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JUZGADO MERCANTIL Nº 7 DE MADRID

Gran Via, 52

Concurso Necesario/Ordinario nº 366/2015

CONCHITA, S.A.

AL JUZGADO

D. XAVIER PERNA BERTRAN, Economista, Abogado y Auditor de cuentas en ejercicio,

nombrado Administrador Concursal (“AC”) de la compañía CONCHITA, S.A., ante el

Juzgado comparece y como mejor haya lugar en Derecho, DICE:

Que por Auto de fecha 19 de abril de 2017 el Juzgado ha acordado la apertura de la fase de

liquidación del presente procedimiento concursal.

Que según lo dispuesto en el Art. 148.1 de la Ley Concursal y dentro del plazo establecido

al efecto esta Administración Concursal procede a presentar el Plan de Liquidación de los

bienes y derechos de la sociedad concursada.

En virtud de lo expuesto,

SUPLICA AL JUZGADO, que habiendo por presentado este escrito junto con el Plan de

Liquidación que lo acompaña, se sirva admitirlo, uniendo dicho Plan de Liquidación al

expediente de su razón, procediendo a su admisión y tras los trámites legales oportunos, a

su aprobación.

En Madrid, a 23 de mayo de 2017

Fdo. D. Xavier Perna Bertran PERNA BERTRAN Y ASOCIADOS, S.L.P.

Plan de Liquidación

CONCHITA, S.A.

Concurso Necesario/Ordinario 366/2015

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CONCHITA, S.A.


2

Juzgado Mercantil nº 7 de Madrid

PROCEDIMIENTO CONCURSAL Nº 366/2015

PPPLLLAAANNN DDDEEE LLLIIIQQQUUUIIIDDDAAACCCIIIOOONNN

Que presenta la Administración Concursal designada

en el expediente de concurso necesario de la entidad mercantil

CCCOOONNNCCCHHHIIITTTAAA,,, SSS...AAA...

En Madrid, a 23 de mayo de 2017


CONCHITA, S.A.


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PLAN DE LIQUIDACIÓN:

1. Antecedentes

CONCHITA, S.A. fue declarada en concurso necesario de acreedores por Auto de este

Juzgado de fecha 10 de marzo de 2016, habiéndose presentado en fecha 15 de junio de

2016 por la AC el preceptivo Informe Provisional.

Tras solicitarlo el deudor, el Juzgado ha acordado mediante Auto de fecha 19 de abril de

2017 la apertura de la fase de liquidación del concurso.

2. Contexto de la liquidación

A los efectos de dar cumplimiento al artículo 148.1 de la Ley concursal:

“En el informe al que se refiere el artículo 75 o en un escrito que realizará dentro de los quince días siguientes al de notificación de la resolución de apertura de la fase de liquidación, la administración concursal presentará al juez un plan para la realización de los bienes y derechos integrados en la masa activa del concurso que, siempre que sea factible, deberá contemplar la enajenación unitaria del conjunto de los establecimientos, explotaciones y cualesquiera otras unidades productivas de bienes y servicios del concursado o de algunos de ellos. […]. El secretario acordará poner de manifiesto el plan en la Oficina judicial y en los lugares que a este efecto designe y que se anunciarán en la forma que estime conveniente.”

La finalidad de la Ley Concursal, en lo referente a la liquidación de la masa activa, no es

otra que su realización por el mayor precio posible, de tal forma que los acreedores puedan

ver satisfechos sus créditos en la mayor proporción posible. Por consiguiente, el Plan de

Liquidación habrá de recoger aquellas fórmulas que permitan en cada caso la consecución

de ese objetivo. En ese sentido, el art. 148.1 de la Ley Concursal establece que, siempre que

sea factible, el Plan de Liquidación deberá contemplar la enajenación unitaria del conjunto

de establecimientos, explotaciones y cualesquiera otras unidades productivas de bienes y

servicios del concursado o de algunos de ellos -esto, sin duda, al objeto de no desmembrar

la unidad de explotación y de preservar, en la medida de lo posible, la capacidad de

generación de puestos de trabajo.

En el presente concurso, no obstante, conviene señalar que el Plan de liquidación no

contempla la enajenación conjunta de establecimientos, explotaciones o unidades


CONCHITA, S.A.


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productivas del deudor, al no contar la sociedad concursada, dedicada a la actividad de

promoción inmobiliaria y sin trabajadores en plantilla, con ningún conjunto agregado de

bienes y medios humanos y materiales organizados susceptible de operar en el mercado con

cierta autonomía.

3. Bienes y derechos objeto de realización

Se relaciona a continuación la totalidad de los activos objeto de enajenación, verificados el

día de la visita a las instalaciones de la concursada situadas en la calle Las Navas de

Buitrago, 50 del Polígono Ind. Villaverde - El Gato, Madrid, con su valoración según lo

señalado en el informe de la administración concursal, sin incluir los impuestos que

legalmente deban repercutirse al adquirente.

Se ha realizado una agrupación por Lotes de los diferentes bienes y derechos objeto de

realización, atendiendo a las características de los mismos, sin perjuicio de que los bienes

y derechos que los integran puedan enajenarse de forma aislada, según se indicará

más adelante.

CONCHITA, S.A. Valor s/AC

Lote 1. Inmovilizado Material 28.400,00

1.1. Mobiliario 10.000,00

1.2. Equipos para proceso de información 1.000,00

1.3 Elementos de transporte 17.400,00

Lote 2. Bienes inmuebles 20.290.710,00

2.1. Parcela 25-3. Calle de la Acebeda s/n, Pol. ‘El Gato', Villaverde, Madrid 368.553,00

2.2. Parcela 8-7 Pol. El Gato s/n, Villaverde, Madrid 938.394,00

2.3. Parcela 12-5. Calle Piñuecar s/n. Pol. ‘El Gato', Villaverde, Madrid 395.935,00

2.4. Parcela 29A. Calle Las Santeras, 13'La Dehesa', Madrid 7.589.393,00

2.5. Vivienda. Ático 2º Duplex, Pº Marítim, 14, Sitges 989.502,00

2.6. Plaza aparcamiento nº 49, Sitges 24.078,00

2.7. Plaza aparcamiento nº 50, Sitges 24.078,00

2.8. Trastero nº 18, Sitges 8.277,00

2.9. Parcela 21A-R c/ San Ezequiel, s/n, Pol. ‘El Gato', Villaverde, Madrid 749.480,00

2.10 Nave nº 4 c/Valle de Tobalina, 38, Pol. ‘El Gato', Villaverde, Madrid 300.352,00

2.11 Nave nº 1 c/Las Navas de Buitrago, 50 A, Pol. ‘El Gato', Villaverde, Madrid 767.453,00






CONCHITA, S.A.


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2.18 Parcela 7.1-7.2, Pol. ‘El Gato', Villaverde, Madrid 4.495.111,00

Lote 3. Inversiones en empresas del grupo y asociadas (Participaciones) 1.806.600,00

TOTAL 22.125.710,00

Lote 1. Inmovilizado material

La partida ‘inmovilizado material’ corresponde a los activos integrados dentro la

subpartidas maquinaria, utillaje, otras instalaciones, mobiliario, equipos para el proceso de

información y elementos de transporte situados en la nave nº 2 de la calle Las Navas de

Buitrago, 50 del Polígono Ind. El Gato, Villaverde - y que esta administración concursal ha

valorado en 28.400,- Euros.

La concursada ha facilitado detalle del inmovilizado material y que se compone de lo

siguiente:

Lote 1.1. Mobiliario Valor s/AC

1 SILLON MOD. 60 B BURDEOS LIBRERÍA 90X45X197 EN HAYA

10.000, - €

1 MESA 60X60 DE CRISTAL RECEPCIÓN MESA 80X180 C/ALA

2 SILLONES DE ESPERA EN RECEPCIÓN LIBRERÍA 90X45X75 HAYA

CAJONERA CUARTO FOTOCOPIADORA Y FAX LIBRERÍA 90X45X75 HAYA

CAJONERA JM 2 ARMARIOS 102X45X220 VERTICAL GRIS

6 SILLA BURDEOS PATA/ALUMINIO/NEGRA 3 SILLAS BURDEOS PATA/ALUMINIO

1 BUC CAJONERA TRADE NOGAL MESA REDONDA DESPACHO BÁRBARA Y MARIAM

MESA DESPACHO SUSANA 3 ARCHIVADORES CARPETAS COLGANTES

MESA 180X95 TRADE NOGAL 2 MESA C/ALA 160X80 HAYA MARIAM

LIBRERÍA 78X45X91 TRADE NOGAL 1 LIBRERÍA 45X45X203 EN HAYA

MESA JUNTAS 250 X 100 NOGAL 2 LIBRERÍA 45X45X203 EN HAYA

8 UD. SILLON 940 TOP CROMO AMARILLO 1 CAJONERA DESPACHO

4 PAPELERAS METÁLICAS IMPRESORA DYMO LABEL WRITER

MUEBLE AUXILIAR COPIA-20 36 ARCHIVADORES CARPETAS COLGANTES GRIS

MESA RECEPCIÓN CON MAMPARA 1 SILLA EGEO SOL BURDEOS

ARMARIO 102X45X180 VERTICAL GRIS 1 ARMARIO 102X45X220 VERTICAL GRIS PERSIANA

LIBRERÍA 78X45X190 TRADE NOGAL 1 MESA Y CAJONERA CAROLINA

LIBRERÍA 92X42X125 PERAL GRAFITO 2 ESTANTERIAS ARCHIVO

LIBRERÍA 92X42X125 PERAL GRAFITO ASPIRADOR NVR 5119A


CONCHITA, S.A.


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Lote 1.2. Equipos para el proceso de información Valor s/AC

PATALLA NEC 21" COLOR

1.000,00

Ratón óptico María

Telefonillo

Teléfono jablo

Ordenador hp pavillon + teclado +ratón

Nivel láser rotativo RL-H3C Nº ZU-7297

Lote 1.3. Elementos de transporte Valor s/AC

BMW 320i matrícula 3891BHM 3.200,00

MERCEDES Clase A170 CDI matrícula 8852CHC 3.300,00

MERCEDES C 320 matrícula 4107BKX 3.900,00

MOTOCILETA BMW R1200R matrícula 4767FKT 7.000,00

TOTAL 17.400,00

Se adjunta como Documento Anexo número 1, fotografías realizadas del inmovilizado

material de la concursada.

Lote 2. Bienes inmuebles:

Dicho lote se compone de 18 bienes inmuebles propiedad de la concursada y agrupados

en un cuadro-resumen en la siguiente página que aporta datos básicos de las fincas

(ubicación, descripción y datos registrales) indicando también su valoración, las cargas

asociadas, así como otros datos que puedan resultar de utilidad a los fines que nos ocupan.

Esta administración concursal realizó con motivo de la elaboración del Inventario de la

Masa Activa una revisión completa e individualizada de todos y cada de uno de los activos

inmobiliarios, elaborando un informe de Auditoría del Valor de Tasación (AVT),

adjunto como Documento Anexo número 2.

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Lote Ubicación Tipo

inmueble

Datos Registrales Sup. (m2)

% Part.

Acreedor Hipotec.

Carga Hipotec. Valor s/AC Núm.

Finca Tomo Libro Folio

IDUFIR y/o Ref. Catastral

Reg. Prop.

2.1 Parcela 25-3. Calle de la Acebeda s/n, Pol. ‘El Gato', Villaverde, Madrid

Solar 123.027 2105 2105 79 28040001024588 Madrid, 16 1.438,80 50 SAREB, S.A. 549.303,77 368.553

2.2 Parcela 8-7 Pol. El Gato s/n, Villaverde, Madrid

Solar 122.899 2103 2103 145 28040001023307 Madrid, 16 908,55 100 SAREB, S.A. 1.055.466,82 938.394

2.3 Parcela 12-5. Calle Piñuecar s/n. Pol. ‘El Gato', Villaverde, Madrid

Solar 122.914 2103 2103 190 28040001023451 Madrid, 16 1.195,05 50 SAREB, S.A. 542.388,13 395.935

2.4 Parcela 29A. Calle Las Santeras, 13'La Dehesa', Madrid

Solar 796 3217 21 1 28095001162679 Madrid, 8 20.312,00 100 SAREB, S.A. 4.747.157,85 7.589.393

2.5 Vivienda. Ático 2º Duplex, Pº Marítim, 14, Sitges

Vivienda 21.466 1616 484 222 8107000539119 Sitges, 1 250,80 100

CaixaBank, S.A.

