Analisis Financiero Hidalgo (1)

PROYECTO DE LA CENTRAL DE ABASTO

SUBSECRETARIA PARA LA PEQUEA Y MEDIANA EMPRESADireccin General de Promocin C

ESTUDIO DE FACTIBILIDADCENTRAL DE ABASTO DE LA REGIN DE ZACUALTIPN, HIDALGO.

ANLISIS FINANCIERO

MARZO DE 2002

NDICE:

IntroduccinDatos generalesComparaciones y sugerenciasPremisasEstados financierosBreve explicacin de los estados financierosPROYECTO CENTRAL DE ABASTODE LA REGIN ZACUALTIPN HGO.

INTRODUCCIN

El crecimiento acelerado de la ciudad de Zacualtipn Hgo., de alguna manera sobrepasa los lmites normales de tiempo y espacio. Las necesidades de hoy sobrepasan enormemente las de ayer y las de maana quiz no podamos cubrirlas en una proporcin razonable si no tomamos decisiones hoy que impacten el maana no muy lejano.

Una de las necesidades imperiosas de la ciudad es aquella que se refiere a la concentracin de los intercambios comerciales y de servicios, situacin que propicia enormes problemas de desplazamiento, prdida de tiempo y una actividad comercial mermada en sus alcances por estos mismos problemas.

Esto ha dado margen a la generacin de una idea que conlleva a la sociedad a construir una CENTRAL DE ABASTOS que proporcione servicio y comodidad, tanto a quienes ofrecen sus productos, como a quienes satisfacen sus necesidades a travs de la actividad comercial.

Para estar en condiciones ms favorables y tener bases ms firmes en la informacin que se ofrece a los interesados, se ha realizado este trabajo, producto de una INVESTIGACIN DE CAMPO dirigida a otros organismos similares en tamao y acciones, sin dejar de analizar las bondades que ofrecen organismos ms grandes o ms pequeos. Con este objetivo, se visit la Central de Abasto de Pachuca, que por su tamao y movimientos, puede equipararse a la que se pretende construir en esta zona. Se visit tambin la Central de Abasto de Tultitln Edo. de Mxico, central que cuenta con una construccin realizada en una zona de 12 has. y cuyo movimiento tambin puede ser muy similar al que en la central de abasto zona Zacualtipn se realice. No dej de visitarse la gran Central de Abasto de la Ciudad de Mxico: el mayor centro comercial de Amrica Latina construido sobre 300 has. de superficie y con un nmero muy elevado de acciones comerciales.

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DATOS GENERALES.

Una Central de Abasto es una entidad moral formada por el conglomerado de aquellos que ofrecen servicios y mercaderas, que adoptan una forma de administracin fundamentada en la forma de propiedad que se maneja para los locales comerciales y reas de servicios.

Se localiz en el estudio que se ha realizado lo siguiente:

1. El gobierno como inversionista con derecho a los beneficios que los locales proporcionan por su usufructo.

2. Las sociedades privadas, como los bancos, que financian la construccin en general o la adquisicin de locales o bodegas comerciales.

3. Las personas que invierten en la adquisicin de locales o bodegas comerciales, que las dedican para rentarlas a su vez o para ejercitar el comercio en ellas.

4. En todos los casos, los propietarios forman una sociedad civil con el objeto de administrar la central de abasto, recayendo el control de la administracin en aquel grupo de inversionistas que presenten mayora. Por ejemplo, en la Central de Abasto de la Ciudad de Mxico, la inversin por parte de gobierno es muy fuerte y tiene opcin el propio gobierno de nombrar a los principales administradores. En cambio en la Central de Abasto de Tultitln, la propiedad de la misma casi est a la par entre los propietarios de los locales comerciales y los constructores, por lo cual en esta central no hay una unificacin total en la administracin. Tienen un organismo rector con actividades comunes en algunos aspectos, pero en otros, lo ejercen directamente los constructores.

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COMPARACIONES Y SUGERENCIAS.

Por considerarlo de gran inters, dada la similitud existente entre la central de abasto de Tultitln Edo. de Mxico y la que se pretende construir en Zacualtipn Hgo., se describen a continuacin las observaciones que hechas en Tultitln Mex. Como una referencia para benchmarking que puede ser de utilidad para considerarse en la operatividad de la central de abasto de la regin Zacualtipn:

1. Esta Central de Abasto de Tultitln, est integrada por 10 naves con patios de descarga a bodegas, zonas de estacionamiento y rea de subasta. Consta de 252 locales de diferentes tamaos y estn construidos en un rea calculada en unas 10 has.

2. Los locales pueden adquirirse mediante compra, ya que todava quedan locales desocupados, e inclusive existe la modalidad de renta.

3. Los locatarios estn constituidos en una sociedad civil, cuya asamblea nombra a su administrador, quien a su vez nombra a sus auxiliares.

4. Asimismo los locatarios autorizan la cuota que cada uno debe aportar a la sociedad para los gastos de operacin y administracin de la misma.

5. En cuanto a la administracin, como ya se mencion, son los locatarios constituidos en asamblea general quienes designan al administrador.

6. La funcin primordial es ejercer la autoridad de la asamblea en casos de conflicto entre los miembros locatarios, adems de administrar los ingresos por concepto de cuotas y desarrollar las actividades necesarias para el funcionamiento de la central.

7. Se auxilia con un contador, con un auxiliar de contador y con una secretaria. Tambin est a su cargo directo el personal de mantenimiento y de vigilancia, ste ltimo contratado a travs de organismos con estas actividades.

8. Otras funciones de la administracin son la coordinacin de las asambleas de los locatarios; el informe sobre las actividades que en el perodo se han realizado: el establecimiento de relaciones con dependencias gubernamentales para solicitar apoyo para reas conflictivas; servir de nexo entre quienes ofrezcan productos a los locatarios o deseen adquirir sus mercancas y los propios locatarios. En este inciso, solo se es el punto de contacto, ya que las obligaciones deben establecerse entre locatarios y oferentes directamente.

