AJUSTE DE LOS VALORES CATASTRALES TERRITORIALES EN MONTEVIDEO.

Ing. Agrim. Martha Siniacoff Del Pino

Directora Superior del Servicio de Catastro y Avalúos Intendencia de Montevideo

República Oriental del Uruguay

INTRODUCCIÓN

En el año 2005, a través de un muestreo aleatorio estratificado, se revela una situación de subvaluación en los inmuebles urbanos y suburbanos de Montevideo, objeto de tributación del impuesto predial, denominado en la Intendencia Municipal: Contribución Inmobiliaria. La proyección de la muestra al universo de aproximadamente 450.000 unidades catastrales permitió comprobar: ▪ Subvaloración en un 87% de los inmuebles baldíos (vacantes).

▪ Subvaloración en el 46% de las unidades de Régimen Horizontal.

▪ Subvaloración en un 89% de inmuebles en régimen común de construcciones.

Además fue posible comprobar:

Una desactualización totalmente heterogénea, caótica. Se comprobó que los terrenos de mayor valor de comercialización eran los más subvaluados. Al considerar exclusivamente la variable “área de terreno" se verificó una tendencia de desajuste directamente proporcional al área del mismo: a mayor área, mayor desajuste.

Esa desactualización, en resumen, constituía la mayor fuente de inequidad, injusticia, ineficacia en la aplicación del tributo y pérdida de recaudación.

LA NORMA LEGAL COMO FUENTE DE MEDICIÓN DE LA DISTORSIÓN

a) La referencia al valor del mercado

Extraído textualmente de Gabriel Giampietro Borrás - “Contribución Inmobiliaria en el Uruguay” - Profesor de Derecho Financiero y Ciencia Política Financiera de la Facultad de Derecho. Asesor del ex Departamento de Hacienda de la IMM.

“Atendidos los textos de nuestra legislación, especialmente la ley No. 9.189 de 4 de enero de 1934 y de la ley No. 12.804 de 30 de noviembre de 1960, así como al espíritu que las informa, cabe entenderse por valor real inmueble a este efecto tributario en nuestro derecho, un justiprecio de base venal y rentable de bienes inmuebles en sentido económico. A dicha conclusión conduce, tanto el Artículo 13 de la Ley 9.189 que dispone que en las apreciaciones, se tendrán en cuenta los precios de venta en la región en que esté ubicado el predio que se trata de valorar y también la renta, ya sea del mismo bien o de las tierras de la localidad. Por lo tocante a Montevideo, abundan en este sentido el texto del artículo 16 de Decreto Departamental 12.900 de 12 de diciembre de 1963 que se remite, para la reavaluación territorial, a los factores dispuestos por dicho artículo 13 de la ley No. 9.189; así como el artículo 83 de Decreto No. 14,175 de 5 de enero de 1968 que dispone que, a los efectos del avalúo territorial “se deberán tener en cuenta los precios de los terrenos según las ventas recientemente efectuadas” Los antecedentes de estas normas se remontan a las Contribuciones Directas (en que subsumía la Contribución Inmobiliaria). Así, en la ley No. 1878 de 28 de junio de 1886 se tomaba por base del avalúo “el valor venal y corriente” de los inmuebles. Texto que se reitera en la primera ley específica de este impuesto, Art. 12 de la Ley No. 1945 de 26 de julio de 1887. Mientras no se establezca específicamente una modificación del régimen establecido por la Ley No. 9.189 aún es matriz en esta materia en la República, la base del cálculo del devengo reside en el aforo, vale decir, el valor menos 20%, o sea su 80%. Demás está señalar la importancia de esta conclusión, por cuanto de ella deriva principalmente el “cuantum” que cada contribuyente debe pagar por este impuesto, pues sobre dicho valor se calcula el mismo”. Vale decir por lo expuesto que, para el cálculo del impuesto de Contribución Inmobiliaria son válidas las siguientes expresiones: valor real = aforo = valor catastral = 80% del valor de comercialización del inmueble.

b) La actualización por parte de la Dirección Nacional de Catastro:

La Ley N° 12.804 de 1960 – Artículo 279, expresa lo siguiente: “Cométese a la Dirección General de Catastro y Administración de Inmuebles Nacionales la tarea de fijar el "valor real" de cada inmueble. Dicha labor comenzará a efectuarse a partir del 1° de enero de 1961 a cuya fecha se referirán los valores reales, debiendo quedar terminada el 31 de diciembre de 1963.