359.701,66

989.502 Ibercaja

Banco, S.A.U. 539.807,70

2.6 Plaza aparcamiento nº 49, Sitges Plaza

aparcamiento 24461-19 1527 420 94 8107000538334 Sitges, 1 30,00 100 Libre de cargas 24.078

2.7 Plaza aparcamiento nº 50, Sitges Plaza

aparcamiento 24461-50 1527 440 95 8107000538341 Sitges, 1 30,00 100 Libre de cargas 24.078

2.8 Trastero nº 18, Sitges Trastero 24461-T18 1527 440 97 8107000538693 Sitges, 1 15,00 100 Libre de cargas 8.277

2.9 Parcela 21A-R c/ San Ezequiel, s/n, Pol. ‘El Gato', Villaverde, Madrid

Solar 124.126 2223 2223 170 280400001071421 Madrid, 16 3.657,69 100 Banco de

Sabadell, S.A. 438.771,80 749.480

2.10 Nave nº 4 c/Valle de Tobalina, 38, Pol. ‘El Gato', Villaverde, Madrid

Industrial 109.288 2155 2155 3 28040000270320 Madrid, 16 300,00 100 Banco de

Sabadell, S.A. 298.938,60 300.352


CONCHITA, S.A.


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Lote Ubicación Tipo

inmueble Datos Registrales

Sup. (m2)

% Part.

Acreedor Hipotec.

Carga Hipotec. Valor s/AC

2.11 Nave nº 1 c/Las Navas de Buitrago, 50 A, Pol. ‘El Gato', Villaverde, Madrid

Industrial 123.214 2116 2116 131 28040001030664 Madrid, 16 832,95 100

Ibercaja Banco, S.A.U.

4.808.248,10

767.453


Industrial 123.215 2116 2116 138 28040001030671 Madrid, 16 832,95 100 767.453











2.18

Parcela 7.1-7.2., Pol. ‘El Gato', Villaverde, Madrid (Finca resultante de la agrupación de las fincas número 122.981 y 122.892 del RP, 16 Madrid)

Solar 123.699 2165 2165 48 28040001049499 Madrid, 16 14.627,00 100 Banco

Santander, S.A.

7.406.191,27 4.495.111

20.745.975,70 20.290.710

A los efectos de este Plan de Liquidación cada una de las fincas incluidas en el presente Lote se considerará un Sub-lote


CONCHITA, S.A.


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Otras Cargas:

Cuotas de Urbanización según Notas del Registro de la Propiedad emitidas en 2015:

Finca 796. Cuota de 4,49649011% y saldo liquidación provisional de 1.185.201,05 Euros

Finca 122899. Cuota de 0,92689595% y saldo liquidación provisional de 220.591,20 Euros



Finca 123214. Cuota de 13,60%







Finca 124126. Cuota de 1,23316251%

Finca 124699. Cuota de 1,23316251%

Embargos:

Finca 21.466. Anotación de embargo a favor del Ayto. Sitges en reclamación de 4.582,09 € de principal

Finca 24.461/49. Anotación de embargo a favor Mariam Arcediano Fernandez en reclamación de 44.055,96 € de principal

Finca 24.461/50. Anotación de embargo a favor Mariam Arcediano Fernandez en reclamación de 44.055,96 € de principal

Finca 24.461/T18. Anotación de embargo a favor Mariam Arcediano Fernandez en reclamación de 44.055,96 € de principal

Situación posesoria: Las fincas registrales número 21.466, 24.461-19, 24.461-50, 24.461-T18, 123.214, 123.218 y 123.224 se encuentran con contrato de arrendamiento vigente. Las restantes se encuentran libres de arrendatarios, ocupantes o precaristas.

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Lote 3. Inversiones en empresas del grupo y asociadas

La partida corresponde a las participaciones sociales titularidad de la concursada en la

sociedad mercantil IPI AGRUPACION BACO, S.L.

Lote 3

Inversiones en empresas del grupo y asociadas a L/P

Valor s/ Inventario Definitivo (€)

PARTICIPACIONES IPI AGRUPACION BACO, S.L. 1.806.600,00

La información que dispone este AC acerca de las referidas participaciones es la siguiente:

IPI AGRUPACION BACO, S.L.

SOCIO PORCENTAJE

CONCHITA, S.A. 50 %

4. Otras operaciones de liquidación

En relación con las partidas “INVERSIONES EN EMPRESAS DEL GRUPO”,

“INVERSIONES FINANCIERAS A L/P”, “DEUDORES COMERCIALES Y

CUENTAS A COBRAR” y “INVERSIONES FINANCIERAS A L/P” que se

indican a continuación, y cuyo detalle puede observarse en el Inventario de la Masa Activa

presentado, esta Administración concursal realizará los trámites pertinentes para la

recuperación de los saldos, de cuyo resultado se informará a lo largo del proceso

liquidatorio.

- INVERSIONES EN EMPRESAS DEL GRUPO

La partida corresponde a los créditos concedidos por la concursada a la sociedad del grupo

IPI AGRUPACION BACO, S.L.

Invers. empresas grupo y asociadas a Valor s/

Inventario Definitivo

CREDITOS A LP - IPI AGRUPACION BACO, S.L. 1.492.869,29

CREDITOS A CP - IPI AGRUPACION BACO, S.L. 4.547.051,02

INTERESES CP - IPI AGRUPACION BACO, S.L. 705.412,30

TOTAL 6.745.332,61


CONCHITA, S.A.


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- INVERSIONES FINANCIERAS A LARGO PLAZO

Inversiones financieras a L/P Valor s/


FIANZA POR DAÑOS EN VIA PUBLICA 522,72

TOTAL 522,72

- DEUDORES COMERCIALES Y CUENTAS A COBRAR

El concepto de cada una de las partidas que componen el saldo es el siguiente:

Deudores comerciales y cuentas a cobrar Valor s/


Clientes por ventas y prestaciones 88.713,46

Otros Deudores 153.410,78

TOTAL 242.124,24

Clientes por ventas y prestaciones

Valor s/Inventario

Definitivo

IPI LA MECHINA 77.113,66

PROZUCOVI, S.A.U. 11.599,80

EDYCO INICIATIVAS, S.L. 12.780,00

DEXIBERICA, SOLUCIONES INDUSTRIAL 4.496,98

AUGE INFORMATICA S.L 12.000

TOTAL 88.713,46

Otros Deudores

Valor s/Inventario

Definitivo

470. Hacienda Pública, deudora por IS 112.771,11

473. Hacienda Pública, retenciones arrendamientos 40.639,67

TOTAL 153.410,78


CONCHITA, S.A.


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- INVERSIONES FINANCIERAS A CORTO PLAZO

Inversiones financieras a corto plazo Valor

s/Inventario Definitivo

5325002 CREDITOS VINCULADAS - RODFRA 6.632,68

5480001 PLAZO FIJO 0113-04 3.250,00

5510001 C/C JOSE MARIA RODRIGUEZ FRANCO 48.840,84

5650000 FIANZAS CONSTITUIDAS A CP 259,88

TOTAL 58.983,40

5. Plan de realización de bienes

Las normas liquidatorias que se consignan a continuación parten de la premisa de que las

adjudicaciones deberán realizarse por Lotes, Sub-lotes, o agrupaciones de unos y/u otros,

según relación contenida en el presente Plan.

1ª FASE: ADJUDICACIÓN DIRECTA DE LOS BIENES Y DERECHOS

OBJETO DE REALIZACIÓN POR UN PERIODO DE 3 MESES

Esta AC propone la ADJUDICACIÓN DIRECTA de los bienes y derechos objeto de

realización consignados en el punto tercero del presente Plan, según el detalle de lotes y

sub-lotes que se desprende del mismo y cuya información detallada resulta del Informe

elaborado por esta administración concursal.

A la apertura del período de liquidación subsiguiente a la aprobación de este plan, se le dará

PUBLICIDAD mediante la inserción de anuncios, a determinar, en páginas web gratuitas o

de pago de Internet (tales como www.webconcursal.com, www.habitaclia.com,

www.fotocasa.es, www.idealista.com o www.segundamano.es), con el fin de posibilitar la

libre concurrencia, garantizar la pública licitación y propiciar la obtención del mayor precio

posible con la consiguiente recepción de ofertas de terceros.

Asimismo, teniendo en cuenta las características de los activos, podrá recabarse la

colaboración de expertos inmobiliarios que puedan intermediar en la búsqueda de posibles

interesados en la adquisición de los activos inmobiliarios a enajenar, quienes, en su caso,

percibirán sus honorarios de intermediación con cargo al eventual comprador.

http://www.webconcursal.com/

http://www.habitaclia.com/

http://www.fotocasa.es/

http://www.idealista.com/

http://www.segundamano.es/


CONCHITA, S.A.


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FORMALIZACIÓN DE LAS OFERTAS deberán realizarse en el despacho de la

Administración Concursal mediante sobre cerrado o plica en la calle Gran Vía, 57, 4º I,

28013 Madrid y referirse necesariamente a los siguientes extremos:

EXTERIOR DEL SOBRE/ENCABEZADO DEL E-MAIL

1. Datos del ofertante: Empresa, dirección completa, población, datos fiscales,

teléfono, fax, correo electrónico, persona de contacto y cargo que ocupa

2. Procedimiento concursal: CONCHITA, S.A. – Juzgado Mercantil 7 de Madrid,

Autos 366/2015.

INTERIOR DEL SOBRE/CUERPO DEL E-MAIL

3. Identificación del Lote/s o Sub-lote/s por el que se realiza la oferta.

4. Especificación del importe neto ofertado con asunción del compromiso de pago al

contado. Si se ofertara por más de un Lote o Sub-lote deberá indicarse el importe

neto ofertado por cada uno de ellos.

5. Deberá efectuarse declaración específica de que se conoce, acepta y asume la

situación física y jurídica del bien sobre el cual se realiza la oferta y que se renuncia a

cualquier reclamación incluso la acción de saneamiento por vicios o gravámenes

ocultos respecto de los mismos.

6. Las ofertas condicionadas no se tendrán en consideración.

El PLAZO para la recepción de las ofertas expirará transcurridos 3 MESES, a contar

desde la fecha de aprobación del presente Plan de Liquidación.

La Administración Concursal se pone a disposición de cualquier interesado en los activos

para facilitar y favorecer la participación en la licitación o para la comprobación de los

activos objeto de liquidación.

Especialidades de la enajenación de los bienes y derechos libres de cargas: En el

caso de que la postura más elevada para cada lote o sub-lote no supere o supere en menos

de un 50% del importe de la valoración asignado al mismo en el presente plan, la AC

dispondrá de 20 días para decidir, en beneficio del concurso, si adjudica el lote al mejor

postor o si decide recurrir a la adjudicación directa libre en busca de una oferta que mejore

la recibida.


CONCHITA, S.A.


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Especialidades de la enajenación de inmuebles hipotecados: En el caso de todos

aquellos lotes y sub-lotes que estén gravados con cargas hipotecarias, se requiere que las

ofertas de terceros cubran el importe de la deuda hipotecaria sobre la finca actualizada con

los intereses de demora que se hayan producido o bien que cuente con la autorización

expresa del acreedor/es hipotecario/s.

La venta se efectuará libre de cargas siempre que el acreedor hipotecario comunique

expresamente su aceptación a la venta en cuestión o el importe ofertado supere la carga

hipotecaria que pesa sobre el inmueble; excepcionalmente, podría enajenarse el bien

gravado, subsistiendo la carga y subrogando al adquirente en ella, siempre que medie

autorización del acreedor hipotecario, en cuyo caso se excluirá el crédito privilegiado de la

masa pasiva.

Si la transmisión de los activos se realiza por un importe inferior al del crédito/s

hipotecario afecto, la parte del crédito/s no cubierta con el precio de transmisión quedará

reconocida en el concurso con la clasificación que corresponda a su naturaleza, a no ser que

exista una expresa condonación del diferencial por parte del acreedor hipotecario.

