hotelera.

En el ámbito de los destinos urbanos, des-de Irea se confía en que continúe la intensidad inversora en Madrid, con un previsible gran pro-tagonismo de los activos singulares. En Barcelona, donde la inversión en edi-ficios para la reconversión a uso hotelero ha caído en 2015 de manera muy sig-nificativa por la moratoria para nuevos proyectos, se espera que este tipo de inversión continúe con-gelada este año, en tanto que la inversión en hote-les existentes seguirá sus-citando interés.

Los inversores institu-cionales, por su parte, se-guirán jugando un papel protagonista, e incluso se espera la constitución de nuevas Socimis especia-lizadas en producto hote-lero. Al propio tiempo, las operaciones de portfolio también seguirán tenien-

do un recorrido notable, en tanto que para las car-teras de deuda con cola-teral hotelero continuará siendo asimismo un año activo, si bien en este caso la tendencia será hacia la pérdida de inten-sidad a partir de 2017 y años siguientes. Ai

104Asia

625

76

Nacional

Estados Unidos

74

2221

Socimis

Latinoamérica

21Unión Europea

Otros

138

1.081

Oriente Medio

TOTAL

Nacionalidad 2014 2015 2015 vs.Inversores 2014

Nota: Cifra de inversión total incluyendo la inversión para reconversión a uso hoteleroFuente: Irea

198

824

159

984

046

264138

2.614

95

198

83

911

-2225

243-

1.533

“Desde el punto de vista geográfico destacódurante el pasado ejercicio la intensa actividad

inversora en Canarias”

“Para el presente año, las perspectivas sonpositivas tanto para el turismo como para la

inversión hotelera”

i n v e r s i ó n

57

Miguel VázquezSocio director de la División de Hoteles de Irea

¿Nos podría describir bre-vemente el mercado de inver-sión hotelera en la comunidad autónoma andaluza?

La inversión hotelera en Andalucía ha crecido con fuer-za en 2015 hasta los 287 millo-nes de euros (más del doble de los 131 millones alcanzados en 2014). Por primera vez desde el inicio de la crisis se obser-van operaciones de compra de suelo para desarrollar proyec-tos hoteleros. De momento se trata de operaciones aisladas enfocadas a productos muy exclusivos en el segmento de superlujo y localizados en la Costa del Sol.

Dentro de estas operaciones de suelo, destaca la compra rea-lizada a finales de año pasado por el grupo inversor asiático Platinum Estates, que se hacía con un terreno de 170.000 me-tros en primera línea de playa junto al hotel Los Monteros, tras invertir 50 millones de euros. Está previsto que invierta otros 150 millones adicionales para el desarrollo de un hotel de 200 ha-bitaciones y 120 villas.

Con respecto a la inversión hotelera en destinos urbanos andaluces, destaca el dinamis-mo mostrado por el mercado de Málaga, que actualmente se en-cuentra en el radar de los prin-cipales inversores tanto nacio-nales como internacionales por la combinación de excelentes tasas de crecimiento de deman-da con situación de escasez de oferta, lo cual está teniendo un impacto muy positivo en los principales indicadores hotele-ros de la ciudad.

En 2015 se cerraron tres transacciones en Málaga: Vincci Málaga (4 estrellas y 105 habitaciones) adquirido por Hispania; el hotel Mon-te Málaga (4 estrellas, 179 habitaciones) con el que se hizo Illunion (Grupo ONCE) y por último el Silken Puer-ta de Málaga, que fue tras-pasado por Grupo Urvas-co a HI Partners, que es el vehículo creado por Banco Sabadell para gestionar la deuda de la entidad vincu-lada al sector hotelero.

Por otra parte, se ob-serva también una reactivación del mercado hotelero en Sevi-lla, donde se han producido dos transacciones en 2015, ambas protagonizadas por cadenas ho-teleras. Por un lado, H10 se ha-cía con la propiedad del hotel Vime Corregidor (3* - 76 habi-taciones) mientras que el grupo francés Accor adquiría el hotel Novotel Sevilla (4*-170 habita-ciones) integrado en una carte-ra de un total de cuatro hoteles ubicados en Madrid, Barcelona y Sevilla.

Hablamos con…

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i n v e r s i ó n

EN líneas ge-nerales, el mercado inmo-biliario terciario de Sevilla y su área metropolitana mira al futuro con cierto optimismo, aunque con todas las reservas y cau-teles y acusando aún los efectos de la crisis, como se puede desprender de los múltiples datos aportados por la consultora autora del informe.

Mercado de oficinas

Iñigo Galán Cáceres, socio director general de la empresa, fue el encar-gado de presentar la in-formación relativa a ofici-nas. Constató como dato más relevante un acusa-do aumento de la dispo-nibilidad, toda vez que 2015 ha cerrado con una absorción neta negativa

de 70.000 m2, doblando la del ejercicio anterior. Así pues, a finales del pa-sado año había en Sevilla y su área metropolitana más de 450.000 m2 de oficinas vacías, un 35% -el porcentaje más alto

desde que se tienen da-tos- del total de producto existente en este segmen-to (1.293.307 m2), toda vez que la demanda con-tinúa siendo muy escasa. La nota menos negativa la ponen las rentas me-

Como cada año, la consultora Inerzia ha presentado su Informe sobre el Sector Inmobiliario Terciario de Sevillla, referido al comportamiento del mercado de oficinas, locales comerciales y naves industriales durante 2015. Si en el caso de las oficinas la situación actual sigue siendo preocupante, con un importante aumento de la disponibilidad durante el pasado año, en lo que respecta a los locales comerciales se ajustan las rentas medias a la par que mejora la ocupación, y en naves industriales empieza a regresar la demanda.

Caras y cruces en el mercadoinmobiliario terciario en Sevilla

m e r c a d o i n m o b i l i a r i o

“A finales de 2015 había en Sevilla y su áreametropolitana más de 450.000 m2 de oficinas

vacías, un 35% del total de productoexistente en este segmento”

Redacción AiGráficos: Inerzia

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61

m e r c a d o i n m o b i l i a r i o

dias, que han permaneci-do estables: 6,3 euros/m2/mes, levemente inferior a la de 2014, siendo la más baja de la última década. “Creemos haber tocado suelo en cuanto al precio medio”, reflexionó Galán.

Durante 2015 se reali-zaron pocas operaciones en este mercado, con-centrándose en su mayo-ría en el segundo semes-tre del año y creciendo el interés por los inmuebles de mayor superficie: “He-mos detectado en los úl-timos meses un leve au-mento de la demanda y un mayor interés por los emplazamientos de ma-yor tamaño, mejores edi-

ficios y servicios y precios acordes a la situación ac-tual”, aseguró el máximo responsable de Inerzia.

Otra cuestión rele-vante es el aumento de los edificios completos desocupados en su to-talidad en 2015, hasta el punto que estos edificios vacíos representan más de 100.000 m2 de oficinas.

Por zonas, las más de-mandadas en 2015 siguen siendo Nervión, Centro y Cartuja, siendo pues estos enclaves los que mejores porcentajes de ocupación presentan, superando to-das ellas el 75%. En el lado opuesto, Dos Hermanas y la zona Norte no logran una ocupación superior al 40%. En términos glo-bales, la superficie de ofi-cinas ocupada en 2015 alcanzaba los 837.754 m2, la cifra más baja de los últimos 10 años, dis-minuyendo en relación con 2014 en algo más de 54.000 m2. El porcentaje

global de ocupación se sitúa en el 64,8%.

Para 2016, las ex-pectativas pasan por un aumento leve de la de-manda, en consonancia siempre con una previsi-ble mejora de la econo-mía en general, mientras los precios medios segui-rán bajando suavemente, en especial en zonas pe-riféricas, en tanto que se mantendrán en las califi-cadas como prime.

Una circunstancia que con seguridad se va a dejar sentir en este mercado en 2016 va a ser la entrada en escena de la Torre Sevilla, cu-yos primeros inquilinos ocuparán sus oficinas a comienzos de este año. Según Iñigo Galán, si bien algunas zonas de Sevilla pueden verse afectadas en su ocupa-ción, viéndose obligados determinados edificios a ofrecer mejoras en la ges-

tión y a realizar ajustes en los precios, “es previsible que en la mayoría de los casos las empresas que se instalen en la Torre, que además son firmas que ya están instaladas en Sevilla, lo hagan para aumentar su superficie, no para reducirla, con lo que no debe afectar muy negativamente a los m2 ocupados”. Además, la incursión de la Torre Sevilla en el escenario –amén del restante stock existente por toda la ciu-dad- propiciará la prácti-ca inexistencia de nuevos desarrollos en los próxi-mos tiempos.

“Por zonas, las más demandadas en oficinas siguen siendo Nervión, Centro y Cartuja, y las

menos Dos Hermanas y la zona Norte”

“Aumenta el número de edificios completos desocupados en su totalidad, hasta el punto que representan más de 100.000 m2 de oficinas”

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Locales comerciales

Entre las principales conclusiones del infor-me en el segmento de los locales comerciales, que fueron presentadas por el responsable del Departamento dedicado a este producto en Iner-zia, Blas Matitos Rodrí-guez, destaca el suave ajuste de las rentas me-dias y una mejora de la ocupación en todas las zonas objeto de estudio. Desde la consultora se interpretan estos datos como una consolidación de precios respecto a 2014, cuando se empezó a percibir en algunas ca-lles cierta recuperación y una tendencia positi-va en la ocupación, con menor disponibilidad de locales en casi todas las calles analizadas.

Destacó Matitos la

importante presencia del componente inver-sor, especialmente en las zonas prime: “Ac-tualmente, son mucho más abundantes las de-mandas de productos en inversión e incluso de perfil finalista, que las ofertas existentes”.

Otro elemento so-bresaliente de este mer-cado lo conforman las entidades financieras, que siguen muy activas, ofreciendo un volumen importante de locales pese a que ya durante el pasado año consiguie-ron colocar en renta o venta muchos de los que tenían disponibles.

Respecto al destino de los locales, prolifera-ron en 2015 los relacio-nados con salud y estéti-ca, peluquerías low cost, gimnasios de menor tamaño de electro-mus-

culación y, sobre todo, agencias inmobiliarias. “No hay una zona, a ex-cepción de la zona cen-tro, donde no se hayan abierto varias agencias inmobiliarias en algunos de los locales que esta-ban libres al término de 2014. En este sentido es necesario destacar que, si bien se empieza a re-cuperar el mercado resi-

dencial, creemos que estas aperturas atienden más a una expectativa de negocio que a una realidad”, comentó el representante de la con-sultora.

