2° Informe Serena-Coquimbo

Ministerio de Vivienda y Urbanismo División de Desarrollo Urbano

Departamento de Proyectos Urbanos ANÁLISIS DE TENDENCIAS DE LOCALIZACIÓN

ETAPA IV

CASO: SISTEMA URBANO LA SERENA COQUIMBO

INFORME 2 PLANES DE GESTIÓN INTEGRADA

24 de Julio 2007

HABITERRA S.A.

IMAGEN

Estudio de Tendencias de Localización Etapa IV

HABITERRA S.A.

INDICE DE CONTENIDOS 1 SINTESIS DE DIAGNÓSTICO URBANO PROPECTIVO..................................................................................... 3

1.1 Tendencias de localización ...................................................................................................................... 3 1.2 Estructura urbana de la Conurbación ..................................................................................................... 4 1.3 Tamaño de las Ciudades .......................................................................................................................... 7 1.4 Visión de Ciudad ....................................................................................................................................... 8

2 DEFINICIÓN DE ZONAS DE GESTIÓN INTEGRADA E IMPLEMENTACIÓN .................................................. 10 2.1 Definición de Zonas de Gestión Integrada (ZGI’s). .............................................................................. 10

2.1.1 Fundamentos y localización de las ZGI’s ............................................................................................. 10 2.1.2 Descripción de las ZGI’s....................................................................................................................... 11 2.1.3 Valoración de ZGI’s .............................................................................................................................. 20 2.1.4 Criterios de agrupamiento entre ZGI’s.................................................................................................. 24 2.1.5 Criterios de Prioridad y Selección de ZGI’s .......................................................................................... 25

3 DESARROLLO DE PROYECTOS ESPECÍFICOS ............................................................................................. 27 3.1 Potencial inmobiliario de las zonas de gestión.................................................................................... 27 3.2 Proyectos Urbanos en Zonas de Gestión ............................................................................................. 27

3.2.1 ZGI -1: Compañía Oriente .................................................................................................................... 27 3.2.2 ZGI -2: Área de Gestión urbana de la Ribera del Elqui ....................................................................... 28 3.2.3 ZGI-3: Renovación urbana Distrito central de La Serena. ................................................................... 30 3.2.4 ZGI-6: Área de Costanera de Coquimbo - Canteras ............................................................................ 30 3.2.5 ZGI-7 Estrategia de gestión y recuperación patrimonial del centro de Coquimbo................................ 31 3.2.6 ZGI-8 Zona de gestión urbana sector alto de Coquimbo Macrozona La Cruz...................................... 32

3.3 Evaluación Económica ........................................................................................................................... 34 3.3.1 Las Compañías Oriente........................................................................................................................ 34 3.3.2 Ribera del Río Elqui.............................................................................................................................. 39 3.3.3 La Serena Centro ................................................................................................................................. 47 3.3.4 Costanera Coquimbo - Canteras .......................................................................................................... 50 3.3.5 Coquimbo Centro.................................................................................................................................. 53 3.3.6 Macrozona La Cruz (La Pampilla) ........................................................................................................ 60

3.4 Resumen de la Evaluación ..................................................................................................................... 64 4 PLANES DE GESTIÓN INTEGRADA................................................................................................................. 65

4.1.1 Estrategias generales de implementación............................................................................................ 65 4.1.2 Estrategia de implementación por tipo de ZGIs................................................................................... 66 4.1.3 Consideraciones y recomendaciones................................................................................................... 67

4.2 Planes específicos de Gestión Integrada.............................................................................................. 68 4.2.1 Plan de Gestión ZGI-1: Compañía Oriente........................................................................................... 68 4.2.2 Plan de Gestión ZGI-2: Cuenca del Río Elqui ..................................................................................... 70 4.2.3 Plan de Gestión ZGI-3 y ZGI-5: Centros patrimoniales ........................................................................ 73 4.2.4 Plan de Gestión ZGI-4: Recuperación Costanera de Coquimbo .......................................................... 77 4.2.5 Plan de gestión ZGI-6 Parte Alta Parque Pampilla............................................................................... 79

4.3 Temáticas Transversales........................................................................................................................ 82


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Tabla de ilustraciones Ilustración 1.1-1: Zona de gestión Compañía Oriente .................................................................................................. 11 Ilustración 1.1-2: ZGI -2: Área de Gestión urbana de la Ribera del Elqui.................................................................... 13 Ilustración 1.1-3: ZGI-3: Distrito central de La Serena ................................................................................................ 14 Ilustración 1.1-4: ZGI-4: Área de Costanera de Coquimbo .......................................................................................... 15 Ilustración 1.1-5: Estrategia de gestión y recuperación patrimonial del centro de Coquimbo ...................................... 15 Ilustración 1.1-6: Zona de gestión urbana sector Alto de Coquimbo............................................................................ 17 Ilustración 1.1-7: ZGI- 4: Servicios industriales Las Canteras...................................................................................... 18 Ilustración 1.1-8: Regeneración urbana y generación de Policentro de servicios Tierras Blancas .............................. 19 Ilustración 1.1-9: Zona de gestión área de extensión urbana Sindempart ................................................................... 20


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1 SINTESIS DE DIAGNÓSTICO URBANO PROPECTIVO

1.1 Tendencias de localización Los antecedentes de tendencias de la conurbación permitieron identificar los principales vectores de crecimiento observados y las principales proyecciones de localización y proceso de segregación socio-espacial y funcional de la trama, en un marco en que se conservan los equilibrios de demanda observados entre las dos comunas. Si bien la oferta propuesta por lo instrumentos de planificación vigentes, supera todos los escenarios de demanda proyectada para las ciudades de la conurbación, esta oferta se corresponde con los patrones de segmentación socioeconómica observados, situación que tenderá a incrementarse en la medida que los valores de suelo siguen una tendencia alcista. El impacto más relevante ya se constata en la oferta orientada a estrato bajo y medio- bajo, que se verá fuertemente presionada por los valores de suelo, limitándose al stock de terrenos de propiedad fiscal, o accediendo a localizaciones periféricas incluso suburbanas tal como ha ocurrido con localidades como Islón, Coquimbito, que han consolidado programas orientados a escasos recursos. La opción de localización al interior de los limites urbanos de la conurbación pasa por la factibilidad de ampliar los territorios operacionales de servicios sanitarios, en particular de Coquimbo La Herradura Alta y Sindempart, y Compañía Oriente, acción que se supedita a la concurrencia de inversiones públicas de acuerdo lo informado por el sector inmobiliario. En este contexto, la oferta inmobiliaria tenderá a consolidarse en los segmentos medios C2 y C3, tal como ha venido ocurriendo en los últimos años, fortaleciéndose con la migración interregional, por la diversidad y centralidad de servicios que ofrece La Serena y Coquimbo, y que motivan su dinámica de crecimiento. El fuerte repunte observado por la actividad minera explican en gran medida este fenómeno, que se extiende el área de influencia del sistema urbano de la conurbación a la Región de Atacama, y en particular a la provincia del Huasco, que orbita para muchos servicios sobre la región de Coquimbo, cuestión que podrá incrementarse con la apertura de la Ruta Costera y la llegada de nuevos megaproyectos productivos en el rubro alimenticio (Agrosuper). La ampliación de los limites urbanos de ambas comunas hacia los territorios interurbanos, permiten capturan gran parte de la demanda orientada a los segmentos ABC1 y segunda vivienda, la cual ocupará en gran medida las zonas extensión urbana de Serena Norte y el Interurbano Coquimbo Tongoy, con una morigeración evidente del ritmo de ventas, ante la ampliación de la oferta inmobiliaria del litoral costero de la región, en su totalidad, plasmada en proyectos localizados en las comunas de Ovalle y Canela. El mercado que más se extiende es la oferta de servicios, que consolidó importantes megaproyectos comerciales incluso durante el periodo de recesión económica, así es posible observar a las principales cadenas de Retail que operan a nivel nacional, se encuentran ya emplazadas en la conurbación como asimismo la llegada de hipermercados, lo que da cuenta de la centralidad de servicios que va adquiriendo el sistema urbano. Un segmento en expansión es la oferta educacional, que se ha transformado en un importante atractor de localización inmobiliaria, así es posible ver un notorio incremento de la oferta de establecimientos de educación superior y técnico profesional de carácter privado, con instituciones que cuentan con representación a nivel nacional, lo cual también repercute en parte de la demanda habitacional. Otro segmento que esta teniendo impacto creciente en los procesos de localización es el segmento de tercera edad, La Serena y en parte Coquimbo, se ofrecen como buenas alternativas de localización para un importante contingente de pensionados, que acceden a vivienda en centros urbanos que puedan proporcionar una amplia gama de servicios


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que se combina con una oferta de atractivos paisajísticos, posibles de encontrar en ciudades como Iquique, Viña del Mar, Valdivia y en parte Antofagasta.

1.2 Estructura urbana de la Conurbación Los elementos que modelan la estructura urbana de la conurbación, claramente están influenciados por la configuración fisiográfica del territorio que conforma las planicies litorales y la estructura de accesibilidad intercomunal como patrón de localización y concentración de actividades. Lo anterior se plasma en los componentes fundacionales de la trama, que en el caso de Coquimbo devienen de la localización del enclave portuario y en el caso de La Serena la confluencia de factores que localizan el punto de convergencia o remate de importantes ejes de accesibilidad regional y el vinculo con el Río Elqui como referente espacial. De este patrón de localización emerge una condición de bipolaridad de sus centros de equipamientos y servicios, la cual se va diluyendo en la medida que el proceso urbanizador devino en una estructura de difusa de ocupación, asociada a la disponibilidad de suelo existente. Es así como sin perder la vocación de centro urbano, ambas ciudades han incorporado nuevos hitos de centralidad funcional, que responde a la superposición de tres vectores de desarrollo que pugnan por localización, el primer término la plataforma portuaria y de servicios industriales asociada al borde costero, la función primada residencial y de servicios terciarios, y en tercer lugar la plataforma de servicios turísticos que siendo una actividad terciaría se ha posicionado fuertemente en el sistema costero e indirectamente en la oferta residencial del resto de la ciudad. . El advenimiento de condiciones de mercado propicias para el desarrollo inmobiliario, han posibilitado el surgimiento de importantes atractores de localización como son la dinámica de corredores como la Ruta 5, Av del Mar y el sector Las Canteras Pan de Azúcar, en todos ellos se favorece la proximidad a vías de interconexión o la presencia de recursos turísticos. Sin lugar a dudas esta intensificación de uso, ha impulsado a los programas habitacionales de interés social a la conformación de núcleos homogéneos desde el punto de vista socioeconómico y espacial, que emergen de manera apartada de los principales centros económicos y de servicios, como son Las Compañías en el Caso de La Serena y Tierras Blancas en el Caso de Coquimbo.


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Estructura FISIOGRAFICA

Estructura URBANA FUNCIONAL


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A partir de las premisas señaladas, es posible inferir que por conformación espacial y dinámica emplazadora de actividades, la estructura urbana se resume en la articulación de tres nodos de centralidad claramente reconocibles a partir de los cuales se han desplegado los principales vectores de crecimiento que están delineado a la conurbación. Dos de ellos corresponden a los centros urbanos de La Serena y Coquimbo, y un tercer nodo que corresponde a la triada de interconexión de Balmaceda - Cisternas Las Torres y La Ruta D-43 con el eje Las Canteras que presenta escasa delimitación espacial y clara vocación Industrial y de servicios, dado su enclave estratégico como punto de acceso desde las comunas del interior y la conformación un hinterland residencial que incluye a las urbanizaciones de Tierras Blancas y Las Canteras Alta.

Sobre ellos orbitan las distintas macrozonas o barrios residenciales que van conformando una estructura de depedencia funcional respecto de los subcentros, la cual se diluye en la medida que se incrementa la distancia a los centros de servicios, lo cual ha permitido la consolidación del nuevo subcentro en Tierras Blancas y la intensificación del borde comercial del eje Balmaceda. La apertura integral del corredor costero Av. del Mar – Costanera de Coquimbo, y la ampliación de megaproyectos como el Casino, el mejoramiento de Caleta Peñuelas, refuerzan la vocación de integrar en un mismo espacio urbano a toda la terraza litoral de ambas ciudades, que ha visto el desarrollo del corredor turístico con amplia prescindencia y autonomía del la ciudad. La decisión de conservar el área de Las Vegas plasmada en los sucesivos instrumentos de planificación, ha sido condicionante en la consolidación final de la trama que integra ambas ciudades, lo que no ha impedido que se propicien ingentes operaciones inmobiliaria que han ido transformando paulatinamente los usos del suelo, a pesar de la opinión consensuada de la región que se opone a su transformación.

Macrozona Norte Compañías

Macrozona Oriente Florida

Barrio Industrial Canteras Altas

Macrozona Tierras Blancas

Macro zona Sur Poniente Sindempart. Herradura Alta

NODO 3 CANTERAS - TIERRAS BLANCAS

NODO 1 CENTRO SERENA

NODO 2 CENTRO COQUIMBO


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1.3 Tamaño de las Ciudades Es importante avanzar en un cuestionamiento profundo respeto del tamaño del sistema urbano, las funciones que se asocian a esta dimensión y la densidad resultante, lo que se ratifica en los instrumentos de planificación respectivos que otorgan al área urbana un total de 16.421 has. Incluidas las superficie de extensión urbana. Sólo a modo comparativo la superficie del gran Santiago que alberga una población que supera los 5 millones de Habitantes alcanza a 71.278 ha incluyendo localidades de la periferia.

Gran Santiago Conurbación La Serena - Coquimbo

Escala 1:200.000 Escala 1:200.000 Superficie 71.278 ha Superficie 16.421 ha

No se ha aquilatado debidamente los costos ulteriores de las decisiones de planificación que inducen al incremento en el consumo de suelo, bajo lo que tradicionalmente se ha concebido como modelo de urbanización dispersa, que genera en la práctica, externalidades negativas que finalmente repercute directamente sobre los recursos del Estado. Lo descrito se puede observar fácilmente en la baja rentabilidad que ya se acusa en la extensión del territorio operacional, que en caso de Coquimbo como de La Serena, no cubre la totalidad del límite urbano y postula a fuentes públicas para su ampliación. Si bien las tasa de crecimiento por sobre la media nacional, permite avizorar un demanda importante se suelo, el stock disponible de 4.961 sumado al incremento en su valorización comercial casi duplica la demanda que llega al año 2020 a 2.657 has. A partir de estos datos resulta evidente que el desarrollo de una estrategia de generación de polos de equipamiento “policentrica”, plateada por el Plan Regulador de La Serena, permite reconocer que el desarrollo extensivo propuesto, se supedita a la generación de nuevas centralidades que hagan más expedita la accesibilidad. Aunque no se cuente con una estrategia clara de densificación urbana, por cuanto no existe una amplia demanda para ello, la reducción de los tamaños prediales y la modificación paulatina de los patrones de consumo residencial puede hacer cambiar dicha condición expansiva favoreciendo las áreas de relleno que en conjunto suman 90 ha disponibles.

24 km

17 Km 24 Km

17 km

17 Km


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1.4 Visión de Ciudad La función primada que ejerce el sistema urbano de la conurbación sobre el territorio interregional, seguirá consolidándose en la medida que prosiga su dinámica emplazadora de actividades terciarias, que representa el mayor atractor de localización urbana en el denominado Norte Chico y gran parte de la región de Atacama. Juega en su favor, la diversidad de funciones que alberga, la posición de equidistancia a otros conglomerados urbanos que pueden disputarle parte de su mercado y, la oferta paisajistica que ofrece su enclave, lo que unido al carácter turístico del enclave, permite elevar su nivel de competitividad urbana. La visón del sistema urbano de la conurbación Serena Coquimbo, se plantea en la perspectiva de avanzar reforzando la estructura que permita al desarrollo urbano los distintos planos funcionales que conforman su territorio, conservando los valores propios de las decisiones de planificación que han marcado su impronta urbana, como son la existencia de espacios de características “rururbanas” en el sector Las Vegas, de baja intensidad de ocupación lo que tiene como ventaja conservar el corredor Ruta 5 con baja fricción por uso de suelo. La opción de sostenibilidad del sistema urbano de la conurbación, en tanto no cambien las condiciones de contexto, se inclina más por reforzar la centralidad de los núcleos urbanos existentes, propiciando un desarrollo claramente jerarquizado y funcionalmente determinado de los nuevos polos de equipamiento y servicios urbanos, conservando criterios de temporalidad, evitando opción de competitividad que los afecten y colocando en valor aquellos componentes de singularidad o especialización (zonas turísticas, distritos comerciales) como áreas de mercado con una finalidad clara en el contexto intercomunal. Prioridad fundamental desde un punto de vista de sustentabilidad urbana, es por lo tanto propiciar operaciones de sutura de la trama que permita integrar las funciones urbanas primadas promoviendo mayor complementaridad y fortaleciendo las vocaciones urbanas de los distintos sectores. Se constata la urgencia de actuar fortaleciendo los vínculos con los sectores urbanos más rezagados de la trama, y en particular aquellos que se consolidado homogéneamente desde el punto de vista socioeconómico como Las Compañías y Tierras Blancas.

A partir de esta lógica se reconoce en el trazado de corredores transversales que segmentan la trama, y van determinando los distintos sectores que la componen, la noción de un proyecto ciudad que ya se encuentra plasmado el las iniciativas urbanas impulsadas por la región. El sentido la transversalidad debe enfocarse a la configuración funcional de los vectores que permiten la sutura de los tres planos funcionales que se superponen como vectores en su crecimiento (vector portuario Industrial, vector turístico y vector terciario residencial). La


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comprensión de corredor, por tanto va más allá de la conectividad e integra la Concepción de Cuenca, que funcionalmente se concibe bajo la lógica de los espacios que conforman o acompañan dicho vector, es en este punto donde se integra un concepto fundamental en el diseño de ciudad y que se orienta hacia la complementación funcional de la trama, reconociendo la lógica de los espacios de articulación (nodos). La hipótesis se sustenta en que en la medida que las relaciones de complementación funcional entre los distintos segmentos se intensifiquen, se reduce la competencia y se refuerzan las vocaciones urbanas, lo cual debe apoyarse en una estrategia que se sustente en un rol para el sistema urbano que trasciende y ocupa un lugar importante como núcleo de servicios para la macrozona del Norte Chico y Atacama.

Dos intervenciones prioritarias permiten reforzar estos criterios; En el caso de La Serena se privilegia la intervención a nivel proyecto urbano en el área que conforma la cuenca urbana del Elqui cuya zona de impacto abarca el distrito Las Compañías y el Centro Patrimonial, y en el caso de la ciudad de Coquimbo se propicia una estrategia basada en la articulación del corredor Las Canteras, asociado a la solución de accesibilidad portuaria y la conexión de sector Tierras Blancas con el centro de Coquimbo. Junto con la revalorización del centro patrimonial y el desarrollo de su borde costero y la zona de contacto Puerto Ciudad, resulta imperativo aprovechar las condiciones de contexto que permitan enfrentar políticas regenerativas de la trama, como la intervención del sector Parte Alta de Coquimbo asociado al entorno de Parque La Pampilla.


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2 DEFINICIÓN DE ZONAS DE GESTIÓN INTEGRADA E IMPLEMENTACIÓN

2.1 Definición de Zonas de Gestión Integrada (ZGI’s).

2.1.1 Fundamentos y localización de las ZGI’s

Dado que el enfoque del estudio se orienta a la identificación de zonas con mayores requerimientos de concertación y coordinación de acciones multisectoriales e institucionales, a fin de emprender iniciativas de regeneración del tejido social/urbano más visiblemente dañado según los resultados de las etapas precedentes, es necesario integrar e identificar unidades territoriales según el balance de oferta/ demanda de la conclusión de la etapa anterior. De esta forma, a partir de los antecedentes anteriores se formularon zonas de gestión urbana reconociendo aquellas unidades territoriales que presentan mayor concentración de programas públicos de vivienda, procesos de deterioro o estancamiento, problemas de conectividad que la integren adecuadamente al tejido urbano o todos aquellos criterios que se definieron en conjunto con la contraparte durante el proceso de desarrollo del estudio. De acuerdo a lo anterior, se trabajó con nueve ZGIs preliminares, las cuales se muestran en el diagrama siguiente:


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Tal como se puede observar el criterio de selección reconoce el agrupamiento en torno a los tres nodos identificados en la Visión de ciudad y que orientó la gestión integrada del sistema urbano, a los cuales se añade dos zonas propuesta por la mesa técnica a ser sometidas a evaluación Compañía Oriente y Sindempart.

2.1.2 Descripción de las ZGI’s a) ZGI -1: Compañía Oriente Corresponde a la consolidación de una vasta área de extensión localizada en el sector Olivar, próxima al acceso oriente de la ciudad desde Ribera Norte del Elqui, que conduce a la localidad de El Islón. Abarca una superficie aproximada de 216 ha que ocupan una meseta conformada por depósitos fluviales consolidados dispuesto en tres niveles de aterrazamiento, que determinan su implantación urbana. Su área de influencia se encuentra conformada por urbanizaciones dispersas de viviendas de interés social, con un mermado nivel de equipamiento que se surte básicamente de la dotación de las Compañías. Destaca como hitos en la trama la presencia de las instalaciones del centro de rehabilitación juvenil, y el cementerio de las Compañías. Desde el punto de vista de la accesibilidad la apertura del Puente Zorrilla aminora la fricción de distancia a los distritos centrales de la ciudad de La Serena, básicamente en aquellos requerimiento de escala o nivel de equipamiento mayor, lo que se reproduce a su vez en el patrón de viajes propósito laboral o estudio, si se considera además que funcionalmente el territorio de Las Compañias presenta un patrón de usos de suelo bastante homogéneo residencial y fuertemente orientado a estratos bajos de la población, lo cual incide negativamente en el interés por consolidar oferta comercial de mayor escala. Desde un punto de vista normativo territorial el área presenta usos de suelo preferentemente residenciales en extensión urbana, con restricciones para la localización de equipamiento de mayor escala o nivel, lo cual actúa como detractor para la localización de servicios. No obstante lo anterior se considera que desde el punto de vista de su localización en una vía de acceso a la ciudad podría acoger un área de mercado localizada en el periferia suburbana de la ciudad que ha ostentado un crecimiento importante durante la última década, lo cual se ha reflejado en el desarrollo de estudios que se orientan a la ampliación del área de cobertura del Plan Regulador de La Serena, sobre las localidades suburbana como Islón, Coquimbito. En el cuadro siguiente es posible observar atractores y detractores que operan o dificultan las oportunidades de consolidación del área.

Ilustración 2.1-1: Zona de Gestión Compañía Oriente


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b) ZGI -2: Área de Gestión Urbana de la Ribera del Elqui Esta zona está asociada al Plan de recuperación urbana del Río Elqui y se encuentra incluida como una de las Obras del Bicentenario. Se busca establecer una estrategia que logre dinamizar los procesos de ocupación aledaños a sus riberas, a través de proyectos de infraestructura que actúan como pivote para la inversión urbana. En este contexto se encuentra la hablilitación del Parque Fluvial, y las obras de interconexión como son el nuevo Puente Fiscal y el recientemente inaugurado Puente Zorrilla, aproximan los tiempos de viaje del vasto sector de la Compañías hacia el centro de la ciudad. El Plan Seccional en fase de estudio de reciente data, intenta otorgar sustento legal a la ocupación urbana de las riberas, las cuales quedará integradas en plenitud en la medida que se materialice la habilitación de los proyectos vías costaneras en ambos extremos del río de acuerdo a un proyecto integral de tratamiento de defensas fluviales. Para ello, se debe considerar la importancia que tiene la concurrencia de inversiones en infraestructura y equipamientos que en la actualidad actúan como motor de desarrollo de lo que puede constituirse en una herramienta de gestión para el territorio. Entre estos proyectos destacan:

1. Estudio de Prefactibilidad del Puente Fiscal 2. Estudio de ingeniería para la habilitación de la Costanera Sur del Río Elqui 3. Licitación en curso del estudio de Defensas fluviales impulsados desde el Ministerio de Obras Públicas 4. Construcción de las dependencias del Ministerio de Obras Públicas el que integra el tratamiento fluvial en

un tramo importante de la Ribera del Elqui. Es por esta razón que se integra como zona de gestión el territorio sujeto a planificación por el Plan Seccional de la Ribera del Elqui, al cual se adiciona los márgenes inmediatos a las riberas al poniente del Puente Ruta 5 con una estrategia que considera el tratamiento del sector del humedal en la desembocadura del Río Elqui. La estrategia de ocupación se concentra en la puesta en valor de las áreas que quedarán sujetas a recuperación urbana, que abarcan un total de 172 ha aproximadamente. Estas áreas se encuentran indicadas como zonas de extensión urbana para distintos usos, de un total aproximado de 335 ha urbanizables entre las que se cuentan 159


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ha que hoy presentan propiedad reconocida bajo usos agrícolas o agrorresidenciales como ocurre en el sector Alfalfares. A partir de los estudios de base encargados por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, que en la actualidad se encuentra en proceso de actualización para su aprobación formal por parte del Municipio de La Serena, es posible identificar una estrategia clara de gestión que compromete la participación de diversos actores públicos y privados.