Cada tres años la Dirección General de Catastro y Administración de Inmuebles Nacionales actualizará el valor real de cada bien inmueble. “

“Esta ley jamás se aplicó”. Se suplió la aplicación de la Ley por la aplicación de un coeficiente único para todo el país urbano para determinar el incremento de valores inmobiliarios, año a año. Al momento del análisis del desajuste, la modificación de los valores catastrales se venía realizando por la aplicación de coeficientes anuales sucesivos. Esos coeficientes son determinados por Decreto del Poder Ejecutivo, en particular del Ministerio de Economía y Finanzas. El gráfico que se adjunta demuestra que, el coeficiente indicado no acompañó la dinámica inmobiliaria. La línea punteada (índice MEF 0 índice Ministerio de Economía y Finanzas) representa la variación del índice anual de actualización de valores mientras que las líneas más finas representan la variación de los valores inmobiliarios, según la comercialización de distintos barrios de Montevideo. En particular, nuestro país en al año 2002 vivió una crisis financiero-económica que impactó fuertemente en los valores de comercialización de los inmuebles, reduciéndose en algunos casos hasta en un 50% el valor venal de los mismos. No obstante, el índice de actualización en los valores tributarios aumentó

fuertemente en ese período y, como consecuencia, un porcentaje elevado de contribuyentes presentó recursos jurídicos y reclamos por el alza del impuesto.

AÑO 2006 – CENSO INMOBILIARIO DE MONTEVIDEO Por Resolución del Sr. Intendente Municipal de 8 de mayo de 2006, se aprueba el Convenio entre la Intendencia Municipal de Montevideo y la Dirección Nacional de Catastro, tendiente a la actualización de los valores catastrales urbanos de Montevideo. Se resuelve la realización de las siguientes tareas:

Actividades a cargo de la Dirección Nacional de Catastro:

I) Depuración de archivos: a) Parcelario: a.1) Revisión y corrección de áreas de solares. a.2) Revisión y corrección de medidas lineales de frentes de solares. a.3) Generación de nuevas carpetas catastrales. b) Construcciones: b.1) Vinculadas al régimen común de construcciones: b.1.1) Revisión y corrección de los registros existentes. b.1.2.) Detección y corrección de padrones con información deficiente. b.1.3) Captura de información a través de métodos fotogramétricos e inspecciones in situ. b.1.4.) Altas de obras nuevas. b.2) Vinculadas al régimen horizontal: b.2.1) Revisión y corrección de registros existentes. b.2.2) Altas de unidades de acuerdo a los planos de fraccionamiento horizontal. b.2.3) Inspección in situ de edificios en régimen horizontal.

II) Avalúo de la tierra:

a) Recopilación de datos de transacciones: a.1) Desde agentes particulares a.2) Desde el Registro de Traslaciones de Dominio. b) Determinación de algoritmos de cálculo del valor terreno. c) Cálculo del valor terreno de cada parcela (Valor actualizado).

Actividades a cargo de la Intendencia Municipal de Montevideo: a) Apoyo a la Dirección Nacional de Catastro en las tareas indicadas en los items I, II, a través del equipo técnico municipal. b) Asesoramiento a la Dirección Nacional de Catastro en la implementación de un Sistema de Información Territorial Catastral de base geográfica. c) Entrega a la Dirección Nacional de Catastro de la cartografía catastral de Montevideo de base S.I.G. d) Entrega del archivo número de padrón – identificación domiciliaria. e) Entrega a la DNC del límite urbano - rural vigente según zonificación primaria del Plan de Ordenamiento Territorial. f) Entrega a la Dirección Nacional de Catastro de la normativa urbanística y edilicia vigente: alturas, factores de ocupación del suelo, retiros para la edificación, etc. g) Colaborar con los estudiantes universitarios que realizan pasantías en el Servicio de Catastro y Avalúo.

METODOLOGÍA EMPLEADA

a) Precios de Mercado Se partió – para el ajuste de los valores territoriales -de datos ciertos de compra – venta del Registro de Traslaciones de Dominio, dependiente de la Dirección General de Registros. “La base para el estudio del comportamiento de los valores inmobiliarios surge de la investigación de un conjunto apropiado de precios inmobiliarios efectivamente concretados dentro de un criterio razonable de libres operaciones de compra – venta” - Ing. José Luis Niederer – Catedrático de Avaluaciones, Facultad de Ingeniería – Universidad de la República. Se obtuvieron aproximadamente 120.000 datos de compra ventas de escrituras registradas en el Registro de Traslaciones de Dominio. En la planilla adjunta se presenta un ejemplo de la información de las transacciones de compra – venta obtenidas:

Los inmuebles con datos de compra – venta fueron ubicados en el Sistema de Información Geográfica del Servicio de Catastro y Avalúo.