En datos concretos de precio medio y dis-ponibilidad, los alqui-leres más elevados se concentran en Nervión, con una media de 59,4

“El top 15 de las calles con rentas más caras lo encabezan un año más Tetuán-Velázquez,con un precio medio de 134 euros por

metro cuadrado al mes”

63,05

134,0

44,0

1

6

82,5

37,032,5

2

7

76,53

8

74,0

31,5

4

9

TOP 15 - RENTAS 2015POSICIÓN 2015 PRECIO(*) CALLES POSICIÓN 2014

* Precio expresado en €/m2/mes

Rioja

Tetuán/Velázquez

Sagasta

Constitución

Reyes CatólicosLuis de Morales

Plaza NuevaSierpes

San Pablo

5

1

6

2

79

34

8

26,51124,51223,521,0

1314

26,8

19,5

10

15

La BuhairaO’DonnellSan JacintoAsunción

Cuna

Eduardo Dato

11101314

12

15

“Las rentas medias se han ajustado suavemente y ha mejorado la ocupación en todas las zonas

objeto de estudio”

m e r c a d o i n m o b i l i a r i o

euros/m2/mes, mientras los más bajos se encuen-tran en las zonas Este y Sur, con 11,2 y 10,9 eu-ros el metro cuadrado, respectivamente. La menor disponibilidad de locales se da en la zona Centro (sólo un 5,3%), y la mayor en Este (13,1%). Como singularidades destaca la subida de los precios respecto a 2014, aunque sea sólo un 1%, en la zona Centro; la recuperación de la ocu-pación en Nervión, con una subida del 25% res-pecto al año anterior; la mejora también de la ocupación en Los Re-medios, donde la media

de disponibilidad se si-túa por debajo del 10%; o la completa ocupación de la popular calle San Jacinto en Triana en su tramo peatonal.

Por su parte, el top 15 de las calles con ren-tas más caras en 2015 lo encabezan un año más Tetuán/Velázquez, con un precio medio de 134 euros/m2/mes. Le siguen Constitución y Plaza Neuva, con 82,5 y 76,5 euros mensuales el metro cuadrado, res-pectivamente. Cierran este top 15 Asunción y Eduardo Dato, con 21 y 19,5 euros/m/2/mes en cada caso.

Para 2016 las pre-visiones hablan de una mejora en la ocupación, constatable asimismo en calles secundarias, al tiempo que continuará también la mejora o re-cuperación suave de las rentas.

Naves industriales

En el sector de las naves industriales, el año 2015 ha venido a confirmar la estabiliza-ción de la demanda en el área metropolitana. “Ha sido un año en el que las empresas han vuelto a solicitar nue-vos espacios, y lo que es más importante, a cerrar operaciones, aunque hay que destacar que esta demanda y, en con-secuencia la mayoría de las operaciones cerra-das, se han producido en alquiler”, reflexionó durante la presentación de los datos Pedro Zu-biría de Castro, socio director de Agencia e Inversión de Inerzia. Así pues, mientras el merca-do de alquiler muestras síntomas de recupera-ción, el de ventas sigue muy estancado.

Dicho mercado de alquiler ha vuelto a re-

gistrar un nuevo des-censo de precios, lejos por segundo año conse-cutivo de las caídas acu-sadas de los ejercicios anteriores, con bajadas anuales cercanas al 10%. Así, respecto a 2014 se produjo una variación en 2015 del -4,5%, lo que sitúa el precio medio en 2,2 euros/m2/mes. Mientras, los valores de venta de las naves ha descendido más, con una media de caída del 7,5% respecto a 2014, es-tableciéndose el precio medio en 506 euros/m2.

“En el sector de las naves industriales las empresas

han vuelto a solicitarnuevos espacios y a

cerrar operaciones”

m e r c a d o i n m o b i l i a r i o

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“Las entidades financieras siguen muy activas en este segmento, ofreciendo un volumen importante

de locales pese a que ya han colocado una gran cantidad en renta o venta”

“El mercado dealquiler ha vuelto aregistrar un nuevo

descenso de precios, pero lejos por segundo año consecutivo de las

caídas acusadas deejercicios anteriores”

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Destacó Pe-dro Zubiría otras dos cuestiones fundamentales: la inexistencia de mercado de suelo industrial, al no haber demanda promotora ni fi-nalista; y el papel de las entidades financieras, que son las que están mantenien-do el poco mercado de venta existente, aunque aún cuentan con mu-cho activo industrial del que desprenderse. “Nuestra estimación es que las entidades fi-nancieras cuentan con más de 500.000 metros cuadrados de activos industriales entre naves y suelo en Sevilla y su área metropolitana”, ar-gumentó.

En términos de ocu-pación el nivel es bueno, sobre todo en recintos especializados como ZAL Sevilla o CTM Sevilla.

Desglosando por zonas y precios de al-

quiler, respecto a 2014 estos han experimenta-do una leve subida en la Urbana (0,9%), situán-dose en el entorno de los 2,9 euros/m2/mes, mientras han bajado en el resto, especialmente en la zona Este (-9,5%, de 2,1 a 1,9 euros/m2/mes). En cuanto a la venta, los precios han descendido en todas las zonas, siendo en Este donde el descenso ha sido más suave (-4,7%, de 460 a 438 euros el metro cuadrado), mien-tras en la otra cara de la moneda se sitúa la zona Oeste (-9,7%, de 622 a 561 euros/m2).

El top 5 de los polí-

gonos industriales más caros lo encabeza el Po-lígono Aeropuerto (4,6 euros/m2/mes) en alqui-leres, y El Manchón en venta (992 euros/m2), mientras los que presen-tan los precios más ba-jos son El Cáñamo I, II y III (1,5 euros/m2/mes) en alquiler, e Itálica-Men-saque (340 euros/m2) en venta.

Las previsiones para 2016 pasan por la con-solidación del mercado, siendo aún prematuro

hablar de una expecta-tiva de subida de pre-cios en el alquiler –pro-bablemente de aquí a tres años-, mientras en la venta todo va a de-pender de la coyuntura económica. “Cuando los bancos se desprendan de buena parte de sus activos y las empresas en crisis dejen de verse en la obligación de li-quidar sus activos, los valores de venta comen-zarán a estabilizarse”, explicó Zubiría. Ai

“El top 5 de los polígonos más caros en alquiler lo encabeza Aeropuerto, mientras los más baratos son

El Cáñamo I, II y III”

m e r c a d o i n m o b i l i a r i o

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Sin duda alguna¿Qué requisitos se deben cumplir para la percepción de cantidades anticipadas en la venta de viviendas previstas o en ejecución?

La adquisición de cantidades entregas a cuenta para la compra de viviendas ha sido objeto de parca regulación en la Ley de Ordenación de la Edificación en su Disposición Adicional Primera que, básicamen-te y con escasa alteración, remitía al régimen legal de la Ley 57/68, sobre percibo de cantidades en la construcción y venta de viviendas.

Este régimen se ha visto recien-temente alterado por la Ley 20/2015, de Ordenación, Supervisión y Sol-vencia de las Entidades Asegurado-ras y Reaseguradoras, cuya entrada en vigor se produjo el pasado 1 de enero, sin perjuicio de que se ha establecido un régimen de transi-toriedad hasta el próximo 1 de julio para la adaptación, por parte de las entidades aseguradoras, de las pó-lizas vigentes a 1 de enero de 2016 para las cantidades que se perciban a partir de dicha fecha.

La primera novedad que llama la atención de la nueva regulación es la determinación de que las can-tidades garantizadas lo son desde la obtención de la licencia de edifica-ción, lo que supone excluir de ga-rantía la entrega de cantidades en el caso de viviendas que sean ven-didas bajo la denominación de “vi-viendas en proyecto de construc-ción” conforme al Decreto 218/2005 de nuestra Comunidad Autónoma, es decir, antes de haberse obtenido

la oportuna licencia de construc-ción.

Esta limitación puede ser inter-pretada como una tácita prohibi-ción de percepción de cantidades hasta el momento de obtener la ci-tada licencia o bien estimar que hay ausencia de garantía para las canti-dades entregadas con anterioridad a ese momento, interpretación que se antoja como poco acertada dado que supondría una reducción res-pecto las garantías antes existentes que, conforme a la Ley 57/68, abar-caba todas “las entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma”.

De manera expresa se ha inclui-do que la garantía de cantidades incluye todas las aportadas por los compradores, sin excluir por tanto aquellas que corresponden al pago de impuestos, e incrementadas en el interés legal del dinero.

El aseguramiento de las canti-dades, que deben depositarse en cuenta especial, se puede realizar tanto mediante la contratación de un seguro de caución como me-

diante un aval solidario.Es de destacar que las entida-

des de crédito deberán exigir, para la apertura de la cuenta especial, la constitución de las garantías le-gales, dándose de este modo res-puesta al criterio jurisprudencial observado por distintos Tribunales de responsabilizar a las entidades financieras por el depósito reali-zado de cantidades, proveniente de compras sobre plano, sin que constase la suscripción de garantía alguna.

La garantía es para responder tanto en el caso de que no se inicien las obras como para el supuesto de que no lleguen a buen fin en el pla-zo convenido.

Por lo que respecta a la regu-lación de las garantías, señalamos sucintamente sus principales con-tenidos.

Seguro de Caución:• Hadeconstituirseunsegu-

ro individual por cada adquirente, siendo el tomador del seguro el promotor, el cual se obliga a pagar la prima hasta la elevación de la compraventa a escritura pública, y el asegurado es el comprador.

• Laentidadaseguradoranopodrá oponer al asegurado las ex-cepciones que tuviere contra el to-mador, ni siquiera la falta de pago de la prima, lo cual no le dispensará

6666

La primera novedad quellama la atención de la nueva

regulación es la determinación de que las cantidades garantiza-das lo son desde la obtención de

la licencia de edificación.

de sus obligaciones hacia el asegu-rado.

• La duración se correspon-derá con el tiempo previsto para la finalización de la obra, debiéndose pactar por escrito, en su caso, pró-rroga del mismo con información al asegurado.

• En caso de incumplimien-to, el asegurado ha de proceder a reclamar fehacientemente la de-volución de cantidades aportadas, incluidos los impuestos e intereses, al promotor. Si transcurridos 30 días de la reclamación no se hubieran hecho efectivas, se abre la vía para reclamar el pago a la aseguradora que deberá hacerlo efectivo en el plazo de 30 días.

• En caso de pago por laaseguradora, sin perjuicio de su derecho de repetición contra el promotor, éste no podrá vender la vivienda sin antes haber resarcido a la aseguradora por la cantidad satis-fecha.

Ha de señalarse que este dere-cho se ha establecido de modo in-dividual, por lo que no parece que se prive al promotor de enajenar cuales quiera otras viviendas de la misma promoción.