Ilustración 2.1-2: ZGI -2: Área de Gestión urbana de la Ribera del Elqui

c) ZGI-3: Distrito central de La Serena Es un área de gestión urbana localizada en los distritos centrales y pericentrales de la ciudad de La Serena, que se orienta a potenciar alternativas de mercado inmobiliario en un marco que contemple iniciativas de Renovación urbana y restauración de su centro histórico bajo una estrategia que estimule la puesta en valor de terrenos subutilizados existentes en la trama central. La directriz de crecimiento extensivo promovida desde el incentivo del negocio inmobiliario, propia de la planificación por condiciones, permite generar oferta inmobiliaria, equipamientos y servicios mediante inversión privada cubriendo los requerimientos de infraestructura vial. Ello tiene como experiencia distintos escenarios urbanos, en que el crecimiento extensivo periférico continuo se corresponde con un abandono de los distritos centrales tradicionales, con requerimientos de iniciativas de renovación urbana, a fin de recuperar la atractividad para la localización de actividades residenciales complementarias al comercio y servicios que le son propios. Una de las premisas, sin duda, ha sido el mejoramiento del estándar de espacios públicos y áreas libres, frente a la necesidad de minimizar fricción de usos-transporte y la fricción de tránsito peatonal y la congestión vehicular, las cuales en la práctica tiene un efecto relativo sobre la actividad inmobiliaria en el área, más aún si se considera el efecto atractor que tienen otro puntos de la ciudad donde se creado importantes polos de comercio y servicios que restan demanda al centro de la ciudad. Se considera una batería de incentivos que benefician con constructibilidad las estrategias que se orienten a la conservación patrimonial o aquellas que permitan la ocupación interior de las manzanas, tal como se señala en un estudio presentado por la Universidad de La Serena. No obstante lo anterior, es importante avanzar en la evaluación económica de un modelo de negocio factible para el área de intervención, que permita ilustrar claramente una directriz de incentivos normativos, tributarios o financieros. En el caso de la Zona de Renovación Urbana en el centro de La Serena, y en particular de su Zona Típica, resulta imperativo sopesar el efecto sobre las áreas de negocios de la instalación de nuevos equipamientos de escala


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Intercomunal, como son la llegada de los Mall próximos al centro, de manera tal de determinar modificaciones en los patrones de consumo y viajes de la ciudad. Los objetivos estratégicos para el desarrollo de esta área central son: • Preservar y poner en valor la calidad del tejido urbano existente; • Recalificar los espacios públicos en función de un uso más intensivo de la trama. • Crear una oferta de servicios complementarios y condiciones de accesibilidad y estacionamiento que permitan

reposicionar las actividades y servicios. • Revalorar el patrimonio existente y favorecer una buena inserción urbana de los nuevos edificios, asegurar una

buena accesibilidad y movilidad interna en la zona, principalmente, haciendo hincapié en los usos peatonales; • Mejorar la calidad de vida y hacer que los habitantes vuelvan a repoblar las zonas centrales de la ciudad

mediante estrategias de ocupación de densificación habitacional.

Ilustración 2.1-3: ZGI-3: Distrito central de La Serena

d) ZGI-4: Área de Costanera de Coquimbo Se inserta en un plan integral de recuperación urbana que forma parte del trabajo de la Municipalidad de Coquimbo, básicamente en su frente portuario y la prolongación de la Costanera desde Av. del Mar. Abarca un territorio de aproximadamente 157 há que van desde el límite de Caleta Peñuelas hasta el acceso al Puerto. Esta zona comprende un total de 130 há en unidades de gestión, de las cuales se reconocen, como área de intervención directa, 18 há de propiedad pública. En estas últimas se encuentra el Humedal del Estero Culebrón en el cabezal de Playa Changa, el Parque O’Higgins y los terrenos municipales destinados a la localización de un nuevo edificio de servicios públicos, los paños que enfrentan la interconexión del Nudo La Canteras y un área de renovación urbana de aproximadamente 57 ha que conforman el sector Baquedano. Se caracteriza por ser una zona de gran superposición de actividades incompatibles e interfase con infraestructura de transporte, lo que han generado deterioro urbano y un profundo daño ecológico sobre los terrenos del Humedal.


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Corresponde a un conjunto de iniciativas tendientes a lograr la configuración espacial y urbana del entorno que conforma el nudo de transporte que forma Las Canteras . Ruta 5 que se encuentra incluido entre los proyectos del Bicentenario para la conurbación Coquimbo La Serena, y el remate en el eje Costanera (Av. del Mar), que se engarza con el proyecto de desarrollo de la Costanera de Coquimbo.

Ilustración 2.1-4: ZGI-4: Área de Costanera de Coquimbo

e) ZGI-5 Estrategia de gestión y recuperación patrimonial del centro de Coquimbo Considera el desarrollo del un área de gestión que permita la rearticulación y puesta en valor del perímetro central de la ciudad correspondiente a la zona de Conservación Histórica, posibilitando el desarrollo de un nuevo rol para el pericentro mediante una estrategia de densificación de lotes y recuperación patrimonial en las zonas de mayor concentración patrimonial como son el Barrio Ingles y la zona Típica de Guayacán.

Ilustración 2.1-5: Estrategia de gestión y recuperación patrimonial del centro de Coquimbo


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f) ZGI-6 Zona de gestión urbana sector Macrozona La Cruz (Alto de Coquimbo) Consiste en una estrategia de habilitación del Parque Pampilla mediante una propuesta de financiamiento que sustente su mantención mediante un programa de concesión de terrenos y la licitación de las zonas de desarrollo condicionado contenidas en el Plan Regulador. La idea es generar una zona de contacto con los asentamientos existentes que presentan bajo nivel de consolidación de su trama vial y poca inteligibilidad de sus bordes, lo que redunda en la proliferación de espacio intersticial. La posibilidad de activar alternativas que estimulen mix residencial abre expectativas de regeneración urbana de la pieza intermedia de los cerros de Coquimbo hoy con baja gravitación y dinamismo inmobiliario. Esta ZGI integra en una superficie de 165 ha totales, un conjunto de zonas e hitos urbanos que definen la vertiente poniente de la península, integrando el Parque la Pampilla con un total de 79 há, recintos universitarios, hasta el sector de Fuerte Lambert, cada uno de ellos capaces de transformarse en hitos de singularidad que irradien hacia su entorno inmediato. Por otro lado, presenta en una superficie de 3 ha correspondiente al acceso al Parque una superficie con aptitud para convertirse en un área de concesión. Parte importante del proyecto de gestión integral de terrenos del Parque reconoce en la habilitación del eje Los Changos (15m proyectado), que posibilite la consolidación de su perímetro gestando una franja de ocupación residencial que permita conservar la permeabilidad visual . Se espera dotar al Parque de un Plan Maestro que brinde una sectorización interna como área de equipamiento de escala e importancia intercomunal, ya que en la actualidad sólo sigue persistiendo como explanada de eventos que recoge un circuito de vehículos y algunos equipamientos menores particularmente en el acceso formal. Lo cual redunda en la falta de control de su territorio, y la presencia de botaderos irregulares en parte de su perímetro. El carácter espontáneo que adquiere el proceso urbanizador del sector Parte Alta de Coquimbo, ha llevado a configurar espacialmente una trama muy característica y orgánica de calles, la cual se desarticula progresivamente dependiendo del grado de consolidación de la ocupación del suelo. Ingentes esfuerzos dirigidos desde los estamentos públicos han permitido ir consolidando el saneamiento del sector, no obstante lo anterior, este proceso ha ido a la zaga de la ocupación irregular, sin que sea posible articular una trama estructurante y jerarquizada de calles, la cual se encuentra presente en la propuesta de modificación del Plan Regulador de Coquimbo que se encuentra en proceso de aprobación.


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Ilustración 2.1-6: Zona de gestión urbana Macrozona La Cruz (Alto de Coquimbo)

g) ZGI-7: Estrategia de intervención área multiuso de servicios industriales Las Canteras – Pan de Azúcar Conlleva la consolidación urbanística de un polo tecnológico y de servicios industriales en el cuadrante que conforma el acceso sur de la ciudad en la intersección con la Ruta D-43 con el Eje Las Canteras, que cuenta con una superficie aproximada de 193 ha que incluye loteos con usos industriales y un área extensión disponible de acuerdo a Plan Regulador de Coquimbo de 106 ha Se integra a los recintos portuarios a través del eje Las Canteras incluidos en la cartera de proyectos de la Dirección de Vialidad que contempla su mejoramiento de estándar para el periodo 2007 – 2008. El objetivo es generar un subcentro tecnológico que complemente actividades industriales con el traslado de actividades académicas, incentivando el emplazamiento de subcentros financieros al área, cuenta con ventajas de localización por accesibilidad desde la Ruta D-43 y las posible conexión de un By Pass desde la Ruta D-41 (Av. Panorámica) que entregue acceso a vehículos de carga a los recintos portuarios. Parte de la operación puede ser rentabilizada mediante la ampliación de la capacidad de almacenamiento y disposición de carga del Puerto de Coquimbo.


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Ilustración 2.1-7: ZGI- 7: Servicios industriales Las Canteras

h) ZGI-8: Programa de Regeneración urbana y generación de Policentro de servicios Tierras Blancas Corresponde a la generación y puesta en valor de un área que compense la fricción de accesibilidad que presenta el Barrio Tierras Blancas respecto de los principales polos funcionales y de servicios, integrando una propuesta de generación de un stock de áreas verdes que compense los déficit existentes. Si bien se entiende como estrategia de regeneración urbana el territorio cuenta con disponibilidad de suelo de extensión. La propuesta de intervención tiene como finalidad, última propender a la puesta en valor y concentración de inversiones destinadas a lograr la generación de una red local de equipamientos y servicios, articuladas en torno a hitos de centralidad que logre que integrar los distintos segmentos de loteos que se fue estructurando la trama. Pieza relevante en todas las iniciativas de intervención es la puesta en valor de los paños intersticiales existentes, y resolver de manera adecuada su vinculación con los ejes de conectividad del sistema urbano en su totalidad. E. programa de intervenciones se compone de pequeñas operaciones de articulación de tejido urbano, colocando oferta inmobiliaria mediante microproyectos que rentabilicen la habilitación de superficies destinadas como sesión gratuita a áreas verdes o equipamiento.


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Ilustración 2.1-8: Regeneración urbana y generación de Policentro de servicios Tierras Blancas

i) ZGI-9: Zona de gestión área de extensión urbana Sindempart Comprende a los terrenos localizados en el área de extensión sur -oriente de Sindempart, conocido como La Herradura Alta, es un vasto territorio que quedó incluido en la propuesta de extensión urbana del Plan Regulador de Coquimbo en proceso de aprobación y que cuenta desde el punto de vista normativo con condiciones para su urbanización por no encontrarse inscrito en el territorio servido por la empresa sanitaria, lo que significa que conserva márgenes de subdivisión y densidades asimilables a áreas rurales. Las posibilidades de urbanización se circunscriben a la participación de entidades públicas mediante obras de infraestructura, que generen la factibilidad sobre los territorios hoy no sujetos al área de concesión, dado que el costo no permite rentabilizar las operaciones. Es importante consignar sin embargo, que la mayor parte de los terrenos son privados y los que se han ido urbanizando lo han hecho sobre la base de operaciones orientadas a estratos bajos.


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Ilustración 2.1-9: Zona de gestión área de extensión urbana Sindempart

2.1.3 Valoración de ZGI’s La descripción de cada ZGI fue aprovechada para un análisis conjunto de ellas, que se tradujo en un resumen de atractores y detractores de valoración de atributos cuyo fin es orientar una priorización y selección de ellas, en función de ciertos objetivos estratégicos. El análisis de atractores y detractores de cada ZGI se muestra en las páginas siguientes:


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ZGI 1: Compañías Oriente

Atra

ctor

es

• Punto de ingreso a la ciudad desde las localidades suburbanas que han incrementado la localización de actividades y por lo tanto la demanda de servicios.

• Gran extensión de terrenos de propiedad fiscal que facilita la operación inmobiliaria. • Presencia de trazado vial de carácter estructurante contenido como proyecto en el Plan Regulador. • Trama vial proyectada por el Plan Regulador, cuenta sin embargo, con dificultades topográficas que no

permiten su consolidación.

Detra

ctor

es

• Gran homogeneidad socioeconómica de la población residente en el entorno, orientada a estratos bajos de la población.

• Dificultades normativas que habilitan usos residenciales predominantemente residenciales que impide el desarrollo de subcentros de equipamientos.

• Presencia de equipamientos exclusivos como el recinto penitenciario o el cementerio. • Localización periférica respecto de la trama consolidada dificulta su red de interconexión, lo que se

incrementa por la presencia de accidentes topográficos que alteran la continuidad de la trama. • Distancia a los distritos centrales de la ciudad, 5,3 km aproximadamente.

ZGI 2: Recuperación Ribera del Río Elqui

Atra

ctor

es • Cuenta con stock de suelo potencialmente recuperable como parte de las obras que significan su

encauce. • Presenta concurrencia de inversiones públicas, en distintos puntos. • Existe manifiesto interés de parte del sector privado por localizarse. En Ribera Norte.

Detra

ctor

es • No se encuentra regularizada la situación de deslindes, no obstante existir estudios que señalan los

niveles de crecida máxima. • Presencia de actividades extractivas en el cajón del río, impacta negativamente sobre el entorno.

ZGI 3: Centro Urbano de La Serena

Atra

ctor

es • Trama consolidada y diversidad de usos de equipamientos y servicios

• Convergencia de las vías de accesibilidad e interconexión a la ciudad.

Detra

ctor

es • Cuenta con gran competencia por concentración de equipamientos comerciales y de servicios

profesionales en los centros comerciales (mall). • Deterioro bajo nivel de dinamismo inmobiliario • Deterioro urbano de los centros de manzanas


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ZGI 4: Núcleo Industrial Las Canteras

Atra

ctor

es • Proximidad a vías de acceso desde el interior del área urbanas de la conurbación.

• Loteo industrial consolidado • Presencia de fuentes energéticas para el desarrollo industrial. • Baja interacción negativa con los bordes urbanos.

Detra

ctor

es • Dificultades de acceso al Puerto desde Av Las Canteras Ruta D-35 por estándar de vía e intersección

nudo Ruta 5. • Pocas oportunidades de intervención, dada la ausencia de terrenos públicos y el marcado carácter

industrial del barrio.

ZGI 5: Tierras Blancas

Atra

ctor

es

• Equidistancia de los centros urbanos de Coquimbo y La Serena. • Alta densidad poblacional y presencia de remanentes de suelo para localizar equipamientos y areas

verdes. • Cercanía de centros industriales. • Se rompe gradiente de estratificación social con nuevos proyectos inmobiliarios.

Detra

ctor

es • Homogeneidad de uso residencial • Proximidad de suelos agrícolas

ZGI 6: Costanera - Canteras

Atra

ctor

es • Localización estratégica respecto a las principales vías de interconexión y acceso a los distritos

centrales de la ciudad de Coquimbo. • Prolongación del área de influencia de las actividades turísticas del Borde Costero (costanera). • Presencia del Puerto como articulador de encadenamiento productivos que justifican la presencia de

una plataforma de servicios industriales.

Detra

ctor

es • Superposición de actividades incompatibles.

• Interfases de transporte derivadas del acceso al Puerto. • Ferrocarril y tránsito de camiones. • Deterioro urbano por incompatibilidad de la trama para soportar actividades productivas. • Deterioro ambiental y presencia de microbasurales en el humedal de Estero El Culebrón.


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ZGI 7: Centro Urbano de Coquimbo

Atra

ctor

es • Concentración de los equipamientos y servicios de escala intercomunal.

• Valor Patrimonial de la Imagen Urbana realza los valores turísticos del centro de la ciudad. • Proximidad de las actividades del borde costero diversificación de usos.

Detra

ctor

es

• Deterioro físico de la edificación patrimonial • Bajo nivel de adaptación a usos alternativos de la trama urbana. • Escasez de estacionamientos dificultan la operación de las áreas comerciales.

ZGI 8: Macrozona La Cruz

Atra

ctor

es • Localización estratégica respecto a los distritos centrales de la ciudad de Coquimbo.

• Disponibilidad de suelo para una gestión dirigida desde el sector público. • Parque la Pampilla desplaza una explanada de suma importancia para la ciudad

Detra

ctor

es

• Ocupación irregular del suelo. • Generación de un área urbana en condición de deterioro y escaso saneamiento. • Escaso control de los terrenos intersticiales y falta de delimitación del área urbana. • Explanada del Parque no genera un límite reconocible lo cual redunda en sus escaso control y

deterioro.

ZGI 9: Sindempart

Atra

ctor

es • Área consolidada en usos residenciales.

• Cercanía física al centro de la ciudad • Interés de inmobiliarios por invertir en el sector

Detra

ctor

es • Sin factibilidad sanitaria.

• Zona delimitada por accidentes geográficos • Inexistencia de terrenos públicos que apoyen la gestión


HABITERRA S.A.

2.1.4 Criterios de agrupamiento entre ZGI’s A partir de la visión integrada de ciudad es posible direccional el tratamiento de las zonas de gestión reconociendo ámbitos de intervención en que se complementan la gestión urbana más allá de la delimitación precisa de las zonas de gestión. Así es posible constatar que el tratamiento desde el punto de vista de la gestión urbana de los centros urbanos de La Serena y Coquimbo, se encuentra relacionado con la solución de los bordes de contacto propiciando de esta forma operaciones que mejoren la continuidad y vinculación de la trama urbana, y la complementación de funciones en el sistema urbano de la conurbación, lo cual se relaciona además con la generación de vínculos con las áreas menos competitivas como Las Compañias y Parte Alta de Coquimbo. En el caso de La Serena, es posible identificar potencialidades urbanas del vínculo entre el proyecto Ribera del Elqui y la intervención del centro patrimonial, y a su vez en refuerzo de la vinculación con el distrito Compañías. La generación de un área de desarrollo inmobiliario que da continuidad a la trama urbana de La Serena aparece como una operación de gran impacto por cuanto integra una nueva demanda a los servicios del centro de la ciudad que traspasa los límites incluso de la Ruta 5 mediante la solución de conectividad de a través de las Vías Costanera.

Ilustración 2.1-10: Zonas de Gestión Integrada en el perímetro central de La Serena.

En el caso de Coquimbo es posible identificar a nivel de diagnóstico la problemática que enfrenta el centro patrimonial respeto de su bordes de contacto con el Puerto de Coquimbo y con el distrito que forma Parte Alta, que presenta escasa configuración espacial de la trama y zonas de deterioro urbano, lo cual otorga importancia a la gestión integrada de las zonas localizadas en su entorno inmediato, vale decir, Costanera – Las Canteras, asociada a una solución definitiva de accesibilidad al Puerto y la tratamiento de las zonas deterioradas del distrito Baquedano que permitan reforzar el vínculo con el corredor turístico del Borde Costero.

ZGI-1


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2.1.5 Criterios de Prioridad y Selección de ZGI’s Los resultados de los talleres de gestión aplicados a partir de la mesa técnica permitieron incorporar, eliminar o modificar territorialmente las ZGI’s. Este proceso se fue estructurando en base a determinados objetivos generales que fueron ratificados en el proceso de consulta a la mesa técnica que confronta el presente estudio, cuyo reporte se presenta en documentos anexos al presente informe. Estos objetivos generales fueron:

1) Avanzar en la integración urbana de las distintas zonas de la conurbación apuntando hacia una política de gestión de suelo que reduzca los efectos de segregación urbana y socioeconómica.

2) Avanzar en mecanismo que potencien la gestión urbana del los territorio de la cuenca del Río Elqui y de la desembocadura del Estero el Culebrón, avanzando en una tratamiento de los espacios naturales, generando alternativas de uso que se integren a la trama urbana con una gestión compartida (público-privado) que permita sostener su implementación .

3) Rescate y revalorización de los centros patrimoniales, formulando una estrategia de ocupación que considere variables económicas de la gestión del suelo y generación de atractores de localización.

4) Rescate de revalorización de asentamientos deteriorados e irregulares a partir del tratamiento de hitos de relevancia que irradien sobre el entorno.

5) Rescate y revalorización de zonas pericentrales deteriorados como resultado de la Interfase ciudad Puerto. 6) Potenciar el desarrollo inmobiliario turístico del borde costero en zonas que presenten rezago o menor

competitividad en su consolidación. La priorización de las ZGI’s, que pretende recoger el máximo de los objetivos generales planteados, se efectuó en base a ciertos criterios, que tienen que ver con el análisis de valoración del punto anterior. Estos criterios son:

1. Concurrencia de proyectos públicos, que permitirían gatillar procesos de gestión urbana 2. Presencia preferente de terrenos fiscales 3. Presencia de área deficitarias 4. Presencia de problemas asociados a la homogenización socioeconómica y/o segregación socio-espacial


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5. Acceso a incentivos de localización. 6. Existencia de beneficios económicos privados medibles (económicamente evaluables), cuya existencia haya

sido potenciada con algún esfuerzo público de intervención, que sin éste no hubiese sucedido. Los resultados de la mesa técnica reforzaron el trabajo sobre las zonas de gestión asociadas a los centros patrimoniales de La Serena y Coquimbo, otorgando continuidad al trabajo desarrollado por las distintas instituciones tendientes a incorporar mecanismos de gestión urbana y sustento a los grandes proyectos de ciudad que hoy se encuentran en carpeta; entre estos se dio prioridad a los centros patrimoniales, las zonas con potencialidad inmobiliaria (Ribera del Elqui y Costanera de Coquimbo) y dos zonas que se orientan a la integración socioeconómica mediante la generación de mix residencial y/o regeneración urbana (compañía Oriente y Macrozona La Cruz). En base a los objetivos y criterios anteriores, se seleccionaron las siguientes ZGI para posteriormente ser evaluadas económicamente, donde tres de ellas pertenecen a la comuna de La Serena y tres a la de Coquimbo. De norte a sur, las Zonas de Gestión Integrada seleccionadas son:

a) ZGI 1: Compañías Oriente b) ZGI 2: Recuperación Ribera del Río Elqui c) ZGI 3: Centro Urbano de La Serena d) ZGI 6: Costanera – Canteras e) ZGI 7: Centro Urbano de Coquimbo f) ZGI 8: Macrozona La Cruz


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3 DESARROLLO DE PROYECTOS ESPECÍFICOS

3.1 Potencial inmobiliario de las zonas de gestión Se evaluó el potencial de desarrollo inmobiliario de los bienes inmuebles públicos identificados, según sus condicionantes de desarrollo, determinando su grado de competitividad, en relación a otras zonas similares, para desarrollar los proyectos críticos. De esta forma, las variables que explican las tendencias de oferta y demanda de cada ciudad, serán contrastadas con la situación de los bienes inmuebles públicos identificados, determinando su potencial de desarrollo. Se construirán indicadores positivos de captadores de plusvalías (atractores) y/o aspectos negativos (detractores) que miden el grado de competitividad de cada terreno con respecto a proyectos y zonas inmobiliarias, detectando sus fortalezas y debilidades para los usos analizados. El Diagnóstico del Potencial Inmobiliario se realizará en dos escalas: a) Escala Urbana: estima las ventajas del terreno con respecto a las tendencias generales de cada ciudad, analizando sus atributos de macro localización. b) Escala Zonal: estima las ventajas del terreno con respecto a su zona de emplazamiento, considerando los atributos de localización del entorno inmediato, como a características relevantes del propio terreno. Para dicho análisis se considera definir un mix de usos factibles a desarrollar según marco regulatorio, para lo cual se plantea

- Seleccionar los usos donde el terreno presenta mayores ventajas comparativas, maximizando su potencial inmobiliario.

- El MIX resultante se traduce en un paquete de productos inmobiliarios que son localizados en el predio, de acuerdo a sus atributos de localización.

- Se definirán superficies de oferta coherentes con el tamaño de mercado de cada ciudad, estimando una cabida inmobiliaria con la superficie de cada uso, el número de viviendas, los m2 de actividades no residenciales, etc. En todos los casos se especificará el mercado objetivo y los precios de unidades comercializables y terrenos.