9. La administracin tiene como obligacin tramitar, conservar o renovar la documentacin necesaria para el funcionamiento de la Central, como puede ser el uso del suelo, licencia de funcionamiento, instalaciones sanitarias, instalaciones para bomberos, etc.; Cumplir las obligaciones que se adquieran ante dependencias oficiales cuando se sigue conservando la figura de sociedad, y pago de impuesto predial.

10. En cuanto al servicio de limpieza, la administracin es responsable de proveer lo necesario para que se lleve a cabo la limpieza en toda el rea. Una opcin es contratar personal directamente y otra opcin es hacer el servicio a travs de empresas dedicadas a tal actividad. El hecho de contratar personal propio implica el nacimiento de las obligaciones inherentes a cualquier tipo de relacin laboral, aunado a que se deben incrementar las actividades que el personal de administracin realiza.

11. Por otro lado, cuando estas actividades se realizan a travs de empresas del ramo, coloca al organismo en situacin de que no podr utilizar las personas que realicen la limpieza, para otro tipo de actividades. Quiz tambin quede un poco fuera de control la confianza que se debe tener en este tipo de trabajadores, sobre todo considerando que sus actividades las debern realizar en horarios fuera de labores normales en una central de abasto. La falta de especializacin es otro de los problemas que se suscitan cuando se contrata personal ajeno a la empresa.

12. En todos los casos, se requiere establecer contacto con responsables en la administracin municipal para coordinar los trabajos que se deban realizar en la central. El gasto por este concepto deber analizarse para determinar cual opcin es la ms eficiente y que implique el menor gasto. Debemos considerar, de acuerdo al clculo del incremento de los salarios por las prestaciones y obligaciones laborales, que se incrementan desde un 44.11% en adelante, dependiendo de las prestaciones que se manejen y de la antigedad del personal. Esto quiere decir que un salario de $35.85 que es el mnimo legal de la zona c, implica un gasto durante el primer ao de contratacin de $15.81 por da trabajado, que aunado a los $35.85 me resulta que se debe erogar la cantidad de $51.66 por trabajador de salario mnimo por da. Debemos considerar tambin que el salario mnimo legal solo existe en el papel, ya que casi nadie quiere trabajar por esta cantidad.

13. La cantidad de personal que deba contratarse o el gasto que deba erogarse por concepto de limpieza estar en funcin del tamao de las instalaciones y de la disposicin de las mismas.

14.Vigilancia. Este servicio tambin tiene las alternativas que se han sealado para el caso de limpieza, aunque es ms conveniente que el servicio se realice a travs de los organismos de polica privados que existen. Este servicio debe reforzarse con el auxilio que la polica municipal proporcione a la organizacin, sobre todo para casos en los que la polica privada no puede actuar. Las relaciones que el administrador establezca pueden hacer que estas actividades se desarrollen satisfactoriamente. El nmero de elementos y calidad de los mismos estar tambin en funcin del tamao de las instalaciones y del movimiento que se genere en ellas.

15. El hecho de contar con una movilidad permanente en los elementos que conformen este servicio, puede garantizar una eficaz vigilancia.

16. Luz. En cuanto a la energa elctrica, puede proporcionarse este servicio de manera global y liquidarse el gasto en forma proporcional, lo cual conlleva inconformidades. Por otro lado el contar con medidor para cada usuario, a cuyo importe se le sume la parte proporcional al gasto efectuado, del consumo efectuado en reas comunes, elimina discrepancias sobre el monto individual del gasto. Tambin este aspecto debe ser la administracin quien lo vigile.

17. Agua. Es muy similar la aplicacin de este gasto a lo que se ha anotado con relacin a la luz.

18. Mantenimiento. Es este un aspecto importante y que debe estar en constante supervisin por parte de la administracin. Se debe contemplar tener personal capacitado para los diferentes problemas que se susciten en las instalaciones; debe de ser personal capacitado para manejar programas preventivos y correctivos de la totalidad de las instalaciones de servicios, para evitar que se afecte lo menos posible a los locatarios.

19. Se recomienda que el personal de esta rea sea personal contratado por la administracin, que cubra todo el horario de labores de la Central.

20. A travs de este personal se debe capacitar a los locatarios para emergencias como el caso de incendios, lo que permitir minimizar los estragos en estos casos.

21. Elementos financieros. en este aspecto es importante hacer notar dos vertientes:

a. Inversin necesaria para la edificacin de las instalaciones de la Central, para lo cual el flujo se refiere a las aportaciones de quienes funjan como socios de este negocio, ms las aportaciones por parte de gobierno federal, estatal y municipal en su caso.

b. Flujo de efectivo cuyo origen es la venta de contado o de crdito de los locales, o en todo caso la renta por el uso de los mismos. en este caso es importante que los socios que han aportado el capital, determinen las polticas a seguir para el caso de venta de contado, venta a crdito, tiempo de crdito, garantas, o en todo caso renta. con base en este punto se puede originar un flujo de efectivo que propicie recuperacin de capital mediante la venta anticipada de los locales, lo cual alivia en parte la obligacin de los socios fundadores en la aportacin de capital.

22. Otros elementos financieros. La administracin del organismo involucra una serie de gastos cuya fuente de financiamiento en primer trmino debe ser los locatarios. Se mencion anteriormente la recomendacin sobre la organizacin de los mismos en una sociedad civil. En realidad, bajo esta forma, el sistema de propiedad de los locales toma la figura de un condominio y como tal se debe desenvolver. La obligacin de la administracin en estos puntos ser informar a los socios sobre estas obligaciones y vigilar que se cumplan en tiempo y forma.

23. En realidad el flujo de efectivo inherente a la operacin de la central, tiene su fuente en la cuota que los locatarios como socios determinen para la administracin del organismo.

24. Por lo tanto, el anlisis financiero que se elabore tiene que considerar por un lado la situacin de recuperacin de la inversin y por otro, el relacionado con la operacin de la central de abasto. Por lo tanto, se sugiere que este anlisis se elabore por separado considerando ambas cuestiones.

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CENTRAL DE ABASTO DE ZACUALTIPN DE NGELES HIDALGO.

PREMISAS.

Para los datos que se presentan anexados al estudio financiero de este informe, se consideran las siguientes premisas:

1. Se considera el costo del terreno de $15,000.00 (quince mil pesos) para un local comercial, y de $30,000.00 (treinta mil pesos) para una bodega comercial.