Aval solidario:• Rige el mismo criterio de

cantidades y plazo que en el Seguro de Caución.

• Parahacerloefectivoseexi-ge previa reclamación fehaciente al promotor y el transcurso del plazo de 30 días sin que hayan sido de-vueltas las cantidades.

• Se fija, y es una importan-te novedad, un plazo de caducidad del aval de dos años a contar desde el momento en el que se haya pro-ducido el incumplimiento del pro-motor.

• El aval pierde su anteriornaturaleza ejecutiva y se cancelará, además de con la obtención de la li-cencia de habitabilidad, o análoga, y la entrega de la vivienda al com-prador, con el cumplimiento de las condiciones de entrega pese a que el adquirente rehúse a su recepción.

Por lo que respecta a ambas ga-rantías, han de especificarse en el contrato de compraventa, siendo facultad del comprador, incurrido el promotor en incumplimiento, optar entre resolver el contrato o conceder una prórroga, con espe-cificación de nueva fecha de cons-trucción y entrega de la vivienda.

Además de la sanción prevista para los casos de incumplimien-to de las obligaciones de asegura-miento, multa de hasta el 25% de las cantidades cuya devolución de-bió asegurarse, se considera que la falta de aseguramiento constituye

infracción en materia de consumo, sometiéndose al régimen sanciona-dor general.

Por último, resaltar que se prevé la posibilidad de que por vía regla-mentaria se exonere a organismos públicos de promoción de vivien-das protegidas del cumplimiento de estas garantías.

Llamamos la atención sobre el hecho de que conforme a la regulación existente, la exonera-ción será del organismo, con in-dependencia de que se trate de la promoción y venta de viviendas protegidas o de cuales quiera otra tipología, circunstancia esta que debiera clarificarse en su regula-ción reglamentaria. Ai

SILLERO ABOGADOS

Manuel Sillero OnoratoC/ Juan Sebastián Elcano nº 16-B. Piso 5º. Pta 2.

SEVILLA 41011Tfnos. 954272862 / 665825369

Correo electrónico: msillero@icasevilla.org

Pueden dirigir sus consultas a:

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El régimen legal de la Ley 57/68, sobre percibo de can-tidades en la construcción y venta de viviendas, se ha visto alterado por la Ley 20/2015, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las Entidades Ase-guradoras y Reaseguradoras, que entró en vigor el pasado 1 de enero.

i n f o r m a c i ó n ú t i l

Poco después de que Sacyr anunciará su último hito internacional, la inau-guración el pasado mes de diciembre de un nuevo tramo entre Buga y Buen-ventura, en Colombia, saltaba la noticia del ERE en el grupo constructor, que podría afectar a más de 400 empleados, un 30% de su plantilla. Además, el gestor de fondos británico Taube Hodson Stonex Partners (THS) también ha anunciado que se ha desprendido del 2% del capital de Sacyr.

Claroscuros en una de las firmas del sector más importantes en el panorama nacional.

ColombiaLos claroscuros de Sacyr

LAS gRANDES SE POSiciONAN

Tras el boom internacional que han vivido las grandes empresas constructoras, ahora llega el mo-mento de consolidar mercado. Cada empresa comienza a apostar por sus plazas preferidas. Ai

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Esta vez ha sido Acciona la que se ha hecho con un nuevo contrato en Canadá. Se trata de la renovación del sistema de distribución de agua de la ciudad de Saint John, el más antiguo del país, con un presupuesto de 217 millones de dólares canadienses.

Acciona tiene una presencia destacada en esta zona desde 2011, donde también están bien posicionadas otras españolas como ACS y OHL. Precisamente estas dos empresas y Acciona están compitiendo en la actualidad por hacerse con el contrato para construir la línea del tren ligero de Ontario de 11 kilómetros, valorada en cerca de860 millones de euros.

CanadáAcciona, ACS y OHL compiten por

el mercado canadiense

El Plan Estratégico del Grupo OHL pone en el punto de mira al con-tinente americano. Según este documento, la constructora centra su apuesta de futuro en España, Canadá, Estados Unidos, México, Co-lombia, Perú, Chile y República Checa. El peso de América es por tan-to muy significativo en el horizonte de OHL, donde recientemente ha logrado un nuevo contrato por más de 100 millones de euros para la ampliación y mejora de una de las áreas más transitadas de la autopis-ta Turnpike de Florida. En EEUU OHL ya está presente en diez estados. Además, la compañía está realizando diversos movimientos para po-sicionarse en Paraguay, donde quiere abrir negocios en los próximos meses y ya ha puesto en su punto de mira distintos proyectos de carre-teras y aeropuertos. El pasado año, el consejero delegado del grupo, Josep Piqué, ya viajó a Paraguay para mantener una reunión con el presidente del país.

AméricaEl continente más estratégico para OHL

La compañía sevillana que preside Gonzalo Madariaga está apostando por una estrategia que de momento le está dando claros resultados. Si el pasado mes de septiembre adquiría la ingeniería Tecna del Ecuador, a los pocos me-ses ya ha logrado un contrato en el país andino por unos 42 millones de euros. Ditecsa ejecutará la instalación del nuevo horno y compresor de la Refinería Esmeraldas.

EcuadorDitecsa se abre camino a base de adquisiciones

Planta de agua potablede Acciona

Intercambiador de las autopistas SR 826/836, el más importan-

te de Miami y una de lasmayores obras públi-

cas de Florida

El vicepresidente Germán Vargas Lleras en el acto de apertura

al tráfico del nuevo tramo

i n f o r m a c i ó n ú t i l

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El barrio elegido ha sido St. James’s, en King Street. Amancio Ortega ha apostado por una de las calles más exclusivas de la capital británica para hacerse con un nuevo inmueble, un histórico edificio de oficinas cuya venta estaba siendo gestionada por la consultora JLL.El fundador de Inditex sigue su expansión por Londres, donde a princi-pios de 2015, compró también un edificio nada más y nada menos que en Oxford Street, una de las calles comerciales más cotizadas del plane-ta, para lo que tuvo que desembolsar 568 millones de euros.

Reino UnidoInditex sigue apostando por inmuebles en

las zonas más prestigiosas de Londres

Barrio de St. James’s, en King StreetLondres

Vivimos en el mundo “smart” y las casas no iban a ser menos. La inteligencia cada vez está más presente en los hogares, que en un futuro se convertirán en lo que ahora se conoce como “smartho-mes”. Según un estudio de GfK, a nivel mundial la mitad de las personas creen que las casas inteligentes son la tecnología que mayor impacto tendrá en sus vidas en los próximos años, por encima de otras como los smartwatches. Esta idea es más acu-sada en países como Brasil, Estados Unidos o Reino Unido. De las casas inteligentes se aprecia sobre todo la seguridad (55%), la energía o iluminación (53%), mientras que el el entretenimiento y conectividad” se sitúan en tercer lugar (48%).

Tendencias internacionalesLlegan las smarthomes

Según el informe de PwC, el capital seguirá entrando con fuer-za gracias a los bajos tipos de interés. Las principales ciudades españolas salen bien posicionadas en el ranking europeo: Des-tacan las buenas perspectivas para Madrid en 2016, ya que se mantiene en cuarta posición entre las más atractivas, detrás de Berlín, Hamburgo y Dublín. Y Barcelona sube un puesto –del trece al doce– y forma parte de grupo de dieciocho ciudades con buenas perspectivas de inversión en 2016.

Tendencias internacionalesUn informe de PwC refleja las

tendencias del mercado inmobiliario europeo

70

Según el informe anual de precios de alquiler elaborado por pisos.com, la vivienda en alquiler en España acabó 2015 con una superficie media de 111 metros cuadrados y una renta media mensual de 609 euros. Esta cifra marca una subida del 0,24% frente al pasado mes de noviembre, un re-punte trimestral del 0,69% y un incremento semestral del 2,61%. El ascenso interanual respecto a diciembre de 2014 fue del 2,04%. Las rentas del alquiler, al igual que los precios de venta, han experimentado fuertes cambios debido a la complicada situación que ha ex-perimentado la actividad inmobiliaria durante estos últimos años.

El informe apunta que las regiones más caras para vivir de alquiler en diciembre de 2015 fueron Madrid (953 euros/mes), País Vasco (949 euros/mes) y Baleares (746 euros/mes), mientras que las rentas más

económicas estuvieron en Extremadura (418 eu-ros/mes), Castilla-La Mancha (440 euros/

mes) y Galicia (462 euros/mes). Frente al año pasado, subieron más inten-samente País Vasco (6,45%), Comu-nidad Valenciana (6,33%) y Asturias

(5,77%), mientras que las caídas más pronunciadas tu-vieron lugar en Andalucía (-4,40%), Cantabria (-4,23%) y Galicia (-4,18%).

En la clasificación de las provincias por renta, en diciembre de 2015 la primera posición fue para Ma-drid, con 953 euros mensuales. Le siguieron Vizcaya (947 euros/mes) y Guipúzcoa (911 euros/mes). En el lado opuesto, se encuentra Teruel, que cerró la cla-sificación con 364 euros mensuales. Otras provincias económicas fueron Lugo (377 euros/mes) y Ciudad Real (378). Interanualmente, las provincias que más subieron fueron Las Palmas (16,52%), Sevilla (15,36%) y Valladolid (13,30%). Por otro lado, las rentas que ba-jaron de forma más acusada fueron las de Santa Cruz de Tenerife (-9,80%), A Coruña (-8,39%) y Lugo (-6,70%).

En cuanto a las capitales de provincia, Barcelona fue la más cara para los inquilinos en diciembre de 2015, con una renta media de 1.235 euros al mes. Le siguieron Madrid (1.166 euros/mes) y Donostia-San Sebastián (1.138). Por el contrario, Lugo fue la más barata, con 383 euros de renta mensual. Otras capi-tales de provincia económicas fueron Teruel (390 eu-ros/mes) y Ávila (396). Respecto a diciembre de 2014, Valladolid (15,03%), Donostia-San Sebastián (14,59%) y Barcelona (13,25%) fueron las que más crecieron, mientras que Zamora (-4,87%), Lugo (-4,17%) y Cuen-ca (-4,12%) fueron las que arrojaron caídas de mayor calado. Ai

EL PREciO MEDiO DEL ALqUiLER EN ESPAñA SUbE UN 2,04% EN 2015 fRENTE A 2014

fUENTE: PiSOS.cOM

D atos ytendencias

i n f o r m a c i ó n ú t i l

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D atos ytendenciasD atos y

tendencias

i n f o r m a c i ó n ú t i l

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UNO DE cADA cUATRO cOMPRADORES ELijE UNA hiPOTEcA AiNTERéS fijO, cON UN PLAzO DE AMORTizAcióN A 25 AñOS

fUENTE: ALfA iNMObiLiARiA

Uno de cada cuatro compradores de vivienda, afirma la red Alfa Inmobiliaria, optó du-rante 2015 por la firma de hipotecas a tipo de inte-rés fijo, frente a la opción de interés variable. Esta segunda opción sigue siendo mayoritaria, si bien llama la atención el creciente número de com-pradores que prefieren asegurarse una cuota fija. Según Jesús Duque, vicepresidente de la red, “la oportunidad de aprovechar unos tipos de interés fijos cada vez más bajos -con ofertas inferiores al 2%-, y la intranquilidad derivada de la inestabilidad política, económica o social, hacen cada vez más atractiva esta opción”.

