Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de...
Transcript of Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de...
Ave. Domenech 113, Hato Rey, Puerto Rico, 00918-3501 Tel. (787) 751-1675 • Fax (787) 767-2117
Apartado 12144, San Juan, Puerto Rico, 00914-0144 [email protected]
Análisis de Mejor Uso para un Terreno Ubicado en Isla Verde Informe Final
Sometido a: Katz Development Corp.
2 de septiembre de 2004
EstudiosTécnicosInc.
�
Tabla de Contenido
RESUMEN EJECUTIVO
INTRODUCCIÓN............................................................................................................................................ 1
ALTERNATIVAS DE USO ............................................................................................................................ 3
MERCADO TURÍSTICO ............................................................................................................................... 5 VISITANTES Y GASTOS ................................................................................................................................. 5 OFERTA DE HABITACIONES.......................................................................................................................... 7 REGISTROS................................................................................................................................................... 7 TASAS DE OCUPACIÓN ................................................................................................................................. 8 FACILIDADES DE HOTEL COMPARABLES.................................................................................................... 10 CONCLUSIONES SOBRE EL MERCADO TURÍSTICO ...................................................................................... 11
MERCADO RESIDENCIAL ........................................................................................................................ 13 PATRONES ACTUALES EN EL MERCADO RESIDENCIAL............................................................................... 13 PROYECTOS COMPARABLES....................................................................................................................... 16 CONCLUSIONES SOBRE EL MERCADO RESIDENCIAL .................................................................................. 19
MERCADO COMERCIAL........................................................................................................................... 21 NECESIDAD DE VENTAS COMERCIALES ..................................................................................................... 21 RENTAS DE LAS FACILIDADES COMERCIALES ............................................................................................ 22 CONCLUSIONES SOBRE EL MERCADO COMERCIAL .................................................................................... 24
ALTERNATIVA DE USO SELECCIONADA............................................................................................ 26 CONSTRUCCIÓN DE UN HOTEL ................................................................................................................... 26 CONSTRUCCIÓN DE UNA TORRE DE APARTAMENTOS................................................................................. 27 CONSTRUCCIÓN DE ÁREA COMERCIAL ...................................................................................................... 27
PROYECCIÓN DE DEMANDA Y OFERTA............................................................................................. 29 PROYECCIÓN DE DEMANDA DE VIVIENDA ................................................................................................. 29 CONCLUSIONES .......................................................................................................................................... 33
EVALUACIÓN FINANCIERA .................................................................................................................... 35 SUPUESTOS DE LA PROYECCIÓN................................................................................................................. 35 RESULTADOS ............................................................................................................................................. 38
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES ........................................................................................... 41
PFZ Properties, Inc. Resumen Ejecutivo Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page i
RESUMEN EJECUTIVO
�������������� ���� ������������������������� ������������������ �����
��� ���������������� ��������� ������������������ �������� �������������
������ ���� !������ ��� ������� ���� ���� "��#������ $�%&�� ��� ����� ���
��#������������'������������������������������������������������������
������ (� ��������� (� ����� ����#���� �������� ��� ������ ��� ������
���)�����'���������������"��������#��������������*������������������
����������������������������������������
��� ������� #��� ��'����� ���� ���� ���������� ���� �� ��� ����� ��� +,�
�����������������������(���������������������������������������������
�����-.���������/����0.�1��(��������������-2���������/����0,.1���������#���
��'�������������������������������������������������������"������
�������������������#�������������������%�����
����������������#�����������#������������������������ /31���������
����� ���#������ ����������� ��� ������ ���� ������� #������
������������� ��� ����� �� ���� �������)����� ����������� ���� ���� ��������
�����4���� (� �� ���� ����� �������� ���� ��� "��#������ ������� 5���
���������� ��� ���� ������������� ����(��� *����� ������������ (�
����������
���������������������������������������*����"6��������������������
�#����7�
Alternativas de Uso Propuestas
• 5��� ���������� ���������� ����(��� ��� ��������� ���� ���
����8���������,��*����������&.����������������������(������
������������
PFZ Properties, Inc. Resumen Ejecutivo Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page ii
• 5��� ���������� ���������� #������ ������������ ��� ����� �� ������
#�������� ����� ���� ������� ��� ���������7� /91� ��� ���������� �� �
�������%����������������$�%&��/21������������������ ��������%������������
��� +,�����������������'���������4������ ����������������� ���������
�'��������� �� 3�&3,� ������ ����������� (� /31� ���� ��������� ��� ����
� ������� � � �������%� ��� �������"��� ���� ��� ����������� ��� ��#����
��������������������������������������������������)#����������
������������#����������� ������ ����!����������������������������
Mercado Turístico
• �������������*�(���6����#���������)�������������������6��)��
��� ��������� ����� ����� ����������� �� ��������� ���� ��� :���� ���
����#��������
• � ������ ��� '��� ���������� ��� �8��� ��� �;����� �������� ���
#������������������������������������6��)�������������������������
�����������������)����4����������*���������������������������'������
���������������������#������� ������������������ �� ��������������
����#���� ��� ���6�� ���������� ����� ������������ ��� �������� '���
����)��'��� ������� �������� ��������������������)#���������������
���������� '��� ���� ���6��)�� ��� *���� ����� ������ ����� ����
�������� ��� ������������ <�� ��������� ��� ���6�� ���������� ���)��
�������������������������������������/������������������������������1�
�����)������
• ��� ������� ����� ������� ���� ��� ����� ��� +,� ��������� ��� ����� ���
��������������������������������������������������������������
'�����������������������*���������6;�������������������������
=��������������������������������������������#���������������'���
*���)�� '��� ������� ����� ���������� ��� �������� ���� ���� ���� ���
PFZ Properties, Inc. Resumen Ejecutivo Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page iii
�������������������������������������(�'����������"����������
����������������#������������*����������������������#����������
�������������������)������������������������������
• �����'�������������*�������������������������������������������
����������������������������������)��'����������������#��������
������ +,��� ��������� ���� ��� ���� ��#�� ��������� ���������
������������ ��� ��#�� ��� ���� #��������� ������������� ���� �������
��������������+22-�(� +..>�� ����������������#��� �#���������������
*��������� ��� *���� ��� ��� ����� ����������� ��� =��� :���� ���� .��
*��������� ������������� ������� ����������������� �������������+..�
�������*�����������4��#�����2��2��
Mercado Residencial
• ������������������������������������������� /=���:����(�?��(����1�
���������������������������������������������'�������������������
������6����������������������������99�,@���
• ������������������'����������'����������������������������(�
����A��B%�������������������C��������������������������������#����
������������������������������������
• ����� �������� ��� ���� ��������� ����� ��6������ �������C� ��� ���
��(��)�������������������������������
• ����� ���� ���� �������� ����������� ���� ������� ��� 2>� �������
���(�����#��������������+�9�,���(�+2����������������������������
+3.&�&.&���
• 5�������������?��(�����#�������������� +92&�����(� +9�2�������� ����
��������������+3&.�>,�C��������'������=���:����#��������������
+�9�,���(�+2����������������������������������+2���->,��
PFZ Properties, Inc. Resumen Ejecutivo Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page iv
• ��� ��������� ��� ��(��)�� ��� ���� #��������� ��� �����������
�������������#���������������2���������2�&���4����2��������������
������������������������(���������
• �������������������������������������������������������)�����������
���� ��� �#���� ������������� ������������ '��� ���� �������� ��� =���
:���� (� ?��(������ ���� ���� �������� ��� ������ ���� �������� ���
����������������������������
Mercado Comercial
• ����������8��������������������������������� ��������������
����������������
• D��������������������������������'������)���������������������
��������"�����(����4�������������� ����������'��������������������
����������������)������������������������
• ����������8�������������������������������������������������
��� +2,� �������� ��� ������ $��� ���� ���� ��� ��� �������������
������� ���� ������ ���� ��� ��������� '��� ����)�� 6������� ���
���������������������������������������6����������������������
����������������)����������������+>,�����������������������������
�������������������������������������������������$����
• � ������ ��� '��� ��� ��� ����� $�%&� ��� ������� ��6����� �����
������������ �� ��� �6���������������������������������� ������ ����
!�����������(��)���������������������������������������������#������
��� ������� ����� ��� ������ ���� !����� (� ��� ������ E������(� ���
D�����/����8�����������#����������������������������1��5��#���������
������� '��� ������� ���� ��� ���(�� ��� ��"������ ���� ����� ����������
PFZ Properties, Inc. Resumen Ejecutivo Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page v
������������� ��)����� �� ������������ ��� ����� ����(����� ���
����������
• ����������4������������������������������������(���������������������
���������;�������������������������������������#�������*������
���� ����� (� ��� �������� ��� �������� ��� ���� #��������� �����������
�����4��� ��� �������� ��� ������� '��� ���� ��������� ��� ���)��
�������������������������'����8����������������������������������
����������6����'������������������*�����������6������)��������6������
��#������ ���� �������� ��� ����� ���� �������� ����� ���������� ���
����������������������������������������
Alternativa de Uso Seleccionada