2. El importe de $15,900,000.00 (quince millones novecientos mil pesos) que es el costo del terreno total, se distribuye entre un rea de construccin de 13,800 metros cuadrados.

3. Se considera un plazo de 5 aos como tiempo de recuperacin de la inversin.

4. Se calcula el inters para la amortizacin de la inversin, una tasa de 12% anual. Asimismo, aplicamos el mismo porcentaje para el caso de financiamiento para la construccin de esta central.

5. Los datos presentados en relacin con la construccin se deslizan en un perodo de 5 aos. De esta misma manera se presenta la recuperacin del prstamo obtenido, as como la amortizacin de las ventas.

6. Se considera que el flujo de dinero del prstamo se otorgar basndose en el avance fsico de la obra. Se calcula la dotacin de recursos anualmente.

C.P. Ma. Del Carmen Gmez Lpez

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ESTUDIOS FINANCIEROS

1 ) ESTADO DE FLUJO DE FONDOS (CASH FLOW)CENTRAL DE ABASTOS DE ZACUALTIPN DE NGELES HIDALGO

ESTADO DE FLUJO DE FONDOS (CASH FLOW)

POR LOS 5 AOS TERMINADOS AL 31 DE DICIEMBRE DE

CONCEPTOAO 0AO 1AO 2AO 3AO 4AO 5

UTILIDAD NETA DE OPERACIN185,032.96188,289.55191,546.12194,802.71198,059.28

(+)DEPRECIACIN CONTABLE0.000.000.000.000.00

(+)AMORTIZACIN CONTABLE0.000.000.000.000.00

(-)INVERSIN EN ACTIVOS1,980,000.00

(-)CAMBIO EN CAPITAL DE TRABAJO0.000.000.000.000.00

(+)VALOR DE RESCATE (LTIMO AO)0.000.000.000.000.00

(+)REMANENTE DE CAPITAL DE TRABAJO0.00185,032.96373,322.51564,868.63759,671.34

(LTIMO AO)

(=)FLUJO DE EFECTIVO185,032.96373,322.51564,868.63759,671.34957,730.62

CENTRAL DE ABASTO REGIONAL

ZACUALTIPN DE NGELES HGO.

CLCULO DE LAS MENSUALIDADES PARA LA COMPRA DE UN LOCAL.