La compañía afirma que en los últimos meses ha recibido las ofertas hipotecarias más económicas de

los últimos 25 años, lo cual lleva a muchos compra-dores a optar por una elección que, si bien en un primer momento puede parecer más cara, permite afrontar el futuro con mucha mayor seguridad y tranquilidad.

La otra novedad está en el plazo de amortiza-ción. Las hipotecas a plazo fijo pasan cada vez más de los habituales 15 años de amortización a plazos más largos, a 25 y hasta 30 años. Las hipotecas fijas tienen mayor interés que las variables, las variables están a euribor más 1,25% y las fijas al 2,50%, pero permiten al comprador no estar sujeto a los vaive-nes de la economía y no resultar damnificado en el caso de que los tipos suban, como pasó por ejemplo durante el verano del 2008, por encima del 5%. Ai

160.777 €

122.052 €

106.552 € -54.225 € -34%

69.976 € -52.076 € -43%

Andalucía

Castilla La Mancha

189.410 €

246.293 €

102.307 € -87.103 € -46%

167.147 € -79.146 € -32%

Baleares

Cataluña

164.631 €

246.898 €177.289 €

106.152 € -58.479 € -36%

196.749 € -50.149 € -20%

Canarias

Madrid

168.462 € 106.423 € -62.039 € -37%

139.494 € -37.795 € -21%

Cantabria

Navarra

165.408 €

129.765 €

110.907 € -54.501 € -33%

72.019 € -57.746 € -45%

Castilla-León

Valencia

CCAAPrecio medio

salidaDiferencia media Brecha

Precio medioventa

127.179 € 89.160 € -38.019 € -30%Extremadura163.800 €185.592 €

103.393 € -60.407 € -37%Galicia149.143 € -36.449 € -20%País Vasco

184.349 € 116.446 € -67.903 € -37%Murcia

ANDALUcíA fUE LA cOMUNiDAD cON MáS SUbiDA EN EL PREciO DE LA ViViENDA EN 2015

fUENTE: cLUb NOTEgES

Después de tres años de fuertes caí-das, Andalucía se sitúa en el séptimo puesto entre las comunidades en las que más sube el precio de los inmuebles, con un precio medio de venta de 106.552 euros en 2015. Así lo refleja Club Noteges -entidad que agrupa a 610 agentes inmobiliarios en

135 empresas asociadas con 165 ofici-nas repartidas por toda España-, en un informe publicado recientemente.

Pese a lo positivo del dato, la brecha existente entre lo que los propietarios piden por sus vivien-das y el precio final de venta sigue siendo muy ele-

vado, del 34%. Así, a lo largo de 2015 el descuento medio que han tenido que realizar los propietarios andaluces para conseguir vender su vivienda ha sido de unos 54.000 euros.

La brecha media más alta en 2015 en el precio de la vi-vienda en las provincias en las que opera Club Noteges la en-cabeza Sevilla con un 36%, se-guida de Córdoba con un 35%, Málaga con un 34%, Cádiz con un 31% y Granada con un 29%.

En cuanto al precio medio de venta a lo largo del pasado

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año, los valores más altos los presenta Córdoba con 134.974 euros y Sevilla con 119.341 euros. Y los valores más bajos se sitúan en Málaga con 93.974 euros, Cádiz con 100.432 euros y Granada con 103.258 euros.

Los últimos años de fuertes caídas en los precios fueron 2012 y 2013, con un

-15,30% y un -14,38%, respectiva-mente. A esto se suma una leve caída del -2,31% de 2014 y un ligero incremento del 5,42% en 2015.

No obstante, los datos de venta reales de las 3.054 viviendas que ha ven-

dido la entidad en 2015 por más de 384 millones de euros, muestran que los dos fuertes repuntes expe-rimentados en el año coinciden con las elecciones autonómicas y municipales de la primavera y con las catalanas y nacionales de otoño.

De esta forma, se confirma que los dos repuntes experimentados durante 2015 estuvieron provoca-dos por “las expectativas electorales de la primave-ra y otoño más que por cambios estructurales del mercado, recuperando así su posición de origen tras estos periodos electorales”, explica el director general de Noteges, José Luis Jimeno.

“Tras las primeras –añade- los precios volvie-ron a la senda del estancamiento que tenemos des-de 2013 y todos los datos muestran unas previsio-nes muy similares en 2016, donde el precio de la vivienda volverá a estancarse”.

Para Jimeno, “el estancamiento del precio de la vivienda continuará al menos durante una déca-

da más, debido a la falta de demanda y al stock de inmuebles generado tras la explosión de la burbuja en 2007”.

Analizando las casusas de esta falta de deman-da y el stock generado, Jimeno apuntaba varias como fundamentales: la baja natalidad en las últi-mas décadas –muy por debajo del baby boom de los 60 que generó esa gran masa de compradores entre los años 1995 y 2005-, menos europeos en las condiciones propicias para comprar en las costas españolas, los altos índices de paro y los bajos suel-dos, todos ellos elementos que tienen un carácter más estructural que coyuntural.

Ante esas circunstancias, la escasa demanda se limita a los jóvenes que se emancipan, que actual-mente alcanzan los 30-35 años de media cuando pueden afrontar esa decisión; a los que se suman las viviendas recibidas por herencias, personas di-vorciadas que buscan nueva vivienda tras aban-donar el domicilio familiar, y los trabajadores que apuestan cada vez más en firme por la movilidad laboral.

Con esta perspectiva de envejecimiento pobla-cional, escasez de nacimientos y pocos jóvenes coti-zando, pensar en una subida de precios responde más a un deseo que a una realidad, a juicio de Jimeno, por lo que el estancamiento de los últimos tres años va a continuar seguramente por bastante tiempo.

En cuanto a financiación, de las operaciones cerradas por empresas asociadas a la entidad el 65% se hicieron al contado, y sólo el 35% con créditos bancarios. Ai

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tendencias

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EL 65% DE LAS ViViENDAS qUE SE VENDEN AcAbAN EN MANOS DE fONDOS DE iNVERSióN y bANcOS

Según el Observatorio para la Protec-ción del Propietario de Alquiler Protegido, en la actualidad más de la mitad de las operaciones de compra de inmuebles que se realizan corresponden a Fondos de inversión y no a particulares. La com-praventa de pisos a nivel particular no empezará a repuntar como mínimo hasta mediados de este año.

Si bien es cierto que se ha reactivado el núme-ro de ventas inmobiliarias, más del 65% correspon-den a compras realizadas por Fondos que deciden apostar por comprar en esta época para alquilar o

vender en un futuro. Hoy en día sigue siendo complicado vender

y comprar una vivienda de segunda mano entre particulares. Los bancos siguen sin conceder sufi-cientes hipotecas y los propietarios están muy en-deudados como para poder rebajar el precio del inmueble. Esto provoca que sean los Fondos de inversión, bancos y empresas las que empujen las ventas inmobiliarias. De este modo, la vivienda si-gue siendo un gran activo de especulación pero ya no para particulares. Ai

EL PREciO MEDiO DE LA ViViENDA TERMiNADA (NUEVA y USADA) EN ESPAñA SUbió UN 1% EN EL úLTiMO AñO

fUENTE: TiNSA

Según el índice Tinsa IMIE Mercados Locales del cuarto trimestre de 2015, publicado recientemente, el precio medio de la vivienda terminada (nueva y usada) se encareció en Es-paña un 1% el año pasado. Este dato representa la primera subida interanual desde comienzos de 2008, confirmando el cambio de tendencia en la evolución de los precios frente al último trimes-tre de 2014, cuando el índice mostraba un des-censo interanual del 4,5%.

Las mayores subidas en los precios medios interanuales en el transcurso de 2015 se produ-jeron en Girona (+10,7%), Barcelona (+5,8%), Llei-da (+5,3%), Albacete (+4,5%) y Madrid (+3,3%). En cuanto a capitales destaca Barcelona, que man-tiene la tendencia al alza iniciada en el primer trimestre del año y que ha derivado en un incre-mento del 8,5% en el conjunto del año. Le siguen Badajoz (5,7%), Ávila (4,3%) y Madrid (3,8%).

Se destaca en el informe la heterogeneidad del mercado, que avanza a diferentes velocida-des según la zona. Así, hasta 21 provincias y 15 capitales han experimentado incrementos en su precio medio en 2015, al tiempo que aún se ob-servan caídas superiores al 5% en 9 provincias y 10 capitales, cuando se compara el precio medio

del periodo octubre-diciembre con el del último trimestre de 2014.

Tinsa prevé que, si se cumplen las previsiones positivas sobre crecimiento económico y merca-do laboral que comparten la ma-yoría de organismos nacionales e inter-

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D atos ytendencias

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nacionales, la tendencia de estabilización de los precios se consolidará a lo largo del año próxi-mo. En los mercados que aún sufren ajustes de precios, estos tenderán a moderarse, mientras en aquellos que están mostrando señales de cambio de tendencia, los crecimientos se mantendrán de forma general en niveles inferiores al 5% durante 2016.

En cualquier aso, existen incertidumbres que pueden acabar afectando a estas previsiones, ta-les como el escenario político existente, el eleva-do endeudamiento de la Economía y las familias, o hasta qué punto la calidad de los nuevos em-pleos permitirá generar una demanda solvente, que será el motor del mercado a medida que pierda fuerza la demanda embalsada que ahora tira del mismo.

Comunidades autónomas

Por comunidades, Cataluña, Ma-drid y Baleares muestran los in-

dicios más claros de cambio de tendencia, con crecimientos in-teranuales de precios del 5,3%,

3,3% y 2,7%, respectivamente. En el extremo contrario, el mayor descenso

lo presenta Navarra (-8,5%), seguido de Murcia y Aragón, con descensos del 4,3% y el 3-6%, respec-tivamente.