2ª FASE: ADJUDICACIÓN DIRECTA LIBRE Y DACIÓN EN PAGO

En el caso que no se obtuvieran ofertas o cuando las ofertas recibidas no resulten

adecuadas ni de interés para el concurso, la AC podrá optar por la adjudicación directa de

los lotes y sub-lotes (en cuyo caso se realizarán los trámites oportunos para conseguir

nuevas ofertas, cuya cuantía deberá ser superior a la de la oferta más alta recibida en plica

cerrada) o, en el caso de inmuebles hipotecados, por ceder los activos inmobiliarios “en

pago”, total o parcial, del crédito hipotecario a la entidad financiera titular del mismo, bien

directamente o a través de sociedad participada, cuando el importe de dichos créditos

coincida o supere el valor de mercado de los mismos y/o dicha opción se revele la más

idónea y rentable para el concurso.

La venta se efectuará libre de cargas siempre que el acreedor hipotecario comunique

expresamente su aceptación a la venta en cuestión o el importe ofertado supere la carga

hipotecaria que pesa sobre el inmueble; excepcionalmente, podría enajenarse el bien

gravado, subsistiendo la carga y subrogando al adquirente en ella, siempre que medie

autorización del acreedor hipotecario, en cuyo caso se excluirá el crédito privilegiado de la

masa pasiva.


CONCHITA, S.A.


15

Para la eventual “dación en pago” se tendrá en cuenta el importe de los créditos

hipotecarios que gravan los inmuebles actualizados con los intereses de demora

devengados, de conformidad con el artículo 59 de la Ley Concursal.

Si la transmisión de los activos se realiza por un importe inferior al del crédito/s

hipotecario afecto, la parte del crédito/s no cubierta con el precio de transmisión quedará

reconocida en el concurso con la clasificación que corresponda a su naturaleza, a no ser que

exista una expresa condonación del diferencial por parte del acreedor hipotecario o que la

transmisión haya adoptado la forma de dación en pago, excepto en el caso de dación en

pago parcial.

3ª FASE: SUBASTA PÚBLICA (JUDICIAL O NOTARIAL)

En el caso de que no se reciban ofertas durante las dos primeras fases por algún bien o

derecho (o éstas no se consideren adecuadas al interés del concurso) o que el acreedor

hipotecario no haya autorizado la/s venta/s propuesta/s, y tampoco se haya podido llegar a

un acuerdo con éste para la dación en pago en el caso de los inmuebles hipotecados, esta

administración concursal procederá a solicitar la pública subasta de los bienes y derechos en

cuestión.

Dicha subasta podrá ser judicial o notarial, pudiendo optar la AC por solicitar uno u otro

tipo de subasta en función de factores tales como (i) la tipología y cantidad de los bienes y

derechos que deban ser objeto de subasta tras haber tenido lugar las dos primeras fases del

plan de realización de bienes, (ii) la situación de tesorería que exista al tiempo de solicitarse

la subasta y (iii) el tiempo ya transcurrido de la fase de liquidación en el momento en que

deba solicitase la subasta.

Merece destacarse que en la actualidad ambas subastas, la judicial y la notarial, tendrán lugar

de forma electrónica en el Portal de Subastas dependiente de la Agencia Estatal del Boletín

Oficial del Estado, por así disponerlo tanto el Art. 648.1 de la LEC como el Art. 73.1 de la

Ley del Notariado, de modo que a la fecha ambos tipos de subasta tienen garantizados igual

publicidad y transparencia, por lo que sus resultados no deben variar de forma significativa

en función del tipo de subasta elegido.

En cuanto a la eventual subasta judicial, está se llevará a cabo como se ha dicho de forma

electrónica en el Portal de Subastas dependiente de la Agencia Estatal del Boletín Oficial

del Estado, bajo la responsabilidad del Letrado de la Administración de Justicia, estándose

en cuanto a sus bases y desarrollo a las disposiciones contenidas en el LIBRO III, TÍTULO


CONCHITA, S.A.


16

IV, CAPÍTULO IV, Sección 6 de la LEC, que regula la subasta de bienes inmuebles, así

como a las normas de la subasta de bienes muebles recogidas en la Sección 5 que resulten

aplicables.

No obstante, deberá conciliarse la normativa que contiene la LEC con el hecho de que la

subasta tenga lugar en el seno de un procedimiento de ejecución colectiva en el que

no existe propiamente ejecutante.

En cuanto a la eventual subasta notarial, deberá estarse a las disposiciones contenidas en

el Capítulo V del Título VII de la Ley del Notariado, que establece el régimen de las

subastas notariales, si bien dichas disposiciones deberán conciliarse igualmente con el

procedimiento de ejecución colectiva en que consiste la fase de liquidación de un concurso.

De modo que la AC propone unas bases comunes mínimas para ambos tipos de subasta,

cuyo desarrollo pormenorizado se realizará en el eventual escrito de solicitud de subasta:

En la conformación de los lotes a efectos de subasta, no se incluirán en ningún caso

en un mismo lote bienes hipotecados y libres de cargas ni tampoco varios bienes

hipotecados a favor de distintos acreedores hipotecarios.

Deben distinguirse los “lotes” establecidos en el presente plan de liquidación para

agrupar los bienes propiedad del deudor según su naturaleza de los “lotes” que

específicamente se formarán a efectos de la eventual subasta de los bienes que no

hayan podido enajenarse en las dos primeras fases del Plan de realización de bienes,

siendo éstos últimos los que habrá que tener en cuenta de cara a la eventual subasta.

Por el mero hecho de participar en la subasta se entenderá que los postores conocen

y aceptan del estado actual de los bienes, su calificación, estado físico y jurídico, y que

renuncian a ejercitar, en su caso, cualquier acción de reclamación por saneamiento,

evicción y vicios ocultos.

La valoración de los lotes a efectos de subasta resultará de la valoración de los bienes

y derechos contenida en el presente plan de liquidación.

Para tomar parte en la subasta los postores deberán, previamente, consignar de forma

electrónica una cantidad equivalente al 5% del valor del lote a efectos de subasta

sobre el que pretendan pujar.


CONCHITA, S.A.


17

Salvo que el acreedor con privilegiado especial le indique lo contrario (la AC se

dirigirá a él antes de solicitar la subasta) dicha obligación no le será exigible a éste si

pretende participar en la subasta.

Se admitirán todo tipo de posturas y se adjudicarán los bienes o derechos a favor de

la mejor postura, sin límite alguno, con las siguientes concreciones:

si la mejor postura alcanza el 50% de la valoración del lote éste se adjudicará

de forma directa;

si no alcanza dicho porcentaje, previamente a adjudicarse el lote, se dará

traslado a la AC y al acreedor con privilegio especial para que en el plazo de 5

días se pronuncien a cerca de la conveniencia de adjudicar el Lote.

En este sentido, la subasta no estará sometida a tipo, no siéndole de aplicación las

normas contenidas en la LEC y en la Ley del Notariado que se opongan a dicha

premisa. Ello se justifica en el hecho de no existir propiamente ejecutante y en

constituir la subasta la última fase de un procedimiento de ejecución universal, en que

los bienes sacados a subasta deben ser enajenados forzosamente.

Los acreedores hipotecarios no podrán hacer uso de las facultades que la Ley

concede a los ejecutantes de los procedimientos de apremio, ya que no ostentan

dicha condición, no habiendo propiamente ejecutante.

Las posturas no incluirán los impuestos que graven la transmisión. De tributar por

IVA éste será liquidado e ingresado por el adquiriente por operar la inversión del

sujeto pasivo prevista en art. 84.1 e) de la Ley del IVA.

Los bienes se venden libres de cargas.

En el supuesto de que la subasta pública quedara desierta respeto de algún bien inmueble

subastado, la AC podrá optar por la venta directa del bien o por solicitar nueva subasta

pública para su enajenación.


CONCHITA, S.A.


18

Condiciones de enajenación de los activos (comunes a todas las fases del Plan de

realización):

Para la enajenación de todos los bienes incluidos en el presente Plan de Liquidación se

tendrán en cuenta las siguientes condiciones generales de transmisión que, ocasionalmente

y en beneficio del concurso, o a solicitud de los eventuales interesados, podrán ser

negociadas de forma individualizada por la Administración Concursal:

Estado de los bienes: Por regla general los bienes se venderán libres de cargas,

cancelándose todas las cargas existentes en el Registro de la Propiedad correspondiente

(a excepción de las afecciones fiscales y las cargas urbanísticas).

Gastos e impuestos: Serán de cargo del adjudicatario los gastos e impuestos que genere

la transmisión, con excepción del Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos

de naturaleza urbana (Plusvalía), si se devengase, así como los gastos e impuestos que se

originen consecuencia de la cancelación de las cargas o gravámenes que pesen sobre los

bienes adjudicados. Condición cuya adecuación a derecho ha sido declarada en

reiteradas ocasiones por la Sección 28ª de la Audiencia Provincial de Madrid1.

Podrá pactarse asimismo que sean de cargo del adjudicatario los gastos que recaigan

sobre las fincas y estén pendientes a la fecha de adjudicación, incluidos los impuestos,

arbitrios, tasas, contribuciones, gastos de comunidad y cualquier otro que les afecte.

Ausencia de ofertas: En caso de que no se hubiese recibido ninguna oferta por alguno

de los bienes muebles objeto de este Plan, y de que la subasta judicial quedara desierta

una vez celebrada (si se hubiere considerado oportuno solicitarla en atención a las

1 De la que destacamos su reciente Auto núm. 21/2017, de 27 de enero, nº de recurso: 557/2016, en que

se afirma:

«[…] (E)sta Sala ha reiterado, en autos de fechas 17 de junio de 2016 , 12 de febrero de 2016 , 24 de

julio y 5 de octubre de 2015, que la asunción por los compradores o adjudicatarios de los gastos e

impuestos derivados de la enajenación de los bienes de la masa activa no supone inversión alguna del

sujeto pasivo del impuesto, que frente a la Administración siempre lo será quien en cada caso fije la

norma tributaria.

[…] Por lo demás, nada impide que en el plan de liquidación se contemple como requisito de la

enajenación que los gastos e impuestos deban ser asumidos por el adquirente, lo que producirá efectos

entre las partes y no supone la inversión del obligado tributario, sin que respecto de los gastos se

alegue razón alguna que impida su asunción por el adquirente, lo que, además, es perfectamente

posible al amparo del artículo 1255 del Código Civil y se admite expresamente con relación a

determinados gastos en los artículos 1455 y 1465 del Código Civil.»


CONCHITA, S.A.


19

características y estado del bien), se entenderá que definitivamente el bien o derecho no

tiene valor económico susceptible de realización para el concurso, pudiendo ser

solicitado el archivo del procedimiento por entenderse el bien como desprovisto de

valor de mercado (Arts. 152.2 y 176.bis 3 LC).

*****************

El presente Plan de Liquidación ha sido preparado exclusivamente para que surta los

efectos previstos en la Ley 22/2003 de 9 de julio, Concursal en el seno del procedimiento de

concurso necesario 366/2015 de la sociedad CONCHITA, S.A., que se sigue ante el

Juzgado de lo Mercantil nº 7 de Madrid.

En Madrid, a 23 de mayo de 2017.

Fdo. D. Xavier Perna Bertran Administración concursal

Documento Anexo número 1

Documento fotográfico del inmovilizado material de la concursada Elementos de transporte

BMW 320i matrícula 3891BHM

MERCEDES Clase A170 CDI matrícula 8852CHC

MERCEDES C 320 matrícula 4107BKX

MOTOCILETA BMW R1200R matrícula 4767FKT

Mobiliario y Equipos para proceso de información

Solicitante: CONCHITA SA

CEIAM cabré alegret sl.p Autor: Alberto Alegret Burgués, REV, dr.arquitecto. centro de estudios inmobiliarios y análisis de mercado Exp. CEIAM: 3893

Base de Valor: VALOR RAZONABLE MERCADO Normativa:EVS-2012, técnicas ECO/805/2003

Auditoría de Valor: Inmuebles del Consurso de Acrededores de Conchita SA

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SOLARES, NAVES, VIVIENDA, PARKING y TRASTERO

P.I. El Gato-San Andrés VILLAVERDE t.m. MADRID (Madrid) Prom. Terramar-Vinyet t.m. SITGES (Barcelona)

P.I. La Dehesa VICÁLVARO t.m. MADRID (Madrid)

Fecha de Valor: junio 2016 Fecha del Informe: Barcelona a 10 de junio de 2016

Fecha Visita: junio de 2016 por medios virtuales

AUDITORÍA-ACTUALIZACIÓN VALORES

Base de valor:

VALOR RAZONABLE DE MERCADO

Fecha de Valor:

junio 2016

Método:

COMPARACIÓN / RESIDUAL

Derecho de Propiedad y Régimen:

COMPLETA y LIBRE





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Créditos

CEIAM cabré alegret s.l.p., sociedad de profesionales de la arquitectura y la economía

urbana, (centro de estudios inmobiliarios en arquitectura y mercados) con domicilio a los

efectos de notificaciones en la calle Diputación nº 199 Pral. 2ª de Barcelona, ha sido requerida

por D. Javier Perna, Administrador Concursal, como solicitante en representación de

Conchita SA, para emitir informe de Auditoría del Valor de Tasación (AVT) de varias

fincas en España, a los efectos concursales, a la vista de las Tasaciones dispuestas. Esta

Auditoría de Valor, ha sido realizada por:

D. ALBERTO ALEGRET I BURGUÉS, Doctor Arquitecto Superior1, socio de CEIAM cabré

alegret s.l., Doctor en Gestión Urbanística y Valoraciones Inmobiliarias por la Universidad

Politécnica de Cataluña; General Management Program (PDG-93) del Instituto de Estudios

Superiores de la Empresa (IESE) de la Universidad de Navarra, con domicilio a los efectos de

notificaciones en la calle Diputación nº 199 Pral. 2ª de Barcelona.