La definición del MIX considerará la opinión de actores locales públicos y privados consultados.

3.2 Proyectos Urbanos en Zonas de Gestión

3.2.1 ZGI -1: Compañía Oriente La estrategia de intervención compromete la sectorización de la zona en distintos macrolotes, que establecen una gradiente de estratificación socioeconómica, que se integran en un policentro de equipamientos y servicios urbanos localizado en la pieza centra, ampliamente conectada con el resto de la trama urbana de las Compañias a partir del trazado proyectado de Av. Panorámica. Dicha estrategia posibilita la puesta en oferta escalonada de macrolotes para usos residenciales preferentes y la segregación de una zona destinada a la localización de equipamientos de aproximadamente 6,7 ha y la concreción de una avenida parque que corresponde con el trazado de Avenida Panoramica que se desarrolla en dobre calzada


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con un área verde central de24ha con una ancho de aproximadamente 100 m, que aporten en la reducción de los déficit observados en las poblaciones circundantes en materia de equipamiento y áreas verdes, la operación compromete una superficie de 196 ha.

3.2.2 ZGI -2: Área de Gestión urbana de la Ribera del Elqui El área de gestión de la Ribera Urbana del Elqui, acoge íntegramente el Plan Seccional que modifica el Plan Regulador de La Serena, desde el punto de vista de su operatoria, se reconoce una estrategia escalonada de ocupación de las zonas de extensión asociadas a la recuperación de riberas y cambios significativos de la normativa urbana existente. i Proyecto 1: Compañía Baja (Sector Puente Zorrilla) Incorpora la terraza fluvial Norte del Río Elqui en el sector Puente Zorrilla en el cuadrante inscrito entre avenida Islón y la ribera del Elqui, ocupa un polígono de 28 ha de recuperación para usos urbanos que en la actualidad ocupa parte importante del cajón del río profundamente alterado por la extracción de áridos,. Como zona de extensión el área presenta una normativa urbana que admite una densidad de 2800 hab/ha y una subdivisión predial de hasta 1000 m2 El objetivo es lograr consolidar un subcentro que establezca la puesta en valor de los terrenos y sea un factor atractor que permita potenciar una oferta residencial orientada a estratos medios rompiendo de esta forma la homogeneidad socioeconómica que presenta de Las Compañias. Las ventajas de accesibilidad desde los distritos del interior (Islón,Las Rojas y Lambert) otorga factibilidad a las estrategias de intervención en el área tranformándose de esta manera en un importante atractor inmobiliario que se asocia al punto de interconexión entre Puente Zorrilla y el proyecto de Costanera Norte.

SUBCENTRO DE EQUIPAMIENTO

VIA PARQUE

SUPERFICIE 216 há (280)


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ii Proyecto 2: Recuperación de terrenos - Nuevo Puente Fiscal Incorpora a la gestión los terrenos que desplaza el futuro trazado del Nuevo Puente Fiscal, en ambas riberas considerando la puesta en valor de terrenos industriales y la gestión de traslado de la Población Mercedes Marín del Solar. La superficie de gestión incorpora dos paños uno de 45 ha por el norte correspondientes a instalaciones de la Empresa Redimix y 25 ha en la Ribera Sur que colindan con un importante proyecto inmobiliario, parte de esta gestión se viabiliza por la obras de nuevo trazado del puente Fiscal en estudio, que tiene como trazado alternativos el propuesto por el Plan Regulador, desplaza el eje geométrico hacia el poniente del antiguo puente. La estrategia de implantación considera la habilitación de terrenos que ocupan las terrazas fluviales del río Elqui y la gestión de traslado de la población radicada en su ribera, la gestión urbana se factibiliza a partir de los procesos expropiatorios que devienen del nuevo trazado de la ruta, y la continuidad del trazado de una vía que enmarque la ribera del río. iii Proyecto 3: Área de Recuperación Ribera Sur Coherente con al situación anterior la estrategia de ocupación considera la habilitación de terrenos ubicados en el área de transición de la caja del río Elqui en la ribera sur entre Puente Zorrilla y el límite urbano oriente de la ciudad, y que abarca una superficie de extensión de aproximadamente …. Ha, los usos actuales se asimilan a terrenos agrícolas y terrenos sujetos a extracciones de áridos en la caja del río. Como punto inicial se considera la intervención de un paño de 10,8 ha localizado en el cabezal sur del Puente Zorrilla, que presenta como normativa propuesta EXr3 en el Plan Seccional , que admite usos mixtos con una densidad proyectada de 3900 hab/ha sobre una subdivisión predial de 1.000 m2.

Proyecto N°1 Compañía Baja

Proyecto N°3 Ribera Sur Alafalfares

Proyecto N°2 Puente Fiscal


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3.2.3 ZGI-3: Renovación urbana Distrito central de La Serena. La propuesta de gestión para los distritos centrales de la ciudad de La Serena no reconoce la ejecución de proyectos específicos sobre suelo disponible, si no más bien una estrategia integral destinada a generar atractores de localización que tiene que ver con los principales déficit observados en materia de normativa urbana y dotación de infraestructura complementaria de apoyo al comercio y servicios, entre las iniciativas se consideran las siguientes líneas de intervención. Establecer un plan de negocios que permita mejorar las ventajas competitivas de localización • Definir roles y ventajas competitivas del centro de la ciudad frente a otras zonas, factores de temporalidad en el

uso ocupación y debilidades que es necesario resolver para incrementar el dinamismo inmobiliario. • Revisar la pertinencia de los instrumentos de subsidios vigentes aplicados a la realidad de las zonas

patrimoniales. • Generación de un banco de suelo a partir de un catastro territorial que permita organizar la oferta. • Crear una mesa permanente de participación público privada que integre la visión de los principales actores

urbanos que se encuentren operando en el área, para concordar iniciativas que permitan sostener el Plan de Negocios basado en un modelo de alianza público - privada.

• Incorporar incentivos tributarios territoriales a la localización • Crear instancias de difusión y marketing que mejoren las colocaciones en los distritos centrales frente a otras

áreas de competencia. Revisión de la normativa urbana territorial: • Calibrar adecuadamente las debilidades observadas en la normativa urbana que afecten la rentabilidad

inmobiliaria en función de los factores de atracción. • Incorporación de mecanismo de compensación territorial, que establezcan incremento en la constructibilidad a

los proyectos que contemplen cesiones de libre tránsito, que permita incrementar la ocupación de suelo de los centros de manzanas.

• Formular un estudio de capacidad de Carga del centro patrimonial que permita definir las limitantes a la intensificación y destino del uso suelo acorde con potencialidades y actores de atracción para la localización de la demanda (Plan de Negocios).

• Resolver la superposición de instrumentos normativa de conservación patrimonial. Generación de facilidades peatonales y de estacionamientos. • Establecer un modelo de gestión que permita dotar de facilidades de estacionamientos que mejoren la

competitividad comercial y de servicios de los distritos centrales. • Generación de una red de circuitos de facilidades peatonales, que se base en técnicas de interacción espacial y

espacio-comportamiento, ocupadas en la modelación de área comerciales. • A partir de lo anterior formular un modelo de ocupación de los centros de manzanas incrementando de esta

forma el perímetro de contacto comercial.

3.2.4 ZGI-6: Área de Costanera de Coquimbo - Canteras La superposición de usos e infraestructura incompatibles entre si han constituido el factor más incidente en el deterioro progresivo de los distintos componentes urbanos y ambientales del espacio, bajo este precepto es posible asegurar que el área de la costanera no resuelve en la actualidad su vocación inmobiliaria, existiendo numerosos factores de entorno que desincentivan la localización. i Proyecto 1: Macrolotes acceso a Costanera


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Consiste en una propuesta de desarrollo para la solución del Nudo vial Las Canteras – Ruta 5 que se articule con la vía de conexión con las Costanera y la puesta en valor de los terrenos que se encuentran entre las Costanera y la Ruta -5. ii Proyecto 2: Parque Urbano y operación inmobiliaria en terrenos de relleno en humedal Estero El

Culebrón. Comprende el conjunto de iniciativas tendientes a recuperar ambientalmente la zona del humedal, seriamente dañada por intervención antrópica, mediante una propuesta que se relaciona con la generación de un parque urbano, generando circuitos temáticos y equipamiento complementario a las actividades de esparcimiento, sustentado todo en la explotación inmobiliaria de parte de los terrenos fiscales existente en el área, creando una adecuada segregación de la interfases de transporte de acceso al Puerto. iii Proyecto 3 : Estrategia de mejoramiento urbano borde de contacto Costanera Sector Baquedano. Consiste en la implementación de una estrategia de regeneración urbana del Barrio Baquedano, con una solución de diseño que resuelva la pasada de la infraestructura de transporte. Se deberá incentivar soluciones de diseño urbano que propendan a la generación de un borde edificado que acompañe a la recuperación integral del Parque del humedal Estero El Culebrón, estableciendo a partir de la vocación de servicios industriales del área distintas alternativas que apunten a la renovación, mejoramiento y/o regeneración urbana..

3.2.5 ZGI-7 Estrategia de gestión y recuperación patrimonial del centro de Coquimbo Coherente con la situación del centro patrimonial de La Serena se plantean los mismos lineamientos de gestión que tiene como punto de partida la generación de un Plan de Negocios, la revisión de la normativa territorial y la dotación de facilidades de accesibilidad. No obstante lo anterior, la condición y presencia del Puerto, otorga especificidades propias a la zona de gestión que son insoslayables a la hora de plantear mecanismos de gestión urbana, dada la proximidad de la infraestructura y el impacto que deriva de su operación en el entorno.

ZONA DE PROTECCIÓN

PPRRYYEECCTTOO NN°°33:: AARREEAA DDEE RREENNOOVVAACCIIOONN

PPRROOYYEECCTTOO NN°° 11 MMEEJJOORRAAMMEEIINNTTOO GGEESSTTIIÓÓNN DDEE TTRRAANNSSPPOORRTTEE AACCCCEESSOO

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ZONA DE AMORTIGUACIÓN

FRANJA DE DESARROLLO URBANO

PPRROOYYEECCTTOO NN°°22 GGEESSTTIIÓÓNN DDEE TTEERRRREENNOOSS HHUUMMEEDDAALL

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Entre los factores de realce son las características propias del medio edificado destinado a conservación por los distintos instrumentos: entre estos destaca la data de construcción y origen de los materiales utilizados que otorga urgencia a la intervención, por otro lado las exigencias propias que el mercado impone a los usos e intensidad de ocupación del centro de las ciudad que no siempre se compatibilizan con la respuesta de las estructura edilicia de mayor valor patrimonial, y finalmente la vocación urbana y comercial del centro frente al surgimiento de nuevos subcentros de negocios que desarrollan competencia o el interés manifestado por distintos agentes por localizarse modificando los patrones de ocupación existentes. Dado que las iniciativas de potenciación de los entornos patrimoniales de la ciudad, comprometen interés público que se visualiza en la conservación del componentes que sustenta a la imagen urbana (Condición de conjunto), y el interés privado que se manifiesta en las distintas alternativas de puesta en valor de los inmuebles (condición individual), es fundamental por tanto reorientar los lineamientos de actuación hacia un punto en el que converjan intereses públicos y privados, con el objeto se vislumbren alternativas que se sustenten en un análisis del potencial inmobiliario de las edificaciones de conservación, que se constituya además en una herramienta que permita a los privados revalorizar sus inmuebles promoviendo de esta forma su preservación o conservación. Como parte relevante de la estrategia de ocupación urbana se formulan las siguientes líneas estratégicas:

1) Estudio de capacidad de carga y potencial inmobiliario de inmuebles patrimoniales, que se orienta a la búsqueda de modalidades de negocio adaptadas a la realidad y uso del centros histórico de la ciudad.

2) Creación de las capacidades instaladas en la ciudad para la generación de mano de obra calificada que sea capaz de intervenir en materia de restauración y/o conservación patrimonial; creación de un registro de contratistas, promoción para la gestación de empresas constructoras que cuenten con habilidades para la intervención de inmuebles patrimoniales, creación de cursos de capacitación y de formación de habilidades especificas en materia de restauración y/o conservación arquitectónica del patrimonio inmueble.

3.2.6 ZGI-8 Zona de gestión urbana sector alto de Coquimbo Macrozona La Cruz El sector Parque La Pampilla de Coquimbo, ha sido motivo de desarrollo de proyectos de intervención desde el municipio, los que se han concretado en líneas de financiamiento público muy puntuales y localizadas con discutible impacto en la estructura y modalidad de uso del parque en su totalidad y menos en las características de su entorno urbano inmediato. Tal como se plantea en la descripción del área de intervención, los proyectos específicos se orientan a la búsqueda de terrenos que permitan alternativas de gestión inmobiliaria con allegamiento de capitales privados, bajos modalidades de concesión o traspaso, que permitan sostener la habilitación y/o matención del Parque, entre estos destacan las siguientes iniciativas: • Concesión de terreno de 3,5 ha localizado en el

acceso principal de la Explanada por Calle Arturo


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Godoy. • Habilitación de una franja periférica de contacto con las ciudad que permita constituir un cierro virtual al Parque

estructurada en base a edifcaciones de mayor densidad asociadas a la apertura del Eje Los Changos. • Habilitación de zonas de desarrollo condicionados propuestas en el Nuevo Plan Regulador en el cuadrante

nororiente del Parque, asociada a un tratamiento de entorno de la planta de tratamiento de aguas servidas.


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3.3 Evaluación Económica

3.3.1 Las Compañías Oriente

a) Justificación del proyecto y estrategia preliminar Se trata de una ZGI creada sobre los terrenos de propiedad de Bienes Nacionales al oriente del sector Las Compañías, cerca de la población El Olivar. Se trata de un paño de aproximadamente 280 hectáreas cuyo desarrollo futuro debe impedir la excesiva concentración de estratos bajos en el sector, que generan condiciones de aislamiento, delincuencia, falta de equipamiento y en general falta de oportunidades a la población del sector. La intervención propuesta en esta zona es aprovechar la ley de Financiamiento Urbano Compartido para el mejoramiento del sector, mediante la ejecución de obras de urbanización y equipamientos que funcionen como atractores de demanda para estratos un poco mayores. El objetivo concreto es incorporar estratos D y C3, adicional a los existentes estratos D y E, permitiendo poblar la zona con viviendas en el rango 400 - 1.000 UF. Se requiere un traspaso de los terrenos fiscales a valor cero, que permita al privado generar excedentes económicos significativos que puedan ser destinados a la construcción de los atractores antes mencionados. Este excedente económico debe ser entendido como la ganancia extraordinaria del inversionista al recibir los terrenos a valor cero, es decir, son asociables al costo del terreno, pero cancelado en obras por similar valor. De acuerdo a los análisis realizados por esta consultora, los atributos que deberían existir en la ZGI en análisis tienen que ver con la dotación de infraestructura de conectividad y dotación de establecimientos de educación municipal y subvencionada. Cierto es que la localización de la ZGI como el arraigo mayoritario de estratos D y E hacen muy difícil un reperfilamiento importante en la zona, pero se cree que es posible promover una mixtura social incipiente mediante inversiones importantes que permitan acentuar este comportamiento en etapas posteriores.

b) Marco Normativo del proyecto Según el Plan regulador Comunal de La Serena, la ZGI Las Compañías Oriente está asociada es la de Zona de Extensión 3-5, cuyos usos permitidos son los siguientes:

Residencial : pareado, asilado Educación : mediano, menor Seguridad : menor Culto y Cultura : menor Social : menor Área Verde : mediano y menor Deporte : mediano, menor Comercio : menor Servicios : menor Servicios artesanales : menor En el caso residencial, se establece una subdivisión predial mínima de 160 hab/há, ocupación máxima de suelo de 70%, coef. de constructibilidad de 2,8 y densidad máxima de 500 hab/há.


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Se prohíben expresamente cementerios, botaderos de basura, centros de rehabilitación conductual, hogares de detención y reclusión, salas de concierto, espectáculo o convenciones, estadios o hipódromos, supermercados, grande tiendas, bares, servicentros, discotecas y terminales de distribución.

El sector tiene una clara orientación habitacional, tanto desde el punto de vista normativo como en la progresiva consolidación del entorno. No se permiten ciertos equipamientos de escala mediana o mayor, lo que acota las potencialidades del sector.

c) Demanda Esperada El estudio de las fotografías aéreas del sector Las Compañías, permiten estimar que entre 2000 y 2005/2006 se consumió un total aproximado de 74 hectáreas, que anualizado corresponden a 13,5 há/año. Aplicando las densidades observadas en los sectores de crecimiento, se puede estimar que la demanda residencial fue de alrededor de 954 viviendas/año (80 viviendas/mes). El sector El olivar prácticamente no creció en el último período, situación que debería cambiar con la implementación de proyectos en los terrenos de Bienes Nacionales, donde existe factibilidad sanitaria para buena parte de sus terrenos. Como supuesto de demanda se consideró la posibilidad de vender un promedio de 20 viviendas/mes. Este número representa un 25% de la demanda de las Compañías en el último quinquenio, porcentaje que podría considerarse conservador sopesando la proporción que la superficie de la ZGI tiene sobre el suelo urbano disponible de toda Las Compañías. Por otra parte, siguiendo la tendencia actual de ocupación, una demanda de 20 viviendas mensuales puede considerarse una cantidad conservadora tomando en cuenta que se trata de un proyecto de vivienda mayoritariamente social.

d) Etapamiento y Perfil de Producto La estrategia a evaluar consiste en la incorporación paulatina de estratos más altos a los existentes, construyendo zonas de transición socioeconómica con las actuales poblaciones existentes. Esto se realizaría iniciando el proyecto con viviendas concentradas entre 400 y 600 UF, incorporando un pequeño porcentaje de viviendas entre 600 y 800 UF. Posteriormente y en forma paulatina, se irían incorporando valores superiores. El perfil de producto residencial se definió atendiendo la actual oferta de productos similares, particularmente los proyectos Arcos de Pinamar y Torreones de La Serena, ambos en el Sector Las Compañías. PRIMERA ETAPA

Tipo Rango Valor UF

Valor Medio

UF

Sup. Const.

m²

Costo UF/m²

Sup. Terr. m²

Rendim. Vendible

Prop. Viviendas

Terreno Bruto m²

Terreno Total m²

Total Viviendas

Venta mes

estimada

Tipo A 400 - 600 500 43 7,0 90 55% 80% 164 28.015 171 16

Tipo B 601 - 800 700 51 8,0 107 57% 20% 188 8.056 43 4

Tipo C 800 - 1.000 900 59 9,0 123 58% 0% 211 0 0 0

Total / Prom. 400 - 1.000 540 44,6 7,2 93,3 55% 100% 169 36.000 214 20

59 viv/há Densidad 238 hab/há


HABITERRA SA 36

SEGUNDA ETAPA

Tipo Rango Valor UF

Valor Medio

UF

Sup. Const.

m²

Costo UF/m²

Sup. Terr. m²

Rendim. Vendible

Prop. Viviendas

Terreno Bruto m²

Terreno Total m²

Total Viviendas

Venta mes

estimada

Tipo A 400 - 600 500 43 7,0 90 55% 60% 164 42.709 261 12

Tipo B 601 - 800 700 51 8,0 107 57% 30% 188 24.565 131 6

Tipo C 800 - 1.000 900 59 9,0 123 58% 10% 211 9.197 44 2

Total / Prom. 400 - 1.000 600 47,0 7,5 98,3 56% 100% 176 76.500 435 20


TERCERA ETAPA

Tipo Rango Valor UF

Valor Medio

UF

Sup. Const.

m²

Costo UF/m²

Sup. Terr. m²

Rendim. Vendible

Prop. Viviendas

Terreno Bruto m²

Terreno Total m²

Total Viviendas

Venta mes

estimada

Tipo A 400 - 600 500 43 7,0 90 55% 40% 164 28.931 177 8

Tipo B 601 - 800 700 51 8,0 107 57% 40% 188 33.280 177 8

Tipo C 800 - 1.000 900 59 9,0 123 58% 10% 211 9.345 89 4

Total / Prom. 400 - 1.000 680 50,4 8,3 103,3 56% 100% 183 81.900 447 20


CUADRO RESUMEN Primera

Etapa Segunda

Etapa Tercera Etapa Total

Terreno Bruto Há 4,0 8,5 9,1 21,6

Terreno Residencial Há 3,6 7,7 8,2 19,4

Terreno Otros Usos Há 0,4 0,9 0,9 2,2

Viviendas 400 - 600 UF 171 261 177 609

Viviendas 600 - 800 UF 43 131 177 350

Viviendas 800 - 1000 UF 0 44 89 133

Total Viviendas 214 435 442 1096

Venta mes estimada 20 20 20

Plazo (meses) 11 22 22 55

El tamaño de la primera etapa se calculó cuadrando la demanda de 1 año; las 2 etapas siguientes consideraron demanda de 2 años cada una. La única importancia de esta división es que la primera etapa es la encargada de generar los excedentes económicos más seguros, que irían a financiar los atributos atractores de demanda de estratos cada vez mayores (dentro del rango acotado anteriormente).

e) Parámetros de evaluación Los parámetros de evaluación del negocio residencial se definieron utilizando estándares conocidos por el consultor en evaluaciones económicas de proyectos del mismo perfil. El siguiente cuadro resume los parámetros utilizados en la evaluación de este proyecto:


HABITERRA SA 37

I. Superficies Generales y Perfil de Producto

Proporción Terreno Residencial 90% Proporción Terreno Otros Usos 10%

Tipo Vivienda Construc. m²

Terreno m²

Precio UF

UF/m² venta

UF/m² costo

Tipo A 44 90 500 11,4 7,5 Tipo B 52 107 700 13,5 8,5 Tipo C 60 123 900 15,0 9,5 Tipo D 68 140 1.100 16,2 10,5 Valor Venta Terreno Otros Usos 0,30 UF/m²

II. Costo de Capital

Tasa de descuento * 12% anual

III. Egresos

Costo construcción 7,7 UF/m² (Costo dir. + GG y utilidades) Urbanización * 0,40 UF/m² bruto Honor. arquitectura y especialidades 4,0% del costo de construcción Legales y estudios 1,5% del costo de construcción Ventas y publicidad 3,0% del total de ventas Administración de proyecto 5,0% del costo de construcción

IV. Velocidades de Venta Trimestral

Demanda residencial 20 viviendas/mes Demanda Terreno Otros Usos proporcional a las viviendas

Se considera que un 10% del terreno será destinado a otros usos complementarios al residencial (comercio local, servicios o equipamiento vecinal), no incluyendo en este porcentaje las cesiones de equipamiento municipal y áreas verdes, las cuales están descontadas en el porcentaje de rendimiento del suelo vendible en forma privada. El costo de urbanización inicial de 0,40 UF/m2 refleja un estándar normal de muchos proyectos orientados a estrato bajo, que se incrementa a medida que sube el estándar de las viviendas en etapas posteriores, llegando a 0,44 cuando se incorpora un 20% de viviendas entre 800 y 1200 UF. Asimismo, la tasa de descuento de 12% inicial se considera algo mayor a lo que es exigible a proyectos puros (sin efecto financiamiento externo), que se mueven en 10-11%, pero se calculó así dado que se quiere hacer aún más atractivo el proyecto para que se ponga en marcha sin falta de interesados1; en la 2ª y 3ª etapas, el costo de capital se aumenta a 13% y 14% respectivamente, incorporando el mayor riesgo que significa aumentar el valor de las viviendas en una zona con mayoría de vivienda social.

1 La magnitud de la tasa de de descuento está en inversa relación con el Valor Actual Neto del proyecto. Exigir una mayor tasa disminuye los excedentes económicos del proyecto, y dado que estos excedentes los aportaría el privado para financiar obras públicas, éstos serán menores y mejoran sus ganancias, dado que se fuerza a que la rentabilidad esperada del proyecto sea iguala a la tasa de descuento.


HABITERRA SA 38

f) Resultados de la evaluación Se midieron los resultados de la evaluación económica para las tres etapas estudiadas. • Primera Etapa

La primera etapa corresponde al proyecto concentrado en viviendas de bajo valor, que recoge la tendencia mostrada por el sector Las Compañías desde sus orígenes. El valor presente de los flujos del proyecto (Valor Actual Neto) se fuerza a cero variando el costo impugnado al suelo, que bajo la modalidad de Financiamiento Urbano Compartido será entendido como el valor de las prestaciones que el inmobiliario haría a cambio del traspaso de dichos terrenos. En esta primera etapa el valor de las prestaciones (suelo) llegó a 11.958 UF (aprox. 221 MM$). Impugnando este valor como costo de las 4 há de terreno, éste alcanzaría un valor de 0,30 UF/m2. En el límite, este valor presente o excedentes económicos del proyecto podrían ser exigidos al inmobiliario como inversión en obras que mejoren la calidad al sector para etapas futuras. La definición de cuáles son las obras apropiadas para cumplir el objetivo de mixtura social planteado fue esbozado por este consultor apoyado por un modelo de valoración que define la ponderación que cada estrato socioeconómico da a ciertos atributos del entorno que influyen en su decisión de demanda residencial. De esta manera, se define que para atraer estratos superiores a las 600 UF (hasta 1.500 UF), el entorno debe garantizar la existencia de transporte público de bajo tiempo para acceder a centros de consumo y trabajo, salud pública cercana, existencia de educación pública subvencionada y seguridad.