CONCEPTONMEROIMPORTEINTERESESAMORTIZACINSALDO

PAGO SOBRE A ADEUDO

MENSUALSALDOTOTAL

IMPORTE LOCAL72,608.70

PAGO MENSUAL11,615.14726.09889.0571,719.64

21,615.14717.20897.9470,821.70

31,615.14708.22906.9269,914.77

41,615.14699.15915.9968,998.78

51,615.14689.99925.1568,073.63

61,615.14680.74934.4067,139.23

71,615.14671.39943.7566,195.48

81,615.14661.95953.1965,242.29

91,615.14652.42962.7264,279.57

101,615.14642.80972.3463,307.23

111,615.14633.07982.0762,325.16

121,615.14623.25991.8961,333.27

131,615.14613.331,001.8160,331.47

141,615.14603.311,011.8359,319.64

151,615.14593.201,021.9458,297.70

161,615.14582.981,032.1657,265.53

171,615.14572.661,042.4956,223.05

181,615.14562.231,052.9155,170.14

191,615.14551.701,063.4454,106.70

201,615.14541.071,074.0753,032.63

211,615.14530.331,084.8151,947.81

221,615.14519.481,095.6650,852.15

231,615.14508.521,106.6249,745.53

241,615.14497.461,117.6948,627.85

251,615.14486.281,128.8647,498.98

261,615.14474.991,140.1546,358.83

271,615.14463.591,151.5545,207.28

281,615.14452.071,163.0744,044.21

291,615.14440.441,174.7042,869.52

301,615.14428.701,186.4541,683.07

311,615.14416.831,198.3140,484.76

321,615.14404.851,210.2939,274.47

331,615.14392.741,222.4038,052.07

341,615.14380.521,234.6236,817.45

351,615.14368.171,246.9735,570.49

361,615.14355.701,259.4434,311.05

371,615.14343.111,272.0333,039.02

381,615.14330.391,284.7531,754.27

391,615.14317.541,297.6030,456.67

401,615.14304.571,310.5729,146.10

411,615.14291.461,323.6827,822.42

421,615.14278.221,336.9226,485.50

431,615.14264.861,350.2925,135.22

441,615.14251.351,363.7923,771.43

451,615.14237.711,377.4322,394.00

461,615.14223.941,391.2021,002.80

471,615.14210.031,405.1119,597.69

481,615.14195.981,419.1618,178.53

491,615.14181.791,433.3616,745.17

501,615.14167.451,447.6915,297.49

511,615.14152.971,462.1713,835.32

521,615.14138.351,476.7912,358.53

531,615.14123.591,491.5610,866.98

541,615.14108.671,506.479,360.51

551,615.1493.611,521.547,838.97

561,615.1478.391,536.756,302.22

571,615.1463.021,552.124,750.10

581,615.1447.501,567.643,182.46

591,615.1431.821,583.321,599.15

601,615.1415.991,599.150.00

SUMA96,908.4224,299.7272,608.70





PAGO SOBRE A ADEUDO

MENSUALSALDOTOTAL

IMPORTE LOCAL260,434.78

PAGO MENSUAL15,793.232,604.353,188.88257,245.90

25,793.232,572.463,220.77254,025.13

35,793.232,540.253,252.98250,772.16

45,793.232,507.723,285.51247,486.65

55,793.232,474.873,318.36244,168.29

65,793.232,441.683,351.55240,816.74

75,793.232,408.173,385.06237,431.68

85,793.232,374.323,418.91234,012.77

95,793.232,340.133,453.10230,559.67

105,793.232,305.603,487.63227,072.04

115,793.232,270.723,522.51223,549.53

125,793.232,235.503,557.73219,991.80

135,793.232,199.923,593.31216,398.49

145,793.232,163.983,629.24212,769.25

155,793.232,127.693,665.54209,103.71

165,793.232,091.043,702.19205,401.52

175,793.232,054.023,739.21201,662.31

185,793.232,016.623,776.60197,885.70

195,793.231,978.863,814.37194,071.33

205,793.231,940.713,852.51190,218.82

215,793.231,902.193,891.04186,327.78

225,793.231,863.283,929.95182,397.83

235,793.231,823.983,969.25178,428.58

245,793.231,784.294,008.94174,419.64

255,793.231,744.204,049.03170,370.61

265,793.231,703.714,089.52166,281.08

275,793.231,662.814,130.42162,150.67

285,793.231,621.514,171.72157,978.94

295,793.231,579.794,213.44153,765.51

305,793.231,537.664,255.57149,509.93

315,793.231,495.104,298.13145,211.80

325,793.231,452.124,341.11140,870.69

335,793.231,408.714,384.52136,486.17

345,793.231,364.864,428.37132,057.81

355,793.231,320.584,472.65127,585.16

365,793.231,275.854,517.38123,067.78

375,793.231,230.684,562.55118,505.23

385,793.231,185.054,608.18113,897.06

395,793.231,138.974,654.26109,242.80

405,793.231,092.434,700.80104,542.00

415,793.231,045.424,747.8199,794.19

425,793.23997.944,795.2994,998.90

435,793.23949.994,843.2490,155.67

445,793.23901.564,891.6785,263.99

455,793.23852.644,940.5980,323.41

465,793.23803.234,989.9975,333.41

475,793.23753.335,039.8970,293.52

485,793.23702.945,090.2965,203.23

495,793.23652.035,141.2060,062.03

505,793.23600.625,192.6154,869.42

515,793.23548.695,244.5349,624.89

525,793.23496.255,296.9844,327.91

535,793.23443.285,349.9538,977.96

545,793.23389.785,403.4533,574.51

555,793.23335.755,457.4828,117.03

565,793.23281.175,512.0622,604.97

575,793.23226.055,567.1817,037.79

585,793.23170.385,622.8511,414.94

595,793.23114.155,679.085,735.87

605,793.2357.365,735.870.00

SUMA301,247.8585,140.98216,106.87



MENSUALIDADES PARA LA COMPRA DE UNA TIENDA


PAGO SOBRE A ADEUDO

MENSUALSALDOTOTAL

IMPORTE LOCAL4,608,695.65

PAGO MENSUAL1102,517.8946,086.9656,430.934,552,264.72

2102,517.8945,522.6556,995.244,495,269.48