ÍNDICE·

Créditos..................................................................................................................................... 3

Cuestiones manifestadas al auditor ........................................................................................ 4

Documentación dispuesta ......................................................................................................... 5

Juicio Crítico de la Tasación antecedente ............................................................................. 5

Proceso metodológico de Actualización .................................................................................. 6

INFORME ................................................................................... 7

Identificación de acuerdo a las Tasaciones antecedentes ................................................... 7 Física, jurídica y urbanística ................................................................................................................................ 7 Valoraciones antecedentes ................................................................................................................................... 9

Normas, Base de Valor, Criterios y Técnicas ....................................................................... 11 Normativa de carácter general y particular ...................................................................................................... 11 Criterios y Base de Valor para la Actualización ................................................................................................. 12

Actualización de valores: Valor Razonable ........................................................................... 13 Estudios de Mercado-Valores por Comparación ................................................................................................ 13 Valores de suelo por Método Residual Estático................................................................................................. 18 Valores Adoptados.............................................................................................................................................. 19 Datos Observables ............................................................................................................................................. 20

ANEXO 1: VALORES INDIVIDUALIZADOS ............................................. 23

ANEXO 2: TÉRMINOS DE CONTRATACIÓN ............................................ 42

1 Colegiado en el Colegio Oficial de Arquitectos de Cataluña (COAC) con el Núm. 15.169/6, y Póliza de Responsabilidad Civil profesional para Arquitectos en ASEMAS, con el Núm. 01.01.08.97-003782.





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Cuestiones manifestadas al auditor

Actualizar los valores adoptados en las Tasaciones dispuestas, así como de los principales

factores que inciden en el valor. El contenido de esta actualización de valores queda

circunscrito y limitado a la información y medios dispuestos.

No es objeto de este encargo la valoración completa de los activos, de los que se

acepta la identificación contenida en las tasaciones aportadas.

Relación de varias fincas propiedad de Conchita SA, a petición del Administrador Concursal





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Documentación dispuesta Para la realización de este trabajo se han dispuesto los Informes de Tasación relacionados, a

partir de los que se analiza y confecciona este informe de Auditoría.

Nº INFORME

CONCURSALNUM. TASACION EXPEDIENTE TASACION

TIPO

INMUEBLE

EXPEDIENTE

TASACION

1, 2 y 3 T-25-3/ 8-7/ 12-5 tasamadrid 07/089464/00 SOLAR RESIDUAL ESTÁTICO

18 T-7-1/ 7-2 tasamadrid 07/056351/01 SOLAR RESIDUAL ESTÁTICO

9 T-21-A-R IBERTASA 179101.11V01 SOLAR RESIDUAL ESTÁTICO

4 T-Dehesa tasamadrid 08/090916/00 SOLAR RESIDUAL ESTÁTICO

10 T-313-N4 IBERTASA 167048.10V01 NAVE+GJE COMPARACIÓN+COSTE

11 A 17 T-24-7 y 24-8SOCIEDAD DE TASACION

4027123D08NAVES COMPARACIÓN

5 a 8 T-Sitges tinsa B-10272/04-2 VIV+GJE+TR COMPARACIÓN+COSTE

Juicio Crítico de la Tasación antecedente

De la observación de cada informe de tasación podemos realizar los comentarios siguientes

Se observa que han seguido los procedimientos metodológicos de la Orden ECO en

todos los casos

Se observa que los Informes de Tasación informan de las circunstancias que

afectan al valor, procedentes de identificación jurídica-fiscal, régimen de

propiedad, de situación urbanística, y de datos de mercado del entorno.

Se observa la adopción de las habituales ratios en relación a la praxis valorativa

para módulos de construcción, de ventas, plazos, % de gastos necesarios, y % de

beneficios de promoción.





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Proceso metodológico de Actualización

En cumplimiento a la metodología de valoración, base de las Tasaciones dispuestas (orden

ECO/805/2003), y del (os) valore(s) de tasación certificados, para obtener el valor

actualizado de la(s) finca(s) analizada(s) se han tenido en cuenta las circunstancias

siguientes:

• En cuanto a que los valores de suelo, atendiendo a la naturaleza del inmueble objeto

de valoración, este informe considera como valor del inmueble el obtenido por aplicación de

la Metodología residual, de acuerdo al modelo de negocio de los productos permitidos así

como las inversiones necesarias (coste de construcción de contrata, más todos los gastos

necesarios para construir, como honorarios, licencias municipales, etc...), y el Rendimiento

más probable del Propietario-Inversor; se han realizado estudios de mercado actualizados

para establecer, por comparación, el valor razonable de los inmuebles a promover (según

producto zonal y edificabilidades identificadas en los antecedentes) y calculado su valor

razonable. Son valores sin tener en cuenta ningún tipo de negociación, ni ningún tipo de

estimación de hipótesis para establecer los plazos más probables para el desarrollo de la

promoción (deflactación por período de espera).

• En cuanto a que los valores de las naves industriales, se han realizado estudios de

mercado actualizados para establecer, por comparación, el valor razonable de los inmuebles

construidos tras la homogeneización del producto medio zonal. El valor de las tres plazas

de garaje vinculadas a la nave industrial2, se obtiene por el método del coste3. Son valores

sin tener en cuenta ningún tipo de negociación.

• En cuanto a que los valores de la vivienda y las dos plazas de garaje, se han

realizado estudios de mercado actualizados para establecer, por comparación, el valor

razonable de los inmuebles construidos tras la homogeneización del producto medio zonal.

Son valores sin tener en cuenta ningún tipo de negociación.

2 Nave 4 situada en calle Valle de Tobalina, nº 38 (Villaverde-San Andrés). 3 Criterio adoptado en el antecedente.





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INFORME 4

Identificación de acuerdo a las Tasaciones antecedentes

Física, jurídica y urbanística

De la observación de cada informe de tasación podemos presentar el siguiente resúmen: Nº

INFORME

CONCURS

AL

NUM.

TASACIO

N

EXPEDIENTE

TASACIONMUNICIPIO

TIPO

INMUEBLEUSO CARACT.

CLASIFICACIÓN

URBANÍSTICA

GESTIÓN

URBANISTICASIT. BASICA

LICENCI

A

1 T-25-3 SOLAR PARQUE INDUSTRIALURBANIZABLE

SECTORIZADONP URBANIZADO DIRECTA

2 T-8-7 SOLAR TERCIARIO OFICINASURBANIZABLE


3 T-12-5 SOLAR RESTO TERCIARIOURBANIZABLE


T-7.1 SOLARINDUSTRIA

TRADICIONAL

URBANIZABLE


T-7.2 SOLARINDUSTRIA

TRADICIONAL

URBANIZABLE


9 T-21-A-RIBERTASA

179101.11V01

VILLAVERDE-

POL. IND. EL

GATO

(3.255.944 Hb)

MADRID

SOLAR PARQUE INDUSTRIALURBANIZABLE


4 T-Dehesatasamadrid

08/090916/00

VICÁLVARO

LA DEHESA.

(3.016.788 Hb)

MADRID

SOLAR INDUSTRIALURBANO

CONSOLIDADONP URBANIZADO DIRECTA

NAVE IND. INDUSTRIAL

SI, de

ACTIVID

AD

3PK

vinculadasAPARCAMIENTO

SI, de

ACTIVID

AD

11 NAVE IND. 1 INDUSTRIALURBANO

CONSOLIDADONP URBANIZADO

SI, de

ACTIVID

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ACTIVID

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ACTIVID

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ACTIVID

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ACTIVID

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SI, de

ACTIVID

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ACTIVID

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5

VIVIENDA AT

2ª BLOQUE A

ESC.14

VIVIENDAURBANO


6PLAZA DE

PK. 49PLAZA GARAJE

URBANO


7PLAZA DE

PK. 50PLAZA GARAJE

URBANO


8TRASTERO

18TRASTERO

URBANO


T-24-7 y

24-8

ST

4027123D08

VILLAVERDE-

SAN ANDRES

(3.255.944 Hb)

MADRID

VILLAVERDE-

SAN ANDRES

(3.255.944 Hb)

MADRID

URBANO

CONSOLIDADONP URBANIZADO10 T-313-N4

IBERTASA

167048.10V01

VILLAVERDE-

POL. IND. EL

GATO

(3.016.788 Hb)

MADRID

tasamadrid

07/089464/00

18tasamadrid

07/056351/01

T-Sitgestinsa B-

10272/04-2

Pg/ MARÍTIM

Nº 89 BloqueA

ESC 14

(VIVIENDA AT-

2, TR. Y 2

PARK.) SITGES

4 Información de carácter general extraída de la documentación facilitada





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Aquella información que consta subrayada corresponde a información que afecta al riesgo

valorativo a largo plazo. Por término general, la consideración de SOLAR permite una

transformación a corto plazo, mientras que la de TERRENO exige completar la

transformación con la aprobación de los instrumentos de planeamiento y de gestión

necesarios

Como ejemplo el detalle de la información reproducida por tasación es la siguiente:

Nº INFORME 1

Nº EXPEDIENTE DE LA SOCIEDAD DE TASACIÓN Y NUMERO TASACION tasamadrid 07/089464/00 T-25-3

MUNICIPIO MADRDI (MADRID)

CENSO MUNICIPIO 3.016.788 hb

NÚMERO DE FINCA REGISTRAL 123.027

TIPO DE INMUEBLE SEGÚN LA TASACIÓN SOLAR

USO CARACTERÍSTICO DEL SUELO SEGÚN TASACION PARQUE INDUSTRIAL

CLASE DE SUELO SEGÚN TASACION URBANIZABLE SECTORIZADO

SISTEMA DE GESTIÓN URBANÍSTICA SEGÚN TASACIÓN NP

POSIBILIDAD DE OBTENER LICENCIA DE OBRAS DE FORMA DIRECTA DIRECTA

SUPERFICIE DE SUELO ADOPTADA SEGÚN LA TASACIÓN 1.438 m²

APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO O EDIFICABILIDAD VALORADA SEGÚN TASACION 1.668,00 m²





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Valoraciones antecedentes

De la observación de cada informe de tasación podemos presentar el siguiente resumen:

Nº INFORME

CONCURSAL

NUMER

O

TASACI

ON

EXPEDIENTE

TASACIONMUNICIPIO SUP. SUELO SUP. TECHO

POTENCIAL

NAVES

aprox.

METODO PLAZOVALOR DE

TASACIÓN

FECHA DE

VALOR DE

TASACIÓN

ADV. O

CONDICIONA

1 T-25-3 1.438 m² 1.668 m² 1, ud RESIDUAL

ESTÁTICO18 898.022 €

SI ECO +

ADVERT

2 T-8-7 908,55 m² 2.426 m² 1, ud RESIDUAL

ESTÁTICONP 1.725.820 €

SI ECO +

ADVERT

3 T-12-5 1.195 m² 1.040 m² 1, ud RESIDUAL

ESTÁTICO18 886.770 €

SI ECO +

ADVERT

T-7.1 10.501 m² 14.607 m² 72, ud RESIDUAL


T-7.2 4.124 m² 5.737 m² 28, ud RESIDUAL


9T-21-A-

R

IBERTASA

179101.11V0

1

VILLAVERDE-POL.