VALORACIÓN DE ATRIBUTOS DEL ENTORNO - ESTRATO C3

1%

1%

1%

1%

1%

2%

2%

3%

3%

4%

5%

5%

5%

6%

7%

7%

9%

10%

13%

14%

0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16%

Servicios (bancos, correo)

Entorno socioeconómico alto

Educación escolar privada

Canalización subterránea

Parques urbanos

Calles anchas

Consolidación residencial

Educación superior

Paisaje natural

Canchas - Club deportivo

Comercio menor

Plazas-paseos-arborización

Comercio mayor (supermercado/mall)

Salud privada

Trans. partic. c/bajo tiempo

Educ. esc. municipal

Seguridad

Educ. esc. subencionada

Salud pública

Trans. público c/bajo tiempo

Siendo que Las Compañías posee una dotación de salud pública que podría considerarse adecuada, reafirmada con la reciente inauguración del SAPU, parece ser que las mejoras en conectividad y dotación de educación subvencionada son las necesidades pendientes. Por ello, se plantea financiar o apoyar la construcción de al menos un establecimiento educacional y mejoras en la conectividad del sector al resto de la ciudad, lo que podría hacerse por etapas, sumando en el tiempo los excedentes aportados por las distintas etapas de desarrollo de las ZGI.


HABITERRA SA 39

• Segunda Etapa

La segunda etapa de esta ZGI considera satisfacer una demanda de 2 años, una vez finalizada la venta de la primera etapa de 1 año. Al igual que en el caso anterior, el valor del suelo representa el excedente económico transformable en obras. En este caso, dado que la incorporación de mayor proporción de viviendas de mayor valor puede parecer más riesgosa, se aumenta la tasa de descuento de un 12% a un 13% anual, con lo que los excedentes económicos (VAN) alcanzan a 22.683 UF (420 MM$). Los excedentes anteriores se sumarían a los obtenidos en la primera etapa para financiar las obras propuestas (mejoras en la conectividad y equipamiento educacional municipal y subvencionado). Los excedentes acumulados en las 2 etapas alcanzarían a las 34.641 UF (641 MM$).

• Tercera Etapa La tercera etapa de esta ZGI considera satisfacer la demanda de los 2 años posteriores a la segunda, con lo que la ZGI completa se terminaría en 5 años. En esta etapa, los excedentes son de 26.811 UF (499 MM$) y agregando las etapas 1, 2 y 3, los excedentes transformables en obras alcanzan 61.452 UF o 1.143 MM$.

3.3.2 Ribera del Río Elqui

a) Justificación del proyecto y estrategia preliminar La ZGI del Río Elqui es grande y compleja, destinada a ser desarrollada en un plazo largo. Teniendo en cuenta que uno de los objetivos de este estudio es reconocer y potenciar las tendencias para los próximos 5 años, se decidió escoger para la evaluación terrenos que pudiera ser desarrollados en esos plazos. En esta ZGI existen varios terrenos privados, que se desarrollan sin necesidad de intervención pública, salvo la eventual dotación de subsidios habitacionales que mejorar el acceso a familias de menores ingresos. Este desarrollo residencial se ubica al norte del puente fiscal, ocupando los terrenos que limitan con el área de protección del río. Los terrenos fiscales presentes en la ZGI, que son susceptibles de ser gestionados por el ente público, son aquellos que surgen de la recuperación de parte de los terrenos del río. Se seleccionó particularmente aquellos que se encuentran en los 2 extremos del recientemente inaugurado puente Zorrilla, que presentan importantes condiciones para asumir un rol residencial y de equipamiento que vincule el sector centro-oriente de Compañías y Serena en el corto plazo. Los terrenos seleccionados suman 29,8 hectáreas, donde se plantea generar una oferta residencial y de comercio mediante la licitación de terrenos a privados, a cambio de la ejecución de obras de recuperación para el borde río tanto de su proyecto como de terrenos aledaños. Los terrenos analizados se muestran en la siguiente figura***:


HABITERRA SA 40

b) Marco Normativo del proyecto En el lado norte de los terrenos a intervenir existen 29,8 hectáreas en zona EXR-4, mientras que en el lado sur, 29,9 hectáreas en zona EXR-3. Las principales características normativas de ambas zonas son las siguientes:

USO DE SUELO PERMITIDO ZEXR-4 SUBDIVISÓN COEFICIENT. COEFICIENT. SISTEMA DENSIDAD ALTURA ANTEJARDIN

PREDIAL MAXIMO MAXIMO DE AGRUP. MAX. BRUTA MAX. ( M.)

MINIMA (M2) OCUP.SUELO CONSTRUC. (Hab./Ha.) EDIFIC. (M).

RESIDENCIAL Vivienda 1.000 0,4 1 Aislado 100 9 5Hospedaje 1.000 0,4 1 Aislado 100 9 5

EQUIPAMIENTO SALUD MEDIANO 1.000 0,4 1 Aislado 9 5MENOR 1.000 0,4 1 Aislado 9 5

EDUCACIÓN MEDIANO Rehabilitación conductual 1.000 0,4 1 Aislado 9 5MENOR 1.000 0,4 1 Aislado 9 5

CIENTIFICO MEDIANO 1.000 0,4 1 Aislado 9 5MENOR 1.000 0,4 1 Aislado 9 5

CULTO Y CULTURA MEDIANO 1.000 0,4 1 Aislado 9 5MENOR 1.000 0,4 1 Aislado 9 5

SOCIAL MENOR 1.000 0,4 1 Aislado 9 5ÁREA VERDE MEDIANO

MENORDEPORTE MAYOR 10000 0,4 0,8 Aislado 14 10y 3 /Nota1

MEDIANO 1.000 0,4 1 Aislado 9 5MENOR 1.000 0,4 1 Aislado 9 5

ESPARCIMIENTO MEDIANO 1.000 0,4 1 Aislado 9 5MENOR 1.000 0,4 1 Aislado 9 5

COMERCIO MEDIANO 1.000 0,4 1 Aislado 9 5MENOR 1.000 0,4 1 Aislado 9 5

SERVICIOS MEDIANO 1.000 0,4 1 Aislado 9 5MENOR 1.000 0,4 1 Aislado 9 5

SERV. ARTES. MENOR se permite sólo inofensivo 1.000 0,4 1 Aislado 9 5

ESPACIO PUBLICOAREA VERDEINFRAESTRUCTURA RODOVIARIOS 1.000 0,4 1 Aislado 9 5

DEPOSITO DE BUSES Y CAMIONES 1.000 0,4 1 Aislado 9 5OTROS Ver Nota 1 1.000 0,4 1 Aislado 9 5

TIPO CLASE NIVEL Usos no permitidos

Cementerios, Plantas, Botaderos

USO DE SUELO PERMITIDO ZEXR-3 SUBDIVISÓN COEFICIENT. COEFICIENT. SISTEMA DENSIDAD ALTURA ANTEJARDIN

PREDIAL MAXIMO MAXIMO DE AGRUP. MAX. BRUTA MAX. ( M.)

MINIMA (M2) OCUP.SUELO CONSTRUC. (Hab./Ha.) EDIFIC. (M).

RESIDENCIAL Vivienda 1.000 0,65 8 Todos 3.900 30 5Hospedaje 1.000 0,65 8 Todos 3.900 30 5

EQUIPAMIENTO SALUD MEDIANO 1.000 0,8 8,8 Todos 30 5MENOR 1.000 0,8 8,8 Todos 30 5

EDUCACIÓN MEDIANO Rehabilitación conductual 1.000 0,8 8,8 Todos 30 5MENOR 1.000 0,8 8,8 Todos 30 5

CIENTIFICO MEDIANO 1.000 0,8 8,8 Todos 30 5MENOR 1.000 0,8 8,8 Todos 30 5

CULTO Y CULTURA MEDIANO 1.000 0,8 8,8 Todos 30 5MENOR 1.000 0,8 8,8 Todos 30 5

SOCIAL MENOR 1.000 0,8 8,8 Todos 30 5ÁREA VERDE MEDIANO

MENORDEPORTE MEDIANO 1000 0,8 8,8 Todos 30 5

MENOR 1.000 0,8 8,8 Todos 30 5ESPARCIMIENTO MEDIANO 1.000 0,8 8,8 Todos 30 5

MENOR 1.000 0,8 8,8 Todos 30 5COMERCIO MEDIANO 1.000 0,8 8,8 Todos 30 5

MENOR 1.000 0,8 8,8 Todos 30 5SERVICIOS MEDIANO 1.000 0,8 8,8 Todos 30 5

MENOR 1.000 0,8 8,8 Todos 30 5SERV. ARTES. MENOR se permite sólo inofensivo 1.000 0,8 8,8 Todos 30 5

ESPACIO PUBLICOAREA VERDE

Cementerios, Plantas, Botaderos

TIPO CLASE NIVEL Usos no permitidos


HABITERRA SA 41

c) Perfil de Producto Se ha definido un perfil de producto basado en el espíritu que, para las superficies seleccionadas, establece la ordenanza de la modificación en estudio del Plan regulador Comunal de la Serena, sector Cuenca Urbana del Río Elqui, actualmente en desarrollo. Según esta modificación (preliminar), se plantea dotar de un sector de 3.900 hab/há de densidad máxima (EXR-3) a la ribera sur del río aproximadamente desde el puente Zorrilla hacia 250 metros al oriente, además de extensas superficies en el sector Alfalfares. Por otro lado, en la ribera norte, se establece una densidad máxima de 100 habitantes por hectárea (ZEX-4), pensada en un perfil superior al actualmente existente en el sector de Las Compañías. No obstante las condiciones establecidas en la ordenanza (ver ¡Error! No se encuentra el origen de la referencia.), el perfil de producto aquí propuesto propone una densidad mucho menor para la zona normativa ZEX-3, más acorde con la realidad de la ciudad de La Serena, cuyo actuales edificios residenciales más altos no sobrepasan los 6 pisos. La altura máxima establecida en la norma de 30 metros, equivale en su máximo a 11 pisos, pero se considerarán solamente 9 pisos. Por otro lado, es poco probable que la oferta se concentre sólo en vivienda en altura, y dado que se tratan de suelos contiguos al centro, lo más eficiente será la aparición de oferta comercial y equipamientos en un porcentaje del suelo bruto que se considerará del 40%. Para la zona EXR-4, se considera que las condiciones normativas son adecuadas, con una densidad máxima, exigencias de antejardín, altura máxima orientadas a un perfil residencial de mayor estándar al existente. Con la aplicación del DFL-2 de construcción simultánea, la densidad puede ser incrementada en un 25%, para llegar a 125 hab/há. Se considera razonable que en la zona también se localizara oferta de equipamientos ocupando aproximadamente un 10% de la superficie disponible. En definitiva, se propone el siguiente perfil de producto para los terrenos en análisis: CASAS ZEXR-4Densidad máxima 25,0 viv/háDensidad maximizada (DFL2) 31,3 viv/háTamaño predial bruto 320 m²Tamaño predial neto (62,5% rendim) 200 m²Superf. Const. promedio recomendada 70 m²Valor promedio recomendado 1.100 UFOtros usos (equipamiento) 10%Cabida estimada (17,2 há) 537 casas

Tipo Valor UF

Sup. Const m²

Terreno m²

Casa tipo A 850 54 180Casa tipo B 1.100 70 200Casa tipo C 1.350 86 220

DEPARTAMENTOS


HABITERRA SA 42

ZEXR-3Superf. Predial mínima 1.000 m²Superf. Bruta estimada (65% rendim) 1.538 m²Ocupación de suelo predial 65%Supercicie de planta 650 m²Nº edificios/há 6,5Densidad bruta de proyecto 488 viv/háDensidad de proyecto 75 viv/edificioSuperficie construida 5.850 m²/edificioÍndice de const. efectivo promedio 5,85Rendimiento superficie vendible 85%Superficie vendible departamentos 4.420 m²/edificioSuperficie locales en planta baja 27.300 m²Altura máxima estimada 9 pisosTamaño mínimo depto promedio 59 m²Tamaño depto promedio recomendado 60 m²Valor prom. depto recomendado 1.500 m²Otros usos (equipamiento) 40%Cabida estimada (6,46 há) 42 edificiosCabida estimada (6,46 há) 3.150 deptos

Tipo Valor UF

Sup. útil m²

Depto tipo A 1.000 40,0Depto tipo B 1.500 60,0Depto tipo C 2.000 80,0

d) Demanda Esperada

La demanda esperada para las 2 tipologías planteadas proviene a su vez de 2 mercados distintos geográficamente. Casas en EXR-4 El mercado de casas en Las Compañías ha visto aparecer oferta de mayor valor en el proyecto Arcos de Pinamar, que llega a ofrecer viviendas hasta 1.250 UF, vendiendo entre 5 y 7 viviendas mensuales. Como se señaló en ¡Error! No se encuentra el origen de la referencia., la venta promedio en todo el sector Las Compañías ha sido de 80 viviendas/mes desde el año 2000, siendo los proyectos de vivienda social los más rápidamente vendidos. Dado que en este caso se trata de un proyecto que se asemeja más a lo que hoy ofrece el proyecto Arcos de Pinamar, en un amplio espectro de precios, se estima que este proyecto, en iguales o mejores condiciones de ubicación, puede alcanzar una demanda parecida. Para efectos de evaluación se asumirá una demanda de 6 unidades/mes. Departamentos en EXR-3 El caso de departamentos en la zona de análisis es pionero. Esta zona hoy en día características rurales, por lo que se espera que los proyectos de densificación se consoliden muy lentamente. Los edificios de departamentos según catastro entregado en la Etapa 1 presentaban altas ventas mensuales, siendo bastante exitosos aquellos que se encuentran en las cercanías de la Universidad de La Serena. Como se señaló en la evaluación de la oferta residencial para el Centro de La Serena, una demanda de 5 departamentos mensuales por edificio es conservadora, y se mantendrá como estimación para esta nueva zona EXR-3 pero con un ritmo de consolidación más lento, partiendo en 3 unidades/mes y equilibrando en 5 luego de un año. Dado que se trata de un terreno de grandes dimensiones, es muy probable que el desarrollo se de al menos en 2 proyectos simultáneos, con lo que la demanda global se duplicaría.


HABITERRA SA 43

e) Otros parámetros de evaluación Al ya descrito perfil de producto y velocidad de venta se añadieron los siguientes parámetros de evaluación: Casas en EXR-4 I. Cuadro de Superficies Generales y Perfil de Producto

Item Cantidad Unidad ComentariosSuperficie Total Terreno 191.000 m² Terreno BrutoSup. Utilizable 191.000 m² Terreno descuenta utilidad pública y restriccionesSup. Terreno Residencial 171.900 m² 90%% Terreno vendible residencial 62,5%Sup. Terreno útil o vendible 119.375 m²Sup. Terreno Otros Usos 19.100 m² 10%MIX DE PRODUCTOS % viviendas Cantidad Construc. m² Terreno m² Precio UF UF/m² ventaTipo A 33% 199 54 180 850 15,7 Tipo B 33% 199 70 200 1.100 15,7 Tipo C 33% 199 86 220 1.350 15,7

Total Casas y Casa Promedio 100% 597 70 200 1.100 15,7

Valor de Venta terreno Otros Usos 0,50 UF/m²

II. Costo de CapitalTasa de descuento 14% anual

III. Cuadro de EgresosCosto construcción 355.141 UF 8,5 UF/m² (Costo dir. + GG y utilidades)Urbanización 133.700 UF 0,70 UF/m² brutoDefensas fluviales 6.000 UF 6,0 UF/m linealHonor. arquitectura y especialidades 14.206 UF 4,0% del costo de construcciónLegales y estudios 5.327 UF 1,5% del costo de construcciónVentas y publicidad 19.697 UF 3,0% del total de ventasAdministración de proyecto 17.757 UF 5,0% del costo de construcción

IV. Velocidades de Venta Trimestral Venta mensual

Demanda viviendas promedio 36 unidades/semestre 6,0Demanda Terreno Otros Usos proporcional a las viviendas Departamentos en EXR-3 I. SUPERFICIES GENERALES

Cantidad Unidad

CABIDA DEPARTAMENTOS107.600 m²

Superficie Terreno Residencial 60% 64.560 m²Rendimiento suelo 65% 41.964 m²

65,0%27.277 m² brutos

Nº Pisos 9Nº Edificios 42Nº Etapas 21Sup. Construible Residencial 245.700 m² brutosSup. Construible Comercial (planta baja) 27.277 m² brutosSuperficie Útil vendible en Departamentos 85% 208.845 m² netosSuperficie Útil vendible en Locales Comerciales 100% 27.277 m² netos

Cantidad Total de Departamentos 3664 un

ITEM

Superficie Terreno total

% Ocup. de Suelo por NormaOcupación de Suelo Residencial


HABITERRA SA 44

II. PERFIL DE PRODUCTODEPARTAMENTOS

Depto. A 38 m² 4,0 m² 1000 UF 33,33% 25,0Depto. B 57 m² 6,0 m² 1500 UF 33,33% 25,0Depto. C 76 m² 8,0 m² 2000 UF 33,33% 25,0Superficie Promedio 57 m² 6,0 m² 1500 UF 100,00% 25,0Locales Comerciales 45,0

ESTACIONAMIENTOS BODEGAS1,10 4030 unidades Bodegas / Depto 1,0

Estacionamientos Locales / m² 0,03833 1046 unidades Tamaño de la bodega 5 m²25 m² Total bodegas 3664 unidades

Total Estacionamientos 5.076 Precio unitario 0 UFEstacionamientos subterráneos 114.209 m² 90% 4568 unidades Superficie bodegas 18320 m²Estacionamientos exteriores 12.690 m² 10% 508 unidades

Terraza UF/m² útilPrecio % TotalSup. InteriorTipo

Estacionamientos por Departamento

Tamaño bruto de los estacionamientos

III. COSTO DE CAPITALTasa de descuento 15,0% anual

IV. EGRESOS

Costo Construcción Departamentos 2.948.400 UF 12,0 UF/m²Costo Construcción Locales Comerciales 381.872 UF 14,0 UF/m²Costo total Bodegas subterráneas 146.558 UF 8,0 UF/m²Urbanización 45.192 UF 0,7 UF/m²Defensas fluviales 3.600 UF 6,0 UF/m linealEstac. subterráneos 913.670 UF 8,0 UF/m²Estac. exteriores 15.228 UF 1,20 UF/m²Honorarios Profesionales 222.726 UF 5,0% del costo de construc.Administración del proyecto 155.509 UF 5,0% del costo de construc.Legales y Estudios 80.680 UF 1,2% del total de ventasComision de Venta 134.467 UF 2,0% del total de ventasMarketing y Publicidad 134.467 UF 2,0% del total de ventasTOTAL COSTOS 5.344.020 UF Uno de los parámetros más relevantes es la tasa de descuento utilizada. Comúnmente, en los proyectos inmobiliarios puros (sin considerar financiamiento externo) de riesgo medio se utilizan tasas del 12% o 13%. En este caso, dado que se está frente a un proyecto en cierto sentido innovador, se aumentó la tasa a un 15% en el caso de los departamentos, intentando reflejar cierto mayor riesgo, mientras que para casas se estableció un 14% de tasa de descuento. El resto de los parámetros está de acuerdo a parámetros utilizados por este consultor en la evaluación de proyectos de perfil similar y en estándares comunes a la evaluación de proyectos. Algunos de los parámetros centrales de estas evaluaciones en terrenos de recuperación, son los ítems urbanización y defensas fluviales. La habilitación de estos terrenos requiere obras de relleno y compactación prácticamente en todos los terrenos del negocio evaluado, por lo que este ítem de costo redunda en costos más altos que los tradicionales.


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f) Resultados de la evaluación Los resultados de la evaluación económica se muestran en la siguiente planilla de evaluación: Casas en EXR-4

Período 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Total venta de viviendas 36,0 36,0 36,0 36,0 36,0 36,0 36,0 36,0

Total venta de terreno Otros Usos m² 1.152 1.152 1.152 1.152 1.152 1.152 1.152 1.152

Superficie suelo utilizada por año (m²) - 11.520 11.520 11.520 11.520 11.520 11.520 11.520 11.520

Período 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

FLUJOS ECONÓMICOSIngresos por Venta de viviendas - - 39.600 39.600 39.600 39.600 39.600 39.600 39.600 39.600 Ingresos por Venta de terreno Otros Usos 576 576 576 576 576 576 576 576 Costo Terrenos - - (3.550) (3.550) (3.550) (3.550) (3.550) (3.550) (3.550) (3.550) Construcción, Urbanización y Defensas (6.000) (29.484) (29.484) (29.484) (29.484) (29.484) (29.484) (29.484) (29.484) Honor. arquitectura y especialidades (172) (846) (846) (846) (846) (846) (846) (846) (846) Legales y Estudios (65) (317) (317) (317) (317) (317) (317) (317) (317) Ventas y Publicidad - (1.188) (1.188) (1.188) (1.188) (1.188) (1.188) (1.188) (1.188) Admimistración del Proyecto - (300) (1.474) (1.474) (1.474) (1.474) (1.474) (1.474) (1.474) (1.474) Utilidad Antes de Impuestos - (6.537) 3.316 3.316 3.316 3.316 3.316 3.316 3.316 3.316 Impuesto 1.111 (564) (564) (564) (564) (564) (564) (564) (564) UTILIDAD DESPUES DE IMPUESTOS (5.426) 2.752 2.752 2.752 2.752 2.752 2.752 2.752 2.752 Reversiones 6.237 34.198 34.198 34.198 34.198 34.198 34.198 34.198 34.198 Legales y Honorarios Arq. y Espec. (237) (1.164) (1.164) (1.164) (1.164) (1.164) (1.164) (1.164) (1.164) (1.164) Construcción, Urbanización y Defensas (6.000) (29.484) (29.484) (29.484) (29.484) (29.484) (29.484) (29.484) (29.484) (29.484)

Terrenos (58.863)

FLUJO Finales (65.100) (29.837) 6.302 6.302 6.302 6.302 6.302 6.302 6.302 6.302

Período 10 11 12 13 14 15 16 17 18 Total

-

Total venta de viviendas 36,0 36,0 36,0 36,0 36,0 36,0 36,0 36,0 20,9 597

Total venta de terreno Otros Usos m 1.152 1.152 1.152 1.152 1.152 1.152 1.152 1.152 668 19.100

Superficie suelo utilizada por año (m 11.520 11.520 11.520 11.520 11.520 11.520 11.520 11.520 6.680 191.000

Período 10 11 12 13 14 15 16 17 18 Total

FLUJOS ECONÓMICOS - Ingresos por Venta de viviendas 39.600 39.600 39.600 39.600 39.600 39.600 39.600 39.600 22.963 656.563 Ingresos por Venta de terreno Otros Us 576 576 576 576 576 576 576 576 334 9.550 Costo Terrenos (3.550) (3.550) (3.550) (3.550) (3.550) (3.550) (3.550) (3.550) (2.059) (58.863) Construcción, Urbanización y Defensas (29.484) (29.484) (29.484) (29.484) (29.484) (29.484) (29.484) (29.484) (17.097) (494.841) Honor. arquitectura y especialidades (846) (846) (846) (846) (846) (846) (846) (846) (491) (14.206) Legales y Estudios (317) (317) (317) (317) (317) (317) (317) (317) (184) (5.327) Ventas y Publicidad (1.188) (1.188) (1.188) (1.188) (1.188) (1.188) (1.188) (1.188) (689) (19.697) Admimistración del Proyecto (1.474) (1.474) (1.474) (1.474) (1.474) (1.474) (1.474) (1.474) (855) (24.742) Utilidad Antes de Impuestos 3.316 3.316 3.316 3.316 3.316 3.316 3.316 3.316 1.923 48.437 Impuesto (564) (564) (564) (564) (564) (564) (564) (564) (327) (8.234) UTILIDAD DESPUES DE IMPUESTOS 2.752 2.752 2.752 2.752 2.752 2.752 2.752 2.752 1.596 40.203 Reversiones 34.198 34.198 34.198 34.198 34.198 34.198 34.198 34.198 19.830 573.237 Legales y Honorarios Arq. y Espec. (1.164) (1.164) (1.164) (1.164) (1.164) (1.164) (1.164) (675) - (19.533) Construcción, Urbanización y Defensas (29.484) (29.484) (29.484) (29.484) (29.484) (29.484) (29.484) (17.097) - (494.841)

- Terrenos

- FLUJO Finales 6.302 6.302 6.302 6.302 6.302 6.302 6.302 19.179 21.426

Tasa anual Tasa trim. VANVALOR PRESENTE 14% 3,3% (0)

El excedente del negocio de las casas es de 58.863 UF, alrededor de 1.094 MM$. Traspasado al terreno, este monto equivale a 0,29 UF/m² bruto.