• 5��6�����*���������������������������������������������������������
����������� ��� ������� '��� ��� ���� ��� ������� ��� ��� '��� ��(���
�����������������������������'����������������'��������������
������� ���� ��� "��#������ ���� �������� (� ���� ������� ���� ���
��������������������������������������������������(������������
"����������������)����'���*��� ���� ��������� ������������������ ��
���� ���� ��������� ������� ���� ���� ��� ��������� ���� ���� ������
��������������������
• �������� ��� ������������ ��� ���4�� ���� ������ ����� �������� /3�&3,�
����1���������������������8�"���������������������������������������
��������������������"��#�������6�����(������������������������
������������
• ������� ���� ��������� ������������ ���������� ��4����� '��7� /91� ����
�����������=���:����(�?��(��������������������������������������
����������(�����A��B%��������������������� /21�����������������
PFZ Properties, Inc. Resumen Ejecutivo Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page vi
������������������ ��6���������������(� /31��8������������������
��� ������������ ���� �������� ��� ������������ ��#������� �� ����
��6������ ����� ���� ��������� ������������ '��� ����� ���� ����
�������� ���������� /=��� :���� (� ?��(����1�� ���� ������� ��� 2>�
������� ���(������ �� ��(�� ���� 2��3�� #��������� ����� +�9�,��� (� +2�
��������� ������������������+3.&�&.&������ �������)�� ��6���������
��������������������������������������������������������������
������������������
Proyección de Demanda para el Mejor Uso
• 5�� ���(������ ��� �������� ��4���� '��� �8��� ���� �������� ����� ���
����������� ��� &.� �������� ������������� ��6;�� ���������� ����� ���
������������������������������������� ����!�������
• ��� ����� �� ���� �������� ��� ��������� ��� ���(���� ���� �������� ���
9�>,3�����������������������������������3&&�������������4�����
�������6������������������+23��������������������������������=���
:����(�?��(�������
• ������������������������������������'������������������������
��� ��� �������� ��� ������������� ��������� ��� �#����
������������� ��� ��������� �������� ���� ��� '��� ����)�� �8���
�������������������������������������������������
• =�� ���������� '��� ���� �������� ��� ����������� �����"��� ��
��������� ���� ������� ��� +-&������ �� ����� (�� '��7� /91� ��6;�� ���
���(������������������*�(��������������������8���������2�3�
������������4������������6�������+3&�����������������������"��������&.�
���������������#��������������������������������������)�������������
�����������������������������������������6��������������� /21����
PFZ Properties, Inc. Resumen Ejecutivo Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page vii
������������� ������������������������ ������� ��������� ������� ���
������ ������ ��� +-&������ ��� 6������)�� ��� 6������� ��������� �����
*������������������������������������������������(�/31�����������
���(���� ����� ��� ������ ������ ���������� '��� �����)���
�6�#�������������������������������������������������������
������� ������������7� ��������� ���� �������� �������������������
������� ������ (� ������ �������� ����� ������ ���� ���� ��"���� ���
���������� �������)�� ������� ���� �������� �� ��� ������ ����� �����
������������ ���� ��� �������� ����� ��� ����� ����������� ������� ���
*������������������(���� �������� ������� ���������������������
���������
Evaluación Financiera del Mejor Uso
• ������������������������������� ���)�����+-99�.2,�� �����*�(�'���
�4������ ��� ����� ��� +9������ ��� ��������� ���� ������ /2@� ��� ���
����1��������������+92�.,3�����������������6�������#������������
����������
• ��� �6����� ����� ���� ������ ������� ��� +,.�9,3� ���� ������ (� ���
6������������������������+>&�3����
• ��� ���(���� ���� ��� �������� ��� 6������� ���� 6������� ���
����8�������+3�,����������'�����������93�9@������6������������
• !�������������'�����������������������������������(��'��������"��
��������������������������������������������������������������
����)�� #������� ����������� ���� ���4�� ��� ���� �������� (� ���
����������������������������������<��������������������#���;���
�����������������������������������������(��������(������������
���'���������������������
PFZ Properties, Inc. Resumen Ejecutivo Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page viii
• ��� ������ ��� ����� ����� ���� �������� ��� ���*����� ����� #���������
������������#���;�������+.�������(�+9�2��������������������"�������
�6����� ����)�� ���� ���*�� ���� ���� '��� ��� ���(������� ������� ���
������ ��� ����� ����� ����� ���� �������� ����)�� ���� ��(����
��������������������������8������������������'���������(����
������������������������
Conclusiones y Recomendaciones
• 5��6�����*����������������������������������������������������/31�
���������������������������'�����������������������������������
�������������������
• 5������������������������/������*����(������������1�������������'���
������#������������������������� ���� �����������������������
�����)#��������������������������������������������#���'����8���
�������� �������� ��� ������ ������������ ��� 6������)��� ��� �6�����
'�����������"��� ��� ���������� ���� ���� ��� ��������� ����������
�������������������������������� ����������������������8�"��)���
�����������������������������������������������������������������
��������������������������������������������������(������������
"����������������)����'���*��� ���� ��������� ������������������ ��
�����������������������������'��������(��)�������������������4���
������(����������������������������������������
���6������������������������������������������)�����+-99�.2,������6�����
��������� ������ ���������� +,.�9,3����� ������(����6������� ��������
���������+>&�3����
PFZ Properties, Inc. Resumen Ejecutivo Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page ix
�����������������&.����������������������������������������6�������
���� 6������� ��� ����8��������� +3�,� �������� ��� �����������
�'�����������93�9@������6������������
!���� ��������� '��� ���� �������� ���� ��������������� (�� '��� ��� ��"�� ���
�������������������������������������������
�
PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page 1
INTRODUCCIÓN
�������������� ���� ������������������������� ������������������ �����
��� �������'�������������#���� ��������� ���� ��� ������������������
�������� ������������� ������ ����!������������������� ���������� ���
�������� ��� ���� ������ ���� ��� ��-.� �������� /���� 0.�1�� (� ���� ��� ��-2�
��������/����0,.1���������#�����'����������������� ����������#������
��'�������������������+,�������������������������������������������
�������"�������������������������#�������������������%������
���� ������� ���� ���� "��#������ $�%&�� ��� ����� ������ �� ������ '���
����������������������������������������(����������(����������#����
�������� ��� ���� ������ ��� ������ ���)����� '��� ���� ��� �����"����� ��
�#����������� ��� *��� ������������� �� ������� ������������� �� ���� ����
����������
5��� ���� ���������� ��� ���� ����� #������ ������������� ��� ����� �� ����
�������)����� ����������� ���� ���� �������� �����4���� (� �� ���� �����
�������� ���� ��� "��#������ ������� 5��� ���������� ��� ����
�����������������(���*�����������������(�����������
���������������������������������������������������������5��6�����������
������*����"6�������������������������������������������������������������
��������������������������������������#��������������#������������
������ ���� ���#������ ������� ��� �������� ������������ (�
�����������������
����#���������(�������6��������������7�
• �����������������
• ������������������������)������
PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page 2
• ���������������������������������
• ��������������������������������
• �����������������������������
• ���(�������������������������������������
• ����������#�����������������������(�
• D�����������(�����������������
PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page 3
ALTERNATIVAS DE USO
��� ���� ������� ��� ��������� ���� ���������� ��� ���� ���������� ����� ���
������� ����� �������� ����� ���������� #������ ��������������
������������ ������ #�������� ����� ���� ������� ��� ���������7� /91� ���
������������ ��������%������������$�%&��/21����������������� ��������%�
��������������+,�������������(���������������������'����������������(�
������ ��� ���������� ��� ����� ��������� �'��������� �� 3�&3,� ������
����������� (� /31� ���� ��������� ��� ���� � ������� � � �� ��%� ��� ����� ���
�������"�� ���� ��� ����������� ��� ��#���� ������������ ���������
�������*�(�����������������������)#����������������������#��������
��� ������ ����!����������������������������
<�"���������������������#�������������������)����������������������
�����6����������������������7�
• D���������� ��� ��� ��������� ���� ��� ����8��������� ,��
*����������������������������4��(������������������
• D���������� ��� ���� ����� ��� ����������� ��� &.� �������� ���
���������������������������������������8������9�����������������
.�������������������
• D���������� ��� ��� ����� ���������� ������������ '������ ��� �����
$�%&� ��� ������� ��6����� ����� ������������ ������ �8��� ����
���������������������������� ������ ����!�����������������(��)�����
���� ��������� ���������������������������#������������������������
������ ����!�����(���� ������E������(����D�����/����8���������
#���������������������������1���
PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page 4
������� ����������� ���������� �������������������������������������
����� ����� ���� ��� ���� ���������� ��� ���� ����������� ����� #��������
��������������������������������������������
PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page 5
MERCADO TURÍSTICO
Visitantes y Gastos
��� �4��� ��������� ��� ������ ��� ������ $��� *�� ��� ���������
����������� ��� ������ ������ �� ��� 5�(� ��� F���������� ���)����� ���
�������� ��� ���� ��(� ��� #������ ��� ������� �� #������� �� �����������
���������������������������������������*������������� ������
��� ��� �4�� #����� 2��2�� ������ $��� ������ ��� ���� ��� -�-� �������� ���
�������� ������������������� ��������)������������� 2�,� ���*���
������������/��#����������6�����6��#��1��<������������������������
���*����������*��������������'������������ ���'������������#�������
��6�������������������������������#�������������������������������������
��������
����;��������������������(������&-3�,���������2��2���� %99��.@�����
����������� ������� �4�� ������� /2��91�� ��������������������������
������������������������������99��������������D���������������������
�����������������;����������4��#�����9��>������;���������������������
2��2�������������������9@����������������������������>��4�����
������ 2��2�����6������������������� ����� �������"����� +2�&����������
�����(���������8����������@�����+2�,���������������2��9����������
����������6�����������������������������������������-�&@���������������
�����������9��&����2��2���
PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page 6
Total de Visitantes y sus Gastos
-
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
6.0
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002-
0.5
1.0
1.5
2.0
2.5
3.0
Visitantes Gastos
BillonesMillones
Visitantes Gastos
Fiscal Year
�
Fuente: Compañía de Turismo de Puerto Rico.
���6������������������������+--,����9��&���+&,������������������
2��2��
Gasto Promedio por Visitante
$447$462 $470 $478
$507$523
$556 $570
$0
$50
$100
$150
$200
$250
$300
$350
$400
$450
$500
$550
$600
$650
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002Año Fiscal
�
Fuente: Compañía de Turismo de Puerto Rico.
PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page 7
Oferta de Habitaciones
������$�����)������������92�,..�*������������*��������������������
�4��#�����2��3����������������*������������������� �����������3�2@�
������/2�&23�*��������1����������9��>����������������*���������������
(� ��� ��� *���� ���� ��������� ;�������� *���� ��� �4�� #����� 2��2�
/��#������������6���������1���
���������������������'�����������������������*�����������"��������
������ *������� ��� �*������ (� ����������� ����� ������� 5�� �#���� ���
*������ ����������� /#��������� ��� �������� �������� ���� �������
�����������������'��4��������������������*������������*����������
���1����������(�����������������
Oferta de Habitaciones en Puerto Rico por Segmento
Tipo de Facilidad Habitaciones Distribución Habitaciones Distribución
Crecimiento Anual
Promedio
Hoteles Turísticos 5,105 86% 5,414 86% 1.0%
Hoteles Comerciales 312 5% 330 5% 0.9%
Guest Houses 257 4% 256 4% -0.1%
Condo-Hoteles 273 5% 325 5% 2.9%
Apartamentos/Villas - 0% 7 0% -
Total Área Metro 5,947 100% 6,332 100% 1.1%
Tipo de Facilidad Habitaciones Distribución Habitaciones Distribución
Crecimiento Anual
Promedio
Hoteles Turísticos 3,144 73% 4,222 66% 5.0%
Hoteles Comerciales 217 5% 191 3% -2.1%
Guest Houses 114 3% 249 4% 13.9%
Condo-Hoteles - 0% 352 5% -
Apartamentos/Villas 27 101 2% 24.6%
Time Shares - 260 4% -
Paradores 816 19% 1,061 16% 4.5%
Total Área No Metro 4,318 100% 6,436 100% 6.9%
Total en PR 10,265 100% 12,768 100% 3.7%
Área Metropolitana
Año Fiscal 1996 Año Fiscal 2002
Área No Metropolitana
Año Fiscal 1996 Año Fiscal 2002
�
Fuente: Compañía de Turismo de Puerto Rico, 2002.
Registros
�������4��#�����2��3��*��)����������������9��,��������������6��������
����*���������������$����������������6������������*�����������������
PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page 8
����8���������9�-������������9��>� /��� ��������� ��������������
���&��@���������������1���
���� ���� ������ ����� ��� �4�� #����� 2��2�� *���� ���� ��������� �)���� ���
����8��������� G��>@�� ��� ����� ����������� �� ���� ������� ���� 99� ���
����������=�������������"���6������������������*�����������"��������
����������������������=���:������
Registros
Año Fiscal TotalCrecimiento
AnualHoteles
Área MetroCrecimiento
Anual
Hoteles Área No
MetroCrecimiento
Anual ParadoresCrecimiento
Anual1996 1,400,815 815,418 458,105 127,292 1997 1,461,567 4.3% 814,218 -0.1% 510,195 11.4% 137,154 7.7%1998 1,570,683 7.5% 842,853 3.5% 585,024 14.7% 142,806 4.1%1999 1,637,620 4.3% 916,653 8.8% 573,819 -1.9% 147,148 3.0%2000 1,674,092 2.2% 924,216 0.8% 588,844 2.6% 161,032 9.4%2001 1,836,377 9.7% 993,923 7.5% 671,151 14.0% 171,303 6.4%2002 1,821,274 -0.8% 987,323 -0.7% 662,658 -1.3% 171,293 0.0%2003 1,969,862 8.2% 1,073,761 8.8% 712,688 7.5% 183,413 7.1%
Crecimiento Anual Promedio 5.0% 4.1% 6.7% 5.4% �
Fuente: Compañía de Turismo de Puerto Rico, 2003.
Tasas de Ocupación
5�������������������������������������$������*������������������
��*�������������������������������������������������������������
�������������������=���:���������"��������������������������������
��������������������������������������6�������������"������������
�������������������6��������������$�����
5��6�� ��� ���� ������� ���� 99� ��� ���������� ���� ����� ��� ��������� ���
������$��������(����C�����������#��������������#�������#����������
�������� #����� ���� ����� ����������� ��� =��� :����� '������ ���������
��(����������������������������������������4��#�����2��3��*����������
���� ��������������������������� ��������� �� ������ ������'������������
�����"�����������2��9���
PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page 9
Tasas de Ocupación en Puerto Rico
Tasas de Ocupación Total Hotels
MetroHoteles No
Metro Paradores
1996 69.0% 74.9% 63.0% 52.6%1997 69.8% 76.7% 64.7% 49.7%1998 67.3% 74.1% 62.8% 45.9%1999 71.9% 80.0% 64.9% 52.3%2000 70.7% 79.4% 61.4% 49.1%2001 66.7% 74.2% 60.4% 49.5%2002 61.8% 70.3% 54.2% 46.2%2003 64.9% 75.1% 56.2% 46.5%
Año Fiscal �
Fuente: Compañía de Turismo de Puerto Rico, 2003.
�������� 2��2�������#������������������������*�����������"�����������
�������������������=���:���� ����.��*������������������������(���
'��������#�����������*��������������#����������������������������=���
:������������������������6��)��/+..�9.����+.3�.31���
������������������*����������������6��)������.9���2���*����������(����
2���*��������� ��������������������#����������������#��������������
�����'������������������������������������'��������(��)����������������
���� �������� ��� ���������� �������� #����� ��� ����� �6����� ��� �����
#�������������(��7����D��'�������� �����������H ���(�F������E���*��
�����������
Tarifa Promedio Diaria por Segmento de Hotel en Puerto Rico
TamañoAño Fiscal
1996Año Fiscal
2002Crecimiento
Anual
80 hab o menos $72.16 $88.18 3.4%81 a 200 hab 86.74 100.27 2.4%Más de 200 hab 124.27 156.38 3.9%Total $98.24 $114.08 2.5%
80 hab o menos $67.86 $83.83 3.6%81 a 200 hab 89.56 167.09 11.0%Más de 200 hab 211.28 191.70 -1.6%Total $102.57 $106.45 0.6%
Gran Total $100.31 $109.26 1.4%
Área No Metropolitana
Área Metropolitana
Gran Total
�
Fuente: Compañía de Turismo de Puerto Rico, 2002.
PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page 10
Facilidades de Hotel Comparables
=�6;�� ��� �������� ����������� ��� ��� �#������ ��� *���� ���
����8��������� ,�� *��������� �� ������������ ����� ���� ��� ����
�����������������������������������������������������)��������������'���
��������6���������������������������������������������������4������
*���� /,�� *��������1�� (� �� ��� 6������� '��� ��� �����)�� 6������� ���� ���
��'��������*������������*��������������������������������������������
'���������+,�����������
����� *������ ���� #��������� '��� 6����������� �#������ ��� �;�����
������ ��� *���������� ���������� ��� ���� �������� (� ;����� ��� ���
���6��)��� ������� ��� ���� ��'������� ��������� ����� �����
�������)������ ������� ��� ������ ���� ���*���������� #��������� #���;��
����� +2��(� *���� +9����� ��� ���*��� ��� ��6����� #��������� �������� ���
�������<�������
������$����#���������;��������������#���������'�������)���������
����������6��)�������������������������"��)�������������*����I ��������
��� ���� !������ ����*���� �#����� ��#��� ��� ����� +29&�(� +.������� ���*���
������� *�(� ����� #���������� '��� ����� ��� �������� ��� ���� ����������
'��� �#������� ������� ��� ����� ���������� ��� D����4)�� ��� ������� ����
�������� ����������� ����� ��������� ����� /��#������ �� ��� ����� ��
���������1�������#���������������������'��������������#���;���
�����+22-�(�+..>��������*����
Facilidades de Hotel Comparables en Puerto Rico
Nombre Municipio Area Cuartos Tipo Tarifa 1 Tarifa 2Rincón Beach Resort Añasco Añasco 120 Hotel $175 $595The Waterclub Carolina Isla Verde 84 Hotel $215 $800Las Casitas Village & Golden Door Spa Fajardo Fajardo 90 Resort $270 $1,925Villa Montaña Resort Isabela Isabela 36 Condo Hotel $265 $1,000The Horned Dorset Primavera Rincón Rincón 53 Hotel $280 $380El Convento Hotel San Juan Old San Juan 59 Hotel $190 $400Total/Promedio Ponderado 442 $224 $886
�
Fuente: Banco de Datos Estudios Técnicos, Inc.
PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page 11
Conclusiones Sobre el Mercado Turístico
�������������*�(���6����#���������)�������������������6��)�����
��������� ����� ����� ����������� �� ��������� ���� ��� :���� ���
����#��������
����������'�����������������8�������;����������������#���������
������������������������ ���6��)������������������������� �������� �����
����)�� ��4����� ��� ��*����������������� ����������'�����������������
����������#���������������������������������������������#����������6��
����������<�����������������6���������������)�������������������������
�������������������������
�������������������������������������+,������������������������������
��������� ���� ��� ������ �� ���� ��������� ������ ��� ����������� '���
��������������������*������� ��6;�� ����������� ������������=����
����������������������������������������#���������������'���*���)��
'��� ������� ����� ���������� ��� �������� ���� ���� ���� ��� ���������
�������������� �������������� (�'��� �� �����"���������� ������� ����
����� #��������� ��� *���� ������������� ��� ��#�� �������� ����� ���
�����������)������������������������������
�����'�������������*���������� ������������ ������������� ��������
���� ��� ��������� ��"�������� ���� ����)�� '��� ������� ���� ��#��
�������� ����� ��� ��� ������ +,��� ��������� ���� ��� ���� ��#�� ���������
������������ ��� ��#�� ����� ��� ���� #��������� ������������� ���� �������
#���;��� ����� +22-� (� +..>�� ������� ��� ���� ��#��� �#������� ���� ����
*��������� ��� *���� ��� ��� ����� ����������� ��� =��� :���� ���� .��
*�����������������������������������������������������������+..�����
���*�����������4��#�����2��2��
PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page 12
D����������� ���� #������� �������� ������������ ��� ������� '��� ���
�������������������������������������8���������,��*������������)��
����������������������6����
�
�
�
�
PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page 13
MERCADO RESIDENCIAL
��� ���� ������� ��� �������� ���� ���������� ������� �������� ��������� ���
�������� ����� ��� ���� ����������� ����� ����� ��� ���� ���������� ���
�����������������������������������������������������������������������
��������������������������=���:����(�?��(������
Patrones Actuales en el Mercado Residencial
������� ��������� ���� ������� ��� �� �������� � �� ����� ��������� �������
�������� ���������������� ���������������� ���������� �����������(�
�����������������������������������(������������������������������
������
H ��� ��� -������ �������� ������������ ������� #������ �������������� ���
�#��������������������������(��������������������#�������������������
(�����#����������������4��2��2������������������������8���(���������
�������������������������2>�&���������>&@������������������
F������-���������������99�,@� /-�>����������1�����������"��������=���
:���� �� ?��(������ ����������� ���� �������� ���� ���� ��������
������������ ��� ����� ��������� 5�� �#���� ��� �������� ������������
������� ����������� ����������6������������������������ /=���:����
&3@��(�?��(�����-,@1��
5����������� ������������#������������������ ����� ���6��)��7�������
��#��������� A��B%����� ������������ �A�*������ (� ������� ��� ������
$�������&>@������������������������������������������������#���������
2&@�A��B%�����.@��������>@������������(�����������������A�*��������
��������������#��������
PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page 14
5�� ���������� ����� =��� :���� (� ?��(����� ��� �#������� ��� ��� �����
��������������=���:�����;�����������2�@���������������������������
��#���������&�@�A��B%�����(�2>@��������������������)�������������
����������������������������
��� ���9��,�� �������������������� ���������������� ��)���������� ����
������� ������� +9�-�������� ������$���� ��� ��6��������� ���� /������ ����
+3������1����)�����������&@��=�������6�����������2��2���������������������
����������� ��������� ���� ������� ���������� ;�������� ��� 2&@� ���
����� ���� �������� �������� ��)��� ������� ���� ������� ��� ���� +9�-������
J���� ��6������ ��� ������ ����������� ��� ��������� ���������
����������������������6�����+9&��������+9�������������������������
5���6�����6��#��������������������������������������������������
������������������������=���:����(�?��(�������������9��,�(����2��2��
��� ����� ��������� ��� ������ ��� ��� ������ ��� ���� ����������� ��� ����
���������������9��,�����&�@������������������������������)���������
������������������+9�-���������������4��2��2�����=���:����(�?��(��������
*��)��� �������� ������������ ��� ��� ��6��������� ������ (� ����� ��� 2�@�
��(��������������6�������������+�������(�+9�-�������
��������2��2������������������������ ��������������������6���������
���� /������ +3������1� ������� ��� ������ ��� =��� :���� (� ?��(������ ����
����� ����� ���� ������ $���� 5��� ��6������ '���������� �������� ���
����������������������$��� /+9&��������+9������1��������������������
���������������=���:����(�?��(�������
PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page 15
Precio de Venta por Segmento en San Juan y Guaynabo
0
100
200
300
400
500
600
700
1997 302 602 193 292 183 172 181
2002 0 105 64 143 316 79 160
$70-$89 $90-$104 $105-$124 $125-$149 $150-$199 $200-$299 $300+
Unidades
�
Fuente: C&SAR, ETI 2003.
<�"��������DK= $���� ����������#���� ���� �������)����� '���*�����
'�������������������������������������������������������������� /���
��� ��� ��"���� ��� ��� ������� ��� ������� (� ��� �����"����1�� ����������
���������������������������������6;�������������������DK= $����4�����
'��7��
• ������������������� /=���:����(�?��(����1�����������������������
�����������������������'�������������������������6���������������
�������������99�,@���
• ��������������������������������������������������������(�����
A��B%�������������������C��������������������������������#�������
���������������������������������
PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page 16
Proyectos Comparables
F�������������DK= $����������������������������4��2��3��*��)���2>�
���(����� ������������ ������ ��� =��� :���� (� ?��(������ ����� ����
�����������"�����2�>29�����������
���(������2��3��*��)�����������������������/������������������1�
����.3�����������
����������������������������������������������2>�����������(�����
#��������������+�9�,���(�+2����������������������������+3.&�&.&��5���
������� ��� ?��(����� #��������� ����� +92&����� (� +9�2�������� ���� ���
�������� ��� +3&.�>,�C� (� ��� =��� :���� #��������� ����� +�9�,��� (� +2�
���������������������������������+2���->,���
5�� �6����� ����� �������� ���� ���(����� ������������ ��� =��� :���� (�
?��(�������
Proyectos Residenciales Activos en el Área de Mercado, Primer Trimestre 2003
Nombre Municipio TipoTotal
Unidades Vendidas Opcionadas Construcción (pc)Tierra (M2) Cuartos Baños
Precio Mínimo
Precio Máximo
Alturas de Montebello San Juan Walkup 32 11 3 1,250 0 3 2 $138,500 $154,000Caminos Verdes San Juan Walkup 130 0 4 - 0 3 2 $167,000 $200,000Capitolio Plaza San Juan Apartment 162 0 94 2,550 0 3 2.5 $260,000 $850,000Córdoba Park San Juan Walkup 132 31 84 1,660 0 3 2 $172,800 $202,800Laderas de San Juan San Juan Detached 115 55 38 2,900 900 4 2.5 $285,000 $430,000Les Jardins San Juan Walkup 132 0 110 1,217 0 3 2 $116,000 $146,000Lucchetti Princess San Juan Apartment 8 0 7 3,000 0 3 3.5 $980,000 $2,000,000Mont Blanc San Juan Apartment 58 0 42 2,340 0 2 2.5 $329,280 $329,280Monteverde Real San Juan Detached 93 12 50 3,426 400 4 3.5 $545,950 $600,000Parque Arcoiris San Juan Walkup 210 105 9 1,000 0 3 2 $91,700 $96,000Parque de Loyola San Juan Apartment 126 0 91 1,700 0 3 2 $203,800 $203,800Paseo del Rocio San Juan Walkup 74 0 71 1,300 0 3 2 $168,800 $218,000Plaza del Puerto San Juan Apartment 24 0 0 1,500 0 0 $225,000 $300,000Plaza Stella San Juan Mixed 59 0 55 2,250 0 0 0 $485,000 $1,555,000Portobello San Juan Detached 75 3 24 2,280 450 4 2 $225,000 $328,000Royal San Juan Apartment 54 31 9 1,237 0 2 2 $137,000 $195,000La Coruña Guaynabo Walkup 128 80 17 1,875 0 3 2 $190,000 $215,000Meadows Tower Guaynabo Apartment 32 0 27 5,837 0 5 3.5 $600,000 $1,200,000Monte del Rey (Monte Mayor) Guaynabo Walkup 145 143 0 1,260 0 3 2 $125,000 $155,000Monte Palatium Guaynabo Walkup 140 0 10 - 0 0 0 $360,000 $360,000Montecielo Court Guaynabo Apartment 42 0 0 1,650 0 3 2.5 $188,500 $380,000Palma Real Guaynabo Detached 177 146 14 3,000 812 4 3.5 $325,000 $640,000Plaza del Prado Guaynabo Apartment 100 0 0 - 0 0 0 $365,000 $750,000Prados del Monte Guaynabo Walkup 145 0 38 1,587 0 3 2 $175,000 $215,000Regency Park I Guaynabo Apartment 148 0 118 1,316 0 3 2 $169,900 $225,000View Point Guaynabo Apartment 80 0 68 1,600 0 3 2 $220,000 $315,000
2,621 617 983 $91,700 $2,000,000
Fuente: Construction & Sales Activity Report, Mayo 2003
PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page 17
� ���������� ��� �������� ���� ���� ��� ����������� ������������ ���
D��������=���:������ ����!������5���#�������������������������(������
2��3������������������(�������
Regatta 996
������#������������"������������>������� ������� �*#�����(�����9,�
��������� 5��� ������� #���;��� ����� +&&������ ����� ���� �����������
��������(�+9�>&������������������*�������������4����������������2�-&��
���� ����������� 5��� ������������������������ �������(�3�&���4���� ���
���(��������(��������� ����������� ��6�������(��������������� ���������
����������������������������������������������+22.���
Plaza Stella
���� ��#��� ��� ��������� �����"���� ��� ��� ��'���� ��� ��� �������
H �6�������(�$���6��"�=�������D����������������&������������������
�������������������� 5����������#���;��������+-.&������������������
������(� +9�&&������������*������ ������(��������(�� ������� �����������
6�"����� ����� ������ � ��6������� ������� (� ������ �������� <�� ����������
�����������������������2�2&�����������������(����������������������
���������������+29&���
Marimar
������#������������"����������������H �5���(����J��������B��D��������
����� 2-� ��������� ��� ���� ������� 9>� �������� (�� *��� ���� �������� ��
������������ 2��3�� 5��� ������� #���;�������� +>�������(� +9�2�������� ���
���4�� �������� ��� ��� 2�-��� ���� ����������� 5��� �������� �����
)�������� ���� ������� (� ���� ��4���� ��� ���(���� ����(�� �������
����������� ��6������ (� ������ �������� ��� ������ ���� ��� ���������
��������������������������������+2&���
PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page 18
Princesa del Mar
5�� ����������� ���������#��� *�� ����� ��������� ������ �� ����������
������������ ���������������6)������� ��� ������������ ��������������
���������� ����!������(������������9,�������������������������9->������
���������������������5����������#���;��������+>�������(�+9�2���������
������(�����#��������������������#����������������-�*���������(�2�&�
��4����(���������3�*���������(�2�&���4����5��������������������(����
����(���������������������6�"����(�������������
Astralis
���� ���(���� ��� ��������� ���������� ��� ��� #���� ��� ������������ ���
����� ������ �����"���� ��� ���� !������ (� ������ ���� ��� ���� ��� 29��
��������� ����������� �����"��������������������+3�������������#���
������ ���� �������� ���� ����� '��� ������ �����)���� ��� 99� ������
�#������������(�9������� ����������5������������������������������
9�,>3� ���� ����������� ���� *���������� L#���(� ����M�� (� 2�&� ��4���� ���
���(���������������������22����*�������������������������2�.2.�����
��������������������5��������������������(��������(���#������������
�������������� ���� ������������� ���� ������� ������� :���""��
������ ��� �4���� ���'���� 6������ ���"��� 6�"����� ����� ��� ���������
��������������� 6������ (� ����� ������ ��� ������ ���� ��� ��������� ��� ���
������������������+9�.��
Millennium
���� ��#��� ���� �����"���� ��� =��� :����� ����� ���� �������� ��������"�
:������(�H �4�"�$������������������������932�������������������������
��6��������������������������������������6�����������������+-&������(�
+&&�������5����������#���;��������+-&������������������������������(�
+9�2������������������*���������������������� ����������)����������
PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page 19
9�,����������������������������������������������������������+239��
5��� �������� ������� ���� 3� *��������� (� 2�&� ��4���� ����� ����
���������� ���� ���(���� ��� ����������� 6������� �������������
��6������2-�*������(���������(�#����������������
Capitolio Plaza
������#��������������"����������������H ���������H ������������������=���
:����� ��� ����� ������� ���� 23.� �������� ��� ����������� ���� �������
����� ���� +2>������ (� +�������� ���� ������� ��� ����� �������� ����
����������������������9�,&������ ����������� 5��� ���������������3�
������� (� 2�&� ��4��� ����� ����� (� ��� ���*����� ������ ����� 3� (� -�
*��������� ���� 2�&� ��4���� ����� ���� ���������� ���� ��#��� ���
���������� ���� ������������� ���� ������� ������� ��������� ��� ���
�����������������������*��������������'���������4���(�6����������
������������������������������������������������������������+299��
Conclusiones Sobre el Mercado Residencial
=�6;�����������������������������������������������'��7�
• ������������������������������������������� /=���:����(�?��(����1�
���������������������������������������������'�������������������
������6����������������������������99�,@���
• ������������������'����������'����������������������������(�
����A��B%�������������������C��������������������������������#����
������������������������������������
• ����� �������� ��� ���� ��������� ����� ��6������ �������C� ��� ���
��(��)�������������������������������
PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page 20
• ����� ���� ���� �������� ����������� ���� ������� ��� 2>� �������
���(�����#��������������+�9�,���(�+2����������������������������
+3.&�&.&���
• 5�������������?��(�����#�������������� +92&�����(� +9�2�������� ����
��������������+3&.�>,�C��������'������=���:����#��������������
+�9�,���(�+2����������������������������������+2���->,��
• ��� ��������� ��� ��(��)�� ��� ���� #��������� ��� �����������
�������������#���������������2���������2�&���4����2��������������
������������������������(���������
• �������������������������������������������������������)�����������
���� ��� �#���� ������������� ������������ '��� ���� �������� ��� =���
:���� (� ?��(������ ���� ���� �������� ��� ������ ���� �������� ���
����������������������������
• ���� ���� ������ ������ �������� ������� ���� ��� ���������� ���
�������� ���� ����� ������ ��� ���� ���6������ ��� ������ ���� ������ =��
����������'���������������(����������������������������=���:����
��?��(�����������"�����������������������������������+3��������
��� ��� ����� ��� ���� ����� ��� ������������ ���� ����� ��� ������ ����
���������� ����� ����7� ��� �)���� ��� 2� *���������� 2�&� ��4���� 2�
������������������������������(���������������������������
PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page 21
MERCADO COMERCIAL
��� ���� ������� ��� �������� ���� ���������� ��� ���� ��������� ��� ���
��������������������������$����
Necesidad de Ventas Comerciales
�����������#���������������������������D��������N�6��������������
'��� ���������� �8��� ���� �������� ���� ������ ����������� ���
����8���������+9�.������������������$�����
�����������������������������������������'����������������������(���
�������� ��� ������ ����������� ��� ��� ��� �������������� (� ������ ���
��������������������������������8���������+>.,�����������
���� ���� ������ ��� ��6����� (� ������ ��6���� ��� ������� ��� ��� ��(���
�������������������������������������(�������������������������������
���������� ��� +-9.���������� (� ���� ������ ����������)�� ��� 6�������� ����
����8���������+3>.�����������
=�� �����6��� ������� ��� ������������ ���� ����� �����4��� ��� �������
�������������������������������������������4����������������������
'��� ��� ����������� ��� ���� ��������� ��� ����������� ���)�� ��� ����
�������������� �� ��#������� ���������� �� ��� ����� �� ����������� ���
��������'���������6����������������(����������#��������������������'���
��������������������������������������;��������+2,������������
�
PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page 22
Necesidad de Comercios por Línea de Productos
En miles de dólaresVentas
Potenciales 1997Ventas Actuales
1997Necesidad:
(Potenciales - Actuales)Número de Establecimientos
Necesarios (*)
Materiales de construcción 343,771 166,013 177,758 172Tiendas mercancía en general 787,913 419,368 368,545 63Supermercados y tiendas de alim. 1,279,281 592,199 687,082 333Tiendas de ropa y accesorios 845,357 426,729 418,628 438Mueblerías y artículos del hogar 399,348 408,334 -8,986 0Lugares para comer y beber 505,012 477,068 27,944 45Farmacias 355,695 205,017 150,678 90Tiendas de misceláneas 404,624 337,871 66,753 103
Total 4,921,002 3,032,599 1,888,403 1,244
(*) Dividiendo las ventas necesarias de cada línea entre las ventas promedio de un establecimiento de ese tipo �
Fuente: Censo de Negocios, 1997.
Rentas de las Facilidades Comerciales
����������� �� ���������� ���������������� �������������������������
��������������������������������6;�������������������������������
����� ��� �� �� !���� ��������� '��� ����� ��������� ��� ����(��� ����� ����
����������� ����������� ��� ������ $���� ���� ��� '��� ����)�� *�����
������������������;���������������
PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page 23
Promedio de Renta por Pie CuadradoClasificación General TotalBanco -$ Calzado 24.18$ Comida Rápida 67.26$ Entretenimiento 407.98$ Farmacia 10.31$ Home Furnishing 23.00$ Joyería/Accesorios 117.97$ Juguetes/Hobbies/Deportes 29.57$ Libros/Tarjetas/Regalos 65.90$ Música/Electrónica 51.23$ National Mass Merchandisers 5.39$ Oficinas 13.09$ Misceláneos 85.38$ Otros Negocios 225.00$ Ropa de hombre 22.64$ Ropa de mujer 22.77$ Ropa de niño 35.50$ Servicios 49.09$ Supermercado 3.82$ Tienda por Departamento 9.35$ Tienda por departamentos 13.79$ Fuente: Banco de Datos ETI, 2000. �
=������������������'�������������������������������������������������
�����������������������������8��������+-�,����������������������
�;����������������� ������������ ����� ����������� ������������'���
�����������������������������������������������������������$����
#����������)���������������������"�������������������6�������6�������
��������������������������������������������������'�������(�����'���
�����������������������6����������+22&������������������H ������'���
�����������6��������)������������������������������������������������
���+.&������������������5������������������������������)�����������
��6������������������������������������������������8���������+>,�
���������
PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page 24
Conclusiones Sobre el Mercado Comercial
��� 6�������� �8��� �������� �������� ��� ������ ����������� ������ ���
������ ��������� D����������� ��� ��� ��� ������������ '��� ���)��
���������������������������"�����(����4������������������������'���
�������������������� ���������� ���)��������� �������������� ���������
�8����������������������������������������������������+2,���������
���������$������������������������������ ������������������������
���������'�������)��6�����������������������������������������������
��6���� ��������� ������ ��� ���� �������� ����)��� ���������� ��� +>,��
������������ ��� ����� ���� ��� ��������� ����� ����������� ��� ������
���������������$����
=�������6��������������'��������������$�%&�������������6����������
������������ �� ��� �6��� ��� �������� ��� ����������� ��� ��� ������ ����
!�����������(��)���������������������������������������������#���������
��������������� ������ ����!�����(���� ������E������(����D�����/���
�8�����������#����������������������������1��5��#����������������'���
�����������������(�������"��6���������������������������������������
��)�������������������������������(�������������������
=������������������������������6;����������������������������������
��� �������)��� ���� �������������� ��� ���� '��� ��'����)��� ���� ������
������������������������������������#����������������������������������
������ '��� ��� ��� ���4�� ���� �������� ������� ���� ���� �������)�� ��
�����������#�������*������������������'�������������(����������������
�������������������6�������*�������
����������4������������� ��� ���������� ����������(���������������������
���������;�������������������������������������#�������*����������
�����(������������������������������#�������������������������4������
PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page 25
������������������'����������������������)���������������������������
'����8���������������������������������� ����������6����'���������
����� ���� *����� ��� ��� 6������)��� ���� �6������ ��#������ ���� �������� ���
�����������������������������������������������������������������
�����������
�
PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page 26
ALTERNATIVA DE USO SELECCIONADA
��� ���� ������� ��� �������� ���� ������������� ���� �������� �� ���������
��������� ��� ���� ����� ���� ���������� ����� ��� ������� ����� �������� 5��
����������������������������������������������������������������
��������������������������������
Construcción de un Hotel