Los técnicos de la Dirección Nacional de Catastro procedieron a posteriori a determinar el valor unitario de tierra básicamente a través del método comparativo y el método residual, completando los datos de inmuebles efectivamente transados con datos de oferta inmobiliaria. A continuación se analizan los conceptos tenidos en cuenta para la determinación de valores de tierra, los cuales se enmarcan en la teoría avaluatoria en uso en nuestro país y que fueran consensuados con los técnicos municipales.

b) Identificación del tipo de avalúo a realizar. El trabajo realizado corresponde a un avalúo masivo. Se identifica bajo la denominación de avalúos masivos, aquellos avalúos que se realizan en forma simultánea para un conjunto de inmuebles. Caso típico de avalúo masivo: los avalúos catastrales, ya se trate de determinar el valor de los inmuebles de un departamento en su totalidad o en parte de él. En este avalúo masivo se tuvo especial cuidado en cumplir dos características esenciales:

Para los avalúos realizados para cada inmueble, aplicar criterios homogéneos.

Los resultados avaluatorios deben mantener una relación comparativa entre los valores de los inmuebles estudiados.

c) Conceptos que debieron tenerse en cuenta en este avalúo masivo:

El valor venal de un inmueble puede ser definido como el precio al que pueden alcanzar, en plazo razonable, un vendedor deseoso de vender pero no obligado a vender y un comprador deseoso de comprar, pero no obligado a hacerlo y en conocimiento de todos los usos y finalidades para los cuales está adaptado y podrá ser utilizado el inmueble. En otras palabras, es un precio obtenido a través de una libre operación de compraventa donde no hay asimetrías en la información del vendedor y del comprador con relación al inmueble. El precio de mercado de un inmueble, es el monto de dinero que se debe entregar o puede ser obtenido en un mercado activo, sobre condiciones inmediatas y existentes a una determinada fecha. Por otra parte, el valor técnico o intrínseco se puede definir como el integrado por la sumatoria de los valores de todos los bienes, servicios y contingencias que originaron la situación física en la que al presente se encuentra el inmueble. Esta sumatoria, incluye el valor de todos los materiales requeridos, por ejemplo para la construcción de un edificio, la mano de obra utilizada, los aportes efectuados por conceptos de leyes sociales, impuestos y tasas municipales, honorarios profesionales y beneficios obtenidos por la empresa constructora que realizó la obra.

Un avalúo que tenga en cuenta todos los elementos resultantes de una discriminación de valores y costos basándose en lo antes mencionado, sería una tarea por demás larga y de lenta resolución. “Por razones prácticas, la caracterización, o sea la determinación de una o varias características de una construcción, es posible asociarla con un valor unitario (por metro cuadrado), que podrá ser adoptado para esa construcción. Será suficiente entonces disponer del área edificada para deducir el valor correspondiente”. - Ing. Agrim. José Luis Niederer. Estos valores unitarios surgen de tablas confeccionadas con datos estadísticos realizados por distintas entidades, o bien por las propias empresas constructoras. También es posible deducirlos mediante el cálculo de expresiones paramétricas adecuadas a cada caso (cálculo de costos), como así de la depreciación que corresponda aplicar. d) Homogenización de datos.

Constituyó la base inicial de todo estudio de comportamiento de valores inmobiliarios. Como ya se mencionara, la base para el estudio del comportamiento de los valores inmobiliarios surgió de la investigación de un conjunto apropiado de precios inmobiliarios efectivamente concretados dentro de un criterio razonable de libres operaciones de compraventa. El conjunto de datos obtenidos fue fundamental para el estudio de parámetros aplicables a la formación de funciones matemáticas que definieron variaciones de valor según distintas variables. La comparación y el tratamiento de datos conocidos, requirió de un proceso previo de homogenización, dado que sólo pueden considerarse comparables, aquellos bienes que tengan características homogéneas. Esta homogenización aplicable a datos en principio considerados heterogéneos, se realizó teniendo en cuenta dos etapas o procesos diferenciados: 1. Un primer proceso fue la comparación de lotes que podrían denominarse de carácter zonal, lo cual permitió agrupar los datos de acuerdo a un criterio selectivo de carácter cualitativo en relación con las similares condiciones de subzonas que pudieron establecerse. 2. Un segundo proceso, ya a nivel subzonal, permitió introducir ajustes a los datos para hacerlos homogéneos entre sí y poder efectuar distintos procesos. Con carácter general, la necesidad de homogeneizar los datos implicó efectuar análisis por distintos conceptos:

• Condiciones urbanísticas. • Tiempo. • Ubicación. • Forma.