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El terreno para otros usos, que representa el 10% de la superficie total no incluido en esta evaluación, se supuso vendido a 0,5 UF/m² urbanizado, valor inferior a lo que costaría la urbanización del mismo. Ello se consideró así dado que constituye un atributo para la localización residencial, necesario para que las demandas existan, por lo que debe ser traspasado a un valor subvencionado. Departamentos en EXR-3 Semestres 0 1 2 3 45 46 47 TOTALVentas Semestrales de departamentos 36 60 60 60 60 60 3.663,9 M² Brutos de Departamentos 2.541 4.235 4.235 4.235 4.235 4.235 258.632 M² de Comercio 451 451 451 451 451 M² Brutos Totales Vendidos 2.541 4.686 4.686 4.686 4.686 4.686 285.908 M² Brutos Acumulados 2.541 7.228 11.914 208.743 213.429 218.116

INGRESOSPromesas Departamentos (5%) 2.700 Venta de Departamentos (incluye estacionamientos) 141.300 90.000 90.000 90.000 90.000 5.493.221 Venta de Locales Comerciales 20.300 20.300 20.300 20.300 20.300 Total Ingresos 2.700 161.600 110.300 110.300 110.300 110.300 6.723.368

-COSTOSTerrenos - (13.981) (8.905) (8.905) (8.905) (8.905) (543.522) Const. y Urbanización Total - (120.311) (76.631) (76.631) (76.631) (76.631) (4.677.246) Administración del Proyecto (1.528) (2.547) (2.547) (0) (0) (0) (49.926) Legales y Estudios - (2.075) (1.322) (1.322) (1.322) (1.322) (80.680) Comision de Venta - (3.459) (2.203) (2.203) (2.203) (2.203) (134.467) Marketing y Publicidad (54) (3.232) (2.206) (2.206) (2.206) (2.206) (134.467) Total Costos (1.582) (145.605) (93.814) (91.267) (91.267) (91.267) (5.620.309)

-Utilidad Antes de Impuestos 1.118 15.995 16.486 19.032 19.032 19.032 1.103.059 Impuesto (17%) (190) (2.719) (2.803) (3.236) (3.236) (3.236) (187.520) UTILIDAD DESPUES DE IMPUESTOS 928 13.276 13.684 15.797 15.797 15.797 915.539

Reversiones por desfase inversión/costos - 136.367 86.858 86.858 86.858 86.858 5.301.449

Pago de IVA - IVA Débito (180) (10.746) (7.335) (7.335) (7.335) (7.335) (447.104) IVA Crédito 4 9.283 5.923 5.923 5.923 5.923 361.488

Inversiones - Terrenos (161.649) (161.649) Construcción y Urbanización (45.956) (76.594) (76.594) (76.594) (76.594) (76.594) (76.594) (4.677.246) Legales, Estudios (793) (1.321) (1.321) (1.321) (25.896)

-FLUJO (220.596) (89.361) 58.067 9.017 24.649 24.649 24.649 1.217.789

Flujo Acumulado (220.596) (309.957) (251.890) (242.873) 735.326 759.976 784.625

Tasa desc. anua Tasa semestral VAN (UF)

VALOR ACTUAL NETO 15,0% 7,24% 0

TIR DEL PROYECTO 15,00% Anual El excedente de negocio de los departamentos arrojó 161.649 UF, alrededor de 3.000 MM$. Traspasado a valor de suelo, equivale a 2,5 UF/m² considerando la superficie residencial. Para la superficie de otros usos (43.000 m², 40%) se considera puede ser enajenada a los mismos valores o inferiores, recordando que deben ser igualmente urbanizados, o postergarlos para un desarrollo futuro. Si los terrenos seleccionados para los 2 proyectos evaluados son de propiedad fiscal2, se tienen excedentes totales de 4.101 MM$, que bajo la modalidad de financiamiento urbano compartido pueden ser aprovechados en la construcción de obras de urbanización y defensa fluvial de toda el área recuperada. Como dato de aproximación, se tiene que para 1.350 metros lineales de defensa fluvial (sumando lo necesario para la ribera de los proyectos planteados tanto en ribera norte como sur), se requiere alrededor de 150 MM$, una cifra muy inferior a los dineros que quedarían disponibles luego de una licitación de los terrenos ampara dos en la ley de Financiamiento Urbano Compartido. Obviamente, las exigencias de la licitación pueden disminuir los montos exigidos con el fin de aumentar los excedentes esperados por los inversionistas, materia que será parte de la política de licitación.

2 Esta situación debe clarificarse con un estudio de deslindes


HABITERRA SA 47

Si los terrenos no fueran fiscales, los valores anteriores pueden ser considerados de transferencia entre privados, que de acuerdo a las normativas actuales y la falta de consolidación en el área, pueden estar a bajo valor.

3.3.3 La Serena Centro

a) Justificación del proyecto y estrategia preliminar Se trata de una ZGI que involucra la zona típica ZC-1 y la zona de renovación urbana ZC-2 definida en el Plan Regulador Comunal de La Serena. Al haber multitud de propietarios y zonas intervenibles y no intervenibles, se decidió trabajar con lo que sería un predio tipo potencialmente desarrollable en algún uso más intensivo, como es el residencial y comercial en plantas bajas. La idea es medir los márgenes de rentabilidad esperada para un proyecto en la zona en las condiciones actuales de demanda y normativas, que a la luz de la conocida falta de interés de privados, son negativos. Medido el diferencial de rentabilidad, se podrán proponer medidas o inversiones públicas presupuestadas bajo esos montos, de manera tal de hacer interesante el desarrollo de un proyecto inmobiliario para algún privado.

b) Marco Normativo del proyecto La zona típica ZC1 y la zona de renovación urbana ZC-2 poseen las siguientes condiciones normativas: ZC1 ZC2 Subd. Predial Mín. 400 m² Subd. Predial Mín. 400 m² Frente Predial Mín. 15 m Frente Predial Mín. 10 m Ocup. De Suelo Máx. 70% Ocup. De Suelo Máx. 70% Coef. Const. Máx. 3,3 Coef. Const. Máx. 3,2 Agrupamiento Continuo Agrupamiento Continuo Densidad Máx. Neta 1.520 hab/há Densidad Máx. Neta 1.520 hab/há Altura Máx. 13 m Altura Máx. 13 m

Además, se establecen las siguientes condiciones que afectan la zona típica, de conservación histórica, y un listado de inmuebles y monumentos históricos definidos en la ordenanza del Plan regulador: a) Para la "Zona Típica", declarada por D. Nº 499, del Ministerio de Educación Pública, del 12 de Febrero de 1981, y para los Monumentos Históricos, declarados como tales de acuerdo a la Ley Nº 17.288/70 de Monumentos Nacionales, se deberán aplicar las normas de protección establecidas en dicha Ley. b) Todo permiso de demolición ,obra nueva, reconstrucción ó mera conservación y excavaciones incluidas las de tipo arqueológico, en el área declarada "Zona Típica" deberá contar con la autorización previa del Consejo de Monumentos Nacionales en conformidad a lo establecido en el Título VI, Art. 30, Ley 17.288 / 70. Sin embargo antes del conocimiento del Consejo, será obligatoria la revisión previa de los anteproyectos por la Dirección de Obras Municipales, la que versará sobre el cumplimiento de las normas del presente Plan Regulador y demás normas atingentes.

c) Perfil de Producto El perfil de producto para un desarrollo tipo en el centro de La Serena debiera aprovechar un frente comercial en planta baja y departamentos en pisos superiores. Esta es una tipología hoy inexistente en el sector, pero


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efectivo a la hora de revitalizar sectores con falta de dinamisno y edificaciones deterioradas o terrenos eriazos, pues diversifica la demanda actualmente orientada sólo a la actividad comercial y de servicios. De acuerdo al juicio de este consultor y a las entrevistas mantenidas con representantes de la delegación regional de la cámara chilena de la construcción, una oferta residencial que puede resultar exitosa, es la de departamentos pequeños orientados a jóvenes universitarios, ancianos, solteros y separados. A este respecto, se destaca el éxito mostrado por los proyectos de departamentos en el sector del barrio universitario (Jardines de Colina, Barrio Universitario), que promedian 8 departamentos vendidos al es cada uno. Los 2 proyectos anteriores, por su cercanía, son los más replicables en el sector centro. Sus valores unitarios (UF/m²) deberían mantenerse en el centro para hacerlos competitivos, aún cuando podría ser que en éste fueran aún superiores dados los mayores atributos de centralidad. El siguiente es el resumen de la oferta de los proyectos considerados comparables: Proyecto Programa

dormit - baños m² útiles Valor UF Proporción

1d - 1b 32,3 860 20% 2d - 1b 37,2 1.060 20% 2d - 2b 55,5 1.370 20%

Barrio Universitario

3d - 2b 63,8 1.480 40% 1d - 1b 31,9 890 15% 1d - 1b 42,0 1.345 15% 2d - 1b 50,6 1.650 10% 2d - 1b 52,7 1.715 20% 3d - 2b 70,8 2.210 20%

Jardines de Colina

3d - 2b 76,8 2.225 20% (*) Incluye 1 estacionamiento Basada en esta oferta competitiva, se define el siguiente perfil de producto para un proyecto en la zona central de La Serena: Proyecto Programa

dormit - baños m² útiles Valor UF Proporción

1d - 1b 35,4 1.032 30% 2d - 1b 46,8 1.475 30% Barrio Universitario

3d - 2b 70,5 1.972 40%

d) Demanda Esperada Los 2 proyectos referentes estudiados se encuentra en un lugar con varios atributos valorados por los compradores: cercanía al centro, al lugar de estudios y trabajo y áreas verdes. Un proyecto en el centro renuncia a algunos (ausencia de ruido, extensas áreas verdes) y añade otros (gran dotación de comercio y servicios, actividad y seguridad), por lo que su éxito comercial podría equilibrarse. Sin embargo, utilizando un criterio conservador, no se asignarán las demandas que muestran los proyectos estudiados sino sólo la mitad, que por lo demás, es un poco menos que la venta promedio de toda la conurbación La Serena-Coquimbo, según el catastro efectuado en capítulos anteriores. Se evaluará el proyecto tipo con una demanda de 5 unidades/mes.

e) Parámetros de evaluación


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Se utilizó un predio tipo de 1.000 m2, que puede estar en cualquier manzana de las zonas ZC1 o ZC2 en edificios no patrimoniales. Los parámetros utilizados en la evaluación de un proyecto representativo son los siguientes:

I. Cuadro de Superficies Generales y Perfil de ProductoItem Cantidad Unidad Comentarios

Sup. terreno útil 1.000 m²Indice de constructibilidad efectivo 3,30 --Sup. total construible 3.300 m² brutosOcup. Máxima de Suelo (planta) 700 m²Nº Pisos 5,0Superficie útil deptos. 2.210 m² útiles 85% de la superficie brutaSuperficie útil comercio 595 m² útiles 85% de la superficie brutaMayor valor por altura 0,3 UF/m² por piso adicionalEconomías de escala en construcción 4,0% por cada 1000 m² adicionales

MIX DE TerrazaPRODUCTOS Sup. Útil 10% Precio % Total Cantidad UF/m² útilTipo 1 33,6 m² 3 m² 980 UF 30,0% 13 27,8Tipo 2 44,5 m² 4 m² 1401 UF 30,0% 13 30,0Tipo 3 66,9 m² 7 m² 1873 UF 40,0% 17 26,7Total / Promedio 50,2 m² 5 m² 1464 UF 42

Locales Comerciales 595 m² 44625 UF 75,0

Estacionamientos BodegasEstacionamientos Partic./ Vivienda 1,0 42 unidades Bodegas/vivienda 1,0Tamaño bruto de los estacionamientos 30 m² Tamaño de la bodeg 5 m²Precio unitario 0 UF (incluido) Precio unitario 0 UF (incluida)Total estacionamientos 42 unidades Total bodegas 42 unidadesSuperficie estacionamientos 1258 m² Superficie bodegas 210 m²Total Exteriores 10% 4 unidades 126 m²Total Subterráneos 90% 38 unidades 1132 m²


Tasa de descuento 15% anual

III. Cuadro de EgresosValor terreno 16.493 UF 16,5 UF/m²Costo construcción deptos 36.400 UF 14,0 UF/m²Costo construcción terrazas 1.473 UF 7,0 UF/m²Costo construcción local comercial 14.000 UF 20,0 UF/m²Costo estac. exteriores 151 UF 1,2 UF/m²Costo estac. sub. 9.057 UF 8,0 UF/m²Costo Bodegas 1.677 UF 8,0 UF/m²Honor. Arquitectura y espec. 1.820 UF 5,0% del costo de construcciónLegales y estudios 546 UF 1,5% del costo de construcciónAdministración de proyecto 3.640 UF 10,0% del costo de construcciónVentas y publicidad 4.240 UF 4,0% del total de ventasTOTAL COSTOS 89.497 UF

IV. Velocidades de VentaDemanda Deptos 5 unidades/mesDemanda Comercio proporcional a deptos.

Uno de los parámetros más relevantes es la tasa de descuento utilizada. Comúnmente, en los proyectos inmobiliarios puros (sin considerar financiamiento externo) de riesgo medio se utilizan tasas del 12% o 13%. En este caso, dado que se está frente a un proyecto en cierto sentido innovador, se aumentó la tasa a un 15% intentando reflejar cierto mayor riesgo, lo que constituye un escenario conservador. El resto de los parámetros está de acuerdo a parámetros utilizados por este consultor en la evaluación de proyectos de perfil similar y en estándares comunes a la evaluación de proyectos.

f) Resultados de la evaluación Los resultados de la evaluación económica se muestran en la siguiente planilla de evaluación:


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FLUJO DE CAJA MENSUAL9 10 11 12 13 14

Mes desde inicio de ventas 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14Ventas Totales mensuales 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 1,9 - - - - - M² Vendidos 295 295 295 295 295 295 295 295 114 - - - - - M² Vendidos Acumulados 295 591 886 1.181 1.476 1.772 2.067 2.362 2.476 2.476 2.476 2.476 2.476 2.476 INGRESOS

Promesas Deptos 5% 366 366 366 366 366 366 366 366 141 - - - - - Saldo Departamentos - - - - - - - - - - - - - - Venta estacionam. - - - - - - - - - - - - - - Venta Bodegas - - - - - - - - - - - - - - Venta Comercio - - - - - - - - - - - - - - Total Ingresos 366 366 366 366 366 366 366 366 141 - - - - -

COSTOSTerrenos (57) (57) (57) (57) (57) (57) (57) (57) (22) - - - - - Construcción y Urbanización (223) (223) (223) (223) (223) (223) (223) (223) (86) - - - - - Legales y Estudios (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (2) (1) - - - - - Administración del Proyecto (13) (13) (13) (13) (13) (13) (13) (13) (5) - - - - - Ventas y Publicidad (15) (15) (15) (15) (15) (15) (15) (15) (6) - - - - - Total Costos (309) (309) (309) (309) (309) (309) (309) (309) (119) - - - - -

Utilidad Antes de Impuestos 57 57 57 57 57 57 57 57 22 - - - - - Impuesto (9) (9) (9) (9) (9) (9) (9) (9) (3) - - - - - UTILIDAD DESPUES DE IMPUESTOS 48 48 48 48 48 48 48 48 19 - - - - - Reversiones 294 294 294 294 294 294 294 294 114 - - - - - InversionesTerrenos (16.493) Construcción y Urbanización (8.072) (3.532) (3.532) (3.532) (3.532) (3.532) (3.532) (3.532) (3.532) (3.532) (3.532) (3.532) (3.532) (3.532) (3.532) Legales y Estudios (546) Administración (455) (199) (199) (199) (199) (199) (199) (199) (199) (199) (199) (199) (199) (199) (199) FLUJO (25.566) (3.388) (3.388) (3.388) (3.388) (3.388) (3.388) (3.388) (3.388) (3.598) (3.731) (3.731) (3.731) (3.731) (3.731) FLUJO DE CAJA MENSUAL

15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28Mes desde inicio de ventas 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 TOTALVentas Totales mensuales - - - - - - - - - - - - - - 42 M² Vendidos - - - - - - - - - - - - - - 2.476 M² Vendidos Acumulados 2.476 2.476 2.476 2.476 2.476 2.476 2.476 2.476 2.476 2.476 2.476 2.476 2.476 2.476 354.821 INGRESOS

Promesas Deptos 5% - - - - - - - - - - - - - - 3.068 Saldo Departamentos - - 58.301 - - - - - - - - - - - 58.301 Venta estacionam. - - - - - - - - - - - - - - - Venta Bodegas - - - - - - - - - - - - - - - Venta Comercio - - 3.719 3.719 3.719 3.719 3.719 3.719 3.719 3.719 3.719 3.719 3.719 3.719 44.625 Total Ingresos - - 62.019 3.719 3.719 3.719 3.719 3.719 3.719 3.719 3.719 3.719 3.719 3.719 105.994

- COSTOSTerrenos - - (9.650) (579) (579) (579) (579) (579) (579) (579) (579) (579) (579) (579) (16.493) Construcción y Urbanización - - (37.786) (2.266) (2.266) (2.266) (2.266) (2.266) (2.266) (2.266) (2.266) (2.266) (2.266) (2.266) (64.578) Legales y Estudios - - (319) (19) (19) (19) (19) (19) (19) (19) (19) (19) (19) (19) (546) Administración del Proyecto - - (2.130) (128) (128) (128) (128) (128) (128) (128) (128) (128) (128) (128) (3.640) Ventas y Publicidad - - (2.481) (149) (149) (149) (149) (149) (149) (149) (149) (149) (149) (149) (4.240) Total Costos - - (52.366) (3.140) (3.140) (3.140) (3.140) (3.140) (3.140) (3.140) (3.140) (3.140) (3.140) (3.140) (89.497)

- Utilidad Antes de Impuestos - - 9.653 579 579 579 579 579 579 579 579 579 579 579 16.497 Impuesto - - (1.448) (87) (87) (87) (87) (87) (87) (87) (87) (87) (87) (87) (2.475) UTILIDAD DESPUES DE IMPUES - - 8.205 492 492 492 492 492 492 492 492 492 492 492 14.023 Reversiones - - 49.886 2.991 2.991 2.991 2.991 2.991 2.991 2.991 2.991 2.991 2.991 2.991 85.257 Inversiones - Terrenos (16.493) Construcción y Urbanización (3.532) (3.532) - - - - - - - - - - - - (64.578) Legales y Estudios (546) Administración (199) (199) - - - - - - - - - - - - (3.640) FLUJO (3.731) (3.731) 58.091 3.483 3.483 3.483 3.483 3.483 3.483 3.483 3.483 3.483 3.483 3.483 14.023 Como puede apreciarse, el valor de suelo máximo a pagar por este proyecto antes que se haga no rentable es de 16.493 UF, o sea 16,5 UF/m2. Dado que en algunos sectores de la ciudad el valor del suelo es aún mayor, el negocio no es rentable y por tanto no se hace. Para pagar, por ejemplo, 20 UF/m2 deben mejorar las condiciones de constructibilidad a un coeficiente de 4,6, y la altura máxima a 18,5 metros.

3.3.4 Costanera Coquimbo - Canteras

a) Justificación del proyecto y estrategia preliminar Esta ZGI corresponde a un terreno de alrededor de 130 hectáreas, más la zona del humedal, que estarían en condiciones de ser recuperadas a usos urbanos (residencia, turismo, actividades productivas). Estos terrenos fiscales incluyen la llamada “Ciudad del Conocimiento”, proyecto emblemático impulsado por la municipalidad pero que hoy no cuenta con financiamiento.


HABITERRA SA 51

Ilustración 3.3-1Ciudad del Conocimiento

Fuente: Municipalidad de Coquimbo

Dado lo grande del territorio, en el que confluye propiedad fiscal y privada, se decidió trabajar sólo con terrenos de propiedad fiscal, pero se excluyen los terrenos destinados a la Ciudad del Conocimiento, pues es un proyecto principalmente público, o privado con beneficios sociales. De acuerdo con nuestros antecedentes, los terrenos fiscales evaluables corresponden a una franja de aproximadamente 2,76 hectáreas acotada por la futura Av. Pacícifo y la zona de amortiguación del humedal El Culebrón. Se tata de un área plana con potencial turístico (hoteles, restaurantes) y también de oficinas, dada su cercanía al puerto y al centro de la ciudad. Dentro de los terrenos privados, existe también la manzana que hoy ocupa el Terminal de buses de Coquimbo, que según antecedentes recogidos en la municipalidad de Coquimbo, está considerado su traslado, con lo que se liberaría un terreno estratégico y de alto valor para la el centro de la ciudad.

b) Marco Normativo del proyecto Los terrenos de Bienes Nacionales sujeto de análisis están definidos según la propuesta del Plan Regulador de Coquimbo como d restricción, por lo que para su urbanización haría falta una modificación al instrumento.

c) Perfil de Producto

Se plantea un programa de usos de suelo basado en una oferta inmobiliaria diversa, pero que debería contener al menos:

o Un hotel de categoría, vinculado a la recuperación de una zona con gran potencial turístico y cercana al centro.

o Zona de restaurantes o Edificio de Oficinas o Gimnasio y oferta recreativa o Cines

Dadas las dimensiones del terreno en análisis, se plantea la siguiente zonificación:


HABITERRA SA 52

Nota: En circulo rojo destaca zona sujeta a evaluación económica.

Uso Planta m² Terreno Proporc. m² Nº Pisos Construcción

m²Placa Comercial (cines, comercio, gimnasio) 10.000 231.933 3 30.000Torre de Oficinas / Hotel 1.900 44.067 10 19.000Total 11.900 276.000 - 49.000

d) Demanda Esperada

El proyecto en rigor amerita una estimación de demanda de acuerdo al estudio del mercado específico de cada componente, por lo que en esta evaluación económica se aproximará mediante plazos de consolidación. El componente comercial y de oficinas del proyecto está altamente influenciado por la solución vial del paso de Av. La Cantera, que condicionará el ritmo de oferta y demanda esperado. Por otro lado, está la materialización del proyecto Ciudad del Conocimiento, hoy postergado por falta de recursos, pero que de llevarse a cabo le dará un impulso importante al dinamismo con el que se desarrolle la zona. Por otro lado, de acuerdo a los permisos de edificación mostrados por la comuna de Coquimbo muestran una tendencia irregular sin tendencia definida, con un alza importante desde 2000, sobrepasando las cifras pre-crisis de 1998.


HABITERRA SA 53

Ilustración 3.3-2 Permisos de edificación de Equipamiento,

Comercio y Servicios en La Serena-Coquimbo.

