6 Generación de Escenarios de Demanda Potencial · 6 Generación de Escenarios de Demanda...

ANÁLISIS Y EVALUACIÓN DEL SISTEMA DE TRANSPORTE DE LA PROVINCIA DE CHACABUCO

MINISTERIO DE OBRAS PÚBLICAS-DIRECCIÓN DE PLANEAMIENTO-DIRECCIÓN DE VIALIDAD

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6 Generación de Escenarios de Demanda Potencial 6.1 Metodología General 6.1.1 Estimación de Hogares por zona y estrato socio-económico Un aspecto relevante del planteamiento metodológico del presente Estudio, lo constituye el análisis del desarrollo urbano en la Provincia de Chacabuco como área de relevo y expansión de Santiago. La localización de hogares en esta zona generará un número importante de viajes que solicitarán la red vial, los cuales deben ser cuantificados adecuadamente para apoyar la tomar de decisiones en la planificación y gestión de la infraestructura de transporte en esta Provincia. Considerando este aspecto, el objetivo principal de esta etapa era proyectar la cantidad de hogares que podrían ubicarse en la Provincia de Chacabuco, en los años 2005 y 2010. En esta proyección se utilizó una metodología alternativa a las tradicionales utilizadas por consultores y organismos estatales, los que proyectan poblamientos futuros en base modelos econométricos de demanda de viviendas. En este caso el equipo consultor optó por proyectar los hogares futuros de Colina, Lampa y Til Til a partir del consumo futuro de suelo urbano del Gran Santiago, estimando mediante un modelo de distribución, que porcentaje de este consumo debiera absorber la oferta inmobiliaria de la Provincia en los años 2005 y 2010. Para realizar esta proyección, se realizó un exhaustivo estudio de las tendencias de consumo de suelo observadas en los últimos 10 años en el Gran Santiago, desagregando los datos a las comunas que pudieran competir a futuro con Chacabuco. Las tasas y promedios generados, así como las tendencias de crecimiento de las comunas de competencia, fueron utilizadas para calibrar un escenario base al año 94, que permitiera proyectar porcentajes de absorción en Chacabuco sobre una demanda futura total de Santiago. En este proceso se cuantificaron los crecimientos en hectáreas, separándolos según el estrato socioeconómico de ocupación. Posteriormente, se definieron atractores zonales de cada territorio, en variables como plusvalía, valor de suelo, accesibilidad y cercanía a poblaciones peligrosas. Con el modelo de distribución, se ponderaron estos atractores, llegando a establecer las ventajas comparativas entre ambos territorios. Estas ventajas fueron traducidas a porcentajes de consumo de cada comuna y zona de Chacabuco. Aplicando las densidades urbanas propias de cada zona o comuna, se llegó a estimar el número de habitantes por hectárea. Con estas cifras, y considerando coeficientes diferenciados por estrato, se calcularon los hogares finales en la Provincia. La Metodología utilizada se basa en la hipótesis de que el suelo urbano, como bien escaso y altamente demandado, justifica la existencia de la Provincia de Chacabuco como área de relevo para Santiago, debido a la restricción que presenta este bien al interior del radio urbano del Area Metropolitana1. Esta restricción, ha generado una constante alza en los valores del suelo disponible, lo que incide en el valor de las viviendas disminuyendo la demanda de las mismas. En este escenario, la Provincia de Chacabuco aparece como una alternativa real para aquellos segmentos de la población que quieren vivir en casas, pero que no puede hacerlo debido a las restricciones de costo antes descritas. Dicho de otra manera, si no existiera un límite urbano en Santiago, resultaría poco probable que los desarrollos inmobiliarios de la Provincia tuvieran éxito comercial. Finalmente, se debe destacar la ventaja de estimar crecimientos urbanos a partir de consumos de suelo, ya que este componente guarda directa relación con los atractores zonales que condicionan la oferta y demanda inmobiliaria en una ciudad como Santiago. En resumen, es el suelo y sus

1 Definido por el Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS) de 1994 (SEREMI-MINVU Metropolitana).



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características físicas (naturaleza, topografía, morfología, etc.), el elemento que define la plusvalía, el estrato y los impactos de una ocupación urbana en la ciudad. Es por tanto, un elemento anterior o más abstracto que la unidad habitacional que posteriormente ocupa espacialmente el territorio. Esta situación permite estimar su comportamiento futuro, a partir del juicio y la experiencia del consultor. La metodología desarrollada para lograr la proyección de escenarios futuros, posee la siguiente estructura:

• Análisis de tendencias de consumo de suelo para el Gran Santiago y su proyección para los años 2005 y 2010

• Definición de zonas de competencia entre el Gran Santiago y la Provincia de Chacabuco • Determinación de la tendencia de crecimiento según estrato socio-económico • Determinación de la Distribución de Suelo y Hogares

6.1.2 Estimación de viajes generados y atraídos por zona Una vez conocido el número de hogares por estrato de ingreso que se localizarán en cada zona al interior de la Provincia de Chacabuco y en cada Comuna en competencia, es posible determinar el número de viajes que generará y atraerá cada zona. Para esto es necesario recurrir a los modelos de generación y atracción de viajes. Estos modelos permiten determinar el número de viajes que genera o atrae cada hogar. Básicamente existen dos formas de obtener modelos de generación, mediante relaciones econométricas o a través de la determinación de tasas de generación (tasas ACM). En el presente estudio se dispone de los modelos de generación y atracción de viajes estimados en el Estudio Análisis y Recalibración de Modelos de Estraus, realizado por Fernández y De Cea Ingenieros en 1994. En el que se estimaron tasas de generación de viajes mediante el modelo ACM, para diferentes períodos del día y propósitos de viaje. Estas tasas fueron ser utilizadas directamente para estimar la generación de viajes en las comunas competitivas con la Provincia de Chacabuco. 6.2 Análisis Situación Actual (Año 2000) Para la construcción de los escenarios de demanda futura al 2005 y 2010, es fundamental tener un conocimiento cabal de la situación existente en la Provincia de Chacabuco. Este proceso se desarrollo en cuatro etapas a saber: 6.2.1 Poblamiento y Número de Hogares Este análisis permitió identificar aquellos loteos que contaban con hogares habitados en la Provincia, ubicando las zonas que han presentado a la fecha, la mayor demanda residencial. Con este dato, se identificaron criterios de localización a considerar en etapas posteriores. El cálculo del poblamiento actual tomó como base principal, el catastro inicial del equipo consultor el que contemplaba una muestra al año 1997. Para actualizar estos datos, se consideró la estimación de lotes habitados de la Asociación de Empresas Inmobiliarias de Colina. Si bien se trata de una agrupación informal (no cuenta con una figura jurídica) el catastro realizado considera una gran muestra de proyectos, en todos las tipologías de uso, y arroja los estratos promedio de los habitantes de cada loteo, estos datos fueron confirmados con visitas a terreno y con entrevistas a las principales empresas inmobiliarias de la Provincia, en especial de Lampa y Colina. La Figura Nº 6.1 grafica la ubicación de los proyectos considerados en el cálculo del poblamiento actual.



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Figura Nº 6.1 Ubicación de Proyectos



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6.2.2 Núcleos de Servicios y Equipamientos La provisión de zonas de equipamientos como colegios, supermercados, clínicas y centros comerciales permite aumentar la demanda de localización de zonas periféricas a los centros consolidados de la ciudad. Este factor se puede apreciar claramente en la comuna de Colina, en especial entorno al Valle de Colina/Chicureo en donde actualmente se ubican una iglesia, cinco colegios, tres clínicas y un centro comercial a escala comunal emplazado en la ciudad de Colina y dos minimarket que se ubican en el eje del Camino Chicureo. El catastro de los núcleos de servicios y equipamiento existentes se realizó mediante visitas a terreno y según los datos recogidos en las reuniones con las empresas inmobiliarias de la zona. 6.3 Estimación de Consumo de Suelo Futuro en el Gran Santiago (2005 –

2010) 6.3.1 Análisis Tendencias de Consumo de Suelo y Proyección 2005 – 2010 (Gran Santiago) En la Introducción, se hacía mención a la tendencia expansiva de consumo de suelo urbano, observada en Santiago desde 1940 hasta la fecha. Ya en esta época, se plantea la posibilidad de integrar los territorios periféricos y casi satelitales como Barrancas (Pudahuel), Maipú, Puente Alto y San Luis (Las Condes) al centro de la ciudad. A juicio del consultor, estos procesos históricos deben ser mirados como referentes para entender la expansión urbana que debiera producirse entre Santiago y Chacabuco; aún cuando en el pasado se diera principalmente por el desarrollo viviendas sociales y tomas, sobre todo en los decenios 60-70 y 70-80. En el caso de Chacabuco el crecimiento proyectado al 2010 debiera producirse principalmente por viviendas privadas con nuevos conceptos inmobiliarios como barrios cerrados y ciudades satélites. A pesar de esta diferencia, se mantiene la tendencia expansiva de Santiago de ir ocupando los terrenos más baratos. El análisis del consumo de suelo histórico desde 1941 a la fecha, tiene como objetivo principal estimar una tendencia anual, que pueda ser proyectada a futuro para determinar la demanda de suelo urbano que deberá distribuirse entre Santiago y Chacabuco en los cortes 2005 y 2010. Con este objetivo, se realizó un catastro de los avances urbanos por período desde 1940 ha la fecha, desagregando los datos en las comunas de competencia con Chacabuco durante el período 1991-99. a) Período 1940.1991 Para analizar el crecimiento histórico de Santiago, se consultaron antecedentes y catastros de diversos estudios de crecimiento realizados a la fecha por ministerios, universidades y consultoras privadas. De todos ellos se escogió el Estudio Ponce/Kroeger desarrollado por el Instituto de Estudios Urbanos de Pontifica Universidad Católica. En este estudio se cuantifican los avances urbanos por período. Considerando estos resultados, la Tabla Nº 6.1 ilustra el avance de la mancha urbana en el período 1940-1991. Adicionalmente se presenta en la Tabla Nº 6.2 y en la Tabla Nº 6.3 un resumen de los consumos de suelo anuales y por decenio.



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Tabla Nº 6.1 Avance histórico de la mancha urbana (1940-1991)

AÑO HAS PROMEDIO AÑO 1940 10.2181940/52 4.195 349,61952/60 6.969 871,11960/70 10.188 1.018,81970/82 9956 829,71982/1991 7880 875,6Totales 49.406 788,9

Fuente: Instituto de Estudios Urbanos P.U.C y Revista C.A. Los mapas del Estudio Ponce/Kroeger fueron digitalizados y georeferenciados a la cartografía elaborada para este estudio. De esta manera se pudieron ajustar los valores de consumo anual, precisando las tendencias observadas en cada período sobre las comunas de competencia, especialmente en el avance hacia localidades periféricas las cuales se incorporaron paulatinamente a la ciudad. Si bien esta tendencia histórica resulta útil para situar los procesos observados en el último decenio, se ha optado por analizar con mayor detalle los procesos de crecimiento en expansión ocurridos desde el año 1991 hasta la fecha. b) Período 1991-1999 En esta etapa se consideran los consumos anuales de suelo urbano para las comunas en estudio, a partir de 1991, separándolos en dos sub períodos: 1991-1996 y 1997-1999. En ambos sub períodos, se calcularon los porcentajes de participación de cada comuna sobre el total del consumo de la ciudad, a partir de su consumo anual en hectáreas Los resultados obtenidos en este proceso se detallan en la Tabla Nº 6.2 y Tabla Nº 6.3.

Tabla Nº 6.2 Consumo de suelo urbano – período 1991/1996 (sin uso industrial)

COMUNA CONSUMO TOTAL PROMEDIO POR AÑO CONSUMO TOTAL GRAN STGO % CONSUMO TOTALLo Barnechea 917,4 152,90 6675 13,7%Las Condes 65,4 10,90 6675 1,0%La Reina 12,1 2,02 6675 0,2%Peñalolen 354,3 59,05 6675 5,3%La Florida 371,3 61,88 6675 5,6%Puente Alto 914,463 152,41 6675 13,7%La Pintana 17,0 2,83 6675 0,3%San Bernardo 620,0 103,33 6675 9,3%Cerrillos 165,2 27,53 6675 2,5%Maipu 746,3 124,38 6675 11,2%Pudahuel 409,36 68,23 6675 6,1%Cerro Navia 0,00 0,00 6675 0,0%Renca 69,50 11,58 6675 1,0%Quilicura 401,08 66,85 6675 6,0%Huechuraba 254,70 42,45 6675 3,8%Vitacura 246,30 41,05 6675 3,7%TOTALES 5564,33 927,39 1112,50 83,4%

Fuente: Elaboración propia en base a estudio Ponce/Kroeger.