3102,517.8944,952.6957,565.204,437,704.28

4102,517.8944,377.0458,140.854,379,563.43

5102,517.8943,795.6358,722.264,320,841.18

6102,517.8943,208.4159,309.484,261,531.70

7102,517.8942,615.3259,902.574,201,629.12

8102,517.8942,016.2960,501.604,141,127.53

9102,517.8941,411.2861,106.614,080,020.91

10102,517.8940,800.2161,717.684,018,303.23

11102,517.8940,183.0362,334.863,955,968.37

12102,517.8939,559.6862,958.213,893,010.17

13102,517.8938,930.1063,587.793,829,422.38

14102,517.8938,294.2264,223.673,765,198.71

15102,517.8937,651.9964,865.903,700,332.81

16102,517.8937,003.3365,514.563,634,818.24

17102,517.8936,348.1866,169.713,568,648.54

18102,517.8935,686.4966,831.403,501,817.13

19102,517.8935,018.1767,499.723,434,317.41

20102,517.8934,343.1768,174.723,366,142.70

21102,517.8933,661.4368,856.463,297,286.23

22102,517.8932,972.8669,545.033,227,741.21

23102,517.8932,277.4170,240.483,157,500.73

24102,517.8931,575.0170,942.883,086,557.84

25102,517.8930,865.5871,652.313,014,905.53

26102,517.8930,149.0672,368.832,942,536.70

27102,517.8929,425.3773,092.522,869,444.17

28102,517.8928,694.4473,823.452,795,620.73

29102,517.8927,956.2174,561.682,721,059.04

30102,517.8927,210.5975,307.302,645,751.74

31102,517.8926,457.5276,060.372,569,691.37

32102,517.8925,696.9176,820.982,492,870.39

33102,517.8924,928.7077,589.192,415,281.21

34102,517.8924,152.8178,365.082,336,916.13

35102,517.8923,369.1679,148.732,257,767.40

36102,517.8922,577.6779,940.222,177,827.18

37102,517.8921,778.2780,739.622,097,087.57

38102,517.8920,970.8881,547.012,015,540.55

39102,517.8920,155.4182,362.481,933,178.07

40102,517.8919,331.7883,186.111,849,991.96

41102,517.8918,499.9284,017.971,765,973.99

42102,517.8917,659.7484,858.151,681,115.84

43102,517.8916,811.1685,706.731,595,409.10

44102,517.8915,954.0986,563.801,508,845.30

45102,517.8915,088.4587,429.441,421,415.87

46102,517.8914,214.1688,303.731,333,112.14

47102,517.8913,331.1289,186.771,243,925.37

48102,517.8912,439.2590,078.641,153,846.73

49102,517.8911,538.4790,979.421,062,867.31

50102,517.8910,628.6791,889.22970,978.09

51102,517.899,709.7892,808.11878,169.98

52102,517.898,781.7093,736.19784,433.79

53102,517.897,844.3494,673.55689,760.24

54102,517.896,897.6095,620.29594,139.95

55102,517.895,941.4096,576.49497,563.46

56102,517.894,975.6397,542.26400,021.20

57102,517.894,000.2198,517.68301,503.53

58102,517.893,015.0499,502.86202,000.67

59102,517.892,020.01100,497.88101,502.79

60102,517.811,015.03101,502.780.00

SUMA6,151,073.341,542,377.694,608,695.65





PAGO SOBRE A ADEUDO

MENSUALSALDOTOTAL

IMPORTE LOCAL17,730,000.00

PAGO MENSUAL1395,061.39177,300.00217,761.3917,512,238.61

2395,061.39175,122.39219,939.0117,292,299.60

3395,061.39172,923.00222,138.4017,070,161.20

4395,061.39170,701.61224,359.7816,845,801.42

5395,061.39168,458.01226,603.3816,619,198.04

6395,061.39166,191.98228,869.4116,390,328.62

7395,061.39163,903.29231,158.1116,159,170.51

8395,061.39161,591.71233,469.6915,925,700.82

9395,061.39159,257.01235,804.3915,689,896.44

10395,061.39156,898.96238,162.4315,451,734.01

11395,061.39154,517.34240,544.0515,211,189.95

12395,061.39152,111.90242,949.4914,968,240.46

13395,061.39149,682.40245,378.9914,722,861.47

14395,061.39147,228.61247,832.7814,475,028.69

15395,061.39144,750.29250,311.1114,224,717.58

16395,061.39142,247.18252,814.2213,971,903.36

17395,061.39139,719.03255,342.3613,716,561.00

18395,061.39137,165.61257,895.7813,458,665.22

19395,061.39134,586.65260,474.7413,198,190.48

20395,061.39131,981.90263,079.4912,935,110.99

21395,061.39129,351.11265,710.2812,669,400.70

22395,061.39126,694.01268,367.3912,401,033.31

23395,061.39124,010.33271,051.0612,129,982.25

24395,061.39121,299.82273,761.5711,856,220.68

25395,061.39118,562.21276,499.1911,579,721.49

26395,061.39115,797.21279,264.1811,300,457.31

27395,061.39113,004.57282,056.8211,018,400.49

28395,061.39110,184.00284,877.3910,733,523.10

29395,061.39107,335.23287,726.1610,445,796.94

30395,061.39104,457.97290,603.4310,155,193.51

31395,061.39101,551.94293,509.469,861,684.05

32395,061.3998,616.84296,444.559,565,239.50

33395,061.3995,652.40299,409.009,265,830.50

34395,061.3992,658.31302,403.098,963,427.41

35395,061.3989,634.27305,427.128,658,000.29

36395,061.3986,580.00308,481.398,349,518.90

37395,061.3983,495.19311,566.218,037,952.69

38395,061.3980,379.53314,681.877,723,270.83

39395,061.3977,232.71317,828.697,405,442.14

40395,061.3974,054.42321,006.977,084,435.17

41395,061.3970,844.35324,217.046,760,218.12

42395,061.3967,602.18327,459.216,432,758.91

43395,061.3964,327.59330,733.816,102,025.11

44395,061.3961,020.25334,041.145,767,983.96

45395,061.3957,679.84337,381.555,430,602.41

46395,061.3954,306.02340,755.375,089,847.04