����������8����������#�����������)�������������������4������������
������� ����� �������� ��� ������� ���� ���� ������ ;�������� ��� �����
������������'��� ��� ��������� �������� ������������������������� ���*����
'�����6���������������������������������*�������8����������������
�������������� ����!�������
=�� ����� '��� ��� ������� ����)�� �������� ��� ����������� ���
����8��������� ,�� *��������� ��� *���� ������ ��� ��� ���6��)�� ���
E��'���O������
=�������6������6�����*���������������������������)���������� ��������
�����)#�������������������������������������=���:���������������'���
������������������*����������������������������������������������������
������������������������� �����������7� /91�������� ���6���������
��������� ��������������� ������������������� +,��������������� ��������
��������� ��� ������ �� ���� ����� ������ ��� ����������� '��� ����������
����������*�������(�/21����������������������#��'���*���)��'����������
��������������������������������������������������������������������
����)�����������+,����������C������������(����������������������������
�������������6��)�����*���������������
PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page 27
Construcción de una Torre de Apartamentos
��� ������� ����� ������� ����)�� �������� ��� ����������� ��� ���� ����� ���
����������� ��� ����8��������� &.� �������� ��� ������� �������
�������������������������8���������������'���������9�����������������
.��������������������
���� ���� ��� ��� '��� �������� ��(��� ��������� ����� �� '��� ��� ����� ���
��������������"��#������������������(������������������������������
���������������������������������������(������������"��������������
��)����'���*��� ������������� ������������������ ������ �������������
�������������������������������������������������������������
�����������������������������4�������������������������/3�&3,�����1�����
����������������8�"�����������������������������������������������
������������"��#�������6�����(������������������������������������
�������������������������������������������������������)���������������
��� �#���� ������������� ������������ '��� ���� �������� ��� =��� :���� (�
?��(�����������������������������������������������������������
������������������������������������������������������������������
��� �������� ���� ����� ������ ��� ���� ���6������ ��� ������ ���� ������
������(�������������������������������������������������������
��������������������������������
Construcción de Área Comercial
���������������������'������)�����������������������������"�����(�
���4�����������������)�����������������
=�������6��������������'��������������$�%&�������������6����������
������������ �� ��� �6��� ��� �������� ��� ����������� ��� ��� ������ ����
!�����������(��)���������������������������������������������#���������
PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page 28
��������������� ������ ����!�����(���� ������E������(����D�����/���
�8�����������#����������������������������1��5��#����������������'���
������� ���� ��� ���(�� ��� ��"�� ���� ���� ����� ���������� �������������
��)�������������������������������(������������������
����������4������������� ��� ���������� ����������(���������������������
���������;�������������������������������������#�������*����������
�����(������������������������������#�������������������������4������
������������������'����������������������)���������������������������
'����8���������������������������������� ����������6����'���������
����� ���� *����� ��� ��� 6������)��� ���� �6������ ��#������ ���� �������� ���
�����������������������������������������������������������������
����������
PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page 29
PROYECCIÓN DE DEMANDA Y OFERTA
5��6�����*���������������'���������������������������������������������
�������������������������������6;���������������������������������
����������������������������(����������#����(������������������������
Proyección de Demanda de Vivienda
��� ��� 2��9�� ������� �������� ���� �������� ��� ������ ��� �������� ���
������� ���� ������� (� ���� ������ ����� ��� ������� ���� 2��2%2��>�� 5��
�������� ��� ������� ���� ������ ����(�� ��������� ��� ��� ���������
��������������������������������������������������������6������
(���� �����������������6�����(����������������� ���������������������
������$�����
F������2��>-����������������������������������������������/&3�-@1�
��� ���������� ������ ��� ��� ���6��)�� ����#����� ����� L������ ����
�������M�� 5�� �������� ��� ��� ��6����� ��� ������ �6������ ��� ��� ��>���
������������������
=�6;�����������������������������������������������������������
���6�� ��� ������� ��� ��� #����� ��� ������7� ���*�� ��� ��� ����� ��� �������
���������������*���������������� �������=�������6����8�����������
��������������������������������������������6�����������������������
����;������������������������������������������� ���6������������
���+2&�������������������,�������������������������3�.&@���������������
�����������(�,�2@��������������������������'�������������������������
����������
��� ��� ���6�� ��� ������� ��� ����� +9&������ (� +2&������ *�(� ���� ��������
���������9�9,-������������������������&�,@��������������������������(�
PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page 30
9��>@��������������������������'��������������������������������������
��� ����� ��� ��������� ���� ������� �6�#����� ��� ��� ��6����� ����
����������������������+9&��������������
Precio de las Unidades Residenciales
Desde HastaDemanda
Total Efectiva
$0 $24,999 20,199 4,040 $25,000 $49,999 13,284 2,657 $50,000 $63,999 9,722 1,944 $64,000 $69,999 4,839 968 $70,000 $79,999 11,241 2,248 $80,000 $89,999 9,444 1,889 $90,000 $99,999 5,695 1,139
$100,000 $109,999 5,760 1,152 $110,000 $119,999 7,798 1,560 $120,000 $129,999 1,498 300 $130,000 $149,999 3,451 690 $150,000 $169,999 4,105 821 $170,000 $189,999 877 175 $190,000 $209,999 454 91 $210,000 $229,999 454 91 $230,000 $249,999 432 86 $250,000 $269,999 380 76 $270,000 $289,999 380 76 $290,000 $309,999 361 72 $310,000 $329,999 333 67 $330,000 $349,999 330 66 $350,000 or more 2,164 433
- Fuera del Mercado 48,045 9,609 Dentro del Mercado 55,156 11,031 Total 103,201 20,640
Demanda Anual
Promedio
Puerto RicoEstimado de Demanda Total
2002-2006
�
5���������������������������������������������������2��2%2��>�������
��6������=���:����/=���:����(�?��(����1������������9&�9&2����������
���� �������� ������ �������� ��� 23��3�� ��������� F�� ���� ����� >��2��
��������'������#�����������������������'����������������'����������
�����������������������������������������+,�������
��� ����� �� ����� ��������� ��� �������� ���� �������� ��� ������� ����
�����������������+23������������9�>,3��������������������������������
���3&&�������������4����
PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page 31
Precio de las Unidades
Residenciales
Desde Hasta
Demanda Total
Efectiva
$0 $24,999 2,806 561$25,000 $49,999 1,498 300$50,000 $63,999 1,144 229$64,000 $69,999 580 116$70,000 $79,999 1,360 272$80,000 $89,999 1,185 237$90,000 $99,999 762 152
$100,000 $109,999 808 162$110,000 $119,999 1,177 235$120,000 $129,999 262 52$130,000 $149,999 610 122$150,000 $169,999 829 166$170,000 $189,999 225 45$190,000 $209,999 116 23$210,000 $229,999 116 23$230,000 $249,999 113 23$250,000 $269,999 104 21$270,000 $289,999 104 21$290,000 $309,999 109 22$310,000 $329,999 115 23$330,000 $349,999 114 23$350,000 or more 1,013 203
0Fuera del Mercado 6,029 1,206Dentro del Mercado 9,124 1,825Total 15,152 3,030
Demanda Anual
Promedio
Estimado de Demanda Total2002-2006
�
El Mercado de Precios Altos
������� #������������ ��� ��� ������)�� ������ ��� ���� ��6����� ����
������������ ����6������'���������� ���6����������������������(�������
������� ��� '��� ��� ��������� ��� �������� (� �#���� ��6������ ������
������������#��������
��� �������� ���� ���� #������ ��� ������� (� ������ �6������� ���� ��#��� ���
#�����'������������������ ���6�������������������������������������
�����������������6�������������������������������"��������������C�
������ ����� ����� ������ #���������� ������ ��)���� �� ������
����������� ��� ����� ������ ������ ���� ������� ��� ��� �������� ��� ����
������ ��� �������� ������� ��*��� ��#��� ��� #������ ��� ��� �������
PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page 32
�8������� �� ������������� ���� ��� ��������� ��� ���6����� ��� ��*��
��������������'���������������������������������������(�������������
������������������'������������#�����������������6�����������������
'������������������������6��������������������������������������'���
����������6����������������(�������6����C��������������������������6����
������*����������������������������������������������#�����#���������
�������������'��������6�������������������������������������������
5�� �������������������������� ��6�������� ���'���������������������
���6����������������������������)��#�����������'�������������6���������
������� (� ����� �6������ ���� �������� ��� ���6�� ����� ���� �������� ���
�������� ����������� ������������ (�� '��� ���� ��)��� ��������� �����
������������������������������������� ����)�� �������������������������
���6��������������������� ��������� �6�#�������������������'�������
���(��������
J����������)����'��������������������������������������������6������
��������� ���������'��������������6������*���� ������������'��� ����
������������� �������� �� ��#��� ��� #����� ���� ��(��� ��������
#��������� F�*��� ������� ��� �#����� ��� ��������� ��� ���� �����"�������
���#����������������(��)������������������������ ���6����������������
�������������'���������6�����������������������������������#����������
��'���������������#������#���������������6�������
��������������������������������������������������������(�����
��������� ��� ���6��� ����� ��� '��� ��� �������� (� �#����� 5���
���(���������������������������������������������������������
������������������������������6��#����(�����6���������������������
=�� �����6��� ��� �������� ���������� ��� ��� �������� ���
������������� ��������� ��� �#���� ������������� ��� ���� �����
PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page 33
������C� (�� '��� ���� ������ #����� �� ��� ������� �����4�� ������ ����
�������� ��� ������� ���������� ����� ���������� ����� ��� ������ 5���
���������������� (� ���� ��������� #��������� ������ ������ ����
���������� ��6����� ������� ��"������� ���(������������������������
��������������"����������������������#�������
5���������������6��#����'����������������������������������������
$���������(�#����������������������������������������������������������
