HIPOTECA: Hipoteca abierta. Especialidad crediticia. Accesoriedad

Accorsi, Rubén A. c. García Puente, Honorato F. y otra, Ac. 27.853 Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires

18/09/1979 Publicado en LA LEY 1980-B, 293 - DJBA 117, 294 - ED 86, 375 SUMARIOS: 1.- Interpretar los términos contractuales contenidos en la escritura hipotecaria, es materia ajena al

recurso de inaplicabilidad de ley. 2.- El principio de especialidad rige con certeza cuando se trata tanto de la cosa hipotecada como del

monto de la deuda, pero no existe igual precisión respecto al crédito asegurado con la hipoteca, el cual puede ser condicional o indeterminado en su valor o la obligación eventual, tal como lo admite el art. 3109 del Cód. Civil.

TEXTO COMPLETO: La Plata, setiembre 18 de 1979 ¿Es fundado el recurso de inaplicabilidad de ley? El doctor Peña Guzmán dijo: I. Los cónyuges Honorato F. García Puente y Olga B. Nozzi suscribieron una escritura de hipoteca

sobre terrenos de su propiedad en garantía de "los créditos acordados a los comparecientes por esa sociedad, o por aquéllos concedidos, o que se concedieran a terceros con el aval o garantía de los comparecientes y por las deudas resultantes de otro tipo de operaciones o contratos, cualquiera fuere el origen de dichas deudas y su instrumentación, como asimismo por los intereses devengados y/o a devengarse en el futuro, sellados y otros impuestos o cargas fiscales, nacionales, provinciales o municipales, costos, costas judiciales y extrajudiciales y demás que fueren consecuencias directa o indirecta de los citados créditos y operaciones, motivadas en préstamos, descuentos de documentos, garantías y demás que realizare sin excepción ni exclusión alguna, hasta cubrirla cantidad de pesos quince millones..."

La firma Azopardo Sociedad Anónima Comercial y Financiera acreedor hipotecario, cedió 10 pagarés

por la suma de $ 15.700.000 a Rubén A. Accorsi quien demandó su crédito hipotecario por la cantidad de pesos 15.950.000 con sus intereses.

II. El juez de 1ª instancia resolvió declarar la nulidad de la hipoteca invocada por los deudores en

mérito a violar el principio de la especialidad por entender que si bien la hipoteca contiene precisiones atinentes como ser los créditos concedidos o que se concedieren a los deudores hasta la suma de quince millones, contiene otras obligaciones carentes no sólo de determinación "sino también de dato alguno que permita vaticinar en qué podrá consistir. De tal modo se abre un espectro de posibilidades sin límites".

La Cámara Primera de Apelación de San Nicolás de los Arroyos revocó el fallo por entender que "una

apreciación en conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo de la hipoteca" permite encuadrar el caso en el principio de la especialidad. Dice el juez que llevó la palabra en el acuerdo unánime, que deja de lado "la situación especial de autos, en que es el deudor quien viene a denunciar la nulidad del acto contrariando el precepto establecido en el art. 1047 del Cód. Civil que prohibe hacerlo al que lo ha

ejecutado, sabiendo o debiendo saber el vicio que lo invalidaba, principio que es aplicación del sano y moralizador criterio que impide alegar la propia torpeza para obtener provecho de ella", como también afirma que igualmente descarta el principio de especialidad subjetiva que parece ser el resultado de una pura elaboración dogmática mientras que el de la especialidad objetiva encuentra claro respaldo en la ley. Termina destacando que en tales condiciones no procede ser demasiado riguroso en la apreciación del contrato y de los hechos correspondientes propiciando una interpretación amplia y extensiva.

III. El demandado ocurre por vía extraordinaria de inaplicabilidad de ley invocando el absurdo en la

interpretación de los arts. 3109, 3131, 3133 y 3148 del Cód. Civil. Afirma que la referencia al art. 1047 cuya gravitación en la sentencia es indudable, omite tener en

cuenta que el art. 3148 autoriza expresamente al deudor hipotecario pedir la nulidad de una constitución hipotecaria por defecto de especialidad. Además invoca el art. 954 cuyo espíritu de justicia justifica en este caso la actitud del deudor.

Sostiene que las cláusulas de la hipoteca impiden determinar cuáles son los contratos garantizados

con ese gravamen, pues no se está asegurando una o varias obligaciones condicionales o eventuales "sino una universalidad de deudas, pasadas, presentes o futuras, con más sus accesorios, intereses y gastos, sin exclusión de ninguna naturaleza. Nadie podrá determinar mediante el examen de la escritura, en qué consistirán concretamente las obligaciones garantidas". Sostiene que las conclusiones de la Cámara al calificar que las obligaciones resultantes del contrato hipotecario son determinadas, cuando a todas luces no lo son, ha interpretado erróneamente las normas legales que consagran la especialidad, configurando el absurdo que permite la vía elegida.