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Tabla Nº 6.3 Consumo de suelo urbano – período 1997/1999 (sin uso industrial)

COMUNA CONSUMO TOTAL PROMEDIO POR AÑO CONSUMO TOTAL GRAN STGO % CONSUMO TOTALLo Barnechea 502,51 167,50 3131,45 16%Las Condes 283,673 94,56 3131,45 9%La Reina 0 0,00 3131,45 0%Peñalolen 125,85 41,95 3131,45 4%La Florida 189,2 63,07 3131,45 6%Puente Alto 331,78 110,59 3131,45 11%La Pintana 0,0 0,00 3131,45 0%San Bernardo 192,7 64,22 3131,45 6%Cerrillos 105,7 35,24 3131,45 3%Maipu 272,8 90,93 3131,45 9%Pudahuel 472,34 157,45 3131,45 15%Cerro Navia 23,7 7,90 3131,45 1%Renca 129,80 43,27 3131,45 4%Quilicura 226,68 75,56 3131,45 7%Huechuraba 94,33 31,44 3131,45 3%Vitacura 60,00 20,00 3131,45 2%TOTALES 3011,01 1003,67 1043,82 96%

( )

Fuente: Elaboración propia Como la idea central es proyectar una tasa de consumo anual para viviendas y usos mixtos, que fuera coherente con la tendencia observada desde el 91 hasta el 99, en las tablas sólo se presenta los suelos demandados sin uso industrial. Sin embargo, la supresión de los usos industriales no altera mayormente los porcentajes asignados al resto de las comunas del Gran Santiago. En total, en el período 1991-1996, la ciudad de Santiago consumió un total de 6.675 has, con un promedio anual de 1.112,5 has. Bastante similar al observado en el período 1997-1999 que alcanza a 1043,8 has. En el período 1991-1996, se puede apreciar que las comunas que concentran el mayor crecimiento en expansión son Lo Barnechea, Puente Alto, Maipú y San Bernardo los cuales representan cerca del 50% de todo el consumo de suelo de Santiago. También es importante destacar las comunas en estudio (competencia), concentran el 98.3% de todo el consumo en expansión del Gran Santiago. El resto de la superficie demandada, se distribuye en Pirque, Calera de Tango y San José de Maipo. En el período 1997-1999 se mantiene Lo Barnechea y Quilicura como las comunas de mayor crecimiento, bajando Maipú, Puente Alto y San Bernardo. Pudahuel se suma a las comunas de mayor dinamismo aun cuando contiene un porcentaje, al igual que Quilicura, destinado a usos industriales y empresariales. Sin embargo el alto consumo de sitios eriazos remanentes en la trama urbana, potenciando el crecimiento observado en Maipú, hace que la comuna mantenga sus tasas de crecimiento en expansión por sobre el promedio metropolitano. Quilicura se consolida definitivamente como el área industrial de mayor dinamismo de Santiago, anexando plusvalía y demanda inmobiliaria a Pudahuel, y en menor medida a Huechuraba y Renca. El desarrollo sostenido de Quilicura, potencia la demanda de suelo industrial en Chacabuco, concentrados al Sur de Lampa y Colina. Estos loteos presentan tasas de crecimiento superiores a las observadas en Cerrillos, Maipú y San Bernardo, abriendo con esto los primeros focos de conurbación entre Santiago y la Provincia. Las cinco comunas de mayor consumo (Lo Barnechea, Pudahuel, Puente Alto, Las Condes y Maipú) concentran el 60% de todo el crecimiento en expansión de Santiago, marcando una tendencia decreciente la densidad promedio del área de expansión con respecto a lo observado en el período anterior. En la Figura Nº 6.3 y la Figura Nº 6.4 ilustran el crecimiento señalado para este período.



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Figura Nº 6.2 Expansión de la mancha



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Figura Nº 6.3 Crecimiento 1991/1996



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Figura Nº 6.4 Crecimiento 1997/1999



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6.3.2 Definición de Zonas de Competencia Gran Santiago / P. de Chacabuco 6.3.2.1 Identificación de Comunas de Competencia en Gran Santiago En un mercado inmobiliario tan complejo y acotado como el de Santiago, la interacción entre los patrones de demanda y movilidad habitacional se da por equilibrios entre las zonas que compiten por los mismos estratos socio-económicos. Por esta razón, esta etapa tenía como finalidad identificar las comunas de Santiago que debieran competir a futuro, con las nuevas zonas urbanas de la Provincia de Chacabuco. Para lograr este objetivo, se elaboró una zonificación socioeconómica para cada zona propuesta en Chacabuco en los cortes temporales de los años 2005 y del 2010. Posteriormente se establecieron las áreas de mayor dinamismo inmobiliario en cada comuna de Santiago. En estos sectores también se realizó una zonificación socioeconómica según los estratos actuales y potenciales del área de expansión. Preliminarmente se pueden observar patrones de competencia bastante claros. De esta manera se puede suponer que las zonas ZUDC de Colina, en especial del Valle de Chicureo, deberían competir con las áreas de expansión de comunas ABC1 C2 como La Reina, Peñalolén y Huechuraba. Por otro lado, los sectores orientados a estratos medios y medio-bajos (C2 C3 D), como las AUDP y ZUDC de Lampa y Colina debieran competir con los desarrollos proyectados para Maipú, Puente Alto, La Florida y Quilicura. Para realizar este análisis, se partió del supuesto base que el producto inmobiliario que se ofertará al 2010 en Chacabuco estará definido por hogares de baja y media densidad, esto es viviendas de uno y/o dos pisos. Esta afirmación se basa en el análisis de la oferta inmobiliaria de Chacabuco, la que considera, en este corte temporal, sólo este tipo de producto lo que se justifica poro el carácter suburbano del territorio y los bajos precios de suelo observados en relación con Santiago. De esta manera, resulta lógico suponer que las comunas de competencia en Santiago serán aquellas que cuenten con superficie disponible para viviendas, según lo estipulado por el PRMS. Considerando estos aspectos, las comunas seleccionadas son las siguientes: Anillo Oriente : Vitacura, Lo Barnechea, Las Condes, La Reina, La Florida, Peñalolén Anillo Sur : Puente Alto, San Bernardo, Cerrillos Anillo Poniente : Maipú, Pudahuel, Cerro Navia, Renca Anillo Norte : Quilicura, Huechuraba La Figura Nº 6.5 ilustra la ubicación de estas comunas en relación con la zonificación de Chacabuco. Una vez identificado el mercado competitivo, era necesario, dividir este mercado según los estratos socioeconómicos del Gran Santiago y de las zonas urbanas de Colina, Lampa y Til Til. Este trabajo se realizó para distribuir2 posteriormente, el consumo de suelo por estrato, debido a que cada mercado socioeconómico obedece a distintos patrones y comportamientos de demanda. Para estos efectos, se digitalizó el límite de expansión urbana definido por el PRMS en el año 94 en la base cartográfica elaborada para este Estudio. Como se recordará, este límite fija el área máxima de crecimiento de la ciudad, es decir, la superficie disponible al 2010. Posteriormente se calculó esta superficie para cada comuna de competencia, cruzando el área urbanizada (consolidada) con el límite urbano del PRMS ‘94. 2 Mediante el Modelo de Distribución se Suelo Urbano (Capítulo 4)



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Figura Nº 6.5 Comunas en competencia



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6.3.2.2 Disponibilidad de Suelo Urbano en Comunas de Competencia Para realizar este trabajo, resultaba fundamental la actualización del área urbanizada de la ciudad (a 1999), a fin de cuantificar la superficie disponible actual de cada comuna3. Este cálculo, arrojó una superficie total para el Area Metropolitana de 59.329 hás. De este total, 6.847 hás son ocupadas con parques metropolitanos, zonas de restricción, quebradas, cauces de ríos, etc. Si se descuentan estas zonas, se llega a 52.882 hás. De este total, 33.338 hás son cubiertas por las comunas en estudio, mientras que el resto corresponden a las comunas centrales de Santiago. La Figura Nº 6.6 ilustra esta superficie (sin áreas verdes y restricciones) junto con el límite de extensión urbana del PMRS. Luego de actualizar la superficie urbanizada a 1999 y teniendo en una misma base cartográfica el trazado del límite de expansión urbana del PRMS, se calculó la superficie disponible para todo Santiago, llegando a un total de 18.092 hás. Esta cifra representa el total bruto disponible ya que considera zonas de restricción definidas por el PRMS como quebradas, áreas de remoción en masa, parques intercomunales, etc. Para ajustar el cálculo a fin de hacerlo más preciso, se descontaron estas superficies, las cuales sumaban 2.246 has. Con este ajuste, se llega a 15.885 hás netas. De este total, 3.236 hás corresponden a sitios con usos industriales exclusivos (PRMS) por lo que debe descontarse en superficie disponible para hogares, llegando a 11.286 hás para todo Santiago. De esta superficie, 10.589 hás se inscriben en las 15 comunas de competencia. Las hectáreas restantes (697) se distribuyen en Pirque, San José de Maipo y Calera de Tango; comunas que no se consideran en el estudio, dada su baja participación sobre la demanda inmobiliaria de Santiago. A fin de precisar la superficie disponible real para el crecimiento en expansión, en cada una de las comunas de competencia, se incluyeron los sitios eriazos remanentes en la trama urbana que tuvieran potencial de desarrollo futuro. En este cálculo fueron considerados los catastros del estudio Ponce/Kroeger del Instituto de Estudios Urbanos de la Universidad Católica. Realizando algunos ajustes menores a estos datos el cálculo indicó que los sitios eriazos del Gran Santiago cubren 1.361 hás. De este total, 1.091 hás se ubican en las comunas en estudio. Con esta nueva superficie se llega a un total final de 11.680 has para las 15 comunas en estudio. La Figura Nº 6.7 ilustra la ubicación de las superficies disponibles para todo Santiago. Una vez definido el total del Gran Santiago, en áreas urbanizadas y disponibles, se insertaron en la cartografía los límites de las comunas de interés. Posteriormente, se calculo la superficie consolidada y disponible para cada comuna, considerando además los sitios eriazos antes descritos. La Figura Nº 6.8 ilustra las superficies urbanizadas y disponibles en cada una de las 15 comunas de competencia. Como se puede apreciar en la figura, las mayores reservas de suelo se dan en las comunas de Puente Alto (2.462 has), San Bernardo (1.546 hás) y Lo Barnechea (1.381 hás). Por otra parte, las comunas que presentan menor superficie disponible son La Pintana (sin superficie aparente), Pudahuel (51.79 hás), Cerro Navia (18.35 hás) y La Reina (214,19 hás).

3 Al superponer el límite del PRMS a esta superficie, se pueden calcular los terrenos que se ubican entre ambos límites (urbanizado y urbanizable).



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Figura Nº 6.6 Areas urbanizada de Santiago



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Figura Nº 6.7 Ubicación de superficies disponibles para Santiago



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Figura Nº 6.8 Superficies urbanizadas y disponibles en Santiago



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El resumen de los resultados obtenidos, en el total de Santiago y por comuna de competencia, son presentados en la Tabla Nº 6.4.

Tabla Nº 6.4 Superficies disponibles según PRMS y sitios eriazos

COMUNA HAS PRMS HAS SITIOS HAS TOTALES SUP. URBANIZADA 1999Lo Barnechea 1381,93 89,6 1471,53 2478,31Las Condes 524,77 48,72 573,49 3281,47La Reina 214,19 47,85 262,04 1518,07Peñalolen 1148,17 19,21 1167,38 1364,13La Florida 338,98 129,05 468,03 3301,45Puente Alto 2462,74 36,15 2498,89 3325,78La Pintana 0,0 120,05 120,05 1575,48San Bernardo 1546,7 95,19 1641,9 2849,28Cerrillos 119,8 124,91 244,7 1393,95Maipu 898,5 71,83 970,4 3175,06Pudahuel 51,79 72,4 124,2 2407,03Cerro Navia 18,35 12,07 30,4 846,68Renca 231,84 35,474 267,3 1262,07Quilicura 584,35 21,50 605,9 1930,96Huechuraba 908,08 81,25 989,33 983,37Vitacura 158,76 85,91 244,67 1645,11TOTALES 10588,98 1091,16 11680,14 33338,2

COMUNA HAS PRMS HAS SITIOS (stgo interior) HAS TOTALES SUP. URBANIZADA 1999 (stgo interior)Pirque 318,1 15832,53San Jose de Maipo 190,04 2917,83Calera de Tango 189,26 394,27TOTALES 697,4 269,80 967,20 19144,63

HAS PRMS HAS SITIOS HAS TOTALES DISPON USOS MIXTOS SUP. URBANIZADA 1999TOTALES 11286,38 1360,96 12647,34 52482,83

EXTEN TOTAL AMS - PRMS HAS RESTRICC EN AEU HAS TOTALES DISPONIBLES (IND-MIXTO) SUP. URBANIZADA 1999TOTALES 75545,79 2246,96 15884,84 59329,61

TOTAL GRAN SANTIAGO

TOTAL GRAN SANTIAGO - (SIN RESTRICCIONES - CON SITIOS ERIAZOS)

COMUNAS DE COMPETENCIA

RESTO COMUNAS GRAN SANTIAGO

Fuente: Elaboración propia 6.3.2.3 Zonificación Socioeconómica Espacial Una vez cuantificadas las hectáreas disponibles en cada comuna de competencia, fue necesario dividir esta superficie según los estratos socioeconómicos en el Gran Santiago y las zonas urbanas de Colina, Lampa y Til Til. Es importante destacar que la segmentación socioeconómica del territorio en expansión (Santiago y Chacabuco) equivale a la proyección futura de la composición de hogares por estrato, ya que se trata de un territorio actualmente desocupado. Por esta razón, no se utilizaron metodologías de proyección estadística de modificación en los patrones de ingreso, ya que el análisis buscaba identificar las características y atractores del suelo disponible, que condicionarán la ocupación futura de los hogares en Santiago y Chacabuco, como ha ocurrido históricamente en las principales ciudades del mundo. Para realizar este trabajo en Santiago, se consideraron elementos de mercado tales como el valor de suelo, la plusvalía del sector y los proyectos inmobiliarios programados. La información utilizada proviene principalmente de los resultados del “Estudio Mercado de Suelo Urbano” desarrollado por Pablo Trivelli en 1999. Los resultados obtenidos fueron contrastados y complementados con los antecedentes recopilados en el “Estudio Mercado Moderno – CEM Marketing / ICCOM, Catastro y Ubicación Espacial de Estratos Socioeconómicos en Gran Santiago” y en base al análisis de proyectos inmobiliarios programados en el área de expansión urbana del Gran Santiago.