IND. EL GATO

(3.255.944 Hb)

MADRID

3.657,69 m² 3.392 m² COMPARACI

ÓNNP 1.897.463 € 11-2-2011

SI ECO +

ADVERT

4T-

Dehesa

tasamadrid

08/090916/00

VICÁLVARO LA

DEHESA. (3.016.788

Hb) MADRID

20.312 m² 19.935 m² 1, ud RESIDUAL

ESTÁTICO

24-48

MESES15.789.523 € 2-1-2009

SI ECO +

ADVERT

- m² 300 m² np COMPARACI

ÓN326.961 €

SI ECO +

CONDICIONA

- m² 33,75 m² np COSTE 23.880 €SI ECO +

CONDICIONA

11 - m² 833 m² np COMPARACI

ONNP 1.239.054 €

SI ECO +

ADVERT


ONNP 1.239.054 €

SI ECO +

ADVERT


ONNP 1.035.686 €

SI ECO +

ADVERT


ONNP 548.279 €

SI ECO +

ADVERT


ONNP 548.279 €

SI ECO +

ADVERT


ONNP 1.239.054 €

SI ECO +

ADVERT


ONNP 1.239.054 €

SI ECO +

ADVERT

5 250,80 m² np COMPARACI

ONNP 1.435.160 €


ONNP 24.000 €


ONNP 24.000 €


ONNP 8.250 €

T-24-7 y

24-8

ST

4027123D0826-6-2008

VILLAVERDE-SAN

ANDRES (3.255.944

Hb) MADRID

9- 12

MESES20-12-2010

VILLAVERDE-SAN

ANDRES (3.255.944

Hb) MADRID

VILLAVERDE-POL.

IND. EL GATO

(3.016.788 Hb)

MADRID

tasamadrid

07/089464/0025-9-2007

10T-313-

N4

IBERTASA

167048.10V0

1

tasamadrid

07/056351/0118 5-6-2007

SI ECO +

ADVERT

Pg/ MARÍTIM Nº 89

BloqueA ESC 14

(VIVIENDA AT-2, TR.

Y 2 PARK.) SITGES

tinsa

B-10272/04-2

T-

Sitges22-5-2009





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Aquella información que consta subrayada corresponde a información que afecta al riesgo

valorativo a largo plazo. Por término general, las tasaciones pueden presentar

condicionantes debido a que debe completarse la transformación inmobiliaria y urbanística

(con planeamientos pendientes de aprobar definitivamente, o procesos de gestión sin

aprobar definitivamente).

De cada Tasación se atenderá principalmente a la consideración del tipo de activo, y su

metodología valorativa, comprobando si las advertencias o condicionantes adoptadas son

coherentes con la situación física-jurídica-urbanística.

Como ejemplo, el detalle de la información reproducida por tasación es la siguiente:

Nº INFORME 1

Nº EXPEDIENTE DE LA SOCIEDAD DE TASACIÓN Y NUMERO TASACION tasamadrid 07/089464/00 T-25-3

TIPO DE INMUEBLE SEGÚN LA TASACIÓN SOLAR

SITUACIÓN BÁSICA DEL SUELO QUE SE DEDUCE DE LA TASACIÓN URBANIZADO

MÉTODO ADOPTADO PARA DETERMINAR EL VALOR, SEGÚN TASACION RESIDUAL ESTÁTICO

PLAZOS TENIDOS EN CUENTA SEGÚN TASACIÓN: INICIO OBRAS + DURACIÓN OBRAS 12 a 14

VALOR DE TASACIÓN DEL INMUEBLE A LA FECHA DE VALOR SEGÚN TASACIÓN 898.022 €

FECHA DE VALOR ADOPTADA EN LA TASACIÓN 25 de septiembre de 2007

TASACION REALIZADA CUMPLIENDO LA NORMA ECO7805/2013, Y/O, EN SU CASO,

ADVERTENCIAS O CONDICIONANTES SEGÚN TASACIÓN (concepto asociado)SI ECO + ADVERT

SITUACIÓN DE RIESGO INTERNO DE LA TRANSFORMACIÓN INMOBILIARIA CONSIDERADA

EN LA TASACIÓNBº=27%





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Normas, Base de Valor, Criterios y Técnicas

La normativa a tener en cuenta para la realización del presente informe son aquellas que se

encuentran relacionadas directamente con el objeto y finalidad del mismo, y con carácter

general aquella que enmarca la legislación básica.

Normativa de carácter general y particular

Normas Europeas de Valoración de The European Group of Valuers’ Associations (TEGoVA) sexta edición

de 2009, sobre Estándares de Valoración EVS (European Valuer Estándar)

Norma UNE 197001:2011, de Criterios generales para la elaboración de informes y dictámenes

periciales, editada por AENOR (Asociación Española de Normalización y Certificación

En referencia a los criterios para valoración de inmuebles sometidos a los estados

contables, consideramos competente:

Técnicas de valoración ECO/805/2003 de 27/03/03 del Ministerio de Economía sobre "Normas de Valoración de bienes

inmuebles... "; (art. 53) i su modificación, seg. ORDEN EHA 3011/2007 de 4 de octubre. 5

Normativa de Contabilidad Societaria • RD 1514 Plan General de Contabilidad de 20/11/2007 del Ministerio de Economía y Hacienda y demás

normas de desarrollo para Pymes, etc…

• Normas Internacionales de Información Financiera 1 a 13 y reglamentos que la desarrollan

• Ley 22/2003 Concursal.

Normativa Urbanística No procede por adoptarse la edificabilidad de las tasaciones antecedentes

5 La principal finalidad de esta Orden. es la de definir el valor de la "garantía" de los bienes inmuebles, y toda su metodología hace referencia a los valores de mercado o realización (transformación del bien inmueble en dinero, en plazo ni corto ni largo). Recopila los PRINCIPIOS de valoración asumidos por Atasa y Tegova (del mayor y mejor uso, de sustitución, de anticipación, etc.). Describe los MËTODOS de Valoración existentes (del Coste, de Comparación, de Capitalización y Residual), y su ámbito de aplicación (según la finalidad, tipo de edificio, tipo de información y circunstancias físicas, jurídicas y urbanísticas del bien (es) inmueble(s)). Indica los CRITERIOS de Valoración específica para las finalidades particulares de la norma (valor de mercado, valor de tasación, valor para vivienda protegida, coste de reemplazamiento-reposición). Propone unas DEFINICIONES técnicas sobre los conceptos valorativos (que se entiende por valor de mercado, por depreciación, per costes necesarios, por superficie útil, construida, etc...).





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Criterios y Base de Valor para la Actualización

Para los inmuebles patrimonializados:

Base de Valor de Mercado, aplicable a todo bien susceptible de tener mercado objetivo,

normalmente productos acabados (viviendas, locales, naves, oficinas, etc…), y que equivale

al Valor de Mercado o Venal de cada producto.

Base del Valor Razonable: “Valor razonable es el precio que se recibiría por la venta de un

activo o se pagaría por transferir un pasivo mediante una transacción ordenada entre los

participantes en el mercado en la fecha de valoración”. Así, “el valor razonable es una

valoración basada en el mercado, no una valoración específica de la entidad. Para algunos

activos y pasivos, es posible que se disponga de información de mercado o de transacciones

de mercado observables. Para otros activos y pasivos, es posible que no se disponga de

información de mercado ni de transacciones de mercado observables. Sin embargo, el

objetivo de la valoración del valor razonable en ambos casos es el mismo: estimar el precio

al que se realizaría una transacción ordenada para vender un activo o transferir un pasivo

entre participantes en el mercado en la fecha de valoración bajo las condiciones de

mercado actuales (es decir, un precio de salida en la fecha de valoración desde la

perspectiva de un participante en el mercado que mantiene el activo o es titular del

pasivo)” (NIIF nº 13).

En definitiva, procede tener en cuenta todas las circunstancias que un comprador bien

informado tomaría en consideración para determinar su disposición a pagar, en función del

mayor y mejor uso, como son las características propias del inmueble (tamaño, dotaciones,

estado y conservación, etc..) las circunstancias urbanísticas (clase y calificación del suelo,

adecuación a la normativa, usos permitidos, etc…) y las circunstancias económicas (estado

potencial de alquileres, cargas pendientes, situación del mercado y de las alternativas y

costes de oportunidad, etc…).

La base de Valor adoptada en este informe es el Valor Razonable, o Valor

Patrimonializado, que equivale al Valor más probable de Mercado o Valor Venal del

Inmueble de acuerdo al planeamiento, según la capacidad de generar ventas/rentas a la

fecha de valor.

Se obtendrá, con vista a la naturaleza de la su destino, con los criterios de valoración

contenidos en la Orden ECO/805/2003 i EHE/3011/2007, en coherencia con la Legislación

de Suelo (Texto Refundido de la Ley de Suelo Estatal 2/2008) y Llei d’Urbanisme Catalana

(TR-LUC 1/2010 y modificaciones de la Llei 2/2012).





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Actualización de valores: Valor Razonable

Estudios de Mercado-Valores por Comparación

Atendiendo a la información de la que disponemos en nuestros archivos, los valores de

mercado a la fecha de valor, referidos a los usos, dimensiones existentes y tipología de

productos, podemos considerar que los valores de mercado de referencia son los

siguientes, de acuerdo a los estudios de mercado realizados.

A continuación se analizan las características de las muestras de mercado.

PROVINCIA: Madrid POLÍGONO: San Andrés - El gato FECHA: jun-16 TASA INTERES: 6,95%

MUNICIPIO: Madrid DIRECCIÓN: C. de la Acebeda 52 RELACIÓN P1: 60%

(1) (2) (3) (4) (5)

Nº FECHA DIRECCION E ALT.PB

m²

P 1º

m²

RENTA

€/mes

RENTA

€/mes

m²

SUP. IND.

m²

V.U.

€/m²

V. T.

€

1 jun-16 c/ Butarque 20 - 420,00 420,00 3.099 4,61 672,00 796,13 535.000

2 jun-16 c/ del Valle de Tobalina 0 9 187,14 134,93 1.595 5,95 268,10 1.027,12 275.370

3 jun-16 Zona San Cristóbal 10 - 600,00 265,00 4.344 5,72 759,00 988,14 750.000

4 jun-16 c/ del Valle de Tobalina 0 9 638,00 400,00 5.241 5,97 878,00 1.030,57 904.839

5 jun-16 Zona Los Rosales - 420,00 280,00 2.548 4,33 588,00 748,30 440.000

6 jun-16 c/ Navas de Buitrago 5 8 616,95 216,00 6.677 8,94 746,55 1.450,67 1.083.000

7 jun-16 c/ de la Resina 59 0 - 477,00 0,00 1.431 3,00 477,00 517,99 247.079

8 jun-16 c/ Laguna Dalga, 10 8 - 200,00 180,00 1.400 4,55 308,00 784,83 241.727

9 jun-16 c/ Berzosa de Lozoya s/n 0 9 778,50 259,50 5.090 5,45 934,20 940,75 878.849

10 jun-16 c/ Berzosa de Lozoya s/n 0 9 867,75 289,25 5.671 5,45 1.041,30 940,33 979.165

11 jun-16 c/ Berzosa de Lozoya s/n 0 9 650,25 216,75 4.250 5,45 780,30 940,42 733.813

VALOR MEDIO ZONAL: 4 9 532,33 236,38 3.722 5,49 677,50 948,53 642.622

Promedio Venta 918,05 Máximo: 1.450,67

Promedio Alquiler 901,58 Mínimo: 517,99

V A LOR M ED IO ZON A L SIN V A LOR ES M A X Y M IN :5 9 535,40 225 3.693 5,34 692,10 921,31 637.640

R EFER EN C IA S:

(1): Edad. (2): Altura de la nave. (3): Renta mensual bruta.

(4): Renta mensual bruta por m². (5): Superf icie industrial total=pb+(p+1x0,6).

ESTUDIO DE MERCADO

NAVE INDUSTRIAL

Si eliminamos de la muestra los datos extremos (la mejor y la peor) el resultado es un valor

medio 921 €/m², y de una renta media de 5,3 €/m²mes para una nave industrial de PB+P1

de unos 700m² de superficie equivalente, y de unos 5 años de antigüedad.

Resultando que el valor medio homogeneizado de mercado aplicable a las naves industriales

nuevas pasa de 967 €/m² para venta, y 5,6 €/m²mes para alquiler.