47395,061.3950,898.47344,162.924,745,684.11

48395,061.3947,456.84347,604.554,398,079.56

49395,061.3943,980.80351,080.604,046,998.96

50395,061.3940,469.99354,591.403,692,407.56

51395,061.3936,924.08358,137.323,334,270.24

52395,061.3933,342.70361,718.692,972,551.55

53395,061.3929,725.52365,335.882,607,215.67

54395,061.3926,072.16368,989.242,238,226.43

55395,061.3922,382.26372,679.131,865,547.30

56395,061.3918,655.47376,405.921,489,141.38

57395,061.3914,891.41380,169.981,108,971.40

58395,061.3911,089.71383,971.68724,999.72

59395,061.397,250.00387,811.40337,188.32

60395,061.393,371.88391,689.51-54,501.19

SUMA23,703,683.675,919,182.4717,784,501.19

LOCALES5272,608.703,775,652.17

BODEGAS36260,434.789,375,652.17

TIENDA14,608,695.654,608,695.65

SUMA4,941,739.1317,760,000.00





PAGOS 1ER. AO17,730,000.00

1395,061.39177,300.00217,761.3917,512,238.61

2395,061.39175,122.39219,939.0117,292,299.60

3395,061.39172,923.00222,138.4017,070,161.20

4395,061.39170,701.61224,359.7816,845,801.42

5395,061.39168,458.01226,603.3816,619,198.04

6395,061.39166,191.98228,869.4116,390,328.62

7395,061.39163,903.29231,158.1116,159,170.51

8395,061.39161,591.71233,469.6915,925,700.82

9395,061.39159,257.01235,804.3915,689,896.44

10395,061.39156,898.96238,162.4315,451,734.01

11395,061.39154,517.34240,544.0515,211,189.95

12395,061.39152,111.90242,949.4914,968,240.46

SUMA4,740,736.731,978,977.192,761,759.5414,968,240.46

PAGOS 2 AO1395,061.39149,682.40245,378.9914,722,861.47

2395,061.39147,228.61247,832.7814,475,028.69

3395,061.39144,750.29250,311.1114,224,717.58

4395,061.39142,247.18252,814.2213,971,903.36

5395,061.39139,719.03255,342.3613,716,561.00

6395,061.39137,165.61257,895.7813,458,665.22

7395,061.39134,586.65260,474.7413,198,190.48

8395,061.39131,981.90263,079.4912,935,110.99

9395,061.39129,351.11265,710.2812,669,400.70

10395,061.39126,694.01268,367.3912,401,033.31

11395,061.39124,010.33271,051.0612,129,982.25

12395,061.39121,299.82273,761.5711,856,220.68

SUMA4,740,736.731,628,716.963,112,019.78

11,856,220.68

PAGOS 3ER. AO1395,061.39118,562.21276,499.1911,579,721.49

2395,061.39115,797.21279,264.1811,300,457.31

3395,061.39113,004.57282,056.8211,018,400.49

4395,061.39110,184.00284,877.3910,733,523.10

5395,061.39107,335.23287,726.1610,445,796.94

6395,061.39104,457.97290,603.4310,155,193.51

7395,061.39101,551.94293,509.469,861,684.05

8395,061.3998,616.84296,444.559,565,239.50

9395,061.3995,652.40299,409.009,265,830.50

10395,061.3992,658.31302,403.098,963,427.41

11395,061.3989,634.27305,427.128,658,000.29

12395,061.3986,580.00308,481.398,349,518.90

SUMA4,740,736.731,234,034.953,506,701.78

8,349,518.90

PAGOS 4 AO1395,061.3983,495.19311,566.218,037,952.69

2395,061.3980,379.53314,681.877,723,270.83

3395,061.3977,232.71317,828.697,405,442.14

4395,061.3974,054.42321,006.977,084,435.17

5395,061.3970,844.35324,217.046,760,218.12

6395,061.3967,602.18327,459.216,432,758.91

7395,061.3964,327.59330,733.816,102,025.11

8395,061.3961,020.25334,041.145,767,983.96

9395,061.3957,679.84337,381.555,430,602.41

10395,061.3954,306.02340,755.375,089,847.04

11395,061.3950,898.47344,162.924,745,684.11

12395,061.3947,456.84347,604.554,398,079.56

SUMA4,740,736.73789,297.393,951,439.34





4,398,079.56

PAGOS 5 AO1395,061.3943,980.80351,080.604,046,998.96

2395,061.3940,469.99354,591.403,692,407.56

3395,061.3936,924.08358,137.323,334,270.24

4395,061.3933,342.70361,718.692,972,551.55

5395,061.3929,725.52365,335.882,607,215.67

6395,061.3926,072.16368,989.242,238,226.43

7395,061.3922,382.26372,679.131,865,547.30

8395,061.3918,655.47376,405.921,489,141.38

9395,061.3914,891.41380,169.981,108,971.40

10395,061.3911,089.71383,971.68724,999.72

11395,061.397,250.00387,811.40337,188.32

12395,061.393,371.88391,689.51-54,501.19

SUMA4,740,736.73284,784.104,060,891.24

TOTAL GENERAL18,963,359.935,631,439.4913,332,333.44



CLCULO DEL COSTO DE UN LOCAL Y DE UNA BODEGA.

IMPORTE TOTAL DEL TERRENO1,830,000.001,830,000.00

IMPORTE TOTAL DE LA CONTRUCCIN15,900,000.00

REAS SUSCEPTIBLES DE VENTA

NMERODESCRIPCINSUPERFICIETOTAL

M2

52LOCAL COMERCIAL502600

36BODEGAS2007200

1TIENDA DE AUTOSERVICIOS40004000

0

0

0

SUMA13800

VALOR PROPORCIONAL costo individualTERRENOCONSTRUCCINSUMA

LOCAL COMERCIAL15,000.0057,608.7072,608.70

BODEGA30,000.00230,434.78260,434.78

TIENDA DE AUTOSERVICIO0.004,608,695.654,608,695.65

SUMA45,000.004,896,739.134,941,739.13

DATOSLOCALBODEGATIENDA

OKCAPITAL1,830,000.00

OKINTERS ANUAL 12%0.0100

OKPERODOS 5AOS (PAGOS MENSUALES)60

FRMULA: R=Ci/1-(1+i)-n (n es exponente)

R=1,615.145,793.23102,517.89

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD DE "LA CENTRAL DE ABASTOS DE ZACUALTIPN HIDALGO"