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En el caso de Chacabuco, se consideró fundamentalmente la oferta inmobiliaria privada, ya que no se pudo contar con la información de planes de vivienda social que permitiera establecer la ocupación de otro tipo de estratos. La experiencia del equipo consultor en el análisis de estas variables, permitió zonificar el área de expansión disponible de Santiago según este criterio. En el caso de Chacabuco, se consideró la misma zonificación ocupada por el modelo de tránsito, agregando zonas que concentran proyectos de similar mercado objetivo. Posteriormente, se calculó la superficie que cada estrato cubre sobre el total disponible por comuna (Santiago) y zona inmobiliaria (Chacabuco). Es importante señalar que en algunas comunas la proyección realizada difiere de la actual composición de hogares, lo que se explica por tratarse de ocupaciones inmobiliarias que apuntan a un estrato distinto al de los desarrollos históricos observados en las áreas consolidadas. Los casos de Peñalolén, Huechuraba, Pudahuel y La Florida ilustran claramente esta tendencia.

Tabla Nº 6.5 Suelo disponible por estrato socio-económico en Comunas en competencia

(Area de expansión urbana PRMS) COMUNAS ABC1 C2 C3 D E TOTAL

Lo Barnechea 1030,1 412,0 29,4 0,0 0,0 1471,53Las Condes 361,3 172,0 40,1 0,0 0,0 573,49La Reina 99,6 136,3 26,2 0,0 0,0 262,04Peñalolen 116,7 583,7 303,5 151,8 11,7 1167,38La Florida 4,7 140,4 374,3 83,9 11,7 615,00Puente Alto 0,0 169,9 1154,5 1124,5 50,0 2498,89La Pintana 0,0 7,2 13,2 87,6 12,0 120,05San Bernardo 16,4 640,3 574,7 328,4 82,1 1641,88Cerrillos 0,0 29,4 90,5 112,6 12,2 244,72Maipu 0,0 194,1 339,6 388,1 48,5 970,36Pudahuel 18,5 38,0 30,4 63,8 1,2 152,00Cerro Navia 0,0 0,6 2,4 24,3 3,0 30,42Renca 0,0 13,4 80,2 160,4 13,4 267,31Quilicura 18,2 121,2 193,9 242,3 30,3 605,85Huechuraba 148,4 514,5 227,5 98,9 0,0 989,33Vitacura 208,0 34,3 2,4 0,0 0,0 244,67TOTAL HAS 2021,8 3207,2 3483,0 2866,7 276,1 11854,92PROMEDIO 17,05% 27,05% 29,38% 24,18% 2,33% 100%

( )

Fuente: elaboración propia.



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Tabla Nº 6.6 Suelo ofertado por estrato socio-económico

Provincia de Chacabuco (hectáreas) ZONAS ZONA ABC1 C2 C3 D E TOTAL

302 (Parcelas Valle Colina1-Los Algarrobos) 302 379,6 485,6 17,7 0,0 0,0 882,8313 (Proyecto Quilaco - Colina) 313 28,0 200,0 132,0 40,0 0,0 400,0314 (AUDP Tapihue Polpaico - Til Til) 314 0,0 52,7 87,8 35,1 0,0 175,7317 (ZUDC Tapihue y AUDP Til Til) 317 6,7 236,0 370,9 60,7 0,0 674,3361 (ZUDC Pan de Azucar/ El Portezuelo ) 361 69,0 197,0 172,4 49,3 4,9 492,5362 (ZUDC Sta Elena/Sta Sara - Colina) 362 171,0 712,5 356,3 156,8 28,5 1425,0363 (ZUDC Huertos Familiares - Til Til) 363 11,3 84,9 133,0 42,5 11,3 283,0364 (ZUDC El Chamicero - Colina) 364 307,2 153,6 25,6 25,6 0,0 512,0365 (El Algarrobal-Parcelas Valle2 - Colina) 365 442,8 338,2 24,2 0,0 0,0 805,1368 (Aires de Colina AUDP -Brisas AUDP ) 368 35,8 161,1 107,4 53,7 0,0 358,0369 (Polo-ZUDC Chicureo SA-Leon - Colina) 369 978,6 326,2 244,7 81,6 0,0 1631,1370 (Las Brisas de Chicureo - Colina) 370 544,0 136,0 0,0 0,0 0,0 680,0371 (Llano del Valle/AUDP Ciudad S. Batuco ) 371 75,7 356,7 432,4 216,2 0,0 1080,9372 (ZUDC El Alfalfal - Valle Grande - Lampa) 372 0,0 116,1 348,3 270,9 38,7 774,0373 (AUDP Ciudad S Larapinta-Lampa) 373 13,3 66,5 239,4 299,3 46,6 665,0TOTAL HAS POR ESTRATO 3063,0 3623,0 2691,9 1331,5 130,0 10839,4% POR ESTRATO 28,3% 33,4% 24,8% 12,3% 1,2%

Fuente: elaboración propia. Los resultados comparativos entre la estructura de hogares del Gran Santiago a 1997 (ICCOM) y las distribuciones socioeconómicas de Chacabuco y el Gran Santiago, arrojan interesantes conclusiones que permiten configurar los escenarios futuros de competencia entre ambos territorios. Se puede apreciar una importante diferencia entre los porcentajes de Santiago y Chacabuco para el segmento ABC1. En efecto, los proyectos de Colina, Lampa y Til Til debieran generar una oferta que supera en casi 11 puntos a la del área de expansión de Santiago, y en casi 18 puntos a la actual distribución de hogares de la metrópoli. Por lo que se puede estimar una fuerte competencia entre las zonas de expansión de Santiago y Chacabuco para atraer este segmento de la población. Esto mismo ocurriría en los estratos medio-altos (C2) donde también sube bastante Chacabuco con respecto a Santiago, aún cuando el primero presenta una composición más similar a la proyectada por analistas de varias empresas para la modificación del ingreso en este segmento de la población. En el estrato medio (C3) y en el medio-bajo y bajo (D y E), se observa una disminución de los suelos ofertados en Chacabuco, con respecto a la situación actual y futura de Santiago, siendo la variación menor (negativa) en los estratos D y E. La mayor baja, observada en el estrato E, se debe a la inexistencia de proyectos gubernamentales de viviendas básicas y/o sociales en la oferta catastrada, lo que distorsiona bastante la proyección. Sin duda que las restricciones para desarrollar este tipo de proyectos al interior de Santiago, debido al creciente aumento de los valores de suelo, se traducirá en una masiva migración de viviendas básicas y sociales, las cuales debieran potenciarse en Chacabuco dados los bajos valores del suelo y las positivas expectativas con respecto al mejoramiento de la accesibilidad entre ambos territorios. 6.3.3 Proyección Tendencial y Modificada de Consumo de Suelo A la luz de los antecedentes antes expuestos, se ha calculado la tasa promedio de crecimiento de cada comuna en estudio para el período 91-99. Este dato ha sido considerado como la tendencia a partir de la cual, se proyecta el consumo de suelo al año 2005 y 2010 para cada comuna de competencia. Es importante destacar, que la tasa tendencial implicaría una alta saturación de los suelos disponibles en las comunas de mayor dinamismo de Santiago, aún cuando esto no implique, al año 2005, que se agote todo suelo disponible. La Tabla Nº 6.7 ilustra la tendencia de consumo (91-99) proyectada al 2005, para cada comuna de competencia. En esta tabla se presentan los consumos de suelo residenciales y mixtos,



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descartando las demandas asociadas a usos industriales, ya este uso no se considera en la distribución final entre Santiago y Chacabuco. Esta proyección tendencial, arroja un consumo anual promedio de 1.177 hás, manteniendo una tasa similar de crecimiento, a la observada desde el año 91. Con este total, las comunas de mayor dinamismo serían Quilicura (condicionada en menor medida por usos industriales), Lo Barnechea, Puente Alto, Maipú y Pudahuel; las cuales concentran mas del 60% de todo el crecimiento horizontal de la ciudad.

Tabla Nº 6.7 Proyección tendencial, consumo total de suelo Año 2005 – Sin uso industrial

COMUNA TASA TENDENCIALCONSUMO TOTAL GRAN STGO HAS RESULTANTES 2005 CONSUMO ANUAL PROYLo Barnechea 14,51% 8111,52 1177,11 196,19Las Condes 3,67% 8111,52 297,92 49,65La Reina 1,00% 8111,52 81,12 13,52Peñalolen 4,88% 8111,52 395,70 65,95La Florida 5,72% 8111,52 464,17 77,36Puente Alto 12,66% 8111,52 1027,32 171,22La Pintana 0,17% 8111,52 13,77 2,29San Bernardo 8,24% 8111,52 668,62 111,44Cerrillos 2,77% 8111,52 225,09 37,51Maipu 10,36% 8111,52 840,14 140,02Pudahuel 9,12% 8111,52 739,47 123,25Cerro Navia 0,25% 8111,52 20,46 3,41Renca 2,08% 8111,52 168,38 28,06Quilicura 6,42% 8111,52 520,65 86,78Huechuraba 3,55% 8111,52 287,78 47,96Vitacura 3,10% 8111,52 251,34 41,89TOTALES 88,5% 8111,52 7179,04 1196,51

PROYECCION TENDENCIAL - CONSUMO TOTAL DE SUELO AÑO 2005 - SIN USO

Fuente: Elaboración propia De mantenerse esta tendencia, con y sin usos industriales, se producirían importantes contradicciones y procesos que escapan a la lógica de crecimiento urbano observado en estos territorios, condicionado por nuevos escenarios de oferta y demanda inmobiliaria. Dentro de estas contradicciones, se pueden destacar: • El consumo de 163 has. anuales de la comuna de Maipú, se hace poco probable dada la

próxima saturación de los suelos disponibles según el PRMS, los cuales pierden su calidad y plusvalía al acercarse a la Río Mapocho y el Zanjón de la Aguada. Adicionalmente se considera poco probable que se mantengan las altas tasas observadas con anterioridad, debido al acelerado aumento de los valores de suelo, lo que imposibilitaría el desarrollo de proyectos de viviendas sociales y básicas, a menos que se modifiquen los límites del plan metropolitano (PRMS).

• Por lo anterior se concluye que la tendencia futura, modificada por las nuevas condicionantes de mercado y normativas, debiera decrecer, con respecto al promedio observado en el período 91-99 aunque marginalmente (en los usos industriales y residenciales y en mayor medida en los usos residenciales y mixtos). A pesar de esta baja, la demanda sostenida, la consolidación de Subcentros de servicios y equipamientos entorno al Anillo Vespucio y el mejoramiento de las redes de conexión con Santiago, principalmente por el proyecto de Metrotren a Melipilla, debieran generar en Maipú una importante participación sobre el total del consumo de suelo urbano de Santiago aun cuando sea levemente menor que la tendencia observada con anterioridad.