0

10000

20000

30000

40000

50000

60000

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

m² Serviciosm² Industria y Comercio

El crecimiento de la construcción no residencial tiene un componente importante en la oferta comercial. Por otro lado, si se excluye la actividad industrial, las cifras de edificación promedian los 35.000 m² en el último quinquenio. La estimación de demanda por estos usos plantea una participación de mercado modesta del 15% anual, considerando el gran potencial que la zona tiene para concentrar oferta como la descrita. Con esta participación de mercado, la oferta mixta planteada en este ejercicio podría ser consumida en un plazo de 49.000 / 5.520 = 9,3 años.

e) Otros parámetros de evaluación Las inversiones necesarias para llevar a cabo el proyecto se ven fuertemente influenciadas por las obras de urbanización. Rellenar y compactar el suelo a ocupar puede llegar a costar 0,3 UF/m² en la superficie evaluada (8.280 UF), mientras que la construcción del tramo relevante de la Av. Pacífico cuesta aproximadamente 20.680 UF3. El resto de los parámetros necesarios para la evaluación se muestran en el cuadro siguiente:

f) Resultados de la evaluación

…

3.3.5 Coquimbo Centro

a) Justificación del proyecto y estrategia preliminar Se trata de una ZGI que involucra básicamente la zona de conservación histórica definida en el Plan Regulador Comunal Coquimbo, incluyendo las zonas normativas ZCH1-1, ZCH1-2 y ZCH1-3. Al igual que en el caso de La

3 Surge de asignar un costo de construcción de la vía de 2 UF/m² a un tramo vial de 431 metros de largo y 24 m de ancho.


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Serena, existen multitud de propietarios y zonas intervenibles y no intervenibles, por lo que se decidió trabajar con una propiedad tipo. Esta propiedad tipo será un edificio dentro de la zona de Conservación Histórica, subutilizado en la actualidad, pero con potencial de ser remodelado y destinado a usos de mayor valor. Los resultados esperados de la evaluación tienen que ver con la rentabilidad del negocio de adquirir uno de estos inmuebles, remodelarlo y convertirlo en oferta de locales comerciales, vivienda (idealmente lofts) y oficinas. Si existe demanda suficiente, a precios beneficiados con el subsidio de renovación patrimonial de 250 UF en el caso de viviendas, el Valor Actual Neto del proyecto (VAN) será positivo y por tanto un proyecto rentable privadamente y socialmente beneficioso para el entorno.

b) Marco Normativo del proyecto La zona de Conservación Histórica se divide en ZCH1-1, ZCH1-2 y ZCH1-3, con las siguientes condiciones:

ZONA ZCH 1 - 1 ZONA ZCH 1 - 2 USOS PERMITIDOS USOS PERMITIDOS Residencial Residencial Equipamiento Científico Equipamiento Científico Comercio excepto servicio automotor, discotecas y similares. Comercio excepto servicio automotor, discotecas y similares. Culto y Cultura. Culto y Cultura. Deporte excepto estadios, centros deportivos, Educación, excepto orientación o rehabilitación conductual. Educación, excepto orientación o rehabilitación conductual. Seguridad, excepto cárceles y centros de detención. Salud, excepto Cementerios y Crematorios. Servicios Seguridad, excepto cárceles y centros de detención. Social Servicios Espacio Público. Social Áreas verdes. Espacio Público. Áreas verdes. CONDICIONES DE EDIFICACIÓN CONDICIONES DE EDIFICACIÓN Subdivisión predial mínima: actual o fusión con vecinos. Subdivisión predial mínima: actual o fusión con vecinos. Coef. máx. ocup. de suelo: Residencial 0,6; Otros usos 1,0 Coef. máx. ocup. de suelo: Residencial 0,6; Otros usos 1,0 Coef. máx. de construct. : 3,0 Coef. máx. de construct. : 12,0 Sistema de agrupamiento : Aislado o Pareado. Sistema de agrupamiento : continuo hasta 14 m de altura. Altura de edificación : Según rasantes Altura de edificación : rasantes y otras Densidad bruta máxima : 400 hab. /Ha Densidad bruta máxima : 2.660 hab. /Ha

ZONA ZCH 1 - 3 USOS PERMITIDOS Residencial Equipamiento Científico Comercio excepto servicio automotor, discotecas y similares. Culto y Cultura. CONDICIONES DE EDIFICACIÓN Educación, excepto orientación o rehabilitación conductual. Subdivisión predial mínima: actual o fusión con vecinos. Seguridad, excepto cárceles y centros de detención. Coef. máx. ocup. de suelo: Residencial 0,6; Otros usos 1,0 Servicios Coef. máx. de construct. : 6,0 Social Sistema de agrupamiento : Continuo. Espacio Público. Altura de edificación : altura edif. conserv. más cercano y otras Áreas verdes. Densidad bruta máxima : 2.000 hab. /Ha

Por otro lado, las nuevas edificaciones que se emplacen dentro de los límites de la zona de Conservación Histórica ZCH1-2 y ZCH1-3 deberán atenerse a las siguientes normas:

o Deberán conservar la línea de edificación del edificio que es reemplazado y/o de los edificios colindantes o Su sistema de agrupación será de fachada continua


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o El diseño de su fachada deberá contemplar elementos tipológicos de las edificaciones categorizadas mas cercanas tales como: Zócalos, Cornisas, enmarcamiento de vanos, proporción lleno y vacío, materialidad u otros que armonicen con las edificaciones del entorno.

Por otro lado, existe una normativa específica para los edificios y zonas declarados inmuebles de conservación histórica, establecida en el artículo 34 de la ordenanza del Plan regulador de Coquimbo en aprobación. Este artículo define 96 edificios de conservación histórica, además de una categorización de la edificación, acciones de protección y desarrollo, volumetría, altura, fachadas, mantención, elementos de publicidad, condiciones de cubierta y redes en el espacio público.

c) Perfil de Producto El perfil de producto para un desarrollo tipo en el centro de Coquimbo debiera aprovechar un frente comercial en planta baja, departamentos tipo loft en pisos superiores. Este es un aprovechamiento mayor al existente en el sector, donde la remodelación ha sido la conversión de viviendas de un piso generalmente. Existe, por otro lado un número importante de edificios en venta que tienen el potencial de ser reconvertidos en usos más intensivos y probablemente rentables. Se realizó un pequeño catastro de la oferta publicada por corredoras de propiedades de edificios en el centro de Coquimbo que tuvieran al menos 2 plantas, cuyo resumen se presenta a continuación: 1. Lastra/Aníbal Pinto

Valor Venta: UF10.700 Construido: 700 m² Terreno: 400 m² Valor Construido: 15,3 UF/m² Descripción: Casa esquina, contigua a nuevo edificio La Polar y Falabella


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2. Aldunate/Sierra, Barrio Inglés Valor Venta: UF 5.000 Construido: 428,5 m² Terreno: 572,45 m² Valor Construido: 11,7 UF/m² Descripción: Propiedad comercial. Actualmente se arrienda a restaurantes.

3. Centro, Barrio Inglés

Valor Venta: UF 6.990 Construido: 755 m² Valor Construido: 9,3 UF/m² Descripción: Casa antigua de adobe y maderas nobles. Vista al puerto.


Valor Venta: UF 6.450 Construido: 572,5 m² Terreno: 428,25 m² Valor Construido: 11,3 UF/m² Descripción: Casa esquina de 2 plantas, de 164 años de antigüedad.


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Valor Venta: UF 6.450 Construido: 550 m² Terreno: 460 m² Valor Construido: 11,7 UF/m² Descripción: Edificio antiguo, 2 pisos, regular estado de mantención. Apta para uso comercial.

Con las referencias anteriores, se trabajó sobre un hipotético edificio emplazado en el centro de la ciudad que surge como un promedio de la oferta detectada. Este edificio hipotético, con cuya reconversión está destinado a ser evaluado económicamente, se resume bajo las siguientes condiciones: Valor oferta : 7.118 UF Valor compra estimado (95%) : 6.762 UF Construido : 601 m² Terreno : 478 m² Valor unitario construido : 11,84 UF/m² Sobre este edificio promedio se establece el siguiente perfil de producto evaluable: Superfice bruta edificio m² 601,2 Nº Pisos 2,0 Tamaño planta m² 300,6 Rendimiento 2º nivel 85% Superficie para lofts m² 255,5 Tamaño unitario lofts m² 51,1 Cantidad de lofts 5,0 Valor venta unitario UF/m² 27,0 Valor por loft UF 1.380

Cabe hacer presente que el valor de venta real para el público, aprovechando el subsidio de renovación patrimonial de 250 UF, sería de 1.130 UF (22,1 UF/m²).


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d) Demanda Esperada La demanda de departamentos en el centro de Coquimbo hoy no existe. Sin embargo, se cuenta con el catastro efectuado en la Etapa 1 de este estudio donde se recogió la venta de numerosos edificios de departamentos tanto en La Serena como en Coquimbo. El siguiente cuadro resume la velocidad de ventas encontrada en dicho catastro: Proyecto Comuna Rango de Precios Venta mensual Jardines de Colina La Serena 890 - 2225 UF 11,15 Navegantes Coquimbo 1480 - 2670 UF 7,09 Barrio Universitario La Serena 860 - 1480 UF 6,00 A de Vista Azul deptos La Serena 1300 - 2686 UF 5,53 Vistamar Coquimbo 2450 - 2513 UF 5,15 Portal Marino Coquimbo 960 - 1860 UF 5,00 Terra Prima La Serena 1130 - 1130 UF 2,23

Si bien en varios de estos proyectos convive la 2ª vivienda, ofreciendo vista al mar, y que además diversifican su oferta en varios productos, creemos que las condiciones de centralidad de este proyecto hipotético son importantes para lograr cierta velocidad de ventas. Con un criterio conservador, se otorgará a este proyecto hipotético una demanda de 1 loft mensual, de tal manera que el proyecto podría completarse en 5 meses.

e) Otros parámetros de evaluación Al ya descrito perfil de producto y velocidad de venta se añadieron los siguientes parámetros de evaluación: I. Cuadro de Superficies Generales y Perfil de Producto

Item Cantidad Unidad ComentariosSup. terreno útil 478 m²

Sup. total construida 601 m² brutosSuperficie de planta 301 m²Nº Pisos 2,0Superficie útil deptos. 255,5 m² útiles 85% de la superficie brutaSuperficie útil comercio 255,5 m² útiles 85% de la superficie bruta

TerrazaMIX DE PRODUCTOS 0% Sup. Útil Precio % Total Cantidad UF/m² útilTotal / Promedio 0 m² 51,1 m² 1311 UF 100,0% 5 25,7Locales Comerciales 256 m² 12776 UF 50,0


Tasa de descuento 15% anual

III. Cuadro de EgresosValor de compra de la Propiedad 6.762 UFCosto habilitación lofts 3.006 UF 10,0 UF/m²Costo habilitación local comercial 3.607 UF 12,0 UF/m²Honor. Arquitectura y espec. 331 UF 5,0% del costo de construcciónLegales y estudios 99 UF 1,5% del costo de construcciónAdministración de proyecto 661 UF 10,0% del costo de construcciónVentas y publicidad 773 UF 4,0% del total de ventasTOTAL COSTOS 15.240 UF

IV. Velocidades de VentaDemanda Deptos 1 unidad/mesDemanda Comercio 12 meses


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Uno de los parámetros más relevantes es la tasa de descuento utilizada. Comúnmente, en los proyectos inmobiliarios puros (sin considerar financiamiento externo) de riesgo medio se utilizan tasas del 12% o 13%. En este caso, dado que se está frente a un proyecto en cierto sentido innovador, se aumentó la tasa a un 15% intentando reflejar cierto mayor riesgo, lo que constituye un escenario conservador. El resto de los parámetros está de acuerdo a parámetros utilizados por este consultor en la evaluación de proyectos de perfil similar y en estándares comunes a la evaluación de proyectos.

f) Resultados de la evaluación Los resultados de la evaluación económica se muestran en la siguiente planilla de evaluación: FLUJO DE CAJA MENSUAL

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11Meses 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12Venta mensual de lofts

INGRESOSLoftsVenta ComercioTotal Ingresos

COSTOSTerrenos - Construcción y Urbanización - Legales y Estudios - Administración del Proyecto - Ventas y Publicidad - Total Costos -

Utilidad Antes de Impuestos - Impuesto - UTILIDAD DESPUES DE IMPUESTOS - Reversiones - InversionesCompra de propiedad (6.762) Remodelación (551) (551) (551) (551) (551) (551) (551) (551) (551) (551) (551) (551) Legales y Estudios (8) (8) (8) (8) (8) (8) (8) (8) (8) (8) (8) (8) Administración (55) (55) (55) (55) (55) (55) (55) (55) (55) (55) (55) (55) FLUJO (6.762) (614) (614) (614) (614) (614) (614) (614) (614) (614) (614) (614) (614) FLUJO DE CAJA MENSUAL (CONTINUACIÓN)

17 18 19 20 21 22 23 24Meses 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 TOTALVenta mensual de lofts 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 5

INGRESOSLofts 1.311 1.311 1.311 1.311 1.311 - - - - - - - 6.554 Venta Comercio 1.065 1.065 1.065 1.065 1.065 1.065 1.065 1.065 1.065 1.065 1.065 1.065 12.776 Total Ingresos 2.375 2.375 2.375 2.375 2.375 1.065 1.065 1.065 1.065 1.065 1.065 1.065 19.329 - COSTOSTerrenos (831) (831) (831) (831) (831) (372) (372) (372) (372) (372) (372) (372) (6.762) Construcción y Urbanización (813) (813) (813) (813) (813) (364) (364) (364) (364) (364) (364) (364) (6.613) Legales y Estudios (12) (12) (12) (12) (12) (5) (5) (5) (5) (5) (5) (5) (99) Administración del Proyecto (81) (81) (81) (81) (81) (36) (36) (36) (36) (36) (36) (36) (661) Ventas y Publicidad (95) (95) (95) (95) (95) (43) (43) (43) (43) (43) (43) (43) (773) Total Costos (1.832) (1.832) (1.832) (1.832) (1.832) (821) (821) (821) (821) (821) (821) (821) (14.909)

- Utilidad Antes de Impuestos 543 543 543 543 543 243 243 243 243 243 243 243 4.420 Impuesto (81) (81) (81) (81) (81) (37) (37) (37) (37) (37) (37) (37) (663) UTILIDAD DESPUES DE IMPUES 462 462 462 462 462 207 207 207 207 207 207 207 3.757 Reversiones 1.737 1.737 1.737 1.737 1.737 779 779 779 779 779 779 779 14.136 Inversiones - Compra de propiedad (6.762) Remodelación (6.613) Legales y Estudios (99) Administración (661) FLUJO 2.199 2.199 2.199 2.199 2.199 986 986 986 986 986 986 986 3.757

anual mensual VAN

VALOR ACTUAL NETO al 15,0% 1,17% 1.033

TIR DEL PROYECTO anual22,4%


HABITERRA SA 60

El valor actual neto del proyecto así evaluado es positivo, con un excedente económico de 1.033 UF y una rentabilidad anualizada del 22,4%. Dado que estos resultados dependen de varios parámetros, donde uno de los más importantes es el costo efectivo en remodelación, se sensibilizó esta variable con los siguientes resultados:

Costo UF/m² habilit. prom VAN (15%) TIR anual

7,0 3.192 41,3%8,0 2.652 36,1%9,0 2.112 31,2%

10,0 1.572 26,7%11,0 1.033 22,4%12,0 493 18,4%13,0 -47 14,7%14,0 -586 11,1%15,0 -1.126 7,8%

El proyecto dejaría de ser definitivamente rentables con un costo de remodelación de 14 UF/m², un 27% superiores al escenario evaluado. Por otro lado, se sensibilizó la duración de las ventas, siendo el punto de equilibrio extender la venta hasta 23 meses (casi 2 años). La velocidad de ventas no es un factor decisivo en este proyecto por el bajo valor de las inversiones en relación a los precios de venta.

3.3.6 Macrozona La Cruz (La Pampilla)

a) Justificación del proyecto y estrategia preliminar Se trata de una ZGI que comprende exclusivamente terreno fiscal, colindante con las poblaciones del sector Alto de Coquimbo, y que actualmente presenta un uso recreacional. La superficie total de esta ZGI es de ***, pero la evaluación será efectuada sobre una superficie mucho menor, destinada a ser concesionada a un operador para que invierta en instalaciones deportivas y recreativas y cobre por ello. La idea es que este privado, en vez de pagar una cuota de concesión al estado, invierta en obras de construcción de instalaciones públicas en el resto del parque para habilitarlo como tal (al menos en una parte de su superficie total). El sustento de este negocio viene dado por la presencia que hoy tiene La Pampilla en la conciencia colectiva de la población de Coquimbo, como un lugar de esparcimiento conocido por todos y donde es fácil acceder. La generación de oferta recreativa de mayor calidad tiene un punto de partida conocido y probabilidades de éxito. El área para la concesión deportiva no es rígida, existiendo muchos sectores del parque con las aptitudes necesarias (terreno plano). Sin embargo, para efectos de evaluación, se identificó la parte sur como zona concesionable, que está cerca del acceso actual y cerca de otros usos no residenciales, como son las universidades. La intervención propuesta en esta zona se trata de utilizar la ley de Financiamiento Urbano Compartido para la urbanización de parte del parque La Pampilla (la superficie no concesionable). Esta urbanización se logra traspasando a valor cero la concesión de los terrenos explotables y definiendo, como prestación del privado, obras por un valor igual a sus excedentes económicos (ganancias por sobra la rentabilidad exigida). La siguiente es una imagen referencial de ubicación del área más probablemente concesionable:


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b) Marco Normativo del proyecto

Según el Plan Regulador Comunal de Coquimbo (en aprobación), los terrenos seleccionados como concesionables dentro de la ZGI de La Pampilla está catalogada como ZR-7, cuyos usos permitidos son los siguientes:

Equipamiento: Científico, Comercio, Deporte, Cultura,Esparcimiento Espacio Público: Areas Verdes, incluyendo parques, miradores, paseos, senderos, ciclovías, estacionamientos sin construcciones. Dejando expresamente prohibida su habilitación residencial. Se establece una subdivisión predial mínima de 20.000m², una ocupación máxima de suelo de 5% y coef. de constructibilidad de 0,5. Se prohíben expresamente vivienda unifamiliar, comercio mayor, terminales, etc.


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c) Programa de equipamientos, superficies y costos Se buscaron referencias de superficies y programas de equipamiento de complejos deportivos de gran tamaño. Se estimaron sus costos de construcción, su capacidad de usuarios, tasas de ocupación e ingresos esperados, todo lo cual se trabajó bajo un criterio conservador. La tabla de parámetros se resume en el cuadro siguiente: EQUIPAMIENTOS EXTERIORES Cantidad Superf.

Unit m² Superf. Total m²

Costo UF/m²

Costo Total UF

Valor Hora UF

Tasa Ocup.

Ingresos anuales

Multicanchas 4 1.500 6.000 1,0 6.000 0,50 30% 2.409 Campo de Fútbol 1 6.000 6.000 1,0 6.000 2,91 20% 2.337 Campo de Futbolito 1 2.400 2.400 1,0 2.400 1,91 20% 1.534 Campo de Rugby 1 6.800 6.800 1,0 6.800 2,91 20% 2.337 Pista Voley Playa 1 416 416 1,0 416 0,23 20% 185 Piscina Exterior 2 100 200 6,0 1.200 0,19 30% 458 Terrazas piscinas 2 200 400 1,0 400 0,00 30% 0 Canchas de tenis 4 450 1.800 1,2 2.160 0,27 30% 1.301 Canchas Paddle tenis 2 1.170 2.340 1,2 2.808 0,22 30% 530 Sub Total Exterior 26.356 28.184 11.089

EQUIPAMIENTOS INTERIORES Cantidad Superf.

Unit m² Superf. Total m²

Costo UF/m²

Costo Total UF

Valor Hora UF

Tasa Ocup.

Ingresos anuales

Multicancha Cubierta 1 2.196 2.196 8,0 17.568 0,96 30% 1.156 Cancha de Squash 2 190 381 10,0 3.808 0,38 30% 915 Piscina Climatizada 1 413 413 8,0 3.300 0,19 40% 2.441 Gimnasio 1 740 740 10,0 7.400 0,02 50% 5.942 Restaurante 1 80 80 8,0 640 64 Oficinas 1 60 60 10,0 600 Servicio Médico 1 20 20 11,0 220 Porteria 1 16 16 6,0 96 Sub Total Interior 3.905 33.632 10.519 Superf. No construida (60%) 45.392 0,10 4.539

TOTAL SUPERFICIE OCUPADA 75.653 61.816 21.608

d) Planilla de evaluación Los parámetros de ingreso y costo del punto anterior se complementan con la tasa de costo de capital exigida. Dado que los proyectos inmobiliarios puros (sin financiamiento) se evalúan con una tasa de descuento entre 12% y 15%, el proyecto de complejo deportivo se evaluará con la tasa de descuento en la cota superior del rango, pues arrastra mayor riesgo que la demanda habitacional. Se añade ciertos parámetros como el costo de administración del complejo, estimado como un 15% de los ingresos, y el costo de mantención, estimado en el 2% anual sobre el costo de construcción (1% semestral). La siguiente es una planilla semestral que refleja los resultados esperados del negocio (valores en UF):


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Semestre 0 1 2 3 4 5 Ingresos 10.804 10.804 10.804Administración (30% de los ingresos) -3.241 -3.241 -3.241Mantención (1% costo construcción) -618 -618 -618Utilidad 6.945 6.945 6.945Impuestos -1.181 -1.181 -1.181Utilidad Neta 5.764 5.764 5.764 Terrenos (obras) -11.512 Construcción e implementación -20.605 -20.605 -20.605 Valor de desecho 79.637

FLUJO TOTAL -32.118 -20.605 -20.605 5.764 5.764 85.402 Aunque se trata de un proyecto sin horizonte de término definido (las concesiones son usualmente a 20 años, renovables con el mismo o distinto operador), el proyecto fue evaluado a 5 semestres. Esta simplificación obliga a incorporar un Valor de Desecho representativo de los flujos desde el semestre 6 en adelante, lo que se hace por medio del cálculo de la perpetuidad correspondiente (flujo semestral representativo/tasa de descuento semestral).

e) Resultados de la evaluación El resultado de la evaluación es forzado a arrojar un Valor Actual Neto nulo, es decir, sin ganancias extraordinarias para el concesionario privado, quien sólo estaría obteniendo su rentabilidad exigida del 15%. Ello se realiza ajustando el valor de terreno involucrado como inversión inicial. Dado que en realidad el terreno es traspasado por el Estado a valor cero, el monto obtenido representa un excedente del concesionario exigible por el ente público para el financiamiento de obras de urbanización en el resto del parque (la parte concesionaria es construida por el concesionario directamente para su explotación). Como se aprecia en la planilla de evaluación, existe un excedente transformable en obras de 11.512 UF, aproximadamente 214 MM$. En un cálculo muy aproximado, este monto serviría para construir aproximadamente 12 hectáreas de parque fuera de la concesión (césped, senderos, ciclovías, etc.).


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3.4 Resumen de la Evaluación Para los proyectos evaluados económicamente, se definieron Planes de Gestión Integrada en base a supuestos de participación del proyecto en escenarios de competencia y una estrategia de implementación, en el que distribuyeron inversiones públicas y privadas en cada caso. El objetivo de esta etapa es señalar en cada zona de gestión las acciones que definen los planes de gestión y sus distintas líneas temáticas ; Plan de Inversiones concurrentes, Planificación territorial, Plan de Gestión Social, Plan de gestión Inmobiliaria, Plan de comunicación y Marketing aplicado a cada una de las zonas de gestión integrada propuestas. Como premisa de estructuración se definieron 4 Zonas de Gestión Integradas que se basa en criterios de equidad entre las dos ciudades y diferenciación de condiciones en base a los criterios de elegibilidad propuestos estas son: ZGI -1 Compañía Oriente ZGI-2 Recuperación Río Elqui ZGI-3 Recuperación Costanera de Coquimbo ZGI-4 Centros Patrimoniales


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4 PLANES DE GESTIÓN INTEGRADA Con los resultados de la jerarquización de las unidades territoriales homogéneas, y su definición de las ZGIs priorizadas, se planteó una estrategia de implementación, teniendo en cuenta el desarrollo de planes y proyectos en función de la normativa actual y contemplando cambios normativos u otros incentivos necesarios. A partir de lo anterior se formularon propuestas de Planes de Acciones Multisectoriales e Interinstitucionales para impulsar el desarrollo integral de cada una de las ZGIs. En dicha propuesta se deberán distinguir las acciones, planes, diseños, proyectos o incentivos requeridos para cada zona, priorizando las distintas iniciativas de gestión requeridas para su adecuada implementación. Se identificaron los actores involucrados tanto público como privados, las estimaciones de costo y sus mecanismos de financiamiento, y/o herramientas de gestión contemplando una ruta crítica que considere mínimos proyectos a realizar y máximos impactos, ello según se establecen en las bases técnicas. Consulta la revisión y factibilidad de aplicación de instrumentos ligados a la gestión o aplicación propiamente tal y los de tipo financieros. Entre los primeros cuentan los subsidios- inversiones públicas en general, las regulaciones, normativas y/u ordenanzas locales, Para el caso de los instrumentos financieros de inversión, se considera el potencial de aplicación de la Ley de Financiamiento Urbano Compartido, además del financiamiento habitacional, financiamiento sectorial/ público, el sistema de tributación inmobiliaria de las empresas privadas, y los mecanismos e instrumentos de recaudación local, entre otros. El análisis de las herramientas de gestión permite distinguirlas y orientar su aplicación para cada ZIGs en particular según la estrategia de gestión ajustada a sus características, como programa o proyecto que se inserta dentro de un plan propuesto de intervención en cada área urbana en particular.