HOMOGENEIZACIÓN DEL PRODUCTO A VALORAR:

PERFIL DEL PRODUCTO: E ALT.PB

m²

P 1º

m²

RENTA

€/mes

RENTA

€/mes

m²

SUP. IND.

m²

V.U.

€/m²

V. T.

€

MEDIO ZONAL: 5 9 535,40 225,05 3.693 5,34 692,10 921,31 637.640

VALORADO 24-7 24-8: 10 10 400,00 400,00 3.415 5,34 640,00 921,31 589.640

VALORADO 25-3.7-1.7-2: 0 10 400,00 400,00 3.586 5,60 640,00 967,38 619.122

CUADRO HOMOGENEIZACIÓN NAVE INDUSTRIAL:

CUALIDADES ++ + > = < - -- MEDIA

UBICACIÓN: Zona 1,08 1,05 1,02 1,00 0,98 0,95 0,92 1,00

TIPOLOGÍA Relación PB - P1 1,15 1,08 1,02 1,00 0,98 0,92 0,85 1,00

Tamaño 1,08 1,05 1,02 1,00 0,98 0,95 0,92 1,00

REFORMAS Antigüedad 1,15 1,10 1,05 1,00 0,95 0,90 0,85 1,05

Reparaciones Estructurales 1,10 1,05 1,00 1,00 1,00 0,95 0,90 1,00

COEF.: 1,05





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PROVINCIA: Madrid BARRIO: Polígono San Andrés - El gato TASA INTERES: 6,50%

MUNICIPIO: Madrid DIRECCIÓN: FECHA: jun-16

(1) (2) (3) (4) (5) (6)

Nº FECHA DIRECCION E R ASC PLRENTA

€/mes

RENTA

€/mes

m²

SUP.V.U.

€/m²

V. T.

€

1 jun-16 C. Berzosa de Lozoya s/n 0 si si 2 4.437 8,53 520,00 1.575,21 819.110

2Las Dehesillas-Vereda de los

Estudiantes-Leganéssi si 2.627,00 1.560,72 4.100.000

3 jun-16 C. Transversal Sexta 15 no si 0 1.715 9,53 180,00 1.758,70 316.566

4 jun-16

C. Francisco Gasco Santillán, 2,

Los Olivos -Los Ángeles,

Getafe

si si 7.855 11,08 709,00 2.045,35 1.450.154

5 jun-16



Getafe

si si 4.321 7,08 610,00 1.307,74 797.723

6 jun-16



Getafe

si si 1.639 7,06 232,00 1.304,24 302.585

7 jun-16Av. Juan Caramuel, 27,

Leganés Nortesi si 4.198 11,50 365,00 2.123,29 775.000

8 jun-16 Av Juan Caramel 1, Leganés 7 si si 1 3.600 8,89 405,00 1.641,03 664.615

VALOR MEDIO ZONAL: 7 si si 1 6.247 8,85 706,00 1.633,45 1.153.219

Promedio Venta 1.632 Máximo: 2.123,29

Promedio Alquiler 1.684 Mínimo: 1.304,24

V A LOR M ED IO ZON A L SIN V A LOR ES M A X Y M IN : 7 no si 1 7.356 8,74 841,83 1.613,18 1.358.028

ESTUDIO DE MERCADO

OFICINA EDIF EXCL.


medio 1.613 €/m², y de una renta media de 8,7 €/m²mes para una oficina en edificio

exclusivo de unos 800m² de superficie equivalente y unos 7 años de antigüedad.

Resultando el mismo valor medio homogeneizado de mercado aplicable a las oficinas nuevas

(coeficiente de homogeneización = 1).


PERFIL DEL PRODUCTO: E R ASC PLRENTA

€/mes

RENTA

€/mes

m²

SUP.V.U.

€/m²

V. T.

€

MEDIO ZONAL: 7 no si 1 7.356 8,74 841,83 1.613,18 1.358.028

VALORADO 8-7: 0 no si 10 5.243 8,74 600,00 1.613,18 967.908

Diferencia: 0,00%

CUADRO HOMOGENEIZACIÓN OFICINA:


UBICACIÓN: Zona 1,08 1,05 1,02 1,00 0,98 0,95 0,92 1,00

Calle 1,20 1,10 1,05 1,00 0,95 0,90 0,80 1,00

TIPOLOGÍA Edificio 1,40 1,25 1,15 1,00 0,95 0,90 0,80 1,00

Tamaño 1,08 1,05 1,02 1,00 0,98 0,95 0,92 1,00

REFORMAS Edad 1,20 1,12 1,04 1,00 0,94 0,87 0,80 1,00


COEF.: 1,00

R EFER EN C IA S:

++: M ucho mejor. +: M ejor. >: Algo mejor. =: Igual.

<: Algo peor. -: Peor. --: M ucho peor.





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PROVINCIA: Madrid BARRIO: Polígono San Andrés - El gato TASA INTERES: 6,50%

MUNICIPIO: Madrid DIRECCIÓN: FECHA: jun-16

(1) (2) (3) (4) (5) (6)

Nº FECHA DIRECCION E R ASC PLRENTA

€/mes

RENTA

€/mes

m²

SUP.V.U.

€/m²

V. T.

€

1 jun-16C. Luis I, 65 Ensanche de

Vallecas10 - si 1 2.161 5,84 370,00 1.078,38 399.000

2Av. Juan Caramuel, 5, Leganés

Norte- - 2.900,00 948,28 2.750.000

3 jun-16C. Alcalde Angel Arroyo, 10

Kelvinator Getafe- - 894 6,21 144,00 1.145,83 165.000

4 jun-16 Av. Marconi 1 20 si si 1 3.900 6,29 620,00 1.161,29 720.000

5 jun-16 Ensanche de Vallecas - - 1.733 6,93 250,00 1.280,00 320.000

6 jun-16C. Calidad, 58, Los Olivos - Los

Ángeles, Getafe- - 2.400 6,98 344,00 1.288,01 443.077

7 jun-16Av. Leonardo da Vinci 2, Los

Olivos-Los Ángeles Getafe- - 2.113 7,04 300,00 1.300,00 390.000

8 jun-16



Getafe

- - 7.855 11,08 709,00 2.045,35 1.450.154

9 jun-16Av. Juan Caramuel, 27,

Leganés Norte- - 4.198 11,50 365,00 2.123,29 775.000

VALOR MEDIO ZONAL: 15 - - 1 4.461 6,69 666,89 1.234,96 823.581

Promedio Venta 1.374 Máximo: 2.123,29

Promedio Alquiler #¡REF! Mínimo: 948,28

V A LOR M ED IO ZON A L SIN V A LOR ES M A X Y M IN : 15 no si 1 3.008 7,69 391,00 1.420,25 555.319

ESTUDIO DE MERCADO

TERCIARIO INDUSTRIAL


medio 1.420 €/m², y de una renta media de 7,7 €/m²mes para terciario industrial de

unos 400m² de superficie equivalente y unos 15 años de antigüedad.

Resultando el mismo valor medio homogeneizado de mercado aplicable al terciario

industrial (coeficiente de homogeneización = 1).



€/mes

RENTA

€/mes

m²

SUP.V.U.

€/m²

V. T.

€

MEDIO ZONAL: 15 no si 1 3.008 7,69 391,00 1.420,25 555.319

VALORADO 12-5: 0 no si 10 3.077 7,69 400,00 1.420,25 568.101

Diferencia: 0,00%

CUADRO HOMOGENEIZACIÓN OFICINA:


UBICACIÓN: Zona 1,08 1,05 1,02 1,00 0,98 0,95 0,92 1,00

Calle 1,20 1,10 1,05 1,00 0,95 0,90 0,80 1,00

TIPOLOGÍA Edificio 1,40 1,25 1,15 1,00 0,95 0,90 0,80 1,00

Tamaño 1,08 1,05 1,02 1,00 0,98 0,95 0,92 1,00

REFORMAS Edad 1,20 1,12 1,04 1,00 0,94 0,87 0,80 1,00


COEF.: 1,00





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PROVINCIA: Barcelona BARRIO: Central TASA INTERES: 3,40%

MUNICIPIO: Sitges DIRECCIÓN: Pg. Marítim 89 FECHA: jun-16

(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (7)

Nº FECHA DIRECCIÓN E R ASC PL H B

TZ

desc.

Jardin

TZ

cubier

ta

RENTA

€/mes

RTA €/ mes

m²

SUP EQ

m²

(incl.

%Tza

V. U.

€/m²t

V. T.

€

1 jun-16 c/ Les Anquines (Át-dúpl) 25 - si 2 6 4 22 70 2.760 12,32 224,00 4.348,21 974.000

2 jun-16 Terramar-Vinyet (Át-dúpl) 16 si si 2 4 3 20 50 2.607 12,12 215,00 4.279,07 920.000

3 jun-16 Parc de Mar (Át-dúpl) 25 - si 2 6 4 22 70 2.845 12,42 229,00 4.384,28 1.004.000

4 jun-16 Pº Marítimo 16 si si 0 3 3 150 60 2.620 11,80 222,00 4.165,34 924.706

5 jun-16 "1ª línea" Terramar - si si 1 3 3 0 40 2.920 14,04 208,00 4.954,75 1.030.588

5 jun-16 Pº Marítimo (Át-dúpl) 16 - si 2 3 3 25 48 1.855 11,74 173,60 3.945,85 685.000

6 jun-16Pº Marítimo / Can Girona (Át-

dúpl)- no si 2 4 3 30 40 2.440 11,73 208,00 4.140,27 861.176

VALOR MEDIO ZONAL: 20 - si 2 3 3 38 54 2.578 12,31 211,37 4.325,14 914.210


Promedio Alquiler 12,33 Mínimo: 3.945,85

V A LOR M ED IO ZON A L SIN V A LOR ES M A X Y M IN :20 no si 2 4 3 58 2.654 12,09 219,60 4.265,83 936.776

ESTUDIO DE MERCADO

VIVIENDA PLURIFAMILIAR


medio 4.265 €/m², y de una renta media de 12,1 €/m²mes para residencial de unos

220m² de superficie equivalente y unos 20 años de antigüedad.

Resultando el mismo valor medio homogeneizado de mercado aplicable al residencial

(coeficiente de homogeneización = 1).


PERFIL DEL PRODUCTO: E R ASC PL H B

TZ

desc.

Jardin

TZ

cubier

ta

RENTA

€/mes

RTA €/ mes

m²

SUP EQ

m²

(incl.

%Tza

V. U.

€/m²t

V. T.

€

MEDIO ZONAL: 20 no si 2 4 3 2.654 12,09 219,60 4.265,83 936.776

VALORADO: 19 no si 3 4 3 22 63 2.804 12,09 231,96 4.265,83 989.502

Diferencia: 0,00%

CUADRO HOMOGENEIZACIÓN VIVIENDA PLURIFAMILIAR:


UBICACIÓN: Barrio 1,24 1,16 1,08 1,00 0,98 0,96 0,94 1,00

Zona 1,08 1,05 1,02 1,00 0,98 0,95 0,92 1,00

Orientación-Altura 1,15 1,08 1,02 1,00 0,98 0,92 0,85 1,00

Tamaño 1,05 1,02 1,00 1,00 1,00 0,98 0,95 1,00

TIPOLOGÍA Calidad 1,15 1,08 1,02 1,00 0,98 0,92 0,85 1,00

Altura 1,06 1,04 1,02 1,00 0,98 0,96 0,94 1,00

Vistas 1,10 1,05 1,00 1,00 1,00 0,95 0,90 1,00

REFORMAS Edad-Reformas 1,20 1,10 1,05 1,00 0,95 0,90 0,80 1,00


COEF.: 1,00





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PROVINCIA: Barcelona BARRIO: Terramar - Vinyet TASA INTERES: 4,51%

MUNICIPIO: Sitges DIRECCIÓN: Pg. Marítim 89 FECHA: jun-16

(1) (2) (3) (4) (5) (6)

Nº FECHA DIRECCION E PL TIPOGC

€/mes

RENTA

€/mes

RENTA

€/mes

m²

SUP.

M²util

V.U.