• En la comuna de Lo Barnechea se observaría una de las principales modificaciones con respecto a la tendencia del decenio. En efecto, resulta muy poco probable que se mantengan las altas tasas de crecimiento debido a las restricciones que impone el PRMS las que obligan a



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aumentar la densidad promedio de la comuna, lo que actúa en detrimento del crecimiento en expansión y de la calidad y demanda de los loteos. A este factor se le debe sumar el acelerado aumento de los valores de suelo de las superficies disponibles, las cuales se encuentran en su mayoría, tomadas por promotores inmobiliarios lo que implica una revalorización asociada a un efecto especulativo. Si se consideran además las zonas de oferta competitiva abiertas en Las Condes y El Arrayán y las futuras zonas de Chicureo-Colina es claro que la tasa futura de la comuna debiera bajar considerablemente.

• Otra de las comunas que bajaría ostensiblemente su participación sobre el total sería

Pudahuel, territorio que casi no cuenta con superficie mixta disponible. En efecto, y con una de las reservas menores de todo Santiago, se piensa que el desarrollo relevante en expansión de esta comuna debiera concentrarse casi exclusivamente en usos industriales y de servicios, principalmente entorno a los corredores viales de la Ruta 68, Américo Vespucio, San Pablo, Teniente Cruz y la futura Costanera Norte. También se considera una ocupación de sitios eriazos remanentes, aunque en menor escala que lo observado en el decenio pasado.

• Esta situación podría variar radicalmente, si se aprueban las modificaciones al PRMS que

propone el Plan Regulador Comunal en estudio, el cual definiría más de 4000 has con usos urbanos y mixtos, en el Valle de Lo Aguirre. Este escenario no ha sido considerado en las proyecciones de consumo de suelo del 20054.

• Un decrecimiento importante se proyecta para la comuna de Quilicura, la cual no debiera

mantener su acelerada demanda industrial debido a las restricciones de espacio, y al agote de los terrenos ´prime´ con frente a las futuras concesiones carreteras. Adicionalmente, se prevén nuevos escenarios de demanda competitiva en Pudahuel y Renca los cuales debieran ofertar terrenos industriales mejor ubicados y a precios inferiores a los observados en la actualidad (los más altos de Santiago para este uso). En este escenario, las comunas de Lampa y Colina debieran captar parte importante del rebalse industrial de Quilicura, esto debido al menor valor de los suelos, y a la alta calidad de loteos y parques industriales.

• A pesar de esta baja industrial, se prevé un acelerado e importante desarrollo de los sectores

residenciales y mixtos de la comuna, con una fuerte participación de viviendas de subsidio y en algunos sectores menores (ej. Lo Campino) de proyectos de estratos medios y medio-altos. Este factor compensa la pérdida industrial, con lo que la participación de la comuna sobre el total de Santiago, si bien baja con respecto a la tendencia observada desde 1991, se mantiene por sobre el promedio del consumo de suelo.

• Los mayores quiebres de tendencia (alza), se darían en las comunas de Peñalolén,

Huechuraba y La Reina, comunas que debieran consolidarse como los nuevos sectores BC1-C2 de la población, especialmente por las alzas de los valores de suelo y viviendas de las comunas tradicionales para estos estratos (Providencia, Vitacura, Las Condes y Lo Barnechea) como por el desequilibrio entre el aumento de la demanda por viviendas de baja densidad, y la disminución de la oferta de suelo disponible.

• En el caso de Huechuraba, la acelerada demanda que han experimentado los loteos del sector

El Carmen y Ciudad Empresarial justifica la afirmación anterior; en estas zonas los proyectos en desarrollo y en carpeta, tanto habitacionales como industriales y de servicios permitirían mejorar ostensiblemente la autonomía territorial de la comuna.

4 Este supuesto ha sido considerado, al igual que los escenarios de infraestructura de transporte, como una condicionante fundamental en la proyección de crecimiento de Chacabuco. Por lo anterior, las proyecciones de demanda de suelo y hogares dependen directamente de los escenarios previstos en conjunto con la Contraparte técnica del Estudio.



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• A este factor se le suma el mejoramiento de la vialidad y de los accesos a las nuevas zonas residenciales, mediante la construcción de cinco enlaces desnivelados en los principales cruces del tramo en cuestión. En este esquema, la posible construcción de la próxima línea de Metro hacia Recoleta podría potenciar aún más la demanda de hogares de la comuna5.

• En Peñalolén, se mantendrían los desarrollos habitacionales actuales, potenciados por los

mismos factores analizados en Huechuraba (desequilibrio oferta-demanda en viviendas). Al igual que en esta comuna, los proyectos inmobiliarios en ejecución y en carpeta, debieran generar una nueva y definitiva reconversión urbana del estrato promedio, capitalizando los traspasos de plusvalía en arcos transversales desde La Reina Alta y Las Condes. Con una mayor capacidad que Huechuraba, y con casi toda la superficie en propiedad de promotores inmobiliarios, se prevé una fuerte consolidación de esta comuna al 2005, como uno de los sectores de mayor demanda para los estratos medios y medio altos.

• El caso de La Reina es bastante significativo y digno de analizar. Esta comuna que

prácticamente no ha crecido en expansión en los últimos 10 años, debiera incrementar su participación sobre el total de Santiago, aunque levemente, debido a la escasez y al aumento de los valores de suelo en Las Condes. Con mejor plusvalía que Peñalolén (para estratos altos sobre todo), La Reina se ha caracterizado en la evolución urbana de Santiago, por concentrar uno de los desarrollos más parejos y particulares de la ciudad, con una fisonomía y morfología bastante singular y propia, y con una demanda cautiva que ha permitido su consolidación en el tiempo.

• En los últimos años, esta comuna ha crecido en densificación, con importantes condominios y

edificios en altura ubicados en los ejes Tobalaba, Américo Vespucio y Príncipe de Gales. Con una subdivisión predial en parcelas de media hectárea, y con un valor de suelo y normativa que impiden una densificación de los sitios habitacionales del sector Alto, La Reina debiera experimentar nuevos desarrollos en expansión, que le permitan crecer hasta la Cota 1000 con dos importantes proyectos que actualmente se encuentran en su fase de estudio, esto a pesar de contar con una de las menores reservas de suelo de todo Santiago.

• El resto de las comunas se mantendría con una tasa similar a la tendencia 91-99, a excepción

de Puente Alto, que aumentaría su participación consolidándose como la comuna de mayor crecimiento en el Gran Santiago del 2005. Esta afirmación se basa en la enorme reserva de suelo que posee (una de las mayores de Santiago), factor sumado a la consolidación de importantes Subcentros de comercio, servicios y equipamientos y a la reconversión paulatina del estrato socioeconómico promedio de sus habitantes.

• Esta proyección podría verse alterada por el progresivo aumento de los tiempos de viaje entre

los nuevos núcleos urbanos y los centros de trabajo del Centro Elástico los cuales en la actualidad superan los 60 minutos en las horas punta. Este factor que podría potenciar las localizaciones de zonas competitivas en la Provincia de Chacabuco, en especial en El Alfalfal y Ciudad Larapinta (Lampa).

Todos los criterios antes descritos han sido considerados para modificar la tendencia observada en el período 91-99, generando un escenario alternativo que sería el más probable para competir con Chacabuco. A la luz de estos resultados, las tasas proyectadas y las superficies resultantes por comunas, con y sin usos industriales, serían las presentadas en la Tabla Nº 6.8.

5 Este proyecto se ha considerado en el escenario del 2005.



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Tabla Nº 6.8 Crecimiento tendencial modificado – consumo de suelo Año 2005 (sin uso industrial)

COMUNA TASA PROYECTADA PROMEDIO 91-99 CONSUMO TOTAL GRAN STGO HAS RESULTANTES AÑO 2005 CONSUMO ANUAL PLo Barnechea 9,0% 14,5% 8111,52 730,89 121,82Las Condes 4,7% 3,7% 8111,52 380,68 63,45La Reina 2,5% 1,0% 8111,52 202,79 33,80Peñalolen 12,5% 4,9% 8111,52 1016,28 169,38La Florida 7,4% 5,7% 8111,52 600,28 100,05Puente Alto 13,8% 12,7% 8111,52 1119,39 186,56La Pintana 0,1% 0,2% 8111,52 8,11 1,35San Bernardo 7,5% 8,2% 8111,52 608,36 101,39Cerrillos 2,2% 2,8% 8111,52 178,45 29,74Maipu 11,0% 10,4% 8111,52 892,27 148,71Pudahuel 1,9% 9,1% 8111,52 150,06 25,01Cerro Navia 0,2% 0,3% 8111,52 12,98 2,16Renca 1,4% 2,1% 8111,52 113,56 18,93Quilicura 7,0% 6,4% 8111,52 567,81 94,63Huechuraba 9,8% 3,5% 8111,52 794,93 132,49Vitacura 1,7% 3,1% 8111,52 134,03 22,34

TOTALES 92,6% 88,5% 8111,52 7510,88 1251,81

CRECIMIENTO TENDENCIAL MODIFICADO - CONSUMO DE SUELO AÑO 2005 (SIN USO INDUSTRIAL)

Fuente: elaboración propia. En el Modelo de Distribución, para determinar que porcentaje del suelo total que se consumirá en Santiago debiera distribuirse en las zonas urbanas de Chacabuco se han utilizado las proyecciones sin consumo de suelo industrial, ya que la idea del Estudio es proyectar las demandas de viajes sobre la red que generarán los nuevos hogares de la Provincia. Con las superficies disponibles por comuna de competencia, se calculó, en base a la tendencia de consumo proyectada para el 2005 y 2010, los años de saturación y agote del suelo disponible por comuna. Estos cálculos consideraron usos residenciales y mixtos (sin industrias). En la Tabla Nº 6.9 se presenta el análisis de la saturación al año 2005 por comuna.

Tabla Nº 6.9 Análisis de capacidad de reserva por comunas en competencia

COMUNA TASA PROYECTADA PROMEDIO 91-99 CONSUMO ANUAL PRHAS DISPONI PRMS + Sitios (99) AGOTE AÑOS REBALSE Lo Barnechea 9,0% 14,5% 121,82 1471,53 12,08Las Condes 4,7% 3,7% 63,45 573,49 9,04La Reina 2,5% 1,0% 33,80 262,04 7,75Peñalolen 12,5% 4,9% 169,38 1167,38 6,89La Florida 7,4% 5,7% 100,05 468,03 4,68 La FloridaPuente Alto 13,8% 12,7% 186,56 2498,89 13,39La Pintana 0,1% 0,2% 1,35 120,05 0,00San Bernardo 7,5% 8,2% 101,39 1641,9 16,19Cerrillos 2,2% 2,8% 29,74 244,7 8,23Maipu 11,0% 10,4% 148,71 970,4 6,53 Maipu Pudahuel 1,9% 9,1% 25,01 73,1 2,92 PudahuelCerro Navia 0,2% 0,3% 2,16 30,4 14,06Renca 1,4% 2,1% 18,93 267,3 14,12Quilicura 7,0% 6,4% 94,63 605,9 6,40 QuilicuraHuechuraba 9,8% 3,5% 132,49 989,33 7,47Vitacura 1,7% 3,1% 22,34 244,67 10,95TOTALES 92,6% 88,5% 1251,81 11680,14 9,33

Fuente: Elaboración propia Según los datos elaborados, se puede concluir que con la tendencia proyectada para cada comuna, el suelo urbano disponible de Santiago debiera agotarse en un promedio de 9.3 años. En este período, las primeras comunas en saturarse serían La Florida, Maipú y Quilicura. El caso de Maipú es el más evidente de todos.