����"��������������������������������������;�����������������*��
��������� ���� ������������ ��� ��� ������� ��� ��� ��������� ��� �����
������ ���������� ��� ��� �������� ���� ������ *���� ��� ������
#�������������#������#��������������)����4����������������������������
�����������������������������(�����������"����
Conclusiones
��������������������(�������������������4����'����8���������������
����������������������&.������������������������6;��������������������
������������������������������������� ����!����������������������������
�����������������������������(�������������������9�>,3����������
�� ���� �������� �������� ��� 3&&� �������� ��� �4�� ��� ���� ���6������ ���
���������+23��������������������������������=���:����(�?��(������=��
�����6��� ������ ��� ����� ����� ��� ������������� '��� ��� ��������
���������� ��� ��� �������� ��� ������������� ��������� ��� �#����
������������� ��� ���� ����� �������� ��6;�� ��� ��������
������������ ���� ��� '��� ����)�� �8��� ���� �������� ���������
���������� ��� ����� ��������� =�� ���������� '��� ���� �������� ���
����������� �����"��� �� ��������� �� ��� ������ ��� +-&������ �� ����� (��
'��7�
PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page 34
• =�6;��������(��������������*�(��������������������8���������
2�3�������������4������������6�������+3&�����������������������"�������
&.� �������� �� ���� �#������� ���� ��� ����������� ���������� ���)���
����������� ���� ��� �������� ������ ��� ���� ���6���� ��� �������
�����������
• �����������������������������������������������������������������
������ ������ ��� +-&������ ��� 6������)�� ��� 6������� ��������� �����
*�������������������������������������������������
• =�6;�����������������������������������������������������6�����
#��������� ��������������������������(������������������������
����������'��������)����6�#�������������������������������
�������������������������������������������7����������������������
��������������������������������(������������������������������
������"�����������������������)��������������������������������
����� ����� ������������ ���� ��� �������� ����� ��� ����� �����������
������� ��� *����� ��� ���� ��� ���(���� �������� ������� ���� ����
����������������������
������� ����� ���������������������������������������������������
�����������)������������������"��#�����������������(����������������
�������������������������������������������
PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page 35
EVALUACIÓN FINANCIERA
������� ������� ������������������������#��������������������������&.�
�����������������������������������������������5����������������
��� ���������������� �������)�����������(����� ��������(������������
���������������6;���������������������������#������
Supuestos de la Proyección
5�� ��������� #�������� ����;�� ��� �������� ���� ����������� ��� &.�
�������� ��� ���������� �� �����"����� ��� ����� �������� ��� �������� ���
���4���������������������������������������9�.�������������������
�������6���������������������������6���������������������������(����
������ ��� �������� ��� ����� ���� ������� /+,� �������1�� ��� ����� ��� ���
�#�����������/+2�-�������������(�����9&9������������������������
��� +99����� ����� ����� ���� ��� ����� ��� �#����������� ��� +93����� ����
������ ��� ������1�� (� ��� ����� ���� ��� ����������� /9�-�-��� ����
���������1��
Detalles del ProyectoNúmero de Unidades Residenciales 58Primer Año de Construcción 2004Costo de la tierra $7,000,000Costo de Infraestructura $2,415,000Total Pies Cuadrados de Construcción 104,400 �
��� ���(���� �����)�� ����� ��� ������ ���� ������������� ���� �������
��6;�� ���� ��������� ������������ ����� ���(����� �������� �����������
������������ ��� ��� ������� ���� �;����� ��� ������������� ���� ���
��������������������
������������������������������������/�����������1������������������
����������������� ���� ����������� �������������(��'��� ���������������
PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page 36
���������� ������������ ��6����� ���(����� ��� ������������ <���������
�������(�������6���������������������������������������������"�����
����� ���� ���(����� J��� ������������ ��� '��� ���� ����� ��������� ����
����������#����������������������������������(�����6�����������������
�����������������������������������������������������������������
������ �� ���������������� �����������(�����6����� �������� /'��� ����
��������������#���1��
����������������������'������������������������������������������
�����������+&�������������������� +2,.�������� ������������� ��������
�����������/L*�������M1������������+99��������������������
Detalles de las Unidades
ApartamentosNúmero de Unidades a Construirse 58Trimestres que tarda en venderse 8.0Precio de Venta por Unidad $500,000Pies Cuadrados por Unidad 1,800Costo Construcción (Hard Cost) por p/c $110 �
J���� ��������� ��� ���� ������� #��������� ��� ����(��� ��� ��� ����� ��
�������������
Supuestos sobre CostosCostos Fijos (como % de Hard Costs)
Planificación, Ingeniería y Diseño 5.0%Costos Legales y de Tasación 1.0%Mercadeo 6.0%Manejo de Proyecto 4.0%
Soft Cost (como % de Hard Cost)Seguros, Contr. Propiedad, Contabilidad, Misceláneos 2.0%Permisos y Arbitrios de Construcción 3.6%Costos Indirectos 2.0%Contingencia 7.0%
Supuestos sobre PréstamoPorciento de Terreno a Financiarse 85%Interés Anual en Préstamo Terreno 7.0%Interés Anual en Préstamo Construcción 9.0%
OtrosInflación en Construcción Residencial 4.45%Comisiones de Ventas (% de precio de venta) 2% �
�
PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page 37
=�� �������� ���� ������� ��� +-9�>3.� �������� ���� ������ ��� �������� ���
�������� �#����������� (� ����������� ���� ����(�� ���� ������ J�%���
/�#����������� (� �����������1�� (� ���� ������ J##%��� /�������� ��
�����������������������������������#����(������������(���������������
�6���1��
�����������������������������������������������������������������
����������������+99������������������������������������"���������������
���(��������������������"������������������)���������������������
���� ���������� ��� ��� ��6����� ���� ���� ��������� 5��� L��#� ����M� ����
���(����������������������8���������+9�&���������/���������������
����������� ����������� �����6����(���� ������������� ���������L*����
���M1��
Costo del proyecto Costo por UnidadTierra 7,000,000$ 120,690$ Infraestructura (sist. agua, electricidad y estacionamientos) 2,415,000$ 41,638$ Construcción de la unidad
Apartamentos 11,484,000$ 198,000$ Total Costo Construcción y Terreno 20,899,000$ 360,328$
Planificación, ingeniería y diseño 453,450$ 7,818$ Gastos legales y tasación 90,690$ 1,564$ Mercadeo y gastos relacionados 544,140$ 9,382$ Manejo del proyecto 362,760$ 6,254$
Total Costo de Construcción ("hard cost") 22,350,040$ 385,346$ Soft Cost:
Seguros, impuesto de propiedad, auditoría, misc. 210,401$ 3,628$ Permisos e impuestos de construcción 378,721$ 6,530$ Gastos indirectos del desarrollador 210,401$ 3,628$ Contingencia 736,403$ 12,697$
TOTAL 23,885,966$ 411,827$ �
��������������������������(���������(���������������������'������
��� ��� ����� ��� ����� ��� +,->�>�,� ���� ���� ���� ��� ������ ��� ,@� ������
������ ��� �������� ���� �������� ��� ������������ =�� �4���� ��� ���6�� ����
#�������������������������/9@1���������������������������������
Costos de FinanciamientoIntereses Préstamo Adquisición Tierra (509,906)Intereses Préstamo Construcción (236,701)"Commitment and drawing fees" 0Total Costos Financiamiento (746,607) �
PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page 38
Resultados
���6����������� ���������������������������� ���)�����+-99�.2,�� �����
*�(�'����4�����������������+9����������������������������/2@�������
����1����� ��������� +92�.,3����� ��������� ���6�������#������������
��������������6������������������������������+,.�9,3�����������(����
6������������������������+>&�3����
F�����������������������������������(���������������������������
���(���� ���� ��� �������� ��� 6������� ���� 6������� ��� ����8�������
+3�,����������'�����������93�9@������6������������
��������������������������������(��'��������"�������������������
����� ����� ����� ���� ��������� ��� ������ ��� ����� ����)�� #�������
������������������4��������� �������� (� ��� ����������������������
������������ <��������� ���� ������� #���;��� ����������� ��� �� ���
������ ���� ���� �� ��� ���(�� �� ���� (� ����������� ��� '��� ���� ���
�����������
=�6;���������������������������#��������������������������������
�������� ��� ���*����� ����� #��������� ������������ #���;�� �����
+.�������(�+9�2��������������������"��������6���������)���������*������
���� '��� ��� ���(������� ������� ��� ������ ��� ����� ����� ����� ����
�������� ����)�� ���� ��(���� ����������� ��� ��� �������� �8����� ���
����������'���������(����������������������������
�
�
�
�
PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page 39
Ganancias del Proyecto Residencial Total Por UnidadVentas Brutas $29,000,000 $500,000Menos: Comisión de ventas 580,000 10,000
Ventas Netas 28,420,000 490,000
Costos del ProyectoAdquisición de Tierras (7,000,000) (120,690) -24.1%Infraestructura (agua, electric. y estacionam.) (2,415,000) (41,638) -8.3%Construcción (11,484,000) (198,000) -39.6%Costos Indirectos de la Construcción (2,986,966) ($51,499) -10.3%
Costos Totales ($23,885,966) ($411,827) -82.4%Ganancias antes de Financiamiento $4,534,034 $78,173 15.6%
Costos de FinanciamientoIntereses de Préstamo de Tierra (509,906) (8,791) -1.8%Intereses y Pagos Préstamo Interino (236,701) (4,081) -0.8%
Costos Totales del Financiamiento (746,607) (12,873) -2.6%
Ganancia Neta antes de Contribuciones $3,787,427 $65,300 13.1% �
�
PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page 40
Flujo de Efectivo ProyectadoIsabella Ocean Residences
Parámetros 2005Q1 2005Q2 2005Q3 2005Q4 2006Q1 2006Q2 2006Q3 2006Q4 2007Q1 TotalINGRESOS Por UnidadVentas
Apartamentos $500,000 0 3,625,000$ 3,625,000$ 3,625,000$ 3,625,000$ 3,625,000$ 3,625,000$ 3,625,000$ 3,625,000$ 29,500,000$ Ingresos brutos 0 3,625,000 3,625,000 3,625,000 3,625,000 3,625,000 3,625,000 3,625,000 3,625,000 29,000,000Menos: Comisiones de ventas 2.0% 0 72,500 72,500 72,500 72,500 72,500 72,500 72,500 72,500 580,000Total de Ingresos 0 3,552,500$ 3,552,500$ 3,552,500$ 3,552,500$ 3,552,500$ 3,552,500$ 3,552,500$ 3,552,500$ 28,420,000$ COSTOS DEL PROYECTO
Tierra (adquisición)/Precio Total $7,000,000 (7,000,000)Por Unidad 7,000,000
Infraestructura $41,638 301,875 301,875 301,875 301,875 301,875 301,875 301,875 301,875 - 2,415,000Construcción de la unidad ($ por p/c) Por P.C.