€/m²

V. T.

€

1 may-16 Av. Ntra Sra del Vinyet, 9 - - g 0 94 6,71 14,00 1.785,71 25.000

2 may-16 Av. Sofia, 1 - - g 0 68 6,77 10,00 1.800,00 18.000

3 Camí del Coll, 1 15 - n 0 76 7,55 10,00 2.010,00 20.100

4 jun-16 C. Josep Irla - -1 p 0 53 4,78 11,00 1.272,73 14.000

5 Camí del Coll, 1 15 - n 0 71 7,10 10,00 1.890,00 18.900

6 mar-16 C. Isabel Julia, 16 - - p 0 75 6,25 12,00 1.662,97 19.956

7 may-16 C. d'en Pepe de Garraf, 10 - - n 0 70 5,83 12,00 1.552,11 18.625

8 jun-16 Zona Sant Sebastià - - n 0 90 6,92 13,00 1.842,06 23.947

9 may-16 Zona Els Molins-Poble Sec - - n 0 60 6,00 10,00 1.596,45 15.965

10 mar-16 C. Lluis Companys 8 - -1 n 0 75 6,25 12,00 1.662,97 19.956

VALOR MEDIO ZONAL: 15 -1 n 0 73 6,41 11,40 1.705,68 19.445


Promedio Alquiler 6,25 Mínimo: 1.272,73

V A LOR M ED IO ZON A L SIN V A LOR ES M A X Y M IN : 15 -1 n 0 75 6,48 11,63 1.724,17 20.043

ESTUDIO DE MERCADO

PLAZA DE APARCAMIENTO


medio 1.725 €/m², y de una renta media de 75 €/mes para plazas de unos 12m² de

superficie útil y unos 15 años de antigüedad.

Resultando un valor medio homogeneizado de mercado aplicable a plaza de parking en

edificio residencial de 24.080 € /pk.


PERFIL DEL PRODUCTO: E PL TIPOGC

€/mes

RENTA

€/mes

RENTA

€/mes

m²

SUP.

M²util

V.U.

€/m²

V. T.

€

MEDIO ZONAL: 15 -1 n 0 75 6,48 11,63 1.724,17 20.043

VALORADO: 19 -1 n 0 90 6,03 15,00 1.605,20 24.078

Diferencia: -7,41%

CUADRO HOMOGENEIZACIÓN ÁREA DE APARCAMIENTO:


UBICACIÓN: Zona 1,08 1,05 1,02 1,00 0,98 0,95 0,92 0,98

× Planta 1,24 1,16 1,08 1,00 0,92 0,84 0,76 1,00

TIPOLOGÍA Accesibilidad 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0,92 1,00

Tamaño D G +N N -N P M

1,50 1,20 1,05 1,00 0,95 0,80 0,25 0,95

REFORMAS Estado 1,08 1,05 1,02 1,00 0,98 0,95 0,92 1,00


COEF.: 0,93





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Valores de suelo por Método Residual Estático

A continuación se muestra el cuadro de cálculo del suelo a partir de los valores de venta

obtenidos y de los costes y gastos medios del sector.

ESTUDIO DE MERCADO NAVES Y OFICINAS EN ENTORNO COMPARABLEFuente: Estudio de M ercado de CEIAM

Nave industrial 25-3 (400 a 800m²) II Tr 2016

PERFIL DEL PRODUCTO: E ALT.PB

m²

P 1º

m²

RENTA

€/mes

RENTA

€/mes m²

SUP. IND.

m²

V.U.

€/m²

V. T.

€

MEDIO ZONAL: 5 9 535 225 3.693 5,3 692 921 637.640

VALORADO: 0 10 400 400 3.586 5,6 640 967 619.122

Font: Departament M edi Ambient i Habitatge. Generalitat de Catalunya. Datos 2012. Zona A2.

Oficina en P.Ind 8-7 (200 a 600m²) II Tr 2016


€/mes

RENTA

€/mes m²SUP.

V.U.

€/m²

V. T.

€

MEDIO ZONAL: 7 no si 1 7.356 9 842 1.613 1.358.028

VALORADO: 0 no si 10 5.243 9 600 1.613 967.908

Font: Departament M edi Ambient i Habitatge. Generalitat de Catalunya. Datos 2012. Zona A2.

Oficina en P.Ind 12-5 (200 a 600m²) II Tr 2016


€/mes

RENTA

€/mes m²SUP.

V.U.

€/m²

V. T.

€

MEDIO ZONAL: 15 no si 1 3.008 8 391 1.420 555.319

VALORADO: 0 no si 10 3.077 8 400 1.420 568.101

Valoración Suelo IndustrialFormulación estática

(1) (2) (3) (4) (6) (7) (8)

Usos m²techo €/m²cventa€/m²coste

1/2 sin ONGONG

€ coste

completo con

ONG total

Benef.€ por m²techo a

rehabilitar€ Total

Nave industrial 25-3 1.668,00 967,38 460,00 16% 533,60 22% 220,96 368.553 €

Oficina 8-7 2.426,00 1.613,18 800,00 17% 936,00 18% 386,81 938.394 €

Of.terciario 12-5 1.040,00 1.420,25 670,00 17% 783,90 18% 380,71 395.935 €

Nave ind. Adosada 7-1 14.607,00 967,38 460,00 16% 533,60 22% 220,96 3.227.491 €

Nave ind. Adosada 7-2 5.737,00 967,38 460,00 16% 533,60 22% 220,96 1.267.620 €

Nave ind. 21-A 3.392,00 967,38 460,00 16% 533,60 22% 220,96 749.480 €

Nave ind. La Dehesa 19.935,00 1.420,25 670,00 17% 783,90 18% 380,71 7.589.393 €

0,00 16% 0,00 22% 0,00 0 €

0,00 16% 0,00 22% 0,00 0 €

VALOR ACTUAL SOLARES 48.805,0 m²t 19,54% 297,9 €/m²t 14.536.866 €

(1) m² de techo por uso

(2) Valor Unitario de mercado según usos

(3 y 4) Costes unitarios de rehabilitación por contrata, sin y con ONG, según diversas fuentes

(6) Beneficio del promotor previsto según el t ipo de uso del proyecto inmobiliario. Expresado porcentualmente.

(7) Valor de venta máx sobre sup. Construida, según fórmula hipotecaria: Vventa: Comprado (1-Beneficio) - Coste Rehabilitación Completo





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Valores Adoptados

Siguiendo los criterios expuestos, se presentan los valores actualizados siguientes:

Nº

INFORME

CONCURS

AL

NUM.

TASACIO

N

EXPEDIENTE

TASACIONMUNICIPIO Rf. Catastral

Finca

Registral

TIPO

INMUEBLESUP. SUELO

SUP.

TECHO

VALOR DE

TASACIÓN

FECHA DE

VALOR DE

TASACIÓN

VALOR

ACTUALIZAD

O 08/06/2016

%

VARIACION

1 T-25-3 9148503VK3694G0001GI 123.027 SOLAR 25-3 1.438 m² 1.668 m² 898.022 € 368.553 € -58,959%

2 T-8-7 9156707VK3695E0001GU 122.899 SOLAR 8-7 908,55 m² 2.426 m² 1.725.820 € 938.394 € -45,626%

3 T-12-5 9154505VK3695C0001WS 122.914 SOLAR 12-5 1.195 m² 1.040 m² 886.770 € 395.935 € -55,351%

T-7.1 9256801VK3695E0001EU SOLAR 7-1 10.501 m² 14.607 m² 6.440.265 € 3.227.491 € -49,886%

T-7.2 9256802VK3695E0001SU SOLAR 7-2 4.124 m² 5.737 m² 2.529.347 € 1.267.620 € -49,884%

9 T-21-A-RIBERTASA

179101.11V01

VILLAVERDE-

POL. IND. EL

GATO

(3.255.944 Hb)

MADRID

9250509VK3695A0001PJ

9250510VK3695A0001GJ

9250511VK3695A0001QJ

9250512VK3695A0001PJ

9250513VK3695A0001LJ

124.126 SOLAR 21-A 3.657,69 m² 3.392 m² 1.897.463 € 11-2-2011 749.480 € -60,501%

4 T-Dehesatasamadrid

08/090916/00

VICÁLVARO LA

DEHESA.

(3.016.788 Hb)

MADRID

9418702VK4791G0001MB 796SOLAR 29-A

DEHESA 20.312 m² 19.935 m² 15.789.523 € 2-1-2009 7.589.393 € -51,934%

30.167.209 € 14.536.866 € -51,812%

NAVE IND.4 - m² 300 m² 326.961 € 276.394 € -15,466%

3PK

vinculadas - m² 33,75 m² 23.880 € 23.958 € 0,325%

11 8951614VK3685B0001FX 123.214 NAVE IND. 1 - m² 833 m² 1.239.054 € 767.453 € -38,061%

12 8951614VK3685B0002GM 123.215 NAVE IND. 2 - m² 833 m² 1.239.054 € 767.453 € -38,061%

13 8951614VK3685B0005KE 123.218 NAVE IND. 5 - m² 676 m² 1.035.686 € 622.807 € -39,865%

14 8951614VK3685B0006LR 123.219 NAVE IND. 6 - m² 388 m² 548.279 € 357.469 € -34,802%

15 8951614VK3685B0007BT 123.220 NAVE IND. 7 - m² 388 m² 548.279 € 357.469 € -34,802%

16 8951614VK3685B0010BT 123.223 NAVE IND. 10 - m² 833 m² 1.239.054 € 767.453 € -38,061%

17 8951614VK3685B0011ZY 123.224 NAVE IND. 11 - m² 833 m² 1.239.054 € 767.453 € -38,061%

7.439.301 € 4.707.912 € -36,716%

5 8349006CF9684N0006EH 21.466

VIVIENDA AT

2ª BLOQUE A

ESC.14

250,80 m² 1.435.160 € 989.502 € -31,053%

6 8349006CF9684N0047OX 24461-49PLAZA DE

PK. 49 30,00 m² 24.000 € 24.078 € 0,325%

7 8349006CF9684N0048PM 24461-50PLAZA DE

PK. 50 30,00 m² 24.000 € 24.078 € 0,325%

8 8349006CF9684N0073EH 24461-T18TRASTERO

18 15,00 m² 8.250 € 8.277 € 0,325%

1.491.410 € 1.045.935 € -29,869%

39.097.920 € 20.290.713 € -48,103%

T-Sitgestinsa

B-10272/04-2

Pg/ MARÍTIM Nº

89 BloqueA ESC

14 (VIVIENDA

AT-2, TR. Y 2

PARK.) SITGES

(28.269 Hb)

BARCELONA

22-5-2009

VILLAVERDE-

POL. IND. EL

GATO

(3.016.788 Hb)

MADRID

tasamadrid

07/089464/00

18tasamadrid

07/056351/015-6-2007

25-9-2007

10 T-313-N4

26-6-2008

20-12-20109458313VK3695G0004GT 109.288

123.699

T-24-7 y

24-8

ST

4027123D08

VILLAVERDE-

SAN ANDRES

(3.255.944 Hb)

MADRID

VILLAVERDE-

SAN ANDRES

(3.255.944 Hb)

MADRID

IBERTASA

167048.10V01

Obteniendo un valor total de 20.290.713€ y una disminución total de la masa total activa del

48,10%.





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Datos Observables

Reproducimos los principales ratios y valores adoptados y su correlación con los datos

observables según fuentes de información:

Respecto antecedente se observa:

-una disminución de los precios de venta de techo construido (entre un 20 y un 40%),

-una disminución de valores de suelo (alrededor de un 50%)

Suelo industrialDatos

Observabl

es

Fuente Inf.

Ud T.25-3 T.8-7 T.12-5 T.7-1 y 7-2 T.21A-R T.29-A

1 SUP Suelo (m²) m² 1.438 909 1.195 14.626 3.658 20.312

2 SUP Techo (m²) m² 1.668 2.426 1.040 20.344 3.392 19.935

3 Fecha Antecedente .€/m² t 2007 2007 2007 2007 2011 2009

4 Valor en tasación techo (Antecedente) .€/m² t 1.599 2.047 2.076 1.453 - 1.936 -

5 Valores oferta techo (Actualización 2016) .€/m² t 967 1.613 1.420 967 967 1.420 - (1) EM ceiam-2016

6 % Variación (V.Techo antec./V.Techo Act.) % -39,5% -21,2% -31,6% -33,4% - -26,6% -

7 Valor tasación suelo (Antecedente) .€/m² s 624 1.900 742 613 519 777 - -

8 Valor Razonable suelo (Actualización 2016) .€/m² s 256 1.033 331 307 205 374 165 (2) JLL-2015

250 (3) Ag.Inmob.Local

9 % Variación (V.Suelo antec./V.Suelo Act.) % -59,0% -45,6% -55,4% -49,9% -60,5% -51,9%

10 Repercusion Suelo .€/m² t 221 387 381 221 221 381

11 Coste Construcción (Antecedente) .€/m² c 469 469 469 469 - 430

12 Coste Construcción (Actualización 2016) .€/m² c 460 800 670 460 460 670 - M2-2016

13 Margen Beneficio (Antecedente) % 27% 25% 24% 27% - 27%

14 Margen Beneficio (Actualización 2016) % 22% 18% 18% 22% 22% 18% - ceiam

Techo industrialDatos

Observabl

es

Fuente Inf.