IV. La cuestión planteada en este caso tan particular reside en determinar si los términos de la

garantía hipotecaria contravienen las normas sobre especialidad establecidas en el Código Civil. No se trata de interpretar los términos contractuales contenidos en la escritura hipotecaria, materia

ajena por cierto al recurso extraordinario interpuesto, tal como lo ha juzgado esta Corte desde antaño y firmemente ("A. y S.", 1956-III, p. 133; 1958-IV, p. 39, 1959-III, p. 213, 1968-II, p. 669; 1966-III, p. 293; 1971-I, p. 376; 1977-I, ps. 715, 1031; "D. J. B. A.", t. 108, p. 289; t. 109, p. 265; t. 110, p. 150, 185 -Rep. La Ley, t. XVII, J-Z, p. 1485, sum. 190: t. XIX, p. 1098, sum. 245; t. XXI, p. 1020, sum. 82; t. XXXI, J-Z, p. 1579, sum. 567; p. 1588, sum. 683; t. XXXIII, J-Z, p. 1416, sum. 132; t. XXXVII, J-Z, p. 1370, sum. 225- etcétera). Ha de juzgarse si los términos del contrato, sobre los que no hay discusión y han quedado claramente establecido, contravienen las normas legales, referidas a lo que la doctrina ha dado en llamar el principio de especialidad en la hipoteca.

V. La ley ha establecido los elementos que debe contener el acto constitutivo de la hipoteca: la

individualización de las partes: la fecha y "naturaleza del contrato a que accede y el archivo en que se encuentra"; la situación de la finca hipotecada con sus detalles para ser individualizada y "la cantidad cierta de la deuda" (art. 3131, Cód. Civil). La individualización de la cosa hipotecada no puede hacerse mediante una mención genérica y colectiva de los inmuebles, pues ha de designarse en la escritura cada inmueble, so pena de nulidad (arts. 3132 y 3133, Cód. Civil). Por último, el Código establece que la falta de algunas de las designaciones previstas, no conduce a la nulidad de la hipoteca "si se puede venir en conocimiento positivo de la designación que falte" (art. 3133).

Mientras la determinación concreta y específica del inmueble gravado ha sido establecida como

condición esencial de la especialidad, en cambio la naturaleza jurídica del contrato, cuyo cumplimiento asegura con el gravamen, no ha sido precisada tan concretamente. El valor de la operación también está exigido en modo concreto por la ley: la cantidad cierta de la deuda (art. 3131, ap. 4º); "por una suma de dinero cierta y determinada" (art. 3109).

Es evidente que el principio de especialidad rige con certeza cuando se trata tanto de la cosa

hipotecada, como del monto de la deuda. Pero no existe igual precisión en cuanto al crédito asegurado con la hipoteca. El crédito puede ser condicional o indeterminado en su valor o la obligación eventual, tal como lo admite el citado art. 3109 del Cód. Civil. Aquí la individualización ha desaparecido y sin embargo

el gravamen es válido pues "basta que se declare el valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca" (art. 3109, in fine).

La doctrina vernácula no ha sido muy precisa en este aspecto. Lafaille dice que la mención a las

obligaciones eventuales parece redundante porque el ejemplo típico es lo sujeto a condición suspensiva, es decir, lo que depende de un acontecimiento futuro o incierto (arts. 528, 454 y concs., Cód. Civil) ("Derechos Reales", t. IV, p. 80). En cambio, mucho antes, Segovia había expresado que el vocablo "obligaciones eventuales" comprende aquellas deudas que no existen todavía (en cambio las condicionales existen) pero que pueden surgir "ex post facto". Los demás autores sólo mencionan casos posibles como ser: garantizar el saldo de una cuenta corriente; la fidelidad de un empleado, etc. Tal como lo expresara Segovia, "evento" quiere decir, en buen romance castellano, acontecimiento o suceso imprevisto o de realización incierta o contingente. Al referirse a los créditos la escritura comprende todos los concertados entre las partes y con terceros garantizados por los deudores comparecientes; en este aspecto la especialidad, no muy específicamente enunciada, existe porque pueden determinarse tales obligaciones. Donde la indeterminación parece residir es en la expresión "y por las deudas resultantes de otro tipo de operaciones o contratos cualesquiera sean su origen y sus formas de instrumentación". Sin embargo, es evidente que estas últimas deudas han de tener por titulares obligados a los deudores hipotecarios, en primer término, y con el acreedor hipotecario en segundo término. Tal es el caso de autos en que las obligaciones fueron suscriptas por uno de los deudores demandados.

Los magistrados han analizado las circunstancias particulares de la causa y las apreciaron en

conjunto al resolver no hacer lugar a la nulidad pedida. Esta es una facultad conferida expresamente a los tribunales (art. 3133, Cód. Civil) y ha sido usada en modo prudente por los jueces, sin que se advierta, ni menos demuestre, el absurdo invocado por el recurrente. No se aplicó erróneamente la ley ni se han violado sus preceptos; la interpretación de las normas sobre especialidad del Código Civil han sido aplicadas correctamente. Mi voto es negativo.

Los doctores Granoni, Sicard, Larran e Ibarlucía, por los mismos fundamentos, votaron también por la

negativa. Por lo expuesto en el acuerdo que antecede, se rechaza el recurso extraordinario traído; con costas

(art. 68 y conc., Cód. Procesal). - Raúl A. Granoni. - Armando Ibarlucía. - Horacio Sicard. - Francisco M. Larran. - Gerardo Peña Guzmán. - Ante mí: Mario E. Milazzo.