Por su parte, La Rioja es la región en la que más ha caído el precio de la vivienda terminada, con un descenso del -54,3%, desde máximos his-tóricos en 2007, muy por encima del 40,7% de la media nacional. Cerca de dicha cifra se encuen-tra Castilla la Mancha, con un descenso del 52,4%, y el 49,9% de caída registrada en Aragón desde el

precio máximo alcanzado hace ocho años. Las comunidades que han sufrido menores descen-sos son Islas Baleares, Extremadura y Galicia, con porcentajes de reducción de precios del 27,5%, el 30,3% y el 33,9%, respectivamente.

En el caso de Andalucía, la variación inte-ranual (acumulada en 2015) registró una subida del 0,1%, frente a la caída del -5,6% de variación acumulada en 2014. El descenso desde máximos es del 43,4% en el total del territorio andaluz.

Provincias

Por provincias, la vivienda se ha encarecido en el transcurso de 2015 en 21 de ellas, encabe-zando la lista, como se apuntó anteriormente, Gi-rona, Barcelona, Lleida, Albacete y Madrid. Entre las provincias donde aún se está produciendo un ajuste de precios destaca Teruel, con un descen-so interanual del 8,7% en el cuarto trimestre, se-guido por Navarra (-8,5%). Córdoba, con un -7,7%, Palencia, con un -7,1% y Álava (-6,5%), cierran el grupo de provincias con mayores descensos de precios durante 2015.

En el análisis de la evolución desde máximos, Toledo es la provincia donde más se ha ajustado el precio medio de la vivienda desde 2007: un- 56,1%. Le siguen Guadalajara (-55,4%), La Rioja (-54,3%), Tarragona (-53,3%) y Zaragoza (-52,4%). En el extremo contrario,la provincia de Orense destaca por el limitado descenso sufrido desde precios máximos: un -16,9%. Le siguen Cáceres (-25,6%), Teruel (-26,8%), Islas Baleares (-27,5%) y Zamora (-31,2%).

Entre las provincias andaluzas, la mayor caída interanual se produjo en Córdoba (-7,7%), mien-tras en la otra cara de la moneda se sitúa Huel-

va, con una subida del 1,2%. En cuanto a la evolución desde máximos, la mayor caída se produjo en Almería (-52,1%), mientras la más mo-derada la experimen-tó Jaén (-37,3%).

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LOS iNDiciOS DE REcUPERAcióN EcONóMicA SE REfLEjAN cON SOLiDEz EN EL SEcTOR iNMObiLiARiO

fUENTE: bbVA RESEARch

Tras los indicios de recuperación eco-nómica registrados a lo largo de 2015, las previ-siones de crecimiento para 2016 apuntan a que España seguirá avanzando paulatinamente, hasta sumar un 2,7% al PIB, según datos del Instituto Nacional de Estadística. A este contexto favora-ble de la economía, al aumento del empleo y, por tanto, de la renta de las familias, se ha unido la reactivación del crédito a los hogares, que creció en España un 25,2% respecto a 2014, según da-tos de BBVA Research a partir de la información aportada por el Banco de España.

Estos datos positivos se reflejan en el sector inmobiliario, en el que se espera que la inversión en vivienda crezca en torno al 7% durante 2016. Los activos que quedaron sin promover en años anteriores vuelven a ser una oportunidad para el sector, que ve cómo el inventario se reduce de-jando paso, en las comunidades más dinámicas, a la construcción de obra nueva.

El inmobiliario andaluz

En Andalucía también se observa este cam-bio de tendencia. En los tres primeros trimestres de 2015 se vendieron cerca de 53.000 viviendas según notariado lo que supone un aumento del 13,1% respecto al mismo periodo del año ante-rior, dos puntos por encima de la media nacional.

Este es uno de los datos que recoge el últi-mo Informe Situación Inmobiliaria, presentado recientemente en Sevilla por Ignacio San Martín, responsable del Servicio de Estudios de Real Es-tate BBVA.

El informe destaca que el aumento de la demanda de vivienda se ha producido en las

ocho provincias de la comunidad, si bien no con la misma intensidad en todas, siendo Mála-ga (18.740 viviendas vendidas), Sevilla (8.324) y Cádiz (6.848) las más activas. Los bajos tipos de interés y la percepción de un riesgo más bajo por parte de las entidades financieras están permi-tiendo la expansión del crédito hipotecario y la mejora del acceso a la vivienda. Entre enero y octubre de 2015, el número de nuevos créditos hipotecarios en Andalucía aumentó un 32,7% hasta alcanzar las 19.000 hipotecas.

Destacó durante la presenta-ción que la vivienda usada supuso casi el 90% de la demanda en An-dalucía. Un factor determinante en este contexto es la escasez de nueva oferta, dato que se refleja en que Cádiz ha sido la única provincia donde ha aumentado la venta de obra nueva.

Por otra parte, se puntualizó cómo los extran-jeros han contribuido al aumento de la demanda, ya que su peso en la compra de inmuebles se ha triplicado en los últimos cinco años, llegando a representar en la actualidad una de cada cinco ventas. En algunas provincias, como Málaga, las compras de la comunidad extranjera represen-tan casi el 40%.

La evolución de las ventas y la reducción de la oferta han permitido que a lo largo de 2015 el inventario de vivienda nueva en la comunidad se redujera hasta las 40.000 unidades. Tras este rea-juste, la edificación residencial vuelve a avanzar. En los diez primeros meses del año, el visado de nuevas viviendas aumentó un 30% en relación al mismo periodo de 2014 y se prevé cerrar el año con cerca de 6.500 visados de nueva vivienda. Ai

Capitales

En lo referente a capitales, además de los datos anteriormente apuntados hay que destacar que, en el caso andaluz, la mayor variación interanual le corres-

pondió a Almería (-6,5%), mientras Málaga experimentó la mayor subida (+1,6%). Respecto a la evolución desde máximos, Granada y Almería lideran las mayores caí-das (-49,3 y -49,2%, respectivamente), en tanto que en el lado contrario se sitúa Cádiz (-38,2%). Ai

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LA iNVERSióN TOTAL EN EL SEcTOR iNMObiLiARiO NAciONAL, MUy cERcA DE LOS 22.000 MiLLONES DE EUROS EN 2015

fUENTE: iREA

El mercado de inversión inmobiliaria en España alcanzó en 2015 los 21.983 millones de euros, de los que 12.848 son inversión directa en suelo e inmuebles (+33% respecto a 2014), superan-do con creces la cifra registrada por las operaciones de carteras de deuda, 8.117 millones de euros (-36% respecto al año anterior), lo que supone una mues-tra de la normalización a la que tiende el sector. Estos son algunos de los datos principales que se extraen del estudio recientemente presentado por Mikel Echavarren, CEO de Irea, titulado Informe de Inversión en el Sector Inmobiliario en España, en el que se analizan las transacciones de activos in-mobiliarios, las operaciones de carteras de deuda y la adquisición de participaciones en sociedades inmobiliarias.

En cuanto a inversión directa en activos inmo-biliarios, durante 2015 se registraron 357 ope-

raciones que concentraron el mencio-nado volumen de 12.848 millones.

Estas transacciones representaron un aumento respecto a 2014 (197 operaciones), si bien disminuyó sig-

nificativamente el precio medio por operación (41 millones de euros en 2015,

frente a 147 en el año precedente).

Los inversores han apostado principalmente por el inmobiliario terciario, que alcanza los 11.487 millones de euros, representando un 89% de la cifra total invertida en 2015. El sector de oficinas ha sido el más activo, concentrando el 39% de la inversión en terciario, con un crecimiento del 95% respecto a 2014. Gran dinamismo se ha visto también en cen-tros comerciales y High Street Retail, además de tendencia positiva para el residencial, donde lo más destacable fue el regreso del interés por las operacio-nes de suelo, siendo protagonista el sector de suelo residencial, que acumula 706 millones de euros de los 929 registrados por este tipo de transacciones.

En cuanto al perfil del comprador destaca la re-aparición del inversor nacional y el aumento de su protagonismo respecto al extranjero. Teniendo en cuenta las Socimis, líderes absolutos en 2015, y al inversor nacional, los inversores con sede en Espa-ña han destinado 7.835 millones de euros, copando el 61% del volumen total invertido en activos inmo-biliarios.

En 2015 las Socimis han destinado 5.237 millo-nes de euros a transacciones de activos, posicio-nándose como líderes absolutos con una cuota del 41% en el mercado de inversión directa en activos inmobiliarios.

Desde el punto de vista geográfico, Madrid se posicio-na como destino preferido por inversores nacionales e interna-cionales, captando 5.222 millo-nes de euros en 2015 (en torno a 1.000 más que en 2014), lo que representa el 41% del volumen de inversión total.

Por su parte, las previsiones para 2016 son positivas, a pesar del clima de incertidumbre polí-tica en el que se encuentra Espa-ña y las incógnitas de la situación económica global. La logística y la promoción residencial serán los mercados más atractivos para los inversores en 2016. Ai

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LA cONSTRUccióN, EL SEcTOR cON MáS cREciMiENTO ANUAL EN 2015 y EL MAyOR PREViSTO PARA 2016

fUENTE: ANALiSTAS EcONóMicOS DE ANDALUcíA

Durante el último trimestre de 2015, el es-cenario económico internacional ha venido caracteri-zado por una revisión a la baja de las tasas de crecimien-to de las economías emergentes, como consecuencia de las dudas sobre la intensidad de la desaceleración de la actividad en China, así como por el comienzo del proceso de normalización de la política monetaria en Estados Unidos. Así se desprende del Informe Previsio-nes Económicas de Andalucía para el invierno 2015, realizado por Analistas Económicos de Andalucía.

En este contexto, atendiendo a los últimos datos disponibles de Contabilidad Nacional, correspondien-tes al tercer trimestre de 2015, la economía española registró, en términos intertrimestrales un aumento del PIB del 0,8%. Con respecto al mismo periodo del ejerci-cio anterior, la tasa de crecimiento se situó en el 3,4%, 1,8 p.p. superior a la del conjunto de la Eurozona.

Respecto a la economía andaluza, la información relativa al tercer trimestre de 2015 apunta a que registró un aumento intertrimestral de la producción del 0,9%. En términos interanuales, el crecimiento del PIB se ha situado en el 3,6% (0,4 p.p. superior al del trimestre ante-rior). Desde la óptica de la demanda, el mayor aumento de la actividad responde a la fortaleza del componente interno, con una aportación de 4,3 p.p. al crecimiento del PIB, 0,6 p.p. superior a la del trimestre anterior. Por el lado de la oferta, todos los sectores han registrado crecimientos interanuales de la producción, a tasas iguales o superiores al 5% en la construcción (5,6%) y en la industria (5%). El crecimiento del sector servicios se sitúa en el 3,3%, siendo el que realiza una mayor aporta-ción al crecimiento del PIB regional (2,3 p.p.).