Resultado obtenido – la nueva política tributaria de la Intendencia de Montevideo

Con el nuevo valor real determinado por convenio con la Dirección Nacional de Catastro, que culmina con la entrega de una nueva base inmobiliaria por parte de esa Unidad Ejecutora a la Intendencia de Montevideo, comienza la discusión en la Intendencia Municipal, de la determinación de una nueva política tributaria para el cobro del impuesto predial Para la elaboración de la misma colaboraron básicamente técnicos del Servicio de Catastro y Avalúo, de la Asesoría Jurídica y del Equipo Económico del Gobierno Departamental. El gráfico adjunto muestra esquemáticamente la distribución espacial de la nueva política tributaria en el sentido que indica qué inmuebles ven aumentada la tributación del impuesto predial y qué inmuebles ven disminuida la misma.

En términos generales la nueva política tributaria motivó que el 60% de los inmuebles pague menor cuantía de impuesto que en años anteriores y el 40% más.

Reformulación del cálculo del impuesto predial en Montevideo

Con el ajuste de los valores territoriales, se redefinió la política tributaria inmobiliaria del Departamento de Montevideo. El impuesto predial se denomina Contribución Inmobiliaria y se cataloga como impuesto real, o sea que no tiene en cuenta la capacidad contributiva del contribuyente y además es directo al valor del inmueble. Constituye una fuente de recursos departamental, establecida en la Constitución de la República (art. 297, numeral 1º). La norma define a los siguientes elementos del impuesto:

Hecho Generador). Por la propiedad o posesión, a cualquier título de bienes inmuebles comprendidos en las zonas urbanas y suburbanas del Departamento de Montevideo, se pagará anualmente por sus respectivos propietarios o poseedores, por concepto de Contribución Inmobiliaria un impuesto sobre el aforo de la tierra y mejoras que le acceden.

Sujeto Pasivo: Es la persona física o jurídica que debe pagar el impuesto.

Cuantía. Los propietarios o poseedores a cualquier título, los promitentes compradores con promesa inscripta y mejores postores de remate judicialmente aprobado, de bienes inmuebles comprendidos en el suelo urbano del Departamento abonarán por concepto de Contribución Inmobiliaria el valor que resulte de aplicar a la porción de valor real del respectivo inmueble (tierra y mejoras) comprendida en cada tramo de la escala la alícuota correspondiente a dicho tramo, de acuerdo al siguiente detalle:

A efectos de hacer más claro este documento se han convertido a dólares americanos los montos correspondientes a pesos uruguayos.

valores de los inmuebles ($) Alícuota valores de los inmuebles (U$S)1 a 309316 0,25% 1 a 16010,14

309317 a 773290 0,75% 16010,2 a 40025,36773291 a 1546581 1,00% 40025,41 a 80050,78

1546582 a 30931616 1,20% 80050,83 a 1601015,3230931617 a más 1,40% 1601015,37 a más

Tipo de cambio a la fecha de este informe: U$S 1 = $ 19,32

Como ejemplo consideremos un inmueble de valor catastral de $ 3:000.000

El reaforo territorial se realizó en el año 2006. Esta nueva forma de pago del

Próxima etapa

En la etapa indicada anteriormente, se ajustó sólo el valor de la tierra pues a

Está previsto en el corriente año presupuestar los costos correspondientes al

Se prevé que en el año 2011 se pondrá en práctica el proyecto de reaforo de

Abril, 2010

(U$S 155.279,50), el monto anual a pagar será de:

% Monto U$SPor los primeros U$S 16010,14 0,25 40,03Por los siguientes U$S 24015,16 0,75 180,11Por los siguientes U$S 40025,37 1 400,25Por los restantes U$S 75228,67 1,2 902,74Total a pagar por impuesto 1523,13

impuesto rige en Montevideo a partir del primero de enero de 2007.

través de un estudio profundo se comprobó que constituía la mayor fuente de desactualización. avalúo masivo de construcciones, los cuales eventualmente incluirán: asesorías, vuelos fotogramétricos y tercerización de inspecciones técnicas, entre otros conceptos. construcciones para su plena aplicación tributaria a partir de 2012.