PRESUPUESTO DE INGRESOS

CONCEPTOAO 1AO 2AO 3AO 4AO 5TOTAL

INGRESOS

VENTA DE LOCALES TERRENO121,124.80136,485.64153,800.92173,302.12195,286.52780,000.00

VENTA DE LOCALES CONSTRUCCIN465,193.04524,191.20590,671.64665,583.88749,996.522,995,636.28

VENTA DE BODEGAS TERRENO167,711.76188,982.00212,949.72239,956.92270,389.521,079,989.92

VENTA DE BODEGAS CONSTRUCCIN1,288,231.921,451,611.801,635,712.561,843,131.842,076,921.008,295,609.12

VENTA AUTOSERVICIO TERRENO0.000.000.000.000.000.00

VENTA AUTOSERVICIO CONSTRUCCIN715,685.48806,452.32908,730.661,023,980.451,153,846.804,608,695.71

SUMA2,757,947.003,107,722.963,501,865.503,945,955.214,446,440.3617,759,931.03

INGRESOS ESPRADICOS

RENTA LOCAL C.F.E. 2500 M25,000.005,088.005,176.005,264.005,352.0025,880.00

RENTA LOCAL BSCULA 9,100.009,260.169,420.329,580.489,740.6447,101.60

RENTA PLAZA DE TIANGUIS30,000.0030,528.0031,056.0031,584.0032,112.00155,280.00

CUOTA POR LOCATARIO1,214,400.001,235,773.441,257,146.881,278,520.321,299,893.766,285,734.40

CUOTA DE PEAJE12,480.0012,699.6512,919.3013,138.9413,358.5964,596.48

CUOTAS POR COMERCIO AMBULANTE15,000.0015,264.0015,528.0015,792.0016,056.0077,640.00

SUMA1,285,980.001,308,613.251,331,246.501,353,879.741,376,512.996,656,232.48

PRODUCTOS FINANCIEROS

INTERESES COBRADOS

LOCAL TERRENO87,081.2871,719.4454,409.0034,902.7212,927.56261,040.00

LOCAL CONSTRUCCIN334,444.24275,446.08208,965.64134,053.4049,640.761,002,550.12

BODEGA TERRENO120,574.8099,304.5675,336.8448,329.6417,897.04361,442.88

BODEGA CONSTRUCCIN926,152.56762,772.68578,671.92371,222.64137,463.482,776,283.28

AUTOSERVICIO TERRENO0.000.000.000.000.000.00

AUTOSERVICIO CONSTRUCCIN514,529.20423,762.36321,484.02206,234.2376,367.881,542,377.69

SUMA1,982,782.081,633,005.121,238,867.42794,742.63294,296.725,943,693.97

SUMAS TOTALES6,026,709.086,049,341.336,071,979.426,094,577.586,117,250.0730,359,857.48

CENTRAL DE ABASTO REGIONAL ZACUALTIPN DE NGELES HIDALGO

PRESUPUESTO DE EGRESOS

CONCEPTOAO 1AO 2AO 3AO 4AO 5TOTAL

COSTOS

COSTO DE LOCALES TERRENO121,124.80136,485.64153,800.92173,302.12195,286.52780,000.00

COSTO DE LOCALES CONSTRUCCIN465,193.04524,191.20590,671.64665,583.88749,996.522,995,636.28

COSTO DE BODEGAS TERRENO167,711.76188,982.00212,949.72239,956.92270,389.521,079,989.92

COSTO DE BODEGAS CONSTRUCCIN1,288,231.921,451,611.801,635,712.561,843,131.842,076,921.008,295,609.12

COSTO AUTOSERVICIO TERRENO0.000.000.000.000.000.00

COSTO AUTOSERVICIO CONSTRUCCIN715,685.48806,452.32908,730.661,023,980.451,153,846.804,608,695.71

SUMA2,757,947.003,107,722.963,501,865.503,945,955.214,446,440.3617,759,931.03

PERSONAL PROPIO

ADMINISTRADOR242,104.80246,365.84250,626.89254,887.93259,148.981,253,134.44

SECRETARIA41,503.6842,234.1442,964.6143,695.0744,425.54214,823.05

AUXILIAR CONTABLE46,691.6447,513.4148,335.1949,156.9649,978.73241,675.93

MDICO86,466.0087,987.8089,509.6091,031.4092,553.21447,548.02

ENCARGADOMANTENIMIENTO103,759.20105,585.36107,411.52109,237.69111,063.85537,057.62

AUXILIAR DE MANTENIMIENTO43,233.0043,993.9044,754.8045,515.7046,276.60223,774.01

SUMA563,758.32573,680.47583,602.61593,524.76603,446.912,918,013.06

PERSONAL SUBCONTRATADO

COMANDANTE DE TURNO (2 ELEMENTOS DT)96,841.9298,546.34100,250.76101,955.17103,659.59501,253.78

POLICIA (10 ELEMENTOS DOBLE TURNO)415,036.80422,341.45429,646.10436,950.74444,255.392,148,230.48

SUMA511,878.72520,887.79529,896.85538,905.92547,914.982,649,484.25

SERVICIOS

LIMPIEZA (6 ELEMENTOS) SERV. CONTRAT.15,910.0016,190.0216,470.0316,750.0517,030.0682,350.16

AGUA0.000.000.000.000.000.00

ENERGA ELCTRICA5,000.005,088.005,176.005,264.005,352.0025,880.00

SUMA20,910.0021,278.0221,646.0322,014.0522,382.06108,230.16

IMPUESTOS Y DERECHOS3,200.003,256.323,312.643,368.963,425.2816,563.20

USO DE SUELO0.000.000.000.000.000.00

PREDIAL1,200.001,221.121,242.241,263.361,284.486,211.20

SUMA4,400.004,477.444,554.884,632.324,709.7622,774.40

GASTOS FINANCIEROS

INTERESES PAGADOS

LOCAL TERRENO87,081.2871,719.4454,409.0034,902.7212,927.56261,040.00

LOCAL CONSTRUCCIN334,444.24275,446.08208,965.64134,053.4049,640.761,002,550.12

BODEGA TERRENO120,574.8099,304.5675,336.8448,329.6417,897.04361,442.88

BODEGA CONSTRUCCIN926,152.56762,772.68578,671.92371,222.64137,463.482,776,283.28

AUTOSERVICIO TERRENO0.000.000.000.000.000.00

AUTOSERVICIO CONSTRUCCIN514,529.20423,762.36321,484.02206,234.2376,367.881,542,377.69

SUMA1,982,782.081,633,005.121,238,867.42794,742.63294,296.725,943,693.97

SUMAS TOTALES5,841,676.125,861,051.795,880,433.305,899,774.885,919,190.7929,402,126.88

CENTRAL DE ABASTOS DE ZACUALTIPN DE NGELES HIDALGO

ESTADO DE RESULTADOS PROFORMA

DEL 1o. DE ENERO AL 31 DE DICIEMBRE DE LOS AOS

CONCEPTOAO 1AO 2AO 3AO 4AO 5

INGRESOS

INGRESOS POR CONSTRUCCIN $ 2,469,110.44 2,782,255.323,135,114.863,532,696.173,980,764.32

INGRESOS POR TERRENOS288,836.56325,467.64366,750.64413,259.04465,676.04

INGRESOS POR RENTAS44,100.0044,876.1645,652.3246,428.4847,204.64

INGRESOS POR CUOTAS27,480.0027,963.6528,447.3028,930.9429,414.59

INGRESOS POR CUOTAS LOCATARIO1,214,400.001,235,773.441,257,146.881,278,520.321,299,893.76

TOTAL INGRESOS $ 4,043,927.00 $ 4,416,336.21 4,833,112.005,299,834.955,822,953.35

EGRESOS

COSTO DE TERRENO288,836.56325,467.64366,750.64413,259.04465,676.04

COSTO DE CONSTRUCCIN $ 2,469,110.44 2,782,255.323,135,114.863,532,696.173,980,764.32

UTILIDAD EN VENTA1,285,980.001,308,613.251,331,246.501,353,879.741,376,512.99

GASTOS DE OPERACIN

GASTOS DE ADMINISTRACIN933,044.84949,466.42965,888.03982,309.59998,731.20

GASTOS DE MANTENIMIENTO167,902.20170,857.28173,812.35176,767.44179,722.51

GASTOS FINANCIEROS1,982,782.081,633,005.121,238,867.42794,742.63294,296.72

PRODUCTOS FINANCIEROS1,982,782.081,633,005.121,238,867.42794,742.63294,296.72

UTILIDAD DE OPERACIN185,032.96188,289.55191,546.12194,802.71198,059.28

OTROS GASTOS0.000.000.000.000.00

OTROS INGRESOS0.000.000.000.000.00

UTILIDAD DEL EJERCICIO185,032.96188,289.55191,546.12194,802.71198,059.28

IMPUESTOS SOBRE LA RENTA0.000.000.000.000.00

PARTICIPACIN DE UTILIDADES0.000.000.000.000.00

UTILIDAD NETA185,032.96188,289.55191,546.12194,802.71198,059.28

CENTRAL DE ABASTOS DE ZACUALTIPN DE NGELES HIDALGO

ESTADO DE SITUACIN FINANCIERA PROFORMA