En lo que se refiere al mercado de trabajo, el nú-mero de ocupados se ha incrementado en términos interanuales en un 5,6% (3,1% en España). Por su par-te, el número de parados ha disminuido en un 9,7%, situándose la tasa de paro en el 31,7% (3,5 p.p. inferior a la del mismo trimestre de 2014). Analistas estima que en 2015 el PIB andaluz habría registrado un crecimien-to del 3,2%.

Para 2016, se prevé que el PIB andaluz experimen-te un crecimiento anual del 2,8%. Desde el punto de vista de la oferta, todos los sectores presentarían cre-cimientos anuales, de mayor magnitud en la construc-ción (4,4%), seguida de la industria (3,25) y los servicios (2,8%). En lo que respecta a la demanda interna, el con-sumo privado y la inversión se incrementarían en un 3,1% y un 4,2%, respectivamente, en tanto que el gasto en consumo de las Administraciones Públicas lo haría en un 0,3%.

En lo que concierne al mercado de trabajo, los autores del informe estiman que en el conjunto de 2015 el empleo se habría incrementado en un 3,9%. El número de parados habría disminuido en un 6,5%, situándose la tasa de paro en el 32,4%, en el promedio del año, 2,4 p.p. in-ferior a la de 2014. Para 2016, el crecimiento previsto para el empleo se situaría en el 2.9%.

En el análisis por provincias, en el tercer trimestre de 2015 todas habrían registrado un incremento inte-ranual de la actividad igual o superior al 3%. Los mayo-res aumentos se habrían producido en Granada (3,9%), Cádiz (3,8%), Almería (3,7%) y Córdoba (3,7%). Ai

Gas Natural Fenosa ce-rró el ejercicio 2015 cumpliendo los objetivos que se había marcado en el Plan Estratégico 2013-2015. La multinacional alcanzó en 2015 un beneficio neto de 1.502 millo-nes de euros, el 2,7% más, y elevó el EBITDA consolidado hasta los 5.376 millones de euros, por enci-ma de los 5.000 millones fijados en el Plan Estratégico.

El EBITDA crece el 10,8% en tér-minos interanuales, no obstante, el porcentaje queda en el 8,6% (5.264 millones de euros) tras la reexpre-sión de los estados financieros por el acuerdo alcanzado para la di-visión de la chilena Gasco. A final del ejercicio, la deuda financiera se situó en tres veces EBITDA, ratio también alineada con los objetivos del plan finalizado.

En un entorno económico y energético complejo, marcado por los precios de las commodities -especialmente del Brent-, y por la devaluación de las divisas, el cre-cimiento se sustentó en la solidez de los negocios regulados y en la expansión de las operaciones en Latinoamérica, apoyadas por un entorno de estabilidad regulatoria.

La chilena Compañía General de Electricidad (CGE), que se incor-poró al perímetro de la compañía en diciembre de 2014, agregó 499 millones de euros al EBITDA con-solidado de 2015. Esta aportación permitió compensar el impacto de 59 millones del RDL 8/2014, que afecta a las actividades reguladas del gas en España, y el de la desin-versión del negocio de telecomu-nicaciones, que sumó 32 millones

al EBITDA del ejercicio 2014. La compañía ha reexpresado

los estados financieros de 2014 y 2015 para reflejar el acuerdo fir-mado el pasado mes de diciembre para dividir la gasista chilena Gas-co en dos sociedades, una de gas licuado del petróleo (GLP), no ges-tionada por Gas Natural Fenosa y otra que sí gestionará, dedicada a los negocios de gas natural. Tras la citada reexpresión de los estados financieros, el EBITDA consolida-do se ha reducido en 112 millones en 2015 y en 8 millones en 2014.

La aportación de CGE elevó el peso de las actividades internacio-nales en el EBITDA de la firma hasta el 48%, frente al 44,7% de 2014. El re-sultado procedente de las operacio-nes en España (52%) reduce su peso relativo en el total consolidado.

Gas Natural Fenosa alcanzó los objetivos delPlan Estratégico 2013-2015

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de Actualidad

Nota: Las cuentas de resultados en 2015 y 2014 están reexpresadas por discontinuidad del negocio de GLP en Chile, sin impacto en resultado neto

Cuenta de resultados consolidada

de Actualidad

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La compañía situó su ratio de endeudamiento en el 45,8% a cie-rre de año, con una deuda finan-ciera neta de 15.648 millones de euros. El 96,3% de la deuda tiene vencimiento a largo plazo y su vida media es ligeramente supe-rior a los cinco años.

La empresa contaba, a final de 2015, con una disponibilidad de liquidez de 10.601 millones de euros, equivalentes a las obliga-ciones financieras de más de 24 meses.

InversionesLa multinacional invirtió un

total de 2.082 millones de euros en 2015. Las inversiones materiales e intangibles alcanzaron los 1.767 millones de euros, con un incre-mento del 0,9%.

El principal foco inversor se situó en la actividad de distribu-ción de gas, que aumentó el 3,8%, hasta 735 millones de euros, y re-presentó el 41,6% del total conso-lidado. En España, las inversiones en distribución de gas crecieron el 29,9%.

La actividad de distribución de electricidad aumentó sus inversio-nes el 12,9%, hasta representar el 22,8% del total, fundamentalmente por el crecimiento en España. Por su parte, CGE representó el 15% de las inversiones materiales e intan-gibles.

Distribución de gasEl EBITDA de la actividad de

distribución de gas en España alcanzó los 872 millones de eu-ros, similar al ejercicio anterior (+0,1%), debido a los ajustes en la retribución de las actividades re-guladas de gas establecidos por el

RDL 8/2014.Las ventas de la actividad re-

gulada de gas en España aumenta-ron el 3,2% respecto de 2014, has-ta los 177.391 GWh. La demanda doméstico-comercial y la indus-trial no presentaron desviaciones relevantes (-1,6% y -0,1%, respec-tivamente), mientras que la desti-nada a generación de electricidad creció el 106% debido a un mayor funcionamiento de los ciclos com-binados.

A 31 de diciembre, la compañía tenía 5.266.651 puntos de suminis-tro (+0,8%) y la red de distribución alcanzaba los 51.016 kilómetros, un 4,3% más que a cierre del año anterior. El número de municipios con acceso al gas natural ascendió a 1.188, tras incorporar 41 nuevos municipios en 2015.

Por su parte, el EBITDA de la actividad de distribución de gas en Italia fue de 66 millones de euros, en línea con el ejercicio anterior, mientras en Latinoamérica alcan-zó los 637 millones, con un au-mento del 5,3% respecto de 2014, afectado por el comportamiento de las divisas en Argentina (+8,9%) y México (+1,3%), que compensan, en parte, la devaluación de la mo-neda en Colombia (-11,2%) y Brasil (-13,6%). Sin considerar el efecto del tipo de cambio, el EBITDA hu-biera crecido el 14,6%.

Distribución de electricidad

El EBITDA de la actividad de distribución de electricidad au-mentó el 3,8%, hasta los 607 millo-nes de euros, con respecto a 2014, mientras que el importe neto de la cifra de negocio creció el 1,7% has-

ta los 838 millones de euros.La energía suministrada alcan-

zó los 31.992 GWh en 2015, el 1,1% más que en 2014. A cierre del ejer-cicio, la compañía contaba con 3.683.000 puntos de suministro, con un incremento neto anual de 9.857 puntos.

En Moldavia el EBITDA de esta actividad alcanzó los 38 millones de euros en 2015, un 2,7% más, pese al mayor tipo de cambio del euro respecto de la moneda lo-cal; mientras en Latinoamérica, que incluye Colombia y Panamá, alcanzó los 378 millones de euros a cierre del ejercicio, el 8,6% supe-rior al registrado en 2014. De no considerar el efecto provocado por el tipo de cambio, el EBITDA aumentaría el 12%.

Otras actividadesEl EBITDA de la actividad de

infraestructuras se elevó en 2015 a 293 millones de euros, un 1,7% más. El de aprovisionamiento y comercialización de gas ascen-dió a 788 millones de euros, lo que supone una disminución del 12,6%, moderada en relación a la magnitud del ajuste de precios energéticos soportado durante el año. Asimismo, el de la actividad de electricidad en España fue de 741 millones de euros, un 5,2% menos.

Por otra parte, Gas Natural Fe-nosa Renovables cerró 2015 con una potencia total instalada de 1.145 MW consolidables. Mientras, el EBITDA de Global Power Gene-ration, la sociedad que aglutina los activos y negocios de generación eléctrica fuera de Europa, alcanzó los 261 millones de euros, en tanto que el de la chilena CGE fue de 499 millones de euros.

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de Actualidad

CaixaBank ha completado una inversión de 305 millones de euros en el com-plejo Torre Sevilla, a los que se suma el desembolso de 20 millones para la puesta en marcha del nuevo Centro Comercial Puerto Triana, un espacio que tiene ya construidos los edificios, por lo que esta inversión se destinará a la adecuación de sus espacios interiores. Al menos seis de las 24 plantas de oficinas de la Torre con-tarán con inquilinos en los próximos meses. A Puerto Triana, Sumasa y Building Center (filiales de CaixaBank), primeras moradoras del edificio, se les sumarán Ac-tive Business Technology, Ayesa Advanced Tecnologies, Óptima y Restalia. Entre todas estas empresas ocuparán casi 7.000 m2 de este espacio, comercializado por Servihabitat. La ocupación óptima, en torno al 70-80%, se espera para el primer semestre de 2017. Asimismo, el complejo llevará en sus 13 plantas superiores un hotel singular y premium, cuyo operador, el Grupo Hotusa, está a la espera de la resolución de su proyecto. CaixaBank está trabajando actualmente por contar con el permiso que hará posible la adecuación de dichas 13 plantas. Torre Sevilla cuenta además con un parking de más de 2.800 plazas en tres plantas.

El complejo se completa con el CaixaForum, centro cultural de la Obra Social La Caixa en Andalucía, desde el que se trabajará para estimular la oferta cultural de Sevilla y aglutinar iniciativas sociales de interés ciudadano. El edifi-cio de más de 8.000 m2 que lo albergará supondrá una inversión adicional de unos 20 millones de euros y prevé abrir sus puertas durante la primera mitad de 2017. Asimismo, el nuevo paseo fluvial a la vera del Guadalquivir es una mues-tra del interés del Grupo por invervenir sobre la Isla de la Cartuja. La puesta en valor del margen del río pasa por la adecuación de una zona verde de 40.000 m2, diseñada para el paseo y la circulación en bicicleta. Se instalará una pérgola metálica de 300 metros de longitud, con buganvillas y bignonias. Este espacio, obra de Vázquez Consuegra, albergará también las nuevas instalaciones para el Centro de Remo.