Ud T.313-N4 T.24 N5 T.24 N6-N7

15 SUP Suelo (m²) m² - - -

16 SUP Techo (m²) m² 300 676 388

17 Fecha Antecedente .€/m² t 2010 2008 2008

18 Valores venta m² techo (Antecedente) .€/m² t 1.090 1.532 1.413 -

19 Valores venta m² techo (Actualización 2016) .€/m² t 921 921 921 - (1) EM ceiam-2016

20 % Variación % -15,5% -39,9% -34,8% -

21 Valores Renta m² techo (Antecedente) .€/m² t - - - - - - 5,5 (1) EM ceiam-2016

22 Valores Renta m² techo (Actualización 2016) .€/m² t - - - - - - 4,75 (4) CBRE-2014

4,7 (2) JLL-2015

Techo residencialDatos

Observabl

es

Fuente Inf.

Ud

23 SUP Suelo (m²) m²

24 SUP Techo (m²) m²

25 Fecha Antecedente .€/m² t

26 Valores venta m² techo (Antecedente) .€/m² t -

27 Valores venta m² techo (Actualización 2016) .€/m² t - EM ceiam-2016

28 % Variación % -

(1) Valores según Estudio de mercado realizado por CEIAM

(2) Valores según Informe M ercado Ind. Y Logístico M adrid y Barcelon aM arzo 2015 Jones Lang Lasalle

(3) Valores según Información agente inmobiliario local. (Villaverde-El Gato)

(4) Valores según Informe Coyuntura Industrial 2014 CBRE

1.487

-31,1% 0,3%0,3%

5.722 800 550

2009 2009 2009

3.945 803 552

921

T.Sitges Viv T-Sitges PK 49-50

- -

251 30

-38,1%

T-Sitges TR 18

-

15

T.24 N1-N2-N10-N11

-

833

2008





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Todo lo cual firmo, en base a los fundamentos aportados a la Auditoría, en Barcelona a 10

de junio de dos mil dieciséis.

Firmado: CEIAM cabré alegret s.l.

Albert Alegret i Burgués, Dr. arquitecto.





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ANEXO 1: VALORES INDIVIDUALIZADOS

Nº INFORME 1

Nº EXPEDIENTE DE LA SOCIEDAD DE TASACIÓN Y NUMERO TASACION tasamadrid 07/089464/00 (P.25-3)

MUNICIPIO VILLAVERDE-MADRDI (MADRID)



TIPO DE INMUEBLE SEGÚN LA TASACIÓN SOLAR 25-3







Nº INFORME 1












Nº INFORME 1



PERÍODO EN AÑOS ENTRE LA FECHA DE VALOR Y LA FECHA ACTUAL (JN.2016) 8,8

MÉTODO ADOPTADO PARA DETERMINAR EL VALOR RAZONABLE ACTUAL (2016) RESIDUAL ESTÁTICO

% DE VARIACIÓN ENTRE EL VALOR DE TASACIÓN INICIAL Y EL VALOR RAZONABLE

ACTUAL (2016)-58,96%

VALOR RAZONABLE ACTUAL (SUPONIENDO EXISTENCIA DE M ERCADO (DEM ANDA SUFICIENTE

PARA COM ERCIALIZAR EL ACTIVO ANTES DE 6 M ESES)368.553 €





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Nº INFORME 2






USO CARACTERÍSTICO DEL SUELO SEGÚN TASACION TERCIARIO OFICINAS




SUPERFICIE DE SUELO ADOPTADA SEGÚN LA TASACIÓN 909 m²


Nº INFORME 2






VALOR DE TASACIÓN DEL INMUEBLE A LA FECHA DE VALOR SEGÚN TASACIÓN 1.725.820 €






Nº INFORME 2






ACTUAL (2016)-45,63%







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Nº INFORME 3






USO CARACTERÍSTICO DEL SUELO SEGÚN TASACION RESTO TERCIARIO






Nº INFORME 3












Nº INFORME 3






ACTUAL (2016)-55,35%







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Nº INFORME 4

Nº EXPEDIENTE DE LA SOCIEDAD DE TASACIÓN Y NUMERO TASACION tasamadrid 08/090916/00

MUNICIPIO VICALVARO-MADRDI (MADRID)


NÚMERO DE FINCA REGISTRAL 796

TIPO DE INMUEBLE SEGÚN LA TASACIÓN SOLAR 29-A DEHESA

USO CARACTERÍSTICO DEL SUELO SEGÚN TASACION INDUSTRIAL

CLASE DE SUELO SEGÚN TASACION URBANO CONSOLIDADO





Nº INFORME 4


TIPO DE INMUEBLE SEGÚN LA TASACIÓN SOLAR 29-A DEHESA



PLAZOS TENIDOS EN CUENTA SEGÚN TASACIÓN: INICIO OBRAS + DURACIÓN OBRAS 24-48 MESES


FECHA DE VALOR ADOPTADA EN LA TASACIÓN 2 de enero de 2009





Nº INFORME 4






ACTUAL (2016)-51,93%


PARA COM ERCIALIZAR EL ACTIVO ANTES DE 6 M ESES)7.589.393 €





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Nº INFORME 5

Nº EXPEDIENTE DE LA SOCIEDAD DE TASACIÓN Y NUMERO TASACION tinsa B-10272/04-2 (VIV)

MUNICIPIO SITGES (BARCELONA)

CENSO MUNICIPIO 28.269 hb


TIPO DE INMUEBLE SEGÚN LA TASACIÓN VIVIENDA AT 2ª BLOQUE A ESC.14

USO CARACTERÍSTICO DEL SUELO SEGÚN TASACION VIVIENDA



POSIBILIDAD DE OBTENER LICENCIA DE OBRAS DE FORMA DIRECTA NP

SUPERFICIE DE SUELO ADOPTADA SEGÚN LA TASACIÓN - m²

APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO O EDIFICABILIDAD VALORADA SEGÚN TASACION 250,80 m²

Nº INFORME 5


TIPO DE INMUEBLE SEGÚN LA TASACIÓN VIVIENDA AT 2ª BLOQUE A ESC.14


MÉTODO ADOPTADO PARA DETERMINAR EL VALOR, SEGÚN TASACION COMPARACION

PLAZOS TENIDOS EN CUENTA SEGÚN TASACIÓN: INICIO OBRAS + DURACIÓN OBRAS NP


FECHA DE VALOR ADOPTADA EN LA TASACIÓN 22 de mayo de 2009




EN LA TASACIÓN-

Nº INFORME 5




MÉTODO ADOPTADO PARA DETERMINAR EL VALOR RAZONABLE ACTUAL (2016) POR COMPARACIÓN


ACTUAL (2016)-31,05%







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Nº INFORME 6

Nº EXPEDIENTE DE LA SOCIEDAD DE TASACIÓN Y NUMERO TASACION tinsa B-10272/04-2 (PK-49)



NÚMERO DE FINCA REGISTRAL 24461-49

TIPO DE INMUEBLE SEGÚN LA TASACIÓN PLAZA DE PK. 49

USO CARACTERÍSTICO DEL SUELO SEGÚN TASACION PLAZA GARAJE






Nº INFORME 6











EN LA TASACIÓN-

Nº INFORME 6






ACTUAL (2016)0,33%







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Nº INFORME 7




NÚMERO DE FINCA REGISTRAL 24461-50


USO CARACTERÍSTICO DEL SUELO SEGÚN TASACION PLAZA GARAJE






Nº INFORME 7











EN LA TASACIÓN-

Nº INFORME 7






ACTUAL (2016)0,33%







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Nº INFORME 8

Nº EXPEDIENTE DE LA SOCIEDAD DE TASACIÓN Y NUMERO TASACION tinsa B-10272/04-2 (TR-18)



NÚMERO DE FINCA REGISTRAL 24461-T18

TIPO DE INMUEBLE SEGÚN LA TASACIÓN TRASTERO 18

USO CARACTERÍSTICO DEL SUELO SEGÚN TASACION TRASTERO






Nº INFORME 8


TIPO DE INMUEBLE SEGÚN LA TASACIÓN TRASTERO 18









EN LA TASACIÓN-

Nº INFORME 8






ACTUAL (2016)0,33%







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Nº INFORME 9

Nº EXPEDIENTE DE LA SOCIEDAD DE TASACIÓN Y NUMERO TASACION IBERTASA 179101.11V01




TIPO DE INMUEBLE SEGÚN LA TASACIÓN SOLAR 21-A







Nº INFORME 9


TIPO DE INMUEBLE SEGÚN LA TASACIÓN SOLAR 21-A


MÉTODO ADOPTADO PARA DETERMINAR EL VALOR, SEGÚN TASACION COMPARACIÓN



FECHA DE VALOR ADOPTADA EN LA TASACIÓN 11 de febrero de 2011




EN LA TASACIÓN-

Nº INFORME 9






ACTUAL (2016)-60,50%







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Nº INFORME 10





TIPO DE INMUEBLE SEGÚN LA TASACIÓN NAVE IND.4




POSIBILIDAD DE OBTENER LICENCIA DE OBRAS DE FORMA DIRECTA SI, de ACTIVIDAD



Nº INFORME 10


TIPO DE INMUEBLE SEGÚN LA TASACIÓN NAVE IND.4


MÉTODO ADOPTADO PARA DETERMINAR EL VALOR, SEGÚN TASACION COMPARACIÓN

PLAZOS TENIDOS EN CUENTA SEGÚN TASACIÓN: INICIO OBRAS + DURACIÓN OBRAS 9- 12 MESES


FECHA DE VALOR ADOPTADA EN LA TASACIÓN 20 de diciembre de 2010


ADVERTENCIAS O CONDICIONANTES SEGÚN TASACIÓN (concepto asociado)SI ECO + CONDICIONA


EN LA TASACIÓN-

Nº INFORME 10






ACTUAL (2016)-8,14%







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Nº INFORME 11

Nº EXPEDIENTE DE LA SOCIEDAD DE TASACIÓN Y NUMERO TASACION ST 4027123D08 (N01)




TIPO DE INMUEBLE SEGÚN LA TASACIÓN NAVE IND. 1







Nº INFORME 11







FECHA DE VALOR ADOPTADA EN LA TASACIÓN 26 de junio de 2008




EN LA TASACIÓN-

Nº INFORME 11






ACTUAL (2016)-38,06%







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Nº INFORME 12












Nº INFORME 12











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Nº INFORME 12






ACTUAL (2016)-38,06%







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Nº INFORME 13












Nº INFORME 13











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Nº INFORME 14












Nº INFORME 14











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Nº INFORME 15












Nº INFORME 15











EN LA TASACIÓN-

Nº INFORME 15






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Nº INFORME 16












Nº INFORME 16











EN LA TASACIÓN-

Nº INFORME 16






ACTUAL (2016)-38,06%







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Nº INFORME 17












Nº INFORME 17











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Nº INFORME 18.1

Nº EXPEDIENTE DE LA SOCIEDAD DE TASACIÓN Y NUMERO TASACION tasamadrid 07/056351/01 (7-1)





USO CARACTERÍSTICO DEL SUELO SEGÚN TASACION INDUSTRIA TRADICIONAL





APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO O EDIFICABILIDAD VALORADA SEGÚN TASACION 14.607 m²

Nº INFORME 18.1












Nº INFORME 18.1






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Nº INFORME 18.2






USO CARACTERÍSTICO DEL SUELO SEGÚN TASACION INDUSTRIA TRADICIONAL





APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO O EDIFICABILIDAD VALORADA SEGÚN TASACION 5.737 m²

Nº INFORME 18.2












Nº INFORME 18.2






ACTUAL (2016)-49,88%







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ANEXO 2: Términos de Contratación

AL JUZGADO - webconcursal.comwebconcursal.com/wp-content/uploads/2018/04/PlandeLiquidacionCon... ·...

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