4.1.1 Estrategias generales de implementación El análisis de las herramientas de gestión permitió distinguir y orientar su aplicación para cada ZGI en particular según la estrategia de gestión ajustada a sus características, como programa o proyecto que se inserta dentro de un plan propuesto de intervención en cada área urbana en particular, guiando la actuación e intervención en los sistema urbano, de la gestión público/ privada, mediante planes y proyectos concretos e individualizados. Dichas estrategias estarán supeditadas a la disponibilidad de herramientas de gestión urbana factibles de ser utilizadas, o factibles de desarrollar e implementar, por parte de los actores públicos o privados o en asociatividad entre dichos actores. Así se formulan distintas estrategias de gestión, en el caso de las ZGIs que se corresponden a los requerimientos básicos señalados, y un plan de intervención en el caso de los proyectos urbanos en particular. Desde una primera aproximación, una propuesta de implementación estará orientada a identificar la estrategia de gestión para el sistema urbano en su totalidad, para lo cual se estima pertinente identificar a priori planes o programas factibles de ser implementados como línea de actuación directa en cada zona a intervenir. Entre ellos se cuentan: i. Programas de Desarrollo Productivo: Que incorpore al menos la apertura y consolidación de los mercados locales, acciones de transferencia tecnológica, generación y/o expansión de los distritos centrales de negocios en las configuración de las tramas y sectores al interior de la ciudad. Como estrategias que respondan a líneas programáticas cuenta la capacitación para ajustar la


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disponibilidad de recursos humanos al mercado laboral; la mayor promoción de empresas – empresarios y generación de empleos, atracción o incentivos a la inversión, desarrollo de proyectos productivos en particular. Un Programa de Inversión Pública- privada en Desarrollo Urbano, se concibe como una estrategia guía a la inversión público- privada y ejecución del gastos, considerando modalidades de concurrencia de inversiones, priorización de inversiones y etapamiento de las mismas. ii. Coordinación con el desarrollo de Macro Infraestructuras: Es el caso de inversiones sectoriales en infraestructuras de interconexión y/o transporte urbano, tanto de obras públicas como las obras afectas a régimen de concesiones viales urbanas. Considera a su vez, la concurrencia de inversiones privadas para el financiamiento de obras urbanas, de equipamientos y casos de proyectos específicos de carácter estratégico en materia de desarrollo urbano como son los proyectos de mejoramiento de la gestión de tránsito urbano. iii. Instrumentos flexibles de gestión - planificación Considera propuestas señaladas como requerimientos en los respectivos instrumentos de Planificación; estos contemplan la zonificación y condicionantes de edificación, densidades acorde a objetivos estratégicos de sustentabilidad social y ambiental del asentamiento urbano; Planes de gestión local complementarios a los Instrumentos de Regulación; Actualización/ Modificaciones de las legislaciones urbanas, normativas y regulaciones, correspondientes a IPT, como PRC, Ínter comunales, sectoriales, seccionales, entre otros. iv. Programas de Intervención urbanos habitacionales; Definición de estándares de diseño para viviendas y equipamientos; programas de absorción de los déficit urbanos habitacionales; orientaciones para la intervención de áreas urbanas con proyectos urbanos.

4.1.2 Estrategia de implementación por tipo de ZGIs Las seis ZGI seleccionadas responden a un principio de equidad en la distribución de las dos comunas en análisis; reconocen los objetivos generales de intervención en materia de gestión, vale decir, búsqueda de mix residencial o integración urbana de barrios segregados, intervención en los distritos centrales y patrimoniales y finalmente los proyectos de recuperación o potencial de desarrollo urbano. • Zonas de regeneración urbana residencial

En esta clasificación se encuentran las ZGI 1 (Compañía Oriente) y ZGI 8 (Macrozona La Cruz). Considera un diseño de mix residencial, contemplando la reducción de la escala tamaño de conjuntos de viviendas sociales, y alternativas de crecimiento por densificación o rellenos intersticiales de las tramas urbanas en sus áreas centrales o peri centrales, mediante la gestión de macroproyectos habitacionales. A su vez, se consideran estrategias de mejoramiento de estructuras residenciales preexistentes, tendientes a revertir y resolver problemas sociales y urbanos. El mix de usos óptimos para nuevos desarrollos inmobiliarios de crecimiento por extensión debe considerar las demandas y la posibilidad de incorporar equipamientos y servicios que sirvan para absorber déficit existentes. La existencia de tierras urbanas de propiedad de BBNN, o SERVIU o municipio permiten gestionar un compromiso de inversión privada para el financiamiento de obras urbanas. Por otro lado, la definición de programas de absorción de los déficit urbanos habitacionales, deben considerar orientaciones claras para la intervención de áreas urbanas


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con proyectos urbanos de carácter integral, proyectos de mejoramiento de espacios públicos, programa de espacios públicos concursables, programa de seguridad ciudadana, entre otros. • Intervención de zonas patrimoniales

En esta clasificación se encuentran las ZGI 3 (Centro de La Serena) y ZGI 7 (Centro de Coquimbo). En materia de renovación urbana de la ZGI’s centrales, se definen a manera de propuesta programa de recuperación de edificios y espacios patrimoniales, programa revitalización cascos históricos, recuperación de entornos patrimoniales, proyectos de recuperación de edificios con valor patrimonial, mejoramiento de inmuebles habitacionales, formulación de guía sobre espacios públicos y edificios, programas de capacitación patrimonial, regulaciones a zonas de valor patrimonial o interés arquitectónico, declaratoria de zonas típicas o de construcción obligatoria - conjuntos armónicos, zonas de interés arquitectónico o valor patrimonial , o zonas de conservación, edificios patrimoniales - monumentos nacionales, entre otros potenciales planes, programas o proyectos a desarrollar. • Intervención de áreas de recuperación o potencial de desarrollo urbano

En esta clasificación se encuentran las ZGI 2 (Borde Río Elqui) y ZGI 6 (Costanera-Canteras). Los planes de gestión se orientan a la concreción de modalidades que permitan la puesta en valor de áreas con fuerte potencial de desarrollo urbano e inmobiliario o la concreción de mecanismos de concesión que permitan allegar recursos para la mantención de áreas verdes o el financiamiento de equipamientos. La definición del Programa de Mejoramiento del Medio Ambiente Urbano; pueden contar con iniciativas de Programas comunicacional multimedial de limpieza urbana, valoración social del paisaje urbano y su entorno de borde costero, protección de cuencas visuales por atractividad de sectores altos de la ciudad, iniciativas de intervención y mejoramiento del paisaje natural del entorno urbano, proyectos y programas sobre la mantención o reposición de arborización urbana con especies nativas, recuperación de espacios naturales habilitación de áreas verdes y espacios públicos, habilitación de áreas verdes en zonas de parque como la Intervención en la Ribera del Elqui, y espacios públicos de borde costero (zonas de altas pendientes por diferencias de niveles entre terrazas).

4.1.3 Consideraciones y recomendaciones Entre las consideraciones generales a ser aplicadas como estrategia de actuación para el sistema urbano, Serena Coquimbo, destaca la necesidad de enfrentar una acción descentralizada, en la cual se reconozca en primera instancia la presencia de dos entidades comunales cuyo peso y estrategia institucional obliga a desplegar acciones por separado en materia de gestión urbana que se avala en la presencia de equipos municipales que cuentan con un trabajo anterior. Otro aspecto importante es reconocer la diversidad de proyecto de intervención en las zonas de gestión escogidas, las cuales plantean una discusión profunda respecto del rol que le cabe a los actores institucionales al respecto, y en particular a ambos Municipios entre las atribuciones de gestión territorial que les está señalada. De las actuaciones en materia de gestión urbana realizada la fecha, se puede constatar una disparidad de criterios entre los organismo sectoriales y municipales, que han impulsado mediante estudios técnicos de base el desarrollo de las distintas líneas de proyectos urbanos las cuales no se han visto materializadas con posterioridad debido a la falta de atribuciones especificas delegadas a partir de un adecuando fortalecimiento institucional, lo cual hace perder sentido de oportunidad a dichas intervenciones.


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Parte de esta base de fortalecimiento y complementación interinstitucional se logra mediante acuerdos de complementación entre los distintos organismos públicos, pero también a partir de una complementación en la asignación de recursos para el funcionamiento de equipos técnicos internos y externos, que permitan obtener resultados en la gestión. Un ejemplo claro se puede observar en la conformación de los gestores urbanos los cuales no reconocen una estructura clara de dependencia directa lo cual incide en su quehacer, quedando sometido a las urgencias sectoriales, ante la carencia de un proyecto concreto de actuación, lo cual desvirtúa el carácter supra institucional que debe cumplir. Un segundo aspecto que resalta es la carencia de visiones técnicas que apoyen la gestión urbana, entendida como una gestión multidisciplinaria, la cual se encuentra cimentada en la actualidad en un profesional y un comité técnico interinstitucional que no siempre cuenta con los tiempos y dedicaciones de respuesta claros en el marco de la gestión de proyectos.

4.2 Planes específicos de Gestión Integrada Corresponde a una formulación metodología y de lineamientos de los componentes en que se estructurará el Plan de Gestión Integrada entre cuyos objetivos se persigue:

1) Definición de acciones e inversiones urbanas/habitacionales, cuya implementación promueva el desarrollo integral de las ZGI’ss.

2) Se contempla como premisa el estudio y definición de una mixtura de oferta habitacional, según

segmento de mercado y tipología, así también como otros usos de equipamiento urbano, y revitalización de áreas deterioradas.

Los Planes de Gestión Integrada se componen de las siguientes líneas temáticas:

1. Planificación Territorial 2. Plan de Inversiones 3. Plan de Gestión social 4. Plan de Gestión Inmobiliaria 5. Plan de Comunicación y Marketing

Para cada acción e inversión se definieron Plazos, Actores o responsables de su ejecución, niveles y mecanismos de coordinación a nivel preliminar la cual será ratificada en la mesa de trabajo con actores regionales constituyendo el Taller de Gestión Urbana Regional. Como resultado de dicho Taller se definirá el Plan de Gestión Integrada, se expone a continuación el desarrollo específico de los Planes de Gestión Integrada para cada una de las zonas de Gestión.

4.2.1 Plan de Gestión ZGI-1: Compañía Oriente a) Planificación Territorial i ZGI -1 Compañía Oriente La implantación urbana de los terrenos en comento corresponde a la calificación de Zonas de extensión Urbana de acuerdo al Plan regulador, ZEX-3.5 que establecen un control sobre la escala de los equipamientos situación que en la práctica imposibilita la generación de subcentros urbanos que no correspondan con los policentros de equipamientos definidos por el Plan.


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Según el Plan regulador Comunal de La Serena, la ZGI Las Compañías Oriente está asociada es la de Zona de Extensión 3-5, cuyos usos permitidos son los siguientes:

Residencial : pareado, asilado Educación : mediano, menor Seguridad : menor Culto y Cultura : menor Social : menor Área Verde : mediano y menor Deporte : mediano, menor Comercio : menor Servicios : menor Servicios artesanales : menor En el caso residencial, se establece una subdivisión predial mínima de 160 hab/há, ocupación máxima de suelo de 70%, coef. de constructibilidad de 2,8 y densidad máxima de 500 hab/há.

El sector tiene una clara orientación habitacional, tanto desde el punto de vista normativo como en la progresiva consolidación del entorno. No se permiten ciertos equipamientos de escala mediana o mayor, lo que acota las potencialidades del sector. Dicha situación lleva a plantear en profundidad la necesidad de hacer ajustes que permitan flexibilizar las normas que permitan emplazar equipamientos de mayor escala que rentabilicen y favorezcan la generación del MIX residencial. Esta modificación corresponde a una simple enmienda de acuerdo a los señalado en el artículo ….de la OGUC, con lo cual es posible minimizar los procedimientos de modificación del Instrumento Vigente a una aprobación del Concejo comunal. b) Plan de Inversiones El plan de inversiones propuesto para la implementación de esta zona de gestión considera una acción escalonada de mediante los mecanismo con que cuenta de Bienes Nacionales para hacer traspaso sucesivo de de los terrenos, basado en un criterio de etapamiento socioeconómico. En este contexto la operación inicial se basa en la obtención de los recursos para la dotación de infraestructura necesaria que permita rentabilizar la operación inmobiliaria inicial y que contempla una inversión pública de ….a partir de está se espera ampliar la red de servicios sanitarios en un área aproxiada de …. Ha.

1) Elaboración de un Plan Maestro de estructuración Urbana de la Zona de Gestión. a. Proyectos de subdivisión y Urbanización de los loteos 1 y 2 (4ha y 8,5 ha respectivamente) b. Enmienda del Plan Regulador de La Serena c. Valorización de obras sujetas a los mecanismos de la FUC

2) Preparación de las bases y licitación de lotes 1 3) Ejecución de obras de urbanización lote 2 y 3 4) Elaboración de proyecto Nuevo Centro de equipamientos, valorización de obras. 5) Ejecución 1 Etapa Nuevo Policentro de equipamiento Compañía Oriente. 6) Preparación de las bases y licitación de lote 2 7) Ejecución 2 Etapa Nuevo Policentro de equipamiento Compañía Oriente 8) Preparación de las bases y licitación de lote 3


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c) Plan de Gestión Social El plan de gestión social

1) Creación de una mesa técnica de apoyo que complemente las acciones concurrentes entre Municipio de La Serena, Ministerio de Bienes Nacionales y MINVU - Serviu, con el objeto de facilitar las acciones de concreción del Plan.

2) Organización de una mesa de trabajo bilateral con organismos del sector privado que permita aquilatar las expectativas económicas para las prestaciones y contraprestaciones propuestas por el Plan Maestro de Estructuración Compañía Oriente.

3) Organización de la demanda para la primera etapa del Plan, que incluye una gestión cautiva orientada a segmentos socioeconómicos bajos, dando prioridad a demanda surgida de los Barrios sujetos a los programas de regeneración urbana implementados en la ciudad.

4) Levantamiento de necesidades y expectativas que incluya a vecinos del sector y nuevos propietarios para la definición del programa básico del Nuevo Policentro de Equipamientos de Compañía Oriente, concordante con las necesidades potenciales de los nuevos segmentos que se pretende localizar en el área.

d) Plan de Gestión Inmobiliaria El Plan de gestión inmobiliaria para la ZGI-1 contempla un diseño en tres etapas de transferencia y venta:

1. Etapa 1: Basada en lote N°1 con una superficie de 4ha contempla una operación de 214 viviendas. 2. Etapa 2: Contempla una operación en Lote N°2 de una superficie de 8,5 ha.y que contempla la

ejecución de 435 Viviendas. 3. Etapa 3: Considera la ejecución de una operación sobre el lote N°3, de 9,1 ha para un total de 447

viviendas. e) Plan de Comunicación y Marketing El plan de comunicación y Marketing se desarrolla a partir de una gestión sectorial de promoción del proyecto entre los agentes inmobiliarios, para ellos se propone generar una mesa bilateral que permita levantar expectativas y condicionantes para la actuación en el territorio.

4.2.2 Plan de Gestión ZGI-2: Cuenca del Río Elqui La estrategia de implementación de la ZGI del Río Elqui, se basa en la formulación del instrumento de gestión que formó parte del Estudio del Plan Integral de la Ribera del río Elqui4, desarrollado por la SEREMI de Vivienda y Urbanismo de la Región de Coquimbo, complementado y adaptado a los requerimientos de la presente consultoría. Los objetivos trazados en el mencionado estudio de recuperación integral se ordenan en torno a:

1) Cautelar y promover el Bien común, bajo el marco de aplicación del principio de subsidiaridad en aquellas áreas en las que el privado no tiene posibilidades de incidir.

2) Objetivo de gestión que se traduce en la concurrencia de inversiones que cumplan una doble propósito de rentabilidad privada y social, que se refleja en el programa de saneamiento y recuperación de habitabilidad y funcionalidad urbana en terrenos que se encuentran en el perímetro central de la ciudad, rompiendo de esta forma la tendencia expansiva y altamente segregadora observada ..

3) Generar una instancia de coordinación multisectorial que permita traducir los beneficios directos de las intervenciones en oportunidades para el desarrollo y concreción del Plan de recuperación.

4 Estudio Diagnostico Plan Integral de Recuperación de la Ribera Urbana del Río Elqui - HABITAT LTDA. Consultores., Marzo de 2006


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a) Gestión normativa y administrativa i Normativa Urbana Se sustenta en la estrategia de ocupación propuesta en el Plan Seccional de la Ribera del Elqui que forma parte integrante de la modificación del Plan Regulador de La Serena., en este contexto y tal como se señala en el Plan de gestión del estudio mencionado, se le entrega suma prioridad a la modificación del Plan Regulador de la Serena en los que concierne al plan integral. La aprobación de la normativa territorial que se sustenta en el estudio integral desarrollado para el área, constituye el punto de partida de la gestión urbana, del cual se desprende un conjunto de instrumentos que permiten develar el estatus de suelo de los terrenos que conforman la cuenca del Río. ii Status de suelo • Estudio de fijación de deslindes

Corresponde a un estudio que en detalles permita la fijación de los deslindes de los terrenos colindantes con la fijación del cauce del Río, en concordancia con las normas técnicas exigidas por los organismos competentes (BBNN y DOH) . • Estudio detallado de propiedad del suelo

Levantamiento detallado de la tenencia del suelo en el área de planificación, sobre la base de la revisión de títulos de propiedad y cambios del estatus jurídico de los suelo. b) Plan de Inversiones El área de recuperación de la cuenca urbana del Río Elqui congrega una amplia cartera de proyectos de inversión de origen público que se pasan a detallar a continuación: i Identificación de proyectos Comprende el conjunto de acciones concurrentes por parte del sector público destinadas a concretar la ocupación de la cuenca del río: • Inversión en Regularización y saneamiento de tenencia del suelo.

• Inversiones en regularización del cauce y defensas fluviales

• Inversiones en consolidación de riberas y creación de parque y áreas verdes

• Inversiones en Infraestructura de transporte

• Inversiones en saneamiento básico

ii Cronograma o secuencia de implementación Permite establecer la secuencia y cronograma de inversiones sectoriales destinado a la habilitación sucesiva de los distintos sectores que componen la Zona de Gestión. c) Plan de Gestión Social El plan de gestión social se centra en la conformación de una estrategia de dialogo ciudadano al que converjan los distintos actores relevantes en cada etapa del proceso, con el objeto de recoger opinión que permita orientar la implementación del programa de intervención, y contar con una apoyo en la toma de decisiones del Plan en una marco de validación y consulta.


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Como instancias de cortos plazo y vislumbrando aquellos factores relevantes en los procesos de localización que se constituyen en condiciones de implementación: i Situación de ocupantes irregulares La regularización y saneamiento de las distintas formas de ocupación de la cuenca pasa por el despliegue temprano de instancias de participación orientadas en base a los siguintes sub planes: • Sub-plan de erradicación de asentamientos precarios

• Sub-plan de inserción de control social de refugios informales

• Sub Plan de reconversión de actividades productivas informales

• Sub Plan de reinserción laboral de empleos desplazados.

d) Plan de Gestión Inmobiliaria Tal como se puede apreciar en el Plan de Gestión propuesto en el marco del estudio anterior surge la necesidad de crear un ente coordinador con capacidad resolutiva y vinculante para los servicios que concurren con proyectos y que además cumpla una función de enlace con el sector privado que en la práctica asume funciones de gerencia en tres líneas básicas; un consejo directivo, un comité ejecutivo y planta administrativa y técnica.

CONSEJO DIRECTIVO

PRESIDENTE VICEPRESIDENTE + 5 DIRECTORES

COMITÉ EJECUTIVO

GERENTE EJECUTIVO SUB GERENTE

PLANTA TECNICA

4 CARGOS - ARQTO. PLANIFICADOR - ING / CONSTRUCTOR - ABOGADO - ING. COMERCIAL

PLANTA ADMINISTRATIVA

5 CARGOS - FINANZAS (1) - ADMINISTRACION (1) - SERVICIOS DIRECTOS (3)

Fuente: Plan de Gestión Estudio de Diagnóstico recuperación Integral de la Ribera del Elqui

El consejo directivo y su comité son las instancias formales que concurren en la toma de acuerdos y que responde a una estructura conformada por los mismos actores que asisten a la mesa técnica, y cuya preocupación principal es dar coherencia a las actuaciones. Las funciones de planta técnica y de administración tienen como finalidad dotar de un grupo de apoyo a la implementación que funcione de manera descentralizada, esta instancia esta siendo representada aprovechando las facultades otorgadas en el marco de la figura de gestor urbano que en la actualidad opera en las distintas regiones y que permite insertar el programa de recuperación en una iniciativa del bicentenario.


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No obstante a juzgar por lo observado en el desarrollo del proyecto , la inexistencia de una figura que coordine estas acción se ve debilitada por la independencia que manifiestan los distintos sectores respecto de la comprensión cabal de los lineamientos estructurados a partir del Plan Formación de la corporación de desarrollo Mantiene la estructura propuesta para la conformación de la entidad coordinadora, al que convergen actores del sector público como de organismos privados. Formación de una unidad de Banco de suelo y corretaje inmobiliario Gestión de suelo: Tiene como finalidad la clasificación de rangos de cabida en función de los potenciales inmobiliarios de cada una de las zonas que conforman el Plan con el objeto de establecer directrices secuenciales de intervención, que reconozcan vocaciones preferentes de las distintas zonas en función de las normativas urbanas y un plan de ventas escalonados acorde con la evaluación económica de los proyectos posibles de ser emplazados. Identificación de modalidades de transferencia en la administración del territorio que permitan aminorar los costos para el sector público de mantención de lo territorio sujetos a recuperación: • Concesión de áreas • Cesiones de uso exclusivo • Traspaso o asignación de tuición a servicios públicos. • Transferencia directa de terrenos. e) Plan de Comunicación y Marketing La estrategia de comunicación y marketing para el desarrollo del Plan de Recuperación Integral de la cuenca Urbana del Río Elqui, considera un desarrollo escalonado tendiente a generar un ambiente de demanda propicia para el desarrollo de las distintas fases de implementación. Pieza fundamental en este contexto es la definición mediante un estudio de mercado, el perfil de la demanda posible de localizar en el área, que permita orientar y cualificar lo contenidos de la estrategia de marketing y apoyar en la definición de una imagen - objetivo, más clara para el territorio. Resulta fundamental apoyar el proceso de modificación del instrumento de planificación con una caracterización más certera de la estrategia de ocupación y perfil inmobiliario potencial del área, con el objeto de incorporar en la normativa, los mecanismos de compensación urbana (captura de plusvalía) Estrategia de publicidad La estrategia de públicidad reconoce distintas fases de desarrollo y orientaciones especificas a inversionistas inmobiliarios y potencial demanda por localización. Creación de Pagina Web Se propone la habilitación de una plataforma de consulta interactiva del Plan Integral, orientada en una primera instancia a inversionistas inmobiliarios, del manera tal que puedan acceder mediante herramientas de publicación cartográfica en línea, a los contenidos de las normativas y estrategias de negocios a implementar, con sus distintas fases de desarrollo.

4.2.3 Plan de Gestión ZGI-3 y ZGI-5: Centros patrimoniales


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Básicamente la estrategia de intervención en los centros patrimoniales se sustenta en la formulación de instrumentos normativos que permitan crear condiciones de mejoramiento para el arribo de inversiones, por la vía de las compensaciones territoriales o la promoción de usos condicionados. • Planificación y Regulaciones ( PRI, PRC, , Seccional, etc.) • Normativas Asociadas (LGUC, OGUC, PRC, etc.) • Imagen Objetivo / Diseño Urbano • Ordenanzas locales (municipales) a) Revisión de la Normativa Urbana vigente que aplica a la zona de centro comercial Se plantea una Revisión de la normativa urbana territorial para ambas zonas de centro comercial a fin de calibrar adecuadamente las debilidades observadas que afecten la rentabilidad inmobiliaria si las hubiere, en función de los atractores de inversión. -Incorporación de mecanismos de compensación territorial: Formular un estudio de capacidad de carga del centro que permita definir las limitantes a la intensificación y cambio de destino del suelo acordes a potencialidades y factores de atracción y localización de la demanda. - Resolver la superposición de instrumentos de conservación/ protección patrimonial: Ello con el aprovechamiento del conjunto de subsidios de focalización territorial, y de Renovación Urbana, a fin de incentivar la oferta inmobiliaria en dichas zonas centros históricos. - Generación de facilidades peatonales y estacionamientos: Establecer un modelo de gestión que permita dotar de facilidades de estacionamientos que mejore la competitividad comercial y de servicios del distrito central. - Generación de una red de circuitos peatonales que active el sistema de espacios públicos y plazas del centro comercial: red peatonal que se base en modelos de interacción espacial y conformación de límites primarios en el diseño de fachadas y cierros que considere los patrones de espacio- comportamiento ocupadas en la modelacion de áras comerciales (dinámicas de flujos, control social por mayor presencia y encuentro de las personas en el espacio público, entre otras) - Formular un Modelo de Ocupación del Centro de Manzana incrementando de esta forma el perimetro de contacto comercial generando un frente público a dicha revitalización en particular en los distritos centrales de la ciudad de La Serena. • Status de Suelo

Atomización predial de lotes de viviendas unifamiliares localizados en la zona de centro comercial, que requiere una gestión de integración de predios para el cambio de usos de equipamientos y servicios en la conformación de zócalos, para operaciones de mayor escala. • Zonas de administración delegada

En materia de gestión patrimonial y/o puesta en valor del espacio público, es posible la generación de Programa de recuperacion de edificios y espacios patrimoniales, que contemple como estrategia central un programa de revitalización del casco histórico, que integre medidas orientadas a otorgar mayor atractividad para dinamizar el mercado inmobiliario para la remodelación de las estructuras edificatorias obsoletas o en franco estado de deterioro físico- material con mínima implementación de obras de mantención, y con medidas orientadas a incentivar la compra de viviendas en dicho sector centro, repoblándolo por los atributos de mejoramiento del estándar de espacios públicos y centralidad de servicios, lo que lo transforma en un sector de opción preferencial de localización de nuevos hogares.