Pedro Montoya, en un almuerzo de Fundación

Cámara

El secretario general de Mi-litary Aircraft y Airbus Group en España, Pedro Montoya, acudió el pasado mes de enero a un al-muerzo-coloquio organizado por la Fundación Cámara de Comer-cio de Sevilla. Durante su inter-vención habló de la importancia del compliance en la empresa.

El OEA presenta un nuevo informe sobre la economía andaluza

El Observatorio Económico de Andalucía, con la colaboración de la Fundación Cámara, ha pre-sentado el informe ‘Economía an-daluza. Cuarto trimestre de 2015’, con el apoyo de la Universidad Pablo de Olavide. El Observato-rio estima para dicho trimestre un crecimiento intertrimestral del PIB Andaluz del 0,9%, una décima su-perior al adelantado para el con-junto de España.

CaixaBank invierte 305 millones en el complejo Torre Sevilla, más 20 adicionales para el CC Puerto Triana

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de Actualidad

I Jornada Inmobiliaria de AEGI Andalucía para dinamizar la actividad del sector

La Asociación Empresarial de la Gestión Inmobilia-ria (AEGI) Andalucía organizó recientemente la I Jornada Inmobiliaria, que tuvo lugar en la sede de la Confedera-ción de Empresarios de Andalucía. El acto, que contó en la inauguración con el secretario general de la patronal andaluza, Antonio Carrillo y el presidente de AEGI Anda-lucía, Antonio Gutiérrez, congregó a más de un centenar de profesionales de Andalucía e incluso de fuera de la co-munidad. El evento constó de cinco ponencias, además de una actuación final a cargo de Síndrome Clown, y se celebró bajo el lema ‘Abre tu mente, hay nuevas formas de enfocar tu empresa’. Una de las ponencias corrió a car-go de la presidenta nacional de AEGI, María José Corrales.

En un momen-to de importantes cambios tecnoló-gicos, las empresas necesitan realizar un esfuerzo adicio-nal para estar a la vanguardia de la tecnología. Muchas

empresas han vivido un proceso de renovación debido al descenso de contrataciones durante la crisis, el aumento de competencia en concursos y la aparición de las nuevas tec-nologías. Es el caso de la constructora Sando, que, ante esta situación, se planteó la creación de una aplicación que les fa-cilitara la captura de información periódica para el control y seguimiento de las obras civiles (carreteras, vías férreas, etc.). La empresa ha encontrado utilidad en los drones o UAV (un-manned Aerial Vehicle) para el desarrollo de obra civil.

Sando incorpora el uso de los drones para el desarrollo de obra civil

Solvia ha alcanzado un acuerdo con Neinor Homes para comercializar una carte-ra de 6.200 inmuebles de esta promotora residencial. El valor de dicha cartera alcanza los 400 millones de euros y está com-puesta principalmente por acti-vos residenciales, adquiridos a

entidades financieras. En concreto, el 60% de los inmuebles que integran la cartera son viviendas y, en menor medida, locales (17%), suelos (13%), oficinas (6%) y otros activos como naves, garajes, etc. Asimismo, el 80% de los activos se locali-zan en Andalucía, Comunidad de Madrid y País Vasco.

Solvia comercializará una cartera de 6.200 inmuebles de Neinor Homes

Tinsa analiza el nuevo Texto Refundido de la Ley del Suelo

Andrés Lorente, director del área de Suelo de Tinsa, ha anali-zado en la jornada ‘Nuevo Texto Refundido de la Ley del Suelo’ las principales novedades en materia de valoración introducidas en la norma aprobada el 30 de octubre

de 2015. “En la práctica, la entrada en vigor del texto supone que la valoración de los suelos en situación básica de rural se podría ver sensiblemente reducida, en muchos casos, para las finalidades expropiatorias, entre otras”, afirmó Lorente.

Díaz recibe a la Asociación de Grandes Industrias del Campo de Gibraltar

La presidenta de la Junta de Andalucía, Susana Díaz, ha recibido a la Aso-ciación de Grandes Indus-trias del Campo de Gibral-tar (AGI), que celebra el 25º aniversario de su creación.

Además de informar sobre el programa de acciones previsto, la Junta Directiva de la asociación destacó a la presidenta las principales cifras del colectivo.

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de Actualidad

Inaugurada en Sevilla la nueva sede de Bureau Veritas

El consejero de Economía y Conocimiento, Antonio Ra-mírez de Arellano, ha inaugurado en Sevilla la nueva sede de Bureau Veritas, un proyecto que crea un centenar de em-pleos en la comunidad. El consejero destacó durante su par-ticipación la importancia de las certificaciones para que las empresas abran nuevos mercados internacionales, lancen un mensaje de confianza y de apuesta clara por la innova-ción. Por su parte, el presidente ejecutivo de Bureau Veritas para España y Portugal, José Luis Manglano, ha destacado que “nuestra historia también nos ha permitido crecer a tra-vés de estos casi dos siglos con Andalucía y el resto de Espa-ña. Hemos participado en proyectos que nos han vertebrado y posicionado como una sociedad avanzada y modelo en el mundo”. La apuesta de la firma por Andalucía se remonta a 1854, cuando abrió en Cádiz su primera oficina en España.

Ceacop lamenta la “falta de transparencia de la Administración”

Francisco Felipe Fernán-dez Olmo, presidente del Cír-culo de Empresas Andaluzas de la Construcción, Consulto-ría y Obra Pública (CEACOP), lamenta la falta de aplicación de la transparencia por parte

de la Administración en sus procesos. Esta situación, ade-más, imposibilita que la relación de los organismos públicos con empresas y ciudadanos sea más rápida y ágil y frena la modernización de los procedimientos administrativos de la Administración. Fernández Olmo realizó estas declaracio-nes en la presentación de la jornada ‘Novedades legislativas en la contratación pública. Resolución de casos de interés’.

Convenio entre Construcciones Calderón y la Universidad de Granada

El director de área Finanzas y Organización de Cons-trucciones Calderón, Jesús Calderón, y el vicerrector de Estudiantes y Empleabilidad de la Universidad de Granada, Antonio Naranjo, han firmado un convenio de colabora-ción que permitirá la formación práctica de los estudiantes de ingeniería de edificación. Se trata del primer acuerdo entre ambas entidades y con el que la empresa andaluza especialista en rehabilitación y restauración del patrimonio hace público su compromiso con la formación académica externa, con la adquisición de competencias profesionales y la preparación de los alumnos para la vida laboral.

El Ayuntamiento de Sevilla, la sociedad gestora del Parque Científico y Tecnológico Cartuja, la Entidad de Con-servación del PCT y su Círculo de Empresarios constituirán un grupo multidisciplinar para abordar soluciones a los pro-blemas del recinto, sobre todo de movilidad y de conserva-ción. El alcalde, Juan Espadas, ha mantenido una reunión de trabajo con las entidades públicas y privadas que gestio-nan Cartuja, que formarán parte de un grupo técnico donde estarán representadas varias delegaciones municipales.

Espadas traslada al PCT Cartuja lasmejoras previstas en movilidad

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de Actualidad

REALTIS Real Estate y ASELEGAL suscriben un joint venture

La consultora inmo-biliaria de origen andaluz REALTIS Real Estate, y la firma de asesoramiento legal y administrativo ASELEGAL Consultores, se alían para ampliar y potenciar sus respectivas

áreas de servicios profesionales a particulares y empresas. Para ello han suscrito un joint venture orientado en un ini-cio a desarrollar los servicios de gestión y administración de complejos inmobiliarios destinados principalmente a edifi-cios y complejos de oficinas, parques y polígonos empresa-riales, centros comerciales u ocio, etc.

Clausurado el programa 100 Caminos al Éxito, de Fundación Cajasol

Antonio Pulido, presidente de la Fundación Cajasol, y Antonio Ramírez de Arellano, consejero de Economía y Conocimiento, han clausurado el Programa de Empren-dimiento 100 Caminos al Éxito, con la presencia de los emprendedores de los 64 proyectos participantes. Pulido y Ramírez de Arellano, junto a la delegada territorial de Economía, Innovación, Ciencia y Empleo, Susana López; la directora gerente de Andalucía Emprende, Montserrat de los Reyes; y el vicepresidente del Instituto de Estudios Cajasol, Guillermo Sierra, han hecho entrega de los Di-plomas a los responsables de estos proyectos, que han superado con éxito la fase formativa del Programa. Esta iniciativa ha impulsado en sus dos ediciones celebradas casi 130 proyectos de emprendedores andaluces.

La Fundación Ban-caria Unicaja y el Parque Tecnológico de Anda-lucía (PTA) han firmado un acuerdo de colabo-ración para impulsar

programas de educación financiera para empresarios y desarrollar acciones destinadas al colectivo empresarial que sirvan para impulsar la economía y fomentar el em-prendimiento. Con la firma de este acuerdo, el PTA se une al Proyecto Edufinet promovido por la Fundación Ban-caria Unicaja en colaboración con nueve universidades españolas y más de una veintena de instituciones.

Acuerdo entre Unicaja y el Parque Tecnológico de Andalucía

La Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios, Apei, organización que reúne a 1.400 agencias en activo en toda Espa-ña y con una fuerte implantación en Andalucía, expresa su satis-facción por el Decreto 28/2016,

recientemente aprobado por la Junta de Andalucía, y que regula las viviendas con fines turísticos.

Satisfacción por la normativa que regula las viviendas turísticas

Colaboración CES-Endesa para promover la RSE en las empresas sevillanas

Conscientes del papel de los empresa-rios en la sociedad y su contribución al de-sarrollo económico y la cohesión social en Sevilla, el presidente de la Confederación de Empresarios de

Sevilla, Miguel Rus, y el director general de Endesa Andalu-cía y Extremadura, Francisco Arteaga, acompañados por el presidente de la Fundación Sevillana Endesa, Antonio Pas-cual, han firmado un Convenio por el que se comprometen a promover la Responsabilidad Social entre las empresas se-villanas, y contribuir a que entiendan su apuesta como una oportunidad de ser más competitivas y sostenibles.

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de Actualidad

El beneficio neto de Endesa en 2015 ha ascen-dido a 1.086 millones de eu-ros, 2.251 millones menos que en 2014, superando el

resultado neto y el Ebitda anunciado a los mercados en noviembre. Esto se debe a que los resultados de 2014 incluían la plusvalía neta de la venta del Negocio de La-tinoamérica a Enel en octu-bre de 2014, por un importe de 1.764 millones de euros, así como 623 millones de euros generados por este negocio hasta la fecha en la que se materializó la ope-ración. Si la comparación entre ambos periodos se realiza en términos homo-géneos, es decir, teniendo en cuenta únicamente las Actividades Continuadas, que recogen exclusivamen-te el resultado después de impuestos del negocio en España y Portugal, el incre-mento del resultado neto habría sido del 15,6%.