AL 31 DE DICIEMBRE DE LOS AOS

CONCEPTOAO 1AO 2AO 3AO 4AO 5

ACTIVO

CIRCULANTE

BANCOS185,032.96373,322.51564,868.63759,671.34957,730.62

FIJO

TERRENO1,980,000.001,980,000.001,980,000.001,980,000.001,980,000.00

EDIFICIO2,469,110.445,251,365.728,386,480.5811,919,206.7515,900,000.00

SUMA ACTIVO4,634,143.407,604,688.2310,931,349.2114,658,878.0918,837,730.62

CAPITAL

APORTACIN INICIAL1,980,000.001,980,000.001,980,000.001,980,000.001,980,000.00

APORTACIONES DE INVERSIONISTAS2,469,110.445,251,365.728,386,480.5811,919,206.7515,900,000.00

UTILIDADES ACUMULADAS185,032.96373,322.51564,868.63759,671.34957,730.62

SUMA MS CAPITAL4,634,143.407,604,688.2310,931,349.2114,658,878.0918,837,730.62

CENTRAL DE ABASTOS DE LA REGIN ZACUALTIPN

BREVE EXPLICACIN CON RELACIN A LOS ESTADOS FINANCIEROS PRO FORMA

Los estados financieros pro forma son estados que contienen todo o en parte uno o varios supuestos o hiptesis, con el fin de mostrar cul sera la situacin financiera o los resultados de las operaciones si stos acontecieran.

ESTADO DE RESULTADOS PROFORMA

Es un documento financiero que nos muestra la utilidad o prdida contable de una empresa de un periodo determinado, la cual se obtiene de la siguiente manera:

En el primer grupo se pueden observar los INGRESOS, integrado por los ingresos de construccin, ingresos por terrenos, ingresos por rentas, ingresos por cuotas de peaje, y los ingresos por cuotas de locatarios, disminuidos a su vez por los EGRESOS que constituyen las salidas de dinero, teniendo en primer orden los costos de terrenos y de construccin. y en segundo orden a los gastos de operacin, estas erogaciones son inherentes al mantenimiento, administracin y funcionamiento adecuado de la entidad. Al resultado de disminuir los costos y gastos de los ingresos da como resultado una UTILIDAD, la cual servir como fondo fijo de caja para hacer frente a posibles gastos menores que se tengan durante el transcurso de las operaciones. Estas operaciones se realizaron ao con ao, en donde los ingresos y costos por construccin se aplicaron paulatinamente de acuerdo al prstamo obtenido financieramente. (Avance de obra).

Informacin complementaria:

En el rengln de ingresos por construccin podemos observar diferentes cantidades distribuidas durante los cinco aos que sumadas nos dan un total de $ 15,900,000.00 y corresponden al costo aproximado de construccin y urbanizacin de los locales, bodegas y el centro comercial.

De igual forma en los ingresos por terrenos se distribuyeron en los cinco aos y en su totalidad nos da la cantidad de $ 1,980,000.00 (Costo Aproximado) y representa la parte proporcional del rea en la que se construir la central de abastos.

De los ingresos por rentas, se considera la renta del local de la CFE, la renta del local de bscula y la renta de la plaza del tianguis por las cuales se hizo una estimacin de acuerdo al rea geogrfica. Cuotas varias incluyen el peaje que se cobrar a los transportistas por entrar a la central y las cuotas por comercio ambulante que de igual forma se calcularon de acuerdo al rea geogrfica en la cual nos ubicamos y cuotas por locatarios para el mantenimiento de la central se estimo de acuerdo a los gastos de mantenimiento y de administracin distribuida en parte proporcional entre locatarios y bodegas y se ve incrementada en los aos siguientes por el porcentaje de inflacin anual estimado.

En relacin a los intereses cobrados financieramente no existe problema alguno ya que los intereses que se cobraran por la adquisicin de un local, tambin se pagarn por el prstamo que se solicitar a bancos, el cual se encuentra distribuido ao por ao de acuerdo a la amortizacin del prstamo sobre saldos insolutos.

ESTADO DE SITUACIN FINANCIERA PROFORMA

Es un documento que nos muestra la situacin financiera de una empresa a una fecha determinada el cual se obtiene de la siguiente manera.

Activo: Son todos los bienes (Activo Fijo) y derechos (Anticipos de Proveedores) propiedad de la empresa.

Pasivo: Son todas las deudas (Proveedores) y obligaciones ( Anticipos de clientes) de la misma.

Capital: Es el patrimonio de la empresa. ( Aportacin Inicial, Aportaciones Posteriores, Utilidades).

Dentro del activo podemos observar el grupo de activo circulante integrado por bancos, que como ya se haba mencionado nicamente se estn reflejando el ingreso de las utilidades, en el ao 1 serian $185,032.96 que nos refleja la porcin de ingreso por las rentas y cuotas que se calcula ingresarn a la sociedad. En los aos subsiguientes se van acumulando las del ejercicio actual ms el anterior, que servirn como fondo fijo de caja para hacer frente a gastos menores si as lo decidieran los locatarios, o en todo caso se aplicaran en los gastos a realizar para que se determine una cuota menor. En esta cuenta tambin se controlar el dinero que se obtenga del prstamo. Dentro del grupo de activo fijo se encuentra el terreno y el edificio, en relacin al terreno es la aportacin que inicialmente hicieron los socios que tiene un costo aproximado de $ 1,980,000.00 la cual permanece fija durante los cinco aos, solo con la modificacin que se origina por el reacomodo del capital, al ingresar a la sociedad como componentes de ella quienes adquieran derechos por la enajenacin de un local o bodega. El edificio se integra por las construcciones realizadas en los terrenos y que se aplican paulatinamente de acuerdo al prstamo obtenido financieramente ao con ao y de acuerdo al avance de obra, hasta formar el importe neto de la construccin por $ 15,900,000.00 indicada en el ao 5.

El Capital se encuentra integrado por la aportacin inicial de los accionistas, $1,980,000.00 las aportaciones de los inversionistas que realizaron la construccin del los edificios que se aplican durante los 5 aos hasta integrar los $15,900,000.00 ao 5. Y finalmente las utilidades acumuladas que son excedentes de ingresos que pueden tener varios tratamientos, reinvertirlas o repartirla entre socios. $ 185,032.96

Nota. El total del activo siempre ser igual a la suma del pasivo ms el capital.

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Analisis Financiero Hidalgo (1)

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