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Junto con dicha estrategia de revitalización de dicho casco histórico, se contempla la recuperación de entornos patrimoniales, mediante la puesta en valor del espacio público como platabandas, Parques, plazas, atrios de edificios públicos de mayor significado o confluencia. En este ámbito importa considerar como medida complementaria Programas de Capacitación Patrimonial, tanto histórico, artístico, cultural, arquitectónico, paisajístico, de prácticas sociales, ritos y costumbres, entre otras. Según las herramientas de apoyo a la gestión urbana, se identifican de dos tipos según corresponden ser instrumentos de aplicación y/o de gestión propiamente tal, y de financiamiento y/o de inversión. Entre los Instrumentos de aplicación o de gestión se identifican a priori los siguientes:

- Subsidios e inversiones públicas - Regulaciones Normativas, u Ordenanzas Locales - Convenios de programación

Y entre los Instrumentos Financieros y/o de inversión se identifican los siguientes:

- Financiamiento habitacional mediante el régimen de subsidios para zonas de conservación histórica - Financiamiento Sectorial Público - Sistema de Tributación Inmobiliaria - Mecanismos e instrumentos de recaudación local - Fondos Rotatorios para la inversión - Créditos blandos con Banca Privada.

b) Plan de inversiones • Identificación de Programas, planes y/o proyectos de inversión ambitos estratégicos de desarrollo urbano local

con impacto social.

- Generar Atractores de localización, consistente en la dotación de infraestructura complementarias al

comercio y servicios - Desarrollo de un Plan de Negocios que permita mejorar las ventajas competitivas de localización, a través

de una definición clara de roles y ventajas del centro de la ciudad respecto a otras zonas perifericas o suburbanas, y factores de temporalidad en el uso, ocupación del espacio y debilidad que es necesario resolver para incrementar el dinamismo inmobiliario.

- Generacion de un banco de suelo a través de un catastro inmueble con mayores posibilidades de cambio

dado el estado de conservación del mismo, y/o cualidades físicas constructivas, que permita organizar la oferta.

- Crear una mesa permanente público/ privada que integre la visión de los principales actores que se

encuentran operando en el área para concordar iniciativas que permita sostener el plan de negocios basado en un modelo de alianzas público – privada.

- Incorporar incentivos tributarios y territoriales a la localización. - Crear instancias de difusión y marketing que permita mejorar las colocaciones de los distritos centrales

frente a otras áreas de competencia en el pericentro o periferia de la ciudades de la Conurbación.


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- Promoción de Programas de desarrollo productivo, que motive impactos positivos en la remodelación de espacios de alta centralidad de actividad económica y comercial de la ciudad. Programa dirigido a la apertura y consolidación de mercados locales, mediante iniciativas de transferencia tecnológica y generación y/o expansión de los distritos centrales de negocios. En particular, se propone Programa de promoción de empresas, empresarios generación de empleos de calidad, fortaleciendo los encadenamientos productivos. En este ámbito se propone, la generación de programas de capacitación laboral acordes al mercado del trabajo según la base económica urbana, desarrollando un Plan Director de Turismo y Cultura, Programa de Atracción de Inversiones y Proyectos de Investigación y Desarrollo.

- Programas de Inversión Público- Privada en el desarrollo urbano: Dirigido a establecer orientaciones claras

a la inversión público/ privada, mediante un mejoramiento del funcionamiento urbano basado en adecuadas modelaciones de tránsito y vías segregadas de transporte de carga. Junto a lo anterior, y en pro de acoger el tránsito peatonal en relación a la escala de ciudad por proximidad de vectores de origen – destino intra urbano, promover el mejoramiento de calzadas, aceras, semi peatonalización de ejes con alta fricción vehiculo- peatón y red de ciclovías.

• Cronograma y secuencia de implementación

c) Plan de gestión social • Orientaciones Generales respecto de la conformación de mesas integradas por distintos actores. Con el objetivo de incrementar el poder local en el Proceso de Toma de Decisiones y priorización de proyectos de inversión, se plantea una necesaria coordinación intersectorial y del Gobierno Local, para lograr la concurrencia de inversiones pública/ privada en territorios prioritarios. Ello a fin de alcanzar un incremento de la participación de la inversión privada en equipamiento e infraestructura pública, Incremento de la Asociatividad y Sinergia entre actores públicos y privados, y mayor participación social y ciudadana. Aspecto de singular relevancia es la generación de un Programa de Seguridad Ciudadana, a fin de coordinar el despliegue de los organismos a cargo de la seguridad pública, complementadas con la promoción de mecanismos de control social en el ámbito urbano como barrial. Esto ultimo con fines de incentivar el uso y la apropiación del equipamiento y espacios públicos, así como de promover la seguridad a la propiedad y a las personas, reduciendo la ocurrencia de delitos. d) Plan de Gestión Inmobiliaria • Creación de una mesa público privada de gestión patrimonial con el concurso de actores del sector privado.

• Banco de Suelo y corretaje inmobiliario

Se plantea a la par de recuperación patrimonial y activación del negocio inmobiliario en zonas centrales, alternativas de crecimiento por densificación mediante estrategias de remodelación integral de zonas subuutilizadas, o bien de densificación predial manteniendo estructuras pre existentes. Gestión de Programas específicos de Mejoramientos de las estructuras residenciales pre existentes, frente al enorme deterioro de los habitats residenciales, abordando el diseño de Mix de Usos óptimos para nuevos desarrollos inmobiliarios y/o generación de equipamientos complementarios deficitarios, Alternativas de Usos proyectados según demanda y rentabilidad de equipamientos y servicios, mediante la implementación de programas de absorción de los déficit urbanos- habitacionales.


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Orientaciones para la intervención de areas urbanas con Proyectos urbanos Integrales, y proyectos de Mejoramiento de Espacios Públicos, y Programa de Espacios Públicos de concursables. e) Plan de Comunicación y Marketing • Generación de un portal ciudadano de información y seguimientos de inversiones urbanas

• Gestión en línea (Web) para el seguimiento y monitoreo del Plan

• Formalización de canales de info comunicación con distintos actores públicos / privados

• Programa comunicacional multimedial de defensa, control social y cuidado del espacio público

• Desarrollo de Guía Sobre espacios públicos y edificios como medida de apoyo a la gestión de espacios patrimoniales o recuperación de cascos históricos deteriorados.

4.2.4 Plan de Gestión ZGI-4: Recuperación Costanera de Coquimbo Al igual que la situación planteada en el estudio de recuperación de la Ribera del Elqui, los objetivos estratégicos planteados reconocen en un territorio la convergencia de inversiones concurrentes que viene a resolver una seríe de problemas planteados al desarrollo de la ciudad que se concentran en un solo espacio, entre estos cabe destacar como objetivos generales:

1) Necesidad de resolver de manera expedita la situación de acceso al Puerto de Coquimbo reconociendo los factores de intermodalidad existentes, (ferrocarril, acceso de camiones y buses) considerando en este desarrollo la interconexión de la Ruta D-35 Las Canteras.

2) Configurar la continuidad del frente turístico inmobiliario de la ciudad de Coquimbo que resultó de la apertura de la Costanera.

3) Resolver a situación del humedal en la desembocadura del Estero el Culebrón, integrado de manera eficiente al sistema de parques urbanos de la ciudad.

4) Integrar a una propuesta de mejoramiento urbano al barrio industrial Baquedano, considerando entre distintas alternativas estrategias de renovación y/o remodelación total o parcial.

5) Integrar los proyectos de remodelación del frente costero de la ciudad incorporando proyectos de iniciativa municipal.

6) Orientar el desarrollo de la pieza urbana de borde costero contenida entre Caleta Peñuelas y el Estero el Culebrón, incorporando el área de influencia del Nudo Las Canteras como nodo de articulación.

Se considera la elaboración de instrumentos que en detalle defina una estrategia de zonificación y delimitación del territorio comprendido al interior de la Zona de Gestión, poniendo especial énfasis en los componentes del Humedal del Estero El Culebrón, los resultados de los proyectos de Infraestructura de interconexión de acceso al Puerto, en particular de la intersección Las Canteras – Ruta 5. a) Gestión Normativa y administrativa i Normativa Urbana Desde el punto de vista de la normativa urbana para esta zona de gestión Integrada, se observa que la aplicación del instrumento de planificación que se encuentra en proceso de aprobación, recoge parte importante de las normas generadas a partir de los Planes Seccionales del Centro Histórico de Coquimbo que integra parte del Barrio Baquedano y la Cantera Baja que ocupa parte de la vertiente norte del Estero El Culebrón antes de la Ruta 5 que no altera mayormente la zona de gestión.


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Nos obstante lo anterior, es evidente que los profundos cambios derivados de la solución de infraestructura de transporte de acceso al Puerto, representan una modificación profunda en las condiciones de ocupación del área, lo cual debe quedar refrendado en la normativa urbana. Las alternativas de solución deben contemplar los trazados y área de resguardo que resulten bajo un concepto de intervención urbanística como premisa de desarrollo. ii Status de suelo El estatus de propiedad del suelo, del área posibilita intervenciones puntuales sobre terrenos fiscales localizados en el cabezal del humedal en la intersección de Av. Costanera y Maipú y en los remanentes de suelo que quedarán como resultado de nudo de interconexión de la Ruta 5 con la Ruta D-35 Las Canteras. Las iniciativas en este contexto apuntan a la fijación de deslindes del Estero el Culebrón, la faja ferroviaria y la propiedades inscritas en la ribera norte del Estero, con lo cual se aclara la situación de propiedad del suelo, condición básica para articular iniciativas de intervención. iii Entidad Coordinadora Desde el punto de vista administrativo se reconoce como ente gravitante las iniciativas enmarcada entre los proyectos del Bicentenarios de la Republica, la construcción del Nuevo Puerto destinado a Pesca Artesanal, el mejoramiento de la Ruta 5 en su pasada por Coquimbo y el mejoramiento de la Caleta de Pescadores de Peñuelas y que se relaciónan directamente con la figura de gestor urbano, el impacto de estas importantes obra de infraestructura irradian directamente en la vocación que como zona de gestión, y forman parte de la continuación de un trabajo ya estructurado a partir de los proyectos señalados. b) Plan de Inversiones La zonas de gestión de la costanera de Coquimbo, forma parte de un conjunto iniciativas de inversión que de manera independiente, se encuentran presente el área, entre estas es posible destacar proyectos emblemáticos como el Nuevo Terminal Portuario Artesanal y el mejoramiento de Caleta Peñuelas que se insertan entre los proyectos Bicentenario. No obstante lo anterior, la definición más acabada de una vocación para el área, se encuentra fuertemente influenciada por la solución de accesibilidad de trasporte considerando las superposición de potencialidades de uso. i Identificación de proyectos Públicos

1) Proyecto de recuperación ambiental del Humedal Estero El Culebrón que se oriente a la generación de alternativas de ocupación sostenible, generación de una línea de base que permita determinar el condición de uso y las posibilidades efectivas de recuperación ambiental que sirva como antecedente de evaluación de las alternativas de gestión de transporte de acceso al Puerto de Coquimbo.

2) Evaluación del las alternativas de solución de ingeniería de transporte para el acceso al Puerto y su paso por el área, en un marco de gestión urbana del territorio.

3) Terminal Portuario pesquero artesanal. 4) Habilitación de terrenos sector nudo Las Canteras entre Ruta 5 y Av. Costanera. 5) Habilitación de Interconexión Av.Pacifico. 6) Gestión de transito y ensanche de vías en sector Baquedano.

ii Cronograma o secuencia de implementación Permite establecer la secuencia y cronograma de inversiones sectoriales destinado a la habilitación sucesiva de los distintos sectores que componen la Zona de Gestión.


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c) Plan de Gestión Social El Plan de gestión social en esta área de intervención se orienta a la conformación de acuerdos básicos en torno la vocaciones de la zona de gestión integrada, en el marco de las distintas intervenciones programadas desde el sector público, y que tiene un fuerte impacto en la configuración urbana resultante. Se esbozan tres líneas básicas de trabajo para esta temática:

1) Situación de uso de suelo de los terrenos del humedal, presencia de ocupantes en comodato o transferencias.

2) Mesa técnica de trabajo al alero de la comisión de infraestructura del gobierno regional y la municipalidad de Coquimbo.

3) Hacer extensiva las instancias conformadas en el marco de las iniciativas de renovación y recuperación del centro de Coquimbo.

4) Estrategia y plan de acción núcleo industrial y de servicios existentes en Baquedano, alternativas de solución y relocalización, considerando un eventual uso de terrenos de nodo industrial Cantera Alta.

d) Plan de Gestión Inmobiliaria

Desde el punto de vista de la gestión inmobiliaria se propone el trabajo en una primera instancia sobre los terrenos de propiedad fiscal articulados en torno a un proyectos de estructuración que considere las condicionantes de ingeniería. Para ellos se determinará los rangos de cabida efectiva de los terrenos disponibles, para distintas alternativas de uso que consideren modalidades de gestión de suelo como:

• Entrega en comodato o concesión de terrenos al amparo de la Ley de Financiamiento • Cesiones de uso exclusivo • Traspaso directo o tuición de instituciones orientadas a la protección ambiental • Transferencia directa de terrenos.

e) Plan de Comunicación y Marketing Se cimenta en un conjunto de subplanes que permiten abordar una amplia gama de temáticas relacionadas con el área de proyecto:

1) Subplan A: Estrategia y plan de recuperación del Parque Humedal El Culebrón. 2) Subplan B: Estrategia de promoción inmobiliaria del Plan Maestro de intervención sector Costanera. 3) Subplan C: Estrategia de Marketing y promoción inmobiliaria de terrenos fiscales sujetos a traspaso. 4) Subplan D: Estrategia de promoción inmobiliaria Zona de Renovación Urbana

4.2.5 Plan de gestión ZGI-6 Parte Alta Parque Pampilla La estrategia de implementación para la Macrozona La Cruz, se funda en la habilitación del Parque La Papilla de Coquimbo, sobre la base de un modelo de administración delegada de segmentos de terrenos sujetos a mecanismos de concesión, para el desarrollo de proyectos de equipamientos y habilitación inmobiliaria. a) Gestión Normativa La estrategia asumida por el Plan Regulador de Coquimbo en proceso de aprobación fue declarar el área del Parque como Zona de Restricción ZR-7 con habilitación de uso de equipamiento exclusivo, lo cual otorga un status más flexible para actuación sobre el área a que si fuese declarado un bien nacional de uso público.


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La habilitación del área queda sujeta a estudios específicos del Paisaje circundante, en el cual queda permitida la instalación de los siguientes usos de suelo:

Equipamiento: Científico, Comercio, Deporte, Cultura,Esparcimiento Espacio Público: Areas Verdes, incluyendo parques, miradores, paseos, senderos, ciclovías, estacionamientos sin construcciones. Dejando expresamente prohibida su habilitación residencial.

Esta situación obliga a efectuar modificación de la delimitación especifica del área del parque que permita entregar a los mecanismo de concesión o traspaso de porciones de terrenos en particular de los paños que conforman su segmento periférico aledaño al trazado proyectado de Avenida Los Changos. b) Plan de Inversiones Los proyectos de inversión para esta intervención suponen mecanismos de coparticipación público privada con distintos mecanismos de implementación que pasa por la habilitación de porciones concesionables del Parque como también segmentos sujetos a traspaso directo mediante los mecanismos que entrega la Ley de Financiamiento Urbano Compartido. • Elaboración de proyectos de infraestructura Pública

1) Proyecto de ingeniería para la apertura de Av. Los Changos asociado a un tratamiento integral de los asentamientos de la zona de contacto y habilitación de terrenos para gestión inmobiliaria.

2) Proyecto de saneamiento y regeneración urbana 3) Mejoramiento de los ejes transversales de interconexión con el centro de la ciudad.

• Elaboración de un Plan Maestro de Habilitación del Parque Pampilla que contenga: 4) Propuesta de zonificación general que se someterá a modificación del Instrumento de Planificación. 5) Elaboración de proyectos específicos de habilitación urbana del Parque incorporando criterios de

sostenibilidad urbano – ambiental. 6) Plan de Negocios con etapamiento y valorización de las inversiones, públicas y privadas. 7) Propuesta especifica de modelo de Gestión que permita orientar la acción sectorial en el territorio.

• Elaboración de perfiles de proyectos para las áreas sujetas a mecanismos de concesión 1) Estudio de cabida y potencial inmobiliario con una evaluación económica especifica de distintos proyectos

de inversión. 2) Proyectos de especialidades. 3) Licitación de proyectos de concesión. 4) Fiscalización y control de resultados.

• Plan de acción y proyectos de Regeneración Urbana zona de contacto Parte Alta de Coquimbo. 1) Plan de movilidad y regularización de la propiedad fiscal en el sector Parte Alta. 2) Proyecto de habilitación de nuevos loteos residenciales.

c) Plan de Gestión social El Plan de gestión comprende la conformación de de una mesa de gestión público privada que permita cotejar las características de los proyectos posibles de ser localizados.

1) Sub Plan de regeneración urbana Integral de la zona de contacto con el parque. 2) Sub Plan de sensibilización ciudadana respecto a las expectativas de uso del parque y la naturaleza de las

estrategias de intervención. 3) Catastro de nivel predial para el plan de movilidad de asentamientos precarios. 4) Desarrollo de una Plan de Movilidad habitacional de asentamientos precarios del borde de contacto con el

Parque del sector Parte Alta.


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d) Plan de Comunicación y Marketing Tal como se señala en el Plan de Gestión social, la estrategia comunicacional a implementar en el área debe reconocer el valor cultural que como zona de eventos tiene el Parque Pampilla de Coquimbo para la comuna, lo cual representa un importante valor que puede comprometer a la comunidad de Coquimbo en su conservación.

1) Subplan de promoción de proyecto Parque Pampilla, mediante la generación de material audiovisual y escrito que permita entregar los contenidos y alcances del proyecto.

2) Subplan de promoción inmobiliaria y acercamiento a la zona del Parque. 3) Subplan de regeneración urbana de la zona de contacto con el Parque y sector Parte Alta de Coquimbo.


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4.3 Temáticas Transversales


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ANEXO 1 PROYECTOS PÚBLICOS DE RELEVANCIA URBANA CONURBACIÓN LA SERENA COQUIMBO


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N° PROYECTO NOMBRE PROYECTO MONTO SECTOR COMUNA 1 MEJORAMIENTO INTERCONEXION SECTORES ALTOS-CENTRO DE COQUIMBO 8300 Transporte Coquimbo 2 MEJORAMIENTO AVDA. BAQUEDANO, COQUIMBO 1433 Transporte Coquimbo 3 MEJORAMIENTO RUTA D-35(CAMINO LA CANTERA) S: AV.DEL MAR - RUTA 16245 Transporte Coquimbo 4 MEJORAMIENTO ACCESO AL PUERTO DE COQUIMBO 75 Transporte Coquimbo 5 CONSTRUCCION INSTITUTO DE REHABILITACION INFANTIL IV REGION 892000 Multisectorial Coquimbo 6 MEJORAMIENTO PLAZA DE GUAYACAN, COQUIMBO 209000 Multisectorial Coquimbo 7 CONSTRUCCION ESTACIONAMIENTO SUBTERRANEOS PARQUE OHIGGINS 760000 Multisectorial Coquimbo 8 CONSTRUCCION OBRAS DE GESTION DE TRANSITO EN LA SERENA 2130 Transporte La Serena 9 CONSTRUCCION PUENTE ZORRILLA 7011 Transporte La Serena

10 CONSTRUCCION VEREDAS Y SOLERAS AVENIDA ISLON 109 Transporte La Serena 11 CONSTRUCCION VEREDAS Y SOLERAS, AVDA. PACIFICO, CALETA SAN PEDRO 53 Transporte La Serena 12 CONSTRUCCION AVENIDA COSTANERA SUR RIO ELQUI, LA SERENA 900 Transporte La Serena 13 CONSTRUCCION EDIFICIO M.O.P. LA SERENA 4843 Multisectorial La Serena 14 CONSTRUCCION ABOVEDAMIENTO Y HABILITACION CANAL LA PAMPA, LA SERENA 1070 Multisectorial La Serena 15 CONSTRUCCION EDIFICIO INSTITUCIONAL SERVIU-SEREMI MINVU-BIENES 1682 Multisectorial La Serena 16 CONSTRUCCION PARQUE URBANO RIO ELQUI 364 Multisectorial La Serena 17 CONSTRUCCION PARQUE URBANO LAMBERT ETAPA III-IV-V, LAS CIAS, LA SERE 256 Multisectorial La Serena 18 CONSTRUCCION PLAZA CIVICA DEL BICENTENARIO -LAS CIAS-LA SERENA 96 Multisectorial La Serena 19 CONSTRUCCION PLAZA CIVICA DEL BICENTENARIO -LAS CIAS-LA SERENA 96 Multisectorial La Serena 20 CONSTRUCCION PARQUE 18 DE SEPTIEMBRE, LA ANTENA, COMUNA DE LA SERENA 899 Multisectorial La Serena 21 MEJORAMIENTO PARQUE URBANO GABRIEL COLL, PRIMERA ETAPA, LA SERENA 814 Multisectorial La Serena 22 MEJORAMIENTO PARQUE CERRO SANTA LUCÍA 143 Multisectorial La Serena 23 MEJORAMIENTO AVDA. FCO. DE AGUIRRE 1RA. ETAPA 246 Multisectorial La Serena 24 CONSTRUCCION PLAZA DEL MEMORIAL PARQUE PEDRO DE VALDIVIA 206 Multisectorial La Serena 25 CONSTRUCCION 1ª ETAPA CENTRO COMUNITARIO CONSEJO CONSULTIVO, LAS CIA 217 Multisectorial La Serena 26 CONSTRUCCION AREA RECREATIVA PLAZA DE LOS SUEÑOS, LAS COMPAÑIAS 350 Multisectorial La Serena 27 MEJORAMIENTO E INSTALACION DE MOBILIARIO URBANO ZONA TIPICA, LA SERE 169 Multisectorial La Serena 28 MEJORAMIENTO PASEO PEATONAL AVENIDA FRANCISCO DE AGUIRRE, III ETAPA 165 Multisectorial La Serena 29 REPARACION EDIFICIO TRIBUNALES DE JUSTICIA LA SERENA 198 Justicia La Serena 30 CONSTRUCCION FISCALIA REGIONAL Y FISCALIA LOCAL DE LA SERENA 1566 Justicia La Serena 31 ADQUISICION EDIFICIO PARA CORP. ASISTENCIA JUDICIAL, IV REGION 400 Justicia La Serena 32 REPOSICION OFICINA REGISTRO CIVIL LA SERNA 491 Justicia La Serena 33 CONSTRUCCION GIMNASIO POLIDEPORTIVO LAS COMPAÑIAS 773 Deporte La Serena 34 CONSTRUCCION CENTRO DEPORTIVO "ALFALFARES", LA SERENA 41 Deporte La Serena 35 CONSTRUCCION COMPLEJO DEPORTIVO LOS LLANOS LAS COMPAÑIAS 1772 Deporte La Serena 36 AMPLIACION Y REMODELACION MUSEO ARQUEOLOGICO DE LA SERENA 110 Cultura La Serena


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2° Informe Serena-Coquimbo

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