El negocio de Engel & Völkers AG, compañía de intermediación de in-muebles de alto standing,

registró un crecimiento del 46,3% en España en 2015. La firma alemana interme-dió inmuebles por valor de

1.023,58 millones de euros, frente a los 699,25 millones de 2014. Durante el pasado año, la compañía realizó un total de 1.785 operaciones de compraventa, un 66,7% más que las 1.071 registra-das en 2014. El precio medio se situó en 616.106 euros, lo que supone un descenso del 5,6% desde los 652.894 euros del año anterior.

La Confederación Granadina de Empresa-rios (CGE) ha desarrollado un gabinete de asistencia técnica para ayudar a las pymes de la provincia a

conseguir una buena pla-nificación preventiva en la gestión de la empresa. El objetivo es garantizar para cada uno de los trabajado-res, la asistencia técnica y la información adecuada sobre los riesgos que entra-ña su puesto de trabajo. La iniciativa, financiada por la Fundación para la Preven-ción de Riesgos Laborales (con la que colabora la CGE), ha facilitado a las pe-queñas y medianas empre-sas de Granada un comple-to servicio de información especializado, que les sirve de ayuda para fijarse nue-vos objetivos y mejorar los costes de sus planes de ges-tión de prevención.

Juan Maldonado, pre-sidente de la Escuela de Negocios ESESA, y José Antonio Sánchez Herrera,

vicepresidente de la Funda-ción Victoria, han firmado un convenio de colabora-ción entre ambas entidades

con el objetivo fundamen-tal de desarrollar accio-nes formativas conjuntas, tales como conferencias, seminarios y demás ins-trumentos de difusión que, mediante la capacitación y mejora profesional del ám-bito directivo, redunden en el progreso económico de nuestra región.

Banco Santander ob-tuvo en 2015 un beneficio atribuido de 5.966 millones de euros, lo que supone un aumento del 3% con res-pecto a 2014. En cambio, el beneficio ordinario, sin el efecto de los resultados no recurrentes, crece diez pun-tos más, un 13%, y se sitúa

en 6.566 millones de euros. En un año con un contexto económico internacional complejo, con tipos de in-terés históricamente bajos en monedas clave para el grupo, como el euro, la li-bra o el dólar, Banco San-tander presenta una buena evolución. La mejora en el desempeño se evidencia en que el banco es capaz de aumentar un 6% en el

crédito y un 7% en la cap-tación de recursos, lo que permite una mejora del 8% en los ingresos comerciales y un 13% en el beneficio or-dinario. Estos crecimientos de negocio y resultados son los que permiten al banco distribuir.

El Consejo de Admi-nistración de la Autori-dad Portuaria de Sevilla (APS) ha dado el visto bueno al pliego de bases del con-curso público para otorgar una concesión administra-tiva por 30 años destinada a la explotación de una ter-minal de contenedores en la Dársena del Batán. Como

novedad, la concesión reú-ne en un solo paquete todas las instalaciones vinculadas al movimiento de mercan-cía contenerizada.

Córdoba ha sido la ciu-dad elegida para cerrar las II Jornadas de Eficiencia Ener-gética en Establecimientos Turísticos que organiza el Instituto Tecnológico Hotelero (ITH) con el pa-trocinio de Repsol. El even-to, bajo el lema ‘Soluciones

térmicas de alta eficiencia y ahorros de costes energé-ticos’ se ha celebrado este jueves 25 de febrero en el

Última hora

Hotel Córdoba Center reu-niendo a numerosos pro-fesionales del turismo inte-resados en conocer cómo gestionar de manera más eficiente sus establecimien-tos, así como a un gran número de ingenierías, ins-taladores y mantenedores locales que prestan servicio a dicho sector.

RE/MAX España fina-lizó el pasado año con la

incorporación de un total de 21 nuevas franquicias a su red. Estos datos sitúan a España como la segunda región de RE/MAX Europa con mayor crecimiento de oficinas en el año 2015 y la cuarta en número de Agen-tes Asociados con alrededor de 1.500 agentes (a noviem-bre de 2015).

La planta de Cemen-tos Cosmos de Niebla pro-dujo el año pasado cerca de 453.000 toneladas de clínker

(producto intermedio en la fabricación de cemento), lo que representa un 3% me-nos que en 2014. En cuanto a las exportaciones, la fábri-ca onubense ha destinado 60.000 toneladas de clínker y 95.000 de cemento a los mercados internacionales. Esta cifra representa un re-

troceso del 24% respecto al año anterior debido a la falta de competitividad de la fábrica. “El alto coste de la factura energética penaliza tremendamente nuestras exportaciones” ha matizado José de la Vega, director de la firma en Andalucía.

El Colegio Oficial de Aparejadores y Arqui-tectos Técnicos de Ma-drid cumple 75 años de

servicio a la sociedad y a sus colegiados. Fue en 1940 cuando esta institución se convirtió en Colegio Profe-sional, integrándose junto al resto de Colegios Regiona-les en la Federación Nacio-nal de Aparejadores, dentro de la Dirección General de Arquitectura. El Colegio ha celebrado esta fecha tan señalada en el Teatro Apolo con más de 600 invitados entre sus colegiados, em-pleados y familiares.

El director del Departa-mento de Economía de la Universidad Loyola An-dalucía y director de Loyo-

la Leadership School, Ma-nuel Alejandro Cardenete, ha presentado en la Confe-deración de Empresarios de Andalucía el sexto informe Loyola Economic Outlook

(LEO). Según ha explicado a los medios de comunica-ción, la economía andaluza crecerá el 2,5 por ciento este año, atendiendo a las previ-siones económicas conteni-das en el citado informe.

El madrileño barrio de Chamberí contará, en menos de un año, con un edificio (denominado Lon-goria 10) que ofrecerá las

últimas tecnologías con un sistema de climatización y refrigeración por geotermia y un sistema robotizado de aparcamiento. El proyecto, cuya comercialización ya se ha iniciado, está gestionado por Lemon, expertos en promocionar viviendas de alto standing.

La Web de la Conseje-ría de Medio Ambiente y Ordenación del Terri-torio ha incorporado un nuevo portal con informa-

ción actualizada sobre bue-nas prácticas ambientales y con las que se pretende impulsar la movilización ciudadana en la lucha con-tra el cambio climático. Esta sección, denominada ‘Eco-héroes’, cuenta con recur-sos audiovisuales, descar-gas, información general, compromisos y medios de

participación activa para los usuarios.

La Fundación Desa-rrollo Sostenible ha par-ticipado en la elaboración del documento de medidas

urgentes para el Autocon-sumo firmado reciente-mente por la mayoría de los Grupos Parlamentarios del Congreso de los Diputados. El acuerdo parlamentario cuenta además con el apo-yo de otras 25 organizacio-nes, e implica la aprobación (y posterior convalidación en el Congreso) en los primeros cien días de Go-bierno de un Real Decreto Ley que modifica la actual legislación, eliminando así las barreras al derecho de Autoabastecerse con reno-vables.

Iberdrola invertirá 24.000 millones de euros en el periodo 2016-2020,

de acuerdo con las nuevas Perspectivas presentadas en febrero por la compañía. El grupo continuará desarro-llando un modelo empre-sarial basado en la creación de valor a largo plazo, que permita mantener la soli-dez financiera y ofrecer una remuneración sostenible a sus accionistas.

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de Actualidad

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JLL se refuerza con tres nuevos nombramientos

En el marco de la evolución de la estructura directiva que JLL acometió durante 2015, José Miguel Setién pasa a dirigir toda el área de Negocio de Ofi-cinas de la firma en España, desde donde liderará la coordinación de las distintas líneas de negocio implicadas en esta división, in-cluyendo el depar-tamento de Capital Markets Oficinas. Por su parte, la fir-ma ha anunciado también la incor-poración de Pedro dos Reis Ferreira como director de Inversión Retail, in-tegrado en la división de Capital Mar-kets. Por último, María de la Puerta se incorpora como nueva consultora sénior del Departamento de Suelo de la compañía, encargándose de los procesos de inversión y desinversión de suelos, independientementre de la tipología y ubicación de los mismos.

Lazcano, reelegido presidente de la AEC

En las elec-ciones a la presi-dencia que se han celebrado en el seno de la Asocia-ción Española de

la Carretera (AEC), la candidatura de Juan Francisco Lazcano Acedo ha recibido el apoyo unánime del Consejo Directivo para un manda-to que se prolongará durante los próximos cuatro años, tras otros dos al frente de la institución.

Ugena, director de Servicios Jurídicos del BCE

El actual di-rector del Departa-mento Jurídico del Banco de España, Roberto Ugena, ha sido nombrado di-rector general ad-

junto de los Servicios Jurídicos del Banco Central Europeo (BCE). Ugena es licenciado en Derecho y Ciencias Económicas por la Universidad Pon-tificia Comillas-ICADE de Madrid.

Renovación en la Autoridad Portuaria de Huelva

El Consejo de Gobierno de la Jun-ta de Andalucía ha aprobado el nom-bramiento de Javier Barrero como nue-vo presidente de la

Autoridad Portuaria de Huelva, tras la renuncia de Manuela de Paz para volver a su cátedra de Economía en la Universidad onubense.

Esther Gil, delegada de la Junta en Sevilla

El Consejo de Gobierno ha apro-bado el nombra-miento de María Esther Gil Martín como delegada del Gobierno de la Junta de Andalucía en Sevilla. Es licenciada en Derecho y desde 2012 ocupaba la Dirección-Geren-cia de Inturjoven.

Altamira incorpora a Yolanda Huerga en RRHH

Altamira Asset Management ha incorporado como directora de Re-cursos Humanos y miembro del Co-

mité de Dirección a Yolanda Huer-ga, quien en los últimos años fue HR Operations Director en Philips Ibéri-ca. Cuenta con una sólida experien-cia en gestión de talento, selección, desarrollo, compensación y benefi-cios y relaciones laborales.

Century 21 España ‘ficha’ a María Araluce

Century 21 Es-paña ha nombrado como directora de Expansión a María Araluce Martínez de Azagra. Araluce será responsable de

la captación y selección de franqui-ciados, así como de la creación de un equipo de profesionales dedicados a la selección de empresarios para la apertura de nuevas franquicias.

Pedro Abella se incorpora a HIG Capital

H.I.G. Capi-tal, multinacional de capital riesgo, ha anunciado el nombramiento de Pedro Abella Lan-ga como Principal

en el equipo de Real Estate, con responsabilidad en la originación y ejecución de transacciones en Es-paña y Portugal.

de ActualidadNombramientos

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