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6.4 Modelo de Distribución de Suelo y Hogares A partir de la proyección final de consumo de suelo al 2005 y 2010 (Gran Santiago), y utilizando las superficies urbanas disponibles (PRMS, proyectos inmobiliarios y sitios eriazos); se distribuyó el consumo de suelo proyectado entre Santiago y Chacabuco. Esta labor implica cuantificar la demanda final de suelo urbano que debieran absorber los proyectos inmobiliarios programados en Colina, Lampa y Til Til. Luego de cuantificar esta demanda en hectáreas para cada zona modelada, se estimó la cantidad de habitantes asociados y los hogares resultantes, utilizando distintos criterios de densidad y habitantes por hogar, según el tipo de proyecto inmobiliario, morfología urbana de expansión y uso de suelo definido por el PRMS-CH. En este trabajo, se consideraron las zonas de competencia entre Santiago y Chacabuco (definidas en la etapa anterior), estratificadas por nivel socioeconómico, considerando que los patrones de demanda difieren entre niveles de ingreso. Este ejercicio resulta relevante, si se considera que los proyectos de Chacabuco están definidos y acotados a estratos específicos, por lo que resulta poco probable que puedan atraer una demanda que se genera en una comuna santiaguina con un mercado objetivo distinto. Con la zonificación socioeconómica territorial realizada, se separó la demanda por suelo al 2005 y 2010 según tres segmentos socioeconómicos que considera el modelo MEPLAN para la distribución de hogares del Area Metropolitana de Santiago, en el período 1992 - 2010. Los porcentajes considerados se presentan en la Tabla Nº 6.10, exceptuando los datos del año 2005 que se obtuvieron mediante una regresión lineal:

Tabla Nº 6.10 Distribución Socioeconómica de Santiago

Año Estrato Alto

Estrato Medio

Estrato Bajo

1992 5,79% 43,54% 50,67% 1995 7,62% 47,99% 44,40% 2000 10,85% 52,12% 37,04% 2005 15,83% 53,84% 30,34% 2010 19,51% 61,56% 18,93% 2020 28,75% 59,26% 11,98%

Fuente: MEPLAN (1992-2010) y elaboración propia (2005) En la distribución del consumo de suelo, se utilizó la distribución territorial socioeconómica definida para Santiago y Chacabuco. De esta manera, las comunas santiaguinas y las zonas de Chacabuco debieran ‘recibir’ el suelo proyectado, según las hectáreas disponibles para cada estrato. Para poder unificar los criterios de distribución, los cinco estratos considerados originalmente por el consultor6, fueron agregados a los tres segmentos socioeconómicos de MEPLAN7. La proyección MEPLAN se utilizó debido a que la segmentación socioeconómica del 2005 no podía ser modificada a fin de ajustarla al escenario del 2010, ya que no existían proyecciones de valores de suelo o nuevos proyectos inmobiliarios que permitieran proyectar este escenario, considerando los mismos criterios metodológicos. Sin perjuicio de lo anterior, este escenario socioeconómico se mantiene, salvo casos puntuales, como superficie receptora o de ‘cabida’ para recibir las demandas generadas tanto en el año 2005, como en el 2010. La distribución de suelo por estrato, debía considerar los elementos que inciden y

6 ABC1, C2, C3, D y E. 7 Alto (ABC1), Medio (C2 C3) y Bajo (D E).



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han incidido históricamente en la localización residencial de nuevos hogares suburbanos, situación observada en Santiago así como en otras ciudades del país y del resto del mundo. Estos elementos o factores de ponderación se denominan generalmente: Atractores Zonales. 6.4.1 Definición de Variables Atractores de Localización En la elección de las variables, se utilizó el criterio y experiencia del equipo consultor a fin de discriminar entre los múltiples factores que inciden en la localización residencial en cada segmento socioeconómico. Estas variables deben ser tales que permitan reflejar la decisión de la localización residencial; sin embargo, se debe tener cuidado en no incorporar variables irrelevantes, lo cual podría conducir a obtener resultados contra intuitivos. Se consideró las siguientes variables de decisión en la localización residencial: • Distancia a Centro Estratégico de la Ciudad: La distancia a los centros estratégicos de la

ciudad (trabajo, comercio, educación, etc.) es una variable relevante en la decisión de la localización residencial. Entre dos alternativas de vivienda de similares características (tamaño de la vivienda, del predio, contaminación ambiental, etc.), la alternativa escogida será aquella con mayor cercanía al centro elástico de la ciudad.

• Costos de Mantención: Esta variable se encuentra referida especialmente al caso de

parcelas de agrado presentes en algunas zonas de Chacabuco, principalmente Colina y Lampa, así como en La Reina Alta. El costo de mantención de estos predios, se considera una variable de alta incidencia, ya que disminuye considerablemente la demanda por este tipo de proyectos, los cuales requieren de fuertes inversiones para mantener áreas verdes, jardines, piscinas y accesos controlados (seguridad).

• Dotación de Servicios: Otro componente muy importante a la hora de definir la demanda de

un sector periférico, dice relación con la disponibilidad y/o cercanía a centros comerciales, de educación o de salud.

• Viviendas No Elegidas: Los poblamientos sobre la base de viviendas no elegidas han

condicionado históricamente gran parte del consumo de suelo periférico de Santiago, lo que es razonable pues se trata de terrenos de bajo costo, lo cual permite ofrecer viviendas económicas.

• Valor de Suelo: Este factor justifica, en conjunto con la disponibilidad de suelo, el rol de la

Provincia de Chacabuco como una zona de gran potencial de crecimiento debido a la relación de los valores de suelo con las zonas de competencia con Santiago, los cuales son ostensiblemente más bajos que en Colina, Lampa y Til Til.

• Disponibilidad de Suelo: Esta variable se relaciona con la capacidad o reserva de suelo

urbano en las comunas de Santiago, el cual condiciona negativamente la demanda en los casos de escasez de suelo, pues sube su valor y su calidad se altera por restricciones asociadas a los límites de saturación (topografía, contaminación, etc.).

• Poblaciones Peligrosas: Esta variable intenta capturar el efecto sobre la demanda de sitios y

viviendas de estratos altos (ABC1) y medio-alto (C2), que generan sectores poblacionales con grupos socioeconómicos significativamente menores. Claramente el efecto esperado en estos casos debiera ser negativo.

• Concepto de Metrópolis: Este atractor esta relacionado con el grado de consolidación urbana

de un determinado sector de la ciudad. En las áreas periféricas, la Metropolización implica necesariamente una integración con los sectores que poseen la mejor y más completa oferta



123

de servicios y equipamientos (centros o Subcentros metropolitanos), situación que hace crecer la plusvalía y atracción de este sector.

6.4.2 Modelación de la Distribución de Suelo La modelación de la distribución de suelo, fue abordada a través de la estimación de factores de atracción asociados a las variables que inciden en la localización residencial. Tomando en consideración las restricciones de tiempo del presente estudio, se decidió enfrentar el problema, a partir de un exhaustivo estudio de las tendencias de consumo de suelo urbano de los últimos 10 años en el Gran Santiago a nivel comunal y la relación que tiene este consumo con los atributos de cada comuna en competencia. Si se considera que la elección de vivienda es un proceso discreto en el que cada hogar decide donde localizarse tomando en cuenta los atributos de las distintas alternativas disponibles, el problema puede ser abordado mediante la formulación de un modelo agregado de elección del tipo logit, con la siguiente expresión.

∑=

j

V

V

i j

i

eep

Donde Vi denota la utilidad o satisfacción que reporta la alternativa i, y es función de la valoración que otorga cada hogar a los atributos que definen las alternativas. La formulación más común para la utilidad es una expresión lineal del siguiente tipo:

∑ ⋅=k

kiki ZV θ

donde Zki es el atributo k de la alternativa i y θk es el factor de atracción asociado. Empleando este enfoque se procedió a determinar a nivel global los factores asociados a cada variable. La Tabla Nº 6.11 se presenta los valores adoptados para cada una de las variables definidas para la calibración.

Tabla Nº 6.11 Valores de las Variables Atractoras en cada Comuna en Competencia

Periodo 1991-1999 COMUNAS Distancia

Centro Elástico

Costo de Mantención

Servicios Viviendas no Elegidas

Valor del Suelo

Disponibilidad Poblaciones Peligrosas

Metrópolis

Huechuraba 15.15 0,0 0 0 -0.90 989 -1 3 La Florida 18.35 0,0 1 1 -0.94 468 0 3 La Reina 11.74 1,0 0 0 -2.50 262 0 5 Las Condes 14.67 0,0 3 0 -8.03 573 0 5 Cerrillos 15.19 0,0 1 1 -1.05 244 -1 2 Renca 17.79 0,0 0 1 -0.64 267 -2 3 Vitacura 9.18 0,1 2 0 -4.85 244 0 4 Lo Barnechea 15.89 0,0 1 0 -5.07 1471 0 5 Maipu 23.25 0,0 1 1 -0.70 970 -1 4 Peñalolén 15.53 0,0 0 0 -1.48 1167 -1 3 Pudahuel 15.71 0,0 0 2 -0.23 124 -2 4 Puente Alto 25.32 0,0 2 2 -0.34 2498 -2 2 Quilicura 19.65 0,0 0 1 -0.31 605 -1 3 San Bernardo 29.03 0,0 1 2 -0.46 1641 0 1

El proceso de estimación de los factores asociados a cada uno de los atractores zonales que caracterizan las comunas, consistió en determinar parámetros de ponderación de forma tal, que reproduzcan la distribución de suelo observada en el periodo 1991-1999 y que sean consistentes con los resultados esperados por el equipo consultor.



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Se debe notar que, considerando el fuerte nivel de agregación de los datos disponibles, la estimación sólo permite obtener una primera aproximación a los factores de atracción zonal, los cuales son corregidos en la fase predictiva de acuerdo con la experiencia del equipo consultor. La Tabla Nº 6.12 muestra los resultados del ajuste de los porcentajes de absorción de cada una de las comunas en competencia, a nivel global.

Tabla Nº 6.12 Porcentajes Modelados y Observados de Absorción de Suelo

Observado Modelado Comunas 1991-1999 1991-1999

(%) (%) Huechuraba 4,0 4,6 La Florida 6,5 7,9 La Reina 1,1 1,4 Las Condes 4,2 4,8 Cerrillos 3,2 2,5 Renca 2,4 2,9 Vitacura 3,5 3,5 Lo Barnechea 16,5 16,1 Maipú 11,8 12,0 Peñalolén 5,5 4,8 Pudahuel 10,3 10,0 Puente Alto 14,4 14,7 Quilicura 7,3 6,0 San Bernardo 9,4 8,8 Total 100,0 100,0

Para estimar los porcentajes de absorción de suelo del corte temporal 2005, se debe agregar a las zonas de expansión definidas como de competencia la provincia de Chacabuco, y con ella una gran cantidad de terreno disponible y oferta inmobiliaria. Es decir, en el año 2005 se incorpora a la oferta de suelo la provincia de Chacabuco, por lo que existe un mayor número de alternativas de localización residencial. Para la aplicación del modelo es necesario analizar la competencia entre zonas de tamaño (u oferta) similar, de forma tal de no sesgar las estimaciones. Por este motivo, se consideró apropiado agrupar las 15 zonas de expansión de la Provincia de Chacabuco, en tres zonas homogéneas, considerando para la división tanto la superficie abarcada como las características propias de los proyectos inmobiliarios emplazados o proyectados en las zonas. Para fines de modelación fue necesario construir la variable Saturación que acota el porcentaje máximo de hogares que pueden localizarse en una determinada zona, cuando la demanda supera a la capacidad. Esta variable sólo fue necesario emplearla en la modelación del estrato bajo, considerando la baja disponibilidad de terrenos para este nivel socio-económico. 6.5 Predicción de Consumo de Suelo Año 2005 6.5.1 Estimación del consumo de suelo entre zonas en competencia Empleando los factores estimados se procedió a estimar la distribución del consumo de suelo según estrato socio-económico. Los factores empleados fueron levemente modificados para incorporar las particularidades de cada estrato socioeconómico.



125

En el caso del estrato alto, la única variable que difiere de las explicadas anteriormente es la plusvalía, la cual reemplaza a la variable viviendas no elegidas, que para este estrato no se considera. Esta variable tiene tanto valor para el estrato alto como la tiene las viviendas no elegidas en el caso del estrato bajo, por que condiciona sin lugar a dudas la localización residencial. Esta referida al valor agregado que representa la localización, muy similar al estatus o categoría que va acompañado de las características de la localización. De la misma manera, en el estrato medio, se modificó la variable que representa a las viviendas no elegidas, reemplazándola por una variable que se denominó identidad, cuyo significado se refiere a la sensación de pertenencia o de compenetración que representa una comuna para cierto estrato, se puede decir, que hay comunas que están “hechas para ellos”. Esta variable es equivalente a la plusvalía en los estratos altos y a las viviendas no elegidas en los estratos bajos. En el caso del estrato Bajo fue necesario incorporar la variable Acceso a Transporte Público representa las mejores condiciones que presentan ciertas zonas en lo referente a accesibilidad en medios de transporte públicos. Los resultados de la estimación del porcentaje de absorción por zona en competencia se presentan en la Tabla Nº 6.13.

Tabla Nº 6.13 Distribución del consumo de suelo entre zonas en competencia (Año 2005)

Estrato Alto Estrato Medio Estrato Bajo Zonas en Competencia Superficie

Disponible Porcentaje Absorción

Superficie Disponible

Porcentaje Absorción



Huechuraba 148 8,4% 742 12,7% 98,9 0,2% La Florida 5 0,2% 515 11,1% 95,6 0,0% La Reina 100 5,0% 162 1,2% - 0,0% Las Condes 361 24,3% 212 1,3% - 0,0% Cerrillos - 0,0% 120 2,3% 124,3 3,7% Renca - 0,0% 94 1,2% 173,8 2,6% Vitacura 208 7,3% 37 0,3% - 0,0% Lo Barnechea 1030 25,3% 441 1,2% - 0,0% Maipú - 0,0% 534 13,2% 436,7 12,0% Peñalolén 117 6,7% 887 11,2% 163,4 0,0% Pudahuel 19 0,3% 68 0,9% 65,1 1,7% Puente Alto 18 0,9% 1324 9,3% 1174,5 27,9% Quilicura 16 0,6% 315 5,7% 272,6 2,8% San Bernardo 2928 20,0% 1215 9,9% 410,5 18,8% La Pintana - 0,0% - 0,0% 99,6 3,3% Zona A 117 0,9% 3458 7,3% 400,3 1,2% Zona B 18 0,2% 1891 11,1% 911,6 20,0% Zona C - 0,0% 965 0,1% 149,6 5,7% Total 135 100,0% 6314 100,0% 1461,5 100,0%

6.5.2 Distribución Interna en las zonas de Chacabuco Para distribuir los porcentajes de absorción dentro de las zonas definidas en el área de estudio se utilizó el mismo procedimiento anterior, pero la valoración de las variables atractoras se efectúa considerando el etapamiento de construcción propuesto por cada proyecto inmobiliario y la experiencia del equipo consultor sobre la proyección de las variables consideradas.



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Tabla Nº 6.14

Distribución del consumo de suelo en la Provincia de Chacabuco (Año 2005) Estrato Alto Estrato Medio Estrato Bajo

Zona Modelo

Proyecto Representativo Superficie Disponible






302 Los Algarrobos 16,7% 39,8 14,4% 42,6 0,0% 0,0361 Pan de Azúcar 7,1% 16,9 9,1% 26,8 11,1% 3,2362 Sta. Elena 4,7% 11,1 5,9% 17,5 9,1% 2,6364 El Chamisero 18,1% 43,0 23,0% 68,1 22,5% 6,4365 El Algarrobal 15,0% 35,7 8,2% 24,3 0,0% 0,0368 Aires de Colina 0,4% 0,9 7,4% 21,8 33,2% 9,5369 Ciudad Chicureo 31,2% 74,0 31,0% 91,6 24,0% 6,8370 Las Brisas 6,8% 16,0 1,0% 3,0 0,0% 0,0

Total Macrozona A 100,0% 237,4 100,0% 295,7 100,0% 28,5Zona

Modelo Proyecto Representativo Superficie

DisponiblePorcentaje Absorción





313 Quilaco 10,8% 1,2 4,7% 21,0 2,6% 11,9371 Ciudad Satélite Batuco 75,4% 8,2 21,6% 96,8 15,2% 69,4372 El Alfalfal 0,0% - 46,7% 209,1 29,5% 134,2373 Ciudad Satélite Larapinta 13,8% 1,5 27,0% 120,8 52,7% 240,1

Total Macrozona B 100,0% 10,8 100,0% 447,6 100,0% 455,5Zona


DisponiblePorcentaje Absorción





314 Tapihue AUDP Polpaico 0,0% 0,0 29,3% 1,3 24,8% 32,2317 Tapihue ZUDC y AUDP Til Til 46,1% 1,1 40,6% 1,7 32,4% 42,1363 Huertos Familiares 53,9% 1,2 30,1% 1,3 42,8% 55,5

Total Macrozona C 100,0% 2,3 100,0% 4,3 100,0% 129,8 6.6 Predicción del Consumo de Suelo Año 2010 6.6.1 Estimación del consumo de suelo entre zonas en competencia Empleando los antecedentes recabados para el año 2010, se procedió a estimar la distribución del consumo de suelo a nivel de zonas en competencia. En la estimación de las proporciones absorbidas por cada zona fue necesario tomar las siguientes consideraciones. En el caso del estrato alto, dos de las variables detalladas difieren de las utilizadas en la predicción de la demanda en el corte temporal 2005, “Poblaciones Peligrosas”, las cuales disminuyen la relevancia en el corte temporal 2010, puesto que los terrenos que se consideran disponibles para ese estrato se encuentran mas aislados, en cambio la variable ficticia saturación adquiere importancia para este estrato debido a la escasez de suelo existente en las comunas más atractivas. La otra variable que cambia es el concepto de metrópolis, debido a que dado las características de expansión de la ciudad, al corte 2010 todas las comunas van a estar integradas a Santiago, pero surgirá el problema de la accesibilidad a ciertos sectores, por esta razón, esta última variable reemplazo a la anterior con el mismo ponderador. Al igual que lo ocurrido en el estrato socioeconómico alto, en el estrato medio, es necesario incluir en la modelación la saturación, que reemplaza a las poblaciones peligrosas, las cuales pierden relevancia dada la ubicación de las zonas en expansión dentro de las comunas. La variable saturación impide que las comunas más atractivas superen su capacidad. La variable metrópolis en el corte temporal 2010 pierde relevancia dado que a medida que pasa el tiempo, las comunas periféricas están cada vez más integradas al concepto de Santiago. A su vez, la accesibilidad adquiere importancia, debido a que los sectores en expansión considerados no poseen iguales condiciones de transporte.



127

El estrato bajo, que esta conformado por el estrato socioeconómico D, principalmente por que el estrato E, tiene una muy baja participación en las elecciones de localización, más bien, su localización se realiza en lugares previamente establecidos por políticas y acciones gubernamentales.

Tabla Nº 6. 15 Distribución del consumo de suelo entre zonas en competencia (Año 2010) Zonas en Estrato Alto Estrato Medio Estrato Bajo Competencia Superficie






Huechuraba 64 6,2% 257 12,7% 0 0,0% La Florida 14 1,4% 124 11,1% 0 0,0% La Reina 54 5,3% 87 1,2% - 0,0% Las Condes 104 10,7% 61 1,3% - 0,0% Cerrillos - 0,0% 39 2,3% 41 0,0% Renca - 0,0% 59 1,2% 109 0,0% Vitacura 108 0,2% 19 0,3% - 0,0% Lo Barnechea 736 34,4% 316 1,2% - 0,0% Maipú - 0,0% 106 13,2% 87 0,0% Peñalolén 118 12,9% 473 11,2% 0 0,0% Pudahuel 10 0,5% 35 0,9% 33 0,0% Puente Alto - 0,0% 849 9,3% 753 65,9% Quilicura 9 0,8% 155 5,7% 134 0,0% San Bernardo 9 0,9% 647 9,9% 219 0,0% La Pintana 0 0,0% 0 0,0% 50 1,6% Zona A 2203 23,9% 2888 7,3% 369 0,0% Zona B 97 2,4% 1400 11,1% 579 7,4% Zona C 16 0,4% 875 0,1% 132 24,9% Total 2334 100,0% 8390 100,0% 2356 100,0%

6.6.2 Distribución Interna en las zonas de Chacabuco Para distribuir los porcentajes de absorción dentro de las zonas definidas en el área de estudio se utilizó el mismo procedimiento descrito anteriormente, considerando que la valoración de las variables atractoras se efectúa considerando el etapamiento de construcción propuesto por cada proyecto inmobiliario y la experiencia del equipo consultor sobre la proyección de las variables consideradas.

Tabla Nº 6. 16 Distribución del consumo de suelo en la Provincia de Chacabuco (Año 2010) Estrato Alto Estrato Medio Estrato Bajo

Zona Modelo

Proyecto Representativo Superficie Disponible






302 Los Algarrobos 11,7% 29,9 7,6% 21,4 - -361 Pan de Azúcar 9,8% 25,1 20,1% 56,2 12,7% 0,0362 Sta. Elena 6,8% 17,4 10,3% 28,7 12,0% 0,0364 El Chamisero 17,4% 44,6 14,2% 39,8 16,5% 0,0365 El Algarrobal 5,8% 14,9 3,5% 9,8 0,0% 0,0368 Aires de Colina 3,7% 9,6 19,1% 53,3 41,0% 0,0369 Ciudad Chicureo 40,1% 103,0 24,6% 68,8 17,8% 0,0370 Las Brisas 4,8% 12,2 0,6% 1,7 - -

Total Macrozona A 100,0% 256,8 100,0% 279,6 100,0% 0,0Zona







313 Quilaco 12,7% 3,3 4,8% 32,2 1,9% 1,5371 Ciudad Satélite Batuco 69,3% 18,1 24,2% 160,5 17,5% 13,5372 El Alfalfal - - 41,3% 274,3 33,2% 25,6373 Ciudad Satélite Larapinta 17,9% 4,7 29,7% 197,4 47,5% 36,7

Total Macrozona B 100,0% 26,1 100,0% 664,4 100,0% 77,3Zona







314 Tapihue AUDP Polpaico - - 29,5% 6,4 22,9% 59,6317 Tapihue ZUDC y AUDP Til Til 48,1% 2,1 39,1% 8,5 26,8% 69,6363 Huertos Familiares 51,9% 2,3 31,4% 6,8 50,2% 130,5

Total Macrozona C 100,0% 4,4 100,0% 21,8 100,0% 259,7



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6.7 Conversión de Suelo Urbano a Hogares Para transformar las superficies de suelo urbano en hogares, se estimó una densidad bruta promedio para el año 2005 en la periferia del Gran Santiago, de 60 habitantes por hectárea. Esta proyección consideró los siguientes supuestos: - Actualmente, y según muchos analistas urbanos consultados, la densidad urbana bruta

promedio de Santiago es de aproximadamente 103 hab/há. Esto a pesar de las políticas de densificación impuestas por el PRMS del año 94.

- Contrariamente, las tendencias de las ciudades desarrolladas apuntan justamente en otra dirección. En efecto y si se comparan las densidades observadas en ciudades como París (77 hab/há), Londres (40 hab/há), Madrid (73 hab/há) o inclusive Tokio (97 hab/há) se tiene que a medida que los núcleos crecen y expanden la densidad de las ciudades tiende a disminuir8.

- En el Gran Santiago debiera darse el mismo proceso. El aumento del ingreso de los habitantes y el aumento de la oferta de suelo disponible generado por el PRMS-CH en Chacabuco, permitirá incorporar más de 7.000 hás al crecimiento de la ciudad, esto sin considerar los crecimientos vegetativos de las ciudades existentes de la Provincia (unas 5.000 hás).

El efecto de Chacabuco hará que la ciudad de Santiago, al menos, mantenga su actual densidad de crecimiento en alrededor de 100 hab/há. Debe considerarse en todo caso, que actualmente, el 50% de este total se reparte entre los nuevos hogares ubicados en sectores que crecen por densificación (altura) en comunas centrales o pericentrales; versus el otro 50% que lo hace en los desarrollos de zonas periféricas, las cuales crecen por expansión. Si se considera que los sectores centrales cuentan con una densidad promedio de 130 hab / há, con densidades superiores a las 200 hab/há (Recoleta, Providencia o Cerro Navia) resulta fácil suponer que en las áreas de expansión, esta no supere los 70 hab/há. Es importante señalar, que estos totales consideran densidades brutas, es decir con áreas verdes menores (plazas, bandejones, etc.), vialidad, equipamientos, etc. En el caso de Chacabuco, se optó por considerar los valores promedio de las ocupaciones que fija el PRMS-CH en su memoria. Es decir, para las áreas ZUDC un 50% de ocupación con 10 hab/há y un 50% con densidades promedio de 85% hab/há, lo que da un total aproximado de 40 hab/há. Estos datos fueron contrastados con proyectos construidos de fisonomías similares. En el caso de los proyectos AUDP, se considera una densidad de 70 hab/há, inferior a la media definida por el PRMS-CH de 85 hab/há. Esto se debe a que las zonas que tienen proyectos de este tipo, también presentan aunque en menor grado, asentamientos aislados anexos (parcelas menores) en oferta, que con una menor densidad, hacen bajar el promedio de toda la zona urbana definida. En los casos, que esta oferta es identificable (incluida en el catastro) y cuantificable (computacionalmente) las hectáreas asociadas a estos proyectos de parcelas, se han calculado de forma proporcional. En la Tabla Nº 6.17 se presenta los resultados de la estimación realizada.

8 Todas las cifras de densidad (bruta) equivalen al estudio del investigador Harald Beyer, publicados en el Documento N° 67 del Centro de Estudios Públicos (1997).



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Tabla Nº 6.17 Densidades Probables Provincia de Chacabuco

Zona Modelo Proyecto Representativo Densidad Probable

302 Los Algarrobos 10 361 Pan de Azúcar 40 362 Sta. Elena 40 364 El Chamisero 60 365 El Algarrobal 10 368 Aires de Colina 70 369 Ciudad Chicureo 60 370 Las Brisas 10


313 Quilaco 10 371 Ciudad Satélite Batuco 50 372 El Alfalfal 50 373 Ciudad Satélite Larapinta 70


314 Tapihue AUDP Polpaico 80 317 Tapihue ZUDC y AUDP Til Til 60 363 Huertos Familiares 10

Con las densidades antes descritas se estimó el número de hogares en cada uno de los tres estratos socioeconómicos alto, medio y bajo. Para transformar esto a los 5 niveles de ingreso de ESTRAUS se utilizaron los porcentajes de suelo disponible descritos anteriormente. Los resultados se presentan en la Tabla Nº 6.18.

Tabla Nº 6.18 Número de Hogares según estrato de ingreso año 2005

Año 2005 Año 2010 Zona 1 2 3 4 5 Total 1 2 3 4 5

Total

Cerrillos 100 916 1050 341 0 2407 0 4 493 160 0 657Huechuraba 0 62 2368 5355 1542 9327 0 0 1343 3329 1326 5998La Florida 0 0 4894 1836 45 6775 0 0 1682 805 300 2787La Pintana 109 794 0 0 0 903 33 243 0 0 0 276La Reina 0 0 113 585 916 1614 0 0 167 868 1130 2165Las Condes 0 0 151 646 4478 5275 0 0 38 163 2290 2491Lo Barnechea 0 0 49 688 4667 5404 0 0 24 342 7337 7703Maipú 364 2913 5087 2907 0 11271 0 0 1173 670 0 1843Peñalolén 1 12 2324 4470 1238 8045 0 0 2315 4809 2751 9875Pudahuel 9 454 252 315 48 1078 0 0 276 345 105 726Puente Alto 324 7298 4907 722 0 13251 487 10956 13316 1960 0 26719Quilicura 86 691 2125 1328 167 4397 0 0 1594 996 162 2752Renca 54 652 647 108 0 1461 0 4 904 151 0 1059San Bernardo 1028 4110 0 0 104 5242 1 6 0 0 183 190Vitacura 0 0 12 165 1341 1518 0 0 1 7 40 48

302 0 0 4 103 565 672 0 0 6 155 644 805313 0 24 21 32 3 80 0 24 59 75 12 170314 0 516 16 9 0 541 147 1322 59 95 0 1623317 0 505 16 10 17 548 0 1480 34 119 56 1689360 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0361 2 23 125 143 223 516 2 23 186 995 652 1858362 3 18 58 117 116 312 3 18 202 332 345 900363 23 88 2 1 3 117 23 349 9 11 9 401364 0 77 146 875 679 1777 0 77 146 1571 1500 3294365 0 0 4 57 500 561 0 0 14 72 539 625368 0 132 153 229 16 530 0 132 737 711 218 1798369 0 82 589 785 1169 2625 0 82 1492 1086 3067 5727370 0 0 0 8 579 587 0 0 3 9 611 623371 0 694 663 547 107 2011 0 883 1917 1299 393 4492372 168 1174 1960 653 0 3955 168 1533 4056 1987 0 7744373 452 2909 1654 459 28 5502 576 3372 4064 1997 127 10136



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Considerando que la información disponible para las estimaciones se encuentra en términos de los cinco estratos de ingreso de Estraus y no presenta estratificación según posesión de automóvil. Se optó por emplear los resultados de la encuesta origen-destino del Gran Santiago del año 1991, para determinar el número de hogares para cada una de los tipos de usuarios de Estraus. 6.8 Conclusiones Análisis Oferta - Demanda Inmobiliaria Los resultados finales de la oferta inmobiliaria para la Provincia de Chacabuco arrojan un tamaño urbano muy similar al área de expansión que definió el Plan Regulador Metropolitano para todo Santiago en 1994. En efecto, la oferta total de proyectos de Colina, Lampa y Til llega a 139.744 unidades o lotes de vivienda, en 17.819 hás con usos urbanos (ZUDC & AUDP) o agroresidenciales (parcelas), lo que se traduciría en una cabida potencial de población de 525.437 habitantes. Los proyectos ZODUC y AUDP cubren el 88% de dicho total, con 122.681 sitios en 6.092 hás urbanas. Esta elevada cifra, se explica por la tipología de estos desarrollos, los que consideran la construcción de ciudades satélites con una alta ocupación y densidad de hogares y habitantes. En las parcelas de agrado, la oferta disminuye a 17.063 sitios, distribuidos en 11.727 hás. De esta cifra, solamente 1.798 lotes se encuentran habitados o con casas en construcción. Si se considera que el Gran Santiago demanda alrededor de 1.150 hás anuales de suelo urbano, para cubrir la oferta esperada en Chacabuco, los proyectos inmobiliarios tardarían más de 15 años, en el evento que capten el 100 % de la demanda generada en el área metropolitana. Por otro lado, y bajo la tesis de las empresas inmobiliarias que señala que la Provincia debiera absorber el 40% de la demanda de Santiago; tendrían que pasar casi 40 años para cubrir toda la oferta potencial de los proyectos, lo que grafica claramente la sobreoferta que se produciría si todos los desarrollos salen a competir al mismo tiempo. Si se descuentan las parcelas de agrado inscritas en el SAG pero sin proyecto desarrollado, el volumen baja a 131.597 unidades en 12.000 hás, con una cabida poblacional aproximada de 494.805 habitantes para el año 2020. Esta cifra resulta más coherente con las proyecciones de población que el PRMS-CH fija para este mismo corte (633.609 hbtes.), ya que al sumar la oferta inmobiliaria con la población actual de Colina, Lampa y Til Til (129.141 hbtes.) se llega a 623.946 habitantes. Sin embargo, lo anterior implicaría que la totalidad del crecimiento vegetativo de estas comunas (57.126 hbtes.), se tendría que localizar en los proyectos inmobiliarios catastrados, situación que aparece poco probable, sobre todo por las restricciones de precio que presentan dichos loteos, para desarrollos de vivienda social o básica de tipo SERVIU, los cuales constituyen la principal ocupación actual de la Provincia. Con este criterio, se puede suponer que un porcentaje importante del crecimiento vegetativo se localizará en sectores AUDP que actualmente no cuentan con proyecto inmobiliario manteniendo, aunque con una tendencia a la baja, el segmento socioeconómico promedio de la provincia (ver Tabla Nº 6.20). En este contexto, las proyecciones de demanda del equipo consultor para el 2010, asignan sólo un 30% de absorción para toda la oferta inmobiliaria de Chacabuco, con 41.882 hogares en las tres comunas (ver Tabla Nº 6.19). Este supuesto, considera que todos los proyectos de infraestructura de transporte se concreten en los plazos definidos por la autoridad y que el Plan Regulador Metropolitano de Santiago no modifique los límites de extensión establecidos, incorporando nuevo suelo que pudiese competir con la oferta actual de Chacabuco.



131

De cumplirse estos requisitos, al año 2010 la Provincia llegaría a tener 343.743 habitantes, con 18.791 nuevos hogares asociados al crecimiento vegetativo y 41.882 hogares distribuidos en los desarrollos inmobiliarios, principalmente en los megaproyectos ZUDC y AUDP (91%). En la proyección realizada, se mantiene el bajo grado de atracción de las parcelas de agrado, las cuales solo concentran el 9% de toda la demanda inmobiliaria del sector. En Colina las ZUDC referidas a los nuevos ejes viales, principalmente el Acceso Nor Oriente, presentan los mejores indicadores con un 72% de la demanda comunal. Si bien Colina mantiene constante su incremento demográfico, el crecimiento mayor se produce en Lampa, internalizando el efecto de escasez de suelos orientados a los segmentos medios y medio bajos de la población. En este caso, las ZUDC de El Alfalfal y Valle Grande, en conjunto con el AUDP Ciudad Satélite Larapinta, concentran el 61% de la demanda total de Chacabuco, en una situación de crecimiento similar a la que experimentaron en la década pasada, comunas como Maipú, La Florida o Quilicura. En estos casos, resulta probable que un porcentaje del crecimiento vegetativo de Chacabuco se pueda localizar en los proyectos inmobiliarios, sobre todo en las áreas destinadas a vivienda social en Larapinta.



132

Tabla Nº 6.19



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Tabla Nº 6.20



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6.9 Determinación de Vectores de Generación y Atracción Una vez conocidos el número de hogares por estrato de ingreso que se localizarán en cada zona al interior de la Provincia de Chacabuco y en cada Comuna en competencia, es posible determinar el número de viajes que generará y atraerá cada zona. A continuación, se presenta la estimación de estos vectores. 6.9.1 Modelos de Generación y Atracción Los modelos generación y atracción permiten determinar el número de viajes que genera o atrae cada hogar. Básicamente existen dos formas de obtener modelos de generación, mediante relaciones econométricas o a través de la determinación de tasas de generación (tasas ACM). Las modelos se determinan en virtud de la caracterización socioeconómica de las viviendas a localizar. Los modelos disponibles en el presente estudio para estimar la generación y atracción de viajes corresponden a los estimados en el Estudio Análisis y Recalibración de Modelos de Estraus, realizado por Fernández y De Cea Ingenieros en 1994. En dicho estudio, se estimó una serie de modelos en base a la información aportada por la encuesta origen-destino del Gran Santiago, desarrollada en 1991. Se estimaron tasas de generación de viajes, para las cinco categorías de ingreso Estraus, empleando el método ACM. En la Tabla Nº 6.21 se presenta las tasas de generación, para diferentes períodos del día y propósitos de viaje para Santiago. Estas tasas pueden ser utilizadas directamente para estimar la generación de viajes en las comunas competitivas con la Provincia de Chacabuco. Sin embargo, dadas las características que poseen los conjuntos residenciales ubicados en el Valle de Chacabuco, en particular aquellas relacionadas con su lejanía al centro de la ciudad, es muy probable que las tasas de generación a nivel de hogar para estas zonas sean diferentes a las observadas en comunas de la ciudad de Santiago. De esta manera, se decidió recurrir a las tasas de generación observadas en la encuesta origen-destino del año 1991, para aquellas zonas en competencia con la provincia de Chacabuco. Las tasas de generación promedio observadas son presentadas en la Tabla Nº 6.22.

Tabla Nº 6.21 Tasas de Generación de Viajes en Santiago (viajes/hogar)

Período Propósito Estrato de Ingreso 1 2 3 4 5 Diario Todos 5,70 7,46 8,07 9,45 11,89 Punta Mañana Todos 0,93 1,28 1,54 1,91 2,71 Fuera Punta Todos 0,43 0,52 0,60 0,66 0,87 Diario Trabajo 2,11 3,09 3,11 3,20 3,56 Diario Estudio 1,90 2,29 2,51 3,15 4,14 Diario Otros 2,04 2,64 3,05 3,65 4,61 Punta Mañana Trabajo 0,37 0,61 0,70 0,69 0,75 Punta Mañana Estudio 0,44 0,53 0,66 0,96 1,59 Punta Mañana Otros 0,13 0,14 0,18 0,26 0,37 Fuera Punta Trabajo 0,07 0,08 0,09 0,10 0,12 Fuera Punta Estudio 0,01 0,02 0,04 0,07 0,05 Fuera Punta Otros 0,35 0,42 0,46 0,49 0,71

Fuente: Análisis y recalibración de los modelos de Estraus. Fernández y De Cea (1994)



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Tabla Nº 6.22 Tasas de Generación de Viajes

Comunas en competencia (viajes/hogar) Período Propósito Estrato de Ingreso 1 2 3 4 5 Diario Todos 5,93 7,54 8,02 9,26 11,42 Punta Mañana Todos 1,00 1,31 1,59 2,00 2,53 Fuera Punta Todos 0,40 0,44 0,50 0,57 0,93 Diario Trabajo 2,30 3,23 3,08 3,14 3,52 Diario Estudio 1,74 2,00 2,10 2,32 3,54 Diario Otros 2,34 2,93 3,50 4,41 4,86 Punta Mañana Trabajo 0,39 0,61 0,71 0,65 0,73 Punta Mañana Estudio 0,49 0,56 0,70 1,07 1,44 Punta Mañana Otros 0,12 0,14 0,18 0,27 0,36 Fuera Punta Trabajo 0,07 0,08 0,07 0,09 0,08 Fuera Punta Estudio 0,01 0,02 0,04 0,08 0,09 Fuera Punta Otros 0,32 0,35 0,39 0,40 0,75

Fuente: Encuesta Origen-Destino del Gran Santiago 1991 Para la estimación de la atracción de viajes en la Provincia de Chacabuco, se decidió emplear los modelos calibrados en el marco del estudio de Fernández y De Cea. En la Tabla Nº 6.23 se presentan los factores de atracción asociados a la provisión de servicios, para cada tipo de viaje, en el período punta mañana.

Tabla Nº 6.23 Factores de Atracción de Viajes Punta de Mañana (7:30 a 8:30)

Trabajo Estudio Otros Comercio (m²) 0,0260 - 0,00570 Educación (m²) 0,0160 0,120 - Industrias (m²) 0,0041 - - Oficinas (m²) 0,0430 - 0,00098 Salud (m²) 0,0250 - - Fuente: Análisis y Recalibración de Modelos de Estraus.

Fernández y De Cea (1994) 6.9.2 Estimación Generación de Viajes Punta Mañana A continuación se presentan los resultados de la estimación de vectores de generación para el período punta de la mañana y según propósito de viaje, para la Provincia de Chacabuco y las comunas en competencia. De acuerdo con la metodología empleada, se ha estimado el incremento en la generación de viajes entre el período 1997 y 2005, 2005 y 2010 para comunas en Competencia. Los valores resultantes son sumados en forma proporcional a los vectores de generación de Estraus para el corte temporal anterior. En tanto que los vectores estimados para la Provincia de Chacabuco, corresponden al total de viajes generados por cada zona en el año 2005 y a la suma de 2005 incremento del 2010, para el caso del año 2010. Se puede apreciar en la Tabla Nº 6.24, que consistente con las estimaciones realizadas, la comuna que genera mayor cantidad de viajes, es Puente Alto, seguido por Maipú, Peñalolén y Lo Barnechea. Las comunas que generan menor cantidad de viajes, son aquellas con posibilidades limitadas de expansión, tal es el caso de La Reina y Pudahuel.



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Tabla Nº 6.24 Incremento en la Generación Viajes por propósito en Comunas de Santiago

Período Punta Mañana (7:30-8:30) Año 2005 Año 2010 COMUNA

Trabajo Estudio Otros Total Trabajo Estudio Otros Total Huechuraba 14.955 18.462 3.489 36.906 19.186 24.652 4.674 48.512

Vitacura 20.657 31.590 7.317 59.564 20.914 32.120 7.423 60.458 Lo Barnechea 11.411 18.722 3.989 34.123 17.104 30.600 6.375 54.079 Las Condes 37.609 52.941 11.759 102.309 39.308 56.438 12.460 108.207

Ñuñoa 49.161 61.974 13.167 124.301 62.136 82.233 17.280 161.649 La Reina 11.928 16.056 3.066 31.050 13.482 18.780 3.601 35.863 Peñalolén 30.103 34.472 6.620 71.195 37.079 44.950 8.636 90.665 La Florida 67.222 77.148 13.902 158.272 69.280 79.598 14.364 163.242 La Pintana 7.959 8.636 1.600 18.194 8.030 8.732 1.615 18.378

Cerrillos 19.901 21.634 3.831 45.366 20.377 22.134 3.923 46.434 Maipú 44.254 49.156 8.747 102.157 45.520 50.553 9.004 105.078

Pudahuel 24.821 27.099 5.103 57.023 25.201 27.607 5.199 58.007 Renca 20.792 22.360 4.038 47.190 21.532 23.103 4.174 48.809

Quilicura 16.188 18.118 3.223 37.530 18.113 20.385 3.646 42.144 Puente Alto 52.140 57.855 10.952 120.947 68.227 73.166 13.896 155.288

San Bernardo 32.375 35.891 6.814 75.079 32.485 36.121 6.860 75.467 En la Tabla Nº 6.25 se presenta la estimación de la generación de viajes en la Provincia de Chacabuco. Consistente con la estimación del número de hogares, las zonas que generan mayor cantidad de viajes son aquellas localizadas en el sector de Lampa, una cantidad muy similar de viajes es generada por la zona de la Ciudad de Chicureo.

Tabla Nº 6.25 Generación Viajes por Propósito en la Provincia de Chacabuco

Período Punta Mañana (7:30-8:30) Año 2005 Año 2010 Zona Descripción Trabajo Estudio Otros Total Trabajo Estudio Otros Total

302 Los Algarrobos 491 944 203 1.638 584 1.114 244 1.941 313 Quilaco 53 68 12 133 114 153 29 296 314 Tapihue AUDP Polpaico 341 318 63 722 981 964 195 2.140 317 Tapihue ZUDC y AUDP Til Til 347 337 67 751 1.059 1.070 217 2.347 361 Pan de Azúcar 367 588 118 1.073 1.280 2.159 432 3.870 362 Sta Elena 219 353 70 641 629 1.014 205 1.848 363 Huertos Familiares 69 70 14 153 245 240 49 535 364 El Chamisero 1.242 2.105 416 3.763 2.296 4.029 825 7.150 365 El Algarrobal 412 799 173 1.384 457 878 194 1.529 368 Aires de Colina 359 461 84 904 1.236 1.679 318 3.233 369 Ciudad Chicureo 1.870 3.047 614 5.531 4.092 6.729 1.415 12.236 370 Las Brisas 436 859 189 1.483 462 908 205 1.575 371 Ciudad Satélite Batuco 1.360 1.634 304 3.297 3.066 3.839 728 7.634 372 El Alfalfal 2.657 2.886 526 6.069 5.237 5.993 1.100 12.330 373 Ciudad Satélite Larapinta 3.527 3.632 688 7.847 6.649 7.439 1.402 15.490

TOTAL 13.749 18.099 3.541 35.389 28.387 38.208 7.557 74.152 6.9.3 Estimación Atracción de Viajes Punta Mañana A continuación se presentan los resultados de la estimación de las tasas de atracción para la Provincia de Chacabuco. Para realizar este proceso fue necesario realizar una estimación de todos aquellos proyectos orientados a la provisión de servicios en el Valle de Chacabuco. En la Tabla Nº 6.26 se presentan las estimaciones realizadas. En dicha tabla se puede apreciar que la mayor proporción de terreno se encuentra destinado a la industria y principalmente en las zonas de Lampa y Batuco.



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La segunda mayor participación se encuentra en el rubro de comercio, el cual se encuentra concentrado fuertemente en la ciudad de Colina. Destaca la absoluta ausencia de oficinas en la Provincia de Chacabuco, lo que indica que un porcentaje importante de los viajes de trabajo generados en la zona deberán viajar hacia Santiago. En la Tabla Nº 6.26 se presentan los vectores de atracción para el año 2005 y 2010, construidos para la Provincia de Chacabuco.

Tabla Nº 6.26 Incremento en vectores de atracción de viajes por zona

Período Punta Mañana (7:30-8:30) Año 2005 Año 2010 Zona Descripción Trabajo Estudio Otros Total Trabajo Estudio Otros Total

302 Los Algarrobos 119 189 15 323 154 818 151 1.123 313 Quilaco 14 0 0 14 32 112 18 161 314 Tapihue AUDP Polpaico 24 0 0 24 74 708 121 903 317 Tapihue ZUDC y AUDP Til Til 0 0 0 0 0 786 134 921 360 Zona Industrial Exclusiva 3.262 0 0 3.262 11.459 0 0 11.459 361 Pan de Azúcar 75 235 9 319 201 1.586 267 2.054 362 Sta. Elena 0 0 0 0 0 745 127 872 363 Huertos Familiares 0 0 0 0 0 177 30 207 364 El Chamisero 55 127 6 187 241 2.960 511 3.711 365 El Algarrobal 216 140 29 386 252 645 120 1.017 368 Aires de Colina 337 225 37 598 777 1.234 197 2.208 369 Ciudad Chicureo 124 313 14 451 472 4.944 876 6.291 370 Las Brisas 74 75 14 163 85 667 127 879 371 Ciudad Satélite Batuco 32 49 1 82 79 2.821 451 3.351 372 El Alfalfal 54 132 6 192 116 4.403 681 5.200 373 Ciudad Satélite Larapinta 133 76 14 224 274 5.465 868 6.607

TOTAL 4.519 1.561 144 6.224 14.216 28.069 4.679 46.965 Finalmente, en la Tabla Nº 6.27 se presentan las equivalencias de estratos (categorías) consideradas en el modelo Estraus, en comparación con las utilizadas en la clasificación definida en este estudio. Por otro lado, en la Tabla Nº 6.28 se muestran los porcentajes de hogares por cada rango, asociados a cada zona de Chacabuco y zona de competencia en Santiago

Tabla Nº 6.27 Equivalencia Categoría Estraus, Clasificación Socioeconómica

Rango Ingreso EOD 91 Ingreso Clasificación

Estraus Entre y Socio-economica0 41,000 1 0 84542 E

41,001 72,500 2 84748 149495 E72,501 110,400 2 149701 227645 D

110,401 172,500 3 227851 355901 C3172,501 262,000 3 355901 540244 C2262,001 405,000 3 540450 835110 C2405,001 1,000,000 4 835316 2062000 ABC1MAS DE 1,000,000 5 2062000 AB

Rangos EOD91 Actualizados



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Tabla Nº 6.28 Distribución Porcentual de categorías en Zonas de Competencia

Comuna 1 2 3 4 5Lo Barnechea 0.0% 0.0% 0.9% 12.7% 86.4%Las Condes 0.0% 0.0% 2.9% 12.3% 84.9%La Reina 0.0% 0.0% 7.0% 36.3% 56.8%Peñalolen 0.0% 0.1% 28.9% 55.6% 15.4%La Florida 0.0% 0.0% 72.2% 27.1% 0.7%Puente Alto 2.4% 55.1% 37.0% 5.5% 0.0%La Pintana 12.0% 88.0% 0.0% 0.0% 0.0%San Bernardo 19.6% 78.4% 0.0% 0.0% 2.0%Cerrillos 4.1% 38.1% 43.6% 14.2% 0.0%Maipu 3.2% 25.8% 45.1% 25.8% 0.0%Pudahuel 0.8% 42.1% 23.4% 29.2% 4.5%Cerro Navia 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%Renca 3.7% 44.6% 44.3% 7.4% 0.0%Quilicura 2.0% 15.7% 48.3% 30.2% 3.8%Huechuraba 0.0% 0.7% 25.4% 57.4% 16.5%Vitacura 0.0% 0.0% 0.8% 10.9% 88.3%Los Algarrobos 0.0% 0.0% 0.6% 15.3% 84.1%Quilaco 0.0% 30.0% 26.3% 39.8% 3.9%Tapihue AUDP Polpaico 0.0% 95.4% 2.9% 1.7% 0.0%Tapihue ZUDC y AUDP Til Til 0.0% 92.2% 2.9% 1.9% 3.0%Pan de Azucar 0.4% 4.5% 24.2% 27.7% 43.2%Sta Elena 1.0% 5.6% 18.7% 37.4% 37.3%Huertos Familiares 19.9% 74.6% 1.7% 1.1% 2.8%El Chamicero 0.0% 4.3% 8.2% 49.2% 38.2%El Algarrobal 0.0% 0.0% 0.7% 10.1% 89.2%Aires de Colina 0.0% 24.9% 28.8% 43.2% 3.1%Ciudad Chicureo 0.0% 3.1% 22.4% 29.9% 44.5%Las Brisas 0.0% 0.0% 0.0% 1.3% 98.7%Ciudad Satelite Batuco 0.0% 34.5% 33.0% 27.2% 5.3%El Alfalfal 4.2% 29.7% 49.6% 16.5% 0.0%Ciudad Satelite Larapinta 8.2% 52.9% 30.1% 8.4% 0.5%



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6 GENERACIÓN DE ESCENARIOS DE DEMANDA POTENCIAL .................................................99

6.1 METODOLOGÍA GENERAL...................................................................................................................99 6.1.1 Estimación de Hogares por zona y estrato socio-económico ....................................................99 6.1.2 Estimación de viajes generados y atraídos por zona...............................................................100

6.2 ANÁLISIS SITUACIÓN ACTUAL (AÑO 2000)......................................................................................100 6.2.1 Poblamiento y Número de Hogares.........................................................................................100 6.2.2 Núcleos de Servicios y Equipamientos ....................................................................................102

6.3 ESTIMACIÓN DE CONSUMO DE SUELO FUTURO EN EL GRAN SANTIAGO (2005 – 2010)....................102 6.3.1 Análisis Tendencias de Consumo de Suelo y Proyección 2005 – 2010 (Gran Santiago) ........102 6.3.2 Definición de Zonas de Competencia Gran Santiago / P. de Chacabuco ...............................108 6.3.3 Proyección Tendencial y Modificada de Consumo de Suelo ...................................................116

6.4 MODELO DE DISTRIBUCIÓN DE SUELO Y HOGARES..........................................................................121 6.4.1 Definición de Variables Atractores de Localización ...............................................................122 6.4.2 Modelación de la Distribución de Suelo..................................................................................123

6.5 PREDICCIÓN DE CONSUMO DE SUELO AÑO 2005..............................................................................124 6.5.1 Estimación del consumo de suelo entre zonas en competencia ...............................................124 6.5.2 Distribución Interna en las zonas de Chacabuco ....................................................................125

6.6 PREDICCIÓN DEL CONSUMO DE SUELO AÑO 2010............................................................................126 6.6.1 Estimación del consumo de suelo entre zonas en competencia ...............................................126 6.6.2 Distribución Interna en las zonas de Chacabuco ....................................................................127

6.7 CONVERSIÓN DE SUELO URBANO A HOGARES .................................................................................128 6.8 CONCLUSIONES ANÁLISIS OFERTA - DEMANDA INMOBILIARIA .......................................................130 6.9 DETERMINACIÓN DE VECTORES DE GENERACIÓN Y ATRACCIÓN .....................................................134

6.9.1 Modelos de Generación y Atracción .......................................................................................134 6.9.2 Estimación Generación de Viajes Punta Mañana ...................................................................135 6.9.3 Estimación Atracción de Viajes Punta Mañana ......................................................................136

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