Apartamentos $110 (1,435,500) (1,435,500) (1,435,500) (1,435,500) (1,435,500) (1,435,500) (1,435,500) (1,435,500) - (11,484,000) Sub. total unidad (1,435,500) (1,435,500) (1,435,500) (1,435,500) (1,435,500) (1,435,500) (1,435,500) (1,435,500) - (11,484,000)$
Total Unidad, Mejoras e Infraestructura (TUMI) (1,133,625)$ (1,133,625)$ (1,133,625)$ (1,133,625)$ (1,133,625)$ (1,133,625)$ (1,133,625)$ (1,133,625)$ -$ (9,069,000)$ % Hard Costs
Planificación, ingeniería y diseño 5.0% (56,681) (56,681) (56,681) (56,681) (56,681) (56,681) (56,681) (56,681) - (453,450)Gastos legales y de tasación 1.0% (11,336) (11,336) (11,336) (11,336) (11,336) (11,336) (11,336) (11,336) - (90,690)Mercadeo y relacionado 6.0% (68,018) (68,018) (68,018) (68,018) (68,018) (68,018) (68,018) (68,018) - (544,140)Manejo del proyecto 4.0% (45,345) (45,345) (45,345) (45,345) (45,345) (45,345) (45,345) (45,345) - (362,760)
Total Costo de Construcción ("Hard Cost") (1,315,005)$ (1,315,005)$ (1,315,005)$ (1,315,005)$ (1,315,005)$ (1,315,005)$ (1,315,005)$ (1,315,005)$ -$ (10,520,040)$
Soft Cost: % Hard CostSeguros, impuestos de propiedad, auditoría, misceláneos 2.0% (26,300) (26,300) (26,300) (26,300) (26,300) (26,300) (26,300) (26,300) - (210,401)Permisos e impuestos de construcción 3.6% (47,340) (47,340) (47,340) (47,340) (47,340) (47,340) (47,340) (47,340) - (378,721)Gastos indirectos del desarrollador 2.0% (26,300) (26,300) (26,300) (26,300) (26,300) (26,300) (26,300) (26,300) - (210,401)Contingencia 7.0% (92,050) (92,050) (92,050) (92,050) (92,050) (92,050) (92,050) (92,050) - (736,403)
Total de Costos del Proyecto (inc. Terreno) (1,506,996)$ (1,506,996)$ (1,506,996)$ (1,506,996)$ (1,506,996)$ (1,506,996)$ (1,506,996)$ (1,506,996)$ -$ (12,055,966)$
FLUJO EFECTIVO ANTES DE FINANCIAMIENTO 2,045,504$ 2,045,504$ 2,045,504$ 2,045,504$ 2,045,504$ 2,045,504$ 2,045,504$ 2,045,504$ -$ 16,364,034$
FLUJO DE EFECTIVO AL DESARROLLADOR
GANANCIAS ANTES DE INTERESES Y CONTRIBUCIONES 2,045,504$ 2,045,504$ 2,045,504$ 2,045,504$ 2,045,504$ 2,045,504$ 2,045,504$ 2,045,504$ -$ 16,364,034$ PRÉSTAMO DESARROLLO TIERRA
Préstamo recibido para Terreno 4,900,000$ 4,900,000$ Intereses debidos y pagados (110,250) (96,469) (82,688) (68,906) (55,125) (41,344) (27,563) (13,781) (13,781) (509,906)Pagos al principal - (612,500) (612,500) (612,500) (612,500) (612,500) (612,500) (612,500) - (4,287,500)
Efectivo neto de préstamo compra Terreno 4,789,750$ (708,969)$ (695,188)$ (681,406)$ (667,625)$ (653,844)$ (640,063)$ (626,281)$ (13,781)$ 102,594$
PRÉSTAMO INTERINO DE CONSTRUCCIÓN"Commitment and drawing fees" $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 0Préstamo recibido para Construcción 1,315,005 1,315,005 1,315,005 1,315,005 1,315,005 1,315,005 1,315,005 1,315,005 - 10,520,040Repago de la deuda - (1,344,592) (1,344,592) (1,344,592) (1,344,592) (1,344,592) (1,344,592) (1,344,592) (1,344,592) (10,756,738)
Efectivo neto de préstamo interino de construcción 1,315,005$ (29,587)$ (29,587)$ (29,587)$ (29,587)$ (29,587)$ (29,587)$ (29,587)$ (1,344,592)$ (236,698)$
FLUJO DE EFECTIVO NETO AL DESARROLLADOR 8,150,259$ 1,306,948$ 1,320,730$ 1,334,511$ 1,348,292$ 1,362,073$ 1,375,855$ 1,389,636$ (1,358,374)$ 16,229,930$
INFORMACIÓN DE PRÉSTAMOS
DETALLES PRÉSTAMO TIERRABalance inicial -$ 4,900,000$ 4,287,500$ 3,675,000$ 3,062,500$ 2,450,000$ 1,837,500$ 1,225,000$ 612,500$ Más: Desembolsos 4,900,000 - - - - - - - - 4,900,000Menos: Pagos al principal $84,483 - (612,500) (612,500) (612,500) (612,500) (612,500) (612,500) (612,500) - (4,287,500)Balance Final Terreno 4,900,000 4,287,500 3,675,000 3,062,500 2,450,000 1,837,500 1,225,000 612,500 612,500 22,662,500Intereses 2.25% (110,250)$ (96,469)$ (82,688)$ (68,906)$ (55,125)$ (41,344)$ (27,563)$ (13,781)$ (13,781)$ (509,906)
DETALLES PRÉSTAMO INTERINO CONSTRUCCIÓNBalance inicial -$ 1,315,005$ 1,315,005$ 1,315,006$ 1,315,006$ 1,315,006$ 1,315,007$ 1,315,007$ 1,315,008$ Mas: Desembolsos 1,315,005 1,315,005 1,315,005 1,315,005 1,315,005 1,315,005 1,315,005 1,315,005 - 10,520,040Más: Intereses acumulados y cargos - 29,588 29,588 29,588 29,588 29,588 29,588 29,588 29,588 236,701Menos: Repago de la deuda - (1,344,592) (1,344,592) (1,344,592) (1,344,592) (1,344,592) (1,344,592) (1,344,592) (1,344,592) (10,756,738)Balance 1,315,005$ 1,315,005$ 1,315,006$ 1,315,006$ 1,315,006$ 1,315,007$ 1,315,007$ 1,315,008$ 3$ �
�
PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page 41
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
5��6�����*����������������������������������������������������/31������
����������� �����������'������������������� �����������������������
��������������������������'��7�
• �������������������������"��#������������������(����� �������
���� ��� �������� ��� ��������� ��� ����������� ���������� ������ (�
�������� ��� "����� ��� ������ ��)���� '��� *��� ���� �� ������� ����
��������������������������������� �������������������������������
������������������������������
• �����������������������������4�����������������/3�&3,�����1���������
������������8�"�����������������������������������������������
������������"��#�������6�����(������������������������������������
• 5��������������=���:����(�?��(�����������������������������������
������������������������������
• �8������������������������������������������������������������
��#������������� ��6������������������������ ������������'��������
��������������������������/=���:����(�?��(����1����������������
2>�����������(����������(������2��3��#��������������+�9�,���(�+�2�
��������� ������������������+3.&�&.&������ �������)�� ��6���������
��������������������������������������������������������������
������������������
• 5������������������������/������*����(������������1�������������'���
������#�������������������������������)#��������� �������������
����������������������#���'����8�����������������������������
���������������6������)�������6�����'�����������"����������������
PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde
Estudios Técnicos, Inc. Page 42
����������� ��������� ���������� ���� �������� ��� �����������������
������� ����� ����� ��� ��8�"��)��� ��� �������� ��� ����������� ����
�������� �� ������� ����� ������� ���� ��� �������� ��� ��������� ���
���������������������������(������������"����������������)����
'��� *��� ���� �� ������� ���� �������������� �� ���� ���� ���������
������������ '��� �����(��)�� ��� ���� ����� �����4��� ���� ��(�������
���������������������������������
���6������������������������������������������)�����+-99�.2,������6�����
��������� ������ ���������� +,.�9,3����� ������(����6������� ��������
���������+>&�3����
�����������������&.����������������������������������������6�������
���� 6������� ��� ����8������� +3�,� �������� �'�������� ��� 93�9@� ����
�6�����������
!���� ��������� '��� ���� �������� ���� ��������������� (�� '��� ��� ��"�� ���
���������������������������������������������������������������)��
#������� ����������� ���� ���4�� ��� ���� �������� (� ��� �������� ��� ���
���������������������������� ��"��������6���������)�� �������*������
���� '��� ��� ���(������� ������� ��� ������ ��� ����� ����� ����� ����
�������� ����)�� ���� ��(���� ����������� ��� ��� �������� �8����� ���
����������'���������(����������������������������
�
