2 Manual Admin is Trac Ion

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ADMINISTRACION DE EDIFICIOS, VILLAS Y CONDOMINIOS

INSTITUTO INMOBILIARIO DE CHILE

2006

PATROCINA

ROGER DEBARBIERI OLATE

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INDICE

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ADMINISTRACIN DE EDIFICIOS, VILLAS Y CONDOMINIOS1.- Introduccin a la Administracin de Copropiedad Inmobiliaria.Del escritorio de Roger Debarbieri O., Presidente del Instituto Inmobiliario de Chile LA ADMINISTRACION DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA: Como introduccin al tema de Administracin Inmobiliaria se ha resumido la historia de esta profesin en los Estados Unidos pues resulta ser la ms cercana a nuestra realidad con los desfases lgicos de un pas en vas de desarrollo frente a una de las principales economas del mundo, pero que al avanzar en la historia vamos encontrando similitudes y situaciones producidas que, con diferente fundamento, han tenido los mismos efectos principales y secundarios en nuestro medio, con la excepcin de los acontecimientos de guerra y posguerra. Sin entrar en mayores detalles, la administracin inmobiliaria en Chile se desarrolla, primero sobre unidades individuales o pequeos grupos de bienes races del un mismo propietario. Esta administracin, al avanzar las dcadas del 40 y 50 se convierte en una exclusiva gestin de confianza loa que es atendida directamente por los bancos, que crean Departamentos de Comisiones de Confianza, exclusivamente para ofrecer este servicio a sus clientes. Con el crecimiento del mercado inmobiliario en Chile y, fundamentalmente, con el desarrollo de los edificios de habitacin y oficinas de profesionales de los cascos centrales, ya hacia finales de los aos 50 se traslada parte de esta gestin a los corredores de propiedades inscritos en los registros de corredores y de administradores en el Ministerio de Economa. Los primeros administradores de edificios se limitaban a la gestin contable y legal y dejaban en manos de los Mayordomos la responsabilidad fsica del inmueble. Esta forma de gestin se populariz hacia finales de los aos 50. Ya a comienzos de la dcada del 60 se inicia con fuerza la edificacin de edificios de mediana altura que comienzan a requerir mayor dedicacin para su manejo; aparecen las centrales trmicas, las bateras de ascensores, los sistemas de seguridad, las fuentes de energa propias y otros adelantos que van obligando a los administradores individuales a dejar el campo a las empresas profesionales. Esta tendencia se extendi durante toda la dcada del 70. Haban aparecido las primeras empresas dedicadas a la administracin inmobiliaria profesional las que contaban con equipos de profesionales en la casi totalidad de los requerimientos de un edificio de apartamentos. Estas empresas junto a los administradores individuales redujeron notoriamente la intervencin bancaria, tanto por los cobros ms bajos como por el trato personalizado que stos ltimos ofrecan. La tendencia fue a desaparecer este servicio bancario quedando casi totalmente en manos de los agentes del mercado inmobiliario. A finales de los 80 la administracin de inmuebles ya es tcnicamente profesional obligada por el importante avance de la tecnologa en general y la edificacin en particular. Hoy al iniciarse el nuevo siglo, los administradores como persona natural estn centrados en los edificios de media altura y en condominios residenciales e industriales y las empresas administradoras tienen el liderazgo sobre los edificios institucionales, los edificios de altura, los malls, los Parques del Recuerdo y otros tipos de comunidades de gran volumen de unidades y/o inquilinos. La Historia de la copropiedad en Estados Unidos:

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La administracin inmobiliaria profesional es la gestin administrativa y de mantenimiento de una propiedad inmobiliaria de acuerdo a los objetivos del propietario. Incluye adems la planificacin del futuro de la propiedad mediante propuestas de actuacin fsica y fiscal que hagan aumentar el valor de sta. (Generacin de plusvalas). La aparicin de la administracin inmobiliaria como campo profesional especfico se debe a tres factores: (1) el desarrollo de un marco legal que garantizaba a los individuos el derecho de posesin de bienes inmuebles, (2) el aumento de complejidad y tamao de los edificios y sus componentes, y (3) la evolucin de las condiciones econmicas, que plante la necesidad de una administracin y asesoramiento profesionalizados para conseguir un rendimiento financiero slido. El desarrollo de esta profesin coincide con el crecimiento de las ciudades y de la demanda de espacios de arriendo. Tras la Revolucin americana, las ciudades comenzaron a aumentar en nmero y tamao, y el uso intensivo del suelo en ellas cre nuevas oportunidades de inversin. Para los ricos capitalistas, los bienes inmuebles pasaron a constituir una alternativa de inversin de sus ganancias. Sin embargo, no siempre la administraban con eficacia, pues no era su actividad principal, y, a menudo, esa administracin les resultaba una pesada carga. Solo unos pocos hicieron de la administracin profesional una actividad ms rentable , pero todava la intermediacin inmobiliaria era la actividad ms lucrativa. Con la llegada de la revolucin Industrial las ciudades continuaron creciendo. El desarrollo de la mecanizacin sac la produccin de materiales y artculos de consumo de las casas y las llev a las fbricas. Los ferrocarriles permitieron desplazar con rapidez alimentos y otros bienes por todos los Estados Unidos, y al acabar la Guerra Civil la poblacin volvi a crecer con rapidez, y con ella, la construccin urbana. La gente no dependa ya tanto de la agricultura como medio de vida, pues los avances en conocimientos y herramientas de plantacin y cultivo multiplicaron el nmero de personas a quienes poda alimentarse con una H de tierra, as como la superficie cultivable que poda trabajar un solo individuo. Los edificios de oficinas y grandes hoteles empezaron a invadir las ciudades, y requeran una administracin especfica. Al mismo tiempo, los bloques de viviendas unifamiliares eran an pequeos y la mayor parte de sus ocupantes eran propietarios de sus casas; los comerciantes solan vivir en departamentos situados sobre sus tiendas, por lo tanto en esta poca la demanda de administracin de este tipo de propiedades era escasa. El crecimiento de las ciudades durante el siglo XIX cre una mayor demanda de espacio comercial y e vivienda. Las mejoras en ingeniera y tcnicas de construccin permitieron hacer edificios ms grandes para satisfacer esta demanda. Sin embargo, pocos individuos podan ahora permitirse poseer un edificio, porque eran cada vez ms caros de construir y mantener: empez a extenderse la posesin de inmuebles por grupos (consorcios de capital), as como su financiamiento desde fuentes externas. Los edificios ya no eran asunto de un solo dueo, y su administracin comenz a ser muy importante. Su mayor tamao los haca ms valiosos, y el costo de sus reparaciones mayor que los edificios pequeos. Para conservar su valor de mercado requeran atencin exclusiva, y lso ingresos que generaban pasaron a ser cruciales para su financiamiento. En la dcada de 1880 y 1890 se iniciaron varias tendencias en la utilizacin del suelo urbano que continuaran durante el siglo XX. Los precios del suelo de las ciudades subieron debido a la creciente demanda de espacio. Esta fue, entre otros factores, la causa de la construccin de bloques de vivienda cada vez ms grandes, a la que sigui la mejora de las condiciones y equipamientos de las viviendas, tales como: calefaccin central, aire acondicionado, baos adicionales y mejores aislamientos se convirtieron en caractersticas habituales de los edificios de departamentos. Con cada nueva mejora aumentaban las exigencias de mantenimiento, y con ellas la necesidad de una administracin exclusiva y eficaz. Los avances en la ingeniera de estructuras condujeron a la edificacin de altos edificios de esqueleto metlico (acero), conocidos como rascacielos. Los primeros eran bloques de oficinas, y con cada planta aadida aumentaba el nmero de posibles inquilinos y la necesidad de una mayor cantidad de empleados exclusivamente dedicados a servirles. Las mejoras de transporte y la creacin de redes de suministro de electricidad posibilitaron el desarrollo de los cinturones exteriores de las ciudades, y en ltima instancia cambiaron las formas de vida de la poblacin. Los locales comerciales de las afueras podan almacenar cantidades muy limitadas de

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mercancas, y los distritos comerciales del centro quedaban lejos. As se crearon los centros comerciales para satisfacer las demandas del creciente mercado de residentes de las afueras. Estos fueron evolucionando desde las hileras de tiendas independientes a las grandes zonas comerciales cerradas con temas de venta comunes, y apareci la necesidad de administrar estas complejas propiedades comerciales. Con el paso del tiempo estas tendencias crearon una creciente demanda de administracin profesional, levando por ltimo a la especializacin en cada tipo de propiedad. Sin embargo, durante los primeros aos de construccin de grandes edificios la administracin inmobiliaria no era excesivamente compleja, y el propietario sola encargarse personalmente de ello. La mayor parte de los edificios construidos durante esos aos fueron comprado por individuos que se haban retirado ya de otras actividades profesionales, y para quienes la inversin inmobiliaria constitua una atractiva inversin para su retiro. Las administracin de propiedades era a menudo considerada una actividad para la jubilacin. La expansin durante los aos veinte: A principios de la dcada de los veinte los propietarios comenzaron a abandonar la administracin de sus propiedades, debido principalmente a la rpida expansin econmica y la consiguiente demanda de espacios de renta. En efecto, aquellos que haban comprado propiedades para asegurarse un modesto retiro se haban hecho de pronto relativamente ricos. Los sueos se haban hecho realidad, y muchos de estos inversionistas decidieron dedicarse a viajar du